投资信托基金

投资信托基金（精选12篇）

投资信托基金 篇1

房地产行业作为国民经济的重要组成部分, 对经济发展、政府财政收入、人民生活水平和社会和谐发展都起到重要作用。近年来, 我国房地产市场发展迅速, 但由于长期以来供求关系不平衡、投资渠道单一等, 我国房地产市场一直处于是否存在“泡沫化”的激烈论战中。为促进房地产健康发展, 拓展房地产企业融资渠道, 2008年12月3日, 国务院发布稳定金融的9项金融政策措施中提出要积极发展房地产信托投资基金 (REITs) 等多种融资形式, 为我国REITs的发展铺平了政策道路。

房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) , 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式, 由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 形成收益共享、风险共担的一种融资模式, 是房地产信托中最重要的一种形式。

在我国发展REITs的作用:一是增加房地产企业融资渠道, 资金链是企业的血液, 在市场动荡情况下, 多元化的企业资本来源, 对降低资金链断裂的风险、保证后续资金、维护房地产价格和资本市场的稳定起到了重要作用;融资渠道的拓宽也降低了房地产企业对银行的依赖程度, 减少了银行将大量贷款集中于房地产市场的金融风险。二是改变我国房地产市场竞争格局、城市房地产市场竞争不足的现象, 在同一城市中, 往往存在几家势力较大的地产公司控制较多的地块, 从而造成垄断定价现象的存在, 引入房地产信托投资基金能使中小房地产公司弥补资金上的不足, 从而增加市场供给, 提高房地产企业间的竞争力度, 降低企业剥夺消费者剩余的程度。三是增加民间资本的投资方式。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元, 在2009年市场回暖、通货膨胀预期增加的情况下, 民间资本急于寻求投资渠道, 由于我国居民投资形式单一, 2006-2007年大量资本聚集于股市与现有房地产, 导致资产泡沫化形成, 将民间资本引入房地产开发, 一方面扩大房地产市场资金供给, 另一方面为民间资本疏通了房地产投资渠道。

为探索我国REITs的发展模式和发展路径, 以下将对在我国房地产市场发展REITs存在的风险及解决方案作简要分析。

一、发展房地产信托投资基金的风险分析

(一) 资金链风险

虽然, 我国民间资本充裕且投资热情高涨, 但由于房地产开发项目存在投资额巨大、回报周期长、受经济周期影响大的特点, 投资具有较大不确定性。刚开发的商业地产一般需要2～3年培育期, 以较低的租金吸引商户入驻, 培育商业氛围, 而由于中小投资者急于求成的特点, 一旦市场出现波动或几年内收益率不高, 开放式经营的REITs将遭遇赎回风险, 并影响后续资金的投入, 造成REITs市场无法持续经营。因此, 在市场发展初期, 应采用封闭式经营的REITs, 以避免现金流波动过大, 同时鼓励机构投资者, 如社保基金、保险机构、投资公司积极参与REITs项目的融资, 形成长期投资关系, 维护市场稳定。

(二) 经营风险

由于国内房地产资产的价格高、租金低, 出现了出售和出租的倒挂现象, 某些全市场化运作的商业地产的租金回报率较低, 因此要合理配置REITs的资产池, 使不同投资项目相互搭配, 在各期之间保持REITs收益的稳定性, 这对REITs的经营者在战略眼光、经营能力等方面都提出了较高的要求。而内地商业运营水平仍偏低, 在商业诚信、商业物业运营能力上存在不足。同时, 由于REITs持有者与经营者之间存在信息不对称和无法观测其经营行为等现象, 在REITs经营过程中不可避免地存在委托-代理问题和逆向选择问题, 这些都对REITs市场的健康发展提出了挑战。因此, 培育REITs市场的专业经理人, 建立完善的信息披露制度和监管法规, 才能确保REITs的持续经营。

(三) 法律政策风险

由于缺乏针对性的法律对REITs的组织形式、经营模式、税收政策、监督管理作详细规定, 造成了REITs发展上存在法律障碍和较大的不确定性。如1998年后基金公司只能投资于证券市场, 不能进入房地产市场;现行法律对信托公司也有较多规模和融资方面的限制;我国《公司法》中对一般公司的规定并不适合REITs;由于我国REITs的发展也处于探索阶段, 政府的政策存在不确定性, 这些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投资机构在政策前景不明朗的情况下, 无法积极地参与REITs的运作。因此, 明确政策、健全法律是我国REITs发展的当务之急。

二、房地产信托投资基金发展路径设计

通过以上分析, 结合我国房地产市场具体情况和国外REITs发展经验, 提出我国房地产信托投资基金的发展路径, 如下图所示:

第一阶段:政府引导的契约式信托

在REITs发展的初级阶段, 由于法律的调整需要较长时间, REITs的经营在管理经验不足的情况下经营风险较大, 且个人投资者对REITs的认识和接受程度较低, 为保证REITs市场的平稳起步, 培育REITs投资者, 需要政府在REITs的项目选择、协调参与主体、监督管理中起重要作用, 项目选择上可以侧重发展前景较好、政策扶植力度较大的投资项目, 如工业园区和创业园区的开发、政府保障住房项目、规划区商业中心建设等, 以较低土地成本使其具有较高的租金收益率, 从而培育我国第一批REITs的发展。同时, 为维护REITs在起步阶段的资金链稳定, 可以吸纳保险基金、社保基金、住房公积金, 并积极吸引战略性机构投资者, 以封闭式基金的经营模式为起点建立债权型契约投资基金。

第二阶段:完全市场化的契约式信托

经过探索期的发展之后, 我国REITs积累了一定的经营管理经验和公众认知度, 并在此基础上修改、完善了一些相关法律, 为完全市场化运作提供了客观基础。这一阶段REITs的发展, 在项目选择、资产配置、投资者选择、管理模式等方面以市场化运作为基础。借鉴香港和新加波的发展模式, 可以由发起人依法设立REITs机构, 发行受益证券以获得资金, 组建或委托基金管理公司进行管理, 选择多元化的投资项目, 如商业地产、物业项目或其他法律允许的投资项目, 从而分散风险, 获得稳定回报。在基金运作方式上可以选择开放式基金的经营模式, 通过上市交易行为, 提高受益证券的流动性和REITs的信息披露程度, 促进REITs管理、监督的制度化, 从而提高REITs在金融市场上的接受程度, 降低委托-代理问题, 保护中小投资者利益。

第三阶段:严格监管的公司制信托

美国金融危机的爆发使人们认识到金融监管的重要性, 尤其在信用体制不完备的新兴资本市场, 放任金融衍生品的发展会带来灾难性的后果。公司制的REITs集民间融资、房地产公司、投资基金、上市公司的各种特征为一体, 发展初期需要在公司组建、资金募集、经营方案、收益分配、经理人监管、投资者权益保护等方面上受到更多的限制。参考美国REITs的发展, 其发展过程也是伴随着法律, 尤其是税法对REITs发展限制条件的逐步取消, 经历了从严到宽的监管过程。我国公司制REITs在发展初期, 可以由大型基金公司或信托公司作为发起人, 成立较为独立的REITs子公司, 参考上市房地产公司的运营模式, 其投资组合需要具备为稳定的收益, 其中, 风险较高的投资项目需报监管部门审批, 同时在公司内部建立严格的公司治理、内部控制和信息披露制度, 在公司外部成立独立的REITs外部审计和专业评估机构, 形成政府、投资者、第三方机构多方监管的管理体制。

第四阶段:市场化的公司信托

经过前三个阶段的发展, 我国REITs市场已经积累了较多的管理运作经验, 完成了投资者教育和人才培养过程, 有了较为完善的法律体系和国际化的评估标准。随着我国资本市场的逐步放开和房地产市场的发展, REITs市场迎来蓬勃发展的繁荣时期, 在推进我国城市化建设和商业发展上发挥重要作用, 成为房地产市场重要的融资工具和资本市场重要的投资渠道。

三、总结

我国的REITs尚处于起步阶段, 其未来的发展将大大改变资本市场的投融资格局, 因此保证REITs的平稳发展关乎资本市场的稳定。REITs发展路径的设计一方面应参考其他国家经验, 另一方面更需要结合我国的现实情况, 本着既要发展繁荣的金融市场, 又要维护市场稳定的原则, 稳步推进我国REITs市场的发展。

投资信托基金 篇2

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我国房地产信托投资基金 发展模式及其选择

○谢丽君（广州富力地产股份有限公司 广东 广州 510623）

【摘 要 】 本 文 从 房 地产 信 托投 资 基 金（REITs）的 概念 与 类 型入手，分析了我国 REITs 发展模式所面临的主要障碍与问 题，进而提出当前我国 REITs 发展模式应以外部管理模式为 主，逐步探索内部管理模式；以权益型 REITs 发展为先，逐步发 展抵押权类 REITs 并积极创新和以交易所市场为主，以银行间 市场为辅的政策和建议。

【关键词】 房地产 REITs 房地产信托 发展模式

一、引言

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文简称 REITs），并一举获得 成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业 地产投资企业将目光投向了 REITs这一新鲜事物，都在为争吃 国内 REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的 房地产存量很大，客观上要求设立 REITs，既可拓宽房地产企业 融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小 投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地 产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模 式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产 行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超过 6050 亿美元。美国是全球发展 R EITs 最早、也是最成熟的市场，R EITs 市值约 3000 亿美元，市 值也最大；其次是澳大利亚，已发行 64 只 REITs，市值达到 780 亿美元；处于第三位的是法国，48 家房地产信托市值达到 730 亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产 投资信托基金占有全球同类产品的 90%。近年来欧洲、亚洲、美 洲等 22 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展 REITs 行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的 美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都 是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未 出台，该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段，仍有待我们 加强对 REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

R EITs 是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于 房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信

托产品。REITs产生于美国 20 世纪 60 年代，20 世纪 80 年代后 得到迅猛发展。目前，国外 REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的 R EITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约 的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这 种权利的受益凭证；公司型的 REITs是指设立以房地产投资为 目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再 将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契 约成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资 者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契 约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的 出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资 产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模 式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人 如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人（特别指 出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些 受托人的义务，这是立法与原理不一致之处），托管人为受托 人，投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金 管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两 层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹 的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予 以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生 在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方 当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关 系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理 人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基 金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式 R EITs 发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只 能在公开市场上竞价交易，而不能直接同 REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种 REITs成立后不得 再募集资金。开放式 REITs的发行规模可以增减，投资人可按 照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份 或认购权证。采用封闭式运作方式的 REITs基金，其基金份额 上市交易要符合 REITs专项法的一系列规定和交易所上市交 易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的 REITs 基 金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备 支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照 REITs专项法的 规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。企 业 经 贸

12《当代经济》2011 年2 月（下）

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3、按 REITs 的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体 内容如下：（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产，主要收入来 源于房地产的租金。资产类 REITs的目的在于获得房地产的产 权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司 来控制该资产。资产类 REITs既对具体项目进行投资，如写字 楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。（2）抵押类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类 REITs主 要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本 身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类 REITs股息收 益率比资产类 REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着 高风险。（3）混合类（Hybrid）。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类 REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITs和 抵押类 REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自 身也拥有部分物业产权。

三、我国 REITs 发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于 REITs专门的基本法规。无论是 REITs的发

源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后 有挂牌上市的 REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法 律的完善推动 REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二 是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来 看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法 律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管 机构已基本明确 REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成 熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环 节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外，我国 REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是

出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市 交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有 比较成熟的交易系统可使用，可实现 REITs规范化、高起点的 发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培 养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在 REITs 的发展中起到了重要作用。

四、我国 REITs 发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。R EITs 的 管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专 业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资 金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常 以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部 设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国 REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。

2、以权益型 REITs 发展为先，逐步发展抵押权类 REITs 并 积极创新。权益类 REITs和抵押权型 REITs是按 REITs 募集 资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投 资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主 要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集 资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者 赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产 贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募 集资金投向以上二者均有的即为混合型 REITs。我国 REITs应 优先发展权益型 REITs，主要是因为与抵押权型 REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果使权益型 REITs无论 在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数 量还是在市值方面，权益型 REITs均占主导地位；二是权益型 R EITs 在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策 略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小；三 是权益型 REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困 难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型 REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在 50%左右，与 市场平均跌幅相当，但抵押权型 REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主，以银行间市场为辅。目前，国内由中 国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市 场和交易所市场筹备 REITs的试点，这种探索对未来的发展具 有积极作用和重要意义。但从未来 REITs的主要发展方向来 看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是 REITs的发展 需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专 业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的 证券公司、基金管理公司等机构将来都是 REITs的重要参与 者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且 此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合 型人才；三是交易所市场具备 REITs公开发行和交易的条件，有利于 REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通 道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。【参考文献】

投资信托基金 篇3

解读“REITs”

大多数人选择搭车的程序是这样的：因为资金有限，一般先买几套房，然后装修后出租或者再卖出赚取价差。但有过这种经历的人都会发现出租房子是件很琐碎的事，想在理想价位卖出手里的房子也很不容易。有没有一种既能分享地产利润，又能节省时间和精力的投资方式呢？

新近，有一个不太熟悉的名词跳入眼帘——REITs， 中文译为房地产投资信托基金。它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于这种信托基金可以上市流通，因而投资者可以通过证券市场自由买卖，享受投资回报。

目前我国市场上的房地产信托是一种封闭式的资金信托。而这种信托发行数量有限，也不能在证券交易所上市流通，对投资者的回报为信托计划中的协议回报。而房地产投资信托基金是一种标准化可流通的开放式资金信托产品，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者。

房地产投资信托基金之优势

相对于房地产投资，房地产投资信托基金具有以下四大优势。

第一，加大了个人房地产投资的空间

目前，个人投资房地产的渠道比较单一。你买房子，买别墅或者是公寓，再转卖或者出租，只有这一种途径。所以，投资房地产时你只能投资住宅市场。像办公楼、商场你就没有办法投资了，因为它投资金额太大，而且将所有的钱都放在一处，风险也过于集中。而分散风险是投资的一个重要原则。房地产投资信托基金成立之后可以上市，上市以后，如果你对华盛顿市中心的办公楼有兴趣，认为它的前景很好，你就可以买100个股份或者是1000个股份这个办公楼的信托基金。这就是说，你间接拥有了比如说香港、伦敦、华盛顿等城市房地产办公楼的一部分。

第二，投资收益高而稳定。这类信托基金主要投资于回报率稳定的成熟物业， 如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目

所以，投资REITs面对主要风险仅仅是房地产市场的风险。REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人，因此，REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。比如在新加坡，这种信托基金股息的回报率差不多是在6%~7％，美国差不多是8%~9％。

第三，分享专业化管理的利润

这种信托基金管理公司和管理经理都是专业的房地产从业人员，从教育背景或是经历来讲，都比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都比较专业。所以，你如果把资金投资到房地产信托基金，就可以享受到更多的专业分工带来的利益，这比你管理你自己的钱会更好一些。

第四，广泛的市场监督

REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，它一旦上市，又会受到监管机构的监督管理；同时，证券市场上也会有好多分析员在注视它，分析它，观察这个基金每天都在干什么，钱花在哪里了。通常，REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。这样，投资房地产投资信托基金蚀本的可能性就会小一些。

需要特别提醒大家的是，任何投资都可能存在风险。房地产是一个资本密集型的高风险行业，投资者在购买房地产投资信托基金时要密切关注信托基金的信誉、品牌与实力。

投资信托基金 篇4

一、房地产投资信托基金的起源与发展

投资信托制度最早可以追溯到1822年的荷兰威廉一世时期,当时用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金,运作效果良好。经过在英国的发展,这种制度在19世纪末期传入美国,1883年美国马萨诸塞州成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),该信托模式为投资者提供了与传统公司相似的投资回报、权益的可转让性、承担有限责任以及获得专业化管理,但却可以享受比传统公司更为优惠的税收待遇,从而使其在波士顿大获成功,很快发展到美国各大工业城市。

二战后,由于美国经济发展态势良好,房地产业得到了迅猛发展,为了满足小额投资者投资房地产的需求,当时美国国内的舆论界要求成立专门从事投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券的房地产投资信托基金,充分利用其聚少成多的蓄水池作用。正是在这种情况下,1960年艾森豪威尔总统在其任期的最后几个月,签署了《国内税收法》,根据该法第856至859条规定,对满足相关条件的房地产投资信托将免征所得税和资本利得税,之后又签署《房地产投资信托法案》,该法案给予了房地产投资信托基金税收优惠,并允许其上市交易,解决了传统的房地产资产不能流动的问题,从而标志着房地产投资信托基金的正式创立。

1967年底,美国通过有关法律,允许房地产投资信托基金从事抵押贷款发放业务,从而创立并推动了抵押型房地产投资信托基金这样一种新型的房地产基金。1976年美国国会通过了税收改革法案,放宽了对房地产投资信托基金组织形式的限制,取消了房地产投资信托基金必须是由非法人信托或社团组织的规定。进入20世纪80年代以后,房地产投资基金调整了投资策略和管理理念,强调用股权资产代替抵押贷款资产,从而降低负债比率,提高房地产投资信托基金的稳定性。

1986年出台的《税收改革法案》(Tax Reform Act of1986),规定房地产投资信托基金不仅可以拥有商业房产,而且可以直接经营和管理这些商业房产。这一法律修改,改变了此前房地产投资信托基金主要由保险公司、商业银行或抵押银行等金融机构设立的局面,促使美国房地产投资信托基金在1988年首次超过1000亿美元,达到1143亿元美元。1991年美林证券公司(Merrill Lynch)为购物中心开发商KIMCO房地产公司(KIMCO Realty)承销首发新股,共募集资金1.35亿美元,这标志着美国房地产投资信托新时代的到来,成为“现代房地产投资信托基金时代”(ModernREITs Era)。

1993年,美国国会颁布《综合预算调整法案》(Omnibus BudgetReconciliation Act of 1993),放开了养老基金对房地产投资信托基金的投资,至此,拥有巨额资金的机构投资者开始进入房地产投资信托基金行业。1997年美国又推出房地产投资信托的精简法案(REITSA)。1999年推出现代化法案(RMA),通过法律条款的调整,为房地产投资信托基金的发展提供了更加宽松的法律环境。1997年美国房地产投资信托基金总市值达到1400亿美元,比1993年增长了近5倍。

由于1986年的税法规定,房地产投资信托基金获得的房地产租金、股利、利息和资本利得等项目以外的收人不能超过总收入的5%。房地产投资信托基金面临着丧失市场竞争力的尴尬局面。在房地产投资信托基金行业的不断努力下,促使了2001年《房地产投资信托基金现代化法案》的出台。该法案允许房地产投资信托基金获得税收补贴并为租户提供某些服务,同时将房地产投资信托基金应纳税收益的分配比率从95%重新降低至1976年以前的90%,并且为未分配收入交纳公司所得税后,可以自由支配税后利润。

2004年10月,美国总统布什签署《美国创造就业法案》,其中包括了对房地产投资信托基金的改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的房地产投资信托基金产品时候的差别对待。另外一条就是,改变了过去法律中有关在违反了房地产投资信托基金税收条例时取消其注册资格的规定,改为可以纠正错误或接受罚款处罚。综上所述,美国房地产投资信托基金的发展变化深受其国内相关法律变动的影响,房地产投资信托基金在得到规范、有效、迅速地发展的同时,房地产投资信托基金投资者的利益也得到充分保障。

另外,房地产投资信托基金目前也已在世界范围内发展起来。马来西亚、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所,都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。欧洲、亚洲、南美洲的一些国家也都针对房地产投资信托基金制定专门的立法,以推进房地产投资信托基金的发展。

二、国外房地产投资信托基金简介

1、美国

美国REITS是依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金,其快速发展得益于严格的管理规定。美国REITS的一个显著特点是税收优惠政策,通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分,以现金红利方式回报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,因此REITS所发红利特别高。

美国REITS的另一个特点是股本金低,持股灵活,至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元,但对于REITS来说,每股只需要10～25美元,同时REITS对持股数量没有限制,既可以只购买一股,也可以拥有数股。因此,中小投资者通过投资REITS在承担有限责任的同时,还可以间接获得在大规模的房地产投资中的收益。此外,美国的REITS在资产配置方面还要求总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。

2、新加坡

新加坡金融管理局MAS (The Monetary Authority of Singapore)在1999年5月颁布了《新加坡财产基金指引》(Guidelines for Property Funds inSingapore),并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITS作出相关具体规定,2002年又颁布了《集合投资准则》(Code on Collective Investment),进一步细化了对REITS的要求。新加坡的第一个REITS于2002年7月上市,第七个Prime REITS于2005年9月在新加坡交易所上市交易,REITS总市值超过了60亿美元。新加坡REITS最吸引投资人的是其高额的投资回报率。尽管随着市场成熟,REITS收益率在过去两三年由最高时的7%降低到目前的4.5%～4.8%,但仍高于10年期政府债券2.6%的收益率。

3、日本

日本的房地产信托是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是,作为委托人的业主可以不放弃土地所有权,而且不必直接准备工程费用,就能达到有效利用土地的目的,并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

日本是亚洲最早开发REITS的国家,其信托制度是从美国引进的,在日本被称为J-REITS。1902年,日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1 9 2 3年,日本颁布了《信托法》、《信托业法》,次年开始执行。这两个法律使日本信托业步入了新时期。2000年1 1月,日本修改了《投资信托及投资公司法》,允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。投资人投资于J-REITS时,获得与股票类似的投资凭证(Investment Certificates),可以在东京不动产投资信托市场(TSEREIT market)进行交易。2001年3月东京证券交易所(Tokyo StockExchange,简称TSE)建立了REITS上市系统。2001年11月两家REITS在TSE首次上市。之后,市场发展迅猛,成为继澳大利亚之后亚洲地区REITS发展最快的市场。

4、澳大利亚

REITS在澳大利亚被称为上市地产基金(Listed Property Funds),已有相当长的发展历史。目前有46家上市地产基金,总资产超过450亿澳元。澳大利亚房地产资金的来源有70%～80%来自REITS,18%的澳大利亚人投资REITS。总体上看,亚洲地区所有国家和地区中,澳大利亚的REITS市场最具有吸引力,平均收益率达到7%。

5、韩国

韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REITS发展提供相关的法律制度。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITS上市的相关条例。目前,韩国有7家上市REITS,总市值约为5亿美元,市场相对比较集中,规模较小,而且流动性不强,二次发行的障碍也限制了韩国REITS市场的进一步发展。

6、中国台湾

自第一只REITS——富邦一号REITS于2005年3月上市后,台湾掀起了REITS与不动产证券化基金的热潮,投资标的包括办公大楼、商场、旅馆、卖场与物流中心。预估至2009年REITS总发行规模有望突破2000亿元。台湾REITS市场的一个不利的因素是REITS在台湾被视为固定金额基金,因此不允许为扩大规模而募集新的资金。

7、中国香港

2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会(“香港证监会”)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITS的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。2005年6月16日,香港证监会又发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,其中包括放宽借贷比率、派息比率及估值密度计划。原来借贷比率为总资产净值的35%增加至资产总值的35%。此外,派息比率也由原来的除税后净收入的1 00%降至90%,房地产项目定期估值为每年一次,不设持有现金的限制,可获准投资酒店及游乐场,没有税收优惠。特别值得一提的是撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,允许海外REITS上市。在中国内地投资的商业物业也可按《守则》要求成立REITS,注入其内地商业地产项目后赴港上市。这样,中国内地的房地产投资企业也可以进入香港市场进行筹资活动。

香港第一只REITS领汇信托基金2005年11月25日上市,规模较大,融资额为198亿港元,中国内地第一只在香港上市的REITS是越秀房产信托。

三、我国房地产投资信托基金的模式研究

针对目前我国资本市场和房地产市场的现状,选择何种模式才能更加积极稳妥地推进REITS,本文将尝试提出我国发展REITS可能的运作模式选择:

1、发起人——非金融机构与房地产企业

由于房地产投资信托基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,故其房地产投资信托基金的发起人,必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。因此,建议由若干个具有相当资产规模和良好资信的金融机构,与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起。这样可以起到取长补短、相互促进的作用。可以包括:

(1)非银行金融机构:根据中国人民银行颁布的《设立境外中国产业投资基金管理办法》和《产业投资基金管理暂行办法》的规定,非银行金融机构作为基金发起人的条件是资本雄厚(《设立境外中国产业投资基金管理办法》规定非银行金融机构前一年年末的资本金总额不少于10亿元人民币,《产业投资基金管理暂行办法》规定的是发起人实收资本不少于2亿元人民币),规范经营而且是具有良好的经营业绩和信誉。而我国通过这几年的清理整顿,对非银行金融机构的规范工作已经初见成效,例如国内的信托公司经过清理整顿、兼并重组,资产质量明显好转(按《信托投资公司管理办法》规定,信托投资公司重新登记的注册资本是3亿元以上),业务范围也得到重新的界定。因此,这些非银行金融机构作为房地产投资信托基金的发起人已不成问题。

(2)房地产开发投资公司:成立房地产投资信托基金必须要由房地产开发公司作为主要发起人,因此选择资本雄厚、资质水平高、管理能力强的房地产公司作为发起人是成功组建房地产投资信托基金的关键。另外,作为发起人的房地产公司一般又是基金的投资对象,因此房地产公司做好拟投资项目的可行性分析,也是房地产投资信托基金能否成功的另一个关键。

2、募集方式——公募为主

一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国的房地投资信托基金就目前看,应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。原因有以下几个方面:一是我国的资本市场发育还不够完善,金融市场还有不规范之处,私募形式本身所附带的市场风险和政策风险较大,容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序,不利于基金的规范运作和保护投资者权益;二是从国际经验看,私募方式很大程度上依赖机构投资者,我国机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多,所以私募方式不易筹集到所需巨额资金,无法最终建立起REITS这一强大的金融新体系;三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小,且缺乏适宜的投资工具,投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分人参与长期产业投资。公募化金融产品在国内已经初具规模,很多市场基础条件和资源都可以共享与利用。同时,作为一种典型的公募型信托产品,证券投资基金在我国的发展已有充分的准备,分类监管模式、严格充分的信息披露要求、资产第三方托管制度等监管措施都已经提上议事日程,有的政策措施已经进入正式的立法程序,表明整个信托监管体系已经朝公募化方向迈出了坚实的脚步。

3、基金类型——封闭式

开放式REITS在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REITS),所以封闭式更适合其发展。由于房地投资信托基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地投资信托基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10～20年。

另一方面,为了增强投资基金的流动性,基金在发行完毕后封闭,基金受益凭证可以在相关的二级市场流通。这样投资基金就同时具备长期性和流动性的优点,不失为一种较为理想而又现实的选择。

4、组织形式——契约型

虽然公司型是国际REITS发展的主流组织结构,但我国REITS在发展初期应采取契约型组织结构。这是因为:公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点。

我国缺乏产业投资基金的法律制度,现在的《证券投资基金法》规定,只能发展契约型基金。通过基金契约明确基金持有人、管理人和托管人三者之间的关系:基金管理人和托管人相互独立,基金管理人运作基金,托管人监督管理人,确保基金持有人的利益,代表基金持有人保管资产。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托财产具有相对独立性,作为受益人的投资人的利益可以得到保障。契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得法律保护,这符合房地投资信托基金风险低的特点。

契约型基金不用在公司层面纳税,可以有效避免双层征税。

我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面首要考虑的问题。所以我国房地产投资信托基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。

5、投资方向——权益型

"212号文件”强调了防范和化解信托业务风险,将信托融资以“过桥贷款”的原有初衷给牢牢扼制住了。股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式楼房的信托融资方式,则有可能成为新型房地产信托业务的过渡载体。股权信托的资金可以看作是开发项目资本金,一旦日后项目公司申请贷款时,在自有资金比例大大提高的基础上,开发商可以以更大规模来撬动银行的融资杠杆。

同时,股权信托计划往往由开发商在一定条件下进行回购,并做优先、劣后受益权的设计,既保证了最终利润仍留在开发企业手中,也让信托受益人在多重利益保证的设计下获得较高收益。

另外,股权信托还可通过信托公司绝对控股来实现对项目运作的实质性监控,并对可能出现的风险及时采取应对措施。

总之,权益型信托将改变目前信托业以贷款方式、中低规模、短期融资、微薄佣金为特点的主流经营模式和盈利模式,同时也降低了投资者风险。

信托推动产业基金潜行DOC 篇5

产业投资信托已经具备产业基金的雏形，在资金来源、管理方式和框架模式上都完全是基金模式信托推动产业基金潜行

因为财政部、发改委、科技部、人民银行等多个国家部委部门之间的协调问题，以及国家对金融业政策导向，《风险投资基金法》和《产业投资基金法》在历时多年仍无出生希望背景下，今年已有部分信托投资公司开始用产业投资信托推动产业基金发展。

产业投资信托纷纷出笼

金信信托是最早吃螃蟹者。早在去年年底，金信信托就推出一项金信房地产组合投资资金信托计划，该计划同以往集合资金信托计划最大区别是，信托资金并不是针对单一项目或企业，而是以提供抵（质）押或保证为前提，向房地产项目公司发放贷款并参与项目收益分成，暂时未发放出去的信托资金用于存放银行、购买国债及同业拆借，整个信托计划规模为1.4亿元。

2003年7月，金信信托又推出企业贷款资金信托计划,期限1年，信托资金用于向经受托人认可的企业发放短期流动资金贷款，预计投资者收益率为4%/年。而近期一份名为《新华信托·珠江三角洲民营企业集合资金信托计划》的信托产品在深圳销售，据悉资金集合后用于受让广发银行对科技企业的信贷资产，并对该资产进行管理、运用和处分。

紧接着正在广东销售的“粤财信托·珠江三角洲民营企业集合信托计划”在产业投资上更加详细：该计划信托规模为不超过人民币３０００万元，其资金投向将是以信托贷款方式运用于参加“广发民营１００”的珠江三角洲地区民营企业，信托收益将主要来自于贷款利息、银行存款利息收入等中小企业信托发展基金，是一种中、长期性质的契约型基金，必要时也可以设计为公司型的组织形式。在融资方式方面，对内可以给会员企业以发放贷款的融资便利，对外则可以发挥融资担保作用。信托基金的管理制度设计和信托存续期设定，根据三方意愿和有关法规确定。

除此之外，云南国际信托投资有限公司推出公路建设项目集合资金信托计划，4亿元信托募集资金将用于云南省固定资产投资计划内的地方公路建设；紧接着，云南国投又发售“中国龙资本市场绝对收益资金信托计划”，资金规模高达20亿，单份信托合同最低1000万元人民币，信托资金将用于主题投资和动量投资。类似的信托计划还出现在鞍山信托为地方基础设施建设发放的信托产品和江南信托发放的土地储备信托产品上。而在今年上半年曾被地产界热烈讨论的ＣＢＤ信托计划也都属于同一类产品。

产业投资信托

具备产业基金雏形

北方信托研究所所长邢成分析，这些产业投资信托或一些实业投资信托产品已经具备产业基金的雏形，在资金来源、管理方式和框架模式上都完全是基金模式，特别在管理模式上。

其唯一的区别在于这些产业信托不是公募性质，流动性比产业基金差一些，这是目前产业信托面临的一个难题。而过去常说的资金规模问题并不难解决，最近证监会关于证券集合资产管理方案估计会对信托200份的限制有一些影响，在该方案中没有关于委托理财份额的限制，而对投资风险相对较小的信托计划执行200份限制就更没有必要。业内人士估计，信托合同200份的限制将会出现政策松动。

邢成认为，云南国投20亿集合资金信托规模已经不小，解决了资金规模问题后的产业信托在产业投资、推动行业整合上将发挥越来越重要作用。像地产业，在中央121号文件后，成立地产投资基金的民间呼声很高。产业信托目前也在积极寻找更多的流动方式，但目前所推出的柜台交易、信托质押贷款、信托回购或信托中的信托模式同基金规范的流动方式有很大差距，这是业界亟需解决的问题。

上海锦天城律师事务所李宪明律师称，产业投资基金、风险投资基金和私募基金的法律定位迟迟不能得到解决，而企业及投资者又有旺盛需求，绕道政策的变通方式很正常。在实际的操作中，一些私募基金通过企业进入产业信托、通过产业信托发挥产业基金的功能现象已经出现。

产业基金政策缺位

邢成认为，取名产业信托或产业基金并不重要，关键是需要政策支持。实质上，基金是标准的信托产品，而许多信托公司设立证券、债券投资信托产品同证券投资基金区别不大。

记者在采访中发现，为避免引来监管方面的麻烦，推出产业投资信托的信托公司都在极力回避产业基金概念。一位业界人士透露，因为对产业投资基金没有法律定位，产业信托一旦打上产业基金烙印就会带来监管麻烦，因为产业基金对产业发展会产生影响，而影响到产业发展，这样，发改委就有权对这类项目实施监管。

投资信托基金 篇6

近年来，房地产业得到了突飞猛进的发展，对人们生活的影响也极为突出。但是由于房地产自身和政策上的不完善，目前我国的房地产行业还存在着缺陷和泡沫。国家为控制房地产业稳健发展，在发布相关政策同时，还加大力度解决人民的住房保障问题。在国家近年来实施的国民住房保障手段中，最为有效的并且最受人们关注的便是保障性住房的建设。“十二五”期间，我国将建设约3600万套保障房，其中，廉租、公租保障房将成为建设重点。但是大规模建设和运营租赁性保障房意味着巨额资金投入及缓慢的回收期，目前我国运用在保障性住房融资领域的融资工具和渠道比较少，仅仅依靠有单一的融资模式，很难达到保障性住房建设的资金要求，那么如何解决保障性住房建设资金问题成为住房保障工作的关键问题。如果能够将REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）引入到保障房建设中，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，可作为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。

二、REITs简述

REITs起源于美国，是一种创新的融资模式，通过信托公司将从事房地产开发、管理、销售等经营活动所得收益以派息方式分配给股东，REITs有权益型、抵押型和混合型3中类型。1965年，首只REITs在纽约证券交易所上市交易，同时，欧洲市场上也出现了REITs，日本、韩国、新加坡相继在2001年、2002年发行了REITs，2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》推出REITs，各国均根据自身特色设计运作模式，对投资目标、收入分配等方面做出了相应的调整，制定出符合本国自身特点的REITs。

在我国对于REITs的研究已经持续多年，各种政策、办法、方案一直在研究中，但尚处于起步阶段，产品设计还在进一步完善中，并对其发行和法规的制定要进行双重的考虑和考验。近期，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品，这是中信证券利用自有资源的创新举措。中信证券用自己旗下两栋非常优质的写字楼物业做REITs的基础资产，租客都有AAA级品牌，使得物业租金上涨趋势基本锁定。虽然此项资管计划已经具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。

REITs的设立和运作必须满足特定的要求：受益凭证方面的要求，受益凭证必须完全可转让；对资产种类及收入来源的要求，如美国、日本规定REITs资产的75%必须为房地产投资；在分配制度上，一般要求必须将净利润的大部分进行分配，美国规定REITs必须将不低于90%的应纳税所得分配给股东，对公司管理结构的要求，必须聘请独立的专业顾问管理公司资产。同时，REITs还具有以下特点：1）专业化管理。REITs募集的资金，必须委托专业性很强的基金管理公司进行投资运作，对房地产进行专业化管理，专业化管理在降低管理风险的同时提高了投资收益。2）组合投资，风险分散。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。REITs通过公开发行股份可以募集大量资金，这样REITs在选择房地产类型时具有更大的选择范围，便于投资组合的优化。3）流动性强。公开上市的REITs可以在证券交易所自有交易，未上市的REITs信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。

三、REITs在保障房建设领域的运用

借鉴中信启航专项资产管理计划的操作模式，保障房建设领域可由基金管理者与地方政府达成协议，地方政府将部分租赁性保障房作为基础资产，与小区周边的商业出租房等资产打成一个资产包，然后基金管理者按照资产包的整体规模大小向社会公众或特定投资者发行REITs份额筹集资金，再用相应资金向租赁性保障房的所有者（一般为政府所属的保障房投资中心或其他相应机构）购买资产包，REITs所属的专业物业管理人员按照政府的有关政策要求对租赁性保障房进行日常管理，被保障对象定期向基金缴纳的租金，则成为REITs持有人获得投资收益的主要来源。具体的融资模式构建如下：

模式构建的前提条件是保障房具有明晰的产权关系，建设完成后产权归政府所有，具有庞大的需求量，有稳定的现金流，良好的潜在收益，同时政府能够提供优惠政策和资金支持。在保障房REITs运作过程中涉及的参与主体较多，主要包括投资人、委托人、受托人、托管人、投资顾问公司、项目公司、第三方担保、政府等。首先成立基金公司，投资发起REITs基金，并投入一定资金成为合伙人，投入一定资金可以避免基金管理公司做出有损REITs而有利于自身决策的行为；然后向投资者发放受益凭证，基金公司选择聘用或组建保障房建设运营团队，并成立项目公司，争取政府给予保障房建设最大的优惠政策；项目公司将新建的保障房交给管理部门出租给符合条件的租户；保障房租户的租金和政府补贴由基金托管机构保管，托管机构收取一定比例的保管费后给予投资者分配收益，从而避免投资者与基金管理公司之间可能产生的非法交易；整个过程中，政府部门全面监督保障房REITs的运作过程。

四、当前我国保障房领域发展REITs尚存的问题

REITs具有风险分散、收益较高和可持续性等优点，能满足我国巨大的不动产和基础设施的证券化需求，是未来我国房地产金融的重要发展方向之一。但是，目前仍有一系列的问题制约着我国REITs的发展。

一是基础资产的问题。没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内如前述中信启航专项资产管理计划中如此高品质物业并不多见，大部分物业，一方面硬件条件不足、维护成本过高，另一方面后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，保障房虽不涉及产权混乱的问题，但其作为基础资产的价值有待商榷。

二是流动性问题。信托登记权属问题是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键。如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以确定信托产品权属尚有一定难度。

三是税收环境障碍。在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）难以得到满足。按现行税制粗略估算，我国最终实得只有租金的60%～70%，如果保障房领域能够出台相关税收政策，争取到更多的优惠政策，那么在保障房领域推行REITs还是有可能的。

四是监管障碍。按照我国金融业分业监管的原则，信托公司由银监会而非证监会监管。在这种情况下，作为信托基金的REITs只能在银行间市场流通，则其募集资金有限，且个人投资者和相当多的机构投资者不能参与，难以体现REITs的规模和流通价值。

投资信托基金 篇7

自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后, 我国房地产金融市场受到进一步控制, 传统房地产公司的开发资金受到较大影响, 房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。此时, 能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金, 为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足, 并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。

二、房地产投资信托基金简介以及发展现状

房地产投资信托基金 (R ealEstate Investm ent Trusts, 简称“R EITs”) 是一种采取公司或信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金, 由专门机构进行经营管理, 将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。R EITs主要以发行股票或基金单位进行融资, 其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。

(一) R E ITs一般有两种不同的分类方式

1.根据R EITs是否上市, 分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型, 一般选择在证券交易所上市交易, 上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型, 公募型是上市型资金, 私募型一般是非上市型资金。目前内地还没有上市型的R EITs, 香港地区已有一些有益的尝试, 同时也存在境外设立的R EITs投资到我国境内的情形。对于非上市型的房地产投资信托基金, 从我国现有法律法规来看, 已经存在设立的障碍了, 不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》, 依法设立各类房地产集合资金信托计划。

2.按房地产投资信托基金的投向区分, 根据基金的投资方向和运用方式的不同, 可以分为权益型、抵押型和混合型基金。权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。目前, 从国外情况来看, 无论在数量还是在市值方面, 权益型R EITs均占主导地位, 约占所有R EITs的96%。上市型的R EITs通常都属于权益型, 靠租金获取基金收益。

R EITs开创了房地产证券化模式, 实现了房地产投资从不动产到动产的转变, 为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示, R EITs走势与房地产市场有着较强的相关度。

(二) 发展现状

2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台, 信托投资公司开展资金信托业务的许可使房地产商与信托公司找到了结合点, 导致了房地产信托的大规模发展。

2003年央行“121”号文件出台之后, 房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。

2004年全国共发行各类房地产信托产品89个, 占全年发行总量的22.47%, 发行金额110.8亿元, 占全年发生金额总量的29.18%。

2005年快速步入抬头时期, 截至2005年12月31日, 集合资金信托市场共发行房地产信托121只, 募集资金规模157.27亿元, 绝对额大幅增加了35.1亿元, 分别较上一年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。

2006年房地产信托发展规模继续增大, 2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金, 实际募集资金总计85.3亿元, 其中房地产投资基金所占比重为55.1%, 对比2005年第四季度增长了约14.8%。R EITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。

从以上的历程可知, 我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步, 进一步完善了我国房地产金融体系。然而, 由于起步晚、经验少, 我国的房地产金融至今仍存在着许多突出的问题。首先, 我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。一直以来, 中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看, 中国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。其次, 我国尚未形成完备的房地产金融体系。我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中, 银行间接金融完全压制住了以证券化为主要手段的直接金融, 不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。最后, 我国房地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 我国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的, 出现了金融资源错配的现象, 或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。

以上分析表明, 尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景, 但如果能从房地产金融本身特征出发, 减轻房地产金融对银行体系的依赖性, 发展市场信用, 也可以实现既为有效金融资源需求提供金融资源供给, 又为投资者提供分享房地产行业增长收益机会的双赢局面。此时, 房地产投资基金作为强有效的地产融资手段, 在我国无疑有着广泛的发展前景。目前, 全国房地产开发和消费贷款的余额3万亿元, 房地产投资信托还不足房地产贷款的千分之七, 不足全国银行资产的万分之五。与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产18.8%相比, 更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。如今, 我国证券市场已具有相当容量和规模, 产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展, 目前推出房地产投资信托基金已具备初步条件, 时机也趋于成熟。房地产投资信托基金的推出, 将能大大减轻我国房地产业对银行融资渠道的依赖, 推进中国整个金融体制的改革进程, 提升中国金融资源的配置效率。

三、案例分析:规模近70亿中信牵头设最大房地产信托基金

(一) 案例内容

2008年10月, 中信集团正式宣布一个总规模高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划” (下称“中信盛景”) 正式成立生效, 因有中信信托与中信地产的深入合作, 中信集团借助一个名为“星耀五洲”的房地产项目开始了金融与实业结合的全新尝试。

该笔资金的投入对象是列入天津市重点工程的“星耀五洲”大型综合物业项目。该项目占地面积1.1万亩, 其中陆地面积4100亩, 总建筑面积达300万m 2。总体规划参照世界版图排布, 形成地理意义上的五大洲风格建筑群。根据规划, “星耀五洲”将被打造成一个面对全球的高端国际化社区, 并有望于数月内正式开盘销售。

该项目在引入基金投资前已经投入32.9亿元, 目前还有现金8亿多元, 可以支持其一年左右的周转。在了解了项目基本情况后, 中信集团大举进入该项目, 并有意将其打造成房地产产业与金融结合的经典案例。据中信信托投资有限责任公司一位高层介绍, 在所有涉及产业投资的基金案例中, 该项目将成为创纪录的基金产品。

此次68.9亿元的总财产额中, 中信集团出资15亿元, 中信信托出资8亿元, 这些和外部机构认购的1.5亿元共同组成优先级。另外11.5亿元对社会募集, 属于超优先级, 32.9亿元为次级。

(二) 分析:多方受益, 优势凸显

从房企角度分析, 中信信托的参与, 无疑为“星耀五洲”带来了巨大的生命力, 它很好地体现出了国内房地产企业受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具, 通过与信托公司合作, 拓宽融资渠道, 提升市场竞争力, 有力地推动了我国房企的转型。由过度倚靠银行的间接融资, 转型为多渠道的直接融资, 我国房企的融资渠道进一步实现多样化的目标。通过房企与信托公司的合作, 以房地产信托基金理念开发全新的信托投资工具, 专项用于相关房产项目的投资, 大大地提高了房地产企业的运营能力, 多元化的融资渠道将为企业资金的周转提供有力的支持。以信托计划构建房地产信托基金将成为我国房企转型的最佳平台。

从信托公司角度分析, 房地产信托基金带来的好处也是毋庸置疑的。房地产投资信托资金可以用于非特定项目, 包括共同参与招牌挂阶段, 具有高度灵活性, 是信托公司多元化经营的良好途径。而优先级与次级分层结构安排, 将有利于中信自身与广大投资者的风险控制。预计较合理的投资期限, 有利于安排多轮投资, 进行组合管理。

从基金持有者角度分析, 基金主要目的是为基金持有人获取稳定的租金收入。到目前为止可以供一般投资者投资的基金品种主要是证券投资基金, 而作为我国四大资产管理公司之一的中信牵头最大规模的房地产投资信托基金, 可见其市场欢迎度非同小可。它低风险、稳收益的特点, 使其对投资者具有极大的吸引力。它既可以帮助投资者分享房地产高成长时所带来的高收益, 又可以为投资者提供形式多样的金融服务, 满足广大投资者的投资需求。

从我国整个基金体系角度分析, 房地产投资信托基金的推出, 可以完善我们国家投资基金品种, 推进我们国家资本市场的建设。而中信牵头的这次房地产投资信托基金项目, 将是我国发展房地产投资信托基金的意义的有力实证。

四、我国发展房地产信托基金的优势分析

首先, 从周边市场环境及政策利好来看:第一, 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧, 市场价格持续大幅涨升, 受此影响, 国内掀起一股巨大的R EITs上市融资潮, 北京、天津、大连等地的商业地产巨头, 纷纷将目光瞄准香港、新加坡, 期待再续高潮。房地产投资信托基金进入如火如荼的发展阶段。第二, 2008年12月3日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出, 要创新融资方式, 通过房地产信托投资基金等多种形式, 拓宽企业融资渠道。2008年12月13日, 国务院公布“金融30条”明确规定:开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道。国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金的试点城市。第三, 除了中央政府政策支持, 央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金创新方面, 同样动作频频。在当前金融政策导向下, 通过契约式集合资金信托计划组建房地产投资信托基金, 具有很强的可操作性。房地产信托投资基金属于银监鼓励的资产管理方向, 极有可能成长为信托公司的核心业务。

其次, 行业内响应积极。深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了R EITs产品方案。天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为首个R EITs试点产品, 分别登陆深圳和上海证券交易所。虽然仍未有成型产品出现, 但整个行业内的积极响应让R EITs的发展前景较为乐观。

再次, 公司的跟进是房地产投资信息得以发展的强大推动力。2009年以来, 公司已审批通过或在审批之中的房地产信托业务数量增加迅速:阳光100、辛特拉、亿民建设、东启幻境、湖州中奥置业、巩义新城……虽然既有项目在相关交易和管理的细节设计以及产品的创新程度方面, 仍然较为粗糙, 亟待专业提示和加工, 但这无疑是我国地产信托向前迈出的巨大一步。

五、不足之处与发展规划

除了目前我国房地产金融组成内容面临的共同问题之外, 我国发展房地产投资信托基金仍有许多软肋。

(一) 不足之处

1. 我国房地产金融起步晚, 发展不成熟。

行业各种相关规范与美国、新加坡等早先发展起来的国家相比, 还很不成熟。国外公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度, 而我国现在的信托计划披露较为简单, 仅在发售时对信托计划涉及项目的内容进行披露.对项目的收益和风险结构则“轻描淡写”, 缺乏透明度, 无法保护投资者的利益。我国目前整个相关体系仍在酝酿之中, 一个完善的体系还有待建立。

2. 没有专门的法律法规依据。

我国目前R E-ITs的建立主要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规, 而专门的房地产投资信托基金法一直未能出台。缺少专门的法规, 将不利于R EITs的发展规范, 不利于相关部门的监管调控, 导致许多违规操作得不到有效打击。

3. 过于强调R EITs的融资功能, 没有专门的税收优惠。

美国颁布的《房地产投资信托法案》中规定, R EITs如果只是消极的投资工具, 并且将受益分给投资者, 就可以避免双重征税, 只有股东被征税, 公司可以避免同时征税。而且R EITs的红利分发率相当的高, 往往可以达到九成甚至更多, 对投资者具有相当的吸引力。而在这个方面, 我国的税收体制仍很不完善。

(二) 发展规划

针对以上我国房地产投资信托基金存在的不足, 提出相应的发展规划:

1.建立与国际接轨的R EITs体系是关键。应从我国实际情况出发, 尽快明确房地产信托基金在我国整个房地产金融体系中的地位和角色, 理顺房地产投资基金发展的外部体制。全面完善相关的法律, 税收等方面体系, 使投资者的利益得到更好的保护。

2.改善法律环境。我国应加快立法步伐, 制定一些专业性的配套法规。国外的立法和实践能给我国很多借鉴, 如英美等较早从事房贷证券化的国家, 已经积累了丰富的经验。在亚洲、韩国以及我国台湾也陆续进行相应的立法变革, 这些变革无疑能给我国R EITs的顺利发展提供有益的参考。

3.扩大资金来源和经营范围。信托公司应扩大资金来源, 扩大房地产信托经营范围, 增加投资品种, 同时增加产品的流动性。我国应从各试点中汲取经验, 培养其成为有明显优势的房地产投资主体。另外, 公司应聘请专业顾问和经理人来负责日常事务的投资运作, 实现系统投资策略。投资不仅局限于商业地产, 应逐步向住宅地产、医疗中心等多元化发展。

五、结语

房地产投资信托基金的推出, 将能大大地提高房地产金融的完备性, 是房地产金融走向成熟的必然选择。考虑到我国房地产投资信托基金的发展仍处于初始阶段, 因此, 应以稳定为主, 减少风险发生的可能性。在初期宜采用较为稳健的模式, 同时加强政府的监管, 首先保证基金的相对稳定, 再逐步推动其快速发展。

摘要：房地产投资信托基金 (R EITs) 是一种产生于美国的房地产融资模式, 它在融资方面发挥着重要的作用。进入21世纪后, 许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式, 我国国内也随之掀起了一股巨大的R EITs融资潮。文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足, 并对其日后的发展提出合理建议。

关键词：房地产投资信托基金,“中信”案例,优劣势分析,发展规划

参考文献

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[2]迟慧.发展房地产信托基金, 完善中国房地产金融体系[J].辽东学院学报, 2005, (2) .

投资信托基金 篇8

一、房地产投资信托基金的起源及发展

房地产投资信托基金, 是英文“Real Estate Investmen Trust”的缩写 (复数为REITs) 。从国际范围看, REITs是一种由特定的发起人 (如基金管理公司、信托公司等) 发起, 制定投资计划, 通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产有关的投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs首先产生于20世纪60年代的美国。经历了40多年的发展, 美国的REITs市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他REITs市场, 稳居全球REITs市场的霸主地位。REITs在美国的成功, 吸引了西方发达国家和亚洲新兴国家和地区的目光, 进入21世纪以来, 欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验, 推进RE-ITs在其国家和地区的发展。

根据发安全球有限公司 (EYG) 发布的2008年全球房地产投资信托基金研究报告显示:受全球信贷紧缩的影响, 截至到2008年第三季度, 全球市场上公开交易的REITs总市值为6, 050.00亿美元, 较2007年的7, 640.00亿美元下挫了20.8%。其中, 由于美国次级抵押贷款危机, 美国市场上公开交易的房地产投资信托基金从2007年的169家减少到148家, 总市值也由去年的3, 000.00亿美元下降至2, 946.00亿美元。虽然美国REITs市场在总市值方面仍然领先于欧洲和亚洲市场, 位于全球第一位, 但是, 其市场间的差距正在逐步缩小。特别是随着中国REITs试点工作的进一步推进, 相信亚洲有能力在REITs市场总市值方面继续稳步前进。

二、房地产投资信托基金的分类

REITs的常见分类有按组织形式、资金运用方式、募集方式等。

(一) 以组织形式分类

REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司, 由投资人认购公司股份而享有权利, 投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。契约型REITs指采用信托的方式, 在委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上, 将收益权加以分割, 使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。

(二) 以资金运用方式分类

REITs可以分为权益型、抵押型、混合型三类。权益型REITs属于房地产权益的证券化产品, 拥有并经营收益型房地产, 并提供物业管理服务。按照美国的相关法律规定, 在REITs的投资组合中对具有收益性的房地产的直接投资超过75%, 其投资标的物的所有权属于整个信托基金。该类REIT主要收入来源为房地产出售的资本利得和房地产出租的租金收入, 而影响收益之因素主要为房地产的景气与否, 故投资风险较高。抵押型投资信托是指投资组合中对房地产开发公司的放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权证券合计超过75%, 而非直接投资于房地产本身。该类REIT主要收入来源于贷款利息, 资产组合的价值受利率影响很大。混合型投资信托是指投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款, 为权益型与抵押型之混合。该类REIT影响收益之因素既有房地产市场, 又有利率, 故投资风险居中。

此外, REITs按照募集方式的不同, 可分为公开上市交易、非上市交易和私募;按照投资标的确定与否可以分为专属型与非专属型;根据资产经营管理方式的不同可以分为内部管理型和外部管理型。

三、房地产信托产业基金的特征及对我国房地产业的积极意义

房地产投资信托基金主要有如下特征:

(一) 高流动性

房地产作为不动产, 其本身的固定性使得它的流动性较一般资产差。如果投资者直接投资于房地产, 当急需变现时, 将被迫以折价出售。REITs作为房地产的证券化产品, 通常采用股票或受益凭证的形式, 可以使房地产这种不动产流动起来。同时, 由于REITs股份基本上大都在各大证券交易所上市, 与传统的以所有权为目的房地产投资相比, 投资投资者可以根据自己资金的需要, 随时处置所持有的REITs的股份, 具有相当高的流动性。

(二) 投资的高回报率

鉴于REITs资产在降低投资风险、增加投资收益方面的重要作用, 各国对REITs一般都有相关的税收优惠。如《1960年美国国内税收法案》规定, 如果REITs将每年度盈利的大部分 (一般是90%以上) 以现金红利方式回报投资者, 则无需交纳公司所得税, 这就避免了对REITs和股东的双重所得税。REITs的税收条件、投资范围的要求以及高比例分红的规定是其保持高回报率的重要原因。

(三) 非关联性有利于分散投资风险

REITs一般是由一系列房地产构成的投资组合, 比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产, 从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化, 使房地产的资金可分割性增加。从REITs发展最成熟的美国市场1985~2005年的统计数字来看, REITs与S&P500、NASAEQ composite等的收益率指数相关性偏低, 其他发展REITs的主要国家的经验也体现了REITs与股票市场的低相关性。

近年来我国房地产业快速发展, 我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势, 所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大, 其他渠道融资难, 销售不畅回款难, 加之自有资金匮乏, 企业运营陷入困境。同时, 因为房地产企业融资渠道单一, 高度依赖银行信贷, 绝大部分收入来自房地产项目销售所得, 这种高负债杠杆、资金运作封闭、收入来源单一的经营模式导致房地产行业风险极易向银行体系传递。发展REITs有助于缓解房地产开发资金紧张局面, 同时在一定程度上也能分散银行体系的风险。房地产业的利润率比较高, REITs这种创新的投资工具为投资者分享房地产业的高收益提供了条件。

另外, 从国外的经验来看, REITs可以作为房地产市场有效的“价格稳定器”, 对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显。因此, 在资本市场推出该产品, 以市场化的方式调节房地产市场的投资性需求, 进而落实宏观调控政策的既定目标。

四、我国发展房地产投资信托基金的模式选择

近年来, 我国房地产行业快速发展, 对金融工具创新提出了新的要求。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出, “根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则, 积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。但基于房地产投资基金产品特性, 以及考虑到我国目前房地产行业和金融行业的相关法律制度, 我国发展房地产投资信托基金有三种可能模式:

(一) 信托计划模式

法规限制和突破难度主要有, 《信托法》中对信托合同有不得超过200份的限制, 信托计划是私募性质, 限制公募。《证券法》中没有对信托产品的证券定义。信托产品的流动性较差, 现有的房地产信托与REITs产品属于不同类产品, 无直接扩展性和参考性;信托计划的透明度问题尚未解决。当然, 集合资金信托计划是各国REITs产品的主要结构和形式, 在结构和产品特性方面具有优势。

(二) 公司型投资基金模式

主要法规限制和突破难度有, 《公司法》中规定公司的对外投资不得超过公司净资产的50%, 其运作是存在潜在的公司治理问题和利益冲突间题。但是, 这种模式是以《公司法》和《证券法》为基础, 法律障碍较少, 且现有上市房地产公司的发展经验可供借鉴。

(三) 封闭式契约型产业基金模式

这种模式的优势在于:一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验;二是避开公司法对公司对外投资50%限额比例的限制;三是通过调整基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有:一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突;二是我国产业投资基金类的法律制度尚不完善。

在上述三种模式中, 我们认为, 利用现有的法规及制度, 在目前证券公司等设立的证券投资基金的基础上, 设立封闭式契约型产业基金模式, 法律、政策障碍少, 可行性强, 试点工作成功的机会更大。

首先, 实施封闭式的交易方式, 适应房地产行业投资特点。房地产投资信托基金采取封闭式的交易方式, 使得基金规模保持不变, 便于投资运作, 可以适合房地产业投资项目流动性较差、投资周期较长的特点。同时, 由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性, 如果发展开放型房地产信托投资基金, 可能会加剧证券和房地产价格的波动。其次, 由于房地产业的投资周期通常较长, 要求资金来源具有较强的稳定性, 因此, 房地产信托投资基金采用封闭式交易方式, 更加适合房地产业的投资特点。最后, 开放型基金的申购和赎回价格以资产净值为基础, 需在每日交易前对现存资产进行评估以确定价格。然而, 目前国内的资产评估的中介机构体系不健全, 无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估, 也就难以准确提供房地产信托投资基金的每日交易报价。

其次, 采取契约型信托形式, 保障投资者的利益。2001年以来, 我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》, 信托法律法规体制已经相对完善, 便于基金规范运作及获得有效监督。目前国内与房地产信托投资基金关系最为密切的法律是《信托法》和《证券投资基金法》。《信托法》第二条规定, “信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为”。《证券投资基金法》第三条规定, “基金份额持有人按其所持基金份额享受收益和承担风险”。根据上述规定, 房地产信托投资基金的投资者与管理公司之间的关系应为信托关系。

此外, 现有的房地产信托项目为REITs基金的设立奠定了基础。从实践情况来看, 虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约, 我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态, 但REITs标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的REITs, 但“准REITs”已初显雏形。“准REITs”强调在保证REITs核心释义的前提下, 结合中国目前地产金融发展需求, 对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信·宝利”信托产品, 就是“准REITs”的具体实践, 其按照房地产投资信托基金 (REITs) 的标准来设计, 并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金的成熟管理模式, 基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。

参考文献

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投资信托基金 篇9

不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述

一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:

流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。

低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

投资信托基金 篇10

投资信托，是信托的商业化形态，不论它是通过信托、契约或公司中的哪种形式，都是借助发行基金券(如受益凭证、基金单位、投资公司股份等)将不特定的多数投资者不等额的出资汇集起来形成一定规模的基金资产，交由专门机构的专业人员按照资产组合原理进行分散投资，获得收益后由出资者按照比例分享的一种投资工具。广义上讲，投资于房地产或房地产抵押证券产品的这一类投资信托便是房地产投资信托。

房地产投资信托基金又名R E I T s (Real Estate Investment Trusts)，是房地产投资信托的一种特殊形式，是以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它把个人及机构投资者的资金募集起来，再投资于能产生稳定现金流和收益的房地产，它利用募集的资金购买优质的房地产资产，建立资产组合并进行专业管理，以满足长期投资需求。REITs实质上是一种证券化的产业投资基金，在欧美已经盛行多年，亚洲经济较发达的日本、韩国、新加坡、香港等地为解决其房地产不景气的问题也积极引入了REITs。它在形式上分为契约型和公司型，按投资方向又分为权益型、抵押型和混合型。

一、房地产投融资市场现状及问题

我国自2002年以来带有REITs雏形或其过渡产品的实践在房地产及金融领域不断进行，如国内信托公司的“集合资金信托计划”、房地产公司尝试回购式产权商铺等都带有非常强的REITs元素和色彩。实践的结果不同程度地改善了房地产企业的资金短缺，但更重要的意义在于其示范效应和实践经验引导了我国房地产行业投融资渠道多元化的探索。

1、地产投融资市场弊端

近年来在推动城市化进程和房改动力下，国家实行了宽松的信贷政策，房地产企业融资非常容易，使得近几年房地产发展迅猛，呈现供需两旺的市场态势。经过约5年的高速增长，房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行贷款总量相当的比重，房地产金融的风险也越积越高。2004年，有些城市的房地产贷款占新增加贷款比例甚至超过7 0%。在此背景下，国家重拳出击，针对房地产发展过热出台了一系列宏观政策，运用金融杠杆主要采取了严管信贷、提高银行存贷款利率和提高各金融机构存款准备金比率的措施。

存款准备金利率的上调控制了货币市场整体的流通规模，直接影响了房地产行业的资金供给量，将会导致许多房产开发商无法再得到充足的信贷资金, 一是许多准备开工项目和新开工项目如果自有资本金比重不足将无法开工或停工;二是已经开工建设到中期的项目会出现资金周转困难;三是对于自有资本金不足，靠银行滚动贷款方式发展壮大的房地产商，包括一些知名房地产商，有可能出现由于资金链断裂的局面。

房地产宏观调控主要采取了银根紧缩的手段，从资金供给与资金需求两个角度减少了可以流通于房地产行业的资金，因此，有必要关注房地产行业的良性发展与金融支持的关系。

1) 宏观调控规范了房地产市场，为房地产的良性发展提供了好的平台。宏观控制是针对局部地区投资过热，而不是为了制约其发展。流通在房地产领域里的资金大部分来自银行，如不进行宏观调控，局部过热继续发作便容易引发金融风险，我国银行主导型的融资体系不能承担这样的风险。所以，从另一个角度而言，宏观调控在规范房地产行业的同时也将为房地产未来的良性发展提供了一个好的平台。

2) 宏观控制使房地产企业融资困难，突显我国房地产投融资市场工具单一。在宏观调控以前，房地产金融市场的融资模式非常单调，房地产资金有70%以上来源于银行，而其他资金来源所占的比例不到10%。银行几乎是唯一的融资渠道。银行信贷收紧以后，房地产企业没有其他融资渠道进行有效的资金补充，大部门房地产企业遭遇资金困难。更新房地产企业运作理念，使房地产企业产业资本和金融资本有效结合，实现多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。

2、房地产投融资市场存在的问题

我国房地产投资模式主要有开发投资、置业投资和购买上市房地产公司股票三种，其中，房地产开发是最主要的投资模式，需要大量的资金，因此，我国房地产投融资市场的问题主要体现在房地产开发投资中。经过多年发展，我国房地产开发形成了银行贷款、企业自筹资金、债券融资、股权融资、房地产信托等主要融资渠道。然而，债券融资和股权融资所占比例甚微，房地产开发主要依赖银行贷款和预售订金及预售收入，而预售收入中有很大一部分是通过银行按揭贷款实现，因此，银行是房地产融资的主要渠道。结合这些研究和上面的分析，可以把我国房地产投融资市场存在的问题进行以下归纳：

(1) 房地产企业的融资渠道单一，金融工具贫乏。目前我国的房地产企业投资所需的资金大部分来自于商业银行的贷款及预付款 (“变相”的银行信贷) ，融资渠道的狭窄，把房地产市场的投资风险与融资信用风险几乎都转移到了商业银行。从国外发达国家成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资的40%，而我国目前的情况是，除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行。据测算，目前房地产开发资金55%左右来自银行贷款。而直接融资如股权融资及债券融资等没有很好的发展，目前所占房地产投资资金的份额还相当小。

(2) 民间资本缺乏有效途径进入房地产行业。从目前我国的金融体制看，社会上的投资机构以及中小投资户的资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。由于我国的资本市场不发达，目前市场上安全性、流动性和盈利性匹配较好的金融产品并不多，可供百姓选择的投资产品非常少，而随着国民经济的发展，居民的收入也相应提高，多数居民对利率高于银行存款，风险相对低的投资品种有很大需求。因此，多数居民只有把多余的财产存入银行，而这部分资金便只能通过银行间接的进入房地产行业，形成银行的信贷风险和中小投资者的投资无门。

(3) 我国房地产金融需要创新，房地产行业需要拓宽投融资渠道。中国房地产协会副会长顾云昌在“中国地产金融年会”中提出“中国房地产的明天，关键在土地，冷热在金融”，直接说明房地产金融对房地产行业发展的重要作用。同时他还提出“怎样更快地把国际上好的经验、做法引进来，同时拓宽房地产开发商和老百姓的融资和投资渠道，将对房地产的发展具有决定性意义”。我国房地产金融市场已经暴露出房地产融资渠道单一，投资渠道受限，银行信贷风险集中的缺陷，因此，急需要一种既可以满足房地产行业的融资需求，又可以满足中小投资者的投资需求，风险分散，收益率较高的投融资工具，结合国际上房地产金融发展的成功经验，我们不得不将目光投向REITs，这个在美国发展规模最大的房地产投融资工具。

二、我国发展房地产投资信托基金的对策

建立房地产投资信托基金对于促进房地产业的进一步发展有重要的现实意义，发展REITs是房地产行业和金融体制改革的方向，但由于目前相关规章制度的滞后以及国家对房地产金融发展的审甚态度使得REITs的发展受到很多限制，因此我国发展R E I T s不能一蹴而就，应该采取分阶段进行的策略。同时，摸索规范和有效的运作模式也是引入房地产投资信托并保证其稳步发展的基本前提。下面主要结合我国的国情，对房地产投资信托在我国发展的战略和可行的运作模式做出初步的探讨和构想。

我国具有发展REITs的驱动力，也同时面对急需跨越的若干障碍，因此，在中国发展REITs不能一蹴而就，应该结合我国目前的状况和未来前景，遵循阶段发展的战略，逐步推行REITs。因此，REITs在我国的发展应该树立“立足现状，阶段发展”的发展策略以及“顺应需求，实践先行”的原则。

1、立足现实，循序渐进

所谓“立足现状，阶段发展”，就是要正视我国房地产产业发展和现有投融资模式的现状，正视我国金融市场仍处于低水平初级状态的现实，循序渐近，随着国内房地产金融市场的开放和管制的放开逐渐发展REITs。受到法律、税收等诸多因素的限制，短期内要在中国本土建立REITs市场的设想不太现实。中国的房地产开发商在短期内要利用REITs这一融资工具，可采取如下分阶段策略：

(1) 可以通过与海外(包括中国香港)上市的REITs建立战略伙伴关系，在国内联合进行投资。双方可直接对项目进行投资，并且按出资比例进行利润分成;或者建立合资公司，进行不同项目的投资。

(2) 中国内地的房地产企业可以考虑以REITs的方式直接到香港联交所或者新加坡交易所上市，从而直接面向境外投资者募集资金。如新加坡有着REITs跨境上市的经验和REITs享受税收优惠的环境，可以作为中国持有房地产资产的公司跨境上市的REITs的选择，香港由于具备有利的地理条件，在吸引中国的REITs跨境上市方面也有优势。越秀REITs开创了国内这方面的先河。

2、学习国外投资基金的先进经验

所谓“顺应需求，实践先行”就是以市场为导向，顺应房地产市场现状对拓宽融资渠道的需求，在目前的法律体系下，先发展房地产信托计划以开拓银行以外的融资渠道，满足房地产企业短期的融资需求，使信托投资这种新的投资工具慢慢为投资者所了解和重视。接着进行多元化的实践，在这一过程中，应该遵循实践先行的原则，鼓励合法的类REITs模式创新，在实践中识别和积累经验，主动改革和发展中国的REITs体系。如法国欧尚国际投资信托计划就是在我国现有法律体系限制下参照REITs的形式和内涵进行的符合我国具体情况的类REITs创新。同时，在全球金融一体化的大潮之下，我国应该以积极的政策来迎接国际R E I T s基金的涌入，学习国外投资基金的先进经验，培养专业人才，完成REITs在我国的发展和适应阶段。

摘要：房地产投资信托其本质是一种投资基金, 它是将个人、投资机构等拥有的资金通过信托关系聚集起来并形成集约投资的一种方式。本文对我国发展房地产投资信托基金的问题与对策进行了研究和探讨。

关键词：房地产投资信托基金,问题,对策

参考文献

[1]、巴曙松.房地产融资渴望新路径[J]中国金融家, 2006, (02) .

[2]、杨冬梅.国外房地产投资信托的发展及对我国的启示[J]天津电大学报, 2003, (01) .

“艺术家信托基金” 篇11

这次影像展览，由纽约艺术家信托基金策划委员会成员及国际知名策展人Dan Cameron先生策划，展出收藏在艺术家信托基金全球的世界知名当代艺术家的艺术精品。虽然展览只为期周，展出作品的数量也非常有限，但由于有多位世界知名当代艺术家的影像作品出现在展览中，仍然吸引了很多艺术爱好者的关注。

艺术家信托基金是一个针对艺术家的长期投资服务计划，2006年4月刚刚在北京设立办公室，至今已经有超过三十位中国艺术家签约参与此计划。中国策展人皮力和韩国策展人sunJungKim女士加入并成为艺术家信托基金北京分部的联合策划人，将负责中、日、韩三国的工作。

艺术家信托基金全球股份有限公司的CEO兼总裁Bijan Khezri认为：“虽然中国的艺术市场仍处于起步阶段，但是却有巨大潜力和广阔的发展前景。我相信艺术家信托基金对中国艺术市场的发展会作出重大贡献。我对这次的国际影像艺术展感到尤其兴奋，因为此次展览是艺术家信托基金为帮助艺术家规划其职业生涯的最佳例证。”

APT是如何运作的?

每个国家、地区所建立的APT都由本地区最优秀的策展人和专业艺术经营者组成策划评选委员会。他们拥有成功的发现新生代艺术家和给中生代艺术家定位的专业经验，他们将为递交来的艺术家申请做评选工作。

“艺术家信托基金”(北京)的评选委员为卢杰(执行长)、冯博一、何浦林、候翰如、皮力、大卫·A·罗斯。

APT是“以物(作品)代币”为交换基础的项目。加入者需要向他们的信托提供自己的艺术作品，以交换他在APT的投资份额。艺术家在20年期间需投入20件作品，以获得“共享艺术品库”里的100个投资点数。

所有加入进来的作品共同构成“共享艺术品库”，给艺术家的钱款由最终这些作品售出所获得的收入来支付。随着这些艺术作品的数量的变化和投资的增值变化，每位艺术家将收到不断更新的个人账户报告。当APT出售所持有的作品时，在扣掉APT销售的手续费等直接费用后，其40％的纯利直接打入到所售作品的作者的账户上，另外40％的纯利，纳入250位艺术家的集体公积金账户，按照每位艺术家在共享作品库里拥有的单位比例分配。每个艺术家不但从公积金账户里获得均等的份额，从而从所有艺术家的集体成功中获利，同时，自己作品销售的差异还是反映在他所获得的40％纯利的个人账户里。而剩余的20％将视情况作为管理费用反馈给“共同艺术”公司属下的负责管理APT的公司作为投资成本的回报。

为什么艺术家应该加入APT?

这项信托服务的唯一目的是为艺术家在金融安全与投资计划方面提供支持。它使艺术家可以专注于他们的创作并可以为他们创造性的发展冒一定的风险。此外，策划委员会对加入APT的艺术家的集体认定，就其本身而言也是对艺术家个人作品以及今后发展潜能的一个强有力的认可。

艺术商们会认为APT侵犯了他们的业务?

APT项目建立在艺术家与艺术商的共同利益的汇合点上。各方参与者都会由于推进已加入APT的艺术家的职业生涯而从中受益。APT作为一种可以对艺术家的事业发展起到支持作用的途径，所有参与者都乐于建立这种长期的成功合作与金融保证。

APT特别的创意之处在于它是作为画廊商业活动的一种支持和补充的手段。在母公司“共同艺术”公司多元服务的协助下，APT可以为艺术家提供有价值的服务，而这种服务是画廊本身无法提供的，并且APT可以与画廊一同提携新艺术家和继续推进成功的艺术家。国际画廊业已经很热情地接受了APT，有一些主要的画商还参加了APT策划评选委员会。

如何确定可以用来投资的艺术作品?

艺术家与本信托的负责人和策划评选委员一起工作，根据APT制定的投资时间表进行投资，选出自己本投资年度的一件作品或多件代表作品，APT认为艺术家应该提交的作品，其价值应该是艺术家本年度作品市场中间价位的作品。

APT如何管理这些作品?

APT会由专业人员按美术馆保藏艺术品的标准进行妥善保管和保险。由APT保管的艺术作品其安全可以完全得到保证。一年一度的对所有艺术作品的重新评估是一个标准的程序，如果APT中的作品在市场价值上出现了足以引起我们注意的重大变化时，我们将决定合适的出售时机和价格。APT将为这些作品策划展览和出版项目来宣传推广这些作品和作者。作品将被有计划地公开展出，并且可能会租借给美术馆或画廊展出和推广。APT同时计划从收藏中选择、策划、展览和推广宣传整个APT的作品。

艺术品将在什么时候、怎样售出?

APT持有作品的售出过程将会受到妥善管理，以保证最大限额的获取货币价值以回报各位艺术家，并保证作品的售出可以为艺术家带来长期的利益。将会考虑避免任何不利的市场影响以及最大程度地保证作品的售出价格为艺术家职业生涯发展带来最大的利益。无论何时，如果需要的话，APT将与代理艺术家的画廊合作，提供作品给他们以供销售。APT还同样考虑通过拍卖和二级市场售出作品。

APT的构思与设计是在与现有艺术市场结构与动力相结合的基础上产生的。它的成功将取决于众多加入的艺术家、艺术商以及APT管理层的共同利益的平衡，最终产生最大程度的回报。当艺术作品售出后，获得的利润将按上述分配规则分配到每位艺术家的账户上。A P T将帮助每位艺术家谨慎而适当的保管其个人的资金，以保证为个人账户的后续发展提供安全的投资回报。

是否意味着在同一个APT中的比较成功的艺术家最终将比其他艺术家获得的回报多?

在公积金账户上，所有参与者以相同数量的作品投资后获得相同的份额，同样从公积金账户收获相等的利益，这点上和一般的退休金投资计划类似。然而，APT的设计比一般的退休金投资计划更有创意和合理，因为参与者可因其作品的售出价值的不同，比其他个人账户拥有更多或更少的价值，所以在售出后40％净收入进入他个人的账户时，同能自然合理地反映他们各自的市场成功的相对效益。

那些未售出的作品会如何处理呢?

50年后，APT将会与艺术家及(或)他们的代理人或继承人合作确定将哪一件艺术品捐给与其相符

的慈善机构。

APT是否像风险基金那样是为投资者自己的利益而设立的?

当然不是：APT向艺术家提供长期的金融安全保证。与此相反，艺术风险基金是将购买和持有艺术品作为投机性投资的公司。APT是对艺术家具有信托责任的信托方，而艺术家是APT唯一的受益入。

何为“共同艺术”公司，它如何获取投资和利润?

“共同艺术”公司是一家致力于给艺术界提供创新的和独特的财务产品的公司。“艺术家信托基金”是由“共同艺术”公司创办的，可在管理艺术作品上给APT提供经纪服务。这包括达到美术馆质量、标准的装卸、外借、储藏、运送和展览，保护和保险，出版和公共关系，这些服务在信托期间贯穿始终。

“共同艺术”公司已提供“艺术家信托基金”所需资金。而且，“共同艺术”公司还通过无息贷款方式支付超出每个信托期以外的费用的50％。对于这些服务，“共同艺术”公司将会收取来自艺术品售卖或其他商业化收入的20％作为管理费用。重要的是这笔费用低于行业标准。 此费用相当于在艺术家加入信托五十年间每年0.4％的年度费用。此佣金将由每件信托艺术品的售出收益支付，加入信托的艺术家不用现金支付这些费用。

如何能确定APT会为加入的艺术家带来长久的收益?

APT聚集一批具有领导才能的专业人士为此计划选择艺术家。这一批人在判别刚出道的新人和选择成功的艺术家以及推广他们事业的发展方面都具有丰富的经验。在发展商业模式和突显APT业绩方面，“共同艺术”公司已经网罗一批诸如希伯来大学商业管理学院的丹·格莱教授，美国惠特尼美术馆和旧金山现代美术馆前馆长大卫·A·罗斯等值得尊敬的专业人士。想获得关于“艺术家信托基金”(APT)经营管理和顾问咨询方面的更多的信息，请登陆我们的网站浏览管理及顾问部分的信息。

加入APT的艺术家的投资时问表是何样的?

艺术家最初五年可每年投资两幅作品，之后的五年可每年提供一幅作品；剩余的十年可每两年提供一幅作品，总共20幅作品。“共享作品库”单位取决于其在登记表格上的单位顺序，而不关作品本身的价值。

艺术家能退出他们的信托业务吗?

艺术家可以自由退出“艺术家信托基金”业务。参与“艺术家信托基金”(APT)的艺术家即使没有加入APT达到20年或没有提供足够的20件作品，而提前退出，也会由于他们投资的作品的数量和价值，加入的年份长短等得到相应的回报。对收益的计算取决于参加信托的年限和所投入作品的价值。在所加入的APT负责人和艺术家协调后，这样的艺术家将会被称为“停止合作者”并仍有资格获得他们的APT的相应利润，且仍对他们APT的成本及费用负责。但是， “停止合作者”将无权参与APT任何的投票或决策。

艺术家的信托资格会被撤除吗?

如果艺术家未完成在20年期问提供加入信托所必需的20幅作品，那么他们将会被APT撤除其资格。如果在策划评选委员会提出的意见中，艺术家的作品质量急剧地衰退，那么他们也将会被APT撤除其资格。策划委员会负责任地对待所有加入APT的艺术家的利益且将只在极端特殊的情况作出撤除资格的决定。

那些被撤除资格的艺术家仍将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。

如果一个艺术家撤销其信托业务或被撤除信托资格，其艺术作品将怎样处理?

投入给APT的艺术品会成为APT的财产。撤出此信托计划的艺术家将会由其作品参与此信托计划的时间长短为基础得到补偿，同时将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。

艺术家的画廊没有提供长期投资计划给他们的艺术家吗?

艺术家与画商的关系性质决定了这种长期投资计划的不可行性。首先，艺术家除非成为画廊的正式员工才可能加入退休劳保计划。而且，许多艺术家没有画商，或者在其艺术生涯的道路上并非只和一个画商合作。

艺术家为什么不自己出售他们的作品并且自行投资呢?

大多数艺术家很难对其未来进行适当的投资，其原因在于：刚出道的艺术家有其首要的艺术追求，相对而言，金钱的投资似乎是不重要且无需关心。APT是第一个专为艺术家设计并且提供独特资助的计划，由顶级的专业人士处理，这样可以在不牺牲短期的现金需要下投资在他们的未来事业上。

“共同艺术”公司经过研究发现，甚至一些成功的艺术家都不能从其事业起步时就为他们的未来投资。而由最近的经济研究表明，只有少许的艺术家在其事业有成后的数年才能达到保证其财务安全的程度。

如果艺术家去世了怎么办?

和其他同类的处理可继承的财产的方式一样，每个艺术家都可以指定自己去世之后的继承人的。为何以前没有这种为艺术家服务的信托业务?

投资信托基金 篇12

高力国际在报告中指出, 房地产业作为资金密集型行业, 对金融依赖性较强, 在中国市场近20余年的发展中, 国内房地产企业融资渠道较为单一, 商业银行贷款成为支撑多数企业持续发展的命脉, 国家对于商业贷款的调控政策往往对房地产行业产生着直接的影响。对融资渠道多样化的需求激发了中国内地企业在海外市场发行投资性产品进行筹资的探索之路, 这其中就包括在新加坡市场发行房地产投资信托基金。

新加坡证券市场是中国物业在境外进行REITs上市中获得关注度较高的一个市场。截至2016年7月底, 新交所有40只REITs在市场上交易, 总市值约为620亿新币, 2015年全年的平均股息收益率为6.7%。按市值划分, 目前新加坡已上市的REITs集中在商业、工业和写字楼三个业态;在40只REITs产品中, 有11只REITs资产包中包含位于中国的物业资产。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示:“经过若干年的发展, 新加坡形成了相对比较成熟且国际化程度较高的REITs市场, 并且在REITs产品上市的条件要求和优惠政策方面也形成了较为成熟的体系, 帮助发行人规避潜在风险并促进REITs交易市场健康有序发展。”