信托基金

信托基金（共12篇）

信托基金 篇1

一、房地产信托融资正当时

对比金融类信托产品, 近两年房地产类信托产品可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊, 打新股产品“销声匿迹”以及私募基金“搁浅”。后者的增长是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。

据统计, 2008年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为272.2亿元, 占全部集合信托募集资金的32.16%。这一信托资金发行量及占比, 均较上年明显增长。2007年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为121.52亿元, 占全年全部集合信托募集资金的11.27%。

进入2009年, 房地产信托保持增长势头。从资金投向看, 今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分别为12个和11个, 业内人士认为, 短期内房地产领域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的投向看, 集中在房地产领域的产品共计发行规模为13亿元, 占到当月所有产品的17.07%, 信托产品共计11个, 平均单只产品的规模为11864万元, 仅次于能源类产品, 居第二位。从收益率看, 投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为7.76%, 为所有信托计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐宽松, 房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越多的信托公司。

二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最大的一笔房地产信托基金

去年, 房地产信托的一个典型产品是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

2007年, 星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造其地产奇迹梦想的地方, 这里将要建造一个融汇五大洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订后3个月内开工建设, 3年内住宅项目竣工80%, 2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工, 其中酒店规模不小于7万平方米, 其他经营性公建面积不小于33万平方米, 5年内整个区域所有项目要全部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米, 其中住宅面积260万平方米, 其余为公建和商用物业。业内人士预计, 项目所有工程所需费用不低于200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言, 都不是小数目。

星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让金, 其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中信信托的大门。2007年12月, 中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”, 实际募集资金人民币30亿元, 预计年收益率25%, 信托期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助, 星耀筹齐了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前终止了信托计划, 代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”, 数额达68.9亿元。这是国内有史以来最大的房地产信托基金, 实际融资36亿元。融资规模已经超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房地产公司人和商业逆势IPO的规模。

该信托计划引入了“夹层融资”信托的元素。这份总规模68.9亿元的信托基金被分为3个级别:超优先级、优先级和次级, 其中超优先级与优先级为债权, 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11.5亿元, 主要针对机构及高端自然人对外公开发售, 超优先规模部分的年收益率为14% (其中包括2%的认购费) 。优先级规模为24亿元, 由中信集团及中信信托认购, 此外还有32.9亿元次级规模由昆明星耀集团认购。

为了使该信托计划得以顺利发行, 星耀地产支付了相对较高的收益率, 而且中信信托还运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先, 由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人, 并且该期限为5年, 以确保对该项目负责。其次, 该信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时, 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

据专业人士分析, 在目前监管层的框架之下, “股加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要模式。因此, 该产品是一个对以后房地产信托基金有积极意义的成功产品。

三、房地产信托融资的风险

目前, 中国房地产企业可选择的正常融资渠道无非五种:发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托基金、房地产投资信托基金 (REITs) 。去年, 对大多数房地产企业而言, 融资渠道实际上已经封闭。星耀选择了最符合项目融资特点的房地产信托基金, 融资速度比较快, 不仅解决了开发企业现时的资金困境, 随着项目进展的资金需求, 星耀还可以提出计划, 追加融资。

但是, 目前房地产信托融资机制毕竟还不够完善, 个中风险不应忽视。

首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性, 开发企业通常以较少自有资金, 通过贷款等方式撬动大规模的地产项目, 这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求, 导致一旦融资受阻, 项目将面临巨大困境。另外, 即使未遇到融资困境, 如果房地产项目本身运作不顺, 将来销售出现问题, 资金有可能无法及时回笼。在这种情况下, 投资者的利益能否得到保障, 只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为中信盛景基金的级次设置提出过质疑, 认为星耀贱卖项目。星耀集团相关人士承认, 本来希望发行的期限更长的信托计划, 但只能先搞短期产品, 不排除资金回笼慢的话, 再把信托融资延期下去。

其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场有所好转, 但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转, 发展前景难以判断, 房地产市场可能会出现房屋销售困难, 融资方无力还款的情况。另外, 目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值, 企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水, 一旦第一还款来源出现异常, 投资者面临的风险加大;另一方面, 房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押, 间接拉升了融资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿元, 在楼市调整期, 星耀是否能迅速回款, 也存在一定变数。

第三种风险是合规性风险, 主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外, 在前期部分房地产信托产品的运行过程中, 由于受托人追逐利润而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。

在对这些风险保持警惕的同时, 我们对房地产信托的发展也不能过于乐观。银监会去年10月在“265号通知”中明确要求, 信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款, 严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款, 不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。受此影响, 去年四季度的房地产类集合信托发行出现一定回落。而且, 尽管房地产信托表现火爆, 但它并不是信托界的主流, 也难以成为开发商的主要融资渠道, 信托融资只能起补充作用。

信托基金 篇2

从这两个概念的本源上来说，信托和基金是独立但有交集的两个概念。

信托是一种法律安排，在这种法律安排下，你（委托人）把财产所有权交给别人（受托人），他运营这个财产，并把运营收益交给你指定的人（受益人）。至于受托人如何运营，取决于信托所依据的法律，以及信托法律文件里的约定。而基金是一种投资安排，也就是说一群人（可以是少数几个人，也可以是不特定公众）把钱以一定形式放在一起，按照一定方式去投资并享受收益。这里的“一定形式”有多种选择，可能是公司，可能是合伙企业，也有可能是信托。由上述分析可见，信托和基金的交集就是，投资者（信托的委托人）把钱集中起来，通过信托法律安排交给信托公司（信托的受托人）投资运营，投资收益根据比例分配回投资者本人（信托的受益人）。这种为了投资的信托安排通常称为“单位信托”。在上述交集之外，信托（传统上，在国外而言）还可以起到投资之外的其他目的,比如族财产传承、晚辈生活资金提供（著名例子之一是希特勒在奥地利学习美术期间，生活费用来自家族某位长辈投资的中投在线）。而基金除了信托模式，国际上常见的还包括公司形式（即钱全部投到xxx投资公司里，投资者是xxx投资公司股东，根据所持股权的等级与份额享受投资回报）、合伙形式（私募基金和对冲基金用的比较多）等。具体来看，可从以下六方面区分：

1、在安全性方面

信托产品的安全性高于基金，风险较低。

2、投资渠道方面

信托产品的投资范围相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，而证券投资基金的投资范围目前数股票和债券居多，但也包含其他投资渠道范围。

3、法律方面

两者适用的法律有差别。

4、监管方面

证券投资基金的募集，必须经过证监会的批准，运行中受证监会及其派出机构的监管。而证券投资集合资金信托计划的募集无需银监会的批准，但需要依法履行报告义务，并在运行中接受银监部门的监管;

5、资金募集方面

就信托而言，信托公司接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，异地推介集合信托计划的，每份合同金额不得低于100万元。

6、投资流动性方面

证券、基金：谁跟信托叫板？ 篇3

随着监管层一系列政策的松绑，在近期的资产管理混战中，会露出笑容的当属券商和基金公司：终于站上了信托业务的大擂台，与信托公司一较高下！

面对政策红利的眷顾，长城证券上海民生路证券营业部总经理谢志红称：“原本不能触碰的非标准化业务都能够放开手脚去做了，券商和基金公司正迎来一个新的春天。”

不过，作为创新型业务“新兵”的券商和基金公司，面对这样的机遇，却是压力与动力并存。

梦想照进现实

政策放开前，证券公司主要是以通道业务为主，面对的只是上市公司，产品以股票、债券为主，接近于靠天吃饭的行业。谢志红告诉记者，这种偏向于投资产品设计的模式，把需要融资的企业主都挡在了门外。而市场上大多数企业往往最急需的就是融资。“信托公司这种跨行业、跨平台的融资业务，让我们很向往，但又做不了。”

也正因此，证券和基金公司迫切希望从传统模式向创新模式转型。新政策的落地也终于让梦想照进现实。

“这样我们不仅可以做投资类业务，还可以做融资类业务以及投融资一体化的服务项目。”随着产品运作思路变化和业务范围的拓宽，融资机构客户无疑将汩汩涌入。“非上市公司也进入了我们的服务范围。”

一系列变化带来的直接利益，就是产品收益的提升。据谢志红介绍，原来的固定收益类产品收益率只有6～7%，而政策放开后，券商可以通过配置信托计划产品来提高集合产品的收益率，达到8～9%。

借先天优势“亮剑”

面对信托公司和银行已经耕耘了多年的市场格局，在创新产品领域刚刚起跑的证券和基金公司，拿什么来竞争非标准化产品设计和销售的宝座？

相对而言，券商、基金公司的产品种类更为丰富。“信托是以固定收益类产品为主，银行以保本保收益的理财产品为主，而证券公司不仅可以做信托产品，还可以做主动管理型产品。”

谢志红介绍，目前绝大多数信托公司只做平台业务，只有极少数信托公司具有主动管理能力。银行则主要以存贷、信贷管理结算为主，没有投研团队和投资团队，其主动管理大都通过证券公司和基金公司实现。

实际上，让券商、基金公司觉得大有可为的还是融资功能。“信托公司的融资方式较为单一，融资成本相当高昂。一般政府项目的融资成本在9～10%左右，而房地产项目最高可能达到20%。”

相比之下，证券公司融资方式更为多样：可以用债券的方式进行融资，也可以进行IPO，或是战略投资者并购重组，或是进行股权置换。

“证券和基金公司具备这些相关业务的牌照，而银行和信托公司牌照不全，这是我们的优势之一。”谢志红进一步补充，基金公司由于没有净资本的约束，所受的限制比较少，因此规模容易扩大。

值得一提的是，作为助理服务商，行业研究能力在未来实体经济的发展中非常关键。券商、基金公司的投研团队长期致力于自上而下或是自下而上的行业研究，使得他们对行业有着全面而深刻的了解。“从对行业的了解中就可以知道这个企业有没有可能还钱，还钱的途径有哪些。”

“装备”跟不上

虽然政策对券商和基金公司打开了一扇窗，但他们还不敢大跨步往前走。最为直接的原因，是专业人才储备的匮乏。“由于券商长期进行分业经营，使得每个行业的人都只专注于自己的行业，对行业以外的知识了解不多。”

相比之下，信托公司是最早的跨行业平台，经过数年的摸爬滚打，对各行业的制度研究、风控措施比较成熟健全，尤其在法律、财务方面的人才储备较为充足。

“比如我们做实体经济的部门只十几个人，但信托公司有几百号人，甚至有的信托公司光做法律文本的就有几百号人。”谢志红感叹，人才缺失是证券、基金公司进入新领域的“拦路虎”。

由于人才奇缺，使得券商和基金公司的风控很难跟上。“券商和基金公司注册资本金只要3000万，如果一味地扩大规模，而建立不了相应的风控体系，一旦出现风险将很难承受。”启元财富总经理葛智华称。

不仅如此，在财富管理市场中，要高效达到预期目标，需要先进而良好的交易系统和服务系统，然而目前券商与基金公司对于交易系统和服务系统的投入还远远不够。“要升级就要付出高昂的费用，而不升级，引进产品和私募就会遇到瓶颈，只能放弃风控。”升级与不升级，似乎成了券商头上悬着的双刃剑。

与此同时，基于券商、基金子公司旧有的模式，原有客户还没有养成购买固定收益产品的习惯，销售团队对于固定收益产品的销售也显得“不够自然”，因此对客户的市场教育以及公司内部的营销和培训体系需要大力改善。

做专业化投资管理者

“由于过去依赖的是通道业务，使得现在利润和佣金持续下滑，佣金的下滑速度大概平均每年达到了20%左右。”

也正因此，在新业务蓝图出现时，更多的券商和基金公司力求避免前车之鉴。“与其学信托公司做通道业务，还不如做一个专业化的投资管理者。”谢志红认为，资产管理机构单纯地做通道业务和扩大规模是行不通的。“只有规范地区经营，在放松管制和严格监管的情况下才有生存空间。”

要做到专业化资产管理，内部改革必不可少。目前不少金融产品的销售都是自上而下，领导让销售什么，员工就销售什么，以金融机构自我需求为导向，而忽视了持续营销。

谢志红认为，要独树一帜、在未来的市场上增强竞争力，就必须坚定地走以客户需求为导向的道路，考核为客户创造了多少实实在在的价值。

除此之外，券商和基金公司建立混业形式下的约束机制很重要。鑫舟理财、理财88网创始人夏文庆认为，现在约束机制欠缺，导致飞单很多。“券商和基金公司需要在阳光下做财富管理，这样更能建立起客户对新业务的信心。”

我国房地产信托投资基金发展研究 篇4

房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) , 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式, 由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 形成收益共享、风险共担的一种融资模式, 是房地产信托中最重要的一种形式。

在我国发展REITs的作用:一是增加房地产企业融资渠道, 资金链是企业的血液, 在市场动荡情况下, 多元化的企业资本来源, 对降低资金链断裂的风险、保证后续资金、维护房地产价格和资本市场的稳定起到了重要作用;融资渠道的拓宽也降低了房地产企业对银行的依赖程度, 减少了银行将大量贷款集中于房地产市场的金融风险。二是改变我国房地产市场竞争格局、城市房地产市场竞争不足的现象, 在同一城市中, 往往存在几家势力较大的地产公司控制较多的地块, 从而造成垄断定价现象的存在, 引入房地产信托投资基金能使中小房地产公司弥补资金上的不足, 从而增加市场供给, 提高房地产企业间的竞争力度, 降低企业剥夺消费者剩余的程度。三是增加民间资本的投资方式。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元, 在2009年市场回暖、通货膨胀预期增加的情况下, 民间资本急于寻求投资渠道, 由于我国居民投资形式单一, 2006-2007年大量资本聚集于股市与现有房地产, 导致资产泡沫化形成, 将民间资本引入房地产开发, 一方面扩大房地产市场资金供给, 另一方面为民间资本疏通了房地产投资渠道。

为探索我国REITs的发展模式和发展路径, 以下将对在我国房地产市场发展REITs存在的风险及解决方案作简要分析。

一、发展房地产信托投资基金的风险分析

(一) 资金链风险

虽然, 我国民间资本充裕且投资热情高涨, 但由于房地产开发项目存在投资额巨大、回报周期长、受经济周期影响大的特点, 投资具有较大不确定性。刚开发的商业地产一般需要2～3年培育期, 以较低的租金吸引商户入驻, 培育商业氛围, 而由于中小投资者急于求成的特点, 一旦市场出现波动或几年内收益率不高, 开放式经营的REITs将遭遇赎回风险, 并影响后续资金的投入, 造成REITs市场无法持续经营。因此, 在市场发展初期, 应采用封闭式经营的REITs, 以避免现金流波动过大, 同时鼓励机构投资者, 如社保基金、保险机构、投资公司积极参与REITs项目的融资, 形成长期投资关系, 维护市场稳定。

(二) 经营风险

由于国内房地产资产的价格高、租金低, 出现了出售和出租的倒挂现象, 某些全市场化运作的商业地产的租金回报率较低, 因此要合理配置REITs的资产池, 使不同投资项目相互搭配, 在各期之间保持REITs收益的稳定性, 这对REITs的经营者在战略眼光、经营能力等方面都提出了较高的要求。而内地商业运营水平仍偏低, 在商业诚信、商业物业运营能力上存在不足。同时, 由于REITs持有者与经营者之间存在信息不对称和无法观测其经营行为等现象, 在REITs经营过程中不可避免地存在委托-代理问题和逆向选择问题, 这些都对REITs市场的健康发展提出了挑战。因此, 培育REITs市场的专业经理人, 建立完善的信息披露制度和监管法规, 才能确保REITs的持续经营。

(三) 法律政策风险

由于缺乏针对性的法律对REITs的组织形式、经营模式、税收政策、监督管理作详细规定, 造成了REITs发展上存在法律障碍和较大的不确定性。如1998年后基金公司只能投资于证券市场, 不能进入房地产市场;现行法律对信托公司也有较多规模和融资方面的限制;我国《公司法》中对一般公司的规定并不适合REITs;由于我国REITs的发展也处于探索阶段, 政府的政策存在不确定性, 这些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投资机构在政策前景不明朗的情况下, 无法积极地参与REITs的运作。因此, 明确政策、健全法律是我国REITs发展的当务之急。

二、房地产信托投资基金发展路径设计

通过以上分析, 结合我国房地产市场具体情况和国外REITs发展经验, 提出我国房地产信托投资基金的发展路径, 如下图所示:

第一阶段:政府引导的契约式信托

在REITs发展的初级阶段, 由于法律的调整需要较长时间, REITs的经营在管理经验不足的情况下经营风险较大, 且个人投资者对REITs的认识和接受程度较低, 为保证REITs市场的平稳起步, 培育REITs投资者, 需要政府在REITs的项目选择、协调参与主体、监督管理中起重要作用, 项目选择上可以侧重发展前景较好、政策扶植力度较大的投资项目, 如工业园区和创业园区的开发、政府保障住房项目、规划区商业中心建设等, 以较低土地成本使其具有较高的租金收益率, 从而培育我国第一批REITs的发展。同时, 为维护REITs在起步阶段的资金链稳定, 可以吸纳保险基金、社保基金、住房公积金, 并积极吸引战略性机构投资者, 以封闭式基金的经营模式为起点建立债权型契约投资基金。

第二阶段:完全市场化的契约式信托

经过探索期的发展之后, 我国REITs积累了一定的经营管理经验和公众认知度, 并在此基础上修改、完善了一些相关法律, 为完全市场化运作提供了客观基础。这一阶段REITs的发展, 在项目选择、资产配置、投资者选择、管理模式等方面以市场化运作为基础。借鉴香港和新加波的发展模式, 可以由发起人依法设立REITs机构, 发行受益证券以获得资金, 组建或委托基金管理公司进行管理, 选择多元化的投资项目, 如商业地产、物业项目或其他法律允许的投资项目, 从而分散风险, 获得稳定回报。在基金运作方式上可以选择开放式基金的经营模式, 通过上市交易行为, 提高受益证券的流动性和REITs的信息披露程度, 促进REITs管理、监督的制度化, 从而提高REITs在金融市场上的接受程度, 降低委托-代理问题, 保护中小投资者利益。

第三阶段:严格监管的公司制信托

美国金融危机的爆发使人们认识到金融监管的重要性, 尤其在信用体制不完备的新兴资本市场, 放任金融衍生品的发展会带来灾难性的后果。公司制的REITs集民间融资、房地产公司、投资基金、上市公司的各种特征为一体, 发展初期需要在公司组建、资金募集、经营方案、收益分配、经理人监管、投资者权益保护等方面上受到更多的限制。参考美国REITs的发展, 其发展过程也是伴随着法律, 尤其是税法对REITs发展限制条件的逐步取消, 经历了从严到宽的监管过程。我国公司制REITs在发展初期, 可以由大型基金公司或信托公司作为发起人, 成立较为独立的REITs子公司, 参考上市房地产公司的运营模式, 其投资组合需要具备为稳定的收益, 其中, 风险较高的投资项目需报监管部门审批, 同时在公司内部建立严格的公司治理、内部控制和信息披露制度, 在公司外部成立独立的REITs外部审计和专业评估机构, 形成政府、投资者、第三方机构多方监管的管理体制。

第四阶段:市场化的公司信托

经过前三个阶段的发展, 我国REITs市场已经积累了较多的管理运作经验, 完成了投资者教育和人才培养过程, 有了较为完善的法律体系和国际化的评估标准。随着我国资本市场的逐步放开和房地产市场的发展, REITs市场迎来蓬勃发展的繁荣时期, 在推进我国城市化建设和商业发展上发挥重要作用, 成为房地产市场重要的融资工具和资本市场重要的投资渠道。

三、总结

信托计划与基金专项资管计划比较 篇5

1、受托人资质基金专项资管计划的受托人的资质明显弱于信托计划受托人。基金专项资管计划的受托人为基金子公司，要求注册资本不低于2000万元，目前26家基金子公司中，12家注册资本金维持在2000万元门槛线上，只有嘉实资本和招商财富2家基金子公司的注册资本达到1亿元。而信托公司要求的注册资本最低限额为3亿元，大部分信托公司的注册资本都超过10亿元，其中最高的平安信托达到70亿元。受托人的资本实力强对其发行产品会有一定的保障作用。

2、资本占用信托公司开展业务时严格受到净资本限制，发行的信托计划均需要按一定比例计提风险资本，并与净资本规模相匹配，每只产品都需要有相应的净资本做支撑，一般来说，监管部门认定风险高的信托计划，风险资本的计提比例较高，现阶段房地产集合信托计提比例最高，达到3%，反映出监管层对此类信托的限制态度，由于净资本监管的限制,信托公司在净资本规模相对有限的情况下,发行高风险信托产品时会更加谨慎。目前基金子公司发行专项资管计划对风险资本和净资本没有要求,项目选择上更加宽泛,但项目质量容易出现良莠不齐。

3、政策监管信托公司开展业务受到银监会、人民银行等监管部门的政策限制，发行的信托计划需满足监管政策要求，如2008年银监会265号文要求信托资金进入房地产项目需满足“四、三、二”要求，2012年银监会12号文对政府平台类项目融资主体、资金投向等方面的要求等，监管政策在限制信托业务发展的同时，也帮助其规避风险。基金专项资管计划受到证监会的监管政策较少，项目选择和运作模式会更加灵活，但出现风险的可能性较信托计划更高。

4、企业信用信托计划和基金专项资管计划对企业信用的影响有所不同。信托资金如果以信托贷款的模式提供企业使用，此项信托贷款将进入人民银行征信系统及企业贷款卡,一旦发生违约,将直接影响企业信用记录,对企业具有很强的约束力。目前阶段基金专项资管计划一般认作私募融资,并不直接影响企业信用记录,对企业约束弱于信托贷款。

5、抵押担保信托计划和基金专项资管计划有时会设置抵押物作为增信措施,但两者的增信效果并不完全一致。政府工商部门一般只认可借贷合同形成债权债务关系下的抵押登记,以信托贷款作为资金运用方式的信托计划可以对抵押物进行登记,而基金专项资管计划往往无法进行登记,一旦基金专项资管计划需要对抵押物进行处置,会存在法律瑕疵。

6、流动性信托计划的流动性较差，不存在公开交易的二级市场，投资者通常情况下会持有至到期，若进行转让，则需要出让方、受让方和信托公司签订转让协议进行转让。在《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》中明确规定基金专项资产管理计划可以在交易所交易平台进行转让,但目前阶段还未出现可在交易平台进行交易的品种，如果基金子公司专项计划能够批准进入交易所交易平台进行交易,将具备标准债券的性质。需要指出的是即使基金子公司专项资产管理计划可以在深交所综合协议交易平台进行转让,并拥有交易代码,但预计仍然是非公开交易及协议转让性质,不认为其较信托计划的流动性发生实质性改变。

7、费率以信托计划和基金专项资管计划作为平台进行融资，两者收取的费率有所不同。信托公司根据其介入信托计划的程度不同收取不同水平的费率，信托公司如仅提供通道收取费率相对较低，如还需提供产品销售或承担产品兑付风险，收取费用会相应增加。同信托计划相比基金子公司对专项资管计划收取的费率相对较低，首先目前阶段基金子公司还不具备产品销售或者对产品承担刚性兑付的能力，可提供的附加服务相对较少;其次由于基金专项资管计划对净资本及风险资本没有要求,不会对后续产品发行规模产生直接影响;最后基金子公司此类业务才刚刚起步,运作经验较少,除部分基金子公司直接引进信托人员开展业务外，其余仍处于学习积累阶段,我们在投资顾问实务操作中,有基金子公司提出免费提供通道,投资顾问进行项目全过程运作,基金子公司则主要进行跟踪学习。

8、委托人(投资者)信托委托人要求包括三项,在实务中一般按“不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织”进行操作，目前信托的委托人既有机构投资者也有个人投资者，机构投资者包括券商自营、券商资管、保险、银行理财等。专项资产管理计划的委托人要求单一客户不低于3000万元,多个客户不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织,目前基金专项资产管理计划发行数量还较少,投资者基本为机构投资者。

艺术信托基金背后的产业链 篇6

2011年8月，北京邦文艺术投资有限公司（下称“邦文”）即将与西安信托推出“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”。至此，这是该公司合作推出的第二只与艺术品挂钩的信托产品。

艺术品信托，已然冲出了传统艺术圈，在金融的武器下，将第三方平台纳入到众多投资人的视野。这已经不是简单的收幅作品再卖幅画，也不是张罗一帮人办个展，而是在一定期限内需要给投资人带来实实在在的回报。

站在前台的是艺术品信托，而它背后的投资顾问——艺术品基金团队才是真正的左右脑。借道艺术品信托，邦文在艺术领域的产业链愈加牢固。

新品出世

“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”募资规模预计为3亿元（以实际募集资金为准），期限为两年，预计年收益率为9.5%至10%。近现代书画，华人二十世纪油画大师作品、中国当代艺术家作品、中国古代绘画和书法名家作品都可能会成为该资金池的囊中物。

其规定称，优先级和次级份额的比例不得高于3：1，其中优先级信托份额由受托人募集，次级信托份额全部由邦文艺术投资有限认购。邦文董事陈波对《投资者报》记者表示，这实际上就是征信机制，为了控制风险，信托公司通常会要求基金管理公司进行次级跟投。

而在退出方面，拍卖以及协议转让都是较为常见的退出渠道。必要的时候，邦文需要履行到期滞销艺术品回购的义务。

据知情人士透露，这并非西安信托发行的第一只与艺术品挂钩的信托产品，此前曾与上海一家艺术品基金发行过此类产品，但全部被这家上海公司的内部人士认购，因此不能作为参考。

面向公众发行，西安信托?艺术品投资基金集合信托基金算是第一只。“其实发行艺术品信托基本不挣钱，只是为了丰富信托产品的种类。”业内人士说道。

与艺术品挂钩之前，信托产品通常与证券类私募基金合作较多。与此类似的是，每个季度，信托公司都会向投资人出具资金管理报告，以及投资类别，但不会透露具体艺术品；不同就在于，信托公司多了一些具体工作，比如说投资顾问公司在进行艺术品的真伪鉴定时，信托公司也会派专家再次进行鉴定。

敲定邦文

这一次，西安信托将投资顾问的角色抛给了邦文，它曾与民生银行、渤海银行进行过多次艺术品投资业务的合作。

最早一次是同民生银行成立“非凡理财——艺术品投资计划1号”，这也是中国第一个艺术品理财产品——截止到2009年7月20日，该产品取得了12.75%的年化收益，绝对收益率达25.5%。

中国书画及中国当代艺术是投资的主旋律。据称，以560万元购入的一幅林风眠《五美图》，一年后净收益295万元，年化收益率为53%。“投资标的和我们的优势有关，邦文在中国书画方面具有自身的优势。”邦文董事陈波说道。

除了与民生银行合作继续成立“非凡理财——艺术品投资计划2号”之外，该公司还于2011年4月，同华西集团以有限合伙形式组建了国内第一只破亿元的艺术品私募基金——华西艺术基金，以及邦文传家宝集合信托产品。

这些与艺术品挂钩的金融产品大多套用多元化模式，仅有一只基金100%投资于近现代书画。按照陈波的解释，邦文需要将资金投向同自身的资源进行匹配，同时也要根据市场情况，在适当的时候设立专项基金。同时，80%的投资标的来源于一级市场，只有20%左右来自于拍卖。

按以往惯例，邦文成立的艺术品基金期限大多为两至三年，而在海外，七年以下的艺术品基金都很少见。如英国铁路养老基金在最初的目标是25年，尽管在十几年后就通过拍卖的方式退出，但相比较国内艺术品基金，时间更长。

陈波说，西方的油画基金比较多，期限一般为7年至10年，中国的艺术品基金期限较短，主要还是中国的艺术品市场所决定。不仅发展快增长高，而且国内的投资人对艺术品了解的缺失也使得他们很难接受艺术品长达七年之久的投资。

不过，具体情况具体对待，如果投资标的仅仅是当代艺术，那么期限就会更长，毕竟当代艺术家需要一个过程让公众接受。其中包括出版、策展等一系列环节。

产业链条

邦文有着太多的第一：中国第一只单一信托艺术品理财基金——“非凡理财”艺术品投资计划1号 、中国第一只集合信托艺术品理财基金——“邦文传家宝”集合信托和中国第一只破亿元的有限合伙制艺术品私募基金——华西艺术基金。

他们并非独立生存，而是出位于一条庞大的艺术产业链。这条产业链里，主角有四：“艺术品拍卖”、“艺术品金融”、“艺术品画廊”和“艺术品财富管理顾问”。

显然，艺术品基金、艺术品信托属于艺术品金融；邦文旗下的传是拍卖属于艺术品拍卖；邦文雅汇当属艺术品财富管理顧问；而邦文旗下的画廊也即将在798开业。艺术产业链已然凸显之余，邦文正借着艺术品信托的东风将艺术品金融化的路子走向纵深。

产业链的背后，邦文有着很强的风控机制。在一个庞大的数据库的支撑下，他们分析市场，分析艺术家，分析过往类似产品的拍卖记录，鉴定真伪，评估市场价格……以此为基金产品的设计把好关口。

在中国，此番商业模式并不多见，一个手掌就能数完。较为典型的是睿芙奥艺术集团，其总经理正是台湾第一位女性拍卖官。

2010年5月，原罗芙奥艺术集团更名为睿芙奥艺术集团，同时成立睿芙奥艺术品贸易（北京）公司，新集团旗下拥有罗芙奥拍卖公司、睿芙奥中介公司，具备了艺术基金、艺术保险、基金会、艺术市场研究中心等子公司。一条艺术品产业链油然而生。

一如其总经理郭倩如所说，艺术品市场实际上也是一个产业，西方成熟的市场通常会将市场中各个环节有效结合起来，形成合力，取得产业发展优势，金融杠杆在其中的作用巨大。

而中国的艺术品市场远没有西方成熟，在中国打造一个非成熟市场的产业链一度遭到质疑。现实是：拍卖市场越来越火，艺术品信托越来越容易募集，艺术画廊的民众越来越多，艺术品经纪越来越受宠……

而陈波将业务之间的协同效应视为产业链的筹码，他说，“每一种业务的投入不算大，而同其他业务又有一定的协同效应，风险还是可控的。”

房地产投资信托基金在我国的发展 篇7

1 房地产投资信托在我国的发展现状

1.1 REITs在我国发展的背景

近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势, 大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持, 成为与银行业高度依存的一个行业。随着2008年我国房地产业销售量及销售价格下滑的影响, 房地产抵押贷款的风险日显突出, 银行作为盈利机构即使在国家放宽信贷政策的背景下, 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业的贷款。于是, 构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理, 在现时情况下, 房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作, 从而推动了房地产投资信托的发展。

1.2 REITs在我国发展的现状

目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托, 信托资金用于贷款, 与商业银行贷款基本相同。二是权益信托, 信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权, 靠经营房地产来获得收入。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。

从组织形态来看, 房地产投资信托分为公司型与契约型。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性, 基金收益可得到法律保护, 此外契约型只需纳税一次, 可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型, 考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主, 减少风险发生的可能性, 我国在初期应主要为契约型模式, 虽然不利于基金的扩张, 但它可以保证基金的相对稳定, 不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

2 我国发展REITS的必要性

2.1 我国需要完善的房地产金融体系

20世纪末期, 许多新兴的发达国家和地区, 例如新加坡、韩国和中国香港, 通过借鉴发达国家的经验, 都成功地实现了房地产金融领域的创新。我国房地产金融的创新产品远落后于这些国家。当前我国房地产金融体系存在的问题具体表现在以下几个方面:

第一, 房地产金融过度依赖银行体系。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析, 有55%的资金直接来自银行系统, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 比例将高达70%以上。这种通过银行体系来支持整个房地产金融, 使金融政策的变化往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击, 造成“一收就死, 一放就乱”的局面, 不利于国家财政政策和货币政策的实行。第二, 房地产金融的资金融通效率偏低。我国金融资源配置能力较弱, 一方面存在着较大的资金缺口, 另一方面却有大量资源闲置。第三, 房地产金融的系统性风险偏高。实质上, 房地产金融的系统性风险问题是资金来源的银行高度依赖性及融通效率低下带来的。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式的信贷资金集中, 商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。在这条资金链中, 银行是最后的“风险承担者”。随着我国房地产投资和房地产贷款的大量增加, 这种高度集中的风险如果不能得到很好的控制, 将会形成整个金融体系的系统风险, 最终由于多米诺骨牌效应, 造成严重的金融危机。美国的次贷危机就是一个很好的例子。而REITs的引入则可以丰富房地产融资手段, 很大程度上解决这些问题。

2.2 我国信托业发展的需要

信托作为一种财产管理制度, 与银行、保险和证券并称为现代金融的四大支柱。信托公司在经营范围方面具有其他金融企业无可比拟的优势。从改革开放到2008年的30年间, 我国信托业几经波折, 经历了多次的治理整顿。目前, 各国的信托业青睐房地产信托, 因为一方面有房子和地做担保风险更小;另一方面房地产项目周期短, 在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时, 房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。可以说, 要实现我国信托快速跟上全球潮流并成为房地产界与金融界的双赢交易, RE-ITs是不二选择。

3 我国发展REITS尚需解决的问题

基于REITs运行的上述特点以及我国金融法律法规和相关制度的现状, 要想在我国发展REITs, 至少还需要尽快解决以下几个方面的问题:

3.1 理论体系的完善

REITs是通过在证券市场公开发行受益凭证募集资金作为投资资金来源的, 该受益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的, 这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券投资基金根据所购买的证券产品价格定价理论, REITs的定价要复杂的多, 传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴, 但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。所以, 研究适合我国的资产定价理论是在我国发展REITs所要解决的理论前提。

3.2 管理制度的健全

房地产投资信托基金通常投资目标清楚、针对性强, 主要着眼于投资房地产或相关金融资产, 且存续期长, 为投资者提供稳定的收入预期。所以相对于房地产产业投资基金其规范性和标准化要求是非常高的。所以要在我国发展REITs, 必须先制定一套健全的管理制度, 然后在条件具备的时候进行立法予以完善。

3.3 配套制度的变革

国内要推出REITs, 相关的税收、房地产产权登记、会计制度都要进行相应的修改。一般而言, 如果房地产信托投资基金的分红比例超过90%, 就应该免除公司税项, 只向投资者的投资收益征收税收, 从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准, 更谈不上房地产信托投资基金征税标准。但要想房地产信托投资基金真正发展, 税收问题不可回避。所以, 在REITs推出前相关制度也必须做好配套修改的准备。

3.4 风险控制建设

基金严格的风险控制是基金存续的根本保证。为了便于控制风险, 我国也应立法将封闭式信托型作为房地产基金发展初期的主要组织形态。此外, 房地产投资相对于证券投资具有资金量大, 周期长的特点, 不可能承受基金总资产短期内的大幅波动, 机构投资者有成熟的投资理念, 追求稳定的投资回报, 我国应该出台具体的法规, 将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品, 为REITs提供充足的资金供给, 同时降低市场风险。

摘要：作为发达国家重要的房地产业直接融资方式的房地产投资信托基金 (REITs) , 近年来受到了我国理论界和实务界的关注。本文介绍了REITs的运作模式及其优势, 通过分析我国REITs发展的现状, 提出发展我国REITs的若干建议。

关键词：房地产投资信托基金,运作模式

参考文献

[1]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析.金融纵论, 2007 (06) .

[2]陈怡.我国房地产信托产品的现状及发展对策, 2009 (04)

信托基金 篇8

自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后, 我国房地产金融市场受到进一步控制, 传统房地产公司的开发资金受到较大影响, 房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。此时, 能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金, 为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足, 并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。

二、房地产投资信托基金简介以及发展现状

房地产投资信托基金 (R ealEstate Investm ent Trusts, 简称“R EITs”) 是一种采取公司或信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金, 由专门机构进行经营管理, 将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。R EITs主要以发行股票或基金单位进行融资, 其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。

(一) R E ITs一般有两种不同的分类方式

1.根据R EITs是否上市, 分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型, 一般选择在证券交易所上市交易, 上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型, 公募型是上市型资金, 私募型一般是非上市型资金。目前内地还没有上市型的R EITs, 香港地区已有一些有益的尝试, 同时也存在境外设立的R EITs投资到我国境内的情形。对于非上市型的房地产投资信托基金, 从我国现有法律法规来看, 已经存在设立的障碍了, 不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》, 依法设立各类房地产集合资金信托计划。

2.按房地产投资信托基金的投向区分, 根据基金的投资方向和运用方式的不同, 可以分为权益型、抵押型和混合型基金。权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。目前, 从国外情况来看, 无论在数量还是在市值方面, 权益型R EITs均占主导地位, 约占所有R EITs的96%。上市型的R EITs通常都属于权益型, 靠租金获取基金收益。

R EITs开创了房地产证券化模式, 实现了房地产投资从不动产到动产的转变, 为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示, R EITs走势与房地产市场有着较强的相关度。

(二) 发展现状

2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台, 信托投资公司开展资金信托业务的许可使房地产商与信托公司找到了结合点, 导致了房地产信托的大规模发展。

2003年央行“121”号文件出台之后, 房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。

2004年全国共发行各类房地产信托产品89个, 占全年发行总量的22.47%, 发行金额110.8亿元, 占全年发生金额总量的29.18%。

2005年快速步入抬头时期, 截至2005年12月31日, 集合资金信托市场共发行房地产信托121只, 募集资金规模157.27亿元, 绝对额大幅增加了35.1亿元, 分别较上一年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。

2006年房地产信托发展规模继续增大, 2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金, 实际募集资金总计85.3亿元, 其中房地产投资基金所占比重为55.1%, 对比2005年第四季度增长了约14.8%。R EITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。

从以上的历程可知, 我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步, 进一步完善了我国房地产金融体系。然而, 由于起步晚、经验少, 我国的房地产金融至今仍存在着许多突出的问题。首先, 我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。一直以来, 中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看, 中国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。其次, 我国尚未形成完备的房地产金融体系。我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中, 银行间接金融完全压制住了以证券化为主要手段的直接金融, 不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。最后, 我国房地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 我国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的, 出现了金融资源错配的现象, 或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。

以上分析表明, 尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景, 但如果能从房地产金融本身特征出发, 减轻房地产金融对银行体系的依赖性, 发展市场信用, 也可以实现既为有效金融资源需求提供金融资源供给, 又为投资者提供分享房地产行业增长收益机会的双赢局面。此时, 房地产投资基金作为强有效的地产融资手段, 在我国无疑有着广泛的发展前景。目前, 全国房地产开发和消费贷款的余额3万亿元, 房地产投资信托还不足房地产贷款的千分之七, 不足全国银行资产的万分之五。与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产18.8%相比, 更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。如今, 我国证券市场已具有相当容量和规模, 产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展, 目前推出房地产投资信托基金已具备初步条件, 时机也趋于成熟。房地产投资信托基金的推出, 将能大大减轻我国房地产业对银行融资渠道的依赖, 推进中国整个金融体制的改革进程, 提升中国金融资源的配置效率。

三、案例分析:规模近70亿中信牵头设最大房地产信托基金

(一) 案例内容

2008年10月, 中信集团正式宣布一个总规模高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划” (下称“中信盛景”) 正式成立生效, 因有中信信托与中信地产的深入合作, 中信集团借助一个名为“星耀五洲”的房地产项目开始了金融与实业结合的全新尝试。

该笔资金的投入对象是列入天津市重点工程的“星耀五洲”大型综合物业项目。该项目占地面积1.1万亩, 其中陆地面积4100亩, 总建筑面积达300万m 2。总体规划参照世界版图排布, 形成地理意义上的五大洲风格建筑群。根据规划, “星耀五洲”将被打造成一个面对全球的高端国际化社区, 并有望于数月内正式开盘销售。

该项目在引入基金投资前已经投入32.9亿元, 目前还有现金8亿多元, 可以支持其一年左右的周转。在了解了项目基本情况后, 中信集团大举进入该项目, 并有意将其打造成房地产产业与金融结合的经典案例。据中信信托投资有限责任公司一位高层介绍, 在所有涉及产业投资的基金案例中, 该项目将成为创纪录的基金产品。

此次68.9亿元的总财产额中, 中信集团出资15亿元, 中信信托出资8亿元, 这些和外部机构认购的1.5亿元共同组成优先级。另外11.5亿元对社会募集, 属于超优先级, 32.9亿元为次级。

(二) 分析:多方受益, 优势凸显

从房企角度分析, 中信信托的参与, 无疑为“星耀五洲”带来了巨大的生命力, 它很好地体现出了国内房地产企业受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具, 通过与信托公司合作, 拓宽融资渠道, 提升市场竞争力, 有力地推动了我国房企的转型。由过度倚靠银行的间接融资, 转型为多渠道的直接融资, 我国房企的融资渠道进一步实现多样化的目标。通过房企与信托公司的合作, 以房地产信托基金理念开发全新的信托投资工具, 专项用于相关房产项目的投资, 大大地提高了房地产企业的运营能力, 多元化的融资渠道将为企业资金的周转提供有力的支持。以信托计划构建房地产信托基金将成为我国房企转型的最佳平台。

从信托公司角度分析, 房地产信托基金带来的好处也是毋庸置疑的。房地产投资信托资金可以用于非特定项目, 包括共同参与招牌挂阶段, 具有高度灵活性, 是信托公司多元化经营的良好途径。而优先级与次级分层结构安排, 将有利于中信自身与广大投资者的风险控制。预计较合理的投资期限, 有利于安排多轮投资, 进行组合管理。

从基金持有者角度分析, 基金主要目的是为基金持有人获取稳定的租金收入。到目前为止可以供一般投资者投资的基金品种主要是证券投资基金, 而作为我国四大资产管理公司之一的中信牵头最大规模的房地产投资信托基金, 可见其市场欢迎度非同小可。它低风险、稳收益的特点, 使其对投资者具有极大的吸引力。它既可以帮助投资者分享房地产高成长时所带来的高收益, 又可以为投资者提供形式多样的金融服务, 满足广大投资者的投资需求。

从我国整个基金体系角度分析, 房地产投资信托基金的推出, 可以完善我们国家投资基金品种, 推进我们国家资本市场的建设。而中信牵头的这次房地产投资信托基金项目, 将是我国发展房地产投资信托基金的意义的有力实证。

四、我国发展房地产信托基金的优势分析

首先, 从周边市场环境及政策利好来看:第一, 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧, 市场价格持续大幅涨升, 受此影响, 国内掀起一股巨大的R EITs上市融资潮, 北京、天津、大连等地的商业地产巨头, 纷纷将目光瞄准香港、新加坡, 期待再续高潮。房地产投资信托基金进入如火如荼的发展阶段。第二, 2008年12月3日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出, 要创新融资方式, 通过房地产信托投资基金等多种形式, 拓宽企业融资渠道。2008年12月13日, 国务院公布“金融30条”明确规定:开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道。国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金的试点城市。第三, 除了中央政府政策支持, 央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金创新方面, 同样动作频频。在当前金融政策导向下, 通过契约式集合资金信托计划组建房地产投资信托基金, 具有很强的可操作性。房地产信托投资基金属于银监鼓励的资产管理方向, 极有可能成长为信托公司的核心业务。

其次, 行业内响应积极。深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了R EITs产品方案。天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为首个R EITs试点产品, 分别登陆深圳和上海证券交易所。虽然仍未有成型产品出现, 但整个行业内的积极响应让R EITs的发展前景较为乐观。

再次, 公司的跟进是房地产投资信息得以发展的强大推动力。2009年以来, 公司已审批通过或在审批之中的房地产信托业务数量增加迅速:阳光100、辛特拉、亿民建设、东启幻境、湖州中奥置业、巩义新城……虽然既有项目在相关交易和管理的细节设计以及产品的创新程度方面, 仍然较为粗糙, 亟待专业提示和加工, 但这无疑是我国地产信托向前迈出的巨大一步。

五、不足之处与发展规划

除了目前我国房地产金融组成内容面临的共同问题之外, 我国发展房地产投资信托基金仍有许多软肋。

(一) 不足之处

1. 我国房地产金融起步晚, 发展不成熟。

行业各种相关规范与美国、新加坡等早先发展起来的国家相比, 还很不成熟。国外公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度, 而我国现在的信托计划披露较为简单, 仅在发售时对信托计划涉及项目的内容进行披露.对项目的收益和风险结构则“轻描淡写”, 缺乏透明度, 无法保护投资者的利益。我国目前整个相关体系仍在酝酿之中, 一个完善的体系还有待建立。

2. 没有专门的法律法规依据。

我国目前R E-ITs的建立主要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规, 而专门的房地产投资信托基金法一直未能出台。缺少专门的法规, 将不利于R EITs的发展规范, 不利于相关部门的监管调控, 导致许多违规操作得不到有效打击。

3. 过于强调R EITs的融资功能, 没有专门的税收优惠。

美国颁布的《房地产投资信托法案》中规定, R EITs如果只是消极的投资工具, 并且将受益分给投资者, 就可以避免双重征税, 只有股东被征税, 公司可以避免同时征税。而且R EITs的红利分发率相当的高, 往往可以达到九成甚至更多, 对投资者具有相当的吸引力。而在这个方面, 我国的税收体制仍很不完善。

(二) 发展规划

针对以上我国房地产投资信托基金存在的不足, 提出相应的发展规划:

1.建立与国际接轨的R EITs体系是关键。应从我国实际情况出发, 尽快明确房地产信托基金在我国整个房地产金融体系中的地位和角色, 理顺房地产投资基金发展的外部体制。全面完善相关的法律, 税收等方面体系, 使投资者的利益得到更好的保护。

2.改善法律环境。我国应加快立法步伐, 制定一些专业性的配套法规。国外的立法和实践能给我国很多借鉴, 如英美等较早从事房贷证券化的国家, 已经积累了丰富的经验。在亚洲、韩国以及我国台湾也陆续进行相应的立法变革, 这些变革无疑能给我国R EITs的顺利发展提供有益的参考。

3.扩大资金来源和经营范围。信托公司应扩大资金来源, 扩大房地产信托经营范围, 增加投资品种, 同时增加产品的流动性。我国应从各试点中汲取经验, 培养其成为有明显优势的房地产投资主体。另外, 公司应聘请专业顾问和经理人来负责日常事务的投资运作, 实现系统投资策略。投资不仅局限于商业地产, 应逐步向住宅地产、医疗中心等多元化发展。

五、结语

房地产投资信托基金的推出, 将能大大地提高房地产金融的完备性, 是房地产金融走向成熟的必然选择。考虑到我国房地产投资信托基金的发展仍处于初始阶段, 因此, 应以稳定为主, 减少风险发生的可能性。在初期宜采用较为稳健的模式, 同时加强政府的监管, 首先保证基金的相对稳定, 再逐步推动其快速发展。

摘要：房地产投资信托基金 (R EITs) 是一种产生于美国的房地产融资模式, 它在融资方面发挥着重要的作用。进入21世纪后, 许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式, 我国国内也随之掀起了一股巨大的R EITs融资潮。文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足, 并对其日后的发展提出合理建议。

关键词：房地产投资信托基金,“中信”案例,优劣势分析,发展规划

参考文献

[1]符振彦.房地产信托基金值得关注的融资渠道[J].观察, 2005, (8) .

[2]迟慧.发展房地产信托基金, 完善中国房地产金融体系[J].辽东学院学报, 2005, (2) .

信托基金 篇9

1.1 我国创业投资引导基金的发展现状

创业投资引导基金是一种主要由财政出资设立的, 不以盈利为目的, 旨在引导社会资金设立创业投资企业的政策性基金。从2006年3月国家开发银行联合中新创投在苏州工业园区设立10亿元风险投资引导基金开始, 北京海淀中关村、上海浦东新区、天津滨海新区等地纷纷设立了政府创业投资引导基金, 现在这类基金已经迅速发展到近10家。

1.2 我国引导基金模式存在的缺陷

虽然我国到目前为止已经成立了十余只引导基金, 对促进创业投资发展起到了重要的作用, 但是从这十余只引导基金的模式来看, 都是由政府财政联合国家开发银行共同出资设立的引导基金, 没有有效地利用民间资本。因此这种模式的最大缺点是没有有效利用现有的社会资本。结合我国现实的国情, 寻找一种适合我国国情的新的模式, 真正实现引导基金的引导作用, 适逢时机。

2. 创新型创业投资引导基金新模式———信托模式

2.1 信托模式的含义

所谓的信托模式就是政府财政拨一定数额的款项, 以这部分财政资金作为担保资金, 委托信托公司发行信托收益凭证, 再将发行信托凭证筹集的资金设立创业投资引导基金。由于我国地方经济发展不平衡, 因此各地政府应该根据本地的条件来实施信托模式。也就是说有条件的地方由当地政府财政出资, 将这部分金额作为担保金额, 联合信托公司发行信托收益凭证, 再将发行信托收益凭证筹集的资金设立引导基金。没有条件的地方政府可以委托中央政府按照这一流程发起设立创业投资引导基金。

2.2 信托模式的优点

2.2.1 符合保本微利的经营原则, 又能较少动用财政资金

2006年我国财政支出40422.73亿元, 比2005年增长19.1%, 占GDP的比重达到19.17%, 财政赤字2162.53亿元。2007年以来, 我国通货膨胀率持续在高位运行, 政府财政支出相当大一部分比例用于对三农的转移支付支出, 此时由政府财政出资设立引导基金, 必然会加重财政负担。信托模式采取由政府财政出资设立一家具有独立法人的投资公司, 并由具有基金管理背景的专业人士负责投资公司的日常运行和负责引导基金的运转。该公司委托信托公司发行信托受益凭证 (信托受益凭证可以滚动发行, 像企业发行短期融资券一样) , 并以其运营资本为限, 对该信托受益凭证进行担保。投资公司再将所筹集的资本设立引导基金。一般来讲信托受益凭证的收益率较同期银行存款利率高, 但是又较普通的基金收益率要低, 信托受益凭证的收益率, 一般在同期银行存款收益率的基础上, 上浮30%-50%, 因此通过信托模式设立引导基金和引导基金的保本微利经营原则是并行不悖的。另外信托模式中, 通过投资公司可以将引导基金的资金来源, 从政府财政出资演变为由社会资本出资, 政府资金在这里只是间接的起到担保的作用。担保资金在同等程度上必然较政府全额出资设立引导基金要少得多, 因此信托模式能在相当大的程度上减少财政支出压力, 特别是对经济发展相对落后的地方政府而言, 更能有效缓解财政资金压力。

2.2.2 政府信用做担保, 提高信托券的信用水平

在信托模式中发行的信托收益凭证有政府做担保, 因此信托收益凭证有到期还本付息的能力, 信托券较一般的信托券信用要高, 能够吸引较多的投资者。首先信托券对那些风险承受能力较弱的投资者具有较强的吸引力。其次对机构投资者也有较大的吸引力。如保险公司、社保基金等, 这些机构投资者的资产组合既要有能带来高额收益的资产, 也需要能保证资金安全性的资产, 信托券由于有政府担保, 正好符合这些资金安全性的需求。

2.2.3 我国储蓄总额庞大, 潜在投资者较多

一方面, 从2004年以来我国居民储蓄存款余额持续超10万亿;另一方面, 我国股票市场在经历了2006年—2007年牛市后, 股票指数从6000多点降到目前的3000多点, 跌幅将近50%。投资者的信心受到打击, 股市成交量萎缩。这一方面固然表明储蓄向投资转化的渠道不顺畅, 另一方面也表明私人投资者能为创业投资引导基金提供充足的资金来源。

2.3 信托模式的设立

按照信托担保模式的要求, 由政府 (或联合国家开发银行) 出资成立投资公司, 再由这家投资公司委托信托公司发行受益凭证, 为了保障投资公司资金的稳定性, 信托受益凭证应定在3-4年时间, 其后的资金来源可以通过滚动发行, 或者是引导基金分红部分来偿还前期发行的信托受益凭证。这家投资公司可委托政府寻找著名基金管理公司经营。再将发行信托受益凭证所得资金设立引导基金。基金为封闭式基金, 封闭期为10到

中国期货市场风险控制问题研究

高辛欣

重庆工商大学会计学院

重庆400067

摘要:期货作为金融衍生品的重要组成部分, 其产生和发展源于市场经济优化资源配置与风险管理的实践要求, 是市场经济发展的内在需要。我国期货市场直接由政府推动产生, 其建立源于价格体系改革后经济稳定的需要。然而, 由于我国期货市场发育时间太短, 新情况、新问题不断涌现, 其中风险控制成为业界的一个中心话题。如何有效地控制、化解风险, 充分发挥期货市场的功能, 成为期市组织者和管理者不可回避的问题。

关键词:期货市场风险成因风险控制

1.我国期货市场发展历程

我国期货市场经历了超常规发展的初创期, 也经历了问题迭出的整顿期, 经过数年的整顿, 我国期货市场又开始了新的放量增长, 而且是在一个更加规范更加理性的市场体系中。

中国期货市场自20世纪90年代初重新开办以来, 历经了曲折和坎坷, 从雨后春笋般地萌发, 继而市场风波迭起、风险陡生, 进而被视为“洪水猛兽”加以治理整顿。经过多年的清理整顿, 中国期货市场走上了规范发展的道路, 并呈现出良好的发展态势。纵观我国期货市场的发展历史, 可分为四个重要阶段:期货市场的理论准备与初步试验阶段 (1988-1991) ;期货市场的试点发展阶段 (1992-1994) ;期货市场的规范与调整阶段 (1994-2001) ;期货市场的恢复与发展阶段 (2002-现在) 。

2.期货市场的风险及其成因

在我国期货市场的试点过程中, 风险控制始终是业界的一个中心话题, 许多观念在人们头脑中已根深蒂固。无论是监管

15年。基金的规模可小一些, 这样更有利于基金的灵活运作和有效竞争, 也利于减少管理风险。

3. 完善我国引导基金模式的政策建议

3.1 大力推进担保业发展

在信托模式中, 担保业的作用不仅起到对创业企业担保的作用, 更重要的是间接地起到资金放大的作用, 担保业发展与完善程度, 直接关系到引导基金的资金放大倍率。所以政府应当大力发展担保业, 壮大担保公司的规模, 为切实发挥解决创业企业融资难的作用, 也为促进引导基金的有效运营提供保障。

3.2 为民间资本投资创造良好的投资氛围, 调动私人创业投资热情

在信托模式中, 民间资本既是引导基金的主要来源, 又是企业后续资金来源的重要组成部分, 因此政府应当营造良好的投资环境, 调动私人投资者创业投资的积极性。

3.3 转变政府职能, 变直接投资为间接投资

在信托模式中, 政府财政出资并不直接设立引导基金, 而是通过设立一家投资公司间接的设立引导基金。从某种意义上说政府只是引导基金的担保人。在整个流程中, 政府在其中所起到的作用只是担保人的作用。但是又因为政府做为一个部门, 还是交易所都以不出风险为首要任务。这种谈风色变的观念, 严重地影响了期货市场的发展。必须对风险和风险控制进行理论上的深入研究, 改变一些不科学地观念, 才能够解放思想, 推进期货市场的发展。

2.1期货市场风险来源

从我国历史上出现的风险事件中, 梳理出来的风险来源, 有如下几个方面:

1) 由于我国期货市场早期曾有过暴利现象, 不少金融机构、现货企业纷纷以各种形式进入期货市场, 经营管理不规范性大大增强。这使得期货市场情况变得更为复杂, 使原本经营风险就很大的期货市场经营管理的风险扩大化。同时迅速发展的机构和业务与近乎空白的经验之间的矛盾是期货公司管理滞后的一个实际问题。而管理滞后对于期货公司来说, 意味着内控风险、事务风险、经营风险的发生。

2) 期货行业属于高风险的行业, 由于其特殊的行业背景,

特殊的主体, 其作用往往会超出一般投资者的作用, 甚至会干扰引导基金的正常运转。因此为了创业投资引导基金的设立, 政府必须要转变观念, 变原来的“直管”和“直接投资模式”为“市场化监管”和“间接投资模式”, 提高政府监管的效率, 促进引导基金又快又好的发展。

3.4 改善创业投资的投资环境

一地创业投资的发展程度, 不仅与本地的资金支持直接相关, 也和当地的创业投资环境密切相关。设立引导基金不仅要吸引当地的民间资本、金融机构的资金投资, 更要吸引国外优秀的基金管理公司和创业资本投资我国的创业投资业。政府应该在注重引资的同时, 加大创业投资环境的建设力度。

摘要：创业投资引导基金旨在引导社会闲散资金投资于初创期创业企业, 有效地解决其融资难的问题。本文通过对国内现有的创业投资引导基金模式的研究, 认为当前我国设立的创业投资引导基金模式存在某些缺陷, 在此基础上创新性地提出了符合我国国情的新的引导基金的模式——信托模式。

关键词：创业投资,引导基金,担保模式

参考文献

[1]郝丽萍, 谭庆美.不对称信息下中小企业融资模型研究[J].数量经济技术经济研究, 2002, (5) .

[2]夏恩君, 苏广领, 闫绪娴.风险投资中的信息不对称[J].北京理工大学学报, 2004, (4) .

[3]刘健均.境外创业投资引导基金运作模式与启示[J].中国科技投资, 2006, (10) .

信托基金 篇10

不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述

一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:

流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。

低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结

信托业将出保障基金制 篇11

防范行业系统风险

中国信托业保障基金有限责任公司将由中国信托业协会联合信托公司等机构发起设立，公司依法成立董事会，董事长为法定代表人，由银监会推荐，报国务院备案。目前，中国信托业保障基金筹备小组近日已组建完毕，组长一职由来自信达资产管理公司的一名高管担任。

所谓信托业保障基金，是指为了防止单一信托公司倒闭造成行业风险而设立的制度，即业界一直期待的信托业稳定基金。

信托业保障基金并非独创，在这之前，保险、证券、期货等金融行业均已经建立了行业性保障基金，行业性保障基金的成立被认定为可稳定行业产品，其功能以保护投资者和化解行业风险为主。一位投资者表示，信托保障基金作为最后一道防线，可以帮助个别信托公司渡过难关，相当于集中行业的力量去帮助个别的信托企业，对投资者而言，这也能让投资者重拾对行业的信心。

设立行业保障基金，对于防范行业系统风险还是行之有效的。以保险保障基金为例，公开资料显示，保险保障基金以27亿元接管了陷入危机的新华人寿38.8%股权，成为新华人寿的大股东，成功挽救了新华人寿；此后，保险保障基金接盘中华联合保险，成功帮助其重组。在证券业，中国证券投资者保护基金投资安信证券也是一个成功的案例。

据上述征求意见稿，保障基金的来源主要包括：一是按信托公司表内外资产余额认购的基金；二是基金公司运用基金处置信托业风险过程中形成的资产处置净收益；三是基金公司运用基金获得的投资净收益和利息收入；四是基金公司市场化经营的利润留成和其他合法收入；五是国内外机构、组织和个人的捐赠。

该文件表示，用于防范信托行业系统风险和处置单体信托机构风险的资金，将由中国信托业协会联合信托公司等机构发起设立中国信托业保障基金有限责任公司，负责基金的筹集、管理和使用。

信投资金同比例认购存分歧

其中，认购部分由“信托公司按净资产余额的1%认购，资金信托按新发行金额的1%认购，财产信托按其收益的一定比例认购”。资金信托认购的基金中，属购买市场标准化产品的投资性资金信托的，其基金由信托公司认购；属融资性资金信托的，其基金由融资者认购，在每只资金信托计划发行终了时，缴入信托公司基金专户，由信托公司按季向信托业保障基金公司集中划缴。

一位信托公司高管表示，这部分是分歧最大的地方。“现在的规定无疑会增长各家扩大业务的成本，相当于所有的项目都增加了1%左右的费用。”虽然对于信托公司来说认购的份额也存在盈利的可能，但是对于融资短期成本的增加肯定会影响与其他渠道的竞争格局。

一位新晋的中小型信托公司高管则认为，“只对新发行的信托征收，这也有些不公平。表面上看一些大型信托公司可能需要出资更多，但是相应的其风险资产也相对靠前，历史问题更多，使用基金的可能性越大。大型信托公司可以通过规模和信誉获得更多的溢价，来抵消1%的成本，但是对于缺乏议价能力的中小型信托公司来说，却很难做到。一些刚刚经过整改，开始重新执业的信托公司，一上来就要承担行业长期积累的风险，实在说不过去。”

另外根据中国信托业协会发布的数据显示，今年6月份的规模比5月份少了0.24万亿元，首次出现月度负增长。显而易见，信托行业的资金在流失。另有统计显示，信托业的资金正以2400亿元/月的速度流出。券商和基金，二者相加每月都会抢走6000亿—10000亿的新增资管规模。信托公司方面反馈，如果再加上1%的保障性成本，新增资管业务肯定会加速向基金子公司、券商资管转移。

风险处置的最后一道防线

上述征求意见稿规定，基金使用应当遵循化险救急、有偿使用原则，主要用于信托公司的机构重组和短期流动性救助。其中，具备下列情形之一的信托公司，可以向基金公司申请使用基金：一是信托公司经营正常，各项指标符合监管要求，因单只优质资金信托计划到期，融资方不能按期清算支付资金，信托公司拟短期接盘而缺乏流动性支付的；二是信托公司经营管理正常，资产实力较强，各项指标符合监管要求，但单只出险资金信托计划因存在卖者尽责瑕疵，需要信托公司赔付而流动性赔偿能力不足的；三是信托公司因严重违法违规经营，被责令股东退出或行政关闭，在实施恢复与处置计划后仍将影响信托投资者合法权益的；四是信托公司因经营管理不善而破产重组，在实施恢复与处置计划后，仍将危及信托投资者合法权益的；五是需要使用基金的其他情形。

从《办法》可看出，缓解短期风险是信托保障基金风险处置的亮点。与以往出台的证券投资者保护基金、保险保障基金主要针对即将破产重组的机构进行介入不同，此次信托保障基金实际拟充当救火队员的身份，用于缓解个别公司的流动性风险。如对于经营正常的信托公司，因单只优质资金信托计划到期，融资方不能按期清算支付资金，或者单只出险资金信托计划因存在卖者尽责瑕疵，需要信托公司赔付而流动性赔偿能力不足的，此时信托公司可以有偿申请使用信托保障基金。

就此，很多人认为，信托保障基金将充当救急接盘资金，以保证信托的刚性兑付。而事实上并非如此。一位信托公司负责人表示，即便可以缓解短期流动性，信托保障基金也是风险处置的最后一道防线，是公司不得已的选择。举例来说，某信托公司出现流动性问题后会优先通过信托公司内部化解，其次股东推行恢复与处置计划（“生前遗嘱”）注资缓解难题，在前两种方案不凑效的情况下，信托保障基金才会接盘，进而进行重组。

在业内看来，信托业保障基金的设立是继信托业设立恢复与处理计划之后，监管层对信托业风险把控的又一有力举措，是集中行业力量处理个别危机。但他们并不认为，这是在保障信托业“刚兑”。

另一位业内人士表示，保障基金的出台或更进一步加快打破刚兑，因为这一制度的设立本身就说明今后市场将容忍一定比率的违约事件，而受伤的个人投资者可能会向保障基金申请救助，而非去某一个信托公司求偿。

保障基金基础规模约27亿元

虽然该意见稿目前部分问题仍存在争议，但信托公司已按规定在9月9日前上交了反馈意见，正式的文件仍在论证之中，最快将于10月施行。

那信托保障基金的规模多大呢？据百瑞信托统计数据显示，截至今年上半年，50家公布业绩快报的信托公司净资产为2400亿元；另据华融信托负责人透露，整个行业目前净资产约为2700亿元。如果按照征求意见的1%认购的话，信托保障基金的初始金额有望达到27亿元。格上理财研究员王燕娱表示，信托资产每年新增规模在1万亿-2万亿元，预计保障基金每年将以100亿-200亿元的规模增长，这样对整个行业仍将会起到一定的风险稳定作用。

其实在去年12月底的中国信托业年会上，银监会主席助理杨家才曾公开表示，欲探索信托业建立一个信托稳定基金，但此前一直未披露该基金的筹备工作。

数据显示，作为金融行业的一匹黑马，信托业资产规模迅速增长至目前的12.48万亿元，随着信托资产规模的扩大，整个行业的风险也在聚集，今年以来兑付危机事件也是频频出现。上月银监会在一次内部会议中，预警信托行业总体上报的风险资产超过700亿元，其中高风险资产超过了500亿元。风险资产的积累也倒逼信托行业保障基金的出炉。

用益信托首席分析师李旸表示，由于过去几年信托业的高速发展，其风险也不断积累，但对于整个行业风险的处置以往多依赖行政力量来解决，从而也造成了一些历史遗留问题，建立这一市场化基金，对于行业的风险实现缓冲和处置，这与保险保障基金、证券投资者保护基金起到协同作用。

在《金融理财》杂志社记者了解，多位信托公司负责人认为，此次只是一个征求意见，而《中国信托业保障基金管理办法》可能会与征求意见稿有很大出入。

信托基金 篇12

2011年政府工作报告提出重点发展公共租赁住房 (以下简称“公租房”) , 用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求, 完善住房供应体系, 促进房地产市场的健康、平稳发展。然而, 财政拨款作为目前公租房融资的主要渠道, 远远满足不了公租房项目建设巨大的资金需求。资金供给不足已经成为制约公租房发展的关键瓶颈。如何引入民间资金, 发掘更为专业化、市场化和商业化的资金运作模式, 成为破解公租房建设瓶颈的关键。

房地产信托投资基金 (Real Estate Investment Trusts) , 实质上是一种房地产证券化产品, 通过采取公司或者信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。作为比较流行的房地产融资方式, 房地产信托投资基金在国外已经取得很大成功, 基于此, 本文拟在公租房融资领域引入房地产信托投资基金, 作为加快建设公租房的融资渠道。

二、房地产信托投资基金应用于公租房融资的可行性

房地产信托投资基金由专家管理, 专业化经营, 并迅速筹集, 积少成多, 流动性较强, 且具有税收上的优惠性。因而, 早在20世纪80年代, 美国政府就开始运用房地产信托投资基金与廉租房制度结合发展低收入者的保障性住房, 成为廉租房一个成功的融资渠道创新。在美国尝试成功后, 房地产信托投资基金成为保障性住房融资的有效渠道。

近年来, 我国一直都在研究推出房地产信托投资基金, 以促进房地产市场的健康发展。2008年, 国务院陆续发布的“金融国九条”与“金融国三十条”, 明确提出“开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道”。2009年6月, 国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金试点城市。2009年8月, 央行和银监会联合拟定的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》出台。2010年, 发改委等七部门联合下发的《关于加快发展公租房的指导意见》提出了“探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公租房融资渠道”。由此可见, 对于公共租赁房实行房地产信托投资基金融资, 相关部门是持积极态度的。

因而, 我国在公租房的融资中引入房地产信托投资基金具有理论上和实践上的指导, 又有政府相关部门的支持。

三、公租房房地产信托投资基金融资模式的构建

(一) 公租房房地产信托投资基金的标的物

公租房房地产信托投资基金的标的物是公租房的所有权益, 包括使用权权益与物业权益等。

(二) 公租房房地产信托投资基金的目标

作为保障性住房体系的一部分, 公租房的性质决定了房地产信托投资基金融资模式目标的多样性。

1. 将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中, 有助于拓宽公租房融资渠道, 弥补公共租赁住房建设的资金缺口, 推动公租房建设和发展, 解决人数众多的“夹心层”住房问题, 有助于完成“十七大”提出的“住有所居”工程, 改善中低收入家庭的生活水平和生存质量。

2. 发展公租房房地产信托投资基金, 解决公租房融资问题, 推动公租房建设和发展, 能增加我国城市住房的供应数量, 有助于抑制房价的过快上涨, 促进房地产市场的均衡、健康和平稳发展。

3. 发展公租房房地产信托投资基金, 有助于深化地方政府投融资体制改革, 促进金融市场和证券市场的发展。

4. 房地产信托投资基金具有专业化运作实体, 将房地产信托投资基金应用于公租房融资模式中, 可以使政府的权力寻租机会减少, 并能解决由于利益冲突而带来的积极性低下问题。

(三) 公租房房地产信托投资基金设立形式

1. 基金组织形式:采用契约型房地产信托投资基金

在契约型的组织形式中, 受托人为公租房投资信托公司, 以成立信托的形式, 签订基金契约后, 通过发行公租房房地产信托投资基金受益凭证来募集资金, 并籍以规范相关各方当事人的行为。契约型房地产信托投资基金可以回避中国相关企业所得税法律规定, 依照《信托法》进行基金运作, 以回避纳税与投资者监管等问题。

2. 资金投向:采用“证监会”版权益型房地产信托投资基金

目前国内有两个版本的房地产信托投资基金试点方案:“证监会版”和“央行版”。“证监会版”房地产信托投资基金方案是股权类基金, 在证券交易所市场发行, 发起人需转让给信托公司物业资产。“央行版”则规定房地产信托投资基金为债权类产品, 在银行间市场发行, 发起人只需转让给受托人租金收益权。由于房地产的租金是权益型房地产信托投资基金的主要收入来源, 这符合公租房的特性。另外, 利率变动对权益型房地产信托投资基金的影响更小, 因此, 有助于规避利率变动的风险, 有利于保障投资的稳健性。从国外的经验来看, 无论是市场价值还是发行数量, 权益型房地产信托投资基金都占绝对主导的地位。在美国, 从资产规模上来看, 权益型房地产信托投资基金占91%, 而债权型房地产信托投资基金只占7%。在中国香港上市的三个房地产信托投资基金均采取了权益型, 其发行过程实质上就是招股的过程。因此, 本文建议公租房房地产信托投资基金采用权益型。

3. 基金存续期限是否可变:采取半封闭方式运营

作为一项长期投资, 房地产投资估价过程具有一定系统性, 不可能时时变动, 所以在存续期是否可变方面, 应规定投资者不能赎回其持有的股份, 而只能转让。但是, 为便于及时将新建优质公租房项目吸纳进来, 在成立公租房房地产信托投资基金一段时期之后, 应赋予其依据公租房市场变化进行增发的功能。

(四) 公租房房地产信托投资基金融资模式的结构搭建

构建公租房房地产信托投资基金融资模式, 应首先组建投资信托机构作为发起人, 由于公租房的社会保障性质, 发起人应具有政府背景, 资产池应包括新建、整合或收购适宜公租房物业, 其房地产信托投资基金收益加上政府补贴与税收优惠等, 在扣除各项费用后, 作为投资收益支付给投资者。

公租房房地产信托投资基金融资模式的构建思路如图1所示:

1. 组建投资信托机构, 设立公租房房地产信托投资基金。

作为委托人, 投资信托机构的职责包括:受益凭证的发行、投资者信息的登记和房地产信托投资基金收益的分配, 同时将房地产信托投资基金募集的资金交付信托公司运作。

2. 投资者。

作为信托受益凭证的持有者和受让人, 投资者可以是发起人、战略投资者、公众或机构投资者。通过认购公租房房地产信托投资基金单位, 投资者持有受益凭证, 并具有转让权。

3. 信托公司。

作为受托人, 信托公司是信托资产持有人, 代表投资者的利益处理各项相关事务:包括定期披露房地产信托投资基金的执行情况;定期召开受益人会议, 选择、委任或变更投资管理人, 并监督投资管理人的行为, 使其按照信托文件的约定与受益人会议决议, 管理信托财产投资等事务。

4. 投资管理人。

其职能与基金经理人类似, 按照信托文件约定, 在授权范围内代表信托公司, 管理和运用公租房房地产信托投资基金所持有的资产, 进行物业管理和具体投资组合。

5. 物业管理人。

物业管理人接受信托公司的委托, 管理公租房房地产信托投资基金所持有物业;此外, 物业管理人也可以将公租房房地产信托投资基金所持有物业外包给房地产管理公司, 由房地产管理公司负责所有直接管理方面事务, 诸如管理房地产实体、处理房地产租赁合同与发票等事务。

6. 托管人。

作为基金托管机构, 一般可以由商业银行担任, 其职责在于:依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公租房租金, 监督投资管理人、公租房房地产信托投资基金投资运作, 保管信托基金财产等。

四、发展公租房房地产信托投资基金的建议

(一) 完善房地产信托投资基金相关法律制度

从国外的房地产信托投资基金发展历史看, 其快速发展应以相关法律为前提, 依靠完善的法律推动房地产信托投资基金的发展, 而我国目前相关法律的制定则滞后。作为公租房房地产的产业投资基金的一部分, 房地产信托投资基金无相应法律进行规范。当前房地产信托的发行量较小, 融资困难, 主要原因在于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的规定:资金信托合同总份数不得超过200份 (含200份) , 金额不得低于人民币5万元 (含5万元) ;另外, 我国房地产信托投资基金不在《证券投资基金法》规范的范围, 没有制定相关产业投资基金法;此外, 目前在国内房地产信托投资基金试点中不对公众开放, 发行对象仅限于投资机构, 而为了充分利用社会闲散资金, 公租房房地产信托投资基金则需要对公众开放。

因此, 为便于房地产信托投资基金发展, 应制定《房地产信托投资基金法》, 对其组织模式、投资方向与投资比例、税收优惠等进行限定规定, 以明确对房地产信托投资基金的专项管理措施;或者应该在完善现行法律体系, 如《信托法》《税法》《证券投资基金法》以及《公司法》的基础上尽快颁布《产业投资基金法》, 以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈, 促进房地产金融市场的优化配置和发展。

(二) 制定配套优惠政策

由于公租房的社会保障性质, 具有良好的社会效益, 为了提高参与机构、投资者的积极性, 政府需要制定配套优惠政策支持公租房房地产信托投资基金的发展, 如税收优惠和政府补贴, 这直接影响到公租房房地产信托投资基金在融资时的成本和对投资者的吸引力。因此, 第一, 可以参照国际通行的惯例制定相关税收减免政策, 在房地产信托投资基金存续期间, 物业资产将获得租金收入, 根据现行税收法律体系规定, 租金收入需缴纳房产税、印花税、营业税等流转税, 建议税务机关对此予以完全豁免;公共租赁房房地产信托投资基金产品的股息收入, 可以考虑参照国债投资的税收减免政策, 明确免征所得税。第二, 为了保证公租房房地产信托投资基金的盈利性, 政府需要出台一定的补贴政策。此外, 要保证税收优惠政策和补贴政策的连续性与稳定性。

(三) 完善房地产信托投资基金信息披露制度和监管体系

信息披露机制会影响到金融市场公平、公正、公开, 我国相关政府部门应制定具体违规行为的判断标准和惩处办法, 以强化信息披露制度, 保障房地产信托投资基金在国内顺利实施运行。

房地产信托投资基金不仅涉及房地产业, 也关系到基金管理行业和证券行业, 从这三个行业的现状来看, 在监管体系方面都需要完善。所以, 应建立一个系统性和跨部门的监管体系。根据我国的实际情况, 监管体系建议采用行业协会和上级主管部门相结合的方式。例如, 成立房地产信托投资基金协会等自律组织进行监督和约束, 政府指定证监会作为房地产信托投资基金的上级监管部门监控其运行等。

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