养老基金信托

养老基金信托（精选10篇）

养老基金信托 篇1

一、国外养老金信托投资运营情况

1. 智利养老金信托投资运营情况。

智利对于养老保险基金的管理以市场化为导向,遵循资本化流动规律,管理的对象是私人机构在运行结构方面,将选择权和所有权完全交由个人所有,可以在市场上自由选择符合自己理财要求和规划的私营退休养老保险基金管理公司或基金会。它鲜明的特色是对养老保险市场的准入门槛设置不高,只要注册资本不低于法律规定的最低注册资本额,私人养老保险基金管理机构就可以进入养老保险基金市场,在法律授权的范围内吸收私人账户资金,自由参与市场竞争。同时,政府对这些私人养老保险管理机构的信托运营的干预较少,以一般不低于市场收益率为标准。另外,加强法律制度的健全完善,严格打击挪用养老金等不良事件发生。智利的做法通过市场竞争有效地实现了风险和收益的最佳组合,为社会保障基金积累了巨额资本。

2. 英国养老金信托投资运营情况。

在英国,由雇主设立的养老保险基金是通过签订信托契约的方式来进行管理的,委托人将投资管理权和保管权分别委托给受托人(受托人均为民营基金管理公司)。英国的退休基金经营效绩颇佳,从1982到1991年,统计调查显示职业年金基金平均收益年均16%,人均收入增长8.2%,而同期物价上涨率为5.6%。在英国,同样依信托原理来构建退休资金的运作模式,其委托给民营的基金管理公司,特点是基金管理引入竞争机制,基金委托多家民营管理公司按市场法则运作和投资,基金管理透明度高,政府不直接干涉基金的投资运作,但加强对基金的监督。监管当局每三年对基金的全部资产和负债情况进行一次评估,对总资产和总负债至少每年评估一次,如果发现资产大于负债,将降低缴费率,否则,将限期予以纠正。英国养老保险基金主要投资于本国股票(54%)、外国股票(23%)、本国债券(9%)、外国债券(3%)、房地产(5%)、储蓄(4%)以及抵押证券(2%)等领域。英国对于职业养老保险基金的投资结构基本上不加限制,唯一的限制是其资产投资于建立养老金的雇主企业的比例不能超过5%。

3. 美国养老金信托投资运营情况。

美国“联邦社保信托基金”的投资运作在法律上基本是独立于社会保障制度日常程序之外的。从框架结构来说,美国社会保障制度由“三足鼎立”的结构组成:社会保障信托基金理事会(BTFOASDI)、社会保障总署(SSA)和社会保障顾问委员会(SSAB)。各部门分工明确,责任清晰,相得益彰,其权利与义务均由相关法律制度予以界定。该制度的性质要求基金的支付能力,政府做最终担保人,将基金独立来封闭运行和单独决策。在“三足鼎立”中,美国“社保信托基金理事会”专门负责掌管该基金的短期和长期投资的操作与调查研究事宜。

按照法律规定,社会保障信托基金除了每月用于支付社会保障福利开支以及管理费用的资金外,剩余资金应全部购买联邦政府发行的带息债券。2002年,投资于联邦债券的社会保障信托基金共计13780亿美元,信托基金购买的联邦债券中绝大部分属于特种债券,即联邦政府专门面向社会保障信托基金发行的债券。美国社会保障信托基金的投资收益率在逐年增长,越来越高于GDP的增长率,来自OASDI的信托报告显示,以中间方案预测,2012年之后,美国每年实际GDP增长率将一直保持在2.2%左右,甚至在2015年之后将达到1.8%,而社会保障信托基金投资的实际收益率预计将是5.8%,可见信托机构运行养老保险基金将会达到持续良好运行的效果。

4. 日本养老金信托投资运营情况。

日本的信托业务主要由以信托业务为主兼营少量银行业务的信托银行经营,其信托业务和银行业务严格分开,专营性较强。日本的信托资产占整个金融资产的比例超过2O%,信托与银行占据了8O%的年金市场。近几年养老金信托所占比例呈逐年增长趋势。企业年金可委托信托银行或人寿保险公司管理和运营,也可以全权委托给投资咨询公司,再由投资咨询公司负责委托信托银行或人寿保险公司管理,并指导资金的运作。近几年,日本又出现了以建立总干事信托为目的的资产合并,目前,日本年金资产管理业务正逐渐向总干事信托集中。

目前,包括“基础年金”、“厚生年金”和“共济年金”在内的基金储备由厚生省管理。厚生省大臣负责投资计划,并对进入资本市场的投资比例做出了严格的新规定,包括本国债券的持有比例必须要大于境外债券的比例,境外股票的持有比例必须要小于境内股票持有量的2/3,境外股票的持有比例必须要大于境外债券的持有量等。

二、国外养老保险信托运营对中国的启示

借鉴以上几个国家养老保险基金管理与运作的成功经验,结合中国的实际情况,养老保险基金的管理应该尽可能面向市场,加之商业化运作,建立以养老基金信托人为核心的基金管理制度,从而充分提高养老保险基金运作管理的效率。上述国家的做法给中国提供以下启示:

1. 完善养老保险基金运营监管机制。

在公共养老保障体系中,上述国家的政府职能均为投资运作的监督和管理,因此养老基金的行政管理和投资管理适当分离,应是一个基本经验。提高中国养老保险基金的运营效益,在监管机构上统一。世界银行的一份研究报告显示,在全世界范围内,除美国、马来西亚、新加坡等少数国家外,在大部分国家,由政府部门管理的养老基金的收益率都是负值,由私营机构经营的养老基金收益率普遍高于由政府部门经营的收益率。这主要是因为:一方面,政府部门自身的运行效率往往不高,甚至会出现腐败问题;另一方面,政府部门管理的养老基金通常不易投资于股权、不动产或国外资产,而是被迫购买政府债券,或以很低的利率向亏损的国有企业贷款,从而使风险过分集中。目前,中国养老保险基金的管理模式的问题是管理机构与经营机构合一,不可避免地会产生低效运行、官僚主义等弊病。借鉴智利等国的经验,管理机构与经营机构必须分开设置,前者负责对后者的监管和对社会保障市场的调控,后者负责基金的筹集、投资运营和保险金的发放等。由银行和非银行金融机构经营管理,并引入竞争机制,政府部门制定规则并依法实施监管。

2. 投资方式多元化。

从总体而言,目前国外养老保险基金的投资对象主要分为四类:政府债券类;银行证券类(银行债券、银行票据、银行存款等);公司证券类(公司债券与股票);不动产类(主要是房地产)。虽然各国对公营养老基金投资进行了严格限制,但养老基金的投资格局明显呈现多元化的发展趋势,并积累了成功的经验。而在中国存入银行、购买国债还是目前养老保险基金实现保值增值的主要方式,这两种投资方式由于收益率被限定,将很难满足养老基金的支付需求。因此拓宽养老保险基金投资渠道,采取多元化投资组合运营方式,提高养老保险基金的投资收益率,保证基金投资资产质量及稳定的投资回报,应是中国养老保险基金投资运营方式的主流方向。在此基础上,坚持货币市场基金与资本市场的组合使用应是未来养老保险基金运营主要方向,特别是当前,信托产品的平均预期年收益率为8.04%,远高于目前的银行定期存款利率(例五年期税后利率为4%)和凭证式国债利率(例五年期利率为5.75%)等传统投资方式,其风险也远低于股票、证券投资基金等投资工具,因此信托投资可作为良好的方式选择。

3. 以市场化为导向进行监管。

养老保险基金运作要在政府有效的监管下,充分竞争,提高服务水平和效率。目前,中国金融市场尤其是资本市场的发育水平仍然比较低,货币市场的各子市场发展不均衡,企业、非银行金融机构更多的只是名义上的市场主体,国有银行仍是货币市场的绝对主体,市场行为不规范,金融工具创新不足且利率形成非市场化,潜在的金融风险仍不可小视。国外在这方面的经验是,把养老基金投资限定于公共(政府和中央银行)的债券、银行债券、抵押贷款及公司债券等若干领域。在后来的发展过程中,投资的范围又逐步扩大到房地产、商业票据、投资基金股份以及国外证券等等,有关投资的比例也不断调整。我们在考虑制定投资管理政策时,也可在初期将基金投资范围定得窄一些,主要投资于一些安全系数较高的项目,随着金融市场的发育成熟、基金积累数额的增加以及监管能力的提高,投资范围、项目和各项目允许所占最高比例等可逐步调整和放宽。

4. 强化风险控制和监督机制。

适当的规范基金的投资结构是确立信托运营的风险管理标准的可行选择。由于债券、股票是收益性、风险性、流动性兼具的投资表现形式,并且其收益性与风险性成反比,收益性与流动性也成反比,投资时不可回避的是衡量证券的收益、风险及流动因素,这一点对于养老基金的投资尤为重要。因为养老基金需要投资于具有低风险和收益稳定的项目。德国养老保险基金可投资于股票的比例为20%左右,具体比例由各个养老基金计划灵活掌握,可投资于房地产的上限为30%,可投资于流动资金的上限为49%。英国、瑞士、法国、美国、意大利、日本、智利等国家也都以立法形式规定了养老保险基金投资比例的法定上限。在投资时除了通过传统的分散投资来降低风险,同时大量采用精算、VAR方法和近几年兴起的风险预算等技术来完成对风险的识别、度量控制和评估。此外,国外的资产管理公司还大量采用专业的计算机系统辅助风险管理,如作为风险管理的有效工具BARRA的风险管理平台,此系统能够了解投资组合的整体风险,与合同和基准相比较,如果风险超出承受限制,则进一步查看风险组合和边际风险的结构,据此调整投资决策,从而达到有效规避风险的目的。

另外,从国外的成功经验来看,养老保险基金管理部门为了保证养老保险基金投资的合规运行,还建立了严格的养老保险基金信息披露制度。该制度是保护养老保险基金受益人合法权益非常重要的制度。西方各国一般都规定,养老保险基金的投资托管人必须定期向养老保险基金受益人进行信息披露,使养老保险基金的运营有透明度,监管机构通常直接审查信息披露的真实性。

因此,中国在养老保险基金运营中,应注重培育和发挥审计、精算等中介机构的监督作用,提高基金运作的透明度。建立基金的监督管理体系,设立养老基金审议监督委员会,由审计、监察、工会和有关金融部门及专家组成,不定期报告基金投资运营和增值情况。同时建立符合国际从业标准的精算师、审计师、会计师、评估师等中介机构。

摘要：日益逼近的人口老龄化为养老保险提出了巨大的挑战,养老保险基金始终面临资金短缺的困扰,要解决资金缺口问题,而又不增加资金来源的负担,最有效的方法就是靠基金自身的运作来保值、增值。信托投资公司作为既有融资功能,又有投资功能,既可以涉足货币市场,又可以涉足资本市场的金融机构,是唯一可以直接联结金融资本和产业资本的金融机构。国外许多国家的养老保险基金交由信托投资公司运营管理,得到了比政府部门运作更高的投资回报率,拓宽了养老保险基金的投资渠道,缓解了养老保险基金的缺口问题。这些成功的做法和经验值得我国借鉴和参考,从而完善和充分发挥信托投资方式对养老金保值增值的作用。

关键词：养老保险,基金,信托运营

参考文献

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“艺术家信托基金” 篇2

这次影像展览，由纽约艺术家信托基金策划委员会成员及国际知名策展人Dan Cameron先生策划，展出收藏在艺术家信托基金全球的世界知名当代艺术家的艺术精品。虽然展览只为期周，展出作品的数量也非常有限，但由于有多位世界知名当代艺术家的影像作品出现在展览中，仍然吸引了很多艺术爱好者的关注。

艺术家信托基金是一个针对艺术家的长期投资服务计划，2006年4月刚刚在北京设立办公室，至今已经有超过三十位中国艺术家签约参与此计划。中国策展人皮力和韩国策展人sunJungKim女士加入并成为艺术家信托基金北京分部的联合策划人，将负责中、日、韩三国的工作。

艺术家信托基金全球股份有限公司的CEO兼总裁Bijan Khezri认为：“虽然中国的艺术市场仍处于起步阶段，但是却有巨大潜力和广阔的发展前景。我相信艺术家信托基金对中国艺术市场的发展会作出重大贡献。我对这次的国际影像艺术展感到尤其兴奋，因为此次展览是艺术家信托基金为帮助艺术家规划其职业生涯的最佳例证。”

APT是如何运作的?

每个国家、地区所建立的APT都由本地区最优秀的策展人和专业艺术经营者组成策划评选委员会。他们拥有成功的发现新生代艺术家和给中生代艺术家定位的专业经验，他们将为递交来的艺术家申请做评选工作。

“艺术家信托基金”(北京)的评选委员为卢杰(执行长)、冯博一、何浦林、候翰如、皮力、大卫·A·罗斯。

APT是“以物(作品)代币”为交换基础的项目。加入者需要向他们的信托提供自己的艺术作品，以交换他在APT的投资份额。艺术家在20年期间需投入20件作品，以获得“共享艺术品库”里的100个投资点数。

所有加入进来的作品共同构成“共享艺术品库”，给艺术家的钱款由最终这些作品售出所获得的收入来支付。随着这些艺术作品的数量的变化和投资的增值变化，每位艺术家将收到不断更新的个人账户报告。当APT出售所持有的作品时，在扣掉APT销售的手续费等直接费用后，其40％的纯利直接打入到所售作品的作者的账户上，另外40％的纯利，纳入250位艺术家的集体公积金账户，按照每位艺术家在共享作品库里拥有的单位比例分配。每个艺术家不但从公积金账户里获得均等的份额，从而从所有艺术家的集体成功中获利，同时，自己作品销售的差异还是反映在他所获得的40％纯利的个人账户里。而剩余的20％将视情况作为管理费用反馈给“共同艺术”公司属下的负责管理APT的公司作为投资成本的回报。

为什么艺术家应该加入APT?

这项信托服务的唯一目的是为艺术家在金融安全与投资计划方面提供支持。它使艺术家可以专注于他们的创作并可以为他们创造性的发展冒一定的风险。此外，策划委员会对加入APT的艺术家的集体认定，就其本身而言也是对艺术家个人作品以及今后发展潜能的一个强有力的认可。

艺术商们会认为APT侵犯了他们的业务?

APT项目建立在艺术家与艺术商的共同利益的汇合点上。各方参与者都会由于推进已加入APT的艺术家的职业生涯而从中受益。APT作为一种可以对艺术家的事业发展起到支持作用的途径，所有参与者都乐于建立这种长期的成功合作与金融保证。

APT特别的创意之处在于它是作为画廊商业活动的一种支持和补充的手段。在母公司“共同艺术”公司多元服务的协助下，APT可以为艺术家提供有价值的服务，而这种服务是画廊本身无法提供的，并且APT可以与画廊一同提携新艺术家和继续推进成功的艺术家。国际画廊业已经很热情地接受了APT，有一些主要的画商还参加了APT策划评选委员会。

如何确定可以用来投资的艺术作品?

艺术家与本信托的负责人和策划评选委员一起工作，根据APT制定的投资时间表进行投资，选出自己本投资年度的一件作品或多件代表作品，APT认为艺术家应该提交的作品，其价值应该是艺术家本年度作品市场中间价位的作品。

APT如何管理这些作品?

APT会由专业人员按美术馆保藏艺术品的标准进行妥善保管和保险。由APT保管的艺术作品其安全可以完全得到保证。一年一度的对所有艺术作品的重新评估是一个标准的程序，如果APT中的作品在市场价值上出现了足以引起我们注意的重大变化时，我们将决定合适的出售时机和价格。APT将为这些作品策划展览和出版项目来宣传推广这些作品和作者。作品将被有计划地公开展出，并且可能会租借给美术馆或画廊展出和推广。APT同时计划从收藏中选择、策划、展览和推广宣传整个APT的作品。

艺术品将在什么时候、怎样售出?

APT持有作品的售出过程将会受到妥善管理，以保证最大限额的获取货币价值以回报各位艺术家，并保证作品的售出可以为艺术家带来长期的利益。将会考虑避免任何不利的市场影响以及最大程度地保证作品的售出价格为艺术家职业生涯发展带来最大的利益。无论何时，如果需要的话，APT将与代理艺术家的画廊合作，提供作品给他们以供销售。APT还同样考虑通过拍卖和二级市场售出作品。

APT的构思与设计是在与现有艺术市场结构与动力相结合的基础上产生的。它的成功将取决于众多加入的艺术家、艺术商以及APT管理层的共同利益的平衡，最终产生最大程度的回报。当艺术作品售出后，获得的利润将按上述分配规则分配到每位艺术家的账户上。A P T将帮助每位艺术家谨慎而适当的保管其个人的资金，以保证为个人账户的后续发展提供安全的投资回报。

是否意味着在同一个APT中的比较成功的艺术家最终将比其他艺术家获得的回报多?

在公积金账户上，所有参与者以相同数量的作品投资后获得相同的份额，同样从公积金账户收获相等的利益，这点上和一般的退休金投资计划类似。然而，APT的设计比一般的退休金投资计划更有创意和合理，因为参与者可因其作品的售出价值的不同，比其他个人账户拥有更多或更少的价值，所以在售出后40％净收入进入他个人的账户时，同能自然合理地反映他们各自的市场成功的相对效益。

那些未售出的作品会如何处理呢?

50年后，APT将会与艺术家及(或)他们的代理人或继承人合作确定将哪一件艺术品捐给与其相符

的慈善机构。

APT是否像风险基金那样是为投资者自己的利益而设立的?

当然不是：APT向艺术家提供长期的金融安全保证。与此相反，艺术风险基金是将购买和持有艺术品作为投机性投资的公司。APT是对艺术家具有信托责任的信托方，而艺术家是APT唯一的受益入。

何为“共同艺术”公司，它如何获取投资和利润?

“共同艺术”公司是一家致力于给艺术界提供创新的和独特的财务产品的公司。“艺术家信托基金”是由“共同艺术”公司创办的，可在管理艺术作品上给APT提供经纪服务。这包括达到美术馆质量、标准的装卸、外借、储藏、运送和展览，保护和保险，出版和公共关系，这些服务在信托期间贯穿始终。

“共同艺术”公司已提供“艺术家信托基金”所需资金。而且，“共同艺术”公司还通过无息贷款方式支付超出每个信托期以外的费用的50％。对于这些服务，“共同艺术”公司将会收取来自艺术品售卖或其他商业化收入的20％作为管理费用。重要的是这笔费用低于行业标准。 此费用相当于在艺术家加入信托五十年间每年0.4％的年度费用。此佣金将由每件信托艺术品的售出收益支付，加入信托的艺术家不用现金支付这些费用。

如何能确定APT会为加入的艺术家带来长久的收益?

APT聚集一批具有领导才能的专业人士为此计划选择艺术家。这一批人在判别刚出道的新人和选择成功的艺术家以及推广他们事业的发展方面都具有丰富的经验。在发展商业模式和突显APT业绩方面，“共同艺术”公司已经网罗一批诸如希伯来大学商业管理学院的丹·格莱教授，美国惠特尼美术馆和旧金山现代美术馆前馆长大卫·A·罗斯等值得尊敬的专业人士。想获得关于“艺术家信托基金”(APT)经营管理和顾问咨询方面的更多的信息，请登陆我们的网站浏览管理及顾问部分的信息。

加入APT的艺术家的投资时问表是何样的?

艺术家最初五年可每年投资两幅作品，之后的五年可每年提供一幅作品；剩余的十年可每两年提供一幅作品，总共20幅作品。“共享作品库”单位取决于其在登记表格上的单位顺序，而不关作品本身的价值。

艺术家能退出他们的信托业务吗?

艺术家可以自由退出“艺术家信托基金”业务。参与“艺术家信托基金”(APT)的艺术家即使没有加入APT达到20年或没有提供足够的20件作品，而提前退出，也会由于他们投资的作品的数量和价值，加入的年份长短等得到相应的回报。对收益的计算取决于参加信托的年限和所投入作品的价值。在所加入的APT负责人和艺术家协调后，这样的艺术家将会被称为“停止合作者”并仍有资格获得他们的APT的相应利润，且仍对他们APT的成本及费用负责。但是， “停止合作者”将无权参与APT任何的投票或决策。

艺术家的信托资格会被撤除吗?

如果艺术家未完成在20年期问提供加入信托所必需的20幅作品，那么他们将会被APT撤除其资格。如果在策划评选委员会提出的意见中，艺术家的作品质量急剧地衰退，那么他们也将会被APT撤除其资格。策划委员会负责任地对待所有加入APT的艺术家的利益且将只在极端特殊的情况作出撤除资格的决定。

那些被撤除资格的艺术家仍将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。

如果一个艺术家撤销其信托业务或被撤除信托资格，其艺术作品将怎样处理?

投入给APT的艺术品会成为APT的财产。撤出此信托计划的艺术家将会由其作品参与此信托计划的时间长短为基础得到补偿，同时将以分期付款的方式获得利润，此利润来自于公积金账户和其作品的售卖利润。

艺术家的画廊没有提供长期投资计划给他们的艺术家吗?

艺术家与画商的关系性质决定了这种长期投资计划的不可行性。首先，艺术家除非成为画廊的正式员工才可能加入退休劳保计划。而且，许多艺术家没有画商，或者在其艺术生涯的道路上并非只和一个画商合作。

艺术家为什么不自己出售他们的作品并且自行投资呢?

大多数艺术家很难对其未来进行适当的投资，其原因在于：刚出道的艺术家有其首要的艺术追求，相对而言，金钱的投资似乎是不重要且无需关心。APT是第一个专为艺术家设计并且提供独特资助的计划，由顶级的专业人士处理，这样可以在不牺牲短期的现金需要下投资在他们的未来事业上。

“共同艺术”公司经过研究发现，甚至一些成功的艺术家都不能从其事业起步时就为他们的未来投资。而由最近的经济研究表明，只有少许的艺术家在其事业有成后的数年才能达到保证其财务安全的程度。

如果艺术家去世了怎么办?

和其他同类的处理可继承的财产的方式一样，每个艺术家都可以指定自己去世之后的继承人的。为何以前没有这种为艺术家服务的信托业务?

养老基金信托 篇3

对比金融类信托产品, 近两年房地产类信托产品可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊, 打新股产品“销声匿迹”以及私募基金“搁浅”。后者的增长是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。

据统计, 2008年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为272.2亿元, 占全部集合信托募集资金的32.16%。这一信托资金发行量及占比, 均较上年明显增长。2007年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为121.52亿元, 占全年全部集合信托募集资金的11.27%。

进入2009年, 房地产信托保持增长势头。从资金投向看, 今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分别为12个和11个, 业内人士认为, 短期内房地产领域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的投向看, 集中在房地产领域的产品共计发行规模为13亿元, 占到当月所有产品的17.07%, 信托产品共计11个, 平均单只产品的规模为11864万元, 仅次于能源类产品, 居第二位。从收益率看, 投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为7.76%, 为所有信托计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐宽松, 房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越多的信托公司。

二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最大的一笔房地产信托基金

去年, 房地产信托的一个典型产品是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

2007年, 星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造其地产奇迹梦想的地方, 这里将要建造一个融汇五大洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订后3个月内开工建设, 3年内住宅项目竣工80%, 2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工, 其中酒店规模不小于7万平方米, 其他经营性公建面积不小于33万平方米, 5年内整个区域所有项目要全部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米, 其中住宅面积260万平方米, 其余为公建和商用物业。业内人士预计, 项目所有工程所需费用不低于200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言, 都不是小数目。

星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让金, 其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中信信托的大门。2007年12月, 中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”, 实际募集资金人民币30亿元, 预计年收益率25%, 信托期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助, 星耀筹齐了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前终止了信托计划, 代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”, 数额达68.9亿元。这是国内有史以来最大的房地产信托基金, 实际融资36亿元。融资规模已经超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房地产公司人和商业逆势IPO的规模。

该信托计划引入了“夹层融资”信托的元素。这份总规模68.9亿元的信托基金被分为3个级别:超优先级、优先级和次级, 其中超优先级与优先级为债权, 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11.5亿元, 主要针对机构及高端自然人对外公开发售, 超优先规模部分的年收益率为14% (其中包括2%的认购费) 。优先级规模为24亿元, 由中信集团及中信信托认购, 此外还有32.9亿元次级规模由昆明星耀集团认购。

为了使该信托计划得以顺利发行, 星耀地产支付了相对较高的收益率, 而且中信信托还运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先, 由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人, 并且该期限为5年, 以确保对该项目负责。其次, 该信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时, 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

据专业人士分析, 在目前监管层的框架之下, “股加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要模式。因此, 该产品是一个对以后房地产信托基金有积极意义的成功产品。

三、房地产信托融资的风险

目前, 中国房地产企业可选择的正常融资渠道无非五种:发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托基金、房地产投资信托基金 (REITs) 。去年, 对大多数房地产企业而言, 融资渠道实际上已经封闭。星耀选择了最符合项目融资特点的房地产信托基金, 融资速度比较快, 不仅解决了开发企业现时的资金困境, 随着项目进展的资金需求, 星耀还可以提出计划, 追加融资。

但是, 目前房地产信托融资机制毕竟还不够完善, 个中风险不应忽视。

首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性, 开发企业通常以较少自有资金, 通过贷款等方式撬动大规模的地产项目, 这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求, 导致一旦融资受阻, 项目将面临巨大困境。另外, 即使未遇到融资困境, 如果房地产项目本身运作不顺, 将来销售出现问题, 资金有可能无法及时回笼。在这种情况下, 投资者的利益能否得到保障, 只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为中信盛景基金的级次设置提出过质疑, 认为星耀贱卖项目。星耀集团相关人士承认, 本来希望发行的期限更长的信托计划, 但只能先搞短期产品, 不排除资金回笼慢的话, 再把信托融资延期下去。

其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场有所好转, 但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转, 发展前景难以判断, 房地产市场可能会出现房屋销售困难, 融资方无力还款的情况。另外, 目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值, 企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水, 一旦第一还款来源出现异常, 投资者面临的风险加大;另一方面, 房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押, 间接拉升了融资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿元, 在楼市调整期, 星耀是否能迅速回款, 也存在一定变数。

第三种风险是合规性风险, 主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外, 在前期部分房地产信托产品的运行过程中, 由于受托人追逐利润而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。

房地产信托“基金化”胎动 篇4

房地产信托经历了从信托贷款、“股权+溢价回购”模式，到“优先、劣后”结构化模式的蜕变，未来“基金化”或成转型方向

房地产信托正在由原来主流的“假股权”模式向“真股权”模式变形。这既意味着开发商出让了更多的项目收益，同时投资者也分摊了更大的风险。

“类基金”房地产信托

日前平安信托推出预计收益高达22.4%-25.3%的房地产信托基金，正在为房地产信托产品的转向打开口子。

此前，平安一位销售经理在论坛上发布了一份产品广告：平安信托推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。

从近期发行的产品情况看，房地产信托产品的预期收益率在12%到14%之间，为何平安安城系列产品收益高达25%？

“虽然都名为‘股权类’信托，但是平安安城系列产品已经与传统信托产品不同。原来的产品是‘假股权、真债权’，而平安安城则有点儿真股权的意味。”一位业内人士向记者表示。

此前，“股权类”产品是房地产信托中通常采用的模式，投资者以一定资金购买信托产品，信托计划作为股东参股项目公司。投资者以优先权获得固定收益，而开发商则以劣后权享有浮动收益。这种模式又被称为“优先、劣后”结构化模式。

“这实则是同股不同权，以股权的名义变相融资。”上述业内人士表示。

平安安城计划则是同股同权，投资者享受的是项目取得的利润，“你可以理解成披着信托外衣的私募股权(PE)产品。”上述业内人士告诉记者。

从产品取得收益的形式看，最大的不同在于，此产品的收益形式一改之前的“固定收益”，变成了“浮动收益”。

目前完全采取浮动收益模式的房地产产品少之又少，倒是另一种采取“固定收益+浮动收益模式”的产品逐渐崭露头角。

拿某信托公司的一款产品为例，该产品设计了8%的年化收益率，投资者另外还可以拿到产品超额收益的20%。

例如，阳光城5月13日公告称，其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光•汇泰股权投资集合信托计划”，初始规模不超过10亿元，期限不超过36个月，收益为固定收益和浮动收益之和。与此类似的还有平安信托发行的睿石系列房地产信托、湖南信托推出的“湘财盛”。这些信托被业内称为“类基金”房地产信托。

三方角色发生变化

“房地产信托基金化是个趋势，不过目前尚处于初步探索阶段。”恒天财富培训部总经理叶跃东告诉记者。

“基金化”是指房地产信托向海外房地产信托投资基金(REITs)转变。REITs是地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的可交易证券资产的过程。

在不少业内人士看来，房地产信托的转型已然开始，开发商、信托公司和投资者三方的角色发生了一定的变化。

投资者原来只是资金提供方，享受固定收益，而现在也能享受到整个项目开发的收益；原来作为平台的信托公司，现在能参与利润分配；房地产开发商原来完全是自担风险，目前是三方共担风险。

其实，房地产信托的变形一直在上演。房地产信托最初是以放贷方式出现，并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。

这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出现在主流的“优先、劣后”结构化模式。

一名房地产公司财务总监在接受媒体采访时表示，结构化模式仍未杜绝“假股权、真债权”，“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权”。

目前推出的“真股权”产品被认为是政策高压下的产品创新。

“由于监管重重，我们已经开始由房地产信托领域退出。不过，以基金模式运作的房地产信托基金或许会成为房地产信托未来的运作模式。”一家信托公司的工作人员吴先生告诉记者。

吴先生告诉记者，“目前产品变动主要是为了规避政策风险，此前的‘假股权’产品，目前已经全面叫停，我们近期推出的产品都是以基金化模式运作。”

除此而外，投资者参与享受整个房地产开发项目利润的诉求，也是此类产品推出的市场原因。

一位业内人士告诉记者：“房地产行业的暴利众所周知，在以往的产品中，客户只能拿到固定收益却分享不到整个房地产开发项目的利润。对一些追求高收益且风险承受能力较强的客户来说，10%左右的固定收益模式已远远不够。为了满足这部分客户的需求，基金化的房地产信托产品应运而生。”

在这种新的产品中，信托公司的收益也得到扩大。信托公司也会以一定的自有资金参与，例如某信托公司一只产品，信托公司自有资金参与比例在2%左右。另外，投资者取得浮动收益的20%还要分给信托公司。这样信托公司也更有动力去做产品。

即便是这样，目前基金化的房地产信托基金仍然和海外市场的REITs有巨大差别。

“一个重要的区别在于是否上市交易。”叶跃东告诉记者。REITs是在公开交易市场按照份额进行交易，但是我国的房地产信托属于私募范畴，不能公开上市交易。

不过，业内人士认为，虽然REITs是未来趋势，不过由于国内尚没有完善相关法律法规，未来还有很长的路要走。

完全可能出现亏本

显然，基金化的房地产信托产品更能够刺激信托公司主动管理产品以及风险控制。

“在加入了利润分成的安排之后，信托公司也能从中取得部分收益，而非是单纯的平台，这将刺激他们更加积极主动地管理项目，从而提升信托公司的主动管理能力。”

就目前市场上出现的“固定收益+浮动收益”模式的产品以及完全“浮动收益”的产品还需区别对待。

对于“固定收益+浮动收益”模式，叶跃东认为这只是收益分配模式的简单创新，利益分配方式变了，但是项目操作和风险控制等方面并没有实质的变化。“就是把一个较高的固定收益模式，变成一个较低的固定收益加上一个浮动收益的模式。”

对于完全采取浮动收益的产品，信托计划以LP(有限合伙人)的角色参与到一个股权投资基金中，而开发商扮演了GP(普通合伙人)的角色。“从产品设计来看，投资者成了房地产开发项目的合伙人，与开发商共担风险。”吴先生告诉记者。

记者看到，平安安城的收益测算中，都是以今年项目周边房价作为假设，也就是说，未来5年即使房价不涨也可以取得预期收益。

“风险不在于房价下跌，而在于这个测算是以房子完全卖出作为假设，实际情况中很可能出现一个楼盘不能完全去库存的情况。”一位信托业内人士告诉记者。

绿城中国在回应该高收益信托的传闻时对媒体表示，该产品的回报率取决于项目的销售价格和销售速度，投资盈亏可能有高有低，不保底，并且和一般的固定收益类信托产品不同。

在一份采取浮动收益制的产品介绍上，记者看到与普通房地产收益产品注明预期收益不同，该产品在预期收益一栏标明“待定”。据其产品经理介绍，信托公司给出的测算收益率为根据该项目周边物业价格估算的项目利润，并非最终收益，从产品设计上讲，完全可能出现亏本的情况。

并且，这类产品由于要参与更长的开发周期，其流动性更低。

目前，房地产信托产品周期一般为1年、2年或者3年，而平安安城的产品周期为5年。由于目前国内的房地产信托基金不能在二级市场交易，所以投资者一般是持有到期。如果投资者突然需要取回这笔钱，只能转让给朋友。

我国房地产信托投资基金发展研究 篇5

房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) , 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式, 由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 形成收益共享、风险共担的一种融资模式, 是房地产信托中最重要的一种形式。

在我国发展REITs的作用:一是增加房地产企业融资渠道, 资金链是企业的血液, 在市场动荡情况下, 多元化的企业资本来源, 对降低资金链断裂的风险、保证后续资金、维护房地产价格和资本市场的稳定起到了重要作用;融资渠道的拓宽也降低了房地产企业对银行的依赖程度, 减少了银行将大量贷款集中于房地产市场的金融风险。二是改变我国房地产市场竞争格局、城市房地产市场竞争不足的现象, 在同一城市中, 往往存在几家势力较大的地产公司控制较多的地块, 从而造成垄断定价现象的存在, 引入房地产信托投资基金能使中小房地产公司弥补资金上的不足, 从而增加市场供给, 提高房地产企业间的竞争力度, 降低企业剥夺消费者剩余的程度。三是增加民间资本的投资方式。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元, 在2009年市场回暖、通货膨胀预期增加的情况下, 民间资本急于寻求投资渠道, 由于我国居民投资形式单一, 2006-2007年大量资本聚集于股市与现有房地产, 导致资产泡沫化形成, 将民间资本引入房地产开发, 一方面扩大房地产市场资金供给, 另一方面为民间资本疏通了房地产投资渠道。

为探索我国REITs的发展模式和发展路径, 以下将对在我国房地产市场发展REITs存在的风险及解决方案作简要分析。

一、发展房地产信托投资基金的风险分析

(一) 资金链风险

虽然, 我国民间资本充裕且投资热情高涨, 但由于房地产开发项目存在投资额巨大、回报周期长、受经济周期影响大的特点, 投资具有较大不确定性。刚开发的商业地产一般需要2～3年培育期, 以较低的租金吸引商户入驻, 培育商业氛围, 而由于中小投资者急于求成的特点, 一旦市场出现波动或几年内收益率不高, 开放式经营的REITs将遭遇赎回风险, 并影响后续资金的投入, 造成REITs市场无法持续经营。因此, 在市场发展初期, 应采用封闭式经营的REITs, 以避免现金流波动过大, 同时鼓励机构投资者, 如社保基金、保险机构、投资公司积极参与REITs项目的融资, 形成长期投资关系, 维护市场稳定。

(二) 经营风险

由于国内房地产资产的价格高、租金低, 出现了出售和出租的倒挂现象, 某些全市场化运作的商业地产的租金回报率较低, 因此要合理配置REITs的资产池, 使不同投资项目相互搭配, 在各期之间保持REITs收益的稳定性, 这对REITs的经营者在战略眼光、经营能力等方面都提出了较高的要求。而内地商业运营水平仍偏低, 在商业诚信、商业物业运营能力上存在不足。同时, 由于REITs持有者与经营者之间存在信息不对称和无法观测其经营行为等现象, 在REITs经营过程中不可避免地存在委托-代理问题和逆向选择问题, 这些都对REITs市场的健康发展提出了挑战。因此, 培育REITs市场的专业经理人, 建立完善的信息披露制度和监管法规, 才能确保REITs的持续经营。

(三) 法律政策风险

由于缺乏针对性的法律对REITs的组织形式、经营模式、税收政策、监督管理作详细规定, 造成了REITs发展上存在法律障碍和较大的不确定性。如1998年后基金公司只能投资于证券市场, 不能进入房地产市场;现行法律对信托公司也有较多规模和融资方面的限制;我国《公司法》中对一般公司的规定并不适合REITs;由于我国REITs的发展也处于探索阶段, 政府的政策存在不确定性, 这些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投资机构在政策前景不明朗的情况下, 无法积极地参与REITs的运作。因此, 明确政策、健全法律是我国REITs发展的当务之急。

二、房地产信托投资基金发展路径设计

通过以上分析, 结合我国房地产市场具体情况和国外REITs发展经验, 提出我国房地产信托投资基金的发展路径, 如下图所示:

第一阶段:政府引导的契约式信托

在REITs发展的初级阶段, 由于法律的调整需要较长时间, REITs的经营在管理经验不足的情况下经营风险较大, 且个人投资者对REITs的认识和接受程度较低, 为保证REITs市场的平稳起步, 培育REITs投资者, 需要政府在REITs的项目选择、协调参与主体、监督管理中起重要作用, 项目选择上可以侧重发展前景较好、政策扶植力度较大的投资项目, 如工业园区和创业园区的开发、政府保障住房项目、规划区商业中心建设等, 以较低土地成本使其具有较高的租金收益率, 从而培育我国第一批REITs的发展。同时, 为维护REITs在起步阶段的资金链稳定, 可以吸纳保险基金、社保基金、住房公积金, 并积极吸引战略性机构投资者, 以封闭式基金的经营模式为起点建立债权型契约投资基金。

第二阶段:完全市场化的契约式信托

经过探索期的发展之后, 我国REITs积累了一定的经营管理经验和公众认知度, 并在此基础上修改、完善了一些相关法律, 为完全市场化运作提供了客观基础。这一阶段REITs的发展, 在项目选择、资产配置、投资者选择、管理模式等方面以市场化运作为基础。借鉴香港和新加波的发展模式, 可以由发起人依法设立REITs机构, 发行受益证券以获得资金, 组建或委托基金管理公司进行管理, 选择多元化的投资项目, 如商业地产、物业项目或其他法律允许的投资项目, 从而分散风险, 获得稳定回报。在基金运作方式上可以选择开放式基金的经营模式, 通过上市交易行为, 提高受益证券的流动性和REITs的信息披露程度, 促进REITs管理、监督的制度化, 从而提高REITs在金融市场上的接受程度, 降低委托-代理问题, 保护中小投资者利益。

第三阶段:严格监管的公司制信托

美国金融危机的爆发使人们认识到金融监管的重要性, 尤其在信用体制不完备的新兴资本市场, 放任金融衍生品的发展会带来灾难性的后果。公司制的REITs集民间融资、房地产公司、投资基金、上市公司的各种特征为一体, 发展初期需要在公司组建、资金募集、经营方案、收益分配、经理人监管、投资者权益保护等方面上受到更多的限制。参考美国REITs的发展, 其发展过程也是伴随着法律, 尤其是税法对REITs发展限制条件的逐步取消, 经历了从严到宽的监管过程。我国公司制REITs在发展初期, 可以由大型基金公司或信托公司作为发起人, 成立较为独立的REITs子公司, 参考上市房地产公司的运营模式, 其投资组合需要具备为稳定的收益, 其中, 风险较高的投资项目需报监管部门审批, 同时在公司内部建立严格的公司治理、内部控制和信息披露制度, 在公司外部成立独立的REITs外部审计和专业评估机构, 形成政府、投资者、第三方机构多方监管的管理体制。

第四阶段:市场化的公司信托

经过前三个阶段的发展, 我国REITs市场已经积累了较多的管理运作经验, 完成了投资者教育和人才培养过程, 有了较为完善的法律体系和国际化的评估标准。随着我国资本市场的逐步放开和房地产市场的发展, REITs市场迎来蓬勃发展的繁荣时期, 在推进我国城市化建设和商业发展上发挥重要作用, 成为房地产市场重要的融资工具和资本市场重要的投资渠道。

三、总结

养老基金信托 篇6

一、房地产投资信托基金的起源与发展

投资信托制度最早可以追溯到1822年的荷兰威廉一世时期,当时用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金,运作效果良好。经过在英国的发展,这种制度在19世纪末期传入美国,1883年美国马萨诸塞州成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),该信托模式为投资者提供了与传统公司相似的投资回报、权益的可转让性、承担有限责任以及获得专业化管理,但却可以享受比传统公司更为优惠的税收待遇,从而使其在波士顿大获成功,很快发展到美国各大工业城市。

二战后,由于美国经济发展态势良好,房地产业得到了迅猛发展,为了满足小额投资者投资房地产的需求,当时美国国内的舆论界要求成立专门从事投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券的房地产投资信托基金,充分利用其聚少成多的蓄水池作用。正是在这种情况下,1960年艾森豪威尔总统在其任期的最后几个月,签署了《国内税收法》,根据该法第856至859条规定,对满足相关条件的房地产投资信托将免征所得税和资本利得税,之后又签署《房地产投资信托法案》,该法案给予了房地产投资信托基金税收优惠,并允许其上市交易,解决了传统的房地产资产不能流动的问题,从而标志着房地产投资信托基金的正式创立。

1967年底,美国通过有关法律,允许房地产投资信托基金从事抵押贷款发放业务,从而创立并推动了抵押型房地产投资信托基金这样一种新型的房地产基金。1976年美国国会通过了税收改革法案,放宽了对房地产投资信托基金组织形式的限制,取消了房地产投资信托基金必须是由非法人信托或社团组织的规定。进入20世纪80年代以后,房地产投资基金调整了投资策略和管理理念,强调用股权资产代替抵押贷款资产,从而降低负债比率,提高房地产投资信托基金的稳定性。

1986年出台的《税收改革法案》(Tax Reform Act of1986),规定房地产投资信托基金不仅可以拥有商业房产,而且可以直接经营和管理这些商业房产。这一法律修改,改变了此前房地产投资信托基金主要由保险公司、商业银行或抵押银行等金融机构设立的局面,促使美国房地产投资信托基金在1988年首次超过1000亿美元,达到1143亿元美元。1991年美林证券公司(Merrill Lynch)为购物中心开发商KIMCO房地产公司(KIMCO Realty)承销首发新股,共募集资金1.35亿美元,这标志着美国房地产投资信托新时代的到来,成为“现代房地产投资信托基金时代”(ModernREITs Era)。

1993年,美国国会颁布《综合预算调整法案》(Omnibus BudgetReconciliation Act of 1993),放开了养老基金对房地产投资信托基金的投资,至此,拥有巨额资金的机构投资者开始进入房地产投资信托基金行业。1997年美国又推出房地产投资信托的精简法案(REITSA)。1999年推出现代化法案(RMA),通过法律条款的调整,为房地产投资信托基金的发展提供了更加宽松的法律环境。1997年美国房地产投资信托基金总市值达到1400亿美元,比1993年增长了近5倍。

由于1986年的税法规定,房地产投资信托基金获得的房地产租金、股利、利息和资本利得等项目以外的收人不能超过总收入的5%。房地产投资信托基金面临着丧失市场竞争力的尴尬局面。在房地产投资信托基金行业的不断努力下,促使了2001年《房地产投资信托基金现代化法案》的出台。该法案允许房地产投资信托基金获得税收补贴并为租户提供某些服务,同时将房地产投资信托基金应纳税收益的分配比率从95%重新降低至1976年以前的90%,并且为未分配收入交纳公司所得税后,可以自由支配税后利润。

2004年10月,美国总统布什签署《美国创造就业法案》,其中包括了对房地产投资信托基金的改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的房地产投资信托基金产品时候的差别对待。另外一条就是,改变了过去法律中有关在违反了房地产投资信托基金税收条例时取消其注册资格的规定,改为可以纠正错误或接受罚款处罚。综上所述,美国房地产投资信托基金的发展变化深受其国内相关法律变动的影响,房地产投资信托基金在得到规范、有效、迅速地发展的同时,房地产投资信托基金投资者的利益也得到充分保障。

另外,房地产投资信托基金目前也已在世界范围内发展起来。马来西亚、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所,都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。欧洲、亚洲、南美洲的一些国家也都针对房地产投资信托基金制定专门的立法,以推进房地产投资信托基金的发展。

二、国外房地产投资信托基金简介

1、美国

美国REITS是依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金,其快速发展得益于严格的管理规定。美国REITS的一个显著特点是税收优惠政策,通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分,以现金红利方式回报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,因此REITS所发红利特别高。

美国REITS的另一个特点是股本金低,持股灵活,至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元,但对于REITS来说,每股只需要10～25美元,同时REITS对持股数量没有限制,既可以只购买一股,也可以拥有数股。因此,中小投资者通过投资REITS在承担有限责任的同时,还可以间接获得在大规模的房地产投资中的收益。此外,美国的REITS在资产配置方面还要求总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。

2、新加坡

新加坡金融管理局MAS (The Monetary Authority of Singapore)在1999年5月颁布了《新加坡财产基金指引》(Guidelines for Property Funds inSingapore),并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITS作出相关具体规定,2002年又颁布了《集合投资准则》(Code on Collective Investment),进一步细化了对REITS的要求。新加坡的第一个REITS于2002年7月上市,第七个Prime REITS于2005年9月在新加坡交易所上市交易,REITS总市值超过了60亿美元。新加坡REITS最吸引投资人的是其高额的投资回报率。尽管随着市场成熟,REITS收益率在过去两三年由最高时的7%降低到目前的4.5%～4.8%,但仍高于10年期政府债券2.6%的收益率。

3、日本

日本的房地产信托是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是,作为委托人的业主可以不放弃土地所有权,而且不必直接准备工程费用,就能达到有效利用土地的目的,并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。

日本是亚洲最早开发REITS的国家,其信托制度是从美国引进的,在日本被称为J-REITS。1902年,日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1 9 2 3年,日本颁布了《信托法》、《信托业法》,次年开始执行。这两个法律使日本信托业步入了新时期。2000年1 1月,日本修改了《投资信托及投资公司法》,允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。投资人投资于J-REITS时,获得与股票类似的投资凭证(Investment Certificates),可以在东京不动产投资信托市场(TSEREIT market)进行交易。2001年3月东京证券交易所(Tokyo StockExchange,简称TSE)建立了REITS上市系统。2001年11月两家REITS在TSE首次上市。之后,市场发展迅猛,成为继澳大利亚之后亚洲地区REITS发展最快的市场。

4、澳大利亚

REITS在澳大利亚被称为上市地产基金(Listed Property Funds),已有相当长的发展历史。目前有46家上市地产基金,总资产超过450亿澳元。澳大利亚房地产资金的来源有70%～80%来自REITS,18%的澳大利亚人投资REITS。总体上看,亚洲地区所有国家和地区中,澳大利亚的REITS市场最具有吸引力,平均收益率达到7%。

5、韩国

韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REITS发展提供相关的法律制度。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITS上市的相关条例。目前,韩国有7家上市REITS,总市值约为5亿美元,市场相对比较集中,规模较小,而且流动性不强,二次发行的障碍也限制了韩国REITS市场的进一步发展。

6、中国台湾

自第一只REITS——富邦一号REITS于2005年3月上市后,台湾掀起了REITS与不动产证券化基金的热潮,投资标的包括办公大楼、商场、旅馆、卖场与物流中心。预估至2009年REITS总发行规模有望突破2000亿元。台湾REITS市场的一个不利的因素是REITS在台湾被视为固定金额基金,因此不允许为扩大规模而募集新的资金。

7、中国香港

2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会(“香港证监会”)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITS的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。2005年6月16日,香港证监会又发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,其中包括放宽借贷比率、派息比率及估值密度计划。原来借贷比率为总资产净值的35%增加至资产总值的35%。此外,派息比率也由原来的除税后净收入的1 00%降至90%,房地产项目定期估值为每年一次,不设持有现金的限制,可获准投资酒店及游乐场,没有税收优惠。特别值得一提的是撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,允许海外REITS上市。在中国内地投资的商业物业也可按《守则》要求成立REITS,注入其内地商业地产项目后赴港上市。这样,中国内地的房地产投资企业也可以进入香港市场进行筹资活动。

香港第一只REITS领汇信托基金2005年11月25日上市,规模较大,融资额为198亿港元,中国内地第一只在香港上市的REITS是越秀房产信托。

三、我国房地产投资信托基金的模式研究

针对目前我国资本市场和房地产市场的现状,选择何种模式才能更加积极稳妥地推进REITS,本文将尝试提出我国发展REITS可能的运作模式选择:

1、发起人——非金融机构与房地产企业

由于房地产投资信托基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,故其房地产投资信托基金的发起人,必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。因此,建议由若干个具有相当资产规模和良好资信的金融机构,与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起。这样可以起到取长补短、相互促进的作用。可以包括:

(1)非银行金融机构:根据中国人民银行颁布的《设立境外中国产业投资基金管理办法》和《产业投资基金管理暂行办法》的规定,非银行金融机构作为基金发起人的条件是资本雄厚(《设立境外中国产业投资基金管理办法》规定非银行金融机构前一年年末的资本金总额不少于10亿元人民币,《产业投资基金管理暂行办法》规定的是发起人实收资本不少于2亿元人民币),规范经营而且是具有良好的经营业绩和信誉。而我国通过这几年的清理整顿,对非银行金融机构的规范工作已经初见成效,例如国内的信托公司经过清理整顿、兼并重组,资产质量明显好转(按《信托投资公司管理办法》规定,信托投资公司重新登记的注册资本是3亿元以上),业务范围也得到重新的界定。因此,这些非银行金融机构作为房地产投资信托基金的发起人已不成问题。

(2)房地产开发投资公司:成立房地产投资信托基金必须要由房地产开发公司作为主要发起人,因此选择资本雄厚、资质水平高、管理能力强的房地产公司作为发起人是成功组建房地产投资信托基金的关键。另外,作为发起人的房地产公司一般又是基金的投资对象,因此房地产公司做好拟投资项目的可行性分析,也是房地产投资信托基金能否成功的另一个关键。

2、募集方式——公募为主

一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国的房地投资信托基金就目前看,应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。原因有以下几个方面:一是我国的资本市场发育还不够完善,金融市场还有不规范之处,私募形式本身所附带的市场风险和政策风险较大,容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序,不利于基金的规范运作和保护投资者权益;二是从国际经验看,私募方式很大程度上依赖机构投资者,我国机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多,所以私募方式不易筹集到所需巨额资金,无法最终建立起REITS这一强大的金融新体系;三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小,且缺乏适宜的投资工具,投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分人参与长期产业投资。公募化金融产品在国内已经初具规模,很多市场基础条件和资源都可以共享与利用。同时,作为一种典型的公募型信托产品,证券投资基金在我国的发展已有充分的准备,分类监管模式、严格充分的信息披露要求、资产第三方托管制度等监管措施都已经提上议事日程,有的政策措施已经进入正式的立法程序,表明整个信托监管体系已经朝公募化方向迈出了坚实的脚步。

3、基金类型——封闭式

开放式REITS在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REITS),所以封闭式更适合其发展。由于房地投资信托基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地投资信托基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10～20年。

另一方面,为了增强投资基金的流动性,基金在发行完毕后封闭,基金受益凭证可以在相关的二级市场流通。这样投资基金就同时具备长期性和流动性的优点,不失为一种较为理想而又现实的选择。

4、组织形式——契约型

虽然公司型是国际REITS发展的主流组织结构,但我国REITS在发展初期应采取契约型组织结构。这是因为:公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点。

我国缺乏产业投资基金的法律制度,现在的《证券投资基金法》规定,只能发展契约型基金。通过基金契约明确基金持有人、管理人和托管人三者之间的关系:基金管理人和托管人相互独立,基金管理人运作基金,托管人监督管理人,确保基金持有人的利益,代表基金持有人保管资产。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托财产具有相对独立性,作为受益人的投资人的利益可以得到保障。契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得法律保护,这符合房地投资信托基金风险低的特点。

契约型基金不用在公司层面纳税,可以有效避免双层征税。

我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面首要考虑的问题。所以我国房地产投资信托基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。

5、投资方向——权益型

"212号文件”强调了防范和化解信托业务风险,将信托融资以“过桥贷款”的原有初衷给牢牢扼制住了。股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式楼房的信托融资方式,则有可能成为新型房地产信托业务的过渡载体。股权信托的资金可以看作是开发项目资本金,一旦日后项目公司申请贷款时,在自有资金比例大大提高的基础上,开发商可以以更大规模来撬动银行的融资杠杆。

同时,股权信托计划往往由开发商在一定条件下进行回购,并做优先、劣后受益权的设计,既保证了最终利润仍留在开发企业手中,也让信托受益人在多重利益保证的设计下获得较高收益。

另外,股权信托还可通过信托公司绝对控股来实现对项目运作的实质性监控,并对可能出现的风险及时采取应对措施。

总之,权益型信托将改变目前信托业以贷款方式、中低规模、短期融资、微薄佣金为特点的主流经营模式和盈利模式,同时也降低了投资者风险。

养老基金信托 篇7

自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后, 我国房地产金融市场受到进一步控制, 传统房地产公司的开发资金受到较大影响, 房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。此时, 能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金, 为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足, 并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。

二、房地产投资信托基金简介以及发展现状

房地产投资信托基金 (R ealEstate Investm ent Trusts, 简称“R EITs”) 是一种采取公司或信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金, 由专门机构进行经营管理, 将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。R EITs主要以发行股票或基金单位进行融资, 其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。

(一) R E ITs一般有两种不同的分类方式

1.根据R EITs是否上市, 分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型, 一般选择在证券交易所上市交易, 上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型, 公募型是上市型资金, 私募型一般是非上市型资金。目前内地还没有上市型的R EITs, 香港地区已有一些有益的尝试, 同时也存在境外设立的R EITs投资到我国境内的情形。对于非上市型的房地产投资信托基金, 从我国现有法律法规来看, 已经存在设立的障碍了, 不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》, 依法设立各类房地产集合资金信托计划。

2.按房地产投资信托基金的投向区分, 根据基金的投资方向和运用方式的不同, 可以分为权益型、抵押型和混合型基金。权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。目前, 从国外情况来看, 无论在数量还是在市值方面, 权益型R EITs均占主导地位, 约占所有R EITs的96%。上市型的R EITs通常都属于权益型, 靠租金获取基金收益。

R EITs开创了房地产证券化模式, 实现了房地产投资从不动产到动产的转变, 为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示, R EITs走势与房地产市场有着较强的相关度。

(二) 发展现状

2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台, 信托投资公司开展资金信托业务的许可使房地产商与信托公司找到了结合点, 导致了房地产信托的大规模发展。

2003年央行“121”号文件出台之后, 房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。

2004年全国共发行各类房地产信托产品89个, 占全年发行总量的22.47%, 发行金额110.8亿元, 占全年发生金额总量的29.18%。

2005年快速步入抬头时期, 截至2005年12月31日, 集合资金信托市场共发行房地产信托121只, 募集资金规模157.27亿元, 绝对额大幅增加了35.1亿元, 分别较上一年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。

2006年房地产信托发展规模继续增大, 2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金, 实际募集资金总计85.3亿元, 其中房地产投资基金所占比重为55.1%, 对比2005年第四季度增长了约14.8%。R EITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。

从以上的历程可知, 我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步, 进一步完善了我国房地产金融体系。然而, 由于起步晚、经验少, 我国的房地产金融至今仍存在着许多突出的问题。首先, 我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。一直以来, 中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看, 中国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。其次, 我国尚未形成完备的房地产金融体系。我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中, 银行间接金融完全压制住了以证券化为主要手段的直接金融, 不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。最后, 我国房地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 我国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的, 出现了金融资源错配的现象, 或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。

以上分析表明, 尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景, 但如果能从房地产金融本身特征出发, 减轻房地产金融对银行体系的依赖性, 发展市场信用, 也可以实现既为有效金融资源需求提供金融资源供给, 又为投资者提供分享房地产行业增长收益机会的双赢局面。此时, 房地产投资基金作为强有效的地产融资手段, 在我国无疑有着广泛的发展前景。目前, 全国房地产开发和消费贷款的余额3万亿元, 房地产投资信托还不足房地产贷款的千分之七, 不足全国银行资产的万分之五。与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产18.8%相比, 更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。如今, 我国证券市场已具有相当容量和规模, 产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展, 目前推出房地产投资信托基金已具备初步条件, 时机也趋于成熟。房地产投资信托基金的推出, 将能大大减轻我国房地产业对银行融资渠道的依赖, 推进中国整个金融体制的改革进程, 提升中国金融资源的配置效率。

三、案例分析:规模近70亿中信牵头设最大房地产信托基金

(一) 案例内容

2008年10月, 中信集团正式宣布一个总规模高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划” (下称“中信盛景”) 正式成立生效, 因有中信信托与中信地产的深入合作, 中信集团借助一个名为“星耀五洲”的房地产项目开始了金融与实业结合的全新尝试。

该笔资金的投入对象是列入天津市重点工程的“星耀五洲”大型综合物业项目。该项目占地面积1.1万亩, 其中陆地面积4100亩, 总建筑面积达300万m 2。总体规划参照世界版图排布, 形成地理意义上的五大洲风格建筑群。根据规划, “星耀五洲”将被打造成一个面对全球的高端国际化社区, 并有望于数月内正式开盘销售。

该项目在引入基金投资前已经投入32.9亿元, 目前还有现金8亿多元, 可以支持其一年左右的周转。在了解了项目基本情况后, 中信集团大举进入该项目, 并有意将其打造成房地产产业与金融结合的经典案例。据中信信托投资有限责任公司一位高层介绍, 在所有涉及产业投资的基金案例中, 该项目将成为创纪录的基金产品。

此次68.9亿元的总财产额中, 中信集团出资15亿元, 中信信托出资8亿元, 这些和外部机构认购的1.5亿元共同组成优先级。另外11.5亿元对社会募集, 属于超优先级, 32.9亿元为次级。

(二) 分析:多方受益, 优势凸显

从房企角度分析, 中信信托的参与, 无疑为“星耀五洲”带来了巨大的生命力, 它很好地体现出了国内房地产企业受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具, 通过与信托公司合作, 拓宽融资渠道, 提升市场竞争力, 有力地推动了我国房企的转型。由过度倚靠银行的间接融资, 转型为多渠道的直接融资, 我国房企的融资渠道进一步实现多样化的目标。通过房企与信托公司的合作, 以房地产信托基金理念开发全新的信托投资工具, 专项用于相关房产项目的投资, 大大地提高了房地产企业的运营能力, 多元化的融资渠道将为企业资金的周转提供有力的支持。以信托计划构建房地产信托基金将成为我国房企转型的最佳平台。

从信托公司角度分析, 房地产信托基金带来的好处也是毋庸置疑的。房地产投资信托资金可以用于非特定项目, 包括共同参与招牌挂阶段, 具有高度灵活性, 是信托公司多元化经营的良好途径。而优先级与次级分层结构安排, 将有利于中信自身与广大投资者的风险控制。预计较合理的投资期限, 有利于安排多轮投资, 进行组合管理。

从基金持有者角度分析, 基金主要目的是为基金持有人获取稳定的租金收入。到目前为止可以供一般投资者投资的基金品种主要是证券投资基金, 而作为我国四大资产管理公司之一的中信牵头最大规模的房地产投资信托基金, 可见其市场欢迎度非同小可。它低风险、稳收益的特点, 使其对投资者具有极大的吸引力。它既可以帮助投资者分享房地产高成长时所带来的高收益, 又可以为投资者提供形式多样的金融服务, 满足广大投资者的投资需求。

从我国整个基金体系角度分析, 房地产投资信托基金的推出, 可以完善我们国家投资基金品种, 推进我们国家资本市场的建设。而中信牵头的这次房地产投资信托基金项目, 将是我国发展房地产投资信托基金的意义的有力实证。

四、我国发展房地产信托基金的优势分析

首先, 从周边市场环境及政策利好来看:第一, 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧, 市场价格持续大幅涨升, 受此影响, 国内掀起一股巨大的R EITs上市融资潮, 北京、天津、大连等地的商业地产巨头, 纷纷将目光瞄准香港、新加坡, 期待再续高潮。房地产投资信托基金进入如火如荼的发展阶段。第二, 2008年12月3日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出, 要创新融资方式, 通过房地产信托投资基金等多种形式, 拓宽企业融资渠道。2008年12月13日, 国务院公布“金融30条”明确规定:开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道。国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金的试点城市。第三, 除了中央政府政策支持, 央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金创新方面, 同样动作频频。在当前金融政策导向下, 通过契约式集合资金信托计划组建房地产投资信托基金, 具有很强的可操作性。房地产信托投资基金属于银监鼓励的资产管理方向, 极有可能成长为信托公司的核心业务。

其次, 行业内响应积极。深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了R EITs产品方案。天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为首个R EITs试点产品, 分别登陆深圳和上海证券交易所。虽然仍未有成型产品出现, 但整个行业内的积极响应让R EITs的发展前景较为乐观。

再次, 公司的跟进是房地产投资信息得以发展的强大推动力。2009年以来, 公司已审批通过或在审批之中的房地产信托业务数量增加迅速:阳光100、辛特拉、亿民建设、东启幻境、湖州中奥置业、巩义新城……虽然既有项目在相关交易和管理的细节设计以及产品的创新程度方面, 仍然较为粗糙, 亟待专业提示和加工, 但这无疑是我国地产信托向前迈出的巨大一步。

五、不足之处与发展规划

除了目前我国房地产金融组成内容面临的共同问题之外, 我国发展房地产投资信托基金仍有许多软肋。

(一) 不足之处

1. 我国房地产金融起步晚, 发展不成熟。

行业各种相关规范与美国、新加坡等早先发展起来的国家相比, 还很不成熟。国外公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度, 而我国现在的信托计划披露较为简单, 仅在发售时对信托计划涉及项目的内容进行披露.对项目的收益和风险结构则“轻描淡写”, 缺乏透明度, 无法保护投资者的利益。我国目前整个相关体系仍在酝酿之中, 一个完善的体系还有待建立。

2. 没有专门的法律法规依据。

我国目前R E-ITs的建立主要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规, 而专门的房地产投资信托基金法一直未能出台。缺少专门的法规, 将不利于R EITs的发展规范, 不利于相关部门的监管调控, 导致许多违规操作得不到有效打击。

3. 过于强调R EITs的融资功能, 没有专门的税收优惠。

美国颁布的《房地产投资信托法案》中规定, R EITs如果只是消极的投资工具, 并且将受益分给投资者, 就可以避免双重征税, 只有股东被征税, 公司可以避免同时征税。而且R EITs的红利分发率相当的高, 往往可以达到九成甚至更多, 对投资者具有相当的吸引力。而在这个方面, 我国的税收体制仍很不完善。

(二) 发展规划

针对以上我国房地产投资信托基金存在的不足, 提出相应的发展规划:

1.建立与国际接轨的R EITs体系是关键。应从我国实际情况出发, 尽快明确房地产信托基金在我国整个房地产金融体系中的地位和角色, 理顺房地产投资基金发展的外部体制。全面完善相关的法律, 税收等方面体系, 使投资者的利益得到更好的保护。

2.改善法律环境。我国应加快立法步伐, 制定一些专业性的配套法规。国外的立法和实践能给我国很多借鉴, 如英美等较早从事房贷证券化的国家, 已经积累了丰富的经验。在亚洲、韩国以及我国台湾也陆续进行相应的立法变革, 这些变革无疑能给我国R EITs的顺利发展提供有益的参考。

3.扩大资金来源和经营范围。信托公司应扩大资金来源, 扩大房地产信托经营范围, 增加投资品种, 同时增加产品的流动性。我国应从各试点中汲取经验, 培养其成为有明显优势的房地产投资主体。另外, 公司应聘请专业顾问和经理人来负责日常事务的投资运作, 实现系统投资策略。投资不仅局限于商业地产, 应逐步向住宅地产、医疗中心等多元化发展。

五、结语

房地产投资信托基金的推出, 将能大大地提高房地产金融的完备性, 是房地产金融走向成熟的必然选择。考虑到我国房地产投资信托基金的发展仍处于初始阶段, 因此, 应以稳定为主, 减少风险发生的可能性。在初期宜采用较为稳健的模式, 同时加强政府的监管, 首先保证基金的相对稳定, 再逐步推动其快速发展。

摘要：房地产投资信托基金 (R EITs) 是一种产生于美国的房地产融资模式, 它在融资方面发挥着重要的作用。进入21世纪后, 许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式, 我国国内也随之掀起了一股巨大的R EITs融资潮。文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足, 并对其日后的发展提出合理建议。

关键词：房地产投资信托基金,“中信”案例,优劣势分析,发展规划

参考文献

[1]符振彦.房地产信托基金值得关注的融资渠道[J].观察, 2005, (8) .

[2]迟慧.发展房地产信托基金, 完善中国房地产金融体系[J].辽东学院学报, 2005, (2) .

养老基金信托 篇8

一、房地产投资信托基金的起源及发展

房地产投资信托基金, 是英文“Real Estate Investmen Trust”的缩写 (复数为REITs) 。从国际范围看, REITs是一种由特定的发起人 (如基金管理公司、信托公司等) 发起, 制定投资计划, 通过发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产有关的投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs首先产生于20世纪60年代的美国。经历了40多年的发展, 美国的REITs市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他REITs市场, 稳居全球REITs市场的霸主地位。REITs在美国的成功, 吸引了西方发达国家和亚洲新兴国家和地区的目光, 进入21世纪以来, 欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验, 推进RE-ITs在其国家和地区的发展。

根据发安全球有限公司 (EYG) 发布的2008年全球房地产投资信托基金研究报告显示:受全球信贷紧缩的影响, 截至到2008年第三季度, 全球市场上公开交易的REITs总市值为6, 050.00亿美元, 较2007年的7, 640.00亿美元下挫了20.8%。其中, 由于美国次级抵押贷款危机, 美国市场上公开交易的房地产投资信托基金从2007年的169家减少到148家, 总市值也由去年的3, 000.00亿美元下降至2, 946.00亿美元。虽然美国REITs市场在总市值方面仍然领先于欧洲和亚洲市场, 位于全球第一位, 但是, 其市场间的差距正在逐步缩小。特别是随着中国REITs试点工作的进一步推进, 相信亚洲有能力在REITs市场总市值方面继续稳步前进。

二、房地产投资信托基金的分类

REITs的常见分类有按组织形式、资金运用方式、募集方式等。

(一) 以组织形式分类

REITs可以分为公司型和契约型。公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司, 由投资人认购公司股份而享有权利, 投资收益以股利的形式分配给投资人的方式设立的REITs。契约型REITs指采用信托的方式, 在委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上, 将收益权加以分割, 使投资者取得表示这种权利的收益权凭证而设立的REITs。

(二) 以资金运用方式分类

REITs可以分为权益型、抵押型、混合型三类。权益型REITs属于房地产权益的证券化产品, 拥有并经营收益型房地产, 并提供物业管理服务。按照美国的相关法律规定, 在REITs的投资组合中对具有收益性的房地产的直接投资超过75%, 其投资标的物的所有权属于整个信托基金。该类REIT主要收入来源为房地产出售的资本利得和房地产出租的租金收入, 而影响收益之因素主要为房地产的景气与否, 故投资风险较高。抵押型投资信托是指投资组合中对房地产开发公司的放款、房地产抵押贷款债权或抵押贷款债权证券合计超过75%, 而非直接投资于房地产本身。该类REIT主要收入来源于贷款利息, 资产组合的价值受利率影响很大。混合型投资信托是指投资标的包含房地产本身与房地产抵押贷款, 为权益型与抵押型之混合。该类REIT影响收益之因素既有房地产市场, 又有利率, 故投资风险居中。

此外, REITs按照募集方式的不同, 可分为公开上市交易、非上市交易和私募;按照投资标的确定与否可以分为专属型与非专属型;根据资产经营管理方式的不同可以分为内部管理型和外部管理型。

三、房地产信托产业基金的特征及对我国房地产业的积极意义

房地产投资信托基金主要有如下特征:

(一) 高流动性

房地产作为不动产, 其本身的固定性使得它的流动性较一般资产差。如果投资者直接投资于房地产, 当急需变现时, 将被迫以折价出售。REITs作为房地产的证券化产品, 通常采用股票或受益凭证的形式, 可以使房地产这种不动产流动起来。同时, 由于REITs股份基本上大都在各大证券交易所上市, 与传统的以所有权为目的房地产投资相比, 投资投资者可以根据自己资金的需要, 随时处置所持有的REITs的股份, 具有相当高的流动性。

(二) 投资的高回报率

鉴于REITs资产在降低投资风险、增加投资收益方面的重要作用, 各国对REITs一般都有相关的税收优惠。如《1960年美国国内税收法案》规定, 如果REITs将每年度盈利的大部分 (一般是90%以上) 以现金红利方式回报投资者, 则无需交纳公司所得税, 这就避免了对REITs和股东的双重所得税。REITs的税收条件、投资范围的要求以及高比例分红的规定是其保持高回报率的重要原因。

(三) 非关联性有利于分散投资风险

REITs一般是由一系列房地产构成的投资组合, 比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产, 从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化, 使房地产的资金可分割性增加。从REITs发展最成熟的美国市场1985~2005年的统计数字来看, REITs与S&P500、NASAEQ composite等的收益率指数相关性偏低, 其他发展REITs的主要国家的经验也体现了REITs与股票市场的低相关性。

近年来我国房地产业快速发展, 我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势, 所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大, 其他渠道融资难, 销售不畅回款难, 加之自有资金匮乏, 企业运营陷入困境。同时, 因为房地产企业融资渠道单一, 高度依赖银行信贷, 绝大部分收入来自房地产项目销售所得, 这种高负债杠杆、资金运作封闭、收入来源单一的经营模式导致房地产行业风险极易向银行体系传递。发展REITs有助于缓解房地产开发资金紧张局面, 同时在一定程度上也能分散银行体系的风险。房地产业的利润率比较高, REITs这种创新的投资工具为投资者分享房地产业的高收益提供了条件。

另外, 从国外的经验来看, REITs可以作为房地产市场有效的“价格稳定器”, 对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显。因此, 在资本市场推出该产品, 以市场化的方式调节房地产市场的投资性需求, 进而落实宏观调控政策的既定目标。

四、我国发展房地产投资信托基金的模式选择

近年来, 我国房地产行业快速发展, 对金融工具创新提出了新的要求。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出, “根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则, 积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。但基于房地产投资基金产品特性, 以及考虑到我国目前房地产行业和金融行业的相关法律制度, 我国发展房地产投资信托基金有三种可能模式:

(一) 信托计划模式

法规限制和突破难度主要有, 《信托法》中对信托合同有不得超过200份的限制, 信托计划是私募性质, 限制公募。《证券法》中没有对信托产品的证券定义。信托产品的流动性较差, 现有的房地产信托与REITs产品属于不同类产品, 无直接扩展性和参考性;信托计划的透明度问题尚未解决。当然, 集合资金信托计划是各国REITs产品的主要结构和形式, 在结构和产品特性方面具有优势。

(二) 公司型投资基金模式

主要法规限制和突破难度有, 《公司法》中规定公司的对外投资不得超过公司净资产的50%, 其运作是存在潜在的公司治理问题和利益冲突间题。但是, 这种模式是以《公司法》和《证券法》为基础, 法律障碍较少, 且现有上市房地产公司的发展经验可供借鉴。

(三) 封闭式契约型产业基金模式

这种模式的优势在于:一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验;二是避开公司法对公司对外投资50%限额比例的限制;三是通过调整基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有:一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突;二是我国产业投资基金类的法律制度尚不完善。

在上述三种模式中, 我们认为, 利用现有的法规及制度, 在目前证券公司等设立的证券投资基金的基础上, 设立封闭式契约型产业基金模式, 法律、政策障碍少, 可行性强, 试点工作成功的机会更大。

首先, 实施封闭式的交易方式, 适应房地产行业投资特点。房地产投资信托基金采取封闭式的交易方式, 使得基金规模保持不变, 便于投资运作, 可以适合房地产业投资项目流动性较差、投资周期较长的特点。同时, 由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性, 如果发展开放型房地产信托投资基金, 可能会加剧证券和房地产价格的波动。其次, 由于房地产业的投资周期通常较长, 要求资金来源具有较强的稳定性, 因此, 房地产信托投资基金采用封闭式交易方式, 更加适合房地产业的投资特点。最后, 开放型基金的申购和赎回价格以资产净值为基础, 需在每日交易前对现存资产进行评估以确定价格。然而, 目前国内的资产评估的中介机构体系不健全, 无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估, 也就难以准确提供房地产信托投资基金的每日交易报价。

其次, 采取契约型信托形式, 保障投资者的利益。2001年以来, 我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行办法》及《信托业务会计核算办法》, 信托法律法规体制已经相对完善, 便于基金规范运作及获得有效监督。目前国内与房地产信托投资基金关系最为密切的法律是《信托法》和《证券投资基金法》。《信托法》第二条规定, “信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为”。《证券投资基金法》第三条规定, “基金份额持有人按其所持基金份额享受收益和承担风险”。根据上述规定, 房地产信托投资基金的投资者与管理公司之间的关系应为信托关系。

此外, 现有的房地产信托项目为REITs基金的设立奠定了基础。从实践情况来看, 虽然受到政策、法律、税务等多方面的因素制约, 我国尚未形成REITs作为房地产信托最高端的金融形态, 但REITs标准已广泛运用在了地产信托的产品设计中。许多信托公司在实践中所开展的房地产信托项目虽不是真正的REITs, 但“准REITs”已初显雏形。“准REITs”强调在保证REITs核心释义的前提下, 结合中国目前地产金融发展需求, 对投资产品的环节有适度的调整。联华信托的“联信·宝利”信托产品, 就是“准REITs”的具体实践, 其按照房地产投资信托基金 (REITs) 的标准来设计, 并借鉴了中国香港领汇房地产信托基金、美国REITS和内地证券市场基金的成熟管理模式, 基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。

参考文献

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房地产投资信托基金风险研究 篇9

任倩（1991-）， 女，汉，内蒙古，硕士研究生，内蒙古大学，产业经济学。

摘要：房地产投资信托基金（REITs）是房地产证券化的一种形式，是解决中国房地产业融资难这一问题极其重要的方式。本文主要介绍了REITs的起源、类型、以及风险情况，文章最后给出了中国房地产投资信托基金的一些发展建议。

关键词：房地产投资信托基金； 风险； 房地产证券化

一、引言

（一）REITs的起源。REITs最初于1960年前后在美国出现的一种新的融资模式，目的是使中小投资者能比较容易地进入房地产市场，参与房地产投资。进入80年代之后，REITs在德国、英国等其他国家得到了迅速地发展。在亚洲，最早出现REITs的国家是日本，由于日本拥有许多房地产公司， REITs规模十分庞大。2003年，REITs开始进入中国香港地区，按照规定，香港的REITs业务每年必须把绝大部分的净利润分配给信托持有者。

（二）REITS的类型

1.根据组织形式可以分为公司型和契约型。公司型基金顾名思义就是这个基金就是一家公司，根据公司法的规定而组建成立的公司，通过股权投资的发行筹集资金，并运用于证券投资，将股利分配给投资者的基金形式。契约型基金是基于一定的信托契约所规定的条约，由受托人、委托人、受益人订立的契约而组建的基金，基金不具有法人资格，这是和公司型基金最大的区别。

2. 按照筹集方式可分为公募基金和私募基金。向不特定的投资人发行有价证券的并且受到政府主管部门的监管的证券投资基金。私募基金不公开宣传私下向特定投资人宣传，不公开地募集资金的进行的集合投资。

3.按照能否赎回可分为封闭式和开放式。开放式基金投资者的基金单位可以向基金管理人随时赎回，不会受到赎回期的制约，因此也就没有了固定的期限，与此同时基金的规模也不是固定的；而封闭式基金则与之不同，通常有固定的封闭期，封闭期间不能赎回。开放式基金投资者想要申请认购或赎回基金可以随时，没有时间的制约，同时也无发行规模限制；而封闭式基金的基金规模在说明书中已经列明，是不可以改变的。

二、REITS相关风险理论

风险指在一定条件下特定时期内，预期结果和实际结果之间的变动程度，即未来结果的不确定性，一般意义上的风险之会带来损失的可能。REITs 面临的风险有政策风险、行业风险、经济周期风险、利率风险、经营风险、项目风险、投资风险、财务风险。

（一） 政策风险。房地产行业的发展与我国经济的飞跃以及百姓的生活密切相关，因此国家会利用宏观经济政策调控该行业以保证其平稳发展。政府对融资比例的限制以及相关金融经济政策、税收政策还有对房地产租赁买卖的规定策等，都会或多或少给投资者带来一些风险，并且我国的金融市场和房地产市场还没有成熟，政府对其监管也不严格，缺少必要的监管体系，没有一整套系统的法律、法规，所以政府的政策对REITs的发展有较大的影响。

（二）行业风险。房地产行业也会面临市场风险和内部风险两大风险，房地产行业会受到宏观经济周期、居民收入水平、人口增长、城镇化等因素的影响。同时房地产业也会存在行业所固有的波动，而这也会在无形中给投资者带来风险。当房地行业走下坡路时，房地产业将出现例如长时间的交易价格下降、新开发规模收缩等，给投资者造成不可以挽回的损失。而房地产投资信托基金的标的又是房地产，因此势必会影响其收益 。

（三）经济周期风险。经济周期，（Business cycle）：也称商业周期、商业循环，这种现象在经济中表现为经济形势运行中循环往复的出现扩张与紧缩。具体表现为GDP和总收入的波动。经济循环将分为四阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。衰退实际就是指一个国家至少两个季度GDP的连续下降。萧条的程度比衰退严重，指影响范围十分广泛且时间持续相对较长的低迷。经济的波动势必带来房地产业和金融业的扩张与收缩。

（四）利率风险。利率风险是指由于利率变动的不确定性给投资者所带来的风险。国家有关部门通过加强对利率的调整可以调控资金的走势。面对利率上升，资金的使用成本明显变大，经济大势势必会走入下坡路，通过利息加息影响REITs的操作费用，抵押贷款超过了利益的影响，因为它不仅仅有投资者投入的资金，还通过负债融入的资金，间接投资房地产，此时它们担任的实际上是中介的角色。如果房地产市场的萧条与市场利率上升一起发生，则REITs 的总体回报率是很难加以确保。

三、发展REITS的建议

（一）完善房地产信托发展的法律以及法律规章。我国金融方面的法律法规不太健全，不能很好地发挥规范金融市场的作用。而REITs的发展是一种金融创新，金融的创新需要有法律支撑，规范的制度可以维护市场秩序，保证金融创新的进行。目前中国资本市场的发展还不成熟，不能满足REITs设立的要求，所以需要建立专门的法律来规范其设立、运行，以促进其发展。

（二）健全监管制度。监管需要设立明确的目标、可行的方法、可操作的方式，从单一政府监管转移到多元化监管模式，转移到市场监管模式，努力提高监管的力度以及普及度，确保金融市场的稳定。完善信息披露制度，建立全面的信息披露标准，为REITs的实行创造条件，以规范其运行，以免发生违法违规的现象。

（三） 加快相关专业人才的培育。目前我国高端领域的金融专业人才比较匮乏，像熟练掌握涉及房地产以及资本市场两个领域的人才又是十分少见，同时国家对于人才的培养投入还相对较少，这也是我国的金融创新速度发展缓慢的一个原因，传统的业务仍然在我国金融机构的占有绝对比重，REITs发展也十分缓慢。为此必须加快培养我国REITs专项人才，国内的金融企业也要求自己的员工加强后期培训，增加专业才能，使的人尽其才，吸引更多的人才加入到金融创新的领域中，贡献他们的才智。

（四）预防道德风险的发生。参考美国的经验，可以在开展房地产投资信托的信托公司建立一个委员会，负责业务发展计划，并要求受托人和管理人与房地产企业没有利率等相关关系。投资者和管理者利益最大化对齐，对于REITs特别重要。同时需要做好榜样员工事迹的宣传，营造一种积极向上的工作氛围，领导干部要起到模范作用，展现自身良好的形象，企业员工和金融人才不发生道德风险，最大限度地防范风险。（作者单位：内蒙古大学）

参考文献：

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养老基金信托 篇10

不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。

一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述

一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:

流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。

REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。

专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。

信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。

股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。

低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。

二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。

REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。

REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。

国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。

对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。

信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。

我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。

通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。

由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。

信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。

宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。

由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。

二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处

随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。

周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。

行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。

由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。

三、总结