以房养老信托（共3篇）
以房养老信托 篇1
一个关于美国老太太与中国老太太在天堂对话的故事, 在我们耳边广泛地流传, 又不断地被改编。伴随着这个故事而来的是一个在西方国家获得很大成功的“舶来品”——“以房养老”这个全新的养老模式。
“年轻时贷款买房, 到60岁临近退休时把房贷还清, 然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构, 这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用, 使其晚年衣食无忧, 直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。家庭养老、自助性养老、反向抵押贷款养老三大表现形式更是灵活而多样, 许多政府官员、专家学者纷纷对其前景表示看好。
然而, “以房养老”的本土化进程远远谈不上顺利, 更多的人是攥紧手里的房产证, 一声不吭地观望着。那么, 症结究竟在何处?难道真是“淮南为橘, 淮北为枳”?下面, 就来剖析一下个中缘由。
首先, 找准根本原因, 存在于思想观念上。“安土重迁”, “但存方寸地, 留与子孙耕”, 一个成语, 一句谚语, 把我国传统观念中对土地和房屋的重视刻画得入木三分。我们总是把家庭摆在一个非常高的层次, 又习惯把家与房紧紧联系在一起。尤其是在老一辈人眼中, 房子的意义绝不仅仅限于一个栖身之所。要把一生的“血汗”抵押给别人, 对父母和子女双方都是难以接受的。据一项网络调查显示, 有近7成网友不赞成父母“以房养老”, 而不能接受“以房养老”的老人则占到了84%之多。子女们有话说:“我坚决不同意, 我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧, 犯不着让老人抵上自己的房子。况且算上利息要还给银行的钱也不少啊。”老人们也有话要说:“抵押房子来换养老金?不可能!别说我现在退休金还能够维持生活, 就是不够花了, 也有孩子呢!反正不会把房子押出去, 要是这么做了, 人家会觉得你的孩子没本事。另外, 这房子是我要给孩子留下的财产呀, 不能给银行。”长期以来的社会观念和舆论走向使得“以房养老”还未施行就背负了巨大的压力。
第二个原因, 涉及到适用人群问题。哪些人可以参与“以房养老”?高收入的老人群体自然是不需要纳入考虑范围的, 那么低收入的呢?他们没有这个经济实力去买房, 没有房屋产权这个基本条件, 拿什么作抵押?低收入的老人又被排除在外。单单是具备有房的也不一定行, 因为要参与“以房养老”前要评估当事人房产的市值, 而这市值又跟房屋面积、所处地区、周围环境、升值空间等有很大的关系, 这就又过滤掉了一大批农村的、小城镇的、房屋面积小的老人群体。两头一摘, 中间又抽取了一部分, 真正能够适应“以房养老”模式的, 最有可能是有一定经济实力的独居或孤寡老人, 或膝下无子女、子女定居国外的老人。
第三个原因, 要从法律和制度上找。国家虽然在鼓励“以房养老”这种先进的模式走进国内, 但多停留在试验阶段。拿从2006年就起开始进行“以房养老”工作试点的上海市来说, 由于面临着重重险阻, 愿意参与的老人极少, 最后不得不宣布停办。业内人士称:“法律法规没有明确规定, 政府层面的‘以房养老’就很难推行。”“以房养老”需要透明、公正的金融及法治环境, 它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险业及相关政府部门, 对这些的运作质量要求相当高。而我国的市场经济体制还不健全, 经济法律环境还不规范, 其配套措施还不到位, 使得各个市场主体都有所顾虑, 裹足不前。比如说, 上海近年就出现过这样的纠纷, 某些金融机构一旦接过房屋产权, 就立即把老人赶出去, 不按协议将房屋返租, 最后闹得对簿公堂。
第四个原因, 配套服务跟不上。出让房产后, 不少老人都指望拿着每月领取的这笔“倒按揭”款项来选择合适的养老机构, 安享晚年。但事实是老人们很难如愿。好的养老院, 给人以宾至如归的感觉, 但需要缴纳的费用令人咋舌, 另外, 由于床位有限, 排队拿号得轮到若干年后才能踏进大门, 不托托关系, 拿钱还住不了;退而求其次, 找个档次低的养老院, 硬件设施和服务水平又大打折扣, 无法让老人们满意。如果再选择居家养老, 又很难找到既提供医疗康复, 又帮助心理疏导, 从身心上全方位给老人排忧解难的养老服务。
第五个原因, 众多金融机构作壁上观。作为“以房养老”的主角之一, 金融机构看着眼前的大蛋糕, 却有些畏首畏脚, 他们主要担心的还是房地产市场的不稳定性。虽然我国主要城市的房价持续高位运行, 有的还有持续上涨的趋势, 然而, 潜在的房地产泡沫风险, 再加上国家的宏观调控, 使得房地产市场的发展趋势很不明朗。另外, 对银行、保险公司等机构来说, 倒按揭与正按揭恰恰相反, 时间越长风险越大。
第六个原因算是“硬伤”, 与70年产权有关。我国推行“以房养老”还面临一个特殊的国情, 即我国住宅用地的使用年限一般只有70年, 这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。道理很简单, 既然房屋将随主人“就墓”, 房屋价值与主人创造财富的能力同步降低, 一起“贬值”, 房屋显然无法承担养老的重任。2007年出台的《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期”这一规定并没有从根本上改变这一局面, 到期后的续期费用将是一个巨大的未知风险, 让保险公司和银行望而却步。
综上所述, “以房养老”这艘豪华邮轮, 在从西方发达国家驶向我国海域的途中, 还不得不小心翼翼地面对这么多的暗礁, 真可谓道阻且长。只有求真务实地解决好这些问题, 才能让我国数量庞大的老人们无所顾虑地享受到这一新模式带来的福利, 笑看夕阳红。
参考文献
[1]王成程.“以房养老”在中国的实践分析[J].价值工程, 2009 (03) .
[2]罗雨菱, 宋吉河.中国“以房养老”再被搁浅70年产权特殊国情引忧[J].决策探索 (下半月) , 2011 (10) .
以房养老信托 篇2
随着国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，“以房养老” 再次成为热门话题。
民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于XX年1季度出台具体操作办法和实施细则。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。
国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。
在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。
“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。
就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。
与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。
作为“以房养老”重要的参与部门，银监会也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行;其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。
中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自XX年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。
金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。
从试点的另一方——老人——来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对 “以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。
在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，‘以房养老’不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。
而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。
国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。
值得一提的是，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。
其中北京的意见也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。
所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在XX年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。
北京市老龄办的相关人士表示，XX年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。
“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述北京市老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。
以房如何养老 篇3
问：以房养老大致的操作流程是怎样的？
王国军：拥有房屋完全产权的老年人，将他的房产抵押给保险公司，然后他继续拥有房屋的占有、使用、收益等相关权利，并且按照约定的条件，从保险公司领取养老金，一直到身故。
问：老人去世后房子如何处理？70年产权到期后怎么办？
董登新：老人去世后有多种处置方式。比如，在美国可以由地方政府收购，用作未来的公屋（如公租房、廉租房）；也可由保险公司自由处置、在市场上出售；还可以由其继承人全价回购。70年产权到期后与普通民宅一样待遇。
问：哪些人群适合以房养老？
王国军：从供给的角度，保监会的文件规定：60岁以上拥有房屋独立产权等基本条件的老人才能参与进来。
从需求的角度，第一类是那些没有子女继承房产的老人，他们既没有传承房产的需求，也不愿意把房子卖掉获得现金，还想居住在自己长期居住的房子里面。第二类是有子女，但子女并不需要继承房产的老人，老人预期自己的寿命会很长，有意愿将长寿风险转嫁给保险公司。第三类是拥有两套以上住房的老人，其中的一套拿来做以房养老，剩下的留给子女。
问：在中国，以房养老能替代家庭养老和公共养老吗？
董登新：以房养老在任何时候都是一个小众市场，它只是公共养老和家庭养老之外的补充，比重很小。社保是强制的，以房养老是自愿的，没有可比性，它也不可能替代公共养老和家庭养老。
王国军：对适合此类产品的小众群体而言，以房养老可以解决养老难题，家庭养老和公共养老反而会成为补充。
问：以房养老的积极方面是什么？能带来哪些好处？
王国军：好处有三点。第一，增加了一种养老方式，扩展了人们选择的空间；第二，用市场化的方式应对老龄化问题；第三，将不具有流动性的房产金融化，盘活资产的同时，为老年人提供稳定的养老年金，是个“聪明”的制度。
董登新：随着人口老龄化以及房屋私有化比率的不断提高，一些老年人“有房没钱”，或是有多套房却没有足够的现金收入，他们可能面临着不断上涨或不可预料的医疗开支、住房维修以及社保给付不足的困扰。在此情形下，以房养老可以让这些老年人生活更有保障。
问：传统观念中，中国人是“养儿防老”或“靠国家养老”，现在变成“以房养老”，很多人觉得难以接受。中国为什么会出现以房养老的局面？
王国军：在少子化的背景下，“8：4：2：1”的家庭结构正在成型，养儿防老的观念也在逐渐淡出中国的社会传统；同时，靠国家养老是靠不住的，财政支出越多，政府的税收就越重，效率越低，社会的经济自由度越差。从全世界的经验来看，政府、企业和个人共同努力的“三个支柱”的养老保险体系才是唯一的选择。
以房养老是一种针对小众的、商业化的养老方式，并没有取代现有的各个层次的社会养老保障制度的意思，只是一个市场化的补充。以政府管理为主导的城镇职工社会养老保险、新型农村社会养老保险、城市居民社会养老保险、企业年金等不但不会因此而废除，相反，在人口老龄化和少子化的背景下，还会进一步加强，政府投入的力度将会加大。
董登新：在当今中国，城里人主要靠国家养老，农村人主要靠养儿防老，这种格局短期内难以改变。目前国家倡导的以房养老是完全自愿的，并非强制，它只是提供了一种现有制度安排下的合法选择，作为公共养老的一种次要补充形式，占比很小。以房养老只是一个小众市场，并不需要大多数人接受，只要这些少数子女能够接受即可。对于一些老年人而言，以房养老意味着将其房屋净值转换为现金，直至死亡都不必偿还。
问：以房养老会对中国子女继承父母房产的传统造成冲击吗？
董登新：以房养老对“不孝子女”将造成直接影响。当子女无力或无心照顾老人时，作为有房的老人，有权采用以房养老，不给子女房产继承权。这应该是“不孝子女”最担心的事。有了以房养老的自愿选择，有房的老人就等于有了另类遗产处置权。因此，推行以房养老一定会倒逼子女更加孝敬老人。
问：国外以房养老的发展情况如何？中国能复制吗？
董登新：20世纪80年代中期，以房养老最早开始在美国流行。在国外，以房养老被称为倒按揭。美国、加拿大、澳大利亚、英国、日本、新加坡，以及我国台湾地区都有以房养老模式。在美国，自1934年以来，联邦住房局共为4000万个住房抵押提供了保险。2003年以房养老（倒按揭）业务大约只有1.8万笔，但到2009年这一业务增至11.5万笔。不过，2012年又猛减至5万笔。很显然，相对于美国数千万老年人而言，仅有数万老人参加以房养老，说明这种养老方式并非主流。
问：对于以房养老，人们目前存在哪些理解误区？
王国军：误区主要有三方面。第一，认为政府在推卸养老责任。这个还真不是，只不过增加了一个适合小众的商业养老渠道而已；第二，认为是政府给的福利。这也不是，以房养老的保险是一种商业行为，讲究契约自由权利对等；第三，认为投保人的风险很大。其实从目前的文件看，绝大多数风险已经转移到了保险公司，对消费者是有保护的。
问：推广以房养老中存在的障碍有哪几方面？是否有风险？
董登新：中国数千年农业社会形成的家庭财产传承习惯，让人们可能一时难以接受以房养老。即便子女不孝，老人也不愿或不敢将自己的房子抵押给保险公司。因此，从长远来看，以房养老必须要进一步完善立法，以规范其运作。
王国军：首先是观念上的障碍；其次是制度上的障碍，70年产权问题既是障碍也是风险；第三是市场的障碍，房价下跌的风险是系统性的，难以彻底规避；最后是技术上的障碍和风险，如果房子的质量撑不到老人身故，怎么办？这个问题目前没有解决方案。