信托基金区别

信托基金区别（共8篇）

信托基金区别 篇1

摘要:信托和基金一样都是委托理财的关系。信托与基金的区别更多是在国内监管政策下的经营方式的不同。基金分为公募和私募，公募就是公开发行的。信托有特定的规则，在发行、认购和赎回方式上都有别

于基金。信托与基金区别...基金的基本原理是信托

信托和基金一样都是委托理财的关系。信托与基金的区别更多是在国内监管政策下的经营方式的不同。基金分为公募和私募，公募就是公开发行的。信托有特定的规则，在发行、认购和赎回方式上都有别于基金。信托与基金区别之一是的两种公司经营方式不同。

信托与基金的区别之一

(1)、在安全性方面，信托与基金的区别是信托产品的安全性高于基金，风险较低；(2)、在投资渠道方面，信托与基金的区别是信托产品的投资范围相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，而证券投资基金的投资范围目前只限于股票和债券。(3)、在流动

性方面。

信托与基金的区别之二

信托与基金的区别是信托根据签订的协议，在一段时间以后可以收回，也可以协议转让他人。封闭式基金可以在二级市场买卖，开放式基金可以赎回。信托与基金的区别体现在主体方面:信托的主体是信托公司，基金的主体是基金公司。信托与基金的区别体现在形式方面：信托是以信托合约为基础，信托公司自己或者委托其他管理人代为投资（代投的情况比较多，就是俗称的阳光私募）基金则是基金契约为基础，基金公司自己投资，不委托其他人。信托与基金的区别体现在门槛方面：信托类的门槛很高，一般都是100W起步，并且不能大范围公开宣传，只能特定的小范围宣传和推介； 基金的门槛很低，1000块起步，适合普通

人群，可以大范围公开宣传和推介。

信托与基金的区别之三

信托与基金的区别体现在法律方面。证券投资基金适用的法律为《证券投资基金法》及其配套规定，如《证券投资基金信息披露办法》、《证券投资基金销售管理办法》、《证券投资基金运作管理办法》等。而证券投资集合资金信托计划适用的法律为《信托法》及其配套规定，如《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《银监会关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《银监发关于规范集合资金信托业务问题通

知》等；

信托与基金的区别体现在监管方面。证券投资基金的募集，必须经过证监会的批准，运行中受证监会及其派出机构的监管。而证券投资集合资金信托计划的募集无需银监会的批准，但需要依法履行报告义务，并在运行中接受银监部门的监管；

信托与基金的区别体现在资金募集方面。就信托而言，信托公司接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，异地推介集合信托计划的，每份合同金额不得低于100万元。此外，据报道，为抑制投资过热，上海银监局规定信托公司在其推

介的信托计划中投入占信托发行规模5%的自有资金。而基金没有改等要求；

信托与基金的区别体现在投资流动性方面的不同。开放型的证券投资基金，基金份额的回赎和转让都没有大的限制，封闭式基金，通常都在证券交易所上市，流动性也较强（但转让时通常折价较高）。而对于信托计划，在信托期限届满之前，不得回赎，但可以依法转让，流动性较差。

展恒理财基金研究中心

信托基金区别 篇2

一、信托及其构成要素

1. 信托的含义

随着信托制度的变迁及更新, 陆续出现了各种不同角度的信托定义。

早在1985年的国际私法会议上就通过了《关于信托的承认及其法律适用的国际公约》, 其中提出了被许多国家都接受的具有代表性的信托概念:信托是一种委托人在生前设立的法律关系, 出于受益人的利益或某种目的的考虑, 使其财产受受托人的控制。

通俗地讲, 信托就是在充分相信他人的基础之上, 由他人替自己管理财产, 受托人将充分履行专业化财产管理的职责, 最大程度地实现信托财产的保值和增值, 为信托收益的获得者谋取利益, 即“受人之托, 代人理财”。我国关于信托的定义包含了以下几层含义:

(1) 委托人充分相信受托人。一般来讲, 受托人可能是委托人的亲友或某种组织、机构, 若受托人接受了委托人的委托, 则应慎重地处理各项受托事务及财产。

(2) 信托是以信托财产为核心内容的法律关系。如果没有该财产, 委托人也就无法将财产权委托给受托人, 信托关系也就不可能成立。财产权就是以财产上的利益为标的的权利。若受托人为信托经营机构的, 则要以法律、行政法规确定的财产或财产权设立信托。

(3) 受托人受托后会以自己的名义处理受托事务及财产。一旦委托人将财产委托于受托人, 则立即失去对财产的直接控制权。受托人将会以自己的名义对受托财产或事务进行处理, 并不会涉及到委托人或其他人的名义, 这是信托的一个突出特点。至于处理财产或事务的具体内容, 应该依据双方签订的信托文件, 若文件中无详细或明确规定, 则依据民法的相关规定执行。

(4) 受托人处理受托事务的前提是充分考虑受益人的利益。其一, 在处理受托财产或事务时, 受托人务必依据委托人的意愿, 不得擅自违反;其二, 处理受托财产或事务的最终目的应该是使得受益人的利益最大化, 不允许受托人利用受托事务为其自身或其他人谋取利益。

2. 信托的特点

(1) 委托人与受托人之间的互相信任是信托关系存续的基础。委托人在充分信任受托人的前提下, 将财产权利转移给受托人, 在法律上和形式上归受托人所有, 而受托人又应对受益人负担忠贞无私的义务, 不得谋取私利, 要为受益人的利益尽其职责。

(2) 信托财产的独立性。信托财产将该权利的名义人与受益人分成了不同的主体。名义上, 信托财产是受托人的, 但是受托人对该财产并无充分的处置权。一旦受托人解散或破产, 该财产并不属于其清算财产;不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类别的信托财产相区别。

(3) 所有权与利益权相分离。这是信托的根本特性。信托的目的是为受益人谋求利益, 是受托人按照委托人的要求, 为了受益人的利益, 而不是为了自己的利益去处理、管理信托财产的。信托合同一旦签订, 财产所有权转移到信托者手里, 在受托人自有资产与信托资产相互独立的条件下, 受托人对信托财产承担管理与处理的责任, 并从委托人处得到相应的报酬, 信托关系一旦成立, 财产的最终所有权归属于委托人, 受托人只拥有财产的使用权和管理权, 受益人拥有财产的受益权。

(4) 受托人对信托财产权能的有限性。信托关系中受托人受让的信托财产所有权, 不是为受托人的利益而享有, 而是为受益人之利益所享有。受托管理、经营或处理财产的权能, 必须受到信托目的、性质和范围的限制。

(5) 信托管理的非中断性。信托关系一旦成立, 除按照协议保留撤消权以外, 委托人不得随意中断、撤消委托;受托人受托后, 也不得无理由地随意离任;即使受托人更换, 也不会使得信托关系中断。

(6) 信托设计具有弹性。双方可以根据委托人的各种要求及目的来定制信托。有的信托可以持续到身故为止, 有的信托也可随时终止;信托财产可以重新分配, 信托受益人也可根据需求更换。

(7) 具有合法节税的效力。现今很多国家都开征了遗产税, 如美国、加拿大等, 税率为50%左右, 且须在财产转移前付清。由于通过设立信托, 财产可以不受委托人死亡的影响, 使得该方式成为大部分财产所有者规避被税的最佳手段。

3. 信托的构成要素

(1) 信托行为。是一种依据法律设定的, 并且以信托为目的的行为。信托行为的主要根据是双方约定, 也就是说该关系的成立要有相关的协议或文件作为保障。信托行为的实施与进行需要委托人与受托人予以约定。

(2) 信托主体。是指实施并完成信托行为及约定的主体方, 即委托人、受托人及受益人。

委托人是基于不违法的目的而将财产交付他人占有管理的人, 必须是法律定义上的自然人、法人或其他组织机构。委托人出具信托财产, 并由其确定受益人及受益权力的内容。委托人一旦定受托人, 则有权利监管受托人及其行为, 这一点在我国的信托法律条文中是特别强调了的。

受托人是按照约定的协议或文件受托财产或事务, 并对财产或事务进行经营或处理的人, 他必须是法律定义上的自然人或法人。受托人是委托人充分信任的对象, 因此必须严格履行慎重经营及处理财产的责任。在依据协议及法规的前提下, 尽可能使得受益人的利益最大化。

受益人是享有受益权的人, 除了公益信托的受益人是社会公众外, 可以是自然人、法人或其他组织。受益人根据协议或文件规定享有一定的利益, 具有放弃受益的权利。除了协议或法规的限制性条款外, 该受益权可以被继承或转让。此外, 与委托人相同的是受益人同样对受托人享有监管的权利。

(3) 信托客体。它是指信托关系的标的物, 是委托人设立信托的客体, 是受益人受益权之所系, 也是受托人为达到信托目的所管理、处分的标的, 主要是指信托财产。信托财产就是信托关系中, 由委托人转移所有权予受托人的财产, 它可以是动产, 也可以是不动产, 甚至可以是无形财产权, 但如果是专属于委托人一人之权利, 或依据相关法律该财产的所有权不得委托于受托人的, 该财产就不应当作为信托财产了。

二、信托与其他财产管理制度的区别

信托与委托、代理很相似, 都是以当事人之间的依赖关系为基础而成立的, 都可以运用于财产管理。但是信托与委托、代理存在很大的差异。这种差异主要表现在以下几个方面:

1. 成立的前提不同。

信托设立的前提是要有确定的信托财产, 如果委托人没有合法拥有的信托财产, 信托是不可能设立的。但是委托及代理则不一定要以财产作为前提, 即使没有财产, 委托及代理也有可能成立。

2. 实施行为的名义不同。

信托关系中, 受托人以自己的名义行事, 而一般委托和代理关系中, 受托人或代理人以委托人或被代理人的名义行事。

3. 财产占有权不同。

委托及代理标的物的占有权一直由委托人或被代理人控制, 并没有发生占有权的转移。

4. 财产的特性不同。

在信托关系中, 信托财产具有独立性, 独立于受托人的自有财产和委托人的其他财产, 委托人、受托人或受益人的债权人一般不得对信托财产主张权利。

5. 权力和责任不同。

一般来讲, 信托的委托人及受益人只能要求受托人按照协议或文件实施信托, 而受托人依据协议或文件经营及处理信托财产的时候, 享有自主权, 委托人即受益人通常不能干预, 其需要承担的风险责任较大。委托、代理管理中, 委托人可以随时向代理人发出指示, 代理人必须服从, 其行为受到委托人或被代理人的严格限制, 其所承担的风险责任较小。

摘要：现代金融体系中, 信托业是具有财产管理功能的中长期金融机构。中国信托业长期以来一直推行“高度银行化的混业经营模式”, 致使本业严重缺位, 这在很大程度上与对其基本理论问题认识不清有关。本文结合我国自身的国情, 剖析问题存在的根源, 分析了信托含义的四个要点;并运用类比法, 将其与另外两种财产管理制度——委托和代理进行了比较分析。

关键词：信托,委托,代理

参考文献

[1]徐峥.我国信托发展策略[J].时代金融, 2011 (30)

[2]李宪明.完善信托法律制度[J].中国金融, 2011 (16)

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[4]王琳.浅析中国的金融信托业[J].现代商业, 2011 (32)

创投基金“信托号” 篇3

·信托型创投基金在发展中不断遇到问题并解决问题的过程，也将促进我国创投机构的发展，完善创投行业的法律和市场环境

中国本土创投基金的发展一直受制于其资金来源。与欧美等地区的创投基金相比，本土创投基金的资金来源比较单一，主要集中在政府资金和企业资金，而养老金、捐赠基金和保险资金等还不能直接进入创业投资领域。资金来源的单一化和政府化造成一些本土创投机构管理呆板、决策复杂，缺乏与外资创投竞争的活力。

信托型创投基金就在上述背景下诞生。在“信托新政”下，一些信托机构开始尝试推出创业投资类集合资金信托计划，为国内创投机构提供了新的募资渠道。

“信托新政”推动创新

去年3月开始实施的《信托公司管理办法》等法规，拉开了“信托新政”的帷幕，促使信托机构回归以信托为主营业务、以佣金为主要收入来源的金融中介机构。信托公司陆续开发出了新型的投资类信托产品，并积极参与到私募股权投资和创业投资等投资领域中来。

据用益信托工作室统计，2006年我国共推出集合类信托产品564个，资金规模为606.33亿元；2007年新增集合类信托产品为587个，资金规模达到了973.84亿元，分别比上年增长了4.1％和60.6％（见表1）。

从信托产品资金运用方式来看，2006年贷款类信托产品为284个，发行规模403.62亿元，占当年各类信托产品一半以上，而2007年贷款类信托产品则急剧萎缩到100个共88.03亿元，可见信托公司的“二银行”功能已被逐步剥离。2007年证券投资类产品为401个共656.32亿元，一跃成为最主要的信托产品；股权投资类信托产品则以100.17亿元位居发行规模第二名，39个产品比上年增加了4个。更令人关注的是，股权投资类信托产品在投资方向和管理形式上有了突破性的发展，如从2006年年底以来，出现了一些以创业投资、私募股权投资为投资方向的集合信托基金，在产品创新方面取得了重要的突破（见表2）。

据清科研究中心观察，截至2008年1月，已有12只创投投资方向的信托产品面世。与以往信托计划相比，这类产品均以投资高新技术企业为主要投资方向，是全新的以信托计划为募资渠道、以全新的管理模式运作的信托型创投基金。其中湖南信托自2006年以来联合深圳达晨创投推出“股权投资”一、二、三、四期和“创业投资”一、二号信托产品，联合湖南华鸿财信分别推出“华鸿股权投资”、“华鸿私募一号”，在信托型创投基金的运作方面经验丰富。

问题与不足

信托型创投基金作为一项创新性的信托产品，不仅丰富了信托公司的业务内容，有利于引导信托公司回归投资理财的主业，还拓宽了我国本土创投机构的募资渠道，增加了本土创投机构的活力。因此，信托型创投基金具有良好的发展潜力。我们预计，信托公司还将不断与创投机构合作推出新的创业投资类信托产品，并在基金规模、合作方式等方面实现新的突破。

但是，信托型创投基金作为新生事物，必然会存在一些问题和不足。信托型创投基金也只有在解决这些问题和不足的同时才能得到突破性发展。

信托基金的投资观念

首先，虽然信托在新中国已经有20多年的发展历史，但在大多数时间里，信托机构都充当了“二银行”的角色。信托作为“代人理财”的一种投资观念还没有深入人心，普通民众信托方面的知识较少，因此，信托还没有大范围普及开来。

其次，信托基金的投资门槛较高，也阻挡了大部分普通投资者参与投资。《信托公司集合资金信托计划管理办法》提高了信托基金的投资门槛，虽然提高了投资者的抗风险能力，但也将大多数普通投资者阻挡在信托基金门外。

再次，证券、基金等多种投资方式也分散了投资者的注意力。近年来，随着A股市场爆发性上涨，投资股票和基金成为普通投资者的优先选择，相对低风险、低回报率的信托基金缺乏对投资者的吸引。据用益信托工作室统计，2007年上半年集合类信托产品平均收益率为5.6％，而同期上证综指涨幅为42.8％。显然股票、基金对投资者有着更强的投资诱惑。

信托基金的法律和政策风险

我国信托业恢复发展以来，由于问题众多，经历过多次整顿。“信托新政”以来，我国原有的信托投资公司开始进入“过渡”时期，进行业务调整和资产剥离整顿。在此期间，国家有关部门还将不断制定新的法律规范调整信托业的发展方向。因此，信托公司的发展充满着较多的不确定性。

从信托型创投基金的角度看，“信托新政”虽然鼓励信托公司创新推出投资类的信托产品，但并没有明文支持私募股权投资和创业投资类的信托基金产品。信托型创投基金的发展还处在试验阶段，对这类产品的规范和监管也在所难免。

信托基金的税收问题

缺乏专门税法规范。由于信托产品不具有普遍性，我国尚未出台针对信托产品的专门税收政策。我国现行税制并没有对信托课税问题作出明确规定，当前对信托的课税遵循的仍是针对一般经济业务的政策规定，如金融企业相关营业税政策、不动产交易相关契税政策等。

承担双重课税。由于没有专门针对信托产品的税收政策，因而信托所特有的“双重所有权”（即受托人和受益人都是信托财产的所有者，受托人拥有信托财产的名义所有权，而真正享有利益的所有者是受益人）问题无法在现有以“一物一权”原则为基础的税法中得到体现，因此在信托课税过程中难免发生课税环节重复等问题，如信托设立时就信托财产转移产生的纳税义务与信托终止时信托财产真实转移所产生的纳税义务相重复；信托存续期间信托收益产生的所得税纳税义务与信托收益分配时产生的所得税纳税义务相重复。

无法享受创投税收优惠政策。由于针对创业投资的税收优惠政策一般具有明确的指向性，在没有给予信托明确规定的情况下，信托很可能无法直接适用该政策。

如2007年2月15日发布的《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》，明确规定可以享受税收优惠的主体必须符合工商登记为“创业投资有限责任公司”或“创业投资股份有限公司”。

而信托公司作为基于《信托法》和《信托公司管理办法》设立的特殊法律实体，很难按照上述通知的要求进行登记注册，因而也就无法享受这一政策。

信托基金的退出问题

创投基金的退出方式往往包括IPO、股权转让、并购、MBO、清盘等方式，IPO以其较高的投资回报率，一直是创投机构最希望实现的退出方式。但在我国，信托型创投基金要通过IPO实现退出则面临着政策困境。

按照证监会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则》等有关规定，上市公司必须披露企业的实际股权持有人。在信托型创投基金的投资案例中，信托公司作为投资者的委托人，在名义上拥有信托财产的所有权，以信托公司的名义进行投资并持有被投资企业的股权，而真正的投资者则难以得到直接的确认。以信托公司作为企业上市发起人股东无法得到证监会相关法规的支持。因此，由于缺乏有效的信息披露机制，以信托公司名义进行投资的企业将无法实现IPO退出。

在实践中，信托型创投基金将采取多种方式来绕开这一政策障碍。如湖南信托“创业投资一号”约定，“委托达晨财信以达晨财信的名义代表信托计划签署相关投资协议并代为持有被投资公司的股权”，通过由投资顾问代持被投资企业的股权，使信托公司免于直接“暴露”在证监会信息披露的规则之下。

但是，上述操作仍属于“代持”关系，达晨财信仍不能反映出被投资企业实际的股权持有人。为了进一步控制退出风险，“创业投资一号”还约定，若投资项目股权无法直接退出时，经信托计划受益人大会同意，可将信托计划投资期限延长两年。如果受益人大会没有同意延期或者经延长两年期满后仍有项目未能退出的，达晨财信应提供给受托人信托计划清算方案供信托计划受益人选择，信托计划清算方案包括但不限于：

（1）由达晨财信按照适当的价格购买被投资公司股权；（2）由达晨财信协助寻找第三方，并将被投资公司股权以适当价格协议转让给该第三方；（3）通过产权交易所等挂牌出让或拍卖被投资公司股权；（4）按信托计划受益人在信托计划中的权益比例，将被投资公司股权直接过户到信托计划受益人名下。

可以看到，清算方案的实施，将使被投资企业的股权转移到真正的股权所有人中，因而可以保证被投资企业顺利通过IPO方式退出。但总的来说，信托型创投基金的投资项目在通过IPO方式实现退出时，仍会面临中间环节增多、成本增加以及退出周期变长等问题，而且还可能因政策变化等因素而使IPO退出计划受阻。因此，完善我国上市公司信息披露规则、明确信托代持企业股权的合法地位，对于信托型创投基金的发展尤为重要。

信托型创投基金在发展中不断遇到问题并解决问题的过程，将促进我国创投机构的发展，完善创投行业的法律和市场环境。■

作者为清科集团研究部研究员

信托型创投基金的运作模式：

湖南信托“创业投资一号”

目前，信托公司大多采取再委托的方式介入创业投资，即在募集完创业投资信托计划之后，将信托资产委托给专业的创投机构进行管理。在具体的操作中，这种再委托的模式还有不同的运作方式。如湖南信托的“创业投资一号”采用与深圳达晨创投合资成立达晨财信的方式来加强对受托管理方的控制；深国投的“创新资本一号”则采用由深圳创新投以4000万元入资信托计划的方式来实现与信托计划的捆绑。

“创业投资一号”基本情况如下：

“创业投资一号”信托计划涉及到多个主体，即委托人、受益人、受托人、受托管理方和资金托管方。其中，由于该信托计划属于集合资金信托计划，因此为自益信托，即参与信托计划的委托人为惟一受益人。

发行规模及门槛。“创业投资一号”规定该信托计划规模不超过7000万元人民币，每个信托单位为200万元，每个委托人最多可以申请3个信托单位，即该计划最多只有35个委托人。该信托计划推出当日即被27名国内投资人认购一空，每份信托合同金平均额高达259.26万元。

资金运用方式。“创业投资一号”将主要参与Pre-IPO、投资拟上市公司、投资拥有核心技术或者创新型经营模式的高成长型企业，并实行组合投资，对每个项目的投资额度不得超过信托计划额度的25％。此外，湖南信托应在信托计划成立之日起一年内完成全部投资。

委托深圳达晨财信管理投资。“创业投资一号”约定深圳达晨财信为投资管理顾问，并在信托计划受益人大会同意时，委托达晨财信以达晨财信的名义代表信托计划签署相关投资协议并代为持有被投资公司的股权。达晨财信注册资本为1000万元，由湖南信托和深圳达晨创投以及相关管理人员投资组成，其主要投资管理人员均来自达晨创投。

达晨财信作为投资管理顾问的职责具体如下：1.按照达晨财信的内部投资决策程序和流程，筛选投资项目，进行尽职调查和评审等，并提供投资建议供受托人审核。2.与被投资公司进行商业谈判，并在信托计划受益人大会同意下，以达晨财信名义代表信托基金签署相关的投资入股协议等文件，作为被投资项目公司的名义股东。3.在投资入股项目公司后，代表信托基金管理信托基金在被投资项目公司的股权，并行使股东权利。4.根据受托人的委托或指示制定投资项目的退出计划，选择适当的退出时机和方式办理项目退出事宜，并将项目退出而产生的收入以及项目投资期内收到的股息等收入直接付至信托账户。

信托基金区别 篇4

信托不仅是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度，信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托业务是由委托人依照契约或遗瞩的规定，为自己或第三者(即受益人)的利益，将财产上的权利转给受托人(自然人或法人)，受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。

信托业在中国，最早可追溯到20世纪初。当代信托行业最早伴随改革开放萌生，对于弥补我国传统单一的银行信用的不足，利用社会闲置资金，引进外资，拓展投资渠道，为我国经济的发展发挥了积极作用。随着市场经济的发展和改革的深入，社会财富的巨大增长，产权制度的多元化和全面建设小康社会进程的加快，委托他人管理和处分自己的财产势在必行，信托“一法两规”的颁布将为信托业的健康发展奠定法制基础，据初步统计，至一季度市场已经推出了四十几个信托产品，吸收信托资金逾70亿元。同时，证券市场基金作为一种标准化和典型的信托产品已经为人们日常生活所熟悉。

信托基金区别 篇5

银行贷款与信托贷款存在着很大的差异。银行贷款是比较标准化的产品，产品的价格即利率的弹性比较小。信托贷款具有很强的个性化色彩，区别对待。信托贷款的灵活性表现为定价灵活、风险与收益灵活匹配、放款灵活，满足客户的个性化需求。

信托贷款与信托投资是相互结合和互相转化的，满足信托资金运用的最大化，在风险与收益的结合点上力求最大平衡。信托公司发放信托贷款，常与借款人约定控制企业公章，以及限制担保、借款、资产处置和关联交易等重大经营活动，实时掌握企业经营和财务状况，出现了所谓债权股份化的趋势，这是银行贷款所不具备的特点。银行往往从企业财务指标、管理指标、行业指标等方面评价企业的债务清偿能力和风险度，但并不对企业经营管理施加积极的主动影响，其处罚措施之威慑力有余，影响力则不足，效果往往不彰。而宣布贷款提前到期则是双刃剑，容易招致多家银行同时收贷，或者导致借款人经营更加困难。信托公司具有直接投资功能，既可以在发放贷款的同时直接进行股本权益性投资，更增强了对投资项目的控制力。同时，如果项目净资产回报率高，信托公司不但可以保证贷款安全，而且还分享企业资本增值性收益，如果将来上市，长期投资的综合收益率较高。有的信托公司推出的夹层融资，即通过股权和债权的混合融资，兼顾多种运用方式之利。信托贷款与投资具有转化的特点。信托公司在阶段性信托投资时，通过公司股东回购股权的方式向企业融资，将股权融资转换成债权融资，既可以以股东资格指派董事参与经营和决策，还可以在设计产品时让股东承担回购义务以及第三人对该回购义务提供担保，这就扩大了债务偿还的保障渠道。

除了股权外，信托公司还可以通过附条件转移所有权的方式购买企业的不动产、应收债权等资产，向企业融资，或者以担保信托的模式为信托贷款提供担保，在我国所有权让与担保制度付之阙如的情况下，获得了良好的保障效果，还回避了担保制度所否定的流质、流押之弊。这些灵活的组合运用方式为金融产品创新注入了新的元素。银行囿于不能直接投资的限制，在以贷款债权运用存款资金时，不能主动地配合运用物权和股权，限制了产品创新的空间。

信托计划与基金专项资管计划比较 篇6

1、受托人资质基金专项资管计划的受托人的资质明显弱于信托计划受托人。基金专项资管计划的受托人为基金子公司，要求注册资本不低于2000万元，目前26家基金子公司中，12家注册资本金维持在2000万元门槛线上，只有嘉实资本和招商财富2家基金子公司的注册资本达到1亿元。而信托公司要求的注册资本最低限额为3亿元，大部分信托公司的注册资本都超过10亿元，其中最高的平安信托达到70亿元。受托人的资本实力强对其发行产品会有一定的保障作用。

2、资本占用信托公司开展业务时严格受到净资本限制，发行的信托计划均需要按一定比例计提风险资本，并与净资本规模相匹配，每只产品都需要有相应的净资本做支撑，一般来说，监管部门认定风险高的信托计划，风险资本的计提比例较高，现阶段房地产集合信托计提比例最高，达到3%，反映出监管层对此类信托的限制态度，由于净资本监管的限制,信托公司在净资本规模相对有限的情况下,发行高风险信托产品时会更加谨慎。目前基金子公司发行专项资管计划对风险资本和净资本没有要求,项目选择上更加宽泛,但项目质量容易出现良莠不齐。

3、政策监管信托公司开展业务受到银监会、人民银行等监管部门的政策限制，发行的信托计划需满足监管政策要求，如2008年银监会265号文要求信托资金进入房地产项目需满足“四、三、二”要求，2012年银监会12号文对政府平台类项目融资主体、资金投向等方面的要求等，监管政策在限制信托业务发展的同时，也帮助其规避风险。基金专项资管计划受到证监会的监管政策较少，项目选择和运作模式会更加灵活，但出现风险的可能性较信托计划更高。

4、企业信用信托计划和基金专项资管计划对企业信用的影响有所不同。信托资金如果以信托贷款的模式提供企业使用，此项信托贷款将进入人民银行征信系统及企业贷款卡,一旦发生违约,将直接影响企业信用记录,对企业具有很强的约束力。目前阶段基金专项资管计划一般认作私募融资,并不直接影响企业信用记录,对企业约束弱于信托贷款。

5、抵押担保信托计划和基金专项资管计划有时会设置抵押物作为增信措施,但两者的增信效果并不完全一致。政府工商部门一般只认可借贷合同形成债权债务关系下的抵押登记,以信托贷款作为资金运用方式的信托计划可以对抵押物进行登记,而基金专项资管计划往往无法进行登记,一旦基金专项资管计划需要对抵押物进行处置,会存在法律瑕疵。

6、流动性信托计划的流动性较差，不存在公开交易的二级市场，投资者通常情况下会持有至到期，若进行转让，则需要出让方、受让方和信托公司签订转让协议进行转让。在《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》中明确规定基金专项资产管理计划可以在交易所交易平台进行转让,但目前阶段还未出现可在交易平台进行交易的品种，如果基金子公司专项计划能够批准进入交易所交易平台进行交易,将具备标准债券的性质。需要指出的是即使基金子公司专项资产管理计划可以在深交所综合协议交易平台进行转让,并拥有交易代码,但预计仍然是非公开交易及协议转让性质,不认为其较信托计划的流动性发生实质性改变。

7、费率以信托计划和基金专项资管计划作为平台进行融资，两者收取的费率有所不同。信托公司根据其介入信托计划的程度不同收取不同水平的费率，信托公司如仅提供通道收取费率相对较低，如还需提供产品销售或承担产品兑付风险，收取费用会相应增加。同信托计划相比基金子公司对专项资管计划收取的费率相对较低，首先目前阶段基金子公司还不具备产品销售或者对产品承担刚性兑付的能力，可提供的附加服务相对较少;其次由于基金专项资管计划对净资本及风险资本没有要求,不会对后续产品发行规模产生直接影响;最后基金子公司此类业务才刚刚起步,运作经验较少,除部分基金子公司直接引进信托人员开展业务外，其余仍处于学习积累阶段,我们在投资顾问实务操作中,有基金子公司提出免费提供通道,投资顾问进行项目全过程运作,基金子公司则主要进行跟踪学习。

8、委托人(投资者)信托委托人要求包括三项,在实务中一般按“不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织”进行操作，目前信托的委托人既有机构投资者也有个人投资者，机构投资者包括券商自营、券商资管、保险、银行理财等。专项资产管理计划的委托人要求单一客户不低于3000万元,多个客户不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织,目前基金专项资产管理计划发行数量还较少,投资者基本为机构投资者。

信托基金区别 篇7

自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后, 我国房地产金融市场受到进一步控制, 传统房地产公司的开发资金受到较大影响, 房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。此时, 能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金, 为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足, 并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。

二、房地产投资信托基金简介以及发展现状

房地产投资信托基金 (R ealEstate Investm ent Trusts, 简称“R EITs”) 是一种采取公司或信托基金的组织形式, 以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金, 由专门机构进行经营管理, 将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。R EITs主要以发行股票或基金单位进行融资, 其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。

(一) R E ITs一般有两种不同的分类方式

1.根据R EITs是否上市, 分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型, 一般选择在证券交易所上市交易, 上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型, 公募型是上市型资金, 私募型一般是非上市型资金。目前内地还没有上市型的R EITs, 香港地区已有一些有益的尝试, 同时也存在境外设立的R EITs投资到我国境内的情形。对于非上市型的房地产投资信托基金, 从我国现有法律法规来看, 已经存在设立的障碍了, 不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》, 依法设立各类房地产集合资金信托计划。

2.按房地产投资信托基金的投向区分, 根据基金的投资方向和运用方式的不同, 可以分为权益型、抵押型和混合型基金。权益型基金靠租金获得收入;抵押型基金主要用于直接或间接发放房地产抵押贷款;混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。目前, 从国外情况来看, 无论在数量还是在市值方面, 权益型R EITs均占主导地位, 约占所有R EITs的96%。上市型的R EITs通常都属于权益型, 靠租金获取基金收益。

R EITs开创了房地产证券化模式, 实现了房地产投资从不动产到动产的转变, 为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示, R EITs走势与房地产市场有着较强的相关度。

(二) 发展现状

2002年7月《信托投资公司资金信托管理办法》出台, 信托投资公司开展资金信托业务的许可使房地产商与信托公司找到了结合点, 导致了房地产信托的大规模发展。

2003年央行“121”号文件出台之后, 房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。

2004年全国共发行各类房地产信托产品89个, 占全年发行总量的22.47%, 发行金额110.8亿元, 占全年发生金额总量的29.18%。

2005年快速步入抬头时期, 截至2005年12月31日, 集合资金信托市场共发行房地产信托121只, 募集资金规模157.27亿元, 绝对额大幅增加了35.1亿元, 分别较上一年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。

2006年房地产信托发展规模继续增大, 2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金, 实际募集资金总计85.3亿元, 其中房地产投资基金所占比重为55.1%, 对比2005年第四季度增长了约14.8%。R EITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。

从以上的历程可知, 我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步, 进一步完善了我国房地产金融体系。然而, 由于起步晚、经验少, 我国的房地产金融至今仍存在着许多突出的问题。首先, 我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。一直以来, 中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看, 中国房地产开发企业除了自有资金外, 主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前, 来源于银行的资金往往占到房地产资金的70%以上, 有些企业甚至达到90%。其次, 我国尚未形成完备的房地产金融体系。我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中, 银行间接金融完全压制住了以证券化为主要手段的直接金融, 不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。最后, 我国房地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配, 最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前, 我国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的, 出现了金融资源错配的现象, 或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。

以上分析表明, 尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景, 但如果能从房地产金融本身特征出发, 减轻房地产金融对银行体系的依赖性, 发展市场信用, 也可以实现既为有效金融资源需求提供金融资源供给, 又为投资者提供分享房地产行业增长收益机会的双赢局面。此时, 房地产投资基金作为强有效的地产融资手段, 在我国无疑有着广泛的发展前景。目前, 全国房地产开发和消费贷款的余额3万亿元, 房地产投资信托还不足房地产贷款的千分之七, 不足全国银行资产的万分之五。与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产18.8%相比, 更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。如今, 我国证券市场已具有相当容量和规模, 产业投资基金和证券投资基金也有一定的发展, 目前推出房地产投资信托基金已具备初步条件, 时机也趋于成熟。房地产投资信托基金的推出, 将能大大减轻我国房地产业对银行融资渠道的依赖, 推进中国整个金融体制的改革进程, 提升中国金融资源的配置效率。

三、案例分析:规模近70亿中信牵头设最大房地产信托基金

(一) 案例内容

2008年10月, 中信集团正式宣布一个总规模高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划” (下称“中信盛景”) 正式成立生效, 因有中信信托与中信地产的深入合作, 中信集团借助一个名为“星耀五洲”的房地产项目开始了金融与实业结合的全新尝试。

该笔资金的投入对象是列入天津市重点工程的“星耀五洲”大型综合物业项目。该项目占地面积1.1万亩, 其中陆地面积4100亩, 总建筑面积达300万m 2。总体规划参照世界版图排布, 形成地理意义上的五大洲风格建筑群。根据规划, “星耀五洲”将被打造成一个面对全球的高端国际化社区, 并有望于数月内正式开盘销售。

该项目在引入基金投资前已经投入32.9亿元, 目前还有现金8亿多元, 可以支持其一年左右的周转。在了解了项目基本情况后, 中信集团大举进入该项目, 并有意将其打造成房地产产业与金融结合的经典案例。据中信信托投资有限责任公司一位高层介绍, 在所有涉及产业投资的基金案例中, 该项目将成为创纪录的基金产品。

此次68.9亿元的总财产额中, 中信集团出资15亿元, 中信信托出资8亿元, 这些和外部机构认购的1.5亿元共同组成优先级。另外11.5亿元对社会募集, 属于超优先级, 32.9亿元为次级。

(二) 分析:多方受益, 优势凸显

从房企角度分析, 中信信托的参与, 无疑为“星耀五洲”带来了巨大的生命力, 它很好地体现出了国内房地产企业受惠于近期推出的经济刺激政策及金融创新工具, 通过与信托公司合作, 拓宽融资渠道, 提升市场竞争力, 有力地推动了我国房企的转型。由过度倚靠银行的间接融资, 转型为多渠道的直接融资, 我国房企的融资渠道进一步实现多样化的目标。通过房企与信托公司的合作, 以房地产信托基金理念开发全新的信托投资工具, 专项用于相关房产项目的投资, 大大地提高了房地产企业的运营能力, 多元化的融资渠道将为企业资金的周转提供有力的支持。以信托计划构建房地产信托基金将成为我国房企转型的最佳平台。

从信托公司角度分析, 房地产信托基金带来的好处也是毋庸置疑的。房地产投资信托资金可以用于非特定项目, 包括共同参与招牌挂阶段, 具有高度灵活性, 是信托公司多元化经营的良好途径。而优先级与次级分层结构安排, 将有利于中信自身与广大投资者的风险控制。预计较合理的投资期限, 有利于安排多轮投资, 进行组合管理。

从基金持有者角度分析, 基金主要目的是为基金持有人获取稳定的租金收入。到目前为止可以供一般投资者投资的基金品种主要是证券投资基金, 而作为我国四大资产管理公司之一的中信牵头最大规模的房地产投资信托基金, 可见其市场欢迎度非同小可。它低风险、稳收益的特点, 使其对投资者具有极大的吸引力。它既可以帮助投资者分享房地产高成长时所带来的高收益, 又可以为投资者提供形式多样的金融服务, 满足广大投资者的投资需求。

从我国整个基金体系角度分析, 房地产投资信托基金的推出, 可以完善我们国家投资基金品种, 推进我们国家资本市场的建设。而中信牵头的这次房地产投资信托基金项目, 将是我国发展房地产投资信托基金的意义的有力实证。

四、我国发展房地产信托基金的优势分析

首先, 从周边市场环境及政策利好来看:第一, 领汇、泓富、越秀房地产信托投资基金受到市场热捧, 市场价格持续大幅涨升, 受此影响, 国内掀起一股巨大的R EITs上市融资潮, 北京、天津、大连等地的商业地产巨头, 纷纷将目光瞄准香港、新加坡, 期待再续高潮。房地产投资信托基金进入如火如荼的发展阶段。第二, 2008年12月3日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时指出, 要创新融资方式, 通过房地产信托投资基金等多种形式, 拓宽企业融资渠道。2008年12月13日, 国务院公布“金融30条”明确规定:开展房地产信托投资基金试点, 拓宽房地产企业融资渠道。国务院已批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金的试点城市。第三, 除了中央政府政策支持, 央行、银监、证监在支持房地产信托投资基金创新方面, 同样动作频频。在当前金融政策导向下, 通过契约式集合资金信托计划组建房地产投资信托基金, 具有很强的可操作性。房地产信托投资基金属于银监鼓励的资产管理方向, 极有可能成长为信托公司的核心业务。

其次, 行业内响应积极。深交所已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了R EITs产品方案。天津滨海与上海浦东相关物业就可能以打包方式成为首个R EITs试点产品, 分别登陆深圳和上海证券交易所。虽然仍未有成型产品出现, 但整个行业内的积极响应让R EITs的发展前景较为乐观。

再次, 公司的跟进是房地产投资信息得以发展的强大推动力。2009年以来, 公司已审批通过或在审批之中的房地产信托业务数量增加迅速:阳光100、辛特拉、亿民建设、东启幻境、湖州中奥置业、巩义新城……虽然既有项目在相关交易和管理的细节设计以及产品的创新程度方面, 仍然较为粗糙, 亟待专业提示和加工, 但这无疑是我国地产信托向前迈出的巨大一步。

五、不足之处与发展规划

除了目前我国房地产金融组成内容面临的共同问题之外, 我国发展房地产投资信托基金仍有许多软肋。

(一) 不足之处

1. 我国房地产金融起步晚, 发展不成熟。

行业各种相关规范与美国、新加坡等早先发展起来的国家相比, 还很不成熟。国外公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度, 而我国现在的信托计划披露较为简单, 仅在发售时对信托计划涉及项目的内容进行披露.对项目的收益和风险结构则“轻描淡写”, 缺乏透明度, 无法保护投资者的利益。我国目前整个相关体系仍在酝酿之中, 一个完善的体系还有待建立。

2. 没有专门的法律法规依据。

我国目前R E-ITs的建立主要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规, 而专门的房地产投资信托基金法一直未能出台。缺少专门的法规, 将不利于R EITs的发展规范, 不利于相关部门的监管调控, 导致许多违规操作得不到有效打击。

3. 过于强调R EITs的融资功能, 没有专门的税收优惠。

美国颁布的《房地产投资信托法案》中规定, R EITs如果只是消极的投资工具, 并且将受益分给投资者, 就可以避免双重征税, 只有股东被征税, 公司可以避免同时征税。而且R EITs的红利分发率相当的高, 往往可以达到九成甚至更多, 对投资者具有相当的吸引力。而在这个方面, 我国的税收体制仍很不完善。

(二) 发展规划

针对以上我国房地产投资信托基金存在的不足, 提出相应的发展规划:

1.建立与国际接轨的R EITs体系是关键。应从我国实际情况出发, 尽快明确房地产信托基金在我国整个房地产金融体系中的地位和角色, 理顺房地产投资基金发展的外部体制。全面完善相关的法律, 税收等方面体系, 使投资者的利益得到更好的保护。

2.改善法律环境。我国应加快立法步伐, 制定一些专业性的配套法规。国外的立法和实践能给我国很多借鉴, 如英美等较早从事房贷证券化的国家, 已经积累了丰富的经验。在亚洲、韩国以及我国台湾也陆续进行相应的立法变革, 这些变革无疑能给我国R EITs的顺利发展提供有益的参考。

3.扩大资金来源和经营范围。信托公司应扩大资金来源, 扩大房地产信托经营范围, 增加投资品种, 同时增加产品的流动性。我国应从各试点中汲取经验, 培养其成为有明显优势的房地产投资主体。另外, 公司应聘请专业顾问和经理人来负责日常事务的投资运作, 实现系统投资策略。投资不仅局限于商业地产, 应逐步向住宅地产、医疗中心等多元化发展。

五、结语

房地产投资信托基金的推出, 将能大大地提高房地产金融的完备性, 是房地产金融走向成熟的必然选择。考虑到我国房地产投资信托基金的发展仍处于初始阶段, 因此, 应以稳定为主, 减少风险发生的可能性。在初期宜采用较为稳健的模式, 同时加强政府的监管, 首先保证基金的相对稳定, 再逐步推动其快速发展。

摘要：房地产投资信托基金 (R EITs) 是一种产生于美国的房地产融资模式, 它在融资方面发挥着重要的作用。进入21世纪后, 许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式, 我国国内也随之掀起了一股巨大的R EITs融资潮。文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例, 对这种新型融资模式进行分析, 论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足, 并对其日后的发展提出合理建议。

关键词：房地产投资信托基金,“中信”案例,优劣势分析,发展规划

参考文献

[1]符振彦.房地产信托基金值得关注的融资渠道[J].观察, 2005, (8) .

[2]迟慧.发展房地产信托基金, 完善中国房地产金融体系[J].辽东学院学报, 2005, (2) .

房地产投资信托基金研究 篇8

【关键词】房地产投资信托基金；现状；问题；对策

一 、我国房地产投资信托基金发展的现状

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs ） 是一种以发行股票或收益凭证的方式，公开或非公开汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。REITs通过发行股票或收益凭证，将单位资产价值很大的房地产进行打包分拆，降低了投资门槛，提高了流动性与众多其他金融衍生产品类似，是利用资产证券化进行金融创新的产物。

REITs在中国的两个方向：一种是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；另一种是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。

二、我国房地产投资信托基金出现的问题

（一）政策协调问题

REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场运行呢？首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。

（二）基础资产问题

REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。

（三）税收环境的障碍

在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开 。

除此以外，还有相关法律环境问题，配套制度环境问题，机构投资人和资产管理人的准入问题，宏观环境问题等。

三、对我国房地产投资信托基金发展问题的对策

（一）为REITs市场发展明确法律载体、创造法律环境、构建完善的法律体系

REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。

要建立完善的法律体系，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。

（二）完善配套制度

首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。

（三）对REITs的税收采取区别化的政策

在美国，REITs可以获得有利的税收优惠，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

参考文献：

[1]王巍.房地产信托投融资实务及典型案例[M].经济管理出版社，2012.

[2]吴岚.房地产投资信托基金在我国的发展研究[D].西南财经大学，2008.

[3]韩立达.我国廉租房制度发展演变及对策研究[J].城市发展研究，2009（11）：117-121