信托基金管理（共12篇）
信托基金管理 篇1
2010年9月, 中国银行业监督管理委员会颁布《信托公司净资本管理办法》, 该办法的主要目的是确保信托公司固有资产充足并保持必要的流动性, 以满足抵御各项业务不可预期损失的需要。面对强劲发展的信托行业, 信托公司的财务人员需要以专业角度分析中国的信托业将在新的政策下将走向何方。
从4.8万亿的信托资产构成上看, 银信合作业务高达1.6 7万亿, 占比
1.要逐步全面引入E V A价值管理体系, 而不仅仅是E V A指标本身。在引入E V A反映企业真实业绩的同时, 还应该认识到:E V A不仅是一套完整的业绩评价系统, 还是一个全面财务管理的架构, 是一套价值管理体系, 包括业绩考核、管理体系、激励制度和理念体系四个方面。实施E V A管理, 不能只学一点皮毛, 而应该全面引入E V A价值管理体系, 建立使企业内部各级管理层的管理理念、管理方法和管理行为都致力于股东价值最大化的管理机制, 不断提升企业的价值创造能力和核心竞争力。
2.要因企制宜, 循序渐进, 做好与现行绩效考核制度的衔接。国内外许多企业应用E V A的经验表明:E V A虽然是一种先进的绩效评价指标和管理理念, 但绝不是万能的灵丹妙药, 还需要结合企业自身的管理实际灵活运用。特34.73%。此类业务机会性强、风险小、收益低, 在净资本办法实施后, 按照资本逐利的原则, 今后银信业务将会逐步缩减, 收益高的所谓“主动管理型”业务占比将稳步上升, 这也是各家信托公司的理性选择。监管部门一直强调信托公司“受人之托, 代客理财”的业务本源, 这次净资本办法出台对此执行了量化约束:信托公司不能不受约束地做大规模, 而要根据监管部门的政策
别是在石化集团这样的特大型国有企业集团中推行E V A评价与激励制度, 更应选准切入点, 领会理念而不是复制方法, 要与现行考核激励制度相结合, 相辅相成, 有效衔接。
3.要妥善处理好国有企业所承担的社会责任问题。由于历史原因, 国有企业至今仍然承担着大量的企业办社会职能, 履行着维护社会稳定、营造和谐环境的职责, 这些办社会职能单位投入的人力、财力、物力不但消耗了企业的利润, 同时也占用着大量的资本。这使得相关企业的E V A短期内难以有效改善, 如果仅仅以E V A作为考核指标, 可能会使管理者只把精力放到创造、增加企业价值上, 造成其忽视甚至不再愿意担负企业的社会责任, 也可能使管理者对E V A的考核产生不信任感。在这种情况下, 考核△EVA而不是EVA, 更易于为引导决定资源配置, 其操作的任何一笔业务都要有可以量化的资本成本。由此, 监管部门通过为主动管理业务配置较低的资本成本鼓励信托公司转型。综上, 不难看出今后信托公司将以主动管理型业务为发展方向。
信托公司业务可以分为固有业务和表外核算, 信托业务在项目结束后与之对应的信托报酬进入固有账户, 信托公司的财务管理涉及法人公司财务管理及
各级管理者所接受。
4.要正视不同类型企业资本回报率的差异。从理论上讲, 在相同的风险偏好程度下, 股东对投入各类企业的资本所要求的资本回报率是相同的。但对国有企业来说, 一方面, 不同行业利润率的差异, 造成不同行业企业之间资本回报率的差异;另一方面, 由于国有企业在承担经营责任外, 大都还担负了或多或少的政治责任和社会责任, 即使同一行业的企业, 也会因为历史和现实的原因导致资本回报率存在很大差异。实施E V A考核, 必须正视这种差异, 努力降低这种差异给经营管理者业绩考核带来的不利影响, 这样, 才能更好地发挥业绩考核的激励和导向作用。
(作者为中国石油化工集团叙利亚公司总会计师, 财政部全国会计领军人才培养项目学员。)
信托项目财务管理。投资类信托是典型的主动管理型业务, 投资类信托项目将是信托项目财务管理的研究主体。笔者将在上述框架下, 探讨信托公司如何从融、投、管、退 (分配) 四个角度解读《信托公司净资本管理办法》, 加强财务管理, 从而实现信托公司价值最大化。
一、融资
《净资本管理办法》出台后, 信托公司为扩大信托业务规模, 增资成为现实需求, 一些信托公司已经开始行动。信托增资主要通过以下三种方式。
1. 原有股东直接增资
这种方式适用于股东结构比较单一的情况, 为应对净资本考核的压力, 湖南信托、中海信托已于2011年底分别将注册资本由5亿、12亿增至7亿、25亿。但是单纯增资与监管初衷相背离, 无助于增强信托公司的主动管理能力。
2. 引进战略投资者
这种方式不仅可以引进资金, 而且可以引进投资者的其他战略资源, 与信托公司形成互补, 此举亦符合监管部门倡导的信托公司股东多元化的理念。包括北京信托在内的数家信托公司已经成功引进海外战投, 华鑫信托等公司也计划引进。
3. 通过IPO募集资金
无论从可以募集资金的数量, 还是从公司治理的角度来看, 信托公司IPO都是不错的选择。自2005年开始信托行业规范运作以来, 尽管经历了中国资本市场空前繁荣, 整个信托行业并未有任何一家信托公司成功上市。从实证分析的角度来看, 也许信托公司上市并非好的选择。2012年1月16日, 安信信托重组计划的申请被证监会并购重组委否决, 意味着中信信托借壳安信信托的计划暂时搁浅。
固然, 信托公司本身商业模式不清晰是目前不能成功上市的主要原因, 但不能回避的是募集资金能为信托公司带来多少价值, 这个问题同样适用于其他两种方式融入的资金。从理论上讲, 如果不考虑其他因素, 融入的资金配置到净资本占用最低的项目上可以为信托公司带来最大的回报。无疑, 净资本占用最低的项目目前应当是监管部门倡导的主动管理类项目。由此不难推出:主动管理能力决定融入资金。
现实中, 信托公司会依据自身的业务能力、风险偏好及对经济的预期等因素来决定信托业务的构成, 据此计算出资本缺口。但是, 与将资本全部配置到主动管理类项目赚取投资回报最大化的假设不同, 此时还须考虑融入资金作为固有资金的投资回报。
二、投资
《信托公司管理办法》规定:信托公司投资业务限定为金融类公司股权投资、金融产品投资和自用固定资产投资。信托公司的本源业务是“受人之托, 代客理财”。因此, 在净资本管理办法下, 信托公司的固有投资业务应当以少占用风险资本为原则, 留出额度为信托业务提供空间。建议随时关注监管部门对各项固有业务认定的风险资本系数, 从中选取系数低、回报较高的业务作为投资方向。当然, 在净资本指标宽裕的情况下, 确实需要固有业务人员依据自身的职业判断, 投资风险可以承受的业务, 赚取较高回报以弥补资本不能充分利用带来的损失。
三、管理
所谓股权类信托项目, 即信托公司募集资金成立信托计划, 以信托计划这个特殊目的主体为股东, 投资成立或者入股项目公司, 此类项目以房地产类居多。信托公司专业人员有限, 大部分情况是与资金需求方合资成立项目公司, 信托计划往往是控股股东来定。这类项目是非常典型的主动管理型信托计划, 要求信托公司履行股东责任。目前各家信托公司对这种情况有四种处理模式: (1) 派公司财务人员到项目公司担任财务总监; (2) 大规模社会招聘财务人员, 由公司委派到项目公司担任财务总监; (3) 内部推荐离退休财务人员, 由第三方公司委派到项目公司担任财务总监; (4) 聘请专业的评估机构全程跟踪项目。这几种模式或者存在道德风险, 或者违背成本效益原则, 不具备可复制性。可以采用企业资金管理中心的模式, 通过银行的网络对项目公司的资金上收下拨, 实时监控其资金流入流出, 全程跟踪其资金流向。这种方式不仅节约成本, 而且不受时间、地点的限制, 随时可以通过银行网络了解和控制项目公司的资金, 可以大规模开展。
四、分配
根据美国经济学家梅耶 (M a y e r) 的理论, 企业融资遵循的啄食顺序原则为:内源融资——外源融资——间接融资——直接融资——债券融资——股票融资。内部融资主要是指公司的自有资金和在生产经营过程中的资金积累部分。按照啄食顺序理论, 在有融资需求时, 公司应首选经营过程中的资金积累部分。《净资本管理办法》的颁发, 给信托公司施加了资本压力。信托公司普遍融资需求强烈, 未分配利润可增大净资本规模, 为业务扩展提供更多空间。国内绝大多数信托公司未公开上市发行股票, 股东权益集中在少量关联企业或集团手中, 股权价值不能通过二级市场买卖操作实现, 股利政策不致影响股价。在这种情况下, 建议信托公司不分红或者少分红以增加资本实力。
综上, 不难看出, 在净资本这一强有力的监管工具的指引下, 信托行业正朝着以凸显主动管理能力为标志的“受人之托, 代客理财”的本源业务方向发展。信托公司要实现其财务管理的目标——公司价值最大化, 就必须提高其主动管理水平, 这不仅是整个公司的任务, 也是所有财务人员需要肩负的使命。
信托基金管理 篇2
（中国银行业监督管理委员会令2007年第3号）
《信托公司集合资金信托计划管理办法》于2006年12月28日经会第55次主席会议通过。现予公布，自2007年3月1日起施行。
主席 刘明康
二○○七年一月二十三日 中国银行业监督管理委员会关于修改《信托公司集合资金信托计划管理办法》的决定
中国银行业监督管理委员会令
2009年第1号
《中国银行业监督管理委员会关于修改〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉的决定》已经2008年12月17日中国银行业监督管理委员会第78次主席会议通过。现予公布，自公布之日起施行。
主席 刘明康 二○○九年二月四日
中国银行业监督管理委员会决定对《信托公司集合资金信托计划管理办法》作如下修改：
一、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第五条第三项“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制”，修改为“单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。”
二、《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十七条第二项“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”，修改为：“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外”。
本决定自公布之日起施行。
《信托公司集合资金信托计划管理办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。
信托公司集合资金信托计划管理办法
第一章 总 则
第一条
为规范信托公司集合资金信托业务的经营行为，保障集合资金信托计划各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规，制定本办法。
第二条
在中华人民共和国境内设立集合资金信托计划（以下简称信托计划），由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动，适用本办法。
第三条
信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因信托计划财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和收益，归入信托计划财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。
第四条
信托公司管理、运用信托计划财产，应当恪尽职守，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，为受益人的最大利益服务。
第二章 信托计划的设立
第五条
信托公司设立信托计划，应当符合以下要求：
（一）委托人为合格投资者；
（二）参与信托计划的委托人为惟一受益人；
（三）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制；
（四）信托期限不少于一年；
（五）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；
（六）信托受益权划分为等额份额的信托单位；
（七）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；
（八）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。
第六条
前条所称合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：
（一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；
（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；
（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
第七条
信托公司推介信托计划，应有规范和详尽的信息披露材料，明示信托计划的风险收益特征，充分揭示参与信托计划的风险及风险承担原则，如实披露专业团队的履历、专业培训及从业经历，不得使用任何可能影响投资者进行独立风险判断的误导性陈述。
信托公司异地推介信托计划的，应当在推介前向注册地、推介地的中国银行业监督管理委员会省级派出机构报告。
第八条
信托公司推介信托计划时，不得有以下行为：
（一）以任何方式承诺信托资金不受损失，或者以任何方式承诺信托资金的最低收益；
（二）进行公开营销宣传；
（三）委托非金融机构进行推介；
（四）推介材料含有与信托文件不符的内容，或者存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏等情况；
（五）对公司过去的经营业绩作夸大介绍，或者恶意贬低同行；
（六）中国银行业监督管理委员会禁止的其他行为。
第九条
信托公司设立信托计划，事前应进行尽职调查，就可行性分析、合法性、风险评估、有无关联方交易等事项出具尽职调查报告。
第十条
信托计划文件应当包含以下内容：
（一）认购风险申明书；
（二）信托计划说明书；
（三）信托合同；
（四）中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。
第十一条
认购风险申明书至少应当包含以下内容：
（一）信托计划不承诺保本和最低收益，具有一定的投资风险，适合风险识别、评估、承受能力较强的合格投资者；
（二）委托人应当以自己合法所有的资金认购信托单位，不得非法汇集他人资金参与信托计划；
（三）信托公司依据信托计划文件管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背信托计划文件、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担；
（四）委托人在认购风险申明书上签字，即表明已认真阅读并理解所有的信托计划文件，并愿意依法承担相应的信托投资风险。
认购风险申明书一式二份，注明委托人认购信托单位的数量，分别由信托公司和受益人持有。
第十二条
信托计划说明书至少应当包括以下内容：
（一）信托公司的基本情况；
（二）信托计划的名称及主要内容；
（三）信托合同的内容摘要；
（四）信托计划的推介日期、期限和信托单位价格；
（五）信托计划的推介机构名称；
（六）信托经理人员名单、履历；
（七）律师事务所出具的法律意见书；
（八）风险警示内容；
（九）中国银行业监督管理委员会规定的其他内容。
第十三条
信托合同应当载明以下事项：
（一）信托目的；
（二）受托人、保管人的姓名（或者名称）、住所；
（三）信托资金的币种和金额；
（四）信托计划的规模与期限；
（五）信托资金管理、运用和处分的具体方法或安排；
（六）信托利益的计算、向受益人交付信托利益的时间和方法；
（七）信托财产税费的承担、其他费用的核算及支付方法；
（八）受托人报酬计算方法、支付期间及方法；
（九）信托终止时信托财产的归属及分配方式；
（十）信托当事人的权利、义务；
（十一）受益人大会召集、议事及表决的程序和规则；
（十二）新受托人的选任方式；
（十三）风险揭示；
（十四）信托当事人的违约责任及纠纷解决方式；
（十五）信托当事人约定的其他事项。
第十四条
信托合同应当在首页右上方用醒目字体载明下列文字：信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。信托公司依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。信托公司因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由信托公司以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。
第十五条
委托人认购信托单位前，应当仔细阅读信托计划文件的全部内容，并在认购风险申明书中签字，申明愿意承担信托计划的投资风险。
信托公司应当提供便利，保证委托人能够查阅或者复制所有的信托计划文件，并向委托人提供信托合同文本原件。
第十六条
信托公司推介信托计划时，可与商业银行签订信托资金代理收付协议。委托人以现金方式认购信托单位，可由商业银行代理收付。信托公司委托商业银行办理信托计划收付业务时，应明确界定双方的权利义务关系，商业银行只承担代理资金收付责任，不承担信托计划的投资风险。
信托公司可委托商业银行代为向合格投资者推介信托计划。
第十七条
信托计划推介期限届满，未能满足信托文件约定的成立条件的，信托公司应当在推介期限届满后三十日内返还委托人已缴付的款项，并加计银行同期存款利息。由此产生的相关债务和费用，由信托公司以固有财产承担。
第十八条
信托计划成立后，信托公司应当将信托计划财产存入信托财产专户，并在五个工作日内向委托人披露信托计划的推介、设立情况。
第三章 信托计划财产的保管
第十九条
信托计划的资金实行保管制。对非现金类的信托财产，信托当事人可约定实行第三方保管，但中国银行业监督管理委员会另有规定的，从其规定。
信托计划存续期间，信托公司应当选择经营稳健的商业银行担任保管人。信托财产的保管账户和信托财产专户应当为同一账户。
信托公司依信托计划文件约定需要运用信托资金时，应当向保管人书面提供信托合同复印件及资金用途说明。
第二十条
保管协议至少应包括以下内容：
（一）受托人、保管人的名称、住所；
（二）受托人、保管人的权利义务；
（三）信托计划财产保管的场所、内容、方法、标准；
（四）保管报告内容与格式；
（五）保管费用；
（六）保管人对信托公司的业务监督与核查；
（七）当事人约定的其他内容。
第二十一条
保管人应当履行以下职责：
（一）安全保管信托财产；
（二）对所保管的不同信托计划分别设置账户，确保信托财产的独立性；
（三）确认与执行信托公司管理运用信托财产的指令，核对信托财产交易记录、资金和财产账目；
（四）记录信托资金划拨情况，保存信托公司的资金用途说明；
（五）定期向信托公司出具保管报告；
（六）当事人约定的其他职责。
第二十二条
遇有信托公司违反法律法规和信托合同、保管协议操作时，保管人应当立即以书面形式通知信托公司纠正；当出现重大违法违规或者发生严重影响信托财产安全的事件时，保管人应及时报告中国银行业监督管理委员会。
第四章 信托计划的运营与风险管理
第二十三条
信托公司管理信托计划，应设立为信托计划服务的信托资金运用、信息处理等部门，并指定信托经理及其相关的工作人员。
每个信托计划至少配备一名信托经理。担任信托经理的人员，应当符合中国银行业监督管理委员会规定的条件。
第二十四条
信托公司对不同的信托计划，应当建立单独的会计账户分别核算、分别管理。
第二十五条 信托资金可以进行组合运用，组合运用应有明确的运用范围和投资比例。
信托公司运用信托资金进行证券投资，应当采用资产组合的方式，事先制定投资比例和投资策略，采取有效措施防范风险。
第二十六条
信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。
信托公司运用信托资金，应当与信托计划文件约定的投资方向和投资策略相一致。
第二十七条
信托公司管理信托计划，应当遵守以下规定：
（一）不得向他人提供担保；
（二）向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30％，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外；
（三）不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人，但信托资金全部来源于股东或其关联人的除外；
（四）不得以固有财产与信托财产进行交易；
（五）不得将不同信托财产进行相互交易；
（六）不得将同一公司管理的不同信托计划投资于同一项目。
第二十八条
信托公司管理信托计划而取得的信托收益，如果信托计划文件没有约定其他运用方式的，应当将该信托收益交由保管人保管，任何人不得挪用。
第五章 信托计划的变更、终止与清算
第二十九条
信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位。信托公司应为受益人办理受益权转让的有关手续。
信托受益权进行拆分转让的，受让人不得为自然人。
机构所持有的信托受益权，不得向自然人转让或拆分转让。
第三十条
有下列情形之一的，信托计划终止：
（一）信托合同期限届满；
（二）受益人大会决定终止；
（三）受托人职责终止，未能按照有关规定产生新受托人；
（四）信托计划文件约定的其他情形。
第三十一条
信托计划终止，信托公司应当于终止后十个工作日内做出处理信托事务的清算报告，经审计后向受益人披露。信托文件约定清算报告不需要审计的，信托公司可以提交未经审计的清算报告。
第三十二条
清算后的剩余信托财产，应当依照信托合同约定按受益人所持信托单位比例进行分配。分配方式可采取现金方式、维持信托终止时财产原状方式或者两者的混合方式。
采取现金方式的，信托公司应当于信托计划文件约定的分配日前或者信托期满日前变现信托财产，并将现金存入受益人账户。
采取维持信托终止时财产原状方式的，信托公司应于信托期满后的约定时间内，完成与受益人的财产转移手续。信托财产转移前，由信托公司负责保管。保管期间，信托公司不得运用该财产。保管期间的收益归属于信托财产，发生的保管费用由被保管的信托财产承担。因受益人原因导致信托财产无法转移的，信托公司可以按照有关法律法规进行处理。
第三十三条
信托公司应当用管理信托计划所产生的实际信托收益进行分配，严禁信托公司将信托收益归入其固有财产，或者挪用其他信托财产垫付信托计划的损失或收益。
第六章 信息披露与监督管理
第三十四条
信托公司应当依照法律法规的规定和信托计划文件的约定按时披露信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性。
第三十五条
受益人有权向信托公司查询与其信托财产相关的信息，信托公司应在不损害其他受益人合法权益的前提下，准确、及时、完整地提供相关信息，不得拒绝、推诿。
第三十六条
信托计划设立后，信托公司应当依信托计划的不同，按季制作信托资金管理报告、信托资金运用及收益情况表。
第三十七条
信托资金管理报告至少应包含以下内容：
（一）信托财产专户的开立情况；
（二）信托资金管理、运用、处分和收益情况；
（三）信托经理变更情况；
（四）信托资金运用重大变动说明；
（五）涉及诉讼或者损害信托计划财产、受益人利益的情形；
（六）信托计划文件约定的其他内容。
第三十八条
信托计划发生下列情形之一的，信托公司应当在获知有关情况后三个工作日内向受益人披露，并自披露之日起七个工作日内向受益人书面提出信托公司采取的应对措施：
（一）信托财产可能遭受重大损失；
（二）信托资金使用方的财务状况严重恶化；
（三）信托计划的担保方不能继续提供有效的担保。
第三十九条
信托公司应当妥善保存管理信托计划的全部资料，保存期自信托计划结束之日起不得少于十五年。
第四十条
中国银行业监督管理委员会依法对信托公司管理信托计划的情况实施现场检查和非现场监管，并要求信托公司提供管理信托计划的相关资料。
中国银行业监督管理委员会在现场检查或非现场监管中发现信托公司存在违法违规行为的,应当根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取暂停业务、限制股东权利等监管措施。
第七章 受益人大会
第四十一条
受益人大会由信托计划的全体受益人组成，依照本办法规定行使职权。
第四十二条
出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的，应当召开受益人大会审议决定：
（一）提前终止信托合同或者延长信托期限；
（二）改变信托财产运用方式；
（三）更换受托人；
（四）提高受托人的报酬标准；
（五）信托计划文件约定需要召开受益人大会的其他事项。
第四十三条
受益人大会由受托人负责召集，受托人未按规定召集或不能召集时，代表信托单位百分之十以上的受益人有权自行召集。
第四十四条
召集受益人大会，召集人应当至少提前十个工作日公告受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。
受益人大会不得就未经公告的事项进行表决。
第四十五条
受益人大会可以采取现场方式召开，也可以采取通讯等方式召开。
每一信托单位具有一票表决权，受益人可以委托代理人出席受益人大会并行使表决权。
第四十六条
受益人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的受益人参加，方可召开；大会就审议事项作出决定，应当经参加大会的受益人所持表决权的三分之二以上通过；但更换受托人、改变信托财产运用方式、提前终止信托合同，应当经参加大会的受益人全体通过。
受益人大会决定的事项，应当及时通知相关当事人，并向中国银行业监督管理委员会报告。
第八章 罚 则
第四十七条
信托公司设立信托计划不遵守本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令改正；逾期不改正的,处十万元以上三十万元以下罚款；情节特别严重的,可以责令停业整顿或者吊销其金融许可证。
第四十八条
信托公司推介信托计划违反本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令停止，返还所募资金并加计银行同期存款利息，并处二十万元以上五十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条
信托公司管理信托计划违反本办法有关规定的，由中国银行业监督管理委员会责令改正；有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得的,处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的,可以责令停业整顿或者吊销其金融许可证；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十条
信托公司不依本办法进行信息披露或者披露的信息有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，由中国银行业监督管理委员会责令改正,并处二十万元以上五十万元以下罚款；给受益人造成损害的，依法承担赔偿责任。
第五十一条
信托公司设立、管理信托计划存在其他违法违规行为的，中国银行业监督管理委员会可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取相应的处罚措施。
第九章 附 则
第五十二条
两个以上（含两个）单一资金信托用于同一项目的，委托人应当为符合本办法规定的合格投资者，并适用本办法规定。
第五十三条
动产信托、不动产信托以及其他财产和财产权信托进行受益权拆分转让的，应当遵守本办法的相关规定。
第五十四条
本办法由中国银行业监督管理委员会负责解释。
第五十五条
信托行业转型财富管理 篇3
发行需求和投资需求上升
《理财周刊》：受到宏观调控的影响，整个市场的流动性都出现了紧缩。但是，我们却看到信托市场上反而有超常规的发展。您能谈谈其中的原因吗？
王台贝：今年上半年信托市场的发行量、规模都有较大的突破，主要的原因就在于受到宏观调控的影响，市场的流动性紧缩，信托产品的发行需求和投资需求都很旺盛。
从信托产品的发行需求来看，由于很多企业，最典型的是房地产企业、中小企业在银行缺乏融资渠道，他们都把对资金的需求转向了发行信托产品。用益信托工作室上月发布的统计数据显示，今年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%；发行规模占2011年上半年信托总规模的47%。
再看投资需求，由于股市、房地产市场上缺乏资本增值性的机会，因此信托产品在很大程度上成为了资金的替代渠道。
《理财周刊》：但是下半年以来也有一些严格管理房地产信托的政策推出，对市场有着怎样的影响？
王台贝：从我们了解到的情况来看，今年6月份之后，不仅仅是房地产信托项目，整个信托市场都出现了下滑，这一情况在8月份之后尤其明显。分析其中的原因，一方面因为市场资金在上半年已经购入了产品，仍然处于运作期中；另一方面是因为银行提高存款准备金率的效应是逐步体现出来的。
信托公司转型财富管理
《理财周刊》：多家信托公司正在积极进行转型，能不能谈谈这方面的情况？
王台贝：在以往的运作中，信托公司更加类似于一个产品中心，主要进行产品的研发、设计，后续的销售、客户服务这部分的职能并不强。但现在一些信托公司，已经开始积极进行转型。
信托公司的转型主要是从单一的产品中心转向财富管理业务。除了进行产品的开发、拓展发售的渠道、建立客户服务中心等等外，一些信托公司已经开始尝试建立综合客户服务中心、在异地建立营销团队等举措。在产品上，也改变了单个信托计划的形式，围绕客户的资产配置需求形成多层次、多形式的产品供给体系。可以说，信托公司的转型将提升整个信托行业的发展水平，未来信托行业、信托产品将在投资理财业务中发挥出更大、更积极的作用。
第三方机构发挥平台作用
《理财周刊》：在信托产品市场上，第三方机构起着怎样的作用？
信托基金管理 篇4
一、信托公司财务战略目标定位与风险控制
作为一种支持性战略, 财务战略必须依托企业集团的战略发展目标, 即管理总部或母公司为谋求竞争优势并实现整体价值最大化的目标, 来确立资源配置与资本运营的总体思路、基本方向与运行轨迹。近年来, 随着监管机构和信托公司对信托业发展问题的广泛讨论, 提出了合规、持续发展的理念。合规、持续发展要求企业首先具有合法、理性经营的意愿和信心、并为此制定长期发展方向和战略, 即在考虑当前市场及社会发展需要的前提下, 审视自身发展的需要;不能为追求自身利益而牺牲市场的利益、社会的利益。现代管理理论杰出人物彼得·德鲁克就指出, 企业使命就是企业存在于社会的理由。
进入21世纪以来, 风险日新月异的演进, 风险的巨大能量不断释放, 席卷全球的经济危机, 让人们更加懂得了现代经济的风险内涵, 要实现合规、持续发展, 风险控制是重中之重。由于自身缺乏发展经验及理性定位, 加之监管机制不完善, 我国信托业在恢复经济职能的历程中偏离了原本应有的角色, 在短短几十年经历了6次清理整顿, 发展之路极为坎坷, 甚至一度面临严重的生存危机。面对挫折与磨难, 在现代管理与经营理念充斥的市场经济环境下, 国内不乏众多的信托公司甚至存在相信赌局不相信判断、相信机缘不相信制度、相信公关不相信实力、相信等待不相信进取的思想。由于缺乏明确的长远目标和整体思维, 我国信托公司经营中的短期化行为十分普遍, 最终导致风险事件频发, 甚至破产、倒闭。一些风险问题还不断升级, 使得金融市场也付出了沉重的代价。中国信托业要真正重返“受人之托, 代人理财”的本业, 实现可持续发展, 就意味着必须依照制度经济的发展要求, 面对风险环境始终保持竞技状态, 用先进的风险管理理念武装头脑, 用科学的风险管理手段控制风险, 在方圆之内探索理性的价值创造。
二、信托公司财务风险分析
财务的本质是人类生产经营过程中的资金运动及其体现的财务关系。财务风险是由于企业资金运动或理财事务中各种不确定因素所带来的风险, 包括筹资风险、投资风险、资金回收风险及收益分配风险等。
信托公司在不确定环境中由于盲目举债, 可能导致资本结构恶化、现金流不足、债务清偿不及时, 发生筹资风险。由于资本结构变动而导致固定利息的变动, 引起每股收益发生变化, 而财务杠杆放大了每股收益的变动性。如果融资方案存在固定性的支出则这种风险就会随之被激活, 而当固定性支出能得到补偿的情况下, 财务杠杆风险就会成为财务杠杆利益。信托公司在不确定环境中由于盲目性扩张, 可能导致未来经营收益具有一定的不确定性。投资风险受信托公司投资项目的市场定位、产业特征、同业预期收益率等因素的影响。如果投资项目的市场容量已超负荷, 或投资项目资金占用过大、周期过长, 发生投资收益率波动的可能性较大。如进一步发生财政政策、货币政策调整, 市场波动在所难免, 投资项目发生实际收益率达不到期望值的可能性将非常大。资金回收风险主要受产品定价、产品营销等因素的影响。合理的产品定价应是在综合考虑产品要素内涵、产品市场交易行为、交易方式、利率等因素基础之上, 择优定价模型, 提出公允交易价格的决策行为。如果产品定价不准确、市场认可度不高, 发生资金回收风险的机率将大大提升。同时, 产品营销也是影响资金回收的重要方面, 营销方案不完善, 方式、方法不合理同样会影响资金回收的时间、货币形式以及回收效率。收益分配风险发生于分配环节, 不同的收益分配政策会对企业资本以及资产结构产生不同的影响, 进而还会影响筹资政策的制定。按照股利支付程度, 一般包括低股利支付政策、适中股利政策以及高股利政策;按照支付方式, 一般包括现金股利及非现金股利。适宜的分配政策应与企业发展程度、资产规模、筹资能力相匹配, 不当的分配政策轻则导致资本成本增加、债务权益比异常变动, 重则导致资金链断裂、引发财务危机。
三、基于风险控制的信托公司财务战略规划
与一般的财务管理工作不同, 财务战略规划是在各种可行性方案存在的情况下, 依据战略原则做出的选择。财务战略规划主要是对以下问题确定应该采取的行动方针, 即:确定财务目标、订立融资财务计划、完善投资战略、制定资金回收政策以及分配政策的等。财务战略规划具有时期性和综合性的特点。信托公司不同项目的资本预算分析程序差异较大、既使同一项目不同时期的资本预算也具有差异性, 要将每个经营单位较小的财务计划进行合理合并, 最终形成一个有机的大计划更是一项复杂的系统工程。所以, 信托公司对于财务战略规划的时期性及综合性特征应十分强调。企业发展的不同时期, 内外部环境差异较大, 一般企业会形成不同的财务战略模式, 相应的, 风险是在给定的客观情况下, 在特定的发展期间内发生的, 也表现出阶段性的特点。信托公司应根据发展阶段的周期性特征, 选择适宜的财务战略模式, 综合预测、分析各种可能的风险, 进行组合管理, 提高财务战略的有效性。
(一) 信托公司扩张型财务战略与风险控制
在信托公司创业之初, 一般采取以实现资产规模扩张为目的的扩张型财务战略。信托公司应立足市场, 建立一套完善的经营风险预防机制, 及时对权益资本风险、效益进行预测和评价, 制定适合信托公司实际情况的风险规避方案, 通过合理的资产结构来分散经营风险, 避免由于经营决策失误而造成的资产与信用危机, 把财务风险降到最低限度。此时, 信托供公司的核心业务尚未成熟, 筹资风险及收益分配风险较小, 但投资风险与资金回收风险较大, 因此, 这一时期应重在强调项目的市场定位、产业分析以及政策导向分析, 倾向选择稳健型的投资项目, 以化解投资风险;强调营销策略的有效性、科学性, 防止出现资金回收风险。同时, 应增加债务融资, 选择适中的非现金股利政策, 以满足资金需求、增加企业创造价值的能力。
在信托公司成长期, 一般仍应采取扩张型财务战略, 但与创业期不同的是, 公司资产规模扩张的进程更为迅速, 此时有规则的财务风险仍然很高。为满足成长所需的大量资金需求, 信托公司虽仍应以权益资本为主, 但债务融资财务计划已付诸实践。负债虽然会加大财务风险, 但同时也能为信托公司带来丰厚的财务杠杆利益, 防止净资产收益率和每股收益的稀释。信托公司应根据一定资产数额, 按照需要与可能安排适量的负债, 制定合理的债务融资财务计划, 同时, 还应根据负债的情况制定出相应的还款计划, 利用财务信息网络建立财务风险预防机制。及时对财务风险进行预测和防范, 制定适合信托公司成长阶段的风险规避方案, 通过建立合理的资产与筹资结构来分散总风险, 避免出现财务危机。
(二) 信托公司稳健型财务战略与风险控制
在信托公司成熟期, 现金需求量有所减少, 一般应采取以实现财务绩效稳定增长和资产规模平稳扩张为目的稳健型财务战略。这一阶段信托公司可能有现金结余, 股权融资压力较小, 财务风险降低, 但前期积累的大量债务, 使得有规则的筹资风险会很大。公司应尽可能优化现有资源的配置和提高现有资源的使用效率, 提高投资项目的收益。将利润积累作为实现公司资产规模扩张的基本资金来源, 减少大规模的债务融资, 以防止过重的利息负担。信托公司公司的核心业务趋于成熟、一元化经营为主时, 投资风险与资金回收风险会下降, 相应的, 筹资风险开始增大但仍可控, 信托公司财务战略规划应重点倾向于收益性强的、投入大的创新型投资项目, 同时兼顾投入少、收益稳定的传统型投资项目, 而减少债务融资, 采取低股利政策。信托公司公司的核心业务已经成熟, 并已开始进行多元化经营时, 投资风险会有所增加, 此时筹资风险也较大, 信托公司财务战略规划应重点倾向于投入大的合作型投资项目, 减少风险大、周期长的投资项目, 实施积极的资金回收政策, 同时适当减少债务融资, 实施低股利加稳定增长的股利政策。
成熟期是信托公司创造价值的黄金时段, 信托公司应根据经营战略整合资产, 制定合理的新发展计划, 利用成熟的发展平台, 改善内部治理、加强内部控制;利用强大的市场供应能力, 改善信托业务与产品结构, 建立与其他金融机构共赢的业务合作, 不断创新业务发展模式、开发信托产品。通过合理的风险控制与不断升级的管理创新, 信托公司不仅能够在成熟期创造丰厚的利润, 还能够保持旺盛的生命力、延迟衰退, 实现真正意义的可持续发展。
(三) 信托公司防御型财务战略与风险控制
在信托公司衰退期, 现金需求量持续减少, 最后经受亏损。信托公司应采取以预防出现财务危机和求得生存为目的的防御型财务战略。这一时期不仅创造价值的能力降低、债务融资压力大, 而且前期积累的财务风险也没有降低, 导致财务风险非常高。信托公司应将减少现金流出和增加现金流入作为首要任务, 集中一切可以集中的人力, 用于信托公司核心业务, 以增强信托公司主导产品的市场竞争力。考虑到外部环境以及内部竞争战略的改变都会导致风险因素的变化, 在出现突发事件的情况时, 建议应首先降低筹资风险。为保证股东资本利得收入不至于严重受损, 公司股利政策不宜较大幅度调整。为保存生存实力, 这一时期的信托公司应尽量以稳健收益的投资项目为主, 但应十分强调项目的时间性特征, 尽量不涉及周期过长、投资数额大、风险等级较高的项目。同时, 采取积极的资金回收政策, 以维持有限的现金流。建立财务风险预警机制, 及时对期限风险、通货风险、违约风险进行预测, 制定切实可行的风险规避方案。衰退期, 信托公司应只有通过谨慎的资产管理与融资策略才能分散风险, 避免由于冒险决策而造成的破产、清算, 把希望留给可能的未来。
本文立足于信托公司合规、持续发展的前提, 通过对信托公司财务战略目标定位、财务风险、发展阶段的分析, 提出基于风险控制的信托公司财务战略规划。面对不可预期的风险经济环境, 本文强调风险控制是信托公司价值创造的保障;根据信托公司财务战略规划的实践与内涵, 本文强调信托公司在不同的生命周期应理性选择财务战略模式, 制定切实可行的风险控制方案, 因地制宜、合理调控。基于风险控制的信托公司财务战略, 以风险控制为基础, 着眼于信托公司长远的发展, 具有全局性特征, 对于改善信托公司资源配置的取向和模式, 提高信托公司的管理效率和盈利能力, 促进信托公司合规、持续发展, 具有十分重要的指导意义。□
参考文献
[1]郭晓婷.上市公司财务战略管理问题初探[J].现代会计, 2008, 5.
[2]刘海强.从企业战略看公司未来的财务战略[J].财务与会计, 2007, 2.
[3]栗玉仕.信托公司主营业务塑造及其风险控制[M].经济管理出版社, 2008.
[4]申景奇.基于风险控制导向的财务战略规划[J].经济论坛, 2009, 8.
[5]杨雄胜.高级财务管理[M].东北财经大学出版社, 2005.
信托基金管理 篇5
尊敬的委托人/受益人：
2011年3月21日，四川信托有限公司（以下简称“我公司”）发起设立的“川信-长春恒大绿洲房地产项目投资集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”）正式成立，信托期限2年，信托资金募集总规模24,500 万元人民币。信托资金主要运用于对恒大地产集团长春有限公司（以下简称“长春恒大”）名下长春隆基房地产开发有限公司（以下简称“长春隆基”）进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。
本信托计划的信托资金保管人为中信银行股份有限公司。
本计划的信托专户为：
开户名称：四川信托有限公司
开户银行：中信银行股份有限公司长春分行营业部
银行账号：7481 1101 8680 0000 7
41本公司作为受托人，向您报告本信托计划2011年第2季度的信托事务管理事宜。
本公司对报告全部内容的真实性、准确性、完整性负责。
一、项目运行情况
（一）自本信托成立日起至本日，受托人恪尽职守、勤勉尽责、谨慎管理，忠实履行有关法律、行政法规和本项目信托文件的规定。
（二）本计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向项目公司长春隆基进行股权投资，取得其49%的股权，长春隆基已办理完成工商变更登记并取得股权变更后的工商营业执照。长春恒大将其持有的长春隆基剩余51%的股权质押给我公司，并已办理强制执行公证手续。为保障投资者受益权，信托计划由恒大地产集团有限公司和Evergrande Real Estate Group Limited(3333.HK)提供连带责任担保。我公司已同上述两公司签署《连带责任保证合同》，担保已生效。
（三）本报告期内，项目公司长春隆基注册地址发生变更，由原高新开发区硅谷大街4000号一楼111A房间变更为长春高新开发区超然街长春恒大绿洲销售中心一层，并已完成工商资料变更。
（四）项目工程进度：
截至2011年6月11日，首期工程1#楼主体施工至二十五层，2#楼主体施工至二十二层，3#楼主体施工至二十四层，5#楼主体施工至二十六层，6#楼主体施工至二十五层，7#楼主体施工至十七层；二期工程4#楼主体施工至十七层，8#楼主体施工至十三层，12#楼及地下室底板绑筋阶段，12#商底土方施工阶段；
三期工程9#及地下室压桩完成，10-11#及地下室土方施工阶段。
（五）项目销售情况：
长春恒大绿洲项目已于2011年4月27日取得项目二期《商品房预售许可证》并已开盘销售，项目销售情况良好，销售进度快于预期。
二、资金使用情况
（一）本信托计划已将所募集的信托资金按照信托文件的约定用于向长春隆基进行股权投资，取得其49%股权，用于开发建设长春恒大绿洲项目。
（二）本公司信托账户资金收支情况
1．2011年3月21日，信托计划成立，募集资金总额人民币24,500万元；
2．2011年3月21日，向长春恒大支付股权转让价款24,500万元
3．报告期内，支付费用合计为人民币约585,962.10元。自信托计划成立以来，累计支出的信托费用总额为人民币585,962.10元，费用支出符合信托文件规定。
三、期间分配情况
信托计划成立后，受托人在每满一个信托年度及信托计划终止后向信托受益人分配信托利益。受益人预期收益率：
100万元≤认购金额＜300万元，预期年收益率为：9%/年；
300万元≤认购金额，预期年收益率为：10%/年。
本公司预计于2012 年3月下旬向受益人进行第1次收益分配。
吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划推介公告
一、基本情况
四川信托•吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划，发行规模为1.5亿元~2亿元。信托期限为24个月。信托资金运用于向吉林市恒大永盛房地产开发有限公司发放信托贷款，贷款用于吉林恒大华府首期项目的开发建设。贷款还款来源为吉林恒大华府首期项目的销售收入及借款人其他资金来源。
二、借款人简介
吉林市恒大永盛房地产开发有限公司成立于2010年，注册地址为吉林省吉林市丰满区松江南路488号，注册资本2亿元（已全部到位），法人代表为甄立涛。经营范围为房地产开发经营。吉林市恒大永盛房地产开发有限公司是恒大地产的控制子公司，主要业务为吉林恒大华府项目的开发建设。
借款人最终母公司为Evergrande Real Estate Group Limited（即恒大地产），于2009年在香港证券交易所主板上市（代码HK.3333），2011年7月20日（收市）总市值约为900亿港元，成为在香港上市的国内市值最大民营房地产股。恒大集团有限公司为恒大地产的国内经营实体，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。恒大地产目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、济南、长春、中山等全国62个城市拥有多个地区公司，拥有优质项目112个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列，土地储备建筑面积达到9600万平方米。
2011年上半年，恒大地产累计实现合约销售额423.2亿元，排名国内第二，较2010年同期增长101.7%；累计合约销售面积611.7万平方米，排名国内第一，较2010年同期增长83.2%；累计合约销售均价每平方米6,918元，较2010年同期增长10.1%。
三、项目介绍
项目位于吉林省吉林市船营区晖春中路玄天岭公园北侧，属于西山高尚住宅片区，距市政府（政务区中心）及火车站（商务区中心）约3公里，开发条件成熟，自然环境优越。项目总占地面积127454平方米（约191亩），容积率约1.8，总建筑面积28.10万平方米。根据项目1.8容积率的低密度条件，和良好的周边自然环境，项目定位于大型高尚住宅内的高端产品，计划开发为吉林市精装修大型住宅项目。
本次信托资金投放的恒大华府首期项目占地面积65481平方米，建筑面积93315.48平方米,预计销售收入近6亿元。
吉林市位于吉林省中部偏东，行政管辖面积27120平方米公里，其中市区总面积3636平方公里，下辖4区、5县市；总人口452.4万人，其中市区人口235.7万人。开通有长吉铁路动车组，实现了吉林到长春的半小时生活圈。2010年吉林市GDP达到1850亿元，比2009年增长23.6%；人均GDP超过40000元(6000美元)，比2009年增长超过20%；总体实力在吉林省内仅次于长春市排名第二。2009年8月30日，国务院批复《中国图们江区域合作开发规划纲要》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略，也进一步助推了长（春）吉（林）一体化进程。吉林市位于长吉图开发开放先导区的核心位置，发展前景优越。
四、推介期
本信托计划设置两次公开推介期，第一次推介期募集齐0.5亿元，本信托计划即可成立。受托人可根据推介的具体情况延长或提前终止各次推介期。具体各次推介期以四川信托有限公司网站（）后续推介公告为准。
五、预期收益率
本信托计划受益人的预期年化收益率为10%/年~12%/年，具体依据持有的受益权份额数量按如下表格确定。预期年化收益率在信托期限内保持固定不变。
收益权类别
持信托单位数量区间
预期年化收益率
A类
200万元（含本数）~300万元（不含本数）
10%
B类
300万元（含本数）~1000万元（不含本数）
11%
C类
1000万元（含本数）以上
12%
D类
经受托人特定批准，200万元以下（不含本数）
10%
六、信托期限
24个月。
七、风险控制措施
（1）借款人实际控制人恒大地产（香港上市公司）及其国内运营实体恒大地产集团有限公司提供连带责任保证担保。
（2）资金归集计划。在借款期限满23个月之前，借款人必须启动资金归集计划，即在借款期限满23个月之前归集50%信托资金本金至监管账户，在借款期限到期5个工作日前归集剩余所有信托资金本金及利息至监管账户。
八、认购门槛
认购资金要求：认购起点为100万元，并可以按10万元的整数倍递增。按“金额优先、金额相等、时间优先、额满即止”的原则确认后签署信托合同。
九、信托资金募集账户
十、产品咨询
四川信托有限公司业务主办部门：投资银行部
信托经理：于宇光年 ***黄伟***
陈军***王鑫***
详解房地产投资信托基金 篇6
日前，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。文件指出：“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。”
1 两大运作模式
究竟什么是REITs？其实，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，需要基础资产未来有持续稳定的现金流，因此REITs标的物业通常为写字楼、商场等商业地产。
从发起方式上看，REITs有两种模式，一种是投资管理机构通过向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于地产物业，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者分配红利;另一种是原物业持有人将旗下物业资产打包成证券化产品设立专业的REITs ，并以其未来的现金流作为标的物，将其均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。REITs运作流程如图所示。
2 四种分类方式
根据组织形式，REITs分为公司型和契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立的法人资格，通过发行股份筹集资金，自主进行基金的运作。契约型REITs则以信托契约为依据，通过发行受益凭证筹集资金，基金管理人受托对房地产进行投资管理。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，相对来说契约型REITs更加灵活。
根据投资形式的不同，REITs通常分为权益型、抵押型与混合型三种。简单来说，权益型REITs就是投资并直接拥有地产物业的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是REITs的主要类型，占90%以上;抵押型REITs是将资金投资于房地产贷款或贷款支持凭证（MBS），其收入主要来源于贷款利息;而混合型REITs是指既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款的基金产品。除美国外，其余国家发行的均为权益型REITs。
根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募型和私募型两种。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象特定，且不允许公开宣传，一般不上市交易;公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。
根据运作方式的不同，REITs分为封闭型和开放型两种。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场上转让卖出。
3 形成试点探索
作为一种创新投融资手段，REITs最早产生于20世纪60年代的美国。截至目前，全球共有20多个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等，其中美国发展得最为成熟。REITs在我国的起步则相对较晚，2003年才开始进入我国香港房地产市场运作。2005年11月，领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为香港的第一支REITs基金，同月，商务部明确提出“开放国内REITs融资渠道”的建议;2006年，证监会与深交所启动推出国内交易所REITs产品的工作;2009年，央行联合银监会、证监会等部门成立REITs试点管理协调小组，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业;2014年11月，根据住建部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳4个特大型城市将先行开展REITs发行和交易试点工作。
对投资者来说，REITs可以扩大投资者的投资范围。一方面，投资者通过购买REITs，能够使其有限的资金投资于门槛较高的商业地产，同时REITs的主要收益来自于稳定的租金收入，再配以较为分散的投资品种以及专业的物业管理，使投资者能够享受地产业带来稳定收益的同时承担相对较低的风险;另一方面，交易所上市的REITs交易模式类似于普通股票，相较于直接投资房地产资产，经营及财务状况透明度较高，流动性更强。
从房地产行业来看，开展REITs能够平滑房地产业的周期性。房地产业的周期与经济周期具有较强的关联度，易使房地产业出现周期性的供给不足或过剩，而REITs侧重于房地产业的长期投资，能够为房地产业的发展提供较为稳定的资金，进而平滑行业周期。此外，开展REITs是房地产证券化的重要手段之一，能够盘活大量流动性较差的不动产，为房地产业发展提供了一种创新业务模式和一条新的融资渠道，可以增加行业资金来源、满足公司融资需求。
4 发展与挑战
国内目前并没有真正的REITs基金，但有两只通过QDII平台做“FOR”的REITs基金，属于基金中的基金，分别为诺安全球不动产基金和鹏华美国房地产基金。两者均属于权益类的REITs，但投资范围有所不同，诺安基金投资范围较广，是以全球范围内的权益类的REITs为投资标的，而鹏华主要市场则是在美国权益类的REITs。
从自主发行层面来看，2014年5月，“中信启航专项资产管理计划”成功发行并在深交所综合协议交易平台挂牌转让，成为我国首个交易所场内REITs。虽然该产品不是采用公募形式，也不算严格意义上的REITs，但其首次实现了非标产品到标准化产品的跨越。
此外，2014年年底，中信证券联合苏宁云商发行一款REITs产品。该REITs产品以苏宁11家门店为基础，但又并非直接持有苏宁云商的门店物业等资产，而是通过私募基金持有这些物业后，把私募资金的份额作为基础资产来设立资产支持证券。产品资产收益构成包括基础资产产生的净租金收入、苏宁集团的优先收购权权利对价、苏宁云商的流动性支持款、基础资产收入在专项计划账户中的再投资收益及计划管理人对专项计划资产进行投资所产生的收益等。
经过了一系列的尝试与探索，REITs想要在我国实现长期发展，仍面对一些挑战。首要的问题就是监管，到目前为止，我国的REITs仍没有明确的监管部门，也尚未制定完善的法律法规;其次是资产评估和登记问题，由于我国缺乏信托财产登记等制度，REITs取得的财产难以真正实现破产隔离，无法实现对抗第三人的效力，也不利于维护投资者合法权益。目前，REITs在国内尚处于培育期，对于未来的发展，一条至关重要的法理是，顶层制度的建立才是发展的根本。
收稿日期：2015-03-17
信托基金管理 篇7
不同于一般的投资基金, REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金, 投资范围限于房地产领域, 是集众多的分散资金于一体, 同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益, 促进房地产市场的健康发展。
一、房地产投资信托基金 (REITs) 的基本特征及相关概述
一般来说, 房地产投资信托基金 (REITs) 有以下几个显著地基本特征:
流动性较高——REITs是一种典型的房地产证券化产品, 可以在美国所有主要交易市场交易, 其通过受益凭证交易的形式, 使房地产可以流动起来, REITs的交易市场包括纽约交易所、纳斯达克、全美证券交易所。
REITs具有股东价值——就像所有上市公司的股票一样, REITs的投资者不仅仅享受股利收益, 还可以获得REITs公允价值上涨的资本收益。
专家经营, 专业化的管理, 完善的公司治理结构——公开交易的REITs, 大多为主动管理型公司, 积极参与物业的经营全过程, 投资者可以把资金投入到有职业投资经理管理的房地产投资组合中。同时, R E I T s和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。基金管理机构具有专门的理财专家和市场分析人员, 他们专门对国内外经济形势、各个行业甚至某一公司的运营状况和潜力, 进行科学系统的分析, 并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说, 更能把握市场的脉搏, 从而赢得较高的收益。R E I T s可以通过专业化的经营管理, 使房地产营运绩效大幅度提高, 从而可以使投资者分享房地产专业投资的成果。
信息披露——上市的R E I T s和上市公司一样, 同样有信息披露的义务, 每季度、每年度必须公布经审计的财务报告。
股东无偿债义务——REITs投资人个人对于REITs的负债无偿债义务, 这点和上市公司是一致的。
低杠杆——REITs与上市公司相同点在于, REITs也是杠杆经营;但不同点在于, REITs的杠杆较为适中, 美国的REITs资产负债率长期低于55%。
二十世纪80年代后期, REITs市场整体呈现出爆发式增长, 市场构成逐渐由权益、抵押、综合三种类型三足鼎立的格局变为权益R E I T s一家独大。截止到2008年年底, 美国在公开市场上的REITs的总市值达到了1915.5亿美元, 其中, 权益型REITs市值为1762.3亿美元、抵押型REITs141.9亿美元、综合型REITs11.3亿美元, 其中权益型REITs占到总市值的92%。
REITs自身的税收待遇:REITs自身税收待遇的最重要的特征是它享有作为“收入传递证券” (P a s s T h r o u g h Securities) 的税收待遇, 根据信托税制的“导管原理”, 它被视为收入传递的工具而免征所得税。
REITs股东的税收待遇。1986年美国修订的《国内税法典》将获取收入的活动区分为被动行为和非被动行为 (Passive Activities and No Passive Activities) 两类, 所谓“被动行为”是指纳税人没有实质性参与的交易或经营行为。非被动行为则包括:薪水、工资;担保费;利息与股息;股票与债券。REITs的分红视同证券组合收入, 也就是说, 它属于非被动行为所得, 按照非被动行为所得缴纳所得税。
国务院2013年连续出台多项严厉调控房地产的政策, “新国四条”、“新国十条”政策打击力度大、针对性强, 对房地产市场产生相当大的影响。在国家加强宏观调控下, 房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道, 这便为中国提供了发展REITs的最佳时机。
对于REITs的必要性、可行性分析, 以及对目前我国R E I T s的发展现状的讨论, 就显得尤为重要。
信托投资公司业务重组的需要。我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”, 而且还涉足多方面的实业投资, 其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则, 信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离, 这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离, 可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为REITs的方式进行。也就是说, 把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个REITs。信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为REITs的股权, 由原来的房地产经营开发者转为REITs的战略投资者。
我国的信托行业在经历了五次全面性的清理整顿之后, 已逐渐步入了正轨, 基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在股权结构、资产规模、内部治理、风险控制能力、业务拓展能力、经营自律性等方面都有了很大提升, 有序竞争环境初步形成, 为REITs在中国的推行提供了很好的契机。
通常而言, 风险是指投资者达不到预期的收益或遭受各种损失的可能性, 即投资收益的不确定性。REITs作为一种房地产封闭式基金, 一方面受到宏观经济、房地产行业、房地产市场和房地产项目的多重风险所带来的一系列不确定因素的影响, 同时又面临着信托业务基金运作管理过程中的诸多隐患。所以, 本文把REITs的风险归结为投资风险和运营风险两大类予以展开剖析。
由于投资者是以购买REITs股票的形式对REITs进行投资, 因此, 其不仅需要承担REITs作为房地产证券化产品的特殊风险, 而且还需要承担股票市场的特定风险。
信托业是我国金融业核心的四大支柱之一, 是整个金融市场体系的组成部分。而房地产业又是整个市场体系中至关重要的一部分。所以, REITs是宏观经济中的微观主体。由于专业化和分工化的日益深化, 我国经济体系中的各个环节、各个组成部分之间更加相互依赖、紧密联系。因此, R E I T s的发展是由宏观经济政策所影响和决定的。政局的变动可能引起经济政策的改变, 从而影响R E I T s市场;战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致R E I T s市场的变动;文化、自然因素及其变迁则通过影响消费、储蓄、投资等来影响REITs市场。这就足以说明REITs市场从根本上是与宏观经济相关的。
宏观经济因素对信托业的影响既是根本性的, 也是全局性的。宏观经济因素则几乎对每个信托投资行业都会构成影响, 因而必然影响整个信托业的走向, 其中当然也包括REITs。从各国信托市场的发展史来看, 除个别处于不规范时期的信托市场以外, 信托市场的每一次快速发展都是以宏观经济向好为背景的, 而每一次衰退的背后也是因为宏观经济的发展缓慢甚至是倒退。
由以上分析可见, REITs作为一种建立在众多机制之上的复杂的房地产投融资工具, 从试点到规范运作, 有一个政策、法规出台和调整的过程。每一项政策、法规出台或调整, 对它都会有一定的影响, 有的甚至会产生很大的影响, 从而使得REITs面临巨大的风险, 而且这种风险特别是在REITs发展初期会处于非常重要的地位。
二、我国房地产投资信托基金 (REITs) 的风险和不合理之处
随着商品房市场的逐渐打开, 住房的需求在短短几年内发展极其迅速, 推动了房地产行业的兴盛。很多城市明确的提出将房地产业作为其经济新的增长点, 甚至作为支柱性产业。同时, 不少企业和个人也纷纷跻身房地产业。房地产业也因此成为了中国风险最高的行业, 具体体现在行业的周期性风险及行业内公司融资结构的不合理。
周期性风险——周期性风险是指房地产行业的周期波动给REITs投资者带来的风险。房地产业本身就是一个具有周期性循环发展特征的行业。每一个周期都可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段, 继而进入萧条阶段时, 业内就会出现持续时间较长的房地产价格下跌、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况, 从而使REITs的收益大幅度下降, 导致投资者的失利。例如美国1991-1992年的房地产萧条期间, 房地产成交价平均只有原价的14%甚至更低, 其中商业房地产总体市场价值从1989年的35000亿美元跌至1991年的15000亿美元。房地产价格的大幅下跌和市场成交量的萎缩, 导致一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因资金债务等问题而破产。
行业内公司融资结构的不合理、负债水平高——中国房地产企业高负债、低现金流的状态, 很大程度上与经营方式有关。房地产公司多数都是借助银行贷款等外债开发和建设新房, 然后通过售房回收资金。在国家经济发展良好、房产需求旺盛的时期, 这种高负债运行模式显得非常的经济。房产出售率高、交易活跃, 房产开发企业可以迅速回收资金。因此, 即使没有太多的自有资本和现金流, 也可以使项目正常运转。但是, 一旦行业有效需求出现下降, 例如由于宏观调控或者房地产价格过高而导致市场需求萎靡, 那么房地产公司的资金链条就会立刻断裂。而当前, 房地产行业又没有很好的风险规避工具, 极容易陷入资不抵债的困难境地。
由此可见, 房地产行业内各公司的融资结构不够合理、负债水平很高, 这势必影响到它们的风险抵抗能力。发展REITs是促进房地产行业健康发展的必经之路。REITs本身就是一个复杂的风险管理业务, 这要求REITs的主体应当正确而且客观的认识到REITs的风险问题。只有这样, 才能使REITs这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。
三、总结
我国信托业净资本管理问题研究 篇8
《信托公司净资本管理办法》实施以来,信托规模增长速度逐渐趋于平稳,房地产信托和银信合作在监管部门的控制下占比出现了不同程度的下降,这说明净资本管理办法在一定程度上达到了预期目的。而且,为了达到净资本监管的要求,近几年信托公司进行了大规模的增资活动,在一定程度上增强了信托公司履行受托人义务的能力。但是,虽然经历了大规模的增资,但信托业务杠杆倍数仍一路走高,最近出现兑付风险的信托项目却越来越多。比如,陕国投的河南裕丰项目,陕国投选择用自有资金进行兑付,导致收益大减;中融信托的宁波圣天龙置业项目出现烂尾,以及涉及30 亿元的“诚至金开1 号”和涉及13 亿元的“诚至金开2 号”。不断出现的兑付危机,表明净资本管理并没有达到防范风险的预期目的,净资本管理在某些方面存在问题和缺陷。
一、当前信托业净资本管理存在的问题
(一)风险系数的风险相关性较低
《信托公司净资产管理办法》中,每类信托业务的风险系数并非都是完全按照其风险状况制定的。银信合作业务和房地产信托业务的快速发展是信托快速发展的重要原因之一。为了达到迅速解决日益积累的行业风险的目的,监管层为房地产信托和银信合作业务制定了比较高的风险系数。以银信合作为例,银信合作全部视为集合信托,与单一信托相比风险系数较高,需要提取的风险资本偏多。而且对银信合作中信托贷款业务、受让信贷、票据资产业务另外提取高达9%的附加风险资本,是集合信托业务中最高风险系数3%的3 倍。银信合作一般是由银行作为单一委托人,通过信托公司向客户发放贷款的通道业务。信托公司只是在形式上进行管理,收取少量的通道费。在项目设计上,往往也增加了诸如若发生风险时,受托人按照委托人指令来进行处置或者按信托财产原状向委托人进行分配的条款。因此,此类信托业务风险很小,但其风险系数比其他高风险业务高出数倍,提取的风险资本也更多。另外,为了提高信托公司的资产管理能力,监管当局为投资类业务制定的风险系数明显低于融资类业务。一般来说,投资类业务的风险比融资类大,需要提取更多的风险资本以保障兑付能力。但是,按照净资本管理办法,风险较小的融资类业务需要提取比风险较大的投资类业务更多的风险资本。
(二)监管套利
监管层为了达到监管效果煞费苦心,对信托业务进行了详细分类,并分别对每类业务制定了相应的风险系数。但其却忽略了信托产品设计的灵活性,信托公司可以通过重新设计产品以达到规避高风险系数的目的,实现监管套利。
以银信合作为例,银信合作属于通道类业务,监管部门为了提高信托公司主动管理资产的能力,为银信合作制定了较高的风险系数,使其成为消耗净资本最大的业务。但通道类业务以资产安全性高、管理简便等特点吸引着众多信托公司,并成为一些信托公司的主要业务。为了规避净资本占用量大的缺点,信托公司在产品设计上引入了券商资产管理计划作为委托人,银行则通过购买券商资产管理计划达到放款的目的。这样原有的通道业务就变成了单一资金信托。这也是2012 年银信合作业务比重持续下降的同时,单一资金信托占比急剧增加的原因。另外,为了规避融资类信托较高的风险系数,信托公司把融资类信托设计成假股真债的投资类信托。具体操作是,信托资金进行投资的同时让被投资方承诺到期回购。这么一个简单的操作就把融资类信托变成了投资类信托,轻易规避了净资本管理业务引导的意图。
监管套利在很大程度上制约着净资本监管的效果,监管层需要依据项目的实质而不是表面去分门定类,并制定出更为客观的计算标准。
(三)净资本管理无法多头兼顾
管理层希望通过净资本监管达到控制规模、业务导向、风险控制等多重效果。但从实际情况看,监管效果并不理想,多重功能反倒使净资本监管无法做到多头兼顾,操作过程中漏洞不断。监管套利使对通道业务的控制变得形同虚设,通道业务的飞速增长使得对信托规模的控制变得异常艰难。当然,这也与风险相关性较低有很大关系。而对于业务导向,信托公司的业务调整必须结合自身特点与市场需求进行,需要一个长期的过程,不是颁布一个办法在短期内就能解决的。另外,监管层在强调提高信托公司资产管理能力的同时,也要注意主动管理资产同样存在一定风险。
(四)净资本信息披露制度不完善
虽然净资本管理办法要求信托公司每年都要对净资本状况进行披露,截止2013 年净资本管理办法已经实施了3年,但68 家信托公司中只有43 家在年报中披露了净资本及相关监控指标状况,有25 家也就是超过三分之一的信托公司并没有披露净资本相关情况。而且这25 家信托公司并没有因此而受到相应的惩罚,我们在怀疑这25 家信托公司净资本状况是否合规的同时,也在质疑监管部门的监管力度。
二、加强信托业净资本管理的建议
出现上述问题的主要原因在于信托公司目前还是主要依靠扩大规模发展业务,信托公司风险意识不强,业务结构调整力度不够。另外,信托公司通过业务创新,逃避监管。因此,可以从以下几个方面加强我国信托业净资本管理:
(一)增强净资本监管意识
目前,还有相当一部分信托公司净资本管理意识不强,在业务经营管理中应用不足。因此,监管部门要不断对信托公司进行相关培训和学习,增强净资本管理意识、深化其在经营管理中的应用。另外,还要建立监督机制,对信托公司的净资本情况做定期检查,对不符合监管要求的信托公司进行相应的处罚,以增强其贯彻净资本管理的动力。
(二)按照实质重于形式原则对信托业务分类,避免监管套利
净资本管理办法为了控制通道类业务、融资类业务的发展规模,分别对其制定了较高的风险系数。但许多信托公司通过对产品重新设计,使净资本监管效果大打折扣。主要原因是净资本管理办法对通道类业务、融资类业务的界定不明确,在计提风险资本的时候只注重业务表面,不注重实质。净资本管理办法不仅要对不同信托业务类型制定相应的风险系数,同时,还要对不同信托业务类型做出明确的界定,以减少信托公司的操作空间。
(三)制定必要的辅助办法法规或监管指标
净资本管理办法需要相关的配套管理办法或者监管指标配合其实施。比如,可以针对信托公司净资本披露不充分的问题出台专门的管理办法,对不达标或者披露不及时等将要接受的惩罚做出详细规定;净资本管理并没能阻止信托杠杆比例不断增大的趋势,监管部门可以针对这一问题,设置专门的信托杠杆比例这一监控指标,对信托公司的杠杆倍数做出明确规定,在控制信托规模的同时也控制风险水平。
(四)完善信息披露保障机制
净资本管理的一个重要环节就是信息披露,是人们了解信托公司净资本状况的重要途径。如果不及时披露净资本信息,信托公司就失去了进行净资本管理的动力,就算净资本管理办法再完美也不可能达到预期效果。从净资本管理实施几年的情况来看,披露净资本信息的信托公司逐年增多,但至2013 年仍有25 家信托公司没有披露,并且这些信托公司没有得到相应的惩罚。这说明净资本信息披露机制并不完善,需要改进。一方面,要明确相应的惩罚措施;另一方面,相关部门也要做好相应的监督职责,对不依照办法披露净资本信息的公司根据情况及时做出惩罚意见。既要做到“有法可依”,也要做到“违法必究”。
参考文献
[1]银监会.《信托公司净资本管理办法》,2010年第5号.
[2]陈众.浅谈净资本管理办法下的信托公司财务管理——解读信托公司净资本管理办法.CFO评论,2012.
[3]贾永军.信托公司净资本监管体系评价及改进建议[J].中国金融,2011,(1).
[4]严云路.中国信托公司杠杆率监管研究[D].上海:上海交通大学,2013.
我国房地产信托投资基金发展研究 篇9
房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, REITs) , 是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式, 由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证, 将投资者的出资汇集成一定规模的信托资产, 交由专门的投资管理机构加以管理, 获得收益由基金券持有人按出资比例分享, 形成收益共享、风险共担的一种融资模式, 是房地产信托中最重要的一种形式。
在我国发展REITs的作用:一是增加房地产企业融资渠道, 资金链是企业的血液, 在市场动荡情况下, 多元化的企业资本来源, 对降低资金链断裂的风险、保证后续资金、维护房地产价格和资本市场的稳定起到了重要作用;融资渠道的拓宽也降低了房地产企业对银行的依赖程度, 减少了银行将大量贷款集中于房地产市场的金融风险。二是改变我国房地产市场竞争格局、城市房地产市场竞争不足的现象, 在同一城市中, 往往存在几家势力较大的地产公司控制较多的地块, 从而造成垄断定价现象的存在, 引入房地产信托投资基金能使中小房地产公司弥补资金上的不足, 从而增加市场供给, 提高房地产企业间的竞争力度, 降低企业剥夺消费者剩余的程度。三是增加民间资本的投资方式。2008年全国居民储蓄存款达到20万亿元, 在2009年市场回暖、通货膨胀预期增加的情况下, 民间资本急于寻求投资渠道, 由于我国居民投资形式单一, 2006-2007年大量资本聚集于股市与现有房地产, 导致资产泡沫化形成, 将民间资本引入房地产开发, 一方面扩大房地产市场资金供给, 另一方面为民间资本疏通了房地产投资渠道。
为探索我国REITs的发展模式和发展路径, 以下将对在我国房地产市场发展REITs存在的风险及解决方案作简要分析。
一、发展房地产信托投资基金的风险分析
(一) 资金链风险
虽然, 我国民间资本充裕且投资热情高涨, 但由于房地产开发项目存在投资额巨大、回报周期长、受经济周期影响大的特点, 投资具有较大不确定性。刚开发的商业地产一般需要2～3年培育期, 以较低的租金吸引商户入驻, 培育商业氛围, 而由于中小投资者急于求成的特点, 一旦市场出现波动或几年内收益率不高, 开放式经营的REITs将遭遇赎回风险, 并影响后续资金的投入, 造成REITs市场无法持续经营。因此, 在市场发展初期, 应采用封闭式经营的REITs, 以避免现金流波动过大, 同时鼓励机构投资者, 如社保基金、保险机构、投资公司积极参与REITs项目的融资, 形成长期投资关系, 维护市场稳定。
(二) 经营风险
由于国内房地产资产的价格高、租金低, 出现了出售和出租的倒挂现象, 某些全市场化运作的商业地产的租金回报率较低, 因此要合理配置REITs的资产池, 使不同投资项目相互搭配, 在各期之间保持REITs收益的稳定性, 这对REITs的经营者在战略眼光、经营能力等方面都提出了较高的要求。而内地商业运营水平仍偏低, 在商业诚信、商业物业运营能力上存在不足。同时, 由于REITs持有者与经营者之间存在信息不对称和无法观测其经营行为等现象, 在REITs经营过程中不可避免地存在委托-代理问题和逆向选择问题, 这些都对REITs市场的健康发展提出了挑战。因此, 培育REITs市场的专业经理人, 建立完善的信息披露制度和监管法规, 才能确保REITs的持续经营。
(三) 法律政策风险
由于缺乏针对性的法律对REITs的组织形式、经营模式、税收政策、监督管理作详细规定, 造成了REITs发展上存在法律障碍和较大的不确定性。如1998年后基金公司只能投资于证券市场, 不能进入房地产市场;现行法律对信托公司也有较多规模和融资方面的限制;我国《公司法》中对一般公司的规定并不适合REITs;由于我国REITs的发展也处于探索阶段, 政府的政策存在不确定性, 这些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投资机构在政策前景不明朗的情况下, 无法积极地参与REITs的运作。因此, 明确政策、健全法律是我国REITs发展的当务之急。
二、房地产信托投资基金发展路径设计
通过以上分析, 结合我国房地产市场具体情况和国外REITs发展经验, 提出我国房地产信托投资基金的发展路径, 如下图所示:
第一阶段:政府引导的契约式信托
在REITs发展的初级阶段, 由于法律的调整需要较长时间, REITs的经营在管理经验不足的情况下经营风险较大, 且个人投资者对REITs的认识和接受程度较低, 为保证REITs市场的平稳起步, 培育REITs投资者, 需要政府在REITs的项目选择、协调参与主体、监督管理中起重要作用, 项目选择上可以侧重发展前景较好、政策扶植力度较大的投资项目, 如工业园区和创业园区的开发、政府保障住房项目、规划区商业中心建设等, 以较低土地成本使其具有较高的租金收益率, 从而培育我国第一批REITs的发展。同时, 为维护REITs在起步阶段的资金链稳定, 可以吸纳保险基金、社保基金、住房公积金, 并积极吸引战略性机构投资者, 以封闭式基金的经营模式为起点建立债权型契约投资基金。
第二阶段:完全市场化的契约式信托
经过探索期的发展之后, 我国REITs积累了一定的经营管理经验和公众认知度, 并在此基础上修改、完善了一些相关法律, 为完全市场化运作提供了客观基础。这一阶段REITs的发展, 在项目选择、资产配置、投资者选择、管理模式等方面以市场化运作为基础。借鉴香港和新加波的发展模式, 可以由发起人依法设立REITs机构, 发行受益证券以获得资金, 组建或委托基金管理公司进行管理, 选择多元化的投资项目, 如商业地产、物业项目或其他法律允许的投资项目, 从而分散风险, 获得稳定回报。在基金运作方式上可以选择开放式基金的经营模式, 通过上市交易行为, 提高受益证券的流动性和REITs的信息披露程度, 促进REITs管理、监督的制度化, 从而提高REITs在金融市场上的接受程度, 降低委托-代理问题, 保护中小投资者利益。
第三阶段:严格监管的公司制信托
美国金融危机的爆发使人们认识到金融监管的重要性, 尤其在信用体制不完备的新兴资本市场, 放任金融衍生品的发展会带来灾难性的后果。公司制的REITs集民间融资、房地产公司、投资基金、上市公司的各种特征为一体, 发展初期需要在公司组建、资金募集、经营方案、收益分配、经理人监管、投资者权益保护等方面上受到更多的限制。参考美国REITs的发展, 其发展过程也是伴随着法律, 尤其是税法对REITs发展限制条件的逐步取消, 经历了从严到宽的监管过程。我国公司制REITs在发展初期, 可以由大型基金公司或信托公司作为发起人, 成立较为独立的REITs子公司, 参考上市房地产公司的运营模式, 其投资组合需要具备为稳定的收益, 其中, 风险较高的投资项目需报监管部门审批, 同时在公司内部建立严格的公司治理、内部控制和信息披露制度, 在公司外部成立独立的REITs外部审计和专业评估机构, 形成政府、投资者、第三方机构多方监管的管理体制。
第四阶段:市场化的公司信托
经过前三个阶段的发展, 我国REITs市场已经积累了较多的管理运作经验, 完成了投资者教育和人才培养过程, 有了较为完善的法律体系和国际化的评估标准。随着我国资本市场的逐步放开和房地产市场的发展, REITs市场迎来蓬勃发展的繁荣时期, 在推进我国城市化建设和商业发展上发挥重要作用, 成为房地产市场重要的融资工具和资本市场重要的投资渠道。
三、总结
信托基金管理 篇10
一、房地产投资信托基金的起源与发展
投资信托制度最早可以追溯到1822年的荷兰威廉一世时期,当时用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金,运作效果良好。经过在英国的发展,这种制度在19世纪末期传入美国,1883年美国马萨诸塞州成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),该信托模式为投资者提供了与传统公司相似的投资回报、权益的可转让性、承担有限责任以及获得专业化管理,但却可以享受比传统公司更为优惠的税收待遇,从而使其在波士顿大获成功,很快发展到美国各大工业城市。
二战后,由于美国经济发展态势良好,房地产业得到了迅猛发展,为了满足小额投资者投资房地产的需求,当时美国国内的舆论界要求成立专门从事投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券的房地产投资信托基金,充分利用其聚少成多的蓄水池作用。正是在这种情况下,1960年艾森豪威尔总统在其任期的最后几个月,签署了《国内税收法》,根据该法第856至859条规定,对满足相关条件的房地产投资信托将免征所得税和资本利得税,之后又签署《房地产投资信托法案》,该法案给予了房地产投资信托基金税收优惠,并允许其上市交易,解决了传统的房地产资产不能流动的问题,从而标志着房地产投资信托基金的正式创立。
1967年底,美国通过有关法律,允许房地产投资信托基金从事抵押贷款发放业务,从而创立并推动了抵押型房地产投资信托基金这样一种新型的房地产基金。1976年美国国会通过了税收改革法案,放宽了对房地产投资信托基金组织形式的限制,取消了房地产投资信托基金必须是由非法人信托或社团组织的规定。进入20世纪80年代以后,房地产投资基金调整了投资策略和管理理念,强调用股权资产代替抵押贷款资产,从而降低负债比率,提高房地产投资信托基金的稳定性。
1986年出台的《税收改革法案》(Tax Reform Act of1986),规定房地产投资信托基金不仅可以拥有商业房产,而且可以直接经营和管理这些商业房产。这一法律修改,改变了此前房地产投资信托基金主要由保险公司、商业银行或抵押银行等金融机构设立的局面,促使美国房地产投资信托基金在1988年首次超过1000亿美元,达到1143亿元美元。1991年美林证券公司(Merrill Lynch)为购物中心开发商KIMCO房地产公司(KIMCO Realty)承销首发新股,共募集资金1.35亿美元,这标志着美国房地产投资信托新时代的到来,成为“现代房地产投资信托基金时代”(ModernREITs Era)。
1993年,美国国会颁布《综合预算调整法案》(Omnibus BudgetReconciliation Act of 1993),放开了养老基金对房地产投资信托基金的投资,至此,拥有巨额资金的机构投资者开始进入房地产投资信托基金行业。1997年美国又推出房地产投资信托的精简法案(REITSA)。1999年推出现代化法案(RMA),通过法律条款的调整,为房地产投资信托基金的发展提供了更加宽松的法律环境。1997年美国房地产投资信托基金总市值达到1400亿美元,比1993年增长了近5倍。
由于1986年的税法规定,房地产投资信托基金获得的房地产租金、股利、利息和资本利得等项目以外的收人不能超过总收入的5%。房地产投资信托基金面临着丧失市场竞争力的尴尬局面。在房地产投资信托基金行业的不断努力下,促使了2001年《房地产投资信托基金现代化法案》的出台。该法案允许房地产投资信托基金获得税收补贴并为租户提供某些服务,同时将房地产投资信托基金应纳税收益的分配比率从95%重新降低至1976年以前的90%,并且为未分配收入交纳公司所得税后,可以自由支配税后利润。
2004年10月,美国总统布什签署《美国创造就业法案》,其中包括了对房地产投资信托基金的改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的房地产投资信托基金产品时候的差别对待。另外一条就是,改变了过去法律中有关在违反了房地产投资信托基金税收条例时取消其注册资格的规定,改为可以纠正错误或接受罚款处罚。综上所述,美国房地产投资信托基金的发展变化深受其国内相关法律变动的影响,房地产投资信托基金在得到规范、有效、迅速地发展的同时,房地产投资信托基金投资者的利益也得到充分保障。
另外,房地产投资信托基金目前也已在世界范围内发展起来。马来西亚、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所,都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。欧洲、亚洲、南美洲的一些国家也都针对房地产投资信托基金制定专门的立法,以推进房地产投资信托基金的发展。
二、国外房地产投资信托基金简介
1、美国
美国REITS是依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金,其快速发展得益于严格的管理规定。美国REITS的一个显著特点是税收优惠政策,通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分,以现金红利方式回报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,因此REITS所发红利特别高。
美国REITS的另一个特点是股本金低,持股灵活,至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元,但对于REITS来说,每股只需要10～25美元,同时REITS对持股数量没有限制,既可以只购买一股,也可以拥有数股。因此,中小投资者通过投资REITS在承担有限责任的同时,还可以间接获得在大规模的房地产投资中的收益。此外,美国的REITS在资产配置方面还要求总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。
2、新加坡
新加坡金融管理局MAS (The Monetary Authority of Singapore)在1999年5月颁布了《新加坡财产基金指引》(Guidelines for Property Funds inSingapore),并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITS作出相关具体规定,2002年又颁布了《集合投资准则》(Code on Collective Investment),进一步细化了对REITS的要求。新加坡的第一个REITS于2002年7月上市,第七个Prime REITS于2005年9月在新加坡交易所上市交易,REITS总市值超过了60亿美元。新加坡REITS最吸引投资人的是其高额的投资回报率。尽管随着市场成熟,REITS收益率在过去两三年由最高时的7%降低到目前的4.5%～4.8%,但仍高于10年期政府债券2.6%的收益率。
3、日本
日本的房地产信托是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是,作为委托人的业主可以不放弃土地所有权,而且不必直接准备工程费用,就能达到有效利用土地的目的,并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
日本是亚洲最早开发REITS的国家,其信托制度是从美国引进的,在日本被称为J-REITS。1902年,日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1 9 2 3年,日本颁布了《信托法》、《信托业法》,次年开始执行。这两个法律使日本信托业步入了新时期。2000年1 1月,日本修改了《投资信托及投资公司法》,允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。投资人投资于J-REITS时,获得与股票类似的投资凭证(Investment Certificates),可以在东京不动产投资信托市场(TSEREIT market)进行交易。2001年3月东京证券交易所(Tokyo StockExchange,简称TSE)建立了REITS上市系统。2001年11月两家REITS在TSE首次上市。之后,市场发展迅猛,成为继澳大利亚之后亚洲地区REITS发展最快的市场。
4、澳大利亚
REITS在澳大利亚被称为上市地产基金(Listed Property Funds),已有相当长的发展历史。目前有46家上市地产基金,总资产超过450亿澳元。澳大利亚房地产资金的来源有70%～80%来自REITS,18%的澳大利亚人投资REITS。总体上看,亚洲地区所有国家和地区中,澳大利亚的REITS市场最具有吸引力,平均收益率达到7%。
5、韩国
韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REITS发展提供相关的法律制度。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITS上市的相关条例。目前,韩国有7家上市REITS,总市值约为5亿美元,市场相对比较集中,规模较小,而且流动性不强,二次发行的障碍也限制了韩国REITS市场的进一步发展。
6、中国台湾
自第一只REITS——富邦一号REITS于2005年3月上市后,台湾掀起了REITS与不动产证券化基金的热潮,投资标的包括办公大楼、商场、旅馆、卖场与物流中心。预估至2009年REITS总发行规模有望突破2000亿元。台湾REITS市场的一个不利的因素是REITS在台湾被视为固定金额基金,因此不允许为扩大规模而募集新的资金。
7、中国香港
2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会(“香港证监会”)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITS的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。2005年6月16日,香港证监会又发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,其中包括放宽借贷比率、派息比率及估值密度计划。原来借贷比率为总资产净值的35%增加至资产总值的35%。此外,派息比率也由原来的除税后净收入的1 00%降至90%,房地产项目定期估值为每年一次,不设持有现金的限制,可获准投资酒店及游乐场,没有税收优惠。特别值得一提的是撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,允许海外REITS上市。在中国内地投资的商业物业也可按《守则》要求成立REITS,注入其内地商业地产项目后赴港上市。这样,中国内地的房地产投资企业也可以进入香港市场进行筹资活动。
香港第一只REITS领汇信托基金2005年11月25日上市,规模较大,融资额为198亿港元,中国内地第一只在香港上市的REITS是越秀房产信托。
三、我国房地产投资信托基金的模式研究
针对目前我国资本市场和房地产市场的现状,选择何种模式才能更加积极稳妥地推进REITS,本文将尝试提出我国发展REITS可能的运作模式选择:
1、发起人——非金融机构与房地产企业
由于房地产投资信托基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,故其房地产投资信托基金的发起人,必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。因此,建议由若干个具有相当资产规模和良好资信的金融机构,与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起。这样可以起到取长补短、相互促进的作用。可以包括:
(1)非银行金融机构:根据中国人民银行颁布的《设立境外中国产业投资基金管理办法》和《产业投资基金管理暂行办法》的规定,非银行金融机构作为基金发起人的条件是资本雄厚(《设立境外中国产业投资基金管理办法》规定非银行金融机构前一年年末的资本金总额不少于10亿元人民币,《产业投资基金管理暂行办法》规定的是发起人实收资本不少于2亿元人民币),规范经营而且是具有良好的经营业绩和信誉。而我国通过这几年的清理整顿,对非银行金融机构的规范工作已经初见成效,例如国内的信托公司经过清理整顿、兼并重组,资产质量明显好转(按《信托投资公司管理办法》规定,信托投资公司重新登记的注册资本是3亿元以上),业务范围也得到重新的界定。因此,这些非银行金融机构作为房地产投资信托基金的发起人已不成问题。
(2)房地产开发投资公司:成立房地产投资信托基金必须要由房地产开发公司作为主要发起人,因此选择资本雄厚、资质水平高、管理能力强的房地产公司作为发起人是成功组建房地产投资信托基金的关键。另外,作为发起人的房地产公司一般又是基金的投资对象,因此房地产公司做好拟投资项目的可行性分析,也是房地产投资信托基金能否成功的另一个关键。
2、募集方式——公募为主
一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国的房地投资信托基金就目前看,应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。原因有以下几个方面:一是我国的资本市场发育还不够完善,金融市场还有不规范之处,私募形式本身所附带的市场风险和政策风险较大,容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序,不利于基金的规范运作和保护投资者权益;二是从国际经验看,私募方式很大程度上依赖机构投资者,我国机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多,所以私募方式不易筹集到所需巨额资金,无法最终建立起REITS这一强大的金融新体系;三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小,且缺乏适宜的投资工具,投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分人参与长期产业投资。公募化金融产品在国内已经初具规模,很多市场基础条件和资源都可以共享与利用。同时,作为一种典型的公募型信托产品,证券投资基金在我国的发展已有充分的准备,分类监管模式、严格充分的信息披露要求、资产第三方托管制度等监管措施都已经提上议事日程,有的政策措施已经进入正式的立法程序,表明整个信托监管体系已经朝公募化方向迈出了坚实的脚步。
3、基金类型——封闭式
开放式REITS在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REITS),所以封闭式更适合其发展。由于房地投资信托基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地投资信托基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10～20年。
另一方面,为了增强投资基金的流动性,基金在发行完毕后封闭,基金受益凭证可以在相关的二级市场流通。这样投资基金就同时具备长期性和流动性的优点,不失为一种较为理想而又现实的选择。
4、组织形式——契约型
虽然公司型是国际REITS发展的主流组织结构,但我国REITS在发展初期应采取契约型组织结构。这是因为:公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点。
我国缺乏产业投资基金的法律制度,现在的《证券投资基金法》规定,只能发展契约型基金。通过基金契约明确基金持有人、管理人和托管人三者之间的关系:基金管理人和托管人相互独立,基金管理人运作基金,托管人监督管理人,确保基金持有人的利益,代表基金持有人保管资产。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托财产具有相对独立性,作为受益人的投资人的利益可以得到保障。契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得法律保护,这符合房地投资信托基金风险低的特点。
契约型基金不用在公司层面纳税,可以有效避免双层征税。
我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面首要考虑的问题。所以我国房地产投资信托基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。
5、投资方向——权益型
"212号文件”强调了防范和化解信托业务风险,将信托融资以“过桥贷款”的原有初衷给牢牢扼制住了。股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式楼房的信托融资方式,则有可能成为新型房地产信托业务的过渡载体。股权信托的资金可以看作是开发项目资本金,一旦日后项目公司申请贷款时,在自有资金比例大大提高的基础上,开发商可以以更大规模来撬动银行的融资杠杆。
同时,股权信托计划往往由开发商在一定条件下进行回购,并做优先、劣后受益权的设计,既保证了最终利润仍留在开发企业手中,也让信托受益人在多重利益保证的设计下获得较高收益。
另外,股权信托还可通过信托公司绝对控股来实现对项目运作的实质性监控,并对可能出现的风险及时采取应对措施。
总之,权益型信托将改变目前信托业以贷款方式、中低规模、短期融资、微薄佣金为特点的主流经营模式和盈利模式,同时也降低了投资者风险。
艺术信托基金背后的产业链 篇11
2011年8月，北京邦文艺术投资有限公司（下称“邦文”）即将与西安信托推出“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”。至此，这是该公司合作推出的第二只与艺术品挂钩的信托产品。
艺术品信托，已然冲出了传统艺术圈，在金融的武器下，将第三方平台纳入到众多投资人的视野。这已经不是简单的收幅作品再卖幅画，也不是张罗一帮人办个展，而是在一定期限内需要给投资人带来实实在在的回报。
站在前台的是艺术品信托，而它背后的投资顾问——艺术品基金团队才是真正的左右脑。借道艺术品信托，邦文在艺术领域的产业链愈加牢固。
新品出世
“西安信托?艺术品投资基金集合信托基金”募资规模预计为3亿元（以实际募集资金为准），期限为两年，预计年收益率为9.5%至10%。近现代书画，华人二十世纪油画大师作品、中国当代艺术家作品、中国古代绘画和书法名家作品都可能会成为该资金池的囊中物。
其规定称，优先级和次级份额的比例不得高于3：1，其中优先级信托份额由受托人募集，次级信托份额全部由邦文艺术投资有限认购。邦文董事陈波对《投资者报》记者表示，这实际上就是征信机制，为了控制风险，信托公司通常会要求基金管理公司进行次级跟投。
而在退出方面，拍卖以及协议转让都是较为常见的退出渠道。必要的时候，邦文需要履行到期滞销艺术品回购的义务。
据知情人士透露，这并非西安信托发行的第一只与艺术品挂钩的信托产品，此前曾与上海一家艺术品基金发行过此类产品，但全部被这家上海公司的内部人士认购，因此不能作为参考。
面向公众发行，西安信托?艺术品投资基金集合信托基金算是第一只。“其实发行艺术品信托基本不挣钱，只是为了丰富信托产品的种类。”业内人士说道。
与艺术品挂钩之前，信托产品通常与证券类私募基金合作较多。与此类似的是，每个季度，信托公司都会向投资人出具资金管理报告，以及投资类别，但不会透露具体艺术品；不同就在于，信托公司多了一些具体工作，比如说投资顾问公司在进行艺术品的真伪鉴定时，信托公司也会派专家再次进行鉴定。
敲定邦文
这一次，西安信托将投资顾问的角色抛给了邦文，它曾与民生银行、渤海银行进行过多次艺术品投资业务的合作。
最早一次是同民生银行成立“非凡理财——艺术品投资计划1号”，这也是中国第一个艺术品理财产品——截止到2009年7月20日，该产品取得了12.75%的年化收益，绝对收益率达25.5%。
中国书画及中国当代艺术是投资的主旋律。据称，以560万元购入的一幅林风眠《五美图》，一年后净收益295万元，年化收益率为53%。“投资标的和我们的优势有关，邦文在中国书画方面具有自身的优势。”邦文董事陈波说道。
除了与民生银行合作继续成立“非凡理财——艺术品投资计划2号”之外，该公司还于2011年4月，同华西集团以有限合伙形式组建了国内第一只破亿元的艺术品私募基金——华西艺术基金，以及邦文传家宝集合信托产品。
这些与艺术品挂钩的金融产品大多套用多元化模式，仅有一只基金100%投资于近现代书画。按照陈波的解释，邦文需要将资金投向同自身的资源进行匹配，同时也要根据市场情况，在适当的时候设立专项基金。同时，80%的投资标的来源于一级市场，只有20%左右来自于拍卖。
按以往惯例，邦文成立的艺术品基金期限大多为两至三年，而在海外，七年以下的艺术品基金都很少见。如英国铁路养老基金在最初的目标是25年，尽管在十几年后就通过拍卖的方式退出，但相比较国内艺术品基金，时间更长。
陈波说，西方的油画基金比较多，期限一般为7年至10年，中国的艺术品基金期限较短，主要还是中国的艺术品市场所决定。不仅发展快增长高，而且国内的投资人对艺术品了解的缺失也使得他们很难接受艺术品长达七年之久的投资。
不过，具体情况具体对待，如果投资标的仅仅是当代艺术，那么期限就会更长，毕竟当代艺术家需要一个过程让公众接受。其中包括出版、策展等一系列环节。
产业链条
邦文有着太多的第一：中国第一只单一信托艺术品理财基金——“非凡理财”艺术品投资计划1号 、中国第一只集合信托艺术品理财基金——“邦文传家宝”集合信托和中国第一只破亿元的有限合伙制艺术品私募基金——华西艺术基金。
他们并非独立生存，而是出位于一条庞大的艺术产业链。这条产业链里，主角有四：“艺术品拍卖”、“艺术品金融”、“艺术品画廊”和“艺术品财富管理顾问”。
显然，艺术品基金、艺术品信托属于艺术品金融；邦文旗下的传是拍卖属于艺术品拍卖；邦文雅汇当属艺术品财富管理顧问；而邦文旗下的画廊也即将在798开业。艺术产业链已然凸显之余，邦文正借着艺术品信托的东风将艺术品金融化的路子走向纵深。
产业链的背后，邦文有着很强的风控机制。在一个庞大的数据库的支撑下，他们分析市场，分析艺术家，分析过往类似产品的拍卖记录，鉴定真伪，评估市场价格……以此为基金产品的设计把好关口。
在中国，此番商业模式并不多见，一个手掌就能数完。较为典型的是睿芙奥艺术集团，其总经理正是台湾第一位女性拍卖官。
2010年5月，原罗芙奥艺术集团更名为睿芙奥艺术集团，同时成立睿芙奥艺术品贸易（北京）公司，新集团旗下拥有罗芙奥拍卖公司、睿芙奥中介公司，具备了艺术基金、艺术保险、基金会、艺术市场研究中心等子公司。一条艺术品产业链油然而生。
一如其总经理郭倩如所说，艺术品市场实际上也是一个产业，西方成熟的市场通常会将市场中各个环节有效结合起来，形成合力，取得产业发展优势，金融杠杆在其中的作用巨大。
而中国的艺术品市场远没有西方成熟，在中国打造一个非成熟市场的产业链一度遭到质疑。现实是：拍卖市场越来越火，艺术品信托越来越容易募集，艺术画廊的民众越来越多，艺术品经纪越来越受宠……
而陈波将业务之间的协同效应视为产业链的筹码，他说，“每一种业务的投入不算大，而同其他业务又有一定的协同效应，风险还是可控的。”
房地产投资信托基金在我国的发展 篇12
1 房地产投资信托在我国的发展现状
1.1 REITs在我国发展的背景
近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势, 大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持, 成为与银行业高度依存的一个行业。随着2008年我国房地产业销售量及销售价格下滑的影响, 房地产抵押贷款的风险日显突出, 银行作为盈利机构即使在国家放宽信贷政策的背景下, 综合考虑风险与收益必然会缩减对房地产企业的贷款。于是, 构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理, 在现时情况下, 房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作, 从而推动了房地产投资信托的发展。
1.2 REITs在我国发展的现状
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式:一种是贷款信托, 信托资金用于贷款, 与商业银行贷款基本相同。二是权益信托, 信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权, 靠经营房地产来获得收入。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
从组织形态来看, 房地产投资信托分为公司型与契约型。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担等缺点;而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性, 基金收益可得到法律保护, 此外契约型只需纳税一次, 可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型, 考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主, 减少风险发生的可能性, 我国在初期应主要为契约型模式, 虽然不利于基金的扩张, 但它可以保证基金的相对稳定, 不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
2 我国发展REITS的必要性
2.1 我国需要完善的房地产金融体系
20世纪末期, 许多新兴的发达国家和地区, 例如新加坡、韩国和中国香港, 通过借鉴发达国家的经验, 都成功地实现了房地产金融领域的创新。我国房地产金融的创新产品远落后于这些国家。当前我国房地产金融体系存在的问题具体表现在以下几个方面:
第一, 房地产金融过度依赖银行体系。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析, 有55%的资金直接来自银行系统, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 比例将高达70%以上。这种通过银行体系来支持整个房地产金融, 使金融政策的变化往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击, 造成“一收就死, 一放就乱”的局面, 不利于国家财政政策和货币政策的实行。第二, 房地产金融的资金融通效率偏低。我国金融资源配置能力较弱, 一方面存在着较大的资金缺口, 另一方面却有大量资源闲置。第三, 房地产金融的系统性风险偏高。实质上, 房地产金融的系统性风险问题是资金来源的银行高度依赖性及融通效率低下带来的。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式的信贷资金集中, 商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。在这条资金链中, 银行是最后的“风险承担者”。随着我国房地产投资和房地产贷款的大量增加, 这种高度集中的风险如果不能得到很好的控制, 将会形成整个金融体系的系统风险, 最终由于多米诺骨牌效应, 造成严重的金融危机。美国的次贷危机就是一个很好的例子。而REITs的引入则可以丰富房地产融资手段, 很大程度上解决这些问题。
2.2 我国信托业发展的需要
信托作为一种财产管理制度, 与银行、保险和证券并称为现代金融的四大支柱。信托公司在经营范围方面具有其他金融企业无可比拟的优势。从改革开放到2008年的30年间, 我国信托业几经波折, 经历了多次的治理整顿。目前, 各国的信托业青睐房地产信托, 因为一方面有房子和地做担保风险更小;另一方面房地产项目周期短, 在目前信托财产的流动性问题还不能很好解决之时, 房地产项目的资金运用周期更容易被委托人所接受。可以说, 要实现我国信托快速跟上全球潮流并成为房地产界与金融界的双赢交易, RE-ITs是不二选择。
3 我国发展REITS尚需解决的问题
基于REITs运行的上述特点以及我国金融法律法规和相关制度的现状, 要想在我国发展REITs, 至少还需要尽快解决以下几个方面的问题:
3.1 理论体系的完善
REITs是通过在证券市场公开发行受益凭证募集资金作为投资资金来源的, 该受益凭证是要按股票交易法则可以在证券市场公开交易和流通的, 这就需要给该凭证一个交易价格。相对于证券投资基金根据所购买的证券产品价格定价理论, REITs的定价要复杂的多, 传统的资产评估方法显然是不能满足REITs资产定价的需要。尽管国外有相关定价理论可以借鉴, 但国外成熟市场和国内非成熟市场的差别将使得直接套用国外的定价方法会产生“橘生于淮北则为枳”的后果。所以, 研究适合我国的资产定价理论是在我国发展REITs所要解决的理论前提。
3.2 管理制度的健全
房地产投资信托基金通常投资目标清楚、针对性强, 主要着眼于投资房地产或相关金融资产, 且存续期长, 为投资者提供稳定的收入预期。所以相对于房地产产业投资基金其规范性和标准化要求是非常高的。所以要在我国发展REITs, 必须先制定一套健全的管理制度, 然后在条件具备的时候进行立法予以完善。
3.3 配套制度的变革
国内要推出REITs, 相关的税收、房地产产权登记、会计制度都要进行相应的修改。一般而言, 如果房地产信托投资基金的分红比例超过90%, 就应该免除公司税项, 只向投资者的投资收益征收税收, 从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准, 更谈不上房地产信托投资基金征税标准。但要想房地产信托投资基金真正发展, 税收问题不可回避。所以, 在REITs推出前相关制度也必须做好配套修改的准备。
3.4 风险控制建设
基金严格的风险控制是基金存续的根本保证。为了便于控制风险, 我国也应立法将封闭式信托型作为房地产基金发展初期的主要组织形态。此外, 房地产投资相对于证券投资具有资金量大, 周期长的特点, 不可能承受基金总资产短期内的大幅波动, 机构投资者有成熟的投资理念, 追求稳定的投资回报, 我国应该出台具体的法规, 将房地产基金作为机构投资者可以认购的合法产品, 为REITs提供充足的资金供给, 同时降低市场风险。
摘要：作为发达国家重要的房地产业直接融资方式的房地产投资信托基金 (REITs) , 近年来受到了我国理论界和实务界的关注。本文介绍了REITs的运作模式及其优势, 通过分析我国REITs发展的现状, 提出发展我国REITs的若干建议。
关键词：房地产投资信托基金,运作模式
参考文献
[1]李志伟.房地产投资信托基金发展前景探析.金融纵论, 2007 (06) .
[2]陈怡.我国房地产信托产品的现状及发展对策, 2009 (04)