信托模式（共12篇）
信托模式 篇1
摘要：随着国家对BT等传统水利融资模式的限制, PPP项目引入信托模式有利于解决水利建设资金短缺的问题。文章结合所在单位参与水利BT、PPP项目的经验, 总结对水利PPP项目引入信托资金的模式, 归纳了信托融资的优势和存在的问题, 并提出确实可行的操作对策和建议。
关键词：PPP模式,信托模式,信托融资,水利融资
一、PPP模式简介
PPP模式 (Public—Private—Partnership, 简称PPP) 是指政府和社会资本在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系, 它又可分为广义和狭义两个范畴。广义PPP是在平等合作的基础上, 政府利用市场机制, 提高政府资源利用效率, 增加、改进和优化公共产品和服务的供给, 实现物有所值的目标。狭义的PPP模式是政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则, 由社会资本按照市场化原则出资, 独自或与政府共同成立特别目的公司, 参与城市基础设施等公益性事业的建设和运营。
二、引入PPP模式的战略意义
(一) 地方政府债务快速增加, 亟需创新的融资模式
2013年12月30日, 审计署发布了第32号公告:全国政府性债务审计结果显示, 地方政府性债务在近两年快速扩张。截至2013年6月底, 地方政府直接承担偿债责任的有10.89万亿元, 负有担保责任的债务2.67万亿元, 可能承担一定求助责任的债务有4.34万亿元。在举借主体中, 融资平台公司和政府部门机构的债务余额占比达60%。从期限结构看, 地方政府性债务存在集中偿还压力, 如果流动性错配的问题得不到解决, 基础建设等地方政府长期资产产生的现金流无法覆盖短期债务, 举新还旧的模式仍将持续, 地方政府债务也会继续扩张。
(二) 水利设施建设引入私营资本不仅具有必要性, 也具有可行性
实施的可能性主要表现在理论可行与现实可行两方面。根据PPP模式的特点直接决定了在实际应用中的实用性, 其内在优势在于不仅能够利用公共资金的杠杆作用快速筹集水利项目所需资金, 更为突出的表现在于私营企业在项目论证阶段开始就参与项目建设中来, 与政府或相关部门共同商讨项目建设过程中实施的技术路线与管理方案, 从而可以充分利用私营企业的先进技术和管理经验, 从初期开始政府就承担一部分风险, 减少了投资方风险, 从而降低了融资难度;现实可行性表现在, 随着科科技水平的提高, 私营资本的大量积累, 政府政策的刺激和鼓励, 投资领域不断拓宽, 投资环境日益改善, 投资主体多元化格局基本形成, 为私营资本进入水利设施领域打下了坚实的基础。
三、水利PPP信托融资的特点与优势
相对于其他融资方式, 水利PPP项目信托融资有其自身的特点和优势:
(一) 与银行贷款相比, 由于水利项目建设运营周期较长、风险大, 而银行贷款多数时间较短, 一般不超过15年, 相对于银行贷款而言, 信托所受的融资限制较少, 可以通过个性化来设计符合项目本身的信托产品, 不仅容易筹集到项目所需资金, 还可以降低整体成本, 节约财务费用。
(二) 与债券融资相比, 长期债券存在较大的利率风险, 信托融资发行和持有的风险较小。
(三) 与股权融资相比, 由于股票发行要求严格, 成本较高, 手续复杂, 除上市公司外, 大部分水利企业难以直接进入资本市场融资。
四、信托机制的引入将为PPP面临的问题提供完善的解决方案
(一) 整合资源, 盘活社会资本存量。资源的整合体现在多渠道融资, 为PPP项目提供长期稳定的资金来源。
(二) 信托经营方式灵活、适应性强。在PPP项目中, 可采取股权投资、项目融资、资产证券化、收益权转让等方式进行融资, 信托拥有对各种金融工具使用的灵活性, 能够为PPP项目的实施提供一揽子解决方案。
(三) 优化项目公司的治理结构。通过引入信托模式, 可根据具体项目情况和政府的要求, 实现政府、产业资本和信托资本在公司治理上的灵活组合, 增强地方政府对项目的控制力, 防范民营资本金盲目追求短期利益的风险。
(四) 实现“取之于民, 用之于民”的最大社会效益。通过本地化社会资金的募集, 实现资本普惠, 民众既可以得到公共项目的服务, 也可以实现投资回报。
五、水利PPP融资模式下信托参与的三个主要途径
(一) 发行信托计划直接或间接参与PPP
直接参与是指信托公司直接以投资方的形式, 或股权或债权, 或股债结合模式参与特殊项目公司, 即成为项目公司股东或者债权人。间接参与是指信托公司为成为投资方的股东, 即成为项目公司股东的股东 (在约定时间由其他社会资本回购股权退出也可) , 再向投资方借贷或者直接给项目公司借贷。由于PPP通常要10-20年, 信托计划的期限可能因此也需要10-20年, 但可分期发行, 缩短信托期限, 因此将该基础设施信托计划做成基金化产品较为合适, 同时需要在流动性方面给予一定的支持, 甚至在合适的时候可以让项目公司上市。虽然水利PPP项目由于具有一定的公益属性, 因而收益率将低于现在市面上的信托产品, 但信托公司若能在个别产业深耕细作, 信托收益仍然有较大提升空间。不过, 与传统政信合作业务仅作为融资模式不同的是, PPP项下的项目收益更多是来自于项目的良好经营, 信托公司不管是直接还是间接进入, 都属于风险和利益共同承担的模式, 不能将PPP项目公司做成名股实债的项目, 因而信托公司需要参与项目公司的出资、招投标、工程建设和财务顾问等各个环节, 需要招聘大量相关行业的专业人才, 加强前期的研究与风险的论证、中期的治理与监管, 这对信托公司将是一个极大的挑战。
(二) 担任PPP项目基础设施资产证券化的受托人
由于PPP项目具有明确特许经营权转让, 一般来说PPP项目均投向基础设施, 此类项目具有投资规模大、建设周期长的特点, 具有稳定的现金流及必要的政府补贴, 这类项目适合做成资产证券化产品, 信托公司可担任PPP项目基础设施资产证券化的受托人。同时, 资产证券化的现金流收益是否征收所得税, 资产转让是否征收营业税和印花税等基础性问题均未有明确的答案。总体而言, 资产证券化业务较为复杂, 而信托公司已经习惯了模式较为简单且收益较高的传统政信合作业务, 如果要再做复杂且收益较低的资产证券化业务, 需要提前全方位布局。
(三) 在PPP项目债券项目设计附担保公司债信托、PPP项目融资担保信托
通过PPP模式涉足基础建设领域的项目公司预计在未来也能通过发行项目收益票据的方式为其投资运营的项目进行融资, 而信托计划则能够在PPP项目收益票据中设计附担保公司债信托。在这一产品模式的设计中, 信托公司既可以作为企业的财务顾问, 帮助企业设计附担保公司债信托方案, 又可以作为承销商, 包销或代销附担保公司债。同时也可作为债券发行人的受托人, 接受债券发行人的委托, 就特定财产设定担保权为企业债实施担保, 以担保权为信托财产, 以企业债持有人为受益人。在该附担保公司债中, 信托公司可以发挥受托人+投资银行的角色, 最大的发挥信托制度的功能。
六、结语
水利引入PPP模式着眼点不在于融资, 而是打破垄断、引入竞争机制, 创新管理机制, 提高效率, 降低成本, 提高公共服务品质与效率。不管信托公司以何种模式参与PPP项目建设, 都将给PPP项目发展带来新的契机, 信托将社会资本与产业投资融合, 极大的发挥了金融投资作用, 吸引更多的社会资本分享水利基础设施建设大蛋糕的盛宴, 推动社会现代化建设进程。
参考文献
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[2]信托公司参与PPP融资模式的设想[J].中国工程建设网.
[3]PPP模式下信托进入退出机制[J].中国工程建设网.
[4]刘用铨.PPP政策解读与案例分析[J].厦门国家会计学院, 2015.
信托模式 篇2
从2008年中投信托进行首次尝试后，越来越多将目标锁定中小企业的信托项目操作开始层出不穷。时值行业转型成为高频话题的十字路口，“中小企业信托”也被称为一项重要的突破路径。
事实上，经过几年来的实践，虽然未引发太多关注，但经过几年来的实践，此类型项目实际也已发行近百款，不但主流模式已操作成熟，并在此基础上演变出6种典型运作路径。而在几乎所有运作模式中，地方政府扮演的角色都举足轻重，有拟定相关补贴政策，有牵头搭建融资-担保平台，还有牵头安排引导资金或次级认购。
看似交易对手是“中小企业”，实际上，“政信关系”的软实力在这一类型的项目运作上绝对不容小觑。
六大典型操作模式
总体而言，中小企业类信托的主流业务形态为，信托公司统一发行信托产品，由政府扶持资金(借助相关主体)、社会资金和风险投资基金等分别认购，所募集资金投向产业政策扶持的特定行业中小企业群，由相关担保机构提供担保，有时亦配合其他增信措施。
而在具体运作过程中，上述形态也表现出不同的操作路径，21世纪信托研究员通过对目前市场上已成立的近百款中小企业信托项目交易结构分析对比，总结出目前此类项目的6种典型模式。
其一，为“一对一模式”，即信托公司直接与中小企业进行对接，将募集的资金贷款给指定的某家中小企业，产品规模一般在5000万-1亿元。此类业务虽被称为“中小企业信托”，但与普通工商企业贷款并无实质差异，只是企业规模较小，而其中大部分也不符合传统增信条件，需要引入外部担保。
这种业务模式在实际运作中，也有不同的操作路径，既可以由中小企业向信托公司提出贷款意愿后引入担保公司作为增信，也可以是信托公司与实力较强的担保公司进行合作，由担保公司推荐企业。当然，也有部分项目以设备及股权等方式进行增信，而非引入外部担保。其二，为“打包债模式”，也是最传统的交易结构，简而言之就是将一些融资规模较小的企业捆绑打包，通过统一发行信托计划募集资金，之后分配到各家企业，并由担保公司提供增信。
被“打包”的企业，一部分是在行业上具有共性，依托于某一产业链或园区；还有一部分带有明显的地域特征，依托于当地政府的扶植政策。
后一类型目前被运作最多，优点是信托公司可积极寻求政策支持和补贴，所以中小企业综合融资成本一般较低。
例如，长安信托天骄2号中小企业发展集合资金信托计划，募集资金5000万元，指定用于向经审核的鄂尔多斯(600295,股吧)市时达商贸有限责任公司等4家中小企业发放流动资金贷款，于2011年1月20日成立，一年期，鄂尔多斯市投资担保有限公司担保，并按照担保本金10%的数额向信托缴存保证金，4家中小企业以其自有固定资产提供反担保。
其三，为“债权买断模式”，这类模式与前述“打包债”交易结构类似，只是在资金来源上做出了创新，将银行、担保公司等其他机构资金纳入进来。
基本路径是，某投资方提供过桥资金先行购买信托计划，信托公司向企业发放信托贷款，银行再向信托公司购买信托贷款债权，信托公司收到转让款后分配信托财产，将资金还给提供过桥资金的投资人实现退出。
其中，提供过桥资金的投资方可以是信托计划的担保方，也可以是其他机构。
这种模式最先被北京信托研发并投入运行，与其传统的直销与银行代销渠道共同推进，后亦被诸多信托公司仿效跟进。
其优点主要有两方面，一是提前锁定项目资金，减少了发行压力；二是有关部门对借助信托这类直接融资渠道提供了相应政策优惠，对信托机构、担保公司及融资方都给予一定补贴，能够很大程度减少企业融资成本。
据了解，这种模式下，配合相关政策补贴，企业总体融资成本可控制在9%以内。“政信关系”软实力考验
相比上述主流及传统模式，信托公司在操作此类业务时也进行了不少创新实践，形成了更多可行的运作路径。
其四，为“资金池”模式，指信托公司通过连续发行多期，或分为多笔，滚动式成立信托计划形成“资金池”，为中小企业筹资。
最典型的操作路径，为信托公司以开放式基金模式发行信托计划，发行时未确定投资项目，或投资多个项目，或以组合方式投资，信托期内设置开放期，允许赎回，即资金与项目为“多对多”匹配。
此类期限错配的项目虽然可以有效降低资金成本，但对于信托公司的配置能力也提出了极高要求。然而，在对于非标资金池的监管日趋严厉的整体环境下，此类业务的生存空间被极大压缩，但理论上来讲，通过加大资金池中“标准资产”的配置，仍有继续操作的可能性。其五，为“类基金”模式，此模式最核心的特征是在信托计划发行时没有明确的融资对
象，只圈定大致的筛选标准，而模式中引入管理公司(或投资顾问)，在信托计划募集成立后，通过听取投资顾问的建议再行决定资金的投放。
较为典型的项目为兴业信托 “中小企业精选投资基金”系列，信托资金用于向福建地区符合条件的中小企业发放流动资金贷款(或购买以此为基础资产的信托受益权)、购买银行或信托理财产品或其收益权及进行同业存款等。
其六，“PE基金模式”，相比前几种以债权方式为主的业务模式，此模式则更多发挥出信托的主动管理能力。其代表性产品为北京信托的“瞪羚投资发展基金”，以股权投资方式为主，配合债务性融资，为中关村(000931,股吧)企业的长远发展提供金融资源支持。总规模为50亿元，分期设立，引入政府引导资金、大型国企资金以及社会资本，项目期限设定为3+2+2，即投资期为3年，退出期为2+2年。
据北京信托相关负责人介绍，该基金目前第一期已成立并完成投资，募集资金近3.2亿元，第二期也已在筹备当中。
GP为北京信托等机构共同参股成立的北京中关村瞪羚投资基金管理有限公司，出资500万元人民币认缴基金总额的1%；中关村担保、中关村创投及北京信托作为发起人合计出资1亿元人民币认缴基金总额的20%。单一有限合伙人最低出资额为500万元，可按照50万元的整数倍增加出资。
基金的退出除在期限内通过A股上市实现退出外，还包括转让回购、境外上市、中关村代办股份转让系统挂牌、大股东赎回和产业重组等六项退出方式。
综上所述可以看出，几乎不论哪种模式，都有一项突出特点，即政府相关部门在其中扮演重要角色。
上海融贷通为中小企业提供挂牌上市一条龙服务
上海融贷通本着为全国广大中小企业服务的宗旨，组成强大的专家团队用专业的知识与资源，为中小企业提供上海股权交易中心及其他省市股权交易中心快速挂牌上市一条龙服务：
1、定位挂牌上市的目的：（a）提升企业品牌形象？（b）吸引风投融资？（c）发行债券融资？（d）股权质押贷款（e）加快股票上市进程？（f）用股权激励骨干员工？（g）用股权促进招商？（h）
用股权促进销售促进回款?（i）挂牌上市合法募集资金？
2、初步评估企业情况，确定到哪个股权交易中心挂牌上市。
3、根据确定的股权交易中心的挂牌要求，指导企业准备申报材料，包括管理团队介绍材料、符合挂牌标准要求的又有企业自身特色的挂牌文案。
4、对条件还不具备的企业，通过组织科研力量帮助企业快速研究开发软件著作权、商业模式版权、国家专利权等核心技术知识产权，快速变成创新型企业，快速达到挂牌上市标准。
5、对于注册资本比较小的企业，组织科研力量指导企业快速研发、评估软件著作权、商业模式版权、国家专利权等知识产权，用知识产权增加注册资本、快速放大企业资产、进行资本运作，更有效招商引资融资、增资扩股、并确保控股权。
6、向确定的股权交易中心申报、保荐挂牌上市。
7、企业在十五个至三十个工作日内挂牌上市。
8、指导企业用股权融资、发行债券融资、用股权质押贷款、增资扩股。
9、指导企业用知识产权放大注册资本后的股权对骨干、员工进行股权激励。
10、指导招代理加盟经销商的企业用知识产权放大注册资本后股权对代理商经销商进行激励约束管理。
五、服务流程
1、各县市区金融办、经信局、中小企业局、总商会、行业协会推荐。
2、企业也可自主向上海融贷通申请、委托。
3、企业到上海融贷通总部详细咨询了解。
4、签订服务协议。
5、企业提供：营业执照复印件、税务登记复印件、企业组织代码复印件、12个月财务报表复印件、年度报表复印件、企业章程、法定代表人身份证复印件、股东会决
议、全体股东签名的委托书、公司简介、管理团队简介、公司商标、专利证书、荣誉证书等照片。
信托风控三大经典模式研究 篇3
整体经济环境遭遇下行，越来越多行业处于不确定周期。在这一背景下，信托业如何全身而退，或是弄潮其中，都取决于风险管理能力。
总览各信托公司的风险管理组织架构，大致可概括为“四道防线并行的垂直管理模式”。第一道防线主要由业务部门搭建；第二道防线由风险管理部、合规管理部、信托财务部等中后台部门搭建；第三道防线由稽核审计部搭建；第四道防线则由董事会和监事会搭建。
各信托公司的风险管理偏好较大程度受制于股东方偏好，主要影响表现为股东的要求决定了信托公司的风险管理体系建设，而股东的风险偏好则影响着信托公司的管理决策和效率。另外，股东的投融资及相关风险管理经验也会向信托公司进行传输。
从具体流程来看，诸多信托公司采取了类似中信信托的模式，操作细节上虽然有所不同，但总体路径类似。除此之外平安信托的“工厂化”模式与中融信托的“独立审批人”模式也是信托风控模式中的典型代表。
而就行业整体的制度设计层面而言，未来将形成一套四道防线构成的防御体系，除净资本约束机制及信托赔偿准备金制度外，也包括监管层不久前提出的即将建立信托公司恢复与处置机制与行业稳定基金救助机制。
1 “中信式”标准化风控样本
作为68家信托公司中的绝对龙头，中信信托的风险管理体系也是诸多同业参考的标准主流化样本。
在中信信托的体系下，一单完整业务基本的评审流程包括项目的业务初审、预沟通、中后台部门平行审核、信托业务审查委员会评审、公司领导逐级审批及向监管机关报告等环节，具体的流程分以下几步完成：
在某业务受理后，要先送审“立项会”。
在充分尽职调查后，由主办部门发起报文。
由中后台会签审查后便进入“预沟通会”，在预沟通会上认为存在较多问题的项目，要求业务部门进行改进。通过的业务方案，则根据业务的风险水平、创新特点，经公司风险合规分管领导与风险管理部、合规管理部、业务部门商定后，决定是否进入信托业务审查委员会审核环节。
正式进入“评审会”程序，信托业务审查委员会根据评审结果，出具“同意办理业务”“有条件办理业务”或“不同意办理业务”的评审意见。对于“有条件办理业务”的项目，由业务主办部门落实相关条件后才能通过审批。
上述流程均通过的项目则继续由管理层进行审批。值得一提的是，尽管有些项目已经过会，但在签报过程中被管理层质疑进而一票否决的情况理论上也存在。
对于部分标准化项目，一般也不再进行公开评审，预沟通会之后便可直接进入“签报”流程。其中，立项会与预沟通会参与的主体类似，主要包括业务主办部门、风险管理部与合规管理部相关负责人，分管风险的副总经理王道远多数也都会参加。
而评审会则是公开进行，由公司高级管理人员主持，前中后台部门负责人及业务骨干随机抽选担任评审委员，对风险较高的业务和创新型业务进行集体审议。信托业务审查委员会委员每年指定一次，包含前台和后台各类部门高级经理以上级别人员。
从整个风险管理体系层面来看，中信信托实行的“嵌入式”风险管理模式使风险管理活动融入公司开展各项业务的全过程中，让风险识别、风险评估、风险决策、风险监测、风险处置5个环节形成一个紧密的管理闭环，也是目前业内普遍认可的风险控制理念。
2 “颠覆性”中融：“独立审批人”
在全部68家信托公司中，中融信托的风险管理体系有着最多的部门设置和人员配备。而与其鲜明的高度市场化运作模式与特殊的业务结构相匹配，其风险管理体系也被打上了深深的“中融式”烙印。
最独树一帜的“独立审批人”制度至今运行整整1年时间，究其核心，即为将不同的业务类型划归对应条线的风控团队进行审批，在项目最终上会前，增加一条更为垂直及专业化的风险控制防线。
除此之外，风险管理体系中，房地产后续现场管理、合伙人风险共担、授权审批等机制也表现出了高辨识度的“中融式”特点。
2.1 “独立审批人”制度详解
2013年，中融信托启动了一项风险管理流程的颠覆式改革，设定了一套被称为“独立审批人”的风控制度，在此基础上，中融的整个风控体系也进行了重塑和再造。
中融新搭建的风控流程体系里，集合项目将主要经过3道审批流程。
第一，为“团队内部审查”，在团队内部召开内审会，对项目可行性进行审查分析，通过后即可立项。
第二，为“预审”，即独立审批人团队审查并出具意见，通过后，才能提交至公司层面的集体议事机构——信托业务委员会进行审批。
第三，为“终审”，也就是信托业务委员会审批，在对项目进行综合分析和评估，并综合独立审批人团队的审查意见后对上会项目进行票决。
据了解，信委会由11名委员组成并进行集体决策，参会委员从独立审批人、中台部门委员、业务部门委员中随机抽取。在这套新的制度中，其核心部分就是引入所谓“独立审批人”，其功能在于，一是将不同业务类型归口到分别负责不同条线的独立审批人团队进行考察调研，增加专业匹配度；二是在团队内部审核和最终评审会的中间增加一道环节，控制风险的同时，提高过会效率。
“独立审批人”对常务副总裁负责，主要职责包括决定项目立项及信托业务委员会业务事项提请，作为信委会委员参与项目的审议和表决等。每个独立审批人负责一个团队，配备8～12名具有项目风险审查、法律、研究、财务等专业背景的人员。
2013年年初，改革框架设计完成后，中融便开始在商业银行、信托公司、房地产国际咨询机构中物色和接洽担任独立审批人的合适人选。最终在2014年5月敲定7名“独审”并最终到位。当年7月底，独立审批人制度正式实施和运转。
围绕独立审批人制度改革，相应风险管理制度也做出了调整，主要的变动发生于3个层面，第一是房地产信托项目审查流程，第二是信托业务委员会工作规程，第三是设立信托业务复议委员会。例如将部分业务部门人员纳入信委会，改变了原来全部由中后台部门人员组成的单一结构。
2.2 “大风控”架构与风险共担
中融的大风控架构里涵盖7个部门，分别为风险管理部、运营管理部、法律事务部、合规管理部、稽核审计部及资产管理二部和资产管理三部。这也是中融的风险管理体系中，除“独立审批人”制度外，另一项特殊之处。上述7个部门中，前5个分别对应不同的风控维度，后两个部门则专职于房地产及证券类业务的项目后续管理。
拿房地产业务来说，由资产管理二部负责贷后的现场管理工作，并实施差别化后续监管。根据不同类别房地产项目特点，对于集合类、股权类项目，根据交易对手评级，采取非现场监管、预算控制监管和全面共管监管3种不同方式。其中，后两种模式下，需派驻现场监管人员。除此之外，与中融信托的团队运作模式和高度市场化企业风格特征融合的一项风险管理方案是合伙人风险共担机制。换言之，就是业务部门共担风险。
按照这一制度的要求，中融信托的高风险项目将停发绩效奖；信托项目出现清算兑付风险时要扣回项目全部绩效、停发部门其他项目绩效；信托项目发生最终清算处置损失由各合伙人连带承担。
另外，据中融信托相关负责人透露，中融信托目前的储备风险金约12亿元，除了监管层的统一基础要求外，还有很大部分来自于团队的额外计提。
3 平安“工厂式”审批流程全解
平安的风控体系，在68家信托公司中有着极高的特殊性和辨识度，归其最核心的特点，即为建立在一套极其细化的“定性+定量”方法论体系基础上，将风险控制的整个链条打造成“工厂式”的标准化、批量化处理流程。
在这套流程里，参照内部数据库对交易对手的评级等量化指标，平安信托的大部分业务都能够模式化地执行匹配的交易结构、定价方案、审批流程等，其目的就是提高审批效率与专业度。而这也与公司本身的“流水线作业”模式和“螺丝钉”文化一脉相承，形成了典型的“平安模式”风控。
3.1 平安信托业务基本流程
这套特立独行风险管理系统的缔造者顾攀，目前是平安信托首席风险执行官。在加入平安信托前，顾攀是摩根大通风险管理部的副总经理，专业背景是计算机系统工程博士。2009年进入信托业后，顾攀便将国外银行业普遍施行的风险量化方法带到了平安。在目前平安的风控体系下，一单业务基本的审批流程如下：
第一步，业务部门在准备好项目的简单材料后，就要与风控部门进行预沟通，由其考察可行性，平安内部的尽职调查和评级工作也多在这一阶段开展进行，相当于一个非正式立项的过程，通过后，再正式发起立项。
第二步，立项过程也分为两种情况，一类被认为风险系数较低，或运作模式较为成熟的业务，可直接走“立项签报”流程；而其他业务，则需要通过“立项会”步骤，待由包括董事长童恺与首席风险执行官顾攀在内的几位负责人认可后，才能进入“立项签报”。
第三步，立项完成后，则开始进行“外部采购”，即通过招投标方式确定外部尽调机构，再进入企业就法律、财务、评估等多个维度开展尽职调查，并出具外部尽调报告。
第四步，由外部机构与风控、法务、财务约定召开尽调沟通会，再由风控部门就尽调结果出具尽调审批意见。
第五步，根据项目的进展情况，部分业务可直接进入“决策层签报”，而其他则仍需要进入“二审会”流程。在“二审会”上，童恺、顾攀等平安信托高层依旧列席，当然，风控、法务、财务等相关部门也被要求参加。“二审会”也是一单业务能否最终落地的关键流程，由董事长童恺亲自扮演“主审”角色，如通过，即可进入“决策层签报”，项目正式进入实质性操作环节。
上述流程完成后，意味着与交易对手的合作基本敲定。此后，一般双方会先签署一个框架协议，落实项目要素、风控要件等内容，此基础上再就项目端一系列合同签署进行沟通，直至草拟和最终完成。
3.2 核心量化指标：交易对手内部评级
上述流程中，平安信托团队在操作业务时，都只需要按照模式执行既有流程。已经有过长久合作、交易模式操作成熟或被认为风险系数较低的业务，更是可以一路“签报”，免去上会流程。
风险控制流程化、批量化的显著优点有两项，一是集中管理，可大大降低操作风险和从业人员的寻租空间；二是提高整体业务审批的运行效率。而相对负面的影响在于，对首次与平安信托接触的合作方业务来说，前期流程冗繁而且严苛，并会耗费大量的人力物力。
当然，这种系统具有明显的“前紧后松”特征，一旦形成了稳定的合作关系，后续的业务运转便非常高效。例如某些大型地产集团，其地方项目公司与平安的合作在不超过限额和集中度控制等要求的前提下，每笔业务几乎都可以简单复制完成，且采取最快的审批通道。
而能够实现上述标准化流程的基础，是平安已经形成的一套完整的风险量化体系，简单而言主要由两部分构成，一是庞大的交易对手评级数据库；二是以巴塞尔协议Ⅱ为基础发展起来的风险计量方法。这套平安信托内部的评级系统目前已建立起包括商业银行、房地产、政府融资平台、煤炭等10个领域模型。基础数据来自过去5年公司积累的上千家交易对手的财务资料、运营情况、风险特征等，参照从穆迪和标普等国际评级机构采购的模型，每年为几百个新增企业进行评级，包括定性和定量双重指标。
在这套评级系统下，业务团队可以直接以不同业务信用级别对应不同的业务门槛限制、信用额度限制及交易对手集中度限制等，也可以根据风险与收益匹配原理，通过评级结果指导业务风险定价。
另外，就组织架构而言，目前，隶属于平安信托风险管理系统的主要是两个部门，一是投资评估部，二是风险管理部。风险管理部负责制定公司整体以及各产品的风控政策，负责识别、量化、监控公司整体及各产品的各项风险指标，向管理层汇报，并提供风险缓释建议。上述交易对手的内部评级工作也由该部门中专门团队完成。投资评估部则负责公司PE、物业、基建、财富等几个专门条线业务的审批，分析业务的风险及收益，并根据分析向公司决策层提供是否开展业务的建议。
我国农村土地信托流转模式研究 篇4
摘要：随着城镇化的飞速发展, 出现了十分严重的农村土地资源的浪费现象。农户的生产积极性不高, 农村土地市场发展不成熟, 农业规模化经营面临现实困境。如何实现土地承包经营权的流转, 实现土地资源的有效利用和开发, 是农村土地改革急需解决的突出问题。为了缓解我国农村土地流转的困境, 可以将信托这种财产管理工具纳入到农村土地流转机制中。农村土地信托是新事物, 其实践探索应该在坚持信托法原理的基础上, 从完善农村土地信托配套立法、健全农村土地土地信托服务体系、改善农村土地信托的税费制度、扩大农村土地流转信托的融资管道等方面寻找发展路径。
关键词：农村土地,流转方式,信托流转
参考文献
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[2]曾敏, 段建南.目前农村土地流转问题与对策.江西农业学报, 2009 (11) .
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[4]张丽华, 赵志毅.农村土地信托制度初探.贵州师范大学学报, 2005 (5) .
[5]何宝玉.信托法原理研究.中国政法大学出版社, 2005.
信托模式 篇5
2013-11-25 刘卓哲 房地产投资融资俱乐部
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农村土地成为新的信托标的，信托将成为农民增加土地财产权利的金融工具之一，梦想已经照进现实。
中信信托和北京国际信托（下称北京信托）分别于10月11日和11月7日，在安徽宿州和江苏无锡两地成立各自首单土地流转信托。“土地流转信托与十八届三中全会公告中„赋予农民更多财产权利‟正好契合。”中信信托董事长蒲坚对财新记者表示。
11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）。农村土地改革是其中颇受瞩目的一条，在会前便有所透露，备受关注，引遐想无限。
《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。
“这一表述让很多信托公司此前关于土地流转的观望态度，可能转为实际行动，”有信托公司人士向财新记者表示，“就目前已成型的案例，信托公司在农民土地承包经营权上下工夫，成功概率会大些。”
“信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转，推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。”中信信托董秘张继胜说。
北京信托首席研究员刘向东表示，土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择，“在农村土地流转中引入信托制度，利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能，加快农村土地收益。土地流转和利用，可以让产权充分市场化，实现土地流转的公平与效率。”
告别初级阶段
土地信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。
土地流转信托形式早已有之。浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地在信托公司正式涉水土地流转之前，已经初步探索了土地流转信托模式。
“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。
“益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。
“沙县模式”，2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。
“这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段，是政府主导与信托公司设计的产品，农民无议价能力，对农民不具备融资属性，更像是合作社经营的另一种形式。”一位信托行业分析师表示。
此外，中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权，委托给中粮信托设立自益型财产权信托。信托受益权质押给龙江银行肇东支行，为先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。
这一模式在当时看来有诸多创新：一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产，设立财产权信托；二是将信托收益权质押给龙江银行，用于银行贷款的担保。
中粮集团为中粮信托控股方，持股比例72%；中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东，持股20%。中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分，“这一特殊股东关系，才使得中粮信托信托受益权凭证，在尚未完全确权的情况之下，可以为农业贷款做质押担保。”有信托业分析师表示。
只有土地真正为农民所有，农民才有议价能力，前提是土地确权。连续两年国务院颁布的“一号文件”，部署尽快完成农村土地承包经营权的确权登记，这让信托公司嗅到政策信号。
今年年初的“一号文件”即《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提到，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、土地边界“四至不清”等问题。
“完成了土地确权，经营承包权才可能做成金融产品，实现流转。不然没法定量。”有信托公司人士表示。
两单试水
十八届三中全会召开前夕，土地流转信托破题。
10月10日，中信信托与安徽宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。此项目期限为12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。“远期看，总流转面积将达25000亩。”中信信托项目负责人吴超杰说。
据张继胜介绍，安徽宿州埇桥区是目前惟一“两区”地区。所谓“两区”，即安徽宿州埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区；2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。“相比于其他地区，这里土地相对集中，信托介入土地流转阻力相对小。”张继胜说。
据该信托项目负责人吴超杰介绍，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（下称安徽帝元）作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及20多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。“五大板块将形成完整的农业循环产业链。”吴超杰介绍说。
参与到信托计划的农民，在获得基准地租的常规收益外（相当于每年每亩1000斤国标三等小麦的价钱），还可获得每年地租增值部分70%的利润分成。“除增加农民的财产性收入，更重要的是使农民身份得以转为产业工人身份。”张继胜说，在保证农业用地性质不变的基础上，农业产业园的建成可为出让土地承包经营权的农民获得一份产业工人的工作，多获得一份收入。
据张继胜介绍，成立土地承包经营权集合信托计划，只是完成了土地流转信托的第一步。后续还会发起融资型信托计划用以解决土地改造、产业园开发、支付农民地租等流动资金问题，真正使得金融资本入驻土地流转。“预计发行3个月至24个月不等周期的信托计划融资，这部分收益率的确定还有待进一步研究。”张继胜说。
安徽帝元与中信信托为平行合作关系，提供技术层面的支持；采取订单导向的生产模式以及做到对农民未来收益的业绩补偿承诺。“这相当于为此信托计划做了风险控制的准备。”吴超杰说。同时，安徽帝元还将与安徽农学院、中国农业科学院建立科研合作关系。
另据中信信托内部人士介绍，参与土地流转信托计划的农民均已签署信托合同。“第一年的常规收入，即地租，已由安徽帝元一次性付款完毕。安徽帝元相当于用自有资金垫付租金的形式入股了与中信信托的这期合作。”上述人士告诉财新记者，由于目前安徽宿州地区处于休耕时期，因此融资类信托计划并没有进入发行阶段。“我们会根据项目资金的实际需要状况，发行传统意义的信托计划，由于目前尚处于前期改善农地状况阶段，因此具体的信托期限和收益率尚不能确定。”
中信信托破题之后，11月7日，北京信托在江苏无锡推出第一单土地流转信托——“北京信托-无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”。
该信托期限为不少于15年，收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成桃园村项目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地经营权股份化桃园村项目。据北京信托提供的内部资料显示，桃园村土地信托采取了“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计，即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，“土地合作社”作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。
同时，桃园村的水蜜桃种植能手成立“水蜜桃专业合作社”，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。北京信托从“水密桃专业合作社”获得收益后再依据信托合同分配给受益人。将来，北京信托可根据需要为专业合作社提供资金支持。
该项目的总负责人，北京信托房地产金融业务总部总经理何晓峰向财新记者表示，以桃园村王前组村民王荣发为例，以1.237亩承包地折算成49.45股出资额，今后15年，王荣发和其他232户村民股东，将凭证分享158.893亩承包地的信托收益。
“信托存续期内，农户可获得每年每亩1700元土地租金的固定信托利益，从第七年开始享受浮动信托利益，即参与20%的盈利分红，还可进合作社打工取得工资收入。”接近该项目的人士说。
据阳山镇党委书记吴立刚介绍，有五户村民的21.107亩土地暂不愿流转信托，这一选择得到了尊重。
模式有待复制
“在中信信托第一单出来前，大家还在观望，以为在十八届三中全会后才能有实质性成果，结果接连两家同行推出。我们加班加点，研究部的PPT已交上去了，等着项目部门反馈。”华南某信托公司研究部研究员向财新记者透露。
根据财新记者获得的一份内部资料，西南一信托公司已就土地信托做了初步规划。该公司内部人士认为，信托公司开展土地流转信托的主要障碍和着力点包括：农民对于土地信托流转模式的接受程度、登记制度的完善、利益分配落实以及规避农业生产风险。
安信信托董秘武国建向财新记者表示，安信信托一直积极审慎地对待“土地流转信托”等金融创新业务，也一直在探索城镇化机遇，但新的机会或业务领域与政策、地域、客户等诸多因素有关，一种模式也未必适用所有信托公司。“公司关于相关创新业务的研究工作是持续的，地域也是比较宽泛的，鉴于诸多因素限制，目前尚未推出相关产品，故具体区域暂不能披露。”武国建表示。
张继胜向财新记者透露，除已成立的土地流转信托计划，中信信托专门组织了四五个业务团队在全国范围内考察。“我们一个业务团队刚从西南某地考察归来。至于能否复制安徽宿州的模式，还有待进一步定夺。”张继胜说。
一位中信信托人士向财新记者表示，在洽谈项目过程中，有的农民不愿参与土地流转。“信托公司与地方政府在尊重农民意愿的基础上，通过„置换‟形式（即为保证土地经营承包权的完整性，将不参与流转的农民所承包的地段在保证公平公正的前提下换至别处）满足信托计划的顺利成立。”他表示。
“根据《决定》，农民享有承包地的抵押、转让的权利。就目前看，较容易实现的是将土地经营承包权的信托受益权凭证抵押、担保，农民就增加了新的融资渠道。”一位信托分析人士认为。
上述人士还称，土地流转信托究竟有多大作用，还有待观察。信托公司在制度红利已经消耗殆尽的情况下，势必要忍住阵痛，回归本源的“创新”，服务实体经济的需要，是应走之路。
有信托公司人士向财新记者坦言，土地流转信托项目上短期收益并不可观，更多是着眼未来。“大胆想象一下，一旦土地流转信托形成规模化效应，农民手里面的信托受益权凭证在二级市场流通，土地银行的出现将不奇怪。”
对土地流转开来后，是否会造成农民失地的担忧，国务院发展研究中心农村研究部副部长刘守英向财新记者表示，农民享有承包地的抵押、转让的权利，只是给农民更稳定长久的农地使用权。可以肯定的是，短期内农民不会大量用承包地抵押融资，也不会轻易卖地，更不会导致失地农民流离失所。
“农民享有承包地的抵押权、担保权，实践中是否会抵押、担保，还取决于农民及其家庭的理性计算。比如是否需要抵押、抵押是否会导致失地风险，必然要认真权衡；同时，即使农民愿意抵押，能否抵押还取决于银行是否愿意接受。”刘守英如此指出。
《决定》第21条提出：“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”国泰君安证券高级经济学家林采宜认为，这意味着在保障农民自愿自主交易原则的前提下，农村土地使用权将大规模进入流转市场并实现集中经营。
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信托模式 篇6
【关键词】房地产信托 模式分析 发展对策
我国的房地产信托在2002年7月信托也重新开展后逐步发展。2003年中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对地产企业开发的贷款和个人住房贷款双方面提高了门槛，使得整个行业融资受阻，目光转向了房地产信托产品，2003年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域。2008年房地产信托又获得了新一轮的发展。07年央行连续加息六次，同时06年银监会出台的9条措施包括严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款等使得房地产企业又陷入现金流紧张的局面，房地产信托又一次受到青睐。2008年发行的投向房地产的集合信托产品金额达到272.2亿元。2009年186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元。2010年，尽管监管层加强了对房地产信托产品的监管，房地产信托产品增长势头仍然保持，成立规模数量为397款，金额达到1210.62亿元同比增幅为208%。
一、几种主要模式分析
房地产信托目前主要有两种模式，一种是物业的拥有者将物业委托给信托公司，由信托公司进行管理；一种是委托人将资金委托于信托公司，由其将资金投入到房地产业管理。我国目前主要采取的是后一种，即房地产资金信托。按照融资的产权关系，又可以将房地产信托分为三类：债权型，股权型以及混合型。具体比较见下：
（一）债权型
1.贷款型信托。银行贷款类似。信托公司以房地产项目为载体向投资人募资，借款给开发商，开发商到期还本付息。
风险控制：资产抵押包括土地使用权或在建工程；股权质押；第三方担保。
优点：融资方式简单，运行成本低。
缺点：认购100万以上300万以下的自然人投资人不能超过50个，因此，融资规模存在局限性；对房地产企业自身要求较高：“四证”齐全；自有资本金达到35%；二级以上开发资质；项目盈利能力强。
2.信托集合理财融资模式。商业银行发行理财产品募集资金，委托信托公司设立单一资金信托，其他与贷款型信托相同。
风险控制：资产抵押包括土地使用权或在建工程；股权质押；第三方担保。
优点：单笔认购金额低；无投资人购买份数的限制。
缺点：对房地产企业自身要求较高：“四证”齐全；自有资本金达到35%；二级以上开发资质；项目盈利能力强。
（二）股权型
1.股权投资型信托。信托公司收购项目公司的股权，将获得的经营所得偿还信托的本金和收益。
风险控制：信托公司直接或者间接参与房地产企业项目的经营管理；股权质押；资产抵押；第三方担保；设立独立账户资金监管。
优点：便于资金监控；不受自由资金比例和四证的限制。
缺点：房地产开发周期长和投资者短期获利性的冲突；资金成本高。
2.信托受益权转让型信托。以股权投资方式对房地产企业或项目进行投资（名义股东，不参与日常管理），并对其投资金额而享有相应的信托受益权份额，到期将受益权溢价回购。
风险控制：签署信托受益权转让协议；股权质押；资产抵押；第三方担保；设置独立账户进行资金监管。
优点：不受自由资金比例和四证的限制。
缺点：对投资者相对风险较高，开发商承担的资金成本高。
（三）混合型
股权和债权信托方式的组合运用。
风险控制：股权质押加其他债权抵押方式。
优点：方案设计灵活，改善项目资产负债结构。
缺点：交易结构复杂，管理复杂。
二、存在问题以及发展建议
（一）防范兑付风险
从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。在2013年下半年，已出现了多例房地产信托兑付违约。2013年11月，新华信托发行的山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划因违约，进入司法诉讼程序；2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”的合作方，嵊泗县洋城锦都置业有限公司诉至法庭；2013年7月，五矿国际信托旗下“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划（1、2期）”，因融资方无法到期兑付本息，信托计划提前终止。
而2014年的情况更加艰难。首先，密集兑付仍在继续。根据用益信托工作室的统计数据，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度368.48亿元、二季度439.15亿元、三季度444.61亿元、四季度527.82亿元。其次，房地产行业整体低迷，房价下行预期影响到土地市场，出现疲软状态。在过去的信托产品里，多用土地作为抵押。故面对着到期密集兑付和地产行情的下滑，房地产信托的风险逐渐凸显。目前，央行表示有序打破刚性兑付，未来信托违约或难再兜底，银监会下发99号文执行细则也明禁非金融机构推介信托。如何应对这场考验，一方面需要信托公司做好兑付危机的处理备案。另一方面，也需要监管部门的加强监管。
（二）信托业务转型，发展REITs
目前存在的信托业务大多是融资模式，即先有项目，再有信托产品，然后销售给客户。信托业的增长也归功于融资信托业务的加速增长。但现在经济形势和政策下，实体经济的融资成本有限，整个信托业都面临从融资向投资转型。房地产信托业之前多以信贷类，通道类的业务的被动管理业务为主。随着融资信托模式规模的缩减，发行主动管理产品是未来的转型之路。信托公司增强专业管理能力，实现产品升级，基金化甚至是REITS未来发展的方向。
REITS与国内当前主要的房地产信托产品本质的区别就是主要投资与成熟物业资产和管理，而非房地产开发项目。今年5月21日，中信证券推出中信转向资产管理计划，是我国国内首支场内交易的房地产投资基金。虽然与标准的REITs 尚有一定差距，但已具备REITs的一些产品特征。基础资产是中信证券位于北京和深圳核心地带、配套完善的两处物业。中信启航发售规模52.1亿元，优先级和次级受益凭证的目标发售规模分别36.5亿元和15.6亿元，优先级受益凭证固定回报部分的年预期收益率为7%，次级受益凭证实际收益情况取决于未来目标资产的租金和增值情况。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者，优先级最低认购金额500万元；次级最低认购金额3000万元。REITs的出现丰富了证券市场的投资品种，对投资起到分流作用，是未来地产金融的方向之一。
在与标准REITs的差异方面，首先，REITs要把大部分收入分配給投资者。例如美国规定税后收入95%以上都归投资者所有。而中信启航则设定了固定的投资回报率。其次，成熟市场的REITs是可以面对公众投资者的标准化证券产品，中信启航将投资者限定为合格机构投资者。
要大规模的发展REITs，还有较长的路要走。一方面，需要高质量的物业作为基础资产。而在国内物业或是硬件不足，或是后期运营管理跟不上。另一方面，配套的政策还未健全。由于要保持REITs的较高收益率，需要相关税收的优惠政策。而我国的商业地产租金需要交纳营业税、房产税和所得税，故目前无法大规模保证产品的收益率。同时，相关的登记制度也待完善。
参考文献
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基于案例剖析的家族信托模式研究 篇7
根据我国的《信托法》第二条规定, 信托是指委托人基于对受托人的信任, 将其财产权委托给受托人, 由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的, 进行管理或者处分的行为。而家族信托是一种特殊的信托, 它既有信托的普遍特征, 也有个性。它是以维持家族财产的延续性为目的, 因此, 家族信托的委托人一般是资产雄厚家族企业或者个人, 受益人往往是家庭内部成员。从实质上讲, 家族信托是一个有效的资产继承解决方法, 它在一定程度上保证了家族或者个人财产在代际传递中不受损失。
家族信托在欧美发达国家成为一种出色的家庭财富管理、遗产分配机制, 它被广大的家族企业采纳, 并发挥了自身独特的优势。家族信托灵活简便的操作方式实现了财产安全隔离, 构筑财产防火墙, 同时形成严格的信息保密机制。另外, 独立的信托财产能合法规避遗产税与赠与税, 保障财产的净继承。典型的案例比如洛克菲勒家族设计了严密的家族信托计划。该家族从1934年开始为后人设立了一系列遗产信托, 遗产由管理机构进行专业管理, 不受继承人直接控制, 信托基金则按照遗嘱规定, 定期给家族的继承人支付生活保障金来保障生活2。通过平稳的财产继承, 洛克菲勒家族继续蓬勃发展。
虽然家族信托在外国已经达到成熟地步, 但我国在这方面刚刚起步, 而目前, 我国一部分高阶富裕人群面临着财产代际移交问题, 因此, 对该方面的研究具有很强的现实意义。
一、我国家族信托发展现状
作为新生产物, 家族信托在我国的发展仍处于探索与形成期。改革开放最大的效果是提升了居民的储蓄水平, 增加了人均可支配收入, 财富的积累促成了高阶富裕人群的产生和不断扩大。其中, 最能反映这一事实的是基尼系数。作为衡量收入分配公平的指标, 基尼系数的差距直接反映着个人财产的集中度。从2000年至今, 我国的基尼系数一直超过0.4, 而0.4是贫富差距的警戒线。这反映着个人财产的集中程度高, 也同时折射出社会贫富差距扩大的事实。高阶富裕人群的持续扩大导致了其个人财产管理的任务加重, 2010年, 广发证券设立了财富管理中心来发展高阶财富人群的财产管理, 从2012年下半年开始, 平安信托、招商银行、歌斐资产、中信信托等机构陆续启动了家族信托管理模式, 2013年9月, 中国首个家庭理财室由中国银行私人银行正式启动, 同月国际家族基金协会 (IFOA) 在北京设立地区办公室。每一个机构的信托模式不尽相同, 但目的都是一致的。家族信托作为一种服务行业, 其独有的特性是指属于信托管理的财产具有特有的独立性, 它不需要因任何债务承担连带责任, 可以规避追诉和永续存在3。而它拥有信托的普遍特征, 被信托管理的财产可以根据委托人日益变化的情况和实际风险承担能力进行灵活调整, 从而实现管理财产的保值及升值。虽然没有许多西方家族企业的稳固成熟, 但我国的许多家族企业正在逐渐思考未来个人资产的去向问题。
我国现阶段的家庭信托也存在着巨大的隐患。首先, 家庭信托的相关法律存在着巨大的空白点。信托行业和其他的金融业一样, 都必须要在合理、规范、健全的法律环境之下才能有序发展4。根据我国现行的《信托法》规定, 家族信托并未被直接认可和明确, 但家族信托的交易结构尚未违法规定, 家族信托在国内开展并无法律法规的禁止。不过, 这并不代表家族信托在法律上没障碍。因为没有相关法律支持, 在家族信托的实际操作过程中, 以需要办理登记手续的财产设立信托将面临无法办理移转手续或者不能进行以公示信托活动为目的的登记活动。在我国, 委托人必须按照登记生效主义原则办理家族财产登记手续, 进行登记公示, 这将造成委托人实施家族信托的态度滑坡。其次, 家族信托的专业化人才欠缺, 在信托基金管理上趋同, 缺乏科学创新。家族信托中, 受托人对信托标的的运作管理是一个至关重要的环节, 但因为缺乏有经验的受托人阻碍着我国家族信托业的繁荣发展。再则, 我国缺乏开展家族信托的广泛基础。最后, 家族信托的意识不明显。社会对信托行业普遍存在着陌生感, 加上企业家自身对此的观念不强, 以储蓄为主的传统理财方式根深蒂固, 即使如今, 这种传统依旧习惯。它需要信托服务公司广泛宣传家族信托, 改变人们对家族信托的陌生感, 帮助家族企业制定合理科学的信托规划。另外, 家族信托存在着一定的信息保密风险。信息危机事件的频发使得重视私密性的家族信息客户对金融机构就隐私和信息安全的保护缺乏常规的安全感, 增加拓宽家族信托业务的难度。
二、家族信托模式比较
我国的家族信托模式通过初步的探索, 形成了几种典型的模式。笔者将根据实际的案例对这几种模式进行比较分析, 为高阶富裕人群提供科学的选择。
第一种模式为信托公司主导型。案例是2013年年初, 平安信托发行内地第一只家族信托:平安财富.鸿承世家系列单一万全资金信托。该信托产品募集规模达5000万元, 合同期为50年。根据约定, 由信托委托人与平安信托共同管理这笔资产。这系列产品虽然设计之初并非针对家族信托, 但主要发挥的功能是保护家族财富的传承。它的形式单一, 收益分配设置灵活。
第二种模式为私人银行主导模式。招商私人银行于2013年5月正式签约首单财富传承家族信托。第一个客户是年近60岁的杨先生, 在国内拥有多处自住、商用物业、股权和金融资产。他把自己的子女设为受益人, 信托期限为50年, 且不可撤销。这一模式在交易结构独特的设计上体现了银行在家族企业发挥的主导作用。
第三种模式为私人银行和信托公司合作型。北京银行与北京信托在2013年推出了信托公司和私人银行合作模式的典型产品, 它是银行与信托公司形成一定的战略合作, 在客户需求分析、产品结构设计以及具体投资策略中各取所长, 童工管理信托资产。相比较前两种模式, 这种模式后门槛相对降低并且期限大大缩短。
第四种模式为保险公司和信托公司合作型。案例是2014年5月信诚人寿和中信信托联袂提出了一系列面向国内高阶财富人群市场的创新型产品。该运营思路:一款高端终身寿险以全残或者死亡为给付条件, 在保险赔付前, 资金由保修公司管理, 一旦发生理赔事故, 客户有灵活的3种选择。这款设计的特点就是具有复合型。具体而言, 该产品嵌套一款高端定制终身寿险产品, 兼具资产管理和是事务办理功能。
现在的家族信托业务在很大程度上依赖于银行资源, 而私人银行部门则可以在短时期内实现可行选择。
三、完善家族信托模式的建议
家族信托模式是一个服务综合体, 为了减少家族信托方面的问题, 在信托体系内必须设置治理机制, 同时兼顾有效决策、有力监督与积极调整争端的需求。笔者将从以下几点对完善家族信托模式提出可靠的建议。
第一, 细化家族信托的客户需求, 明确服务板块。家族信托模式的服务内容是根据客户的需求而来, 一般可以分为治理型、策略型和管理型。治理型主要是从事于家庭价值观, 调节纠纷, 为下一代提供理财教育并协助家庭成员培养财务观念和财务独立性。策略型则是规划客户财产的方方面面, 包括税收和不动产筹划, 财富转移规划, 资产保护, 投资和慈善规划。管理型主要是提供会计和簿记, 积极的税收和规避, 报表和现金管理。
第二, 提高家族信托的可行性。对于高阶富裕人群, 家族信托最为关键的一点是慎重设计家庭信托计划, 因为家族信托是一个重大决策, 如果设计错误, 许多结果是不可逆的, 况且如有调整的可能, 也会导致调整成本的提高。近年来, 香港新鸿基郭氏三兄弟内斗事件便是对家族信托设计重要性最好的佐证。新鸿基郭氏家族以信托基金的形式, 持有香港新地集团的四成二股权, 在该信托基金中, 郭老太及其三个儿子都是受益人。但在郭氏家族设定家族信托基金之初, 郭氏三兄弟的父亲郭得胜就设定了他的三个儿子要齐上齐落, 不能股分的条件。换言之, 郭氏家族信托基金无法随意解散。但因为这样的设计导致无论三兄弟以怎么样的方式闹, 他们都被家族信托基金困住了, 无法分家。因此, 一个好的家族信托设计, 离不开企业家、高阶富裕人群和信托机构一起进行反复讨论与规划。尤其是针对私人银行或信托公司在制定家族信托时, 务必对客户进行系统的调查和规划, 了解其核心运作价值。
第三, 成立受托人委员会。委员会成员应该设定为开放, 既需要家族成员, 又需要家族以外的专业人士和中立的社会贤达人士。委员会的主要功能是平衡功能、协调解决争端、监管资产和决策。
第四, 完善《信托法》的立法进行, 弥补法律的欠缺。加强专业人群培养, 增加培训课程, 提升专业素养。建立全面的信息保密机制, 形成严格的责任追究机制。
第五, 注重家族信托的宣传。通过新型网络宣传手段和现场实地宣传相结合, 打破人们对家族信托认知的陌生感, 提升对家族信托的深入研究。
摘要：随着我国经济继续保持健康平稳发展, 居民的实际收入不断增加, 高阶富裕人群数量也随之增多。家族信托作为这类群体解决财产继承的诸多问题的重要工具, 逐渐凸显优势。但快速发展的同时也面临着发展瓶颈。本文试图从实际的家庭信托典型案例进行比较分析, 为我国家族信托行业的发展提供一些富有借鉴意义的建议。
关键词：家族信托,管理模式,财产继承
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我国资产证券化信托模式研究 篇8
通常认为, 资产证券化是指发起人将缺乏流动性但在未来能够产生稳定的、可预见的现金流的资产或资产集合出售或让与特殊目的机构 (SPV, Special Purpose Vehicle) , 由SPV通过对该资产或资产集合进行分离和重组, 以及信用增级后, 将其转化成由资产的现金流担保的可自由流通的证券, 并销售给金融市场上的投资者的一种融资方式。其是以产生现金流的资产为基础进行融资, 因此在资产证券化过程中, 产生现金流的基础资产的安全性是关键所在, 要保障基础资产的安全就需要对影响其安全的风险进行隔离, 以实现“破产隔离”。在资产证券化的操作过程中, 主要存在发起人 (原始权益人) 、SPV、投资人等相关参与主体, SPV作为发起人与投资者之间的中介, 担负着将证券化资产与原始权益人的其他资产分割开来, 实现风险隔离的重任, 因此SPV是资产证券化交易的中心环节, 为了保证投资者的利益不受侵害, 一般都规定SPV必须是一个不能破产的实体, 这表现在两个方面:一是SPV本身不易破产;二是SPV与发行人之间的证券化资产买卖行为必须是“真实销售”。所谓真实销售是指资产在出售以后即使原始受益人遭到破产清算, 已出售资产也不会被列入清算财产的范围, 即达到“风险隔离”的目的。如果不能实现“真实销售”, 则这种证券化行为只能被认定为是一种担保融资。
SPV的组织形式有信托、公司和有限合伙制三种, 国内学者从法律、税收、会计等角度对我国开展证券化的SPV组织形式进行了大量的研究, 认为在我国目前的法律环境和金融制度下, 信托公司的信托财产的独立性和风险隔离机制较符合我国资产证券化运行机制的要求。而2005年4月, 中国人民银行、中国银监会发布《信贷资产证券化试点管理办法》 (以下简称《试点管理办法》) 第二条将信贷资产证券化明确定义为:“银行业金融机构作为发起机构, 将信贷资产信托给受托机构, 由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券, 以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”虽然该规定只局限于信贷资产证券化, 但是却也明显反映了信托型SPV (即SPT, Special Purpose Trust) 是我国现行金融规章对我国资产证券化所认可的主要结构模式。
二、信托型SPT模式资产证券化的运行机理
信托型SPT主要是利用信托财产的独立性原理, 完成标的资产的风险隔离。信托具有两个基本特征:第一个是信托财产具有独立性。信托关系一旦成立, 信托财产与委托人、受托人、受益人的自有资产相分离, 成为受托人的独立财产;第二个是信托财产的所有权和收益权分离, 即信托财产的所有权归受托人, 而收益权归投资人所有。信托的这两个基本特征, 保证了信托财产在委托人和受托人在破产时期, 其债权人不得对信托财产主张权利, 很好地实现了风险隔离。
信托SPT模式资产证券化交易流程如下:
1.组建资产池。发行人 (原始受益人) 根据自身融资需求, 对其经营的基础资产进行筛选, 将能够在未来获得稳定、可见的现金流的资产打包, 组成一个资产池。
2.发行人将资产转让给信托公司, 建立财产信托关系, 订立信托合同, 使信托资产与发行人之间实现风险隔离。
3.对信托资产进行分离、重组, 聘请相关机构对信托财产进行信用评级和信用增级, 以提高资产支持证券的信用等级。信用增级采用内部增级和外部增级两种方式结合进行, “破产隔离”是内部增级的方式之一, 内部增级方式还有:优先/次级结构、开信用证、直接追索等, 外部信用增级的方式主要是担保和保险等。
4.经过评级和增级后, 信托公司以信托财产为基础, 发行信托证券, 由证券承销商销售给投资人。由所筹资金支付发行人融资款项。
5.在信托存续期间, SPT聘请发行人或其他服务机构对资产池进行管理, 处置资产池的现金流, 按证券发行时的约定付给投资者本金和利息。
三、我国信托型资产证券化模式存在的问题分析
1.关于证券化资产的所有权归属
现代意义上的信托制度起源于英国中世纪的用益制度, 以用益制度来规避当时国王颁布的《没收法》是信托产生的直接原因。信托即指财产所有人基于信任将财产交给受托人占有、使用、处分, 但是约定将收益交给特定的人或用于实现特定的目的的制度, 基于此, 人们可以利用遗嘱或契约形成, 在民事、商事或公益领域为各种合法目的设立信托, 不失为一种深具社会机能的独特的法律构造, 在信托法律关系中有四个组成要件, 其一为信托委托人, 即基于不违法的目的而将财产交付他人占有管理的人;其二为信托受托人, 即接受他人委托, 并非为自己利益而占有、管理他人财产的人;其三为信托受益人, 即虽不占有管理财产, 但是有权获得该财产收益的人;其四为信托财产即信托标的物。因此, 信托可以理解为信托委托人将信托财产交给了信托受托人, 信托受托人虽然取得了所有权, 却不享有为自己的利益或按自己的意志来支配的权利, 只是为信托委托人或其指定的其他人利益, 按照信托委托人的意愿来支配他人的义务。因此, 英美信托法中的受托人基于信托关系对信托财产享有法定所有权, 而受益人享有平衡法上的所有权, 这就是所说的信托法财产的双重所有权。而这与大陆法系的“一物一权”相冲突。因为两大法系在所有权观念上的冲突, 导致了立法者对我国的《信托法》中信托财产所有权归属问题采取了回避的态度。而从《信托法》的模糊性规定似乎可以基本推断, 委托人仍然享有信托财产的所有权, 因此, 真实出售既无民商基本法的依据, 也无信托法上的依据。虽然我国《信托法》就信托财产的独立性有比较详细的规定, 以保证发起人的破产风险被有效隔离, 但这种权宜性的规定并不能从根本上解决我国信托制度面临的财产所有权制度的冲突, 从而为我国资产证券化制度的完善埋下隐患。
所有权是财产制度和交易制度的逻辑起点, 是确定物权和债权的基础, 也是诸如会计、税务等实务工作无法绕开的问题。从长远来看, 为了从根本上解决风险隔离问题, 立法部门可以通过修改《信托法》和《信托公司管理办法》, 明确信托财产的所有权, 严格发行人 (委托人) 追索权的行使条件和范围, 从根本上解决我国信托制度面临的财产所有权问题。
2.资产支持证券的流通问题
《试点管理办法》规定资产支持证券只能在全国银行间债券市场发行和交易。根据《全国银行间债券市场债券交易管理办法》的规定, 全国银行间债券市场参与者包括在中国境内具有法人资格的商业银行及其授权分支机构;在中国境内具有法人资格的非银行金融机构和非金融机构以及经中国人民银行批准经营人民币业务的外国银行分行;根据2006年5月, 中国证监会发布的《关于证券投资基金投资资产支持证券有关事项的通知》, 准许基金投资包括符合中国人民银行、中国银监会相关规定的信贷资产支持证券, 以及中国证监会批准的企业资产支持证券类品种;根据《财政部劳动部关于批复全国社保基金投资资产证券化产品有关问题的函》的相关规定, 全国社保基金可以在遵守相关规定的前提下投资资产证券化产品。由以上几个规范性文件可以看出, 只有机构投资者才能从事资产支持证券的投资, 自然人没有资格从事资产支持证券的投资, 这直接导致资产支持证券二级市场投资主体单一, 交易极不活跃。以2009年2月为例, 资产支持证券托管数总计49只, 票面总金额为566.06亿元, 但全月仅发生9笔交易, 交易数量为10.69亿元。
另外, 在允许投资资产支持证券的机构投资者中包括银行, 如果银行也从事资产支持证券的投资就与信贷资产证券化的目的相背离。信贷资产证券化的一个目的就是要解决银行资金短存长贷的错配风险, 从理论上讲, 如果允许银行投资于资产支持证券, 证券化所实现的分散风险就是从发起银行转移到投资银行, 并没有真正解决银行的错配风险。
资产证券化的主要目的是分散风险和提高资产的流动性, 能否实现这一目的则取决于资产证券化产品的交易制度。投资主体和交易方式是交易制度的两个重要方面。目前资产支持证券投资主体只有机构投资者, 应该对资产证券化产品的交易制度进行改进, 可以考虑将资产证券化产品纳入《证券法》的调整范围, 使其能够在全国统一的证券市场进行交易, 同时进一步推动资产证券化试点, 拓展证券化品种, 这样才能达到提高证券化产品的流动性和分散风险的目的。
3.会计和税收制度上的法律障碍
虽然在我国信贷资产证券化试点的开展过程中, 财政部、国税局先后制定了《信贷资产证券化试点会计处理规定》和《有关信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》, 对信贷资产证券化的会计和税收问题进行了规范, 但是该规定仅针对于信贷资产证券化试点, 对于非银行主体或非信贷资产证券化是否适用仍不确定, 因此对于我国资产证券化制度而言, 在会计和税收制度上仍存在法律障碍, 需要在实践过程中不断摸索和总结。
四、结语
资产证券化是20世纪最重大的金融创新之一, 我国在20世纪90年代初也开始进行了探索和尝试, 但是至今仍未建立完善、系统的资产证券化体系, 在我国现有的金融和法律制度下, 信托型SPV无疑是我国资产证券化一种成本最小化的选择, 但是其仍存在一些问题, 这些问题的解决都依赖于法律制度的完善, 可以考虑逐步建立专门的《资产证券化法》, 并在此基础上修改各部门规章的相关规定, 使信托模式资产证券化的规则实现统一, 推动资产证券化在我国顺利开展。
摘要：资产证券化作为一种金融创新工具, 目前在我国仍处于试点阶段, 在我国《公司法》、《税法》及其他相关金融法律法规尚未修改的前提下, 我国的资产证券化试点采用了信托模式。通过对资产证券化及信托模式资产证券化的运行机理的分析, 认为目前我国信托型资产证券化存在所有权归属不明确以及资产支持证券流通等问题, 应该通过法律制度的完善解决这些问题。
关键词：资产证券化,SPT,风险隔离
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信托模式 篇9
一、房地产投资信托基金的起源与发展
投资信托制度最早可以追溯到1822年的荷兰威廉一世时期,当时用以筹集社会游资,作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金,运作效果良好。经过在英国的发展,这种制度在19世纪末期传入美国,1883年美国马萨诸塞州成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),该信托模式为投资者提供了与传统公司相似的投资回报、权益的可转让性、承担有限责任以及获得专业化管理,但却可以享受比传统公司更为优惠的税收待遇,从而使其在波士顿大获成功,很快发展到美国各大工业城市。
二战后,由于美国经济发展态势良好,房地产业得到了迅猛发展,为了满足小额投资者投资房地产的需求,当时美国国内的舆论界要求成立专门从事投资可以带来收益的商业房地产项目及房地产证券的房地产投资信托基金,充分利用其聚少成多的蓄水池作用。正是在这种情况下,1960年艾森豪威尔总统在其任期的最后几个月,签署了《国内税收法》,根据该法第856至859条规定,对满足相关条件的房地产投资信托将免征所得税和资本利得税,之后又签署《房地产投资信托法案》,该法案给予了房地产投资信托基金税收优惠,并允许其上市交易,解决了传统的房地产资产不能流动的问题,从而标志着房地产投资信托基金的正式创立。
1967年底,美国通过有关法律,允许房地产投资信托基金从事抵押贷款发放业务,从而创立并推动了抵押型房地产投资信托基金这样一种新型的房地产基金。1976年美国国会通过了税收改革法案,放宽了对房地产投资信托基金组织形式的限制,取消了房地产投资信托基金必须是由非法人信托或社团组织的规定。进入20世纪80年代以后,房地产投资基金调整了投资策略和管理理念,强调用股权资产代替抵押贷款资产,从而降低负债比率,提高房地产投资信托基金的稳定性。
1986年出台的《税收改革法案》(Tax Reform Act of1986),规定房地产投资信托基金不仅可以拥有商业房产,而且可以直接经营和管理这些商业房产。这一法律修改,改变了此前房地产投资信托基金主要由保险公司、商业银行或抵押银行等金融机构设立的局面,促使美国房地产投资信托基金在1988年首次超过1000亿美元,达到1143亿元美元。1991年美林证券公司(Merrill Lynch)为购物中心开发商KIMCO房地产公司(KIMCO Realty)承销首发新股,共募集资金1.35亿美元,这标志着美国房地产投资信托新时代的到来,成为“现代房地产投资信托基金时代”(ModernREITs Era)。
1993年,美国国会颁布《综合预算调整法案》(Omnibus BudgetReconciliation Act of 1993),放开了养老基金对房地产投资信托基金的投资,至此,拥有巨额资金的机构投资者开始进入房地产投资信托基金行业。1997年美国又推出房地产投资信托的精简法案(REITSA)。1999年推出现代化法案(RMA),通过法律条款的调整,为房地产投资信托基金的发展提供了更加宽松的法律环境。1997年美国房地产投资信托基金总市值达到1400亿美元,比1993年增长了近5倍。
由于1986年的税法规定,房地产投资信托基金获得的房地产租金、股利、利息和资本利得等项目以外的收人不能超过总收入的5%。房地产投资信托基金面临着丧失市场竞争力的尴尬局面。在房地产投资信托基金行业的不断努力下,促使了2001年《房地产投资信托基金现代化法案》的出台。该法案允许房地产投资信托基金获得税收补贴并为租户提供某些服务,同时将房地产投资信托基金应纳税收益的分配比率从95%重新降低至1976年以前的90%,并且为未分配收入交纳公司所得税后,可以自由支配税后利润。
2004年10月,美国总统布什签署《美国创造就业法案》,其中包括了对房地产投资信托基金的改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的房地产投资信托基金产品时候的差别对待。另外一条就是,改变了过去法律中有关在违反了房地产投资信托基金税收条例时取消其注册资格的规定,改为可以纠正错误或接受罚款处罚。综上所述,美国房地产投资信托基金的发展变化深受其国内相关法律变动的影响,房地产投资信托基金在得到规范、有效、迅速地发展的同时,房地产投资信托基金投资者的利益也得到充分保障。
另外,房地产投资信托基金目前也已在世界范围内发展起来。马来西亚、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所,都已有房地产投资信托基金上市,与普通股票一样交易。欧洲、亚洲、南美洲的一些国家也都针对房地产投资信托基金制定专门的立法,以推进房地产投资信托基金的发展。
二、国外房地产投资信托基金简介
1、美国
美国REITS是依照法律规定,采用公司型模式,并且是封闭型基金,其快速发展得益于严格的管理规定。美国REITS的一个显著特点是税收优惠政策,通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分,以现金红利方式回报给投资者,再由投资者自己缴纳个人所得税,因此REITS所发红利特别高。
美国REITS的另一个特点是股本金低,持股灵活,至少有100个股东,其中前5大股东持股不能超过50%。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元,但对于REITS来说,每股只需要10～25美元,同时REITS对持股数量没有限制,既可以只购买一股,也可以拥有数股。因此,中小投资者通过投资REITS在承担有限责任的同时,还可以间接获得在大规模的房地产投资中的收益。此外,美国的REITS在资产配置方面还要求总资产的75%是房地产资产或房地产抵押、现金和政府证券。
2、新加坡
新加坡金融管理局MAS (The Monetary Authority of Singapore)在1999年5月颁布了《新加坡财产基金指引》(Guidelines for Property Funds inSingapore),并在2001年的《证券和期货法则》(Securities and Futures Act2001)对上市REITS作出相关具体规定,2002年又颁布了《集合投资准则》(Code on Collective Investment),进一步细化了对REITS的要求。新加坡的第一个REITS于2002年7月上市,第七个Prime REITS于2005年9月在新加坡交易所上市交易,REITS总市值超过了60亿美元。新加坡REITS最吸引投资人的是其高额的投资回报率。尽管随着市场成熟,REITS收益率在过去两三年由最高时的7%降低到目前的4.5%～4.8%,但仍高于10年期政府债券2.6%的收益率。
3、日本
日本的房地产信托是以管理和出卖土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个最为显著的特点是,作为委托人的业主可以不放弃土地所有权,而且不必直接准备工程费用,就能达到有效利用土地的目的,并以信托分红的形式得到长期而稳定的收益。
日本是亚洲最早开发REITS的国家,其信托制度是从美国引进的,在日本被称为J-REITS。1902年,日本兴业银行成立后首次开办了信托业务。1 9 2 3年,日本颁布了《信托法》、《信托业法》,次年开始执行。这两个法律使日本信托业步入了新时期。2000年1 1月,日本修改了《投资信托及投资公司法》,允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。投资人投资于J-REITS时,获得与股票类似的投资凭证(Investment Certificates),可以在东京不动产投资信托市场(TSEREIT market)进行交易。2001年3月东京证券交易所(Tokyo StockExchange,简称TSE)建立了REITS上市系统。2001年11月两家REITS在TSE首次上市。之后,市场发展迅猛,成为继澳大利亚之后亚洲地区REITS发展最快的市场。
4、澳大利亚
REITS在澳大利亚被称为上市地产基金(Listed Property Funds),已有相当长的发展历史。目前有46家上市地产基金,总资产超过450亿澳元。澳大利亚房地产资金的来源有70%～80%来自REITS,18%的澳大利亚人投资REITS。总体上看,亚洲地区所有国家和地区中,澳大利亚的REITS市场最具有吸引力,平均收益率达到7%。
5、韩国
韩国在2001年7月颁布了《房地产投资公司法》,为REITS发展提供相关的法律制度。随后,韩国证券交易所修改了上市规则,制定了REITS上市的相关条例。目前,韩国有7家上市REITS,总市值约为5亿美元,市场相对比较集中,规模较小,而且流动性不强,二次发行的障碍也限制了韩国REITS市场的进一步发展。
6、中国台湾
自第一只REITS——富邦一号REITS于2005年3月上市后,台湾掀起了REITS与不动产证券化基金的热潮,投资标的包括办公大楼、商场、旅馆、卖场与物流中心。预估至2009年REITS总发行规模有望突破2000亿元。台湾REITS市场的一个不利的因素是REITS在台湾被视为固定金额基金,因此不允许为扩大规模而募集新的资金。
7、中国香港
2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会(“香港证监会”)颁布了《房地产投资信托基金守则》,对REITS的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。2005年6月16日,香港证监会又发布经修订的《房地产投资信托基金守则》,其中包括放宽借贷比率、派息比率及估值密度计划。原来借贷比率为总资产净值的35%增加至资产总值的35%。此外,派息比率也由原来的除税后净收入的1 00%降至90%,房地产项目定期估值为每年一次,不设持有现金的限制,可获准投资酒店及游乐场,没有税收优惠。特别值得一提的是撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制,允许海外REITS上市。在中国内地投资的商业物业也可按《守则》要求成立REITS,注入其内地商业地产项目后赴港上市。这样,中国内地的房地产投资企业也可以进入香港市场进行筹资活动。
香港第一只REITS领汇信托基金2005年11月25日上市,规模较大,融资额为198亿港元,中国内地第一只在香港上市的REITS是越秀房产信托。
三、我国房地产投资信托基金的模式研究
针对目前我国资本市场和房地产市场的现状,选择何种模式才能更加积极稳妥地推进REITS,本文将尝试提出我国发展REITS可能的运作模式选择:
1、发起人——非金融机构与房地产企业
由于房地产投资信托基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,故其房地产投资信托基金的发起人,必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。因此,建议由若干个具有相当资产规模和良好资信的金融机构,与实力雄厚、经营业绩良好并具备丰富房地产投资管理经验的房地产企业共同发起。这样可以起到取长补短、相互促进的作用。可以包括:
(1)非银行金融机构:根据中国人民银行颁布的《设立境外中国产业投资基金管理办法》和《产业投资基金管理暂行办法》的规定,非银行金融机构作为基金发起人的条件是资本雄厚(《设立境外中国产业投资基金管理办法》规定非银行金融机构前一年年末的资本金总额不少于10亿元人民币,《产业投资基金管理暂行办法》规定的是发起人实收资本不少于2亿元人民币),规范经营而且是具有良好的经营业绩和信誉。而我国通过这几年的清理整顿,对非银行金融机构的规范工作已经初见成效,例如国内的信托公司经过清理整顿、兼并重组,资产质量明显好转(按《信托投资公司管理办法》规定,信托投资公司重新登记的注册资本是3亿元以上),业务范围也得到重新的界定。因此,这些非银行金融机构作为房地产投资信托基金的发起人已不成问题。
(2)房地产开发投资公司:成立房地产投资信托基金必须要由房地产开发公司作为主要发起人,因此选择资本雄厚、资质水平高、管理能力强的房地产公司作为发起人是成功组建房地产投资信托基金的关键。另外,作为发起人的房地产公司一般又是基金的投资对象,因此房地产公司做好拟投资项目的可行性分析,也是房地产投资信托基金能否成功的另一个关键。
2、募集方式——公募为主
一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。我国的房地投资信托基金就目前看,应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。原因有以下几个方面:一是我国的资本市场发育还不够完善,金融市场还有不规范之处,私募形式本身所附带的市场风险和政策风险较大,容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序,不利于基金的规范运作和保护投资者权益;二是从国际经验看,私募方式很大程度上依赖机构投资者,我国机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上受国家法律法规限制较多,所以私募方式不易筹集到所需巨额资金,无法最终建立起REITS这一强大的金融新体系;三是我国居民储蓄整体数额巨大但单个数额较小,且缺乏适宜的投资工具,投资基金以公募为主的方式有利于动员这部分人参与长期产业投资。公募化金融产品在国内已经初具规模,很多市场基础条件和资源都可以共享与利用。同时,作为一种典型的公募型信托产品,证券投资基金在我国的发展已有充分的准备,分类监管模式、严格充分的信息披露要求、资产第三方托管制度等监管措施都已经提上议事日程,有的政策措施已经进入正式的立法程序,表明整个信托监管体系已经朝公募化方向迈出了坚实的脚步。
3、基金类型——封闭式
开放式REITS在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REITS),所以封闭式更适合其发展。由于房地投资信托基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地投资信托基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10～20年。
另一方面,为了增强投资基金的流动性,基金在发行完毕后封闭,基金受益凭证可以在相关的二级市场流通。这样投资基金就同时具备长期性和流动性的优点,不失为一种较为理想而又现实的选择。
4、组织形式——契约型
虽然公司型是国际REITS发展的主流组织结构,但我国REITS在发展初期应采取契约型组织结构。这是因为:公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点。
我国缺乏产业投资基金的法律制度,现在的《证券投资基金法》规定,只能发展契约型基金。通过基金契约明确基金持有人、管理人和托管人三者之间的关系:基金管理人和托管人相互独立,基金管理人运作基金,托管人监督管理人,确保基金持有人的利益,代表基金持有人保管资产。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托财产具有相对独立性,作为受益人的投资人的利益可以得到保障。契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性,基金收益可得法律保护,这符合房地投资信托基金风险低的特点。
契约型基金不用在公司层面纳税,可以有效避免双层征税。
我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面首要考虑的问题。所以我国房地产投资信托基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。
5、投资方向——权益型
"212号文件”强调了防范和化解信托业务风险,将信托融资以“过桥贷款”的原有初衷给牢牢扼制住了。股权投资或直接购买商业用途楼房或住宅式楼房的信托融资方式,则有可能成为新型房地产信托业务的过渡载体。股权信托的资金可以看作是开发项目资本金,一旦日后项目公司申请贷款时,在自有资金比例大大提高的基础上,开发商可以以更大规模来撬动银行的融资杠杆。
同时,股权信托计划往往由开发商在一定条件下进行回购,并做优先、劣后受益权的设计,既保证了最终利润仍留在开发企业手中,也让信托受益人在多重利益保证的设计下获得较高收益。
另外,股权信托还可通过信托公司绝对控股来实现对项目运作的实质性监控,并对可能出现的风险及时采取应对措施。
总之,权益型信托将改变目前信托业以贷款方式、中低规模、短期融资、微薄佣金为特点的主流经营模式和盈利模式,同时也降低了投资者风险。
信托模式 篇10
中央相关部门出台一系列宏观调控政策 , 加上经济下行压力,去杠杆化路径明显。金融同业整顿限制非标资产买入返售,已于2015年1月1日起实施的《金融资产管理公司监管办法》对资产公司集团综合经营及集团管控,从监管制度上进行了规范,防范资产公司各项对外贷款风险发生;上年年中多部门发布的“127号文”(《关于规范金融机构同业业务的通知》)通过限制同业代付业务等各种约束,加大了银行实现变相融资房地产的难度,商业银行表外业务被迫逐步回流表内,加剧了资金面供求失衡的态势。鉴于金融同业业务中的非标项目以房地产为主,房地产受到金融同业业务整顿影响最大,融资困境进一步加剧,造成房地产行业面临巨大的资金缺口。在目前低迷行情下,不少房地产企业资金链仍紧绷,中小房企不仅“融资难”而且“融资贵”,一些负债率高的中小房企出现资金链断裂的现象。在经济利益驱动与政策环境骤变情况下,金融同业业务能否有创新方式为房地产提供融资渠道,纾困房地产企业融资难题? 这一问题值得关注与探讨。
二、兼并重组政策催生股权并购信托模式
国家出台的各项调控政策,促使房地产行业融资渠道与信贷资金窗口骤然紧缩,推高了房地产公司融资成本与融资难度,抬升了房地产公司资金流动性压力,造成相当一部分中小房地产企业出现资金链断裂的情况。2014年3月24日国务院发布《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》,出台多项措施支持企业并购重组,信托参与并购业务正迎来良好的政策环境。并购业务则是信托业务中较为成熟的业务模式之一,信托介入并购业务的模式有三种:一是提供并购贷款的债权模式;二是持有项目公司部分股权的“股+债”模式;三是通过信托计划成立专门的并购基金,持有项目股权一定时间后再出售。在房地产行业遭遇国家调控的背景下,一些陷入困境的中小房地产公司由于金融机构风险控制考虑或仅有土地两证(国有土地使用证、建设用地规划许可证),不能到银行贷款用于开发建设而陷入发展困境。反而,一些大型强优房地产企业则在此轮调控危机中通过创新融资模式却拥有更广阔的发展空间。大型强优房地产企业考虑到,与开拓新市场和竞拍地块相比,参与收购中小房地产公司或其项目的综合成本将会更低。信托公司和银行等金融机构创新股权并购信托模式,为大型强优房地产公司开拓新的融资渠道,成为破解房地产资金困境的重要方式。这种模式不仅通过兼并重组激活强优房地产企业活力,增强其竞争力而且使得资源有效配置,化解房地产过剩,优化市场环境和产业结构。下面通过实例诠释股权并购信托模式的运作机制。
三、股权并购信托模式的运作机制
(一)投资人结构安排
信托计划在募资阶段将根据信托投资人的风险偏好,将投资人按照“结构化”设计,将LP分为优先级收益人(合格投资者)和次级受益人(房地产开发商)两个级别。就单个投资项目而言,将基金的投资存续期设定为封闭期和开放期。现以一支存续期为五年的股权信托融资模式为例,假定前三年为封闭期,第四年之后为开放期。
1.在封闭期内,可约定优先级收益人和次级受益人,既可分取固定收益,也可约定仅优先级收益人能分取固定收益,还可以约定优先级收益人和次级受益人暂时都不分取。
2.封闭期结束的时点,次级受益人(房地产开发商)有权利按照约定,行使回购权购买信托公司入股平台公司的投资份额,信托公司收到投资本金和剩余收益后,退出平台公司,完成信托计划的投资退出。
3.封闭期结束的时点,若次级受益人(房地产开发商)放弃行使回购权或丧失行使回购权,表明信托计划在过桥投资时点没有按约退出,信托计划的投资形式转换为并购投资。对于信托计划的投资存续期而言,由封闭期转为开放期。在信托计划内部,优先级收益人(合格投资者)有权要求次级受益人(房地产开发商)回赎出资份额和(或)剩余收益,次级受益人(房地产开发商)也有义务按约收购优先级收益人(合格投资者)的出资份额。次级受益人(房地产开发商)需要在结构化信托计划设立时承诺在优先级收益人(合格投资者)要求回赎出资份额时,追加投资。
4. 开放期后,次级受益人(房地产开发商)有权按照持有平台公司的股份比例分享收益和承担风险,通过系列交接,完成实质意义的并购。此阶段相当于次级受益人(房地产开发商)通过设立并购平台公司并购目标公司。项目运营能力主要依赖次级受益人(房地产开发商)组成的经营团队,信托公司在这个经营团队中起组织协调的作用。
(二)投资交易结构化安排
某房地产开发商与信托成立一个并购平台公司(如图1所示),通过向该并购平台注入资金,用以全资收购某单体项目公司股权,并间接获取该单体项目公司名下的土地,让该房地产开发商对土地进行开发建设。待信托计划期满后,该平台公司交还资金给信托公司以实现信托计划退出。
该并购平台公司对目标公司进行并购交易股权对价为8.4亿元,其中由房地产开发商出资4.2亿元,通过信托募集4.2亿元,杠杆比例为1 :1,被并购目标公司名下的土地(土地现仅有两证),由该房地产开发商对土地进行开发建设。
1.并购主体设立
开发商先设立并购主体公司(A公司,主营业务为非房地产公司),注册资本3000万元(暂定)。A公司股权由开发商最终控股,以满足开发商合并财务报表的要求,由A公司来收购目标项目公司。
2.信托发行信托计划
信托公司公开向合格投资者发行信托计划,以募集4.2亿元信托资金。合格投资者认购优先级信托受益权。
3.债的形成
开发商以股东借款的方式向A公司投入4亿元,形成4亿元债权,加上注册资本3000万元,共形成4.3亿元债权,可覆盖信托优先级4.2亿元的信托计划的本金。
4.次级信托单位的认购
开发商以对A公司的4.3亿元债权认购信托发行的次级信托单位。
5.信托资金的进入
信托公司将4.2亿元中的2000万元用于向A公司增资,增资后信托公司占A公司股权比例为40%,开发商将持有的剩余60%股权质押在信托公司名下。
信托将剩余4亿元资金,用于向A公司注入资本公积或直接股东借款。
6.A公司的监管
信托公司对A公司接受信托资金的账户进行监管,预留信托指定人员印鉴。
7.并购交易的完成和资产的抵押
A公司与拟收购标的公司的股东(自然人)签署股权转让协议,收购标的公司股权,并支付股权转让价款(可能分期支付)。在标的股权变更至A公司名下后,A公司将标的股权质押在信托名下;在标的公司名下的土地由开发商控制后,将土地抵押在信托公司名下。
8.信托资金的退出
信托公司通过对A公司的股东借款债权的实现退出。实际操作中,可通过协议安排,由项目公司代A公司偿还股东借款。信托公司在分配完毕投资者信托利益后,将剩余信托财产(对A公司的股权/债权)按届时存续的状态分配给开发商,A公司的股权恢复至信托公司进入前的状态。
(三)风控模式
该信托计划采用结构化募投设计,信托公司为了防范房地产开发商放弃行权或丧失行权情况下,不配合并购交接的风险管控,信托公司提出以下风险防控措施:
将标的公司的土地抵押在信托公司名下;将A公司除信托公司持有部分以外的股权和目标公司全部股权质押在信托公司名下,并规定原则上,信托期间信托与开发商按照不超过1 :1的方式投入。对A公司接受信托资金的账户和目标公司所有账户进行监管,确保资金可以封闭运作于本项目。加强项目管理,由项目管理部委派监管人员,与开发商人员共管目标公司重要印鉴及证照,并对项目工程进度、销售进度进行跟踪监管。信托公司还委派人员进入A公司和目标公司董事会,A公司和目标公司重大事项(重大对外投融资、对外担保、减少注册资本等)需经过该董事的表决同意。并且让开发商对目标公司提供连带责任担保,以降低项目公司运作风险。随着抵押物上建筑物的销售,需按一定比例和方式归集部分销售收入,并且每达到3000万元可选择偿还归集的资金。在到期前3-6个月,需按比例归集未偿还的信托本金。
(四)特殊条款约定
若银行同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人,并且同意信托继续控制项目销售收入和资金,则信托公司要求偿还一定比例的信托资金,并且原则上扣除第一顺位抵押权主债权金额后的剩余抵押物价值≥2×信托剩余债权金额。
若银行不同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人,则信托解除土地抵押的条件为开发商全额偿还信托资金,或者开发商提供足额抵押物而继续使用资金。
四、结论与展望
(一)结论
1.股权并购信托模式需要根据国内政策环境变化而不断完善与调整。该模式在运作由于存在各种风险点,需要参与各方对风险控制中涉及的交易方案设计多重嵌套配合的风险防范措施,以防范风险的发生。
2.在我国经济转型的关键时期,房地产企业必须从利益相关者角度审视企业的产业链整合,创新企业经营模式,保持收益可持续增长和良性现金流运作,以适应转型经济环境的复杂性、风险性与多变性。并购涉及融资、投资、增值管理、退出以及收益分配,链条较长,运作复杂,房地产公司需要拥有较强的专业能力和资源整合能力。
(二)展望
1.股权并购信托模式虽然能解决房地产开发商短期资金困境,但是在未来行业竞争中,不单只是在融资问题得到解决,而将会在土地储备、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多方面都需要强化自身体质,来应对市场与政策环境的急剧变化。在未来,房地产公司需要在战略和经营体系的创新与重构,提升综合竞争力,实现自身可持续的发展。
信托模式 篇11
【关键词】房地产信托；投资；基金；发展模式；政策
一、引言
房地产信托投资基金是目前比较常见的一种，通过公司或者各种信托组织，融合不同投资者资金的运行模式。可以使用这些资金来收购持有收益类房地产，也可以利用这些资金来进行融资，享受各种税收层面的优惠。目前我国大多数的房地产信托投资基金都是以公司为单位，将股票在证券交易所或者是自由市场上挂牌交易。虽然房地产信托投资资金是国内已经开始发展，但是苦于起步时间较晚、政策倾斜性差，所以尚处于发展阶段，并不完善，下文将对相关问题进行阐述。
二、当前国内房地产信托投资基金发展
1.房地产信托投资基金的描述
房地产信托投资基金的主要运行模式，就是通过信托或者通过公司等组织形式，将不同投资资金融合到一起，为房地产商融资使用，也可以利用这些资金来收购盈利性的房地产产业。房地产的信托投资基金收入一般都是来自于各个房地产项目分红、资金使用利息及其他收入。作为证券化房地产产品，房地产信托投资基金在国外的发展时间比较长，不论是北美地区还是欧洲地区，相关政策都已经比较纯属，覆盖率超过10%。房地产信托投资基金在中国发展的起步时间比较晚，但是随着房地产行业的不断发展，房地产信托投资基金进入人们的视线。因为受到法律政策等诸多方面因素的影响，目前尚未出台相对比较完善的房地产信托投资基金政策条例。但是从国家发展的角度来看，国内正在开始逐渐的推进证券化资产的发展，这一点在房地产信托投资基金重视程度上的表现尤为明显。
2.海外上市房地产信托投资基金
上市是较理想的一种融资方式，但是因为目前国内的房地产信托投资基金不论是上市途径还是政策法律，都不够完善是，所以导致大部分的房地产企业都选择在海外上市，并在海外地区进行融资。房地产信托投资基金海外上市模式主要包含下述两个方面：
一是离岸模式，这种模式可以让国外的企业掌握内地的物业，作为国外的企业可以利用房地产信托投资基金来操控上市交易。这种模式运行难度比较低，而且税负也比较少，是比较常见且实用性较强的模式。
二是凯德模式，这种模式的要点就是国内公司以及国内的物业，都可以让国外的企业持有。国外的企业可以将房地产信托投资基金作为媒介，通过设立房地产信托投资基金的方式，在境外进行上市交易。
3.特殊类型的房地产信托产品
经过近年来的不断发展，特殊类型的房地产信托产品在国内取得了一定的发展成就，这种房地产信托投资基金，一般情况下代指了权益型的房地产信托产品。比如某公司发行的房地产信托产品，这款产品和之前的各种项目都不同，该产品可以事先完成资金募集，之后将这部分募集到的资金应用到发展前景比较理想的房地产投资地区。这种投资具有一定的多样性，包含了股权投资、贷款投资、物业购买投资等多种不同的投资模式。与传统房地产信托产品发行不同，投资一般通过分期发行的方式来发行产品。除此之外，还提出了一系列的规定。规定了投资者可以拥有超额分配权力以及受益比例优先享有权利等。
从整体上来看，这种计划如果从设计的层面来看，采取了房地产信托投资资金所给出的标准，虽然不能完全满足房地产投资资金的各种硬性条件，但是这种信托计划大部分都有契约型的封闭式基金特点。这种信托计划在诞生之后，特殊类型房地产信托产品发展速度比较快，而且发展规模也在不断的扩张。
三、当前我国房地产信托投资资金发展模式
1.培养复合型人才
房地产信托投资基金，对人才需求较高，相关从业人员不仅要掌握基础金融产品以及基础金融市场发展的理论知识，同时也要有一定的理财能力。不断的了解和掌握房地产专业知识点，提升自身管理工作经验。房地产信托投资基金在美国发展的初期，发展情况并不理想。导致发展不理想的直接原因就是因为人才吸收强度较差。因为国内的房地产信托投资基金刚刚开始发展，许多房地产信托投资基金都处在起步阶段，所以和国外的差距比较大。从国内市场的整体发展情况来看，因为国内缺少专业投资型人才，并且从事房地产信托投资基金产业的复合型人才也比较少，所以想要保证房地产信托投资基金行业的正常发展，就必须要不断的培养各种复合型人才，这也是目前学术界以及地产界的主流发展趋势。
2.完善法律与政策
房地产信托投资基金的参与方比较多，而且参与形式也相对比较复杂，不论是运营模式还是组织模式，都具有多样性特点，所以必须通过法律法规等对其进行规范化处理。传统的封闭式产业基金发展模式、信托产品发展模式以及现存投资模式等，都需要将《信托法》作为基本法律条款对其加以完善。《信托法》和信托有直接关联，对信托投向产业的涉及比较少，所以局限性比较明显。目前国内的房地产投资基金不论是在法律方面还是法规方面、政策方面，细节处理都不够理想，这也是当前房地产信托投资基金运转中必须要关注的问题。所以针对该情况，为了提升房地产信托投资基金使用的便捷性，国内的专业工作人员必须要对房地产信托投资基金法律法规进行完善。
3.完善监督机制
目前国内的金融监管，主要是通过分业监督的形式来实现金融监管。这种监管模式的专业化水平比较低，而且立法监管层次也不理想。所有的金融行业，可以相互协调、相互协作，这也是目前房地产信托投资基金发展的基础条件之一。从目前的监管工作开展的情况来看，不论是在运作环节，还是监督机构管理环节，都与主流发展趋势不符。所以房地产信托投资基金所固有的混合属性会与国内主流的监督管理工作机制相冲突。不同的行业，监督管理工作方式不同，各个环节各司其职的工作模式，会导致信息共享效率低下。想要保证房地产信托投资基金的正常发展，就必须要不断优化监督机构的日常沟通和交流，让不同部门清楚的认识到所在部门应当承担的责任，为房地产信托投资基金日后的发展奠定基础，优化监督管理工作环境。
4.未来发展空间
房地产信托投资资金，在中国的未来发展前景比较广阔。因为房地产行业属于我国经济发展的支柱性产业之一，所以对经济发展的意义重大。房地产行业的发展离不开资金的支持，不仅需要投入的资金量比较大，而且项目建设所用资金的周转时间也比较长，是典型资本密集型产业之一，所以房地产行业的发展，离不开金融行业的支持。从近年来国内发展的情况来看，房地产行业因为融资渠道比较单一，长时间依赖国有银行贷款，导致房地产行业发展受阻。首先，固定不变的融资模式，会导致房地产行业融资被限制，影响其发展速度和发展规模。除此之外，还会让银行承受贷款风险以及房地产行业的市场风险。在金融危机发生之后，央行的资金收缩力度比较高，不但提升了贷款的门槛，同时也提升了对房地产企业的融资压力，导致部分中小型房地产企业出现资金链条断裂的问题。
针对该情况，国内吧部分房地产公司开始研究全新的融资模式，为房地产行业的发展带来了活力。多年来的不断发展，让房地产信托资产余额迫近万亿元。但是从发展模式上不难看出，目前房地产资金信托的主要形式依然是贷款，起到一種过桥贷款的作用。这种贷款模式并没有从根本上打破传统房地产企业融资结构上存在的问题，并且和央行的房地产行业信贷政策也有一些违背之处，所以银监会在不断提升对房地产信托业务的监督强度。目前所有的信托公司在发放贷款之前，必须要先查阅房地产开发项目是否有“四证”以及是否满足项目最低开发条件。所有的信托公司，都不能将信托资金当成土地储备贷款进行发放，这也在一定程度上提升了房地产行业发展难度。
四、总结
国家经济发展离不开房地产行业的支持，为了全面提升房地产行业的发展速度，必须打破传统融资模式，让融资模式变的多元化，以此来带动行业发展。上文分别从两个大方向提出了目前国内的发展现状以及未来一段时间内的主流发展走向，希望可以为日后工作的正常开展提供参考。
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信托模式 篇12
1 知识产权证券化的定义
“证券化” (securitization) 这一术语是1977年由美国投资银行家路易斯·拉涅利 (Lewis S.Ranieri) 在接受《华尔街日报》采访时首次提出的, 后在全球得到了广泛的实践。被誉为“证券化之父”的美国耶鲁大学教授弗兰克·法布齐 (Frank J.Fabozzi) 认为:从广义上讲, 资产证券化可以被定义为一个过程, 通过这个过程将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收款和其他不流动的资产包装成具有投资特征的且可以市场化运作的带息证券。
知识产权证券化是指发起人 (Originator) 将其具有可预期未来现金收入的知识产权 (称为基础资产) , 通过一定的结构安排, 转让给特殊目的机构 (Special Purpose Vehicle, 简称SPV) , 并由此特殊目的机构以该知产权或其相关权益产生的未来现金收入为基础, 发行一种基于该基础资产所产生的现金流的可以出售和流通的权利凭证, 据以融资的过程。
从参与交易的市场主体来看, 知识产权证券化实际上是知识产权的原始权益人或发起人以其知识产权资产为支撑发行证券并通过收取发售收入而实现其融资目的。投资者则凭借其因认购该证券持有的受益凭证而获得知识产权资产未来现金流的收益, 并据此获得投资回报。
综合来看, 知识产权证券化是资产证券化的一种形式, 知识产权证券化由于其自身的法律属性, 因而在定义过程中需要加入法律色彩, 即引入了权利凭证和受益凭证的概念, 将知识产权证券化的法律关系完善为特殊目的机构基于基础资产所产生的现金流可以出售和流通这一权利凭证进行销售, 投资者则凭借其认购该证券持有的受益凭证而获得知识产权资产未来现金流的收益, 并以此获得投资回报。
2 我国知识产权证券化实践模式探析
江平曾指出, 任何资产恰恰是在其流通资产中能够体现如此多的财产权利。但鉴于现行法律的规定, 我国开展知识产权证券化缺少公司型特殊目的机构的法律支持, 传统的SPV无法构建证券化流通机制。而信托公司则巧妙规避了这一障碍, 能够在证券化过程中承担特殊载体这一职能。2011年4月, 中关村曾发布了一款知识产权自主创新集合资金信托计划, 开启了国内知识产权证券化的序幕。2012年8月, 闻萃影视和一壹影视发布了两款版权证券化产品, 可以说是我国版权证券化的又一成功试水。而综观以上几款产品, 它们都采用了以信托为主的转让方式, 并且构建了以信托公司为中介的特殊目的载体。因而, 在信托模式下研究我国知识产权证券化具有一定的理论和实践意义。
从知识产权证券化严格的定义来看, 我国已发行的这几个品种并非传统意义上的知识产权证券化。传统意义上的知识产权证券化着力于知识产权本身所能产生的现金流作为基础资产发售, 并以该现金流还本付息。而上述所提及的这些产品是以信托公司所发放的贷款作为基础资产, 辅之以知识产权本身作为抵押资产, 并利用贷款本身所需偿付的利息对投资者偿付本息收入, 其实质上属于知识产权质押融资后的证券化发行。但由于发行过程中兼具知识产权和证券化的属性, 因而将其归入知识产权证券化的行列亦无不妥。2005年11月, 银监会颁布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》 (银监会2005年第3号令) , 从市场准入、资本要求、业务规范等方面, 对信贷资产证券化业务进行了全面的规范。该《试点管理办法》规定的基本交易结构为“委托人将信贷资产信托给受托机构, 由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券, 以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益”。这个交易结构似乎可以理解为一种三方信托结构。即发起人—信托—受益人。如欲将其纳入传统的信托法理之中, 可以将该结构理解为发起人作为信托的委托人, 以基础资产为信托资产, 以自己作为受益人, 将信托资产转移给信托投资公司等受托机构。发起人在获得信托的受益证券后, 委托受托人向投资者销售证券化信托的受益证券, 取得销售收人。
信托作为一种财产转移并对其加以管理的制度设计, 起源于英美衡平法。从法律规制来看, 信托的法律构造实现了资产证券化最基本的要素:信托财产权与利益相分离和信托财产的独立。在我国知识产权证券化的实践过程中, 之所以采取信托这种资产转让的形式是因为信托财产从委托人的财产中分离出来, 独立于特定目的信托受托机构的其他财产。这样就不受上述三方的追及。与此同时, 特定目的信托受托机构享有对该财产法律上的所有权, 受益人享有实质上、经济上的所有权, 即所谓的信托“二元所有权”。由于信托财产的独立性, 特殊目的机构一旦经营破产, 则作为信托标的物的知识产权就与特定目的信托受托机构的破产财产相分离, 不列入信托机构的破产财产, 从而保证知识产权的独立性。但在大陆法系国家的民法体系中, 主张一物一权, 不存在所谓的二元所有权。所有权是唯一的, 只有占有、使用、收益、处分这四种权能可以暂时分离。在处理受托人与受益人之间对知识产权的二元所有权时, 大陆法系按照固有的理论, 把受托人依转让行为而取得的合法权利确认为物权, 给予积极的物权保护;同时, 基于合同的原理, 把受益人的权利理解为受益人对受托人提出信托利益时交付请求的权利, 并把这种权利确认为一种债权, 给予受益人债权保护。这样的保护体系避免了信托法制中二元所有权与大陆法系一物一权的冲突, 使得信托能够顺利融入到民法体系中。更重要的是, 将信托方式作为知识产权证券化的基本模式, 不仅实现了隔离资产风险, 而且在信托方式中特殊目的机构的破产隔离和知识产权的真实销售是同时完成的。
3 完善我国知识产权证券化的法律与政策建议
从上述论及的系列因素来看, 信托之于知识产权证券化具有隔离风险的重要作用。从近几年信托产业的发展情况来看 (主要是基建领域的贷款信托) , 一小部分信托公司即使在基础资产发生变故, 融资人难以还本付息时, 亦可采取刚性兑付的方式, 由信托公司代为还本付息, 在一定程度上进一步减少了投资人的风险。然而, 知识产权证券化信托涉及到多个环节, 在这个问题上, 由于市场本身具有一定的盲目性, 所以政府应在关键环节上予以一定的政策支持和导向, 努力培植知识产权信托市场, 对于知识产权权利人、信托机构、保险机构等, 政府要鼓励他们走进知识产权信托市场。同时, 还应加紧完善知识产权证券化的法律和政策, 以期促进我国知识产权证券化的不断进步和完善。
3.1 制定统一、明确的资产证券化法律
我国资产证券化的立法思路是边试点边立法。自2005年以来, 我国已经实施了多例资产证券化。这些证券化案例尽管大部分都取得了成功, 但在实践过程中也暴露了一系列的问题。应该以现有资产证券化的实施案例为基础, 在试点办法的基础上, 进行统一、正式的资产证券化立法。在立法过程中, 需要注意的一点是在知识产权证券制度完善方式的选择上, 不宜采用推翻重来, 而是用但书的方式或者例外规定的方式来完善。当然, 也可以采用授权立法的方式, 即在不修改现有规章制度的前提下, 由国家立法机关授权相关部门做出特殊规定, 对知识产权证券化问题进行专门规制。
3.2 严格规定知识产权证券化的特殊法律问题
知识产权本身的特殊性决定了知识产权证券化的发展, 既需要资产证券化法律制度的保障, 也需要针对知识产权的特征制定一些特殊的法律说明。具体办法上, 可以借鉴瑞士成文法的一些做法, 也可以参照美国实践知识产权证券化的一些成功案例。但在提出构建模式前, 应该首先明确知识产权证券化基础资产的适格性。针对这一问题, 现有的方式主要有两种:一种是规定基础资产即知识产权本身;另一种是规定证券化资产为知识产权的债权性收益 (主要包括专利许可费、版权使用费等) 。本文认为在知识产权证券化的构建中, 以知识产权稳定, 可预见的现金收入作为基础资产进行债权性融资更具有可实践性。同时, 这种方式也可以强化发起人及特殊目的机构的责任意识, 更好地保护投资者的利益。
法律制度的建设是我国发展知识产权证券化的有力支撑。为了促进知识产权证券化的不断发展, 我国应该顺应《国家知识产权事业发展“十二五”规划》中提出的发展知识产权战略的良好契机, 加强知识产权证券化的专门立法, 做到制度先行, 为知识产权证券化的开展提供法律保障。
摘要：伴随着我国资产证券化的发展, 知识产权证券化也日益得到了各方的关注。受制于政策和法律环境, 传统的知识产权证券化在我国难以得到有效开展, 而信托模式下的知识产权证券化则已在我国成功实践。本文着重介绍知识产权证券化的基本理论, 分析信托模式下知识产权证券化的理论症结和实践出路, 并对我国发展知识产权证券化提出了一些合理化的法律和政策建议。
关键词：知识产权,信托,法律规制
参考文献
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