抵押贷款风险案例

抵押贷款风险案例（精选8篇）

抵押贷款风险案例 篇1

案例一：银行贷后失控，客户挪用贷款

(一)案例介绍

某印刷厂始建于新中国成立初期，是以制版、印刷为主的国有大型骨干印刷企业，其技术实力、经济规模在国内同行业中居领先地位，生产的产品一直享有盛名，是中国最大的扑克牌生产厂家，经济效益曾连续五年①位居全国同行业之首。为缩小与国际先进水平的差距，该印刷厂提出“制版、上光、印刷三期技术改造工程”。该项目总投资5000万元，其中z行贷款4000万元，企业自筹1000万元。1992年3月项目开工，并计划于1993年6月竣工投产。但是，由于种种原因，项目建设中投资一再扩大，最终实际投资达到8000万元，贷款行先后发放项目贷款7800万元，企业自筹资金仅到位200万元。在实际完成的项目投资中用于本项目改造的资金只有2500万元，其余5500万元资金全部被企业挪作他用。由于项目资金严重被挪用、企业自筹资金不到位，改造工程一直拖到1995年10月才建成。其问产品市场发生急剧变化，贻误了商机，根本无法实现当初预期的收益，最后被迫停产。该印刷厂从此包袱沉重，步履艰难，生产难以为继。到2000年6月末，全厂已处于半停产状态，占用的7800万元项目贷款因无力偿还，形成呆滞贷款，拖欠贷款利息高达3500万元。

(二)风险分析

该笔贷款风险主要是因为客户挪用贷款导致项目未能如期达产，从而丧失了市场拓展的良好机遇，并增加了沉重的负担，最终导致贷款损失。之所以客户能够大规模挪用贷款，这与银行的贷后管理工作未能紧扣“贷款用途”这一风险点有关，管理上的缺陷主要体现在三个方面：一是贷款行对企业决策者在项目建设中的非理性冒进行为认识不足，没有发挥贷款行对贷款资金使用进度和规模控制上的职能，反而一再给予企业新增贷款规模支持，导致企业在项目建设中缺乏有效的约束，盲目冒进。二是贷款行对贷款资金的具体使用监管不严，大量贷款被挪用，严重影响了项目按期竣工。“八五”期间该企业用于技术改造投资的规模累计达到1亿元，而其中用于基本建设投资就占60％，大量的非生产性基本建设投资造成企业资产结构失衡，使得企业经营效益严重下滑，亏损大幅增加。经办行在进行贷款资金管理过程中，未能严格执行固定资产贷款管理有关规定，进行必要的放款审查、逐笔签批、专款专用，从而纵容了企业违规使用贷款的行为。三是贷款行未能坚持信贷原则，与企业自筹资金按比例配置贷款资金发放进度，造成企业自筹资金到位率不足1／3。资本金到位率偏低必然弱化了对企业使用贷款行为的约束，从而进一步增强了企业挪用贷款资金的冲动。

在该案例中，贷款用途风险是引发贷款最终损失的主要原因，如果进一步分析贷款用途风险，我们可以发现既有银行管理漏洞，也有企业的道德风险。但本文认为银行管理因素是其中的主要因素，贷后管理工作不仅仅是监测客户的信用状况，更要采取合理的管理措施确保贷款资金合理地融人企业的生产经营当中并促成企业实现预期的经营效果。

案例二：贷款测算不合理，企业举债过重

(一)案例介绍

ZH百货大楼是当地六大国有商业零售企业之一，筹建于1978年，1984年开始营业。开业时，国拨资金180万元。开业后，曾经一度辉煌，19个月即收回了国家全部投资，1987年成为全省第一个年销售额突破亿元大关的大型商业零售企业，1992年发展到顶峰时，销售额和利税分别达到14920万元和789万元。但因一直没有进行过大型的装修和扩建，进入90年代，企业设施、设备和营业环境都已落后，当时，商业市场较为红火，该企业为保持在当地市场的领先地位，1992年11月开始进行改造扩建，总投资17989万元，向当地银行借款13811万元(其中大楼改造投入11761万元，流动资金投人2050万元)。1995年7月改造扩建完成后，百货大楼恢复营业。但好景不长，一年半后就陷入经营困境，之后便是连续6年亏损。到2002年累计账面亏损12277万元，潜亏19855万元，资产负债率高达121％，企业诉讼缠身，人心浮动，虽然采取了很多措施，但还是无力从根本上扭转每况愈下的经营局面。企业从1997年2月开始拖欠银行贷款利息，截至2002年累欠利息5050万元，银行贷款13811万元已经全部逾期。

(二)风险分析

在该案例中，企业有着良好的经营意愿，贷款资金也都投入到项目建设中，但最终还是造成贷款损失。造成损失的原因主要在于银行对于项目评估出现较大偏差：一是未能准确把握住市场形势的变化对企业预期经营的影响，企业之所以未能保持住良好的经营态势与市场环境恶化有着密切关系，银行在进行项目评估时显然对宏观因素未能给予足够的重视；二是银行对企业的负债能力和偿债水平缺乏客观的评价，即便市场环境恶化，但企业在当地仍有着良好的品牌效应，导致企业丧失偿付能力的原因与企业负债率过高有关。

案例三：贷款用途不合理，恶化企业竞争能力

(一)案例介绍

s省某钢铁集团公司由于设备老化，企业的4座高炉都已年久失修，特别是1号高炉自1974年改造以后，已运营18年，大部分设备和钢件结构严重老化、变形，不能达产达效。为了遏制企业效益下滑趋势，实现产品更新换代，提高企业竞争能力，企业决定引进瑞典60年代、70年代的旧设备，实施年产3万吨离心球墨铸管技改项目。项目经S省经贸委批准立项和批复可研报告，于1993年3月开工，工期2年，1996年1月达产。项目初期概算总投资为9792万元，后因项目有所调整，经省冶金厅和省经贸委批准调增至13039万元，资金构成是：企业自筹3595万元，银行贷款9444万元(含外汇贷款380万美元，折合人民币3234万元)。项目实际支出17385万元，超支4346万元。1996年3月生产出第一批7种规格的铸管1432吨，经检验，一次合格率仅10％，综合合格率30％，产品质量远远达不到设计标准，加之项目在资金、设备、工艺和人员素质等诸多方面存在问题，企业被迫于1999年5月全面停产。

(二)风险分析

在这笔贷款中，企业有着良好的发展意愿，也希望通过引入新的设备来提高自身的经营效益和产品竞争能力。银行的贷款用途也是用于满足企业的合理需求，但问题在于企业贷款所购买的设备能否起到企业预期的作用。造成最终贷款损失的主要原因在于企业选择了工艺落后的陈旧设备，不仅达不到企业技改目标，无法取得合理的投入产出绩效，而且给企业背负了更为沉重的负债，丧失了进一步发展的能力。银行在审查企业贷款用途时，显然缺乏相应的专业技术评估能力和信息来源，在项目评估时，过于强调对企业本身经济绩效和财务指标的评价，忽视了对项目本身的工艺性、经济性、可行性以及先进性的评价，没能控制住项目的技术风险。

贷款用途是银行审查一笔贷款的起点，也是设计具体贷款结构的基础。银行总是基于一定的贷款用途来测算贷款资金的预期收入水平和现金回流结构，从而确定贷款额度、期限以及还款安排。企业不同的贷款资金需求，需要银行从不同的角度进行贷款用途评价。对于银行来说，一方面要提高评价贷款预期风险的能力，科学合理地为客户提供配套资金，使得银行贷款资金确实起到促进客户生产经营的良好目标；另一方面要能够监督并制约客户按照事先确定的用途合理使用贷款，如果银行对具体用途下的贷款资金预期回报率测算发生较大偏差或者未能有效约束客户使用贷款的具体行为，就会加重客户的偿债负担，造成小马拉大车的风险隐患，甚至会纵容客户挪用贷款、拖延工期，造成信贷资金不能达到预期营运目标，引发最终的信贷损失。

如果深究贷款用途风险的引发原因，银行更需要从自身的管理来找原因。一方面存在恶意骗贷的不良客户，最初申请贷款的目的就是为了套取银行资金从事其他经济活动；另一方面大多数客户申请贷款的初衷还是为了弥补资金短缺，但由于我国大多数企业尚缺乏诚信意识以及企业管理水平较低，存在着挪用贷款的潜在动机。对于这部分客户，银行对于贷款用途的跟踪管理就显得尤为重要，如果各个管理环节都能够严格执行放款标准和贷后管理要求，密切监督和控制信贷资金的使用进度和具体情况，则会形成一个正向的激励作用促使企业尽快完成项目进度，从而减少了环境变化的不确定性对贷款预期收益的不利影响，最终是有利于银企关系的长期维护。而如果银行管理人员碍于人情或者未能识别企业的不良动机导致疏于管理，最终不仅贷款不能起到应有的作用，反而会进一步造成企业负担过重，积重难返，从而导致企业破产消亡，银行贷款损失严重。

抵押贷款风险案例 篇2

林权抵押贷款对于盘活森林资源资产, 缓解林业生产资金不足, 增加山区农民收入具有重大意义。然而, 该业务由于抵押物的特殊性, 专业性强、监管难度较大。随着业务量的迅速扩大, 实践中存在因借款人违约而导致金融机构利益受损的情况。本文根据调研过程中收集的一个典型违约案例, 分析金融机构面临的林权抵押贷款风险, 进而提出相应的建议措施。

一、案例基本情况

某市 A 农业开发公司从事绿化苗木的生产和销售业务, 产品质量上乘, 售后服务好, 在当地拥有良好口碑。因拓展业务需要, 2011 年 12 月以其拥有的观赏树木为抵押财产向所在地 B 银行取得一笔短期流动资金贷款, 金额 300 万元, 借款期限 1 年, 抵押物为 A 农业开发公司的 8889 棵观赏树木 ( 其中香樟 7325 棵, 广玉兰 1084 棵, 棕榈树 480 棵) 。当地 C 资产评估公司对这些观赏树木出具了评估报告, 评估价值 624. 336 万元, 同一天在农业局取得动产抵押登记书, 抵押率 48. 05% 。种植这些树木的林地由借款人 A 农业开发公司自 2008 年起, 通过土地流转方式, 在 D 镇 E 村分别取得 3 块共计 256. 48 亩的土地承包经营权, 其中: 84. 22 亩期限为 20 年, 流转价格 600 元/亩; 43. 26 亩期限为 5 年, 流转价格800 元 / 亩; 129 亩 期 限 为 18 年, 流 转 价 格 150元 /亩; 每五年一次现金支付。

2012 年 12 月因 A 农业开发公司经营失败陷入财务困境, 无力履行抵押借款合同偿还 300 万元短期贷款及其利息, 造成 B 银行的不良贷款。该笔借款发生逾期后, B 银行及时向当地法院诉讼, 要求处置抵押的观赏树木清偿债务。法院判决 B 银行胜诉, 并委托某拍卖公司就香樟树、广玉兰、棕榈树等抵押林权举行公开拍卖会。然而, 抵押物在处置过程中遇到困难, 两次司法拍卖皆因无人报名而流拍, 拍卖活动无果而终。最高人民法院 《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定, “拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价, 到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的, 应当将该财产交其抵债。” 第二十七条规定, “对于第二次拍卖仍流拍的动产, 人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的, 人民法院应当解除查封、扣押, 并将该动产退还被执行人。”由此, B 银行面临二选一的尴尬局面: ( 1) 取得抵押林权所有权并自行处置; ( 2) 拒绝接受这些抵押的观赏树木并将其归还债务人。由于上述抵押用的树木坐落于离 B 银行所在地二十公里远的城郊结合部, B 银行自身没有林业技术人员, 不了解这些观赏树木的市场行情, 也没有精力去二十公里外管护这些树木, 事实上不具备自行处置抵押林权的能力, 但是如果归还债务人, 则意味着 300 万元贷款连同利息全部损失。该违约案件至今仍未了结。

二、林权抵押贷款风险分析

林权直接抵押贷款是最传统的一种模式, 由借款人持林权证直接向金融机构申请贷款, 凭森林资源资产评估报告与金融机构签订贷款合同, 经林权登记管理中心审核无误后核发林木他项权证, 金融机构收到他项权证等有关资料后, 依照合同发放贷款。这种模式适用范围广, 具有完全民事行为能力的林农和具有法人资格的林业企业, 只要能够提供金融机构认可的有效森林资源资产抵押担保, 都可以申请林权证直接抵押贷款。另外, 这种模式可操作性强, 流程一般参照房产证抵押贷款, 不需要进行重新设计, 简单易行。该模式的缺点是由于金融机构往往缺乏足够的相关林业知识, 林农或林企违约后对抵押的山林处置比较困难。就本案例而言, 在业务办理及抵押物的处置过程中, 信贷风险源于以下几个方面:

1. 林木价值评估风险

由于该市缺乏专业的森林资源资产评估机构和人员, 该笔贷款业务中抵押林权价值是由某不具备森林资源资产评估资质的普通资产评估公司, 采用现行市价法评估得到。在评估过程中, 因林木种类的多样性及数量大等原因导致该 “外行”的评估机构难以对抵押物进行全面清点与核实, 评估时存在以点代面的情形, 加上对树种、树龄、密度等真实性把握不准, 导致抵押物的公允价值难以客观评定。

2. 林木价值变动风险

林木, 尤其是本案例中观赏树木的价值受市场偏好、需求及种植技术等影响较大, 不同市场时期、不同生长阶段以及种植过程中的自然灾害及管护不当都会对林木价值产生较大的影响, 使得林木价值在不同时期内变动较大。而金融机构放贷时往往是依据借款当期对苗木的评估价值进行折价放款, 尽管采用了较低的抵押率, 但仍然不足以抵消市场价格下跌带来的风险, 尚未形成合理有效的浮动抵押机制。

3. 抵押物管理风险

纵观整个林权抵押业务过程, 远在郊区的这些抵押物始终处于借款人 A 农业开发公司的使用和管护之下, 信贷人员本身缺乏林业相关知识, 贷前较难把握林木的价值, 贷后对抵押物的变动情况 ( 数量、价值) 也难以掌握及监管, 信贷管理手段缺乏, 使贷款管理流于形式。加上抵押树木的不同树种生长期各有不同, 对贷款的期限设定带来匹配难题。

4. 抵押物处置变现风险

B 银行所在地为平原地区, 森林资源较为贫乏, 林权的流转市场体系不健全, 缺乏林权交易的平台和机制, 林木资产的交易信息和市场行情较难掌握, 处置变现难度很高, 以致造成连续两次流拍的情况。在处置期间还存在对抵押林木的保管和维护问题, 较易造成资产损失。并且, 观赏树木价值与其长势长相有很大关系, 其搬迁工作技术性强, 处置成本高, 直接影响处置抵押物的预期收益。

5. 林地使用权灭失风险

林地使用权是林权抵押贷款业务中很容易忽视的问题。本案例中种植林木的土地使用权并未连同观赏树木一同抵押。A 农业开发公司种植这些树木的林地通过租赁方式取得, 起租年限为 2008 年, 租赁期限分别为 5 年、18 年和 20 年, 租金每五年以现金支付。土地使用期限决定了林木的存续时间, 一旦租赁期到期或因租金不能及时给付时林地出租方有权收回林地经营权, 如果不能在短期内找到买家, 种植于其上的观赏树木必将面临价值大幅缩水的风险。

三、控制信贷风险的政策建议

林权抵押贷款是一项影响深远的金融创新, 有助于解决林业融资难题, 为发展林业经济提供强大资金支持, 也是金融机构拓展业务的方向之一, 但由此产生的信贷风险也不容低估。基于上述案例分析, 本文提出以下几个方面控制信贷风险的政策建议:

1. 健全林权评估机制, 降低抵押物估值风险

森林资源资产评估价值的真实与否, 直接关系到金融机构信贷资金的发放额度和资金安全。尽管有关部门已经出台了森林资源资产评估的相关规定, 但是实践中还是存在管理体制不顺和监督不到位的情况, 本案例中抵押树木的评估工作具有一定的代表性。为了健全林权评估机制, 首先, 要尽快理顺森林资源资产评估机构管理体制。鉴于森林资源资产的特殊性, 必须提高评估机构的准入门槛, 建议采取财政部和国家林业局共同管理的办法, 国家林业局负责森林资源资产评估机构资质的审批权、林业评估专家的认定、评估人员的培训、评估技术规范等的体系建设, 财政部行使监督权。其次, 尽快组织具有丰富相关实务经验的资产评估师和森林资源调查专家, 对现有的 《森林资源资产评估技术规范》进行修订, 研究制定森林资源资产评估及资源调查的收费标准, 以作为森林资源资产评估工作的依据, 提高林权价值确认的可信度。最后, 要建立严格的评估责任追究制度, 加强对林权评估机构及评估人员的监督管理, 防止在评估环节发生道德风险, 逐步形成林权评估机构和评估人员市场准入和退出机制。

2. 完善林权交易市场, 减少抵押物处置风险

就抵押贷款而言, 金融机构对抵押物的基本要求是 “合法、足额、易变现”, 其中抵押物 “易变现”的首要条件是发育较为完善的林权交易市场, 一旦发生违约事件时, 抵押物能够低成本地得到处置套现。如果没有发达的林权流转市场, 即使能够保证抵押的森林资源资产合法、足额, 仍然存在流转变现难的问题, 从而极大地增加了金融机构开展林权抵押贷款的风险。因此需要省级、县级和中心集镇三个层面构建统一、高效、安全的林权交易市场, 为林权流转和林权抵押贷款提供更多的退出通道。

同时还应规范林权流转, 加强对登记机构的监督管理。建立健全林权抵押登记管理制度、林权抵押物合规性审核制度、林权流转变更登记管理制度及林权抵押登记告知制度等, 使林权管理中心真正承担起日常林权登记、变更, 林权证发放, 以及承包合同、流转交易、评估监管、抵押登记等管理职责。同时, 加强林权拍卖方面的规范化管理, 进一步完善森林资源招标、拍卖、挂牌运行机制, 将具有一定规模的森林资源统一纳入招投标中心, 实行挂牌流转和转让, 采取采伐计划与流转相挂钩的方法, 实现森林资源价值最大化。

3. 加强银行内部管理, 防范金融机构风险

银监会要充分发挥对林权抵押贷款的监管作用。一方面, 要督促商业银行完善法人治理结构, 健全内部控制制度, 做好商业银行林权抵押贷款的风险管理, 严格防范信贷风险。另一方面, 要与国家林业局建立协作机制, 加强林权抵押贷款有关运行数据的收集和整理工作, 并定期进行分析, 随时掌握各金融机构的运行状况。金融机构要根据区域林业发展状况, 努力探索适应林业特点的多元化融资新模式和产品。一是要健全林权抵押贷款管理制度设计, 合理确定贷款权限, 适当优化贷款程序, 完善利率定价和期限配置, 减少因制度缺陷和程序不合理产生的风险, 充分考虑市场不确定因素认定抵押物价值, 确定合理的抵押率。二是加强抵押物管理。贷款发放后, 应定期了解掌握抵押物状况, 需要时进行二次评估, 及时调整贷款方式和额度, 一旦发现风险, 迅速采取必要的补救措施。三是根据业务需要挑选一批人员, 进行林业及相关知识的专门培训。可聘请林业部门有经验的专家授课, 通过开办培训班、参与评估项目实践等方式, 培养一批既精通信贷业务又熟悉森林资源资产评估工作的专业人员。

4. 健全风险防范和补偿机制, 多方协作共防风险

政府和银行业金融机构要相互配合, 在加强信息、担保、收储等流转市场配套体系建设的同时, 建立风险防范合作机制。具体而言, 由政府牵头, 按照银行业金融机构发放林权抵押贷款余额的一定比例由财政部门出资设立贷款风险补偿金, 对各金融机构因不可控力发生的林权抵押不良贷款损失给予一定比例的风险补偿, 分散林权抵押贷款的不确定性风险。

另外, 还需要构建专业性的林业担保体系。目前浙江信林担保有限公司等少数专门为林业中小企业提供融资担保服务的专业担保公司远远不能满足社会需求。可进一步加大力度, 采取政府扶持、市场运作的方式, 由政府部门部分出资, 以林业龙头企业、林业大户为主体组建股份制林业担保公司, 并采取扩大注册资本金等多种有效措施推动发展各类形式多样、产权多元化的林业贷款担保机构, 为林企和林农贷款提供担保服务, 从而有效地分散信贷风险。

参考文献

[1] .韩国康.浙江省森林资源资产抵押贷款研究[J].林业经济, 2010 (4) .

[2] .刘祥龙, 叶金生.林权抵押贷款的法律问题研究[J].武汉金融, 2011 (10) .

[3] .陶宝山.森林资源资产抵押贷款风险研究[J].绿色财会, 2008 (1) .

[4] .苏小惠.林权抵押贷款风险防范问题探讨[J].林业经济问题, 2012 (1) .

抵押贷款风险案例 篇3

关键词:项目融资贷款银团风险控制

一、贷款前期阶段

在项目筹建阶段时,我们国家尚处于改革开放的初期,各种基础设施的建设方兴未艾,对电力的需求也日益增大。作为国家“九五”规划的重点项目之一,临海电厂项目急需国外资金和技术的加入。香港的L集团就是在这种环境下和国内的发电集团取得了合作。项目公司和香港的H银行达成了初步的合作意向。H银行将作为牵头行,为临海电厂项目提供1.25亿美元的商业贷款。项目通过国际招标确定由日本某集团总承包建设。项目公司因此和日本M银行洽谈,取得了8.2亿美元的出口信贷贷款。

在这阶段,贷款银行风险控制的主要手段有:

(一)在融资谈判阶段,项目公司聘请融资顾问代表投资者同银行接洽,提供项目资料及融资可行性研究报告给银行进行风险评估。贷款银行经过现场考察、尽职调查及多轮谈判后,将与投资者共同起草融资的有关文件。

(二)由于贷款金额较大,牵头行往往组织信用良好、资金雄厚的十几家银行共同组成贷款银团来共同提供贷款给借款人,这样做既分散了自身的风险、又增强了抵御风险的能力。

二、合同签署和执行阶段

在这一阶段,最重大的事项莫过于签订贷款合同。以H银行为牵头行的银团在选定其他贷款成员后与项目公司即借款人进行谈判。谈判的内容包括银行发放贷款的条件、贷款金额、利率条件、借款人违约条件等。这一阶段,虽然谈判的时间较长,需要沟通的事项较多,但这一方式有利于银团的成员从一开始就参与了贷款银团的工作,对贷款项目有了深入的了解和明确的预期。谈判的最终目的要使得贷款合同的条款既要符合银团的利益,同时也要被借款人所接受。

(一)担保安排

由于项目融资方式中,借款人偿还借款的来源就是该项目所产生的收益,没有其他的来源。银团为保证贷款本金和利息的及时、足额收回,就必须将借款人在项目下的资产、权益抵押到自己的名下。

在临海电厂项目融资中,香港H银行有限公司作为贷款银行委任的境外抵押代理人,管理或接收抵押物。项目公司可提供给境外贷款银行的担保主要有如下:

1、股权质押和权利转让:根据贷款协议,临海电厂项目公司股东出资证明书质押给境外抵押代理。作为股东在项目公司中目前及将来各自股权产生的所有权利、股利和效益转让给境外抵押代理。

2、再保险权利转让:根据贷款协议,临海电厂保险在省人保投保,省人保再将80%向境外再保,通过项目公司作为借款人与境外抵押代理签订再保权益转让书,将借款人在保险名义下的所有权利、所有权和利益及索赔权(包括给予借款人的任何代表权、担保、承诺及其他保证)(现在和将来的)以及根据该保险借款人应得到的所有权益,包括退回保险金, 所有有关保险索赔的利益转让给境外抵押代理。

3、账户抵押:临海电厂项目公司作为借款人为了支付给抵押贷款人及清偿有抵押债务采用全权保函,通过第一固定抵押方式,以境内抵押代理(作为抵押贷款代理人)为受益人,在账户抵押协议持续有效期间现在或以后任何时候将在省建行开立的美元资本账户、美元还本付息账户、美元贷款账户、美元收入账户、人民币抵押账户的贷方余额抵押给并绝对转让给境外抵押代理,并在临海市公证处注册登记。

4、机器设备抵押:根据贷款协议,必须签订机器设备抵押协议,贷款人和为了保证协议中的所有其他义务,作为法定受益所有人,临海电厂项目公司(抵押人)向作为抵押贷款的代理人和受托人并代表其利益的境外抵押代理转让、抵押滨海电厂项目公司所有的机器设备和其在所有权文件中规定的所有权利、所有权和利益(现在和将来)及其在上述文件中得到的所有利益。

5、土地使用权抵押:根据贷款协议必须签订土地使用权抵押协议。临海电厂项目公司将拥有的土地使用权及其在场地所有权文件项下所有权利、所有权和利益及由此产生的利益抵押或转让给境外抵押代理,并在临海市国土局办理抵押登记手续。

6、建筑物抵押:根据贷款协议,临海电厂项目公司作为借款人, 取得贷款的先决条件之一,必须签订建筑物抵押协议。借款人(抵押人)作为电厂建筑物的法定所有人,把建筑物和一切所有权转让书中的权利, 产权和利益抵押给境外抵押代理。在项目完工之后即在临海市房地产交易中心进行登记手续。

(二)利率安排

临海电厂由日本M银行提供的8.2亿美元出口信贷是采用固定利率, 利率6.2%,期限16年,;由香港H银行为牵头行、以11家境外银行组成的银团提供商业贷款,利率是浮动利率LIBOR + 1.6%,期限12年。由于出口信贷利率得到了日本政府的补贴,是优惠利率,固定利率6.2%,较商业贷款浮动利率及国内同期中长期美元贷款利率较低。临海电厂项目公司从出口信贷优惠利率中获得了利益,从而降低了工程造价。由于国际资本市场的变化,LIBOR美元利率不断下降,银团在自身收益得到保证的前提下,也进一步为项目公司节约了财务费用。

(三)参与公司治理

在融资执行阶段,由于融资银行承担了项目的风险,因此会加大对项目执行过程的监管力度。通常贷款银行会监督项目的进展,并根据融资文件的规定,参与部分项目的决策程序,管理和控制项目的贷款资金投入和现金流量。通过银行的参与,在某种程度上也会帮助项目投资者加强对项目风险的控制和管理,从而使参与各方实现风险共担,利益共享。

在临海发电厂,银团通过以下几种方式参与项目公司的管理,实现风险的合理规避:

1、通过董事会决议,对银行账户进行授权控制:根据公司的董事会决议,对在省建行和临海市建行开立的账户分别授权签署银行支票及其他汇款凭证。在省建行开立的账户,董事会设置了三组有授权的人士。其中:甲组乙组均为公司董事,丙组七人为H银行派出的人士。金额相等或低于拾万美元(US$100,000)或壹佰万元人民币(RMB1,000,000),由甲组任何一人及乙组任何两人共同签署,并由丙组任何两人加签有效。金额超过拾万美元(US$100,000)或壹佰万元人民币(RMB1,000,000):由甲组任何两人及乙组任何两人共同签署,并由丙组任何两人加签有效。

在临海建行开立的账户,董事会设置了三组有授权的人士。其中:甲组乙组均为公司董事;丙组七人为H银行派出的人士。金额相等或低于拾万美元(US$100,000)或壹佰万元人民币(RMB1,000,000):由甲组任何一人及乙组任何两人共同签署有效。金额超过拾万美元(US$100,000)或壹佰万元人民币(RMB1,000,000):由甲组任何两人及乙组任何两人共同签署有效。

2、根据贷款协议的规定,项目公司涉及金额超过1,000,000美元的合同,除需经公司董事会批准以外,还需提交银团审批。只有在银团同意之后,公司才能签署有关的合同或协议。

3、公司允许境外抵押代理及其代表在任何适当的时候来检查会计账簿和财务记录,取得这些会计账簿和财务记录的副本和其中的摘录;项目公司需按照协议规定及时向境外抵押代理提供季度财务报表和经审计后的年度财务报告;在提供财务报告的同时,每次需要向境外抵押代理提供一份证明,由当时两位董事签名,说明这些财务报表在所有实质性方面都是真实、正确的和完整的,并且公正的表明其在相关会计期间的经营成果和财务状况。

4、项目公司的年度预算在报董事会同意之后,亦需提交银团审核同意。在公司年度内的开支,境外抵押代理将严格按照批准的预算来执行,对于超出年度预算开支的事项一般不予以批准。

(四)违约安排

在临海电厂和境外抵押地理签订的贷款协议中明确规定了项目公司即借款人可能发生的违约事件。这些违约事件包括但不限于借款人未于到期日偿还债务、有关的合同方在规定的期限内没有履行《运行和购电合同》项下的义务、借款人卖掉、转让、出售或处置或试图或同意卖掉、转让、出售或处置其全部或大部分承诺、财产、资产、权利或收入;借款人改变或威胁要改变其业务性质或范围,或者终止章程中贵的那个的其业务经营的重要部分。合同中规定的违约事件多达三十项,用合同规范了借款人的行为,在最大程度上保护贷款银团的合法利益。

一旦发生违约事件,借款人根据帐户抵押书运用项目帐户的权利应根据帐户抵押书中止,即项目公司的银行帐户将被冻结,直至境外抵押代理宣布违约事件已经解除为止。

项目融资方式是一种较为常见的融资方式,特别是在能源项目、基础设施建设等项目上使用较为频繁。它给项目的投资者、借款人提供了一种风险共担、共同管理的一種方式,使贷款人能更好的参与到项目的管理当中来,降低资金的风险。在临海发电厂项目中,贷款银团通过贷款前期和合同签订执行阶段的各种措施,成功的规避了项目融资中可能遇到的主要风险,不仅给临海发电厂项目提供了项目建设所需的资金,而且获得了良好的融资收益。临海发电厂项目从2000年4月第一台发电机组投入商业运行到现在,机组运行情况良好,项目公司从售电收益中获得了充足的现金流量,股东获得了预期的回报,贷款银团按时、足额收回了本金和利息,是一个运作得较为成功的项目融资案例。

参考文献:

[1]李定明 探讨大型基建项目银团贷款的具体操作 当代经理人 2006年2月

[2]张庆山. 火力发电企业项目融资风险管理研究[D]. 华北电力大学(北京), 2007

动产抵押登记案例 篇4

1、企业委托加工并办理动产抵押登记的案例

公司A欠公司B货款200万元,双方签订《货款偿还合同》，1年内付清。为确保《货款偿还合同》的履行，公司A将自有设备一批抵押给公司B，为公司A在《货款偿还合同》中应承担的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

2、企业购买机器设备并办理动产抵押登记的案例

公司A向公司B购买80台钻削加工中心,双方签订《买卖合同》，购买价为2000万元，分期付款期限为3年。公司A接收该批设备后，其所有权即由公司B转移到公司A。为确保《买卖合同》的履行，公司A将该批设备抵押给公司B，为公司A在《买卖合同》中应承担的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

3、企业购买原材料并办理动产抵押登记的案例

公司A向公司B购买原材料,双方签订《买卖合同》，购买总价为200万元，债务履行期限为3年。为确保《买卖合同》的履行，公司A将自有设备一批抵押给公司B，为公司A在《买卖合同》中应承担的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

4、企业通过融资租赁购买机器设备并办理动产抵押登记的案例

公司A欲向公司B购买13台数控机床,为解决资金不足的困难,公司A与融资租赁公司C签订《融资租赁合同》，公司C根据公司A要求，为公司A融资250万元向公司B购买该设备，并租予公司A,租赁期限为23个月,租金总额为270万元,租金支付完毕,该设备的所有权由公司C转至公司A。为确保《融资租赁合同》的履行，公司C授权公司A将该13台设备抵押给公司C，为公司A在该融资业务中应承担的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

5、企业通过融资租赁融资并办理动产抵押登记的案例

公司A为获得融资，与融资租赁公司B签订《融资回租合同》，将自有的机器设备一批转让给融资租赁公司B,转让价为625万元；公司B支付转让价款后，将该批设备回租给公司A，租赁期为24个月，租金总额687万元。租赁到期并按合同付清租金后，公司A可以100万元的留购价格将该批设备购回。为确保《融资回租合同》的履行，公司B授权公司A将该批设备抵押给公司B，为公司A在《融资回租合同》中应承担的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

6、企业向银行贷款并办理动产抵押登记的案例（1）

公司A向银行B贷款5000万元用于生产经营,公司A以价值1.3亿元的自有机器设备为所欠银行B的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

7、企业向银行贷款并办理动产抵押登记的案例（2）

公司A向银行B贷款500万元用于购买木材,公司A以现有或将有的价值800万元的木材存货为所欠银行B的全部债务提供抵押担保，并在我局办理动产抵押登记。

企业融资贷款案例 篇5

沈阳拥有众多中小企业，每一家企业都有各自的特点和情况，融资条件也千差万别，就此，记者分别采访了建行、招行、广发等多家银行，就这些银行以往贷款支持中小企业的成功案例进行归纳总结，希望有贷款需求的企业能够“按号入座”，避免走弯路。

案例一

关键词：建筑施工企业、无抵押物、有施工项目中标合同

企业状况：沈阳某房屋建筑施工企业，2004年成立，注册资金人民币3000万元，经营范围主要以大型工业建筑与民用建筑施工总承包、房地产联合开发建设、综合配套施工等为主营业务，目前取得工程总承包一级资质。

该企业2009年初次与政府采购中心建立合作关系，主要合作单位是省内的一些科研院所及大学，2011该企业累计实现销售收入6300万元，其中在省、市政府采购招标项目中累计中标5次，累计中标金额近2400万元。今年5月初，企业参加了一次省政府采购招标项目的投标，投标金额800万元。

目前，该企业在经营过程中存在的主要问题就是买原材料的资金不足，同时没有抵押物，一直担心银行无法放贷。

■使用贷款方式：

招商银行 “采购贷”

解决办法：招商银行沈阳分行人士介绍，近期该行专门针对政府采购项目供应商推出了“采购贷”融资产品，就是凭企业上或本的中标通知书总额就可申请融资，一般无需其他抵押或担保方式，操作简单。

招行人士介绍，因该企业主要从事工业建筑类施工建设，所处行业一般按照工程施工进度进行回款，账期一般在6个月左右，体现在企业账面的应收账款较大。同时，企业5月初参加投标的项目如成功中标，对于银行能够提供适合其经营周期特点的融资产品有着较为强烈的需求，就此，招行沈阳分行小企业部结合该企业的特点，启动了“采购贷”贷款的审批流程，帮助该企业解决燃眉之急。

据了解，该企业通过“采购贷”申请贷款，可分为两个步骤，即确定授信总额和单独项目提款需求。

步骤一：凭企业2011中标通知书总额的70%为其提供“采购贷”授信额度，即2400万×70%=1680万，且授信额度有效期1年。

步骤二：凭企业当年新获取中标金额的70%，可实现企业在已获得授信额度内的用款需求，即800万×70%=560万。提款后，企业在招行的剩余授信额度为1680-560=1120万。

招行人士介绍，企业在授信额度内提款时需提交：

A.政府采购项目招标文件

B.政府采购项目中标通知书

C.政府采购招标网站中标公告

D.贸易及应收账款质押合同

截至发稿日，记者又获悉，该企业5月初参加的省政府采购招标项目已成功中标，招商银行通过“采购贷”业务，及时为其注入了流动资金。

案例二

关键词：企业成立不久，经营前景良好，以往贷款要求未获银行批准

企业状况：沈阳某家国产轿车销售商成立于2009年10月，是某国产品牌汽车的地区代理商，前期经营较为良好。

随着业务的逐渐展开，对资金的需求日益增加，但由于该企业无抵押物，且刚刚成立不足三年，因此未在其他银行获得融资。

■使用贷款方式：

哈尔滨银行“乾道嘉”小企业经营贷款

解决办法：哈尔滨银行沈阳分行人士介绍，“乾道嘉”小企业经营贷款是以保证方式为主的小企业信贷产品，无需抵押物。贷款额度500万元，期限一年，还款方式灵活，适合非集群性的小企业客户。

该行人士详细介绍说，在这家企业向我行提出申请后，根据实际调查情况，我行信贷人员发现该企业现金流回款正常，销售情况良好，如为其提供部分资金支持，该企业可做大做强，因此决定为其办理无需抵押担保的保证类贷款，贷款额度设定在500万元，放款后半年，该企业销售额增加3000万元，经营业绩得到较大幅度增长。

据悉，企业在办理该业务时所需提交资料包括：1.能够证明企业合法正规经营的各种证照；

2.法人、股东身份证明及简介；3.公司经营状况简介；4.财务报表；5.主营产品（服务）情况简介；6.可证明销售收入真实性的凭证；7.银行需要的其他资料。

中小企业银行贷款难的问题一直是社会普遍关心的经济问题之一，而成功的融资案例则揭示着融资双方共同努力以及良好沟通的结果，他们如何在具体的经济活动中进行有效融资申请和保证高效率的审批和风险评估，我们可以通过如下的一些案例及其银行内部的风险评估流程和要求略知一二。

案例三

某服装公司向银行申请65万元的个人投资经营贷款，用于购买原材料。

背景资料：该公司是服装加工出口型企业，规模属小型(其品牌开发和竞争能力相对有限)，主导产品为混纺针织服装，外销市场主要为欧洲地区。一直以来，纺织业是我国在国际市场竞争力强的产业之一，但也是与欧美国家发生贸易摩擦最大的行业。

1、借款人有良好的从业经历，有一定的个人负债。

借款人从事商贸业务18年，开展服装生产经营多年，与国外客户建立较为良好稳定的合作关系，购销渠道畅通。借款人于2005年6月24日在我行获得个人投资经营贷款300万元(以现有工业厂房及宿舍楼作抵押担保)，期限至2008年6月24日，现余额约为220万元。另于2001年7月在他行有一笔住房按揭贷款95万元，期限至2011年7月，现余额约为58万元。信贷管理系统显示借款人的还款记录良好。

借款人家庭拥有3 处房产(其中一处为现有我行贷款抵押物，一处为办公场所用于本笔贷款抵押)和一块地块。公司产品100%外销，2003年出口额约200万美元，2004 年出口额250万美元，2005年出口额450万美元。2006年1季度出口额已达到150多万美元。大部分出口结汇在我行。

2、企业的经营规模小和自有积累少

该公司的应收账款占流动资产比例较高、超过60%。根据申报支行所提供的资料计算，该司出口结汇中信用证收款比例也高达60%以上，可见其资金回笼较有保证。

借款人以自有资金投入企业，全部反映在其他应付款，非对外负债。因此该司2005年和当前的实际资产负债率实际为35%和38%。

另外，具体负责该司的客户经理表示，借款人为避税等原因，个人企业一般不完全反映真实的盈利状况。

3、企业和借款人表面的还款能力不足。

借款人企业近年月均净利6.8 万元，按照借款人占股比例计算，可支配净利为6.1万元。目前借款人企业在我行个人投资经营贷款的月供款为92511元，加上本笔贷款后月供款合计约 11.3万元。按其公司财会报表的数据显示净利水平较低，未能完全覆盖供款。但实际上，企业将个投贷款计入了长期借款，日常还款在企业成本费用中列支，因此可按期偿还我行贷款本息。借款人现在我行个投贷款从去年至今一直还款正常，无逾期现象，借款人实际还款能力较有保障。

4、对企业经营的风险分析

一是国际贸易风险。该司产品全部出口销售，且主要市场在欧美地区，近年我国不断受到国际纺织品、服装配额的外来限制，且与欧美国家贸易摩擦仍会发生，因此国际贸易风险对该司生产经营影响最直接和最大。

二是经营风险。多年来，我国纺织品和服装出口产品均存在产品附加值低，盈利率不高等问题。该司需要以扩大生产和销售规模才能维持相当的盈利和持续发展能力。而这种增长正恰恰容易受到有关国际贸易政策的影响。

三是抗风险能力较弱。尽管相对于企业负债水平而言，该司长短期偿债能力较强，但自有积累仍较薄弱，企业整体的抗风险能力较弱。

5、还款能力和贷款可行性

从过往还款情况看，借款人具有承担300 万元个投贷款的还款能力。从当前授信总量上看，如加上本笔贷款，借款人在我行个投贷款总余额将达至287万元，仍低于原发放的300万元，而实际上我行已将其生产厂房和办公场所两项房产纳入抵押，在担保较有保障的情况下增加适度的授信，实际是加大了对借款人信用风险的约束和我行授信风险的保障程度。

这笔贷款最终被银行审批发放了，而其中还有以下的一些因素和情况起了关键的作用。

(1)该公司一直在贷款银行做国内和国际结算业务，贷款行对该司的经营情况十分熟识，贸易的真实性有保障;

(2)该借款人的经营稳健，在当地纺织出口行业的口碑很好，上游行业的关系良好，加上其家庭和睦稳定，没有其他个人的投资项目;

(3)该司在贷款银行的各种原始资料真实完善，各种抵押物的产权证明材料齐全。

案例四：

借款人的相关背景情况：

该客户为北京人，是该企业的负责人，但在北京工作已有近15年的时间，并且成立公司的时间也已有5年左右，从事关于纪念币、邮票、收藏品等相关产业，在2007年及2008

年的时间，北京奥运会也带动了相关产业的发展，使企业有了长足的发展。但近一年的时间由于个人的问题，企业的收入出现下滑，因此目前确实需要一笔资金用于企业的扩大发展。

贷款的资料准备：

借款人本人名下有3套房产，（2套是商品房、1套经济适用房），3套房产均无贷款；本人或公司名下的车辆近7辆，都提供了行驶本；个人名下的流水提供了从2007年到现在的；其他的就是企业的相关材料，企业注册资金并不高，只有50万。

贷款过程表述：

借款人：王某，北京人，贷款金额：730万

抵押贷款业务的部分法律风险 篇6

2014.9

抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节：

一、贷款主体

（一）虚假资格证明文件。

1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。

2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。

案例一（虚假借款人）：

贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。

令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。

法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。

鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。

至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。

二、抵押资产不实（资产价值虚高）

1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处臵时，会对债权构成重大不利影响。

2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配臵不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。

3、土地、房产的价值评估同样存在问题。

三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款

1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押 权利？

2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。

四、主从合同不对应

《综合授信协议》与《最高额抵押合同》不对应。

某银行与某授信企业签署了《综合授信协议》，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了《最高额抵押合同》，以抵押物A作为担保物，办理了抵押登记。《最高额抵押合同》中约定抵押物A 对《授信额度协议》项下发生的借款提供抵押担保。

《综合授信协议》到期后，双方签订了《补充协议》，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原《最高额抵押合同》的主合同。

该补充协议是否需要送到登记机关备案？

我们认为： 应当送去备案：

第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个《额度协议》到期后，作为从合同的《最高额抵押合同》应随之到期，银行和授信企业重新签署的新《补充协议》只是当事人双方的意愿，《补充协议》并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记的变更登记。第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。

五、内外部合同不一致

在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同(最高额抵押合同)，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况:(一)单个押品对应债权（相对较少）: 因《物权法》并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围(本金、利息及其他相关费用)内受偿。

(二)多个押品对应债权: 在授信企业提供多个押品(如押品A、B、C)为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同(最高额抵押合同)通常将抵押物作为“押品包”共同对债权提供担保即每个担保物都对应100%的债权。但是，登记机构通常要求抵押合同中会要求明确每个抵押物与债权的一一对应关系，即必须明确押品A、B、C 分别担保的债权数额。如此，在实现抵押权时，即使A 押品变现价值远远大于A、B、C 共同担保的权利价值，银行也只能就其“分摊”的权利价值进行受偿，其他债权只能从押品B、C 的变现价值中受偿，如果B、C 押品价值不足额，银行就要承受损失。

六、最高额抵押存续期间抵押物被查封，后续担保物权的效力 案例：2010年8月，乙银行同甲公司签订了《综合授信合同》期限3年，综合授信额度5000万元。丙公司用其评估价值8000万元的一处房地产作为抵押，双方签订《最高额抵押合同》（循环使用），约定在3年内，最高担保金额为5000万元。合同签订并办理完毕抵押登记手续后，乙银行放款4000万元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的债务纠纷，被丁公司申请法院查封了该抵押物。2011年4月，甲公司申请使用剩余的1000万元额度，乙银行认为该笔贷款在5000万元额度内，也在授信期间，便发放了该贷款。

问：两笔借款的抵押登记效力如何？

我们认为：

一、第一笔有效。

二、第二笔债权有效，但担保无效。

理由：根据《物权法》第206 条规定：抵押财产被查封、扣押的债权确定。在最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力。

由于银行在办理最高额抵押授信时，除了首笔发放时会重视对抵押物的登记查询，在最高额抵押存续期间的后续放款往往会忽略对抵押物的权属状况进行登记查询。如果被银行设定了最高额抵押权的抵押物被查封或扣押后银行仍继续放款，该债权将不被抵押物所担保，在抵押权实现时，抵押物查封或扣押后的贷款将失去对抵押物的优先受偿权。

七、租赁权与实现抵押权的冲突

案例: 2007年12月，晟欣公司因资金紧张，向齐鲁银行贷款7000万元，以其所有的一栋大楼作抵押，于同年12月30日到房管部门办理了抵押登记。2008年8月，晟欣公司将该栋大楼整体出租给利群公司经营。2009年12月，晟欣公司与齐鲁银行再次签订7000万元的抵押借款合同，性质为“贷新还旧”，双方于2009年12月28日办理了抵押权注销登记并在该房产上重新办理了抵押权登记。2012年2 月，因晟欣公司逾期还款，晟欣公司请求实现抵押权。大地公司在强制拍卖中竞得该处房产，随后通知利群公司搬出。利群公司予以拒绝，并称其租赁在先，银行抵押在后，租赁合同应继续履行。协商未果后，大地公司将利群公司诉至法院。

一审法院经审理认为，齐鲁银行与晟欣公司2009年12月的贷款与2007年的贷款具有牵连性，且抵押物相同，抵押时间亦未中断，抵押权的效力应连续计算。齐鲁银行的抵押权自2007年12月设立，先于利群公司的租赁行为。利群公司请求继续履行租赁合同无法律依据，对其主张不予采纳。故判决：利群公司于本判决生效后30天内搬出。利群公司对此不服，提起上诉。

二审法院经审理认为，齐鲁银行于2007年12月向晟欣公司贷款7000万元并作了抵押权登记，该笔债权所附的抵押权自2007年12月设立。2009年12月齐鲁银行与晟欣公司重新签订借款合同，以“贷新还旧”的方式归还了上一笔贷款，应认为原债权及其所附抵押权消灭，自2009年11月28日重新登记时起成立新的抵押权。该抵押权晚于利群公司的租赁行为，根据物权法第一百九十条的规定，利群公司上诉有理。故判决撤销原判，驳回大地公司的诉讼请求。

八、股东会决议确定提供抵押，但未办理抵押登记 案例：

2008年4月28日，H电缆公司因流动资金紧张，向A信用社申请贷款150万元。H电缆公司为了得到上述贷款，2008年5月2日，由F房地产公司向黄花信用社出具《股东会议决议》，其内容为：“A信用社：经我公司股东会议决定，形成如下决议：

1、一致同意为H电缆公司在贵社的流动资金贷款150万元提供担保。

2、一致同意以我公司位于长沙市雨花区二环路F综合楼（面积2221.51平方米)作为该笔贷款的抵押，直至贷款本息还清为止”。但F房地产公司提供的上述抵押物并没有为该笔150万元贷款在长沙市房屋产权管理局办理抵押登记。2008年5月13日，A信用社(贷款人)与H电缆公司(借款人)签订《借款合同》，该合同约定：借款金额为150万元，借款用途为周转，借款月利率为9.45‰，借款期限为从2008年5月13日起至2009年11月12日止。并约定如借款人的法定代表人从事违法活动、涉嫌重大诉讼活动、生产经营出现严重困难、财务状况恶化等情况出现，贷款人有权决定提前收回借款，并且提前行使担保权。同日，A信用社向H电缆公司发放贷款150万元。在合同履行过程中，H电缆公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H电缆公司的法定代表人胡明钦涉嫌非法吸收公众存款，正由司法机关处理，该公司的财产已被多家法院查封、冻结。2009年4月22日，A信用社向一审法院提起诉讼。

我们认为:本案的焦点在于F房地产公司股东会决议确定提供抵押，但未进行抵押登记如何定性？

根据上述《股东会议决议》第二项内容，F房地产公司同意对H电缆公司在A信用社的150万元借款提供位于长沙市雨花区二环路F综合楼201号房产作为抵押担保，但未依法办理抵押物登记。根据《中 华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。故F房地产公司就H电缆公司在A信用社的150万元借款提供的抵押担保无效。又根据《股东会议决议》第一项内容，F房地产公司明确表示同意为H电缆公司在A信用社的150万元借款提供担保。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十二条第一款规定，第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。F房地产公司与A信用社就H电缆公司在A信用社的 150万元贷款成立了保证合同关系。所有，A信用社要求F房地产公司对H电缆公司尚欠A信用社的150万元借款承担连带清偿责任的理由成立。

九、未经共有人同意设臵抵押，债权人能否实现抵押权 案例：

2011年6月29日，黄某某与某银行签订了个人借款最高额抵押合同，约定以其与华某共有的位于某市永丰路325号的房屋对因某银行向债务人黄某某发放贷款而形成的债权提供抵押担保，最高额为130万元，抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）和为实现债权而发生的一切费用。在此抵押合同上，除黄某某本人签字盖章外，亦有“华某”以抵押人身份的签字及盖章。签订合同时黄某某除提供基本身份证、房产证外，还提供了华某的第一代身份证和伪造的黄某某与华某的结婚证。并到相关的部门办理了抵押登记。上述合同签订后，某银行依约履行了借款义务。黄某某未按约定还款，某银行催讨未果后，遂诉至法院。

在诉讼中，查明，黄某某与华某于1996年8月31日登记结婚，但于2009年3月21日登记离婚，另经华某申请，法院委托司法鉴定中心对借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名进行了司法鉴定，鉴定结论为倾向认为借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名字迹不是华某本人所写。

我们认为：由于华某本人并未与银行签订借款合同以及抵押合同，同时银行业不能够提供华某授权黄某某代其行使权力的授权委托书，华某并未与银行就抵押合同与借款合同达成合意。而银行由于自身的疏忽，导致抵押合同效力待定，若华某不追认，则该合同关于华某的部分自始无效，即华某共有部分的抵押权不能够成立。

银行要非常重视自身的风险审查，因为我们银行被认为应该具备足够的专业知识，如果存在审核不严的情形，往往难以通过善意取得的方式来维护自身的权益。

十、抵押需办理抵押手续，否则不能对抗善意第三人

案例：

吴某欲自办一个面粉加工厂，手头资金不够，遂在2008年10月找到朋友张某提出借款10万元，借款期限为半年。张某担心吴某将来可能亏损，于是要求吴某以其新购臵的一辆越野车作为抵押才能借款。吴某一口答应，双方遂订立了借款合同。合同中约定，如果吴某 到期无法偿还，张某可将其吉普车变卖后受偿。合同签订后，由于双方的生意都很繁忙，并未到县车管所办理抵押登记。同年10月10日，张某将10万元现鑫交付吴某，吴某出具收据。吴某用该款购臵设备建起面粉加工厂，但因工厂管理混乱，加工质量没有保证，很快就濒临倒闭，不但没有收回投资，而且净赔了12万元。吴某眼见半年的还款期限将至，自知短期内无力偿还，又怕张某廉价变卖其越野车使其遭受更大的损失，遂将越野车卖给另一个个体户王某,王某对车辆抵押不知情。张某得知这一情况后，知道吴某已无力偿还借款，于是向人民法院起诉，要求法院从个体户王某处追回吉普车变卖受偿。

法院审理认为：

（1）吴某与张某之间的借款合同合法有效；（2）吴某与张某之间的抵押合同合法有效，抵押权自合同生效时设立；（3）因该抵押未办理登记，不得对抗善意第三人，张某无权要求从善意第三人王某处追回抵押物变卖受偿。（4）吴某应以其他财产或以其他清偿方式向张某清偿债务。

十一、已抵押的房产，可否在房产上加名 案例：

为办贷款，王某将自己名下的一套房产抵押给了某银行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房产证上，银行则不同意，称抵押期间王某不得以任何方式处臵抵押物。

“虽然抵押给了银行，可还是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某觉得这不合理，就将该银行告上法庭。银行则 表示，办理抵押之前，双方已经签订了抵押合同，明确规定，“未经抵押权人同意抵押人不得擅自处臵抵押物”。

最终，某法院驳回了王某的诉讼请求。

房产抵押纠纷案例分析 篇7

被告人李某于2007年3月6日向其好友, 本案原告刘某借用土地证、房产证, 作为抵押向工商银行申请贷款, 金额为30万元, 李某向刘某出具了借条, 双方约定:李某向朱某借用房产证、土地证两年用于抵押贷款, 两年后朱某有权要求潘某返还。按照两人之间的约定, 刘某借给李某自己的房产证, 李某使用此房产证与土地证向甲银行贷款30万元, 期限两年, 贷款过程中, 刘某协助一同办理了上述房地产抵押登记手续, 抵押期限两年。借款到期后, 李某由于生意失败, 未能偿还银行贷款, 刘某的房产证与土地证也未能拿回。刘某向李某多次讨要房产证与土地证, 均被李某以没钱偿还银行贷款, 取不回房产证为由给予拒绝。刘某只能向人民法院提起诉讼, 请求法院判决李某偿还贷款30万元以取回所抵押的房产证与土地证, 以归还刘某, 并承担本案诉讼代理费800元和律师代理费1000元。

审判结果

法院受理此案后, 经过调查查明, 被告李某借用刘某土地证、房产证, 向银行贷款30万元, 到期未偿还贷款, 导致刘某土地证、房产证不能取回, 上述两个事实清楚, 李某行为违反了民法的有关规定, 因此, 人民法院做出判决:李某向银行归还贷款30万元 (于判决生效后五日内偿还) , 并取回刘某抵押的土地证、房产证, 并归还刘某, 本案诉讼费800元与原告刘某的律师代理费1000元由被告李某承担。本案宣判后, 李某自知理亏, 没有提请上诉。

审判结果分析

本案涉及的主要法律问题是原被告双方关于抵押担保约定是否有效。本案中的房产证、土地证的抵押, 容易引起歧义, 有人认为该约定无效, 也有支持抵押有效的观点。认为抵押无效的理由主要是:抵押期限是由抵押合同所规定的, 相对于委托合同, 抵押合同更具有法律效力, 即优先考虑抵押合同, 在本案中, 银行的抵押合同仍然在存续期, 所以即使委托合同约定的两年时间已到, 但只要银行的抵押权仍然存续, 银行仍有权行使。因而委托合同的约定事实上无法律效力。2、原告请求被告偿还借款违背了合同相对性原理, 合同相对性原理规定, 一般情况下, 合同双方当事人之间享胡权和履行义务是双方当事人的事, 与第三方无关, 合同当事人之外的第三方无权享有合同权利。本案的被告是向银行贷款, 而原告的诉讼请求等于是替银行进行贷款追偿的权利, 享有的是银行的权利, 因此无法律依据, 应不予以支持。

对上述意见, 笔者并不认同, 从本案看来, 原被告间的约定是合法有效的, 原告的诉讼请求也合理合法, 应该予以支持, 主要理由是:1、原被告关于李某向刘某借房产证、土地证用于向银行抵押贷款的协议是双方真实意思的表示, 双方均无异议, 所以本案中原被告方双方的约定是否有效, 要看其是否违反法律的强制性规定和是否损害他人利益以及约定的标的物是否能够执行。本案共发生三种法律关系, 即原被告之间的委托抵押法律关系、被告与银行间的贷款合同关系、原告与银行间的抵押合同关系。对于后两种关系, 事实清楚, 原被告均未对此表示反对, 因此本案需审理的就是原被告之间的委托合同关系的法律效力。

本案中的委托合同与抵押合同是一种前后关系, 前一个合同是后一个合同的基础与前提, 即原被告约定被告借用原告房产证与土地证进行抵押贷款, 并由原告提供抵押担保, 原告与银行间的抵押合同才能订立。本案中的委托合同与抵押合同一经成立即各自具有独立性, 其效力相互不发生影响。在法律适用上, 抵押合同适用的是我国《担保法》, 而委托合同适用的是我国《合同法》。因此, 审查委托合同的效力无需考虑抵押合同, 只需适用《合同法》即可。原、被告之间的委托合同是双方真实意思表示, 双方约定并未违背法律强制性规定, 就此并不存无效事由, 但存在问题是, 原、被告之间关于借用房屋抵押两年期限的约定是否因其他事由而无效。

本案中原告与被告之间的约定是双方真实意思表示, 也无其他无效事由, 应该是有效的, 只是合同双方约定不具有对外效力, 即不能对他人设定义务或排斥他人权利。被告李某以没钱为由拒绝归还银行贷款, 导致刘某房产证、土地证不能取回, 明显存在违约行为, 理应承担违约责任。根据合同相对性原理, 原、被告之间约定只对双方有效, 不涉及第三者, 本案中原告只能向被告提出返还房产证、土地证的请求, 而不能向银行提出, 即李某与刘某的约定, 不影响银行对原告房屋所享有的抵押权。本案原告的诉讼请求, 是要求李某偿还贷款, 以取回自己抵押的双证, 无疑是正确的, 并没有违背合同相对性原理。根据原告的诉讼请求, 被告可以提供担保或偿还债务来除去抵押担保责任, 并且在本案中, 被告李某并不能履约的事由不成立。

从上述分析中, 我们可以看出, 法院支持原告诉讼请求, 判决李某向银行归还贷款30万元是正确的。

法理分析

原告要求被告偿还银行借款以取回房产证、土地证是行使其担保责任除去请求权方式之一, 担保责任除去制度是本案关键。本案中, 原告刘某诉讼请求中, 要求被告返还房产证与土地证。房产证、土地证只是一种权利证书, 即使返还房产证与土地证, 抵押责任仍然存在。我国法律规定, 房屋抵押合同以登记为生效要件的, 只要抵押权仍然存在, 则房产抵押责任未消除, 因此本案原告实际上是要求除去抵押担保责任。

国外一般都有明确的相关规定解决保证责任消除问题, 如德国民法中的保证责任除去请求权制度就能有效的解决此问题。德国民法典第775条第一款规定:“保证人受主债务人委任而为保证者, 或者因提供保证的事实应依关于无因管理的规定, 对主债务人享有受托人的权利者, 有下列情形之时, 保证人得向主债务人请求免除保证责任:1、主债务人的财产显形减少时;2、在承担保证责任后, 主债务人住所等有变更致对主债务人的权利追诉发生重大困难时;3、主债务人履行债务迟延时或债权人依确定判决令保证人清偿时”。

在我国法律中, 对抵押担保责任除去制度并没有相关规定, 在对抵押人的合法权益保护上, 缺乏相应法律支持。比如在债务人状况恶化濒临破产时, 或是当因债务人住址的变更等原因抵押人清偿后难以向其追偿时, 另外当债务已届履行期, 债务人未履行债务, 而抵押权人迟迟不要求债务人履行债务时。笔者认为上述保证责任除去制度可同样适用于第三人提供抵押、质押等担保法律关系, 因而, 可将该制度总称为担保责任除去制度, 其适用范围为第三人提供担保及出现上述法定情形场合。

根据我国法律精神, 担保责任存在的理论依据有如下几点:我国担保法第三十二条规定预先求偿权, 即是债务人在享受担保人为其提供担保的权利的同时, 理应承担使担保人免受损害的义务, 体现的是权利、义务相统一原则。预防损害也应是债务人上述义务之一, 在出现担保人可能会因债务人原因遭受损害情况时, 担保人应当通过适当措施预防损害, 担保责任除去制度是最恰当的方式。应该给予担保人在债务人经济状况恶化及地址变动时行使担保除去请求权, 以保证担保人及时预防不必要的损失, 这也是民法的公平原则的体现。本案原被告之间的委托合同约定了担保人为债务人提供担保的期限为两年, 两年时间已到, 债务人应该承担除去担保人担保责任的义务。李某未履行此义务, 应承担除去担保人担保责任的违约责任。4、债务人在享有担保人为其担保的合同权利时亦负有使担保人免受损害的合同义务, 无论债务人与担保人在委托合同中是否约定了担保人为债务人提供担保的期限, 只要出现上述债务人经济状况恶化等特定情况, 债务人均难以履行上述义务, 构成预期违约, 根据我国合同法第一百零八条规定, 此时, 担保人享有解除委托合同的权利, 从而除去担保责任。

通常, 除去担保责任, 主债务人可以通过清偿债务或是向债权人另行提供担保。前者在主债务人清偿债务后, 被担保的债权随之消灭, 担保责任也终结人。但在约定的担保期限内, 担保人不得要求债务人清偿债务以消灭担保责任, 这是对债权人和债务人的权利侵犯。在约定期限内想消灭担保人担保责任, 可以通过由债务人为担保人提供相应的担保来实现。第二种情况, 即债务人向债权人另行提供担保以消灭现担保人的担保责任, 需要经得债权人的同意。这是因为担保人与债务人之间的委托合同对债权人并没有约束效力, 调整担保人与债权人关系的是担保合同, 所以在担保人未履行完担保责任前除去担保责任, 必须征得债权人的同意。

在处理类似的担保责任除去的法律案件中, 根据法定事由, 可以判定由债务人另行提供担保, 以除去现有担保人的担保责任, 也可以判决由债务人立即偿还债务, 以消灭债权债务关系, 最终消灭担保责任关系。这两种方法都是可取的, 前一种方法, 对债权人而言, 担保责任仍然存在, 只是换了一个担保人而已, 对债权人的权利并没有冲击, 仍然可以行使债权人权利, 而对于债务人来说, 另行提供担保, 意味着债权债务关系仍然存续, 他的债务也不用马上偿还, 对债务的人权利是有保障的。后一种方法中, 清偿债务是债务人应尽的义务, 判决其立即清偿债务, 是因为有法定事由的出现, 要求其履行清偿债务的义务。对于债权人而言, 因为法定事由的出现, 债务人的不能清偿贷款的风险随之增加, 判决债务人清偿债务, 有利于保护债权人的利益。而对于担保人而言, 债务人清偿债务, 意味着担保责任的消灭, 这对于担保人无疑是非常有利的, 其权益得到了维护。

抵押贷款风险案例 篇8

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.