银行抵押贷款合同

银行抵押贷款合同（精选8篇）

银行抵押贷款合同 篇1

委托贷款合同

个人信用贷款委托代理服务合同

编号：（2014）第号

委托方(下简称甲方)身份证号：联系电话：（座机）（手机）

受托方(下简称乙方)：

联系电话：

经甲乙双方友好协商，甲方委托乙方提供代办服务及担保等相关事宜达成如下协议：

一、甲方委托乙方向银行申请个人信用贷款，贷款金额（以银行最终批准金额为准）

二、乙方接受甲方委托，为其办理个人信用贷款，并一次性收取代理服务费用。费率为贷款总额（以最终批准金额为准）的：%。甲方应一次性支付乙方全部费用。

三、签订本合同时，甲方需支付定金人民币：（小写：￥元）。计入代理服务费。

四、甲方的其他权利、义务

1、甲方有义务按银行要求向乙方提交申请贷款所需文件、资料和相关证件，并积极配合乙方的审查、认定工作。

2、甲方有权咨询、知悉本合同所涉及的相关条款内容，有权了解申请贷款工作的进展情况。

3、在本合同履行过程中，甲方负有无条件偿还银行贷款的义务，并自银行贷款划入甲方在银行开立的账户之日起按期支付银行核定的月还款本息。

五、乙方的其他权利和义务：

1、乙方有权审核和认定甲方申请贷款的资格及清偿贷款的能力，有权对甲方提供的资料、文件、证件的合法性、真实性、有效性进行调查，有权对甲方所提供资料进行查询和认证。

2、乙方有妥善保管甲方资料、文件、证件并保守秘密的义务。

4、如因甲方未按期还款，乙方应银行要求履行了保证义务，乙方除代为取得银行对甲方的债权外，甲方同意向乙方每日按剩余贷款总金额的1%支付逾期贷款管理费；造成其他损失的，如该 1

委托贷款合同

损失金额大于前述管理费数额，多出部分仍由甲方承担(包括但不限于通讯费、交通费、诉讼费、律师费、执行费等)，并授权乙方从甲方开设的还贷账户中划转。

4、甲方保证向乙方提供的材料真实、合法、有效，如因甲方提供的材料不实所产生的任何法律及经济损失均由甲方承担。

六、因甲方贷款申请(包括金额、期限等)的最终审批决定权属于贷款银行，故非因乙方原因而使甲方的申请未获批准不属乙方违约，所收定金退还甲方。

七、如因甲方原因中途终止贷款或不按银行要求提供相应资料及不办理相应手续造成此笔贷款无法申请的，甲方同意乙方将已经收取的款项作为违约金支付乙方，双方合同终止。

八、与本合约相关的附件被认为是对此合同的补充，具有同等法律效力。因本合同发生争议，经双方友好协商解决，协商不成，任何一方均可向乙方主要营业地人民法院起诉

九、本合同经双方签字之日起生效，至甲方贷款本息全部清偿毕终止。

本合同一式两份，甲方和乙方各执一份，具有同等法律效力。

委托方：受 托 方：

产权共有人：法人代表或委托代理人：

签约日期：签约日期：

银行抵押贷款合同 篇2

一、抵押贷款发放的处理

银行发放抵押贷款, 应由借款人填交借款申请书给信贷部门, 并签订抵押借款协议书。信贷部门收到借款申请后对贷款人的资格、贷款目的和抵押物进行审查, 审核同意后, 交会计部门处理。一般按照抵押物价值的50%-70%发放贷款, 所以抵押物价值的确定很关键。为了最大化自己的利润, 银行在确定贷款额度时一般都会高估抵押物的价值, 对外多发放贷款, 贷款如果到期不能收回, 银行将会承担更大的损失风险。银行会计部门在收到信贷部门转来的有关凭证后, 据以办理转账, 借记“抵押贷款——××单位户”科目, 贷记“单位活期存款——××单位户”科目。对于有关抵押品, 银行应签发“抵押品代保管凭证”一式两联, 一联交借款人, 另一联由银行留存。然后, 会计部门对抵押品要进行表外登记, 收入:“待处理抵押品——××单位户”。

二、抵押贷款如期收回的核算

借款人在抵押贷款到期时主动填写还款凭证如期还款, 会计部门根据还款凭证办理转账手续。其会计分录如下:借记“单位活期存款——××单位户”科目, 贷记“抵押贷款——××单位户”、“利息收入”科目。在办完还贷手续后, 抵押品及有关单据应交还借款人, 并注销表外科目, 付出:“待处理抵押品——××单位户”。

三、借款人到期不能还款的核算

抵押贷款到期, 借款单位如不能按期归还贷款本息, 银行应将其贷款转入逾期贷款科目核算, 并按规定计收罚息。逾期1个月, 借款单位仍无法归还贷款本息的, 银行有权依据已签订的借款合同, 依法处理抵押品。根据《担保法》第53条关于抵押权实现的规定, 借款人 (即抵押人) 到期未清偿债务的, 债权人 (即抵押权人) 有权与借款人协商处理抵押物, 未能达成协议的, 只能通过向人民法院起诉实现抵押物的拍卖、变卖以清偿债权。贷款人在实现抵押权、质权时, 须采取合法的方式和程序进行, 不得损害抵押人、出质人的合法权益。借款人到期不能还款, 根据抵押贷款合同规定, 银行有权拍卖抵押品或以抵押品作价以偿还贷款。抵押物折价或者拍卖、变卖后, 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。

(一) 将抵押品作价入账的核算

抵押品作价入账时, 应按抵押资产的公允价值入账, 贷款本息的账面余额与抵押资产公允价值之间的差额冲减贷款减值准备, 减值准备不足以冲减的部分计入当期损益。其会计分录如下:借记“固定资产” (公允价值) 、“贷款减值准备”科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”科目。

(二) 拍卖抵押品

第一种做法:如果拍卖所得的净收入大于抵押贷款本息, 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。上述两种情况会计分录分别如下:借记“现金”科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”、“单位活期存款——××单位户” (退还部分) 等科目。如拍卖净收入小于抵押贷款本息, 则借记“现金”、“单位活期存款——××单位户” (不足部分) 科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”科目。

分析:第一种做法虽然具有一定的合理性, 但是没有考虑到抵押贷款本身存在的风险, 即抵押贷款也有可能会发生损失。对此, 该做法没有对抵押贷款冲销贷款损失准备, 没有涉及到银行的损益, 不会影响到银行当年的利润, 显然利润表本身存在着不真实性。另外, 拍卖净收入小于抵押贷款本息时, 不足部分由债务人清偿, 很明显债务人的账户是没有存款的, 如果有存款就应该用来还银行的贷款, 而不会去处置抵押物了, 由此看来这种做法存在矛盾。

第二种做法:将抵押品作价变卖所取得的价款, 扣除银行在处置抵押物时所支出的费用和成本后的净收入A, 抵补贷款本息B, 抵押贷款本金C。

如A>B, 其多余部分计入利息收入, 会计分录如下:借记“单位活期存款 (或现金) ”科目, 贷记“逾期贷款——××单位抵押贷款户”、“应收利息——应收抵押贷款利息户”、“利息收入——抵押贷款利息收入户”、“利息收入” (差额) 等科目。

如A

如B>A>C, 拍卖所得在补偿贷款本金及部分利息后, 其不足部分用坏账准备核销。其会计分录如下:借记“单位活期存款 (或现金) ”科目, 贷记“逾期贷款”、“应收利息——应收抵押贷款利息户”、“利息收入——抵押贷款利息收入户”科目;借记“坏账准备”科目, 贷记“应收利息——应收抵押贷款利息户”科目。

分析:在第二种方法的处理中, 银行对于其抵押物的处理涉及到了“利息收入”、“贷款损失准备”、“坏账准备”这些会计科目, 考虑到了抵押贷款本身存在的风险, 影响到银行当期利润的计算。笔者认为第二种方法的会计处理更合理, 更接近银行的实际业务操作。

1. 考虑了抵押贷款本身存在的风险。

抵押贷款本身存在着发生损失的风险, 这是不容忽视的, 也是不可避免的, 从以下几个方面分析: (1) 无效抵押、虚设抵押现象严重, 使得银行债权完全悬空。抵押物不符合相关法律法规、所有权不明、抵押权不明等情况时常发生, 造成了无效抵押, 发生债务危机时银行无法收回抵押物。 (2) 到期抵押物难以变现, 债务无法清偿。银行面对的大多是来自于不同行业、不同水平的中小企业的厂房、设备、汽车等种类繁多的抵押物, 因为这些抵押物是非标准化的, 银行很难将其变现, 只能将其保留或封存, 不能获得实际资金弥补银行抵押贷款损失。 (3) 对抵押物时间价值考察不充分, 抵押比率以及贷款额的确定存在漏洞。根据银行业现行操作规定, 银行应以担保标的物的现值为基础, 根据一定的抵押率 (通常为70%) , 确定提供贷款的额度。但这种方式没有充分考虑到抵押物的时间价值风险。由于生产周期内设备的损耗以及技术的进步, 抵押物的价值会随着折旧流失, 银行对抵押物的有形折旧和无形折旧不做充分的考察, 仅以某一相对固定的抵押比率试图涵盖折旧带来的抵押物减值, 这样的做法存在一定的盲目性, 对于不同的案例适用较差, 可能高估抵押物对贷款的保障程度, 将银行贷款置于风险之中。

2. 由于法定优先清偿权的存在, 银行无法获得抵押物的全部价值。

按照目前我国有关法律、法规的规定, 贷款抵押财产在出售变卖过程中, 所得款项应依据法定优先权进行清偿。其中税收、土地使用权出让金、职工安置费、工程承包人被发包人拖欠建设工程价款、留置权人应得部分都在银行的抵押权之前进行清偿。因而, 对于银行来说, 所设置的抵押权如果与法定优先清偿部分相排斥, 银行只能等到优先清偿权人清偿完毕后, 才能对剩余价值进行清偿, 这就使得银行贷款债权在一定程度上丧失, 甚至完全丧失担保物的保障, 抵押贷款的损失概率加大。

3. 抵押物风险。

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面:一是借款人欺诈行为构成的风险, 包括:虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为, 使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷, 由此造成花费高昂的处分费用, 给贷款人造成损失;二是交易市场不完善构成的风险。抵押物价格的市场风险, 抵押物随着经济环境、市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌, 会给银行带来损失。

4. 抵押物的计价不确定。

我国金融企业会计核算中, 会计的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。这五种计量属性对于抵押物作价金额的影响是不同的。抵押物在不同的计量方式下, 金额体现不同。在抵押贷款到期时, 变卖抵押物, 收到多少款项, 关键取决于计量属性。所以抵押物处置时也存在一定的风险性。

总之, 在抵押贷款到期时, 借款人不能按期还款, 银行处置其抵押物就存在一定的风险性。对于该业务的具体处理上, 应该考虑调整相关的贷款损失准备和坏账准备。

参考文献

[1].贺瑛, 钱红华.银行会计[M].上海:复旦大学出版社, 2010.

[2].楼雪婕.银行会计[M].北京:化学工业出版社, 2008.

[3].程婵娟.银行会计学[M].北京:科学出版社, 2008.

创业贷款如何选择银行贷款 篇3

自己开公司首先要面对资金问题。如今银行的贷款种类越来越多,贷款要求也不断放松,如果根据自己的情况科学选择适合自己的贷款品种,个人创业将会变得更加轻松。

创业贷款

创业贷款是指具有一定生产经营能力或已经从事生产经营活动的个人,因创业或再创业提出资金需求申请,经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人,根据个人的资源状况和偿还能力,最高可获得单笔50万元的贷款支持。

抵押贷款

对于需要创业的人来说,可以灵活地将个人消费贷款用于创业。抵押贷款金额一般不超过抵押物评估价的70%,贷款最高限额为30万元。如果创业需要购置沿街商业房,可以以拟购房子作抵押,向银行申请商用房贷款,贷款金额一般不超过拟购商业用房评估价值的60%,贷款期限最长不超过10年。

质押贷款

除了存单可以质押外,以国库券、保险公司保单等凭证也可以轻松得到个人贷款。存单质押贷款可以贷存单金额的80%;国债质押贷款可贷国债面额的90%;保险公司推出的保单质押贷款的金额不超过保险单当时现金价值的80%。

保证贷款

如果你没有存单、国债,也没有保单,但你的配偶或父母有一份较好的工作,有稳定的收入,这也是绝好的信贷资源。当前银行对高收入阶层情有独钟,律师、医生、公务员、事业单位员工以及金融行业人员均被列为信用贷款的优待对象,这些行业的从业人员只需找一至两个同事担保就可以在工行、建行等金融机构获得10万元左右的保证贷款,在准备好各种材料的情况下,当天即能获得批准,从而较快地获取创业资金。

二、获得创业贷款“5P原则”

贷款要通过银行核定批准,怎样才能通过银行的贷款核定?这里有综合来自国内外各大银行贷款部门内部资料而得出的“5P原则”,它将告诉你,怎样才能做一个银行愿意为之“输血”的人。

借款户

1.责任感:借款户主要负责人与其家庭、教育、社会背景、行业关系征信及诉讼资料、评估品格(诚实信用)及其责任感。

2.经营成效:以企业的获利能力(特别是营业利益)衡量经营能力;主持人或重要干部有无具备足够的经验及专业知识;对继位经营者的培植情形及行业未来的企划作业。?3.与银行往来的情形:有无不诚实或信用欠佳记录;与银行来往是否均衡;有无以合作态度提供征信资料。

资金用途资金启用计划是否合法、合理、合情及合符政策。

还款来源还款来源是确保授信债权本利回收的前提要件。分析借款人偿还授信的资金来源,是银行评估信用的核心。

债权保证

1.内部保证,指银行与借款人之间的直接关系。

2.外部保障,指由第三者对银行承担借款人的信用责任而言,有保证书等。

银行抵押合同 篇4

抵押人(甲方)：________________________________________

住所：__________________________________________________

电话：__________________________________________________

法定代表人：____________________________________________

开户金融机构及帐号：____________________________________

传真：__________________________________________________

邮政编码：______________________________________________

抵押权人(乙方)：______________________________________

住所：__________________________________________________

电话：__________________________________________________

法定代表人(或授权代理人)：____________________________

传真：__________________________________________________

邮政编码：______________________________________________

为确保_________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：

第一条 甲方以“抵押物清单”(附后)所列之财产设定抵押。

第二条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元贷款期限自______年____月____日至______年____月____日。

第三条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或经营管理权。

第四条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。

第五条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)______________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)、赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。

第六条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

第七条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。

第八条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。

第九条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险。财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。

第十条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。

第十一条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保。

第十二条 抵押期间，抵押物造成环境污染或造成其他损害，应由甲方独立承担责任。

第十三条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、迁移、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下抵押物。

第十四条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。

第十五条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十六条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第四条、第八条、第九条、第十一条、第十三条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人被宣告破产、被解散、擅自变更企业体制致乙方贷款债权落空、改变贷款用途、卷入或即将卷入重大的诉讼(或仲裁)程序、发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为等情况。

第十七条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额________%的违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。乙方有权就违约金、赔偿金直接与甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第十八条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第十九条 其他约定事项

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________

第二十条 因本合同发生的关于动产抵押物的争议，经协商解决达不成一致意见的，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十一条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十二条 本合同应由双方法定代表人(或其授权代理人)签字并加盖公章。

第二十三条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：(公章)________________

法定代表人： ________________

(或授权代理人)

________年________月________日乙方：(公章)________________

法定代表人： ________________

(或授权代理人)

________年________月________日

附表

_________号《抵押合同》项下 抵押物清单

抵押物名称

规格型号单位数量产权证书及编号处所抵押物评估价值(万元)已经为其他债权设定抵押额度(万元)备注抵押人：(公章) __________________

法定代表人或

(授权代理人)签字：________________抵押权人：建设银行行(公章)

法定代表人或

银行贷款担保合同 篇5

住所：_________________

法定代表人：_________________

开户金融机构及账号：_________________

贷款银行(乙方)：_________________

住所：_________________

法定代表人：_________________

为确保乙方与_________________签订的_________________号借款合同(以下简称借款合同)的履行,甲方愿意向乙方提供保证担保。甲、乙双方根据有关法律规定,经协商一致,约定如下条款：_________________

第一条甲方保证担保的贷款金额(大写)_________________元,贷款期限自________________年___________月__________日至_______________年_______________月___________日。

第二条本合同的保证方式为连带责任保证,甲方对借款合同中的借款人的债务承担连带责任。如借款合同履行期限届满,借款人没有履行或者没有全部履行其债务,乙方有权直接要求甲方承担保证责任。甲方应在接到乙方《催收到(逾)期贷款通知书》之日起_________________个工作日内履行清偿义务。

第三条保证担保的范围

贷款金额(大写)________________元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)、赔偿金和实现贷款债权的费用(包括诉讼费、律师费等)。

第四条保证期间

本合同保证期间为_______________年,自主债权的清偿期届满之日起开始起算,即

浦发银行委托贷款合同 篇6

合同编号

委托人：

住址：

贷款人：

营业地址：

借款人：

住址：

鉴于委托人（以下称“委托人”）委托受托人发放

委托贷款（《委托贷款委托协议》/《委托贷款基金总协议》编号：），及借款人（以下称“借款人”）申请借款，现根据中华人民共和国有关法律、法规及规章，三方当事人在遵循公平原则的基础上，协商一

致，特订立本合同，以资遵守。

第一条委托和代理

委托人委托贷款人发放贷款，贷款人已经接受委托。贷款人按照委托人的委托

指示，向借款人发放本合同项下的委托贷款，监督贷款使用并协助委托人收回贷

款。借款人承认贷款人作为委托人的代理人的法律地位，承认该贷款合同直接约束委托人和借款人。

第二条贷款

2.1 本合同项下的贷款为人民币贷款，其贷款种类为。

2.2 本合同项下贷款金额为（人民币大写）整。

2.3 本合同项下贷款期限为，即自年月日始 至年月日止。

2.4 本合同项下的贷款利率为。本合同项下的贷款用途和贷款项目：，借款人不得挪作它用。

第三条贷款利息

3.1 本合同项下贷款利息以每年360天为基数，从提款之日起按照实际提款金额和占用天数计收（结息日应包括贷款最后归还日）。

3.2 在贷款期内，贷款利率如需调整的，贷款人按照委托人的通知调整利率。

3.3 如果本合同利率约定为按照银行某档次利率或按某档次浮动利率计息，借款实际占用资金的天数未达到该档次的标准期限，仍按合同约定利率计息。除非委托人与借款人另有约定，如贷款展期后，累计贷款期达到新的利率档次，按新档次利率或该档次浮动利率计息。

3.4本合同项下贷款的付息方式和付息日约定如下：(选择一种)

（）3.4.1按季付息，付息日为公历年每季度第三个月的廿日.()3.4.1按月付息，付息日为每月日.（）3.4.1在贷款到期日一次性还本付息。

（）3.4.1分次还本付息。

3.5在此借款人授权贷款人从借款人存款帐户中主动划收应付利息。

第四条提款

4.1 满足下列提款先决条件的，贷款人予以办理提款手续：

（1）填妥《委托贷款借款申请书》和有关借款凭证；

（2）提交有效身份证件；

（3）已办妥与贷款有关的批准、登记、公证、备案手续；

（4）如贷款有担保的，该担保合同有效；

（5）借款人的本次提款与《委托贷款委托发放通知书》或《委托贷款协议》有

关内容和要求相一致的；

（6）凡委托贷款用于固定资产投资的，已提交确保该项目已经按规定的审批程

序报经审批，并纳入国家和地方固定资产投资计划的证明文件。

（7）已提交贷款人要求提供的其它文件、资料。

4.2 借款人按照下列提款时间和提款方式向贷款人办理提款手续：（选择一种）（）4.2.1借款人在____年___月___日向贷款人办理一次性提款手续。

()4.2.1按下列提款计划分期提款，但应于每次提款日三个银行工作日前向贷款人办理提款手续：

分期提款日提款金额____年___月___日____________(大写金额)____年___月___日____________(大写金额)____年___月___日_______ _____(大写金额)年月日（大写金额）____年___月___日____________(大写金额)

4.3贷款人在借款人办妥提款手续后及时放款。

4.3 借款人应按照4.2 约定按时足额提款。

第五条还款

5.1 借款人应当在贷款到期日归还全部贷款本息，有还款计划的，还应严格按照还款计划还款。

5.2 借款人按下列还本方式按时足额还款：（选择一种）

（）5.2.1在委托贷款到期日一次性归还贷款本金

（）5.2.1 分期还款，具体还款计划如下：

分期还款日还款金额____年___月___日____________(大写金额)____年___月___日____________(大写金额)____年___月___日___________(大写金额)_年___月___日____________(大写金额)____年___月___日____________(大写金额)

5.3 借款人在此授权贷款人从借款人的存款帐户中主动划收其应还的款项。

第六条提前还贷和贷款展期

6.1借款人要求提前还贷的，应事先经委托人和借款人同意。借款人应在计划提前还贷十日前向贷款人提出书面申请。贷款人按照委托人的书面通知办理提前还贷手续。

6.2借款人要求贷款展期的，应事先经委托人和借款人同意。借款人应在贷款到期十日前向贷款人提出书面申请。贷款人按照委托人的书面通知办理贷款展期手续。

第七条贷款担保

7.1委托人可以要求借款人为本合同项下的贷款提供担保，该担保由委托人认

可，并另行签定担保合同。

7.2 担保合同由委托人、贷款人、担保人三方签署后生效。如担保合同签署日早于本贷款合同签署日的，担保合同于本合同签署之日与贷款合同同时生效。

第八条债务证据

8.1 本合同项下借款人所欠债务的有效证据以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准。

8.2委托人承认本合同项下借款人所欠债务的有效证据以贷款人按业务操作规定出具的会计凭证为准。

第九条贷款管理

9.1 本合同项下的贷款发放后，贷款人如发现问题及时通知委托人，委托人应及时回复处理意见。

9.2 在本合同有效期内，委托人和贷款人均有权检查贷款使用情况，借款人应按要求提供情况和文件、资料和工作方便。

9.3贷款期间借款人发生破产、吊销营业执照、停业、解散、经营不善严重资不抵债的或者财务状况、经营管理体制、主要管理人员发生重大变动或调整的，借款人应及时通知委托人和贷款人。

第十条违约和处理

10.1 借款人未按照本合同约定用途使用借款的，贷款人有权停止发放贷款，提前收回部分或全部已发放的贷款，并对违约部分加收的罚息。

10.2 在贷款期内借款人未依约按时支付贷款利息的，贷款人有权加收延付利息的罚息。

10.3 借款人违反9.3条约定的，应支付违约金元。

10.4 借款人未按约定归还贷款本息的，贷款人有权催收贷款，并对逾期贷款加收的罚息。贷款人协助委托人向担保人追索。

10.5 贷款期间借款人发生破产、吊销营业执照、停业、解散、经营不善严重资不抵债、有严重逃废债行为，或有其它危及贷款安全的情况时，贷款人可以根据委托人的要求，提前收回贷款及采取其他措施。

10.6 在上述情形中贷款人有权从借款人的存款帐户中直接划收应付贷款本息（含罚息）、违约金。

第十一条 其他事项

11.1 本合同签定后，本合同变更、解除须经三方当事人协商一致，但本合同另有约定和法律法规另有规定的除外。

11.2 本合同经三方当事人加盖公章及各法定代表人或授权代表签字或盖章后生效，贷款全部归还后自动终止。如委托人为非法人组织，由其主要负责人或其授权代表签署。如当事人为个人的，签署其有效证件上的姓名。

11.3 本协议生效后，委托人如有要求的，本合同应进行具有强制执行效力的公证。

11.4 本合同适用中华人民共和国法律。任何有关本合同的争议均受贷款人主营业所所在地人民法院管辖。

11.5 本贷款的担保合同、借款人提供的委托贷款借款申请书、委托人提交的《委托贷款委托放款通知书》以及借款人、委托人提供相关文件、资料均为本合同不可分割的组成部分。

13.6 本合同正本一式三份，签约三方各执一份，副本数份备查。

在签署本合同时，三方当事人对协议的所有条款均无疑义并对当事人有关权利、义务和责任的条款的法律含义有准确无误的理解。

委托人（公章）

法定代表人（主要负责人）或授权代表（签字或盖章）

贷款人（公章）

法定代表人或授权代表（签字或盖章）

借款人（公章）

法定代表人（主要负责人）或授权代表（签字或盖章）

银行抵押贷款合同 篇7

一、我国个人住房抵押贷款现状与风险表现

(一) 我国个人住房抵押贷款现状

近几年来, 我国银行业与房地产市场结下了不解之缘:房地产市场确实给银行业带来了丰厚的利润。然而, 正所谓“水能载舟, 亦能覆舟”。银行业在房地产市场翻船的案例也时有耳闻。中行披露的北京“森豪公寓”6.45亿元虚假按揭骗贷大案、上海浦发银行1.26亿元虚假抵押案, 都已为银行业个人住房贷款业务的风险管理敲响了警钟。为抑制房价过快上涨, 促进房地产市场平稳健康发展, 我国政府在土地、金融、税收等方面不断加大调控力度, 各种宏观调控政策频出。从“新国八条”到“京15条”、“沪九条”, 从房产税改革到限购令, 再到住房抵押贷款利率和存款准备金率的不断上调, 这一系列政策导向的影响, 使购房者的还款能力将会受到重大影响, 从而容易引发系统性的个人住房贷款风险。

根据中国人民银行最新发布的《中国货币政策执行报告》, 截止2011年3月末, 我国商业银行住户贷款逐渐走低, 住户贷款同比增长28.3%, 比年初增加7557亿元, 同比少增1661亿元。其中, 个人住房贷款比年初增加2810亿元, 同比少增2015亿元。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增长, 个人住房抵押贷款不良率也开始逐渐上升。个人住房贷款的现状是增速趋缓, 难以寄望于通过总量快速增长来缓释不良贷款率。因此, 商业银行应注意风险的防范, 采取有效的措施规避风险。

(二) 商业银行个人住房抵押贷款风险表现

我国商业银行个人住房抵押贷款业务主要面临的风险包括信用风险、利率风险、抵押物风险、假按揭风险、流动性风险等。近日, 中国银行总行通过组织全辖区对100家重点城市的房地产按揭贷款业务进行的真实性检查结果显示, 中国银行的零售贷款业务总体上健康、有序, 但同时也发现一些项目存在虚假贷款现象, 有的涉及金额较大且已经造成贷款损失。其中, 假按揭风险已成为商业银行住房抵押贷款业务的主要风险来源。

1、拔高楼价蓄意制造“零首付”。

发生“虚假按揭”贷款的楼盘价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价高出20%—50%不等, 开发商通过人为虚增房价, 最大程度上套取银行资金, 客观上造成银行发放“零首付”贷款, 将所有风险转嫁给银行。北京市“森豪公寓”就是一起典型的假按揭案例。“森豪公寓”的开发商华远达公司从2000年12月开始, 通过企业职工、职工家属、以及多方介绍拉拢来的数百位自然人, 以购买该房产项目的名义, 与公司签订销售合同, 公司以这些“购房人”的名义从银行获得按揭贷款。截至2002年6月, 通过“森豪公寓”获得6.45亿元贷款。

2、编造、伪造贷款人资料。

通过公司内部或关联企业员工或员工亲属参与购房, 并以个人名义向银行申请按揭贷款, 由房地产公司统一负责偿还。开发商借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款, 虚假借款人申请资料中大多显示其担任厂长、经理、董事长等职务, 月薪水平从几千到几万不等, 但实际上这些借款人大多学历较低、无稳定的职业, 并且通常有着相同的地域特征:如为外来人员, 办理暂住证的时间可能比较接近, 断供时间也较接近等。

3、恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。

有些开发商对已经全款销售的房屋不做销售备案, 又向银行申请按揭贷款。有些开发商预售商品房后, 不到房地产管理部门办理合同备案手续, 通过隐瞒销售事实, 又以开发项目 (含预售商品房部分) 办理在建工程抵押登记, 从银行取得贷款。甚至有些开发商在没有取得抵押权人同意的情况下, 隐瞒开发项目已设定抵押的事实, 擅自销售商品房。

4、统一划拨首付款或还款。

开发商虚拟交易事实后, 通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户, 用于缴付首付款, 或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭据。贷款发放后, 一般也是由开发商统一转账或提现后代替相关借款人还款。

二、商业银行个人住房抵押贷款假按揭风险成因分析

1、住房抵押信息的不对称。商业银行所拥有得人力、物力、财力总是有限的。在我国, 由于借款人收入和负债信息的核实困难, 相配套的个人信用登记、共享、奖罚体系仍处在构建阶段, 历史数据的积累也不足以对不同类型借款人日后还款的概率作出判断。因此, 借贷双方的信息不对称性, 导致商业银行根据非真实信息和缺失信息所作出的贷款决策的准确性降低, 住房抵押贷款风险也必然会加大。

2、银行风险防范意识不强。2008年以来, 商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。根据银监会个人住房按揭贷款的规定, 个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的5 0%。但实际上, 我国居民在办理住房按揭贷款时, 很少能够满足这样一个最基本的标准。由于银行部分工作人员工作不负责任, 违反操作规程, 甚至与借款人串通逃避制度约束。此外, 部分银行为实现自身的短期效益, 采取对住房按揭盲目扩张的态势, 甚至违规经营, 未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件, 以及我国较多的贷款炒房现象进一步加大了住房抵押贷款的风险。

3、银行信贷制度和法规不健全。风险控制是商业银行永恒的主题。银行业作为高风险行业, 风险控制能力的强弱是评价一家商业银行经营管理水平的重要标准。一些商业银行信贷管理制度流于形式, 贷款审查重书面形式的合法性审查, 轻真实性审查, 存在部分客户资料反映不真实的现象。风险管理的流程仍是片段式的任务流, 侧重于单个环节的风险控制, 与信贷管理全过程不相匹配, 至今尚无一套完整的对开发商和按揭项目的风险识别标准及办法, 也缺乏风险评估专业人士及相应的组织机构, 风险识别和控制能力较差。另外, 我国现行法律对现房抵押的规定不够明确。《城市房地产管理法》和《担保法》没有明文规定和禁止期房作为抵押物, 而建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》明文规定期房可以作为贷款抵押物, 但是该办法既不是全国人大及其常委会制定的法律, 也不是国务院制定的行政法规。因此, 将期房作为抵押物申请个人住房抵押贷款没有合法依据, 给银行贷款带来风险。

4、房地产开发商自有建设资金不足、资质级别低。房地产业资金密集型的特点, 决定着开发商需要大量的开发资金。但是, 银行对开发类贷款的要求非常严格, 对开发商自身资质级别要求也较高。一些房地产开发商自身资质级别较低, 难以通过正常途径获取商业贷款。相对开发类贷款而言, 按揭贷款的取得因审批门槛低、实际贷款目的隐蔽性强等特点, 便促成了一些开发商舍难求易, 转而寻求实施假按揭的“出路”。

三、商业银行个人住房贷款风险防范的新思路

1、建立信用评价制度, 构建信用服务体系。作为我国“十二五”期间进行社会信用体系建设的纲领性文件, 由国家发改委牵头、中国人民银行等多个单位参与工作的社会信用体系建设规划的编制工作已经有序展开。建立国有企业信用等级评价制度, 将信用等级作为国有企业考核评价的重要依据, 全面加强国有企业的风险管理和内部控制。建立上市公众公司、非上市公众公司以及经国家主管部门批准向社会公众公开发行金融产品企业的信用等级评价制度, 严格防控涉及社会公众利益企业的市场信用风险。同时建立债务人的信用评价制度, 在初次申请贷款、正在使用贷款以及再次申请贷款时, 使用债务人信用评价报告, 时提示和有效防范风险, 依法规范债权人和债务人关系。

2、加强个人住房抵押贷款风险控制与管理。商业银行要树立正确的风险观, 加强对假按揭风险的防范意识, 关键是要加强对开发商和项目的审查和管理, 把住风险源头。同时, 要重视对借款人申请资料的真实性审查, 通过加强贷前调查、贷款审批、贷后管理以及合理评估房价, 及时发现虚假按揭迹象, 规避和消除假按揭风险。

在审核房地产按揭贷款项目的准入时, 商业银行应选择品牌良好、资金实力雄厚、无不良信用记录的开发商和市场定位准确、有一定竞争能力的楼盘项目。加强对开发商关联企业或高级管理人员在其他企业任职情况的调查和了解。对项目施工进度缓慢、销售不佳或建筑质量较差的楼盘原则上不应准入。要对开发商实力和过往经营业绩进行调查分析, 重点分析按揭贷款项目的合规风险、完工风险和市场风险。对已签订按揭贷款合作协议并已发放贷款的项目要进行贷后跟踪管理, 对项目建设进度、销售进展、已发放贷款金额及质量情况、存在的风险点等进行定期书面报告。

在发放个人住房抵押贷款前要认真调查, 业务人员要对购房人的身份和资信情况认真进行核实, 判断购房人的经济收入来源是否充足、稳定, 是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料, 及时发现疑点。零售信贷部门应加强对合作项目的跟踪监控, 做好贷后评价, 对批量集中申请、金额较大的按揭贷款, 须认真检查其还款交易规律和还款来源, 及时查出还款交易和还款账户有异常的贷款, 及时发现风险隐患。此外, 应培养和聘请一些高水平的房地产评估人员, 对房屋价格风险进行严格把关, 尤其是在二手房业务拓展中, 要避免一些评估机构出于自身利益考虑人为高估抵押物价值, 增加了商业银行个人住房抵押贷款的风险。

3、完善个人住房抵押贷款立法制度。从发达国家的经验来看, 建立完善的法律、法规体系, 加强对个人住房贷款的法制管理是促进个人住房抵押贷款发展的重要前提与措施。我国要建立民主法制的和谐社会, 商业银行的风险防范, 客观上需要相应法律规范作为保障。如颁布《住房抵押贷款法》, 制定房地产抵押贷款的法规, 可以为银行处置抵押房产、合法有效低成本地收回贷款创造良好的前提条件, 同时规范了商业银行发放住房抵押贷款的过程。

4、大力发展住房融资中介机构, 完善金融市场的中介环节。个人住房抵押贷款假按揭现象产生很大程度上是因为我国住房买卖过程中, 缺乏诸如律师楼的中介机构的参与。在我国香港地区, 当借款者从银行取得了按揭贷款的款项时, 往往不是直接交到开发商手里, 而是委托律师楼对款项进行监督与管理, 这样开发商手中的权限就得到了最大限度的规制。当开发商想利用这笔款项时, 必须得到相关的建筑监理机构出具的工程进度和用款需求证明, 才可以向律师楼进行申请得到这笔贷款款项。这样的措施可以有效地防治开发商擅自挪用贷款, 从而维护了资金流通的环节, 减少假按揭犯罪的发生。

参考文献

[1]、 张衔春.和谐城市下房地产市场中假按揭的防范与管理.经济师.2010.8

[2]、 薛瑜.试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范.商场现代化.2009.6

[3]、 2010:中国金融不良资产市场调查报告.http://www.doc88.com/p-29510755002.html

[4]、中国货币政策执行报告.http://www.pbc.gov.cn/publish/zhengwugongkai

银行抵押贷款合同 篇8

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.