农村房屋抵押贷款

农村房屋抵押贷款（共12篇）

农村房屋抵押贷款 篇1

一、农村土地房屋抵押的现行规定

《物权法》第184条及《担保法》第37条第2款规定, 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押, 但法律规定可以抵押的除外。农民个人住房的宅基地均属集体所有, 房屋所有人只拥有土地使用权。根据上述法律规定, 此种使用权不得用于抵押。农民以私有住房作抵押, 虽然是将房子作为抵押物, 但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值, 还包含了宅基地的价值。另外, 我国在处理城市房地抵押关系时, 要求二者一并抵押, 根据“房地同时走”立法例, 农村房屋抵押一般认为也是按城市中的房地关系处理的, 若允许农村房屋抵押, 显然就与上述“宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押”的规定相违背。

《物权法》第183条以及《担保法》第36条第3款规定, 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。《房屋登记办法》第88条规定, 乡镇、村企业厂房等建筑物可以设定抵押。可见, 现行法律法规仅承认了乡镇、村企业厂房抵押的合法性, 对农村住房抵押不置可否, 但若结合宅基地使用权抵押的禁止性规定, 可推之, 法律实际上对农村私有住宅抵押是持否定态度的。

二、各地农村房屋抵押制度的改革实践

在现行法律不支持农村房屋抵押融资的情形下, 为何全国仍有许多地方继续“顶风作案”?究其原因, 是对农村房屋抵押作为进一步拓宽农村融资渠道、搞活农村生产要素、实现农村资产资本化的重要功能已形成了普遍共识。据了解, 现已有浙江省温州市、嘉兴市、台州市、湖州市、丽水市, 安徽省宣城市、淮南市, 山东省莱芜市以及四川省成都市等陆续开展了此项改革尝试, 其依据大多是当地政府或行业主管部门出台的规范性文件。从启动该项改革较早的温州市与宣城市的抵押情况看, 当地农房抵押融资市场已十分活跃与成熟, 为当地农村经济发展做出了积极贡献。其遇到的共同问题, 是因缺乏上位法的支撑, 行政部门及金融机构担心若进入司法程序后, 其登记的合法性及抵押权人的利益难以保障。

成都市在这方面的探索很有代表性。前不久, 成都市政府办公厅转发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》 (以下简称《通知》) 以及相关具体操作文件。《通知》涉及农房抵押的主要内容及制度创新, 主要有以下几点:抵押需事先取得集体经济组织同意;抵押人需承诺有适当居所;规避宅基地使用权禁止抵押的法律规定;进一步明确不得抵押的情形;赋予集体经济组织及其成员的优先购买权;以市场化方式处置抵押房产;集体经济组织或农村产权抵押融资风险基金“兜底”等。对于农村产权抵押贷款, 此前不少专家和业内人士都担忧, 万一发生贷款风险, 农户手中的房屋或者土地承包经营权都将交到银行, 是否会引发新的农户失地等社会问题。对此, 上述文件着重提出, 既要保障农村居民基本生产生活条件, 同时, 当债务履行期满, 抵押权人未受清偿的, 应通过经济、法律或行政等多种方式确保金融机构抵押权的实现。

三、完善相关制度的思考

从全国情况看, 以农村房屋作为抵押物解决农户资金需求的方式已逐步得到广泛认同, 其抵押融资需求也在稳步上升, 改革具备了一定可行性和操作性, 但我们也应该意识到, 在具体操作中尚有一些细节问题亟待明确, 改革路径的选择有待考量。

1. 宅基地转为集体建设用地的细节问题

首先, 宅基地转为集体建设用地需缴纳土地出让价款, 但如何交纳、应执行何种标准尚未明确。其次, 有多少农户愿意接受交纳土地出让价款还不得而知。原本就属于自己的土地、房屋, 为能够融通资金, 在取得贷款前必须先支付一笔土地出让价款, 且不说该笔费用的大小, 若以后贷款无法申请到, 还能否将集体建设用地变回到宅基地需有明确答案。再次, 即使能够转为集体建设用地, 集体建设用地的年限应如何规定, 土地用途是确定为住宅、商业还是其他。虽然集体建设用地的土地年限可参照城市国有建设用地标准, 但土地性质是仍定为住宅还是其他需要明确。最后, 如将来农户按期归还了贷款, 解除了抵押权登记, 该土地是否还需要变回宅基地, 程序上又应如何规定, 若不能变回宅基地, 对农户来讲是否公平, 毕竟集体建设用地有土地使用年限, 到期后需重新通过出让取得, 而宅基地却是集体经济组织无偿划拨的, 没有年限限制。

2. 农房抵押融资仅允许向金融机构申请, 面向市场其他主体的大门仍未打开

城市房屋可作为向任何主体贷款的抵押物, 而农村房屋抵押却只面向金融机构, 这就极大限制了抵押融资的途径。政策制定者做此种制度设计, 一是考虑到了金融机构作为专业融通资金的机构, 更具有提供融资服务的能力, 且像农村信用社、村镇银行等支农金融机构, 能够提供比商业银行更多的惠农政策, 对申请抵押贷款的农户本身是有利的。二是可避免自然人之间通过假抵押形式, 达到农村房屋买卖的非法目的。而现实情况是, 金融机构为控制经营风险, 其提供的抵押融资服务往往需要抵押人准备复杂的申请资料, 经过严格的审查程序, 不仅需等待较长时间, 且到时能否申请到贷款尚不清楚。因此, 对部分急需用钱的农户来讲, 禁止向除金融机构以外的主体融资抵押, 实质上是城乡房屋财产价值非平等化的表现。

3. 宅基地变为集体建设用地的做法是否值得推广还有待商榷

宅基地变为集体建设用地的做法最早源于灾后重建的农村住房联建政策, 在当时的特定背景下, 为尽快让灾区恢复重建, 允许由农户将多余的宅基地交回集体经济组织并经出让取得变为集体建设用地供城镇居民建设, 城镇居民则出资帮助农户重建住房。该种做法既用活了农村的资产, 又保障了重建工作的快速进行, 但此种打法律擦边球的方式是否适合推广, 甚至最终延伸至宅基地上的农村房屋转让值得商榷。毕竟我国《土地管理法》实行的是最严格的土地保护与用途管制制度, 正在修订中的该法延续了此精神, 对农村宅基地仍定性为农村居住的基本保障, 简单通过转换性质的方式, 让其任意商品化, 有损害法律威严之嫌, 若处理不当, 极易被一些别有用心的人滥用, 最终导致新一轮的小产权房热潮。

农村房屋抵押贷款 篇2

不仅是公司注册登记不方便，因为没有房产证明，优质的外资项目很难落户园区，“很多外资方觉得办公楼没有产权证明，在使用权上也没有保障，所以不考虑落户。”公司有关人员介绍。

2011年，本市在海淀、平谷、大兴三区率先开展集体建设用地范围内房屋登记试点工作，这让东升科技园看到了曙光。根据相关条件，东升博展公司用了约一年时间，成功办下11栋房屋所有权证，涉及房屋面积7.3万平方米。这也是本市给农村集体土地房屋颁发的首批房本。

没先例跑贷款一波三折

国有土地房屋房本，可以到银行抵押贷款，这个众所周知。那么集体土地房屋的房本，是不是也可以享受这一待遇?2013年11月份，拿到首批房本的东升博展公司准备到银行碰碰运气。

“结果一连碰了四五个钉子。”公司财务部经理邢树峰回忆，因为是北京市头一批集体土地房屋产权证，很多银行不敢受理，“市里头还没有配套政策，能不能办，怎么办，银行也是一头雾水。”

最终，民生银行在咨询了市住建部门后，决定“开个口子”试一试。此后，就是长达7个月的等待。

2014年6月，民生银行在几经考察后，与东升博展公司正式签订贷款协议，之后进入办理抵押阶段。邢树峰介绍，一般情况下，国有房产证抵押手续10个工作日左右即可办理完毕，但由于该项目为全国首次办理集体房屋抵押登记，没有先例可循，各方面都很谨慎，最后在东升镇政府、市区建委等部门的大力支持下，历时3个月办妥。

2014年8月，东升博展公司最终获得民生银行10年期5亿元经营性物业抵押贷款，首批贷款于9月份到账，到今年3月已累计拨付2.2亿元。有活钱园区改造升级

有了贷款资金的注入，东升科技园的升级改造工程得以顺利实施。园区北部，一座建筑面积7万多平方米的旧式厂房，去年下半年被改造成现代化的办公楼宇，并命名为“中关村东升科技园创新中心”。

走进创新中心，一楼一侧是一站式服务大厅，集中为园区企业提供政务服务、科技服务、物业服务等;一侧是3000平方米的泰利驿站，为刚起步的创业团队提供预孵化服务。“开张不到半年，就有80多个团队在此办公。”驿站负责人介绍，现在驻扎在这里的创业团队已有30多家注册了公司。

创新中心从二楼开始，则是一个个独立的办公空间。“豌豆荚”、“去哪儿网”等30多家中小企业在这里安营扎寨。

与东升科技园创新中心毗邻，一座大楼正在打地基。工地围挡上，印着工程效果图一座漂亮的连体办公楼。“将来这里是东升科技园国家重点试验楼，预计年底就能完工。”东升博展公司相关负责人介绍，园区运行4年多，入驻企业已从最开始的几十家增加到近200家，从业人员达到1.5万人。眼下，不少企业成长壮大，有空间扩张需求，这栋试验楼建成后，预计可以增加7万平方米产业空间。园区升级改造，离不开资金周转。“有了这笔10年期的贷款，就从容得多。”邢树峰说。眼下，园区还有5栋集体土地房屋正在办理产权证，“等拿下房本，一并抵押给银行，就能争取到更充裕的资金。”

“过去，农村集体土地房屋没办法向银行抵押，产权关系不明晰是主要原因。”海淀区相关负责人表示，随着集体建设用地范围内房屋登记试点工作的开展，将会有越来越多的集体土地房屋获得所有权证。拥有了所有权证，金融上的突破也就指日可待，“沉睡的资产转化为活的资本，农村集体经济发展壮大之路会越走越宽。”

武汉小额贷款 http:///u/137123492/

房屋抵押后能出租吗 篇3

半年前，我将一栋二层楼房作抵押向银行贷款20万元，借期1年，并到房产部门办理了登记手续。因用作抵押的房屋闲置，我准备出租，但不知房屋抵押后是否还可以出租？

读者 罗英

罗英读者：

房屋抵押后能够出租，不过，若抵押权实现，将影响租赁合同的效力。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”据此规定，抵押在先，租赁在后的，抵押权实现后，租赁合同自然终止。租赁合同提前终止，可能给承租人带来损失，谁来为承租人的损失埋单呢？

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第2款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”告知承租人抵押情况，可能影响到房屋的出租和租金的多少，不告知承租人抵押情况，又可能因抵押权的实现而负担承租人的损失。房屋出租时是否告知抵押情况，你应具体问题具体分析，若有把握如期偿还银行贷款，则不告知也无妨。

农村房屋抵押贷款 篇4

一、委托贷款的基本内容

(一) 含义

贷款种类可分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中委托贷款系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。从而可以看出,委托人的义务为提供贷款资金,确定贷款对象、用途、金额、期限、利率,承担贷款风险等。委托人的权利为收回贷款,并取得相应的孳息;受托人的义务为代为发放贷款、监督使用并协助收回贷款,受托人的权利为收取手续费。

(二) 背景

委托贷款系典型的民间借贷,是资本市场的重要组成部分。我国向来对资本市场进行严格监管,企业间资金拆借更是被法律所禁止。为了调剂企业间资金的余缺,发挥资本的最大效应,也为了引导委托贷款的良性发展,将其纳入金融监管,促进社会主义市场经济的健康发展,《贷款通则》对委托贷款事项及时做出了明确规定。委托贷款一方面拓宽了资金盈余企业的投资渠道,另一方面拓宽了资金短缺企业的融资渠道,也增加了银行的中间业务,又使得职能部门能及时进行监管。正是因为具备四方共赢的特征,所以近年来委托贷款发展迅猛。

(三)性质

1.业务方面

中国人民银行印发的《商业银行中间业务统计制度》(银发〔2003〕 25号)及银监会《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》明确规定,委托贷款业务是商业银行的委托代理业务。由此可以看出,委托贷款业务属于表外业务,商业银行与委托贷款业务相关主体通过合同约定各方权利义务,履行相应职责,收取代理手续费,不承担信用风险。

2.法律方面

代理可分为直接代理与间接代理。直接代理指代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。间接代理指代理人在代理权限内,以自己的名义实施民事法律行为,被代理人对代理人的代理行为间接承担民事责任。两者区别如下:

第一,直接代理中代理人是以被代理人的名义实施民事法律行为;间接代理中代理人则是以自己的名义实施民事法律行为。

第二,直接代理中法律后果直接由被代理人承担;间接代理中法律后果直接作用于代理人,间接转给被代理人。

第三,直接代理的内容约束代理人与第三人;间接代理的内容则约束代理人、被代理人与第三人。

第四,直接代理的法律依据是《民法通则》;间接代理的法律依据是《合同法》。

根据第三人在与受托人签约时是否知道受托人与委托人之间存在代理关系,间接代理又可分为显名的间接代理与隐名的间接代理。显名的间接代理其法律依据是《合同法》第四百零二条,该条规定:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

在委托贷款中,不管是委托合同与借款合同分别签署的模式,还是委托人、受托人和借款人三方共同签订委托贷款合同的模式,其实质都是显名的间接代理,适用《合同法》第四百零二条的规定。

二、委托贷款的法律关系

实务中,委托贷款有双方协议模式,即委托人与受托人(贷款人)签订委托合同,贷款人与借款人签订的借款合同;也有三方协议模式,即委托人、贷款人和借款人共同签订的委托贷款合同。无论是何种模式,委托贷款中都存在三种法律关系,即委托人与受托人(贷款人)之间的委托代理关系,贷款人(受托人)与借款人之间的借款关系,还有委托人、贷款人(受托人)、借款人三方的委托贷款合同关系。

三、委托贷款中债权人认定

(一)关于委托贷款中债权人认定的几种观点

关于委托贷款债权人认定,主要有两种观点。一种观点认为受托人是债权人。其主要理由为:其一,根据诉讼地位认定债权人。根据最高人民法院《关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》(法复〔1996〕6 号,以下简称《批复》)的相关规定,委托贷款协议履行过程中,若产生纠纷,委托人不能直接起诉借款人,而贷款人(受托人)则可以直接起诉借款人,由此认为委托人不是债权人,贷款人(受托人)才是债权人。其二,根据《贷款通则》的精神认定债权人。根据《贷款通则》的相关规定,企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务,因此,非金融机构不能成为借贷业务的债权人。

(二)评议

1.基于《批复》规定认定债权人并不科学

2014年,最高人民法院在《山东鑫海投资有限公司、齐鲁银行股份有限公司、济南城西支行与山东启德置业有限公司的其他委托合同纠纷申请再审民事裁定书》中明确,委托贷款中的诉讼主体适用《合同法》第四百零二条规定,而并未提《批复》的相关规定。这表明,在《合同法》出台后,根据新法优于旧法的原则,委托贷款诉讼主体的认定应适用《合同法》。

2.贷款人不等同于债权人

根据《贷款通则》的相关规定,贷款人系指在中国境内依法设立的经营贷款业务的中资金融机构。它所体现的是对贷款人的行业要求,更多体现着行政监管,并不是法律意义的概念。债权人系债务人的对称,债的主体之一,在债的关系中,有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人。由此可见,债权人是一个典型的法律概念。因此,贷款人不等同于债权人。

(三)委托贷款中债权人应为委托人

1.从代理权性质来看

委托贷款中受托人的代理实质就是显名的间接代理,应适用《合同法》关于间接代理的相关规定,委托人为债权人,这在最高人民法院的相关判例中已经明确。

2.从权利义务一致原则来看

贷款债权中,债权人最基本的义务是提供贷款资金,最基本的权利是收回本息。委托贷款中,贷款资金由委托人提供,本息由委托人收回,贷款人(受托人)只有协助收回贷款的义务及收取手续费用的权利。

3.从委托贷款初衷来看

委托贷款制度设立的初衷主要是为了引导民间资金纳入金融监管体系,有利于国家货币政策的顺利贯彻和执行,促进社会主义市场经济的健康发展。认定委托人为债权人并不影响金融监管部门调取相关数据信息,不影响宏观调控。

4.从财产归属来看

用于发放贷款的资金属于委托人,在委托人的资产负债表中反映,不在贷款人(受托人)的资产负债表中反映,属于金融机构的表外业务。

5.从委托贷款良性发展来看

委托贷款一方面拓宽了资金盈余企业的投资渠道,另一方面拓宽了资金短缺企业的融资渠道,使得资金短缺企业有机会获得企业发展所需资金,促进经济发展。认定委托人为债权人,确保了其法律地位,可充分发挥其积极性,有利于委托贷款的良性发展。

四、委托贷款中房屋抵押权登记

(一)目前的几种做法

各地房屋登记机构对委托贷款抵押登记有以下做法:

第一,以委托人为抵押权人进行登记。

第二,以受托人(贷款人)为抵押权人进行登记,这也是目前较为普遍的做法。

第三,既以委托人为抵押权人,又以受托人(贷款人)为抵押权人进行登记。委托贷款大致可分为住房公积金委托贷款和商业委托贷款。许多房屋登记机构在办理该两类委托业务时进行区别对待,即住房公积金委托贷款的抵押权人登记为委托人公积金中心,商业委托贷款的抵押权人登记为受托人金融机构。

(二)以债权人认定为核心进行抵押权登记

房屋抵押贷款合同 篇5

抵 押 人：

抵押权人：

抵押人愿将自有房屋作抵押物，以担保贷款人的债务按期清偿，担保的范围为贷款的本息及罚息。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，经与抵押权人商议，签订本抵押贷款合同，共同遵守。

一、抵押房屋状况

1、房屋座落：市路（道、街）号，房屋所有权证：字号，共有权定第号。

2、屋式：，建筑面积平方米，使用功能：

3、权利来源：年月日，产权性质：

二、抵押人将上述房屋所有权证所载房屋抵押给抵押权人。范围：，以担保贷款的清偿。

三、经抵押双方协商，抵押人同意向抵押人提供贷款。贷款总额为人民币仟佰拾万仟佰拾元整，抵押期限个月，从年月日起至年月日止。

付款方式：

四、抵押人同意按国家制定的贷款利率支付利息。

五、抵押人贷款方式：

六、抵押期内，抵押人须保证抵押房屋的安全、完整，并接受抵押权人的监督、检查。

七、抵押期内，抵押人欲将房屋出租，除应预先征得抵押权人书面同意外，同时须与承租人订约，由承租人出具承诺书保证抵押违约时，接到抵押人通知后三十天内，承租人必须迁离抵押房屋。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房屋出售、转让、赠与、放弃，或以其他交易方式处置该房屋；不得对房屋进行翻建、改建、扩建。

九、抵押期内、抵押人必须缴交有关部门对抵押房屋所征收的任何税费，如遇国家拆迁，抵押人须与抵押人重新签订抵押合同。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支

付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，抵押权人有权采取以下处置方式：

1、依照法律追回欠款，在欠款尚未追回情况下，抵押权人有权占管、享用抵

押房屋，或将房屋出租、收取租金，或将房屋公开拍卖，以追回欠款。占管、出

租、拍卖应交纳的税费，由抵押人承担。

2、若出售 售所得价款不足清偿所欠贷款本息及罚息，抵押权人有权另行追

偿。

3、抵押权人行使上述权利时，有权要求该房屋使用者（不论抵押人自用、或

他人租用）限期三十天内退出，使用者如向抵押权人要求补偿搬迁费用，抵押人

必须赔偿抵押权人因此引起的一切损失。

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同继续有效，合同所定的权利、义

务，由变更后相应的法人享有、承租。抵押双方应共同到鄂州市房地产交易所申

请办理变更登记手续。合同条款有变化的必须重新签订合同。

十三、依据法律规定，该抵押房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押，由

抵押双方另行办理土地抵押登记。

十四、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵

押关系即告终止，抵押权人应同抵押人在十五日内到鄂州市房地产交易所申请办

理抵押关系注销手续。

十五、本合同的附件：份，构成本合同的整体，具有法律效力。本合同

一式四份，抵押双方、市地产交易所、市房屋产权登记发证办公室各执一份。

十六、本合同经市房地产交易所审核登记并到市房屋产权登记发证办公室领

取《房屋他项权证》后方可生效。

十七、补充事项：

（以下无正文）

抵押人（单位或个人名称）：

法人代表（或代表人签名盖章）： 委托经办人（签名盖章）：

年月日

抵押人（单位或个人名称）： 法人代表签名盖章：

委托经办人（签名盖章）：

房屋按揭贷款证券市场余震未消 篇6

现在看来，处于金融危机中心的金融产品的复苏是一个极其缓慢的过程。房屋按揭贷款证券(RMBS)——即把房屋贷款打包，出售给投资者的金融产品——直以来都在美国发行。但是，发行的这些产品都得到了政府的保证，如果一旦发生违约，将保护投资者的利益。对于贴着“私有”标签的RMBS市场来说，其打包按揭贷款的行为并不符合政府的规范，因此几乎是毫无活力的。但是，只是“几乎”，它们还是不是全无活力。

2月15日，Redwood信托基金——该基金收购按揭贷款，并打包成证券——签署了一份招股说明书，将发行2.9亿美元的RMBS产品，成为美国今年的第一家发行RMBs产品的私有证券公司。该公司去年启动了另一桩RMBS产品的发行，成为自金融危机以来美国的第一桩发行。但是，尽管市场上的其它金融产品，比如汽车贷款，复苏的势头强劲，却很少有人会认为，新的RMBS产品会有大幅的增长。

一方面，危计对RMBs产品的投资者们造成的创伤比其余大多数人更为严重；另—-力面，房屋市场仍然很脆弱。珊在仍有大量的监管上的不确定性：奥巴马政府关闭房地美和房利美的计将几年内实行，而不是几个月。而且，私有的发行公司的市场空间已经被有“两房”担保的按揭产品的暂时性的扩张所挤压。

现在，Redwood的唯一选择，也是其它私有公司将跟随的选择，是将产品发展到更高的水平。危机前出现的私有RMBS发行的高潮中，打包贷款的风险指数在政府默认的界限之上，而Redwood所选择的贷款是在界限之下的。在这次发行中，303笔按揭的平均规模在100万美元之下。从财务控制的角度看，平均的信用分在775，这样的借款^才是有价值的。对贷款整体来说，加权的贷款与价值比率要达到63％。这是在美国最安全的按揭贷款范围之内的。

这样当然可以保障投资者的利益，但是这就意味着市场受到限制。而且，即使是这样，也还会引起争议。这次Redwood邀请惠驰和穆迪两家评级公司对这次发行提供评级，但是最终放弃了穆迪的报告，因为穆迪对Redwood在这次发行中隐含的风险持有异议。2月17日，穆迪还是公布了这份报告。它在报告中主要关注了加利福尼亚地震对该地房屋市场和贷款源的负面影响。由于加利福尼亚的房屋贷款占到Redwood这次发行的一半以上，穆迪建议投资者考虑这次大地震可能造成的实质性损失。

不过，穆迪也有一些说法是没有现实意义的。譬如，“在申购结束后的任何一个时间点里，都可能发生一次地震。”穆迪的报告严厉地警告投资者，并以一个慑人的地图为结束。接下来的免责声明里要写什么呢，一次火山大爆发，或者行星撞地球吗?

在评级上的争议告诉我们两点关于RMBS市场应该注意的。第一点是，在评级上出现不同的声音是正常的，由于评级公司的尖锐，以及投资者与监管方的不甚信任，从而鼓励了不同意见的产生。标准普尔稍后也加入了这场争论，对Redwood的发行表示了些许的不认同。

房屋贷款管理系统的设计实现 篇7

房贷是银行机构帮助老百姓解决经济困难, 提前购买自己住房的一项重要举措。伴随着房贷业务的普及, 房贷业务管理系统应运而生。本系统从银行和客户两方面进行需求分析, 可同时满足银行和客户两方面的需求, 促进银行房贷管理工作的信息化、网络化。

2. 运行环境

本系统是基于STRUTS框架的管理系统, 采用JSP动态网页技术、JDBC数据库访问技术, ORACLE数据库开发而成, 采用B/S (浏览器/服务器) 模式对数据库进行管理。系统可以应用于银行, 信贷公司, 公积金管理公司等企业。另外, 本系统也提供了扩展的功能接口和界面, 从而构建出更加灵活强壮的管理系统。

3. 系统功能分析

系统所要实现的功能如下:

(1) 客户基本信息录入:录入客户自然信息, 预购买的房产信息, 贷款总额以及贷款时间的录入等问题。

(2) 客户自然信息修改:客户对自身自然信息 (一部分信息) 进行修改。方式依然可以通过银行的前台或者直接在网上自己进行修改。

(3) 客户还款信息查询:查询客户还贷的一系列信息, 其中包括还款时间金额等。

(4) 客户还款信息更改:客户每次还款需要对还款信息进行修改, 从而计算出客户还款总额等信息。

(5) 客户还款信息删除:客户单方面违约等意外情况下, 客户的贷款信息将被从现有活动贷款记录的表中删除, 但是同时作为贷款历史记录保留在其他表里。

(6) 客户登陆系统密码的修改:可以通过银行的前台修改客户密码或者客户直接通过Internet修改自己的登录系统密码。

(7) 客户自然信息修改:客户对自身自然信息 (一部分信息) 进行修改。方式依然可以通过银行的前台或者直接在网上自己进行修改。

(8) 预还款计划查询:客户对自己未来一年内要偿还的贷款进行查询 (房贷利率一年中都相同, 以元月一日的利率为准来计算) 。可以通过银行前台或者自己直接在网上查询。

(9) 利率维护:系统管理员, 对利率进行添加和修改 (如没有特殊情况房贷利率只在每年的元月一日) 变动一次。

(10) 人事信息的整理:系统管理员对员工和客户的姓名, 权限, 密码等信息进行增删改查。

(11) 财务归集:财务归集人员对所需要的特定信息的客户群的信息进行查询, 查询的结果根据查询条件的不同而不同。

4. 系统功能模块的划分

鉴于对房屋贷款管理系统的可扩展性的考虑, 本系统采用模块化设计。又基于系统的基本功能的要求, 特把系统划分为如下6个模块:基本信息模块, 还款信息模块, 贷款查询模块, 生成报表模块, 操作员管理模块, 数据维护模块。

(1) 该模块实现客户基本信息的录入和修改。包括录入基本的用户信息, 并对基本信息进行修改更新。模块还要将系统信息更改时所进行的操作全部记录在日志文件中。

(2) 还款信息模块

该模块实现对还款信息的管理, 包括录入还款信息, 利用各种算法对还款信息进行计算整理, 并能够查询还款信息。

(3) 贷款信息模块

能够查询贷款的各项信息, 并能生成相应报表, 能够更新业务的流程等, 将系统维护时所进行的操作全部记录在日志文件中。

(4) 生成报表模块

包括自定义报表和重复性检查表两部分功能。

(5) 操作员管理模块

包括操作员的增删功能和密码管理功能, 赋予更多的管理权限。

(6) 数据维护模块

包括基本参数的设定和数据的修改。并对数据库的连接, 修改, 删除的功能进行管理。

5. 系统设计的关键问题实现

(1) 界面设计:

标题栏显示“房贷业务管理系统”的总标题, 利用导航条式菜单项, 利用超链接负责跳转到操作员所要进入的主页面。主视图显示当前用户所要进入的具体的某一个主页面。浮动栏显示注释, 版权等信息。

(2) 数据库设计:

系统采用Oracle数据库, 数据库中有客户基本信息表, 用来记录了客户的自然信息。拟购房产信息表, 其目的是防止个人利用同一套房产, 套取银行贷款。客户贷款信息表用来记录客户贷款的基本信息, 包括贷款金额, 还款方式, 贷款账号等, 个人贷款账户动态信息表, 操作员权限表。另外采用数据集的处理方式, 使后台数据库在客户端生成了数据副本, 只有当进行数据更新时才访问并更新后台数据库, 从而大大减轻了服务器的负担。

(3) 数据库加密

为了保证数据库的安全, 需要对数据库设置密码, 一方面需要在Oracle中设置密码, 另一方面又要保证在建立数据源时设置好相应的密码, 同时代码中也要体现这一点。

(4) 系统测试

为了保证每一个程序页面能够正确实现系统设计的功能, 把房贷相关的所有种类的基础数据、配置数据均输入系统, 并对所有功能反复操作, 以保证系统中页面功能的正确实现。功能测试之后, 对系统测试产生的贷款信息数据, 包括客户基本信息, 客户贷款信息, 财务归集等进行了跟踪检验, 保证了数据的完整性和正确性。分别安排多人同时登录系统, 测试并分析比较性能, 验证信息服务压力情况和数据并发处理情况, 以检验系统功能和性能能否达到系统设计的要求。

6. 结束语

“房屋贷款管理系统”基本上实现了管理的信息化和网络化, 安全有效。此系统通过平时的测试, 证明系统完全具有可行性与可扩充性。另外, 此系统还有待于进一步修正, 从而使数据库更为安全, 系统效率更高, 操作更为人性化。

参考文献

[1]刘晓华, 张健, 周慧贞.JSP应用开发详解[M].电子工业出版社, 2007, (30-35) .

浅论房屋抵押权的权利冲突 篇8

所谓房屋抵押权的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中, 房屋抵押权与在房屋上设定的其他权利之间所产生的冲突, 即同一房屋上既存在抵押权又存在其他债权、物权等权利, 而在该房屋价值有限的情况下, 形成诸权利效力争先、相互冲突的法律现象。本文着重讨论如何协调抵押权与抵押权之间的冲突, 从而平衡各方当事人的利益以利于房屋抵押权的合法实现。

实践中房屋抵押权之间的冲突表现形式通常为再抵押和重复抵押两种情形。

再抵押也称余额抵押, 是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后, 在其剩余价值上再设定其他抵押权, 即各个抵押关系不重叠, 所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。

重复抵押是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后, 又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人, 形成数个抵押关系, 其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。

二、解决抵押权之间冲突的基本原则

因为房屋以登记为公示方法, 在对同一房屋上数个抵押权之间发生权利冲突时顺位的确立上, 各国立法一般采用两个基本原则, 即“先登记原则”和“同时同序原则”。我国《担保法》第54条亦做了同样规定:“抵押合同以登记生效的, 按照登记物登记的先后顺序清偿;顺序相同的, 按照债权比例清偿。”我国《物权法》第199条也规定:“抵押权已登记的, 按照登记的先后顺序清偿, 顺序相同的, 按照债权比例清偿。”因此, 对于同一房屋上抵押权之间的冲突, 无论是重复抵押还是再抵押, 皆按照“先登记原则”和“同时同序原则”确立清偿顺序。

三、抵押权之间顺位的确定

抵押权的顺位是指抵押权人就抵押财产优先受偿的顺序, 抵押权的顺位按抵押权登记于登记簿时间的先后为序, 登记在先的为第一顺位, 最先受偿, 以此类推。

《物权法》第194条规定了“抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容”。

所谓抵押权顺位的变更, 是指将同一抵押财产上数个抵押权的受偿顺序互换。抵押权的顺位变更后, 各抵押权人在其变更后的顺序上行使优先受偿权。依照优先顺位的权利优先实现的法律规定, 顺位在先的抵押权优先于顺位在后的抵押权实现, 而顺位在后的抵押权只有在顺位在先的抵押权实现而权利标的价值仍有剩余时, 才能实现, 否则后续顺位的抵押权及其顺位权均不获实现。在符合权利不得滥用原则的前提下, 抵押权人变更其抵押权顺位无疑是其行使处分权的体现。

由此, 我们可以联系到实践中存在的一个具有相当争议性的现象, 即“同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权, 在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记, 变更登记时间晚于在后的抵押权, 是否意味着其为后顺位”?

房屋转让及抵押合并登记的可行性 篇9

当前, 各地二手房交易抵押贷款现行模式主要有以下几种。

1.出卖的房屋上本身设定了抵押权, 卖方尚未偿清房贷, 买方无需向银行贷款购买此房屋;2.出卖的房屋上本身设定了抵押权, 卖方尚未尚未偿清房贷, 买方亦需向银行贷款购买此房屋;3.出卖的房屋上未设定抵押权, 买方需向银行贷款购买此房屋。

情况1的交易模式是:买方先代卖方偿还贷款, 卖方前往房屋产权登记中心办理抵押权注销登记之后, 买卖双方共同办理房屋产权过户登记。情况2的交易模式是:中介“垫资”并收取相应的手续费, 先代卖方偿还贷款, 过户后再由卖方贷款偿还中介;或是买方先以其它财产贷款, 代卖方偿还贷款后, 办理过户手续。情况3的交易模式是:买方先支付部分购房头期款给卖方, 买卖双方共同到房产交易中心过户, 再由买方凭新的房产证向银行抵押贷款, 以支付剩余购房款给卖方。

不论哪种模式, 从信贷角度而言, 买卖双方都要承担一定的风险。笔者尝试归纳了以下几种与抵押相关的交易风险。

1.买方谎称贷款购房, 先向出卖人支付一少部分购房款后, 要求出卖人将房屋办理至其名下办理贷款, 当房屋办理至名下后, 再将房屋转卖他人谋取非法利益, 给出卖人造成损失。

2.买方谎称贷款购房, 交易房屋办理至名下后, 不向银行申请办理抵押贷款, 或人为制造贷不成款, 私下持已办理至其名下的房产进行典当、拆借, 典款、借款到手后潜逃, 这时交易房屋已经被抵押, 造成卖方无法追回自己的房屋, 也未得到购房款。

3.房款买卖双方谈妥, 买方支付了部分房款。过户后, 买方前往银行申请抵押贷款以支付剩余房款。银行对买方贷款资质进行审查后却认为其不具备还款能力或其贷款达不到相应额度而拒绝了申请。如此一来, 尽管双方达成合意并已经支付相关的交易过户费用后, 买卖仍然功亏一篑, 交易不能完成, 给双方均带来一定的经济损失。

4.卖方急需用钱方出卖房产, 新的产权证至少5个工作日之后才能领取。买方拿到产权证再去银行办贷款需要一定的时间, 从办理贷款到批准贷款又需要一定时间, 手续繁琐, 过程太长。

可见, 房屋转让与抵押分开登记不但使买卖双方都承担较大风险, 而且时间长、手续多、材料杂, 给办事群众带来许多不便之处。因此, 有必要将房屋转让与抵押登记合并办理。

二、房屋转让及抵押合并登记的合法性与可行性

1.合法性分析

首先, 从民事法律关系的角度而言, 房屋转让和抵押登记合并办理并不存在冲突。根据《物权法》第184条、《担保法》第37条规定, 所有权、使用权不明或者有争议的财产禁止抵押。二手房产权是明确的, 只要经银行认定, 买方具有相应的还款能力且贷款数额达到银行放款额度, 用购进的二手房抵押是完全合法的。

其次, 从行政法律关系的角度而言, 根据《房屋登记办法》第33条及第43条, 房屋转移登记与抵押权登记只要分别提供相应的材料, 登记机关即可受理, 工作人员在履行了《房屋登记办法》第18条相关的询问职责并严格比对材料后, 可以予以登记。

由此可见, 从法律角度而言, 房屋转让与抵押合并登记并不存在矛盾之处。

2.可行性分析

合并登记的核心在于由一个专门的机构来承担资金监管的职能。这个专门的机构类似于淘宝购物的“支付宝”, 买方将首付支付到机构的专门账户, 办理过户, 并进行了抵押登记之后, 再由银行与资金监管机构共同将所有钱款统一汇入卖家相应银行账户。具体而言, 操作模式有两种。

一是由房地产登记部门与银行在协作的基础上联合成立资金监管中心。资金监管中心具有一定的政府背景, 是中立的第三方, 利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。在办理相关过户手续前, 买卖双方与资金监管中心签订资金监管协议, 首期购房款或者全部购房款在过户及抵押手续没有完全办结前, 都存放于资金监管中心的公共账户, 保证买卖过程中资金始终处于安全状态。如果所有手续顺利完成, 资金监管中心自动将监管的资金解冻划转给收款方, 即使在买家交付完房款后出现买卖破裂等情况, 资金也仍然在监管中心的账户内, 可以直接划转回买家, 这在很大程度上保护了买家的资金安全。

二是由专门的担保公司承担资金监管职能, 此担保公司亦应具有一定的政府背景, 其工作程序类似第一种方式。

三、实现房屋转让及抵押合并登记所需的协调与支持

首先, 合并办理必须要取得银行的大力支持。能否放贷、放贷额度、资金发放都是由银行来考定, 交易的最后一步更是需要银行配合将贷款汇入指定账户。银行在整个合并登记过程中起着重要的辅助作用。尽管银行并不承担行政职能, 但防范风险、方便群众也是其宗旨。通过房地产登记部门与银行的相关协议, 完全可以为合并登记铺平道路。

其次, 房产登记部门内部各职能部门的协调支持。合并登记需要房产登记部门在每一个环节抓好、抓实。在相关纸质材料设计上, 各部门应协调讨论。例如登记申请书上可加一栏, 标明买方在交易过程中是否需要贷款、向哪个银行贷款、贷款额度、抵押房产坐落;合同上也可添加相关条款, 由双方签字确认;在材料审核上, 审核科应审核房产转让合同与抵押合同上填写的房屋价值是否一致, 防止避税现象的发生;在登记系统的设计上, 需要技术部门的支持, 登记路径设计中将房屋转让及抵押贷款合并, 并设置相关界面, 以反映房屋转让与抵押合并登记的事实和具体内容。各部门协调配合支持, 才能使得合并登记有条不紊的顺利进行。

浅议带抵押的房屋所有权转移登记 篇10

王某和妻子方某共有一套住房,因王某公司生产经营的需要,夫妻俩向某银行贷款,并将该房屋抵押给银行作担保。抵押期间,方某因车祸去世。现王某提出登记申请,要求继承方某的房产,问不动产登记机构该如何办理?

方某去世,产生继承的法律后果。方某的继承人,按照《继承法》《民法通则》的相关规定,有遗嘱的按照遗嘱确定,没有遗嘱的依据法定继承顺序确定。《物权法》第二十九条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力《。继承法》第二条规定,继承从被继承人死亡时开始。因此,方某去世时,她的继承人就取得了方某之前享有的物权,即该房屋的所有权和房屋所占土地的使用权。如果没有抵押权,方某的继承人按照《房屋登记办法》第三十三条的规定,提供不动产权证书、继承证明等材料申请房屋所有权转移登记。本案的特殊性在于该房屋已设立了抵押权,那么,带抵押的房屋应如何办理转移登记呢?

一、《房屋登记办法》的规定

《房屋登记办法》第三十四条规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。此条规定旨在保护抵押权人和受让人的权利。本案中,因抵押人之一方某去世,引起房屋所有权转移,并非一般情况下抵押人出让房屋所有权。笔者认为,第三十四条的“转让”不宜作缩小解释,这里的“转让”包括买卖、赠与、继承等所有房屋所有权转移的情形。按照该项规定,如果抵押权人——银行同意王某申请房屋继承,王某提供不动产权证书、继承证明、抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书就可以申请办理房屋所有权转移登记。该项规定看似解决了带抵押的房屋如何办理房屋所有权转移登记的问题,但是未进一步规定如何处置抵押权,造成在实际工作中无法操作。因为房屋所有权转移登记完成后,不仅仅是产生了一本新的产权证,房屋所有权的主体发生了变化,这就造成抵押当事人一方——抵押人主体发生了变化。《房屋登记办法》规定了房屋抵押权的设立登记、变更登记、转移登记、注销登记,抵押人主体变化的情形不属于其中任何一种登记类型。带抵押的房屋所有权转移登记,如何登记其中的抵押权,未有明文规定。

二、《城市房地产抵押管理办法》的规定

《城市房地产抵押管理办法》第四十条规定,抵押期间,抵押人死亡,或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的,抵押权人有权要求处分抵押的房地产。第四十一条规定,经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。据此规定,本案可能会出现以下几种情况。(一)如果银行、王某、方某的继承人协商一致,通过拍卖的方式处分抵押的住房,不动产登记机构可以依据当事人的申请,办理房屋拍卖的房屋所有权转移登记。值得注意的是,房屋所有权不能直接登记到买受人名下。按照《物权法》第三十一条和《房屋登记办法》第三十五条规定,因继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记。此时,同样的问题出现了,在办理房屋所有权转移登记的过程中,应如何处置抵押权?(二)如果银行、王某、方某的继承人协商不成,抵押权人银行可以诉诸法院。不动产登记机构可以依据申请人提供的生效的法律文书办理相应的不动产登记。只要抵押权合乎法律规定,法院会作出有利于抵押权人的判决,一般会支持抵押权人处分抵押房地产的请求。如果法院裁定注销抵押权并将该房地产过户到第三方名下,不动产登记机构可以依裁定注销抵押权,先办理房屋继承的转移登记,再办理房屋拍卖的转移登记,这些都符合《房屋登记办法》的规定。如果法院未裁定注销抵押权,不动产登记机构就同样陷入无法可依的困境。(三)如果银行、王某、方某的继承人协商一致,继续履行之前的借款合同、抵押合同约定的权利义务,是否可以办理相关登记?方某是原借款合同的借款人、原抵押合同的抵押人,现方某的继承人愿意继承方某之前的权利和义务,借款人和抵押权人银行也表示同意,能否据此登记?对于不动产登记机构而言,虽然不难厘清相关的民事法律关系,但是却因为没有明确的法律规定而陷入困境。

三、不动产登记机构的做法

《物权法》第一百九十一条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。一般情况下,不动产登记机构会在不动产登记信息系统中进行设置,一旦设立的抵押权记载于不动产登记簿,信息系统将自动锁定该项不动产信息,不允许对其进行转移登记。为避免不动产登记的法律风险,方便系统操作,不动产登记机构一般要求抵押当事人先注销抵押权,然后再办理不动产转移登记。转移登记完成后,由原抵押权人和受让人再设定新的抵押权。这种做法对于抵押人、银行和不动产登记机构而言,手续繁琐,最大的问题是抵押权人的抵押权面临较大的法律风险。在办理不动产转移登记的过程中,一旦房地产被查封,抵押权人就有可能丧失抵押权。为方便办理,尽量避免法律风险,《关于贯彻实施〈房屋登记办法〉的通知》(建办住房函〔2008〕249号)规定,转让已设定抵押的房屋,受让人申请设立新的抵押的,房屋登记机构可以将原抵押权注销登记、所有权转移登记和新的抵押权设立登记一并办理。依据此项规定,当事人转让抵押房屋的所有权,受让人在转让房屋上申请设立新的抵押的,登记机构可以将原抵押权注销登记、房屋所有权转移登记、新的抵押权设立登记一并办理。这一规定虽然简化了登记流程,但做法上还是将原抵押权注销,重新设立一个新的抵押权,抵押权依然存在法律风险。

四、思考

《物权法》第一百九十二条规定,抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《房屋登记办法》第四十七条规定,经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让。按照这些规定,抵押权转移登记是指因债权的转让,抵押权一并转让。即抵押权人将其所享有的房地产抵押权随主债权转给新的债权人,新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。在本案中,王某、方某与银行签订了借款合同,双方之间形成了债权债务关系,王某、方某是债务人,银行是债权人。王某、方某还与银行签订了抵押合同,双方之间形成了抵押的权利义务关系,王某、方某是抵押人,银行是抵押权人。按照上述规定,如果银行把已设立的债权转让给其他法人或自然人,那么银行可以将附着债权的抵押权一并转让。这是典型的抵押权转移登记。本案并不存在债权的转让,因债务人及抵押人之一方某去世,方某的继承人继承了方某的房屋所有权,同时也继承了方某作为债务人、抵押人的权利义务。在房屋所有权转移的过程中,抵押的权利义务关系主体也发生了转移。本案不是抵押关系中权利主体发生变化,而是抵押关系中义务主体发生变化。能否将这种变化纳入抵押权转移登记的范畴?目前,不动产登记机构的做法是注销原先的抵押权,重新设立一个新的抵押权。这种方式低效,且法律风险较大。如果将这种情形纳入抵押权转移登记的范畴,可以实现房屋所有权转移登记与抵押权转移登记合并办理,当事人只需提供一套材料,不动产登记机构审核完毕后,分别将房屋所有权和房屋抵押权的登记事项记载于房屋登记簿即可。

农村房屋抵押贷款 篇11

关键词：房屋抵押权；权利冲突；冲突解决

为了能够最大化发挥房屋资源的效能，同一房屋可能会被设定抵押权，租赁权，典权等多重权利，在此过程中，不同权利给予人和接收人之间存在着复杂的权利冲突，从而使得房屋抵押权实现过程变得更加难以界定。由此就有必要去探析房屋抵押权实现中的权利冲突问题，在此基础上找到相应的解决策略。

一、房屋抵押权与抵押权之间的冲突以及解决策略

房屋抵押权与抵押权之间的冲突时有发生，一般表现为再抵押和重复抵押两种情况。其一，所谓再抵押，是指对于同一房屋的部分价值进行设定抵押权之后，对于剩余的其他部分再次进行抵押权设定，两个抵押关系不重复，其担保债务金额不超过房屋总价值即可。其二，所谓重复抵押，就是以同一房屋为对象，与不同行为主体，进行抵押权设定，这就导致出现多个抵押权人。多重抵押关系的情况，此时的担保债务总额势必会超过房屋总价值。我国《担保法》明确肯定了再抵押的法律效力，认为其在发挥资源价值，为民事主体提供资本等方面发挥着积极作用；对于重复抵押，我国《担保法》否定了其法律效力，《物权法》没有明确提出其立场。由此就带来了抵押权与抵押权之间的冲突：对于重复抵押权进行禁止，实际上是对于当事人意思自治的干涉，违背了抵押担保设立目的，也不利于财产权利的发挥，实践中的抵押物价值是以市场行情为依据的，存在不确定性，由此导致重复抵押的情况常常发生。当然，如果重复抵押权被允许，就可能出现银行内部人员与外部人员相互勾结，不断进行重复抵押，以造成银行不良资产率的增加，这对于国民经济的发展是很不利的。

对于房屋抵押权之间发生的权利冲突，其解决对策为以下几个方面：其一，对于同一房屋抵押权进行公示登记，在出现冲突的时候，以实现顺序为标准，建立先登記原则或者同时同序制度体系；其二，明确抵押权冲突矛盾所在，依据上述顺序原则，进行清偿工作的开展。

二、房屋抵押权与租赁权之间的冲突以及解决对策

房屋抵押权与租赁权之间发生冲突，会出现两种不同的情况。其一，房屋租赁权已经设定，在此基础上再次进行房屋抵押权的设定。原则上来讲，租赁权和抵押权可以同时处于同一房屋上，一旦两者出现了权利冲突，应该遵循买卖不破租赁的原则，简单来讲，就是租赁权优先。这样的原则界定，充分表现了法律对于租赁关系的保护，也是最大化发挥房屋使用价值的集中体现；其二，房屋抵押权设定之后，再次将其用于租赁。由于一般情况下，租赁期限不会长于房屋抵押期限，也就是说租赁合同不会对于抵押权造成影响。但是如果出现了房屋租赁期限长于房屋抵押期限的话，此时就涉及到权利义务的冲突，应该坚持房屋抵押权优先的原则。这是因为：其一，抵押权优先设定，从先后顺序的角度来讲，后期的租赁权是在抵押权基础上得以设定的，房屋的抵押权应该优先实现；其二，从登记程序的角度来讲，房屋抵押权已经经过登记，而租赁权并没有登记，应该以登记者为优先考虑对象；其三，从对价的角度来讲，抵押权对价额度明显会高于租赁权额度，考量到利益最大化因素，应该以抵押权为优先考量对象。

三、房屋抵押权与建筑工程价款赔偿权利之间的冲突以及解决对策

建筑工程价款优先受偿权是指发包人同时拥有多个债权人，将房屋进行折价或者拍卖所得的价款分配中，建筑工程承包人可以优先获得赔偿的权利。虽然对于这样的权利界定，学术界还存在很多的争议。但是笔者倾向于认同建筑工程价款优先受偿权。其原因可以归结为以下几个方面：其一，从立法目的的角度来讲，为了保证建筑行业的可持续发展，保证建筑工程款的到位，使得社会处于稳定的运行状态，将其作为优先考量对象，显得尤为必要；其二，从比较法的角度来看，承包人的优先受偿权已经被各个国家所接受，部分国家甚至将其界定为优先权立法依据。依照这样的理论基础，在处理房屋抵押权与工程款赔偿优先权的时候，应该以建筑工程价款赔偿权利为优先考虑对象。

四、房屋抵押权与商品预购人期待权之间的冲突以及解决对策

房屋抵押权会与商品房预购人期待权之间发生冲突，具体来讲，可以从以下两个方面来进行探析：其一，预售在先抵押在后的情况，物权法体系建立了预告登记制度，要求对于不动产进行及时登记，这是最为后期各种行为的依据。一般情况下，会出现两种情况：当事人预售合同办理预告登记，保全效力成立，开发商的房屋权利应该被限制；当事人没有预售合同登记的，其买卖合同仅仅是债券性质，此时的预购人享受请求出卖人履行买卖合同的债权请求权。在这样的情况下，应该遵循物权优先于债权，登记优先于未登记的原则来进行操作，也就是说在建商品房抵押权有着优先效力。其二，对于先抵押后预售的情况，抵押权与预购人期待权之间其实不存在冲突，两者权利都可以实现。

五、结束语

房屋抵押权实现中的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中，房屋抵押权与在房屋上设定的其它权利之间所产生的冲突，即同一房屋上既存在抵押权又存在其它债权、物权、优先权等权利，而在该房屋价值有限的情况下，形成诸权利效力争先、相互冲突的法律现象。如何协调抵押权人与其它权利人之间的冲突，平衡各方当事人的利益对于房屋抵押权的实现及交易安全的保护具有重要作用。

参考文献：

[1]陈国凤.试论房地产抵押的相关法律问题[J].兰州商学院学报.2006（01）

[2]《清华大学学报》（哲学社会科学版）2005年总目录[J].清华大学学报（哲学社会科学版）.2005（06）

[3]王小龙，李延荣.房地产抵押权的实行与相关权利的协调[J].山西省政法管理干部学院学报.2004（03）

[4]米德宏.我国现行土地使用权抵押制度探析[J].忻州师范学院学报.2004（04）

农村房屋抵押贷款 篇12

本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法律规定,也不符合不动产登记程序要求,是不应当受理的。

首先,从开发公司角度看,某甲全额付款购买了开发公司的预售商品房,由于商品房并未竣工验收,根据《物权法》第30条,对于法律事实所导致的物权变动法律关系的规定,“因合法建造、拆除房屋等登记行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,不论开发公司还是某甲都不是该房的所有权人,只有待该房合法建造事实成就即房屋正式竣工验收后,其开发公司根据《物权法》第30条的规定获得物权,完成初始登记后再通过转移登记将该房的物权转移至某甲,这时某甲才是该房真正的所有权人。所以在办理了预购商品房预告登记后某甲并不拥有物权,更无权将该房为某乙的债务提供担保设立抵押。

其次,从某甲申请登记类型的角度看,其申请的是预购商品房预告登记。预告登记设立的目的是为了保障债权人将来实现物权的请求权,并不是物权本身而是指向物权。案例中某甲和开发公司申请的预购商品房预告登记,程啸所著的《不动产登记研究》(法律出版社2011年)认为,预购商品房预告登记就是为了使预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后,能够办理所有权转移登记,从而确定地取得房屋的所有权。所以某甲在办理预购商品房预告登记时还不是该房的所有权人,其登记效果仅为保障某甲对于该房符合物权转移登记条件后可以行使物权请求权,而不是直接得到物权。

再次,从某乙因借款需要某甲提供房屋担保的角度看,某甲并不是房屋的所有权人,所以根本不可能以该房作为物权为某乙的债务提供担保。根据《担保法》及司法解释和《物权法》关于担保方面的法律规定,涉及到物的担保有抵押权、质权和留置权,不涉及物的担保还有保证和定金。根据案例的描述,某甲针对该房只拥有物权的请求权,对于这样的权利可能提供的担保只能勉强认为其是权利质押,根据物权法定的原则,这样的物权请求权不属于法定权利质押的范畴,所以某甲没有任何可以为某乙提供担保的物权,如需提供担保只能提供不涉及物的担保。