农村房屋承建合同纠纷处理初探

农村房屋承建合同纠纷处理初探（共3篇）

农村房屋承建合同纠纷处理初探 篇1

农村房屋承建合同纠纷处理探析

杭州科技职业技术学院 黄健德

摘要：针对当前农村房屋建造中存在的实际问题，结合研究者的办案实践，通过与建设工程施工合同的比较分析，对农村房屋承建合同的性质进行了界定，分析了农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点，同时提出了在处理该类案件适用法律时应考虑的因素与处理办法，以期此类案件得到公正合理的解决。

关键词： 农村房屋承建合同性质处理

富裕后的农民注重改善住房条件，纷纷建造新房，特别是新农村建设的开展，建造新房的现象更加普遍。但在建房过程中，发包人（房主）和承包人（施工方）之间因拖欠工程款或房屋质量问题等纠纷也不断出现。由于农民房屋建造的特殊性，其纠纷的处理难以适用工程建设合同的规定，法律对农村房屋建造缺乏专门性规定，因而加大了纠纷处理的难度。标准不一，结果甚异的处理情况经常产生，影响了法律的严肃性。笔者结合办案实践，就农村房屋承建合同纠纷处理问题进行探析，提出自己的一些思考。

一、农村房屋承建合同的性质界定

1、建设工程施工合同的特殊性

关于农村房屋承建合同的性质，目前尚无明确的法律规定，司法实践中也存在不同的认识，主要争议是农村房屋承建合同究竟属于承揽合同还是属于建设工程施工合同。

关于这个问题，首先应该明确的是，就性质而言，建设工程施工合同属于承揽合同的范畴，但因有其自身的特殊性，合同法将其从承揽合同中分离出来而独立设立一类合同。

建设工程施工合同的特殊性主要表现为：（1）合同主体的特殊性。建设工程存在工程量大、施工周期长、技术难度大、质量要求高、资金投入多等特点，实施主体具有一定的限制性。一般情况下，发包人应是经过批准建设工程的法人单位，而承包人则需要具有相应资质的施工单位。建筑法明确规定了从业单位资质许可和从业人员执业资格许可制度，只有具有相应资质的单位才能成为建设工程施工合同的主体，并且排除了自然人成为该合同主体的资格。（2）合同形式的特殊性。合同法明确规定建设工程合同应当采用书面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法规定建设工程项目一般应通过招投标的方式取得，禁止违法分包和转包，实施建设工程监理和质量监督，将建设工程施工行为予以规范化。

2、农村房屋承建合同的差异性

与建设工程施工合同的法律规定相比较，农村房屋承建合同存在诸多差异：

（1）合同主体差异。与建设工程施工合同要求的主体为具有相应资质的法人单位不同，农村房屋承建的合同主体均为自然人，一方为房主，另一方为具有一定施工经验的个体工匠或由某一自然人为包工头组成的小型施工队伍；（2）房屋建造标准差异。与建设工程施工合同要求的质量强制性标准相比，农村房屋建造的质量要求明显较低；（3）施工主体差异。农村房屋承建的施工主体多为技术低、资金少、设备差的农民建筑队。与建设工程施工合同对施工方的资质要求比相距甚远。

据此可以判定，农村房屋承建合同与建设工程施工合同差异很大，合同法有关建设工程施工合同的规定责任不能适用于农村房屋承建行为，不能对农村房屋承建合同起调整作用。

3、农村房屋承建合同的性质

那么，农村房屋承建行为是否属建筑法规定的建筑活动而受其调整呢？ 建筑法第2条规定，本法所称的建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。而第83条第3款规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。从这两条的规定来看，农村房屋承建行为应不属建筑法调整的范围。但是，该法第83条第3款提出一个“低层住宅”的概念，何谓低层住宅？原建设部颁布的《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》将建筑法规定的“农民自建低层住宅”解释为村庄建设规划范围内的农民自建两层以及两层以下住宅。为此，依照现行法律及规章的规定，农民自建两层以下(含两层)住宅的承建行为应当不受建筑法的调整，即可以认定为承揽合同的调整范围。

但是，我们在推论出这个结论的同时也产生疑问。其一，农民住宅承建行为的法律界定是否仅依据楼层数这一量化因素？衡量标准是否过于单一？其二，三层（含三层）以上的农民住宅承建行为应当如何定性？客观事实是，伴随农民生活日益改善，住房要求标准逐步提高，建造三层及以上的现象日趋普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求将房屋发包给具有相应资质的法人单位承建，如发生合同纠纷，是否按照建设工程施工合同的要求对双方权利义务进行认定？其三，不少农民为增加房屋建筑面积，往往建造地下室，因此，含地下室的农民住宅是否按照单层房屋给予认定等。

针对这些疑问，笔者认为，对于农村房屋承建行为的界定，应在充分尊重现有法律法规规定的前提下，根据农村房屋建造的实际，将农村房屋承建合同定性

为承揽合同较为客观可行。当然，在界定为承揽合同的同时，再考虑房屋楼层的高低、施工难度、施工管理等因素，对于发包人（房主）的选任行为和承包人（施工方）的承揽行为采取不同的苛责标准。

二、农村房屋承建合同纠纷的主要类型和特点

根据司法实践，农村房屋承建合同纠纷的主要类型可概括为下列几种：（1）拖欠工程款纠纷。承包人（施工方）因发包人（房主）未能按约定的时间和金额支付工程款项诉至法院，请求判令发包人（房主）支付拖欠的工程款项；（2）房屋质量纠纷。发包人（房主）因承包人（施工方）承建行为缺陷导致房屋质量问题诉至法院，要求承包人（施工方）予以修缮或赔偿损失。该类纠纷或单独诉争，但不少成为发包人（房主）拒付或少付或迟延支付工程款项的抗辩事由；（3）人身侵权赔偿纠纷。该类案件表现为实际施工人员（多为民工）在房屋建造过程中遭受人身侵权，导致伤亡，或者造成他人损害的，受侵害人以承包方（施工方）及发包人（房主）为被告诉至法院请求赔偿；

上述三种类型纠纷表现出这样的特点：一是大多为拖欠工程款项纠纷，同时涉及房屋质量问题；二是有关房屋质量的司法鉴定问题成为案件处理的焦点；三是案件标的不大，却涉及当事方的经济利益，相互情绪对立，矛盾尖锐，不易调处；四是当事人多为法律知识缺乏的农民，收集证据意识淡薄；五是履行能力差，判决实际执结率低，易引发涉诉信访等有关问题；六是法律规定滞后或缺失，难以寻找合理的处理依据。

因此，如何规范案件的裁判依据，统一处理标准，维护农民合法权益，促进农村社会和谐稳定，已成为司法实践迫切需要解决的问题。

三、农村房屋质量纠纷案件处理的思考

1、当事人担责应考虑的因素

根据前述对于农村房屋承建合同的定性及考虑因素的分析，在处理房屋质量纠纷（包括因房屋质量纠纷导致的工程款项拖欠纠纷）案件时，也应结合案情，分别处理。具体可综合考虑以下几个因素：

（1）产生质量问题的原因。明确是设计原因还是施工原因，是材料原因还是客观原因等。如因图纸设计导致房屋质量问题，由图纸设计者（仅局限于房主及施工人，如为第三人设计的，可追加被告予以处理）担责；如因施工等因素导致房屋质量问题，应由施工人担责；如因建筑材料、设备原因导致房屋质量问题，应由材料、设备提供人（仅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）担责；如因客观原因导致房屋质量问题，应由发包人（房主）自行担责。

（2）综合考虑所建房屋的楼层高度、施工难度等因素。对于房屋楼层较高、施工难度大、工艺复杂、技术要求高的承建行为，房主存在选任行为的过错，施

工人亦存在承揽行为的过错，应综合考虑双方过错的程度，本着公平合理的原则，各自承担相应的责任的原则处理。

（3）对于明显轻微的房屋质量问题，考虑农村房屋承建的实际、房主支出的工程价款等因素，由施工人适当担责即可。

2、需司法鉴定的房屋质量案件的处理

在房屋质量纠纷案件中，经常碰到当事人就质量问题各执一词的情况，这自然涉及到房屋质量的司法鉴定问题。由于法官缺乏相应的专业知识，对案件所涉的是否存在质量缺陷、质量缺陷出现的原因等专业问题无法作出科学客观的判断，当事人在案件处理过程中多会提出房屋质量缺陷的司法鉴定申请，以明确房屋产生质量缺陷的原因并据此确定责任。鉴定结论出具后，则可依照鉴定意见载明的内容分配责任并对案件作出处理。

但笔者认为，在适用鉴定意见书时不可机械和盲目，而应当综合考虑，进行个案分析。（1）农村房屋质量尚无明确的标准规范。鉴定机构一般依照或参照建设工程施工合同的建设标准进行房屋质量的评定和原因分析，从而脱离了农村房屋建造的实际，使得鉴定结论的依据存有商榷之处。（2）由于农村房屋承建的特殊性，往往无施工图纸、施工记录等，对于隐蔽工程缺乏相应的鉴定材料，鉴定结论势必存在主观性和片面性。（3）个别鉴定机构及鉴定人员专业水平有限，鉴定结论的真实性和准确性有待提高。

因此，对于案件处理中涉及的房屋质量鉴定问题，笔者认为承办人员应当首先做好风险告知工作，同时结合本文前述的考虑因素综合认定，而不应将鉴定结论作为处理案件的唯一依据。

四、农村房屋承建过程中侵权损害赔偿案件处理的思考

农村房屋承建过程中施工人（民工）遭受人身损害或给他人造成损害的，被害人常以承包人（施工方）及发包人（房主）为被告起诉要求承担赔偿责任，法院的处理策略是：楼层数两层及以下的，由承包人（施工方）承担赔偿责任，发包人（房主）无责；楼层数三层以及以上的，由承包人（施工方）与发包人（房主）共同承担连带赔偿责任，法律依据是最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）第11条规定。

但笔者认为，处理此类案件不能机械地适用该司法解释，应综合考虑农村房屋承建过程中的各种因素进行认定和裁判。可考虑的因素包括：（1）不单纯把楼层数作为考量因素，还应考虑施工难度、技术要求、施工危险程度、保障性设备的提供和防护措施的配备等因素。（2）区分受害人的具体情况。在农村，按从事工作的形式或提供服务的内容划分，可将施工人员分为技术类和劳务类，即俗称的“大工”和“小工”。这种划分对于赔偿责任的确定具有重要意义。原建设部

《村镇建筑工匠从业资格管理办法》对于在村镇从事建筑活动的工匠（即“大工”）规定了一定的资格条件，因此缺乏相应任职资格条件的人员从事工匠工作发生损害的，案件处理时也应作为考虑因素之一。因为“大工”在施工过程中常由于工作性质的原因（多为高空作业）承担较高的风险。（3）准确理解“司法解释”第11条第1款中的“在从事雇佣活动中”的含义。在案件处理过程中，对于“在从事雇佣活动中”的认定主要考虑的是时间因素，即在雇佣时间内。而对于被害人“在从事雇佣活动中”的行为过程及实际行为等不予考虑，因此，笔者认为，应当将受害人遭受人身损害时的行为因素也作为一个考虑因素。（4）“司法解释”

第11条未规定雇员（受害人）自身过错因素。笔者认为，雇员（受害人）遭受人身损害时自身是否存在过错亦应当成为责任承担的考虑因素之一。只有综合考虑多种因素，才能准确把握案情实质，进而作出公正合理的处理。

【参考文献】

[1]柳经纬，刘智慧.房地产法制专题研究[M].北京：中国法制出版社，2011.12.[2]左峰，陈旻.房屋买卖案件裁判思路与操作[M].北京：中国法制出版社，2011.5.【作者简介】 黄健德（1963-），男，高级讲师，硕士，主要从事建筑与房地产法律政策及高职建筑应用文写作教学研究

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房屋承建协议书 篇2

工程雇主（甲方）：

工程承包方（乙方）：

依照有关法律规定，为明确雇主与承建方双方的义务和权利，经双方协商，订立本协议供双方共同遵守执行：

1、乙方向甲方承包位于……楼房……栋（……层）土建工程的混凝土、木工、铁工等工程项目，包工不包料的形式一次性包工。

2、工程承包工价：本工程工价按照建筑面积计算（地基算1/2）每平方米人民币……元正（…百…拾元正）。

3、为确保工程按期、保质、保量完成，在施工过程中，甲乙双方及现场管理人员应密切配合，保证工程质量为合格标准，同时保证在……年……前竣工交付使用。不能按时交付使用，则需补偿甲方损失。

4、甲方应及时向乙方提供工程所需要的材料、水、电、外墙竹架等设施，保证工程正常施工。

5、在施工过程中，乙方应认真按照甲方提供的图纸进行施工。合理使用材料（如有意浪费材料者，应由乙方负责赔偿）。施工应符合图纸要求。对每条柱、每层板面及墙体乙方负责浇水，做好保养减少返工。在施工中途如甲方要求改变图纸或增加新项目及工序应提前通知乙方，有新增项目、工序应给予一定工费补偿，工价由双方协商。

6、在施工中的安全设施及安全责任由乙方负责。

7、泥工项目

A、外墙体批档及贴马赛克（如有改变双方另议）；

B、所有各层墙体、砌砖、批档、天花板批档、路道、排污、水沟及化粪池。基层开挖、回填、**砌…米女儿墙，窗台及阳台压顶。

C、卫生间要做防水批档、回填、安装蹲厕。

D、安装厅门、房门、厕门；（门斗）

E、安装排污、补孔，排污水管应批档。

8、木工、铁工项目

A、制安模板，扎铁、浇筑混凝土（铁钉、铁丝材料由乙方负责）；

9、付款方式

A、基础支付（…万）；

B、钉模板、扎钢筋、灌注楼板每作一层支付（…万）；

C、按每层砌砖、批档、天花板批档每完成一层支付（…千）；

D、外墙批档、贴马赛克完成支付（…万）；

E、其余工款竣工后付还，留…万元…年后付清。

10、除协议规定外所有工种工资双方另议定。

11、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议未尽事宜经双方协商后作补充，本协议自签订之日起生效。工程竣工、款项结清后自行失效。

甲方： 乙方：

街道门面承建合同 篇3

甲方：

乙方：

经甲乙双共同协商，现将甲方的临路地皮以物质置换方式承包给乙方开发，按照《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国建筑法》及相关法律法规，特达成如下合同：

一、工程概况

1、工程名称：合水县店子街道以北临公路门面房

2、工程地址：合水县店子乡北街

3、结构类型：二层砖混结构

二、甲方责任：

1、甲方负责水、电、路通。

2、施工过程中，如有结构变更，甲方必须提前十天向

乙方通知，延期或者乙方变更有困难则需要改变结构的，甲方承担相应损失及一切费用。

3、在施工过程中，如有邻里纠纷或其他原因使乙方停

工的，甲方必须承担乙方相应的损失。

4、在施工过程中，一切安全问题有乙方承担。

三、建筑规格要求：

1、每间房屋按宽3.3米，长7.5米（包外墙），每间建

筑面积24.75平方米。总建筑面积为543.5平方米。

2、房屋地面水泥沙浆，贴瓷砖，外墙墙面贴瓷砖，安

装楼梯扶手、门窗，楼顶防水。室内电路铺设。楼延为60欧式构件（四周全部安装）。

3、楼顶散水处理为水泥起脊，普通机瓦做防水，四周出水槽PVC管，至下水管。

4、门窗为铝合金，外门卷闸门，后面为防盗门。

5、自来水通各户。

6、乙方向甲方另行付五万作灶房及后院补偿。

四、约定事项

1、由乙方全额垫资承建，甲方为支付乙方施工费用，自愿将其新建上下14间门面房及后院（长28米宽23.1米）永久性权属转让给乙方使用，作为支付乙方费用。

2、甲方所得8间房屋，上下4间为一户型，共计2户。

3、后院向外延伸28米，共计462平方米，归乙方所有。

五、争议处理

在施工工程中，双方若有争议，可协商处理。

六、本合同一式三份，甲乙双方及见证人各持一份，合同自

签订之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

见证人签章：