农村房屋拆迁补偿协议

2024-11-14

农村房屋拆迁补偿协议（精选8篇）

农村房屋拆迁补偿协议篇1

房屋拆迁安置补偿协议

甲方：齐齐哈尔名都房地产开发有限责任公司

乙方：孙成喜、孙国雷

甲方因建设需要，须拆除乙方的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称：名都花园小区，位于富区向阳委。

二、房屋基本状况

乙方在拆迁范围内有房屋两处，分别为坏男孩酒吧和宝洁浴池，建筑面积分别为：坏男孩酒吧：建筑面积488.69平方米（姓名王墨产权证号00103077，约50平方米无照部分，已出售给孙成喜。乙方保证该房与王墨的经济关系已结清，与王墨的相关事宜由乙方负全责）。宝洁浴池： 811.29平方米（姓名孙成喜产权证号00237445 建筑面积78.48平方米；姓名孙成喜产权证号00113932 建筑109.58平方米；姓名孙成喜产权证号00200386 建筑面积623.23平方米。以产权证为准。约200平方米无照部分）。

三、拆迁安置与拆迁补偿的总体原则：

坏男孩酒吧采用货币安置，宝洁浴池采用等面积回迁安置（价格找差）。甲方安置乙方宝洁浴池回迁总面积约为：860平方米，以实际安置面积为准。

四、拆迁安置与补偿

1、宝洁浴池采用等面积回迁安置。

甲方安置乙方的房屋，位于名都小区3号楼1、2层，回迁按同等面积补足差价，回迁面积约为 800平方米。其中首层回迁价格为3500元/平方米，二层回迁价格为3000元/平方米(超出部分面积执行该价格)，首层与二层立体分割。按照房屋评估价格及动迁办按规定计算的应补偿金额后（以动迁办最终认定结果为准），不足部分由乙方另行投资补足该款项。回迁面积按最终房产部门核定的面积为准，多退少补。

2、坏男孩酒吧采用货币安置，安置金额按照拆迁办规定的计算结果执行（以动迁办最终认定结果为准）。

3、除以上补偿外，甲方对两处房产另行补偿，补偿金额由以下部分组成，分别为：

1）两处房屋装修部分另行增加其它补偿 80万元。

2）洗浴装修的锅炉、水箱、多余的暖气片（应留够4平方米/片暖气片）归乙方

3）酒吧装修归甲方。

五、付款方法及交房时间：

合同签订后，甲乙双方共同到银行办理解除两处房产抵押手续，费用由甲方先行替乙方交付(乙方出具收条)。解除抵押后房照由甲方保管（给乙方出具手续）。同时甲方付给乙方总补偿款的50%，乙方搬家完成后，甲方付清乙方的全部补偿款，同时乙方交付房屋给甲方。

交房时间为：宝洁洗浴为签完合同后7天内。酒吧搬迁时间为2010年3月15日之前，在此期间属于甲方借用给乙方使用。如延期交付，乙方每天付给甲方总拆迁价款的1%作为租金。同时甲方有权利随时拆扒，造成损失由乙方负责；直至将安置宝洁浴池的房屋收回。

六、乙方家庭同意甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人孙国雷领取，回迁房屋名称

更名为孙国雷（更名事宜甲方给予配合）。甲方对乙方家庭成员中以及与原房主之间发生与拆迁房屋有关的经济纠纷等，一律不负责任。乙方与房照所有人王墨的经济关系与甲方无关，由乙方自行处理。

七、违约责任

甲方如不按协议规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额向乙方偿付违约金；甲方如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按协议履行义务。

乙方如经甲方按协议规定后，仍不搬迁的，由甲方对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

八、保密

双方保证对协议内容予以保密。未经同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

九、不可抗力

如因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，提供事故详情及协议不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止协议或暂时延迟协议的履行。

十、争议的处理

（一）本协议受法律管辖并按其进行解释。

（二）本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉。

十一、解释

本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。

十二、补充与附件

本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

十三、协议效力

本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。合同执行完毕失效。

甲方（盖章）：_____________乙方（盖章）：___________

代表（签字）：_________代表（签字）：

年______月______日年______月______日

农村房屋拆迁补偿协议篇2

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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[11]杨建华.城市房屋拆迁补偿评估管理需要制定三份不可或缺的配套文件[J].中国房地产, 2002 (3) :46-47.

农村房屋拆迁补偿协议篇3

原告系农民，2000年4月将闲置多年的砖瓦木结构瓦房4间以每间6000元的价格出卖给退休的城市居民亲戚即被告，当年4月25日，双方订立协议，一手交钱一手交房。2001年6月，被告将四间房屋改建成三下两上楼房。2002年5月，国家因为国道扩宽改造，被告居住的房屋被拆迁，被告一次性获得补偿款17万元。2004年5月，原告从外地回来得知后要求与被告平分17万元未果，故起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同无效。

评析

本案在审理过程中，存在以下三种观点：

1.原被告虽然全部履行合同全部义务，但双方未就房屋所有权到房地产主管机关办理产权过户登记，所以房屋所有权没有发生转移，房屋买卖无效，双方相互返还，被告已经对房屋进行了改建，实际返还房屋已经不可能，故应当判令被告返还拆迁补偿款。

2.被告系在村委会分配给原告的宅基地上改建楼房，根据相关规定，农民的住房不得出售给城市居民，而本案原、被告违反规定，合同无效，但原告应当从 2000年4月25日交付房屋后就应当知道自己的权利受到侵害，至2004年5月才主张合同无效，已经超过法定时效，应当驳回原告的诉讼请求。

3.同意第二个观点中合同无效的理由，但合同无效不适用时效规定，应当认定买卖合同无效，对该补偿款应当考虑被告对房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分给原告。

笔者同意第三种观点。理由：对第一种观点，我国《合同法》规定了违反法律、行政法规强行性规定的合同无效。强行性规定即强行性规范，强行性规范包括强制性规范与禁止性规范，强制性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人作出一定行为的规范；禁止性规范是指法律或者行政法规条款命令当事人不作出一定行为的规范。

我国法律没有对强制性规范与禁止性规范作出区别，故违反了强制性及禁止性规范的合同无效。对违反禁止性规范的合同无效，我们不难理解，就像订立买卖国家禁止的毒品的合同无效一样，只要触犯了法律禁止性规定的行为都是无效的。但是对违反了法律强制性规范的行为是否无效值得探讨，国家《土地管理法》第62条的规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村居民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。” “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条规定“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”根据前述规定，农村私有房屋买卖，因为涉及到土地使用权的转让，也需要有关部门批准，违反了相关规定，合同可能无效。

但我们知道未发生产权过户与买卖合同无效是两个不同的概念，买卖合同无效固然不能发生产权转移，但未发生产权转移的原因未必就是合同无效所致，从保护买受人的合法权益出发，认定未办理产权登记的合同无效，显然不妥，因為一旦认定买卖合同无效，其结果对买受人极为不利。

买受人基于诚实信用原则相信出卖人不会反悔而对房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦认定无效，买受人损失的不仅是可以测算的损失，更多的是无法评估的损失，失去了平等保护合同当事人的原则。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条规定“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。

财产所有权尚未按原协议转移，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定买卖合同的效力。这一规定也同样适用于房屋买卖。《合同法》第133条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”也表明：房屋买卖非法律所禁止，法律、行政法规只是规定在产权转移问题上必须履行相关的登记手续，未办理登记手续的，产权不得转移。

故未办理产权登记的行为不得对抗第三人，这是未办理产权过户登记手续的法律后果，并不必然导致合同无效，只要双方当事人能够履行登记手续的，应当责令或者判令补办登记手续，从维护交易安全、培育房地产市场、充分保护当事人合法权益和私法自治的原则出发，不易因房屋买卖未办理过户登记而宣告合同无效，所以第一种观点不能成立。

第二种观点，首先分析农民拥有的宅基地的性质。农民住房宅基地是通过符合条件的农民依法向村委会提出申请，依法报经上级主管部门批准，才能获得。农民取得的宅基地仅享有使用权，而不享有所有权。农民拥有的宅基地是国家对特定对象为了解决农民基本生活保障问题基于申请通过行政划拨的形式分配给农民使用的，所以宅基地在相当程度上具有社会保障和福利功能，农民能够十分廉价的取得宅基地并长期使用，从而获得了基本的生活条件。

农民取得宅基地主要是基于本集体经济组织的成员这一成员资格，其性质是农村居民，根据农民建房需求，而依法先向本村村委会提出申请，该申请经审核后报上级批准，为此，农民能获得宅基地。农民拥有宅基地使用权具有用益物权的性质，具有长期性，如果没有发生农民的户口发生改变成为城市户口或者迁移他处或者死亡没有继承人的情况，宅基地不得收回，所以农民只要不改变前述情形，宅基地将长久甚至永久的拥有使用权，非经法定程序不得侵犯，所以在一定程度上讲宅基地实际上是农民的私产。

农民与宅基地这一福利待遇息息相关，未经批准，农民不得擅自处分宅基地使用权，这是国家对农民基本生活保障制度的要求和体现。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发「1999」39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市市民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

有人认为该通知非法律、行政法规，但我们看该通知精神符合我国宅基地和农村集体土地使用的现状和法律、行政法规的宗旨，且该通知明令下级各行政机关不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证，下级各行政机关必须遵守，法院如果确立合同有效，那么必须判令双方办理过户手续，而办理过户手续不能实现，产权不能过户，致使行政权与司法权发生严重冲突，产权处于不确定状态，对双方当事人也是不利的，故本案被告系城市居民，购买原告住宅行为违反了《通知》精神，应当认定无效。

但该观点同时提出合同无效适用诉讼时效的问题，笔者不能苟同。诉讼时效是指请求权在一定时期内不行使即失去法律强制性保护的一种诉讼制度。诉讼时效只是适用于请求权，我们知道请求权是指请求他人为一定或者不为一定行为的权利，最为典型的就是债权请求权，国家设立诉讼时效的目的是为了促使当事人及时主张权利，不能长久的使得争议存在着，从而影响市场财物的流转，为了加快财物和货币的流通，尽早实现权利，使资源配置更加优化，国家通过立法公权形式干預私权，其目的是显而易见的。

而流通领域中绝大多数交易形式体现在公民、法人和其他组织之间商品交易的流通，大量的请求权就应运而生。所以诉讼时效绝大多数是用来规范市场流通领域的请求权。

对合同无效，主要是由有权部门对合同的确认，合同是否有效，主要依据是法院的裁判，而不是当事人之间的争执或者无权部门的认定，在法院生效判决确定合同无效之前，当事人没有必要也不需要知道合同是否具备效力，因此，当事人在合同未被确认无效前，根本谈不上因合同无效而产生的相互取得的财物返还请求权，只有在一方当事人诉请无效而且一旦向法院起诉。

法院认定无效时，当事人就是要求撤诉也未必得到法院的准许，所以该请求确认合同效力的权利形式表现就是形成权，也就是一方当事人可以以自己的行为就使法律关系发生变化的权利，其主要特征表现在：权利人可以以自己的意思表示行使形成权，使法律关系发生变更或者终止，其与须经对方当事人的承认、放弃和变更才能形成一致意见的相对请求权相比区别在于：依据权利人一方的意思表示。确认合同无效无疑属于形成权，而我们知道无论从实体还是程序上，形成权均不适用诉讼时效的规定。

《合同法》第52条规定的无效五种法定情形，试想如果适用诉讼时效，那么一方以欺诈、胁迫的手段订立损害国家利益或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或者以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的合同，因一方当事人的疏忽而超过诉讼时效，使得合同变为有效，也使得不法行为变为合法性为，则似乎助长了人们损人利己、损公肥私，整个社会将会变成尔虞我诈、骗子盛行，社会秩序将变得混乱一片。贩毒者可以订立供货合同、谋生者可以订立借腹生子合同，显然反思结果远远偏离甚至与立法宗旨相悖，所以诉讼时效不适用于合同无效确认之诉。

有人认为无效合同长期存在至无效宣告，则使相信合同有效的一方受到较大损失，因为合同无效的后果是相互返还。其实这种担忧是不必要的，合同无效的情形告诉我们只有符合法律规定的情形才能被确认无效，从五种情形看，该五种情形均是违反公序良俗、最基本的法治、违反市场规律的，依据常理均应由国家公权予以干预的情形。

双方当事人订立无效合同所产生的损失理应根据谁有过错谁承担责任原则自行承担，这是普通的道理，根据报偿理论，当事人犯了错就应当得到惩罚，当然，法律还规定没有过错的一方可以向有过错的一方请求赔偿，所以在这个问题上，没有太大的法律障碍。

还有人认为：法院处理合同无效的同时还处理财产返还和赔偿损失，既然涉及财产返还和赔偿损失，也就是债权请求权，农民诉讼时效又如何理解？其实这是两个诉讼请求，本应当分别处理，但国家考虑到诉讼成本，从方便快捷、提高效率、诉讼资源最大优化才要求法官一并处理，免得当事人产生讼累，请求返还财产与赔偿损失系债权请求权，自然适用诉讼时效规定，但该请求权自合同被确认无效时才产生，不能认为该请求权就生于合同订立之时，因为当事人总想订立有效合同并实现自己想得到的利益，只要是正常交易，谁都不想订立无效合同。

当事人订立合同后，仅产生合同上的债权债务关系，当事人依据合同约定或者法律规定履行先合同义务或者履行合同义务或者履行合同后产生的权利义务，而非合同被确认无效恢复到当事人订立合同前的状态下形成的非合同而因合同产生的标的物返还请求权和赔偿请求权，物返还请求权和赔偿请求权产生于合同被确认无效之时，故权利尚未形成，何谈诉讼时效起算点呢？所以只有在合同被确认无效后才产生该权利，如果经过一段时间不主张，将超过诉讼时效。

既然本案原告与被告订立的合同无效，双方应当相互返还，但此时的返还对原告有利，对被告极为不利。笔者认为：用地部门拆迁补偿是根据房屋现状给予的补偿，而不是针对房屋原始是何种结构、多少面积等。有些房屋时过境迁，当事人花费很多进行了装修或者翻建，此时要求全部返还显然对其不公平，即使要返还，须对被告当初购房时购房款以及装修或者改建的费用分离出来并计算利息损失归被告所有。

房屋拆迁安置补偿协议篇4

甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称_______________，建设地点_______________，建设单位_______________，《拆迁许可证》文号_________。

二、房屋基本状况

1.乙方在拆迁范围内有房屋_________间，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米，居住面积_________平方米。

2.乙方有正式户口_________人，常住人口_________人，应安置人口_________人，分别是_______________。

3.被拆迁房屋的产权属于__________________________________________。

三、拆迁安置

甲方安置乙方的住房位于_______________，共_________套_________间，_________层_________号，配有_________等设备。

四、拆迁补偿

1.房屋的货币补偿金额为人民币_______________元整;

2.附属物补偿金额为人民币_______________整;

3.搬迁补助费为人民币_______________元整;

4.设施设备迁移费为人民币_______________元整;

5.其他费用为人民币_______________元整。

五、搬迁

乙方在_________年_________月_________日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。

六、补偿金额支付时间及方式

甲方在_________年_________月_________日前按本协议第四条规定的补偿总额一次支付给乙方。

七、注销

乙方应在_________年_________月_________日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。

八、乙方家庭的全部成员(18岁以上者)_________等_______人一致签字同意_________作为乙方代表人，授权他(她)在协议文本和其它文件上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人_________领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。

九、违约责任

甲方如不按协议规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额的______%向乙方偿付违约金;甲方如不按协议规定的地点和面积、层次给乙方安置住房，应向乙方偿付_________元的违约金，乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按协议履行义务。

乙方如经甲方按协议规定安置住房后，仍拒不搬迁的，由甲方申请当地房地产管理部门对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金 _________元，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

十、声明及保证

房屋拆迁货币补偿协议篇5

营业执照注册号：

法定代表人：联系电话：

委托代理人：联系电话：

受委托拆迁单位：地址：

营业执照注册号：

法定代表人：

经办人：联系电话：

乙方：被拆迁人

法定代表人：联系电话：

住(地)址：身份证号码：

联系电话：

委托代理人：身份证号码：

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：

第一条拆迁房屋依据

甲方因项目建设需要，经审查批准，于年月日，取得了拆许字()第号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。

第二条乙方房屋的基本情况

乙方房屋坐落于，土地为，房屋用途为，建筑结构为，建筑面积为平方米，附属物包括：，证件名称：，证件：号，地籍：号。

第三条补偿金额

甲方补偿乙方各项费用和金额如下：

1、房屋的货币补偿金额为人民币佰拾万仟佰拾元整(详见附件一评估报告);

2、附属物补偿金额为人民币佰拾万仟佰拾元整(详见附件一评估报告);

3、搬迁补助费为人民币佰拾万仟佰拾元整;

4、设施设备迁移费为人民币佰拾万仟佰拾元整;

总计补偿金额(大写)为人民币佰拾万仟佰拾元整。

第四条搬迁

乙方在年月日前搬迁腾空房屋，经甲方确认，旧房由甲方拆除。

第五条补偿金额支付时间及方式

甲方在年月日前按本协议第三条规定的补偿总额一次支付给乙方。

第六条注销

乙方应在年月日前向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。

第七条违约责任

甲方未在第五条所约定的时间内支付货币补偿款的，从逾期之日起，每日按未付金额的.万分之计算违约金，支付给乙方。

乙方未在第四条所约定的时间内搬迁腾空房屋的，从逾期之日起，每日按甲方方已支付补偿安置费金额的万分之计算违约金，支付给甲方。

第八条协议的争议解决

本协议在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第中方式解决：

1、提交仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

第九条本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件二)。

协议附件与本协议具有同等法律效力。

第十条本协议自双方签订之日起生效。

第十一条本协议连同附件共页，一式份，甲乙双方各执份。

甲方：(签章) 乙方：(签章)

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(签章)：委托代理人(签章)：

年月日年月日

受委托拆迁单位：

法定代表人：

经办人：

年月日签于

附件一(评估报告)：

村民房屋拆迁安置补偿协议篇6

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村民房屋拆迁安置补偿协议

拆迁人：

(简称甲方)

被拆迁人：

(简称乙方)

甲方经

批准，在贵阳市

地区进行项目建设，修建

。甲方遵照国务院

《城市房屋拆迁管理条例》和《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定，于

****年**月**日取得

字

号《拆迁许可证》。双方按照批准拆迁安置方案规定，协商订立以下协议共同遵守：

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一、拆迁范围内涉及乙方

乡(镇)

村

组

号

结构

用途的房屋，建筑面积

平方米需拆除。乙方负责出具有效的房屋证明，乙方原房屋有效证件在三十日内交甲方送有关部门注

销。并于

****年**月**日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方

概不负责。

二、根据

，甲方按

元/平方米对乙方进行货币补偿。乙方在规定的时间内腾空房屋交付

甲方，甲方应一次性付清乙方货币补偿款

元，由乙方自行解决安置用房。

三、甲方以乡(镇)

村

组

号，建筑面积平方米的房屋与乙方进行产权调换。

方应按土建造价

元/平方米补给方人民币

元。甲方将调换的房屋交付乙方，同

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时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。

四、甲方提供已征用的土地，土地面积为平方米作为乙方自行迁建的用地，甲方应按原房土

建造价

元/平方米付给乙方

元。

五、甲方补偿乙方其他附属设施元。

六、甲方应发给乙方下列补偿费：

1.独立电表

元

2.电话

元

3.有线电视

元

4.独立水表

元

5.电

热

元

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6.煤

气

元

七、甲方应按规定的标准支付乙方(承租人)次搬迁补助费，停产、停业费、合法待工人员补助费。

1.甲方支付乙方人民币

元;

2.甲方支付承租人人民币

元。

八、甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并按规定实行保修。

九、甲方在建设期间为乙方在乡(镇)村组号，提供房屋间建筑面积平方米房屋周转过渡，过渡期为

个月。乙方同意在建设期间自行周，转过渡，过渡期为

个月，甲方按乙方原房屋建

筑面积，付给乙方临时安置补助费

元。

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十、违约责任和纠纷解决办法：

1.乙方不按本协议约定期限搬迁，甲方可根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十五条规定申

请人民法院在诉讼期间先予执行。

2.甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第三款的规

定增发乙方过渡费。

3.本协议签订后建设项目性质经批准改变，甲方应在30日内通知乙方，乙方有权根据改变后的建

设项目性质与甲方协商变更本合同的相关约定。

4.对本合同有争议，双方选择()方式解决。

A.申请贵阳市仲裁委员会仲裁

B、诉讼

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十一、其他：

十二、本协议一式陆份，除双方各执一份外，余送有关部门存档，该协议双方签订后即生效。

甲

方(章)：

乙方(章)：

法定代表人：

委托代理人：

****年**月**日

来源：（村民房屋拆迁安置补偿协议http://s.yingle.com/cq/470171.html）征地拆迁.相关法律知识

 土地使用证明应该书写格式2018 http://s.yingle.com/cq/900681.html

 河北省征收农村土地各项赔偿费标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900680.html

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 四川省广安市农村宅基地征用赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900679.html

 怎么办理土地使用权转让手续,是否需要与受让方重新签订出让合同 http://s.yingle.com/cq/900678.html

 补偿不到位不得强制拆迁

http://s.yingle.com/cq/900677.html

 卖房没有土地使用权会造成什么后果 http://s.yingle.com/cq/900676.html

 农村拆迁安置房过户买卖可以吗

http://s.yingle.com/cq/900675.html

 房屋拆迁有哪些法定的赔偿项目

http://s.yingle.com/cq/900674.html

 土地征收赔偿申请裁决应当提交哪些资料 http://s.yingle.com/cq/900673.html

 暴力征地现象背后是一种权力的蛮横 http://s.yingle.com/cq/900672.html

 甘肃省定西市陇西县征地赔偿标准(2018年)http://s.yingle.com/cq/900671.html

 房屋拆迁补偿安置协议

http://s.yingle.com/cq/900670.html

 江苏吴江农村房屋拆迁赔偿标准(2018http://s.yingle.com/cq/900669.html

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年)

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 恩施轴承厂政策性破产安置政策解读 http://s.yingle.com/cq/900668.html

 集体土地承包转让年限最长是多久 http://s.yingle.com/cq/900667.html

 农村修路占地赔偿标准(2018年)是什么样子的 http://s.yingle.com/cq/900666.html

 宜都市项目征地拆迁工作实施意见 http://s.yingle.com/cq/900665.html

 “强制拆迁”背后的反思

http://s.yingle.com/cq/900664.html

 宅基地转让的法律法规规定(2018)2018http://s.yingle.com/cq/900663.html

我国城市房屋拆迁补偿问题篇7

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

农村房屋拆迁补偿协议篇8

为被征地农民留足发展机会资源

国土资源部表示，在征地制度改革中，首先将明确征地范围，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接，对公共利益进行界定。同时，拓宽补偿安置方式，改变单一一次性货币安置为主的模式，落实好被征地农民社会保障，采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式，为被征地农民留足发展机会和发展资源，土地增值收益向被征地农民倾斜。

完善补偿安置争议协调裁决制度

在征地制度改革中，还将保障被征地农民居住水平有改善，对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿，要单独给予补偿，重分宅基地的采取房屋重置价安置，不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置。

此外，法律修订中还将完善征地程序，健全完善征地补偿安置争议协调裁决制度，保障被征地农民的知情权和参与权。

【农村房屋拆迁补偿协议】推荐阅读：

关于开展农村集体土地上房屋征收与补偿情况的调查报告02-11

房屋搬出补偿协议08-20