农村拆迁补偿标准

农村拆迁补偿标准（共9篇）

农村拆迁补偿标准 篇1

关于农村房屋拆迁补偿标准的具体规定如下：农村房屋拆迁土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：

1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。

2.国有土地的房屋拆迁补偿标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。国有土地房屋拆迁补偿标准具体说来：

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。

它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。

以上是对农村房屋拆迁补偿标准的具体规定。

农村拆迁补偿标准 篇2

近年来, 随着农村工业化、城市化进程的加快, 城市周边农村的集体土地大量被征用, 引发了各种矛盾, 其中征地补偿标准过低是目前征地中的突出问题, 也是农村拆迁补偿中争论的焦点。要切实保障农民利益, 就要探讨目前补偿标准价值构成存在的问题。从补偿的构成来看, 目前的征地补偿涉及了对土地资源及其地上投资的补偿、搬迁居住补偿等几个方面的补偿。《土地管理法》规定对被征用土地的补偿仅限于土地及其定着物和劳动力的安置费用, 只体现了土地作为劳动生产资料价值的一面, 而对于土地本身增值、预期收益、养老保障、粮食安全、生态环境保护、社会稳定等价值功能以及被征地灭失后所产生的连带损失的补偿未能有所体现, 未能遵循“完全补偿原则”。

一、农地拆迁补偿价值构成的缺陷

(一) 未来可实现价值的补偿问题

1.“涨价归公”

国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有, 地上附着物及青苗补偿费归所有者所有。从土地征收补偿的法律规定来看, 农民对集体土地所有权表现为一种不完全的所有权, 其收益权受到削弱。同时, 政府低价获得土地所有权后, 又以高价出让国有土地使用权, 其价差全部收归政府所有, 即所谓的“涨价归公”, 这一巨大的反差难以为农民所接受。

《土地管理法》中所规定的土地征收的补偿标准, 虽在原来的基础上有所提高, 但还远未消除低成本征地的不合理状况。耕地的常年产量不能反映土地的位置、地区经济发展水平、人均耕地面积等影响土地价格的经济因素, 也不能反映市场对土地及其附着物的真实评价, 尤其是未考虑到农用地转为非农用地土地价值的升值潜力, 目前的补偿标准显然偏低, 而廉价的土地征收成本使政府在征地中获取了本应属于农民的利益, 挤占了广大农民的权益。

2007年浙江省征地补偿总费用为1025038.4万元, 出让土地出让收益为16794672万元, 征地农民收益仅占出让收入6%。来自江苏省的调查表明, 在全省农地转用增值的土地收益分配中, 政府大约获得60%~70%, 农村集体经济组织得25%~30%, 而农民只得到了5%~10%。

“涨价归公”的主要理论依据是农地转非不是农民努力的结果, “涨价”并不是由成本决定的, 而是取决于土地的位置, 土地利用规划以及土地市场的景气状况。这种观点事实上承认了土地增值的社会经济根源, 而否认了农民集体对于土地本身拥有的所有权, 这种所有权实际上涵盖了土地本身具备的如地理位置等社会性因素。事实上, 这种“涨价归公”的做法, 是建立在忽视土地本身所具备的价值基础上的。目前我国的土地补偿, 完全是按照农地前三年土地年均产值来确定的, 确定征地补偿费用并没有与被征用土地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等相联系, 而土地增值正是土地本身的区位等因素的体现, “涨价归公”完全剥夺了农民本应对土地增值收益所拥有的分配权利。

2. 对预期收益的补偿问题

农村私人房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于非住宅房屋按照其使用的目的, 还可以再细分为非经营性房屋和经营性房屋。

(1) 住宅房屋。对于住宅房屋, 一般不存在预期收益问题, 但如果住宅房屋空闲, 被拆迁人便可以用于出租。租金收入是被拆迁人的一笔可观收入, 尤其是在以房屋出租为生的地区, 一旦房屋被拆, 其可能就丧失了收入来源。而且, 一般来说, 拆迁人提供选择产权调换的房屋比较偏僻, 如果被拆迁人选择产权调换的话, 这里的地段位置不佳, 房屋很可能租不出去。因此, 很多靠租金收入维持生计的被拆迁人失去了生活来源, 不得不去重新找份工作来谋生, 这增加了生存成本。由于种种原因, 有些被拆迁人没能找到新的工作, 生活因此陷入了贫困当中。如果被拆迁人选择货币补偿的话, 货币补偿款中又不包括租金收入, 那么他们就丧失了租金收入这一稳定的经济来源, 今后得另想办法谋生, 因此他们无法从简单的金钱补偿中解决今后遇到的实际困难。住宅房屋的预期收益往往是被拆迁人的一个非常重要的损失, 若这一损失得不到补偿, 利益的天平无疑是偏向了拆迁人一方, 不符合公平的基本法理。因而, 对于住宅房屋的预期收益, 主要是指房屋租金收入, 也应当纳入拆迁补偿范围之内。

(2) 经营性房屋。对于经营性房屋, 如果所有权人自己用于经营的话, 那么其房屋被拆迁, 他所丧失的是生产经营的预期收益;如果出租给承租人, 那么他所丧失的是租金收入这一预期收益。对于承租人来说, 他所丧失的也是生产经营的预期收益。实际生活中, 有些承租人遇到房屋拆迁时, 租赁合同尚未到期。如果不是遇到房屋拆迁, 他们完全可以按照未到期的租赁合同进行生产经营而获得一定的收益。即使是已到期的租赁合同, 承租人也完全有可能与房屋所有权人签订续租合同, 那么他们还可以继续进行生产经营而获得一定的预期收益。现行补偿范围对于经营性房屋的预期收益并没有规定, 这严重损害了房屋所有权人和房屋承租人的预期收益, 是我国房屋拆迁补偿范围的一大漏洞。

因此, 无论是住宅房屋还是非住宅房屋, 都有可能存在预期收益, 拆迁人进行房屋拆迁, 应当将预期收益纳入补偿范围之内, 但目前补偿标准中忽视对被拆迁人或房屋承租人的预期收益这一重要损失, 可以说是一大缺陷, 这也许是被拆迁人和房屋承租人对征地拆迁补偿产生抵触情绪的一个重要原因。

(二) 无形利益补偿的问题

1. 社会保障问题

土地由于其长久性、不易灭失性, 只要持续耕种, 其产生的土地收入是相对稳定的, 所以可将其作为一种长期的生活保障。农民失地之后, 要以缴纳医疗、养老、就业等社会保险形式作为替代, 这需要花费一定的成本。目前的征地补偿中, 政府应着手为失地农民建立社会保障体系。

2. 择业成本和新职业风险问题

由于农民原先所具有的生存技能、文化背景、信息资源都是以土地、农村为基础, 在其失去农民身份, 转为城市居民后, 这些原先的资源都不再被使用, 他必须要学习新的技能来从事其他工作。同时, 面对新的城市背景, 其不确定性更高, 而为了熟悉、了解面临的新形势, 必须重新构建信息途径, 获取信息资源, 这些必然要增加失地农民的人力资源成本、就业风险成本、信息成本等相关成本。另外, 在补偿时仅是考虑农民维持现有身份的生活, 而不是考虑农民转为居民后的生存费用。

3. 心理问题

被拆迁人对于长期居住的房屋的周围环境、房屋的历史以及良好的邻里关系, 都会有一种喜欢、依恋甚至沉迷的感情, 所谓“远亲不如近邻”就是这个道理。这是被拆迁人的无形利益。被拆迁人搬到另外一个地方, 需要一段时间来适应、熟悉周围的环境。有些被拆迁人, 可能经过很长一段时间也无法适应, 由于拆迁所导致的一系列不利后果, 必然会给被拆迁人带来某些精神上的痛苦和创伤, 使其蒙受一定的无形利益的损失, 目前的拆迁补偿标准并没有对此进行规定。

(三) 土地发展权问题

在我国土地使用制度改革和土地管理工作以及相关制度设计中, 如耕地开垦费、国有土地使用权有偿出让、土地收购储备、土地用途管制和用途分区, 都在一定程度上隐含了土地发展权思想, 但缺乏统一而明晰的“土地发展权”归属和价值意识, 没有把土地发展权作为一项土地权利上升到法律制度层面。土地发展权在我国是一个新的领域, 这一提法目前还仅限于理论界, 在实践中还未作为一个明确的概念使用。国有土地的所有权归国家, 其发展权必然归国家所有;而农村集体土地发展权的归属则是我国当前理论界争论的焦点之一。

就我国目前社会发展现状来说, 要发展和谐社会, 保护农民的利益;同时按照土地的产权特点来说, 土地发展权应该归农村集体所有。土地发展权的归属实际上是土地增值收益的分割问题, 对于土地利用中涉及到的政府、土地所有者、土地使用人三方来说, 要达到效率最优, 就应努力找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得, 真正做到保护失地农民的利益。

二、农地拆迁补偿费用的核算

2004年8月28日修订的《土地管理法》第47条第2款规定, 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿。前述可知, 这种核算方法并没有考虑到预期收益、无形利益的损失, 因此, 笔者在此提出农地拆迁补偿费用的核算方法。

对于地面无房屋的农地而言, 征地拆迁补偿费用=土地补偿费+安置补助费+地上附着物补偿费+青苗补偿费+土地出让费与土地补偿费的差价的一定比例+无形利益补偿费+土地发展权补偿。

对于地面有房屋的农地而言, 征地拆迁补偿费用除上述费用之外, 还包括对预期收益的补偿。

综上所述, 农村集体土地拆迁补偿价值构成存在漏洞, 严重损害了农民的切身利益, 不利于国家的长治久安;同时, 农村问题、农业问题是关乎民生的大问题, 也是国家安定团结的保障。因此, 有必要重新对拆迁补偿价值构成重新衡量, 以切实保证农民的利益得到保障。

参考文献

[1].柴强.各国 (地区) 土地制度与政策.经济学院出版社.1993

[2].花汉兵.谈拆迁项目实行招投标的可行性.中国房地产.2002.2

[3].陈龙乾.土地征用后转用增值收益分配的若干问题探讨.房地产市场.2007.7

[4].汤磊.新制度经济学理论的城市房屋拆迁问题分析.当代经济.2009.5

农村拆迁补偿标准 篇3

一、制定完善和适当细化居民住房作价补偿标准的必要性

安阳市新东产业集聚区是经国家批准建设的“安东新城”，是安阳市的附属中心城市，是河南省和安阳市的重点工程项目；政府机关、石武高铁及安阳东站、安阳汽车客运东站等均设在此地；是集政治、经济、文化、交通于一体的新型城市。该集聚区主要分布在安阳县境内的白璧镇，目前拆迁补偿安置工作由安阳县人民政府及安阳市新东产业集聚区安阳县指挥部负责实施。

本文所称“拆迁评估作价补偿”是指评估机构以政府制定的补偿标准为依据，结合被拆迁范围内评估对象（主要指房屋）的普遍现象制定完善的适当细化的补偿标准，并针对被评估对象的具体情况进行分析对比，作出科学合理的价值判断，而后由委托方负责实施兑现补偿的一种经济行为（不包括产权置换评估）。

所涉安阳市新东产业集聚区拆迁评估的补偿标准依据是安阳县人民政府安县政（2010）51号《安阳县人民政府关于安阳市新东产业集聚区居民住房拆迁补偿安置的意见》制定的标准。也许有人认为拆迁补偿工作有政府制定的政策，有章可循，好操作，不复杂，“对号入座”就行了，其实不然。在实践中本人认为，政府制定的标准只是模拟的，粗线条的，不可能面面俱到，事无巨细，操作中大部分很难“对号入座”。

对此标准笔者曾感到困惑，扪心自问：“570元/㎡应该是什么样的静态状况呢？”实际运作中房屋高低不一，状态各异；从建筑材料，施工质量到装饰程度均相差甚远。如果按照某些人“就粗不就细”的观点，一概而论，千篇一律，只要是砖混结构，就按570元/㎡，怎能客观公平反映被评估对象的自身价值呢?这不仅有悖“投入成本”原则，即好房优价，差房低价，而且会造成隐患，让民户在相互攀比中形成与评估机构和拆迁实施部门的对立，阻碍拆迁及评估工作的正常进行，影响社会和谐和地方稳定。所以，以政府制定的补偿标准为依据，进一步制定完整的和适当细化的作价补偿标准势在必行。本评估机构经与政府权威部门沟通同意，原则上在不违背政府制定的补偿标准框架前提下，利用评估准则规范和专业技能，制定完整的和适当合理细化的作价补偿标准。

这里应当指出，作为权威部门的地方政府有权制定拆迁补偿政策，并拥有对其进行解释的权利，在宏观上起着主导和绝对程度上的控制作用；评估机构有按照文件规定认真执行其补偿标准的义务，维护文件的尊严，并有权按文件规定适当细化补偿标准，结合被评估对象的具体状况作出合理的价值判断，同时有对评估结果进行解释的责任和义务。

二、实践中对制定完善和适当细化拆迁评估作价补偿标准的探索和尝试

笔者经常与本所评估团队深入农村家庭院户勘察、丈量等经详细调查研究，结合农村居民房屋普遍状况，运用评估准则和专业技能，听取业内专家建议，在不违背政策规定前提下，拟定了《安东新区民房拆迁评估作价指南》，得到政府权威部门的认同，有利推动了拆迁工作的顺利进行，促进了城镇建设步伐。

（一）两项原则

1．房屋拆迁货币补偿基准价原则：以安县政（2010）51号文件制定的补偿标准为依据，侧重保护被拆迁人利益，同时兼顾各方利益，保证房屋拆迁工作顺利进行。

2．本项目评估作价原则：结合安东新区的实际情况，以“标准定位，以质论价，制定规范，适当细化，承认差别，缩小差距”作为该项目的作价原则。

（二）细化作价补偿标准

1．房屋作价定位标准（模型）

笔者曾经思索良久，对房屋定位标准感到困惑，以砖混为例，570元/㎡到底该是什么概念？政府文件中并未详述。文件规定的标准是2010年5月份制定6月份开始进行实施的。经市场调查并与专家分析，以2010年5月31日作为作价基准日，在安阳农村自建房，按重置成本考虑（不含宅基地）单方造价一般在500元/㎡左右可以建成，但受具体房屋情况不同，如台高、层高、墙体系数、空间大小、建筑材料、施工质量等因素影响，不能一概而论；如果从市场法角度考虑，由于受地理位置、市场环境，交易活跃程度等因素的影响，单方造价比重置成本不同程度要高一些（但并不尽然）。所以认为，单方造价570元是介于成本价和市场价的中间价，大约要高于工程造价的10%左右，况且按规定时间予以拆迁的还可享受到安置过渡费、搬迁费和搬迁奖金257元/㎡，从本质上体现了“让利于民、优惠于民”的政府理念。

在充分调查分析的基础上，经与政府权威部门初步沟通形成如下定位标准：

例1：砖混结构，570元/㎡

空心板或现浇顶，台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上，或总高度不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，房顶端四周出檐0.3-0.5m，有圈梁，地圈梁，钢筋混泥土梁、柱，内水泥粉，墙顶刷一般涂料，水泥地面，有内隔墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，屋面、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

例2：砖木结构，550元/㎡

大型木梁、木檩、木椽，木扇顶（或等同材料），台高0.5m以上，有踏步，层高3m以上或总高不低于3.5m，四周砖墙，外墙水泥粉，局部涂色开缝，木制门窗安玻璃加防护网及防雨蓬，内水泥粉墙并刷一般涂料，水泥地面，有内墙和普通木制门，房顶四周有群墙并有落水管，房屋、基础处理完好，现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量良好。

2．操作要点解释

（1）房屋总高度低于3.5m以下，每少10cm每平米下调5元；房屋总高度（含院内台基部分）超过4.5m，每超10cm每平米增补5元，20元封顶；若内外台基高低悬殊较大，以外墙台高连同房屋高度扣除4.5m后（剔除院内房屋超高已补部分）按“系数法”补偿房基加深，每平米（以1米深度为系数1）补偿50元，最大补偿深度系数为1.5（公式=房基面积×深度系数）。

可以肯定地说，用同样的材料建一个房屋高5米与房屋高2.5米的房子，其成本是不一样的，故适当调增调减符合投入成本原则。

（2）现场勘验或整体观感建筑材料及施工质量明显偏差，适当调减补偿价值；对于近来强行建造的房屋，要根据该房建筑材料及施工质量，遵循重置成本原则，适当降低补偿价格。（这是主要针对因出于利益驱动偷工减料而造的违章建筑而言，后有叙述。）

（3）其他结构房屋按本次及相关文件规定结合被评估对象具体情况科学判断评估。

（4）围墙根基加深补偿：内外墙高度之差超过1米部分为补差高度，最多补1.5米，按面积计算。

（5）对于建造历史较长的砖木结构房屋，实行保护价。凡至今住人房屋，一般层高不低于3米每平米净价不低于330元；其他未住人简易砖木房可适当下调，但每平米净价不低于200元。

（6）房屋空间过大或隔墙和窗户明显偏少、应有未有，应适当调低补偿价值。

一般认为，建筑面积与墙体面积系数为1:2.5左右，试想，建一个房屋空间10平米与100平米内无隔墙，它们的单方重置成本相差多少？故适当修正核减符合“客观性”和“投入成本”原则。

（7）房屋成新系数确定采用权重法和百分制，原则上实际建造年限占40%，现场打分占60%。

3．未完工程修正（元/㎡）

（1）主体建成（未顶板） 190

（2）主体建成（有顶板） 290

（3）内粉墙顶（水泥粉且上一般涂料） 100（涂料25）

（4）水泥地面（含夯实基础） 20

（5）木制门窗（安玻璃加防护网） 50 （内门20）

（6）外粉水泥 60

（7）屋面处理 30

（8）水电齐全 20

注：以上由未完工程至已完工程（达到可正常居住状态）共570元/㎡

4．室外装修补偿

政策文件中未述及室外装饰补偿问题。有人错误认为：“外装饰属于居民的自愿行为，不应补偿”，试想假如不予补偿是否损坏了被拆迁户的切身利益？按照物权法的有关规定，作为评估师有权维护居民合法权利，于是经与政府权威部门沟通增加了室外装饰补偿内容（见下表，供在本评估项目作价时参考使用）。

5．室内装饰指标分解（元/㎡）

（1）政府制定的室内装饰补偿标准

（2）指标分解

被评估对象(房屋)的室内装饰状况并非定位在规定标准的格局内，是各具形态千变万化的，很难“对号入座”。为便于操作结合实际情况对补偿标准（包括墙、顶、地等装饰材料）进行了指标分解。（略）

（3）说明

在选择分解指标时，一是要慎重考虑局部装饰对房间整体作价产生的影响，谨防偏差；二是室内装修以180元/㎡封顶。

需要特别说明的是，尽管对补偿标准适当进行了细化，也不能说补偿价值等同于被评估对象的实际投资价值，所以在报告中必须披露。

三、房屋拆迁评估作价要促进社会和谐稳定

拆迁评估是在特定的环境下通过评估作价补偿手段，配合政府需要，维护国家利益，起到打击违章建筑，制止私搭乱建行为的作用，让老百姓感受到“老实人不吃亏，投机人不沾光”的精神慰藉，最终实现社会稳定、人际和谐。

安东新区一些居民，在政府公告“不得违章建筑、私搭乱建”及三令五申后，仍置若罔闻、我行我素，房屋下（指一层）标有“拆除”字样，上面（指二层）却大兴土木；有的把院落盖成了“院中房”、“院中楼”、“院外房”；有的偷工减料，不用水泥仅用“砂浆王”取代；甚至有人抛出“我给政府做交易”的论调，旨在拆迁补偿中大发横财。对此，政府多次责成并提醒评估机构按成本价评估，让这些居民“无利可图”，不能通过评估助长私搭乱建的歪风邪气。

本来，按照政策文件规定，凡违章建筑一律无偿拆除，不予补偿。尽管如此，在实际中政府还是作了必要的让步，使私搭乱建户得到的是“成本补偿”而不是想像的“预期收益”。“榜样”的力量是无穷的，评估价值具有“风向标”的作用，许多等待观望的居民看到这些人没有捞取到什么“油水”也就放弃了私搭乱建的念头。

其实大多数私搭乱建房的建筑材料（如院中房很少有自身承重结构和墙体）、施工质量（如用“砂浆王”代替水泥）都很差，有的未建成就摇摇欲坠，按照好房优价，差房低价补偿也是符合客观公平原则的。

四、几点体会

（一）实践是检验真理的唯一标准

实践是检验真理的唯一标准。委托方认可了你的评估报告，被拆迁户接受了补偿并如期实施了拆迁就说明评估是成功的，采取的举措是可行的。

（二）沟通是让各方当事人认可评估结果的基石

沟通按时间可区分为事前沟通、事中沟通、事后沟通；按层面可区分为与政府部门沟通、与拆迁户沟通。

拆迁评估不同于其他评估不受委托方的干预。拆迁评估是按照政府制定文件开展的，同时又直接接受政府或其指派机构的委托。事前沟通便于了解掌握纲领性重大信息（如执行政策、政府思路），便于指导评估补偿健康有序进行；事中沟通则是针对评估中遇到的重大问题（或许文件未能涵盖的）需要形成共识的或需要调整修改的；事后沟通主要是对报告结果进行解释，使各方对结果能够认可。当然沟通并非事事沟通，要分清主次，区别对待，避免事无巨细。

特别需要强调的是，在实施兑现补偿中，评估机构需要针对拆迁户提出的种种疑问进行现场解释，做到耐心细致，这样不仅会减少不稳定因素，也为政府卸下了“包袱”，使拆迁户理解和支持评估工作，同时也提升了评估机构的对外形象。

（三）关于对基准日和勘察日的看法

按照评估学原理，基准日应是作价基准日，即被评估对象在某一时点所反映的公允价值，而拆迁评估所作出的价值则是文件制定的标准所规定的执行日。拆迁评估涉及千家万户，不可能在一朝一夕或某一天进行完毕，需要常年累月进行现场勘察和计算，而使用的补偿标准则是同一文件规定的执行日的标准。比如2011年3月份进入现场评估作价时使用的补偿标准仍是2010年5月份文件中制定的标准，在此期间假如价格发生重大波动，需提请政府重新制定文件修正标准后方可使用新标准，否则评估机构无权更改。为此，在评估报告中不再描述“评估基准日”而改为“现场勘察日”，否则就有些“生搬硬套”了。报告在特别事项中说明：“评估值反映的是被评估对象在现场勘察日所表现的静态状况且按照政府文件制定的补偿标准所规定的执行日所作出的价值判断，对于评估对象在文件制定标准规定执行日及现场勘察日之后发生的动态性变化本评估机构概不负责”。

农村拆迁补偿标准 篇4

本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

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张海亮律师 北京朝阳区 电话：*** 张海亮律师，法律硕士，中共党员，国家英语六级。中华全国律师协会会员，现任职于北京市安中律师事务所。张海亮律师在长期的执业过程中始终坚持精品意识，深化自己的专业背景，在公司法律方面，如股权转让、企业改制、破产清算、收购并购方面，积累了丰富的经验。张律师始终坚信，集体的力量的是无穷的，所以特别注重打造自己的专业团队，以确保能够高效率、高质量地完成客户的事务。在执业过程中，张律师敏锐地注意到，对于经济犯罪、贪污贿赂犯罪等特别犯罪，有人由于没有经济方面的背景，实际上他们对这些案子，是显得捉襟见肘的，因此张律师决定利用自己的优势，更好地为当事人服务。然而关注民生是每一个社会公民应尽的的义务，张律师特设了民生维权专栏，为大众服务。本专题主要介绍的是拆迁补偿标准的相关问题，并且包括了拆迁补偿原则，最新拆迁补偿标准，房屋拆迁补偿标准，陕西省建筑物拆迁补偿办法等内容，并且提供了免费的法律咨询服务。推荐阅读：

一、房屋拆迁活动的分类

1、按土地性质分：可分为集体土地上农村征地房屋拆迁、国有土地上城市房屋拆迁;

农村征地房屋拆迁的主管部门是市国土资源局;城市房屋拆迁的主管部门是市建设局(市拆迁办)。

2、按项目性质分：可分为市政道路拆迁，房地产开发拆迁，社会事业拆迁，工业项目拆迁等。

二、目前城市房屋拆迁所依据的法律、法规和政策

1、《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)

2、《江苏省城市房屋城市房屋拆迁管理条例》(省人大2002年24号公告)

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号)

4、《关于印发淮安市城市房屋拆迁补偿价格估价技术实施细则(试行)的通知》(淮建发[2005]23号)

5、《关于淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准的通知》(淮价服[2005]30号)

6、《关于淮安市城市房屋拆迁补偿补助标准补充规定的通知》(淮价服[2005]203号)

7、《淮安市城市房屋行政强制拆迁暂行办法》(淮政发[2006]31号)

三、城市房屋拆迁活动中的几大主体

1、拆迁人：指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

2、被拆迁人：指被拆迁房屋的所有人。

3、房屋承租人：指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。

4、拆迁实施单位(即拆迁公司)：指依法设立，取得房屋拆迁资质证书，接受拆迁人委托，在批准的拆迁范围内对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议的独立法人单位。

5、拆迁评估机构(评估公司)：指具有房地产评估资质，纳入本地拆迁评估机构名录，负责对被拆迁房屋和产权调换房屋(安置房)的房地产市场价值进行评估的机构。

6、房屋拆除单位(拆除公司)：指具有房屋拆除资质，在拆迁活动中负责对被拆迁范围内的房屋进行拆除的单位。

7、拆迁管理部门：指代表政府依法对拆迁活动进行监督和管理的机构。

四、城市房屋拆迁的行政管理体制

1、国务院条例第5条:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋城市房屋拆迁工作实施监督管理。

2、省条例第3条：省级人民政府建设行政主管部门对本省行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。设区的市、县(市)人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

3、《淮安市城市房屋拆迁管理办法》(淮政发[2004]42号文)第5条：淮安市建设局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市的城市房屋拆迁工作实施监督管理。淮安市城市拆迁管理办公室负责城市房屋拆迁管理的日常工作。

五、城市房屋拆迁工作的基本程序是什么?

1、拆迁调查和项目概算。由拟申领《房屋拆迁许可证》的单位组织;

2、拆迁管理部门对申领单位所申报的材料进行审核。提交申报的材料有：①建设项目批准文件;②建设用地规划许可证(附红线图);③国有土地使用权批准文件;④拆迁资金;⑤拆迁计划和安置方案;

3、拆迁主管部门发放《房屋拆迁许可证》，同时发布《拆迁通告》，正式启动拆迁工作;

4、拆迁主管部门组织被拆迁人投票选择确定评估机构;

5、入户调查(评估机构进行评估调查，实施单位进行附属物、装潢的调查);

6、评估结果公示;

7、出具并送达评估报告;

8、正式开始商谈并签订城市房屋拆迁补偿安置协议(奖金期开始);

9、搬家、腾房、交钥匙、领取补偿款;

10、拆除房屋。

六、城市房屋拆迁补偿所包含项目

1、房屋拆迁补偿(通过评估确定)

2、房屋内的装潢、装修及附属物的补偿;

3、临时安置补助费(过渡费);

4、搬迁补助费(搬家费);

5、奖励(在规定时间内签订协议且搬家交房的才可获得奖励);

6、地大于房补偿：指对合法土地面积大于合法房屋面积的部分所给予的补偿。

七、城市房屋拆迁补偿的方式

①货币补偿;②产权调换。具体由被拆迁人自行选择。

八、如何认定土地和房屋是否合法?

1、土地的合法性和土地面积：拥有《国有土地使用证》的土地为合法土地，《国有土地使用证》上载明的面积为合法土地面积。

2房屋的合法性认定：依据①《房屋所有权证》，②建设工程规划许可证(建筑执照)，③市区1985年的测绘图。进行认定。

九、始终达不成协议的怎么办?

1、拆迁人申请行政裁决;

2、拆迁管理部门组织调解;

3、拆迁管理部门下达《行政裁决书》;

4、当事人提起行政复议或行政诉讼;

5、强制执行。

中顾网房产纠纷律师简介：

关于调整征地拆迁补偿标准的通知 篇5

各乡镇人民政府，县政府各办局、各直属机构： 为加强和规范全县征地拆迁补偿安置管理工作，切实维护被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人的合法权益，保障各项建设顺利进行，根据《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）和《湘西自治州人民政府关于印发的通知》（州政发〔2014〕2号）文件精神，结合县情实际，现就调整凤凰县征地拆迁补偿标准有关事项通知如下：

一、土地补偿及青苗附着物补偿标准

（一）土地补偿标准

水田补偿标准：48000元/亩。

旱土（园地）补偿标准：38400元/亩。林地（荒山荒地）补偿标准：24000元/亩。

集体建设用地、坑塘水面、农村道路补偿标准：48000元/亩。收回农林渔场国有农用地的，对地上附着物进行评估补偿。

（二）青苗及附着物补偿标准（仅补偿青苗费）

水田：已栽种，但不能收获的，补偿2000元/亩；未栽种，但已进行前期投入的，补偿1000元/亩。

旱地：已栽种，但不能收获的，补偿1600元/亩；未栽种，但已进行前期投入的，补偿800元/亩。

林地：非人工造林补偿2000元/亩；人工造林补偿3000元/亩，经济林补偿4000元/亩。其他青苗补偿按相关规定执行。

二、房屋拆迁、装饰装修及设施补偿标准

（一）房屋拆迁补偿标准

钢混一级1200元/平方米，钢混二级1100元/平方米；砖混一级900元/平方米，砖混二级800元/平方米；砖木一级700元/平方米，砖木二级600元/平方米；土木一级500元/平方米，土木二级450元/平方米；木结构600元/平方米；简易一级300元/平方米，简易二级200元/平方米。

（二）装饰装修及设施补偿

依据相关文件规定，结合市场行情予以评估补偿。

三、坟墓搬迁补偿标准 土坟墓每冢补偿2000元，有碑无圈坟墓每冢补偿3000元，有碑已圈坟墓每冢补偿4000元；五镶碑每冢补偿5000元；七镶碑每冢补偿7000元；七镶碑以上每冢补偿10000元。新购坟地补贴每冢2000元（已统一征用墓地的除外）。三年以内新坟每冢增加1000元搬运费。

四、征地拆迁安置

（一）征地留地安置

留地安置方式：采取实物化或货币化方式安置。

1、实物化安置以实际征地面积计算，即水田每亩予以30平方米留地安置，旱地、园地每亩予以20平方米留地安置，林地每亩予以10平方米留地安置，实物化安置方式执行截止至2014年12月30日，2015年1月1日开始全面转为货币化安置。

2、货币化安置按每平方米600元折算应留地面积进行补偿。

3、留地安置只能留给被征地村集体经济组织，不能留给村民个人。作为货币化安置的补偿资金，由村集体经济组织根据村民自治原则确定支配使用。

（二）房屋拆迁安置

1、被拆迁户拆迁房屋时原有临街门面的，按临街门面进行置换，但临时建筑物只作成本补偿。

2、宅基地安置按被拆迁户的主房建筑占地面积进行置换，不予补偿，但置换面积最高不得超过130平方米。原宅基地超过部分以货币方式按征地补偿标准予以补偿。

留地安置、拆迁置换的安置地，原则上由政府在规划区域内统一规划、统一征地，在政策法律规定的范围内可委托村集体经济组织实施通水、通路、通电及土地平整，村集体经济组织负责统一安置，分配到户，县规划部门负责划线定桩。

城镇居民国有土地上的房屋拆迁，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定执行。安置区的房屋建设，必须符合城市建设规划。

五、临时过渡安置

（一）房屋拆迁临时过渡安置采取就地就近、指定和自选相结合的方式进行。

（二）临时过渡补助：每户每月1000元，但最长不得超过一年，因拆迁人原因确需延长的，按相关政策规定执行。

（三）搬迁补助费每户补助1200元，一次性搬迁至新居的，按一次补助，需要过渡的，按二次补助。

（四）对被拆迁房出租的，原则上只按一年租金予以补偿。

六、补助

（一）在规定时间内签订征地补偿协议并腾地交付建设使用的，给予村集体经济组织一次性生产扶持补助，即：水田每亩予以补助8000元；旱地、园地每亩补助2000元。

（二）被拆迁户的房屋拆迁在规定时间内签订协议并搬迁的，予以补助30000元。

（三）坟墓搬迁在规定时间内签订补偿协议并搬迁的，予以补助18000元。

（四）在规定时间内签订征地补偿协议并腾地交付建设使用的，在留地安置标准的基础上另行按水田每亩5平方米、旱土每亩3平方米标准予以补助村集体经济组织安置地。

七、其他

（一）留地安置地和被拆迁户的宅基地置换，建设使用时须先按程序报批，否则不得开工建设。

（二）被拆迁户在房屋建设期间，所需的房屋设计费、水电费及水电开户费等相关费用，由政府承担。同时，留地安置建房户和被拆迁户建房时必须按照规划设计进行，不得擅自改变已审批的规划设计方案。

（三）在规划征地范围内，属非法买卖土地且已平整的，按相关法律法规及政策规定处理。属村民自建住房且符合“一户一宅”条件已自行平整土地的，经相关部门对其土石方量评审后，征地时予以适当补偿。

（四）凤凰县城市规划区域内的征地拆迁工作适用本补偿标准。对国家和省兴建的重大基础设施项目的征地拆迁补偿标准另有规定的，从其规定。

八、本补偿标准施行前，已经县人民政府发布土地征收公告或国土资源部门发布土地征收补偿安置方案公告的，按照公告日前的国家补偿标准执行。本补偿标准施行后如所依据法律法规或上级规范性文件有调整时，将另行调整。本补偿标准自印发之日起施行。

凤凰县人民政府 2014年4月1日

最新吉林省房屋拆迁补偿标准 篇6

拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人的补偿可以实行产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。

拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。

拆除违章建

二、超过批准期限的临时建>不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建>给予适当补偿，但核发证照已明确不予补偿的除外。

产权调换的面积按照所拆房屋的建>面积计算。

作价补偿的金额按照所拆房屋建>面积的重置价格结合房屋成新计算。

第二十三条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物，按照下列规定予以补偿：

(一)拆迁人应当按原性质、原规模予以重新或者由产权单位自建，建后产权仍属原房屋所有人，拆迁人负担其全部费用;

(二)拆迁人按照房屋重置价格给予补偿;

(三)县以上人民政府按照城市规划统筹安排。

本条(一)、(二)项规定的补偿形式可以由双方当事人协议确定。

拆除私有用于公益事业的房屋及其附属物的补偿办法由省人民政府另行规定。

第二十四条 以产权调换形式偿还的非住宅房屋，原则上偿还的建>面积不得少于原拆除房屋建>面积，差价结算办法按下列规定执行：

(一)偿还建>面积与原面积相等，按照重置价格结算结构差价;

(二)偿还建>面积大于原面积，其等量部分，按照本条第(一)项执行，其超过部分按商品房价格结算;

(三)偿还建>面积小于原面积，其等量部分，按照本条第(一)项规定执行，其不足部分，按照重置价格结合成新结算。

拆迁国有非住宅房屋以产权调换形式偿还的，其结算差价问题，由省人民政府另行规定。

第二十五条 以产权调换形式偿还的国有和集体所有住宅房屋，其偿还面积与原面积相等时，互不结算差价;其偿还面积大于或小于面积时，其超出或不足原面积部分，按照房屋重置价格结算。

第二十六条 拆除有合法证照的私有住宅房屋，对被拆迁房屋所有人按照下列规定补偿：

(一)不要产权需要安置的，拆迁人应当按照原房屋重置价格结合成新补偿;

(二)不要产权也不需要安置的，拆迁人按县以上人民政府规定的市场交易价格标准对原房屋作价收买;

(三)要求偿还产权的，新旧房屋均按县以上人民政府规定的市场交易价格标准结算差价。

第二十七条 拆除出租的房屋，实行产权调换的，原租赁关系继续保持。因拆迁引起变动原租赁合同条款的，该合同条款应当作相应修改。

第二十八条 拆除享受国家或单位补贴个人购买或建造的房屋，拆迁人按照有关各方的投资比例予以分别补偿。

第二十九条 拆除产权不明或无合法继承人的私有房屋，由拆迁人报请房地产行政管理部门调查登记、摄影备案、评估价格后，由拆迁人按规定将补偿费如数交房屋拆迁主管部门代为储存。

第三十条 拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的搬迁期限内未达成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第十七条的规定实施拆迁。

拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新建立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

第三十一条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起被拆迁人经济损失的，由拆迁人给被拆迁人以适当补助。具体补助办法及标准由县以上人民政府规定。

第三十二条 被拆除房屋使用人搬迁时，由拆迁人付给搬迁补助费，对提前搬迁的可给予奖励。

在规定的搬迁过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费;需要过冬的，还应当付给越冬采暖补助费。

拆迁人未能按照规定日期组织被拆除房屋使用人回迁的，应当向被拆除房屋使用人加发临时安置补助费，需要过冬的应当加发越冬采暖补助费。

探讨城市拆迁补偿问题 篇7

1 拆迁现状

拆迁补偿, 是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的经济补偿。

一方面, 政府在房屋征收过程中居于主导地位, 具有征收权, 征收具有强制性, 因此在这种情况下, 早些年暴力拆迁的新闻屡见不鲜。例如湖南嘉禾的“四包两停”违法拆迁, 河南开封的“株连九族”式的拆迁政策, 无一不显示着政府在拆迁问题上权利的滥用。随着拆迁法规的不断完善, 执法人员素质的提高, 暴力拆迁情况已经越来越少。另一面, 拆迁补偿过度却带来了一批人的“一夜暴富”, “拆二代”“拆迁致富”等现象的产生, 却由此引发了一系列的社会问题, 面对巨额财富, 一些拆迁户变得游手好闲, 坐吃山空, 更有甚者, 还沾染上了黄赌毒等。如2009年5月北京大兴区大望京村拆迁, 平均每户都有3~4套安置房和300万补偿款, 高的上千万补偿款, 全村跑步进入百万元户级别;2010年深圳大冲旧村改造项目造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。一边在制造暴力拆迁, 一边在制造暴富神话, 拆迁在这两个极端上演, 这两者都不利于社会和谐。

拆迁致贫和拆迁致富, 两个极端现象的产生, 建立完善的法规制度规范迫在眉睫。原《拆迁条例》中拆迁制度是1991年确立的, 在颁布十年间发挥着重要的作用, 但是时代变革已经不再适应经济发展的需求。2001年6月7日, 国务院对该条例进行了修改。修改后的拆迁条例适应了房地产市场化的需要, 但经十多年的实践, 也出现了许多偏差, 于是国务院2011年1月21日公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》, 明确了征收三原则, 即遵循决策民主、程序正当、结果公开原则。

众所周知, 房屋拆迁所造成的问题, 多是由于对被拆房屋的过高过低评估争议而引发的。拆迁致贫和拆迁致富, 反应了拆迁房屋补偿评估制度存在一些弊端。拆迁补偿规定了三个原则:一是不低于原有生活水平, 拆迁不能绝对地变“穷”了;二是要达到所在城市平均生活水平, 拆迁不能相对地变“穷”了;三是不能一夜暴富, 远远高于所在城市平均生活水平, 变成“暴发户”, 制造新的社会不公。但是正因为评估程序存在问题, 出现了拆迁致贫爆富的两个极端。

2 拆迁问题探究

当前房屋拆迁评估的有《城市房地产管理法》、《房地产估价估价机构管理办法》、《房地产估价范围》等法律法规, 对房屋拆迁评估均有明确规范, 但是在被拆迁房屋评估实践中又存在诸多问题。 (1) 补偿标准不合理, 造成极端现象。在拆迁过程中, 拆迁方与被拆迁方存在强买, 另一方不得不卖的关系, 被拆迁人承受经济心理上的双重压力。拆迁是为了更好的发展, 被拆迁人的利益不应受到损失。因此拆迁补偿价格仅仅用市场价来赔偿的标准仍然不够合理。然而对于个别被拆迁人在安置补偿问题时趁机满天要价, 借拆迁达到暴富之目的, 造成补偿金额过多, 也是对社会是一种不公平。同时一些暴富的拆迁户, 财富来的过于容易, 产生了畸形心理, 炫富、黄赌毒情况屡见不鲜。因此, 亟需完善拆迁补偿定价机制, 使其合法合理。 (2) 评估机构缺乏独立性。首先是地方政府直接干预评估, 对于具有公益性质的公路、桥梁等项目, 政府为了降低补偿金额, 直接干预评估价格。其次, 有的拆迁人为了降低拆迁成本, 不惜以各种手段, 干预估价人员的工作, 变相或直接参与评估。 (3) 视拆迁程序为摆设, 评估机构违背独立客观公正原则。选择鉴定评估机构双方当事人应该到场, 现实中多由拆迁人单方选择的评估机构来评估。 (4) 拆迁补偿的方式缺乏规范性, 标准过低。现有的法律法规只补偿直接损失, 所属的土地使用权、预期收益以及无形收益却不给予补偿。在现实生活中拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋, 除了房屋的估价过低因素外, 另一个重要的因素就是拆迁赔偿中没有考虑土地使用权的补偿。拆迁补偿方式上, 相比以前单一的补偿方式, 采取了货币补偿与产权调换相结合的两种方式, 但是与国外相比, 仍然缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等诸多方式。

3 解决措施

(1) 完善房屋拆迁补偿标准, 拆迁补偿问题的产生, 均源于被拆迁人的补偿不到位, 补偿后不应降低被拆迁人员拆迁前的生活水平。 (2) 规范评估机构的选择。补偿标准评估的价格与评估机构和人员的选择有很大的关系, 选择评估机构可以协商, 协商不成可以抽签。 (3) 住房城乡建设主管部门作为负责房地产估价机构的管理工作, 应切实履行管理之职。加强对评估行业的监督管理, 建立健全的规章制度来规范市场。 (4) 估价公开透明, 防止暗箱操作。被拆迁人作为弱势群体, 应充分保障他们的知情权。 (5) 建立房地产评估机构不良信用记录档案。

4 结束语

拆迁补偿事关群众的切身利益, 也关乎社会稳定和谐, 我国的拆迁补偿制度虽有改进, 仍不完善。因此, 只有真正建立健全和完善我国的房屋拆迁补偿制度, 加强对评估机构的监督管理, 才能解决当前在城市房屋拆迁补偿过程中出现的各种问题, 杜绝不合理的拆迁补偿现象出现。

参考文献

[1]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006, (5) :78-82.

[2]肖萍, 姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究——由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考[J].南昌大学学报 (人文社会科学版) , 2008, (4) :61-66.

[3]彭小兵, 谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与路径[J].公共管理学报, 2009, (2) :76-84+126.

[4]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究, 2010, (1) :40-45+73.

宋朝有没有拆迁补偿？ 篇8

宋神宗元丰六年（1083年）正月，汴京出现了一次拆迁，因为要开挖汴京新城的四面壕沟，需“移毁公私舍屋土田”。

既然要拆迁，就涉及補偿，当时朝廷便委任一个叫做杨景略的官员，专门负责拆迁补偿。根据补偿方案，对土地被征用的民户，政府“估值给之，或还以官地”；被拆迁的官营房、民坟、寺舍，则由一个叫做“京城所”的机构安排“拨移修盖”。

从这次拆迁记录可以看出，当时宋政府对拆迁户的补偿，有两种方式，一种是实物补偿，即由政府另拨给官地、另造房屋还给拆迁户；一种是货币补偿，按照房地产的市场价，给予赔偿。

当时开封府搞了一次大规模的市容市貌整顿，按照规划，城墙内侧三十步范围内的官私建筑物都要拆迁，以便留出足够的城市公共空间。负责拆迁工程的是开封府的推官祖无颇。祖推官统计了工程涉及的拆迁户数目，并一户一户参验地（房）契，再根据当时开封府的房地产价格，计算出被拆迁物业的估值，总共有“百姓屋地百三十家，计值二万二千六百缗”。此外，尚有一部分寺观、官屋也要拆迁，由“京城所”择地重建。

130家拆迁户，共补偿22600贯钱。算下来，平均每户可获得政府补偿170多贯钱。朝廷批准了这个拆迁补偿标准，由户部拨款支付。

那么每户170多贯钱的补偿到底是高是低呢？这需要参照当时汴京的物价与市民收入水平。北宋时，在汴京街边摆个小摊做小买卖的社会底层人物，一天约有几十至一百文钱左右的收入，170多贯钱大约是一个底层小市民五六年的收入；从物价的角度来看，北宋开封的房价，繁华地段绝对是“寸土寸金”，170多贯钱肯定买不了一间像样点的房子。不过，这次拆迁的房屋都在城墙附近，属于偏僻之地，又是一般平房，房价毫无疑问要远低于市中心的豪宅，北宋前期，在开封府下辖的中牟县，100贯钱就可以购买到一套很好的住宅了。应该说，每户170多贯钱的补偿是参照时价计算出来的，还算在合理区间。

南宋杭州：租户也补偿搬家钱

南宋绍兴二十八年（1158年）六月，杭州也有一次拆迁。由于“皇城东南一带，未有外城”，宋高宗命令“临安府计度工料，候农隙日修筑”。高宗说，这个工程需要多少钱，临安府请先做个预算出来，报给尚书省，从皇室的内藏钱中拨款；尽量不要拆迁“民间屋宇”，如有拆迁，务必“措置优恤”。

负责拆迁补偿的官员叫做张偶，负责筑城工程的官员叫杨存中。七月份，杨存中向皇帝呈交了一个报告，大意是说：根据筑城图纸，臣等做了实地勘察、测量，划定了建设路线，现在要修筑城墙的地方，十之八九是官府的“营寨教场”，只有少数“居民零碎小屋”需要拆迁。等筑城完工后，“即修盖屋宇，依旧给还民户居住”。高宗同意了这个筑城方案。

张俑也向皇帝报告了拆迁补偿措施：“所有合拆移之家”，如果是业主，则在附近官地中拨给一块同等面积的宅基地；如果是租户，则由政府盖造公寓，“仍依原间数拨赁”；城墙内外，只要是“不碍道路”的屋宇，则“依旧存留”。此外，政府对所有的拆迁户，都补偿“拆移搬家钱”，业主每一间房补贴10贯钱；租户则减半，每间房5贯钱，另外5贯钱给业主。这个拆迁补偿方案，高宗皇帝也批准了。

值得指出的是，租户也能够获得一半“拆移搬家钱”，表明当时政府对租户权益的重视。（资料来源：腾讯·大家）

农村宅基地拆迁补偿新政策 篇9

一、宅基地和房屋分开补偿

分开补偿是指土地补偿和土地的附着物的分离，农民在宅基地上建房子居住，在遇到宅基地拆迁时候，有两种补偿。

二、补偿形式

一般补偿形式分为两种，一是货币补偿，二是置换补偿。货币补偿就是根据当地的经济水平，按照宅基地面积置换为每平米多少钱付钱给农民。置换补偿就是在安置区域折算成多少平米经行安置。

三、补偿标准

征用农村耕地的补偿费将包括土地补偿费、安置补偿费以及附着物的补偿费，征地的土地补偿费一般是被征地前三年平均产值的六至十倍。

四、补偿费计算公式

房屋拆迁补偿=宅基地的区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置新价。

延伸阅读：

有了城市户口，能不能继承农村的宅基地和房屋?

城市化的过程当中，部分农村年轻人选择了落户城市，有了城市户口，然而老家的宅基地和房屋依旧在农村。随之而来，就要考虑父母留下宅基地和房屋能否继承的问题?

一、宅基地的性质及归属问题

根据法律法规等政策我们可以得知，宅基地属于农村集体所有，农民仅享有宅基地使用权。而且宅基地属于无偿取得，为了保障农民的居住权的设定的，具有福利性质，一户只能分配一块宅基地。

二、宅基地上所建房屋可以继承

根据《继承法》的规定公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承。建造在宅基地之上的农村房屋是可以由继承人依法继承。

三、农村宅基地使用权的继承是有条件的

1.宅基地使用权

宅基地使用权主体资格的特定性和取得的福利性(无偿)、数量的受限性(“一户一宅”且面积不得超标)，决定了其能否被当做遗产继承，应区别不同情况而具体处理。

2.房屋继承权依附宅基地使用权

按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性，如果否认宅基地使用权的继承，导致房屋所有权全部权能的行使便无法实现。

3.城市户口等非集体成员继承房屋占用宅基地的政策规定

根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第七条：“已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

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