房屋拆迁补偿方案

房屋拆迁补偿方案（共8篇）

房屋拆迁补偿方案 篇1

红石崖社区房屋拆迁安置补偿方案

青岛政务网 发布日期：2006-11-15 来源：http://

为配合区输油管道和昆仑山路北延工程的顺利实施，进一步改善广大居民的居住条件及生活环境，确保被拆迁户的利益，根据管委（区政府）和办事处的有关规定，结合本社区城市化建设的具体实际，特制定本办法。

一、适用范围

凡在本社区有房屋产权或宅基地使用权合法手续的居民住宅及其附属设施均适用本办法。

二、拆迁安置

（一）根据居民的原住宅正房的合法间数（不论面积大小、新旧程度）给予楼房进行兑换安置，实行产权调换，每间正房无偿兑换楼房面积26m2，四间正房不得超出104 m2。附房和其它建筑物一律不兑换楼房面积。

（二）被拆迁户可按原房屋合法正房，每间按楼房审计成本价格购买14平方米，购买费用从被拆迁户应得的拆迁补助、搬迁补助、速迁奖励中抵顶，费用不足支付房款的，由被拆迁户现金购买。

（三）安置楼房面积不足原有房屋应兑换面积时，按分配楼房时的市场评估价格补偿给被拆迁户；超出应安置面积时，被拆迁户按分配楼房时的市场评估价格向社区居委会交费。

（四）储藏室按合法正房间数，每间免费3 m2，超出部分按分配楼房时的楼房实际审计成本价格的50%购买；不足部分按楼房审计成本价格的50%补偿给被拆迁户。

（五）楼房有正式批准合法手续的，经国家认可资质的测量部门测量，按实际测量建筑面积，一平方米兑换一平方米建筑面积给予楼房安置。

三、拆迁补助

（一）拆迁补助费：被拆迁户的合法正房、附房和楼房（不论新旧、大小）一律按正房每间占地面积42m2、每平方米180元的标准给予补助。

（二）搬迁补助费：被拆迁户在规定期限内一次性拆迁到位的给予每间正房600元的搬迁补助费。

（三）过渡租房费：根据社区居委会的规定，社区每年给予被拆迁户按每间合法正房1500元（四间合法正房6000元）的过渡租房费。时间从被拆迁户拆除旧房之日起到社区居委会通知拆迁户回迁之日止。

四、速迁奖励

被拆迁户在拆迁通知规定的期限内，按时签订拆迁安置补偿协议，并按约按时完成拆迁（指正房、附房、楼房和其它一切附属设施），并经社区居委会拆迁安置工作领导小组验收合格的，社区居委会将给予被拆迁户速迁奖励。奖励标准为:按楼房审计成本价格将被拆迁户原房屋正房每间购买14m2的购买费用减去拆迁补助费、搬迁补助费后剩余部分作为速迁奖励。

五、分配方式

安置楼房建成后由社区居委会统一组织拆迁居民以抓阄的形式进行分配。根据安置小区楼房座落首先编出分配楼号，按分配楼号由小到大进行分配，分配的任何楼层不找差价。为达到居民抓阄基本合理，楼房分配分为两种类型抓阄：如安置楼设计为6层，则1、5、6层为一种类型，2、3、4层为一种类型；如安置楼设计为5层，则1、5为一种类型，2、3、4层为一种类型。分配时被拆迁户先抓顺序号，然后按抓阄顺序号再抓楼房号。

六、结算方式及钥匙发放

被拆迁户在规定时间内全部拆除旧房和一切附属设施的，楼房分配结束后可领取第一套楼房钥匙。被拆迁户与社区居委会双方核算结清全部楼房款项后，可领取第二套钥匙。在双方未核算结清全部楼房款项前社区居委会不发放第二套楼房钥匙。

七、违约责任

（一）被拆迁户不按规定时间签订拆迁安置补偿协议，而在超出规定时间（超出规定时间10日内，下同）后又签订拆迁安置补偿协议，并按协议期限拆除旧房和一切附属设施的不享受搬迁补助费（在计算速迁奖时将之列入计算基数）；

（二）被拆迁户超出规定时间签订协议而又不按协议期限拆除全部旧房和一切附属设施的,将依法拆除，不享受搬迁补助费和速迁奖励。

（三）被拆迁户按规定时间签订拆迁安置补偿协议而不按规定时间拆除全部旧房和一切附属设施的，将依法拆除，不享受拆迁补助、搬迁补助费（在计算速迁奖时将拆迁补助、搬迁补助费列入计算基数）。

（四）被拆迁户在规定时间内（超出规定时间10日后）拒绝签订拆迁安置补偿协议和拒绝拆除全部旧房及一切附属设施的拆迁户，将依法强制拆除，被拆迁户只享受无偿兑换楼房面积（每间合法正房26 m2）和给予过渡租房费的安置权利。

八、其它规定

（一）拆迁安置房屋不实行货币补偿，统一按拆迁安置办法给予楼房兑换。

（二）原拆旧翻新旧房未拆的，拆迁时旧房无偿拆除。

（三）任何人未经批准不得新建、扩建、翻建或改造房屋，否则视为违法建筑，拆迁时无偿拆除。院内及周围的花草树木、附属设施一律不给予补偿，拆迁时自行处理。

（四）合法正房间数的确定：依据房屋产权或宅基地使用权合法证件，如证件明确规定间数的，按该规定间数确定；如证件无明确规定间数或仅规定了用地面积的，由社区居委会拆迁安置工作领导小组，根据不同时期核发合法证件的用地面积，按证件同期正房间数分割的常规标准为依据进行间数确认。

（五）拆迁户安置楼房分配时，由公证处公证，公开抓阄分房，抓阄后不管什么原因，一律不给予调换。

（六）本办法所规定的拆迁补助费、搬迁补助费、速迁奖励不直接发放到被拆迁户，而是全部用于抵顶楼房房款。

九、本办法如有补充规定，补充规定与本办法享有同等法律效力。

十、本办法由社区居委会拆迁安置工作领导小组负责解释。

十一、本办法自发布之日起实行，直至本社区全部居民迁安置结束后本办法自行废止。

房屋拆迁补偿方案 篇2

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

房屋拆迁补偿方案 篇3

6月7日，住房与城乡建设部发布《国有土地上房屋征收评估办法》（下称“评估办法”），这是从修订到出台酝酿两年之久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（即“新拆迁条例”）最重要的配套规章之一，在此之前，原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》已经运行超过七年，沉疴已久，备受诟病。

补偿价格，始终是“中国式拆迁”中最为敏感的地带，近年来发生的涉及抗拆的恶性事件，其激烈抗拒拆迁的原始动机，无一不是补偿价格与市场价格以及被拆迁人心理预期之间的巨大差距。在原有《城市房屋拆迁估价指导意见》中，关于“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格”的规定，正是补偿价格普遍偏低最重要的政策依据。

如果说原有指导意见下的补偿价格是模糊不清的“类似房地产市场交易价格”与“政府指导价”构成的“双轨制”，那么起码从政策演进本身来看，中国的拆迁补偿价格，正在走上一条艰难的彻底市场化之路。

土地使用权明确入价

事实上，在“新拆迁条例”中，“政府指导价”已悄然隐去，仅规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，而在“评估办法”中，“类似房地产价格”得到了进一步的细化，即第十四条规定的“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素”。

舆论对这一进步普遍持赞许态度，这也被认为是“评估办法”最大的亮点，主要原因是“土地使用权”的价值被正式列入了影响房屋价值的因素之一。在 “新拆迁条例”的修法过程之中，“被征收房屋的价值，应当包括房屋所占土地的使用权价值”是北京大学宪法与行政法研究中心提出的重要修法意见，理由为“国有土地上房屋的征收补偿，更多地不是补偿日益折旧的房屋本身，而是房屋所占的土地使用权价值。应该在补偿条款中明确被征收房屋的价值包括土地使用权的价值，从而有利于区别实践中土地使用权形成的不同方式，适当考虑历史因素，进行不同的评估”。

著名拆迁律师王才亮告诉《中国新闻周刊》，据他所知，以前建设部曾经专门请示过国务院法制办：到底土地算不算钱？但始终未获得公文式的确认。

全国律协行政法专业委员副主任袁裕来则对《中国新闻周刊》说，如果忽略土地使用权价值，那么拆迁补偿就是仅仅盯住了“木头与砖头”，此前他已经多次撰文对此进行抨击，因为如果不对被征收人进行土地价值补偿，他们很快就会发现“政府花了几十万元或者几百万元的成本拆迁他们的房屋以后，将地皮拍卖可以获得几千万元甚至几亿几十亿元的土地出让金，而开发商获得土地使用权后的利润可能更加丰厚”。随着公众权利意识的增强，这将有可能成为新一轮矛盾的激发点。

王才亮并不完全认可这一看法，在其看来，即使是在“评估办法”出台之前，拆迁补偿也不可能完全没有考虑土地价值,“只要使用市场比较法而非成本法进行评估，这并不难解决”。矛盾多发的原因是此前的政府指导价多年凝固不动，以北京为例，2003年公布的政府指导价一直沿用到了2010年，“中间八年房价都涨了多少倍了，被拆迁人当然有意见”。在“评估办法”实施之后，他认为“起码从理论上来说”，用市场价来进行拆迁补偿已有明确路径。

但袁裕来提醒，虽然土地使用权入价在定性上已经毫无争议，但如何定量却在操作上存在难度，比如“到底按照新的规划来评估，还是按照原有规划？原有规划可能是一排平房，但新的规划如果是高楼大厦，那价格完全不可同日而语，如果以后成为商用地块，那可能就是几十倍的溢价”。

“只要以房屋而非土地作为征收补偿的切入点，这些纠结就会永远存在。”袁裕来说，这最终将要触及的是土地所有权和使用权的分离问题。

夹缝中的评估机构

在被征收人之外，评估公司以及评估师将是被“评估办法”直接影响的另一个群体，他们也分外焦虑。首佳房地产评估公司董事长高喜善对《中国新闻周刊》感叹：以前说的是《指导意见》，既然是指导意见，就不一定要听它指导的，但现在叫“评估办法”，那就是强制性的了。

高喜善说，虽然以前《指导意见》也说“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”，但事实上这一条很少真正进入操作层面，“都由拆迁方进行招标，然后选评估机构。要说评估过程中的倾向性，他们选的我们，倾向性能完全没有吗？”

现在“评估办法”中则将其明确为“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。虽然看上去形式上更为中立，但是高喜善一方面对能否真正做到存疑，另外一方面还有诸多关于细节的问号：到底是在所有合格公司中海选，还是政府先划定一个小圈子？如果有小圈子，是政府选还是行业机构自己选？小圈子会不会内定，政府会不会给某家更多的亮相机会？最终产生的形式会不会走过场，是不是真的能代表被征收人的意志？即使前面都正常正当地走完了流程，如果区域过大，被征收人众口不一，最终决定权岂不还是在政府手里？

最重要的是，“评估办法”规定“由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同”，即评估费用将由征收方、也就是政府承担，“难道不会出现谁给钱就谁主导性强一点的现象？”即使是在北京这样评估公司已经竞争极其激烈的地区，高喜善也说“在有些区县，大部分评估还是那几个公司控制，这就是说明了政府对他们的认可”，而这样的“认可”，当然很大程度上取决于评估公司与地方政府的关系。

根据现有制度，建设部门对评估公司实行登记制，评估公司和评估师还要面临双重的年检，命脉掌握在政府手中，这也让高喜善坦承“如果政府倾向性很强的话，评估机构和被征收人都会很难受”。虽然不同意王才亮所说“90%以上的评估师都会出具低于市场价的房屋评估价格，以便迎合地方政府降低征收成本的需要”，高喜善还是承认，要评估过程真正不受干扰，结果还有待观察，“只能寄望于政府真的公正”。

王才亮显然没有这样的幻想，他认为“评估办法”的纠错机制设置很难保证公正。根据规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果还有异议的，则可以向所在地评估专家委员会申请鉴定，“复核和鉴定程序都是在内部打圈，政府本身又是征收人，要承担征收的成本，你觉得希望有多大？”

高喜善也认为“评估办法”中的纠错程序在现实中“不够用”。在以往的实践中，事实上已经采取了专家委员会这样的鉴定模式，但是“鉴定和被鉴定的都是同行，同行之间的保护是很难避免的”，他认为应当像医疗事故那样，当事人可以提起司法诉讼，因为“如果医疗事故的认定都是由医生和卫生局主导，没有别的救济途径，你想想会是什么结果？”

房屋拆迁补偿方案 篇4

为进一步加快县城改造步伐，改善广大居民工作、生活环境，确保业经市、县政府批准上市的x东侧收储土地顺利开工建设，维护拆迁人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《x省城市房屋拆迁管理办法》等有关规定，结合x周边土地收储范围内房屋拆迁实际，特制订本实施方案。

一、拆迁范围。x东侧、长新路南侧、长x路西侧、护城x侧所有被拆迁房屋（包括住宅、厂房、商场、学校、简易房等各类房屋）和其它建（构）筑物[包括水（机）井、养殖设施、围墙、晒场、棚架、坟墓、窖、窑]，以及地下构筑物、管（杆）线等。

二、房屋拆迁。本次拆迁工作由县政府指定水湖镇人民政府牵头负责组织实施，被拆迁人应当服从县城建设的有关规定，在规定期限内完成协议签订和搬迁工作。

三、拆迁公示。为了保证x周边收储土地范围内房屋拆迁补偿安置工作的公平、公开、公正，对项目建设范围内的待拆迁房屋面积、被拆迁人姓名、安置等情况实行“三榜”公示制度，设置举报电话，接受群众和社会监督，被拆迁人如对公示内容有异议，可在公示之日起各榜规定的期限内提出，逾期视作认可。

一榜：水湖镇人民政府在拆迁现场公示房屋拆迁公告，明确拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁对象、拆迁期限、补偿标准等内容。

拆迁实施单位水湖镇人民政府负责将摸底、丈量、统计汇总后的被拆迁户姓名、被拆迁合法房屋的建筑面积、结构等内容在水湖镇镇政府、村委会、村民组人员密集的公共场所分别张贴公示，公示期限为x日，同时张贴《拆迁补偿安置实施方案》。

二榜：拆迁实施单位将“一榜”公示的被拆迁户姓名、被拆迁合法房屋的建筑面积、被拆迁房屋的分户估价报告等内容梳理汇总后在 “一榜”公示原地点进行二榜公示，公示期限为x日，并将被拆迁房屋分户估价报告送达本人，同时设立信访办公室，接待群众来访。

三榜：拆迁实施单位将前“两榜”公示筛选后的结果进行汇总，经审核确认的被拆迁户姓名、房屋的合法有效性、安置房面积在《长丰报》上刊登公示，同时在水湖镇人员密集的公共场所张贴公示，接受社会和群众监督，公示期限为x日。

“三榜”公示期间设立举报电话，安排专人负责接待群众来电来信来访，接受社会监督。同时分别留有照片存档。

四、证照收缴。被拆迁人应当将持有的房屋相关证照交由拆迁人收回并统一到土地、房产、规划、建设、工商等部门办理证照注销手续。在拆迁人与被拆迁户签订拆迁补偿和安置协议的同时，被拆迁人应主动上交能够证明被拆迁房屋合法性的各种有效证件，否则视作无证房。

五、被拆迁房屋的移交。拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿和安置协议后，被拆迁人应保持被拆迁房屋及附属设施的完好，做好被拆迁房屋的移交工作。

六、房屋合法性认定。被拆迁房屋具有《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》或《农民建设宅基地许可证》等有效证件的，视为合法房屋。

虽未取得上述合法有效证件，但符合下列条件之一的，视作合法房屋予以补偿安置：

（一）房屋虽无证照，但属xxxx年x月x日《x省村镇规划建设管理条例》公布实施前建成的房屋；

（二）县、镇人民政府批准建设或已清查处理过的房屋（以清查处理后的票据或证明为准）；

（三）其他符合相关规定的合法房屋。

七、房屋用途认定。被拆迁房屋用途按照《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《房屋所有权证》所共同载明的房屋用途予以认定。

拆迁区域内，县城总体规划确定并已形成的道路两侧的私有或单位住房底层、办公、仓库、生产用房改作营业的房屋，一律按原批准确认的房屋使用性质处理，不享受其它经济补偿。

拆除违法建设不予补偿。

八、拆迁补偿。拆迁范围内的被拆迁房屋货币化补偿价格，由房产评估机构结合有关标准评估确定。

（一）拆迁非住宅房屋实行货币化补偿，不作产权调换，补偿价格由房产评估机构评估确定。

（二）对已认定为合法的商业用途房屋补偿，由房产评估机构结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素单独评估确定补偿价格。

（三）拆除简易房、室内装饰等附属物，按《房屋室内装饰、附属物、构筑物和地上附着物补偿指导价格》执行。

九、房屋产权调换。对选择产权调换的县城规划区内被拆迁户，由拆迁人提供不少于拆迁主房原建筑面积的安置房（安置房与被拆迁房屋面积误差在±x ㎡以内），互相找补差价。安置房屋为符合国家建筑设计规范、质量安全标准的砖混毛坯楼房。

（一）安置房位置确定。被拆迁户统一安置到县“益民苑”安置小区。

（二）安置房价格。县城规划安置区安置房综合成本价确定为xxxx元/mx，市场价为xxxx元/mx。

（三）安置房套型。安置房套型初步确定为xx mx、xx mx、xxx mx、xxx mx四个档次。根据拆迁主房面积，被拆迁户可以选择最接近被拆迁房屋面积的安置房，原则上不得跨档选择安置房。在安置房规定的档次内，超过拆迁主房建筑面积x mx以内，按照安置房综合成本价结算，超出x mx的面积按照市场价结算。对于跨档选择安置房的被拆迁人，超出拆迁主房建筑面积以外的部分，一律按照安置区域市场价购买。

十、搬迁补助、临时过渡期补助标准

（一）搬迁补助费按照每户每次xxx元计算，仅限两次。

（二）实行产权调换的，临时过渡期补助费按照被拆迁主房建筑面积每平方每月x元计算，由拆迁实施单位支付给被拆迁人，被拆迁人自行解决临时住房，临时过渡期限为x个月。拆迁实施单位超过过渡期限未提供安置房的，自逾期之月可起按照原指导价格的x倍向被拆迁人支付临时过渡期补助费。

实行货币补偿的，由拆迁实施单位向被拆迁人支付x个月的临时过渡期补助费。

十一、奖励办法。拆迁奖励设拆迁进度奖和优先选择楼层奖。

（一）进度奖

自宣布签订协议之日起，xx日内被拆迁户完成签订拆迁协议、搬迁结束、交出房屋钥匙的，一次性奖励合法主房面积xx元/mx；xx-xx日内完成签订拆迁协议、搬迁结束、交出房屋钥匙的，一次性奖励合法主房面积xx元/mx；逾期不予奖励。

对于超过规定时间没有完成签订拆迁协议、搬迁结束、交出房屋钥匙的被拆迁户，将依据有关法律法规予以强行拆除，造成一切损失由被拆迁人自负。

（二）优先选择楼层奖

按签订协议、腾空房屋、交出钥匙并具备拆除条件的先后顺序领取顺序号，凭顺序号优先选择安置房楼层。

十二、停产、停业损失费：以实际的建筑面积计算，具体补助标准为：

（一）经营用房：按xx元/平方米/月计算；

（二）生产用房：按x元/平方米/月计算；

（三）办公、仓储用房：按x元/平方米/月计算。

上述用房付x个月停产、停业损失费。

十三、非住宅搬迁补偿标准：拆迁单位办公用房x元/平方米；商业、生产、仓储、加工企业用房x元/平方米。

十四、货币补偿金支付方式：被拆迁人按照规定时间完成搬迁并交出钥匙时，经拆迁人验收合格后，选择货币补偿方式的，由拆迁实施单位将被拆迁房屋补偿、附属物补偿、搬迁补助、临时过渡期补助、拆迁奖励等货币补偿总款一次性支付给被拆迁人；选择产权调换的，各项补偿待安置房分配后一次性结清。

房屋拆迁补偿方案 篇5

房屋征收补偿方案

根据XX市人民政府十二五规划的发展需要，对XX市道路进行完善修建扩建，经市政府批准建设XX中心景观大道，以改善城市城市总体交通状况，依据国有土地房屋征缴条例和结合我市道路修建相关政策，现将房屋征收补偿内容公布如下：

一、规划征收范围

XX道路、桥梁建设及XX河景观改造工程建设，XX大街南侧、XX河两侧、XX路至农场之间。（包括所征收廉住房、建设区域内的商服门市、住宅及附属设施）。

二、房屋补偿原则

1、公开公正的原则

2、依法进行的原则

3、实物为主的原则

4、协商约定的原则

三、征收补偿方式

1、产权调换:景观大道修建所征收房屋采取产权调换为主、货币补偿为辅的原则进行，产权调换的采取“拆一还一”原则进行，货币补偿的采取评估作价原则进行。

2、安置补偿：住宅楼房统一按产权调换原址就近安置。商服统一规划 “风情商业街”安置；免收新旧建设费和结构差价，超出新建房屋实际的部分面积按市场价计算，多退少补。

3、差价补偿：产权调换的采取按面积统一分类抽签分配。住宅房屋回迁房面积比原征收房面积超出或少于5平方米的，按照成本价格补差价款，超出5平方米以上的按照市场价格补交差价款；要求货币补偿的按照评估作价或按照回迁楼建设成本进行补偿。

4、现金补偿:商品门市房征收一次性现金补偿一层5000元/平方米，二层3000元/平方米标准；住宅楼征收一次性现金补偿2000元/平方米，楼层差价50元/平方米（即三四楼2000元/平方米，二五楼1950元/平方米，六楼1900元/平方米）。

四、征收补偿方法

1、被征收房屋产权证照所有人为房屋所有人，产权证照与房屋所有人姓名不符的，必须持有双方买卖协议及其他证明材料；对无产权证照的房屋由有关部门（监察、社区、城管、规划、房产、土地）进行认定，拿出认定结果。

2、历史形成的背包与主房连体的（根据规划部门航拍图），并形成生活起居不可分割的部分与主房合计计算，拆一换一；

3、产权证照面积与房屋实际丈量面积不符的（一体房屋无后接）以实际丈量为准；

4、门房持有产权证照的，经主管部门认定后给予拆一还一；

5、从事商业活动的，以产权证照标明用途为准，有营业执照、正常纳税、经营年限等相关证明材料给予“拆一还一”商业用房；

6、经相关部门确认违章建筑、临时建筑由城管部门无偿拆除。

五、附属设施补偿

1、砖木门房（背包）：无产权证照的适当补偿；一砖墙体100元/平方米；一砖半以上墙体150元/平方米，简易门房80元/平方米。

2、地下室：无照150元/平方米（低于2.2米不予补偿），有照300元/平方米。

3、移机补偿：有线电视移机50元，电话移机110元。

4、搬迁费：实行产权调换的根据产权证照住宅、办公室、库房1400元/每户，商品门市2000元（含二次搬迁）；现金补偿房屋无搬迁费。

5、临时安置补助费:选择产权调换的被拆迁人自拆迁之日起至新建房屋竣工交付使用止，商品门市按每月 10.00 元/平方米标准给予临时安置补助费，住宅楼房按每月 5.00 元/平方米标准给予临时安置补助费，平房 3.00元 /平方米标准给予临时安置补助费。

6、装修补偿：商品房屋按实际装修金总额的30﹪予以补偿；六个月内新装修房屋和五年以上者不予补偿。（装修发票凭证为准，无发票、证明业户按评估后折价）。

7、经营损失补偿：商品门市房经营业户持企业资质和税收证明（连续三个月以上），并按照实际税收缴纳额的3倍给予一年的经营补偿金。

8、附属补偿面积置换：装修补偿和经营损失补偿，依据房产评估价兑换面积（实际面积+附属补偿面积=产权置换面积），进行房屋产权置换，补偿置换面积不超过5平方米。

六、拆迁奖励办法

1、房屋征收决定发布之日起，10日内签订协议并搬迁完毕的每户奖励5000元，20日内签订协议并完成搬迁的每户奖励3000元，30日内签订协议并搬迁完毕的每户奖励1000元，30日后签订协议的不予奖励。

2、对于动迁中特困户申请上报后，经领导办公室主任批准，额外给予3000元--5000元现金补偿。

3、一次性现金补偿者，按规定优先搬迁给予奖励，但无其它任何补偿金。

4、在交付房屋5个工作日内被征收户携带房屋征收协议、相关票据及房主本人身份证明材料到XX市城镇道路修建、扩建拆迁办公室领取补偿金。

七、房屋分配安置

1、被征收房屋面积，商品门市统一规划“风情商业街”内安置；超出拆迁房屋实际面积，按市场价多退少补找差价。住宅按照上靠户型最小差距面积，多退少补，住宅回迁面积超出拆迁5平方米之内，按回迁楼建设成本价格找差价，成本价1400元/平方米。

2、参照城镇道路修征用的政策，房屋不分结构、质量好坏、采取统一区域安置（多层楼房按原单元原楼层安置，平房进行分组抽签分配）。

3、对要求过高、拒绝抽签的或扰乱阻碍回迁安置进行的被拆迁户，视为弃权，其所分配的回迁房，在剩余房屋中由领导小组制定。

本办法自发布之日起生效，其最终解释权为XX道路建设及住房建设办公室。特此公告。

XX市XX道路建设

房屋拆迁补偿方案 篇6

环体路道路工程项目房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。

一、征收范围

金桂弄15-1号、体育场路2号。（上述如有出入，以规划红线图确定的范围为准）。

该项目共计征收约4户，总计约224.65平方米（含未经登记建筑面积）。

住宅约3户，商业约1户。

二、实施时间

自房屋征收决定公告之日起。

三、征收补偿政策

（一）补偿方式。

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿方式的被征收住宅户，可以购买由政府提供的定销商品房。选择产权调换的，用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。

（二）评估机构的选择方法。房地产价格评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择意见，被征收人协商一致共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业；协商选定不成，若超过50%的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为多数决定；不足50%的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构名录中，通过公开抽签方式，确定1家评估机构为本项目的房地产价格评估机构，房屋征收部门应当在抽签前5日内在征收范围内通告抽签时间和地点。多数决定、抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

（三）被征收人对评估报告有异议的处理方法。被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。

受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日

（四）不履行市政府作出的征收补偿决定的处理方法。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

（五）补偿金额。

1．经采样评估，被征收房屋类似房地产市场价格评估基数为：

住宅房屋每平方米12672元； 商业用房每平方米16763元。

2．被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况，按照房屋征收评估办法评估确定。

3．计户规则。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号文件规定执行。

4．住宅、非住宅的认定标准和面积认定标准。按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2011〕4号、苏住建规〔2012〕8号、苏住建规〔2012〕9号文件规定执行。

5．优先享受住房保障的条件及处理方法。

征收个人住宅的，被征收入符合我市住房保障条件的，由被征收人提出保障申请，经审核后给予优先住房保障。

6．关于基本居住需求保障。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

7．关于最低货币补偿标准。

按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

8．搬迁补偿费。（1）被征收住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100元搬迁补偿费，但最高不得超过1000元。

对住宅房屋被征收人一次性发放二次搬迁补偿费。（2）非住宅房屋搬迁补偿费。

被征收非住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加40平方米（不足40平方米按40平方米计算），增加500元搬迁补偿费。

对于整厂迁移的搬迁补偿费，由征收当事人双方协商确定。对设备、设施搬迁补偿费难以协商的，可由市价格认证中心进行认证评估后予以确定。

9．住宅房屋临时安臵补偿费。

（1）住宅房屋临时安臵补偿费，以被征收住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放。发放中每户每月不足1000元的，按1000元发放。对选择货币补偿后自行购房的被征收人，一次性发放六个月临时安臵补偿费；对选择货币补偿并购买定销商品房且自行过渡的被征收人，六个月内临时安臵补偿费按被征收房屋的合法建筑面积计算；超过六个月过渡期的，临时安臵补偿费按核定购买的定销商品房套型面积计算（但不包括被征收人自行增购的定销商品房的面积）。临时安臵补偿费发放至以书面通知的入户安臵时间为止。对选择产权调换的被征收人，产权调换房屋为期房的，临时安臵补偿费发放至以书面通知的入户安臵时间为止。

（2）非被征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，应当按照下列规定给被征收入增付临时安臵补偿费：

延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安臵补偿费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安臵补偿费。

10．非住宅房屋停产、停业损失补偿费。

（1）征收商业用房的，停产停业损失补偿费按被征收房屋的合法建筑面积每平方米400元给予一次性补偿。

（2）征收非商业用房的，停产停业损失补偿费按被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元给予一次性补偿。

（3）若被征收人不选择上述（1）、（2）标准补偿的，停产停业损失的补偿由征收当事人双方协商确定；协商不成的，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前三年的年平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。

计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。停产停业损失的补偿期限为半年。

11．改变房屋用途的补偿。按照苏州市住房和城乡建设局苏住建规〔2012〕8号文件规定执行。

12．移装固定设施补助费。

被征收入的电话移机费、宽带上网初装费和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费、有线电视原装费用按市政府相关文件规定予以补偿。太阳能热水器移装按每台500元补偿（含材料损耗费）、空调移机费用按每台400元补偿（含材料损耗费）。

13．搬迁奖励费。

（1）搬迁奖励费：在房屋征收补偿方案规定的签约期限内，被征收人在房屋征收部门规定的奖励期内签约并搬迁完毕的，给予20000元奖励。

（2）在奖励期内搬迁的，住宅房屋临时安臵补偿费每户每月不足1500元的，按1500元发放。延长过渡期的，按规定增付后，每户每月超过1500元的，按实际发放。

（3）在规定的签约期内签约后搬迁并交验房的被征收住宅户，每户再奖励8.4万元。

14．其他各类补助费。

关于大病、残疾、贫困、高龄等的补助标准详见附件2。

四、安置用房

（一）产权交换房。

本项目提供吴逸花园等小区产权调换房屋，面积约75平方米。

在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。用于产权调换房屋的价值和被征收房屋价值在同一评估时点分别计算价格后，结清差价。

选择产权调换方式安臵的房屋被征收居民，不再享受定销商品房安臵政策。

（二）定销商品房。

本项目提供的定销商品房为：体育场南地块高层定销商品房，约7套，约500平方米。在征收过程中如有变化，根据实际情况再行调整。

定销商品房销售价格为每平方米8400元（不含层次差）。定销商品房购买办法按《苏州市城区定销商品房建设销售管理办法》（苏府规字〔2011〕10号）的规定执行。

就近靠档后仍有居住困难的，可由被征收人向房屋征收部门书面申请增购定销商品房面积，在房源许可的条件下，经房屋征收部门批准后，每户可按每平方米8400元（不含层次差）增购10平方米，由被征收人自行购买。

五、搬迁过渡方式

被征收入应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁，自行过渡。

六、搬迁过渡期限

搬迁过渡期限自被征收人腾空验房之日起，至得到安臵房之月止（以书面通知入户时间为准）。高层住宅房屋过渡期限一般不超过三十六个月。

七、拟定的签约期限：自房屋征收决定公告之日起二个月内。

八、拟定的提前搬迁奖励期限：具体奖励期限待征收决定公告后在征收现场公布。

九、其他

（一）货币补偿，是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。

（二）产权调换，是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 篇7

1. 房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿

我国城市土地属于全民所有, 任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内, 我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后, 由于我们遵循渐近式改革路径, 城市用地并行着两种不同的土地使用权:有偿取得 (出让、转让、入股等) 和无偿取得 (划拨) 。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时, 如何在不同土地使用权类型中确定平衡点, 既与现有制度安排保持一致, 又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。

2. 房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿

与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比, 地处城乡结合部或城中村农民私有房屋拆迁涉及到的问题更为复杂。农村实行土地集体所有制, 农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下, 农村房屋拆迁中土地权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体:拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。因此, 农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问题:一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标准, 二是如何科学合理地实现土地所有权补偿在集体经济组织、被拆迁人和本集体其他成员之间的公平分配。

二、《物权法》在土地权利征收补偿过程中面临的困境

《物权法》第四十二条第一款规定, “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;第三款规定, “……征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。简言之, 《物权法》对于自然人和法人土地权利的保护可概括为两方面:通过公共利益的判定限制政府随意动用公权力;强调征收非国有财产后应当给予被征收人合理的补偿。但令人遗憾的是, 由于有关法律制度的不健全, 上述目标可能因缺乏可操作性而难以实现。

1. 公共利益难以精准把握

如何准确界定公共利益内涵是理论界长期争执不下的难题。

公共利益内涵难以准确界定是由其本质属性———不确定性决定的。第一, 公共利益受益主体具有相对性特征。尽管从理论上讲, 受益主体非封闭性和总量多数性特征是区分公共利益与私人利益的基本前提, 但这仅仅是特定时空限定条件下的相对概念。当限定条件改变后, 公共利益和私人利益可以实现相互间的转化。第二, 公共利益具有多样性和层次性特征。受益主体文化背景不同、社会地位各异, 其对于公共利益的评判结果也就会体现出多样性和层次性的特征。

事实上, 伴随着社会经济的不断进步与发展, 在很多情况下, 商业利益 (私人利益) 和公共利益是交叉并行的, 两者之间难以严格地划分出一道泾渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。

2. 地价增值的合理分配格局难以确定

通常情况下, 伴随经济的不断发展, 土地价值会在若干年后出现明显增值, 地价增值部分如何在不同权利主体之间分配倍受关注。时至今日, 无论在理论上还是实践中我们都未能合理解释或妥善解决地价增值如何分配的问题。理论层面, 学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面, 虽然早在1993年12月国务院就已经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》, 但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。

进一步讲, 政府动用公权强制征收私产引致的土地权利让渡毕竟不同于正常市场机制作用下土地使用者之间自发自愿的土地权利交易。在拆迁补偿过程中, 地价增值部分是否也应当按照该条例规定的方案在政府和被拆迁者之间进行分配仍是一个值得深入探讨的理论问题。更进一步讲, 征收私人房产属出于公共利益目的强制无义务的特定产权所有人对社会做出特别牺牲, 社会中的其他成员有责任和义务对被拆迁人权益损失给予充分合理的补偿。随之而来的问题是, 在制订补偿办法或标准时, 我们是否应将被拆迁人放弃土地使用权引致的精神上的伤害、迁入新居后人际关系重建成本等非物质性损失 (支出) 纳入补偿范围?若是, 应如何计量此类成本?

3. 双轨并行的城市用地制度框架下土地权益差异难以协调

新中国成立之后, 我国政府采取没收、赎买、征收、接管等不同方式将城市土地逐步收归国有。1982年《宪法》宣布“城市土地属于国家所有”之后, 城市土地所有权全部实现了国有化。针对城市居民住宅用地使用权问题, 原国家土地管理局于上个世纪90年代先后出台《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》、《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》等系列文件, 进一步明确了城市住宅用地属于无偿取得、无限期使用的划拨土地使用权类型。20世纪90

房屋拆迁

年代中后期, 我国开始进行土地有偿使用制的改革, 土地出让制度与此前的划拨制度, 形成了城市用地的“双轨制”。拆迁补偿过程中, 这种双轨并行的土地使用制度使《物权法》在私产保护问题上进退唯谷。

一方面, 土地使用权属于典型的用役物权, 不论是以划拨抑或出让方式取得的土地使用权, 《物权法》都应当给予保护。尽管以划拨方式取得的土地使用权不能够如出让土地使用权那样进入二级市场进行出租、转让或抵押, 但是在拆迁补偿中, 这一权利上的差异并不足以构成对两种土地使用权实施差别补偿的必要前提。此外, 在《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于收回国有土地使用权的相关规定中也并未主张对两种不同属性的使用权加以区别对待。因此可以说, 在拆迁时如果对划拨土地使用权不予以适当补偿就必定会同《物权法》保护私产的精神相悖。

另一方面, 如果在拆迁过程中采用相同补偿方案又势必会引发新的矛盾。由于划拨用地使用年期为无限年, 在各地拆迁补偿实践中多是以70年计算剩余土地使用权年期的;而多数情况下, 通过购买商品房获得出让土地使用权的房产所有者拥有的剩余土地使用权年限在拆迁补偿时均少于70年。若采用相同的补偿方案, 相近区位条件下几乎无偿取得无限期土地使用权的房产所有者得到的补偿往往会高于曾经为70年土地使用权支付巨额费用的商品房所有者。如此补偿不但突显出土地使用权获取时起点的不公平问题, 而且还加剧了土地使用结果的不公平。显然, 这样的结局同样与《物权法》追求公正、平等的基本精神相背离。

4. 法律制度缺失, 农村宅基地征收补偿难以规范

随着城市扩张与旧城改造步伐不断加快, 农村房屋拆迁已是屡见不鲜, 但目前能够规范农村宅基地征收补偿的法律制度严重缺失, 事实上多数城市处于无法可依的状态。首先, 《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第二条规定, “在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。显然, 在征收农村宅基地时, 《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次, 《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。尽管《土地管理法》在第四十七条对征收其他类型土地如何补偿问题有所涉及, 但是该条款的科学性值得商榷。我们知道, 现行土地分类标准将地类划分为农

房屋拆迁

地、建设用地和未利用地三类。如果说在制订林地、园地、牧草地补偿标准时可以比照耕地补偿的计算思路与标准, 测算价值规律完全不同的建设用地时也要参照耕地补偿标准, 这样的规定就未免显得太过牵强。再次, 旨在规范集体房屋拆迁行为的地方法规自身的合法性受到严重质疑和挑战。有学者指出, 部分城市的地方性法规违背了《立法法》第八条的规定, 对非国有财产的征收只能通过制定法律来规范, 而不是地方法规。

在集体所有制制度框架下, 土地补偿如何分配无所适从。我国的农村土地集体所有制是形成于特定历史时期的一种极为特殊的产权安排形式。集体中每个成员对于土地都具有平等的、无差别的权利。一方面, 集体所有制内部的每个成员都是土地的主人, 因为全体农民构成了集体;另一方面, 他们又都不是土地的所有者, 因为作为个人所拥有的权利只有同其他所有人的所有权结合时才能发挥作用;作为个人, 任何人既没有特殊的所有权决定土地资本的使用, 也不能根据特殊的所有权索取收入中的任何特殊份额。在这样的制度安排下, 被拆迁人并不能排他地拥有完全意义上的宅基地所有权, 因此他们也就不能完全占有与土地所有权价值对等的土地补偿。《物权法》保护被拆迁人的私产, 也同样保护集体经济组织和本集体内其他成员的合法财产。毫无疑问, 在农村土地产权明晰之前, 强调《物权法》对被拆迁人财产的保护而忽视甚至否定集体经济组织和本集体内其他成员的合法权益是舍本逐末的。

三、结论与建议

房屋拆迁中的土地权利征收与补偿涉及政治体制、经济制度、历史遗留问题等诸多因素, 希望《物权法》的颁布与实施能够对土地权利保护产生立竿见影功效的想法不够现实。

当前, 我们应当从理论和实践两方面入手, 努力开创有利于《物权法》贯彻实施的良好的司法环境。

第一, 通过对公共利益的精准判定有效限制政府公权力。当社会经济发展到相当程度后, 公共利益往往会同私人利益交织在一起, 难以分割, 所以世界上的多数国家均不主张在立法层面对公共利益内涵做出极为准确的界定。但是这并不意味着我们无法利用公共利益来保护私产、限制公权力。一方面, 可以通过完善征收程序、举办听证会、拓宽行政诉讼渠道, 赋予公民充分的知情权和发言权, 改变是否征收、如何补偿、怎样安置等相关问题均由政府说了算的局面。另一方面, 借鉴发达国家先进经验, 在公共利益界定中引入社会福利的定量分析, 以征收土地权利前后社会福利水平变化程度来判断政府征地行为是否符合大多数人的利益。学习英美法系判例学, 通过个案研究积累公共利益的界定经验。

第二, 大胆探索、勇于创新, 努力寻求房屋拆迁中土地权利补偿与分配的新途径。创新土地增值收益分配方式, 在保障国家利益的前提条件下, 尊重民意强调民生, 适度提高用地者在地价增值中的分配比例。推进城市土地使用制度改革进程, 积极稳妥地探索划拨土地资产处置方式, 显化划拨土地使用权价值, 在现有制度理论框架下寻找一条既尊重历史, 又能缓解现行矛盾, 以最小改革成本解决现实问题的可行道路。健全完善规范征地的法律和制度, 建立符合农村宅基地特征、能够准确反映地价规律的征地补偿方法。深化农村土地所有制改革, 进一步明晰集体土地产权分配, 在条件适宜时大胆尝试产权更为明晰的土地所有制形式。

参考文献

[1].梅夏英.物权法·所有权.中国法制出版社.2005

[2].王利明.物权法草案中征收征用制度的完善.中国法学.2005.6

[3].雷膄.城市拆迁中的利益冲突及其调整.北京社会科学.2006.2

房屋拆迁补偿方案 篇8

摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究，并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。

关键词:城市房屋拆迁;拆迁补偿;制度;对策

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容，是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键，同时也是关系到城市规划、建设，城市经济发展的大事，还是关系到政府威信、信用，居民基本生活保障的头等要事。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,已成为全社会关注的焦点问题。

一、城市房屋拆迁补偿的定义

城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的单位和居民（被拆迁人）给予补偿安置的一系列活动。

二、城市房屋拆迁补偿的主要方式

城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定,目前,我国城市房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。

1.作价补偿方式

指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

2.产权调换方式

指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

三、拆迁补偿制度存在的问题

随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。

1.房屋拆迁补偿的程序不透明

在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。

2.房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。

四、对策与建议

1.确定合理的补偿标准

补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响，至少不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相同。比如作为店面的房产，在补偿时就不能只考虑房产本身的价值，还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。

2.采取合理的评估方法

价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对于划拨土地应当进行补偿。

3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性

由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、政协委员、被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作为政府房屋拆迁主管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。

4.完善相关法律

制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。

参考文献：

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[2]李炼军:从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位及其完善[J].甘肃政法学院学报，2006,(3)：132—136.

[3]吴 斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D].四川大学，2005.30—31.

[4]施国庆 盛广恒 蔡依平:城市问题, 2004.04.