房屋拆迁补偿价应如何评估

房屋拆迁补偿价应如何评估（通用6篇）

房屋拆迁补偿价应如何评估 篇1

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房屋拆迁补偿价应如何评估

推荐房地产律师： 随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的《城市房屋拆迁管理条例》提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价?拆迁人如何对被拆迁人进行补偿?这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

一、在拆迁评估中主要存在着以下几方面的问题

1、估价方法存在的问题

目前大多数城市房地产拆迁评估，采取基准价格结合成新、区位、临街等系数来综合确定拆迁价，该计算方法与《城市房屋拆迁管理条例》精神以及《房地产估价规程》不符合。首先这是由于房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有有形因数的影响，而且

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还受市场众多因数影响的，往往后者的影响比前者大。例如：房地产周边环境这一影响因素，同一房地产所处同一区位，但不代表周边环境是相同的，这是因为房地产特性(个别性)决定的，因此我们仅仅以基准价格来测算房地产市场价是没有说服力的。其次，《房地产估价规程》中也找不出“基准价格”一词的由来，更谈不上其计算的依据及科学性。

2、确定房屋基准价格存在的问题

房屋基准价的测算，首先是由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还是一种政府行为，摆脱不了政府的干预，因此房屋基准价还不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意压低基准价的行为。

3、房屋拆迁补偿价存在的问题

(1)土地的补偿价没真正的体现。有些城市现行的房屋的拆迁补偿价，是结合成新得出的房屋拆迁补偿价，其最终结果也只能最大程度上反映的是房屋这一物理本身固有的有形状态价，而不能正确反映这一房屋实体带来的经济效用价值，更不能反映土地这一无形资产价，当然这一最终结果普遍反映补偿价低这一结论。没能充分地考虑

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房地产的容积率、建筑密度等合理利用土地这一因数，而是将土地与房屋重置价合并计为基准价，以房屋的建筑面积来测算，其结果必然导致同质同量同价的土地其容积率高、建筑密度大的其土地价格高这一歪理；(2)政府部门干预较多，甚至于有的地方政府为了体现其政绩，压价、压成本、坑民、损民、与民争利有损政府形象的行为。

4、在房屋性质认定上存在的问题

由于我国的房地产相关法律、法规滞后于有些拆迁房，要其完备、完善有关手续，实在是强人所难。而有些城市一味强调手续的完善，在房屋性质的认定上刻板教条，不考虑实际用途和使用价值。其最终结果，导致不尊重历史，不能反映房屋可以带来更大收益这一客观事实。

5、在安置房价格的确定上存在的问题

众所周知，安置房是由拆迁人(一般由开发商)提供的，其价格的确定应是由开发商随行就市，而被拆迁房是否也是完全市场价呢?当然是有差距的，首先在房屋的拆迁补偿价的确定存在着问题、其次，安置房价格滞后于拆迁房(因存在着开发期)，不是同一时点的价，这样必然导致在安置房价、拆迁补偿价之间存在着有失“公正、公平”性。

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6、在房屋拆迁补偿实施中存在的问题

首先房屋拆迁评估当然以市场价来评估，是公正合理的；但是，城市的居民经济存在着严重的两级分化问题，特别是拆迁范围内的居民，他们是弱势群体，大多为下岗职工、无业居民，有的长期生病卧床不起，生活来源靠子女及周边社区居民来接济，就是屋子很破，也能起挡风避雨的作用，一旦这些居民被拆迁，他们将失去原有的稳定生产、生活的秩序，当他们获得拆迁补偿费后，这一微薄的补偿费能对他们又起什么作用呢?一小套住房都购不起的。

二、造成上述问题的主要原因

1、政企不分

首先表现在确定拆迁补偿基准价格上，拆迁补偿基准价价格的主体评估单位是由政府及有关部门来认定，而不是以估价机构竞争市场来获取；估价内容上需政府及有关部门来界定。从而使这基准价格名义上是市场价，实际上还是政府指导价。其次，表现在补偿价的确认上，有些政府及相关部门为了他们的政绩，搞“形象工程”，有意压低补偿价，降低成本费用，至使难以实行的项目得以实行(如安徽省五河县一文化休闲广场)。

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2、市场体系尚未完全健全，还处在一个发展阶段

这是由于拆迁货币化补偿了需要大量的房地产市场交易资料，但是有些城市各类型房地产交易量少，缺乏该类房地产市场信息资料；另外房地产交易信息还很不规范，还掌握在有些部门手里，很不畅通，房地产信息化体系还没完全建立。

3、城市居民经济发展还很不平衡，两级分化较严重

被拆迁人大都是弱势群体，他们不可能随便将其房屋卖给拆迁人来拆迁的，就是超出他们现有房屋的现价，他们也不可能变卖的。这是他们最基本的生活保障(住房)所决定的。

4、没有与《城市房屋拆迁管理条例》相配套实施细则，致使各地拆迁评估和补偿措施千姿百态

目前，我国的土地性质是多种多样的，土地所有权有国有和集体所有之分，国有土地又有划拨与出让之分等。如在拆迁补偿价格上不考虑其性质的划分，那么，势将导致我国土地使用权出让处于难以实施阶段，也必处于非常混乱阶段。我国城市土地使用权是有偿有限期使用制度(《城市房地产管理法》明确规定的一项制度)，但是，土地

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使用权在期限到期后，除可续期外，政府又如何进行收回的呢?是将地上建筑物连同土地一起无偿收回呢?还是有所补偿收回呢?这些都没有法律条文明确规定，这必将影响到我们在房地产拆迁补偿价评估中考虑其剩余价值(即残值)，也无法测算出其价值的减损。

三、建议

1、完善有关配套文件，确定科学的估价方法

在基准价格的确定上，应以《房地产估价规范》为依据；在房屋的使用性质的认定上，应充分考虑实际用途和使用价值；在估价方法上，应以《房地产估价规程》来确定估价技术路线。

2、加强对房屋估价活动的监管，建设一支精良的评估队伍

评估机构及评估人员应在市场竞争中获取，而不是指令性的认定，政府部门应配合齐抓共管，即使拆迁评估结论得到认可，也应考虑弱势群体的实际困难，只有这样才能使拆迁顺利进行，有利于民有益于国的建设项目得以很好的实施。

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房屋拆迁补偿价应如何评估 篇2

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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房屋拆迁补偿价应如何评估 篇3

【关键词】国有土地；房屋征收；补偿；评估

近几年，伴随着我国社会经济的不断发展与进步，城市规模得到扩大，城市用地的需求量越来越大。但是因受到土地资源的限制，并无法真正解决这一基本矛盾，长此久往则引起了房屋价格赔偿问题，在2015年11月25日内蒙古自治区颁布了《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》，在该条例中明确规定了房屋征收补偿需要遵循民主、程序正当、补偿公平、结果公开的基本原则，但是如何才能够保证房屋征收补偿评估的科学性与合理性呢？这是值得人们思想与关注的问题。

一、现阶段国有土地上房屋征收评估工作存在问题

1.评估结果存在的问题

在国有土地上房屋征收评估中评估结合争议比较大，很多被征收房屋的所有权人会认为自己所获得的赔偿金额较少，之所以会产生这种现象的原因主要包括三点：第一是因评估机构在对补偿范围界定时比较模糊，仅仅考虑到直接损失，未分析间接损失所带来的影响。第二是价值补偿没有对土地使用权的价值进行考虑，没有从实质角度出发分析被征收房屋所有权人的基本利益有无损害。第三是因房屋性质的确定并没有尊重客观事实，比如有的产权证上标注了住宅用途，但是长久以来为商业用途。第四是在进行评估时各项参数取值是不科学、不合理的。

2.评估人员存在的问题

评估人员是房屋征收评估中不可或缺的组成部分，评估人员水平的高低从根本上决定了评估的质量。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》得知，需要在进行评估的时候将被征收房屋的价值补偿积极纳入到房地产评估的范畴之中，将其作为一项政策性工作。另外，在当前房屋征收价值补偿呈现出激烈发展趋势下，评估人员的执业能力以及专业水平决定了评估的基本效果。从当前诸多房地产评估机构的现状分析，很多评估人员都属于半路出家，不仅缺乏扎实的评估理论知识，并且也缺乏对相关法律政策的理解，导致评估技术路线缺乏技术指导，这种情况下评估结果则缺乏说服力。

二、国有土地上房屋征收评估工作的发展对策

1.估价技术层面

（1）明确估价的主要基本事项

从某种角度上分析，房地产估价工作是保证评估工作有序开展的基础，所以在进行房屋征收评估工作之前需要将基本的估价内容进行了解，其中估价所涉及到的主要事项包括估价的对象、估价的目的、价值时点等。其中估价的对象主要包括了估价对象的面积、用途、建成年份、产权状况等。在国有土地上房屋征收评估的时候需要严格按照相关的准则，需要在进行估价之前由房屋征收部门组织相关单位对被征收房屋的基本情况进行分析与了解，从而进一步明确评估对象。另外，房屋征收部门还可以向相关的房地产价格评估机构提供征收范围房屋的情况，但是依据实际情况分析，在进行这一部分内容的时候经常会遗留诸多历史问题，所以这就要求专业评估人员对评估对象进行跟踪与整理。而评估的目的则要符合当地的基本要求与准则，价值时点则应该保证与被征收房屋价值评估时的时点保持一致。

（2）选择合理的评估方法

一般而言，在房屋评估过程中很多房屋征收评估项目所占据的面积比较大，被征收的人数比较多，比如估价的对象有住宅区域、办公区域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、结构不同，所以在进行评估的时候需要选择合适的估价方法。可以选择比较法评估、收益法评估、假设开发法评估等。通过对房屋各项因素进行定性分析之后最后确定评估结果。

2.管理层面

（1）执行估价报告三审政策

房屋征收部门需要成立估价价格审核小组，并制定三审制度：一审是项目负责人，对评估报告进行项目审核；二审是技术部负责人，对报告技术方面的内容进行审核；三审是总审核人，对估价结果的合理性与客观性以及所存在的风险进行审核。在采取三审制度中如果出现问题则需要及时解决、分析，另外还要保证个审核阶段之间的相互监督与观察。

（2）建立估价报告与估价结果答疑制度

为进一步保证估价价格的准确性、合理性，需要构建估价报告与估价结果答疑制度，比如在对住宅区域房屋征收评估中采取的估价方法是比较法，那么采取这种方法的依据是什么，市场状况修正以及房地产状况修正的系数是怎样确定的，如果发现数据取值不合理，需要及时修改报告，从根本上保证评估结果的准确性、合理性、公平性，如此一来才能让被征收房屋所有权人从内心接受评估结果，保证房屋征收评估工作的有序开展。

3.制度层面

房屋征收补偿评估单位需要制定完善的补偿制度，第一是构建房屋征收补偿制度，构建多样化补偿方式，此外间接损失纳入到补偿范围之中，对于无法进行准确计算的损失则需要制定相关的准则，可以依据实际情况制定保障制度；第二是构建客观、公正的评估机制，保证评估机构不会受到干扰，能够站在中立地位，从根本上保证评估的公正性；第三是构建评估结果异地鉴定制度，如果被征收人对复核结果存在异议的时候，则需要聘请相关的评估专家委员会对评估结果进行鉴定，避免受到其它因素的影响，保证评估结果的公正性与公平性。

参考文献：

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[4]周志刚.国有土地上房屋征收补偿价格研究[J].环渤海经济瞭望，2014，04：33-34.

房屋拆迁补偿价应如何评估 篇4

第一章 总 则

第一条 为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条 本细则适用范围与《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》适用范围一致。

第三条 从事房屋拆迁评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

第四条 承担房屋拆迁评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个拆迁估价项目，评估机构均应派出至少一名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员则应当持有拆迁评估工作人员上岗证。

第五条 拆迁估价对象被拆迁范围内经现场查勘认定具有合法产权的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属物。2003年航拍图上标明的无合法产权房屋参照有合法产权房屋评估。

第六条 拆迁估价目的应统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第七条 拆迁估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。因延长拆迁期限换领拆迁许可证的仍以首次拆迁许可证颁发之日为估价时点。

拆迁规模大、分期分段实施的项目，以当期（段）房屋拆迁许可证颁发之日为估价时点。

第八条 拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

第九条 房屋评估价格构成为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

第十条 拆迁估价应当按照下列程序操作：

1.依法征求意见，确定评估机构；2.接受评估委托，明确基本事项；3.查阅相关资料，开展前期调查；4.拟订作业方案，进行现场勘察；5.参照技术细则，进行评估测算；6.确认测算结果，撰写估价报告；7.汇总相关资料，提交估价报告；8.现场咨询答疑，估价材料存档。

第十一条 房屋拆迁项目补偿资金评估结果以项目拆迁补偿评估报告和项目拆迁补偿资金评估汇总表反映；房屋拆迁分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和《宿迁市房屋拆迁补偿资金分户估价表》（附件15）反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十二条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章 被拆迁房屋性质认定及分类

第十三条 依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》第三十九条的规定，房屋性质认定以房屋所有权证书上标明的用途为准。房屋所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。对取得工商营业执照并已持续经营、持续纳税一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），应当参照经营用房估价，具体方法见本细则第十八条。

第十四条 被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（附件10）。

第三章 住宅拆迁估价方法及应用

第十五条 住宅房屋拆迁估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他市场化估价方法评估。

第十六条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：

1.确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；

2.测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

100（K2）100 100

基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

（K1）100（K3）（K4）

Vs为可比实例价格；

K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；对于拍卖、抵账等非正常交易的可比实例，该系数应由房屋拆迁管理部门会同相关部门根据具体情况确定；

K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地相关价格指数确定。一般情况下，在估价时点前6个月内该系数不超过101，在估价时点前6—12个月内该系数不超过102；

K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；

K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。

确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。

3.确定评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。基本公式为：

（K5）

Vz = Vb × ——

Vz为被拆迁住宅评估价格；

Vb为标准样本住宅基准价格；

K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。

第四章 非住宅营业用房拆迁估价方法及应用

第十七条 非住宅营业用房拆迁估价首选市场比较法进行。因实例收集等具体原因无法适用市场比较法时，应适用收益法估价。

第十八条 本细则第十三条所述“住改非”房屋参照营业

用房评估的方法，根据其沿街与否，分两种情况进行估价和补偿：

1.对沿街的“住改非”房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋），其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

2.对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。

第十九条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

1.确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件10）。

2.搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在拆迁项目周边或项目内搜集交易实例。

3.测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的拆迁评估价格。具体要求参见附件6。

第二十条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被拆迁营业用房的拆迁补偿价格时，应采用有限期收益法公式。考虑到拆迁估价的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

a 1

Vy = ——[ 1－—— ]

r（1+r）

Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。

第五章 非住宅非营业用房拆迁估价方法及应用

第二十一条 非住宅非营业用房拆迁估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。

第二十二条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

1.成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

n法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

2.成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

拆迁补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。土地重新取得价格是估价时点的土地取得价格。

3.参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格（或国有土地使用权市场价格）可采用成本法、基准地价修正法、市场比较法等确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。

第六章 其他拆迁估价问题处理

第二十三条 住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.2、P2=0.1、P3=01、P4=0.4、P5=0.1、P6=0.1，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。

第二十四条 取得工商营业执照并作为营业用房持续使用、持续纳税一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：

估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；

营业年限权重=（拆迁年份－取得营业执照年份）÷（拆迁年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。

第二十五条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

第二十六条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十七条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十八条 非房屋及其附属物估价规定：凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十九条 非住宅房屋“地大于房”的估价规定：

１.“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。

２.“地大于房”面积补偿价格的计算公式：

Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ

其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；

Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；

Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；

Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准；

Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。.“地大于房”部分不得重复评估补偿。.土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。

第三十条 非住宅房屋划拨土地估价：拆迁估价时涉及被拆迁非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权市场评估价格的40%。国有土地使用权市场评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。

第三十一条 其它估价规定：室内装修装饰的补偿参照附件11确定的标准执行。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。

第七章 拆迁估价报告

第三十二条 拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则的要求出具拆迁估价报告。

第三十三条 拆迁评估机构出具的估价报告应当由专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。

第三十四条 房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第八章 拆迁估价工作准则

第三十五条 被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件于协议签订后十五日内报市房屋拆迁管理部门备案。拆迁估价委托协议中应约定本次拆迁估价操作程序及时间安排。

第三十六条 评估机构必须确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担技术责任。

第三十七条 所有拆迁估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有拆迁估价资格的专业人员对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地街道办、居委会工作人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第三十八条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

第三十九条 拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第四十条 拆迁评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。拆迁估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不低于两名的注册房地产估价师签字认可。

第四十一条 拆迁评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

第九章 拆迁估价工作资料存档

第四十二条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

1.房屋拆迁委托评估合同；

2.拆迁许可证；

3.估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

4.估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

5.标准样本房屋的实地查勘记录、影像等资料；

6.可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

7.确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

8.其他涉及估价项目的必要资料。

第四十三条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

第四十四条 对涉及《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》规定需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，评估机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。

第十章 附 则

第四十五条 选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照本技术细则实施。

第四十六条 拆迁项目概算估价可参照本技术细则在房屋拆迁许可证领取之前进行估价测算，项目概算估价以《宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表》（附件15）反映，并作为申领拆迁许可证的前置条件之一进行申报。

第四十七条 各县可根据本地实际，参照本细则制定实施细则。

第四十八条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。

第四十九条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

房屋拆迁补偿价应如何评估 篇5

模拟试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）

1、下列经济行为中，属于以产权变动为评估目的的经济行为是__。A．资产抵押 B．企业兼并 C．财产纳税 D．财产担保

2、天然饰面石材中，大理石板材的特点是__。A．吸水率大、耐磨性好 B．耐久性好、抗风化性能好 C．吸水率小、耐久性差

D．耐磨性好、抗风化性能差

3、硅酸盐水泥初凝时间不得早于__。A．40min B．45min C．50min D．55min

4、水泥的终凝时间，指的是__。

A．从水泥加水拌合起至水泥浆开始失去塑性所需的时间

B．从水泥加水拌合起至水泥浆完全失去塑性并开始产生强度所需的时间 C．从水泥浆开始失去塑性至完全失去塑性并开始产生强度所需的时间 D．从水泥浆开始失去塑性至水泥浆具备特定强度所需的时间

5、砌筑硝酸铵生产车间的承重墙体时，不得选用的材料是__。A．烧结空心砖 B．烧结多孔砖 C．蒸压灰砂砖

D．加气混凝土砌块

6、资产评估中的市场价值类型所适用的基本假设前提是__。A．在用续用假设 B．公开市场假设 C．清算假设

D．会计主体假设

7、在国有资产评估的初始阶段，资产评估发挥着__作用，这是国有资产评估所特有的作用。A．评价 B．管理 C．鉴证 D．定价

8、甲企业接受乙公司作为投资的A材料一批，价款2 000元，增值税340元。甲企业采用计划成本计价，该批材料的计划成本为2200元，则甲企业应作的会计分录为__。

A．借：原材料 2 200 应交税金——应交增值税(进项税额)340 贷：实收资本 2 340 材料成本差异 200 B．借：原材料 2 200 应交税金——应交增值税(进项税额)374 贷：实收资本 2 374 材料成本差异 200 C．借：原材料 2 200 贷：实收资本 2 000 资本公积 200 D．借：原材料 2 200 应交税金——应交增值税(进项税额)340 贷：实收资本 2 340 资本公积 200

9、某企业月初有产成品200件，每件实际成本100元。本期加工完成的产成品为1 000件，每件110元，已验收入库。本期对外销售产成品1 100件，该企业用后进先出法计算发出存货成本，则期末存货成本为__。A．10000元 B．11 000元 C．119 000元 D．120000元

10、建筑工程使用的花岗岩比大理石__。A．易加工 B．耐火

C．更适合室内墙面装饰 D．耐磨

11、某项固定资产的原值为40000元，预计净残值率为1%，预计使用年限为10年，在使用6年零5个月后售出，在使用期间曾因大修理停用3个月，出售时的账面净值为__元。A．14 590 B．15 580 C．14 190 D．15 180

12、”存货变现损失准备”账户是__账户的备抵账户。A．生产成本 B．库存商品

C．产品(商品)销售成本 D．产品(商品)销售收入

13、与聚合物改性沥青防水卷材相比，氯化聚乙烯—橡胶共混型防水卷材的优点是__。

A．高温不流淌、低温不脆裂 B．拉伸强度高、延伸率大

C．具有优异的耐臭氧、耐老化性能 D．价格便宜、可单层铺贴

14、烧结普通砖的强度等级有__。A．MU7.5 B．MU30 C．MU35 D．MU40

15、价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于__的评估。A．不动产 B．无形资产 C．机器设备 D．企业价值

16、资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按__为标准划分的。A．评估时收集资料的数量 B．评估人员的水平

C．评估时面临的条件、评估过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求

D．评估经历的时间

17、某一宗地每年纯收益为200万元，资本化率为7%。若未来各年的纯收益在上一年基础上增长2%，则评估值最可能为__万元。A．4000 B．2857 C．2222 D．10000

18、下列有关关联方关系的判断中，正确的是__。A．同受重大影响的两方或多方之间视为关联方 B．同受共同控制的两方或多方之间视为关联方 C．同受一方控制的两方或多方之间视为关联方

D．与企业存在资金借贷关系的商业银行视为关联方

19、某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估值最有可能为__元。A．85000 B．72366 C．12631 D．12369 20、折价的实际利率摊销法是按__计算出每期利息，并据以进行折价或溢价摊销的方法。

A．各期期初债券置存价值和债券的票面利率

B．各期期初债券置存价值和债券发行时的实际利率 C．债券的面值和债券票面利率

D．债券的面值和债券发行时的实际利率

21、在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是__。A．单纯深度百分率 B．累计深度百分率 C．平均深度百分率 D．标准深度百分率

22、下列有关坏账准备的计提叙述正确的是__。A．应对所有的预付账款按法定比例计提坏账准备 B．应收票据三个月以上未收回的全额计提坏账准备 C．对转入其他应收款的预付账款计提坏账准备 D．应收账款均可全额计提坏账准备

23、某企业利用闲置资金购入股票100股，每股价值为11元，同时支付手续费200元，应作的分录为__。

A．借：短期投资——股票投资 1 300 贷：银行存款 1 300 B．借：短期投资——股票投资 1 100 财务费用 200 贷：银行存款 1 300 C．借：短期投资——股票投资 1 100 投资收益 200 贷：银行存款 1 300 D．借：短期投资——股票投资 1 100 管理费用 200 贷：银行存款 1 300

24、硬材的特点有__。A．易翘曲开裂 B．纹理顺直 C．材质均匀 D．耐腐蚀

25、__具有防止结露的特性。A．夹丝玻璃 B．钢化玻璃 C．彩色玻璃 D．中空玻璃

二、多项选择题（共25 题，每题2分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、买卖合同属于__。A．双务有偿合同 B．要式合同 C．诺成合同 D．非要式合同 E．有名合同

2、我国《商标法》规定，可以作为商标申请注册的标志有__。A．文字 B．图形 C．颜色组合 D．三维标志 E．数字

3、下列资产业务中属于评估特定目的的是__。A．资产转让 B．企业保险 C．企业兼并 D．股份制经营 E．中外合资

4、受托人的义务有__。A．诚信义务

B．办理委托事务的义务 C．注意义务

D．支付费用义务 E．保密义务

5、出租人的义务有__。

A．按约定交付租赁物的义务

B．保持租赁物符合使用收益状态的义务 C．保密的义务

D．租赁物瑕疵担保的义务 E．租赁物风险承担的义务

6、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的__情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。A．建成时间 B．耐用时间 C．维护情况 D．保养情况 E．使用情况

7、PLC的基本技术指标包括__。A．CPU主频 B．存储器容量 C．I/O点数 D．扫描速度 E．编程语言

8、宣告专利权无效的决定，对__不具有溯及力。

A．在宣告专利权无效前人民法院作出的专利侵权的判决 B．已经强制执行的专利侵权纠纷处理决定

C．在宣告专利权无效前已经签订尚未履行的专利实施许可合同 D．已经履行的专利侵权纠纷处理决定

E．在宣告专利权无效前人民法院作出并已执行的专利侵权的判决

9、债券评估的折现率包括的内容是__。A．无风险报酬率 B．企业收益率 C．债券利息率 D．风险报酬率 E．投资报酬率

10、资产评估以非产权变动为评估目的的有__。A．财产保险 B．财务报告 C．财产担保 D．企业分设 E．企业租赁

11、下列发明创造，属于职务发明创造的是__。A．中学生在老师指导下完成的发明创造 B．执行本单位任务所完成的发明创造

C．退休后1年内完成的、与原单位分配的任务无关的发明创造

D．调动工作1年内做出的、与在原单位承担的本职工作有关的发明创造 E．业余时间主要利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造

12、按资产的构成及获利能力划分，资产可分为__。A．经营性资产 B．非经营性资产 C．可确指资产 D．单项资产 E．整体资产

13、增值税的纳税主体，是在我国境内__的单位和个人。A．销售货物 B．从事租赁业务

C．提供加工、修理修配劳务 D．进口货物

E．提供仓储保管劳务

14、假冒他人专利的情形有__。

A．未经许可，在其销售的产品包装上标注他人的专利号 B．伪造他人的专利证书

C．专为科学研究而使用他人专利

D．在合同中将非专利技术称为专利技术 E．制造标有专利标记的非专利产品

15、下列各项中，属于基础金融工具的有__。A．现金

B．存放于金融机构的款项 C．普通股 D．权证

16、著作权人可以许可他人行使的著作权包括__。A．发表权 B．署名权 C．发行权 D．复制权 E．翻译权

17、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人__，承租人支付租金的合同。A．使用 B．收益 C．管理 D．处分 E．占有

18、委托人的权利包括__。

A．请求受挖人处理委托事务的权利 B．指示受托人处理委托事务的权利

C．要求受托人诚信勤勉地处理委托事务的权利 D．支付费用 E．支付报酬

19、属于必须进行资产评估的经济行为是__。A．企业经营、产成品出售 B．资产转让、企业清算

C．中外合资、合作、股份经营 D．企业兼并、企业联营、企业出售 E．企业所有权与经营权分离

20、金融资产发生减值的客观证据，包括__。A．发行方或债务人发生严重财务困难 B．债务人违反了合同条款

C．债务人很可能倒闭或进行其他财务重组

D．因发行方发生重大财务困难，该金融资产无法在活跃市场继续交易

21、CNC系统由__组成。A．输入输出设备 B．程序

C．CNC装置 D．主轴驱动装置 E．辅助装置

22、买卖合同的主要条款包括__。A．标的安装方式 B．合同的结算方式

C．合同所使用的文字及其效力 D．解决争议的方法 E．标的数量、质量

23、有限责任公司的设立程序是__。A．制定公司章程 B．审批 C．注册

D．股东缴纳出资 E．申请设立登记

24、数控机床对进给伺服驱动系统的主要要求有__。A．快速响应 B．高精度 C．高可靠性 D．低速大转矩

E．宽调速范围内保持恒功率输出

房屋拆迁补偿价应如何评估 篇6

铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施, 我国人口众多、幅员辽阔, 这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大, 需要大力发展铁路。

目前我国正处于铁路建设快速发展时期, 铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大, 铁路征地拆迁问题不断凸显。

铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变, 涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题, 评估的土地价格往往低于土地实际的价值, 这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护, 造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理, 就需要考虑到土地的发展权, 对土地的发展权价格进行评估, 本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。

1 土地发展权现状分析

1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础

我国从20世纪90年代开始, 学界逐渐就对土地发展权这一制度展开研究, 但目前尚缺系统的研究成果, 我国法律也尚无土地发展权的规定, 也就是说我国尚未建立土地发展权制度, 有关土地发展权的隐含的规定、实际的处理, 只能从现有的土地开发管理制度中寻找、分析。

(1) 土地发展权归属未明确

对于我国的土地发展权归属问题, 目前还没有一个明确的规定。

(2) 土地增值收益分配不合理

现行土地增值收益分配主要存在以下问题:第一, 土地产权界线模糊造成收益流失。第二, 土地费税体系不够合理, 地租内涵不明确。第三, 被拆迁人和失地农民没有享受到土地增值收益。在征地拆迁活动中, 原土地使用权人失去了土地使用权, 也失去了土地可能带来的增值收益。目前在各项征地拆迁补偿活动中, 更多的是考虑房屋或其他附着物的补偿, 而对土地的补偿是对当下现有或规定用途剩余年限的补偿, 没有考虑到土地的潜在收益和无形收益, 没有考虑到作为曾经的土地使用者土地上的投资建设。

1.2 土地发展权价格评估缺少评估方法

目前我国的土地价格评估主要是针对土地使用权, 土地抵押权、土地租赁权以及征地补偿等方面, 现有的土地估价方法主要有: (1) 成本逼近法; (2) 收益还原法; (3) 市场比较法; (4) 基准地价系数修正法; (5) 剩余法, 即假设开发法。

土地发展权价格评估由于土地发展权制度的缺失, 评估理论的缺乏, 尚未纳入土地价格评估体系, 土地发展权本身的特殊性也使得土地发展权价格的评估区别于一般的土地价格评估, 所以以上几种估价方法都不能完全适用于土地发展权价格的评估, 土地发展权价格评估方法目前还很欠缺。

2 土地发展权的特点

土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的, 改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利, 是一项可以独立支配的财产权。

土地发展权作为一项独立的财产权, 除了具有财产权固有的本质特点以外, 还具有自己特殊的地方。结合上述对土地发展权内涵的界定, 可以归纳出土地发展权有以下几方面的特点:

(1) 土地发展权的地域性和限制性;土地能否开发和发展不仅取决于土地的现在利用方式和水平, 也取决于所处的区位条件、社会需要或市场需求以及土地用途管制、土地利用规划等等。

(2) 土地发展权及其制度设计的目的性和灵活性;土地发展权的设立, 必须以相关土地法律制度的完善和配合为前提, 其制度设计具有强烈的目的性。

(3) 土地发展权行使具有较大的灵活性。

(4) 土地发展权具有明确的阶段性;土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础, 对未来可能 (或许可) 发生的土地利用物质形态与经济价值形态变化的量的设定。

(5) 作为财产权的独立性、排他性和可转让性;土地发展权是一项可与土地所有权分离的、独立的物权。

(6) 土地发展权的权利归属和土地所有制无必然联系。

3 土地发展权价格评估的研究

基于上述土地发展权现状分析及其自身特点, 要解决和完善未来铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估的问题, 需从以下几个方面着手。

3.1 完善土地发展权价格评估的制度基础

首先, 要明确土地发展权的归属。土地发展权的权属归属, 实际上就是土地增值收益的分配问题, 应努力在国家, 土地所有者, 土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得。

其次, 土地发展权配置模式的选择鉴于土地发展权不同模式的比较分析, 以及中国土地法律制度的特殊性, 中国的土地发展权配置应当釆用土地发展权归属土地所有者的模式, 区别国有土地和集体所有土地, 不能一概而论, 同时, 国家采用税收等法律手段平衡土地发展权所带来的经济利益分配。

再次, 就是明确土地发展权价值的分配方式。土地发展权的价值内涵本质上就是土地用途改变和利用强度的提高带来的土地价值增值。土地价值增值是指由于经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地租、地价的上涨。土地增值=自然增值+人工增值+用途转变增值+政策增值, 土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。因此可以结合当地的社会经济状况, 制定分享比例。

3.2 将土地发展权价格评估纳入土地价格评估体系

首先, 参照国外土地发展权价格评估理论及方法;国外土地发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。在美国, 农地发展权的价格等于农地转为建设用地后的价格扣除原农业用途的土地价格的余额。农地发展权的价值等于农地转为建设用地的全部增值。由于农地发展权属于农地所有者, 因此, 这一增值自然全部为农地所有者获得。这一增值的分配与市场交易的实际情况相符, 即无论是政府还是私人开发商, 在向农地所有者购买农地发展权时, 农地所有者得到了因让出改为建设用地的机会而失去的全部土地增值。但这只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社会经济发展、公共投资、城市规划等诸多非农地所有者因素而引致, 因而必须有相当部分在社会与土地所有者之间分割, 否则就不公平。对此, 各国 (地区) 通行的做法是开征土地增值税。

其次, 探讨改变土地用途及强度时的土地发展权价格评估方法;在农用地用途发生转变, 即转为非农用地即铁路建设用地后, 由于土地用途的改变会带来土地预期收益的改变, 那么相应的会改变土地的价值量 (一般为增量) 。土地发展权价格就是由于这种土地用途的改变而产生的土地价值改变量。土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

4 结语

本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析, 获得以下几方面认识:

(1) 土地发展权的权属归属, 实际上就是土地增值收益的分配问题, 应努力在国家, 土地所有者, 土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得。

(2) 土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。应结合当地的社会经济状况, 制定分享比例。

(3) 土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

摘要：本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析, 得出了土地发展权的权属归属及土地发展权价值问题的原则性解决方向, 同时得出了铁路土地拆迁补偿中土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和的观点。

关键词：发展权,权属,利用强度

参考文献

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