房屋拆迁补偿

房屋拆迁补偿（精选12篇）

房屋拆迁补偿 篇1

伴随着社会经济的发展, 以及城市化进程的加快, 大规模的城市改造兴起, 对旧城区的改造也日益迫在眉睫。对城区进行改造, 首先涉及的就是原有房屋的拆迁以及补偿问题。但是现实中许多地方的征收补偿标准不规范、不合理现象十分突出。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布使原来因拆迁补偿而引发的矛盾冲突虽然有所缓解, 但是其不合理之处仍然存在。

一、房屋拆迁补偿法律制度概况

城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。

为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。

二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析

(一) 房屋征收补偿范围狭隘

1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿

对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。

2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定

根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。

主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。

(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷

关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。

(三) 现行评估办法存在不足

房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。

三、完善征收补偿制度的法律对策

(一) 明确征收补偿范围

1. 增加对土地使用权的补偿

我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。

2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿

可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。

对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。

(二) 进一步界定公共利益的范围

针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。

(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度

鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。

土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。

摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。

关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益

参考文献

[1]梅新育.警惕征地拆迁补偿中的另一种倾向[J].中国党政干部论坛, 2013 (01) .

[2]施国庆等.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷[J].城市问题, 2004 (06) .

[3]冯立军.权力、权利和利益的博弈[J].法社会学专题研究, 2010 (01) .

房屋拆迁补偿 篇2

邢女士系安徽蚌埠龙子湖区朝阳村人，2000年积极响应党和政府大力发展养殖业的号召，自力更生、艰苦创业在本村承包农村集体土地近10亩经营了一个养鸡场，因为劳动人民天生勤奋之秉性兼具经营之道，邢女士经营的养殖场顺利躲过了2002年的“非典”及2003年的“禽流感”，饲养的畜禽不仅无一疫情反而从初始的单一品种发展至蛋鸡、肉鸡等多种经营，数量达到6000余只。邢女士是幸运的但又是不幸的，2010年邢女士家的养殖场被地方政府划入拆迁范围,对于拆迁人只给110万拆迁补偿款，不能另行安置新区域继续经营养殖业的补偿条件，邢女士一家感觉犹如遭遇灭顶之灾，一家老小十余口人的生计将无从着落，邢巍及丈夫、儿子一家三口甚至连住的地方都没有了。在养殖场不能继续经营的情况下邢女士到底应当获得多少拆迁补偿款，其拆迁补偿标准到底是什么?地方政府与邢女士一家都没能找到法律上的依据，于是各执一词，当然达不成共识，拆补纠纷由此形成。

2011年初，蚌埠市国土局、区规划局、镇政府、区政府陆续对邢女士下发了《非法占地处罚通知书》、《违法建设通知书》、《违法建设限期拆除通知书》、《违法建设拆除通知书》等法律文件，将邢女士辛苦经营十余年的养殖场定性为违法建筑，决定即日实施行政强制拆除。因为不接受拆迁人的补偿条件，养殖场转眼之间竟然被政府定性为违法建筑，邢女士当然不能接受。市场经济就是法治经济，市场经济造就出的法治意识强烈的社会主体，邢女士岂能容忍地方政府一意孤行、为所欲为，经营了十余年的养殖场真的就是违法建筑吗?带着这个疑问邢女士被逼走上了法律维权之路。邢女士与所有被拆迁户一样都是淳朴、善良的人，都不想落个“刁民”、“无理取闹”之恶名，更不是趁机勒索政府发什么拆迁财，只是想寻求一个法律上的公平、公道。强拆迫在眉睫北京拆迁律师杨波临危受命，勇敢的将这份重担挑了起来。

拆迁维权第一辑---政府信息公开申请系促进政府职能转换的试金石 政府信息公开申请作为拆迁维权的主要调查取证方式，我维权律师介入后针对拆迁人合法拆迁应当具备的法律文件，及时指导委托人向不同的行政机关提起了若干政府信息公开申请，有的行政机关及时作出了回复;有的行政机关不作任何反 1 应，信息公开申请如同石沉大海。这充分验证了我国经济社会转型时期地方政府职能由职权型向服务型转变的任务是何等艰巨。

根据强拆迫在眉睫的紧急案情，我维权律师于第一时间发出律师函，指出拆迁人以违法建筑名义进行强拆是错误的，希望地方政府三思而后行，闻戒自勉，依法行政!令律师万万想不到的是地方政府竟然不顾我维权律师及当事人的强烈异议，坚信违法建筑的认定没有错，并最终于2011年4月11日组织大队人马将养殖场全部推平，饲养的畜禽被运走一空。邢女士一家后来形容当时的心情时说：“感觉遭到了洗劫”。

维权之初遭受重挫，我维权律师大为震惊。殊不知政府不懂法，违法行政是要付出相应代价的!拆迁维权第二辑---行政复议树上开花，一纸行政复议决定书奠定维权成功的基础 针对政府信息公开不作为的情况，我维权律师及时指导委托人将市发改委、市国土局等行政机关复议至相应部门。

针对政府信息公开回复的情况，我维权律师及时指导委托人将区规划局颁发的规划许可证行政复议至蚌埠市规划局，蚌埠市规划局很快就作出了撤销规划许可证的复议决定;与此同时将市国土局作出的(蚌国土支处字【2011】005号)《行政处罚决定书》复议至省国土资源厅，省国土资源厅于2011年9月7日作出(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》，确认市国土局的《行政处罚决定书》违法，从另外一个角度将养殖场系违法建筑的观点击得粉碎，但是地方政府竟然还懵然不懂。

省国土资源厅的(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》如同雪中送碳，如同黑夜中的一盏明灯，成为本案维权成功的关键，为将来的起诉区政府强拆违法案奠定了坚实的胜诉基础。行政复议在拆迁维权中如果运用得当将起到事半功倍的效果。拆迁维权第三辑---行政诉讼法治博弈中的法官独立与自由心证

针对市发改委信息公开不作为的情况，复议机关竟然无视案件事实及法律明确规定，作出了驳回的复议决定。我方当然当仁不让，诉至法院定要讨个说法，经过我维权律师的成功演绎，据理力争，蚌埠市蚌山区法院不得不于2011年4月16 2 日作出【(2011)蚌山行初字第00012号】行政判决书“确认市发改委不履行信息公开法定义务行政不作为违

法”。司法监督行政在我维权律师努力推进下点滴记录中国法治进程，其中法官的自由心证，敢于超然于行政干预独立判案起了关键作用。

行政诉讼立案难众所周知，针对区政府强拆通知及强拆行为违法两个法律关系，杨波律师指导委托人历时5个月终于将区政府告上法庭，该案系本拆迁维权中的主打程序，在我维权律师有理、有据，稳扎稳打的精彩发挥下，特别是有了安徽省国土资源厅的(皖国土资复决字【2011】第4号)《行政复议决定书》作为有力佐证，庭审法官不得不感叹“没

法判我方输”，但是作为“地方政府的一个工作部门的人民法院”敢判区政府败诉吗?庭审后很长的一段时间里法院迟迟不能做出处理决定，法官的自由心证及独立判案受到了严峻考验。

面对慢慢无期的等待、煎熬，委托人扮演起了“独孤求败”的角色，一次一次的去法院要求下“判我败诉”的判决书，但是“慎独、公正、顾大局、识大体”的人民法院又怎么会判我方败诉呢。还是等„„ 我们的人民法院到底要向左走还是向右走? 拆迁维权第四辑---国务院行政裁决征地批文案系我国目前行政法治的主要模式 针对涉案地块的两个征地批文，我维权律师及时指导委托人将其行政复议至安徽省人民政府，要求确认违法。2011年9月2日复议机关---安徽省人民政府作出了维持的(皖行复字【2011】27号、28号)《行政复议决定书》，我方当然不服，根据法律规定杨波律师及时指导委托人将其复议至国务院申请行政裁决。2012年3月16日国务院作出(国复

【2012】81、82号)行政复议裁决书“撤销被申请人作出的(皖行复字【2011】27号、28号)行政复议决定”。地方政府顿时慌了手脚，一个“民告官”的个案在我维权律师这里竟然“惊动了开封府且亲自作出处理”，这不是偶然，这是与我维权律师的专业、精湛、至诚分不开的。本拆迁维权案进行到此种地步地方政府不得不出面承认其在行政强拆上存在“瑕疵”，同时恳请养殖场拆迁补偿的标准到底是什么，愿意按照标准补偿到位，并且希望我们能够从法院及省政府撤诉。

2012年4月11日拆迁人蚌埠市龙子湖区政府与被拆迁人邢巍、邢长华在我维权律师主持下达成一致，签订补偿协议，过付了280万元补偿款，原拆迁补偿款近三倍的补偿条件在我维权律师的成功演绎下不是天方夜谭。也许是巧合领取补偿款之日恰恰是强拆满一周年之际，自此本拆迁补偿维权案历时一年圆满结束。2012年4月20日上午邢巍一行两人专程从安徽蚌埠赶往北京向我维权律师赠送锦旗以示感谢。律师点评：

房屋拆迁补偿 篇3

[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。

一、拆迁补偿范围的缺陷

（一）忽视了对土地所有权的补偿

俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。

（二）没有规定可期待性利益的补偿

根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内，容易使被拆迁人产生抵触情绪，不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。

二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

对于拆迁补偿来说，最为关键的是补偿的范围问题，即何种损失可以得到补偿，因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家(地区)对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此，对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴，有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。

（一）有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定

美国：其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成，任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时，该土地的每个所有者都有权得到一份补偿，即不仅要对现实所有权人，而且要对将来所有权人予以补偿，补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。

德国：按照《基本法》第14条第3款的规定，补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说，补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额，该数额根据自由交换时的通常支付价格确定，此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用，即作为征收直接后果的财产利益。

（二）我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

1.明确土地使用权的补偿

土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围，这是由我国房地权属相分离所决定的：房屋拆迁法规作为房产法，不涉及土地问题，土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定，理由如下：第一，从房屋拆迁的目的来看，拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看，土地作为一种特殊的商品具有不可再生性，并可以随着经济的发展而增值(国家征收土地增值税)，使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权，不合常理，也有悖于民法公平原则。第二，土地使用权是一种独立的财产权，是典型的用益物权，拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权，就必须给予补偿，否则就违背了民法的等价有偿原则。

2.确定可期待性收益的补偿

可期待性收益，有学者也称预期收益，我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权，这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失，如果不能对该部分损失给予补偿，则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋，都有可能存在可期待性收益的场合，拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围，

真正做到完全补偿的原则，才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益，才能构建和谐的拆迁关系。当然，由于这部分收益是预期性，在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题，对此，笔者认为对于租金的计算，如果租赁合同经过房理部门登记备案，就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同，则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失，如果是因为拆迁中断经营的，则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿；如果是即将用作经营性用房的，可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。

[参考文献]

[1]程信和,刘国臻.房地产法学.北京大学出版社,2001.

[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社,1997.

[3]罗豪才.行政法学.北京大学出版社1996-12,(1).

[4]陈晓春,胡扬名.建设以公共利益为导向的服务型政府.光明日报,2005-4-13.

[作者简介]赵浩，山西大学法学院2009级法律硕士。

我国城市房屋拆迁补偿问题 篇4

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

房屋拆迁补偿协议 篇5

拆迁补偿方：乡（以下简称甲方）

被拆迁人：（以下简称乙方）

因国家重点项目宝兰客运专线低功耗建设需要，乙方位于村社号的宅基地房屋及附着物需要依法征收拆迁，经甲乙双方公平协议，现就该房屋及附着物拆迁补偿付款有关事宜达成如下协议：

一、经甲乙双方组织相关单位人员丈量、登记、核算，乙方

核对确认无误，甲方应付乙方房屋及附着物拆迁补偿款总计1元（大写：）。

二：自本协议签订之日起日内，甲方一次性向乙方付清

房屋及附着物拆迁补偿款。

三：乙方应于年月日前将该拆迁房屋自行拆除。按

期拆除享受安置过渡费，逾期不自行拆除，甲方有权组织拆除。四：本协议一式四份，甲方三份，乙方一份。经双方签字盖

章后生效。

附件：登记表、核算表复印件

甲方：乙方代表：

房屋的补偿安置方式 篇6

（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

（2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。

二、被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：

（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置。

（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。

（3）被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。

房屋拆迁补偿 篇7

关键词：城市房屋拆迁,拆迁补偿,法律制度

城市建设是中国现代化发展的重要标志和内容, 其首要方面是城市的改造和拓展, 而这一切都涉及城市拆迁的问题。城市房屋拆迁是由政府或开发商, 对拆迁范围内土地上的房屋和附属物进行拆除, 再进行建设的行为, 从而提高土地的利用价值, 使土地的利用率达到最大化。城市房屋拆迁法律制度, 是指在城市规划区国有土地上, 因城市建设发展的需要, 经政府有关部门的审批, 由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋, 并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。由于拆迁人和被拆迁人各自的利益不同, 产生分歧和矛盾就成为必然。虽然, 国家对房屋拆迁补偿过程所涉及到的问题, 先后发布了多项规定和办法, 以规范拆迁行为。但是, 拆迁过程中所遇到的问题很多, 廖廖几项规定, 还不能涵盖实际发生的所有问题。这使得拆迁的矛盾越来越突出, 如何规范拆迁人的行为, 如何保护被拆迁人的利益, 这就成为本文研究的出发点, 以期建立一套更加科学、公正、有效的城市房屋拆迁补偿法律制度。

1我国城市房屋拆迁补偿法律制度现存问题及原因

1.1我国城市房屋拆迁补偿法律制度现存的问题

我国房屋拆迁和土地征用方面的立法虽然取得了历史性的进步, 但是随着拆迁工作的进一步深化和拆迁规模的不断扩大, 新的问题和矛盾不断涌现, 现行立法的不足和滞后性也暴露出来。从实践操作中的情形来看, 我认为我国城市房屋拆迁偿制度主要存在以下问题:

(1) 城市房屋拆迁补偿法律制度上的公共利益与私人利益不分。房屋拆迁的本质, 是买卖双方基于自愿而产生的合同权利, 即便是出于公益事业需要的政府拆迁行为, 也应当被视为行政契约行为。因此, 从房屋拆迁的现状来看, 拆迁行为都应当是一种契约行为。但是《城市房屋拆迁管理条例》第一条所确立的立法原则和立法目的却是:“为了加强对城市房屋拆迁的管理, 维护拆迁当事人的合法权益, 保障建设项目的顺利进行”。根据《条例》的规定, 市政建设、社会公益事业建设、房地产开发经营项目都一概属于《条例》的调整范围。这就将拆迁行为的民事属性与行政属性相混淆, 使得国家基于公益事业而进行的拆迁与开发商为经济利益而进行的拆迁混为一谈。从而导致首先在立法上拆迁人与被拆迁人法律地位的严重失衡, 进而使得在诸多开发项目中各类矛盾尖锐化。

(2) 拆迁补偿标准规定不明, 实际补偿价格过低。《条例) ) 规定拆迁补偿金额包括房屋评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费以及因搬迁造成的停产停业损失, 并规定由拆迁人与被拆迁人双方订立安置补偿协议, 但是并未规定拆迁管理部门或拆迁人对于补偿项目及补偿标准的公告义务, 以及被拆迁人对补偿标准和补偿项目的异议权。虽然《条例》规定拆迁人实施房屋拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的安置补偿, 县级以上人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督, 但事实上, 拆迁人利用老百姓的不知情随意减少补偿项目和降低补偿标准的现象非常普遍。拆迁补偿过程缺乏必要的监督, 无法有效保证该项资金确实足额地正确使用。

(3) 拆迁过程中人权保护力度不够。在城市房屋拆迁过程中, 流血事件频频发生, 许多公民的人权遭受严重侵害, 拆迁活动中, 公民个人的被拆迁人一般处于弱势, 可能面对的是三股势力的挤压。一方面是地方官员, 二是拥有巨大财力的开发商, 三是黑社会势力, 依附于权力和金钱, 以拆迁工作人员的身份, 伤害被拆迁人。

1.2拆迁补偿过程中存在问题的原因分析

首先《城市房屋拆迁管理条例》整个制度是以公权力的运作为主要模式的, 忽视了私权利的保护, 从而导致对私有财产的保护不力;其次, 地方政府片面地追求经济上的“表面繁荣”, 积极发展房地产事业以求以地生财, 从而忽视了对弱势群体即被拆迁人利益的保护;最后, 城市拆迁补偿缺乏公平性, 政府干预十分普遍。根据宪法修正案, 国家为了公益的需要, 可以对公民的私人财产予以征收或征用, 但是, 国家应当给予补偿。在我国, 补偿的标准由政府根据法律、行政法规和部门规章加以确定, 没有引入市场竞价原则。

2我国城市房屋拆迁补偿法律制度的完善

面对我国城市房屋拆迁中存在的问题, 我认为完善城市房屋拆迁补偿制度势在必行, 笔者从以下几个方面提供借鉴。

2.1制定与完善城市房屋拆迁补偿制度

针对我国房屋拆迁过程中存在的不合法与补偿不合理的现象, 我认为从立法源头上解决更为彻底, 切实落实宪法中“公民的合法私有财产不受侵犯”, 全国人大及常委会有必要制定一部《城市房屋拆迁补偿法》。《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定:“拆迁人必须依照本条例的规定给予补偿和安置。”但其中未见明确的安置标准。奥地利经济学家哈耶克早就提出:“政府在一切行动中都应受到事前规定并宣布的规则的约束——这种规则使得一个人有可能十分肯定地预见到当局在某一情况下会怎样使用它的权力, 并根据对此的了解来计划他自己的个人事务。”因此针对我国目前城市房屋拆迁中出现的问题, 专门制定一部让老百姓对自己利益有所预期与了解的《城市房屋拆迁补偿法》就显得至关重要。尤其要针对在拆迁过程中出现的流血事件加以惩处, 使之有明确的法律予以规范。

2.2明确房屋拆迁管理部门的职责

法律在赋予房屋拆迁管理部门权力的同时, 也赋予了他们一定的责任, 因此, 拆迁管理部门要依法管理、依法行政。在非公共利益的拆迁中, 尽量成为中立的公共事务管理者, 而不是既做运动员, 又做裁判员, 应当由拆迁双方进行平等的市场交换, 依据法律法规的相关规定合理补偿。房屋拆迁管理部门的具体职责有:审查、发放《房屋拆迁许可证》;在发放《房屋拆迁许可证》的同时, 应当将该《房屋拆迁许可证》在载明的拆迁人, 拆迁范围, 拆迁期限等事项, 以房拆迁公告的形式予以公告;, 应当书面通知有关部门暂停办理下列活动的相关手续:一是新建、扩建、改建房屋;二是改变房屋和土地用途;三是租赁房屋;监督拆迁补偿安置资金的使用。

2.3明确具体的补偿标准

拆迁补偿费用的争议一般都是房屋拆迁问题中的矛盾之首, 所以只有建立、健全一套科学合理的补偿标准才是解决问题的根本。笔者认为房屋拆迁管理部门应当定期公布房屋拆迁的补偿项目和标准, 在拆迁工作中, 主管部门应向拆迁双方公告上述事项, 还应建立被拆迁人的抗辩机制。关于补偿标准是否合理的问题, 要让被拆迁人有充分的自由表达自己的权益, 不能由拆迁人说了算。这样不仅保护被拆迁人的知情权、申诉权, 还可以有效的遏制拆迁腐败。应建立土地使用权价格评估体系标准, 从市场出发, 确定不同区域的地价, 并坚持以市场为导向的地价浮动机制, 避免暗箱操作, 维护被拆迁人的合法权益。应建立拆迁安置补偿基金专项监管机制, 确保被拆迁人得到充分的补偿, 避免矛盾的激化。

城市房屋拆迁问题关乎到国家的长治久安以及人民的安居乐业, 目前我们正在建设社会主义和谐社会, 在这样一个以人为本的大环境中, 拆迁补偿问题是必须解决的, 笔者对此问题提出了自己的一些意见, 希望能够在今后的房屋拆迁补偿过程中提供一些参考。

参考文献

[1]王秀慧.公共利益维度下的房屋拆迁问题[J].山东省农业管理干部学院学报, 2007, (1) .

[2]康宝奇.城市房屋拆迁及“城中村”改造的法律适用[M].北京:人民法院出版社, 2005.

[3]王太高.行政补偿制度研究[M].北京:北京大学出版社, 2004:126.

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 篇8

1. 房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿

我国城市土地属于全民所有, 任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内, 我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后, 由于我们遵循渐近式改革路径, 城市用地并行着两种不同的土地使用权:有偿取得 (出让、转让、入股等) 和无偿取得 (划拨) 。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时, 如何在不同土地使用权类型中确定平衡点, 既与现有制度安排保持一致, 又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。

2. 房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿

与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比, 地处城乡结合部或城中村农民私有房屋拆迁涉及到的问题更为复杂。农村实行土地集体所有制, 农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下, 农村房屋拆迁中土地权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体:拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。因此, 农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问题:一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标准, 二是如何科学合理地实现土地所有权补偿在集体经济组织、被拆迁人和本集体其他成员之间的公平分配。

二、《物权法》在土地权利征收补偿过程中面临的困境

《物权法》第四十二条第一款规定, “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;第三款规定, “……征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。简言之, 《物权法》对于自然人和法人土地权利的保护可概括为两方面:通过公共利益的判定限制政府随意动用公权力;强调征收非国有财产后应当给予被征收人合理的补偿。但令人遗憾的是, 由于有关法律制度的不健全, 上述目标可能因缺乏可操作性而难以实现。

1. 公共利益难以精准把握

如何准确界定公共利益内涵是理论界长期争执不下的难题。

公共利益内涵难以准确界定是由其本质属性———不确定性决定的。第一, 公共利益受益主体具有相对性特征。尽管从理论上讲, 受益主体非封闭性和总量多数性特征是区分公共利益与私人利益的基本前提, 但这仅仅是特定时空限定条件下的相对概念。当限定条件改变后, 公共利益和私人利益可以实现相互间的转化。第二, 公共利益具有多样性和层次性特征。受益主体文化背景不同、社会地位各异, 其对于公共利益的评判结果也就会体现出多样性和层次性的特征。

事实上, 伴随着社会经济的不断进步与发展, 在很多情况下, 商业利益 (私人利益) 和公共利益是交叉并行的, 两者之间难以严格地划分出一道泾渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。

2. 地价增值的合理分配格局难以确定

通常情况下, 伴随经济的不断发展, 土地价值会在若干年后出现明显增值, 地价增值部分如何在不同权利主体之间分配倍受关注。时至今日, 无论在理论上还是实践中我们都未能合理解释或妥善解决地价增值如何分配的问题。理论层面, 学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面, 虽然早在1993年12月国务院就已经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》, 但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。

进一步讲, 政府动用公权强制征收私产引致的土地权利让渡毕竟不同于正常市场机制作用下土地使用者之间自发自愿的土地权利交易。在拆迁补偿过程中, 地价增值部分是否也应当按照该条例规定的方案在政府和被拆迁者之间进行分配仍是一个值得深入探讨的理论问题。更进一步讲, 征收私人房产属出于公共利益目的强制无义务的特定产权所有人对社会做出特别牺牲, 社会中的其他成员有责任和义务对被拆迁人权益损失给予充分合理的补偿。随之而来的问题是, 在制订补偿办法或标准时, 我们是否应将被拆迁人放弃土地使用权引致的精神上的伤害、迁入新居后人际关系重建成本等非物质性损失 (支出) 纳入补偿范围?若是, 应如何计量此类成本?

3. 双轨并行的城市用地制度框架下土地权益差异难以协调

新中国成立之后, 我国政府采取没收、赎买、征收、接管等不同方式将城市土地逐步收归国有。1982年《宪法》宣布“城市土地属于国家所有”之后, 城市土地所有权全部实现了国有化。针对城市居民住宅用地使用权问题, 原国家土地管理局于上个世纪90年代先后出台《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》、《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》等系列文件, 进一步明确了城市住宅用地属于无偿取得、无限期使用的划拨土地使用权类型。20世纪90

房屋拆迁

年代中后期, 我国开始进行土地有偿使用制的改革, 土地出让制度与此前的划拨制度, 形成了城市用地的“双轨制”。拆迁补偿过程中, 这种双轨并行的土地使用制度使《物权法》在私产保护问题上进退唯谷。

一方面, 土地使用权属于典型的用役物权, 不论是以划拨抑或出让方式取得的土地使用权, 《物权法》都应当给予保护。尽管以划拨方式取得的土地使用权不能够如出让土地使用权那样进入二级市场进行出租、转让或抵押, 但是在拆迁补偿中, 这一权利上的差异并不足以构成对两种土地使用权实施差别补偿的必要前提。此外, 在《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于收回国有土地使用权的相关规定中也并未主张对两种不同属性的使用权加以区别对待。因此可以说, 在拆迁时如果对划拨土地使用权不予以适当补偿就必定会同《物权法》保护私产的精神相悖。

另一方面, 如果在拆迁过程中采用相同补偿方案又势必会引发新的矛盾。由于划拨用地使用年期为无限年, 在各地拆迁补偿实践中多是以70年计算剩余土地使用权年期的;而多数情况下, 通过购买商品房获得出让土地使用权的房产所有者拥有的剩余土地使用权年限在拆迁补偿时均少于70年。若采用相同的补偿方案, 相近区位条件下几乎无偿取得无限期土地使用权的房产所有者得到的补偿往往会高于曾经为70年土地使用权支付巨额费用的商品房所有者。如此补偿不但突显出土地使用权获取时起点的不公平问题, 而且还加剧了土地使用结果的不公平。显然, 这样的结局同样与《物权法》追求公正、平等的基本精神相背离。

4. 法律制度缺失, 农村宅基地征收补偿难以规范

随着城市扩张与旧城改造步伐不断加快, 农村房屋拆迁已是屡见不鲜, 但目前能够规范农村宅基地征收补偿的法律制度严重缺失, 事实上多数城市处于无法可依的状态。首先, 《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第二条规定, “在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。显然, 在征收农村宅基地时, 《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次, 《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。尽管《土地管理法》在第四十七条对征收其他类型土地如何补偿问题有所涉及, 但是该条款的科学性值得商榷。我们知道, 现行土地分类标准将地类划分为农

房屋拆迁

地、建设用地和未利用地三类。如果说在制订林地、园地、牧草地补偿标准时可以比照耕地补偿的计算思路与标准, 测算价值规律完全不同的建设用地时也要参照耕地补偿标准, 这样的规定就未免显得太过牵强。再次, 旨在规范集体房屋拆迁行为的地方法规自身的合法性受到严重质疑和挑战。有学者指出, 部分城市的地方性法规违背了《立法法》第八条的规定, 对非国有财产的征收只能通过制定法律来规范, 而不是地方法规。

在集体所有制制度框架下, 土地补偿如何分配无所适从。我国的农村土地集体所有制是形成于特定历史时期的一种极为特殊的产权安排形式。集体中每个成员对于土地都具有平等的、无差别的权利。一方面, 集体所有制内部的每个成员都是土地的主人, 因为全体农民构成了集体;另一方面, 他们又都不是土地的所有者, 因为作为个人所拥有的权利只有同其他所有人的所有权结合时才能发挥作用;作为个人, 任何人既没有特殊的所有权决定土地资本的使用, 也不能根据特殊的所有权索取收入中的任何特殊份额。在这样的制度安排下, 被拆迁人并不能排他地拥有完全意义上的宅基地所有权, 因此他们也就不能完全占有与土地所有权价值对等的土地补偿。《物权法》保护被拆迁人的私产, 也同样保护集体经济组织和本集体内其他成员的合法财产。毫无疑问, 在农村土地产权明晰之前, 强调《物权法》对被拆迁人财产的保护而忽视甚至否定集体经济组织和本集体内其他成员的合法权益是舍本逐末的。

三、结论与建议

房屋拆迁中的土地权利征收与补偿涉及政治体制、经济制度、历史遗留问题等诸多因素, 希望《物权法》的颁布与实施能够对土地权利保护产生立竿见影功效的想法不够现实。

当前, 我们应当从理论和实践两方面入手, 努力开创有利于《物权法》贯彻实施的良好的司法环境。

第一, 通过对公共利益的精准判定有效限制政府公权力。当社会经济发展到相当程度后, 公共利益往往会同私人利益交织在一起, 难以分割, 所以世界上的多数国家均不主张在立法层面对公共利益内涵做出极为准确的界定。但是这并不意味着我们无法利用公共利益来保护私产、限制公权力。一方面, 可以通过完善征收程序、举办听证会、拓宽行政诉讼渠道, 赋予公民充分的知情权和发言权, 改变是否征收、如何补偿、怎样安置等相关问题均由政府说了算的局面。另一方面, 借鉴发达国家先进经验, 在公共利益界定中引入社会福利的定量分析, 以征收土地权利前后社会福利水平变化程度来判断政府征地行为是否符合大多数人的利益。学习英美法系判例学, 通过个案研究积累公共利益的界定经验。

第二, 大胆探索、勇于创新, 努力寻求房屋拆迁中土地权利补偿与分配的新途径。创新土地增值收益分配方式, 在保障国家利益的前提条件下, 尊重民意强调民生, 适度提高用地者在地价增值中的分配比例。推进城市土地使用制度改革进程, 积极稳妥地探索划拨土地资产处置方式, 显化划拨土地使用权价值, 在现有制度理论框架下寻找一条既尊重历史, 又能缓解现行矛盾, 以最小改革成本解决现实问题的可行道路。健全完善规范征地的法律和制度, 建立符合农村宅基地特征、能够准确反映地价规律的征地补偿方法。深化农村土地所有制改革, 进一步明晰集体土地产权分配, 在条件适宜时大胆尝试产权更为明晰的土地所有制形式。

参考文献

[1].梅夏英.物权法·所有权.中国法制出版社.2005

[2].王利明.物权法草案中征收征用制度的完善.中国法学.2005.6

[3].雷膄.城市拆迁中的利益冲突及其调整.北京社会科学.2006.2

房屋拆迁补偿 篇9

关键词：政府角色,公共利益,权利救济

社会经济的发展和城市骨架的扩张需要持续不断的土地供应, 但经过多年发展, 城市中的空白土地已经趋近为零, 要获得新的建设用地, 只能对拟开发土地上的房屋依法进行征收, 而征收必然要给予被征收人以合理补偿。在这一过程中, 一方面, 政府必须追求公共利益的最大化, 尽可能降低征收补偿成本;另一方面, 政府作为公民权利的保护者又必须尽可能保证被征收人利益, 多年以来, 房屋拆迁往往伴随着社会矛盾激化等问题。重要原因之一就在于房屋拆迁行中一定程度上的国家权力无序应用, 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后, 城市房屋拆迁被国有土地上房屋征收取代, 相关规定发生根本性变化, 大大强化了对国家权力的限制, 更好地体现了对公民合法权益的保护。

一、政府角色变迁

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定

2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。

从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定

2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。

第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。

(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化

从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。

二、公共利益界定

(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定

《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。

(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定

《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。

但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。

三、权利救济

《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。

《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。

注释

1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”

2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”

3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”

4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”

5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”

房屋拆迁补偿 篇10

国土资源部表示, 在征地制度改革中, 首先将明确征地范围, 与《国有土地上房屋征收与补偿条例》相衔接, 对公共利益进行界定。同时, 拓宽补偿安置方式, 改变单一一次性货币安置为主的模式, 落实好被征地农民的社会保障, 采取就业、培训、留地、入股等多种安置模式, 为被征地农民留足发展机会和发展资源, 土地增值收益向被征地农民倾斜。

在征地制度改革中, 还将保障被征地农民居住水平有所改善, 对农民房屋拆迁不再简单地按附着物补偿, 要单独给予补偿, 重分宅基地的采取房屋重置价安置, 不再分配宅基地的则按当地城镇居民的居住水平安置。

拆迁补偿天堂与地狱之别 篇11

丽江市长和良辉在今年两会上提出，修建大理到丽江高速公路碰到两个拆迁户漫天要价，一户评估价46万要价200万，另一户评估价72万要价720万。他建议，出台专门的征地拆迁管理法律，以国家法律的形式明确关系，明晰权责利弊，明定征地拆迁的保障救济措施和机制，一方面保障失地农民、被拆迁群众的权益，另一方面保证关系国计民生的重要基础设施和重大民生工程得以顺利实施，为经济社会快速发展提供坚强法律保障。表面上，这是合理诉求，但基层政府希望用强制力加快基建的愿望，也呼之欲出。

两户居民的漫天要价，并不能证明目前的补偿机制是合理的，并且由于缺乏准确的定价机制，我们也无法证明这两户“钉子户”确实是在漫天要价。但在拆迁过程中，成本越来越高也是事实。国务院发展研究中心副部长刘守英测算的数据显示，从2007年到2011年，全国土地出让收入中，用于征地和拆迁的比重已经达到41%，靠征地来推进城镇化的成本非常高。

只有两条路可走：或者放弃政府主导的基建与城镇化模式，或者建立新的更为高效、公平的定价机制。考虑到目前我国经济政府主导的模式纹丝不动，后者将成为主要的改革路径。

拆遷户要高价的根据是，享受经济发展的红利，享受级差地租。既然没有准确的定价标准，某些人就将未来十年甚至几十年的可能最高收益一次性折现。

目前的拆迁补偿效率与公平双失。

拆迁补偿的不合理与户籍制度的不合理密切相关，随着城市化的进程，大城市周边地区的被拆迁户一夜暴富的不乏其人。不难理解大城市居民拆迁容易获得高额补偿，因为这些土地、房产日后的升值潜力高。问题在于，为什么级差地租通过户籍、村官，进入了有当地户籍、在当地拥有权力人士之手。从本质上来说，这并不是对拥有创造力、提升当地经济潜力的人的正当回报，而是巴菲特所说的“子宫红利”——幸运出生在当地，就能获得财富。这是所有财富分配中最不公平的分配方式。

改变“子宫红利”的惟一办法，是加快改革户籍制度与土地制度，让为社会作出贡献的人，让正直的纳税人，让有眼光的投资家，拥有部分级差地租。这些人将带动当地经济更快发展，使未来资产增值前景更加稳健、更加光明。为平抑过高收益，可以通过二次分配如资本利得税、遗产税等，恢复社会相对的财富公平，让下一代继续拥有创富的激情。

在拆迁过程中损失最大的三大群体，一是偏远地区的被拆迁户。他们的土地价值低，从云南、四川等省的调研来看，偏远地区的土地价格只有大城市周边的几十分之一，甚至几百分之一，土地被拆迁时，级差地租未能体现，只能按照农作物的收成折算；二是从其他地区到城市创业的群体，这些人只能成为级差地租享受者的买单一族；三是城市中听话的平民一族，他们博弈能力差或者较为厚道，获得的租金相对较少。

目前的土地补偿金向大中小城市逐级倾斜，鼓励拥有户籍者不创业而得厚利。这样的激励机制导致人们蜂拥追逐土地溢价，多户籍、假离婚等突破底线、突破人伦的匪夷所思的手段，层出不穷。

建立准确的定价机制因此成为关键因素。在局部地区突破户籍限制，推进房地产交易过程中的资本利得税。城镇化过程由市场根据商业前景、人流与资金流，按照效率最高原则，推进城镇化，尽可能减少拆迁范围。当大规模拆迁开始时，当地级差地租开始上升，被拆者可以获得较高的溢价。

房屋征收及拆迁中的土地补偿问题 篇12

一、房屋征收拆迁的本质及其所涉及的土地问题

从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的交易。然而无论是相关的法律文本, 还是拆迁补偿的实践, 甚至《物权法》之后的立法, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质, 对土地使用权的补偿问题含糊其辞、一笔带过, 甚至避而不谈。然而在现实生活中, 房价高居不下、拆迁上访等诸多问题无不与拆迁问题互为因果, 成为一个较为突出的社会问题。因此, 准确定位土地使用权的私人财产权性质, 是理顺拆迁补偿纠纷诸多问题的一个理论前提。

根据我国宪法、民法通则、土地管理法等现行法律, 所谓国有土地使用权, 是指公民、法人依法控制、支配国家所有的土地及其收益, 并排斥第三人干涉的权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:我国境内外的公司、企业、其他组织和个人, 除法律另有规定外, 均可依照规定取得土地使用权, 进行土地开发、利用、经营。取得土地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他交易活动, 合法权益受国家法律保护。从我国立法来看, 土地使用权人有权自主使用土地, 对土地进行占有、使用、收益和附条件的处分:在法律许可的范围内, 可以自主的对土地进行各种开发和利用并获取收益。此外, 土地使用权人可以出租土地以收取租金;将土地使用权租赁给他人承包经营取得提留收入;将有偿取得的土地使用权作为投资与他人合资、合作、联营兴办实业以分取红利;或者在土地使用权上设定其他物权以收取使用费等。

显然, 土地使用权是一项具有经济内容的法定权利, 土地使用权的作用不仅在于其使用价值, 也在于它的商品价值, 即流通性。然而, 在相当长的一段时期内, 我国不承认土地的价值及其商品属性, 而是把它当作一种自然资源, 实行土地无偿使用的制度。相应的, 旧的房地产管理制度的特点是“地不计价、地随房走”, 即土地使用权不作为财产计算其价值, 并只能被动的在地上建筑物、附着物的权利移转时随同移转, 其财产权利的独立性无从体现。

这种情况在过去是合理的, 因为国有土地使用权是无偿取得的, 不具有流通性, 其价值也无从计算, 只能被当作无价值之物随同地上建筑物、附着物移转。但在实行国有土地有偿使用的法律制度之后, “地不计价、地随房走”的作法就难以存在了。从1987年开始, 我国开始进行旨在建立土地有偿使用制的土地制度改革。在建立土地有偿使用制度后, 土地利用关系被导入商品经济关系, 我国的土地也开始从纯粹自然资源向财产转变, 土地使用权可以自由转让, 渐渐形成了以土地市场来实现国有土地价值的制度。我国现行的土地市场依法分为两级市场。一级市场指土地使用权的出让, 即土地使用权从国家土地所有权中分离, 目前该市场由国家垄断;二级市场即土地使用权的转让, 即土地使用权在平等主体之间互相转移, 这是一个自由竞争的市场, 不应当存在国家垄断。

需要明确的是, 土地使用权之所以可以流转, 不仅仅因为我国现行相关法律规范对此做出了规定, 而且也根源于土地的商品属性和土地使用权的物权属性。可以说, 土地使用权的物权定位具有重大意义。一般而言, 物权是权利人直接支配并排斥他人干涉的权利。土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权人直接和不特定多数人发生法律关系, 可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人为上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以对抗。这一点与承租权等债权完全不同。承租权这样的债权转移给第三人时, 必须取得物的所有权人的同意, 否则承租权利人的行为将成为其权利消灭的法定根据。

综上, 我们可以得出这样的结论, 土地使用权是一项独立的财产权, 那么对土地的使用就必须依据所有权法律规范, 遵守商品流转关系的一般原则, 即等价有偿原则和有偿转让原则。因此, 拆迁应当对土地使用权进行补偿。

二、拆迁法律规范对土地使用权补偿问题的规定

《物权法》第121条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得相应补偿。第135条规定, 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权属于用益物权, 因此, 在拆迁时应当对其进行补偿。令人遗憾的是, 一些地方歪曲城市房屋拆迁管理条例的立法精神, 通过一些立法质量较差、位阶较低、存在冲突的规范性文件来处理拆迁中的土地问题, 使得拆迁管理部门和法院在处理该类问题时左右为难。

1995年9月4日国务院法制局对建设部《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》中明确:“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》, 并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。许多人因此认为《城市房屋拆迁管理条例》根本没有土地使用权补偿的字眼, 而复函最后也只是说要按照规定对被拆迁的房屋进行补偿, 因此不需要对土地使用权进行补偿。实践中, 很多案件也是照此精神处理的。如此机械理解上述规定, 陷入一种形式法治的误区。事实上, 城市房地产权利应包含土地使用权在内, 离开土地使用权的房屋是不存在的。房屋的所有权包括“四至”以内的土地使用权及必要的通行、通风、采光等相邻权所必需的土地, 对房屋补偿没有排除对房屋“四至”以内的土地使用权的补偿。况且, 该复函并没有将土地使用权排除在补偿范围之外。如果机械地理解该复函精神, 必将背离土地使用权的商品属性、财产属性, 也与上位法和其他法律规范存在冲突, 与现代物权保护思想相背离。因此, 人民法院在审理拆迁补偿安置裁决行政案件时应当以法律、法规为依据进行裁判, 拆迁人应当对国有土地使用权进行补偿。

我国宪法、民法通则和物权法等相关法律不仅规定了土地使用权可以依法转让, 也规定了国家保护土地的使用和收益的权利, 公民合法的私有财产不受侵犯。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定, 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下, 根据社会公众利益的需要, 国家依照法律程序提前收回, 并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房屋拆迁管理条例》虽然没有明确要对土地使用权进行补偿, 但在颁发拆迁许可前, 拆迁申请人取得土地使用权批准文件时, 就已在土地成交确认书、土地出让合同等文件中承诺应当承担拆迁补偿成本, 其中就包括土地使用权收回补偿。而且《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“被拆迁房屋的货币补偿的金额, 应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定”。其中, 区位因素的实质就是土地价值, 也就是说在房屋的补偿价中含有土地收益, 对土地使用权是作了一定补偿的。

对拆迁中土地使用权的补偿问题, 更为明确的规定是国家标准《房地产估价规范》。该规范的6.7.6明确规定了, 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权, 根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时, 对该土地使用权如果视为提前收回处理, 则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价, 应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行 (其实该条没必要规定“对该土地使用权如果视为提前收回处理”这样一个假设条件, 因为土地使用权不是债权, 而是独立的物权, 权利人有权自主决定处分该权利, 因此无须先由国家收回, 再行转让土地使用权) 。该规范明确规定了应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价, 具有非常进步的意义。

既然明确了土地使用权应该得到补偿, 那么补偿的范围如何确定?比如北京一些旧城改造项目的拆迁, 被拆迁房屋大多是旧的四合院, 产权证反映的只是被拆迁房屋的建筑面积, 不能反映被拆迁房屋所占用的土地的面积, 而被拆迁房屋所占用的土地的面积一般要大于被拆迁房屋的建筑面积, 这样很多人便产生了疑问:即拆迁补偿是否就排除了院子所占用的这部分土地使用权的补偿?我们研究一下北京市房屋拆迁补偿价计算公式:

房屋拆迁补偿价= (基准地价×K+基准房价) ×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价 (K为容积率修正系数) 。

假设在房屋的面积 (除院落外) 、区位等状况均相同, 房屋的基准地价、基准房价、重置成新价也因此相同的情况下, 则房屋所占土地面积越大, 房屋的现状容积率就越小, 那么K也就越大, 相应的, 房屋得到的补偿也就越多。因此, 虽然国务院及北京市的相关房屋拆迁管理规定没有明确规定补偿院子所占的土地使用权, 但是通过分析北京市房屋拆迁补偿计算公式, 就能看出在相同的情况下, 所占土地面积大的房屋拆迁得到的补偿就多, 也就是说在拆迁中给予了院落补偿。

应该说, 城市房屋拆迁的目的是实现国有土地使用权的流转, 补偿应当考虑土地使用权因素, 无论是从法理还是从我国现行法律制度来看都是不容置疑的。有学者比较了中国和德国的土地使用权证发现, 两者最大的不同并不在于土地使用权证和房产登记证是否合一, 而是在于两者记录的内容有所差异:中国的土地使用权证上记录的是土地面积和住房居住面积或建筑面积, 而德国地籍簿并未直接注明住房居住面积或建筑面积, 而是记录了土地面积和土地使用权的比例。这个细微的技术差别却使得两国土地使用权的价值有着天壤之别。如果说我国将来借鉴德国的做法推进起来难度较大, 那么对土地使用权补偿的量化进行技术上的改进, 以使其尽量符合土地的市场价值, 也许是我们应该努力的一个方向。因此在拆迁中应当补偿被拆迁人失去的每一项独立的物权。

三、划拨土地使用权的补偿问题

《土地管理法》第2条规定, 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是, 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此, 对于土地使用者而言, 直接从国家手中获得土地使用权有两条基本途径, 一是出让, 二是划拨。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定, 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;第44条规定, 划拨土地使用权, 除本条例第四十五条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押。因此从法理上来说, 划拨土地作为无偿取得的土地使用权, 其资产、价值的支配权始终属于国家, 除法律另有特殊规定和人民政府批准外, 使用权人不得自由处分该权利、变更权利主体。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定, 土地使用权人经有批准权的人民政府批准, 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的, 应当认定合同有效。拆迁范围内存在划拨土地的, 也要对划拨土地使用权进行转让, 颁发拆迁许可证可以视为人民政府批准了划拨土地的转让。该司法解释第12条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府同意转让, 并由受让方办理土地使用权出让手续的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续, 并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”因此划拨土地能否拆迁 (或者说转让) , 拆迁补偿是否应包含土地使用权价值, 如何计算划拨土地使用权的补偿价值便成了不可回避的问题。

事实上, 划拨土地之所以不得转让、出租、抵押, 是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上, 已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因此, 与公益用地非商品化的国际惯例一致, 公益目的决定了其仍然采用无偿划拨方式, 决定了由此形成的划拨土地不可进入市场流转的特性。但是我国划拨土地的情况比较复杂, 有很多历史遗留问题。对于符合一定条件的划拨土地使用权, 经有批准权的人民政府许可, 我国现行法律也是允许其转让的。事实上, 我国目前的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则并不是那么截然分明, 有许多本应当是出让的土地使用权, 而实为划拨土地使用权;由于历史的原因, 很多划拨土地不是用于公益事业, 而是用于住宅商业或经营目的。因此, 法院在面对拆迁补偿问题时, 应区分不同情况分别处理。

划拨土地使用权在我国表现为两种形态:第一种形态是, 土地使用权出让制度实施后, 依公共利益需要因行政划拨产生的划拨土地使用权, 这种划拨土地使用权, 因其公益性的用途, 除法律另有特殊规定和行政机关指定外, 土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权, 表明该行为人已无继续使用该宗土地的需要, 公益行为已终结, 国家授权的特定目的已不复存在, 土地使用权应由国家收回后再行处理, 而不能由土地使用者直接处理。第二种形态是, 土地使用权有偿出让制度实施前, 历史遗留的无偿取得的土地使用权。依产生方式不同, 具体分为行政划拨和法律规定两种情况。

土地使用权出让制度后的行政划拨指为经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业需要, 国家划拨给农民、集体单位无偿使用的土地使用权。这种划拨的土地使用权产生于计划经济体制下国家对全民、集体所有制单位的投资行为。对此, 由于企业都支付了很高的补偿费, 如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物、附着物拆迁安置费等, 有的还负担劳动力的安置和居民住房的安置。因此其土地使用权, 是变相有偿取得, 而不是无偿取得土地使用权。对于这种划拨土地使用权应允许其采用市场化的方式进行处分, 如投资、转让、抵押和租赁等。依现行法律规定, 这种划拨土地使用权人在补办出让手续后可自行处分其土地使用权。

按照法律规定取得土地, 是指依据1982年宪法第10条第1款规定的城市土地一律属于国家所有的原则, 将城镇居民宅基地所有权公有化, 而产生的宅基地使用权。对这种情况, 应脱离土地所有权、使用权分离的思路, 而要从使用者财产权的角度去考察财产权。土地所有权公有化, 并不意味着土地财产权的公有化, 划拨土地使用权应该得到补偿。

因此不管是划拨的土地还是有偿获得的土地, 拆迁人都要先按照出让的土地市场价进行评估, 然后根据评估报告确定相应的补偿金额。一般而言, 划拨土地使用权与出让土地使用权在取得成本构成上的差别在于有没有交出让金。土地出让金有市场定价和相对低廉的政府定价两种。在拆迁补偿中, 如果是划拨土地, 则国家拿走较低标准的政府定价之后, 剩下的部分应补偿给被拆迁人, 即被拆迁人应取得市场价与政府定价的差额。行政机关和人民法院在实际工作中应当依照《土地管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定充分考虑对划拨土地的补偿。

划拨:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金

出让:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金×使用年限÷出让年限

四、土地使用权补偿的滞障

(一) 政府的定位

在土地管理的过程中, 国家扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。国家行使土地所有权人的情形与方式同行使行政管理权的情形与方式存在明显区别。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系。解决这些问题的关键, 在于国家正确行使土地所有权和行政管理权。因此, 我们需要分析一下在实行土地所有权与使用权分离、土地使用权有偿转让制度后, 土地所有权人国家、土地使用权人以及第三人之间的法律关系。

1.国家作为土地所有者掌握着土地所有权中的处分权能。国家可以财产所有人的身份来监督使用权人对土地的使用, 当使用权人不按法律规定或合同约定使用土地时, 国家可以给予警告以至无偿收回土地。

2.如前所述, 虽然土地使用权属于不完全物权, 但仍具有独立财产价值。土地使用权人可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地所有权人国家与土地使用权人之间属于自物权与他物权、完全物权与限制物权之间的法律关系。权利人为上述法律行为时, 不受土地所有权人国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以排除。土地所有者和使用者都可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利。

3.在所有权与使用权分离后, 由于土地的合法占有权已经转移给土地使用权人, 故作为土地所有权人的国家不再和第三人发生直接的物权关系。

拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人作为物权人的身份及其财产权利, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 做到公开、公平、公正。应切断地方政府在拆迁中的土地非法利益, 使之成为超脱的居中管理者。

(二) 不科学的干部考核制度影响拆迁补偿的公正性