城市房屋拆迁问题

2024-08-29

城市房屋拆迁问题（精选12篇）

城市房屋拆迁问题篇1

随着城市化进程的加快,城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然,大量的房屋拆迁改善了居民的居住条件和环境,保证了城市建设的顺利进行。但同时,城市房屋拆迁工作中也存在着一些问题亟待解决。

1 存在的主要问题

1.1 拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致

城市房屋拆迁所产生的主要矛盾集中表现在拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致。

《中华人民共和国宪法》明确规定:“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。国务院于2001年6月13日新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第24条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。根据原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。上述所指的“房地产市场评估价格”应该理解为公开市场价格。自新条例颁布实施以来,我国大多数城市房屋拆迁补偿价格或地方政府拆迁补偿指导价均依据上述条例、意见以当地房地产市场价格进行补偿或基于市场价格进行补偿。

公开市场包括的要素有:买者和卖者完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。

但是,拆迁补偿市场是不同于一般意义上的公开市场,是一个特殊的市场。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁基本上都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆,也不能选择是你拆还是他拆,惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿,名义上的补偿价格协商权,也往往由于被拆迁人在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。况且,当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下,只要按相关法规履行了相应程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申请强制拆迁,这无疑是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的公开市场相去甚远,其成交价格(拆迁补偿价格)也很难是公平价格。因此,这些特殊的交易条件,决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。而根据以公开市场价值标准进行的房屋拆迁估价,其估价结果必然会引起货币补偿金额的偏差,最终导致拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协商上不能达成一致。

1.2 没有区别对待社会公共利益目的的拆迁和商业目的的拆迁

房屋拆迁分公共利益的拆迁和商业利益的拆迁。为了社会公共利益的需要,政府可以对个人房屋财产进行合法的限制和征收。但目前的立法没有将两者区别对待,没有对“公共利益的需要”进行严格界定。因此,个别地方政府将“公共利益的需要”的概念扩大化了。他们认为既然城市改造是为了城市的建设和发展,那么城市改造就是公共利益,如在某条大街上某片区域内要建若干个商业大厦,也被纳入城市改造的范畴,也属于公共利益等。于是,有了公共利益的名义,就可以审批并强制拆迁。这样,国家征收制度和拆迁权被滥用,导致拆迁纠纷日益突出。

1.3 旧城改造中城市土地使用权转移收益问题

一些地方政府在实施旧城改造计划或土地储备过程中,政府建设规划、土地管理部门拟定旧改区域,确定拆迁范围,发布拆迁公告,强制收回国有土地使用权,随后实行招、拍、挂转手向开发商出让,这一过程表面上看来透明公正,但通过转移土地使用权来谋求利益,在法理上站不住脚。国家享有国有土地所有权,被拆迁人享有国有土地使用权,被拆迁人作为土地使用权的权利人,享有、占有按合法的目的使用国有土地的权利,不受他人干涉。根据他物权优于自物权的原理,在合法期限内,被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商,属于无权处分行为,如果得不到被拆迁人的追认,政府和开发商签订的土地出让合同无效。

1.4 拆迁补偿方式灵活性差,被拆迁人难抉择

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。该条例自2001年颁布以来,各地方政府基本上实行以货币补偿为主,房屋产权调换为辅的拆迁补偿方式,有的地方政府甚至仅实行货币补偿的方式。但是,随着拆迁规模和面积不断扩大,商品住宅房价飞涨,处于旧城区或是城市边缘“棚户区”的拆迁户以微薄的拆迁补偿已经难以购买新房。虽然各地方政府大力推进经济适用住房建设,但经济适用住房建设项目地理位置较偏,各种配套设施缺乏,如没有产权调换的补偿方式可供选择,被拆迁人很难做出抉择,并难以与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议,最终造成拆迁停滞,项目进展缓慢。

2 提出的建议

2.1 拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并通过适当的形式反映

为使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值,维护拆迁当事人双方的权益,拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响,通过适当的形式反映出来。在采用公开市场价值标准,运用适当的估价方法估价得出结果的基础上,最后确定估价补偿结果时,应综合考虑一些拆迁估价中不可量化或未考虑的、会引起被拆迁人产生隐性损失或不利的价格影响因素,广泛地听取拆迁当事人和相关专家的意见,对估价结果进行适当的调整后(即可以由当地政府根据当地经济社会发展状况确定调整系数或由拆迁估价专家根据实际情况确定调整系数),得出最终估价补偿结果。

2.2 明确界定“公共利益的需要”

在法律层面,应对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使国有土地征用权或强制收回权的范围,设立“公共利益的需要”的认定程序。只有符合公共利益需要的项目才能批准征地和强制收回国有土地使用权。从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善征地和拆迁程序。同时,政府应该退出经营性用地的房屋拆迁,对于公益性拆迁之外的商业拆迁,应结合城市发展的需要来看待其正当性,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予房屋所有权人及时、充分的补偿。

2.3 取消对商业拆迁中的行政裁决制度,未经法院判决,不得强制拆迁

在房屋拆迁问题上,被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体,行政权力无权直接介入。即使政府为了公共利益进行拆迁,做出强制拆迁的决定权也在法院,而不在各级政府手里。因此,必须让行政权力退出商业性房屋拆迁领域。房屋拆迁主管部门只能承担行政监督管理职能,在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用,而不能参与市场运作,直接充当拆迁人或接受委托实施拆迁,介入拆迁人和被拆迁人补偿安置问题等。

2.4 采取更加人性化的拆迁补偿方式,建立拆迁补偿用房预建和收储制度

在当前我国房价居高不下,购房消费者普遍处于弱势地位的形势下,政府应该采取以产权调换为主或加大产权调换比例的补偿方式,探讨尝试建立拆迁补偿用房预建和收储制度。可由地方政府根据未来几年的公建项目拆迁规划,统计出拆迁规模、拆迁面积和拆迁户数,然后在拆迁项目邻近区域从土地储备用地中或其他用地中,预先统一集建设拆迁房屋产权调换用房;或通过住宅一、二级市场,在房地产市场价格较低时,向开发企业大批量采购或收纳质优价廉、面积适中、户型合理、功能齐全的商品房或二手房,并在对收储住房进行简单适当装修后,建立拆迁补偿用房储备中心,向面临拆迁同时对这方面需求日益强烈的城市居民提供这类收储住房,被拆迁人可选择产权调换或产权调换和货币补偿相结合的方式。另一方面,这类收储住房在一定时期内也可作为拆迁安置临时用房。这样便增加了拆迁补偿方式的灵活性、机动性,既提高了拆迁补偿安置工作的主动性,又解决了部分被拆迁人的后顾之忧,在一定程度上缓解因上述原因而导致的拆迁难、拆迁慢、纠纷多的问题。

目前,城市房屋拆迁工作中存在的现实问题已引起党中央、国务院和各级政府的关注和重视。相信各级地方政府通过严格依法行政,规范政府行为,不断完善对城市房屋拆迁补偿与安置相关的各项法规条款,做到“以人为本”,充分尊重和保护被拆迁人的合法权益,必将推动城市房屋拆迁工作更好地为城市建设发展服务,建立持续、稳定、协调发展的和谐社会。

参考文献

[1]城市房屋拆迁管理条例[M].中国法制出版社,2005.

[2]建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知[J].北京房地产,2004,(1).

[3]郑炜,冯代群.对当前城市房屋拆迁补偿与安置制度的思考与完善[EB/OL].中国法院网,http://www.chinacourt.org/public/detail.php-id=184980&k,2005-11-10日.

城市房屋拆迁问题篇2

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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

城市房屋拆迁纠纷行政裁决(以下简称拆迁纠纷裁决)是指房屋拆迁管理部门，根据拆迁当事人的申请，依据有关法律、法规、规章和规范性文件、争议事实和相关证据，针对平等民事主体之间因房屋拆迁发生的纠纷做出居中裁判的一种准司法性质的具体行政行为。拆迁纠纷裁决是一项集行政执法、准司法行为于一体的政策性、规范性、程序性、法制性都很强的特殊工作，其目的是及时、公正地解决、处理房屋拆迁纠纷，更好地维护拆迁当事人的合法权益，保障工程建设项目的顺利进行。

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第十六条规定，拆迁人与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

因此，拆迁纠纷裁决就成为城市房屋拆迁管理部门不能回避的法定职责。在现行拆迁管理体制下，为了进一步提高裁决工作的质量和效率，需要对拆迁纠纷裁决工作进行实践总结和理性探讨。

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一、城市房屋拆迁管理部门要勇敢面对矛盾

根据《条例》的规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。目前申请裁决的当事人几乎全是拆迁人，如果拆迁管理部门不依法受理，拆迁人可以起诉管理部门不履行法定职责、不作为;如果受理，就必须在30日内做出裁决，并且要承受被拆迁人的“充当拆迁人打手”的指责。如果被拆迁人对裁决这个具体行政行为不服，依照《行政复议法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)的规定，可以在裁决书送达之日起60日内申请行政复议或者在三个月内提起行政诉讼，拆迁管理部门将忙于应诉。即使在行政复议和行政诉讼中胜诉，拆迁管理部门还要申请人民法院强制拆迁或者申请人民政府责成有关部门实施行政强制拆迁。这样一来，一是拆迁管理部门在裁决、复议、诉讼、强制拆迁中冲在了第一线，陷入了矛盾的漩涡之中，耗费了大量精力;二是激化了与拆迁当事人的矛盾，成为信访投诉的对象;三是忙于行政裁决，耗费了大量的行政资源，却出力不讨好。拆迁人与被拆迁入本是平等的民事主体，在房屋拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁定：而通过行政裁决的方式干涉两个平等的民事主体之间的合同订立，会使拆迁管理部门陷入矛盾不能自拔、成为被告增大了行政风险。对此，拆迁管理部门应当勇敢面对，充分发挥主观能动性，想

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方设法做好拆迁纠纷裁决工作。

二、合理的裁决受理条件和裁决量是保证裁决质量的必要条件

当前，各地拆迁纠纷裁决申请量一直居高不下，且呈上升趋势。据分析，其主要原因表现在：

一是拆迁纠纷救济途径单一。《条例》规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院起诉。这样，对于达不成协议的拆迁纠纷，法院不再直接受理，先由房屋拆迁管理部门进行裁决，法院只受理当事人对裁决不服的行政诉讼案件，这就迫使拆迁管理部门冲在了解决大量拆迁纠纷的第一线并且随时准备当被告应诉。

二是拆迁管理部门提供免费裁决服务。《裁决规程》没有明确拆迁管理部门可以收取裁决费用，因此裁决申请人(几乎全是拆迁人)就可以享受免费裁决服务。这就客观上鼓励了拆迁人设法通过免费的行政裁决来解决难以处理的拆迁纠纷，而不去积极地同被拆迁人进行协商。

三是拆迁纠纷裁决申请条件过于宽松。饿决规程》第五条规定了拆迁入提出申请时应当提交的资料，如被拆迁房屋权属证明、估价报

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告，补偿安置方案、当事人协商记录等，以上资料拆迁人比较容易提供，从而使大量的裁决申请涌向拆迁管理部门。由于拆迁纠纷裁决案件较为复杂，一件拆迁纠纷裁决案件从受理、调查取证、调解、开庭审理到下达裁决书、送达到应对行政复议、应对行政诉讼、申请强制执行等起码要经过半年时间，裁决人员消耗了大量精力，难以保证在法定的时间内完成受理案件的裁决工作，形成大量积压案件，而新的裁决申请又不断涌入，拆迁管理部门的裁决压力可想而知;匆忙做出的裁决难免不出现瑕疵，裁决质量无法保证。

为进一步规范拆迁纠纷行政裁决行为，有效控制裁决量，提高裁决工作效率和成功率，切实维护拆迁双方当事人的合法权益尤其是被拆迁人的合法权益，裁决受理条件在符合《裁决规程》要求的前提下，各地还要结合具体裁决实践情况进一步补充和完善，提高受理条件的针对性和可操作性。因此，拆迁入申请行政裁决时提交的资料除满足《裁决规程》第五条规定的内容外，还应当补充以下内容：

l、补偿安置资金存储证明。核实拆迁补偿安置资金在许可前是否已足额到位，确保拆迁纠纷裁决后拆迁人能够有足够资金及时履行补偿义务。

2、拆迁许可证及拆迁公告。审查拆迁许可证是否真实有效、是否办理了必要的延期手续、是否进行了广泛告知。

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3、评估机构资质证书及委托合同、动迁单位资质证书及委托合同。核实评估机构和动迁机构的资质情况，确保拆迁服务业务发包给有资质的单位并在其业务承揽范围内。

4、产权调换房屋估价报告。核实产权调换房屋估价报告与被拆迁房屋估价报告是否由同一家评估机构采用同一时点、同一参数、同一评估规则做出的，确保实行产权调换安置时差价计算的公平性、合理性。

5、产权调换房屋权属证明或施工进度证明。产权调换房屋为期房的，要提供建设工程规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工进度证明等，确保裁决的安置房屋能够按期建成、及时安置被拆迁人。

6、拆迁现场各种资料的公示证明。核实拆迁许可证、拆迁公告、各种资质证书、委托合同、评估报告、安置房源、补偿安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆迁人的知情权。

7、受理裁决听证意见书。当未达成协议户数占总户数一定比例如30%以上时，应当召开受理裁决申请前的听证会，并出具听证意见书。

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8、不适宜出庭的高龄老人、高危病人等被申请人出具的授权委托书。

三、加强裁决队伍建设

要做好裁决工作，拆迁管理部门必须健全裁决机构、充实裁决人员、提高人员综合素质、完善裁决程序。

要根据工作需要充实培养裁决人员。按照审理规定的要求，开庭审理必须有首席裁决员、裁决员、书记员，每个裁决室至少要配备三名工作人员，裁决量较大的城市要设置二个以上的裁决室。裁决人员应当由拆迁管理部门中的行政人员担任，但由于管理部门在编人数有限，现有人员中通晓法律、拆迁业务和裁决业务的人员又少，目前各地普遍存在裁决力量薄弱的问题。要根据工作需要及时充实裁决人员。要加强对在岗人员的培训，注重对政治理论、思想道德、拆迁管理、法律知识、裁决实务等方面的综合培训。

拆迁纠纷裁决工作是由裁决工作人员完成的，工作人员的综合素质决定了裁决工作的质量和效率。要做好拆迁纠纷裁决工作，裁决人员应当具备的综合素质包括：有较高的政治理论水平、有较高的思想道德水平和原则性、善于钻研理论和业务知识、始终做到严谨细致。

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只有建设一支高水平、高素质的裁决队伍，才能做好拆迁纠纷裁决工作。

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划

拨

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否

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城市房屋拆迁问题篇3

摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究，并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。

关键词:城市房屋拆迁;拆迁补偿;制度;对策

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容，是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键，同时也是关系到城市规划、建设，城市经济发展的大事，还是关系到政府威信、信用，居民基本生活保障的头等要事。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,已成为全社会关注的焦点问题。

一、城市房屋拆迁补偿的定义

城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的单位和居民（被拆迁人）给予补偿安置的一系列活动。

二、城市房屋拆迁补偿的主要方式

城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定,目前,我国城市房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。

1.作价补偿方式

指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

2.产权调换方式

指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

三、拆迁补偿制度存在的问题

随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。

1.房屋拆迁补偿的程序不透明

在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。

2.房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。

四、对策与建议

1.确定合理的补偿标准

补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响，至少不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相同。比如作为店面的房产，在补偿时就不能只考虑房产本身的价值，还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。

2.采取合理的评估方法

价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对于划拨土地应当进行补偿。

3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性

由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、政协委员、被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作为政府房屋拆迁主管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。

4.完善相关法律

制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。

参考文献：

[1]钱莉:城市房屋拆迁补偿制度研究[D].中国政法大学,2005.14—17,25—28.

[2]李炼军:从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位及其完善[J].甘肃政法学院学报，2006,(3)：132—136.

[3]吴斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D].四川大学，2005.30—31.

[4]施国庆盛广恒蔡依平:城市问题, 2004.04.

我国城市房屋拆迁补偿问题篇4

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

城市房屋拆迁问题篇5

文章摘要】城市房屋拆迁制度是我国一项重要的公共政策和法律制度。文章详细讨论了我城市拆迁制度本文详细分析了我国城市房屋动拆迁管理中存在的问题及难点，针对这些问题，作者提出了一定的对策。

【关键词】房屋拆迁；问题；治理

随着城市旧城改造步伐的加快，城市拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造了条件，带动了房地产业的快速发展，推进了城市功能的进一步完善，改善了居民的居住条件，提升了城市土地的使用价值，因此得到了全社会的广泛认可。

一、我国城市房屋拆迁活动中的存在的问题

1、补偿安置的标准不够完善

由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。

2、房屋拆迁手续不健全

在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。

3、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆迁补偿

安置矛盾突出改革开放以来，政府为多渠道解决劳动就业问题，允许破门、破窗

开店，一定程度上解决了部分人的就业问题，缓解了政府的压力，但遇到拆迁补偿安置时却又产生了新的问题。有的地区规定：取得工商营业执照并持续营业一年以上的，可以参照非住宅房屋进行评估。于是，个别人钻政策的空子，在住宅楼内开公司、搞经营，一旦遇到拆迁就可比同区位、同结构住宅房屋多获得些补偿，因而引起住户相互仿效，给拆迁安置工作增加了难度。

4、操作程序不够规范

对居民房和单位房拆迁操作程序不够规范，未严格按照拆迁管理办法执行。（1）补偿协议签订主体不规范。按规定，单位房拆迁应与具有拆迁资质的拆迁公司签订补偿协议。而在实际操作中，有的与拆迁公司签订，有的与建设方签订。（2）补偿协议签订程序不规范。部分单位房在没有正式评估报告前就已签订补偿协议，正式评估报告是后来补的；（3）补偿政策执行操作不规范。在具体实施过程中，各单位掌握补偿的标准不一致，有的实施单位为了赶进度任意提高补偿标准，影响了城市的拆迁市场。

二、解决我国城市房屋拆迁的治理措施

1、进一步完善房屋拆迁立法

由于我国城市房屋拆迁的相关法规尚不够健全，在法规中存在一些自相矛盾的现象。如我国《城市房屋拆迁管理条例》第10条与第17 条规定的相互矛盾，应当对其进行修改。将《城市房屋拆迁管理条例》第17条内容修改，与第10条相衔接，保持一致，避免法规内部的矛盾。科学构建城市房屋拆迁法律法规体系，对拆迁活动的基本原则、合理的拆迁规模确认程序、拆迁人的市场准入制度、拆迁补偿和安置、拆迁纠纷的仲裁制度、对拆迁人的监督机制等内容做出详尽的规定。建立对各方拆迁当事人公平、合理的法律法规体系，保证各方拆迁当事人的权利与义务对等，依法建立公平有序的社会环境。

2、强化城市拆迁缔约中的政府管制行为城市房屋拆迁缔约中，拆迁人和被拆迁人之间的缔约过程理论上是一个在完全垄断市场上有限讨价还价的双头垄断博弈过程。然而，实践中该双头垄断市场却又无法形成，而一般只存在拆迁人一方产品市场上卖方垄断和拆迁安置补偿中要素市场上买方垄断的“单方双重垄断性”，原因在于，除了少数“钉子户”外，单个被拆迁人在拆迁缔约中常常处于“弱势” ；还由于集体行动的逻辑，被拆迁人联盟的不稳定。拆迁人的这种单方双重垄断行为，必然导致拆迁缔约成本的加大、社会福利的损失以及资源配置的无效率。为此，政府有必要对城市拆迁契约条款加以管制。

3、健全拆迁补偿制度

(1)确立土地使用权补偿制度。在城市房屋拆迁中，房屋及附属物所占用土地使用权的补偿是一个非常重要的问题，在许多情况下已超过了房屋所有权补偿本身。

(2)完善城市房屋拆迁补偿制度。确定房屋拆迁补偿标准时，应明确规定按照房地产市场价格评估确定的价格给予补偿，充分体现公平合理原则。

(3)确定合理的补偿标准。拆迁补偿标准应是动态的，应随市场的变化及时调整，根据被拆迁房屋的土地区位、用途、建筑等因素，按照拆迁当时的市场正常交易价格评估。

4、不断完善拆迁政策和办法，规范拆迁操作行为作为政府拆迁主管部门，一方面要全面了解和掌握全市的拆迁形势，正视存在的问题，积极做宣传解释工作，对一些带有普遍性的明显与市场不相符的政策、办法及时进行研究，会同评估机构主管部门制定补充规定，尽量使目前的拆迁政策与市场接轨。另一方面，拆

迁主管部门要加大对各拆迁实施单位的检查和监督，规范各拆迁实施单位的行为，对部分拆迁实施单位自定拆迁标准与政策，影响全市拆迁市场的行为要坚决予以纠正，确保全市拆迁政策完整和统一。

5、完善城市房屋拆迁估价方法一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。

【参考文献】

1、张景慧.城市房屋拆迁存在的问题与解决对策[J].建筑管理现代化，2003(1)

2、黄秀云.拆迁审计的方法与步骤[J].北京审计，2006（11）

城市房屋拆迁问题篇6

关键词城市房屋; 征收; 补偿; 问题; 完善

1 城市建设与房屋征收

根据《武汉城市总体规划（2006-2020年）》，武汉市到2020年将建成经济实力雄厚、科技教育发达、产业结构优化、服务体系先进、社会就业充分、空间布局合理、基础设施完善、生态环境良好的现代化城市。然而，要想使城市规划建设得到有效落实和顺利开展，就应该积极稳妥地做好城市建设过程中的房屋征收工作。

1.1 城市建设的重要性。城市建设对于一个城市的完善和发展，以及城市的管理是非常重要的。城市建设注重对城市的规划与城市居民的生活质量和生活环境的保障，应通过对城市建设工程上的改造、对城市居民生活的社会环境和自然环境进行合理的规划。城市建设是为城市居民能够提供良好的生活环境，能够提供完善的服务，真正的为城市居民创造良好的居住环境，从而来保障城市居民的正常的美好的生活，更是可以推动社会的发展，完善健全的城市功能，提高人民的生活水平以及幸福指数的系统工程。

1.2 城市建设中房屋征收的特殊意义。城市建设固然很重要，在城市建设中一个重要的环节——房屋征收则更是重中之重。它关系到一个城市、一个地区发展的远景规划，关系到城市建设工作中各项计划的有效落实和顺利开展；更是深深切切的关系着城市居民的工作和生活保障，关系到居民的幸福指数和社会的安定团结、和谐稳定。由此，积极稳妥地开展房屋征收工作在城市建设中有着特殊的、不容忽视的意义。房屋征收工作不仅是城市建设中简单的拆迁工作，它是民生工程，是社会稳定和城市建设的基础性工程。

2 对武汉城市建设中的房屋征收存在的问题

尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经对众多房屋征收的问题提出了指导意见并以法律形式得到巩固，从很大程度上缓解了被征收者和征收主体之间矛盾，直接将征收的主体指向政府。但是在实际操作中，房屋征收仍然存在很多细节方面的问题，不得不引起我们的深入思考。

2.1 房屋征收资金和管理存在的问题。目前，武汉市房屋征收的资金管理问题日益凸显，尚无有效主体对房屋征收资金进行有效的监督和管理。项目前期调查工作不够细致，影响了项目预算资金的准确性，也给房屋征收资金的监管成效造成影响。银行仅出具拆迁人存在该行的资金数额，以此表明房屋征收资金到位与否，而由于房屋征收工作过程的复杂性，缺乏对该资金用途的动态有效监管。一些从事房屋征收工作的管理人员，利用手中的权利谋取私利，拆迁者的合法利益没有得到有效保障。

2.2 房屋评估问题突出。评估是补偿的基础，这就需要一個中立的机构来权衡双方的利益，市场化评估在这样背景下孕育而生。但是市场化评估名不副实，评估价格明显偏低，存在由拆迁人左右房屋评估价格的情况；评估机构选择存在问题，剥夺了部分甚至于可以说是大部分被拆迁人对房屋评估机构的选择权。失去了中立性的房屋评估，其评估报告也就失去了公平性和科学性。这个问题不仅在武汉市存在，全国各地都的房屋征收工作都在思考和探索相应对策。

2.3 征收补偿的问题。房屋征收补偿，是指房屋征收中的征收人依照房屋征收协议的约定，对被征收人所受损失给予的经济补救。

房屋征收补偿的定义是如此明确，但是在具体执行过程中，总是出现很多模棱两可的词句，使得补偿的标准变得模糊，比如适当补偿和相应补偿等字眼，由于概念的模糊导致实际操作的偏差，显失公平。当拆迁户感觉自己的利益得不到公正的对待时，他们会考虑选择法律途径来保护自己的利益，但显然这也是一条死路，因为征收补偿的程序十分抽象，没有具体的操作指导意义，人们不会在这里实现他们的诉求。

因此，从某种程度上说，征收补偿问题是引发征收矛盾的最大问题，只有对征收补偿问题给予充分的重新认识，征收中的很多问题才有可能得到真正解决。只有补偿公平、合理了，被征收人才能接受征收决定，也才能实现和谐的搬迁。

3 对武汉城市建设中相关制度之思考

3.1 加强房屋征收立法。近年来，房屋拆迁冲突日趋激烈，给城市规划造成不便甚至严重影响正常社会秩序。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突，拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法！知道了冲突的实质也就可以"对症下药"，因此必须要坚持私权优位，清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

3.2 加强房屋征收和补偿信息公开。政府行为的信息公开制度是值得提倡的，特别是在房屋征收和补偿的工作中，行政部门应该充分尊重拆迁人的知情权，将各项制度和政策宣传到位，将房屋征收过程中的调查结果、补偿标准和奖励标准等客观存在的数据进行公布，让房屋征收和补偿的过程完全透明化，确保拆迁人的利益不受损害。

3.3 完全补偿的构想。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定："对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格"。这一点对房屋征收的补偿做出了"时价"的规定，但是从人的角度出发，本着以人为本的原则，征收房屋的行为实际上是剥夺了被征收房屋者的一些隐性权利。运用市场经济价格规律界定房屋征收的补偿标准，实际上忽视了人们内在的归属感和幸福感，这些潜在的感知无法用价值衡量，因为提出了"完全补偿"的概念，虽然这是一种难以实现的超乎完美的理想状态，但是它体现了政府的一种人文关怀。

随着我国城市化进程的加快，房屋征收问题将更加突出，如何处理好与老百姓房屋征收问题是关系到社会和谐、百姓民生的大问题。因此，在城市房屋拆迁中对违法建筑进行处置时，既要合理又要合情，在不伤害老百姓利益的情况下确保房屋征收工作顺利有序的进行，使武汉市城市规划建设又快又好！

参考文献

［1］王中.城市规划与人文关怀;城市问题;2006年

［2］王玥，卢新海.基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析;中国房地产;2012年

探讨城市拆迁补偿问题篇7

1 拆迁现状

拆迁补偿, 是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的经济补偿。

一方面, 政府在房屋征收过程中居于主导地位, 具有征收权, 征收具有强制性, 因此在这种情况下, 早些年暴力拆迁的新闻屡见不鲜。例如湖南嘉禾的“四包两停”违法拆迁, 河南开封的“株连九族”式的拆迁政策, 无一不显示着政府在拆迁问题上权利的滥用。随着拆迁法规的不断完善, 执法人员素质的提高, 暴力拆迁情况已经越来越少。另一面, 拆迁补偿过度却带来了一批人的“一夜暴富”, “拆二代”“拆迁致富”等现象的产生, 却由此引发了一系列的社会问题, 面对巨额财富, 一些拆迁户变得游手好闲, 坐吃山空, 更有甚者, 还沾染上了黄赌毒等。如2009年5月北京大兴区大望京村拆迁, 平均每户都有3~4套安置房和300万补偿款, 高的上千万补偿款, 全村跑步进入百万元户级别;2010年深圳大冲旧村改造项目造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。一边在制造暴力拆迁, 一边在制造暴富神话, 拆迁在这两个极端上演, 这两者都不利于社会和谐。

拆迁致贫和拆迁致富, 两个极端现象的产生, 建立完善的法规制度规范迫在眉睫。原《拆迁条例》中拆迁制度是1991年确立的, 在颁布十年间发挥着重要的作用, 但是时代变革已经不再适应经济发展的需求。2001年6月7日, 国务院对该条例进行了修改。修改后的拆迁条例适应了房地产市场化的需要, 但经十多年的实践, 也出现了许多偏差, 于是国务院2011年1月21日公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》, 明确了征收三原则, 即遵循决策民主、程序正当、结果公开原则。

众所周知, 房屋拆迁所造成的问题, 多是由于对被拆房屋的过高过低评估争议而引发的。拆迁致贫和拆迁致富, 反应了拆迁房屋补偿评估制度存在一些弊端。拆迁补偿规定了三个原则:一是不低于原有生活水平, 拆迁不能绝对地变“穷”了;二是要达到所在城市平均生活水平, 拆迁不能相对地变“穷”了;三是不能一夜暴富, 远远高于所在城市平均生活水平, 变成“暴发户”, 制造新的社会不公。但是正因为评估程序存在问题, 出现了拆迁致贫爆富的两个极端。

2 拆迁问题探究

当前房屋拆迁评估的有《城市房地产管理法》、《房地产估价估价机构管理办法》、《房地产估价范围》等法律法规, 对房屋拆迁评估均有明确规范, 但是在被拆迁房屋评估实践中又存在诸多问题。 (1) 补偿标准不合理, 造成极端现象。在拆迁过程中, 拆迁方与被拆迁方存在强买, 另一方不得不卖的关系, 被拆迁人承受经济心理上的双重压力。拆迁是为了更好的发展, 被拆迁人的利益不应受到损失。因此拆迁补偿价格仅仅用市场价来赔偿的标准仍然不够合理。然而对于个别被拆迁人在安置补偿问题时趁机满天要价, 借拆迁达到暴富之目的, 造成补偿金额过多, 也是对社会是一种不公平。同时一些暴富的拆迁户, 财富来的过于容易, 产生了畸形心理, 炫富、黄赌毒情况屡见不鲜。因此, 亟需完善拆迁补偿定价机制, 使其合法合理。 (2) 评估机构缺乏独立性。首先是地方政府直接干预评估, 对于具有公益性质的公路、桥梁等项目, 政府为了降低补偿金额, 直接干预评估价格。其次, 有的拆迁人为了降低拆迁成本, 不惜以各种手段, 干预估价人员的工作, 变相或直接参与评估。 (3) 视拆迁程序为摆设, 评估机构违背独立客观公正原则。选择鉴定评估机构双方当事人应该到场, 现实中多由拆迁人单方选择的评估机构来评估。 (4) 拆迁补偿的方式缺乏规范性, 标准过低。现有的法律法规只补偿直接损失, 所属的土地使用权、预期收益以及无形收益却不给予补偿。在现实生活中拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋, 除了房屋的估价过低因素外, 另一个重要的因素就是拆迁赔偿中没有考虑土地使用权的补偿。拆迁补偿方式上, 相比以前单一的补偿方式, 采取了货币补偿与产权调换相结合的两种方式, 但是与国外相比, 仍然缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等诸多方式。

3 解决措施

(1) 完善房屋拆迁补偿标准, 拆迁补偿问题的产生, 均源于被拆迁人的补偿不到位, 补偿后不应降低被拆迁人员拆迁前的生活水平。 (2) 规范评估机构的选择。补偿标准评估的价格与评估机构和人员的选择有很大的关系, 选择评估机构可以协商, 协商不成可以抽签。 (3) 住房城乡建设主管部门作为负责房地产估价机构的管理工作, 应切实履行管理之职。加强对评估行业的监督管理, 建立健全的规章制度来规范市场。 (4) 估价公开透明, 防止暗箱操作。被拆迁人作为弱势群体, 应充分保障他们的知情权。 (5) 建立房地产评估机构不良信用记录档案。

4 结束语

拆迁补偿事关群众的切身利益, 也关乎社会稳定和谐, 我国的拆迁补偿制度虽有改进, 仍不完善。因此, 只有真正建立健全和完善我国的房屋拆迁补偿制度, 加强对评估机构的监督管理, 才能解决当前在城市房屋拆迁补偿过程中出现的各种问题, 杜绝不合理的拆迁补偿现象出现。

参考文献

[1]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006, (5) :78-82.

[2]肖萍, 姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究——由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考[J].南昌大学学报 (人文社会科学版) , 2008, (4) :61-66.

[3]彭小兵, 谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与路径[J].公共管理学报, 2009, (2) :76-84+126.

[4]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究, 2010, (1) :40-45+73.

城市房屋拆迁问题篇8

关键词：房屋拆迁,现代制度经济学,产权,交易成本,国有土地使用权产权

一、引言

新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力, 已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪 (1993) 用两个词概括了其理论核心, 一个是“产权”, 即受制度保护的利益, 产权制度既涉及对产权的界定, 有涉及对产权的保护;另一个是“交易费用”, 即指达成契约和保证契约执行费用。

众所周知, 房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益, 对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定, 导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善, 进而降低了拆迁工作效率, 严重增加了拆迁工作的交易成本, 甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷, 对社会稳定造成不利影响。因此, 在此基础上提出切合实际的建议措施, 以图为建立健全房屋拆迁的法律法规, 处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。

二、实施拆迁行为的必要性分析

对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯 (1960) 在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质, 即外部侵害不仅起因于侵害者的行为, 也起因于被侵害者的存在, 避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失, 关键在于避免较严重的损害。因此, 在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时, 更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失, 唯有权衡两者轻重, 才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。

实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面, 暂不考察拆迁者 (损害方) 对于被拆迁者 (受损害方) 是否补偿及补偿是否合理, 需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉, 承载着太多的东西, 当拆迁方实施拆迁行为时, 大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件, 到城市边远地区购买一套住房, 这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失, 以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。

此外考察不实施拆迁行为带来的损失, 亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施, 我国许多城市实现了住房资金的良性循环, 加快解决了住房困难, 大部分危房、棚户、简屋得到了改造, 居民的居住环境得到了较大的改善。因此, 拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外, 拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化, 城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主, 为房屋的市场交易奠定了基础。因此, 比较实施与不实施拆迁行为的各自损失, 我们可以发现, 虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病, 但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。

为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义, 在此引入科斯 (1960) 提出的“合法的妨害”这一概念, 即有些行为即使对别人造成了损害, 只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害, 受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性, 即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑, 作出的对私有产权适当削弱的调整。于是, 从提高社会净收益的角度出发, 受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”, 即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外, 由于相对于实力较弱的、分散的居民, 拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势, 这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人, 会降低技术的适宜水平, 从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象, 便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。

三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权, 在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时, 就应当考虑补偿。然而近年来, 在城市房屋拆迁过程中, 拆迁往往只是对房屋进行补偿, 不对土地进行补偿, 有关土地使用权的补偿纠纷时有发生, 从而影响了社会的稳定。此外, 不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求, 一旦前人的要求得到满足, 后人会以此为依据提出更高的要求, 这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质, 必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安 (1965) 指出:“在任何社会里, 资源的个人使用权 (即产权) 都能得到解释, 产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 认为:“产权不是指人与物之间的关系, 而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范, 每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系, 或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系, 也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此, 土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有, 但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋, 这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转, 被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产, 更应当体现出土地的价值。从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质, 其流转交易应依法实行有偿转让, 房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用, 以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论, 还是拆迁补偿实践, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来, 一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权, 利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权, 不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此, 国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准, 进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现, 不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本” (R.Matthews, 1986) 。樊纲 (1992) 对交易成本的具体成本支出内容进行了划分, 本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本, 即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程, 此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换, 无论是物品的交换还是劳务的交换, 说到底都是一种权利即“产权”的交换, 也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确, 事实上从两个方面使交易成本上升, 一方面是造成交易对象之间发生议价博弈, 双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面, 模糊的产权会阻碍交换行为的发生, 导致交易规模的缩小, 使人无法通过交易行为提高经济效率, 这一由产权不确定造成的效率损失, 也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面, 对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面, 假定拆迁方对其所致损失 (包括房屋所有权和土地使用权) 负完全责任, 被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排, 因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是, 如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任, 他们就会坚持这一安排, 这样轮到被拆迁方设法减少损失, 采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而, 在议价过程中, 居民往往具有更高的博弈资本, 由于一旦对某个地块进行拆迁, 这个拆迁的程序是不可逆转的, 政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成, 此时, 居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此, 在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下, 原先的拆迁补偿标准名存实亡, 被拆迁方不合理地提高补偿要求, 使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面, 当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约, 甚至引起双方法律纠纷时, 就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时, 产权界定不清楚, 事实上阻碍交易的实现, 使任何交易成为不可能, 事实上使潜在无形的交易成本无限大。

从这个意义上说, 明确界定产权, 不仅是减少有形交易成本的前提, 而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是:承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权, 并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权, 将会大大降低拆迁过程的交易成本, 提高社会资源配置效率。

四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义

明确的产权界定, 提供了人们进行一切交易活动的基础, 它能有效减少和节约交易成本。进而, 不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的, 换句话说, 一种界定可能比另一种更有效率或更无效率, 并且存在着最佳产权界定。盛洪 (1992) 认为, “谁的行动给他人的既定经济利益带来损失, 谁就要负赔偿责任, 这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。

对于房屋拆迁问题而言, 要达到最佳土地使用权产权界定, 应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察, 由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局, 为了使社会资源配置效率不受影响, 必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路, 土地所有权公有化, 并不意味着土地使用权产权的公有化, 应当按照出让土地使用权的完全市场价格, 将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此, 才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式, 有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本, 使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。

同时, 不能执行的法律, 只是一纸空文;不能有效地加以贯彻和保护的产权, 只是“口头”的产权。因此, 为使界定产权不流于形式, 还必须有效地保护产权, 即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念, 是在人与人之间才能划定的社会关系, 那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护, 而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 指出:“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值, 就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此, 产权制度较之没有产权制度是优越的, 有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权, 加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度, 推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。

五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考

1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订

国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》, 确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时, 能够依照法律的规定进行, 而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴, 应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则, 充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权, 改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。

2、逐步完善土地使用权补偿制度

应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定, 这既是尊重和保护私人财产的体现, 也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时, 通过设定较为科学完善的价格评估程序, 合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额, 充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时, 必须考虑土地的价值因素, 置换地段区位, 应以合理的土地评估价, 给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此, 要全面推行市场化评估, 拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求, 紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估, 要参照同区位的房地产市场交易价格, 采用同一的市场化评估方法, 充分体现公平、公正原则。最后, 具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。

3、政府应合理定位并履行好自身职责

在土地管理过程中, 政府扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系, 若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度, 政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。当然, 由于土地的国有性, 国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色, 做到“有所为、有所不为”, 才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位”的情况。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人的私人独立产权, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 不搞暗箱操作, 做到公开、公平、公正。因此, 政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责, 才能使其重新树立群众公信力, 更好地推动城市房屋拆迁安置工作。

4、推行被拆迁人参与机制:对拟建项目的社会评价制度

城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在, 因此, 必须要做好项目评价工作, 把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺, 在城市开发项目的规划和建设过程中, 缺乏对拟建项目进行必要的社会评价, 难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制, 赋予拆迁户协商权、发言权, 把拆迁户的意见体现在拆迁协议中, 确保他们的利益不受侵犯, 达到城市发展以城市居民为本的目的。

参考文献

[1]盛洪:现代制度经济学 (上下卷) [M].北京大学出版社, 2003.

[2]R.H.Coase.“The Problem of Social Cost”[J].Law&Eco-nomics, 1960.

[3]Armen Alchian.“Some Economics of Property Rights”[J].Politico, 1965 (30) .

[4]樊纲:有关交易成本的几个理论问题[J].经济学动态, 1992 (5) .

[5]杨卫国、程承坪:所有权、财产权及产权新辩——兼论马克思所有制理论与现代产权理论的异同[J].经济财政, 2007 (1) .

[6]何虹:完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006 (5) .

城市房屋拆迁问题篇9

随着我国城市建设的加快以及市政建设的增多, 城市房屋拆迁已成为当前城市建设的一个重点, 同时也成为一个难点。本文意在通过对人民日报的104则主要相关报道的分析, 来探讨当代中国的城市拆迁中存在的问题, 从不同方面探讨有关拆迁的补偿标准、价格评估、拆迁程序以及民众意识、政策法规等, 同时探寻媒体的价值取向和立场, 思考媒体是否发挥社会所期望的作用, 也是本文研究的意义所在。

二、资料收集与研究方法

本次研究主要采用内容分析法, 通过对报刊媒体的信息检索和分析, 选择了比较有影响力和权威性的人民日报, 笔者设定了部分搜索条件, 最终网站共推荐了2006年~2010年104篇相关报道。笔者从这104则报道中抽取了52则, 这就比较易于对其进行解读, 在抽样过程中, 严格按照分层抽样的方法, 根据其时间分布采用50%比例随机逐一抽样, 并进行相关分类及统计。

三、资料分析

笔者所研究的104则相关报道中, 由于文本数量较多, 内容复杂, 笔者只研究从收集来的报道中抽样选择的52则报道情况, 除了探讨该报刊媒体对当代中国的城市房屋拆迁问题所关注的热点外, 重点还是想研究其在整个社会经济快速发展的背景形式下, 其自身的立场及价值取向所在。

(一) 关注热点

笔者对该报刊报道的内容进行了分类统计, 从相关数据得出, 人民日报关注对拆迁问题的相关制度、法规的政策性解读以及从宏观层面上如何加强对其监督制约, 并通过成功性的拆迁工程报道引导社会的和谐拆迁, 赢得地方政府以及社会公众的关注和认可。

关于拆迁问题的报道, 2006年、2010年两年报道的关注点相对比较广泛, 且报道数量较多, 2007年~2009年关于拆迁问题的报道数量较少且关注内容颇为局限。2006年~2010年, 除了违规拆迁现象的报道有明显增加, 其他所有内容的报道相对变化不大或有所减少。

(二) 立场及价值取向

1. 把脉拆迁, 迎合时局

对于2006年度的分析中, 人民日报先后发表的报道中其关于拆迁问题内容涉及各方面, 普及面较为广泛, 在2006年~2010年五个年度中报道数量最多。当中除了肯定关于城市房屋拆迁所取得的成功性经验之外, 也有对拆迁问题关于中央及地方的法规制度的政策性解读。鉴于建设部相关文件的出台, 可以说2006年度也是各地方政府学习以及落实相关文件精神的一年。与此同时, 随之和谐社会主题的提出, 各地方政府也着力解决社会矛盾所引发的各种冲突, 甘当全国地方政府表率, 公益性拆迁项目也相对居多, 因而拆迁矛盾相对较为缓和。

2. 冷眼旁观, 聚焦热点

2007年~2009年这三年, 可以说是我国经济建设发展的高峰期。虽然这三年, 有关拆迁问题的报道相对较少, 然而总的来看, 其内容仍然涉及不少方面。最为主要的是这三年国内主要社会矛盾并非聚焦于此, 国家致力于社会经济的发展, 而解决物价发展等民生问题日益凸显, 北京奥运会的召开、汶川地政、南方雪灾等事件更是牵动着每个中国人的视线, 而作为中国第一报的人民日报亦是如此。我们可以看出人民日报所要引导广大社会民众的更多是关注整个中国社会、党、政府以及人民群众普遍关注的问题。

3. 关注民生, 理性批判

在人民日报2010年的报道数据中可以看出, 有关违规拆迁现象的报道第一次多于成功拆迁工程内容的报道, 其报道内容所涉及面也改变了2007年~2009年普遍局限的情形, 数量也相对增多。加之于社会要求废除强制拆迁的呼声越来越强烈, 两次征求意见稿中, 对有关拆迁问题的公共利益界定、征收补偿、征收程序以及强制搬迁等问题都有所涉及。2010年《国有土地上房屋征收与补偿条例》两次征求意见, 拆迁问题作为关系民生的一件大事, 备受社会公众所关注。

四、结论

从上述数据和资料的分析中可以看出, 有关当代中国的城市房屋拆迁问题, 经济发展和城市建设的进程以及需要是非常重要的影响原因。此外, 人民日报对于相关问题的报道, 更是折射出时局发展所需以及党和人民所关注焦点所指。那么, 关于未来一两年有关人民日报对于此拆迁问题的报道, 我们也可以从上述的分析中得出, 对于拆迁所引起的恶性事件的揭露面将会加大, 随着相关法律制度的完善, 也会更多地偏重于相关政策性解读以及弘扬之后所带来的一些成功的影响性事件, 其报道数量在短时间内会有不断增多, 报道面不断扩大的趋势。■

参考文献

[1]王克稳等著.《城市拆迁法律问题研究》, 中国法制出版社, 2007年版.

城市房屋拆迁问题篇10

一般情况下, 拆迁类案件审理并不审查其合理性, 但在不服拆迁裁决的行政案件中, 基于该行政行为的特殊性, 直接决定被拆迁人在拆迁过程中所享有的拆迁补偿安置权问题。而对这一问题的裁决, 行政机关在行政程序中有着广泛的自由裁量权, 这种自由裁量行为, 一旦被行政机关所滥用, 则不仅侵犯被拆迁人的合法权益, 同时也将严重威胁行政机关执法的公信力。因此, 在此类案件中将合理性问题纳入司法审查范围十分必要。

淮安法院在审查其具体行政行为合理性过程中, 立足于一个基本原则, 即行政机关的行为有无达到滥用职权的程度。主要从以下几个方面进行审查:

1. 能否实现居住目的。

拆迁补偿安置主要方式之一是产权置换, 但行政机关在拆迁裁决中确定的安置房源, 能否使被拆迁人实现居住目的, 有无充分考虑特殊人群的特殊需要, 比如老人、残疾人等。由于年龄较大或身体原因, 原被拆迁房屋系平房或其他居住较为方便的房屋, 但有时拆迁裁决却将其安置到较高的楼层, 且没有电梯, 严重影响此类人群的生活, 不能实现居住目的。淮安中院在2008年度审理的一起拆迁裁决案件中, 即以此为由撤销了行政机关的裁决, 责令其重新作出裁决行为。在某种程度上, 这也类似于审查民事法律关系中的善良管理人注意义务。

2. 是否严重影响被拆迁人原有正常生活水平, 导致生活质量严重下降。

如法院在审理张某诉房管局不服拆迁裁决案件中, 经审查发现张某系下岗工人, 全家唯一的收入来源就是靠其在原居住区附近的一个菜场里做一些小生意, 但房屋被拆迁后, 在原地也有安置房源的情况下, 裁决却将他安置在一个偏远的小区, 小生意已无法继续, 导致其丧失收入来源, 生活质量严重下降。尽管这可能只是一个短期现象, 张某也有可能重新找到工作和收入来源, 但法院经审理后认为, 房管局的裁决行为已经达到了滥用职权的程度, 存在合理性问题, 遂依法建议行政机关改变其行政行为, 重新作出裁决。

3. 有无其他属于合理性范畴且显失公正的。

行政机关公信力的一个基本来源就在于其行政行为在同等条件下的平等性, 拆迁案件也不例外。行政机关在作出一个行政行为时, 比如拆迁裁决, 该裁决在对待同等条件的被拆迁人时, 应该是同等的, 法院在这一点上的审查也更多地是考虑其平等性。如果行政行为的平等性受到挑战, 则其行政行为的合理性同样值得质疑。

审理中, 法院一旦发现案件存在合理性问题, 一般首先是与行政机关沟通, 建议其自行纠正, 然后作出相应的处理。如果行政机关拒绝纠正, 人民法院则依法对其所作行政行为予以撤销并责令其重新作出行政行为或者直接判决予以变更。之所以对存在合理性问题的案件很少采取变更判决, 就在于拆迁行为或拆迁裁决程序是一个相对复杂的系统工程, 包括前期的拆迁许可、评估机构的选择和评估报告的救济、补偿安置方案的提供等, 且并非完全由行政机关来完成, 有好多程序和条件都要拆迁人来完成或提供, 因此, 法院只有在上述所有程序都很完备及条件许可的情况下, 在给予当事人充分的选择权之后, 才能迳行判决予以变更, 否则, 该变更判决似也存在程序上的不完善和实体上的不合理性。

二、实体审查的同时, 强化程序审查

行政诉讼法规定, 行政案件审理需作全面审查, 似乎并无孰轻孰重之分。淮安法院在审理拆迁案件中, 坚持实体审查的同时, 进一步强化程序审查。

首先是强化前置行为的程序性审查。拆迁行为是一个系统行为, 通常一个行为之前会有许多前置行为。在对被诉具体行政行为进行合法性审查时, 如何审查前置行为是一个不可回避的理论和实践问题。淮安法院在审理中, 对这些前置行为按照“重大违法排除、可撤销保留”的非诉审查标准进行审查。因为“重大违法”是行政行为无效的基本判断标准, 而一旦无效, 则“自始无效、当然无效, 在任何法律程序中均可否认其效力存在”。而可撤销行为在未被依法撤销之前, 应当保留其效力, 在对拆迁不同阶段的前置行为进行审查时, 不应予以否定。

其次是强化拆迁评估的程序性审查。拆迁案件中, 对被拆迁房和安置房的评估, 应该是拆迁补偿安置的前提和基础。评估机构委托人的确定是否合法以及有无给予当事人对评估报告充分的救济, 可以说, 决定了拆迁行为尤其是拆迁裁决的合法性。淮安法院在审理此类案件中, 一方面强调法院与行政机关的联动, 规范评估机构选择程序。另一方面, 虽然建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条至二十六条, 规定了当事人对估价报告不服的救济途径和程序, 《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十条也规定了拆迁或被拆迁人对评估结果有异议可以提起相应救济程序, 但是在实践操作过程中, 许多被拆迁人虽对评估结果有异议, 但却常常由于异议方式不当或评估机构、行政机关故意置异议于不顾而未能及时得到救济。作为后者, 显然应当作为行政行为应予撤销的理由;如果属于前者, 则主要审查其意思表示是否明确, 如意思表示明确, 且已向评估机构或行政机关提出, 而仅以异议方式不当为由而不予救济的, 应当认定评估机构或行政机关不作为, 作为具体行政行为应予撤销的理由之一。

再次是强化对地方规范性文件与上位法关系的程序性审查。从这一点上来讲, 案件审理中更多地体现为法律适用方面的问题。比如在拆迁补偿安置中对于被拆迁房屋性质的认定问题, 《城市房屋拆迁管理条例》没有作出明确规定, 《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条规定:被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条规定, 以房屋所有权证书上标明的用途为准, 所有权证未标明用途的, 以产权档案中记录的用途为准, 但对取得工商营业执照并已持续营业一年以上的, 应当参照经营用房评估。上述规范性文件虽然对房屋性质及如何评估作出了规定, 但对具体如何参照评估却没有进一步的界定。《淮安市城市房屋拆迁管理办法》和《淮安市城市房屋拆迁补偿估价技术细则 (试行) 》则对这一“参照”作出了具体的规定。因此, 这一具体规定是否违背上位法, 以及在此基础上行政机关有无充分履行地方规范性文件所规定的职责和义务, 就成为了法院司法审查的重点。

三、审理中加大协调力度

拆迁案件名为行政案件, 但当事人所博弈的仍然是一种民事上的权益, 这种权益具有一定的可处分性, 从而也为这类案件协调的可能性奠定基础。淮安法院在审理此类案件过程中, 在查明案件事实的基础上, 首先是进行协调基础性评估。也就是针对个案所显现的不同特点, 经调查、合议等, 了解双方在民事范畴的争议所在, 以及当事人各自的具体情况, 确定协调的步骤及突破方向, 从而使以后具体的协调过程有的放矢。其次是整合多种协调资源, 尤其是整合多种协调主体参与协调, 比如亲属、社区、所在单位领导等, 增强协调的可能性。再次是加强协调与合理性审查相结合。上文已经提到, 拆迁裁决案件经常会出现合理性问题, 而合理性问题除了通过法院判决撤销、变更和行政机关自行纠正之外, 促进原告与第三人进行协调和解也是解决合理性问题的基本举措。当然, 这个合理性问题必须是在前期查明案件事实和作协调基础性评估时所确定的, 协调过程中针对磋商方案才能有所侧重, 二者相互作用, 达到协调的最佳效果。最后是加强协调与合法性审查相结合。民事调解过程中有个基本原则, 就是“能调则调, 当判则判, 调判结合”, 行政诉讼协调同样也应遵循这样的原则。协调过程中, 一方面强调协调的自愿性与自主性;同时, 也要强调囿于当事人对于法律知识缺乏了解, 而应告知其合法性审查所带来的诉讼风险, 从而进一步推动协调双方摆正心态, 积极协调。

四、严格司法强拆的条件

城市房屋拆迁许可听证制度的建立篇11

摘要房屋拆迁许可是房屋拆迁得以进行的前提,当前我国房屋拆迁领域当事各方冲突频发,而房屋拆迁许可听证制度基本内容缺失,为了缓和拆迁纠纷,不管是立法层面还是还是实践层面,房屋拆迁许可听证制度都亟待建立。

关键词行政许可房屋拆迁许可听证

2009年12月北大五学者联名建议全国人大常委会修改《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》),一时引起社会激烈反响,随后国务院表示有意修改《条例》。而在社会生活层面,每天的网络报刊登载的新闻有关拆迁的纷争更是层出不穷。房屋拆迁许可是进行房屋拆迁的前提,本文试着从缓和拆迁各方纷争的角度探讨建立房屋拆迁许可听证制度。

一、构建房屋拆迁许可听证制度的必要性

(一)听证是我国行政许可法的重要内容

房屋拆迁许可行为是依申请的行政行为。房屋拆迁带有强制性的特征,所以不能任意授予相对人实施拆迁的权利。房屋拆迁必须在经过人民政府依法批准后,由具有法定资格的拆迁人来承担。房屋拆迁许可是一种行政许可行为①。

我国《行政许可法》第四十六条规定:法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项,或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项,行政机关应当向社会公告,并举行听证。《行政许可法》第四十七条规定:行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。

听证是指在作出影响行政相对人权益的决定前,行政主体应当告知行政相对人有权表达意见、提供证据,行政主体必须听取意见、接纳证据的一种法律制度。听证制度是行政程序法基本制度的核心,是正当程序的最低要求②。

一般认为,房屋拆迁根据拆迁的目的分两种:一是基于城市建设的公益需要,这属于涉及公共利益的重大行政许可事项;二是商业拆迁的需要,这直接涉及申请人和他人之间的重大利益关系。根据《行政许可法》的规定,前者应由行政机关主动进行听证,后者应告知申请人、利害关系人有申请听证的权利。

(二)房屋拆迁许可听证制度在《条例》中的缺失

在国务院制定的《条例》中,不见听证的规定。《条例》的颁布时间要早于《行政许可法》的时间。但是《行政许可法》第八十三条规定:“本法自2004年7月1日起施行。本法施行前有关行政许可的规定,制定机关应当依照本法规定予以清理;不符合本法规定的,自本法施行之日起停止执行。”可是,《条例》在这之后并没有做任何的修改、清理。实践中在全国各地房屋拆迁管理部门发放拆迁许可证时几乎不进行听证。

虽然建设部后来颁布了《城市房屋拆迁工作规程》,该规程第五条、第六条规定了需要听证的情形:“……对于面积较大或者户数较多……房屋拆迁管理部门应当……召开听证会,听取拆迁当事人意见……听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。”但是该规程法律位阶低,仅是部门规章一级,而且听证设定了门槛:面积较大或者户数较多的才听证。对于面积、户数的标准还交由各地方制定自己的标准,造成同样的情况可能在一个省份要听证而在另一个省份就不用听证的操作不统一的局面③。

二、建立房屋拆迁许可听证制度的设想

(一)房屋拆迁许可听证的现有规定

除了上文第五条、第六条的规定外,《城市房屋拆迁工作规程》还规定:“拆迁许可听证应当对拆迁许可条件,特别是拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为房屋拆迁管理部门核发拆迁许可证的重要参考依据。”很明显,位阶更高的《条例》对拆迁许可听证没有规定,而该规程的规定比较粗糙,作为部门规制,这个规程的法律位阶也比较低,听证难以得到各地有效地执行。而且可能考虑到社会影响的程度,还对拆迁许可听证设立了门槛,实践中那些面积小的或者户数少的拆迁,社会影响也比较小,就不用进行听证。

(二)建立房屋拆迁许可听证的具体建议

房屋拆迁许可听证制度可以上文建设部的规程为基础进行构建。1.建议取消《城市房屋拆迁工作规程》中的面积较大或户数较多标准,拆迁许可一律进行听证。2.从起初的通知听证到最后的决定是否颁发拆迁许可证整个过程中,房屋拆迁行政管理部门要坚持公开公正透明的原则,发挥媒体的舆论监督的作用,避免使听证流于形式。3.明确未经听证不得颁发拆迁许可证。拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况等属于《条例》第七条规定的拆迁许可条件的重要事项未经听证,不得颁发拆迁许可证。4.建立和完善听证制度,还应该有听证不作为责任追究制度。而目前我国的现实情况是,对于不主动进行听证或没有赋予利害关系人要求听证的权利直接做出的拆迁许可证颁发行为是否合法有效,对于相关机关和具体工作人员拒不执行听证该如何处理,均没有明确的保障制度。个人认为,应当进行听证而未进行听证的行政行为无效,而且还应当追究主要责任人的行政责任或进行党纪处分。

(三)结语

行政程序合法是减少拆迁矛盾,打造和谐拆迁的前提。经过听证的房屋拆迁许可不一定比没有经过听证的房屋拆迁许可更加公正合理,但是一定能够得到被拆迁人的更高的认可。房屋拆迁许可听证制度是一个平台,各拆迁当事方的利益诉求都能得到表达和回应。更重要的是听证,使得决策更加公开透明,这无疑能够大大降低以后出现极端行为的可能性,避免对政府的公信力造成伤害。

注释:

①姜明安.行政法与行政诉讼法.北京大学出版社,高等教育出版社(第三版):258-260.

②孙事龙.房屋拆迁新热点解析.中国政法大学出版社:210.

我国城市房屋征收中的问题与对策篇12

随着我国城市化进程的加快, 城市建设迅猛推进, 城市房屋征收已成为城市发展的必然选择。它是一项政策性强、涉及面广、矛盾多的复杂社会工程。在此过程中, 由于各利益相关者之间的利益权衡不当以及选择的征收方式、补偿标准确定等方面存在着问题, 从而引发了一系列的社会问题, 如强制拆迁、暴力拆迁甚至流血事件常有发生, 严重影响了城市的和谐、社会的安定团结。然而, 城市房屋征收的最终目的是为提高广大公众的生活环境、公共便利等服务的, 故其存在不仅是社会、经济发展的需要, 而且它是一项对公众影响广泛和深远的公共政策, 公众的关注程度高。其决策和实施直接关系到广大人民群众的切身利益, 因此在城市房屋征收的决策和实施过程中必须积极充分地尊重和体现广大公众的心声和需求。

二、我国城市房屋征收过程中公众参与的必要性

公众参与是指公民通过一定的渠道对公共事务表达意见, 并且对公共事务的决策和治理产生影响的行为。它是我国宪法、行政法等赋予公民的一项基本权利, 已逐渐在我国城市规划、环境保护等领域得到发展, 并作为一种政治制度纳入到现行的政治体制中, 渗透到科技、文化、建设等各个领域的方方面面。

城市房屋征收与广大公众的利益尤其是被征收人的利益紧密相关, 涉及到各利益相关者的利益诉求和利益表达, 所以公众在不同程度上对房屋征收政策的制定与实施造成直接或间接的影响。同时, 房屋征收政策的制定与实施是否基于公共利益的需要以及补偿标准的确定是否合理, 征收过程是否能够使各利益方满意等问题直接关系到房屋征收工作能否顺利实施和社会的安定团结, 故在城市房屋征收过程中引进公众参与显得尤为重要。

1、公众参与有利于提高政府决策效能, 维护公众利益。

政府作为城市房屋征收政策的制定者, 并对整个城市房屋征收过程进行监督和管理。政府出于对城市规划、公众需求、自身决策效率、工作绩效等方面因素的考虑, 需要制定出有利于公共利益、公众满意等方面的决策, 从而保持政府公共政策的科学化、合理化。

公众参与意味着在政府和公众之间良性互动的开端。通过政府与公众之间信息交流平台的建立, 政府可以在决策制定时或执行中将相应的信息以公告、听证会或者网络信息公示等形式告知公众, 让公众了解到相关的信息内容。同时, 由公众根据具体意愿及利益诉求提出相关的意见和建议, 并反馈给政府。政府通过对接收到的信息进行整合和处理, 制定出满足公众需求的决策或对相关决策进行修改和完善, 并且将相应的征求意见的统计情况和根据公众意见修改的情况及时反馈给公众。这样的决策制定过程改变了政府的工作方式, 使政府和公众之间由以往单向的信息发布、传递与接收的形式转变为双向的信息交流与互动, 不仅提高了政府对广大公众意愿的广泛了解, 加深了政府和公众之间的良性沟通交流, 同时通过信息的收集、整理与反馈, 政府更加清楚地了解了广大公众尤其是被征收人的切身需要, 从而能够更好地结合公众需求、社会效益、经济合理性等方面的因素制定出民主、科学、合理的以及具有广泛认可度的决策, 提高政府决策的效能, 从而在城市房屋征收过程中维护公众利益, 减少和避免社会矛盾的发生。

2、公众参与有利于促进公众与政府之间的沟通, 调解公私矛盾。

长期以来, 在城市房屋征收实践中, 政府决策者出于对经济收益、短期效益等的追求, 未能全面考虑公共利益和公众需求, 未能切实做到公平与效益的协调, 从而出现滥用其行政权力强制征收的现象。而广大公众尤其是被征收人大多处于弱势地位中, 他们很少被作为平等的权利主体对待, 只能被动地接受征收政策以及补偿标准等信息, 缺乏主动表达自己的正当利益诉求的机会, 从而导致公众的私有权利得不到保障, 合法利益得不到满足, 进而导致社会矛盾的发生, 甚至加深了公私之间矛盾的恶化。

公众参与具有约束公权利、保障私权利之功能, 是权力的分享与让渡, 是解决社会矛盾的制度性手段, 使政府公共决策由专业化、标准化的封闭系统转向公开性、透明化的开放系统, 它反映了公众对透明、责任和参与的价值追求。通过信息的公开, 公众根据自身的责任及利益参与到城市房屋征收决策中, 向政府提供更多的信息、观点和解决问题的方案, 使政府充分了解公众需求, 从而做出适当的决策。这样的参与不仅在形式上赋予了公民表达利益的机会, 提供了政府与公众彼此之间的有效交流机会, 增强了房屋征收工作相应的透明度, 而且加强了公私之间的利益协调和公众对政府行为的监督, 从而能够达到弱化公私矛盾的作用, 保障房屋征收工作能够在和谐稳定的环境下进行。

3、公众参与是合理界定公共利益、确定补偿标准的有效途径。

城市房屋征收纠纷产生的原因是多方面的, 但是在众多原因中, 公共利益界定缺失导致公共利益滥用和房屋补偿标准确定不合理显得尤为突出。长期以来, 由于我国法律法规对于城市房屋征收中的公共利益界定缺乏明确的具有可操作性的界定, 致使在实践环节中存在公权力的扩张, 导致很多公共利益被滥用。虽然在新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中以列举的方式对公共利益进行了界定, 但是在实际操作中因各项目的具体情况不尽相同, 对公共利益的定义仍不能一概而论。同时, 由于房屋征收补偿标准不明确, 补偿金额过低等问题, 严重侵害了公众的利益, 被征收人的私有权利未得到切实的保障。所以, 在公共利益界定和确定补偿标准上引入公众参与, 通过听证会等方式, 咨询专家学者意见、征求广大社会公众意见, 让公众尤其是直接利益相关者参与其中, 充分表达自己的利益诉求, 监督政府决策的合法性和合理性, 如在补偿金额确定及评估机构选择上的公正合理, 以最终达成公共利益和个人利益、经济效益和社会公平的平衡, 实现公众尤其是保障弱势群体一方得到符合市场估价的合理补偿。

三、城市房屋征收过程中公众参与存在的困难及原因分析

由于经济发展水平和历史发展条件等原因, 我国在公众决策中引入公众参与相对其他国家较晚。虽然目前公众参与在城市规划、土地规划等领域已有章可循, 但是在城市房屋征收环节公众参与还存在着诸多困难。

1、公众参与法律法规不健全, 削弱了实施上的可操作性。

虽然目前我国出台了《城市规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等一系列的法律法规, 规定了公民在城市规划、城市房屋征收等方面公众参与的权利和义务, 但是同时我们也看到, 这些仅是较为原则性、抽象性的规定, 缺乏具体的实施操作细则。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》中虽多次出现“公告”、“公布”以及征求“公众意见”等, 并在旧城改造房屋征收时规定采取听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见, 赋予了公众对征收补偿工作的监督权。但是, 这些参与只是在政策制定时或者方案公示时进行, 是阶段性、间断性的参与;同时, 对于公众参与的具体形式, 参与公众的选择原则, 以及参与深度、参与效力等方面也未制定出具体的实施细则。因此, 在公众参与程序、参与公众的遴选、参与深度及参与效力等方面法律规定上的欠缺, 增大了公众参与在实施上的困难。

2、公众参与组织化程度较低, 削弱了参与的有效性。

目前, 我国一些组织化团体, 如工会、妇联等等, 大部分是在政府扶持下靠政府拨款维持生存, 与政府存在着某种紧密的行政联系, 这样致使公众参与的环境不能充分地为公众提供畅通的、有效的利益表达渠道, 所以当公众的利益受到威胁或损害时, 公众多是以个人独立的身份进行无序参与表达个人的利益诉求, 缺乏组织化的依托, 势单力薄, 影响力较小;或者临时组织起来而非公众自发参与, 这样不仅导致在利益表达和利益诉求时难以形成合力, 而且影响了参与的规范性和有序性, 从而直接影响到公众参与的质量和效益, 弱化了参与的有效性。

3、公众参与的制度化、程序化有待进一步提高。

目前, 公众参与城市房屋征收相关决策主要表现为被动参与、事后参与。当公众的切身利益受到负面影响, 如补偿价值、拆迁安置等方面不能满足被征收人的利益时, 公众为了维护自身私有权力不被侵害, 争取自己的权益, 主要通过投诉、上访、举报等非制度化方式被迫表达自己的诉求, 参与程序缺乏科学性、有序性, 导致出现阻碍项目开展等社会问题。同时, 虽然在城市规划、旧城改造等方面主要是通过听证会、专家咨询等制度化方式开展, 但是公众真正参与的却很少, 有时只是流于形式, 导致利益表达机会的不均衡。因此, 公众参与的制度化、程序化还不能适应决策科学化、民主化的要求。

四、完善城市房屋征收过程中公众参与的措施

1、完善法律体系, 提供公众参与城市房屋征收的法律保障。

通过完善相关法律法规制度, 明确公众参与的法律地位和公共参与法律原则, 以及公众在参与过程中的权利、义务和责任, 保障公众参与城市房屋征收的顺利实施。首先, 法律应该明确公众对城市房屋征收决策的全过程参与权。公众的参与不仅体现在征收环节, 而且从最初的城市规划、公共利益的界定, 到补偿标准、补偿方式的确定都要贯彻始终。全过程的参与能确保公众利益和公共利益的实现, 出现问题及时解决, 避免矛盾的扩大化;其次, 建立信息公开制度。信息的互相沟通交流是公众参与的核心部分, 所以政府应该根据项目的特点选择最佳信息公布形式将项目的决策依据、基本目标、决策过程、预期效益等情况公示于众, 确保公众参与信息的公开透明及对称性, 保障参与的有效性。

此外, 还应出台相应的法律, 明确公众的参与权、知情权和监督权及其应承担的相应责任和义务, 明确参与目标、参与的途径、渠道和内容等信息, 明确违反公众参与相关规定应承担的法律责任等, 以切实保障公众依法、有效、有序地参与城市房屋征收。

2、细化公众参与程序, 提高参与有序性。

公众参与的程序是参与有序性的保障。公众何时参与, 以何种方式参与, 以及参与的范围等方面的内容都影响着最终政府的决策效果和社会的安定团结。因此, 应该细化和完善公众参与的程序, 建立一套可以实施和操作的运行程序。一方面明确公众参与主体、参与范围、参与形式等方面内容, 让公众能够切实了解到是否参与, 如何参与, 怎样参与;另一方面建立信息公开、民意监督反馈机制, 这样可以让公众在信息对称的前提下发表看法, 提出意见和建议, 同时在相应的监督下保证这些意见建议按一定的流程进入审视与考虑的范围之中, 并对征求、采纳公众意见的情况, 对未采纳的公众意见的理由做出反馈。规范的程序, 不但能使公众在内心上能够得到较好的平衡, 同时能保障公众参与的顺利有序进行, 提高参与的效率, 使征收决策科学、合理, 更具可操作性。

3、充分发挥基层社区组织的作用。

基层社区组织是我国城市基层社区群众性的自治组织, 如社区居委会、街道办事处等, 其在社区的政治建设、公共服务、社会保障、文件经济建设等方面发挥着多样的重要作用, 是社区居民的贴心归属。因此, 在我国的城市房屋征收过程中, 基层社区组织的参与形式更利于百姓利用日常生活网络实现沟通, 更容易获得民众的理解, 达到政府和公众之间的信息沟通。一方面政府可以将制定的房屋征收的政策及实施措施计划等方面的信息, 通过社区居委会等组织传达给公众, 以使公众对信息有全面细致的了解;另一方面社区居委会等组织也可以负责公众对城市房屋征收问题的建议与意见进行收集与整理传达给政府部门;同时将政府反馈的信息以公布、公告等方式传达给公众, 在公众与政府之间信息互动中起到桥梁和纽带的作用, 以达到信息对称交互的目的, 从而利于双方利益的协商。

五、总结

城市房屋征收不仅是一项公共政策, 更是一项复杂的社会工程, 与广大公众切身利益关系紧密, 与社会和谐稳定息息相关。因此, 在征收过程中能否切实反映公众的利益和需求是房屋征收成功与否的关键。只有充分尊重和体现公众的意见、倾听公众的心声, 维护公众的根本利益才能保证房屋征收工作有序顺利地进行。因此, 在房屋征收过程中引入公众参与不仅能有效减少和避免征收过程中的矛盾和冲突, 还能在一定程度上避免决策的失误, 提高政府决策的效能。同时, 完善公众参与的法律保障, 细化公众参与的程序, 充分发挥组织化参与形式的作用能够更有效地提高决策的民主化、科学化水平, 促进公共利益的实现。

摘要：公众参与是维护社会主义公平正义的有力措施, 是增强决策科学化、民主化、实现社会和谐的有效手段, 对于规范城市房屋征收过程中的提高政府决策效能、公共利益界定、确定征收补偿标准等方面, 协调各利益主体之间的关系具有重要的意义。

关键词：城市房屋征收,公众参与,公共利益

参考文献

[1]王锡锌.公众参与中国新公共运动的兴起[M].北京:中国法制出版社, 2010.

[2]蔡定剑.公众参与:欧洲的制度和经验[M].北京:法律出版社, 2009.

[3]朱德米, 唐丽娟.公共政策过程的公众参与[J].中共福建省委党校学报, 2004.

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