城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

2024-11-23

城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析（共7篇）

城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析篇1

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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析

城市房屋拆迁纠纷行政裁决(以下简称拆迁纠纷裁决)是指房屋拆迁管理部门，根据拆迁当事人的申请，依据有关法律、法规、规章和规范性文件、争议事实和相关证据，针对平等民事主体之间因房屋拆迁发生的纠纷做出居中裁判的一种准司法性质的具体行政行为。拆迁纠纷裁决是一项集行政执法、准司法行为于一体的政策性、规范性、程序性、法制性都很强的特殊工作，其目的是及时、公正地解决、处理房屋拆迁纠纷，更好地维护拆迁当事人的合法权益，保障工程建设项目的顺利进行。

《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)第十六条规定，拆迁人与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内做出。

因此，拆迁纠纷裁决就成为城市房屋拆迁管理部门不能回避的法定职责。在现行拆迁管理体制下，为了进一步提高裁决工作的质量和效率，需要对拆迁纠纷裁决工作进行实践总结和理性探讨。

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一、城市房屋拆迁管理部门要勇敢面对矛盾

根据《条例》的规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。目前申请裁决的当事人几乎全是拆迁人，如果拆迁管理部门不依法受理，拆迁人可以起诉管理部门不履行法定职责、不作为;如果受理，就必须在30日内做出裁决，并且要承受被拆迁人的“充当拆迁人打手”的指责。如果被拆迁人对裁决这个具体行政行为不服，依照《行政复议法》、《行政诉讼法》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下简称《裁决规程》)的规定，可以在裁决书送达之日起60日内申请行政复议或者在三个月内提起行政诉讼，拆迁管理部门将忙于应诉。即使在行政复议和行政诉讼中胜诉，拆迁管理部门还要申请人民法院强制拆迁或者申请人民政府责成有关部门实施行政强制拆迁。这样一来，一是拆迁管理部门在裁决、复议、诉讼、强制拆迁中冲在了第一线，陷入了矛盾的漩涡之中，耗费了大量精力;二是激化了与拆迁当事人的矛盾，成为信访投诉的对象;三是忙于行政裁决，耗费了大量的行政资源，却出力不讨好。拆迁人与被拆迁入本是平等的民事主体，在房屋拆迁法律关系中，双方地位平等，凡双方不能自行解决的问题，应通过民事诉讼程序最终由法院裁定：而通过行政裁决的方式干涉两个平等的民事主体之间的合同订立，会使拆迁管理部门陷入矛盾不能自拔、成为被告增大了行政风险。对此，拆迁管理部门应当勇敢面对，充分发挥主观能动性，想

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方设法做好拆迁纠纷裁决工作。

二、合理的裁决受理条件和裁决量是保证裁决质量的必要条件

当前，各地拆迁纠纷裁决申请量一直居高不下，且呈上升趋势。据分析，其主要原因表现在：

一是拆迁纠纷救济途径单一。《条例》规定，拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，当事人对裁决不服的，可以向人民法院起诉。这样，对于达不成协议的拆迁纠纷，法院不再直接受理，先由房屋拆迁管理部门进行裁决，法院只受理当事人对裁决不服的行政诉讼案件，这就迫使拆迁管理部门冲在了解决大量拆迁纠纷的第一线并且随时准备当被告应诉。

二是拆迁管理部门提供免费裁决服务。《裁决规程》没有明确拆迁管理部门可以收取裁决费用，因此裁决申请人(几乎全是拆迁人)就可以享受免费裁决服务。这就客观上鼓励了拆迁人设法通过免费的行政裁决来解决难以处理的拆迁纠纷，而不去积极地同被拆迁人进行协商。

三是拆迁纠纷裁决申请条件过于宽松。饿决规程》第五条规定了拆迁入提出申请时应当提交的资料，如被拆迁房屋权属证明、估价报

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告，补偿安置方案、当事人协商记录等，以上资料拆迁人比较容易提供，从而使大量的裁决申请涌向拆迁管理部门。由于拆迁纠纷裁决案件较为复杂，一件拆迁纠纷裁决案件从受理、调查取证、调解、开庭审理到下达裁决书、送达到应对行政复议、应对行政诉讼、申请强制执行等起码要经过半年时间，裁决人员消耗了大量精力，难以保证在法定的时间内完成受理案件的裁决工作，形成大量积压案件，而新的裁决申请又不断涌入，拆迁管理部门的裁决压力可想而知;匆忙做出的裁决难免不出现瑕疵，裁决质量无法保证。

为进一步规范拆迁纠纷行政裁决行为，有效控制裁决量，提高裁决工作效率和成功率，切实维护拆迁双方当事人的合法权益尤其是被拆迁人的合法权益，裁决受理条件在符合《裁决规程》要求的前提下，各地还要结合具体裁决实践情况进一步补充和完善，提高受理条件的针对性和可操作性。因此，拆迁入申请行政裁决时提交的资料除满足《裁决规程》第五条规定的内容外，还应当补充以下内容：

l、补偿安置资金存储证明。核实拆迁补偿安置资金在许可前是否已足额到位，确保拆迁纠纷裁决后拆迁人能够有足够资金及时履行补偿义务。

2、拆迁许可证及拆迁公告。审查拆迁许可证是否真实有效、是否办理了必要的延期手续、是否进行了广泛告知。

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3、评估机构资质证书及委托合同、动迁单位资质证书及委托合同。核实评估机构和动迁机构的资质情况，确保拆迁服务业务发包给有资质的单位并在其业务承揽范围内。

4、产权调换房屋估价报告。核实产权调换房屋估价报告与被拆迁房屋估价报告是否由同一家评估机构采用同一时点、同一参数、同一评估规则做出的，确保实行产权调换安置时差价计算的公平性、合理性。

5、产权调换房屋权属证明或施工进度证明。产权调换房屋为期房的，要提供建设工程规划许可证、土地使用证、施工许可证、施工进度证明等，确保裁决的安置房屋能够按期建成、及时安置被拆迁人。

6、拆迁现场各种资料的公示证明。核实拆迁许可证、拆迁公告、各种资质证书、委托合同、评估报告、安置房源、补偿安置方案等是否全部公示，是否充分保障了被拆迁人的知情权。

7、受理裁决听证意见书。当未达成协议户数占总户数一定比例如30%以上时，应当召开受理裁决申请前的听证会，并出具听证意见书。

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8、不适宜出庭的高龄老人、高危病人等被申请人出具的授权委托书。

三、加强裁决队伍建设

要做好裁决工作，拆迁管理部门必须健全裁决机构、充实裁决人员、提高人员综合素质、完善裁决程序。

要根据工作需要充实培养裁决人员。按照审理规定的要求，开庭审理必须有首席裁决员、裁决员、书记员，每个裁决室至少要配备三名工作人员，裁决量较大的城市要设置二个以上的裁决室。裁决人员应当由拆迁管理部门中的行政人员担任，但由于管理部门在编人数有限，现有人员中通晓法律、拆迁业务和裁决业务的人员又少，目前各地普遍存在裁决力量薄弱的问题。要根据工作需要及时充实裁决人员。要加强对在岗人员的培训，注重对政治理论、思想道德、拆迁管理、法律知识、裁决实务等方面的综合培训。

拆迁纠纷裁决工作是由裁决工作人员完成的，工作人员的综合素质决定了裁决工作的质量和效率。要做好拆迁纠纷裁决工作，裁决人员应当具备的综合素质包括：有较高的政治理论水平、有较高的思想道德水平和原则性、善于钻研理论和业务知识、始终做到严谨细致。

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只有建设一支高水平、高素质的裁决队伍，才能做好拆迁纠纷裁决工作。

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城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析篇2

(一) 性质

1.拆迁人与被拆迁人之间的民事法律行为

城市房屋拆迁实质上是拆迁方与被拆迁方之间的法律关系。拆迁人与被拆迁人是在基于合意的基础上, 达成由被拆迁人转移其不动产权利, 拆迁人作出补偿的合约。[1]因此, 城市房屋拆迁是拆迁方与被拆迁方作为平等的主体在意思自治原则的基础上形成的民事法律关系, 也可称为平等民事主体之间的财产关系。

2.公权力介入的行政色彩化的法律行为

政府及其负责管理房屋拆迁工作的部门是作为城市房屋拆迁方成为拆迁当事人, 其介入使城市房屋拆迁呈现出一定的行政性及强制性。但公权力介入并不是说城市房屋拆迁的性质变成了由政府主导的行政行为。城市房屋拆迁带有一定的行政行为色彩, 但不是行政行为。

3.公私权利交织的民事法律行为

城市房屋拆迁是在行政权力及公权力介入下的为了达到公共利益和个人利益最大化, 以意思自治为原则, 采取平等协商的手段, 但不排除特殊情况下公权力发挥主导作用的民事法律行为。

(二) 特点

1.政策性

政策性此处可分两层把握:一指强制性, 国家虽按照法定程序, 但法律本身即具有强制性。二指政策倾向性, 房屋拆迁是对公众利益的倾斜, 以牺牲少数人的利益保护大多数人的合法利益。

2.非对等性

非对等性并不是对拆迁双方法律地位平等性的否定。而是指拆迁人与被拆迁人之间的经济地位、信息获取度、以及参与拆迁的主动性上存在的差别。在经济实力上, 拆迁方要明显强于作为房屋所有人的被拆迁方。在信息掌握度上及参与拆迁的主动性上, 拆迁人掌握有决定拆迁的第一信息。在拆迁进程中, 拆迁往往不以被拆迁方的意志为准。因此, 拆迁方处于强势地位, 而被拆迁方处于弱势地位。[2]

3.补偿协议性

城市房屋拆迁的性质是平等民事主体之间的民事法律关系也即一种合同关系。因此, 城市房屋拆迁需形成拆迁协议。拥有房屋所有权的个人在房屋被拆迁后有权获得相对等的补偿, 这既是基于宪法对居民住宅权的保护, 也是民法中对合同双方当事人合意的保护。

4.社会性

由于城市化进程的加速以及土地资源的紧缺, 城市房屋拆迁牵涉范围不断扩大, 它不再是一个简单的双方当事人之间的合同关系, 而成为一个波及面广、影响范围大、影响程度深的社会问题。它涉及的法益在隐性的扩大, 具有极强的扩散性和传播性。

二、城市房屋拆迁的现状及问题分析

(一) 公权力占主导

现实的城市房屋拆迁中, 拆迁方常常利用其强大的经济实力和信息获取速度占据极大的优势, 将城市房屋拆迁的行为转变为公权力占主导的行政行为, 主要表现在以下几个方面:一、不通知被拆迁方而采取偷拆;二、在没有达成拆迁协议的情况下强制拆迁;三、达成拆迁协议但违反拆迁协议;四、未给被拆迁人留足过渡期。

(二) 群众抵制强

针对城市房屋拆迁中的不合理现象, 城市房屋拆迁过程中屡屡出现暴力抗拆现象, 除了对拆迁人员的抵制之外, 房屋所有者常常用自焚等自虐手段来抗拒城市房屋拆迁。这使得拆迁所涉及的法益由财产权利扩大到人身权利。

(三) 补偿不到位

在平等的民事法律关系中对房屋的强制拆除需进行对价的补偿, 而正是由于补偿的不对价, 不到位, 才使得在城市房屋拆迁过程中每每出现钉子户。

(四) 管理混乱、监督申诉途径不畅通

《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。不难发现, 监督管理部门也是政府的相关部门, 监督管理部门不得成为拆迁主体。但现实中城市房屋拆迁的管理较为混乱, 常常出现一主体多行为的现象。

三、城市房屋拆迁问题的规范

(一) 明晰拆迁权利主体

就城市房屋拆迁中的主体, 包括拆迁当事人和拆迁关系人。拆迁当事人可三分为拆迁人、被拆迁人、拆迁管理人。其中, 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而拆迁人包括房地产开发公司, 土地储备中心、拆迁管理部门接受房地产开发公司委托的国家机关。拆迁关系人是指与拆迁有利益关系的主体, 包括抵押权人, 其对补偿款项享有优先权。承租人, 包括承租公有房和商业房。

(二) 明晰公共利益

根据宪法第13条, 国家的城市房屋拆迁必须基于公共利益进行。何为公共利益, 笔者认为, 公共利益为社会大多数人的或者特定时期、特定条件下, 某一特定的群体的合法利益。与其相对的是私人利益。公共利益与私人利益之间一般表现为此长彼消的关系。

对于公共利益必须具备:1.合法性, 即宪法通常规定只有立法机关通过立法的方式来界定公共利益;2.公共性, 多数人法益大于少与人的法益;3.合理性, 公共利益必须防止多数人的暴政, 不是简单的以数量或者法益的轻重多少来衡量;4.公平性, 由于主体之间的利益具有相对对等性。[3]

(三) 在法律授权的范围内

要保证我国城市房屋拆迁的有序性和规范性, 必须在法律的框架内进行, 其法律依据主要有:宪法、相关基本法、相关部门规章、相关地方性法规、相关司法解释等。

(四) 完善拆迁评估程序1.健全拆迁评估机制

其一, 完善拆迁评估机构。形成从全国到地方统一领导、分级管理的机构。

其二, 实行专家聘任制。形成有机构常驻专家和外聘专家的体系。

其三, 机构运行保障。须有专门机构和人员对评估机构进行回馈。使拆迁机制的运行透明化。

2.遵循原则

其一, 估价原则。坚持独立、客观、公正及合法。

其二, 回避原则。既包括拆迁评估机构与拆迁当事人有利害关系, 又包括评估专家组与拆迁当事人有利害关系。

其三, 初步结果公示原则。拆迁评估情况需在七日之内向社会公布。

3.评估依据

主要包括房屋的区位、用途、市场价格、面积、楼层、朝向等因素。

(五) 严格法定程序、程序违法拆迁为不合法

严格程序, 严禁先拆后协商、协商不成强制拆迁的现象。只有遵循程序规定, 才能维护拆迁当事人的合法权益, 保障建设项目顺利进行, 拆迁人与被拆迁人也只有在正当程序之下, 才能获得法律的保护。

(六) 建立拆迁听证制度

由于房屋拆迁是为保护社会公共利益, 因此, 无论是评估机构的评估, 还是合法的程序, 都需要及时向社会大众公示, 听取大众的呼声, 做到全面协商、真诚对话。

(七) 充分补偿机制

首先, 要弄清补偿的对象。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条明确规定:拆迁人应该按照本条例的规定, 对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过审批期限的临时建筑, 不予补偿, 拆除未超过批准期限的临时建筑, 应当给予补偿。被拆迁人是指房屋的所有者, 而不是房屋的使用者和代管者。使用者和代管着作为拆迁关系人, 与拆迁行为有一定关系, 但若补偿, 则会造成补偿范围扩大化, 主体模糊。因此, 可通过补偿房屋所有者, 房屋所有者与相关关系人协商充分保护房屋所有者的合法权益。

其次, 要确定补偿方式。补偿可采取货币补偿和房屋产权调换。这个需要根据拆迁当事人的协议, 由当事人双方决定。一般情况, 由被拆迁方决定, 这样可以使拆迁过程更趋于通畅, 同时更好的保护被拆迁人的利益。最后, 要根据评估机构的评估, 在充分协商, 等价对等的基础上, 将城市房屋拆迁的补偿方案及时公布, 做到充分补偿。

总之, 城市房屋拆迁制度是一个波及面广、社会影响力大的工程, 现阶段我国的城市房屋拆迁制度还存在较多问题, 这就需要我们总结拆迁过程中出现的一系列问题, 结合实际, 运用法律方法解决问题, 充分考虑拆迁方与被拆迁方的需求和合理要求, 做到公平、公正、合理、合法。只有将城市房屋拆迁的诸多问题法律化, 才能使城市房屋拆迁最终形成规整、有序的体系。

摘要：随着我国现代化进程的加速, 城市化的步伐越来越快。城市房屋拆迁成为现代化进程中一个十分重要的问题, 本文就城市房屋拆迁的相关问题进行分析。以期正视房屋拆迁中的问题, 不断改进, 促使其走一条程序化、法制化的道路, 在保护人民合法权益的同时, 促进现代化建设的步伐。

关键词：城市房屋拆迁,程序化,法制化

参考文献

[1]张翔, 李军.房屋拆迁法律理论与实务[M].北京:中国检察出版社, 2008.

[2]拆迁一本通[M].北京:法律出版社, 2010.

城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析篇3

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。

和县房屋拆迁纠纷裁决书篇4

裁

决

书

和房拆裁字[2011]第1号

和县住房和城乡建设局

制

申请人：和县土地储备中心

地址：和城历阳西路法定代表人：

职务：

委托代理人：徐必俊

性别：男

年龄：39岁工作单位：和县土地储备中心

住址：和城历阳西路邮

编：238200

电话：0565—5325411 被申请人：王德健

性别：男

民族：汉

年龄：48岁住址：历阳东路251号

电话：*** 案由：

申请人与被申请人就和县历阳东路延伸段、被申请人所属位于历阳东路251号房屋，因拆迁安置补偿等原因未能达成协议而形成的房屋拆迁纠纷。

申请人：和县历阳东路延伸段拆迁改造建设项目经县政府批准并于2010年3月31日取得了和县住房和城乡建设局核发的《房屋拆迁认可证》（和拆字[2010]第01号）。同时发布拆迁公告，对和县历阳东路延伸段东至环城东路，西至老县委宿舍楼、朝阳公园，南至现道路沿线以南20米，北至百货公司宿舍楼（169-2）区域内房屋实施拆迁，用于城市道路、棚户区改造等公益性事业建设。被申请人王德健（被拆迁房屋及其附属物的产权人）房屋在该拆迁区域范围内，其房屋为商住、砖混结构，建于1997年，房屋所有权证10342号，共二层，总建筑面积203.76平方米，其中：一层营业面积79.14平方米，其它住宅建筑面积124.62平方米。土地证和国有（1994）130520904号，用地面积49.13平方米，土地性质为划拨，以上均由被申请人居

住和使用。在拆迁期限内，申请人与被申请人王德健进行多次磋商，并依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》、《安徽省城市房屋拆迁补偿估价管理办法》、《和县城市房屋拆迁补偿基准价格暨补助补偿标准》等规定，被申请人可以选择产权调换或货币化补偿的方式，如申请人选择产权调换，产权调换安置地点在朝阳佳苑（二期），回迁安置面积以产权登记面积的120%面积内给予回迁安置。如选择货币化补偿，依据巢湖市国信拆估报告（国信拆估[2011]字第006号）评估的价值标准给予补偿，补偿标准为人民币709714元。而被申请人要求回迁4套住宅房，其中：三套98.28㎡、一套123.63㎡，另外要门面房两间，再补偿人民币60万元。申请人认为被申请人的要求与拆迁政策差距甚大，因此双方未能达成拆迁补偿安置协议。现拆迁期限已超期多时，为保障城市道路等公益性事业建设顺利实施，故向你局申请依法裁决。被申请人：我家房屋质量好，要求回迁安置4套住房，其中：三套98.28平方米、一套123.63平方米，另安置两间门面房，再补偿人民币60万元，否则不可能拆迁。

我局受理此案后，2011年5月19日向被申请人送达调解通知书；2011年6月3日以书面形式向申请人送达和拆通字[2011]01号受理通知书，并向被申请人送达和拆通字[2011]01号答辩通知书及裁决申请书。被申请人收到和拆通字[2011]01号答辩通知书及裁决申请书后，没有向我局提交答辩申诉及相关证据材料。

经本局调查：申请人和县土地储备中心于2010年3月12日向本局申请办理和县历阳东路延伸段拆迁改造项目相关手续，经本局审查符合申请条件。2010年3月31日，我局核发了《房屋拆迁许可证》（和拆字[2010]01号）并发布拆迁公告。被申请人王德健房屋确属本次拆迁范围内，房屋建于1997年，为砖混结构，房屋产权证登记面积为203.76平方米，其中：住宅面积为124.62平方米，营业房面积为79.14平方米；用地面积为49.13平方米，系划拨性质，均由被申请人自己居住和使用。拆迁伊始，因被申请人房屋系商住用房，申请人提出由被申请人选择产权调换或货币补偿方式，按照拆迁公告规定，回迁安置房屋面积按被拆迁房屋产权证上证载面积的120%范围予以安置，经营用房在原房附近安置两间经营性用房。被申请人可按照基准价格结算产权调换差价或按评估价估算房屋的补偿款。该房经巢湖国信房地产评估事务所评估的市场价值为人民币709714元；申请人提供的安置房为朝阳佳苑二期小区23号203室、204室，共计建筑面积155.16平方米，经巢湖国信房地产评估事务所评估的市场价值为人民币457722元；安置的经营性用房位于滨江花园10号楼自西向东第4间、第5间门面，建筑面积共计约79.2平方米，该房经巢湖国信房地产评估事务所评估的市场价值为人民币403920元。被申请人要求回迁安置4套住房，其中：三套98.28平方米、一套123.63平方米，另安置两间门面房，再补偿人民币60万元。被申请人在收到国信拆估（2011）

字第006号房地产评估报告后均未提出书面申请鉴定。由于双方分歧较大，拆迁补偿安置协议无法达成，遂诉至本局，本局已在2011年6月2日受理。

以上事实依据双方当事人陈述、谈话笔录等相关资料，巢湖国信房地产评估事务所评估报告及相关图纸予以认定。本局认为：

城市房屋拆迁工作必须依法进行，申请人主张对被申请人现商住房依据现行市场评估价进行补偿，并提供的安置住房、营业房面积不小于被申请人房屋面积，被申请人的临时安置补助费、搬迁补助费及附属物补偿等按照《和县城市房屋拆迁补偿基准价格暨补助、补偿标准》执行，上述申请人对被申请人的安置补偿符合相关法律及政策规定，本局予以支持。被申请人提出要求回迁4套住房，两间门面房，另外补偿人民币60万元，违背了有关拆迁政策规定，无法律依据，本局对被申请人的要求不予支持。为保障城市公益性事业建设，顺利实施棚户区改造、道路建设等，保护拆迁双方当事人的合法权益，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条，《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十三条、第二十五条、第二十六条、第二十九条、第三十四条、第三十五条、第三十六条的规定，现裁决如下：

一、申请人应付被申请人房屋补偿款人民币柒拾万玖仟柒佰壹拾肆元整（￥709714元）。

二、申请人提供的安置住房为朝阳佳苑二期23号楼203室、204室，总建筑面积共计155.16平方米，该房经评估价值为人民币肆拾伍万柒仟柒佰贰拾贰元整（￥457722元）；经营房位于滨江花园10号楼自西向东第4间、第5间，建筑面积共计约79.2平方米，该房经评估价值为人民币肆拾万零叁仟玖佰贰拾元整（￥403920元）。上述安置住房及营业房评估价值共计人民币捌拾陆万壹仟陆佰肆拾贰元整（￥861642元）。

三、申请人应当按照实际过渡期限每月支付给被申请人临时安置补助费￥1223.00元。

四、申请人应支付被申请人附属物及装修补偿费，装修补偿费的具体补偿金额由申请人与被申请人协商确定，协商不成的可申请评估并根据评估结果确定补偿金额。

五、被申请人自行搬迁，申请人应支付被申请人搬迁补助费600元。

六、被申请人应当在收到本裁决之日起15日内自行将位于和县历阳东路251号房屋腾空并交付申请人拆除。

如不服本裁决，可以自本裁决书送达之日起六十日内向安徽省建设厅或巢湖市人民政府申请行政复议，或者三个月内向和县人民法院起诉。

城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析篇5

工作规程》的通知

建住房[2003]252号

第八条有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：

（一）对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；

（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；

（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；

（四）房屋已经灭失的；

（五）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

第九条房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理

条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁

决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以

房屋拆迁行政裁决书篇6

裁字（）第号

申请人：

受委托单位：

被申请人：

申请人因与被申请人就房屋拆迁补偿安置事宜无法达成协议，申请人于年月日向本机关提出房屋拆迁裁决申请。本机关受理申请人的房屋拆迁裁决申请后，按照《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

第十条规定，向被申请人送达了裁决申请书的副本及答辩通知书，并于年月日上午时在本机关五楼会议室组织双方当事人进行了答辩调解，被申请人没有参加调解，本案现已审查终结。经查：申请人经文件批复、浙规规划许可、嵊土预字号文件批准后，向本机关申请办理拆迁许可。本机关按照《城市房屋拆迁管理条例》第七条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第九、十条的规定进行了审核和听证，于年月日对该项目核发了《房屋拆迁许可证》（建拆许字[]第号），并按照《城市房屋拆迁管理条例》第八条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十一条的规定在拆迁范围内公布了房屋拆迁公告。

房屋拆迁前期，申请人制定建设项目房屋拆迁补偿安置方案，并委托拆迁公司与被拆迁人就补偿安置事宜达成协议。

房屋拆迁中，申请人安置补偿方式为：一是被申请人可以选择货币补偿或产权调换；二是被拆迁房屋和安置房的价值，均按照房地产市场价评估确定，评估采用市场比较法。房屋建筑和土地使用的面积、用途，以房屋所有权证、土地使用权证或其他合法有效凭证记载为准；

三是被申请人选择货币补偿的，被拆迁房屋货币补偿金额以评估价值进行补偿，并按评估价值再增加10%的货币补偿资金；四是被申请人选择产权调换的，被拆迁房屋与安置房按照评估确定的价值结算差价，申请人提供的安置房为：的新建商品房；五是按规定补偿被申请人的房屋搬迁、周转的费用。

被申请人提出：“”的补偿要求。申请人与被申请人经过多次协商，均达不成协议。

由于被申请人未选择具体补偿方式，申请人在裁决申请中对被申请人作出的补偿方式为产权调换，具体内容如下：

一、住宅安置房为座落于幢单元室。建筑面积为：㎡。计算方式：

以上安置房总价款计人民币：元整（￥：元）。由被申请人支付申请人。

二、被拆迁房屋建筑面积：㎡，其中住宅为：㎡，商业为：㎡。经评估其补偿金额为：

计算方式

以上被拆迁房屋补偿款合计人民币：元整（￥：元），由申请人支付被申请人。

三、双方收付相抵后，被申请人支付申请人安置房差价款计人民币：元整（￥:元）。

本机关对双方当事人提供的材料进行了审核后认为：

一、申请人根据工程的有关批准文件，组织实施该地段的房屋拆迁工作，持有建拆许字（）第号《房屋拆迁许可证》等合法手续，程序完备，是合法的拆迁人。申请人作出的建设项目房屋拆迁补偿安置方案符合《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三章的规定，对申请人作出的补偿方案应予以支持。

二、被申请人系座落于号的被拆迁房屋的合法所有人，在鹿山路商贸步行街二期改造工程的拆迁范围内，被拆迁房屋建筑面积㎡。房屋性质属，结构。但被申请人提出“原地段内同一位置、同一朝向安置，产权调换不找补差价”的补偿要求不予支持。其依据为：一是“原地段同一位置、同一朝向安置”不符合城市建设规划设计条件。按照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十八条的规定，被申请人在原地段只有同等条件优先购买的权利，同时申请人在拆迁安置中已将拆迁地段改建后的新建商品房提供被申请人选择；二是“产权调换不找补差价”违反《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条的规定。

为维护拆迁双方当事人的合法权益，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十八条的规定，并经本机关领导班子集体讨论决定，裁决如下：

一、申请人对被申请人座落于房屋的拆迁安置补偿方式为产权调换。安置房为：，建筑面积为：㎡；安置房总价款计人民币元整（￥：元）。被拆迁房屋拆迁补偿款（已包括搬迁、周转过渡费）合计人民币元整（￥：元）。双方收付相抵后，被拆迁房屋与安置房的差价款计人民币元整（￥:元），该款由被申请人于年月日前支付给申请人。

二、房屋搬迁期限：

被申请人自收到本行政裁决书之日起15日内自行搬迁完毕。

当事人如不服本裁决，可以在接到本行政裁决书之日起60日内向市人民政府或市建设局申请复议；也可以在接到本裁决书之日起三个月内向市人民法院提起诉讼。

住房和城乡建设局

城市房屋拆迁纠纷裁决问题浅析篇7

一、该类行政诉讼审查的对象

仅限于裁决这一具体行政行为的合法性,并不包括裁决内容的合理性。

笔者在代理案件时,常发现许多律师同仁为被拆迁户挺身而出之后,代理的重点却放在大声谴责开发商补偿对价之低,痛陈被拆迁户生活之艰难,进而得出裁决结论不公正不合理,要求法院撤销或纠正等等。孰不知,根据《行政诉讼法》第五十四条之规定,除“行政处罚显失公正,可以判决变更”外,其他行政案件法院只进行合法性审查,即审查判断其合法或违法,而不审查判决其合理与否、公正与否。因此,明确法院审查案件的范围,是法官及代理人首先应注意的问题。

二、“合法性”审查的范围,

按行政诉讼庭审的程序,主要分为四个方面:受理裁决是否属于被诉行政机关的职权范围;裁决是否拥有充分的事实依据即证据;裁决程序是否合法;裁决适用法律、法规是否得当。

1职权范围:根据被拆迁房屋所占土地性质的不同,即国有土地或集体土地,拆迁裁决机关应分别是房管局、国土资源局。因此,如果在审判时发现裁决机关错误的,应直接判决裁决行为违法。同时需要注意的是,在审查能被诉行政机关的职权范围时,还应注意一个行政机关的级别管辖权限。以杭州为例:根据杭州市政府制订发布的《杭州市征用集体土地房屋拆迁裁决办法》的规定,裁决机关应为“市土管局”,即杭州市国土资源局。实践中,经常发现有市辖区的土管局越权进行裁决的,笔者以为此类越权行为同样应判定违法。

2事实依据:该块内容为审查重点,本文将在下面单独作展开论述。

3裁决程序:裁决程序主要审查是裁决机关是否依法召开协调会议、是否依法送达了会议通知、裁决下达时间是否在法定期限之内这几个方面。其中,对裁决下达时间超过了法定期限的(以杭州为例:依《杭州市城市房屋拆迁纠纷调解裁决工作程序》和《杭州市征用集体土地房屋拆迁裁决办法》,在本市范围内的拆迁裁决,无论国有土地或集体土地,裁决均应在受理后一个月内作出),实践中有的法院以此为认定为程序违法,有的仅认定为程序“瑕疵”,但不违法、不撤销。笔者碰到一个比较荒唐的案例是:根据被诉行政机关(即被告)自己提供的证据表明,裁决机关召开协调会议了,但此时竟然还没有受理裁决申请。最终,法院无奈只能判决程序违法。

4适用法律、法规:行政诉讼不同于民商事诉讼的一个特点是,其适用或参照的法律规范比较广泛。按规范性质分类,实体规范主要应审查:国有土地的,审查适用国务院、各省以及市县的(城市房屋拆迁管理条例>或(实施细则>是否全面,是否有遗漏,而影响被拆迁户的合法权利的;集体土地的,鉴于国务院、省都没有相应的条例,只能对照各市县自行制订的“征用集体土地房屋”的相关规章,审查适用时是否有遗漏。笔者在省内各市县办理拆迁案件的实践中,经常碰到的情况是,裁决结论有意或无意地违背了《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》第34条之规定,“凡拆迁人进行住宅建设的,应予原地段回迁”,剥夺被拆迁户要求原地回迁的权利。

只有上述四方面全部符合要求,即符合有权裁决、主要证据充分、程序合法、适用法律准确的,才应认定“裁决合法”,予以维持。

不符合有权裁决的,或主要证据缺乏的,或适用法律严重不当的(严重不当一般应指其适用后果造成了当事人实体权利的重大影响)或程序严重违法的(严重与否,应对照《行政许可法》所规定的作出一般行政行为的程序要求,其中剥夺当事人申辩权、听证权、救济权的,应认定为严重违法。

其他程序违法的,只能酌情认定为严重违法或一般违法)均应认定“裁决违法”并依诉讼请求撤销;符合有权裁决且主要证据充分,仅程序有瑕疵或适用法律不准确的,应酌情认定为“裁决违法”并予以维持。

三、裁决合法必备的主要事实依据

仍以杭州为例:鉴于《杭州市城市房屋拆迁纠纷调解裁决工作程序》和《杭州市征用集体土地房屋拆迁裁决办法》两者规定的事实依据基本相同,下面具体论述。

根据《杭州市城市房屋拆迁纠纷裁决办法》第六条之规定,“申请人为拆迁人的,应当提供以下证据和资料:(一)城市房屋拆迁许可证;(二)被拆迁房屋合法有效的权属证明或租赁关系证明;(三)被拆迁房屋的估价报告;(四)被拆迁房屋的拆迁安置方案”等六个要件。

(一)城市房屋拆迁许可证,该证据是拆迁进行的合法基础。审查许可证,应着重审查:1、有无拆迁许可证;2、拆迁许可证范围是否涵盖被拆迁户住房;3、拆迁许可证是否已过期失效,是否存在延长期限的情况;4、拆迁许可证是否经公告(未经公告的无效,特别在延期的情况下,实践中常有未公告的情况发生。)

(二)权属证明,应审查权限是属正确,有无遗漏共有权人。

(三)估价报告,这也是审查的重点。应审查:1、估价报告有无;2、估价报告适用的补偿标准是否恰当;3、估价报告作为中介性质的专家意见,事先有无征求被拆迁户意见、评估时有无实地上门查看、事后有无送达当事人并告知提出异议的方式和途径;4、估价机构是否具备相应资质,是否保持独立性、中立性。

(四)拆迁安置方案,着重应审查:1、该方案有无经拆迁主管部门备案许可;2、该方案所安置之用房,拆迁入是否有所有权或处置权;3、该方案是否显而易见地不可行(比如安置之房产未经综合验收,无法投入使用;或安置之房产因未足额交纳土地转让费用,无法办理产权证)。

四、裁决案件的诉讼时效

以笔者之经验教训,受理该类案件的委托时,首先要考虑的倒不是上述办案思路与细节,反而是诉讼流程的第一关,即案件能否被法院受理。而实践中,法院拒绝受理该类案件,主要的理由集中在“超出了诉讼时效”。为此,律师同仁在受案之时即应应认真审查诉讼时效问题。笔者将该类案件的三种不同时效情况及相应规定分述如下:

第一种情形:对于裁决书送达给当事人并告知了救济途径与方式(即诉讼权利)的,根据《行政诉讼法》第三十九条规定:“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”

第二种情形:对于裁决书未送达的,但当事人知道裁决事实及内容的(指裁决书正文内容);或裁决书虽送达,但裁决书上未载明或未通过其他方式告知不服裁决的救济途径和方式的,均应适用最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条第一款规定:“行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”

第三种情形:而对于裁决的事实根据不知情的,根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条规定:“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的,人民法院不予受理。”

这里需要注意的是,对于裁决书是否已送达的举证责任在于被诉行政机关,所以法院在审查立案时不应要求原告方出具送达证据。

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