城市拆迁问题

城市拆迁问题（共12篇）

城市拆迁问题 篇1

亚里士多德说:人们为了活着而聚集到城市, 为了生活得更美好而居留于城市。随着我国经济的不断发展, 城市化的进程正在加快, 旧的城市赋予其新的功能划分, 就是在这个过程中, 城市房屋拆迁活动开始出现。为了规范拆迁活动, 1991年3月22日, 国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》。我国的城市拆迁表现在城中旧城区的改造和城郊区的开发。有拆迁必然伴有拆迁补偿, 随着城市的发展, 全国各地涉及拆迁的房屋越来越多, 由此引发的拆迁补偿矛盾和纠纷也比比皆是。

1 拆迁现状

拆迁补偿, 是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的经济补偿。

一方面, 政府在房屋征收过程中居于主导地位, 具有征收权, 征收具有强制性, 因此在这种情况下, 早些年暴力拆迁的新闻屡见不鲜。例如湖南嘉禾的“四包两停”违法拆迁, 河南开封的“株连九族”式的拆迁政策, 无一不显示着政府在拆迁问题上权利的滥用。随着拆迁法规的不断完善, 执法人员素质的提高, 暴力拆迁情况已经越来越少。另一面, 拆迁补偿过度却带来了一批人的“一夜暴富”, “拆二代”“拆迁致富”等现象的产生, 却由此引发了一系列的社会问题, 面对巨额财富, 一些拆迁户变得游手好闲, 坐吃山空, 更有甚者, 还沾染上了黄赌毒等。如2009年5月北京大兴区大望京村拆迁, 平均每户都有3~4套安置房和300万补偿款, 高的上千万补偿款, 全村跑步进入百万元户级别;2010年深圳大冲旧村改造项目造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。一边在制造暴力拆迁, 一边在制造暴富神话, 拆迁在这两个极端上演, 这两者都不利于社会和谐。

拆迁致贫和拆迁致富, 两个极端现象的产生, 建立完善的法规制度规范迫在眉睫。原《拆迁条例》中拆迁制度是1991年确立的, 在颁布十年间发挥着重要的作用, 但是时代变革已经不再适应经济发展的需求。2001年6月7日, 国务院对该条例进行了修改。修改后的拆迁条例适应了房地产市场化的需要, 但经十多年的实践, 也出现了许多偏差, 于是国务院2011年1月21日公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》, 明确了征收三原则, 即遵循决策民主、程序正当、结果公开原则。

众所周知, 房屋拆迁所造成的问题, 多是由于对被拆房屋的过高过低评估争议而引发的。拆迁致贫和拆迁致富, 反应了拆迁房屋补偿评估制度存在一些弊端。拆迁补偿规定了三个原则:一是不低于原有生活水平, 拆迁不能绝对地变“穷”了;二是要达到所在城市平均生活水平, 拆迁不能相对地变“穷”了;三是不能一夜暴富, 远远高于所在城市平均生活水平, 变成“暴发户”, 制造新的社会不公。但是正因为评估程序存在问题, 出现了拆迁致贫爆富的两个极端。

2 拆迁问题探究

当前房屋拆迁评估的有《城市房地产管理法》、《房地产估价估价机构管理办法》、《房地产估价范围》等法律法规, 对房屋拆迁评估均有明确规范, 但是在被拆迁房屋评估实践中又存在诸多问题。 (1) 补偿标准不合理, 造成极端现象。在拆迁过程中, 拆迁方与被拆迁方存在强买, 另一方不得不卖的关系, 被拆迁人承受经济心理上的双重压力。拆迁是为了更好的发展, 被拆迁人的利益不应受到损失。因此拆迁补偿价格仅仅用市场价来赔偿的标准仍然不够合理。然而对于个别被拆迁人在安置补偿问题时趁机满天要价, 借拆迁达到暴富之目的, 造成补偿金额过多, 也是对社会是一种不公平。同时一些暴富的拆迁户, 财富来的过于容易, 产生了畸形心理, 炫富、黄赌毒情况屡见不鲜。因此, 亟需完善拆迁补偿定价机制, 使其合法合理。 (2) 评估机构缺乏独立性。首先是地方政府直接干预评估, 对于具有公益性质的公路、桥梁等项目, 政府为了降低补偿金额, 直接干预评估价格。其次, 有的拆迁人为了降低拆迁成本, 不惜以各种手段, 干预估价人员的工作, 变相或直接参与评估。 (3) 视拆迁程序为摆设, 评估机构违背独立客观公正原则。选择鉴定评估机构双方当事人应该到场, 现实中多由拆迁人单方选择的评估机构来评估。 (4) 拆迁补偿的方式缺乏规范性, 标准过低。现有的法律法规只补偿直接损失, 所属的土地使用权、预期收益以及无形收益却不给予补偿。在现实生活中拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋, 除了房屋的估价过低因素外, 另一个重要的因素就是拆迁赔偿中没有考虑土地使用权的补偿。拆迁补偿方式上, 相比以前单一的补偿方式, 采取了货币补偿与产权调换相结合的两种方式, 但是与国外相比, 仍然缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等诸多方式。

3 解决措施

(1) 完善房屋拆迁补偿标准, 拆迁补偿问题的产生, 均源于被拆迁人的补偿不到位, 补偿后不应降低被拆迁人员拆迁前的生活水平。 (2) 规范评估机构的选择。补偿标准评估的价格与评估机构和人员的选择有很大的关系, 选择评估机构可以协商, 协商不成可以抽签。 (3) 住房城乡建设主管部门作为负责房地产估价机构的管理工作, 应切实履行管理之职。加强对评估行业的监督管理, 建立健全的规章制度来规范市场。 (4) 估价公开透明, 防止暗箱操作。被拆迁人作为弱势群体, 应充分保障他们的知情权。 (5) 建立房地产评估机构不良信用记录档案。

4 结束语

拆迁补偿事关群众的切身利益, 也关乎社会稳定和谐, 我国的拆迁补偿制度虽有改进, 仍不完善。因此, 只有真正建立健全和完善我国的房屋拆迁补偿制度, 加强对评估机构的监督管理, 才能解决当前在城市房屋拆迁补偿过程中出现的各种问题, 杜绝不合理的拆迁补偿现象出现。

参考文献

[1]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006, (5) :78-82.

[2]肖萍, 姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究——由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考[J].南昌大学学报 (人文社会科学版) , 2008, (4) :61-66.

[3]彭小兵, 谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与路径[J].公共管理学报, 2009, (2) :76-84+126.

[4]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究, 2010, (1) :40-45+73.

[5]涂四益.从拆迁到征收——当下中国拆迁面临的问题、出路及难点[J].法学评论, 2010, (3) :49-61.

城市拆迁问题 篇2

问：我家私房在城市规划改造时被拆迁，当时签订了拆迁安置补偿协议，根据被拆除的房屋面积，拆迁单位将复建的回迁楼2号楼202、203室补偿给我作为安置住房，今年9月回迁开始，我却被告知202室已出让，我只能再另选一套，请问我该怎么办?

大鑫律师事务所左鑫姜玉松：你来信反映的问题涉及到城市房屋拆迁补偿安置问题。根据法律规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，你选择了房屋产权调换的方式进行安置，并与拆迁单位签订了协议，对回迁房进行了明确的约定，该协议是合法有效的，双方均应遵守。因产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原来拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权，

拆迁单位将安置给你的房屋又出让给第三人，拆迁单位与第三人之间也存在一个商品房屋买卖合同。当发生这种冲突时，我国法律对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。

城市拆迁问题 篇3

摘 要 拆迁工作是一项社会活动,涉及到千家万户的切身利益和多种法律关系, 是一项政策性、群众性很强的工作, 如果工作不做得充分细致,就会导致矛盾的产生与激化。本文针对城市房屋拆迁中存在的问题,提出了提高房屋拆迁工作质量的对策与建议。

关键词 房屋拆迁 问题 对策

一、我国城市房屋拆迁的现状

1.补偿标准与房产市场价格存在差距,导致被拆迁人拆后就无房可住

2001年年6月6日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定房屋拆迁的补偿。但从当前的实际情况来看,由于我国经济逐渐进入新一轮增长周期,导致市场物价飞速上涨,拆迁户得到的拆迁补偿金根本无法购买到同样地段和同样面积的房屋。

2.依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节

拆迁工作是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强的时间性、政策性和计划性,拆遷工作的每一步都涉及到千家万户的切身利益。但有时,一些城市拆迁资金没有到位不能动拆,资金到位以后又硬性规定拆迁时间,从而导致拆迁部门没有时间完成法定审批程序以及公告、拆迁、安置等各项工作。时间太仓促,拆迁户难以接受,因而使拆迁过程中矛盾激化,情绪对立,造成群体事件,阻碍拆迁进度,酿成拆迁悲剧。

3.相关部门及开发商对困难和问题预计不充分

部分拆迁单位人员业务素质相对较低,对拆迁政策认识不彻底,在老百姓心目当中形象不佳;在拆迁过程中,拆迁实施人员工作方法简单,粗暴,被拆迁方“活埋”在屋里者有之,被拆迁方打伤打残乃至打死者有之,因房屋被野蛮强拆卧轨自杀或上调自杀者有之,类似的事情一而再再而三地刺激我们行将麻木的神经,让人觉得无聊无奈乃至无望。

二、城市房屋拆迁存在的问题

1.政府部门的协调机制不完善,协调力度较弱

拆迁工作是一项政策性、群众性很强的工作,也是一项复杂的社会系统工程。涉及工商、公安、房地产商、供电、供水、广播电视、及政府相关部门等多方面环节,需要充分调动社会各方面的积极性,依靠全社会的共同努力才能圆满完成拆迁工作。当前,大多数人片面认为拆迁工作只是规划局、土地局的事情。因此,很难有效的实现相关部门协调和联合开展拆迁工作。

2.相关政策不健全,导致纠纷加剧

随着我国提出了构建社会主义和谐社会的重大战略思想和重大战略任务。现在法规、法规政策的透明度也不断得到提高,拆迁户对拆迁工作或对经济补偿不满意,一旦开发商不能够解决,他们就上访政府部门。而随着房价的不断刷新着上涨记录及拆迁工作相关配套措施缺失,房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准还是停留在原有水平,也是阻碍了拆迁工作的顺利开展。

3.有关部门和拆迁人,对有关困难和问题预计不足

拆迁前对有关问题准备不充足、落实不到位,主要表现在:对拆迁户的调查分析不充分,未能完全做到心中有数,未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源准备不足,很难满足不同层次居民的需求;拆迁安置方案征求意见不充分,宣传解释发动工作不广泛不细致,加重了拆迁居民的误解和疑虑。

三、提高房屋拆迁工作质量的对策

1.坚持以人为本,建立协调机制

在拆迁过程中,领导要高度重视,本着“和谐拆迁,平安拆迁”的原则,坚持做到秉公办事,不偏不袒,公开透明,阳光操作,以第一时间、第一力度、第一精力提高工作效能,不分昼夜,不厌其烦,热情服务,排忧解难,为拆迁奠好基、铺好路。笔者建议成立城市拆迁建设指挥部,主要起综合协调作用,沟通上下、联系左右的纽带,是服务基层、联系群众的桥梁。拆迁建设指挥部同时要建立以单位为成员的协调小组,如规划、监察、民政、财政、国土、建委、统计等职能单位的主要负责通知参加,实行现场会办制,为实行“和谐拆迁,平安拆迁”工作扫清思想障碍。

2.学习和借鉴成功经验,建立健全拆迁政策

首先要认真学习借鉴外省拆迁的成功经验,及时调整思路,研究对策,努力完善拆迁政策体系,针对拆迁户自身情况,制定行之有效的政策和实施方案;其次政府要根据群众需要建设不同档次的廉租房、安置房、经济适用房、商品房,尽量避免拆迁过程中的矛盾及冲突,切实为困难家庭及弱势低收入人群创造良好的居住条件。坚定不移地实现好维护好发展好群众的根本利益,牢固树立以人为本理念和群众观点,实践证明,只有坚定不移的维护好群众利益,拆迁建设工作得到顺利实施才能又好又快顺利开展。

3.加强监管,保障被拆迁人的合法权益

首先,要健全管理规范化的相关制度。全面实行岗位责任制,落实限时办理、信访接待、投诉举报处理、监督检查等各项措施,推行拆迁管理工作人员挂牌上岗。其次,要实现房屋拆迁管理信息化。建立拆迁统计报表制度,及时、准确填报各项统计数据。最后要建立健全拆迁档案管理制度。以完善的档案收集、登记、保管、利用等管理制度为保障,形成健全的拆迁项目管理档案、拆迁行政裁决档案、拆迁行政处罚档案、拆迁单位管理档案等拆迁档案。

4.提高宣传力度,坚持依法行政

宣传教育部门、新闻媒体等要加大拆迁工作宣传力度,舆论监督要实事求是,客观公正,从而使市民了拆迁工作,支持拆迁工作;对拆迁工作中存在的个别违法行为,个别开发商的野蛮拆迁、暴力拆迁行为,可以采取向上报送情况与向下通报情况相结合,公开报道与内部联系的方式,确保拆迁工作的顺利实施。

四、总结

城市房屋拆迁问题探讨 篇4

1 存在的主要问题

1.1 拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致

城市房屋拆迁所产生的主要矛盾集中表现在拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致。

《中华人民共和国宪法》明确规定:“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。国务院于2001年6月13日新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第24条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。根据原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。上述所指的“房地产市场评估价格”应该理解为公开市场价格。自新条例颁布实施以来,我国大多数城市房屋拆迁补偿价格或地方政府拆迁补偿指导价均依据上述条例、意见以当地房地产市场价格进行补偿或基于市场价格进行补偿。

公开市场包括的要素有:买者和卖者完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。

但是,拆迁补偿市场是不同于一般意义上的公开市场,是一个特殊的市场。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁基本上都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆,也不能选择是你拆还是他拆,惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿,名义上的补偿价格协商权,也往往由于被拆迁人在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。况且,当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下,只要按相关法规履行了相应程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申请强制拆迁,这无疑是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的公开市场相去甚远,其成交价格(拆迁补偿价格)也很难是公平价格。因此,这些特殊的交易条件,决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。而根据以公开市场价值标准进行的房屋拆迁估价,其估价结果必然会引起货币补偿金额的偏差,最终导致拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协商上不能达成一致。

1.2 没有区别对待社会公共利益目的的拆迁和商业目的的拆迁

房屋拆迁分公共利益的拆迁和商业利益的拆迁。为了社会公共利益的需要,政府可以对个人房屋财产进行合法的限制和征收。但目前的立法没有将两者区别对待,没有对“公共利益的需要”进行严格界定。因此,个别地方政府将“公共利益的需要”的概念扩大化了。他们认为既然城市改造是为了城市的建设和发展,那么城市改造就是公共利益,如在某条大街上某片区域内要建若干个商业大厦,也被纳入城市改造的范畴,也属于公共利益等。于是,有了公共利益的名义,就可以审批并强制拆迁。这样,国家征收制度和拆迁权被滥用,导致拆迁纠纷日益突出。

1.3 旧城改造中城市土地使用权转移收益问题

一些地方政府在实施旧城改造计划或土地储备过程中,政府建设规划、土地管理部门拟定旧改区域,确定拆迁范围,发布拆迁公告,强制收回国有土地使用权,随后实行招、拍、挂转手向开发商出让,这一过程表面上看来透明公正,但通过转移土地使用权来谋求利益,在法理上站不住脚。国家享有国有土地所有权,被拆迁人享有国有土地使用权,被拆迁人作为土地使用权的权利人,享有、占有按合法的目的使用国有土地的权利,不受他人干涉。根据他物权优于自物权的原理,在合法期限内,被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商,属于无权处分行为,如果得不到被拆迁人的追认,政府和开发商签订的土地出让合同无效。

1.4 拆迁补偿方式灵活性差,被拆迁人难抉择

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。该条例自2001年颁布以来,各地方政府基本上实行以货币补偿为主,房屋产权调换为辅的拆迁补偿方式,有的地方政府甚至仅实行货币补偿的方式。但是,随着拆迁规模和面积不断扩大,商品住宅房价飞涨,处于旧城区或是城市边缘“棚户区”的拆迁户以微薄的拆迁补偿已经难以购买新房。虽然各地方政府大力推进经济适用住房建设,但经济适用住房建设项目地理位置较偏,各种配套设施缺乏,如没有产权调换的补偿方式可供选择,被拆迁人很难做出抉择,并难以与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议,最终造成拆迁停滞,项目进展缓慢。

2 提出的建议

2.1 拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并通过适当的形式反映

为使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值,维护拆迁当事人双方的权益,拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响,通过适当的形式反映出来。在采用公开市场价值标准,运用适当的估价方法估价得出结果的基础上,最后确定估价补偿结果时,应综合考虑一些拆迁估价中不可量化或未考虑的、会引起被拆迁人产生隐性损失或不利的价格影响因素,广泛地听取拆迁当事人和相关专家的意见,对估价结果进行适当的调整后(即可以由当地政府根据当地经济社会发展状况确定调整系数或由拆迁估价专家根据实际情况确定调整系数),得出最终估价补偿结果。

2.2 明确界定“公共利益的需要”

在法律层面,应对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使国有土地征用权或强制收回权的范围,设立“公共利益的需要”的认定程序。只有符合公共利益需要的项目才能批准征地和强制收回国有土地使用权。从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善征地和拆迁程序。同时,政府应该退出经营性用地的房屋拆迁,对于公益性拆迁之外的商业拆迁,应结合城市发展的需要来看待其正当性,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予房屋所有权人及时、充分的补偿。

2.3 取消对商业拆迁中的行政裁决制度,未经法院判决,不得强制拆迁

在房屋拆迁问题上,被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体,行政权力无权直接介入。即使政府为了公共利益进行拆迁,做出强制拆迁的决定权也在法院,而不在各级政府手里。因此,必须让行政权力退出商业性房屋拆迁领域。房屋拆迁主管部门只能承担行政监督管理职能,在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用,而不能参与市场运作,直接充当拆迁人或接受委托实施拆迁,介入拆迁人和被拆迁人补偿安置问题等。

2.4 采取更加人性化的拆迁补偿方式,建立拆迁补偿用房预建和收储制度

在当前我国房价居高不下,购房消费者普遍处于弱势地位的形势下,政府应该采取以产权调换为主或加大产权调换比例的补偿方式,探讨尝试建立拆迁补偿用房预建和收储制度。可由地方政府根据未来几年的公建项目拆迁规划,统计出拆迁规模、拆迁面积和拆迁户数,然后在拆迁项目邻近区域从土地储备用地中或其他用地中,预先统一集建设拆迁房屋产权调换用房;或通过住宅一、二级市场,在房地产市场价格较低时,向开发企业大批量采购或收纳质优价廉、面积适中、户型合理、功能齐全的商品房或二手房,并在对收储住房进行简单适当装修后,建立拆迁补偿用房储备中心,向面临拆迁同时对这方面需求日益强烈的城市居民提供这类收储住房,被拆迁人可选择产权调换或产权调换和货币补偿相结合的方式。另一方面,这类收储住房在一定时期内也可作为拆迁安置临时用房。这样便增加了拆迁补偿方式的灵活性、机动性,既提高了拆迁补偿安置工作的主动性,又解决了部分被拆迁人的后顾之忧,在一定程度上缓解因上述原因而导致的拆迁难、拆迁慢、纠纷多的问题。

目前,城市房屋拆迁工作中存在的现实问题已引起党中央、国务院和各级政府的关注和重视。相信各级地方政府通过严格依法行政,规范政府行为,不断完善对城市房屋拆迁补偿与安置相关的各项法规条款,做到“以人为本”,充分尊重和保护被拆迁人的合法权益,必将推动城市房屋拆迁工作更好地为城市建设发展服务,建立持续、稳定、协调发展的和谐社会。

参考文献

[1]城市房屋拆迁管理条例[M].中国法制出版社,2005.

[2]建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知[J].北京房地产,2004,(1).

城市拆迁问题 篇5

学生姓名: 论文题目：我国城市房屋拆迁存在问题研究 专 业： 班 级： 指导教师：

2011年4月12日

一、论文题目：

《我国城市房屋拆迁存在问题研究》

二、论文选题的目的与意义

1、目的：我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然，近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示，“九五” 期间，全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米，比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，在加快了旧城改造步伐的同时也保证了城市总体建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。而本应体现政府关爱、能够轻易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在大多数地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”。

根据建设部的相关统计，2002年1—8月共受理群众来信4820件次，其中涉及拆迁问题的占28%；群众上访1720批次，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增，截至2003年8月底，当年该局收到拆迁投诉信件11641封，比2002年同期上升50%；上访人数5360人次，同比增长47%。一件件因拆迁而起的**更让人怵目惊心。而在近几年，由于我国城市化进程的不断加快，城区改造正在以难以想象的速度蔓延，政府、开发商、被拆迁人三方为了各自的利益都在不停地角逐，而随之而来的便是越来越多的矛盾。从而使房屋拆迁纠纷问题以及解决方法成为受到民众及政府高度关注且亟待妥善解决的重大和复杂的问题。

而为了更好的建设我们的国家，建设我们的家乡，我们就必须对城市房屋拆迁问题有一个细致、理性的了解，并在理解的基础之上研究出妥善的解决方案，促进我国政治、经济建设平稳健康的发展。

2、意义：房屋和土地是城乡居民的生存之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，这类纠纷一旦无法妥善处理就易激化国家与民事行为个体之间的矛盾，而政府公权力与私权利的交锋往往会产生两败俱伤的结局，进而影响到社会的稳定和经济发展的速度。

而如果能够妥善的处理这一类问题，不仅对于被拆迁人来说是值得庆幸的事情，对政府以及开发商来说也是一个提升公信力以及自身信誉的好事，可谓是一箭三雕。

三、论文写作的主要路线和方法

1、主要路线：本文在大量搜集我国城市房屋拆迁问题资料的基础之上，通过对所搜集的资料进行整理和分析，联系相关理论基础以及结合我国的现实情况，对我国城市房屋拆迁问题进行一个详尽的阐述，并着重分析其原因和危害。同时，通过查阅目前政府已经出台的政策并分析其实施的效果对该问题进行研究和分析，最后就是借鉴国外、香港、台湾等地区解决城市房屋拆迁问题的方法对我国内地现有的解决办法进行增补，并对未来做出展望。

2、方法：本文的基本研究方法是比较分析法、统计分析法以及实证分析法，以基本理论为基础，以具体的事实和数据为依据，采用理论和实践相结合的方法，对我国城市房屋拆迁问题进行研究。

四、论文基本结构： 摘要

ABSTRACT

一、绪论：

（一）研究我国城市房屋拆迁存在问题的目的

（二）研究我国城市房屋拆迁存在问题的意义

二、城市房屋拆迁的概述

（一）城市房屋的含义

1、房屋定义及房屋分类

2、城市房屋

（二）城市房屋拆迁的含义

1、拆迁

2、城市房屋拆迁

三、我国城市房屋拆迁的发展现状

（一）我国城市房屋拆迁的发展历史

（二）我国城市房屋拆迁的现状

1、现行的法律条例

2、目前的拆迁状况

四、我国城市房屋拆迁存在问题及危害：

（一）我国城市房屋拆迁问题归纳

1、政府方面

2、开发商方面

3、被拆迁人方面

4、拆迁评估机构方面

（二）危害分析

1、对政府的危害

2、对拆迁人的危害

3、对被拆迁人的危害

4、对拆迁评估机构的危害

五、国外、中国香港、中国台湾解决城市房屋拆迁问题的方法实例

（一）国外城市房屋拆迁解决方案实例

（二）中国香港城市房屋拆迁解决方案实例

（三）中国台湾城市房屋拆迁法律解读

六、我国城市房屋拆迁问题改进措施及展望

（一）改进措施

（二）未来展望 结论

参考文献

附录一 附录二

五、进度安排

预计用17周完成毕业论文，具体时间安排如下： 第1-2周：查找资料，初步确定论文研究方向；

第3-4周：与老师商讨，确定论文研究方向及写作思路；

第5-6周：根据论文题目进一步查找材料，并且撰写六篇调研日志和一篇调研报告，翻译相关英文资料；

第7-8周：完成开题报告及论文大纲交给老师批阅； 第 9 周：修改论文开题报告及论文大纲交给老师批阅； 第10-11周：依据论文大纲完成论文一稿交给老师批阅； 第12-13周：依据论文大纲完成论文二稿交给老师批阅； 第 14 周：完成论文三稿

第15-16周：定稿打印，完成相关论文简介、答辩提纲等； 第 17 周：答辩

参考文献

城市拆迁问题 篇6

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中图分类号：U415.7 文献标识码：B文章编号：1008-925X（2012）11-0040-01

摘 要 随着我国城市化和城镇化的不断发展，城市房屋拆迁的规模也随之不断加大，伴随着城市房屋拆迁的步伐，我国很多地方也陆续出现了史上很牛的“钉子户”。面对这些“钉子户”事件，本文首先介绍了拆迁和城市房屋拆迁的相关概念，然后分析了城市房屋拆迁中存在的严重问题，在文章的最后提出了解决这些问题的完善路径。

关键词 城市房屋拆迁； 存在的问题； 完善路径

1 相关概念介绍

1.1 拆迁：所谓拆迁，是指拆迁人依法将建筑予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以迁移安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为[1]。因此，拆迁应正确理解为拆除建筑（不仅限于房屋），而建筑包含建筑物和构筑物，所以拆迁还有拆除构筑物的概念。从拆迁的性质来看，可以将拆迁分为两大类：一是为了公共利益需要，由国家对私有房屋征收或者对国有企业的房屋来征用，这种拆迁属于国家行为；二是非公共利益需要，房地产商进行项目开发和以旧城改造或以土地储备名义的房地产开发拆迁，这种拆迁属于民事行为，本文所讲的城市房屋拆迁更倾向这种非公共利益需要的拆迁。

1.2 城市房屋拆迁：

根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，城市房屋拆遷是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关部门批准，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，并对被拆除房屋的所有人或者承租人予以迁移安置和经济补偿等一系列活动的总称。可以看出，城市房屋拆迁有几个特征：第一，城市房屋拆迁的房屋，是指位于城市规划区内国有土地上的房屋；第二，城市房屋拆迁必须依法进行，即拆迁人要拥有拆迁相关部门颁发的拆迁许可证，否则，拆迁行为将违法；第三，城市房屋拆迁中的拆迁人对被拆迁人要给予适当的补偿，要落实好房屋使用人的安置工作[2]。

2 我国房屋拆迁中存在的主要问题

2.1 拆迁制度不健全：

随着我国近些年房屋拆迁工程的不断兴起，我国现行的拆迁制度已经滞后于拆迁工程的发展进程，导致我国很多拆迁工程“搁浅”良久。我国现行的拆迁制度不健全具体表现在：拆迁补偿标准偏低、拆迁评估不规范、拆迁制度中相关信息对于拆迁双方当事人不对称和不透明。很多地方的“钉子户”就是因为拆迁补偿过低而阻碍拆迁的进展，成了拆迁工程平地上高耸的一道亮丽风景。更有甚者就直接和拆迁人起冲突，用生命来捍卫自己的房产。比如重庆九龙坡拆迁事件，由于拆迁人提出的拆迁补偿过低，被拆迁人杨某不能通过拆迁补偿金购买到新的商品房，导致了杨某一直未能和开发商达成拆迁协议。从这个事件就可以看出我国拆迁制度不健全，由于拆迁补偿过低，容易导致拆迁双方难以达成协议，让一些关系到社会利益的工程项目迟迟难以开工。

2.2 拆迁中地方政府管理失范：

除了拆迁制度不完善外，我国政府在房屋拆迁过程中的管理也严重失范。比如，很多地方政府对拆迁把关不严，违法发放拆迁许可证，政府管理职能与拆迁行为不分，任意制定关于拆迁的地方政策以及面对拆迁纠纷判决不公等政府管理的种种不足。湖南嘉禾恶性拆迁事件就反映了我国地方政府在拆迁过程中管理方面存在严重的问题。嘉禾县作为湘西的国家级贫困县，政府在财政匮乏的情况下，大力招商引资。通过政府不断努力，嘉禾县引进了一个有史以来规模最大的招商引资项目——占地超过12万平米的珠泉商贸城项目，涉及到需要搬迁的1100多户居民。该项目由政法委书记周贤勇亲自担任总指挥长，为该项目保驾护航。但是，由于补偿条件过低，很多居民拒绝搬迁。地方政府为了该项目顺利进行，发布各种红头文件，提出“四包”责任和“两停”处罚措施，甚至贴出各种恐吓标语，有三名居民因抗拒房屋拆迁强烈而被公安机关逮捕。在该事件中，政府作为拆迁管理人，应该严禁介入其中，严禁利用行政强制力来干预拆迁项目，只能作为一个裁判对拆迁双者方进行调解，促成双发达成协议，从而促进拆迁项目的顺利进行

[3]。

3 完善我国城市房屋拆迁的路径思考

3.1 进一步完善我国的房屋拆迁制度：首先，制度设计要合理。拆迁制度的设计者要对相关规定细化、周全，要明确规定哪些是许可行为，哪些是禁止行为，同时，整个制度设计要始终秉承着公平公正的原则，从实际出发，结合市场，认真调查，制定合理的市场评估价格，量化、细化补偿内容。此外，评估管理制度要防止估价不实而引来的拆迁纠纷。其次，进一步加强拆迁制度的伦理化建设。这就要求制度设计要重视制度内的道德价值建设，在制度的制定和执行中遵守伦理的基本准则，发挥伦理的公平、公正和德性的基本精神，让拆迁制度更好地为社会价值进行权威性分配。最后，进一步加强伦理的制度化建设。因为道德是一种软约束，不具强制性，因此，为了提高道德在拆迁工作中的作用，要进一步加强伦理的制度化建设，通过伦理的制度化，让道德的软约束变成硬约束。

3.2 加强地方政府在城市房屋拆迁中的法制化和道德化建设：为了防止地方政府在房屋城市拆迁过程中滥用自由裁量权，很有必要对地方政府进行法制化和道德化建设。首先，加强地方政府拆迁中的法制化建设，这就要求地方政府要摆正自身在拆迁过程中的角色，做好被拆迁人基本利益的保护者、拆迁人与被拆迁人纠纷的协调者以及公共拆迁项目开展的促进者。同时，政府在拆迁许可证发放方面、拆迁信息的公开方面、拆迁程序的执行方面都必须严格依法进行。

其次，加强地方政府房屋拆迁中的道德化建设，包括行政的制度和体制的道德化和行政人员的道德化。因此，体制安排要体现道德化，在涉及到具体的拆迁工作制度时，要充分考虑行政人员的个性发展要求，扩展行政人员实现自我价值的方式和渠道，让行政人员带着自身对房屋拆迁双方、对社会的责任充分发挥工作的热情。那么行政人员的道德化就要做到行政人员自身道德建设和他人对行政人员的教育，通过这两种方式让行政人员更好地处理权力与利益的关系、行政伦理与行政权力的关系以及道德选择与自主性问题。只有通过这样的道德建设，才能让行政人员树立起自身应有的职责，遵纪守法，全心全意为人民服务，促进房屋拆迁工作顺利、和谐的进行。

参考文献 

[1] 王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005：2.

[2] 《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）[EB/OL].http：//baike.baidu.com/view/70680.htm.

[3] 王雨.城市拆迁过程中的政府行为失范研究[D].郑州：郑州大学，2011：23-24.

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参考文献 

[1]王才亮.房屋拆迁纠纷焦点释疑[M].北京：法律出版社，2005：2.

[2] 城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行）[EB/OL].http：//baike.baidu.com/view/70680.htm.

城市拆迁问题 篇7

(一) 性质

1.拆迁人与被拆迁人之间的民事法律行为

城市房屋拆迁实质上是拆迁方与被拆迁方之间的法律关系。拆迁人与被拆迁人是在基于合意的基础上, 达成由被拆迁人转移其不动产权利, 拆迁人作出补偿的合约。[1]因此, 城市房屋拆迁是拆迁方与被拆迁方作为平等的主体在意思自治原则的基础上形成的民事法律关系, 也可称为平等民事主体之间的财产关系。

2.公权力介入的行政色彩化的法律行为

政府及其负责管理房屋拆迁工作的部门是作为城市房屋拆迁方成为拆迁当事人, 其介入使城市房屋拆迁呈现出一定的行政性及强制性。但公权力介入并不是说城市房屋拆迁的性质变成了由政府主导的行政行为。城市房屋拆迁带有一定的行政行为色彩, 但不是行政行为。

3.公私权利交织的民事法律行为

城市房屋拆迁是在行政权力及公权力介入下的为了达到公共利益和个人利益最大化, 以意思自治为原则, 采取平等协商的手段, 但不排除特殊情况下公权力发挥主导作用的民事法律行为。

(二) 特点

1.政策性

政策性此处可分两层把握:一指强制性, 国家虽按照法定程序, 但法律本身即具有强制性。二指政策倾向性, 房屋拆迁是对公众利益的倾斜, 以牺牲少数人的利益保护大多数人的合法利益。

2.非对等性

非对等性并不是对拆迁双方法律地位平等性的否定。而是指拆迁人与被拆迁人之间的经济地位、信息获取度、以及参与拆迁的主动性上存在的差别。在经济实力上, 拆迁方要明显强于作为房屋所有人的被拆迁方。在信息掌握度上及参与拆迁的主动性上, 拆迁人掌握有决定拆迁的第一信息。在拆迁进程中, 拆迁往往不以被拆迁方的意志为准。因此, 拆迁方处于强势地位, 而被拆迁方处于弱势地位。[2]

3.补偿协议性

城市房屋拆迁的性质是平等民事主体之间的民事法律关系也即一种合同关系。因此, 城市房屋拆迁需形成拆迁协议。拥有房屋所有权的个人在房屋被拆迁后有权获得相对等的补偿, 这既是基于宪法对居民住宅权的保护, 也是民法中对合同双方当事人合意的保护。

4.社会性

由于城市化进程的加速以及土地资源的紧缺, 城市房屋拆迁牵涉范围不断扩大, 它不再是一个简单的双方当事人之间的合同关系, 而成为一个波及面广、影响范围大、影响程度深的社会问题。它涉及的法益在隐性的扩大, 具有极强的扩散性和传播性。

二、城市房屋拆迁的现状及问题分析

(一) 公权力占主导

现实的城市房屋拆迁中, 拆迁方常常利用其强大的经济实力和信息获取速度占据极大的优势, 将城市房屋拆迁的行为转变为公权力占主导的行政行为, 主要表现在以下几个方面:一、不通知被拆迁方而采取偷拆;二、在没有达成拆迁协议的情况下强制拆迁;三、达成拆迁协议但违反拆迁协议;四、未给被拆迁人留足过渡期。

(二) 群众抵制强

针对城市房屋拆迁中的不合理现象, 城市房屋拆迁过程中屡屡出现暴力抗拆现象, 除了对拆迁人员的抵制之外, 房屋所有者常常用自焚等自虐手段来抗拒城市房屋拆迁。这使得拆迁所涉及的法益由财产权利扩大到人身权利。

(三) 补偿不到位

在平等的民事法律关系中对房屋的强制拆除需进行对价的补偿, 而正是由于补偿的不对价, 不到位, 才使得在城市房屋拆迁过程中每每出现钉子户。

(四) 管理混乱、监督申诉途径不畅通

《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。不难发现, 监督管理部门也是政府的相关部门, 监督管理部门不得成为拆迁主体。但现实中城市房屋拆迁的管理较为混乱, 常常出现一主体多行为的现象。

三、城市房屋拆迁问题的规范

(一) 明晰拆迁权利主体

就城市房屋拆迁中的主体, 包括拆迁当事人和拆迁关系人。拆迁当事人可三分为拆迁人、被拆迁人、拆迁管理人。其中, 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而拆迁人包括房地产开发公司, 土地储备中心、拆迁管理部门接受房地产开发公司委托的国家机关。拆迁关系人是指与拆迁有利益关系的主体, 包括抵押权人, 其对补偿款项享有优先权。承租人, 包括承租公有房和商业房。

(二) 明晰公共利益

根据宪法第13条, 国家的城市房屋拆迁必须基于公共利益进行。何为公共利益, 笔者认为, 公共利益为社会大多数人的或者特定时期、特定条件下, 某一特定的群体的合法利益。与其相对的是私人利益。公共利益与私人利益之间一般表现为此长彼消的关系。

对于公共利益必须具备:1.合法性, 即宪法通常规定只有立法机关通过立法的方式来界定公共利益;2.公共性, 多数人法益大于少与人的法益;3.合理性, 公共利益必须防止多数人的暴政, 不是简单的以数量或者法益的轻重多少来衡量;4.公平性, 由于主体之间的利益具有相对对等性。[3]

(三) 在法律授权的范围内

要保证我国城市房屋拆迁的有序性和规范性, 必须在法律的框架内进行, 其法律依据主要有:宪法、相关基本法、相关部门规章、相关地方性法规、相关司法解释等。

(四) 完善拆迁评估程序1.健全拆迁评估机制

其一, 完善拆迁评估机构。形成从全国到地方统一领导、分级管理的机构。

其二, 实行专家聘任制。形成有机构常驻专家和外聘专家的体系。

其三, 机构运行保障。须有专门机构和人员对评估机构进行回馈。使拆迁机制的运行透明化。

2.遵循原则

其一, 估价原则。坚持独立、客观、公正及合法。

其二, 回避原则。既包括拆迁评估机构与拆迁当事人有利害关系, 又包括评估专家组与拆迁当事人有利害关系。

其三, 初步结果公示原则。拆迁评估情况需在七日之内向社会公布。

3.评估依据

主要包括房屋的区位、用途、市场价格、面积、楼层、朝向等因素。

(五) 严格法定程序、程序违法拆迁为不合法

严格程序, 严禁先拆后协商、协商不成强制拆迁的现象。只有遵循程序规定, 才能维护拆迁当事人的合法权益, 保障建设项目顺利进行, 拆迁人与被拆迁人也只有在正当程序之下, 才能获得法律的保护。

(六) 建立拆迁听证制度

由于房屋拆迁是为保护社会公共利益, 因此, 无论是评估机构的评估, 还是合法的程序, 都需要及时向社会大众公示, 听取大众的呼声, 做到全面协商、真诚对话。

(七) 充分补偿机制

首先, 要弄清补偿的对象。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条明确规定:拆迁人应该按照本条例的规定, 对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过审批期限的临时建筑, 不予补偿, 拆除未超过批准期限的临时建筑, 应当给予补偿。被拆迁人是指房屋的所有者, 而不是房屋的使用者和代管者。使用者和代管着作为拆迁关系人, 与拆迁行为有一定关系, 但若补偿, 则会造成补偿范围扩大化, 主体模糊。因此, 可通过补偿房屋所有者, 房屋所有者与相关关系人协商充分保护房屋所有者的合法权益。

其次, 要确定补偿方式。补偿可采取货币补偿和房屋产权调换。这个需要根据拆迁当事人的协议, 由当事人双方决定。一般情况, 由被拆迁方决定, 这样可以使拆迁过程更趋于通畅, 同时更好的保护被拆迁人的利益。最后, 要根据评估机构的评估, 在充分协商, 等价对等的基础上, 将城市房屋拆迁的补偿方案及时公布, 做到充分补偿。

总之, 城市房屋拆迁制度是一个波及面广、社会影响力大的工程, 现阶段我国的城市房屋拆迁制度还存在较多问题, 这就需要我们总结拆迁过程中出现的一系列问题, 结合实际, 运用法律方法解决问题, 充分考虑拆迁方与被拆迁方的需求和合理要求, 做到公平、公正、合理、合法。只有将城市房屋拆迁的诸多问题法律化, 才能使城市房屋拆迁最终形成规整、有序的体系。

摘要：随着我国现代化进程的加速, 城市化的步伐越来越快。城市房屋拆迁成为现代化进程中一个十分重要的问题, 本文就城市房屋拆迁的相关问题进行分析。以期正视房屋拆迁中的问题, 不断改进, 促使其走一条程序化、法制化的道路, 在保护人民合法权益的同时, 促进现代化建设的步伐。

关键词：城市房屋拆迁,程序化,法制化

参考文献

[1]张翔, 李军.房屋拆迁法律理论与实务[M].北京:中国检察出版社, 2008.

[2]拆迁一本通[M].北京:法律出版社, 2010.

城市拆迁问题 篇8

国内外, 城市化的发展水平已经成为衡量一个地区经济发展水平和现代化程度的重要标志, 我国城市化率已由1993年的28%提高到2012年的51.3%, 预计到本世纪中叶, 将达65%。随着城市化的不断发展, 重大工程、商业开发、旧城改造等城建项目的实施, 使得拆迁问题成为了一个非常普遍的问题。随着城市化水平的提高, 城市拆迁的规模也在不断地扩大。伴随着城市拆迁规模的不断扩大, 由于拆迁问题所引发的社会矛盾也在不断增多。中央及地方的各级媒体对此事都特别关注。据国家信访局研究室统计, 近三年反映城市建设特别是城市拆迁问题的信件呈逐年上升趋势。

二我国城市化拆迁带来的问题

1.城市化拆迁之浪费问题

我国城市建筑的寿命大都在50年以上, 但城市化拆迁的建筑大部分只是用了30年左右, 仅为设计寿命的一半多。另一方面, 拆迁过程中, 很多可以回收利用的资源因多重原因, 而被浪费掉。虽然我们改革开放30年, 人民生活水平得到大幅度提升, 但依旧有很多人面临着“住房难”的问题。中国是世界上最大的发展中国家, 也是世界上人口最多的国家, 人均资源很少, 我们更应该充分利用资源, 做到资源的优化配置。

2.城市化拆迁之污染问题

城市化拆迁过程中产生大量的建筑垃圾是不可避免的。在拆迁过程中, 有很多拆迁单位, 为了降低拆迁成本, 争取利益的最大化, 在拆迁过程中, 不严格按照拆迁要求做好拆迁的环境处理, 导致拆迁周围环境质量大幅度降低, 不仅影响了当地的市容市貌, 而且还影响了附近市民的正常生活。同时, 运往郊外的建筑垃圾的不妥善处理, 也给当地环境造成了一定的破坏, 影响了当地正常的生产生活。

3.城市化拆迁之纠纷问题

城市化拆迁纠纷问题是城市化拆迁过程中最主要的问题之一。近些年, 在拆迁过程中, 拆迁人与被拆迁人因为拆迁补偿安置未能达成一致, 从而衍生的暴力拆迁, 自焚抗拆的例子不胜枚举。拆迁过程中, 存在两个极端问题:一是拆迁过程中, 部分拆迁人力求降低拆迁的补偿成本, 有意压低合理的补偿安置;二是被拆迁人故意无理刁难开发商, 扮演“钉子户”的角色, 以期获得更多的利益补偿。4、城市化拆迁之政府失正问题。在拆迁过程中, 政府扮演有重要角色, 拆迁的审批都是政府职能部门负责, 因此, 在拆迁过程中, 政府的廉明公信就成了一个集中的社会问题。在拆迁过程中, 有不少开发商为了得到相应的地皮开发权, 对政府相应职能部门的官员行贿, 而部分官员禁不起金钱的诱惑, 便伙同开发商干起不法勾当, 导致人民群众的合法利益受到损害。从而致使政府在人民群众中的廉明公正、服务于人民的形象受到严重损伤。

三城市化拆迁问题的解决办法

1.加强拆迁管理, 减少拆迁浪费、污染问题

政府职能部门应该加强拆迁管理, 制定相应的规定条例, 加大对拆迁污染的处罚, 同时也应出台相应的鼓励措施, 鼓励并奖励拆迁过程中先进环保单位、资源节约单位。同时为了提高资源的最大化回收利用, 政府应加大鼓励科技研发部门对相关资源回收利用技术的开发与应用, 降低回收利用的成本。建筑单位也应鼓励并奖励科技研发团队加大对相关资源先进回收利用技术的研发力度。政府也应该考虑建筑的使用寿命, 相应提高拆迁的标准, 做到资源的最大优化配置, 减少浪费现象。

2.要逐步完善房屋拆迁补偿政策

一要全面推行市场化评估, 拆迁房屋市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求, 紧跟动态的房地产市场。对于安置房屋和被拆迁房屋的评估, 要依照相应地区的评价方法, 采用同一的市场化评估方法, 充分体现公正、公平原则。对于路线价和基准地价等参数, 政府要定期结合市场情况适时调整。二是要努力完善最低保障措施, 实施人性化拆迁。要通过逐步提高住宅房屋拆迁补偿最低保障单价及住宅房屋拆迁补偿最低总价来解决“低保户”购房难的问题, 保障他们的基本利益。要鼓励拆迁人把拆迁补偿政策作为底线, 除足额满足提供符合拆迁政策要求的补偿额外, 还可制定特困家庭的帮抚政策, 按期搬迁激励政策, 用真心对待拆迁的住户。

3.完善相关地方性立法, 促进依法行政

如何提高地方政府的公信呢?最关键的就是要依法执政, 建设服务和法治型政府。其一是要规范拆迁、征地工作的主体, 不能盲目动用行政权力进行拆迁。其次是规范行政行为。地方政府可以根据行政、法律法规, 并根据本地区的地方性法规, 制定行政规章, 对本行政区域的具体行政管理事项予以规定。同时要进一步规范征地拆迁补偿工作, 做到有法可依, 各地要根据有关法律法规的规定, 结合本地实际情况制定相应的操作性较强的《安置拆迁补偿办法》。同时, 要教育和监督行政工作人员在征地拆迁工作中, 规范具体行政行为, 做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化, 树立公正形象。

在营利性拆迁中, 行政机关要减少对拆迁的实际参与, 做好“裁判员”工作。拆迁法律关系从本质上来说是平等主体之间的民事法律关系。对于被拆迁人与拆迁人之间有关补偿安置的问题可以按照市场经济的规律决定, 允许被拆迁人为了牟取自身利益与拆迁人达成交易, 作为国家只需为双方提供交易平台, 其他的就交由法律处理而不过多干涉。我国的城市化拆迁有着诸多问题, 只有政府与民众、拆迁人与被拆迁人共同努力, 才能更好地化解和解决拆迁带来的矛盾和问题。我相信, 在集体的共同努力下, 拆迁带来的问题肯定会迎刃而解, 我国的城市化会健康快速发展。

摘要：自从1990年之后, 我国的城市化一直处于高速的发展阶段, 在这一进程中, 由于拆迁导致的事件、冲突经常发生, 其中不乏有一些极端事件, 如自焚、斗殴等。这些事件对社会造成了极大的负面影响, 而且还在一定程度上损害了当事人的利益, 激化了民众与政府之间的冲突, 影响社会的稳定与和谐。在拆迁过程中出现的这些问题, 已经引起了民众、政府和一些学者的关注。因此, 完善城市化拆迁问题解决办法已迫在眉睫。

城市拆迁问题 篇9

关键词：房屋拆迁,现代制度经济学,产权,交易成本,国有土地使用权产权

一、引言

新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力, 已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪 (1993) 用两个词概括了其理论核心, 一个是“产权”, 即受制度保护的利益, 产权制度既涉及对产权的界定, 有涉及对产权的保护;另一个是“交易费用”, 即指达成契约和保证契约执行费用。

众所周知, 房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益, 对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定, 导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善, 进而降低了拆迁工作效率, 严重增加了拆迁工作的交易成本, 甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷, 对社会稳定造成不利影响。因此, 在此基础上提出切合实际的建议措施, 以图为建立健全房屋拆迁的法律法规, 处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。

二、实施拆迁行为的必要性分析

对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯 (1960) 在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质, 即外部侵害不仅起因于侵害者的行为, 也起因于被侵害者的存在, 避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失, 关键在于避免较严重的损害。因此, 在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时, 更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失, 唯有权衡两者轻重, 才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。

实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面, 暂不考察拆迁者 (损害方) 对于被拆迁者 (受损害方) 是否补偿及补偿是否合理, 需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉, 承载着太多的东西, 当拆迁方实施拆迁行为时, 大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件, 到城市边远地区购买一套住房, 这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失, 以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。

此外考察不实施拆迁行为带来的损失, 亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施, 我国许多城市实现了住房资金的良性循环, 加快解决了住房困难, 大部分危房、棚户、简屋得到了改造, 居民的居住环境得到了较大的改善。因此, 拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外, 拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化, 城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主, 为房屋的市场交易奠定了基础。因此, 比较实施与不实施拆迁行为的各自损失, 我们可以发现, 虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病, 但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。

为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义, 在此引入科斯 (1960) 提出的“合法的妨害”这一概念, 即有些行为即使对别人造成了损害, 只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害, 受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性, 即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑, 作出的对私有产权适当削弱的调整。于是, 从提高社会净收益的角度出发, 受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”, 即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外, 由于相对于实力较弱的、分散的居民, 拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势, 这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人, 会降低技术的适宜水平, 从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象, 便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。

三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权, 在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时, 就应当考虑补偿。然而近年来, 在城市房屋拆迁过程中, 拆迁往往只是对房屋进行补偿, 不对土地进行补偿, 有关土地使用权的补偿纠纷时有发生, 从而影响了社会的稳定。此外, 不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求, 一旦前人的要求得到满足, 后人会以此为依据提出更高的要求, 这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质, 必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安 (1965) 指出:“在任何社会里, 资源的个人使用权 (即产权) 都能得到解释, 产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 认为:“产权不是指人与物之间的关系, 而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范, 每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系, 或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系, 也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此, 土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有, 但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋, 这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转, 被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产, 更应当体现出土地的价值。从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质, 其流转交易应依法实行有偿转让, 房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用, 以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论, 还是拆迁补偿实践, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来, 一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权, 利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权, 不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此, 国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准, 进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现, 不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本” (R.Matthews, 1986) 。樊纲 (1992) 对交易成本的具体成本支出内容进行了划分, 本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本, 即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程, 此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换, 无论是物品的交换还是劳务的交换, 说到底都是一种权利即“产权”的交换, 也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确, 事实上从两个方面使交易成本上升, 一方面是造成交易对象之间发生议价博弈, 双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面, 模糊的产权会阻碍交换行为的发生, 导致交易规模的缩小, 使人无法通过交易行为提高经济效率, 这一由产权不确定造成的效率损失, 也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面, 对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面, 假定拆迁方对其所致损失 (包括房屋所有权和土地使用权) 负完全责任, 被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排, 因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是, 如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任, 他们就会坚持这一安排, 这样轮到被拆迁方设法减少损失, 采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而, 在议价过程中, 居民往往具有更高的博弈资本, 由于一旦对某个地块进行拆迁, 这个拆迁的程序是不可逆转的, 政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成, 此时, 居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此, 在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下, 原先的拆迁补偿标准名存实亡, 被拆迁方不合理地提高补偿要求, 使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面, 当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约, 甚至引起双方法律纠纷时, 就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时, 产权界定不清楚, 事实上阻碍交易的实现, 使任何交易成为不可能, 事实上使潜在无形的交易成本无限大。

从这个意义上说, 明确界定产权, 不仅是减少有形交易成本的前提, 而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是:承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权, 并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权, 将会大大降低拆迁过程的交易成本, 提高社会资源配置效率。

四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义

明确的产权界定, 提供了人们进行一切交易活动的基础, 它能有效减少和节约交易成本。进而, 不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的, 换句话说, 一种界定可能比另一种更有效率或更无效率, 并且存在着最佳产权界定。盛洪 (1992) 认为, “谁的行动给他人的既定经济利益带来损失, 谁就要负赔偿责任, 这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。

对于房屋拆迁问题而言, 要达到最佳土地使用权产权界定, 应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察, 由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局, 为了使社会资源配置效率不受影响, 必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路, 土地所有权公有化, 并不意味着土地使用权产权的公有化, 应当按照出让土地使用权的完全市场价格, 将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此, 才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式, 有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本, 使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。

同时, 不能执行的法律, 只是一纸空文;不能有效地加以贯彻和保护的产权, 只是“口头”的产权。因此, 为使界定产权不流于形式, 还必须有效地保护产权, 即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念, 是在人与人之间才能划定的社会关系, 那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护, 而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 指出:“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值, 就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此, 产权制度较之没有产权制度是优越的, 有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权, 加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度, 推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。

五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考

1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订

国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》, 确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时, 能够依照法律的规定进行, 而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴, 应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则, 充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权, 改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。

2、逐步完善土地使用权补偿制度

应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定, 这既是尊重和保护私人财产的体现, 也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时, 通过设定较为科学完善的价格评估程序, 合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额, 充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时, 必须考虑土地的价值因素, 置换地段区位, 应以合理的土地评估价, 给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此, 要全面推行市场化评估, 拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求, 紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估, 要参照同区位的房地产市场交易价格, 采用同一的市场化评估方法, 充分体现公平、公正原则。最后, 具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。

3、政府应合理定位并履行好自身职责

在土地管理过程中, 政府扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系, 若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度, 政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。当然, 由于土地的国有性, 国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色, 做到“有所为、有所不为”, 才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位”的情况。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人的私人独立产权, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 不搞暗箱操作, 做到公开、公平、公正。因此, 政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责, 才能使其重新树立群众公信力, 更好地推动城市房屋拆迁安置工作。

4、推行被拆迁人参与机制:对拟建项目的社会评价制度

城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在, 因此, 必须要做好项目评价工作, 把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺, 在城市开发项目的规划和建设过程中, 缺乏对拟建项目进行必要的社会评价, 难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制, 赋予拆迁户协商权、发言权, 把拆迁户的意见体现在拆迁协议中, 确保他们的利益不受侵犯, 达到城市发展以城市居民为本的目的。

参考文献

[1]盛洪:现代制度经济学 (上下卷) [M].北京大学出版社, 2003.

[2]R.H.Coase.“The Problem of Social Cost”[J].Law&Eco-nomics, 1960.

[3]Armen Alchian.“Some Economics of Property Rights”[J].Politico, 1965 (30) .

[4]樊纲:有关交易成本的几个理论问题[J].经济学动态, 1992 (5) .

[5]杨卫国、程承坪:所有权、财产权及产权新辩——兼论马克思所有制理论与现代产权理论的异同[J].经济财政, 2007 (1) .

[6]何虹:完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006 (5) .

城市拆迁问题 篇10

一、城市发展与拆迁的关联性

纵观改革开放以来, 我国正处于城市化的高速发展阶段。经济的快速发展推进了乡村城镇化, 让大量的农村人口涌入到城市当中, 需要相适应的城市居住面积与之匹配。因此, “破旧立新”式的城市拆迁作为必然选择, 发挥着不可替代的作用。从总的发展趋势来看, 城市化进程速度和城市建筑的拆迁速度是呈现出正比例关系的。

总体来看, 拆迁和城市发展是良性互动关系。第一, 城市房屋建筑的拆迁在客观上促成城市规模扩大, 加快了我国城市化进程的前进步伐。第二, “破旧立新”式的城市拆迁拆除了大量的老旧建筑和违章建筑等, 市民居住环境得到了极大的改善和提升。第三, 城市房屋建筑拆迁后会充分利用旧城区的土地, 城市的基础设施、空间布局以及功能配套都将进一步完善。第四, 城市房屋建筑拆迁拉动了城市房地产业的第二次投资, 不仅刺激了经济的增长, 也提高了该城市的劳动就业率。

二、城市拆迁难的主要成因

形成城市拆迁推进不顺的原因很多, 目前主要有以下几个方面:

2.1政策和方案未能科学制定执行

有些拆迁安置方案缺乏科学性、前瞻性、系统系。既未进行风险评估, 更没制定应急处置方案, 出现问题惘然失措, 致使工作步步被动。有些拆迁工程评估工作不规范, 不能公平、公正、公开地对被拆迁人的房屋进行市场化的补偿[1]。导致被拆迁人不满意, 拆迁工程无法顺利推进。

2.2房屋建筑产权很难准确界定

产权界定是拆迁赔付的前置条件, 产权纠纷是阻扰拆迁的一大因素。导致房屋建筑产权界定困难的因素主要包括以下几个方面:第一, 历史遗留问题。在上个世纪九十年代, 我国进行了“房改”, 单位将公房的全部产权出售给职工, 但是某些员工由于特殊原因没有及时办理房屋的产权登记手续, 现在有不少的单位或者企业不是破产就是转制, 房屋的产权证一直无法办理。第二, 房屋权属变更。两证不全的居住人将房屋进行了转让甚至是多次转让, 导致目前很难界定房屋居住人产权的合法与非法、产权与非产权以及被拆迁人身份等。第三, 房屋所有权人内部纠纷派生的问题。如房屋产权作为遗产进行分割, 家庭内部意见不统一, 存在矛盾和纠纷。第四, 被拆迁户之间的界属不清导致产权不清。

2.3“钉子户”滞缓拆迁顺利推进

一个“钉子户”就会阻停一个片区的拆迁。近几年“钉子户”从居民层、高龄层、低学历层, 向干部层、中年层、高学历层转化。极个别单位的党员干部带头不配合拆迁工作, 在群众中造成了一定的负面影响, 也使城市拆迁工作难度加大。

三、协调拆迁工作的主要措施

3.1科学制定方案, 形成联动机制

拆迁是一项系统工程, 需要城管、公安、街道、拆迁机构等各部门单位共同参与, 建立互动和联动机制。拆迁前, 一定要对各类情况进行细细摸查, 有针对性地制定拆迁安置方案, 周密考虑每一个细节。并做好拆迁前的宣传动员工作。拆迁过程中, 要成立临时指挥部, 统一调度指挥各方力量。拆迁后要妥善处理遗留问题, 以免今后形成信访案件。

3.2规范拆迁评估行为

改变指定评估机构的做法, 允许被拆迁人通过公开抽签或者投票的方式来确定自己认同的房地产评估单位。同时进行有效的监督和信用评估, 驱逐违规操作人员和机构。邀请各个相关领域的专家组成专家团队来对被拆迁的房屋建筑进行科学准确地估价, 会审估价结果之后进行公布, 并征求被拆迁人的意见。对于存在异议的, 则首先需要通过协商的方式沟通, 如果协商不成, 则再次邀请其他专家团队进行技术鉴定, 借此来确保房地产鉴定结果的透明性、公正性与合理性。

3.3确定合理的补偿安置标准

公平是平稳解决拆迁问题的前提。公平的法则就是合法合情合理地制定方案, 平等地对待每一个被拆迁户。这是唯一解决拆迁矛盾与问题的尺子。同时, 要突破常规思维, 创新制度, 多措并举, 在补偿同时建立激励机制, 鼓励主动配合的拆迁户。

3.4为拆迁营造好的法律环境

首先, 严格落实房屋建筑拆迁的法律程序, 坚决禁止扰乱合法程序的违法行为。其次, 通过多种渠道来明确房屋建筑拆迁可能涉及的多种法律问题, 让群众能够从法律的途径来处理房屋建筑拆迁问题;再次, 提高民众的正当维权意识, 畅通群众通过法律、信访途径解决各种拆迁纠纷的窗口及渠道;第四, 政府要严格监督拆迁单位的行为是否合法, 对于违法拆迁、违规拆迁的单位进行必要的处罚。

3.5倾听民众意见, 接受民众监督

设置拆迁投诉热线、部门官方微博、电子邮箱、信访接待窗口、召开听证会等, 让群众能够将拆迁过程中的各种问题及时反映给相关部门, 以使方案进一步优化, 减少拆迁中的阻力。同时利用群众监督的方式来保证房屋建筑拆迁的合法性和合理性。

摘要：在城市化发展进程中, 房屋建筑的拆迁是不得不面对的攻坚难题。城市拆迁这一难题涉及面广, 不仅是关系到城市发展的经济性问题, 牵涉到多方利益的法律问题, 也是关系民生的社会问题。本文主要从三个部分对城市发展进程中拆迁协调问题进行了分析和探讨:第一部分城市发展与拆迁的关联性;第二部分拆迁难的主要成因;第三部分重点探讨了协调拆迁难的一些措施。

关键词：城市发展,房屋拆迁,拆迁难,问题,对策

参考文献

[1]周大伟.美国土地征用和房屋拆迁中的司法原则和判例——兼议中国城市房屋拆迁管理规范的改革[J].北京规划建设, 2004, (01) :145-147..

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[3]孙曙生, 刘涛.论行政公共权力的限度及其法律规制——以政府参与房屋拆迁案为对象的考察[J].国家行政学院学报, 2007, (01) :205-207.

[4]张庆元.完善我国城市房屋拆迁制度的思考——以《物权法》为视角[J].法治论坛, 2007, (03) :244-246.

城市房屋拆迁档案如何管理 篇11

关键字：拆迁 档案 管理

近年来，随着我国城市化进程的加速，形成了大量城市房屋拆迁档案（以下简称“拆迁档案”）。拆迁档案管理受到了广泛关注，学者们从拆迁档案管理概念的内涵外延到规范化标准，甚至是信息系统等都进行了详细的研究，取得了一系列研究成果，但对于具体的个案研究仍然缺乏相应的样本和精细研究，目前仍然是研究的空白。当前，石景山区正处于“大调整、大建设、大发展”的关键时期，拆迁任务艰巨，形成了大量城市房屋拆迁档案。我们组织了加强拆迁档案管理的调查研究，深入分析拆迁档案管理现状、影响因素，提出了加强拆迁档案管理的对策。

一、拆迁档案管理的现状

（一）研究对象

根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神与北京市实施意见确定的档案具体内容，我们认为对拆迁档案可以给出如下定义:拆迁档案是拆迁人（或受委托人）在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁过程中直接形成的具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。拆迁档案是城市建设档案的重要组成部分，既是反映拆迁工作的历史记录，也是拆迁人与被拆迁人维护自身合法权益的重要凭证。

（二）影响拆迁档案管理水平的主要因素

近年来，大部分拆迁人和拆迁公司的档案工作通过自身努力和外部管理，取得了不小的进步。然而，本地区拆迁档案管理整体水平的上升还是受一些因素的制约和影响。

1.档案意识

档案意识的强弱对本单位拆迁档案管理水平有较大影响。部分拆迁单位缺乏建立健全档案管理的意识,一般都是从各部门抽调人员组成拆迁档案管理的临时机构,对收集、整理和归档等工作缺乏重视,影响了拆迁档案的齐全、完整。拆迁公司的档案管理人员大多兼职,真正投入到档案工作的时间和精力十分有限,许多档案管理人员没有接受过专门的业务培训,不能保障其对档案进行科学有效的管理。

2.管理规范

国家、市出台的一些法规政策涉及拆迁档案工作，但是要求不甚具体，缺乏操作性。档案工作实践中一直尚未把拆迁档案单独作为一种专门档案加以管理，往往随基建档案一并管理，至今未有权威性的拆迁档案管理规范。

3.部门协同机制

拆迁档案管理是属于房屋行政主管部门与档案行政管理部门的交叉领域，共同开展工作有一定难度。据对区住建委拆迁办的调查，本区2009年审批处理的拆迁项目有44个，涉及被拆迁户约14800余户，2011年下半年至2012年上半年，将完成20000户的拆迁任务。特别是涉及“城中村”拆迁时情况更为复杂，该科人员大部分时间还须到现场办公，绝少有精力开展拆迁档案业务的培训和检查。而对档案局而言，对拆迁工作业务不甚熟悉，又不能及时掌握拆迁动态信息，难免导致业务指导脱节或不到位。

4.时间限制

一方面，根据北京市文件规定，拆迁人应当按照规定及时整理并妥善保管拆迁档案资料，在完成拆迁后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。另一方面，拆迁工作一般也是按照区里的整体进度规划限时完成，比如在半年内完成指定地块拆迁。短时间内完成归档文件材料的收集、整理、移交对于业务不纯熟的单位来讲难度不小，难免仓促应付。

5.流转过程

拆迁人是拆迁项目的第一责任人，拆迁公司受委托开展拆迁业务。一般情况下，拆迁公司在完成拆迁后，将在拆迁过程中形成的档案全部移交给拆迁人。由此可以推出，拆迁人与拆迁公司的档案整理状况存在着较大联系。拆迁人管理培训到位，拆迁公司的情况就较好；拆迁公司工作认真负责，拆遷人的档案情况也较好。

二、加强拆迁档案管理的对策

区档案局、区住建委为进一步规范我区拆迁档案管理工作，提前布局，主动作为，通过强化二元领导的工作机制，构建三级工作网络，采取四项保障措施，形成了“2+3+4”模式，推进了地区拆迁工作，取得了阶段性成效。

（一）明确拆迁档案管理的领导体制

区房屋拆迁行政主管部门、区档案行政主管部门和各拆迁人要严格落实拆迁档案工作领导负责制与岗位责任制，将拆迁档案管理责任落实到具体的工作部门和人员。

1.强化二元领导，建立部门协同机制

依据《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，区档案局、区住建委切实履行拆迁档案的监管职责，加强局（委）领导、相关科室双层协调，通过建立“月会商、季反馈、年总结”等制度，统一领导，共同推进拆迁档案管理工作。

2.构建三级网络，理顺工作职责体系

一是监管层。区档案局、区住建委依法履行对区域内拆迁档案管理的监管责任，完善管理制度，加强业务指导与培训，开展行政执法检查。二是中间层。拆迁人依法履行项目主体责任，负责拆迁档案具体管理，把拆迁档案工作列为合同管理和检查验收的重要内容，加强对拆迁实施主体档案工作的指导与监督。三是执行层。拆迁实施主体遵照合同约定，配备档案人员，确保拆迁档案收集齐全，履行对拆迁档案管理的责任和义务。

（二）规范拆迁档案管理的具体要求

1.拆迁档案收集

明确拆迁档案归档范围，拆迁档案可分为拆迁人归档卷和房屋拆迁行政主管部门备案卷。同时重视做好拆迁档案的主动记录工作，切实加强对拆迁前以及拆迁过程中声像、实物等特殊载体档案的收集。

2.拆迁档案整理

拆迁档案整理的基本原则应是遵循形成规律，保持有机联系，便于保管利用。在拆迁档案整理工作中应体现以下要求:一是将拆迁档案单独设类予以管理，在类属上属专门档案。二是拆迁档案类内以项目为整理的基本单位。三是套内拆迁文件按属类分别组卷，其中拆迁管理类文件按问题或保管期限组卷;拆迁安置类文件按户组卷。四是拆迁档案的保管期限应适当从长。五是一个拆迁项目形成两套拆迁档案（归档卷由拆迁人保管，备案卷移交区房屋拆迁行政主管部门备案）。

3.拆迁档案利用

存放在拆迁人处的拆迁档案因为涉及被拆迁人隐私，原则上不向社会开放。在拆迁档案的利用中要正确处理社会稳定与维护当事人合法权益的关系，正确划定合理利用与不当利用的界限，并严格利用手续。

4.拆迁档案流向与保管

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1个月内向区房屋拆迁行政主管部门移交拆迁档案资料，同时将拆迁结案表报市房屋拆迁行政主管部门。拆迁档案原件由拆迁人保管，满10年后按规定向区档案馆移交。拆迁人应制定拆迁档案利用制度，编制拆迁档案检索工具，依据有关法律和规定向公民和组织提供利用服务。拆迁人要特别加强对拆迁公司拆迁档案的安全监管，要在双方委托合同中明确约定拆迁档案收集、整理、移交的要求与时限等具体事项，监督拆迁公司严格执行档案安全制度，创造必要的安全保管条件，确保拆迁档案实体和信息安全。

（三）完善拆迁档案管理的保障措施

加强对拆迁档案工作的重视,关键在领导。扩大宣传《档案法》和拆迁档案工作的相关政策法规,从而提高有关人员特别是领导同志的档案意识,为做好档案工作打下牢固的思想基础。档案行政管理部门应定期到拆迁部门宣贯相关政策，不断增强工作人员的责任意识和法制观念，指导拆迁单位把拆迁档案工作列入议事日程。同时，为推动工作有序开展，区档案局、区住建委采取了四项保障措施。

1.开展教育培训

人员培训水平对档案工作有较大影响。目前,档案管理人员多以兼职为主,专业水平有限,难以保证文件的形成质量和档案整理质量。因此,各级拆迁部门应指定专人参与档案管理人员的业务培训。通过培训,使档案管理人员增强档案意识,熟悉档案业务,不断提高自身的业务素质和专业技能。

2.规范工作程序

区档案局、区住建委就拆迁档案工作联合下发了《关于在房屋拆迁工作中进一步加强档案管理的意见》，规范了工作程序，建立了拆迁档案“开工登记、过程指导、竣工统计”的长效管理机制。同时，制定《拆迁档案工作流程图》、《拆迁档案登记表》、《拆迁档案统计报表》等一系列工作文件，进一步提高管理水平。

3.启动记忆工程

“城市记忆工程”将应用多媒体真实完整地记录城市面貌的发展变化过程，这是一项功在当代、利在千秋的事业，将为子孙后代留下一笔珍贵的精神财富。区档案馆4月份正式启动 “城市记忆工程”，组织专业人员拍摄石景山區在大调整、大建设、大发展时期城市面貌的照片资料，特别是优先做好拆迁改造地区的拍摄记录工作。先后完成了五里坨、苹果园拆迁地区、永定河绿色生态发展带等地区的拍摄记录工作，形成照片档案1525张、视频资料9盘、实物档案38件。

4.强化监督检查

拆迁档案的业务检查应与拆迁工作协调开展，要坚持做到“三同步”，即：拆迁工作启动时就应对各类拆迁文件材料的收集提前介入；有关部门对拆迁工作进行检查时应同时对拆迁文件材料的真实性、完整性进行检查；拆迁工作结束时应同时对拆迁文件材料的归档、整理和档案保管情况进行验收。

区住建委与区档案局应建立有效的信息沟通机制，进行协同管理，明确分工，对拆迁档案管理工作同布置，同检查，同考核。实施登记制度。拆迁人在取得房屋拆迁许可证时，须向档案行政主管部门履行拆迁档案管理登记手续；拆迁工作结束后，拆迁人须向区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门报送拆迁档案统计报表。拆迁工作全面完成后，区房屋拆迁行政主管部门和区档案行政主管部门按照《中华人民共和国档案法》、《北京市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》、《北京市城市房屋拆迁管理办法》等法律法规，对拆迁档案进行专项检查验收。区档案行政主管部门将拆迁档案管理列为年度档案行政执法检查的重点，严格查处拆迁档案管理工作中违反档案法律法规的行为。拆迁人也应切实履行项目主体的职责和义务，加大对拆迁公司档案业务的监督指导力度。

参考文献：

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城市拆迁问题 篇12

随着我国城市建设的加快以及市政建设的增多, 城市房屋拆迁已成为当前城市建设的一个重点, 同时也成为一个难点。本文意在通过对人民日报的104则主要相关报道的分析, 来探讨当代中国的城市拆迁中存在的问题, 从不同方面探讨有关拆迁的补偿标准、价格评估、拆迁程序以及民众意识、政策法规等, 同时探寻媒体的价值取向和立场, 思考媒体是否发挥社会所期望的作用, 也是本文研究的意义所在。

二、资料收集与研究方法

本次研究主要采用内容分析法, 通过对报刊媒体的信息检索和分析, 选择了比较有影响力和权威性的人民日报, 笔者设定了部分搜索条件, 最终网站共推荐了2006年~2010年104篇相关报道。笔者从这104则报道中抽取了52则, 这就比较易于对其进行解读, 在抽样过程中, 严格按照分层抽样的方法, 根据其时间分布采用50%比例随机逐一抽样, 并进行相关分类及统计。

三、资料分析

笔者所研究的104则相关报道中, 由于文本数量较多, 内容复杂, 笔者只研究从收集来的报道中抽样选择的52则报道情况, 除了探讨该报刊媒体对当代中国的城市房屋拆迁问题所关注的热点外, 重点还是想研究其在整个社会经济快速发展的背景形式下, 其自身的立场及价值取向所在。

(一) 关注热点

笔者对该报刊报道的内容进行了分类统计, 从相关数据得出, 人民日报关注对拆迁问题的相关制度、法规的政策性解读以及从宏观层面上如何加强对其监督制约, 并通过成功性的拆迁工程报道引导社会的和谐拆迁, 赢得地方政府以及社会公众的关注和认可。

关于拆迁问题的报道, 2006年、2010年两年报道的关注点相对比较广泛, 且报道数量较多, 2007年~2009年关于拆迁问题的报道数量较少且关注内容颇为局限。2006年~2010年, 除了违规拆迁现象的报道有明显增加, 其他所有内容的报道相对变化不大或有所减少。

(二) 立场及价值取向

1. 把脉拆迁, 迎合时局

对于2006年度的分析中, 人民日报先后发表的报道中其关于拆迁问题内容涉及各方面, 普及面较为广泛, 在2006年~2010年五个年度中报道数量最多。当中除了肯定关于城市房屋拆迁所取得的成功性经验之外, 也有对拆迁问题关于中央及地方的法规制度的政策性解读。鉴于建设部相关文件的出台, 可以说2006年度也是各地方政府学习以及落实相关文件精神的一年。与此同时, 随之和谐社会主题的提出, 各地方政府也着力解决社会矛盾所引发的各种冲突, 甘当全国地方政府表率, 公益性拆迁项目也相对居多, 因而拆迁矛盾相对较为缓和。

2. 冷眼旁观, 聚焦热点

2007年~2009年这三年, 可以说是我国经济建设发展的高峰期。虽然这三年, 有关拆迁问题的报道相对较少, 然而总的来看, 其内容仍然涉及不少方面。最为主要的是这三年国内主要社会矛盾并非聚焦于此, 国家致力于社会经济的发展, 而解决物价发展等民生问题日益凸显, 北京奥运会的召开、汶川地政、南方雪灾等事件更是牵动着每个中国人的视线, 而作为中国第一报的人民日报亦是如此。我们可以看出人民日报所要引导广大社会民众的更多是关注整个中国社会、党、政府以及人民群众普遍关注的问题。

3. 关注民生, 理性批判

在人民日报2010年的报道数据中可以看出, 有关违规拆迁现象的报道第一次多于成功拆迁工程内容的报道, 其报道内容所涉及面也改变了2007年~2009年普遍局限的情形, 数量也相对增多。加之于社会要求废除强制拆迁的呼声越来越强烈, 两次征求意见稿中, 对有关拆迁问题的公共利益界定、征收补偿、征收程序以及强制搬迁等问题都有所涉及。2010年《国有土地上房屋征收与补偿条例》两次征求意见, 拆迁问题作为关系民生的一件大事, 备受社会公众所关注。

四、结论

从上述数据和资料的分析中可以看出, 有关当代中国的城市房屋拆迁问题, 经济发展和城市建设的进程以及需要是非常重要的影响原因。此外, 人民日报对于相关问题的报道, 更是折射出时局发展所需以及党和人民所关注焦点所指。那么, 关于未来一两年有关人民日报对于此拆迁问题的报道, 我们也可以从上述的分析中得出, 对于拆迁所引起的恶性事件的揭露面将会加大, 随着相关法律制度的完善, 也会更多地偏重于相关政策性解读以及弘扬之后所带来的一些成功的影响性事件, 其报道数量在短时间内会有不断增多, 报道面不断扩大的趋势。■

参考文献

[1]王克稳等著.《城市拆迁法律问题研究》, 中国法制出版社, 2007年版.