城市征收拆迁

城市征收拆迁（精选9篇）

城市征收拆迁 篇1

国有土地上城市房屋征收与补偿制度作为行政补偿制度的重要组成部分, 体现了公共利益与私人权益的对立和协调关系, 它的良好运行是依法治国, 建设法治政府应有的题中之义。征收属于具体行政行为, 其唯一的合法依据是公共利益。政府对城市房屋的征收必然涉及拆迁, 它必须顾及公民合法私有财产权的保护问题, 这是实践中最容易出问题, 并引发社会矛盾之处。正确认定公共利益, 并依法保护被征收人的合法财产权, 从而让政府公权力与公民权利在各自的边界内和谐运行, 实现动态平衡是城市房屋征收与拆迁法律关系的本位。然而这一制度的现实运行却出离了这一本位, 以致酿成了一系列恶性社会事件。因此, 采取措施让城市房屋征收与拆迁法律关系回归本位是这一问题的根本解决之道。

20世纪90年代以来, 随着社会的急速现代化、工业化与城市化, 建设用地需求急剧上升, 我国进入大规模的城市扩张和旧城改造时期, 城市房屋也经历着由公有制房屋为主体的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。由于当时实行的是住房双轨制, 城市房屋拆迁中的矛盾已初现端倪并逐渐激化。2001年6月6日, 国务院在已不适应现实需要的1991年条例的基础上发布了新的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称旧条例) , 这一条例为我国城市房屋拆迁提供了法律准则与依据。与1991年条例相比, 新条例在对被拆迁人的权利保护方面迈了一大步。但该条例实施后矛盾并未减少反而不断激化。此外, 市场经济的发展, 投资主体的多元化, 人们对私有财产保护意识的逐渐增强及相关法律法规的相继出台等因素, 对问题的发生与激化起了助推作用。这两方面原因相结合, 共同导致了城市房屋征收和拆迁法律制度与现实的脱节, 使得拆迁矛盾成为极具普遍性的社会问题。

一、从武汉市看我国房屋征收与拆迁

武汉市江岸区解放社区和黄陂区前川街是近年来城市房屋拆迁的典型代表。解放社区的拆迁始于2002年, 2005年基本拆迁完毕, 其时间段处于我国新时期开始实施大规模城市改造后不久, 正是旧条例正式颁实施后的那段时期。当时城市房屋拆迁法律关系在该行政法规和其他相关法规的调整下运行得还比较顺畅, 拆迁矛盾较单纯;而黄陂区前川街的拆迁始于2007年, 至2010年上半年已拆迁完毕, 目前尚在进行市政规划建设。与武汉市其他地区及全国其他城市相应, 此时的拆迁已进入矛盾的集中突发期, 经济及社会形势的发展、民生诉求的新变化使旧条例已不再适应现实的需要。因此, 这两个地方不仅是武汉市城市房屋拆迁的重点, 从拆迁制度运行的巨大差异来看也是旧条例运行由比较顺畅到逐渐脱离社会民生需要的有效见证。

综合考察武汉市的总体情形可知, 目前武汉市正处于城市建设的大发展与上升时期, 在国家“十二五规划”的指导下, 市政府提出了包括全面完成二环线以内的城中村与中心城区危旧房和棚户区改造的城市格局建设等在内的发展战略。为了各方面建设的需要, 政府必然会征收征用市民的房屋及其所附着的土地, 从而导致拆迁问题的产生。

(一) 城市房屋拆迁中的问题

1. 拆迁安置补偿非市场化问题突出

旧条例第二十四条确定了拆迁补偿的市场化原则, 但各地的具体法规规章却往往将该市场补偿原则异化为行政机关的单方定价, 政府在城市房屋拆迁管理工作中扮演了“家长”的角色。目前通行的做法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地按不同的地价进行补偿, 而房屋的具体补偿也有规定。因此, 旧条例所规定的市场评估价方式形同虚设, 拆迁补偿也根本无须中介机构参与。而且根据政府确认的被拆迁房屋明细清单即可获得拆迁补偿数额, 中介机构参与评估也无多大作用。在这种情况下旧条例所设定的市场补偿方式其实就异化为行政单方定价, 从根本上违反了条例规定, 使被拆迁人的财产损失得不到合法补偿。因此, 在现行拆迁制度下, 拆迁许可证一旦发放, 立法审查机制的缺位, 特别是规章层次的规范性文件的上级审查机制的虚置, 使本来已明确规定的市场价值补偿方式异化为行政单方定价方式, 造成了大多数被拆迁人的不满。

2. 政府主导型拆迁模式导致公权力滥用

政府在房屋拆迁管理尤其是在强制拆迁中的定位有失偏颇。在不少拆迁行为中, 存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府部门的情况, 政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

此外, 对行政权力规制力度的不足也纵容甚至加剧了公权力的滥用。目前我国在制度与法律方面对公权力的限制很不具体, 虽然《行政诉讼法》、《国家赔偿法》、《行政处罚法》、《行政许可法》、《政府采购法》等法律法规进一步规范了政府行为, 行政执法责任制、行政问责制、政务公示、信息公开、专门立法、简化行政审批、实行科学民主决策、规范自由裁量权、探索综合执法、创新行政管理方式等等已经成为各级政府步步逼进的目标, 但作为外在的强制性的约束这还远远不够。

3. 假借“公共利益”进行商业拆迁、谋取高额利润的现象普遍

在不少房屋拆迁行政案件中, 多数拆迁都被冠以“旧城改造”、“城市绿化”、“公益事业”等美好名义, 然而真正的公益拆迁却只是少数。大部分拆迁实际上是开发商与一些政府部门一起, 假借“公共利益”之名, 行商业拆迁之实。有些开发商利用拆迁行政主管部门的权力, 大搞商业开发, 谋取高额利润, 政府主管部门也从中得到“好处”。

(二) 问题发生的原因

城市房屋拆迁是一连串行为的交错和组合, 拆迁三方主体政府、拆迁人、被拆迁人在复杂的拆迁制度设计下, 本着各自的价值立场和利益诉求, 追求着利益的最大化, 造成了极大的利益冲突。同时, 它还涉及公共政策、社会保障、公平与正义之法律观、产权制度、政府职能等诸多问题, 其复杂程度可想而知。

1. 旧条例在征收制度设计上存在着法理上的悖论

公用征收程序一直是我国立法中的薄弱环节, 房屋拆迁程序的立法亦是如此。房屋拆迁行为虽是强制行为, 但现代行政的服务理念则要求相对人的充分参与, 使行政权力最大限度地受到“事中”制约, 相对人的权利最大限度地受到“事中”保障。旧条例中规定的拆迁程序是:拆迁人先提出申请, 必须附五证;然后由房屋拆迁主管部门审查, 报县级以上地方人民政府批准;再由房屋拆迁主管部门核发许可证后向被拆迁人发布拆迁公告;在公告规定的期限内由拆迁人和被拆迁人就补偿签订协议;完成以上程序后才能实施拆迁。可以发现的悖论是: (1) 政府在没有收回土地使用权及房屋所有权的情况下就转移土地使用权, 拆迁人在没有获得土地使用权的情况下, 国家就授权拆迁人去处分另一个合法权利人的财产, 这与民法的基本所有权制度相悖离; (2) 拆迁人并不具有行政拆迁主体资格, 本应由政府与被拆迁人签订补偿安置协议, 而旧条例将这一权利义务直接赋予了拆迁人; (3) 拆迁的行政主导性使被拆迁人在整个过程中始终处于被动状态。

2. 旧条例对征收与拆迁关系的认定存在缺陷

拆迁是政府基于公共利益的需要收回土地使用权的行为, 这一过程涉及的当事人为政府与土地使用人, 两者之间的关系是土地使用关系。根据“房地一致”原则, 政府在收回被拆迁人的土地使用权时, 须将土地上的房屋所有权一并收回, 并给予补偿。因此, 在城市房屋拆迁中, 拆迁人并不直接参与拆迁, 旧条例中所规定的拆迁人对被拆迁人进行补偿并直接拆迁房屋, 理应是另一法律关系即政府与拆迁人的土地使用权出让关系。政府将收回的土地使用权再出让给拆迁人, 同样根据“房地一致”原则, 拆迁人获得了土地使用权及其上的房屋所有权, 拆迁人拆除房屋可看作对自己房屋的处分行为。若循着这一思路去考查现有的房屋拆迁, 可以发现其已失去理论上的合理性依据。

3. 政府权力过大, 严重压缩了被拆迁人维护合法权益的空间

按照经济法思想, 政府行使经济职权须支付权力对价, 以防止其垄断运营体职权不清、削弱权力资源的供给价值。在城市房屋拆迁中, 政府实施征收与拆迁的唯一合法依据只能是公共利益, 只有在此基础上, 政府才能动用权力对公民合法的私有财产进行征收征用, 并对被拆迁人进行充分有效的补偿。但问题在于, 我国司法实践中的行政许可制度存在着一系列严重问题, 导致城市房屋拆迁矛盾频发。

据调查, 两地的拆迁都是由持许可证的建设单位进行的。但尽管如此, 其合法性也值得怀疑。根据旧条例第7条及第20条的规定, 建设单位申请房屋拆迁许可证的, 应有办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明, 且拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置, 不得挪作他用。而从调查数据来看, 有13.6%的被拆迁人认为补偿太少, 37.3%的人表明补偿款总是久拖未付甚至补偿协议沦为一纸空文。由此可见, 在拆迁过程中特别是补偿安置环节上, 拆迁许可存在着严重瑕疵, 拆迁主体的行为极不规范。这一制度工具的缺陷严重损害了法律的尊严, 不利于依法行政目标的实现。

在以旧条例为主导依据建立的拆迁制度下, 行政权力过度介入的问题突出;行政许可、裁决及执行的角色重叠;且缺乏对行政行为的监督机制, 极大地损害了政府的公信力。旧条例通过多项条款赋予了政府对房屋拆迁的较大职权, 例如第16条第2款以及第17条第1款意味着政府有权直接干涉拆迁人与被拆迁人之间的的拆迁纠纷, 并决定拆迁补偿的合理与否, 主宰了被拆迁房屋的存续命运。从条文来看, 唯一规定政府责任的条款只有第38条, 然而这种大而化之的规责条款, 从根本上说并不能真正使政府的责任落到实处。这就使得对政府权力的监督付之阙如, 很难保证房屋拆迁法律关系在其法制的本位与轨道上运行。

二、让房屋征收法律关系回归本位

旧条例的缺陷在很大程度上导致了武汉市房屋征收与拆迁问题的频发, 清晰地表明旧条例已不能适应现实发展的需要。新条例在城市房屋拆迁问题上的规定体现了征收行为责任主体明确, 公共利益界定明确, 明确废除强制拆迁, 评估补偿更为公正合理, 排除商业利益参与房屋征收, 注重民意和社会效果等一系列优点, 其进步性较好弥补了旧条例的缺陷, 使得原来的许多问题在法律上已不再是问题。因此, 要让武汉市的房屋征收与拆迁法律关系回归本位, 最重要的是市政府要严格依法行政。

(一) 转变政府职能, 打造服务型政府

房屋拆迁法律关系本位的回归从根本上要求政府更新行政理念, 树立服务观念, 加快职能转变。

1. 要致力于由无限政府向有限政府的转变

要依法划定政府权力边界, 让其将宏观调控与市场规制之外的事项交由市场调节。

2. 向权责统一的法治政府较变

对城市房屋拆迁中最关键的行政许可制度, 政府必须引起充分的重视, 做到权责明晰, 逐步解决重许可、轻监管等问题。新条例将拆迁许可证的方式废除, 所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为, 政府对此负责。

3. 要加强由自上而下的管理政府向以人为本的服务政府转变

自上而下管理体制的惯性较大束缚了政府依法行政的步伐。真正树立以人为本的服务政府理念, 打造公开透明的阳光政府, 不仅有利于拆迁法律关系回归本位, 从根本上也与政府科学政绩观相一致, 并有利于重塑政府在公民心中的良好形象。

(二) 在决策民主、程序正当、结果公开原则的指导下严格区

分征收与拆迁行为, 并在新条例的指导下, 严格依法规制房屋拆迁

未严格区分拆迁与征收, 将二者混用, 是征收与拆迁实践中出现问题的重要原因。所以政府应分清征收与拆迁行为, 理顺法律关系, 使其在本位上正常顺畅地运行。新条例已明文规定征收与拆迁的分离, 并增加了“作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定, 市政府应严格遵守, 保证在搬迁前补偿到位, 并在省政府制定的规章与实施细则的规制下严格依法实施征收与拆迁。

(三) 将补偿作为拆迁的前置程序, 注重民意和社会效果

具体包括:第一, 征用程序, 如财产评估程序、补偿标准公示程序、补偿方案的协商确定程序等;第二, 救济程序, 如行政裁决程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善, 特别要避免同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色, 以依法行使公权力。只有这样, 才能实现公正与效率的有效统一。

同时, 应按新条例的规定, 在制定规划时广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的, 市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并修改方案。政府作出房屋征收决定前, 应当进行社会稳定风险评估;被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。市政府应与国务院的认识保持一致, 充分重视房屋征收与补偿工作, 关注被拆迁人和公众的意愿, 自觉加强对权力行使的自我约束, 并考量其权力行使的正当性与合理性, 有意识地减少权力的越位、缺位和错位。

(四) 严守公共利益指标, 杜绝强制拆迁

新条例的规定以生效的条文避开了公共利益界定的立法难点, 这在一定程度上减轻了旧条例对公共利益界定不明确, 所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁、进行权钱交易所造成的恶劣社会影响。另外, 值得一提的是, 新条例明确规定国家机关办公用房建设的需要不属于公共利益, 这要求政府及部门的领导不得为了本单位修建办公场所的需要而征用公民的房产。

(五) 公正合理地评估与补偿

政府须严格按照新条例的规定确定选择评估机构的优先次序, 允许多数被拆迁人以随机的方式协商选定一两个比较统一的机构, 以准确及时地作出评估, 从而使被征收人真正掌握对自己的房产进行公正评估的主动权, 化解被征收人对政府拆迁行为的抵触情绪。在实施征收前还须依新条例规定, 给予被征收人包括被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失的补偿或补助、奖励;对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格;对符合条件的被征收人除给予补偿外, 还要优先给予住房保障。

(六) 完善司法救济, 强制拆迁只能由法院进行

司法救济是对权利进行事后保障的关键制度, 所以最后的裁决环节是房屋拆迁补偿程序的核心。不论拆迁人是行政主体还是其他组织, 关于补偿金问题不能由拆迁人单方面决定, 在拆迁人与被拆迁人未就补偿安置达成协议的情形下, 应将补偿安置的裁决权交由法院而不是房屋拆迁管理部门或地方政府去行使。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 又不履行补偿决定的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府只能依法申请人民法院强制执行。

此外, 还必须在司法独立的基础上, 合理解决因商业开发纠纷而引起的民事诉讼, 鼓励拆迁当事人自主协商运作, 对那些想通过协商、和解以免遭强制拆迁的居民和社会相关人群, 应提供法律援助和多元化的纠纷解决方式, 主要包括高效而灵活的行政处理机制, 如行政调解、价值中立的仲裁机制、社会自治组织的调解机制、律师事务所的法律援助机制、司法程序协商化并负责与拆迁人谈判的代表机制, 组建“房屋拆迁代理公司”直接参加协商谈判等。

三、结语

城市房屋拆迁法律制度的初衷是保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害, 但商业拆迁的大量存在及政府公权力的天然自利性与扩张性却使该制度运行的客观效果与其初衷南辕北辙。营利性的商业运作将作为公共服务工具的城市房屋拆迁法律制度异化为政府与开发商的敛财工具, 剥夺了市场与法制的生长空间。但也应看到, 政府对长远利益的追求与对公民合法权益的维护在根本上是一致的, 其采取各种扩张性措施大力发展城市规划是调整经济、产业结构的需要, 以创造更多的社会财富, 实现国富民强的夙愿。在这一过程中政府权力、公民权利、社会利益只有进行最有效的博弈, 使各方利益诉求都能得到公平合理的满足, 才是最理智的选择。如此一来, 政府既可取得更好的政绩, 也更能赢得民心。在城市房屋拆迁法律制度中, 政府尤其应认识到这一点, 通过严格依法行政, 让征收与拆迁法律关系回归法制轨道的本位。只有这样, 在构建社会主义和谐社会的过程中, 国家、社会、公民才能更好地一路相携。

摘要：武汉市的快速发展在引领周边城市的发展方面起着重要作用, 但作为其最突出内部矛盾的城市房屋拆迁补偿问题, 却成为制约其和谐长足发展的一大瓶颈。针对因行政权的越位、缺位、错位对被拆迁人合法权益的侵犯, 必须依新颁行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称新条例) 进行严格的法律规制, 让政府公权力回归本位, 并重新配置拆迁人和被拆迁人的私权利, 从权力和权利方面着手使政府、拆迁人、被拆迁人利益达到动态平衡, 促进房屋拆迁的和谐进行。

关键词：征收,拆迁,公共利益,司法救济

参考文献

[1]颜晨, 范懿.房屋拆迁中公共利益的界定——浅析《物权法》在城市房屋拆迁中对私有财产的保护[J].新学术, 2007, (3) .

[2]冯立军.权力、权利和利益的博弈[J].法社会学专题研究, 2010, (1) .

[3]彭小兵, 唐川.利益均衡导向:论城市拆迁中政府职能的重塑[J].云南行政学院学报, 2009, (2) .

城市征收拆迁 篇2

第一章 总则

第一条 为保障土地资源的合理利用和城市规划的顺利实施，维护被征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(国土资发〔2004〕238号)、《广西壮族自治区人大常委会公告》（九届第37号）《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法》、等有关法律、法规和政策的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 宜州市城市规划区范围内因国家建设征收集体土地或者因建设征用集体土地需要补偿和安置的，适用本办法。

宜州市城市规划区是指经自治区人民政府批准的宜州市城市总体规划和土地利用总体规划划定的宜州市建成区以及因城市建设和发展需要必须实行规划控制的区域。

大中型水利、水电以及铁路、公路、水运等重点基础设施项目，国家、自治区另有规定的，从其规定。

第三条 本办法所称的征收土地，是指国家为了公共利益的需要，把农民集体所有的土地依法征收为国有，实现土地所有权转移的行为。宜州市人民政府依法代表国家行使行政辖区内的征收土地职权。

第四条 本办法所称征地补偿和安置，是指国家为了公共利益需要，依照法律法规规定将农村集体所有的土地征收为国有土地之后，对被征收土地的农村集体、农民依法给予补偿，并解决好被征收土地农民生产生活的行为。

本办法所称农民，是指在城市规划区域范围内拥有集体土地所有权的农村集体经济组织内享有土地使用权、承包经营权、承担农业义务的成员。

第五条 宜州市城市规划区范围内集体土地依法实行统一征收。

宜州市人民政府成立征地拆迁办公室，办公室从市直相关部门抽调人员组成，并按照本办法的规定具体负责协调其他相关部门实施征地拆迁安置工作。

市国土资源局和市住房和城乡建设局是宜州市城市规划区范围内集体土地征收及地上房屋拆迁补偿安置的行政主管部门。负责用地预审，建设用地指标申请，用地报批，耕地占补平衡，审核征收土地及补偿安置方案公告;负责征地拆迁补偿安置法律法规、政策的培训及解释，组织召开被征地拆迁群众听证会，指导督促各部门严格按照国家法律法规规定的程序开展征地拆迁工作。

市土地储备中心是宜州市城市规划区范围内集体土地征收的项目业主，负责筹措征地拆迁补偿安置所需资金，管理开发已征收的土地，提供项目立项、规划、勘测定界等报批材料，制订实施被征地拆迁农民预留安置用地、拆迁回建用地、安置房以及安置房的基础设施建设的方案，办理被征地拆迁农民生产生活、拆迁回建用地用房的使用手续，建立基准年农业人口与耕地数据库，征收土地报批前的土地权属调查，土地征收被征地村、组（队）人均耕地及被征地拆迁安置人员情况调查，负责草拟和张贴征收土地方案公告和征收土地补偿、拆迁安置方案公告，签定《征地拆迁协议》，核发补偿费，测算征地、拆迁成本费用，收集批后实施资料，建立征地拆迁档案。

市住房和城乡建设局负责宜州市城市规划区范围内被征地拆迁农民预留安置用地、拆迁回建用地、安置房建设的统一规划设计工作。

市人力资源和社会保障局负责被征地农民的就业培训，解决被征地农民的养老、医疗等社会保障工作，提供用地报批需要的被征地农民社会保障方案和审核意见材料，解决好人均不足0.3亩土地的被征地农民个人的养老、医疗等社会保障待遇。

发展改革、财政、民政、农业、林业、水利、经管、统计、物价、审计、监察、公安、法院、法制办、司法、房管、房改、调处、庆远镇人民政府等部门按照各自职责协同做好土地征收工作。

第六条 建立宜州市城市规划区范围内村（社区）农业人口及耕地动态统计制度。农业人口及耕地数据由村委会或社区如实填写，逐级报庆远镇人民政府汇总，并经市国土资源、统计、公安、劳动保障部门审定后，由市征地拆迁办公室建立基准年农业人口与耕地数据库。

市人民政府组织协调相关部门配合市土地储备中心对被征地农村集体经济组织的农业人口与耕地增减情况进行登记，经被征地农村集体经济组织的法定代表人签字认可，作为征收土地补偿安置的依据。征地安置的具体人员，由被征收土地的农村集体经济组织如实提供，经所在社区（村委会）、庆远镇人民政府逐级审核，报市土地储备中心登记备案，并从数据库中相应核减，在再次征地中不得重复计算。

第七条 被征地农村集体经济组织整体转为城镇居民的，其剩余的集体土地可以依法征收为国家所有，可由原农村集体经济组织使用，因建设需要使用该土地的，按照本办法的规定进行补偿安置。

第八条 被征地农村集体经济组织对征收土地补偿费的收取、支出、用途等情况应向集体经济组织成员公布，接受监督。

第二章 土地征收程序

第九条 市国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用计划以及城市建设规划，拟定征地范围，向被征地农村集体经济组织发布征收土地预公告。

征收土地预公告内容包括征收土地的位置、范围、面积、时间、用途、补偿标准、安置途径等。

征收土地预公告发布之日起，被征收土地的所有权人和使用权人不得改变土地用途和地上建（构）筑物现状;不得新建、扩建房屋和其他设施；公告后抢栽、抢种农作物或者抢建的建筑物不得列入补偿范围。暂停办理拟征地范围内的户口迁入与分户手续。

征收土地预公告发布届满2年后，未实施征地拆迁的，其公告自动失效。

第十条 征收土地预公告发布后，市征地拆迁办公室会同庆远镇人民政府、社区（村委会）与被征地农村集体经济组织及相关权利人对拟征地范围内的土地及地上附着物进行权属及地类调查、丈量清点登记，相关权利人对拟征土地现状的调查结果应予确认，相关权利人无正当理由拒不确认的，征地拆迁办公室应采取证据保全措施。

第十一条 征地依法报批前，市国土资源局应告知被征地农村集体经济组织及相关权利人对拟征地补偿标准、安置途径有申请听证的权利，当事人申请听证的，应当依照有关规定组织听证。

第十二条 征收土地方案经依法批准后，市人民政府应在收到征收土地批准文件之日起10个工作日内在庆远镇被征地所在地的村（社区）发布征收土地方案公告。市国土资源局在征收土地方案公告发布之日起45日内会同有关部门以被征收土地的所有权人为单位拟定征地补偿、安置方案，在庆远镇被征地所在地的村（社区）进行公告。

被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人应当在征收土地公告规定的期限内，持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其征地补偿以市国土资源局的调查结果为准。

第十三条 被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向市土地行政主管部门提出书面申请。

市土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当依照有关规定举行听证会。确需修改征地、补偿安置方案的，应当按照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改。

第十四条 市土地行政主管部门将公告后的土地补偿、安置方案连同被征地农村集体经济组织、农村村民、社区居民或者其他权利人的意见及采纳情况报市人民政府审批。征地补偿、安置方案争议不影响征收土地方案实施，被征地单位、土地承包经营者应当服从，不得阻挠。

第十五条 征地补偿、安置方案经市人民政府批准后，市国土资源局按照征地补偿安置方案及本办法的规定核算补偿费用，市土地储备中心根据核算应支付被征地单位和个人的补偿费用。通过转帐或发放存折方式将补偿费用支付给被征地单位和个人，被征地单位和个人按期交付土地。

被征地单位和个人未按期交付土地，并违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定责令限期交出土地，拒不交出土地的，由市国土资源局依法申请人民法院强制执行。

第十六条 被征收土地的集体或个人应积极配合政府工作，经动员后，在规定的时间内自动签定征地协议并依照承诺按时交付被征土地的，除按规定取得的征地补偿相关费用外，由征地单位另行按菜地、鱼塘、藕塘、水田、旱地每亩5000元，林地、园地每亩3000元，其他土地每亩1000元的标准进行奖励。

第三章 征地补偿

第十七条 征收集体土地补偿安置费用和地上附着物及青苗补偿费标准按照广西壮族自治区人民政府批准公布的宜州市征地统一年产值标准执行。第十八条 土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补偿费的分配使用按照国家有关法律法规规定执行，原则上首先要考虑被征地农民社会保障所需费用。

第四章 被征收集体土地房屋拆迁补偿安置

第十九条 本办法所称被拆迁人是指被拆迁在集体土地上房屋及其附属物的合法所有权人。征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征收土地补偿安置方案进行公告。

征地拆迁项目单位应当按规定向被拆迁人进行补偿，被拆迁人应按要求提供合法有效的建设用地、建房批准证件等证明材料。

第二十条 征收土地预公告发布后，被拆迁人己取得建设用地、建房批准证件，但新房尚未建造或者建造尚未完工的，被拆迁人应当立即停止建设，由征地拆迁单位与被拆迁人按相关法律法规和政策规定协商补偿方案。

拆除违法、违章的建（构）筑物或超过批准期限的临时建筑不予补偿。

第二十一条 在城市规划区内集体土地的房屋拆迁补偿，按本办法附件补偿标准进行补偿。

第二十二条 城市规划区内集体土地上合法住房拆迁补偿方式，可实行货币补偿、产权置换安置或宅基地安置方式之一进行补偿安置。鼓励被拆迁人采用产权置换安置方式进行补偿安置。集体土地上非住宅房屋（猪舍、牛舍、厨房、厕所等附属房）的拆迁，原则实行货币补偿。

实行货币补偿方式的，其货币补偿金额按本暂行办法第二十一条规定进行补偿。

实行产权置换安置方式的，由征地拆迁项目单位提供每户60-120㎡不同户型的多层公寓式住房供被拆迁人选择，安置标准按拆迁面积1:1.2的比例安置。

实行宅基地安置方式的，按以下规定办理:

（一）安置宅基地的面积标准分别为 40㎡或60㎡，两种规格的户型。原宅基地不足20㎡的，以货币方式补偿，在20㎡以上的（含20㎡），实行宅基地安置，原则按被拆迁的有证房屋占地面积等量安置，安置超出和不足部分，按土地评估价结算。

（二）安置小区的“三通一平”，即通水（地上供水和地下排水）、通电、通路、场地平整，由征地拆迁项目单位承担。

（三）采用宅基地安置方式的，宅基地建设必须由政府划定安置区，实行统一规划，统一建设。办证的有关税费按如下优惠政策办理：

1.被拆迁户回建的房屋免收与被拆迁房屋同等建筑面积的城市配套费，超出被拆迁建筑面积的部分，按城市建设配套费标准的50%收取；

2.房屋施工图由被拆迁户自行委托有资质的设计单位进行设计。如委托市征地拆迁办公室代办的，可按收费标准优惠50%。

第二十三条 被拆迁住房实行产权置换方式安置的，安置住房面积与原住房面积相等部分，不结算差价；安置住房面积超过原住房面积部分，按同区域经济适用房单价结算。

第二十四条 征地拆迁单位应按相关规定向被拆迁人支付房屋搬迁补助费。

第二十五条 被拆迁住房实行货币补偿方式安置的，一次性发放6个月搬迁临时过渡补助费;实行产权置换方式的，临时过渡补助费发放至安置房交付时止。临时过渡补助费的标准按建设行政主管部门的相关规定执行。

征地拆迁时用现房安置或者已安排临时过渡房的，不发放临时过渡补助费。

第二十六条 被拆迁人在搬迁通知规定期限内提前完成搬迁的，可由征地拆迁项目单位按有证房屋面积给予40元/㎡奖励。

第五章 被征收土地农民的生产生活安置

第二十七条 征收土地安置人员应当从征地前拥有该宗土地承包经营权人中产生。

征收耕地需安置人员的具体对象，由被征地的农村集体经济组织提出名单，无农村集体经济组织或农村集体经济组织不健全的，由村委会（或社区）提出名单，经庆远镇人民政府和公安派出所核实后，由被征地集体经济组织或村委会（或社区）负责在当地张榜公布，听取群众意见，经市人民政府审批后，办理相关手续。

第二十八条 被征地农民的生产生活安置，可采取预留产业用地、自谋职业等2种方式之一解决，不得重复享受。需要安置的农业人员选择何种安置方式，由个人提出申请，所在村民（居民）小组同意，经社区（村委会）及庆远镇人民政府审核，由市征地拆迁办公室报市人民政府批准实施。

（一）实行预留产业用地方式的，根据城市规划一次性预留集体经济发展用地和农民生活安置用地，解决无地农民今后就业和生活出路问题。己经无地的集体经济组织不适用此方式。具体预留和建设方式如下: 1.预留生产生活安置用地的面积，原则按照被征收土地面积的20%预留给集体或者被征地农民（原已取得政府失地宅基地安置且人均达到30平方米的不再给予预留安置地），包含安置区内道路、绿化等设施用地。如有特殊情况报市人民政府审批。

2.办理农民生活安置用地办法如下：

(1)征地后成为失地农民的（人均耕地低于0.3亩），政府给予安排生活安置用地。

(2)征地失地安置人员应当从征地前拥有该宗土地承包经营权人中产生。征收耕地需安置人员的具体对象，由被征地农村集体经济组织提出名单，并附送土地承包经营权证，报庆远镇人民政府和市国土资源局审核。

(3)按被征地土地面积20%计算预留安置地不足以安置需安置人员的，由庆远镇人民政府、市国土资源局根据实际情况另外拟定安置宅基地方案报市人民政府审批。

(4)对原已被政府征收大部分面积土地的集体或农民经核定剩余土地不足承包土地总面积20%的，采取换地方式予以安置宅基地。

3.预留产业用地可以用于发展第二、第三产业。预留产业用地建设可以自行集资、引资建设或以地入股、联营等形式建设，或者交由政府出让等值获取商铺或商业用房方式建设，不得私自转让。

4.预留的安置用地，由被征收土地的农村集体经济组织或被征地农民根据需要可选择按使用集体土地或国有土地划拨、出让中的任意一种方式办理用地手续。

（1）按申请使用集体土地或国有划拨方式供地的，农地转用上报自治区收取的费用由集体或被征地农民负责，办理用地手续除地方政府行政性收取的费用给予减免外，其他税费由集体缴纳;该宗地的土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费及地上附着物补偿费由被安置的集体或被征地农民自行负责;（2）按国有出让方式供地的，除了按申请使用集体土地或国有划拨方式供地所交纳的费用外，土地出让金给予适当优惠（优惠的具体政策另行文规定）。

（二）实行自谋职业方式的，由被安置的农业人员与被征地农村集体经济组织和征地单位签定自谋职业安置协议，除领取被征地应得的补偿费外，一次性领取生活补助费。一次性生活补助费标准为20000元/亩，被安置人员应当自行解决就业问题。被征地农民实行自谋职业所需费用，由市人民政府从土地出让收入中拨付。

第二十九条 被征地农民被征地后生活又无法保障的，按农村最低生活保障政策由市人民政府民政部门办理农村最低生活保障。

第三十条 符合征地安置劳动力年龄的残疾人员的安置补偿，按有关规定办理。第六章 附则

第三十一条 被征地农民的社会保障依照《河池市被征地农民社会保障试行办法》执行。

第三十二条 本办法实施前己经自治区、宜州市人民政府审核并实施的征地补偿安置方案，仍按原规定执行。第三十三条 本市城市规划区范围内集体经济组织经依法批准使用集体土地的补偿安置，可参照本办法执行。如上级政府有新的规定时，按新规定执行。

第三十四条 本办法自发布之日起施行，宜政发〔2010〕48号、宜政发〔2010〕68号、宜政发〔2011〕9号文件同时废止。

城市征收拆迁 篇3

一、城市房屋拆迁中公共权力的异化

征收是国家基于公共权力的行使而取得单位、集体或者个人财产所有权的行为。征收的主体是国家, 通常是由政府以行政命令的方式取得私有财产, 个人必须服从, 但可以获得公正的补偿。可以看出, 征收是一种国家 (政府) 行为, 征收权的运用是国家公共权力在强制取得所有权这一领域的特殊表现, 即国家可以因公共利益的需要, 在公正补偿的前提下, 依法强制改变土地、房屋及其他不动产或者动产的所有权归属。

根据《拆迁条例》, 拆迁人经申请并取得房屋拆迁许可证后, 可以与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议, 由被拆迁人将私有房屋及土地使用权转移给拆迁人, 由拆迁人对被拆迁人的损失进行补偿。在这种意义上, 城市房屋拆迁应该是一种平等主体之间的民事法律关系, 双方权利义务受民事法律调整。政府在城市房屋拆迁活动中只能履行管理、监督以及服务职能。但同时, 《拆迁条例》也明确规定了行政裁决制度和强制拆迁制度。如果拆迁人无法与被拆迁人通过协商方式达成协议, 可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决, 并在裁决之后进行强制拆迁。

按照现行制度设计, 城市房屋拆迁不论公益性还是商业性都适用同一程序和补偿机制。拆迁人获得拆迁许可证后, 就获得了公权力保障, 自然会有恃无恐, 很难通过平等协商的方式解决拆迁补偿问题。公共权力势必强行干预拆迁人与被拆迁人之间平等的民事法律关系, 在实施拆迁的过程中发挥了极其重要的作用, 通过许可、裁决、强拆等手段, 达到保障拆迁人取得私人财产权的目的。由此导致的后果是, 城市房屋拆迁在制度内表现为平等协商的民事法律关系, 不区分公益性拆迁和商业性拆迁, 对私人财产征收范围的任意化和扩大化, 在实际运作过程中则表现为典型的政府征收, 即国家运用公权力征收私人房屋与土地使用权。

这样的制度安排必然导致城市房屋拆迁中公共权力异化, 在实践中以拆迁取代征收, 甚至以拆迁的名义实施征收, 公共权力频繁介入商业性拆迁, 与商业利益纠缠在一起, 公民的私有财产不可能得到有效的保障, 众多的拆迁矛盾与纠纷也因此而被激化。

二、公共权力异化可能带来的危害

实践表明, 公共权力异化会导致政府角色扭曲、公共权力滥用等后果, 严重损害被征收人的财产利益, 挫伤社会的公平正义感, 导致不和谐因素的出现, 更为严重的是, 滥用征收权并损害被征收人合法权益的现象将损害现代法治主义的基本精神。

1. 城市房屋拆迁中政府角色扭曲

根据《拆迁条例》, 我们可以大致将拆迁中的政府角色作如下分类:第一, 发放拆迁许可证;第二, 在拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿达成协议时, 进行行政裁决;第三, 执行行政裁决, 实施强制拆迁。这样一来, 即以制度方式确立了政府角色在城市房屋拆迁中的悖论现象, 政府的角色被严重扭曲:既当运动员, 又当裁判员。但是, 根据《物权法》, 有权征收国有土地上房屋的主体只有政府, 城市建设行政主管部门既作为拆迁许可证的颁发机关又作为纠纷裁决机构的管理体制已不适应新的形势。在目前的城市房屋拆迁中, 既有平等主体之间的民事法律关系, 又有不平等主体之间的行政法律关系。由于拆迁的复杂性, 特别是现有制度的特殊安排, 行政机关往往身不由已, 不能正确把握自己的角色定位, 在商业性拆迁中融入公共权力的因素。

我国长期以来以拆迁的名义进行征收, 但并不需要按照征收的法律程序进行, 可能就会对被拆迁人的利益造成损害。特别是在商业性拆迁活动中, 虽然没有公共利益的因素, 公共权力也积极介入, 更容易孳生矛盾与纠纷。比如, 湖南嘉禾拆迁事件中, 为了实现商业利益, 政府角色发生扭曲, 以行政命令强力干预拆迁人和被拆迁人之间自愿协商的民事法律关系, 从而造成严重后果。

在城市房屋征收中, 政府是征收权的行使主体, 有权依法强制取得公民私有财产。现行制度缺陷是导致拆迁过程中政府行为不规范的根本原因。因此需要以《宪法》和《物权法》的基本精神为指导, 重新审视现有制度, 并在比较和借鉴的基础上加以完善。

2. 城市房屋拆迁中公共权力滥用

国家在行使征收权时, 应当最大限度约束公共权力, 防止公共权力滥用, 尽可能保障私有财产权, 达到公益和私益相对平衡。我国近年频频发生拆迁恶性事件, 透射出在城市房屋拆迁中公共权力滥用的情形比较严重。通常表现形式如下:

第一, 权力行使偏离公共利益目的。世界上大多数国家对于财产征收都会明确规定其中包括公共利益目的, 但是由于各国的经济、政治、法律等原因, 公共利益具体内容各不相同。正是因为公共利益的高度抽象性和不确定性, 为行政权力的滥用制造了制度上的空间。行政机关可能会以公共利益的名义滥用权力, 实施政府形象工程, 谋取政绩、部门利益甚至个人利益。黑龙江省密山市棚户区改造与房地产开发相结合, 公共利益与商业利益交混难以区分, 最终引发拆迁户崔德喜自焚事件。

第二, 权力行使违反法定程序。作为一种制约机制, 征收程序不仅能够保障行政征收依法、合理和正当实施, 而且其“开放的结构和紧缩的过程的特征, 随着程序的开展, 将使参加者越来越受到‘程序上的过去’的拘束”, 有效地减少公权力主体违法征收和不公正补偿的可能性, 促成公正征收补偿制度的生成。长期以来, 我国的行政立法一直存在“重实体、轻程序”的问题。虽然我国政府一直非常重视城市房屋拆迁工作的规范管理, 但我国城市房屋拆迁现有法律制度存在诸多缺陷, 比如关于征收权行使、被拆迁人参与、强制拆迁组织实施等操作程序缺乏明确规定。实践中各地做法差异很大, 不遵守法定程序, 操作过程不透明, 被拆迁人无法对政府实施的征收拆迁行为形成合理的心理预期, 容易引发纠纷。

第三, 权力行使违反公正补偿要求。公正补偿要求的主要功能在于迫使政府将行使权力的成本内部化, 从而不仅保证政府行为在经济学意义上的理性, 而且有助于约束政府滥用权力并限制政治冲突, 且由于公正补偿的宪法要求不可能完全通过政治过程实现, 因而还要求有效的司法保障。我国当前城市房屋征收拆迁中虽然规定按照“房地产市场评估价格”进行补偿, 但由于缺乏具体标准量化约束估价机构的评估行为, 致使“房地产市场评估价格”与公平补偿标准要求还存在一定距离。缺失公平补偿标准会损害被拆迁人合法利益, 降低或影响被拆迁人的生活质量, 也是当前拆迁矛盾激化的主要原因之一。江西省宜黄县拆迁户自焚事件背后的拆迁补偿问题值得引人深思。

三、我国城市房屋征收拆迁中矫正公共权力异化的路径选择

总体上看, 《征求意见稿》较《拆迁条例》具有明显的进步, 建立和完善了较为科学合理的征收补偿法律制度, 有助于矫正公共权力的异化, 恢复公共权力之本来面目, 促使公共权力步入正常轨道, 以维护社会良好秩序, 化解社会纠纷, 保护私有财产权。

1. 目的控制:公共利益目的

财产征收须具有公共利益目的, 不仅使财产征收的正当性得以成立, 也是防止财产征收权被滥用的重要措施。所谓“公共利益”者, 乃属一种不确定之法律概念, 其在利益之内容及受益之对象两方面, 均具有相当之不确定性。我国《宪法》以及《物权法》均把公共利益作为一个重要的立法原则, 因此, 公共利益对房屋征收法律制度体系的建立和完善极为重要。城市房屋征收必须坚守征收的公共利益要件, 切实维护被征收人的合法权益。在公共利益的范畴, 单纯的列举与概括均不利于实际工作的开展, 因此《征求意见稿》第3条通过列举加概括的方式, 明确界定我国城市房屋征收中公共利益包括7种方式, 充公体现了我国的现实需要。但是, 将危旧房改造的需要界定为公共利益, 没有对“危房”与“旧房”予以区别对待, 似乎有待商榷。危房的存在肯定会对人民群众的生命财产安全构成危险, 如果经鉴定为危险房屋并且影响公共安全的, 可以实施征收。但是, 如果公民的私有房屋虽然陈旧, 但并不构成对公共安全的潜在危害, 这些房屋的改造应充分尊重所有权人的意愿, 以商业拆迁的方式实施。这样的区分, 既有利于约束征收权的行使, 也有利于在公共权力与私人权利之间维护既有的平衡。

2. 程序约束:遵循正当程序

在如今的法治时代, 任何一个文明国家的征收法律都会对其程序进行细致的规定, 试图通过程序的完善, 在约束公共权力的同时, 确保被征收人的合法利益不被随意侵犯。征收必须按照法定程序实施, 从而保障所有的、特别是有关公民权益的重要法律和事实观点得到充分的考虑和权衡。现有法律法规虽然规定了征收的调查、审批、听证、补偿等程序, 但条款都过于笼统、抽象, 缺乏可操作性, 行政相对方的具体权利得不到真正落实。只有建立较为具体和完善的操作程序, 公之于众, 操作透明, 充分尊重被拆迁人的参与权和知情权, 才能有效约束公共权力的滥用。近年成都市在危旧房改造中着力规范公共权力运行, 大力推行“阳光拆迁”和“模拟拆迁”, 专门制定了具体操作程序文件, 项目启动充分尊重了被拆迁人的意愿, 拆迁过程完全做到阳光透明, 收到了良好的社会效果。

从宏观上审视《征求意见稿》, 城市房屋征收程序更加科学透明, 充分吸收了各地近年实践经验教训。《征求意见稿》关于论证 (第9条) 、公告 (第10条) 、裁决 (第12条) 、行政复议以及行政诉讼 (第15条) 等程序性规定, 无疑是巨大的立法进步。当然, 《征求意见稿》在一些具体程序制度的设计上依然没有根本性的突破, 无法适应征收制度的逻辑要求。第一, 《征求意见稿》未充分保障被征收人的参与权与知情权。例如, 在征收决定作出前的论证阶段, 被征收人以及其他社会中立机构无法参与论证过程;在论证结束后, 才征求被征收人、公众和专家意见 (第9、10条) 。第二, 《征求意见稿》未对政府作出征收决定的事实依据予以明确规定。根据《征求意见稿》第12条, 在征求被征收人、公众和专家意见后, 无重大争议的, 政府即可以作出征收决定。这样的规定太过抽象, 缺乏刚性, 无法有效约束政府权力。因此, 应该对“无重大争议”进行明确规定, 比如规定被征收人、公众、专家的反对意见超过80%的, 即应该暂停作出征收决定并由上级政府进行裁决。第三, 《征求意见稿》未体现征收中的“比例原则”。“比例原则”要求征收是为实现公共福利目的所不得已的最后手段和辅助手段, 应尽量避免使用这种措施。从理论上说, 征收并不是特定资源取得的唯一途径;相反, 带有强制性的征收应当是一种最后的保障手段。为了实现公共利益, 政府应首先需要以市场方式同财产所有权人进行协商, 如不能以市场手段获取实现公共利益所需的财产, 才能运用征收权。

3. 利益约束:公正补偿要求

征收会改变所有权的归属, 对公民私有财产权利产生重大影响, 为强化征收过程中公民权利的保护, 各国法律都在宪法中对公正补偿加以规定。征收与补偿是紧密相联而不可分割的, 这种关系在德国被称为“唇齿条款”, 意即没有补偿则无征收, 唯有在对被征收人予以公正补偿之后, 才能实施征收。如果离开补偿, 征收就会导致极大的社会不公平, 让侵犯公民私有财产权利的做法制度化, 这与现代文明是水火不相容的。公正补偿可以从利益上约束和控制政府擅自启动公共权力获取不正当利益的动机。公正补偿标准至少应包含3项内容:第一, 该补偿至少能恢复被征收人既往的生活状况或是不能使其受到损失;第二, 具体征收补偿标准应与被征收房屋的正常市场收购价格相当;第三, 在征收前先行补偿。

《征求意见稿》第20条规定, 补偿标准采用市场价格原则, 但与《拆迁条例》相比较, 似乎没有实质性的进步, 按照这种方法确定的补偿金额未必就是公正补偿。因为房屋拆迁补偿中最富争议的问题之一就是公民的土地使用权补偿问题。公正的补偿应当包括房屋的现值和剩余土地使用权的现值, 被征收房屋的评估价格应当能够体现被征收房屋同类地段的房地产市场价格, 反映被征收房屋所包含的土地使用权和地上建筑物等的市场价格。对此, 成都市政府制定文件明确规定, 估价机构对被拆迁房屋的评估价格应反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。这样, 房地产评估操作的具体标准得以明确, 值得推广。对被征收人还可能因其房屋被征收而遭受其他损失或增加生活困难, 如因重新购置新物业而新增的负担, 因路途遥远而带来的工作和学习成本增加等, 根据《征求意见稿》, 被征收人的损失仍然无法获得补偿, 这与公共利益的实现成本应由社会承担的原则相悖。由于我国征收补偿理论尚不发达, 在新的征收立法中应该借鉴国外征收补偿的成熟经验, 建立符合我国实际的征收补偿制度, 充分考虑被征收人因征收而必然承受的损失, 适当增加“生活再建措施”之类的补偿项目, 让被征收人不因征收而处于更差的生活境况。

拆迁(房屋征收)工作典型材料 篇4

我县作为2012年全省第七届旅游产业发展大会的承办地之一，县委政府将房屋征收安置补偿工作作为主抓项目、促发展的头等大事，把维护群众的利益放在首要位置，真正做到文明征收不压制群众，诚信征收不愚弄群众，依法征收不伤害群众，使房屋征收安置补偿工作取得了前所未有的突破。2011年至今，全县房屋征收补偿工作共涉及杜鹃大道、兴黔大道、贯城河综合治理工程、金凤安置区等29个大型项目被征收户3613户。第七届旅游产业发展大会涉及的保障性项目共9个，被征收户1435户，其中西出口改造工程551户、兴黔大道153户、杜鹃大道202户，贯城河综合治理工程311户、阳光大酒店142户，杜鹃大酒店11户、环城东路A段23户、贯城河六标段（演出中心）18户、纵四线24户。拆迁安置工作在各级各部门的高度重视下，在广大拆迁户的理解支持下，总的来说进展顺利。

在工作中，我们切实按照县委、政府提出的要求，让老百姓在拆迁中感受到党和政府的温暖，让XX的发展惠及全县，人民得到真实惠；把最好的地段拿出来作为群众的安置点；大力宣传政府的城市建设与老百姓家庭的小康看得见、摸得着的紧密相连，把政府的决策交给百姓来共同参与。

房屋征收安置工作情况复杂、矛盾突出、任务繁重，民

坦言政府急需做的事情；更早的时候，县里出台的房屋征收安置补偿方案，更是召开了听证会，倾听呼声，让利群众。

3、依法办事是搞好征收安置工作的关键。征收安置补偿工作的指导思想和理念，直接决定了工作成效的好坏。为了化解被征收对象感觉利益受损，产生对抗心理，进而演变成征收难这一难题，我们把被征收对象作为城市发展的建设者、发展成果的共享者来看待，牢固树立依法征收、阳光征收、文明征收、和谐征收的思想理念，为房屋征收工作指引了方向。征收安置工作事关每一位被征收群众的切身利益，稍有不慎，就会引起矛盾，造成不稳定因素，只有严格依法律办事，才能将矛盾消除在萌芽状态。一是严格按政策补偿，二是严格坚持“三公开”原则，三是严格坚持“三带三包”政策，即带感情、带政策、带征收安置补偿方案，包协议签订、包过渡、包稳定。

4、妥善安置是搞好征收安置工作的重点。在城市化进程中，广大实地农民作出了贡献，甚至牺牲了利益，为此我们在安置方面充分考虑和维护其合法权益，不把补偿当做“了断”，不把安置限于居住，积极探索和实践多样化、实用化、长远化的安置补偿方式。并积极主动与相关部门衔接，全力协调妥善处理好被征收户的各种后续问题。如派专人协调安置区内基础设施建设，对安置户提出的合理要求不推诿、不扯皮，能够马上解决的问题就马上解决；对不能解决的问题

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法 篇5

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可恣意妄为, 干涉个人自由。

近代欧美资产阶级革命的一个成果就是对消极权利的确认, 如美国的《独立宣言》和法国的《人权宣言》。1776年美国的《独立宣言》首先将“天赋人权”写进资产阶级革命的政治纲领, 成为人类历史上第一个人权宣言。它宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》宣布:“在权利方面, 人们生来是而且始终是自由平等的”;而“任何政治结合的目的都在于保护人的天赋的和不可侵犯的权利;这些权利是:自由、财产、安全以及反抗压迫。”[5]紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障;个人自由和财产权利并未能使人的尊严受到普遍的尊重;为保障人权而建构的政府体制并没有满足全体人民的权利诉求。社会两极分化, 无产阶级日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

我国2004年宪法修正案规定“国家国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 我国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。因此房屋拆迁冲突的实质是公权力作为公共利益的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《房屋拆迁条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院5位教授——宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[6]5位教授一致认为:《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经8年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备3个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突:[7] (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对我国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》;按照《宪法》、《物权法》规定, 修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》, 彻底消除地方政府通过房屋拆迁卖地牟利的渠道;将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公共利益不被滥用。

再次, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国古代《自由大宪章》, 是西方法治观念产物。1215年英国国王签署的《自由大宪章》对正当法律程原则作了初步规定。大宪章第三十九条规定:“凡自由民, 如未经其同级贵族之依法裁判, 或经国法判决, 皆不得被逮捕、监禁、没收财产、剥夺法律保护权、流放, 或加以任何其它损害”。[8]1354年英国国会通过的第二十八条法令即《自由令》第三章规定:“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所、不得逮捕或监禁、不得剥夺其继承权, 或剥夺其生丰之权利。”[9]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。如美国宪法第五条、第十四条修正案所确立的正当法律程序观念由此开始向行政法领域渗透, 逐步形成了行政性正当程序规范。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面, 要求实现行政程序的标准化、正规化和加强司法审查。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。这些程序规定是私权优位原则的要求, 是依法拆迁的最后一道防线, 只有这样才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突时有发生, 拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法, 必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：拆迁冲突,法规冲突,私权优位,公共利益

参考文献

[1]11月29日晚, 成都市金牛区居民唐福珍因伤势过重, 经抢救无效死亡.16天前, 她因阻止有关政府部门拆迁而站在楼顶抗争, 最后泼上汽油用打火机自焚.http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]9月10日上午, 江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件, 三人被烧成重伤.事件发生后, 三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救.9月18日凌晨1时左右, 伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡.http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]宜黄官员撰文谈拆迁自焚:没强拆就没新中国.“从某种程度上说, 没有强拆就没有中国的城市化, 没有城市化就没有一个个‘崭新的中国’.是不是因此可以说没有强拆就没有‘新中国’”http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]http://baike.baidu.com/view/544412.htm.

[6]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[7]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[8]http://baike.baidu.com/view/2070552.htm.

房屋拆迁中土地权利的征收与补偿 篇6

1. 房屋拆迁过程中城市国有土地权利的征收与补偿

我国城市土地属于全民所有, 任何单位或个人只能拥有土地的使用权。在新中国成立后相当的一段时期内, 我国城市实行以无偿、无限期、无流动为特点的土地使用制度。改革开放之后, 由于我们遵循渐近式改革路径, 城市用地并行着两种不同的土地使用权:有偿取得 (出让、转让、入股等) 和无偿取得 (划拨) 。城市房屋拆迁的过程也就是国有土地使用权被收回的过程。在对国有土地权利补偿时, 如何在不同土地使用权类型中确定平衡点, 既与现有制度安排保持一致, 又能够协调不同利益集团之间矛盾是问题的核心所在。

2. 房屋拆迁过程中农村集体所有土地权利的征收与补偿

与建立在国有土地之上的城市房屋拆迁相比, 地处城乡结合部或城中村农民私有房屋拆迁涉及到的问题更为复杂。农村实行土地集体所有制, 农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下, 农村房屋拆迁中土地权利补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体:拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。因此, 农村房屋拆迁必须妥善解决两个层次上的土地权利问题:一是如何合理确定宅基地所有权征收的补偿标准, 二是如何科学合理地实现土地所有权补偿在集体经济组织、被拆迁人和本集体其他成员之间的公平分配。

二、《物权法》在土地权利征收补偿过程中面临的困境

《物权法》第四十二条第一款规定, “为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”;第三款规定, “……征收单位、个人的房屋及其他不动产, 应当依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益”。简言之, 《物权法》对于自然人和法人土地权利的保护可概括为两方面:通过公共利益的判定限制政府随意动用公权力;强调征收非国有财产后应当给予被征收人合理的补偿。但令人遗憾的是, 由于有关法律制度的不健全, 上述目标可能因缺乏可操作性而难以实现。

1. 公共利益难以精准把握

如何准确界定公共利益内涵是理论界长期争执不下的难题。

公共利益内涵难以准确界定是由其本质属性———不确定性决定的。第一, 公共利益受益主体具有相对性特征。尽管从理论上讲, 受益主体非封闭性和总量多数性特征是区分公共利益与私人利益的基本前提, 但这仅仅是特定时空限定条件下的相对概念。当限定条件改变后, 公共利益和私人利益可以实现相互间的转化。第二, 公共利益具有多样性和层次性特征。受益主体文化背景不同、社会地位各异, 其对于公共利益的评判结果也就会体现出多样性和层次性的特征。

事实上, 伴随着社会经济的不断进步与发展, 在很多情况下, 商业利益 (私人利益) 和公共利益是交叉并行的, 两者之间难以严格地划分出一道泾渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。

2. 地价增值的合理分配格局难以确定

通常情况下, 伴随经济的不断发展, 土地价值会在若干年后出现明显增值, 地价增值部分如何在不同权利主体之间分配倍受关注。时至今日, 无论在理论上还是实践中我们都未能合理解释或妥善解决地价增值如何分配的问题。理论层面, 学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面, 虽然早在1993年12月国务院就已经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》, 但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。

进一步讲, 政府动用公权强制征收私产引致的土地权利让渡毕竟不同于正常市场机制作用下土地使用者之间自发自愿的土地权利交易。在拆迁补偿过程中, 地价增值部分是否也应当按照该条例规定的方案在政府和被拆迁者之间进行分配仍是一个值得深入探讨的理论问题。更进一步讲, 征收私人房产属出于公共利益目的强制无义务的特定产权所有人对社会做出特别牺牲, 社会中的其他成员有责任和义务对被拆迁人权益损失给予充分合理的补偿。随之而来的问题是, 在制订补偿办法或标准时, 我们是否应将被拆迁人放弃土地使用权引致的精神上的伤害、迁入新居后人际关系重建成本等非物质性损失 (支出) 纳入补偿范围?若是, 应如何计量此类成本?

3. 双轨并行的城市用地制度框架下土地权益差异难以协调

新中国成立之后, 我国政府采取没收、赎买、征收、接管等不同方式将城市土地逐步收归国有。1982年《宪法》宣布“城市土地属于国家所有”之后, 城市土地所有权全部实现了国有化。针对城市居民住宅用地使用权问题, 原国家土地管理局于上个世纪90年代先后出台《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》、《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》等系列文件, 进一步明确了城市住宅用地属于无偿取得、无限期使用的划拨土地使用权类型。20世纪90

房屋拆迁

年代中后期, 我国开始进行土地有偿使用制的改革, 土地出让制度与此前的划拨制度, 形成了城市用地的“双轨制”。拆迁补偿过程中, 这种双轨并行的土地使用制度使《物权法》在私产保护问题上进退唯谷。

一方面, 土地使用权属于典型的用役物权, 不论是以划拨抑或出让方式取得的土地使用权, 《物权法》都应当给予保护。尽管以划拨方式取得的土地使用权不能够如出让土地使用权那样进入二级市场进行出租、转让或抵押, 但是在拆迁补偿中, 这一权利上的差异并不足以构成对两种土地使用权实施差别补偿的必要前提。此外, 在《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于收回国有土地使用权的相关规定中也并未主张对两种不同属性的使用权加以区别对待。因此可以说, 在拆迁时如果对划拨土地使用权不予以适当补偿就必定会同《物权法》保护私产的精神相悖。

另一方面, 如果在拆迁过程中采用相同补偿方案又势必会引发新的矛盾。由于划拨用地使用年期为无限年, 在各地拆迁补偿实践中多是以70年计算剩余土地使用权年期的;而多数情况下, 通过购买商品房获得出让土地使用权的房产所有者拥有的剩余土地使用权年限在拆迁补偿时均少于70年。若采用相同的补偿方案, 相近区位条件下几乎无偿取得无限期土地使用权的房产所有者得到的补偿往往会高于曾经为70年土地使用权支付巨额费用的商品房所有者。如此补偿不但突显出土地使用权获取时起点的不公平问题, 而且还加剧了土地使用结果的不公平。显然, 这样的结局同样与《物权法》追求公正、平等的基本精神相背离。

4. 法律制度缺失, 农村宅基地征收补偿难以规范

随着城市扩张与旧城改造步伐不断加快, 农村房屋拆迁已是屡见不鲜, 但目前能够规范农村宅基地征收补偿的法律制度严重缺失, 事实上多数城市处于无法可依的状态。首先, 《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第二条规定, “在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁, 并需要对被拆迁人补偿、安置的, 适用本条例”。显然, 在征收农村宅基地时, 《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次, 《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。尽管《土地管理法》在第四十七条对征收其他类型土地如何补偿问题有所涉及, 但是该条款的科学性值得商榷。我们知道, 现行土地分类标准将地类划分为农

房屋拆迁

地、建设用地和未利用地三类。如果说在制订林地、园地、牧草地补偿标准时可以比照耕地补偿的计算思路与标准, 测算价值规律完全不同的建设用地时也要参照耕地补偿标准, 这样的规定就未免显得太过牵强。再次, 旨在规范集体房屋拆迁行为的地方法规自身的合法性受到严重质疑和挑战。有学者指出, 部分城市的地方性法规违背了《立法法》第八条的规定, 对非国有财产的征收只能通过制定法律来规范, 而不是地方法规。

在集体所有制制度框架下, 土地补偿如何分配无所适从。我国的农村土地集体所有制是形成于特定历史时期的一种极为特殊的产权安排形式。集体中每个成员对于土地都具有平等的、无差别的权利。一方面, 集体所有制内部的每个成员都是土地的主人, 因为全体农民构成了集体;另一方面, 他们又都不是土地的所有者, 因为作为个人所拥有的权利只有同其他所有人的所有权结合时才能发挥作用;作为个人, 任何人既没有特殊的所有权决定土地资本的使用, 也不能根据特殊的所有权索取收入中的任何特殊份额。在这样的制度安排下, 被拆迁人并不能排他地拥有完全意义上的宅基地所有权, 因此他们也就不能完全占有与土地所有权价值对等的土地补偿。《物权法》保护被拆迁人的私产, 也同样保护集体经济组织和本集体内其他成员的合法财产。毫无疑问, 在农村土地产权明晰之前, 强调《物权法》对被拆迁人财产的保护而忽视甚至否定集体经济组织和本集体内其他成员的合法权益是舍本逐末的。

三、结论与建议

房屋拆迁中的土地权利征收与补偿涉及政治体制、经济制度、历史遗留问题等诸多因素, 希望《物权法》的颁布与实施能够对土地权利保护产生立竿见影功效的想法不够现实。

当前, 我们应当从理论和实践两方面入手, 努力开创有利于《物权法》贯彻实施的良好的司法环境。

第一, 通过对公共利益的精准判定有效限制政府公权力。当社会经济发展到相当程度后, 公共利益往往会同私人利益交织在一起, 难以分割, 所以世界上的多数国家均不主张在立法层面对公共利益内涵做出极为准确的界定。但是这并不意味着我们无法利用公共利益来保护私产、限制公权力。一方面, 可以通过完善征收程序、举办听证会、拓宽行政诉讼渠道, 赋予公民充分的知情权和发言权, 改变是否征收、如何补偿、怎样安置等相关问题均由政府说了算的局面。另一方面, 借鉴发达国家先进经验, 在公共利益界定中引入社会福利的定量分析, 以征收土地权利前后社会福利水平变化程度来判断政府征地行为是否符合大多数人的利益。学习英美法系判例学, 通过个案研究积累公共利益的界定经验。

第二, 大胆探索、勇于创新, 努力寻求房屋拆迁中土地权利补偿与分配的新途径。创新土地增值收益分配方式, 在保障国家利益的前提条件下, 尊重民意强调民生, 适度提高用地者在地价增值中的分配比例。推进城市土地使用制度改革进程, 积极稳妥地探索划拨土地资产处置方式, 显化划拨土地使用权价值, 在现有制度理论框架下寻找一条既尊重历史, 又能缓解现行矛盾, 以最小改革成本解决现实问题的可行道路。健全完善规范征地的法律和制度, 建立符合农村宅基地特征、能够准确反映地价规律的征地补偿方法。深化农村土地所有制改革, 进一步明晰集体土地产权分配, 在条件适宜时大胆尝试产权更为明晰的土地所有制形式。

参考文献

[1].梅夏英.物权法·所有权.中国法制出版社.2005

[2].王利明.物权法草案中征收征用制度的完善.中国法学.2005.6

[3].雷膄.城市拆迁中的利益冲突及其调整.北京社会科学.2006.2

城市征收拆迁 篇7

笔者结合郑州、南阳征收拆迁工作实际,分析当前区政府征收拆迁难的原因,从定位党委政府行政机关与司法机关的关系出发,立足程序探究依法征收及公权力保障,就突破区政府棚户区中的瓶颈进行探讨,供同仁参考。

一、区政府城中村改造征收拆迁步履艰难成因分析

1.土地变性报批的障碍

城中村改造无法回避土地征收变性。集体土地征收的基本程序是先报批变性再补偿安置和拆迁。在集体土地征为国有之后,首先提倡协议拆迁,然后针对少数漫天要价的“钉子户”,依法作出具体行政行为,依法申请法院强制执行,这样,就进入了“强制力保障之下的充分协商”的良性征收拆迁状态,不可能出现久拖不拆的现象。

2.区政府难以协调市城乡规划局的障碍

棚户区改造补偿安置方案首先需要得到被征收人认可,容积率、建筑率、绿化率等建设规划指标掌控在市规划局,如不明确这些规划指标及建设方案,被拆迁人难以认可。而根据土地管理法和城乡规划法的规定,土地出让是修建性详细规划方案审查的前置条件,净地又是土地出让的前置条件,这样,制订征收拆迁补偿安置方案时,不可能取得规划部门的审批,这种互为前置条件的怪圈成为国土、规划部门推诿扯皮的正当理由。

3.城中村建筑物高密度的壁垒

城中村建筑物高低参差不齐、呈无序分布,排水、排污、消防、人防等基础设施先天不足,普遍存在抗震安全性差、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题,造成了诸多的社会隐患和城市问题,成为城市现代化发展的严重障碍。城中村的长期存在和无序发展,极大地威胁着所住居民的生命和财产安全,已严重影响了城市经济、社会的可持续发展,制约了城市整体形象和品位的提升。为此,城中村常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”,到了非改不可的地步。城中村建筑密度高达70%甚至达到90%,“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见。

4.公安机关不作为的障碍

违法建筑可以由政府依法进行强制拆除,合法房屋由人民法院依法强制执行,被执行人采取自焚、自杀的方法阻挠强制执行,造成严重后果,构成妨害公务罪。该罪名的侦查权由公安机关行使。然而,2011年3月3日,公安部下发了《2011年公安机关党风廉政建设和反腐败工作意见》,严禁公安民警参与“征地拆迁”等非警务活动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府强制执行权,政府作出征收补偿决定后不起诉超过六个月的,政府可以申请法院强制执行,法院下达执行裁定后,移送政府执行。强制执行成功与否取决于强制执行预案是否完备、组织是否周密。强制执行预案主要包括外围安全保障、内部“控制”被执行人。这两项工作均需要公安机关全力配合。征收工作中,极少数被征收人为了阻挠征收或者为了达到一定的目的,采取撒泼耍无赖甚至暴力对抗的手段,对征收工作人员进行侮辱毁谤、诬告陷害和故意伤害。为了维护征收工作人员的人格尊严、人身安全,促进征收工作顺利开展,公安机关对上述违法行为应当进行治安处罚,构成犯罪的依法追究刑事责任。

5.法院不作为的障碍

征收是在强制力保障之下的一项工作,当事人即便是行政机关都不可能自行启动强制程序,都要通过民事诉讼或者行政诉讼或者非诉执行等程序,由人民法院依法裁判,在法院做出执行裁定后仍不履行搬迁义务的,法院可以对其进行司法拘留,可以移送政府强制拆除,也可以移送公安机关对其刑事拘留追究刑事责任,以保证生效判决裁定的执行。但是,一些地方近年来几乎没有征收司法强制执行,似有支持政府中心工作不够之嫌。这些现象虽与行政机关前置程序不严谨不规范有关,但更与法院回避敏感案件、不肯担当风险、不敢司法强制、恐惧信访追责等有直接关系。

二、撬动规划执法,促进协议拆迁

面对违法建设的执法,基层单位担心矛盾上移,领导同志批评执法不力,许多职能部门争论不休,其实都是源于对强制拆除违法建设的规划执法主体确定不清造成的困惑。现将规划执法的主体和执法路径厘清。

1.征收拆迁与违法建设相伴而生,但规划执法的行政权归属不在区属有关职能部门而是市城乡规划局

征收拆迁工作必须依法行政,职权法定是依法行政的重要内容。以卧龙区为例,确定规划执法的行政权归属问题时,根据规划局的主要职责内设机构和人员编制的规定(即“三定规定”),确定了城乡规划局是违法建筑执法主体。

《城乡规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;…限期拆除…”《城乡规划法》第六十五条规定:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。”遗憾的是南阳市已经过早地撤销乡镇成立办事处。显然,南阳市城市规划区内的违法建设的执法主体为南阳市城乡规划局。市城乡规划局依法作出限期拆除的决定后,违法行为人逾期不拆除的,经催告后由市城乡规划局移送违法建筑所在区政府强制拆除,区政府在做好强制执行预案的前提下,组织公安、执法、公证、办事处强制拆除。

2.规划执法程序的启动

从法律关系上来讲,有几个可能的启动方式:其一,通过区政府致函市城乡规划局,请求履行查处违法建筑的职责,城乡规划局对违法建筑查处严重失职、渎职,不作为成为常态,担当意识缺乏,恐怕区政府难以协调;其二,以村委会名义向市城乡规划局举报特定违法建设主体,其5日内不履行查处职责的,以村委会为原告,以市城乡规划局和国土资源局为共同被告,以违法行为人为第三人,向区法院提起行政诉讼;此外,村委会还可以向所在地检察院举报有关执法人员渎职。但是考虑到行政执法权的权威性,建议采取区政府致函市城乡规划局、国土资源局,请求履行查处违法建筑、违法占地的法定职责,但为保证执法效果,需要市委、市政府的高度关注和明确要求。

3.做好善后工作

其一,合理补偿。很多城中村房屋,建造时间较早,而当时政府对其规划管理薄弱、职责不清,对目前违法行为发生也应负一定责任。基于信赖保护原则,区政府应对于上述情况强制拆除的违法建筑,经评估按成本价给予补偿。同时,鉴于违法建设所在地已经列入征收拆迁区域,故可在强制拆除后,按照征收拆迁的补偿安置标准进行补偿安置。其二,加大宣传。要抓好典型、扩大依法行政的成果。充分搜集违法建设特定户、典型户的“最牛”违建事实,例如有的违法建筑连楼梯和窗户也没有,明显是为拆迁补偿而抢建,在对其依法处罚的程序启动同时,主动向媒体披露其借违法建设索取巨额补偿款的种种企图,争取舆论的关切和支持,同时也对其他违法建设产生震慑,利于全面开展棚户区改造工作。

三、加大宣传力度,让群众自觉走协议拆迁之路

1.制作电视访谈录像

由电视台就棚户区改造有关事宜和有关征收拆迁法律政策采访权威专家,也可组织被拆迁人代表就自己关心的问题向权威专家提问,通过采访和解说,宣传征收拆迁法律政策,把录像刻成光盘,发放到每一个被拆迁人手中,让被征收人熟知依法征收法律政策。

2.发征收手册和温馨提示,引导协议拆迁

给每一户被征收拆迁人发征收手册和风险提示,广泛宣传征收拆迁法律政策,在风险提示中,按照补偿方案补偿标准,计算出协议拆迁被征收拆迁人得到的利益和强制拆除后得到的利益,两项利益比较,强制拆除后被征收人损失利益是多少,通过风险提示,被征收人有一本明白账,用利益引导群众签订征收补偿协议。

3.在拆迁处广泛张贴宣传标语营造氛围

由法律顾问团队拟定具有鼓动性标语内容,征收办制作标语,在棚户区改造片区张贴标语,营造拆迁氛围。通过宣传造势,让群众感到拆迁是大势所趋,势不可挡。

四、协助配合,形成合力的组织保障

1.成立“征收项目指挥部”

区委书记或区长担任总指挥长,区领导包项目并担任具体项目指挥长,要求具体项目指挥长领导、指导、协调征收全过程,具体解决疑难个案。总指挥长定期组织征收工作调度会,通报进度、分析存在的问题、交流经验、提出要求。具体项目的指挥长深入具体问题全面领导,而非挂名,着力解决征收工作的疑难问题。

2.将干部培养、提拔与征收拆迁工作岗位锻炼结合起来

组织部门相关单位抽调一些公道正派、工作能力强、值得培养的后备干部,进行业务培训后充实到各个征收项目中去工作。

3.纪委监察局抽调人员加大对依法履行职责监督力度

增加诫勉谈话频率,以增强公信力,防止推诿、扯皮、不作为。内外勾结导致补偿安置不公平,被征收人攀比也是情理之中的,也因此成为“钉子户”。纪检监察局在预防渎职和打击渎职方面享有广泛的权力,征收拆迁具有深入的专业性,纪检监察部门应加强专业问题学习研究,事前预防、事中参与监督,减少事后诸葛亮。

4.工商行政管理局对征收区域内的营业执照进行核实

属于骗取或者未依法年检的,应当注销并抄送征收部门。伪造或者骗取营业执照的,不予按照商铺进行补偿安置,监察局或检察院向工商局调取工商审批档案,违法颁发营业执照的应当依法纠正错误,构成犯罪的依法追究刑事责任。

5.公安消防机构履行职责

城中村存在许多家庭旅馆,违反消防的强制性规定,开展经营活动,在征收中要求按照商铺进行补偿安置,公安消防机构应当履行职责,坚决取缔。

6.食品卫生监督部门履行职责

城中村存在许多餐馆,违反食品管理的强制性规定,开展经营活动,在征收中要求高额补偿,食品卫生监督部门应当履行职责,坚决取缔。

城市征收拆迁 篇8

征收地拆迁评估是城市土地管理中的一项基础性业务,其成果可为城市征收地拆迁补偿与安置工作的开展提供决策参考。在我国高速城市化进程中,征收地拆迁评估一直是社会各界关注的焦点,由于涉及多方利益主体博弈,且评估中存在太多的主观随意性(如估价人员对市场把握的差异和分歧),评估结果备受争议[1]。其中,要从根本上解决征收地拆迁评估及其引发的各种问题,目前国内法学、土地、房地产领域的专家和学者大多关注征收地拆迁制度建设[1,2,3,4,5],而针对征收地拆迁评估模式的改进和现代科学技术的应用创新研究甚少[6,7]。自1980年以来,自动评估模型技术AVM(Automated Valuation Models)在欧美等国家在不动产评估和管理中得到了广泛应用[8],近年在国内不动产市场价格评估[9,10]和不动产税基评估领域[11,12]也得到了一定的应用,其中最具代表的是世联EVS自动估价信息系统和搜房网房地产评估系统。通过引进AVM技术,研制开发面向征收地拆迁评估领域的征收地拆迁自动评估信息系统(LHAVS),规范不同类型评估业务的估价思路、方法、指标参数和补偿标准等,可较好实现征收地拆迁评估工作的自动化和标准化。从Google学术搜索引擎、CNKI中国知网、JSTOR国际学术期刊数据库以及中国国家图书馆等搜索引擎检索的结果来看,目前国内外鲜有严格意义上较系统的应用于征收地拆迁领域的自动评估信息系统的研究报道。

深圳作为中国最年轻、发展最快的城市之一,城市征收地拆迁评估工作面临的问题较其他城市要复杂得多,其中原因主要表现在:(1)全市土地和房地产权属关系复杂,用地混杂、功能不清、空间破碎;(2)征收地拆迁评估政策和补偿标准复杂,估价人员难以准确处理;(3)随着近年城市更新和土地整备工作的全面推进,城市征收地拆迁评估量增大;(4)《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了城市房屋征收评估工作市场化,由于深圳房地产评估市场长期无序竞争状态加大了评估风险。笔者在近20年征收地拆迁评估工作实践中,深刻认识传统评估模式虽能满足工作需要,但程序复杂,补偿标准、案例选择和指标参数的确定政策性和专业性太强,而且手工计算易出现错误,评估效率低,难以保障征收地拆迁补偿评估结果的客观、公正。随着AVM和计算机技术发展,改变传统征收地拆迁评估模式已具备技术条件。2011 年深圳市规划和国土资源委员会开展“深圳市征收地拆迁评估公众平台建设”工作并将其作为全委年度重点项目,旨在开发符合《房地产估价规程》标准同时又满足深圳市征收地拆迁评估工作需求的LHAVS软件。

2系统开发的目标及内容

2.1开发目标

AVM是一个建立在数学基础之上的计算机程序,该模型的建立包括模型设定、模型校准和模型检测三个主要环节。AVM的模型设定是开发所需要的模型结构、确定应用公式的过程;模型校准是使用数据集来检验已经设定好的模型结构与公式,进而产生公式的变量系数的过程;模型检测是通过应用保留样本对校准后的模型进行检测,对得到的评估价值进行置信区间分析,检测模型的表现与质量。实际应用中,模型的设定、校准、检测是反复迭代的过程。本研究借鉴AVM建设思想,开发适应深圳市征收地拆迁评估流程、符合《房地产估价规程》要求的LHAVS软件,软件可以基于事先收集的征收地拆迁项目涉及的不动产有关位置、市场条件和其他特征等信息,对项目涉及的不动产进行市场分析并估算不动产市场价值,实现评估工作自动化,提高评估效率和评估成果质量。LHAVS软件应具备房地产评估系统常用功能和征收地拆迁评估专业功能,专业功能以体现深圳征收地拆迁评估工作特有需求为特色。

2.2开发内容

构建面向深圳市征收地拆迁主管部门内部评估工作自动化应用,以及面向社会公众和企业的网上自动评估和拆迁政策查询应用的统一集成环境,实现内外网的“一站式”征收地拆迁评估门户的应用与服务模式;自动搜索与待估对象匹配的同质交易案例,通过市场比较法修正,自动选择属性最为匹配的3—5个估价可比案例,当房地产(含土地和建筑物)成交数据库里没有评估所需可比案例或可比案例不足时,估价人员可以通过自定义案例来补充现有房地产案例库;自动设置估价参数及范围,并提供参数有效性检验功能;自动匹配或套用构筑物附着物、青苗果树或室内二次装修装饰等标的物价格,以及搬迁及临时安置补助、经营损失补偿、临时用地补偿的政策补偿标准,计算评估结果;自动保存估价操作和估价报告,可根据估价项目编号查询估价项目的历史记录并进行修改,自动另存为新的估价报告;自动流转评估业务程序,在评估工作的不同阶段、不同角色之间自动流转,有序完成评估任务分配、任务执行、任务分层分级审核;自动检验评估结果和评估争议的处理等内容。

3系统总体设计

3.1系统总体架构

LHAVS系统结构采用后层数据层、应用支撑层和中间应用服务层三层逻辑架构(如图1所示),后层数据层处于整个系统的底层,由房地产案例数据库、建筑工程造价参数数据库、估价参数数据库、项目归档数据库、系统用户及日志数据库、构筑物附着物属性数据库、青苗果树属性数据库、装修工程数据库和常用资料数据库、建筑物属性数据库、知识管理库和图形管理库等12个子数据库构成。应用支撑层由IIS Web服务器、数据访问引擎、估价模型运算组件、业务操作组件以及.Net Framework2.0组成,考虑系统先进性和可扩展性的考虑,将与用户接口无关的基础功能封装为数据访问引擎、估价模型运算组件和业务操作组件三个核心模块,其中数据访问引擎主要实现数据的存取和查询统计,其它模块可通过该模块实现对数据的访问;估价模型运算组件封装并实现市场比较法、成本法、收益还原法等五种常用估价方法的应用;业务操作组件主要实现业务流程操作功能,将业务操作组件封装为一个独立的模块便于应对业务流程调整等需求变更。中间应用支撑层是用户与系统直接交互的一层,为系统管理员、政府、估价人员及社会公众等提供友好、易用的操作界面和估价功能接口。中间应用支撑层将用户操作命令传给应用服务层,由应用支撑层完成核心业务功能,然后将结果返回中间应用支撑层进行处理和表现。

3.2系统流程设计

LHAVS对征收地拆迁工作涉及的房地产、土地、建筑物、构筑物、附着物、室内二次装修装饰费用、苗木果树、搬迁及临时安置补助、经营损失补偿、临时用地补偿、土地投融资等项目的评估进行了系统的流程设计,不同的估价对象评估流程设计有所不同。以房地产(含土地和建筑物)评估为例,LHAVS评估流程为:选择估价对象的类型→添加待估房地产信息→驱动估价方法智能选择模块→匹配最优估价方法(以市场比较法为例)→输入待估对象和估价时点→自动匹配或自定义选择3—5个可比案例→比较因素和房屋售价年限系数的修正→计算出待估房地产市场评估价格→结果检验→项目审核→生成评估报告→争议处理。

3.3系统主要功能设计与实现

(1) 待估对象信息录入

信息录入分为手工录入和文件导入两种方式,如待估对象为房地产项目时,信息录入包括估价项目编号、项目名称、房地产类型、所在区域、项目地址、土地取得时间、建筑面积、权利人、容积率等信息。

(2) 不同类型评估业务的集成和评估工作的自动化

采用“过程——结点”模型和“业务插件——宿主程序”的软件架构思想[13],以Microsoft Visual C# 2008为开发工具和语言,.net Framework 2.0为系统开发平台实现软件系统的设计与开发。LHAVS估价方法智能选择模块根据估价人员输入的待估对象估价方法选择指标体系的指标分级得分计算加权综合分值和排序,选择最优估价方法,应用AVM模型自动计算得到评估结果。

(3) 项目的审核

征收地拆迁评估的审核工作流程分为部门总审审核、主管部长审核、部长审核、主管主任审核和技术委员会审核五个步骤,由项目主办人提交审核申请后,再由部门总审查看审核信息、项目评估过程、项目评估结果、估价报告和技术报告,对评估进行评价评分以及是否审核通过。如果通过则提交下一步骤的审核人员审核。逐步提交,直到主管主任审核通过,则审核流程完成。当主管主任不同意通过时,可以驳回重新评估或者提交技术委员会讨论。在中间某一个审核过程不通过,则退回重新评估。

(4) 文档自动生成和管理

根据征收地拆迁评估项目的基本信息和测算过程,系统可自动生成估价结果报告和估价技术报告,文档会以不同颜色来提醒估价人员进行修改(蓝色体为系统自动生成,红色体表示估计人员需根据待估对象的实际情况进行修改)。估价结果报告和估价技术报告修改完成之后,则上传。上传报告若通过审核,项目则归档入库。

(5) 项目的查询

估价人员可以在一定权限条件下,通过评估报告编号、项目名称、经办人和区域四个索引条件查询已完成和正在评估的项目。

(6) 数据库管理

LHAVS数据管理人员对房地产案例数据库、建筑工程造价参数数据库、估价参数数据库、项目归档数据库、系统用户及日志数据库、构筑物附着物属性数据库、青苗果树属性数据库、装修工程数据库、常用资料数据库和建筑物属性数据库等进行定期维护、更新。

(7) 评估参数的管理

系统对建造成本参数、剩余法默认参数 、收益还原法默认参数、房地产收益还原法默认参数、成本法默认参数、交易时间修正指数、土地年期修正系数、房屋售价年期修正系数、建造成本当期指数、年利率、区域因素、相邻片区等评估参数进行设置和管理,其中剩余法默认参数 、收益还原法默认参数、房地产收益还原法默认参数、成本法默认参数等需定期实时更新;交易时间修正指数、建造成本当期指数、年利率等参数应根据相关部门发布的信息进行及时更新。

(8) 评估结果检验

运用统计学方法,采用置信区间分析检验评估结果与一定置信度水平下类似房地产价格的离散程度。

(9) 评估争议处理

LHAVS评估争议子系统内置深圳市征收地拆迁补偿评估参数指标体系及标准、评估技术规范、评估争议鉴定办法和相关政策法规等,评估争议技术鉴定申请可通过评估争议子系统,查询具体争议问题的处理结果及其相关政策法律法规依据。系统中没有评估争议问题处理结果的,系统管理员可以通过添加评估争议问题及其处理结果及相关政策法律法规依据来充实完善现有数据库。

(10) 用户管理

系统对不同的用户赋予不同权利,内网用户需要通过CA认证才能进入系统,普通用户可以自由登录LHAVS面向社会公众服务平台。系统管理员可以增加、删除、修改系统用户帐号,并授予用户权限,用户可以对权限范围内的数据进行处理,而不能查询或修改权限范围外的数据。

(11) 日志管理

系统日志管理功能包括日志自动记录和日志查询追溯,可自动记录系统登录日志、系统操作日志和系统错误日志。

4系统技术特点

4.1简单流程化操作界面

定制LHAVS工作界面,将操作界面、评估业务类型、评估参数、补偿标准等统一设置完成,保障不同估价人员的评估参数和标准设置尽量统一,降低因征收地拆迁政策理解不当和评估参数及补偿标准设置不合理等因素造成的评估风险。驱动系统AVM自动评估模块,估价人员按照专业评估步骤在相应的快捷工具条上启动执行各功能,也可以在主菜单或命令行中自由切换启动相关功能。

4.2估价方法智能选择

估价人员可根据待估对象(房地产、土地和建筑物)估价方法选择指标体系的相关指标信息,通过设置指标的分级完成指标各级别对应得分赋值。系统根据匹配的指标分值及指标权重自动计算出市场比较法、成本法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、基准地价法等五种估价方法的加权综合得分和排序,辅助估价人员根据评估需要选择适宜的估价方法。

4.3评估过程自动化

估价人员根据待估对象估价方法的选择,通过LHAVS软件,可采用系统自动设置评估参数及补偿标准,亦可自行修改,然后系统可自动计算待估对象的市场价格。

4.4评估争议问题的自动查询与处理

LHAVS评估争议子系统根据输入的评估争议问题,自动查询评估争议问题的处理结果及其相关政策法律法规依据。

4.5自定义评估报告样式

不同类型评估业务的评估结果生成评估报告时可以自动生成不同形式的报告格式,同时根据报告中文字和表格的实际需要生成报告文本,评估结果中不出现的评估报告中不出现。

5结语

深圳市LHAVS征收地拆迁自动评估系统的研制与实现,适应现行的房地产评估规程,减少人为干预,提高了城市征收地拆迁评估的工作效率和成果质量,实现不同类型评估业务的系统功能集成和评估工作的自动化和标准化。从房地产评估技术专业角度来看,LHAVS系统建设较好实现了计算机技术在传统房地产评估中的应用融合,这为国内改变传统征收地拆迁补偿(评估)模式提供了借鉴和学习样本,也为实现房地产评估走进平常百姓家生活提供了无限可能。

该系统已于2011年1月10日通过以中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长廖俊平博士为组长的专家评审组的评审,专家组一致认为:“本系统设计理念符合国际通行标准,达到国内领先水平;系统的推广应用将能促进我国城市征收地拆迁评估工作的公平和规范,大幅提高评估效率,具有较高的实用价值”。

摘要：研究目的:开发深圳市征收地和房屋拆迁补偿自动评估信息系统,提高拆迁补偿评估工作效率和成果质量。研究方法:以自动评估模型为基础,应用计算机技术,建立深圳市征收地拆迁自动评估信息系统总体架构。研究结果:明确深圳市征收地拆迁自动评估信息系统研究和开发的背景、目标、内容及系统的总体设计思路,基于统一的数据库和软件平台,实现不同类型评估业务的系统功能集成和评估工作的自动化。研究结论:系统实现对保障城市征收地拆迁补偿评估结果的客观、公正和合理性提供了有益探索。

城市征收拆迁 篇9

一、当前拆迁形势的基本分析

1.《征收条例》与现行《城市拆迁管理条例》立法旨意是一致的

从《征收条例》与现行《城市拆迁管理条例》 (下称《条例》) 的内容对比看, 《征收条例》进一步凸显了民意, 凸显了征收主体、范围、程序, 《征收条例》的出台将进一步推进依法、规范拆迁, 保障民生, 促进社会和谐。这也是现行《条例》最根本的指导思想:切实维护好被拆迁人的合法权益。从现行《条例》实施近10年来的情况看, 各地通过不断探索和实践, 已形成了一套比较完善的政策体系, 最大限度地维护被拆迁人的合法权益, 基本上都实行了市场化评估和政府提供安置房等补偿加保障的做法, 被拆迁人的实际补偿已达到或超过了同类区商品房的市场价格, 被拆迁群众的合法利益得到了充分保护。只要把握了这个基本点, 依据现行《条例》实施拆迁就有底气, 即使《征收条例》出台后也能较好地过渡衔接, 拆迁将始终在依法、规范和体现政府执政为民的理念上推进。

2. 现行《条例》的许可程序与《征收条例》的征收程序并不冲突

虽然《征收条例》对征收程序作了进一步规范, 尤其是危旧房改造项目必须征得90%以上被征收人同意等方面的规定更加具体明确, 但现行《条例》与其相比并没有冲突, 特别是经过多年来的不断完善, 已形成了一套比较规范的操作流程。如许可前的听证制度, 凡申请许可的项目, 基本上都将相关批文、安置方案、资金到位等通过听证程序, 进一步征求被拆迁人意见, 许可后被拆迁人还有对许可提起行政复议和诉讼的权利。在补偿安置上也是采取先评估、后签协议、再交房拆除和支付补偿款的顺序, 与《征收条例》“先补偿后搬迁”的原则是完全一致的。在危旧房改造项目上, 南通等地也已采取了先期征求意见的办法, 在调查摸底阶段, 就将相关的改造方案送到产权人手中, 充分征求意见, 在得到大多数人同意或意见基本一致后才启动拆迁。此外, 《征收条例》中有关严禁使用断电、断水、断气等暴力胁迫搬迁的规定是现行拆迁中明令禁止的, 就江苏而言, 还通过“平安拆迁”考核等方式进行了深化、细化, 在行业管理上也为《征收条例》的实施完善了衔接条件。

3. 现行拆迁与征收搬迁的实施方式基本相似

认真研读《征收条例》征求意见稿不难看出, 《征收条例》出台后, 即使拆迁变为搬迁, 且征收的主体是政府, 但其具体实施过程和方式与目前状况不会变化太多, 无论是目前的拆迁还是以后的征收搬迁, 都需要具体的管理机构, 需要一支专业评估机构和具备资质能力的实施队伍, 这也是今后征收工作能够实现的有生力量。近年来, 随着行业管理的不断加强, 拆迁实施单位、评估机构人员的业务素质、工作能力进一步提高, 特别是做群众思想工作的能力进一步加强。同时, 拆迁推进的责任主体也由过去的拆迁人及委托的拆迁实施单位, 变为项目所在地的属地政府, 有些地方还专门成立了由相关部门人员组成的联合工作组共同推进拆迁, 即使开发用地也是通过政府先拆迁、后熟地拍卖出让的形式出现的。实践证明这些做法的成效是好的, 这与《征收条例》规定政府为搬迁主体的规定已初步接轨。因此, 现行的拆迁机制与模式为以后的征收搬迁打下了基础, 基于这样的分析, 目前形势下, 应坚定信心, 大胆推进拆迁。

在认真分析形势, 充分看到当前拆迁推进有利一面的同时也必须充分估计到当前影响拆迁的不利因素。

一是社会对《征收条例》出台的心理预期提高, 拖延拆迁的现象会增多。由于《征收条例》征求意见稿已引起了社会的广泛关注, 加上媒体和相关方面的炒作, 社会对《征收条例》出台后补偿安置方面的期望值增加, 但《征收条例》何时正式出台, 征求意见后内容有多大改动, 与现行《条例》的差异到底多大等目前还不能确定。在《征收条例》出台前, 作为城市建设和经济发展前瞻性、基础性的拆迁工作不可能停止, 需实施的拆迁项目只能沿用现行的政策处理, 但在实施中有些被拆迁人可能会不积极配合拆迁, 以期延缓进程, 期待《征收条例》施行后增加谈判砝码, 从而获得更多利益。目前这种苗头已显露, 有些项目即使是《征收条例》所列的公共利益范围, 但在许可前的听证中, 被拆迁人也以种种理由加以抵制, 有的甚至以集体上访形式给政府部门施加压力。在这样的背景下, 拆迁效率会打折扣, 社会不稳定因素会增加。

二是难度加大, 拆迁过程更加艰难。《征收条例》征求意见稿中关于公共利益的界定和征收主体等热议的焦点, 虽未以正式通过的法规确定下来, 但其影响已深入人心, 认为这是《物权法》有关法律规定在拆迁方面的具体化。只有因公共利益需要才可以征收房屋已经成了公众心中的概念。从《征收条例》所列公共利益范围和当前的拆迁项目看, 有一大部分项目不在其中, 如土地储备、工业项目、商业开发等以及集体土地上房屋拆迁等, 而目前的拆迁项目又以集体土地、土地储备、工业项目等居多, 目前状况下这些项目将遭到被拆迁人的“合法”抵制, 这些项目即使实施拆迁, 其工作的推进难度、拆迁周期及拆迁成本等可能会较往年大幅增加。

三是行业管理难度进一步加大。由于当前拆迁政策处于敏感时期, 如果保障机制不及时到位, 暴力拆迁、野蛮拆迁、违法拆迁的现象会进一步抬头;重效率、轻规范、求结果、弃过程的状况会更加明显, 由此导致的投诉、上访及不稳定因素会增加。

二、相关对策

1. 加大正面引导, 减少政策理解误区

要通过多种途径大力宣传《征收条例》与《条例》在内容、程序、补偿等方面的共同点;宣传《征收条例》的规定在现行拆迁中已体现的可感点;宣传当前在拆迁补偿安置方面政府为民、惠民的做法。同时, 应尽力减少群众对现行拆迁政策的抵触。此外, 还要通过拆迁带来的发展变化帮助被拆迁人算好三本帐:补偿的经济帐、居住环境的改善帐、城市建设和经济的发展帐, 通过正面引导, 防止一些片面的认识和因对拆迁政策体系不完全了解而产生的认识误区, 减少拆迁阻力。

2. 坚持依法拆迁, 慎重启动新项目

在《征收条例》出台前, 对准备启动的新项目, 要坚持“公共利益优先、民生工程优先、重大项目优先”的原则, 要根据项目急缓程度, 分清主次, 能缓的则缓, 确保拆一个项目了一个项目, 防止跨政策工程引发不必要的矛盾纠纷。对急需实施的拆迁项目, 可参照《征收条例》征求意见稿相关要求, 进一步做好许可前的相关准备工作, 扎实搞好前期调查摸底, 充分论证补偿安置方案, 广泛征求被拆迁人意见, 严格依法实施, 提高规范化程度, 努力减少矛盾。

3. 坚持阳光拆迁, 增强拆迁补偿的公开透明度

从现阶段暴露的拆迁矛盾看, 主要还是补偿安置工作不够公开透明, 前后补偿标准不一, 没有真正做到先走的不吃亏、后走的不沾光, 造成被拆迁人之间相互攀比、商谈不积极、漫天要价。根据南通等地近年来全面推行“十公示一监督”制度的做法看, 由于拆迁政策和补偿标准进一步公开透明, 群众对拆迁的理解配合程度增强, 拆迁推进效率提高, 矛盾明显减少。《征收条例》也明确规定, 房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布, 其目的就是要增强征收补偿的公开透明度, 接收被征收人和社会的监督。为此, 在《征收条例》出台前, 对新审批的拆迁许可项目, 可试行将每个被拆迁人的补偿安置结果完全公开, 增加补偿的透明度, 增强政府及拆迁行为的公信力。

4. 进一步完善现行拆迁政策, 切实做好补偿安置工作

越是在《征收条例》等政策因素处于朦胧状态的背景下, 越要规范拆迁行为, 在做好补偿安置工作方面下功夫, 让被拆迁人减少政策疑虑。缓解拆迁恐慌的心理, 尤其是在现行的补偿标准上, 凡没有达到市场化水平的, 调整到市场化水平, 甚至超过市场化水平。在安置点落实上, 尽力提供原地安置, 条件不允许的, 尽力提供区位优势明显的地点给予安置。在安置房建设上, 一要加快安置房建设速度, 努力减少过渡周期, 力争实行零过渡;二要确保安置房质量, 不但要符合国家质量安全标准, 而且新建的安置房其质量、环境等与市场上新建的普通商品房不应有明显差别。在补偿款支付上, 做到足额按时支付, 防止出现拖欠或打白条现象。

5. 强化行业管理, 进一步提升队伍整体素质