城市拆迁（精选12篇）
城市拆迁 篇1
在城市房屋拆迁中, 要进一步规范拆迁行为, 确保拆迁过程公开透明, 切实维护拆迁当事人合法权益, 积极推动旧城改造持续、稳定发展, 有必要推行阳光拆迁。如何做到阳光拆迁?笔者认为, 可采取下列措施。
一、告知拆迁许可审查意见
拆迁人申请办理房屋拆迁许可证, 应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁管理部门应当自受理房屋拆迁许可申请之日起5个工作日内提出审查意见, 对申请材料不齐全或者不符合法定形式的, 应当场、一次性告知申请人需要补正的全部内容;对不符合条件的, 不予核发房屋拆迁许可证并书面告知理由。
二、公示拆迁许可相关内容
房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时, 将建设项目名称、房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项, 以城市房屋拆迁公告的形式予以公布。
三、公开确定实施单位
1.政府组织实施的拆迁项目需要委托拆迁的, 可按照《招投标法》等相关规定, 结合本地实际情况, 通过招标方式确定拆迁实施单位。
2.公开招标应当在当地指定媒介或其他媒介上发布招标公告。
3.房屋拆迁项目招标由拆迁项目业主或政府有关部门负责组织实施。招标人应到房屋拆迁管理部门备案并提供建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁资金证明、拆迁补偿安置方案等资料。
4.评标由招标人组建的评标委员会负责。评标委员会除招标人代表以外的专家不得少于评标成员总数的2/3。评标委员会专家在城市房屋拆迁评标专家库中随机抽取。与投标人有利害关系或者有其他关系可能影响公正评标的人员不得进入评标委员会;已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。
5.评标后, 招标人或其委托的招标代理机构, 应将中标候选人在当地指定媒介或其他媒介上公示, 并在完成招标活动后3个工作日内, 将评标报告、中标通知书及承包合同提交同级房产管理部门备案。
四、加强拆迁资金监管
1.房屋拆迁管理部门应加强拆迁补偿安置资金的审核。拆迁补偿安置资金的存款额度, 根据房地产估价机构出具的被拆迁房屋预评估报告确定。
2.拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存, 由房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构共同签订拆迁资金监管协议, 实行专款专用。
3.拆迁人申请拨付拆迁补偿安置资金, 应向房屋拆迁管理部门提交《资金支付申请表》, 并提供《房屋产权调换资金流向表》、《货币补偿资金流向表》、《拆迁补偿安置协议书》等相关证明材料, 经房屋拆迁管理部门审查并出具拨付意见后, 金融机构才能拨付拆迁补偿安置资金。
五、抽签确定估价机构
1.拆迁人取得房屋拆迁许可证后, 在当地指定媒介或其他媒介上登报邀请房地产估价机构到拆迁人或房屋拆迁管理部门报名, 参加拆迁动员会现场抽签活动。
2.拆迁人或房屋拆迁管理部门在拆迁动员会上主持现场抽签, 通过抽签产生估价机构, 并予现场公证。
根据自愿原则, 由被拆迁人在动迁会上以随机抽签方式确定评估机构, 被拆迁人放弃抽签的, 由拆迁单位抽签。
六、现场公布相关信息
除依法不应公开的事项外, 拆迁人应在拆迁现场建立公示栏, 公布拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等相关信息。
七、规范拆迁动迁行为
1. 拆迁工作人员应持证上岗, 未经培训合格的人员不得参与拆迁动迁工作。
2. 拆迁工作人员应就拆迁补偿安置事宜与被拆迁人进行充分协商, 并严格执行拆迁补偿安置政策。
3. 拆迁人要切实维护被拆迁人合法权益, 深入细致地做好群众工作, 在实施拆迁中不得采用恐吓、胁迫以及停止供水、供电、供气等手段强迫被拆迁人搬迁, 不得擅自组织强制拆迁。
八、依法处置拆迁纠纷
1.拆迁当事人经两次以上协商未能签订拆迁补偿安置协议, 或一方当事人拒绝协商的, 拆迁当事人可向房屋拆迁管理部门申请行政裁决, 并按规定提供相关资料。
2.未达成补偿安置协议的户数较多或比例较高的拆迁工程, 拆迁当事人申请行政裁决的, 房屋拆迁管理部门应当按照相关规定组织裁决申请受理听证。
3.受理行政裁决申请后, 房屋拆迁管理部门应组织拆迁当事人进行调解。对经两次以上调解仍无法达成一致意见, 或一方当事人拒绝调解的, 房屋拆迁管理部门应在收到裁决申请之日起30日内依法作出行政裁决。
4.一方当事人自行政裁决书送达之日起15日内, 拒绝履行行政裁决规定的义务, 另一方当事人可向房屋拆迁管理部门提出举行行政强制拆迁听证的申请。房屋拆迁管理部门根据该申请, 按照相关规定组织行政强制拆迁申请听证会。
县级以上人民政府根据房屋拆迁管理部门的申请, 依法作出是否行政强制拆迁的决定。对行政强制拆迁决定, 相关部门应按照相关规定及时组织实施, 依法维护正常的拆迁秩序。对被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的, 房屋拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁。
九、相关信息的查询
评标委员会专家、拆迁公司的资质、拆迁工作人员等相关信息可在当地房屋拆迁主管部门公众信息网查询。
城市拆迁 篇2
2008-5-26 11:24 中国税网 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
现行国家、省市颁布的涉及城市拆迁安置补偿税务处理的文件：
营业税
1、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》国税函[1995]549号
该文件主要是规范城市房地产开发过程中实行产权调换以及产权调换和作价补偿相结合方式下营业税的税收处理问题。具体内容如下：
对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
2、《江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复》苏地税函[2000]309号
该文件的具体内容如下：根据《营业税暂行条例》以及《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税若干问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论以何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
江苏省地税局的文件实际说明了两个问题：第一是对国税函发[1995]549号文对于拆迁安置税务处理规定的进一步确认。由于该文件是国家税务总局1995年对江苏身国家税务局的答复，且文件涉及的主体是外商投资企业。因此，对这个文件的适用问题在实务中一直存在一定的争议。省局的文件对这个问题给予了明确。第二是明确纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋均属于营业税销售不动产的征税范围。
3、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号
这个文件是值得我们重点关注和探讨的。
一、关于拆迁补偿住房取得方式问题
房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
这里，我们关注的是两个层次：
第一是实施拆迁的单位房地产开发企业。从该文件规定看，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，营业税中有偿转让不动产属于营业税征税范围，而其中有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。因此，对于房地产开发企业转让不动产所有权并取得了经济利益肯定属于营业税征税范围，应征收营业税，这条原则国税函[2007]768号文是进行了进一步明确的，即根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。但由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，而是其他经济利益，这里就涉及到营业税计税依据的确认问题，对于这个问题我们认为仍按国税函发[1995]549号进行处理，这里就不再详细表述了。
第二个问题就是我们在实务中一直关注的问题就是被拆迁户取得拆迁补偿是否涉及到流转税的征税问题。因为，如果无论是产权调换还是货币补偿，从表现形式来看，都是被拆迁户将原有房屋换成了新房屋或货币，这个和一般的房屋销售行为很类似。因此，一般如果纳税人将原有房屋销售给第三方取得货币或将自己的房屋同被人交换新的房屋时，在营业税处理上都是按照“销售不动产”征收营业税的。这里，对于被拆迁户放弃原有房屋的所有权（假设被拆迁户对原有房屋用于所有权）所获得的货币或房屋的实物补偿，是否也应按销售不动产征收营业税，一直是实务中争议的一个焦点。国税函[2007]768号文对这个问题并没有给予非常直接的答复，只是提出了两个意见：
（1）被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
（2）被拆迁户销售与房地产开发公司产权调换而取得的拆迁补偿住房时，应按《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）文件的规定确定该住房的购买时间。
这里，首先明确了一点，被拆迁户取得的新房屋是属于购买形式而不是非购买形式。但这是怎么一种购买形式还是不太明确的。如果属于被拆迁户用原有房屋的所有权去交换取得新房屋的所有权，毫无疑问这个产权调换是属于营业税销售不动产的征税范围的。如果不是，则还要具体讨论。这个就涉及到要探讨城市土地出让的程序和法规的问题。对于这个问题，我们在案例的难点探讨中和大家再具体讨论。总之，对于被拆迁户取得的拆迁补偿的流转税处理问题在实务中仍是一个有争议的问题。
为给大家的后续探讨提供一定的参考，我们这里一定将目前其他省、市关于旧城改造过程中涉及拆迁安置税务处理办法的文件规定提供给大家：、（1）《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》粤地税函[1999]295号：
你局梅地税发[1999]140号请示悉。关于旧城拆迁改造有关营业税问题，经研究，现批复如下：
一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题
对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。
二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题
为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。
（2）《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》穗地税发[2000]79号
现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）抄件转发给你们，经请示省局，我局补充如下，请一并贯彻执行。
一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
对于等面积补偿补偿部分，无论是国税函发[1995]549号还是粤地税函[1999]295号，都是按房屋的成本价核定计征营业税。但对这个成本价的成本究竟包含哪些成本，是建造成本还是完全成本，关键一点是地价是否包含在成本范围内，也是实务中争议的一个焦点。而根据广州市地方税务局的解释，这个成本是房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即是建造成本，不含地价。
（3）《重庆市地方税务局关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号：
一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策
（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。
（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。
二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策
（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。
（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。
这个文件有两点问题需要大家注意，一个是对于被拆迁人取得的拆迁补偿无论是货币还是非货币形式，都不征收营业税。第二是对于拆迁人向被拆迁人收取的结构价差的征税问题是一个值得大家关注的问题。对于结构价差，我们可以举一个例子说明一下，原被拆迁户是一套60平方米的平房，拆迁后房地产开发企业给予其一套等面积的楼房套房。即使面积相同，但由于新旧两种房屋属于不同的结构，价值本身是不一样的。因此，被拆迁户虽然取得的是等面积的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍应拆迁单位支付一个结算价差，这个价差就是结构价差。当然，对于这个结构价差的营业税征税问题，渝地税发[2002]156只是重庆的做法，我们不能照搬，仅做参考。我们认为，根据国税函[2007]768号的文件精神，这个结构价差征收营业税才是比较符合规定的。
企业所得税
对于拆迁费的企业所得税处理，目前并没有明确的单行文规定。在《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文中只是提到了开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。即拆迁费是作为开发直接费进入开发成本的成本。
从拆迁补偿的形式看，货币补偿，所得税的计税成本的确认最简单。按实施支付的货币补偿款确认直接成本。难点在于产权调换形式下的补偿问题，对于这些问题如何进行所得税处理，我们在案例中将结合所得税的立法原则、其他相关规定以及会计处理方法进行详细讲述。
个人所得税
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：
对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
考虑到目前城市拆迁中的补偿基本都是按照各地根据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准进行补偿的，实务中争议在不大，这里就在文件讲解中简单列举一下，在后续的案例教学中，我们就不再围绕这个问题进行探讨了。
土地增值税
1、根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：拆迁补偿费作为房地产开发成本属于进行土地增值税清算时的扣除项目。
2、对于房地产开发企业进行产权调换进行拆迁补偿的，根据国税函[2007]768号的文件精神，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，我们是认定其获得了相应的经济利益的。而根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，收入包含转让房地产的全部价款及有关经济利益。因此，我们认为一般情况对对拆迁调换房，对房地产企业征收土地增值税也是有法律依据的。这里问题的关键就是土地增值税计税依据的确认。实务中我们一般根据营业税计税依据确认。在征收方式上，一般先在产权转移时先进行预征，最后进行整个项目的土地增值税清算。这个我们在后面案例中将简单探讨一下。
城市房屋拆迁补偿制度研究 篇3
摘要：随着城市建设进程的加快，在城中村改造过程中，势必会涉及到房屋拆迁补偿问题。所以我国在城市房屋拆迁补偿方面的制度也在不断的完善。但是就当前来看，我国的城市房屋拆迁补偿制度方面还存在这样或那样的不足，因而为了更好地促进对其的完善，就必须切实加强对其的研究。因而本文正是基于这一背景，首先分析了当前我国城市房屋拆迁补偿制度亟待完善的地方；其次提出了相关的完善措施；最后对全文进行了简单的总结。旨在与同行加强业务的交流，从而更好地促进城市房屋拆迁补偿制度的完善。
关键词：城市房屋；拆迁补偿；制度；完善
针对当前城市房屋拆迁工作中面临的强拆和拆迁补偿的问题更，已成为影响城市和谐建设和发展的重要因素。所以我国历来注重城市房屋拆迁补偿制度的完善。在不断完善的过程中，也有诸多问题正在不断的暴露出来。搜易必须加强对其的研究。
1.城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷
1.1评估范围的界定及评估方法的缺陷
根据中华人民共和国《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，被拆迁人的房屋价格的评估办法应由所在的省、自治区和直辖市的人民政府进行制定，且在该《条例》中主要确定的补偿方式为货币的方式，补偿的货币金额，需要结合被拆迁房屋的用途、区位以及建筑的面积和房地产的市场评估价确定。其中，区位主要是房屋的地理位置，而其属于不动产，所以区位直觉决定着其的价值，而用途不同，其拆迁补偿标准也是不同。所以就当前评估的内容而言，主要是利用建筑成本法，而忽视了地价因素。这就是被拆迁户最后拿到的货币补偿款只是建筑的成本价格，而被拆迁户在购买新住房时势必会利用这笔补偿款购买新的住房，而在购买新住房时势必需要根据现行的市价而确定，这不仅包含了建筑自身的成本，也包含了配套设施的成本，以及开发商的利用及购房所缴纳的各种税费。由此可见，当前我国的成本房屋拆迁补偿制度在评估范围和评估方法上均存在较大的缺陷。
1.2评估部门的缺陷
房屋价格的评估始终基于合理、合法、公平、公开的原则进行，并确保所出具的评估报告具有客观性和公正性。按照《规定》来看，被拆迁人有选择对自身被拆迁房屋价格评估的权利。但是在评估过程中，评估机构与拆迁方具有较大的寻租空间，加上缺乏市场的监管，而这就你那一确保房屋价格评估的公正性和中立性。加上评估部门为了满足拆迁方的需要，就会将被拆迁房屋的价格降低，而这就会损害被拆迁人的利益，尤其是很多公益性的设施中，很多拆遷的房屋所评估的价值与其实际价值存在较大的差别，而被拆迁和拆迁双方因补偿标准而难以达成协议时，虽然可以向当地的房管部门申请仲裁，但是在当前制度不完全和政府干预严重的前提下，使得被拆迁人往往处于弱势的地位，所得到的裁决得不能彰显公正公平。
1.3公权力行使中的缺陷
房屋拆迁中，政府所扮演的角色难以明确的定位，所以在公权力行使过程中往往因缺乏承担责任的机制对其约束，所以在拆迁过程中，拆迁的时间、补偿的方案、安置的措施均是拆迁方确定，而被拆迁人只能被动接受。而且当前很多拆迁工程打折公益工程的旗号从事商业开发，而这实际就是损害了被拆迁人的利益，而且很多时候面临强拆的命运[1]。
2.完善措施
通过上述分析，我们对当前城市房屋拆迁补偿制度存在的缺陷有了一定的认识，那么这些缺陷我们应如何完善呢？笔者以下结合自身浅见，提出以下几点完善城市房屋拆迁补偿制度的措施。
2.1完善评估办法并对拆迁补偿范围进行合理的确定
在《条例》中，由于所确定的补偿范围存在一定的局限性，评估的方法也存在诸多亟待完善的地方。所以在综合分析和考虑发达国家在补偿拆迁方面的政策，笔者建议未来在城市房屋拆迁补偿制度完善的过程中，必须对被拆迁房屋的价格评估评估范围进行科学的确定，在注重建筑成本的同时还要考虑到其区位，才能更好地确保所确定的评估范围变得更加科学合理。而在评估方式上，建议国家加强对评估部门的监督和管控，出具相应的参考和补偿标准，且所确定的补偿标准应符合市场发展的规律，并在评估部门评估的基础上对其评估的价格进行再次综合评估，由政府直接选派专业评估人员对评估的价格进行再次评估，只要是发现其与拆迁方之间存在利益寻租的空间，就应及时的对其进行警告，并责令其再次进行科学的评估，若双方仍存在分歧，就应及时的出面调解，最后以由司法机关加强对其的裁决，才能更好地保证整个拆迁工作中的补偿问题得到及时的的完善。从而在确定评估范围的基础上，采取多元化的评估方式，以最大化的得到被拆迁人的认可，才能从根本上消灭强拆问题[2]。
2.2完善评估部门的监管
对于评估部门的监督和管控，必须建立在公平、公正、公开的原则之上，所以为了提高评估的权威性，应对当前的评估部门进行不断的强化教育，使其意识到评估的公正性和中立性给双方带来的好处，并针对监管过程中发现的问题，应及时的勒令其进行整改。并对评估的办法进行不断的健全和完善，确保整个评估工作得到公平、公正的开展。此外，还应制定评估管理机制，对于不作为、乱作为的评估部门应采取相应的惩罚和管理的措施，对于评估部门与拆迁方之间的利益勾搭，必须进行严格的查办，只要发现就及时的清理出非法的评估部门或机构，才能更好地确保评估工作开展的科学性和完善性。
2.3完善听证制度
在决定拆迁房屋建筑之前，必须就拆迁补偿标准进行确定，并通过听证会，给予被拆迁人发表看法的权利，才能更好的确保被拆迁人的权益得到最大化的保护。加上引入听证会的制度，能有效的及时的将被拆迁人的的疑虑的消除，提高其对政府信任的同时实现二者的有效互动。即便听证结果不利于被拆迁方，因为实现在程序上赋予其表达意见的权利和机会，所以不满情绪也不会很激烈，而这就能有效的减少房屋拆迁中各种矛盾的发生。在听证会程序的具体设计方面，应当以社会为本位，秉着社会法的倾斜保护的原则，以法院作为听证机关。我们可以把这种方式称为司法听证制度。开发商在申请房屋拆迁许可后，与其有利害关系的居民如有异议的，可向法院申请召开听证会；有利害关系的居民也可以向法院申请召开听证会。之所以以法院为听证机关而非以房屋拆迁管理部门为听证机关，是因为房屋拆迁管理部门基于其自身的利益考虑，很难作到超然中立。作为听证机关的法院应分别听取作为当事人的房屋拆迁管理人、开发商和被拆迁人的意见，制作笔录，做出公正的裁决，实现双方的和谐拆迁[3]。
3.结语
综上所述，当前我国城市房屋拆迁补偿制度还存在诸多完善的地方，因而为了更好地确保其得到不断的完善，必须认真分析和总结这些缺陷，才能更好地对其进行不断的完善，才能更好地强化其的完善，更好地为促进我国城市房屋拆迁工作的高效开展，并为此而不懈的努力和奋斗。
参考文献：
[1]豆星星.论我国城市房屋拆迁补偿制度的完善[J].江西财经大学学报，2009，04：117-121.
[2]蒋盛君.我国城市房屋拆迁补偿制度上存在的问题及其完善[J].中国商界（下半月），2009，08：161-162.
破解城市拆迁难题 篇4
造成拆迁工作难的成因复杂, 但可归类为以下三个层面:
(一) 政府层面:
在三个环节存在不足之处, 一是在决策环节:民主决策意识还不够强, 忽视群众尤其是被拆迁人的参与, 往往把拆迁当作是政府单方面的事情, 在作出实施拆迁项目决策前, 不注重意见的征集。在制定拆迁方案时也未能考虑群众的意见。二是在补偿环节:一视同仁补偿政策执行不够严, 有少数拆迁从业人员推进工作的有效方法不多, 为了追求拆迁进度, 对不愿搬迁、要价过高的“钉子户”采取放宽补偿标准的做法促使其签约, 使被拆迁人形成了“早走少得益、晚走多得益”的思维定势, 客观上误导被拆迁人认为晚搬迁比早搬迁好, 以致出现少数被拆迁入故意寻找各种借口拖延协商, 或条件越开越高, 期待获得更多的利益。三是在后续环节:帮助解决被拆迁人后顾之忧的措施不够多, 一般认为按政策标准补偿到位了, 拆迁组织工作就到位了。对被拆迁人的实际困难, 缺乏换位思考的意识。如有的旧城区, 有不少群众还依靠原有的居住场所从事仓储、殖、销售、修理等职业, 拆迁后虽然能得到相应的补偿, 但是却面临着再就业的问题。这部分被拆迁入尤其是中老年群体普遍感到拆迁后难以就业, 收入无保, 生活无着, 对拆迁工作必然消极对待。
(二) 被拆迁人层面:
主要存在三个问题, 一是政策吃不透。少数群众对拆迁政策了解不够、理解不透, 或者误解了拆迁政策。二是等待观望。被拆迁人你看我, 我看你, 期望他人先拆。有的甚至采取找关系的方法, 伺图获取更多补偿。三是无理取闹, 漫天要价。有极少数被拆迁人、房屋使用人无视拆迁法规, 在拆迁补偿安置上漫天要价, 拒绝搬迁, 不达目的就不签订拆迁补偿协议, 使得拆迁工作难以进行, 成为“钉子户”, 造成不良社会影响, 损害了其他被拆迁人的利益, 严重阻碍了城市建设的顺利进行。
(三) 社会层面:
存在社会势力掺杂其中的现象, 一是以代理面目出现, 代理人代拆迁户出面与拆迁入谈判并从中渔利;二是存在拆房转包的现象。这些现象的存在, 不仅影响了拆迁的正常开展, 而且干扰了正常的拆迁秩序。
二、破解拆迁难题的对策
瑞金市破解拆迁难题重点是从以下四方面人手的:
(一) 坚持民本化理念。
要大力推行民本化的拆迁理念。首先, 拆迁决策要体现民意。城市拆迁关系民生、事关稳定, 不是政府一厢情愿, 想拆就拆的。政府搞拆迁固然是为了城市的发展, 为了绝大多数群众的利益, 但是要得到社会的支持, 得到被拆迁人的支持, 还必须在作出“拆不拆”、“拆哪里”、“先拆后拆”、“何时拆”等决策前, 向广大群众、政协委员和人大代表广泛征求意见, 从而使拆迁决策能够被群众所理解、所拥护、所支持。第二, 换位思考解决民忧。在工作要求上, 应改变“拆的快、搬的走”的目标取向, 要更多地考虑如何让被拆迁户拆的无怨无悔、搬的后顾无忧。对拆迁后经济受损家庭、低收人群体要当做特例对待, 提供生活出路, 给予社会保障, 确保不因拆迁造成群众就业、生活困难。
(二) 坚持法制化推进。
首先, 严格遵守拆迁程序。随着群众维权意识尤其是保护私有财产意识的普遍增强, 对拆迁程序的合法性、操作过程的规范性提出了更高要求。政府必须从自身做起, 坚持依法行政、依法监督、依法推动城市拆迁, 确保拆迁工作规范有序、于法有据, 以避免不必要的法律诉累。第二, 敢于碰硬。有的拆迁人因个别被拆迁人的违法行为得不到及时处理遭受巨大经济损失。为此, 对无理取闹、漫天要价的“钉子户”, 必须及时启动强拆程序, 理直气壮地加以约束和制裁, 坚决遏制“闹而优则利”等歪风邪气在拆迁之中的滋长和蔓延。在拆迁工作中, 没有特权单位, 没有特权阶层, 绝不允许出现那种“拆小不拆大, 拆民不拆官, 拆软不拆硬”等不正常情况。
(三) 坚持合理化补偿。
城市拆迁, 关键的矛盾是经济利益。实践证明, 拆迁的圆满与补偿的公允关系密切, 而把补偿做得公平合理天公地道, 则是化解拆迁矛盾、维护拆迁公正, 有效推进拆迁工作的关键一环。做到公平合理补偿, 需把好三关:一是把好补偿条款设置关。设置补偿条款总的原则是要体现政府对私有财产的尊重和保护, 对房产、地产以及被拆迁人自费安装的电表、电话、有线电视等设施要纳入补偿范围。对有无合法证件的房地产要区别对待, 以杜绝单纯补偿房产而带来的抢建行为, 避免补偿不公, 同时也是坚持了依法建设的正确导向。二是把好补偿评估关。补偿评估务必实事求是, 阳光评估, 既对拆迁人负责, 也对被拆迁人负责, 做到不偏不倚。对此, 要严格专项评估机构市场准入制, 禁止社会信誉不良的评估机构进入拆迁评估市场。三是要把好以奖促拆关。要设置激励性的提前搬迁奖励金, 对先拆迁的被拆迁入给予适当的奖励, 形成“早走多得益、晚走少得益、不走不得益”的拆迁氛围。
(四) 坚持公开化操作。
城市房屋拆迁评估报告 篇5
房地产估价报告
项目名称：朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值评估
受托估价单位：北京****房地产评估有限责任公司
委托估价单位：****公司
估 价 日 期：2008年**月**日至2008年**月**日
估价报告编号：****
目录
（略）
第一部分 致委托方函
****公司：
受贵单位的委托，我公司对朝阳区德外****宿舍拆迁补偿价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，确定本次估价对象为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，拆迁房屋总建筑面积13511.33平方米。
二、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
三、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
四、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
北京****房地产评估有限责任公司
2008年**月**日
第二部分 估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》以及国家和北京市房屋拆迁补偿规则、技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告由北京****房地产评估有限责任公司解释。
参加本次估价的注册房地产估价师签名（盖章）：
（略）
第三部分 估价假设和限制条件
1、本次估价以委托方确定的估价范围和保持现状利用为估价前提。
2、本报告结果是估价对象在估价时点的拆迁补偿价值，随着时间推移、房地产市场变化及拆迁补偿政策调整，该结果需作相应调整，甚至重估。
3、本报告结果不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
4、本报告是为拆迁补偿服务的，估价结果仅作为拆迁补偿的依据，不得用于其他用途。
5、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容。
6、本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
第四部分 估价结果报告
一、委托方
（略）
二、受托方
（略）
三、估价对象
根据《房屋拆迁许可证》（****号）及委托方的要求，本次估价对象确定为朝阳区德外****宿舍1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，房屋总建筑面积13511.33平方米。
四、估价目的
为委托方依法实施房屋拆迁提供补偿价值参考。
五、估价时点
为《房屋拆迁许可证》签发之日，即2008年**月**日。
六、价值定义
根据估价目的，本次房地产价值为房屋拆迁补偿价值。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号，以下简称《拆迁评估规则》）以及北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号，以下简称808号文件)，本次房屋拆迁补偿价值由区位补偿房价和房屋重置成新价构成。
1、区位补偿房价。由基准地价和基准房价构成，基准地价是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平；基准房价是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。《拆迁评估规则》还规定：住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由北京市国土房管局制定并定期公布；土地级别为七至十级的地区的基准房价，由区、县人民政府在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。
2、房屋重置成新价。是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格，808号文件对如何确定房屋重置成新价作了详细规定。
本次房屋拆迁补偿价值不含搬迁补助费、电话及空调移机费等各项补助费用。
七、估价依据
（一）主要法律、法规、政策文件和技术规程
1、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第8号）；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号）；
3、《中华人民共和国物权法》（主席令第62号）；
4、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第87号）；
7、《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法>实施意见的通知》（京国土房管拆字[2001]1188号）；
8、《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字[2001]1147号）；
9、《市国土房管局关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则〉（暂行）的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）;
10、北京市国土房管局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆[2003]808号)；
11、《北京市建筑工程预算定额》（2001年）；
12、《北京工程造价信息》（北京市建设工程造价管理处主办2008）。
（二）委托方提供的资料
（略）
（三）受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘查、调查获得的资料。
（略）
八、估价原则
本次评估主要遵循以下原则：
1、合法原则
遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。由于本次估价的目的是为拆迁补偿服务的，因此以保持现状为估价前提。
3、估价时点原则
估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期，通常用年、月、日表示，估价额是在该日期的价格。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观、合理价格。
4、公平原则
房地产估价必须站在公正、保护双方权益的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
5、替代原则
在评估房地产的价格时，如附近地区有若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据“替代原理”推断出估价对象的价格。实际上是找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作为比较参照物来进行评估，然后对其间的差别作些适当的修正得出估价对象的房地产价格。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，估价结果准确。
九、估价方法
根据估价目的及估价对象实际情况，本次采用成本法进行评估，房屋拆迁补偿价计算公式可以依次表述为：
房屋拆迁补偿价
=区位补偿房价+房屋重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+楼房重置成新价
=（基准地价×K+基准房价）×建筑面积+（楼房基本价格×楼房折余率+∑增项价格×增项折余率）×建筑面积×区域系数+装修及附属物重置成新价
1、基准地价。是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。根据《北京市国土资源和房屋管理局〈关于本市城市房屋拆迁评估中基准地价有关问题的批复〉》（京国土房管拆字[2002]1167号），《拆迁评估规则》有关基准地价水平的规定与《北京市人民政府〈关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知〉》（京政发[2002]32号）所确定的《北京市基准价格表》是基于同一时期的情况确定的，是一致的。也就是说，住宅房屋拆迁评估中基准地价水平，是在同一时期居住类型国有土地出让、转让基准地价规定的幅度内，基于被拆迁的普通住宅用地类型确定的。可见，具体到某个拆迁评估项目中的基准地价需参照《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。本次评估采用基准地价系数修正法、市场比较法、假设开发法综合确定估价对象基准地价。
2、基准房价。是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。先根据《住宅房屋拆迁评估土地级别范围》确定估价对象土地级别，然后在《住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表》中查取估价对象基准房价。
3、K。为容积率修正系数，按照《住宅房屋拆迁容积率修正系数（K）表》确定。现状容积率r按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。被拆迁房屋建筑面积和土地面积按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定；房地产权属证明文件没有标明土地面积的，平房容积率按照0.7计算，地上二层及二层以上楼房容积率按照1计算；当事人有异议的，也可以按照测绘部门实际测量的数据计算。规划容积率r′根据《审定设计方案通知书》等相关规划文件确定。
4、建筑面积。应依次按以下顺序确定：
（1）有《房屋所有权证》的，按标明的建筑面积确定。
（2）有《房屋租赁合同》并标明使用面积的，根据北京市国土资源局、北京市人民政府住房制度改革办公室《关于印发〈北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼补充规定〉的通知》（京国土房管方字[2001]1286号），购买合居成套公有住宅楼房的建筑面积可以按使用面积乘以1.333计算，也可以按实际测量的建筑面积计算，涉及房屋公用面积分摊的，计算公式为：
建筑面积=居室面积×本幢楼房建筑面积÷各居室面积之和
或建筑面积=居室面积×分摊系数+居室面积
其中，分摊系数=（本幢楼房建筑面积-各居室面积之和）÷各居室面积之和。
（3）没有上述权属证明文件的，按实际测量的建筑面积计算，方法同上。
5、楼房基本价格。包含楼房土建、上下水、照明及普通内装修，根据808号文件中的《住宅楼房基本价格表》确定。
6、楼房折余率。根据808号文件中的《楼房成新平定说明》和《楼房直线折旧参数说明表》，取直接观察法和直线折旧法的算术平均值作为楼房折余率。
7、增项价格。增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气（天然气）及抗震加固。各增项价格在808号文件中的《增项价格表》中查取。
8、增项折余率。按808号文件中的《增项成新评定说明》执行。
9、区域系数。东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1.0，其他远郊区（县）按0.8。
10、装修及附属物重置成新价。参照平房的装修及附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。
11、对于在实际估价过程中与808号文件规定价格严重偏离的实物，由产权人或使用权人提供相应票据，估价人员按照市场价格结合实际情况进行作价。
十、估价结果
于估价时点**年**月**日的拆迁补偿总价为：人民币****元
详见《拆迁补偿评估汇总表》及《拆迁补偿评估明细表》。
十一、估价人员
（略）
十二、估价作业日期
开始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。
十三、估价报告应用的有效期
本报告有效期自《房屋拆迁许可证》签发之日起1年。
城市拆迁 篇6
关键词：城市拆迁；拆迁矛盾；利益冲突；阳光拆迁
1.城市拆迁矛盾产生的原因分析
我国城市拆迁矛盾的原因主要集中在以下三方面：复杂的利益冲突、利益协调机制的缺失和地方政府操作失范。
1.1参与拆迁各方的利益冲突
1.1.1地方政府在城市拆迁中的利益
从地方政府的政治利益看，城市拆迁作为提升政绩见效最快的方式，最简单易行的就是通过拆迁扶持房地产业来拉动城市GDP增长。由此一来，地方官员大兴土木之事便成为常态。
从地方政府的经济利益看，《征收条例》使地方政府有机会假借公益项目之名或搭乘公益项目便车出让土地获得收益，同时使个别地方政府官员可以通过城市拆迁获得个人利益的满足。
1.1.2被拆迁人的利益诉求
首先，被拆迁群体长期以来形成了一种敌对观念，这种观念使得部分被拆迁人只能默默接受政府安排的拆迁与安置补偿，不做任何参与，同时为其采取极端手段对抗拆迁埋下伏笔。
其次，被拆迁人的生存利益和财产利益收到威胁，此时被拆迁者的利益诉求除了获得足够维持其原生活水平的拆迁补偿外，还应额外得到一部分物质补偿作为对其被迫改变生活方式的补偿。
1.2拆迁利益各方的有效协调机制缺失
1.2.1地方政府与被拆迁人平等对话机制的缺失
对被拆迁人来说，由于谈判实力悬殊且没有平等的对话平台，使被拆迁人几乎没有发言权。因此，被拆迁人则会选择“极端抗争”的方式来表达利益诉求，对抗政府的拆迁行动。
对地方政府来说，被拆迁人以“有限抗争”的方式抵制拆迁，使得拆迁复杂化，增加工作障碍，拉长工作周期；同时，地方政府成为百姓的直接对立者，给社会秩序造成极大冲击，甚至使地方政府陷入合法性危机，更是与服务型政府建设、和谐社会建设背道而驰。
1.2.2拆迁各方利益协调机制的缺失
首先，地方政府无法充当利益协调者。地方政府及其官员在“角色错位”的情况下无法扮演利益协调者的角色，自由裁量权的赋予会加重地方政府及其官员“经济人”角色的不良影响。
其次，被拆迁人参与难以达到理想效果。被拆迁人在城市拆迁中处于弱势地位，不具备有效参与拆迁过程的条件。另一方面，在公民参与过程中，公民意见表达的利益诉求难以反映在政府决策过程之中，进一步降低了被拆迁人参与的有
效性。
1.3拆迁中地方政府微观操作失范
第一，行政观念陈旧。地方政府及其官员以自我意志为中心，排斥被拆迁人参与拆迁、用强制手段处理被拆迁人。
第二，法律意识淡薄，滥用行政手段。《征收条例》中规定的“广泛征求意见”“听证”等被拆迁人的利益表达途径，往往因为地方政府及其官员有法不依、封闭被拆迁人的合法参与渠道而形同虚设，难以发挥应有作用。
第三，制定政策时闭门造车，开展工作时态度恶劣。拆迁前期的调研工作完全将被拆迁人的意见排除在外，为后续拆迁工作的开展埋下隐患。
第四，缺乏有效的监督机制。行政自由裁量权的扩展给行政权力自行其是提供了客观上的空间和主观上的可能，导致对政府部门包括城市拆迁部门的约束软化。
2.解决转型期城市拆迁矛盾的对策
2.1规范地方政府在城市拆迁中的行为
第一，转变观念，尊重私权。划清公权与私权的界限，尊重被拆迁人的私权，以平等、理智的态度开展拆迁工作。
第二，依法行政，改进工作方法。实现执法透明化，转变落后的工作方式，创新行政方式，更新管理手段。
第三，完善责任追究制度。细化责任追究事项，对于相关责任人严惩不贷。
2.2畅通体制内参与渠道，完善“阳光拆迁”模式
2.2.1“阳光拆迁”模式的特点
“阳光拆迁”模式的核心要义在于“阳光”：一是拆迁政策阳光；二是拆迁信息阳光；三是拆迁过程阳光。
2.2.2畅通体制内参与渠道，进一步完善“阳光拆迁”模式
“阳光拆迁”模式仅仅有“阳光”还不够，除了及时公开外，“阳光拆迁”模式还应完善被拆迁人的参与机制，让被拆迁人不仅知晓拆迁，而且充分参与到拆迁全过程。
2.3引入社会组织，构建平等、理性的利益协商平台
城市拆迁是一个主要由地方政府与被拆迁人参与的利益博弈、利益重新调整的过程。第三方介入城市拆迁，充当地方政府与被拆迁人之间的利益协调者，共同构建一个城市拆迁的利益协商平台。
2.3.1社会组织应具备的条件
一是相对独立，在利益博弈中没有直接利益；二是具有公共性，维护社会公共利益，而不是私人利益；三是具有稳定性。引入利益中立的社会组织，为地方政府和被拆迁人二者提供了沟通的平台，缓冲了矛盾，使拆迁矛盾中利益相关者理性、有效地表达诉求、协商利益成为可能。
2.3.2社会组织发挥的作用
一是沟通平台作用。社会组织通过接收信息、分析整理信息、反馈信息的循环，实现地方政府与被拆迁人充分、有效、理性沟通的目的。
二是发挥利益协调、缓冲矛盾作用。社会组织可以对公共权力构成一种强有力的“社会制衡”，这种监督有助于改变二者之间的不对等地位，有助于促进双方的理解与沟通，在二者之间充当了“中间人”的角色。
3.结语
本文分析了在社会转型背景下拆迁矛盾产生的原因及化解的可行性对策，并提出“阳光拆迁”的模式，希望探索一个适应现实的由政府主导、社会组织与被拆迁人协同配合的新的拆迁模式。
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浅谈城市拆迁政策 篇7
1. 拆迁理论基础
城市房屋拆迁补偿是根据《城市房屋拆迁管理条例》所规定的对被拆迁人所提供的补偿措施, 其定义未出现在我国现行的法律法规中, 而相关研究所设置的定义也没有统一的标准。在城市建设和开发中, 被拆迁人因失去原有的土地使用权且损失房屋而给予的补偿称为城市拆迁补偿, 它是一种根据市场评估价格给予被拆迁人以货币补偿或者房屋产权调换的制度。在城市规划的过程中, 拆迁成为大多城市必须经历的过程, 它涉及到社会公众的生存问题与精神幸福指数, 是居民安身立命的根本, 也是个人生存发展的必要条件, 同时也影响到城镇居民的隐私权、财产权及私生活。因此拆迁补偿制度成为城市开发与建设的关键问题。在实际开发过程中, 某些国外的土地征收制度发展的相对完备, 对我国市城市拆迁补偿制度有一定的参考意义。下面列举一些国际在拆迁方面的法律法规进行分析。
2. 外国补偿政策
⑴美国
由于司法制度的严谨性, 美国地方政府在使用其拆迁特权问题上显得异常严谨, 民众在对待公共利益的看法上也是支持与配合。美国的各个行业都产生了一个市场形成且大家认可的相对公平价格, 即“公平市场价格”, 同样房地产行业也有一个这样的价格存在, 当作对拆迁户的补偿标准之一。一个私营的房地产开发公司要在一块地区搞建设, 必须先购买这块土地以及这个地区所有住户房屋。在买卖过程中, 开发商必须给领拆迁者一个满意的补偿价格。司法实践显示, 美国法院一般都倾向于高出政府补偿价格的评估报告。
⑵韩国
韩国对于土地上的每一份权利都非常重视, 出台了很多有关土地征用与房屋建设的法规, 对土地征用补偿有着非常细致的规定。这种锱铢必较的行为可以看做韩国人对付出价值的重视, 他们认为只要投入了, 就应该得到补偿。而开发商大多默认这种价值观念, 在谈判后, 如果不能满足被拆迁人的要求, 通常是放弃项目, 很少引发纠纷。
⑶印度
近几年印度的经济虽然有所发展, 但城市化建设却放慢了脚步, 主要原因在于拆迁补偿没有得到解决。“征地”成为印度媒体争相报道的热点是自政府推出的“特别经济区”政策之后, 因需征农耕地或荒地建设工业园区而引起的纠纷越来越多。一起发生在南迪格拉姆村的警察开枪事件使征地成为政府与人民矛盾的激发点。好在西孟加拉邦的高等法院完全独立, 介入调查, 维护了民众的利益, 迫使政府放弃了原本的建设计划。
看过以上三个国家对拆迁补偿的政策后, 下面我们来分析一下近年来我国在拆迁中的经验。
二、我国城市拆迁补偿中的缺陷
近年来, 我国在法律上规范城市拆迁补偿和损害赔偿, 如国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《物权法》等。地方可以通过货币或非货币补偿的程序和机制, 根据上述法律推出补偿措施。然而事实上真正有效的城市补偿措施并没有被开发出来, 现行机制存在着立法矛盾以及司法机制上的设计缺陷。比如说拆迁补偿的权利接连模糊不清、不明确。
中国自古以来都是安土重迁的, 对居住过的地方情感极深。因拆迁而引出的居住位置迁移不仅仅是地点和房屋的变化, 社区关系也会从老邻居变成了陌生人, 这种人际关系的变迁也成为一部分人对新居所的忧虑, 成为一种精神负担, 但是目前没有任何的补偿措施。
三、基于利益平衡的城市拆迁补偿机制
在拆迁问题中, 存在四个方面的平衡、制约, 即政府、司法机关、开发商和被拆迁人。在城市拆迁补偿的研究中, 补偿机制导致社会违背了政府的拆迁初衷, 其结果是, 财富从穷人转移到富人通过拆迁的方式。而现在的情况许多政策的漏洞被利用, 政府损失了其公信力并对形象有一定的严重影响, 而拆迁所有者的结盟与利益的相互比较, 提出的过度的赔偿要求也提高了开发难度, 导致进度慢、成本高。
四、制度重组与有效运行
许多研究表明, 城镇住房在中国的体制性障碍的拆迁仍然存在, 但缺乏有效的对弱势群体的援助机制和有效的利益渠道。这表明, 城市拆迁建设补偿机制需要有一个重要的独立监督和制约的相关制度机构来完成重建。主要特点表现在以下几个方面。
(1) 完善协商进程。交易的基本原则是双方在平等基础上, 讨论拆迁赔偿事宜。这个过程看似普通, 但提高了被拆迁者的地位, 同时也使双方能够公平的提出要求、讨论底线, 减少其他因素带来的矛盾冲突。在拆迁利益谈判中, 最重要的是能够代表被拆迁人“发言”的组织形成, 如:组成结构, 权利和义务, 谈判的程序和手续的咨询, 法律效力等, 都需要通过法律或法规明确规定。
(2) 促进平等的行动。安置补助费有很多地方将产生的具体问题, 而平等是最重要的前提, 有效的贸易谈判可以保护各方的利益, 这就需要各级在基本原则的法律标准补偿上是明确的。
(3) 建立制衡的制度。没有严格的规定就不能保证利益的平衡。一方面, 需要一个独立性的组织对拆迁过程进行监督, 同时依赖更多的社会媒体并且吸引更多社会组织的关注, 对一些被拆迁人的不合理要求进行曝光, 如:非法扩建房屋面积和一些极端被拆迁人的不合理要求。最后, 成立的监管系统也需要制度及媒体的监管。
五、结论
城市开发和建设过程中产生的拆迁矛盾问题突出, 一方面反映了社会的制度构建中国的经济发展和建立健康工作机制的差距, 另一方面也体现了引入公众参与、民主协商、平衡城市建设与基本制度的重要性, 发展以市场为指导思想、福利机制并行、监管机制全程监督的拆迁补偿系统, 是在确保城市被拆迁人基本权利的同时发展城市建设的关键。本研究表明:
(1) 国家的理论和实践表明, 城市拆迁的补偿, 注重个人权利的保护, 平衡良好的思想和尊重市场的拆迁利益是一个机制的灵魂, 拆迁补偿一般指政府安置补助费, 是服务的角色, 并不直接参与。经济和社会的转型, 中国的制度和机制拆迁补偿尚未最终确定, 急需改革和完善。
(2) 城市拆迁过程中的利益博弈受到几个因素的影响, 城市拆迁化解矛盾复杂的相互作用, 关键是要平衡好政府和拆迁人、被拆迁人的利益进行拆迁补偿调和建立磋商机制, 安置补助费的利益均衡、补偿机制的完善, 必须要考虑到三者间的利益平衡, 我们必须考虑到私人财产都是符合市场价值的, 此外还包括各种隐性成本, 包括社会伦理和情感、文化、价值观, 也包括居住位置, 还要考虑资源分配的公平性, 通过一系列的原则体现城市拆迁补偿的改善。
(3) 建立拆迁补偿机制的一个必要条件是在利益之间取得平衡点, 即政治文明的发展和公民社会的发展相互制约, 同时也是减轻和消除冲突拆迁的重要手段。首先, 在以利益为首的拆迁工作中, 许多开发公司及第三方获利, 要对被拆迁人进行补偿, 从而在法律条例的管控下产生拆迁补偿机制;第二, 城市拆迁费用补偿价格是根据拆迁足以维持甚至提高的物质和精神生活, 直接关系到现有的建设水平和它的基本成分主要有:建筑市场的价格相同、土地价值、装修等, 安置补助费也包括精神损失上的补偿, 被拆迁人的单方面改变使其丧失土地使用权, 为重建城市及社会发展做出了牺牲, 应按照市场需求进行补偿。
城市拆迁 篇8
一、建章立制, 加强管理
(一) 建立健全房屋拆迁有关规章制度是保护被拆迁人合法权益的重要保证。
建立健全房屋拆迁有关规章制度, 是以拆迁法规为依据, 在拆迁管理、服务管理、补偿安置、争议调处、监督检查等方面, 通过制定具体的政策规章和规范性文件, 建立依法、公正、规范、有序的房屋拆迁秩序, 保护被拆迁人的合法权益。
(二) 加强对房屋拆迁的监督管理是保护被拆迁人合法权益的重要措施。
一是公告拆迁, 接受监督。拆迁主管部门核发房屋拆迁许可证后, 必须将拆迁人名称、房屋拆迁许可证发证机关名称、拆迁范围和拆迁期限和搬迁期限、拆迁登记事项和诉权等内容, 依法进行公告, 接受社会监督。被拆迁人认为核发房屋拆迁许可证的具体行政行为侵犯其合法权益的, 可以依法向人民法院起诉。人民法院在审理期间认为需要停止拆迁行为的, 可以做出暂停拆迁的决定。二是加强监管, 维护秩序。首先, 加强对拆迁人的监督管理力度, 防止违法拆迁、损害被拆迁人合法权益的事情发生。对无房屋拆迁许可证拆迁、超拆迁范围拆迁、超拆迁期限拆迁、自行评估、克扣补偿款和安置面积、拖延补偿款、超期限安置等违法行为, 拆迁主管部门应当坚决制止、严肃查处。其次, 加强对被拆迁人的监督管理力度, 对乘拆迁之机满天要价、敲竹杠的, 也应及时制止, 依法维护拆迁人的合法权益。第三, 加强对拆迁服务工作的监督管理力度, 对无证服务、有证乱服务等行为, 要坚决查处, 决不姑息。要建立健康、有序的拆迁服务市场。通过开展经常性的房屋拆迁服务工作上岗资格培训和后续教育等工作, 不断提高房屋拆迁服务队伍的政治思想素质和业务工作技能, 保证房屋拆迁服务工作的公正和拆迁服务工作的质量。第四, 加强内部监督管理, 对违法核发房屋拆迁许可证、该管理的不管理、该查处的不查处、不该管的乱管等行政违法行为, 要严肃处理, 维护房屋拆迁正常秩序。
二、依法拆迁, 规范服务
(一) 拆迁人依法进行房屋拆迁活动是保护被拆迁人合法权益的关键因素。
一要持证拆迁。持证拆迁的“证”, 即房屋拆迁许可证。任何单位因建设需要拆迁房屋的, 应持建设项目计划立项批准文件、建设用地规划批准文件、建设用地批准文件和拆迁方案等资料, 向拆迁主管部门提出申请, 取得房屋拆迁许可证后, 方可拆迁。二要按证拆迁。在房屋拆迁中, 拆迁人必须按照房屋拆迁许可证核定的拆迁范围、拆迁期限进行拆迁, 不得超过批准的拆迁范围或者拆迁期限违法拆迁。确实需要调整拆迁范围或者拆迁期限的, 拆迁人应持相应资料, 向拆迁主管部门提出申请, 经拆迁主管部门批准, 重新核发房屋拆迁许可证, 并重新发布房屋拆迁公告。
(二) 规范的拆迁服务行为是保护被拆迁人合法权益的重要因素。
一要持证服务。从事房屋拆迁服务工作的单位必须具有房屋拆迁服务资质, 其工作人员必须具有房屋拆迁服务工作上岗资格。未取得房屋拆迁服务资质、上岗证的单位、人员不得从事房屋拆迁服务工作。二要应实行拆迁服务“动迁与评估相分离”。动迁工作由具有动迁服务资质的拆迁服务单位实施, 评估工作由具有价格评估资质的拆迁服务单位从事, 各负其责。动迁单位受拆迁人委托从事动迁工作, 对拆迁人负责;评估单位居中服务, 如实评估, 对法律负责, 对评估结果承担法律责任。不得由同一家拆迁服务单位同时进行动迁服务和价格评估工作。
三、标准合理, 措施到位
符合当地经济状况实际的拆迁补偿安置标准是保护被拆迁人合法权益的根本所在。房屋拆迁补偿安置标准是房屋拆迁中最核心的问题, 不仅关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益, 也会对当地的经济建设产生直接影响。合理的拆迁补偿安置标准, 应当符合当地的实际经济状况。衡量拆迁补偿安置标准是否合理, 这有一条, “补偿费用与安置成本基本平衡”, 即被拆迁人得到的房屋拆迁补偿款, 能够支付同等级同面积安置房的购 (建) 房款;被拆迁人得到的临时过渡费, 能够租得起一定面积的房屋。
四、依法裁决, 司法救济
(一) 依法调解和裁决房屋拆迁争议是维护拆迁双方合法权益的必要手段。
在房屋拆迁过程中, 拆迁人与被拆迁人之间对拆迁补偿形式、补偿金额、安置人口、安置方式、安置面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事宜有争议, 在协商不成的情况下, 可以申请拆迁主管部门依法裁决。拆迁主管部门应认真核对资料, 核实证据。对合法的主张, 应予以支持, 不合法的主张不予支持。调解无效, 拆迁主管部门应以事实为依据, 以法律为准绳, 及时做出裁决决定并送达争议各方, 不得拖延不办。裁决后需要人民法院强制执行的, 实行强制执行前, 应当依法向公证机关办理被拆除房屋证据保全手续和拆迁补偿安置款提存手续, 拆迁人必须依法向被拆迁人提供过渡用房或者做出安置措施。不能因强制执行而侵害被拆迁人的合法权益。
(二) 用法律武器保护自己是被拆人维护自身合法权益的有效手段。
被拆迁人认为拆迁主管部门或者拆迁人有下述违法行为的, 可以用法律武器保护自己。一是认为拆迁主管部门违法核发房屋拆迁许可证的, 可以依法申请行政复议, 也可直接向人民法院起诉。二是认为拆迁主管部门不履行法定监督管理职责, 对违法拆迁行为不查处, 或者不依法查处的, 可向该拆迁主管部门的上级行政机关或者同级人民政府投诉, 也可向人民法院起诉。三是认为拆迁主管部门违法裁决, 或者对拆迁主管部门做出的裁决不服的, 可以依法申请行政复议, 也可直接向人民法院起诉。四是认为拆迁人有违法拆迁行为的, 可以向拆迁主管部门举报, 也可向人民法院起诉。
(三) 加强拆迁案件的审判和执行工作是维护拆迁双方合法权益的重要手段。
人民法院受理房屋拆迁行政诉讼、民事诉讼申请后, 应依据国家《行政诉讼法》、《民事诉讼法》和房屋拆迁政策法规的具体规定, 及时做出判决。拆迁主管部门申请先予执行或者强制执行的, 人民法院应依法做出裁定, 履行执行职能。拆迁主管部门加强对房屋拆迁的监督检查, 人民法院加强对房屋拆迁诉讼案件的审判和执行力度, 是建立依法、公正、规范、有序的房屋拆迁法律秩序, 维护拆迁双方合法权益的重要手段, 也是保护经济建设和全体人民利益, 维护社会稳定的必要措施。
摘要：近年来, 城市建设迅猛发展, 旧城改造成就显著。在拆迁中, 如何保护被拆迁人的合法权益不但政府部门重视, 而且更是广大城市居民普遍关注的问题。在市场机制的强烈推动下, 地方政府、建设单位、被拆迁人三者之间客观上必然会产生政策与利益上的冲突。基于各方面的经济利益, 在城市房屋拆迁、补偿、安置等方面, 被拆迁人的利益有时不能得到充分的保障, 如何保护被拆人的合法权益显得尤为重要。本文将从四个方面讲述对被拆人合法权益的保护问题。
城市房屋拆迁问题探讨 篇9
1 存在的主要问题
1.1 拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致
城市房屋拆迁所产生的主要矛盾集中表现在拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致。
《中华人民共和国宪法》明确规定:“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。国务院于2001年6月13日新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第24条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。根据原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。上述所指的“房地产市场评估价格”应该理解为公开市场价格。自新条例颁布实施以来,我国大多数城市房屋拆迁补偿价格或地方政府拆迁补偿指导价均依据上述条例、意见以当地房地产市场价格进行补偿或基于市场价格进行补偿。
公开市场包括的要素有:买者和卖者完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。
但是,拆迁补偿市场是不同于一般意义上的公开市场,是一个特殊的市场。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁基本上都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆,也不能选择是你拆还是他拆,惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿,名义上的补偿价格协商权,也往往由于被拆迁人在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。况且,当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下,只要按相关法规履行了相应程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申请强制拆迁,这无疑是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的公开市场相去甚远,其成交价格(拆迁补偿价格)也很难是公平价格。因此,这些特殊的交易条件,决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。而根据以公开市场价值标准进行的房屋拆迁估价,其估价结果必然会引起货币补偿金额的偏差,最终导致拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协商上不能达成一致。
1.2 没有区别对待社会公共利益目的的拆迁和商业目的的拆迁
房屋拆迁分公共利益的拆迁和商业利益的拆迁。为了社会公共利益的需要,政府可以对个人房屋财产进行合法的限制和征收。但目前的立法没有将两者区别对待,没有对“公共利益的需要”进行严格界定。因此,个别地方政府将“公共利益的需要”的概念扩大化了。他们认为既然城市改造是为了城市的建设和发展,那么城市改造就是公共利益,如在某条大街上某片区域内要建若干个商业大厦,也被纳入城市改造的范畴,也属于公共利益等。于是,有了公共利益的名义,就可以审批并强制拆迁。这样,国家征收制度和拆迁权被滥用,导致拆迁纠纷日益突出。
1.3 旧城改造中城市土地使用权转移收益问题
一些地方政府在实施旧城改造计划或土地储备过程中,政府建设规划、土地管理部门拟定旧改区域,确定拆迁范围,发布拆迁公告,强制收回国有土地使用权,随后实行招、拍、挂转手向开发商出让,这一过程表面上看来透明公正,但通过转移土地使用权来谋求利益,在法理上站不住脚。国家享有国有土地所有权,被拆迁人享有国有土地使用权,被拆迁人作为土地使用权的权利人,享有、占有按合法的目的使用国有土地的权利,不受他人干涉。根据他物权优于自物权的原理,在合法期限内,被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商,属于无权处分行为,如果得不到被拆迁人的追认,政府和开发商签订的土地出让合同无效。
1.4 拆迁补偿方式灵活性差,被拆迁人难抉择
根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。该条例自2001年颁布以来,各地方政府基本上实行以货币补偿为主,房屋产权调换为辅的拆迁补偿方式,有的地方政府甚至仅实行货币补偿的方式。但是,随着拆迁规模和面积不断扩大,商品住宅房价飞涨,处于旧城区或是城市边缘“棚户区”的拆迁户以微薄的拆迁补偿已经难以购买新房。虽然各地方政府大力推进经济适用住房建设,但经济适用住房建设项目地理位置较偏,各种配套设施缺乏,如没有产权调换的补偿方式可供选择,被拆迁人很难做出抉择,并难以与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议,最终造成拆迁停滞,项目进展缓慢。
2 提出的建议
2.1 拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并通过适当的形式反映
为使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值,维护拆迁当事人双方的权益,拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响,通过适当的形式反映出来。在采用公开市场价值标准,运用适当的估价方法估价得出结果的基础上,最后确定估价补偿结果时,应综合考虑一些拆迁估价中不可量化或未考虑的、会引起被拆迁人产生隐性损失或不利的价格影响因素,广泛地听取拆迁当事人和相关专家的意见,对估价结果进行适当的调整后(即可以由当地政府根据当地经济社会发展状况确定调整系数或由拆迁估价专家根据实际情况确定调整系数),得出最终估价补偿结果。
2.2 明确界定“公共利益的需要”
在法律层面,应对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使国有土地征用权或强制收回权的范围,设立“公共利益的需要”的认定程序。只有符合公共利益需要的项目才能批准征地和强制收回国有土地使用权。从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善征地和拆迁程序。同时,政府应该退出经营性用地的房屋拆迁,对于公益性拆迁之外的商业拆迁,应结合城市发展的需要来看待其正当性,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予房屋所有权人及时、充分的补偿。
2.3 取消对商业拆迁中的行政裁决制度,未经法院判决,不得强制拆迁
在房屋拆迁问题上,被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体,行政权力无权直接介入。即使政府为了公共利益进行拆迁,做出强制拆迁的决定权也在法院,而不在各级政府手里。因此,必须让行政权力退出商业性房屋拆迁领域。房屋拆迁主管部门只能承担行政监督管理职能,在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用,而不能参与市场运作,直接充当拆迁人或接受委托实施拆迁,介入拆迁人和被拆迁人补偿安置问题等。
2.4 采取更加人性化的拆迁补偿方式,建立拆迁补偿用房预建和收储制度
在当前我国房价居高不下,购房消费者普遍处于弱势地位的形势下,政府应该采取以产权调换为主或加大产权调换比例的补偿方式,探讨尝试建立拆迁补偿用房预建和收储制度。可由地方政府根据未来几年的公建项目拆迁规划,统计出拆迁规模、拆迁面积和拆迁户数,然后在拆迁项目邻近区域从土地储备用地中或其他用地中,预先统一集建设拆迁房屋产权调换用房;或通过住宅一、二级市场,在房地产市场价格较低时,向开发企业大批量采购或收纳质优价廉、面积适中、户型合理、功能齐全的商品房或二手房,并在对收储住房进行简单适当装修后,建立拆迁补偿用房储备中心,向面临拆迁同时对这方面需求日益强烈的城市居民提供这类收储住房,被拆迁人可选择产权调换或产权调换和货币补偿相结合的方式。另一方面,这类收储住房在一定时期内也可作为拆迁安置临时用房。这样便增加了拆迁补偿方式的灵活性、机动性,既提高了拆迁补偿安置工作的主动性,又解决了部分被拆迁人的后顾之忧,在一定程度上缓解因上述原因而导致的拆迁难、拆迁慢、纠纷多的问题。
目前,城市房屋拆迁工作中存在的现实问题已引起党中央、国务院和各级政府的关注和重视。相信各级地方政府通过严格依法行政,规范政府行为,不断完善对城市房屋拆迁补偿与安置相关的各项法规条款,做到“以人为本”,充分尊重和保护被拆迁人的合法权益,必将推动城市房屋拆迁工作更好地为城市建设发展服务,建立持续、稳定、协调发展的和谐社会。
参考文献
[1]城市房屋拆迁管理条例[M].中国法制出版社,2005.
[2]建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知[J].北京房地产,2004,(1).
浅析城市房屋拆迁补偿制度 篇10
一、房屋拆迁补偿法律制度概况
城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。
为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。
二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析
(一) 房屋征收补偿范围狭隘
1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿
对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。
2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定
根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。
主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。
(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷
关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。
(三) 现行评估办法存在不足
房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。
三、完善征收补偿制度的法律对策
(一) 明确征收补偿范围
1. 增加对土地使用权的补偿
我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。
2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿
可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。
对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。
(二) 进一步界定公共利益的范围
针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。
(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度
鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。
土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。
摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。
关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益
参考文献
[1]梅新育.警惕征地拆迁补偿中的另一种倾向[J].中国党政干部论坛, 2013 (01) .
[2]施国庆等.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷[J].城市问题, 2004 (06) .
城市拆迁 篇11
摘 要 拆迁工作是一项社会活动,涉及到千家万户的切身利益和多种法律关系, 是一项政策性、群众性很强的工作, 如果工作不做得充分细致,就会导致矛盾的产生与激化。本文针对城市房屋拆迁中存在的问题,提出了提高房屋拆迁工作质量的对策与建议。
关键词 房屋拆迁 问题 对策
一、我国城市房屋拆迁的现状
1.补偿标准与房产市场价格存在差距,导致被拆迁人拆后就无房可住
2001年年6月6日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定房屋拆迁的补偿。但从当前的实际情况来看,由于我国经济逐渐进入新一轮增长周期,导致市场物价飞速上涨,拆迁户得到的拆迁补偿金根本无法购买到同样地段和同样面积的房屋。
2.依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节
拆迁工作是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强的时间性、政策性和计划性,拆遷工作的每一步都涉及到千家万户的切身利益。但有时,一些城市拆迁资金没有到位不能动拆,资金到位以后又硬性规定拆迁时间,从而导致拆迁部门没有时间完成法定审批程序以及公告、拆迁、安置等各项工作。时间太仓促,拆迁户难以接受,因而使拆迁过程中矛盾激化,情绪对立,造成群体事件,阻碍拆迁进度,酿成拆迁悲剧。
3.相关部门及开发商对困难和问题预计不充分
部分拆迁单位人员业务素质相对较低,对拆迁政策认识不彻底,在老百姓心目当中形象不佳;在拆迁过程中,拆迁实施人员工作方法简单,粗暴,被拆迁方“活埋”在屋里者有之,被拆迁方打伤打残乃至打死者有之,因房屋被野蛮强拆卧轨自杀或上调自杀者有之,类似的事情一而再再而三地刺激我们行将麻木的神经,让人觉得无聊无奈乃至无望。
二、城市房屋拆迁存在的问题
1.政府部门的协调机制不完善,协调力度较弱
拆迁工作是一项政策性、群众性很强的工作,也是一项复杂的社会系统工程。涉及工商、公安、房地产商、供电、供水、广播电视、及政府相关部门等多方面环节,需要充分调动社会各方面的积极性,依靠全社会的共同努力才能圆满完成拆迁工作。当前,大多数人片面认为拆迁工作只是规划局、土地局的事情。因此,很难有效的实现相关部门协调和联合开展拆迁工作。
2.相关政策不健全,导致纠纷加剧
随着我国提出了构建社会主义和谐社会的重大战略思想和重大战略任务。现在法规、法规政策的透明度也不断得到提高,拆迁户对拆迁工作或对经济补偿不满意,一旦开发商不能够解决,他们就上访政府部门。而随着房价的不断刷新着上涨记录及拆迁工作相关配套措施缺失,房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准还是停留在原有水平,也是阻碍了拆迁工作的顺利开展。
3.有关部门和拆迁人,对有关困难和问题预计不足
拆迁前对有关问题准备不充足、落实不到位,主要表现在:对拆迁户的调查分析不充分,未能完全做到心中有数,未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源准备不足,很难满足不同层次居民的需求;拆迁安置方案征求意见不充分,宣传解释发动工作不广泛不细致,加重了拆迁居民的误解和疑虑。
三、提高房屋拆迁工作质量的对策
1.坚持以人为本,建立协调机制
在拆迁过程中,领导要高度重视,本着“和谐拆迁,平安拆迁”的原则,坚持做到秉公办事,不偏不袒,公开透明,阳光操作,以第一时间、第一力度、第一精力提高工作效能,不分昼夜,不厌其烦,热情服务,排忧解难,为拆迁奠好基、铺好路。笔者建议成立城市拆迁建设指挥部,主要起综合协调作用,沟通上下、联系左右的纽带,是服务基层、联系群众的桥梁。拆迁建设指挥部同时要建立以单位为成员的协调小组,如规划、监察、民政、财政、国土、建委、统计等职能单位的主要负责通知参加,实行现场会办制,为实行“和谐拆迁,平安拆迁”工作扫清思想障碍。
2.学习和借鉴成功经验,建立健全拆迁政策
首先要认真学习借鉴外省拆迁的成功经验,及时调整思路,研究对策,努力完善拆迁政策体系,针对拆迁户自身情况,制定行之有效的政策和实施方案;其次政府要根据群众需要建设不同档次的廉租房、安置房、经济适用房、商品房,尽量避免拆迁过程中的矛盾及冲突,切实为困难家庭及弱势低收入人群创造良好的居住条件。坚定不移地实现好维护好发展好群众的根本利益,牢固树立以人为本理念和群众观点,实践证明,只有坚定不移的维护好群众利益,拆迁建设工作得到顺利实施才能又好又快顺利开展。
3.加强监管,保障被拆迁人的合法权益
首先,要健全管理规范化的相关制度。全面实行岗位责任制,落实限时办理、信访接待、投诉举报处理、监督检查等各项措施,推行拆迁管理工作人员挂牌上岗。其次,要实现房屋拆迁管理信息化。建立拆迁统计报表制度,及时、准确填报各项统计数据。最后要建立健全拆迁档案管理制度。以完善的档案收集、登记、保管、利用等管理制度为保障,形成健全的拆迁项目管理档案、拆迁行政裁决档案、拆迁行政处罚档案、拆迁单位管理档案等拆迁档案。
4.提高宣传力度,坚持依法行政
宣传教育部门、新闻媒体等要加大拆迁工作宣传力度,舆论监督要实事求是,客观公正,从而使市民了拆迁工作,支持拆迁工作;对拆迁工作中存在的个别违法行为,个别开发商的野蛮拆迁、暴力拆迁行为,可以采取向上报送情况与向下通报情况相结合,公开报道与内部联系的方式,确保拆迁工作的顺利实施。
四、总结
城市拆迁 篇12
20世纪90年代以来, 随着社会的急速现代化、工业化与城市化, 建设用地需求急剧上升, 我国进入大规模的城市扩张和旧城改造时期, 城市房屋也经历着由公有制房屋为主体的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。由于当时实行的是住房双轨制, 城市房屋拆迁中的矛盾已初现端倪并逐渐激化。2001年6月6日, 国务院在已不适应现实需要的1991年条例的基础上发布了新的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称旧条例) , 这一条例为我国城市房屋拆迁提供了法律准则与依据。与1991年条例相比, 新条例在对被拆迁人的权利保护方面迈了一大步。但该条例实施后矛盾并未减少反而不断激化。此外, 市场经济的发展, 投资主体的多元化, 人们对私有财产保护意识的逐渐增强及相关法律法规的相继出台等因素, 对问题的发生与激化起了助推作用。这两方面原因相结合, 共同导致了城市房屋征收和拆迁法律制度与现实的脱节, 使得拆迁矛盾成为极具普遍性的社会问题。
一、从武汉市看我国房屋征收与拆迁
武汉市江岸区解放社区和黄陂区前川街是近年来城市房屋拆迁的典型代表。解放社区的拆迁始于2002年, 2005年基本拆迁完毕, 其时间段处于我国新时期开始实施大规模城市改造后不久, 正是旧条例正式颁实施后的那段时期。当时城市房屋拆迁法律关系在该行政法规和其他相关法规的调整下运行得还比较顺畅, 拆迁矛盾较单纯;而黄陂区前川街的拆迁始于2007年, 至2010年上半年已拆迁完毕, 目前尚在进行市政规划建设。与武汉市其他地区及全国其他城市相应, 此时的拆迁已进入矛盾的集中突发期, 经济及社会形势的发展、民生诉求的新变化使旧条例已不再适应现实的需要。因此, 这两个地方不仅是武汉市城市房屋拆迁的重点, 从拆迁制度运行的巨大差异来看也是旧条例运行由比较顺畅到逐渐脱离社会民生需要的有效见证。
综合考察武汉市的总体情形可知, 目前武汉市正处于城市建设的大发展与上升时期, 在国家“十二五规划”的指导下, 市政府提出了包括全面完成二环线以内的城中村与中心城区危旧房和棚户区改造的城市格局建设等在内的发展战略。为了各方面建设的需要, 政府必然会征收征用市民的房屋及其所附着的土地, 从而导致拆迁问题的产生。
(一) 城市房屋拆迁中的问题
1. 拆迁安置补偿非市场化问题突出
旧条例第二十四条确定了拆迁补偿的市场化原则, 但各地的具体法规规章却往往将该市场补偿原则异化为行政机关的单方定价, 政府在城市房屋拆迁管理工作中扮演了“家长”的角色。目前通行的做法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地按不同的地价进行补偿, 而房屋的具体补偿也有规定。因此, 旧条例所规定的市场评估价方式形同虚设, 拆迁补偿也根本无须中介机构参与。而且根据政府确认的被拆迁房屋明细清单即可获得拆迁补偿数额, 中介机构参与评估也无多大作用。在这种情况下旧条例所设定的市场补偿方式其实就异化为行政单方定价, 从根本上违反了条例规定, 使被拆迁人的财产损失得不到合法补偿。因此, 在现行拆迁制度下, 拆迁许可证一旦发放, 立法审查机制的缺位, 特别是规章层次的规范性文件的上级审查机制的虚置, 使本来已明确规定的市场价值补偿方式异化为行政单方定价方式, 造成了大多数被拆迁人的不满。
2. 政府主导型拆迁模式导致公权力滥用
政府在房屋拆迁管理尤其是在强制拆迁中的定位有失偏颇。在不少拆迁行为中, 存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府部门的情况, 政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。
此外, 对行政权力规制力度的不足也纵容甚至加剧了公权力的滥用。目前我国在制度与法律方面对公权力的限制很不具体, 虽然《行政诉讼法》、《国家赔偿法》、《行政处罚法》、《行政许可法》、《政府采购法》等法律法规进一步规范了政府行为, 行政执法责任制、行政问责制、政务公示、信息公开、专门立法、简化行政审批、实行科学民主决策、规范自由裁量权、探索综合执法、创新行政管理方式等等已经成为各级政府步步逼进的目标, 但作为外在的强制性的约束这还远远不够。
3. 假借“公共利益”进行商业拆迁、谋取高额利润的现象普遍
在不少房屋拆迁行政案件中, 多数拆迁都被冠以“旧城改造”、“城市绿化”、“公益事业”等美好名义, 然而真正的公益拆迁却只是少数。大部分拆迁实际上是开发商与一些政府部门一起, 假借“公共利益”之名, 行商业拆迁之实。有些开发商利用拆迁行政主管部门的权力, 大搞商业开发, 谋取高额利润, 政府主管部门也从中得到“好处”。
(二) 问题发生的原因
城市房屋拆迁是一连串行为的交错和组合, 拆迁三方主体政府、拆迁人、被拆迁人在复杂的拆迁制度设计下, 本着各自的价值立场和利益诉求, 追求着利益的最大化, 造成了极大的利益冲突。同时, 它还涉及公共政策、社会保障、公平与正义之法律观、产权制度、政府职能等诸多问题, 其复杂程度可想而知。
1. 旧条例在征收制度设计上存在着法理上的悖论
公用征收程序一直是我国立法中的薄弱环节, 房屋拆迁程序的立法亦是如此。房屋拆迁行为虽是强制行为, 但现代行政的服务理念则要求相对人的充分参与, 使行政权力最大限度地受到“事中”制约, 相对人的权利最大限度地受到“事中”保障。旧条例中规定的拆迁程序是:拆迁人先提出申请, 必须附五证;然后由房屋拆迁主管部门审查, 报县级以上地方人民政府批准;再由房屋拆迁主管部门核发许可证后向被拆迁人发布拆迁公告;在公告规定的期限内由拆迁人和被拆迁人就补偿签订协议;完成以上程序后才能实施拆迁。可以发现的悖论是: (1) 政府在没有收回土地使用权及房屋所有权的情况下就转移土地使用权, 拆迁人在没有获得土地使用权的情况下, 国家就授权拆迁人去处分另一个合法权利人的财产, 这与民法的基本所有权制度相悖离; (2) 拆迁人并不具有行政拆迁主体资格, 本应由政府与被拆迁人签订补偿安置协议, 而旧条例将这一权利义务直接赋予了拆迁人; (3) 拆迁的行政主导性使被拆迁人在整个过程中始终处于被动状态。
2. 旧条例对征收与拆迁关系的认定存在缺陷
拆迁是政府基于公共利益的需要收回土地使用权的行为, 这一过程涉及的当事人为政府与土地使用人, 两者之间的关系是土地使用关系。根据“房地一致”原则, 政府在收回被拆迁人的土地使用权时, 须将土地上的房屋所有权一并收回, 并给予补偿。因此, 在城市房屋拆迁中, 拆迁人并不直接参与拆迁, 旧条例中所规定的拆迁人对被拆迁人进行补偿并直接拆迁房屋, 理应是另一法律关系即政府与拆迁人的土地使用权出让关系。政府将收回的土地使用权再出让给拆迁人, 同样根据“房地一致”原则, 拆迁人获得了土地使用权及其上的房屋所有权, 拆迁人拆除房屋可看作对自己房屋的处分行为。若循着这一思路去考查现有的房屋拆迁, 可以发现其已失去理论上的合理性依据。
3. 政府权力过大, 严重压缩了被拆迁人维护合法权益的空间
按照经济法思想, 政府行使经济职权须支付权力对价, 以防止其垄断运营体职权不清、削弱权力资源的供给价值。在城市房屋拆迁中, 政府实施征收与拆迁的唯一合法依据只能是公共利益, 只有在此基础上, 政府才能动用权力对公民合法的私有财产进行征收征用, 并对被拆迁人进行充分有效的补偿。但问题在于, 我国司法实践中的行政许可制度存在着一系列严重问题, 导致城市房屋拆迁矛盾频发。
据调查, 两地的拆迁都是由持许可证的建设单位进行的。但尽管如此, 其合法性也值得怀疑。根据旧条例第7条及第20条的规定, 建设单位申请房屋拆迁许可证的, 应有办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明, 且拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置, 不得挪作他用。而从调查数据来看, 有13.6%的被拆迁人认为补偿太少, 37.3%的人表明补偿款总是久拖未付甚至补偿协议沦为一纸空文。由此可见, 在拆迁过程中特别是补偿安置环节上, 拆迁许可存在着严重瑕疵, 拆迁主体的行为极不规范。这一制度工具的缺陷严重损害了法律的尊严, 不利于依法行政目标的实现。
在以旧条例为主导依据建立的拆迁制度下, 行政权力过度介入的问题突出;行政许可、裁决及执行的角色重叠;且缺乏对行政行为的监督机制, 极大地损害了政府的公信力。旧条例通过多项条款赋予了政府对房屋拆迁的较大职权, 例如第16条第2款以及第17条第1款意味着政府有权直接干涉拆迁人与被拆迁人之间的的拆迁纠纷, 并决定拆迁补偿的合理与否, 主宰了被拆迁房屋的存续命运。从条文来看, 唯一规定政府责任的条款只有第38条, 然而这种大而化之的规责条款, 从根本上说并不能真正使政府的责任落到实处。这就使得对政府权力的监督付之阙如, 很难保证房屋拆迁法律关系在其法制的本位与轨道上运行。
二、让房屋征收法律关系回归本位
旧条例的缺陷在很大程度上导致了武汉市房屋征收与拆迁问题的频发, 清晰地表明旧条例已不能适应现实发展的需要。新条例在城市房屋拆迁问题上的规定体现了征收行为责任主体明确, 公共利益界定明确, 明确废除强制拆迁, 评估补偿更为公正合理, 排除商业利益参与房屋征收, 注重民意和社会效果等一系列优点, 其进步性较好弥补了旧条例的缺陷, 使得原来的许多问题在法律上已不再是问题。因此, 要让武汉市的房屋征收与拆迁法律关系回归本位, 最重要的是市政府要严格依法行政。
(一) 转变政府职能, 打造服务型政府
房屋拆迁法律关系本位的回归从根本上要求政府更新行政理念, 树立服务观念, 加快职能转变。
1. 要致力于由无限政府向有限政府的转变
要依法划定政府权力边界, 让其将宏观调控与市场规制之外的事项交由市场调节。
2. 向权责统一的法治政府较变
对城市房屋拆迁中最关键的行政许可制度, 政府必须引起充分的重视, 做到权责明晰, 逐步解决重许可、轻监管等问题。新条例将拆迁许可证的方式废除, 所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为, 政府对此负责。
3. 要加强由自上而下的管理政府向以人为本的服务政府转变
自上而下管理体制的惯性较大束缚了政府依法行政的步伐。真正树立以人为本的服务政府理念, 打造公开透明的阳光政府, 不仅有利于拆迁法律关系回归本位, 从根本上也与政府科学政绩观相一致, 并有利于重塑政府在公民心中的良好形象。
(二) 在决策民主、程序正当、结果公开原则的指导下严格区
分征收与拆迁行为, 并在新条例的指导下, 严格依法规制房屋拆迁
未严格区分拆迁与征收, 将二者混用, 是征收与拆迁实践中出现问题的重要原因。所以政府应分清征收与拆迁行为, 理顺法律关系, 使其在本位上正常顺畅地运行。新条例已明文规定征收与拆迁的分离, 并增加了“作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定, 市政府应严格遵守, 保证在搬迁前补偿到位, 并在省政府制定的规章与实施细则的规制下严格依法实施征收与拆迁。
(三) 将补偿作为拆迁的前置程序, 注重民意和社会效果
具体包括:第一, 征用程序, 如财产评估程序、补偿标准公示程序、补偿方案的协商确定程序等;第二, 救济程序, 如行政裁决程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善, 特别要避免同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色, 以依法行使公权力。只有这样, 才能实现公正与效率的有效统一。
同时, 应按新条例的规定, 在制定规划时广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的, 市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并修改方案。政府作出房屋征收决定前, 应当进行社会稳定风险评估;被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。市政府应与国务院的认识保持一致, 充分重视房屋征收与补偿工作, 关注被拆迁人和公众的意愿, 自觉加强对权力行使的自我约束, 并考量其权力行使的正当性与合理性, 有意识地减少权力的越位、缺位和错位。
(四) 严守公共利益指标, 杜绝强制拆迁
新条例的规定以生效的条文避开了公共利益界定的立法难点, 这在一定程度上减轻了旧条例对公共利益界定不明确, 所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁、进行权钱交易所造成的恶劣社会影响。另外, 值得一提的是, 新条例明确规定国家机关办公用房建设的需要不属于公共利益, 这要求政府及部门的领导不得为了本单位修建办公场所的需要而征用公民的房产。
(五) 公正合理地评估与补偿
政府须严格按照新条例的规定确定选择评估机构的优先次序, 允许多数被拆迁人以随机的方式协商选定一两个比较统一的机构, 以准确及时地作出评估, 从而使被征收人真正掌握对自己的房产进行公正评估的主动权, 化解被征收人对政府拆迁行为的抵触情绪。在实施征收前还须依新条例规定, 给予被征收人包括被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失的补偿或补助、奖励;对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格;对符合条件的被征收人除给予补偿外, 还要优先给予住房保障。
(六) 完善司法救济, 强制拆迁只能由法院进行
司法救济是对权利进行事后保障的关键制度, 所以最后的裁决环节是房屋拆迁补偿程序的核心。不论拆迁人是行政主体还是其他组织, 关于补偿金问题不能由拆迁人单方面决定, 在拆迁人与被拆迁人未就补偿安置达成协议的情形下, 应将补偿安置的裁决权交由法院而不是房屋拆迁管理部门或地方政府去行使。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 又不履行补偿决定的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府只能依法申请人民法院强制执行。
此外, 还必须在司法独立的基础上, 合理解决因商业开发纠纷而引起的民事诉讼, 鼓励拆迁当事人自主协商运作, 对那些想通过协商、和解以免遭强制拆迁的居民和社会相关人群, 应提供法律援助和多元化的纠纷解决方式, 主要包括高效而灵活的行政处理机制, 如行政调解、价值中立的仲裁机制、社会自治组织的调解机制、律师事务所的法律援助机制、司法程序协商化并负责与拆迁人谈判的代表机制, 组建“房屋拆迁代理公司”直接参加协商谈判等。
三、结语
城市房屋拆迁法律制度的初衷是保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害, 但商业拆迁的大量存在及政府公权力的天然自利性与扩张性却使该制度运行的客观效果与其初衷南辕北辙。营利性的商业运作将作为公共服务工具的城市房屋拆迁法律制度异化为政府与开发商的敛财工具, 剥夺了市场与法制的生长空间。但也应看到, 政府对长远利益的追求与对公民合法权益的维护在根本上是一致的, 其采取各种扩张性措施大力发展城市规划是调整经济、产业结构的需要, 以创造更多的社会财富, 实现国富民强的夙愿。在这一过程中政府权力、公民权利、社会利益只有进行最有效的博弈, 使各方利益诉求都能得到公平合理的满足, 才是最理智的选择。如此一来, 政府既可取得更好的政绩, 也更能赢得民心。在城市房屋拆迁法律制度中, 政府尤其应认识到这一点, 通过严格依法行政, 让征收与拆迁法律关系回归法制轨道的本位。只有这样, 在构建社会主义和谐社会的过程中, 国家、社会、公民才能更好地一路相携。
摘要：武汉市的快速发展在引领周边城市的发展方面起着重要作用, 但作为其最突出内部矛盾的城市房屋拆迁补偿问题, 却成为制约其和谐长足发展的一大瓶颈。针对因行政权的越位、缺位、错位对被拆迁人合法权益的侵犯, 必须依新颁行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称新条例) 进行严格的法律规制, 让政府公权力回归本位, 并重新配置拆迁人和被拆迁人的私权利, 从权力和权利方面着手使政府、拆迁人、被拆迁人利益达到动态平衡, 促进房屋拆迁的和谐进行。
关键词：征收,拆迁,公共利益,司法救济
参考文献
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