城市拆迁问题

城市拆迁问题（精选8篇）

城市拆迁问题 篇1

城市拆迁问题

20110314王继房地产经营与管理01班

摘要

城市发展需要不断进行再建设，有时为了国家建设和城市的总体规划，或者其他工程建设项目，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地计划需要对一些房屋进行拆除，需要对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对被拆除房屋的所有人给予安置或补偿。第一部分分析了城市拆迁的现状，第二部分分析了拆迁的主要问题，第三部分针对问题提出了对策。

关键词：城市拆迁 现状 问题 对策

一、城市拆迁的现状

近几年来，随着经济的发展和现代生活的需要，城市拆迁的力度进入快速发展阶段。可以看出，城市拆迁经过前期的铺垫，其对实现城市长远发展目标的实现，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件所起到的积极影响是有目共睹的。但是，成绩的面前我们仍应看到不足的方面。拆迁工作本身民就是一项复杂，涉及面广，工作量大的艰巨任务，在众多因素的影响下仍然存在一些侵犯移民权益的问题，导致移民工作难度增大，从而使城市拆迁成为影响社会安定，社会各界热议的一个话题。当前，城市拆迁的主要问题是：一是府在城市拆迁中的职能“越位”“错位”“缺位”现象十分严重；二是法法规不完善；三是拆迁评估不合理；四是补偿不明确；五是程序监督不完善；六是历史遗留问题仍然存在；七是迁引发的社会问题突出。这些问题的存在给拆迁工作带来了巨大的阻碍，甚至是矛盾的尖锐化，使拆迁工作不能顺利进行。因此，在旧城改造和城市化进程不断发展的今天，城市化所带来的问题已经不得小视，其不仅关系到城市的发展，更加关系到社会的稳定。

二、当前城市拆迁的主要问题

1、政府角色错位现象十分严重：、既是裁判员又是运动员，扮演“全能”政府，全程参与拆迁过程，混淆拆迁和裁决主体。政府忽视作为市场监控者的本有地位，角色错位，而仅仅关心的是土地出让金是否交全，项目建设是否按规划要求如期开展等与被拆迁人没有直接利害关系的事项。随着政府改革的深入和政府职能的转变以及建设“服务型政府”理念的引入，政府逐步由“全能型”向“服务型”政府转变。引入市场机制中的合理成份，意味着政府角色应该是在大局中“掌舵”而不是“划桨”。但是现实中，政府经常是在收完土地出让金后，拆迁的全部事宜交由开发商处理。这种职能的错位，必然是被拆迁人失去政府的有力支持。

2、法律法规不完善：拆迁安置工作是一项政策性很强的工作,国家制定的法规、规章对拆迁工作的进行起着指导作用，因此，如果相关的法律法规不健全，将直接导致拆迁工作无法顺利进行，也将使拆迁矛盾更加突出。对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分；拆迁补偿标准规定不明：在实践中往往由各级政府实行定价，旧房的评估通常不包括土地出让金，装修设施及材料的价值和原居民应可获得的适当救济补偿等。而开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常还包括土地出让金，市政建设配套费，支付居民的补偿费等。从两种价格构成元素来看，补偿价格严重偏低，因而导致被拆迁人的基本利益受损。强制拆迁行为在立法上不规范，赋予了政府过大的自由裁量权：《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予了行政机关强制拆除权，另一方面也规定了可以向人民法院申请强制执行。

3、拆迁评估不合理: 城市房屋拆迁的核心是拆迁补偿金额的多少，而拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，因此城市房屋拆迁聘雇问题的重要性可想而知。当前拆迁评估制度的问题有：城市房屋拆迁估价市场表现出明显的垄断特征；拆迁估价机构受利益驱使恶性竞争；房屋拆迁估价机构忽视估价专业技术和服务的内在价值；拆迁评估混乱无序房屋拆迁评估政策执行不到位。

4、程序设置不完善：我国尚没有制定专门的城市拆迁行政程序法律法规。现有的有关程序分散在《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁评估指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等法律文件。虽然《行政处罚法》和《行政许可法》为行政机关设定了相对较为严格的程序，由于行政法规和规章比较多的考虑到行政效率对公民权利的保障和救济缺乏程序性的规定，行政机关行使权利的程序较多地由行政法规和规章来确定，不仅杂乱而且公民很难知晓。对于现有的拆迁程序也存在缺陷：收回国有土地使用权和提供国有土地使用权程序倒置；拆迁移民缺乏对拆迁过程的参与权、知情权和听证权；缺乏公益拆迁和非公益拆迁的程序性规定；司法救济程序滞后。

5、历史遗留问题仍然存在：由于房产资料的不健全、忽视保护个人财产、公私合营、文化大革命等一系列历史原因造成的手续不全、无权书证民的房屋大量存在，造成在拆迁时按照违章建筑予以拆除，进而被拆迁人的合法权益得不到保障；对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按照住房予以补偿，引发大量的拆迁纠纷。

6、拆迁引发的社会问题突出：农民失地严重；、在被拆迁户中，低收入、低补偿的拆迁移民比例呈递增趋势：由于拆迁规模过大，被拆迁项目集中，部分城市和地区的房屋价格上涨过快，而被拆迁居民大多数为低收入家庭，导致中低

价位的普通商品房和经济适用房的需求量猛增，而低价位的普通商品房和经济适用房明显供应不足，导致供需矛盾激化；暴力拆迁造成的恶性影响巨大；因城市拆迁上访人数呈递增趋势。

三、城市拆迁问题的对策

1、拆迁安置：是指拆迁人对被拆除房屋的所有人或使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用。拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆迁房屋使用人的住房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡，待正式房屋建成后再行迁入。

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。由拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

2、被拆迁者的保护角色：拆迁双方的合法权益都应得到保护，合法权益的保护是拆迁中的核心问题。但是拆迁者相对于被拆迁者具有信息、资金等各方当面的优势，他们的合法权益一般不会受到侵犯，相反合法权益最容易受到侵犯的是作为弱势群体的被拆迁者，凭借他们自身的力量，其合法权益难以得到保障。因此，他们迫切需要政府的大力支持。政府在保证他们合法权益的同时，还须采取积极的措施，增强这类群体适应当前社会激烈竞争状况的能力，进而摘下“弱

势群体”的帽子。

3、完善城市拆迁的法律法规：当前关于城市房屋拆迁的法律法规应该很多。在中央，主体性法律有《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法通则》、《物权法》等；行政法规有《土地管理法实施条例》、《城市拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等；在地方，省、市甚至（区）县都出台了相应操作性政府性文件。但是，在实际操作中，法律法规之间，政府文件和政府文件之间，法律法规和政府文件之间没有必要的呼应，相互之间无法构成一个整体，这迫切需要我们尽快整合其功能，弥补两者之间的裂缝。

4、建立完善的拆迁监督机制：由于房屋拆迁活动本身就是一个非常复杂的过程，且涉及到多个部门的种种行为，因此，在现实操作中稍有不慎就极容易发生损害广大移民权益的情况。作为拆迁管理着角色的政府，应该加强对房屋拆迁管理的监督工作。

虽然城市拆迁及由他而引发的在当前社会的实际操作中暴露出的种种问题，侵犯了部分群众的合法权益，但是相信是问题就会解决，并且随着经济的发展和社会的进步，随着物质文明、精神文明和政治文明的不断进步，法律法规的不断完善和健全，人类的智慧与文明将会使城市拆迁真正变成造福群众的幸福工程，在党和国家的带领下，在全国人民的共同努力下，和谐社会的实现就在不远的明天。

参考文献：

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城市拆迁问题 篇2

1 拆迁现状

拆迁补偿, 是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的经济补偿。

一方面, 政府在房屋征收过程中居于主导地位, 具有征收权, 征收具有强制性, 因此在这种情况下, 早些年暴力拆迁的新闻屡见不鲜。例如湖南嘉禾的“四包两停”违法拆迁, 河南开封的“株连九族”式的拆迁政策, 无一不显示着政府在拆迁问题上权利的滥用。随着拆迁法规的不断完善, 执法人员素质的提高, 暴力拆迁情况已经越来越少。另一面, 拆迁补偿过度却带来了一批人的“一夜暴富”, “拆二代”“拆迁致富”等现象的产生, 却由此引发了一系列的社会问题, 面对巨额财富, 一些拆迁户变得游手好闲, 坐吃山空, 更有甚者, 还沾染上了黄赌毒等。如2009年5月北京大兴区大望京村拆迁, 平均每户都有3~4套安置房和300万补偿款, 高的上千万补偿款, 全村跑步进入百万元户级别;2010年深圳大冲旧村改造项目造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。一边在制造暴力拆迁, 一边在制造暴富神话, 拆迁在这两个极端上演, 这两者都不利于社会和谐。

拆迁致贫和拆迁致富, 两个极端现象的产生, 建立完善的法规制度规范迫在眉睫。原《拆迁条例》中拆迁制度是1991年确立的, 在颁布十年间发挥着重要的作用, 但是时代变革已经不再适应经济发展的需求。2001年6月7日, 国务院对该条例进行了修改。修改后的拆迁条例适应了房地产市场化的需要, 但经十多年的实践, 也出现了许多偏差, 于是国务院2011年1月21日公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》, 明确了征收三原则, 即遵循决策民主、程序正当、结果公开原则。

众所周知, 房屋拆迁所造成的问题, 多是由于对被拆房屋的过高过低评估争议而引发的。拆迁致贫和拆迁致富, 反应了拆迁房屋补偿评估制度存在一些弊端。拆迁补偿规定了三个原则:一是不低于原有生活水平, 拆迁不能绝对地变“穷”了;二是要达到所在城市平均生活水平, 拆迁不能相对地变“穷”了;三是不能一夜暴富, 远远高于所在城市平均生活水平, 变成“暴发户”, 制造新的社会不公。但是正因为评估程序存在问题, 出现了拆迁致贫爆富的两个极端。

2 拆迁问题探究

当前房屋拆迁评估的有《城市房地产管理法》、《房地产估价估价机构管理办法》、《房地产估价范围》等法律法规, 对房屋拆迁评估均有明确规范, 但是在被拆迁房屋评估实践中又存在诸多问题。 (1) 补偿标准不合理, 造成极端现象。在拆迁过程中, 拆迁方与被拆迁方存在强买, 另一方不得不卖的关系, 被拆迁人承受经济心理上的双重压力。拆迁是为了更好的发展, 被拆迁人的利益不应受到损失。因此拆迁补偿价格仅仅用市场价来赔偿的标准仍然不够合理。然而对于个别被拆迁人在安置补偿问题时趁机满天要价, 借拆迁达到暴富之目的, 造成补偿金额过多, 也是对社会是一种不公平。同时一些暴富的拆迁户, 财富来的过于容易, 产生了畸形心理, 炫富、黄赌毒情况屡见不鲜。因此, 亟需完善拆迁补偿定价机制, 使其合法合理。 (2) 评估机构缺乏独立性。首先是地方政府直接干预评估, 对于具有公益性质的公路、桥梁等项目, 政府为了降低补偿金额, 直接干预评估价格。其次, 有的拆迁人为了降低拆迁成本, 不惜以各种手段, 干预估价人员的工作, 变相或直接参与评估。 (3) 视拆迁程序为摆设, 评估机构违背独立客观公正原则。选择鉴定评估机构双方当事人应该到场, 现实中多由拆迁人单方选择的评估机构来评估。 (4) 拆迁补偿的方式缺乏规范性, 标准过低。现有的法律法规只补偿直接损失, 所属的土地使用权、预期收益以及无形收益却不给予补偿。在现实生活中拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋, 除了房屋的估价过低因素外, 另一个重要的因素就是拆迁赔偿中没有考虑土地使用权的补偿。拆迁补偿方式上, 相比以前单一的补偿方式, 采取了货币补偿与产权调换相结合的两种方式, 但是与国外相比, 仍然缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等诸多方式。

3 解决措施

(1) 完善房屋拆迁补偿标准, 拆迁补偿问题的产生, 均源于被拆迁人的补偿不到位, 补偿后不应降低被拆迁人员拆迁前的生活水平。 (2) 规范评估机构的选择。补偿标准评估的价格与评估机构和人员的选择有很大的关系, 选择评估机构可以协商, 协商不成可以抽签。 (3) 住房城乡建设主管部门作为负责房地产估价机构的管理工作, 应切实履行管理之职。加强对评估行业的监督管理, 建立健全的规章制度来规范市场。 (4) 估价公开透明, 防止暗箱操作。被拆迁人作为弱势群体, 应充分保障他们的知情权。 (5) 建立房地产评估机构不良信用记录档案。

4 结束语

拆迁补偿事关群众的切身利益, 也关乎社会稳定和谐, 我国的拆迁补偿制度虽有改进, 仍不完善。因此, 只有真正建立健全和完善我国的房屋拆迁补偿制度, 加强对评估机构的监督管理, 才能解决当前在城市房屋拆迁补偿过程中出现的各种问题, 杜绝不合理的拆迁补偿现象出现。

参考文献

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城市拆迁法律问题及对策解析 篇3

摘要：城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。目前。该制度中拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等问题日益严重。因此，必须合理构建这一制度：通过在城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准、正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁、实行拆迁评估机制市场化，从而合理规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

关键词：城市拆迁；拆迁评估机制；拆迁补偿

中图分类号：DF3文献标志码：A文章编号：1673-291X(2008)08-0110-04

城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度。城市拆迁工作既是实施旧城改造，加快城市基础设施建设，改变城市面貌的重要手段，又是改善群众居住条件和人居环境的有效途径，具有加速城市化进程，满足重新规划发展城市的需要。优化城市生存质量，推动经济发展的重要意义。

目前，现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)和一些相关的行政法规、地方性法规构成。由于《拆迁条例》和一些地方性法规、规章均制定于经济体制转轨的特殊时期，因此，不免处处打上计划经济的烙印。随着社会经济的不断发展，以及中国法治理念的进步，这一制度的诸多问题都已暴露出来。如拆迁行为不规范，补偿价位低，权益不对等调换，不利于保护弱势群体等等，因此，合理构建这一制度可以规范拆迁行为，合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突，平衡各方的利益，促进对于公民财产权等基本权利的保护。

一、城市拆迁制度中存在的主要法律问题

1法律体系不完善，法律效力层级太低。根据当今各国普遍接受的民法理念，凡涉及到调整基本民事权利的制度，一定要以最高立法机关通过法律的形式加以规定。就我国现状而言，城市拆迁管理主要还是依靠行政法规和地方性法规、规章，因此，法律效力层级太低，权利体系不完善。2007年10月1日实施的《物权法》在第42条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”但《物权法》仅仅是对拆迁的法律性质作了一些原则性的规定，对何为公共利益、土地补偿费的具体范围、补偿原则是给予公平补偿还是适当补偿等重要环节并没有深入进行具体规定。《物权法》的实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

2拆迁许可证程序设置与物权绝对性原则相冲突，物权保护制度缺位。《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因物权具有排除他人干涉的效力，在教科书上称为“物权的绝对性原则”，与契约自由原则、过错责任原则并称为现代民法的三大基本原则。出于社会公共利益的需要，可以排除物权绝对性原则，即排除物权的“排他性”效力。法律上用来排除物权绝对性原则，排除物权的排他性效力的制度，一个是公法上的搜查证制度，一个是民法上的征收和征用制度。但《物权法》中关于征收制度的规定，是将商业目的用地排除于国家征收之外，公共权力支持下的商业行为，甚至公共权力参与的商业行为，都不可以成为剥夺和限制私有财产所有权的根据。比如，政府为进行商业性开发所进行的拆迁行为，就不能形成为对私有财产所有权进行剥夺和限制的根据。这种行为应该按照购买或其他合同方式。

中国一直以来实行的是土地公有制度(或称土地市场的政府垄断模式)，同时，也承认公民个人的私有房屋所有权和土地使用权。“房为地载”。公民、法人或其他组织享有自有房屋的所用权和土地的使用权，但与此同时国家享有房屋赖以建筑存在的土地所有权，且法律规定，房屋拆迁之前必须取得土地使用权。这两类权利在一个物上同时并存的结果，就使得被拆迁人所拥有的房屋所有权实际上成为一种脆弱的、轻易就会受到国家权力侵犯的权利。根据《土地管理法》的规定，“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”(第2条第4款)：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”(第43条)。这样就隐含着这样一个风险：国有土地使用权的转让，让受双方是土地使用者之间的关系，土地使用权连同附属建筑物的转让一并进行。而在房屋将拆而未拆迁之前，该房屋的土地使用权已被国家转移或出卖给了他人。这样国家在签订被拆迁地块的土地使用权转让合同时，实际上就已经“侵犯”了被拆迁人的合法权益。在拆迁许可证程序的设置上，就体现了拆迁人对被拆迁人物权绝对性的侵犯。我国现行的拆迁框架中，拆迁行为取得合法性的前提是取得房屋拆迁许可证。《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”也就是说拆迁人只要取得了拆迁许可证，就享有交易的强制启动权。在尚未征求被拆迁人任何意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，不论是否经被拆迁人同意，交易都已启动。而且拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿，拆迁入就取得强制交易权。若双方达不成拆迁补偿安置协议，也不能停止拆迁行为，也只能申请行政管理部门强制裁决，而一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。因此，拆迁程序严重侵犯了公民的物权绝对性原则，是对人权的践踏。

3拆迁项目未按公共利益目的进行区分，“公共利益”概念無标准可循。我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第58条第1款第(1)项规定，国家因为公共利益需要使用土地的，可以依法收回国有土地使用权。《城市房地产管理法》第19条更规定，在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要.依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。显然，从宪法、法律到行政法规，“社会公共利益”都成为了征用土地、收回土地的前提条件，并且在概念使用上都是一致的。然而。在房屋拆迁立法上这一立法宗旨却悄然发生着变化。《城市拆迁管理条例》第1条规定：“为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。”该条款明确地把“保障建设项目顺利进行”作为拆

迁的目的，但未对城市拆迁项目的性质做公益性拆迁和商业性拆迁区分，而公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。实践中，房地产开发经营项目明显带着营利性的，却同样能以“城市建设需要”进行拆迁，甚至可以借助行政强制措施作保障，补偿标准上与市政建设等公益性项目并无二样，在法理上违反了民事活动自愿公平、等价有偿的基本精神，更多地保护了拆迁入、开发商的利益，但处于弱势方的被拆迁人的合法权益却得不到保障。重庆“史上最牛钉子户”案例中，被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。我国的《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应为公共利益的需要，但同时又未对公共利益做出具体的界定。在我国，很多拆迁行为(包括一些明显的商业拆迁)都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

4拆迁补偿市场化原则异化，拆迁房屋评估制度不完善。《城市拆迁管理条例》第24条规定：“因房屋拆迁对被拆迁户进行货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，其具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一条款明确规定了拆迁补偿的市场化原则。但《拆迁条例》第31条又规定：“搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定”。而根据“因地制宜”的原则，省、自治区、直辖市政府制定的拆迁“条例”或“细则”又往往再行委托下属市、县自行掌握。各地实施该国务院法规的地方性法规、政府规章甚至规范性文件，往往将该市场化补偿原则异化为行政机关的单方定价。目前，通行的作法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地补偿不同的地价，而房屋的建筑安装费用也有详细的规定，一砖一木均可在地方政府出台的拆迁补偿办法中寻求到对应的标准，因此市场评估价方式形同虚设，房屋评估机构及评估具体办法的决定权最终还是掌握在各地方政府手里，被拆迁户对此没有决定权或者法律上的请求权。在这种情况下，行政法规所设定的市场补偿方式实际上就异化为行政单方定价，根本上违反了国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，使得被拆迁人的财产损失没有得到依法补偿。另一方面，国家标准《房地产估价规范》(下称《规范》)对于征地和房屋拆迁补偿估价，仅有6条原则性的规定，没有给出相应的技术路线和方法，更没有从充分保护被拆迁人的私人财产权的角度建立拆迁估价基础理论。自2004年1月1日起施行的建设部颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》(下称《意见》)，在拆迁估价机构的选择、拆迁评估纠纷的调处、被拆迁房屋性质和面积争议的处理等方面做出了明确的规定，有助于规范城市房屋拆迁估价行为，从而维护拆迁当事人特别是被拆迁人的合法权益。但是，《意见》对于拆迁评估价值标准，以及拆迁估价方法、估价时点和技术路线等方面的规定，并未在《规范》基础上有突破和创新。

5拆迁补偿标准未包括对土地使用权的补偿，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺。城市私产房产权人依法享有国有土地使用权。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出：“我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。”1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出：“土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权”；“土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。”1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第7条规定：“国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用”。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，尽管规定不很具体，但原则是明确的。1995年10月31日建设部“关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函”中明确：“拆迁城市私有房屋应当严格执行同现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。这就是说，拆迁城市房屋只对“房屋进行安置补偿”。对私有房产权人所享有的土地使用权不予补偿。2001年10月重新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于土地使用权在补偿问题上，大都沿用该原则，土地使用权被忽略。而《城市房地产管理法》第19条仅仅保护了一级土地出让市场之商业开发商的补偿权，对再转让后土地使用权人之保护却是空白的。我國法律明文规定，土地使用权人可以转让土城使用权，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权一并转让。城市拆迁中涉及面很大一部分都是城市私房，房屋所有人获得房屋所有权时都对土地使用权支付了相应的对价，但在拆迁中却得不到其已支付的土地使用权的对价金补偿。特别在商业性拆迁中，拆迁地段大都商业价格较高，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿等。但开发商兴建的商品房的销售价格，除土建成本外，通常包含了土地出让金、市政建设配套费、支付给该居民的补偿费、装修成本、经营成本及开发商期望得到的利润，旧房补偿价与新房市场价的不平衡，导致原居民的基本利益受损。拆迁人和被拆迁人本来是平等民事主体间的民事行为，等价有偿是双方签订拆迁补偿协议的基础，拆迁开发商却依据《拆迁条例》无偿取得土地使用权，被拆迁方凭补偿到的一点房屋重置金根本无法在商业价值极高的拆迁地段重新置业，严重违背了民事活动的基本原则，是对公民合法财产的一种侵犯。

另一方面，被拆迁人的知情权和参与权机制欠缺，导致拆迁过程不公开不透明。房屋拆迁实践中由于公示、公众参与机制的欠缺，导致拆迁中信息不对称，被拆迁人对拆迁人的所知仅限于拆迁公告发布的内容，拆迁人具体的拆迁计划、步骤、给同等情况及其他被拆迁人的补偿数额等关键信息却知之甚少，被拆迁人权益保护的预防能力弱化，在拆迁人与被拆迁人之间没有形成合理的对抗状态，产生了不能形成完善的对行政行为的监督机制等弊端。

二、城市拆迁法律问题之对策

1城市拆迁制度中界定公共利益概念和标准

首先必须明确“公共利益”的涵义。一是须有公共使用的性质，二是须有公共利益的用途。在立法上，一些国家以列举的方式规定“公共利益”的范围。如日本《土地征用法》规定：“凡因国防、公益、公立学校、铁路、电信、水利、灾害防治等可征收之，其征收程序为先由内阁认定该土地为公共利益所必

需，再由内务大臣向内阁会议提出认定案，经二次认定后，签订征收合同。”以公共利益为标准，可以将城市拆迁划分为公益性拆迁和商业性拆迁。如何区分二者呢?主要从以下几方面予以区分：一是看拆迁项目是否以盈利为目的。公益性拆迁以国家财政为基本后盾，在经济上表现为不营利或基本保本。商业性拆迁以市场经济主体的自有资产为投入，在经济上追求利润。二是看拆遷项目为何人使用受益。公益性拆迁侧重于服务大众，以公共利益为目的，重社会效益大于经济效益，具有社会福利性质，而商业性拆迁以商业利益为目的，为某个或某些法人、社会组织服务，是纯粹的经济行为，更看重经济效益。第三看行为的性质。公益性拆迁是国家行为，具体表现为政府的行政行为。商业性拆迁是经营行为，无行政色彩。

其次，根据城市拆迁项目的性质和用途，在立法中采用列举的方式规定“公共利益”的范围，明确规定凡为国防设施、文化设施、公共道路、公共教育、公共博物馆、医院、环境保护等公共建设项目、基础设施建设项目、旧城改造等带有公益性质项目的是公益性拆迁，除此之外均为商业性拆迁，可将国办发(2004)46号文件中“能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目及重大社会发展项目、危房改造，经济适用房和廉租房项目”等列为重要的公益项目，并对二种拆迁项目区别对待，明确政府作为行政机关的权限及相关程序等，如规定对公共利益拆迁项目，政府可以有较多的发言权，可以采用行政强制和司法强制的方法来解决强拆的问题。而在公益性拆迁之外的商业性拆迁，是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，这种拆迁应结合城市发展的需要来看待其正当性，并且必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁，在立法中设立不同于公益性拆迁的审批程序、原则，如在补偿费用和安置上应给予所有权人及时、充分的补偿，只能采用司法强制来解决强迁问题。

2正确确定公权力在拆迁中的角色和定位，防止公权力过多干预商业性拆迁

拆迁中涉及到被拆迁人利益、社会利益、开发商利益和政府利益，而政府利益、拆迁人利益和被拆迁人利益间的利益冲突是最主要的利益冲突。现行规定下，政府往往与开发商结为利益共同体，而将被拆迁人处于行政与民事双重力量压迫下的相对方，政府以国家土地所有人的身份，不经被拆迁人的同意，单方收回其土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，再通过介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利(知情权、索偿权、救济权等等)，转而从开发商处获得土地出让金。待开发完成后再按商业用地逐年收取税费。从而政府实现了其成本收益最优化，但被拆迁人的合法权益却得不到保障。法学家梁慧星教授预言的：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词”一言将只能成为纸上预言，实现之日遥不可及。因此。必须正确定位国家这个公权力的角色，国家应退出拆迁人和被拆迁人的博弈，而不是与拆迁人分配拆迁利益，不能在拆迁活动中直接充当拆迁人的角色，既当运动员，又当裁判员。萨缪尔森说过，政府的具体经济职能是什么呢?有三个作用即效率、平等和稳定。在拆迁中政府主要扮演五种角色：第一，被拆迁人基本权利的保护者；第二，双方协商和公众参与的促进者；第三，拆迁纠纷的调停者；第四，城市拆迁的规划者；第五，公共项目的拆迁者。而目前的拆迁许可证等程序设计。把政府摆在既是否给予房屋拆迁许可的初始界定者，又是判定该拆迁是否为合理拆迁的裁判者，政府垄断经营体各环节职能不清，缺乏彼此的制约监督，严重影响了政府行政行为的公正性和被拆迁人对其行政行为的公平性的信任。因此，必须明确限定拆迁权限，促进拆迁主体责权统一化、实质化，将行政强制拆迁的范围局限于公益性拆迁项目中，“在商业性拆迁中。适用行政强制拆迁是对民法的严重违背和对民事主体私权的严重侵犯。”对商业性拆迁项目，要按照市场规律，实行意思自治，拆迁人和被拆迁人间是平等的民事主体关系，政府不能过多地干预拆迁人和被拆迁人间的补偿安置协议的谈判订立，更不能适用行政强制的手段来实施强制拆迁。拆迁许可只是为拆迁设定了一种资格，是拆迁活动启动的活动前提，拆迁活动最终能否顺利进行，关键是要看拆迁补偿安置协议能否顺利达成，政府公权力的角色及职能应当转变到督促有关当事人遵守法律规定，维护市场经济的法制环境，实现市场经济的必然要求。

3拆迁评估机制市场化，保护被拆迁人的合法权益

第一，双方共同确定拆迁估价机构，并引入公证程序以加强监督机制。建设部的《指导意见》规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、确定，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”；“拆迁估价机构确定后一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。”上述规定一定程度上体现了对被拆迁人弱势群体的保护，但《指导意见》未对投票或抽签活动的组织者、组织该活动的规则作具体规定。缺乏技术上的操作性。另评估机构由拆迁人单方面委托，无法从根本上改变拆迁人操纵评估结果的局面。因此，法律应明确规定评估机构和评估价格过程中组织投票或抽签活动的责任人，规定拆迁人或拆迁管理部门作为法定组织者的法律责任。“为确保评估机构的确立过程公正，应当在拆迁机构的确立过程中引进公证程序，让公证机构对被拆迁人投票或拆迁当事人抽签进行证明，作出公证书。”评估机构确定后，应由拆迁人和被拆人双方共同委托评估机构。

第二，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。首先，承认并适当补偿被拆迁人的土地使用权。其次，确立土地使用权价格评估体系和评估标准。评估机构评估时，应对房屋和土地使用权分别做出评估，最后确定的房地产价格应是房产和地产价格的总和，以确保被拆迁人得到充分补偿。再次，对采取非回迁方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。以“公正的赔偿”为赔偿基准和目标，使被拆迁人在拆迁安置后能达到拆迁前的经济生活条件。

第三，建立拆迁补偿安置资金监控程序，加强拆迁专项基金监管力度。首先。要事先测算资金监控数额，在发放拆迁许可证前，政府部门应对拆迁范围进行摸底调查，结合房屋产权管理部门登记的资料，确定监控资金数额，以保障被拆迁人能够按时、按标准得到补偿安置。其次，指定特定银行保管并监控该资金专款专用，其使用必须经过三方签字确认。

4引进拆迁听证及公示制度，确保被拆迁人的知情权与参与权

外国一般从土地规划阶段就引入了公众参与机制，并将公开、民主贯穿于征用之始终。例如，英国将规划分为结构规划和地方规划，前者要由公众评议(Public Examination)；后者要由通过公众质询(Inquiry)，并在质询阶段即引入听证程序。澳大利亚、新加坡、日本《城市规划法》亦规定了进行城市规划决定时，要履行举行听证会、公告方案、提出、听取相关市、町、村的意见、提请城市规划地方审议会讨论等程序。1987年德国的《建设法典》、新加坡1962年颁布的《总体规划

条例》和1981年颁布的《开发申请条例》在这方面也有相应的规定。在拆迁申请阶段，也都规定了先期的公告与质询程序。在我国，《行政许可法》第47条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。”为此，建立听证制度，实行阳光操作，容易找到拆迁中各方当事人的利益结合点。只要是行政机关拟进行行政强制拆迁的，都要经过听证程序，目的是要听取拆迁当事人的最后意见，保证强制执行的公正性。拆迁听证会，并不是仅仅具有单纯的程序上的意义，其实质意义是打造公开、公平、公正的拆迁过程，便于拆迁当事人和社会各界公开发表意见，动员社会舆论力量推动、监督拆迁工作，切实解决因拆迁引起的各类问题，维护社会和谐稳定。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证；如果被征收方对于征收行為是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府方应当在听证会上说明征收行为的必要性和合理性；房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁申请。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，也应当进行听证。同时，细化听证程序的实施细则，规定居民代表的产生办法、居民代表在听证会的人数比例、是否许可媒体监督、居民不满听证会后政府的决定时应有什么样的救济途径。

确立拆迁评估结果公示制度，及时公布拆迁信息，拆迁信息应登报公告，保护被拆迁人及时掌握拆迁进程和拆迁人的动态。对拆迁估价结果进行公示，让公众了解拆迁、监督拆迁。定期公告所有房屋拆迁补偿项目和补偿标准，并且在每一次拆迁工程中，拆迁管理部门应向拆迁人公告上述事项的具体内容，并建立被拆迁人的抗辩机制，保证被拆迁人对拆迁补偿项目和补偿标准不服时，有权提出异议。

城市拆迁冲突已经成为城市发展中无法回避的问题，法律制度能调整、预防、转化社会冲突，随着市场经济的发展，《拆迁条例》中的某些条款已经不能适应现实的需要，在调节拆迁中产生的矛盾和纠纷时显露出它的苍白无力。因此修改《拆迁条例》中与物权法相冲突的条款迫在眉睫，只有规范拆迁行为，化解拆迁中的利益冲突，才能推进我国的城市化进程，维护社会的和谐稳定，并且让处于弱势群体的被拆迁人也能享受到城市化的实惠，实现政府利益、拆迁人利益、被拆迁人利益和社会利益的协调一致。

城市拆迁问题 篇4

学生姓名: 论文题目：我国城市房屋拆迁存在问题研究 专 业： 班 级： 指导教师：

2011年4月12日

一、论文题目：

《我国城市房屋拆迁存在问题研究》

二、论文选题的目的与意义

1、目的：我国始于20世纪90年代的大规模城市扩张和旧城改造使城市房屋拆迁成为必然，近年来，为适应国家经济建设快速发展的需要，各地加大了房屋拆迁管理工作的力度。根据相关资料显示，“九五” 期间，全国城镇累计拆除房屋约3.3亿平方米，比“八五”期间增长了近一倍。北京市“九五”期间拆除房屋总量415万平方米，拆迁户近14万户，被拆迁人数近50万人。大量的房屋拆迁，改善了居民的居住条件、居住环境，在加快了旧城改造步伐的同时也保证了城市总体建设的顺利进行。但在拆迁问题中，同时暴露出一些深层次矛盾。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。而本应体现政府关爱、能够轻易赢得群众拥戴的“民心工程”，近年来在大多数地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”。

根据建设部的相关统计，2002年1—8月共受理群众来信4820件次，其中涉及拆迁问题的占28%；群众上访1720批次，其中反映拆迁问题的占70%，在集体上访的123批次中拆迁问题占83.7%；国家信访局近年来接到的关于拆迁问题的信件也逐年递增，截至2003年8月底，当年该局收到拆迁投诉信件11641封，比2002年同期上升50%；上访人数5360人次，同比增长47%。一件件因拆迁而起的**更让人怵目惊心。而在近几年，由于我国城市化进程的不断加快，城区改造正在以难以想象的速度蔓延，政府、开发商、被拆迁人三方为了各自的利益都在不停地角逐，而随之而来的便是越来越多的矛盾。从而使房屋拆迁纠纷问题以及解决方法成为受到民众及政府高度关注且亟待妥善解决的重大和复杂的问题。

而为了更好的建设我们的国家，建设我们的家乡，我们就必须对城市房屋拆迁问题有一个细致、理性的了解，并在理解的基础之上研究出妥善的解决方案，促进我国政治、经济建设平稳健康的发展。

2、意义：房屋和土地是城乡居民的生存之本，土地的地上附着物凝结了被拆迁的原住户、用户的资金与劳动力，并且可能是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，这类纠纷一旦无法妥善处理就易激化国家与民事行为个体之间的矛盾，而政府公权力与私权利的交锋往往会产生两败俱伤的结局，进而影响到社会的稳定和经济发展的速度。

而如果能够妥善的处理这一类问题，不仅对于被拆迁人来说是值得庆幸的事情，对政府以及开发商来说也是一个提升公信力以及自身信誉的好事，可谓是一箭三雕。

三、论文写作的主要路线和方法

1、主要路线：本文在大量搜集我国城市房屋拆迁问题资料的基础之上，通过对所搜集的资料进行整理和分析，联系相关理论基础以及结合我国的现实情况，对我国城市房屋拆迁问题进行一个详尽的阐述，并着重分析其原因和危害。同时，通过查阅目前政府已经出台的政策并分析其实施的效果对该问题进行研究和分析，最后就是借鉴国外、香港、台湾等地区解决城市房屋拆迁问题的方法对我国内地现有的解决办法进行增补，并对未来做出展望。

2、方法：本文的基本研究方法是比较分析法、统计分析法以及实证分析法，以基本理论为基础，以具体的事实和数据为依据，采用理论和实践相结合的方法，对我国城市房屋拆迁问题进行研究。

四、论文基本结构： 摘要

ABSTRACT

一、绪论：

（一）研究我国城市房屋拆迁存在问题的目的

（二）研究我国城市房屋拆迁存在问题的意义

二、城市房屋拆迁的概述

（一）城市房屋的含义

1、房屋定义及房屋分类

2、城市房屋

（二）城市房屋拆迁的含义

1、拆迁

2、城市房屋拆迁

三、我国城市房屋拆迁的发展现状

（一）我国城市房屋拆迁的发展历史

（二）我国城市房屋拆迁的现状

1、现行的法律条例

2、目前的拆迁状况

四、我国城市房屋拆迁存在问题及危害：

（一）我国城市房屋拆迁问题归纳

1、政府方面

2、开发商方面

3、被拆迁人方面

4、拆迁评估机构方面

（二）危害分析

1、对政府的危害

2、对拆迁人的危害

3、对被拆迁人的危害

4、对拆迁评估机构的危害

五、国外、中国香港、中国台湾解决城市房屋拆迁问题的方法实例

（一）国外城市房屋拆迁解决方案实例

（二）中国香港城市房屋拆迁解决方案实例

（三）中国台湾城市房屋拆迁法律解读

六、我国城市房屋拆迁问题改进措施及展望

（一）改进措施

（二）未来展望 结论

参考文献

附录一 附录二

五、进度安排

预计用17周完成毕业论文，具体时间安排如下： 第1-2周：查找资料，初步确定论文研究方向；

第3-4周：与老师商讨，确定论文研究方向及写作思路；

第5-6周：根据论文题目进一步查找材料，并且撰写六篇调研日志和一篇调研报告，翻译相关英文资料；

第7-8周：完成开题报告及论文大纲交给老师批阅； 第 9 周：修改论文开题报告及论文大纲交给老师批阅； 第10-11周：依据论文大纲完成论文一稿交给老师批阅； 第12-13周：依据论文大纲完成论文二稿交给老师批阅； 第 14 周：完成论文三稿

第15-16周：定稿打印，完成相关论文简介、答辩提纲等； 第 17 周：答辩

参考文献

城市拆迁问题 篇5

摘要：城市房屋拆迁是在城市规划区内国有土地的房屋拆迁，并需要对拆迁人补偿、安置的，城市拆迁笔削符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。但现实中，城市房屋拆迁带来了许多问题，带来这些问题的根本原因是我国现行的拆迁法律制度和政策存在问题，并且在拆迁中行政权力过多地干预和参与民事行为，有悖于宪政基本原理，拆迁制度运行机制存在严重缺陷。对此我们应该利用新制度经济学和法经济学相关理论对其展开分析并提出对策性措施。

关键词 房屋拆迁 现代制度经济学 法经济学 对策

一、引言法经济学基础及其适用性法经济学，又称“法和经济学”或“法律的经济学分析”，是用经济学的方法和理论来考察、研究法律和法律制度的形成、结构、过程、效果、效率及未来发展的学科。而新经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力，已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。房屋拆迁，对于政府而言，则是政府占用行为，对于被拆迁居民而言，则是房屋财产法律处置的经济行为。房屋拆迁的目的是强制取得财产以实现公共利益，其终极问题是怎样的资源配置才能使效率最大化，才能使各参与主体都达到最佳效果。对房屋拆迁制度进行法经济学分析旨在运用经济学的原理和原则分析城市房屋拆迁这一法律制度，在假定各主体“最大化行为”的前提下，分析拆迁主体行为的成本效益和相互间的博弈关系，寻求拆迁达到高效率的条件，从而为城市房屋拆迁制度的改革和创新提供依据。

二、三、浙江城市房屋拆迁的现状 对房屋拆迁问题的法经济学的框架分析和应用

1成本效益分析

2.均衡分析

3.博弈分析

4.供求分析

四、对房屋拆迁问题的新制度经济学理论分析

1.拆迁的必要性分析

2.土地使用产权的明晰化分析

城市拆迁问题 篇6

张更全

上传时间:2006-6-2

4内容摘要：房屋拆迁问题是城市化进程中的热点问题，备受社会各界关注。房屋拆迁问题直接影响到城市化进程能否顺利进行，应该摆正政府在房屋拆迁法律关系中的位置，保护公民的私人财产权利，完善相关拆迁法律制度，确保城市化建设的顺利进行。关键词：城市化房屋拆迁私权保护

一、引论

当前的城市建设过程就是一个城市化的过程，其中必然会出现相关的法律问题，房屋拆迁便是一个突出的问题，如何城市化进程中经济建设和公民私人财产权保护是一个急需解决的重大课题。拆迁问题能否很好地解决直接关系到城市化的建设能否顺利进行，避免出现因为房屋拆迁而引发的群众不满、社会动荡是摆在我们面前的重要问题。本文从拆迁法律关系的性质和政府在拆迁法律关系中的定位入手，提出应该保护公民的私人财产权，并提出相关的法律建议，以期确保城市化进程的顺利进行。

二、房屋拆迁活动法律性质解析

房屋拆迁法律关系是非常复杂的，主要分为两个方面：第一是行政法律关系，即行政主管部门向拆迁人颁发拆迁许可证的法律关系。在这一个法律关系中，政府履行的是行政管理职能，双方当事人是管理与被管理的关系，是一个行政法律关系；第二是民事法律关系，即拆迁人与被拆迁人之间的平等的法律关系。“依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆迁人和拆迁人之间的地位是平等的，双方只要符合拆迁法规的规定，就可以进行，所以，拆迁人与被拆迁人之间实际上是一种平等主体之间的民事法律关系即平等民事主体之间的财产关系。”[1]我们平时所讨论的主要集中在拆迁人与被拆迁人的民事法律关系领域。在现实中出现纠纷最多的也是集中在拆迁人与被拆迁人之间。所以我们认为拆迁活动主要是一个民事活动，或者说是民事活动占据主导地位。因此我们认为所谓拆迁，是指拆迁人依法将建筑物予以拆除，并对被拆除建筑的使用人予以迁移安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为。

（一）确认拆迁为民事法律行为的优越性分析

1． 有利于双方处于平等的对话地位

众所周知，拆迁人与被拆迁人在经济实力，资源占有等方面均处于不平等的地位。拆迁人一般是实力雄厚的大公司、大企业，拥有大量的资金，拥有专业的处理纠纷的法律人才，拥有信息资源的优先占有权，更重要的是拥有政府部门的潜在支持。政府为了招商以资、促进城市经济发展、更为甚者为了个人的政绩往往对拆迁人持大力支持的态度。而被拆迁人一般都是普通公民，无论从财力还是资源占有率上讲都处于弱势地位，根本无法与拆迁人抗衡，只能是任人摆布。在这种状况下，要实现社会整体公平正义，必须从立法、司法和执法多个层面确认拆迁行为的法律性质为民事行为。只有这样才能使拆迁人与被拆迁人处于平等的对话地位，我们认为任何一项涉及双方的制度要想顺利实行，平等的对话机制都是最好的途径。当前的拆迁纠纷之所以层出不穷，一个重要的原因就是拆迁双方没有处于平等的对话地位，1

双方没有很好的沟通，只是矛盾冲突不断。

2． 有利于对被拆迁人利益的保护

当前社会在承认合法的财产进取心的同时，必须注意到弱势群体，有效控制贫富过分差距。弱势群体并不是天生打下了烙印，而是在某一个具体的社会关系当中才体现出来。在拆迁关系当中，被拆迁人就是弱势群体。被拆迁人的财产权利和人身权利不断遭到侵害。首先，由于拆迁的公共目的和商业目的的模糊导致很多本来是出于商业目的的拆迁征收，却披上了公共目的的外衣，导致拆迁补偿费用很低，使得被拆迁人的财产权利遭到巨大损害；其次，补偿标准不合理，本来是被拆迁人世代居住的房屋，具有很大的综合价值。但是拆迁人却将其作为一般的建筑拆除，并给与不合理的补偿，被拆迁人无法用这点补偿费用再买新居；最后，在拆迁过程中的粗暴、野蛮行为极大的损害了别拆迁人的人身权利。拆迁人用钉子户的称谓侮辱了别拆迁人，将被拆迁人争当合法维护自己财产权利的行为视为阻碍经济建设和改革开放的行为。据此对被拆迁人的人身进行攻击，甚至利用一些社会闲散人员对被拆迁人进行人身迫害。出现这些现象的一个重要原因就是传统认为拆迁就是一个服从的关系，被拆迁人只能无条件服从。确认拆迁为一个民事法律行为，将双方处于一个平等的地位，给与被拆迁人众多的民事救济途径，有利于被拆迁人利益的保护。

3．有利于建立法治政府

在拆迁活动中，政府的不当地位，不当作用一定程度上为拆迁人的违法行为提供了保护伞，进而容易产生腐败现象。因为在政府的权威下实施拆迁，减少补偿费用进而能够节省巨大的成本，但是政府已是一个“经济人”，政府也不会凭空的为拆迁人服务。这样就容易产生拆迁人贿赂政府官员，产生腐败。如果确认了拆迁是一个民事行为，那麽所有的拆迁行为都要按照民事规范来进行，政府也不能违反这些民事规则，否则也要受到相关的制裁。民事规则是市场规则，一切按照市场经济的要求进行，权力在民事规则的规范下只有很小生存空间。我们要建立法治政府，就是要让政府的权力“有所为，有所不为”，该由市场来调节的政府不要轻易干预，要充分发挥市场的功能。我们必须抛弃万能政府的想法，建立法治政府。

4．有利于社会的稳定

近些年，城市化进程加快了速度，社会矛盾也呈上升之势。我们不断地看到群体性上访事件，数百名被拆迁人围住政府大门抗议，我们也看到被拆迁人为了保护自己的私有财产不惜伤害自己的生命。这一幕幕令人心寒的情景与我们的和谐社会是多麽的不和谐，长此以往必将造成社会动荡，这必须引起我们的注意。要知道“财产对于人来说是多麽的重要，人为了维护自己的财产是会失去理智的。”党中央提出了建立社会主义和谐社会，就要解决这些不和谐的因素，确认拆迁是民事行为将有益于社会的稳定与持续发展。

（二）拆迁行为在现实中的悖论

通过以上分析，我们看到了确认拆迁行为是民事行为具有巨大的优越性。但是现实是不会轻易按照学者预设的轨道发展的。在现实中，政府、拆迁人更乐于将拆迁行为定性为行政行为。

1．政府更乐于将拆迁行为定性为行政行为

政府倾向于将拆迁行为定性为行政行为主要有以下原因：

（1）当今的政府还没有完全从传统的计划经济模式中摆脱出来，对于“管一切”仍然

乐此不疲

拆迁事关城市经济建设，政府不可能作壁上观，这种大家长作风变体现出来了，为了社会的稳定，必须一切尽在掌握中。而且政府不相信或者说是不愿相信人们的自主能力，不相信人们能够处理好自己的事务。政府认为如果赋予人们自治能力，政府的存在作用就会大大减少。其实这些担心都是不必要的，西方现在就本着有限政府的理念管理国家，同样取得了很好的效果。我们的政府必须抛弃传统的家长观念，按照市场经济规律办事，建立法治政府。

（2）政府官员追求政绩工程，谋求升官发财

在改革开放建设更加深入的今天，政府官员也有着很大的压力，各级政府必须跟上进度。这样就容易产生一些不良现象。为了在自己的任期内追求政绩工程，政府官员必须大力招商引资，加快城市建设。正如有的学者所言“中国的大多数城市都存在一个财力不足的问题。怎麽样能使自己任期内城市建设成绩辉煌，即使不能流芳百世，也希望为自己的仕途增添光彩，‘政府经营城市’给许多城市的领导带来了曙光，很快便成了燎原之势，成了全国许多城市的领导们所推崇的流行理念和工作手段。”[2]

（3）政府官员捞取私利

在拆迁过程中存在着大量的权钱交易，政府官员从开发商手中获取巨额利润。对于拆迁人来说政府关于手中的权力是其获得暴利的最合算、最有效的工具。为了获得这个工具，拆迁人必然贿赂官员，获得政府的支持，从而节省了拆迁过程中本应支付的高额代价，并且这种行为被披上了合法的外衣。

2．拆迁人更乐于将拆迁行为定性为行政行为

前面我们已经分析，将拆迁行为定性为行政行为，将有利于拆迁人成本的减少，拆迁人作为一个希望获得暴利的经济人，他们宁愿给官员送礼，因为这些礼金与拆迁应支费用比起来就是九牛之一毛。

三、政府在拆迁法律关系中的应然定位

政府参与拆迁法律关系本无可厚非，但是由于政府在实践中的定位不准确导致矛盾不断出现。我们会看到一个奇怪的现象：拆迁本应该是拆迁人与被拆迁人之间的事情，但是一旦矛盾出现，被拆迁人不去找拆迁人而是去找政府，去堵政府的大门口。这一现象不得不引起我们深思，是不是我们的政府发挥职能有所偏差呢？国务院出台的《城市房屋拆迁管理条例》

第5条规定“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理„„”，从中可以看出条例将政府部门定位于一个监督管理的身份，而不是直接参与者。但是在现实中，政府不但作为拆迁人的保护伞、权力后盾，更有甚者代替拆迁人履行拆迁职责。公民的权利在政府的权力面前总是显得软弱无能，本来是平等的权利关系由于政府的不当介入转换成了权力与权利的关系，性质完全发生了变化。

笔者认为政府在拆迁活动中应该扮演一个监督者、旁观者和保护者的身份。首先，颁发拆迁许可证等行政行为是其履行社会管理职能的体现，对于拆迁人的行为进行监督，对其违法行为给与处罚，监督拆迁活动的正常顺利进行；其次，政府不应作为拆迁活动的直接参加者。《城市房屋拆迁管理条例》第10条明确规定：“房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”政府如果直接参与到拆迁活动中，必然会利用其权力对公民的权利造成损害，还会腐败等社会问题。所以政府在履行社会管理职能之后不得随意进入拆迁活动，应

该作为一个旁观者；最后，政府应该还是一个保护者，一个公民权利的保护者。由于拆迁人与被拆迁人的地位实质不平等，被拆迁人处于弱势地位，政府应该更多的保护被拆迁人的利益，只有这样才会符合社会正义，进而维护社会的稳定，这也是政府存在的目的所在。

所以，笔者认为政府在房屋拆迁过程中应该扮演一个融监督者、旁观者和保护者三种身份于一身的角色。

四、房屋拆迁过程中的私权保护

随着社会的发展，对私权保护的呼声越来越高。法治社会应该是一个充分确认私权和保护私权的社会。中国长期以来义务本位一直占据着主要地位，人民只有服从的义务。但是市场经济是权利经济，是充分认同和尊重私权利的经济。我们已经进入了市场经济建设的关键时期，对私权利的保护也愈加重要了。要保护人民的追求财产的进取心，所谓“有恒产者有恒心”，只有每个人都赋予了，国家才算真正的富裕。在房屋拆迁过程中就涉及到了私权保护问题，当前拆迁纠纷不断，主要原因就是政府对公民私权利的保护不到位。我们已经论述了房屋拆迁活动实质上是民事活动，拆迁双方当事人应该完全根据平等、自愿的原则进行民事活动。但是由于政府职能的不当行使让平等的民事关系权力化、政治化了，所以政府应该转变理念，运用法律和经济的手段履行社会管理职能，充分尊重和保护人们的私权利。

笔者认为在房屋拆迁过程中对私权的保护可以从以下方面入手：

（一）合理界定公共利益

在当前的房屋拆迁纠纷中，有很大一部分是因为公共利益界定不明确所引起的。房屋拆迁的目的主要分为两种：一个是出于公共利益需要；一个是出于商业目的需要。在现实中这两种常常混淆不清，开发商往往买通政府官员，打着公共利益的需要拆迁，付出极小的成本，而实质上是用于商业目的，给公民的财产造成极大地损害。因此有必要明确公共利益的内涵，不能使公共利益成为拆迁人获取暴利的幌子，更不能使公共利益成为公民私权利遭到侵害的祸根。笔者认为，应该通过立法明确界定公共利益的内涵。公共利益的界定存在许多现实的困难，“公共利益是一个高度抽象、弹性极大的概念,是一个国家在特定时间、特定条件下和特定问题上的重大或根本利益所在,是一国法律规范的安全阀，其实质是一种对整个法律秩序起调控作用的手段。”[3]但是笔者认为公共利益至少应该包括以下内涵：

1．公共利益理应是合理合法并且公共受益的财产权利是公民不可侵犯的基本权利，只有在法定条件下才可以考虑加以限制，私有财产神圣不可侵犯。公共利益还应该考虑到合理性的问题，尤其在拆迁中不能只考虑到政府或者国家的利益，公民的利益也应该考虑进来，公民的房屋居住了几辈子，突然之间要拆掉无论从感情上还是物质上都是不好接受的。尤其当前拆迁补偿不到位，过于牺牲私人利益来维护所谓国家社会利益对于被拆迁人来说是不合理的。

2．公共利益应该使公民有充分的参与权

涉及到人们私权利的时候，尤其是对人们的私权利加以剥夺或限制的时候必须给与利害相关人充分的表达的途径和权利，让利害关系人充分参与到其中以维护自己的合法权益。拆迁的整个过程不能有政府和拆迁人完全主导，被拆迁人必须有充分的参与权，对于拆迁范围，补偿标准等问题表达自己的意见。

3．公共利益应该使权力具有制约性，达到权责统一

政府利用权力，以公共利益的名义剥夺和限制私权利，很容易造成公权力与私权利的紧张、对抗。尤其是在公权力滥用公共利益的时候，监督与制约显得尤为重要。必须使权力处于阳光状态之下，通过违宪审查、司法审查、社会监督等多种手段来制约政府权力的行使。如果权力的行使者没有受到制约，那任何一个人都会滥用权力，必须建立权力的权责统一机制，是由权力的人在滥用权力的时候要受到法律的严重制裁，包括法律责任、政治责任、社会责任等，使其付出相应的代价。

（二）明确正当的法律程序

“无论是公益性拆迁还是商业性拆迁,正当的法律程序都是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提。”［４］正义要被人们看到，并且真实的感受到，必须要有正当的程序，只有有了正当的程序才会防治暗箱操作，防止人们的私权利不会被轻易的剥夺和限制。拆迁活动涉及到许多程序问题，比如说拆迁许可证的批准、拆迁范围的确定、补偿标准的确定等。笔者认为采取听证会的行使是确保程序正当，人们私权利不被侵害的有效途径。当前拆迁纠纷不断有很大的原因是拆迁各方的沟通不够，拆迁程序不够透明。首先，缺乏沟通容易造成各方当事人的不信任和误解；其次，程序不透明容易造成暗箱操作。当事人在毫不知情的前提下将自己的私权利拱手让与他人，这是不公平的。举行听证会就能够克服这些缺陷，使拆迁达到相对公平。

（三）合理公平的拆迁补偿

当前拆迁纠纷主要集中在补偿不合理上，主要体现在两个方面：第一，以公共利益掩盖商业目的，压低补偿费用。；第二，拆迁人利用其优势地位降低补偿标准。我们必须用法律的手段确定补偿标准，给与被拆迁人合理公平的补偿。在这一方面我们应该借鉴国外的先进经验，在补偿范围、补偿标准方面进行科学的界定，给与被拆迁人充分的合理的补偿，已达到社会之公正。

五、结语

城市化进程是我国走向繁荣富强的必由之路，但是我们也应该时刻要记住经济要想跨越式发展必须在法治的轨道上进行。这就要求我们的政府必须重新定位，在城市化进程中体现出一个法治政府的姿态。时刻要遵循市场经济的固有调节方式，不要过多的用政治手段调控经济的运行。我们的政府还要克服发展速度的追求和社会稳定的协调，不要搞政绩工程。在追求速度的同时要注意维护广大人民群众的根本利益，努力建设社会主义和谐社会。我们相信，只要我们的政府坚持法治，转变执政理念，我国的社会主义市场经济建设一定会取得巨大成功。

注释:

[1]张翔、李军：《房屋拆迁法律理论与实务》，中国检察出版社1998版，第37页

[2]王才亮：《房屋拆迁纠纷焦点释疑》，法律出版社2005年版，第18页

[3]侯雪梅：“房屋拆迁中私人财产权利的法律保护”，载《法学论坛》2004年9月第5期，第48页

城市拆迁问题 篇7

20世纪90年代以来, 随着社会的急速现代化、工业化与城市化, 建设用地需求急剧上升, 我国进入大规模的城市扩张和旧城改造时期, 城市房屋也经历着由公有制房屋为主体的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。由于当时实行的是住房双轨制, 城市房屋拆迁中的矛盾已初现端倪并逐渐激化。2001年6月6日, 国务院在已不适应现实需要的1991年条例的基础上发布了新的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称旧条例) , 这一条例为我国城市房屋拆迁提供了法律准则与依据。与1991年条例相比, 新条例在对被拆迁人的权利保护方面迈了一大步。但该条例实施后矛盾并未减少反而不断激化。此外, 市场经济的发展, 投资主体的多元化, 人们对私有财产保护意识的逐渐增强及相关法律法规的相继出台等因素, 对问题的发生与激化起了助推作用。这两方面原因相结合, 共同导致了城市房屋征收和拆迁法律制度与现实的脱节, 使得拆迁矛盾成为极具普遍性的社会问题。

一、从武汉市看我国房屋征收与拆迁

武汉市江岸区解放社区和黄陂区前川街是近年来城市房屋拆迁的典型代表。解放社区的拆迁始于2002年, 2005年基本拆迁完毕, 其时间段处于我国新时期开始实施大规模城市改造后不久, 正是旧条例正式颁实施后的那段时期。当时城市房屋拆迁法律关系在该行政法规和其他相关法规的调整下运行得还比较顺畅, 拆迁矛盾较单纯;而黄陂区前川街的拆迁始于2007年, 至2010年上半年已拆迁完毕, 目前尚在进行市政规划建设。与武汉市其他地区及全国其他城市相应, 此时的拆迁已进入矛盾的集中突发期, 经济及社会形势的发展、民生诉求的新变化使旧条例已不再适应现实的需要。因此, 这两个地方不仅是武汉市城市房屋拆迁的重点, 从拆迁制度运行的巨大差异来看也是旧条例运行由比较顺畅到逐渐脱离社会民生需要的有效见证。

综合考察武汉市的总体情形可知, 目前武汉市正处于城市建设的大发展与上升时期, 在国家“十二五规划”的指导下, 市政府提出了包括全面完成二环线以内的城中村与中心城区危旧房和棚户区改造的城市格局建设等在内的发展战略。为了各方面建设的需要, 政府必然会征收征用市民的房屋及其所附着的土地, 从而导致拆迁问题的产生。

(一) 城市房屋拆迁中的问题

1. 拆迁安置补偿非市场化问题突出

旧条例第二十四条确定了拆迁补偿的市场化原则, 但各地的具体法规规章却往往将该市场补偿原则异化为行政机关的单方定价, 政府在城市房屋拆迁管理工作中扮演了“家长”的角色。目前通行的做法是政府通过规章或其他规范性文件规定拆迁房屋的土地及房屋补偿标准。不同级别的土地按不同的地价进行补偿, 而房屋的具体补偿也有规定。因此, 旧条例所规定的市场评估价方式形同虚设, 拆迁补偿也根本无须中介机构参与。而且根据政府确认的被拆迁房屋明细清单即可获得拆迁补偿数额, 中介机构参与评估也无多大作用。在这种情况下旧条例所设定的市场补偿方式其实就异化为行政单方定价, 从根本上违反了条例规定, 使被拆迁人的财产损失得不到合法补偿。因此, 在现行拆迁制度下, 拆迁许可证一旦发放, 立法审查机制的缺位, 特别是规章层次的规范性文件的上级审查机制的虚置, 使本来已明确规定的市场价值补偿方式异化为行政单方定价方式, 造成了大多数被拆迁人的不满。

2. 政府主导型拆迁模式导致公权力滥用

政府在房屋拆迁管理尤其是在强制拆迁中的定位有失偏颇。在不少拆迁行为中, 存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府部门的情况, 政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

此外, 对行政权力规制力度的不足也纵容甚至加剧了公权力的滥用。目前我国在制度与法律方面对公权力的限制很不具体, 虽然《行政诉讼法》、《国家赔偿法》、《行政处罚法》、《行政许可法》、《政府采购法》等法律法规进一步规范了政府行为, 行政执法责任制、行政问责制、政务公示、信息公开、专门立法、简化行政审批、实行科学民主决策、规范自由裁量权、探索综合执法、创新行政管理方式等等已经成为各级政府步步逼进的目标, 但作为外在的强制性的约束这还远远不够。

3. 假借“公共利益”进行商业拆迁、谋取高额利润的现象普遍

在不少房屋拆迁行政案件中, 多数拆迁都被冠以“旧城改造”、“城市绿化”、“公益事业”等美好名义, 然而真正的公益拆迁却只是少数。大部分拆迁实际上是开发商与一些政府部门一起, 假借“公共利益”之名, 行商业拆迁之实。有些开发商利用拆迁行政主管部门的权力, 大搞商业开发, 谋取高额利润, 政府主管部门也从中得到“好处”。

(二) 问题发生的原因

城市房屋拆迁是一连串行为的交错和组合, 拆迁三方主体政府、拆迁人、被拆迁人在复杂的拆迁制度设计下, 本着各自的价值立场和利益诉求, 追求着利益的最大化, 造成了极大的利益冲突。同时, 它还涉及公共政策、社会保障、公平与正义之法律观、产权制度、政府职能等诸多问题, 其复杂程度可想而知。

1. 旧条例在征收制度设计上存在着法理上的悖论

公用征收程序一直是我国立法中的薄弱环节, 房屋拆迁程序的立法亦是如此。房屋拆迁行为虽是强制行为, 但现代行政的服务理念则要求相对人的充分参与, 使行政权力最大限度地受到“事中”制约, 相对人的权利最大限度地受到“事中”保障。旧条例中规定的拆迁程序是:拆迁人先提出申请, 必须附五证;然后由房屋拆迁主管部门审查, 报县级以上地方人民政府批准;再由房屋拆迁主管部门核发许可证后向被拆迁人发布拆迁公告;在公告规定的期限内由拆迁人和被拆迁人就补偿签订协议;完成以上程序后才能实施拆迁。可以发现的悖论是: (1) 政府在没有收回土地使用权及房屋所有权的情况下就转移土地使用权, 拆迁人在没有获得土地使用权的情况下, 国家就授权拆迁人去处分另一个合法权利人的财产, 这与民法的基本所有权制度相悖离; (2) 拆迁人并不具有行政拆迁主体资格, 本应由政府与被拆迁人签订补偿安置协议, 而旧条例将这一权利义务直接赋予了拆迁人; (3) 拆迁的行政主导性使被拆迁人在整个过程中始终处于被动状态。

2. 旧条例对征收与拆迁关系的认定存在缺陷

拆迁是政府基于公共利益的需要收回土地使用权的行为, 这一过程涉及的当事人为政府与土地使用人, 两者之间的关系是土地使用关系。根据“房地一致”原则, 政府在收回被拆迁人的土地使用权时, 须将土地上的房屋所有权一并收回, 并给予补偿。因此, 在城市房屋拆迁中, 拆迁人并不直接参与拆迁, 旧条例中所规定的拆迁人对被拆迁人进行补偿并直接拆迁房屋, 理应是另一法律关系即政府与拆迁人的土地使用权出让关系。政府将收回的土地使用权再出让给拆迁人, 同样根据“房地一致”原则, 拆迁人获得了土地使用权及其上的房屋所有权, 拆迁人拆除房屋可看作对自己房屋的处分行为。若循着这一思路去考查现有的房屋拆迁, 可以发现其已失去理论上的合理性依据。

3. 政府权力过大, 严重压缩了被拆迁人维护合法权益的空间

按照经济法思想, 政府行使经济职权须支付权力对价, 以防止其垄断运营体职权不清、削弱权力资源的供给价值。在城市房屋拆迁中, 政府实施征收与拆迁的唯一合法依据只能是公共利益, 只有在此基础上, 政府才能动用权力对公民合法的私有财产进行征收征用, 并对被拆迁人进行充分有效的补偿。但问题在于, 我国司法实践中的行政许可制度存在着一系列严重问题, 导致城市房屋拆迁矛盾频发。

据调查, 两地的拆迁都是由持许可证的建设单位进行的。但尽管如此, 其合法性也值得怀疑。根据旧条例第7条及第20条的规定, 建设单位申请房屋拆迁许可证的, 应有办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明, 且拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置, 不得挪作他用。而从调查数据来看, 有13.6%的被拆迁人认为补偿太少, 37.3%的人表明补偿款总是久拖未付甚至补偿协议沦为一纸空文。由此可见, 在拆迁过程中特别是补偿安置环节上, 拆迁许可存在着严重瑕疵, 拆迁主体的行为极不规范。这一制度工具的缺陷严重损害了法律的尊严, 不利于依法行政目标的实现。

在以旧条例为主导依据建立的拆迁制度下, 行政权力过度介入的问题突出;行政许可、裁决及执行的角色重叠;且缺乏对行政行为的监督机制, 极大地损害了政府的公信力。旧条例通过多项条款赋予了政府对房屋拆迁的较大职权, 例如第16条第2款以及第17条第1款意味着政府有权直接干涉拆迁人与被拆迁人之间的的拆迁纠纷, 并决定拆迁补偿的合理与否, 主宰了被拆迁房屋的存续命运。从条文来看, 唯一规定政府责任的条款只有第38条, 然而这种大而化之的规责条款, 从根本上说并不能真正使政府的责任落到实处。这就使得对政府权力的监督付之阙如, 很难保证房屋拆迁法律关系在其法制的本位与轨道上运行。

二、让房屋征收法律关系回归本位

旧条例的缺陷在很大程度上导致了武汉市房屋征收与拆迁问题的频发, 清晰地表明旧条例已不能适应现实发展的需要。新条例在城市房屋拆迁问题上的规定体现了征收行为责任主体明确, 公共利益界定明确, 明确废除强制拆迁, 评估补偿更为公正合理, 排除商业利益参与房屋征收, 注重民意和社会效果等一系列优点, 其进步性较好弥补了旧条例的缺陷, 使得原来的许多问题在法律上已不再是问题。因此, 要让武汉市的房屋征收与拆迁法律关系回归本位, 最重要的是市政府要严格依法行政。

(一) 转变政府职能, 打造服务型政府

房屋拆迁法律关系本位的回归从根本上要求政府更新行政理念, 树立服务观念, 加快职能转变。

1. 要致力于由无限政府向有限政府的转变

要依法划定政府权力边界, 让其将宏观调控与市场规制之外的事项交由市场调节。

2. 向权责统一的法治政府较变

对城市房屋拆迁中最关键的行政许可制度, 政府必须引起充分的重视, 做到权责明晰, 逐步解决重许可、轻监管等问题。新条例将拆迁许可证的方式废除, 所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为, 政府对此负责。

3. 要加强由自上而下的管理政府向以人为本的服务政府转变

自上而下管理体制的惯性较大束缚了政府依法行政的步伐。真正树立以人为本的服务政府理念, 打造公开透明的阳光政府, 不仅有利于拆迁法律关系回归本位, 从根本上也与政府科学政绩观相一致, 并有利于重塑政府在公民心中的良好形象。

(二) 在决策民主、程序正当、结果公开原则的指导下严格区

分征收与拆迁行为, 并在新条例的指导下, 严格依法规制房屋拆迁

未严格区分拆迁与征收, 将二者混用, 是征收与拆迁实践中出现问题的重要原因。所以政府应分清征收与拆迁行为, 理顺法律关系, 使其在本位上正常顺畅地运行。新条例已明文规定征收与拆迁的分离, 并增加了“作出房屋征收决定前, 征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”的规定, 市政府应严格遵守, 保证在搬迁前补偿到位, 并在省政府制定的规章与实施细则的规制下严格依法实施征收与拆迁。

(三) 将补偿作为拆迁的前置程序, 注重民意和社会效果

具体包括:第一, 征用程序, 如财产评估程序、补偿标准公示程序、补偿方案的协商确定程序等;第二, 救济程序, 如行政裁决程序、诉讼程序。这些程序都必须明确而完善, 特别要避免同时充当决策者、规则制定者、征用方及纠纷的最后裁决者的多种角色, 以依法行使公权力。只有这样, 才能实现公正与效率的有效统一。

同时, 应按新条例的规定, 在制定规划时广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋, 多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的, 市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会, 并修改方案。政府作出房屋征收决定前, 应当进行社会稳定风险评估;被征收人数量较多的, 应当经政府常务会议讨论决定。市政府应与国务院的认识保持一致, 充分重视房屋征收与补偿工作, 关注被拆迁人和公众的意愿, 自觉加强对权力行使的自我约束, 并考量其权力行使的正当性与合理性, 有意识地减少权力的越位、缺位和错位。

(四) 严守公共利益指标, 杜绝强制拆迁

新条例的规定以生效的条文避开了公共利益界定的立法难点, 这在一定程度上减轻了旧条例对公共利益界定不明确, 所导致的开发商和地方政府合谋进行商业开发拆迁、进行权钱交易所造成的恶劣社会影响。另外, 值得一提的是, 新条例明确规定国家机关办公用房建设的需要不属于公共利益, 这要求政府及部门的领导不得为了本单位修建办公场所的需要而征用公民的房产。

(五) 公正合理地评估与补偿

政府须严格按照新条例的规定确定选择评估机构的优先次序, 允许多数被拆迁人以随机的方式协商选定一两个比较统一的机构, 以准确及时地作出评估, 从而使被征收人真正掌握对自己的房产进行公正评估的主动权, 化解被征收人对政府拆迁行为的抵触情绪。在实施征收前还须依新条例规定, 给予被征收人包括被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失的补偿或补助、奖励;对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格;对符合条件的被征收人除给予补偿外, 还要优先给予住房保障。

(六) 完善司法救济, 强制拆迁只能由法院进行

司法救济是对权利进行事后保障的关键制度, 所以最后的裁决环节是房屋拆迁补偿程序的核心。不论拆迁人是行政主体还是其他组织, 关于补偿金问题不能由拆迁人单方面决定, 在拆迁人与被拆迁人未就补偿安置达成协议的情形下, 应将补偿安置的裁决权交由法院而不是房屋拆迁管理部门或地方政府去行使。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼, 又不履行补偿决定的, 作出房屋征收决定的市、县级人民政府只能依法申请人民法院强制执行。

此外, 还必须在司法独立的基础上, 合理解决因商业开发纠纷而引起的民事诉讼, 鼓励拆迁当事人自主协商运作, 对那些想通过协商、和解以免遭强制拆迁的居民和社会相关人群, 应提供法律援助和多元化的纠纷解决方式, 主要包括高效而灵活的行政处理机制, 如行政调解、价值中立的仲裁机制、社会自治组织的调解机制、律师事务所的法律援助机制、司法程序协商化并负责与拆迁人谈判的代表机制, 组建“房屋拆迁代理公司”直接参加协商谈判等。

三、结语

城市房屋拆迁法律制度的初衷是保证拆迁工作顺利进行和被拆迁人的合法权益不受损害, 但商业拆迁的大量存在及政府公权力的天然自利性与扩张性却使该制度运行的客观效果与其初衷南辕北辙。营利性的商业运作将作为公共服务工具的城市房屋拆迁法律制度异化为政府与开发商的敛财工具, 剥夺了市场与法制的生长空间。但也应看到, 政府对长远利益的追求与对公民合法权益的维护在根本上是一致的, 其采取各种扩张性措施大力发展城市规划是调整经济、产业结构的需要, 以创造更多的社会财富, 实现国富民强的夙愿。在这一过程中政府权力、公民权利、社会利益只有进行最有效的博弈, 使各方利益诉求都能得到公平合理的满足, 才是最理智的选择。如此一来, 政府既可取得更好的政绩, 也更能赢得民心。在城市房屋拆迁法律制度中, 政府尤其应认识到这一点, 通过严格依法行政, 让征收与拆迁法律关系回归法制轨道的本位。只有这样, 在构建社会主义和谐社会的过程中, 国家、社会、公民才能更好地一路相携。

摘要：武汉市的快速发展在引领周边城市的发展方面起着重要作用, 但作为其最突出内部矛盾的城市房屋拆迁补偿问题, 却成为制约其和谐长足发展的一大瓶颈。针对因行政权的越位、缺位、错位对被拆迁人合法权益的侵犯, 必须依新颁行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称新条例) 进行严格的法律规制, 让政府公权力回归本位, 并重新配置拆迁人和被拆迁人的私权利, 从权力和权利方面着手使政府、拆迁人、被拆迁人利益达到动态平衡, 促进房屋拆迁的和谐进行。

关键词：征收,拆迁,公共利益,司法救济

参考文献

[1]颜晨, 范懿.房屋拆迁中公共利益的界定——浅析《物权法》在城市房屋拆迁中对私有财产的保护[J].新学术, 2007, (3) .

[2]冯立军.权力、权利和利益的博弈[J].法社会学专题研究, 2010, (1) .

城市拆迁问题 篇8

摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究，并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。

关键词:城市房屋拆迁;拆迁补偿;制度;对策

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容，是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键，同时也是关系到城市规划、建设，城市经济发展的大事，还是关系到政府威信、信用，居民基本生活保障的头等要事。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,已成为全社会关注的焦点问题。

一、城市房屋拆迁补偿的定义

城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的单位和居民（被拆迁人）给予补偿安置的一系列活动。

二、城市房屋拆迁补偿的主要方式

城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定,目前,我国城市房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。

1.作价补偿方式

指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

2.产权调换方式

指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

三、拆迁补偿制度存在的问题

随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。

1.房屋拆迁补偿的程序不透明

在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。

2.房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。

四、对策与建议

1.确定合理的补偿标准

补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响，至少不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相同。比如作为店面的房产，在补偿时就不能只考虑房产本身的价值，还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。

2.采取合理的评估方法

价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对于划拨土地应当进行补偿。

3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性

由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、政协委员、被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作为政府房屋拆迁主管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。

4.完善相关法律

制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。

参考文献：

[1]钱 莉:城市房屋拆迁补偿制度研究[D].中国政法大学,2005.14—17,25—28.

[2]李炼军:从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位及其完善[J].甘肃政法学院学报，2006,(3)：132—136.

[3]吴 斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D].四川大学，2005.30—31.

[4]施国庆 盛广恒 蔡依平:城市问题, 2004.04.