城市房屋商业拆迁

2025-01-14

城市房屋商业拆迁（共12篇）

城市房屋商业拆迁篇1

商业拆迁, 系指因商业开发需要, 拆迁人向被拆迁人支付一定对价, 进行补偿、安置, 从而取得被拆迁人的房屋所有权并予以拆除的一系列活动。本文所指商业拆迁仅限城市房屋, 即国有土地上房屋的商业拆迁, 与公益拆迁相对应。严格讲, 自2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称“征收条例”) 出台后, “拆迁”一词便淡出历史舞台, 公益拆迁被“征收”和“搬迁”所取代 (为了行文的方便, 本文一般仍表述为“拆迁”) 。但是, 商业拆迁却无对应的词汇和制度安排, 换言之, 《征收条例》将商业拆迁排除在外, 仅仅规定了公益征收的相关规则。事实上, 商业拆迁所占比重仍然比较大, 因商业拆迁所衍生的社会矛盾仍然比较突出, 在法治理念逐渐深入人心的背景下, 如何将商业拆迁纳入有序的轨道, 有必要对城市房屋商业拆迁的法律适用情况进行梳理和检讨。

一、我国城市房屋商业拆迁法律适用之概况

上世纪90年代初, 为加快旧城区改造和新城区建设, 国务院于1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称1991年《拆迁条例》) , 并于是年6月1日起实施。这是我国第一部城市房屋拆迁管理的行政法规, 也是我国上个世纪城市房屋拆迁所依据的主要法规。

二、域外房屋拆迁法律适用模式之审视

笔者通过查阅美国、英国、日本等国家及台湾、香港地区房屋拆迁法律适用的基本情况[3], 不难看出:

(一) 域外房屋拆迁普遍区分为公益拆迁和商业拆迁, 注重保护当事人的财产权利, 甚至上升到宪法保护的高度;注重依法拆迁, 彰显公平正义。

(二) 大多数国家和地区都没有专门针对商业拆迁的法律法规, 但实际都存在着商业拆迁现象。

(三) 对于商业拆迁, 一般均视作民事行为而适用民事法律规范, 贯彻的是意思自治原则, 充分尊重当事人的意志, 具体方式上采用自由协商。

(四) 补偿方面, 不但补偿房屋的市场价值, 还包括土地价值、安置费用、停产停业损失甚至扩展到预期商业利益等等, 但补偿标准是统一的。

(五) 政府一般不介入商业拆迁, 但也绝不袖手旁观, 事前审批把关、事中事后的监督毫不含糊。对于拆迁纠纷, 采用司法最终裁决的原则, 不允许行政强拆。

(六) 台湾的投票多数决和香港的强制售卖制度, 是对自由协商的适度干预, 规定了严格的条件和程序, 对于故意拖延、漫天要价等恶意行为予以遏制, 以提高土地利用效率和确保公平公正。

三、现行立法模式下我国城市房屋商业拆迁法律适用利弊之检讨

对于城市房屋的商业拆迁, 立法上由最初的商业和公益不分, 到严格区分商业和公益, 并将商业拆迁置于民事领域, 双方平等协商, 政府不再直接介入, 彰显了政府执政理念的转变。之后, 因拆迁而发生的冲突明显减少, 即使发生, 也能很快依法得到纠正, 相关责任人员也会受到应有处罚, 真正将《宪法》和《物权法》等法律法规的相关规定落到了实处。开发商再也不敢像过去那样胆大妄为, 被拆迁户终于可以扬眉吐气与开发商平等协商, 私权神圣的旗帜终于飘扬起来。

总之, 现行立法将城市房屋商业拆迁定位为单纯的民事法律关系, 利于纠正过去的错误做法, 确保公民私权神圣, 但也带来一些新问题, 弊端已显现, 亟待解决。

从开发商的角度看, 只要依法经营, 合法拆迁, 不必过分苛责。毕竟, 企业以营利为目的乃其天性, 也是其法律义务。试想, 一个不以营利为目的的企业如何生存?企业的营利表面看是为股东谋利益, 实则也在对社会对国家做贡献, 从就业、从税收、从繁荣市场丰富人民生活等很多方面均能体现。在飞速发展的当今世界, 公平固然可贵, 无效率的公平又有何益?何况, “钉子户”的行为很难谓其追求公平。曾几何时, 抑商政策的推行使我国错失了资本积累的黄金时期, 从此落后于世界, 并较长时间一蹶不振, 一睡不醒。

四、我国城市房屋商业拆迁法律适用模式之重构

基于城市房屋商业拆迁面临的基本问题, 结合域外房屋拆迁法律适用的有益经验, 笔者认为, 当下的商业拆迁, 从法律上应当构建一种以体现意思自治原则的自由协商方式为主, 以体现国家适度干预的附条件的强制售卖方式为辅的法律模式。

(一) 以自由协商方式为主

在城市房屋商业拆迁中, 被拆迁人作为房屋所有权人, 对房屋享有完全物权, 有依其意愿占用、使用、收益、处分房屋的权利, 法律上已充分确认 (1) , 并体现了对私人财产一体保护的原则。同时, 《中华人民共和国民法通则》第4条规定;“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第3条规定:“合同当事人的法律地位平等, 一方不得将自己的意志强加给另一方。”该法第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预。”

(二) 以附条件的强制售卖为辅

尽管国外普遍适用自由协商, 但针对我国目前情况, 笔者更倾向于辅之以适度的国家干预。在符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和土地利用规划的前提下, 建议借鉴台湾和香港的做法, 尤其是香港的做法, 当开发商与被拆迁人之间通过自由协商的方式致签约人数达到一定比例 (以90%为宜) , 难以再行继续协商的情况下, 开发商可向政府主管机关申请强制售卖令。此种方式下, 对补偿标准一是应参照房屋和土地的市场价值, 规定补偿的最低标准, 可参照适用《征收条例》的补偿标准;二是前后标准应当统一;三是政府应主要行使审查和监管职能, 纠纷化解和强制措施的实施由法院担当, 以平衡自由与强制之间的张力。

五、结语

商业拆迁作为平等主体之间的物权转让行为, 形式上应是一种民事活动, 应首先适用自由协商的方式。但本质上此种民事活动应区分于一般的市场行, 双方自由意志都应受到一定限制, 为保护私权, 维护公平正义, 同时确保效率, 政府应适度干预。

参考文献

[1]冯春梅.城市商业拆迁法律问题研究[D].吉林大学, 2011.

[2]梅新育.征地拆迁补偿过高趋势及其对城镇化和产业转移的阻碍[J].探索, 2013 (4) .

[3]宋健刚.域外城市范围征收类型化研究[J].东南大学学报 (哲学社会科学版) , 2011 (6) ;曾娜.香港商业拆迁法律制度及启示[J].特区经济, 2011 (12) .

[4]王军, 汪晓华.商业拆迁的权利与利益之辩[J].长春大学学报, 2011 (11) .

[5][法]卢梭.社会契约论[M].北京:商务印书馆, 2003.

城市房屋商业拆迁篇2

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城市房屋拆迁问题

土地使用权是宪法确定的私有产权，在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时，就应当考虑补偿。然而近年来，在城市房屋拆迁过程中，拆迁往往只是对房屋进行补偿，不对土地进行补偿，有关土地使用权的补偿纠纷时有发生，从而影响了社会的稳定。此外，不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到满足，后人会以此为依据提出更高的要求，这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。

1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题

为了考察国有土地使用权的独立产权性质，必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安(1965)指出：“在任何社会里，资源的个人使用权(即产权)都能得到解释，产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐(1972)认为：“产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确

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定了每个人相应于物时的行为规范，每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系，或承担不遵守这些关系的成本。”

土地使用权虽然是不完全物权，但仍然是独立的财产权利，具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系，也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利，也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押，或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时，不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此，土地使用权是其使用权人的一项独立产权。

尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有，但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋，这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转，被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产，更应当体现出土地的价值。从表面上看，拆迁似乎指向的是房屋，但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质，其流转交易应依法实行有偿转让，房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用，以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。

然而无论是相关法律理论，还是拆迁补偿实践，大多有意无意地

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偏离了拆迁的本质。长期以来，一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权，利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权，不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此，国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准，进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现，不利于社会的和谐发展。

2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升

“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本”(R.Matthews，1986)。樊纲(1992)对交易成本的具体成本支出内容进行了划分，本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本，即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程，此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。

交易与交换，无论是物品的交换还是劳务的交换，说到底都是一种权利即“产权”的交换，也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确，事实上从两个方面使交易成本上升，一方面是造成交易对象之间发生议价博弈，双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的产权会阻碍交换行为的发生，导致交易规模的缩小，使人无法通过交易行为提高经济效率，这一由

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产权不确定造成的效率损失，也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面，对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。

有形交易成本方面，假定拆迁方对其所致损失(包括房屋所有权和土地使用权)负完全责任，被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排，因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是，如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任，他们就会坚持这一安排，这样轮到被拆迁方设法减少损失，采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而，在议价过程中，居民往往具有更高的博弈资本，由于一旦对某个地块进行拆迁，这个拆迁的程序是不可逆转的，政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成，此时，居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此，在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下，原先的拆迁补偿标准名存实亡，被拆迁方不合理地提高补偿要求，使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。

无形交易成本方面，当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约，甚至引起双方法律纠纷时，就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时，产权界定不清楚，事实上阻碍交易的实现，使任何交易成为不可能，事实上使潜在无形的交易成本无限大。

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从这个意义上说，明确界定产权，不仅是减少有形交易成本的前提，而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是：承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权，并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权，将会大大降低拆迁过程的交易成本，提高社会资源配置效率。

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12家

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年)

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 农村宅基地自建房所有权如何申请 http://s.yingle.com/cq/901185.html

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城市房屋拆迁过程中公证业务初探篇3

一、房屋拆迁补偿中，房屋拆迁补偿主体变化表现在以下方面

1.新的补偿主体不明

有原登记的产权人死亡现无明确的继承人；有分家析产后，原房屋所有权和使用权发生转移；有证件齐全，原产权人现已把房屋卖出，购买者又未办理过户手续。

针对上述三种情况，首先要坚持“以事实为根据，以法律为准绳”的原则，依法确定新的拆迁房屋补偿主体，并对其进行公证。

（1）对原房屋产权人死亡的。根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所有的共同财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的一半分出为配偶所有。其余的为被继承人的遗产。”根据这一规定房屋补偿金额的一半应由其配偶所有，房屋的另一半补偿金额为被继承人的遗产。如被继承人无遗嘱，就依据法定继承办理公证，由继承法规定的顺序继承，所以另一半的房屋补偿金额应由配偶、子女、父母共同所有；如产权人夫妻双亡，父母也先于他们死亡，则应由其子女共同继承，并按其房屋份额依法平均分摊，达成协议，经社区证明，在意思表示真实，事实清楚合法的基础上，先办理分家析产公证，然后子女成为合法的补偿主体。

（2）对房屋所有权证、土地使用权证齐全，而买卖房屋致使产权发生变更，但又未办理变更登记过户手续的。要求其当事人到有关部门完善手续后才能成为补偿主体。如动迁急迫，经有关部门同意可由原房屋所有权人全权委托房屋买受人为代理人办理拆迁补偿事宜，为其办理委托书公证。

（3）对自行分家析产的房屋，有子女推荐代表人领取房屋拆迁补偿金，为子女达成的协议办理公证，所推荐代表为新的补偿主体。

2.“两证”证件户主不相符的

如房屋所有权证和土地使用权证不符，经一方申请，有街道办事处出具证明，交有关部门或在有关部门更改，使“两证统一”补偿主体明确。

3.拆迁户的房屋在与银行贷款行为中设定了抵押

针对这种情况，被拆迁户的房屋在银行贷款行为中作了抵押，而贷款又未偿还，其补偿费用领取的主体如何界定，按照移民建设中的规定，大部分的移民房屋拆迁补偿费是用于移民新建房屋，而只有少数不建房。依据《中华人民共和国担保法》第五十八条的规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金应当作为抵押财产”由此，原抵押的房屋因搬迁已灭失，而补偿的费用应该返还银行贷款，作为抵押财产。但事实上，房屋拆迁补偿费大部分用于新建房，只有少数移民因有住房而不需新建房。

鉴于上述规定和情况，我认为可以从两个方面给予解决并确认主体：

第一、房屋拆迁补偿金确系用于建房的，借款方与贷款方可在原借款抵押合同基础上，重新签定新建房屋继续抵押的协议书并办理公证，确保债权的实现。该抵押房屋的补偿金可由被拆迁户领取，被拆迁户就为补偿主体。

第二、补偿金不用于建房的，经借款双方协商可以用作返还借款。但上述行为的前提是既要保障债权债务的实现，又不能影响移民安置，确保工程建设的顺利进行。

综上所述，房屋拆迁补偿主体的确定虽然复杂，但只要以事实为依据，以法律为准绳，其补偿主体是能够得到准确确定，不会因为房屋拆迁补偿主体的变化而使国家的利益受到损失。

二、房屋拆迁证据保全公证应注意的问题

《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全”。

在办证之前，公证人员应先对此类公证从法规适用及其实际作用方面进行探讨，认为它既符合证据保全公证的基本特征，也符合房屋拆迁证据保全公证的受理条件和办证要求，同时也有利于推进居民搬迁进程，保护移民的合法权益，预防纠纷，减少诉讼，是应该办理的。

首先要选派经验丰富，业务能力强的专业人员执行现场勘测任务，同时做好记录，力求实物丈量的准确无误。其次要有被拆迁物各个方位拍摄的照片。再次必须有被拆迁人或邻居一道组成证据保全见证人。在具体办证时，公证人员要亲自参加对被拆迁户的丈量、登记、照片拍摄和调查取证的整个过程。要逐家逐户就搬迁法规以及公证职能、证据保全的性质作耐心的宣传，引导群众利用法律保护自己的合法权益。从而，群众消除了顾虑，积极支持有公证人员参加的实物丈量工作。

综上所述，由于公证机构介入房屋拆迁中，能保证不动产转移的准确性，维护了当事人的合法权益，减少了一些不安定因素，从而减少诉讼。

我们相信，随着我国公证制度的进一步健全和完善，我国公证事必将得到进一步的发展。房屋拆迁公证在在社会经济生活中也将发挥越来越大的作用。

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城市房屋商业拆迁篇4

一、告知拆迁许可审查意见

拆迁人申请办理房屋拆迁许可证, 应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁管理部门应当自受理房屋拆迁许可申请之日起5个工作日内提出审查意见, 对申请材料不齐全或者不符合法定形式的, 应当场、一次性告知申请人需要补正的全部内容;对不符合条件的, 不予核发房屋拆迁许可证并书面告知理由。

二、公示拆迁许可相关内容

房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时, 将建设项目名称、房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项, 以城市房屋拆迁公告的形式予以公布。

三、公开确定实施单位

1.政府组织实施的拆迁项目需要委托拆迁的, 可按照《招投标法》等相关规定, 结合本地实际情况, 通过招标方式确定拆迁实施单位。

2.公开招标应当在当地指定媒介或其他媒介上发布招标公告。

3.房屋拆迁项目招标由拆迁项目业主或政府有关部门负责组织实施。招标人应到房屋拆迁管理部门备案并提供建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁资金证明、拆迁补偿安置方案等资料。

4.评标由招标人组建的评标委员会负责。评标委员会除招标人代表以外的专家不得少于评标成员总数的2/3。评标委员会专家在城市房屋拆迁评标专家库中随机抽取。与投标人有利害关系或者有其他关系可能影响公正评标的人员不得进入评标委员会;已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

5.评标后, 招标人或其委托的招标代理机构, 应将中标候选人在当地指定媒介或其他媒介上公示, 并在完成招标活动后3个工作日内, 将评标报告、中标通知书及承包合同提交同级房产管理部门备案。

四、加强拆迁资金监管

1.房屋拆迁管理部门应加强拆迁补偿安置资金的审核。拆迁补偿安置资金的存款额度, 根据房地产估价机构出具的被拆迁房屋预评估报告确定。

2.拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存, 由房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构共同签订拆迁资金监管协议, 实行专款专用。

3.拆迁人申请拨付拆迁补偿安置资金, 应向房屋拆迁管理部门提交《资金支付申请表》, 并提供《房屋产权调换资金流向表》、《货币补偿资金流向表》、《拆迁补偿安置协议书》等相关证明材料, 经房屋拆迁管理部门审查并出具拨付意见后, 金融机构才能拨付拆迁补偿安置资金。

五、抽签确定估价机构

1.拆迁人取得房屋拆迁许可证后, 在当地指定媒介或其他媒介上登报邀请房地产估价机构到拆迁人或房屋拆迁管理部门报名, 参加拆迁动员会现场抽签活动。

2.拆迁人或房屋拆迁管理部门在拆迁动员会上主持现场抽签, 通过抽签产生估价机构, 并予现场公证。

根据自愿原则, 由被拆迁人在动迁会上以随机抽签方式确定评估机构, 被拆迁人放弃抽签的, 由拆迁单位抽签。

六、现场公布相关信息

除依法不应公开的事项外, 拆迁人应在拆迁现场建立公示栏, 公布拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等相关信息。

七、规范拆迁动迁行为

1. 拆迁工作人员应持证上岗, 未经培训合格的人员不得参与拆迁动迁工作。

2. 拆迁工作人员应就拆迁补偿安置事宜与被拆迁人进行充分协商, 并严格执行拆迁补偿安置政策。

3. 拆迁人要切实维护被拆迁人合法权益, 深入细致地做好群众工作, 在实施拆迁中不得采用恐吓、胁迫以及停止供水、供电、供气等手段强迫被拆迁人搬迁, 不得擅自组织强制拆迁。

八、依法处置拆迁纠纷

1.拆迁当事人经两次以上协商未能签订拆迁补偿安置协议, 或一方当事人拒绝协商的, 拆迁当事人可向房屋拆迁管理部门申请行政裁决, 并按规定提供相关资料。

2.未达成补偿安置协议的户数较多或比例较高的拆迁工程, 拆迁当事人申请行政裁决的, 房屋拆迁管理部门应当按照相关规定组织裁决申请受理听证。

3.受理行政裁决申请后, 房屋拆迁管理部门应组织拆迁当事人进行调解。对经两次以上调解仍无法达成一致意见, 或一方当事人拒绝调解的, 房屋拆迁管理部门应在收到裁决申请之日起30日内依法作出行政裁决。

4.一方当事人自行政裁决书送达之日起15日内, 拒绝履行行政裁决规定的义务, 另一方当事人可向房屋拆迁管理部门提出举行行政强制拆迁听证的申请。房屋拆迁管理部门根据该申请, 按照相关规定组织行政强制拆迁申请听证会。

县级以上人民政府根据房屋拆迁管理部门的申请, 依法作出是否行政强制拆迁的决定。对行政强制拆迁决定, 相关部门应按照相关规定及时组织实施, 依法维护正常的拆迁秩序。对被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的, 房屋拆迁管理部门也可依法申请人民法院强制拆迁。

九、相关信息的查询

城市房屋拆迁补偿协议篇5

城市房屋拆迁补偿协议

（货币补偿方式）

建设项目：_______________________

房屋座落：_______________________

被拆迁人：_______________________

长沙市城市房屋拆迁管理办公室监制

城市房屋拆迁补偿安置协议说明

1、本协议文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，各有关当事人应当仔细阅读本协议内容，对协议条款及专业用词理解不一致的，可向长沙市城市房屋拆迁管理办公室咨询。

2、为体现协议的自愿原则，本协议文本中相关条款后都有空白行，供当事人自行约定或补充约定。当事人可以对文本条款的内容进修改、增补或删减。协议生效后，未被修改的文本印刷文字视为各方同意内容。

3、本协议文本中涉及到的选择，填写内容以手写项为优先。

4、对协议文本[ ]中选择内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，由当事人协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或当事人各方不作约定的，应在[]部位打╳，以示删除。

5、在签订协议前，当事人各方应当出示有关证明、证书、证件，并对所出示资料的真实合法性负责。

城市房屋商业拆迁篇6

[关键词]城市房屋拆迁;土地使用权;土地使用权补偿

随着城市化进程的加快,房屋拆迁成为关系到社会稳定和城市建设的重要工作,但拆迁中暴露的问题和矛盾比较多,而其中最富争议的问题之一就是城市房屋的土地使用权补偿问题。我国法律中没有明文规定对城市房屋拆迁过程中的土地使用权进行补偿,国务院《城市房屋拆迁管理条例》中缺失土地使用权补偿的有关条款,理论研究中对集体土地征收、土地储备等方面所作的理论研究较多,取得的实践经验也较丰富,而对城市拆迁中土地使用权补偿方面开展的研究和出台的政策文件却不多,这就引发了对城市房屋拆迁土地使用权补偿问题的争论。

一、城市房屋土地使用权属性分析

我国实行的土地所有制是城市土地国家所有,城郊和农村土地集体所有。房屋所有人只享有土地使用权而没有所有权,房屋所有权和土地使用权是互相分离的。

《物权法》第四十七条规定:“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属国家所有。农村和城市郊区的土地,除法律有规定的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《城市房地产管理法》规定:“国家土地使用权依法可出让、划拨,依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出租、作价入股。”《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”这就以立法的形式确认了国有土地使用权全新的涵义:经依法取得的国有土地所有权中分离出来的土地使用权,成为一种新的不动产物权形式,成为了用益物权。

由上可知,我国合法的城市房屋所有人虽不都拥有土地所有权,但都享有该房屋占有范围内的国有土地使用权。因此,土地使用权是合法土地使用权人所拥有的重要资产。明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也就确立了城市房屋拆迁中实现对土地资产即土地使用权补偿的理论基础。既然法律赋予被拆迁人享有土地使用权,就要依法保护被拆迁人的合法权利,国家如果需要征用或征收,被拆迁人可以出让,但前提并不是无偿出让,而是应当给予合理的补偿。因为被拆迁人的土地使用权受到了侵害,就应当给予合理的补偿。

二、相关法律法规的规定及其不足

虽然现行的《宪法》与现行的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规对土地征收(用)补偿都有补偿责任的规定,但是在补偿额度方面确有很大差异,反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当补偿”的文字表述的内涵上,这对城市房屋拆迁管理的实践必然会产生疑义,在拆迁人与被拆迁人之间引起权益争议,产生利益纠纷。如我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》在房屋拆迁补偿的规定上使用了“区位”这个模糊的概念,对承认和补偿被拆迁人土地使用权的界定较为含糊,没有对被拆迁人土地使用权的补偿作单独规定,仅将土地使用权价值被隐含在房屋价格之中,土地资产价值未得到显化。

此外,《物权法》第一百四十八条的立法本意是确定出让土地的征收补偿原则,但是,这个补偿原则并未顾及土地投资和房地产投资开发后对当前土地价格及其未来房产、地产增值收益的影响因素。《物权法》只是通过退让剩余年限出让金来对原土地使用权人进行补偿,并未考虑其已有的投资开发对土地资产增值的贡献,没有顾及对原土地使用权人未来收益损失的补偿,也没有对城市房屋拆迁中划拨土地使用权做一个明确的规定,对城市房屋拆迁中土地资产的补偿规定,显然不够全面和明确。在当今市场经济制度下,房地产投资人关注的是土地的市场需求和未来房地产增值收益(土地转让的增值收益由国家税制调节),以简单的“退还出让金”让原有的出让土地使用权人丧失未来一定的土地收益,恐有失公允。而划拨土地的房屋所有人虽然没有像转让土地上的房屋所有人那样转移支付土地使用权出让金,可其在补交国有土地出让金后,与转让土地房屋所有人享有同样的土地使用权。在划拨土地房屋所有人未补交国有土地出让金前房屋拆迁的,也应对被拆迁人的土地使用权进行补偿,只是需对划拨土地使用权价格在房屋所有人和土地所有者之间加以分配而已。而《物权法》并没有提及划拨土地的补偿问题。因此,加快立法和规范法律是解决城市房屋拆迁管理的关键所在。

三、城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的解决途径

为了维护土地使用权人的合法正当权益,减少城市房屋拆迁补偿纠纷,笔者认为,以下几个方面可以作为处理城市房屋拆迁中土地使用权补偿问题的突破口。

(一)加快立法进程和规范立法管理,在相关的行政法规和地方性法规应明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利

当前城市房屋拆迁活动的最高层次的规范性依据是2001年11月国务院修订实施的《城市房屋拆迁管理条例》,但该条例并未明确规定被拆迁人享有对土地使用权进行补偿的权利。而各地方政府所制定的规范性文件在拆迁补偿方面一般也只规定房屋的区位、建筑结构、房屋类型、实际新旧状况和建筑面积为考虑因素,很少有考虑土地使用权的补偿。

因此,建议有关机关尽快对有关拆迁的行政法规和地方性立法进行一次全面的审查,按照宪法和法律的要求进一步规范和完善。统一规范立法程序和管理,加快房地产管理的立法进程,使城市房地产拆迁补偿在实践中有统一的法律依据。

(二)制定相关的土地使用权补偿的具体操作标准

在规定被拆迁人对土地享有补偿权的同时,有必要确定补偿的具体操作标准。要充分考虑土地具体使用的方式不同会给被拆迁人带来不同的经济利益,因此,可以参照有关土地征收补偿政策,在对被拆迁人所享有的土地使用权进行评估的同时,应结合房屋的具体用途和土地使用的特殊情况(如停车场等)适当予以增加,以切实维护被拆迁人的合法财产权。

在制具体操作标准过程中需要处理好以下几个问题:

1.房屋和土地使用权的分离评估。房地产价值巨大,其中土地使用权价值占有相当大的比重,房地分离评估可以避免房地混在一起引起的歧义,清晰地显示土地使用权和建筑物各自的真实价值。此外,不同的房屋土地占用面积相差很大,一般平房的建筑面积小于或等于土地面积,楼房的建筑面积往往大于土地面积,高层建筑的建筑面积远大于所占用的土地面积,房地分离估价有利于体现房屋建筑依附于土地的房地产特性,真实显示土地使用权的市场价值。

2.房屋及其以外场地的土地使用权补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地,拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的,因此,不仅房屋及房屋占地需要分别补偿,而且大于房屋建筑面积以外的其他附属物和场地用地部分的土地使用权也要给予补偿。

3.房屋土地使用权的市场价值补偿。房屋拆迁土地使用权的补偿应注重对其市场价值的补偿。为此,需依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准,并从市场价格出发,实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。在确定土地使用权评估价格时,还应考虑土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差变化等不同因素,设定相应的调节系数。

(三)实际评估中评估方法的选择要认真慎重

实际操作中,估价应符合房地产估价的基本原则——替代原则,如若同一供需范围内有较发达的交易市场,用市场比较法评估。有收益的房地产选用收益法求取土地价格,并慎重确定土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。道路规整、宗地排列整齐的地段可选择路线价法。选择基准地价修正法应注意基准地价的内涵、构成、表达方式不同时,修正的内容和方法之区别。划拨土地的使用权评估可先求取得该宗土地法定最高使用年限价格,然后扣除出让金等款项,此时应注意划拨土地的权利限制。或者应用成本法,依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使用者的权益。

(四)司法机关以个案审理的方式,解决房屋拆迁各方当事人之间因补偿安置等问题所产生的争议。任何人认为自己的合法权利被非法剥夺、受到限制、侵害或减损的,都应有权诉请司法机关依照法定程序进行审查并作出最终裁判。

因此,在拆迁补偿时,必须采取科学合理的方法对土地使用权进行补偿,以尽快改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿剥夺的不合理状况,对被拆迁人进行土地使用权价值的补偿。

[参考文献]

1.王群,谢小平.城市房屋拆迁指南.中国民主法制出版社,2002.

2.李国光,高圣平.拆迁法律及配套规定新释解析.人民法院出版社,2006.

3.王才亮.房屋拆迁疑难问题解答.中国法制出版社,2006.

[作者简介]张春媚,女,浙江省青田县人,宁波大学法学院2008级民商法研究生;刘海林,男,河南南阳人,浙江同舟律师事务所律师。

浅析城市房屋拆迁补偿制度篇7

一、房屋拆迁补偿法律制度概况

城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。

为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。

二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析

(一) 房屋征收补偿范围狭隘

1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿

对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。

2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定

根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。

主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。

(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷

关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。

(三) 现行评估办法存在不足

房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。

三、完善征收补偿制度的法律对策

(一) 明确征收补偿范围

1. 增加对土地使用权的补偿

我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。

2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿

可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。

对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。

(二) 进一步界定公共利益的范围

针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。

(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度

鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。

土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。

摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。

关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益

参考文献

[1]梅新育.警惕征地拆迁补偿中的另一种倾向[J].中国党政干部论坛, 2013 (01) .

[2]施国庆等.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷[J].城市问题, 2004 (06) .

我国城市房屋拆迁补偿问题篇8

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

现行城市房屋拆迁的法律体系缺陷篇9

我国尚没有直接指导和规范房屋拆迁行为的《房屋拆迁法》, 城市房屋拆迁活动中“法律”层次实际上是缺位的。

1.《物权法》在指导和规范房屋拆迁活动中的局限性

《物权法》强调了对公民私有财产的保护, 为公民在房屋拆迁活动中保护自身权益提供了有力武器, 由于其本身的法律性质决定了有关规定还是比较原则, 不可能也不应当代替更具操作性的《拆迁法》等专门法律。如《物权法》没有规定“何为公共利益”和“如何确定征收补偿标准”等重大问题, 也没有解决“如何实施强制拆迁制度”等拆迁中的核心问题。只有更具操作性的《拆迁法》才能解决此类问题。

2.《城市房地产管理法》关于城市房屋拆迁的规定

《城市房地产管理法》中没有有关城市房屋拆迁的直接规定, 全国人大常委会2008年2月30日通过关于修改《城市房地产管理法》的决定, 在第一章“总则”中增加一条作为第六条:“为了公共利益的需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定”。

二、《城市房屋拆迁管理条例》存在欠缺

《城市房屋拆迁管理条例》 (下称《条例》) 作为直接指导和规范房屋拆迁行为的法规在城市房屋拆迁活动中具有极为重要的作用和地位。现行《条例》的前身是1991年2月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》, 再早就是1983年的《城市私有房屋管理条例》中规定的房屋拆迁条款“对于拆迁决定, 被征用拆迁房屋的所有人或使用人只能服从, 不得拖延”。从几个条例内容的比较可看出整个拆迁制度在不断发展进步, 但是《条例》虽历经修改仍存在欠缺。

1. 法律层次低

《条例》是由行政机构制定的行政法规, 法律层次较低, 由它来解决涉及居民最主要私人财产住房的拆迁有点“力不从心”。由于拆迁直接影响公民的居住权和生存权, 理应通过法律来解决。《宪法》修正案 (四) 第二十条规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”《立法法》第八条规定, 对非国有财产的征收只能制定法律。这里的“法律”都不是通常意义上的广义的法律, 而是狭义的法律, 即由全国人大及其常委会制定的法律。以行政法规来规范拆迁中的民事法律关系, 尽管依据《城市房地产管理法》第六条规定得到了法律追认, 从法理上讲非常勉强, 只能作为权宜之计。

2. 立法理念落后

《条例》虽历经修改, 但并没有完全抹去计划经济的烙印, 许多条款已经不合时宜。《条例》从行政管理角度设计各种制度, 更关注城市建设的顺利进行, 对合法财产平等保护的原则体现不多, 没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的根本措施。

3. 拆迁裁决制度不合理

目前的拆迁裁决制度设计不合理, 尽管建设部希望通过《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》来规范拆迁裁决, 保证行政权力的正确行使, 但是效果并不明显。

第一, 当前多数情况是政府本身与拆迁活动有直接或间接的利益关联, 《条例》规定既由房屋拆迁管理部门颁发《拆迁许可证》和《拆迁公告》, 出现争执时又由房屋拆迁管理部门进行裁决。作为政府下属的房屋拆迁管理部门在这里既是运动员又是裁判者, 其公正性难以保证。

第二, 现行的拆迁裁决制度排除了被拆迁人在与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时提起民事诉讼的权利。在无法达成拆迁补偿安置协议时, 被拆迁人不能提起民事诉讼, 要寻求司法解决必须先经过行政裁决。如果被拆迁人对行政裁决的结果不服提起行政诉讼, 司法机关也只是审查行政机关作出的拆迁裁决是否具有合法性。即使法院认定行政裁决行为不合法, 也只能判决撤消并判令由原处理机关重新裁决。

4. 强制拆迁制度存在问题

强制拆迁是指行政主体或者人民法院为实现拆迁裁决所确定的内容而强制拆除被拆迁人房屋的行为。这种对被拆迁人权益起限制甚至是剥夺作用的行为应当受到严格的约束, 由行政法规中规定强制拆迁制度本身就不合理。

在城市房屋拆迁实践中, 行政机关滥用行政权力进行强制拆迁的现象十分突出, 因强制拆迁的不当行使而侵犯被拆迁人财产权利和人身权利的事件频频出现, 不当的强制拆迁已严重影响了社会稳定, 激化了社会矛盾。

三、地方拆迁法规、规章存在问题

与《城市房屋拆迁管理条例》相比, 地方性拆迁法规、规章和规范性文件存在问题更多。很多地方法规、规章, 由于地方利益的驱使, 在实际立法过程中并没有更多地把被拆迁人作为权利主体来保护, 而是站在管理者的角度, 以方便拆迁为目的, 最大程度地体现社会经济建设的效率优先, 被拆迁人的权利在《条例》规定的框架不是得到了加强, 而是进一步被限制。

浅析城市房屋拆迁补偿制度的完善篇10

关键词：城市房屋,拆迁补偿制度,缺陷分析,制度构建,监督机制

一、引言

城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定,关乎人民的切身利益。现阶段,城市拆迁规模的不断扩大,引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件,不仅影响到项目建设和城市建设进度,而且产生一些其他后果,引起社会的广泛关注,与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题,将影响到社会的稳定及经济的发展,因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。

二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析

(一)城市房屋拆迁补偿的理论概述

城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要,经政府有关主管部门批准,由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除,对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。①在拆迁补偿过程中,拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则,通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。

根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁:一种是公益性拆迁。这种拆迁是为了维护公共利益,根据政府的合理规划,在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除,对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。另外一种是以商业利益为目的的拆除。这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁,该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待,对被拆迁人的补偿应该充足并及时。在实际操作中,两种类型的拆迁应该在保障被拆迁人权益的基础上进行区别对待。

(二)我国现行城市房屋拆迁补偿制度概况

现阶段,我国城市房屋拆迁补偿工作法律依据主要包括《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定组成。这些规定对补偿标准仅在原则上做了规定,具体补偿办法由各地区的人民政府根据本地经济发展水平及房价予以制定。这就导致在实践中,政府往往代替市场主体的地位,没有经过市场评估程序,自己设定补偿标准,使得补偿价格远远低于市场价格。并且近年来土地使用权出让价、房价持续攀升,而政府设定的补偿标准又不随着市场变化而改变,导致被拆迁人得到的补偿与同地段房屋的售价相差甚多,给被拆迁人造成很大的损失,显然这部法律已经不能适应我国城市房屋拆迁的现状。为此,2011年国务院公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》适应了时代的发展,在一定程度上保障了被拆迁人的权益,维护了社会的稳定,但在制度规定上仍存在很大的缺陷和不足。

(三)我国城市房屋拆迁补偿实践中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我国房屋拆迁补偿过程中,拆迁人和政府往往占据主导优势,行政权过多,干预到房屋拆迁,暗中操作现象严重。为了使拆迁顺利完成、速战速决,作为行政机关本应充分保障被拆迁人的权益不受侵害,但许多拆迁主管部门在进行拆迁许可的过程中对被拆迁人的切身利益视而不见,对其所关心的拆迁政策、拆迁范围、补偿标准等信息不予透漏,并阻止其申辩。在实践中无论被拆迁人是否同意补偿标准和拆迁方案,一律拆无赦,拆迁方和被拆迁方的法律地位严重不平等。同时,城市房屋安置的资金在一定范围内有公共资金的性质,应该公平合理地分配到被拆迁人手中,但是由于各地具体情况不同,拆迁补偿标准较为混乱,并且补偿标准不对被拆迁人公开,导致被拆迁人无法确定自己应得的补偿金额,从而给了开发商可乘之机。

2.商业拆迁盗用公共利益名义的现象普遍存在。在拆迁行政案件中,大部分拆迁都打着公益拆迁的名义,但是真正为公共利益拆迁的只占少数。在房屋拆迁过程中,政府作为参与者之一,应当承担起保护被拆迁人合法权益不受损害这一重要角色,然而在拆迁的实践当中,极少数开发商与一些政府部门互相勾结假借“公共利益之名”进行拆迁。在房屋拆迁过程中,由于我国没有对公共利益的范围进行具体的界定,对是否属于公共利益进行认证的仍然是政府官员,公民的参与权无法实现,大多数听证程序只是走过场,公民的言论也很少得以实现,导致公民权益得不到有效保障,无法得到合理的房屋拆迁补偿。

3.公权力行使的缺陷。在现在的房屋拆迁制度中,司法程序的作用极小,行政权力的干预过为突出。行政裁决被作为司法程序的前置程序,所以即使被拆迁人对拆迁补偿不满而选择诉讼,也不能中止房屋拆迁的执行。

4.现行制度补偿标准过低。立法上没有明确规定对房屋补偿的标准,仅仅规定补偿原则以至于给予的补偿价格过低。不同地区的土地及同一地区不同区域的土地价格是存在差距的,如果仅仅以重置价格对房屋进行评估,对于房屋所处位置的土地价格不予考虑,不利于保护被拆迁人财产权。

三、完善我国城市房屋拆迁行政补偿制度的建议

(一)对房屋拆迁的前后关系予以理顺

实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿,但房屋拆迁管理部门往往因为征用程序复杂,为了拆迁的速战速决,在没有得到征用许可的情况下就给予拆迁许可,且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”,这种程序存在严重的立法缺陷。笔者认为,应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系,规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用,然后进入拆迁程序。

(二)完善拆迁中的正当法律程序

1.应实施严格的听证程序。由于并未规定拆迁听证程序,使得规划、征收和拆迁过程不公开透明,因此应在立法中增加征地拆迁的听证制度,让利益各方充分参与到拆迁的各个步骤中,特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情,增加政府工作的透明度,而且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。

2.建立土地使用监督机制。在征地程序上,目前我国进行土地征收前的公共利益认定审批机制不合理,征收后的土地使用监督机制也有所缺失,因此,笔者建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批,并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况,保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监督批评权。

3.健全征地拆迁的流程。为了防止政府权力滥用,保护公民权利,健全征地拆迁的一系列程序是非常有必要的:首先,征地机关向有关征地批准机关提出征地申请,确定征地拆迁的地域范围,批准机关应严格审核其征地是否具有公共利益的目的;其次,政府向市民发布征地通告,批准机关召开征地听证会,综合考虑各方意见后由批准机关进行裁决;接着,在征地获批准后,由征地机构进行规划登记,发布征地补偿公告,补偿方式和金额应按照“适当补偿”原则对被拆迁人房屋资产进行补偿,若补偿金不能达成一致,则由政府将案件送交司法程序,法院聘请独立的资产评估师进行评估,得出最终补偿方案;再次,拆迁方与被拆迁方签订补偿安置协议;最后,进入拆迁程序,发布拆迁公告,同时召开拆迁听证会,说明拆迁的可行性,如果拆迁方案能达成一致,则实施拆迁。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条赋予了政府有关部门进行强拆的权力,但是根据法治原则,凡限制减损剥夺公民的合法私有财产的,除必须以公共利益为目的外,还必须遵循正当的法律程序,也就是说是否进行拆迁不得由政府说了算,行政主体更不能实施强拆,而应该通过司法程序,由法院依法作出最终裁决。

(三)对公益拆迁与商业拆迁的程序法规进行严格区分

笔者认为立法应当严格区分公益拆迁与商业拆迁,因为这是两种迥然不同的拆迁,他们所贯穿的法律关系、拆迁目的及日后对公众的意义都有所不同。将国有土地上房屋征收、土地征用的范围限定在公共利益上,制定公益拆迁的特定程序;而商业拆迁也应有其自身的拆迁程序,在商业拆迁中拆迁方和房屋的所有权人必须遵循民法的平等自愿、等价有偿的原则进行市场交易。此时,政府的公权力行为不得介入,更不得运用国家暴力进行强迫交易,只有这样才能依法保障被拆迁人的合法权益。

(四)加强对房屋拆迁的监督管理

1.杜绝违法拆迁现象及损害被拆迁人合法权益的事情发生,其中加强对拆迁人的监督管理,对其违法行为予以严肃查处尤为重要。2.对趁拆迁之机公报私囊的应及时制止,依法维护拆迁人的合法权益,这关系到人民是否能够安居乐业,社会能否和谐稳定。3.拆迁补偿安置资金要合理监管,由于补偿安置资金属于社会公益资金,有关部门不得对挪用安置资金进行随意挪用,资金应全部作用于对被拆迁人的拆迁补偿当中。

四、结语

随着我国城市化进程的加快,我国土地征用与房屋拆迁的现象会不断发生,拆迁方与被拆迁方的纠纷如果得不到较好的处理也会不断升级,所以如何有效保障被拆迁人的权益,加强对合法私有财产权的法律保护显得尤为重要;其中如何规范政府的公权力行为,提高其公共服务职能,真正做到全心全意为人民服务是核心问题所在。对政府的行政程序进行完善,是规范拆迁补偿制度的关键环节。现阶段,我国的新征地拆迁制度应该坚持以人为本,行政程序的完善也应该朝着更人性化的方向迈进,这样才能实现社会的和谐稳定发展、人民的安居乐业。

参考文献

[1]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

[1]施志平.浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题.现代商业, 2009(14).

[2]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

城市房屋商业拆迁篇11

本文旨在探讨现行拆迁制度的利弊得失，对由物权法、土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法，特别是城市房屋拆迁管理条例等法律调整下的城市房屋拆迁问题进行分析，揭示出当前城市房屋拆迁纠纷的法律困境及其根源，最后在总结经验和法律比较的基础上提出完善现行房屋拆迁制度的对策建议。

近年来，各类房屋拆迁纠纷及我国现行房屋拆迁法律制度的调整缺失成为社会关注的焦点问题，屡屡发生的恶性房屋拆迁事件更是将这项攸关民生与基本人权的核心问题推向社会转型的风口浪尖。从安徽农民朱正亮因拆迁纠纷而点火自焚，到湖南嘉禾强制拆迁案牵动国务院总理的亲自过问；从2007年3月轰动全国的“重庆最牛钉子户”拒绝拆迁案，到2009年11月13日成都市民唐福珍因抗拒拆迁再次上演引火自焚的悲剧。在这些房屋拆迁纠纷事件中，政府、开发商、法院、建筑公司、社会公众都卷入其中，私人权利与公共利益、个人利益与政治权力以及商业利益交织在一起，矛盾纠缠错结，愈演愈烈，造成社会关系的高度紧张。

如此严峻的情势，对我国现行房屋拆迁法律的立法缺失及其治理手段的有效性提出了尖锐的挑战。人们不禁要问，是什么原因促使被拆迁公民以生命为代价来表达自己的不满？被拆迁人自焚、当事人与政府对峙等极端事件的发生究竟是城市化进程中的必然阵痛，还是现有法律设计上的重大漏洞和恶果？房屋拆迁各方当事人的权利资源和利益诉求孰重孰轻、孰是孰非？调控城市房屋拆迁的法律法规（特别是城市房屋拆迁管理条例）的实际运行效果如何？法律产品的供求关系出现了何种偏差，其法律约束何以如此苍白？法律权利、义务和责任资源如何配置才具最优效率？这些问题均需要认真研究和回答。

二、相关原因分析

我认为，造成当前一系列房屋拆迁恶性事件的因素大体可概括为以下几个方面：

（一）当代中国的房屋拆迁是改革开放后快速城市化进程中的必然现象，有其突出的历史原因和现实意义。但从计划经济向市场体制转型，进行大规模的房屋拆迁也势必引发多元主体的巨大利益冲突，导致各种各样的行为“失范”和纠纷事件，究其深层根源和矛盾性质，是属于社会转型时期的利益冲突和体制性矛盾。

（二）《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定与宪法、物权法等基本法律存在冲突，对房屋及其他不动产的拆迁行动与土地征收活动没有明确分开，被拆迁人的房屋所有权实质上成为一种脆弱的、极易受到侵害的权利，往往导致先拆后征、先拆未征以及因地拆房的现象。

（三）《城市房屋拆迁管理条例》违背了当事人法律地位平等原则，非但没有着力向被拆迁人特别是城市平民提供权益保护机制，反而“变本加厉”，起到了强化拆迁人谈判地位和执行力的作用。

（四）行政权力过度介入，拆迁行政许可、裁决及执行的角色重叠，缺乏彼此的制约和监督，削弱了权力资源的供给价值。对公益性拆迁和商业性拆迁不加区分，基于公益的强制拆迁也存在不分条件、不讲形式、不按程序而盲目强迁、粗暴强迁的现象，严重影响了行政行为的公正性，导致行政资源的非有效供给和信用减损。

（五）城市房屋拆迁的行政法律关系、民事法律关系相互纠结，混杂不清。民事救济手段得不到司法机关支持，因拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议，但其土地已被征用、房屋已被拆迁势不可抵挡的城市居民难以有效维权。

（六）现行拆迁法规没有提供完善的动态平衡拆迁补偿标准，拆迁人不能分享房地产价格上涨的价格红利，种种“非经济损失”也很难得到补偿。

（七）强制拆迁的法定前置程序不完善，土地出让和拆迁的公示以及公众参与机制欠缺，拆迁评估和法律监管机制不完善。

三、两类房屋拆迁关系模式比较

基于理论分析和拆迁实践，我们可以概括出非常态（恶性）和常态（良性）两类房屋拆迁关系模式，借以直观地反映出拆迁法律关系的现实状况。

在良性房屋拆迁模式中，征收、拆迁的主体是政府部门，而不是开发商，进而：（1）在非公共利益的房屋拆迁中，开发商与被拆迁人享有相同的民事法律地位。开发商基于其商业目的欲取得一块土地，必须遵循市场交易规则，与这块土地上的实际权利人——被拆迁人在平等基础上彼此协商补偿事宜，其协商补偿的项目、数额、计算标准也应由双方共同确定，被拆迁人不仅可以就房屋、土地使用权等现实价值求偿，还可就预期收益甚至教育、工作等附属利益求偿。由此拆迁双方达成的协议才具有民事自愿合同性质，并对双方均具有约束力，如任何一方不履行，都能通过申诉和民事诉讼等途径合法解决，而非动辄由政府介入强制执行。政府不直接控制和干预拆迁行为的发起、实施，也不将自身的意图（无论公私）掺杂到拆迁过程之中，而是主要担当拆迁过程的监督者和中立裁决者的角色，具体负责拆迁规划的审批，以及建设资质、环评报告、资金到位率等事项的审核与监督。（2）在公共利益的房屋拆迁中，政府应该向社会公众充分证明拆迁项目具备公共利益的目的，并经过城市规划、人大审议、评估听证、中介机构评估财产和与被拆迁人协商等一系列程序，经过严格法律程序之后才能执行拆迁，慎用或尽可能不采取强制拆迁，对野蛮拆迁行为加以制止。

在恶性房屋拆迁模式中，地方政府与企业结为利益共同体，而被拆迁人则成为处于行政与民事双重力量压迫下的相对方。开发商此时更像是一个幕后的隐身人，它将上述分割成N份的拆迁补偿成本加合为一份总成本支出，交给地方政府，再由其直接面对被拆迁人，收回被拆迁人的土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，并通过公权力介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利（如知情权、索偿权、救济权等等），实现其成本收益最优化。而政府则不经被拆迁人的同意，以国家土地所有人的身份单方收回其土地使用权，再高价转让给开发商，获得高额土地出让金，待开发全部完成后又按商业用地逐年收取税费，其政绩卓著，效益亦佳。这种结果对于地方政府和开发商来说，实在是个“双赢”的选择。但对于被拆迁人来说呢？在公益性质的拆迁项目当中，无法对抗政府的强制拆迁，申请行政权利救济难度大；在私益性质的拆迁项目当中，又遭遇开发商向政府申请的强制执行，申诉和救济权利相应弱化，总体诉讼权利不对称，使之陷入“失法”而无助的境地。

四、立法建议与对策

由前述分析可知，现行拆迁法规的有效供给不足，个别地方政府和开发商（强势地位者）基于其权力和利益的最大化追求，基本上垄断了法律话语权，使之难以满足现有市场经济条件下利益当事人正当、公平的消费需求，而且这种消费需求的偏差和不对等导致了交易行为的非常态运作和激化，有时候还酿成尖锐的社会问题，从而出现我国拆迁法规的非常态适用模式。尽管《拆迁条例》是2001年才修订的，但就其具体实施情况看，已与2004年宪法修正案的立宪精神相悖，在立法指导思想上对如何保证城市建设、运营城市考虑得多，对如何保障被拆迁人及社会整体利益考虑得少；偏于行政管理和执行效率，忽视公民民事权利保护，重实体轻程序，对社会公平关注不足；立法科学性不够，没有全面反映和调整市场经济条件下拆迁关系的真实结构，不能较为公正地协调各方利益当事人的利益得失，更不能有效解决弱势群体“有法难依”的矛盾境遇。显然，以这项法规为核心的我国拆迁法律制度亟需进行反思和重构。

（一）贯彻宪法修正案和物权法立法精神，明令禁止非行政主体实施房屋拆迁。

（二）新法当中应当严格区分房屋拆迁涉及到的“公共利益”和非公共利益，明确界定房屋拆迁补偿标准，并以此作为“征用”或“征收”的前提条件。

（三）新法应明确房屋拆迁的行政性，征收、拆迁的主体只能是政府部门，而不是开发商，同时严格限定拆迁权限，强化监督，促进拆迁主体责权统一化、实质化。

（四）从经济发展和保护社会权利的综合角度规制房屋拆迁活动，兼顾城市规划（城市发展规划、土地利用计划、建设用地计划）、土地管理、项目审批、实施拆迁和争端解决等各个阶段的合法性与公正性，促进房屋拆迁项目运作的公开化、透明化。

（五）提高行政主体和开发商的诚信度，拓宽土地调控资金和融资渠道，确定合理的拆迁补偿标准，因地制宜，采取多种有效方式公平补偿，确保拆迁安置计划的实施。

城市房屋商业拆迁篇12

当前, 强行拆除拆迁房屋主要有两类执行程序, 一类是司法强制执行。由于公正与效率是司法行为的永恒主题, 公正是第一位的, 效率是第二位的, 因此, 司法执行更加强调严格的程序, 一般说来效率较低;另一类是行政强制执行。由于效率优先、兼顾公平是行政行为的重要准则, 因此行政执行更加强调的是效率第一, 具有高效、快捷的特点。越来越多地成为推进拆迁工作的重要选择。但是我国迄今为止尚未制定《行政程序法》, 也没有制定《行政强制执行法》, 对行政强制执行缺乏统一的程序规定。而现行的法律、法规在规定行政机关执行权时, 包括国务院《城市房屋拆迁管理条例》授予政府相关部门对拆迁房屋的强制拆除权时, 缺乏执行程序的规定。因此, 根据行政强制执行的基本理论和原则, 总结城市房屋拆迁行政强制执行的一般做法和经验, 探讨并逐步规范城市房屋强制执行的程序和方法具有十分重要的意义。它是保证行政执行低成本、高效率的必然要求, 是维护行政执法的严肃性、统一性的必然要求, 是保护拆迁户的合法、正当权益, 体现执政为民, 维护政府形象, 树立政府权威的必然要求。

一、一般程序

一般程序是指城市房屋拆迁强制执行与其它行政强制执行相同或相通的执行程序。从实践来看, 主要包括以下三个阶段:

1. 告诫

告诫是指当行政相对人逾期不履行其应当履行的义务时, 行政机关向相对人发出通知, 要求和督促其自动履行义务的一种措施。房屋拆迁中有权做出告诫的行政机关包括房屋拆迁主管部门即区拆迁办或区房产局、做出拆迁纠纷行政处理决定的行政机关即市房产局和由政府授权行使房屋拆迁强制执行权的行政机关即行政执法局, 其他任何机关或组织都无权做出告诫。

相对人收到告诫后有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取相对人的意见, 对相对人提出的事实、理由和依据, 应当记录在案并进行复核, 给予答复。相对人提出的事实或证据成立的, 行政机关应当采纳。

2. 行政强制执行决定

行政强制执行决定, 是指行政机关做出的, 决定对相对人采取行政强制执行的具体行政行为, 它是实施强制执行的直接依据。

在房屋拆迁中, 做出拆迁纠纷行政处理决定的行政机关是市房产局, 实施行政强制执行的行政机关是由区政府“责成”或者称授权的某一区级行政机关, 一般是区行政执法局。做出行政处理决定的与做出行政强制执行决定是两个不同的行政机关。如果相对人不履行义务是由行政处理决定违法或不当造成的, 应对原行政处理决定进行纠正。

3. 行政强制执行决定的实施

行政强制执行决定送达以后, 相对人仍拒不履行搬迁义务, 行政强制执行决定即产生执行力。行政强制执行的实施主要包括以下步骤:

(1) 在执行开始时, 执行人员应当向相对人出示证明身份的证件和执行文书并说明有关情况。

(2) 应当履行义务的公民或法人、其他组织的法定代表人不在场时, 执行人员应邀请公民的家属或该单位的工作人员到场作为执行见证人, 见证人有证明执行情况和在有关记录文件上签字的义务。

(3) 在执行中, 如果遇到相对人或其他人的妨碍、阻挠, 执行机关可以运用法律允许的适当手段予以排除, 但不得超过必要的限度, 更不能采取非法手段。

(4) 强制执行实施完毕, 执行人员应制作执行笔录。

二、特殊程序

特殊程序是指城市房屋拆迁行政强制执行与其它行政强制执行相比较特有的程序。

1. 公证程序

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第17条第2款规定:“实施强制执行前, 拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项, 向公证机关办理证据保全。”这就是说公证程序是房屋拆迁行政强制执行的必经程序, 依照上述规定, 公证机关就强制拆迁房屋应办理两种公证事项:

(1) 房屋拆迁证据保全公证。房屋拆迁证据保全公证是指国家公证机构根据拆迁人或房屋拆迁主管部门的申请, 在房屋拆迁之前, 依法采取勘测、绘图、拍照或摄像、登记造册等保全措施, 对即将被拆迁的房屋、附属物及现场状态进行全面、客观的记录, 以确保其真实性、证明力的活动。

(2) 现场财产清点公证。实施强制拆迁房屋中有物品的, 拆迁人应组织对所有物品逐一核对、清点, 需要拍照的, 应进行拍照或摄像。由公证机关进行登记和分类造册、记录上述活动的时间、地点, 交由清点人和两名在场人员核对后签名。清点工作应在物品所在地进行, 丢失损坏的, 拆迁人应承担相应责任。

2. 协助执行程序

协助执行是指在一定条件下, 做出行政强制执行决定的行政机关, 请求有关行政机关或其他单位予以协助, 后者在执行机关的组织或要求下, 与执行机关共同实施行政强制执行活动, 确保执行合法、高效、正常进行。房屋拆迁强制执行是一项综合性、协作性很强的行政强制执行活动, 协助执行程序是房屋拆迁强制执行中的必有程序。

参考文献

[1]胡建淼主编《:行政强制》[M].北京:法律出版社, 2002年版

[2]章剑生主编《:中外行政强制法研究资料》[M].北京:法律出版社, 2003年

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