拆迁制度（精选12篇）
拆迁制度 篇1
城市拆迁制度是中国所独有的一项法律制度, 城市拆迁工作具有加速城市化进程, 满足重新、规划发展城市的需要, 优化城市生存质量, 推动经济发展的重要意义。因此, 合理构建这一制度可以规范拆迁行为, 合理调解拆迁过程中公权力与私权利的冲突, 平衡各方的利益, 促进对于公民财产权等基本权利的保护。由于《拆迁条例》和一些地方性法规、规章均制定于经济体制转轨的特殊时期, 因此不免处处打上计划经济的烙印, 随着社会经济的不断发展, 以及中国法治理念的进步, 这一制度的诸多问题都已暴露出来。
一、城市拆迁制度的主要法律问题
由于现有制度建立时的特殊时代背景, 使得一开始很多法规的立法指导思想就有很大的问题。从整体而言, 首先是过分强调整体利益, 没有充分尊重个体的私权利。其次, 法律效力层级太低, 仅为行政法规和地方性法规、规章, 体系也很不完善。最后, 现有制度过分强调行政机关的主导性, 缺乏有效的司法救济手段。行政机关强势的传统, 使得城市拆迁过程中许多事项完全由政府掌控, 这样既缺乏有效监督, 不利于实现公平合理;也使得暗箱操作频频, 容易滋生腐败, 回顾一下近几年中国的腐败大案, 不难发现很多政府官员正是在城市拆迁重建过程中纷纷落水下马的;而缺乏有效的司法保护, 使得普通民众在发生争议时只能通过行政机关设置的程序寻求救济, 这显然很不公平。就《拆迁条例》的具体规定而言, 存在着两个主要问题:首先是对城市房屋拆迁项目的性质未做任何区分。同时, 市政、公益项目建设拆迁与开发经营项目拆迁在目的性上有根本的区别, 后者明显是营利性的, 但根据《拆迁条例》却同样能以“城市建设需要”进行拆迁, 还可以借助行政强制措施作为最后的保障, 这不仅在法理上违反了民事活动自愿公平, 等价有偿的基本精神, 而且在实际运作中, 也由于双方实力对比不平等, 而使得拆迁人——即开发商的利益得到更多的体现。其次, 在现有的房屋拆迁实践中, 由于现行法律中的空白, 一般对土地使用权都不予补偿。这是我国所奉行的地产分离的管理模式相适应的:房屋拆迁涉及的问题由房产法调整, 不涉及土地的问题, 土地问题则归于土地管理法的调控范围内;但根据《土地管理法》的立法原则, 如果受让他人正在使用的国有土地使用权, 也应支付地价款。
二、现有制度的立法改进建议
首先, 应当制定一部法律作为整个房屋拆迁制度的基础, 并要在其中明确公开、监督两大基本原则。其次, 应该将拆迁项目是否以盈利为目的严格予以区分, 对非盈利性的拆迁项目也要划分成:为特定人群服务的拆迁项目和为全体民众服务的拆迁项目, 对于不同性质的拆迁项目适用不同的程序和补偿标准。对于以全体民众为使用对象的非盈利性拆迁项目, 由于其服务主体广泛, 符合公益性的利益衡量标准, 因此, 其补偿标准应适用合理补偿, 具体数额由政府根据当地实际经济状况并结合拆迁地段的土地价格加以综合考虑确定。但是由于涉及到绝大多数市民的利益, 所以建设此类项目的程序也应当更加严格。对于以特定人为使用对象的非盈利性拆迁项目, 由于多为政府机关的办公场所用地, 为了限制政府占据有限、宝贵的城市土地资源, 应当实行公平补偿的原则, 即依市场价格进行补偿。因此, 应该利用市场交易中高昂的价格来抑制政府不合理的扩张行为, 当然这个补偿价格里面也必须包含土地使用权转让的价金。对于这一类项目的操作也需要依照严格的程序来进行, 应该同上一种项目基本相同。政府在整个谈判过程中只能扮演居中调解的角色, 但可以适当帮助被拆迁方协调统一他们的立场, 毕竟这一方人数众多, 利益关系也很复杂, 而且处于相对弱势的地位, 但是要尽量严守中立, 不得破坏双方平等这一基本的原则。对于权利救济制度, 应当尽量削弱政府在其中的影响, 而发挥司法机关或是仲裁机构的作用。对于非盈利性的拆迁项目行政强制命令不服的, 可首先申请行政复议, 或是直接去提起行政诉讼, 并且在复议以及诉讼阶段, 行政强制命令暂时中止执行。不以行政复议为前置程序而允许直接提起诉讼, 可以保证裁判的公正性和及时性, 可以有效的保障相对于政府而言弱势的一方的利益。至于盈利性的拆迁项目, 因为双方应当已经达成拆迁协议, 如果任何一方不服, 可就此提起民事诉讼, 由司法机关解决双方之间的争议;如果是待拆迁地区民众非善意不执行拆迁协议的话, 开发商可以去法院申请强制执行。虽然, 最后很有可能也是由政府职能部门来完成强制拆迁的任务, 但至少有司法审查这一步骤在前, 可以在很大程度上保证强行命令的公正性, 这也可以尽量克服现有制度下最不合理的地方, 防止由政府权力寻租导致的腐败。
三、结语
一言以蔽之, 现有城市拆迁制度最大的不合理性就是它没有充分关注拆迁地区民众的利益, 把政府设想成必然为民众利益说话的守护者, 而赋予其极大的权力。因此在改革中, 增加民众的话语权, 引入立法监督特别是司法制衡机制, 来克服公权力的扩张给私权利所带来的威胁, 是新制度中最应该关注的地方。当然, 中国司法落后的现状, 使得人们对法院是否有能力解决这些问题有很大的疑问, 但是我们应当看到中国的司法改革正在日益深入, 而且取得很明显的效果。因此我们有理由也必须相信:一个现代的经济发达的国家, 必然实行民主政治, 必然有高度发达的法治, 必然也会有一个令人信服的司法体制, 因为它将是维护社会正义的最后屏障。
拆迁制度 篇2
一、组织架构图...........11、标准配置..............1图一............1
二、岗位职责.............2三、工作时间安排.........3四、拆迁保障措施.........3图二............4五、拆迁补偿资金审核流程：图五.........5拆迁部管理方案
拆迁部是本公司地产开发的前沿阵地，也是非常重要的一个环节。在很大程度上影响着土地开发成本与工程进度。
一、组织架构图
1、标准配置
拆迁项目部标准配置共 6-7人。人员架构为： 拆迁部经理1人 经理助理1人，现场主管1人，文员1人，外联协调人员2人
组织架构如下图所示：图一
二、岗位职责
一）拆迁部经理1人：
1、在公司的领导下工作，带领所属员工贯彻执行公司的相关规章制度，严格执行项目操作程序，设置应急事件科目，并拟订应急事件的处理程序方案，确保工程达到要求。
2、配合公司开发计划，制订拆迁工作计划并确保工作计划的完成，撰写各类文件报告及工作总结。配合公司项目计划，制定拆迁补偿方案，全面掌握并考察工程进度、质量、安全、文明等总体情况，根据实际情况提出合理的解决方案。
3、在职权范围内审核批复所属员工的各类假期，进行员工业绩绩考核。
4、听取部门工作人员的工作汇报，并协助解决工作中遇到的问题。
5、定期向公司汇报工作情况，根据实际运作情况，提出人员的增减建议。
6、参加公司相关会议，并向下属传达会议精神，组织召开工程项目的各种会议。
7、做好项目的成本预算，确保项目各项费用的开支在预算的范围。
8、对拆迁公司工程实施方案的审批。
9、参加工程项目验收会议。
10、处理拆迁补偿中疑难问题。二）拆迁助理1人：
1、配合拆迁部经理制订拆迁工作计划、方案、报告、申请、总结以及来往公文。接合经理制定计划，配合拆迁部经理跟进工作进度。
2、上情下达，及时沟通联络相关人员，协助拆迁部经理协调解决工程中的具体问题及突发状况。
3、对拆迁补偿协议进行审计。确保拆迁补偿资金的合规及准确把好补偿关。
4、向财务部门申报补偿款。
5、对拆迁补偿资金及其它相关数据进行统计，及时上报相关领导。三）现场主管1人
1、驻守现场。接受拆迁部经理的领导，按既定方案，在工程项目现场与拆迁公司对接，监督拆迁公司工作。
2、全面管理拆迁现场施工、进度、质量、安全、文明等各方面工作，发现问题及时上报，及时处理。四）文员1人
1、对拆迁协议、证照等相关资料进行扫描、录入、存档；
2、对拆迁相关文件档案的整理归档，并按相关部门或单位要求移交。
五）外联协调人员2人
1、协助拆迁部经理，现场主管协调方面工作，处理验证、管线等方面工作。
三、工作时间安排
1、工程启动前，每周工作5天，每天8小时（早8：30--17：30）。
2、工程期间，根据工程需要安排工作、补休或加班。
四、拆迁保障措施
1、拆迁补偿条件、奖励优惠措施足额到位。
2、拆迁补偿资金自审计后，在规定工作日以内足额支付被拆迁户。
3、进驻现场办公，保证拆迁工作及时到位。
4、如遇少数极不配合拆迁工作的钉子户，请上报公司讨论解决。详见图二
改革旧有拆迁制度,刻不容缓 篇3
近日,拆迁再度引发民众自焚的惨剧。
9月10日上午,江西省宜黄县分管城建、房管的县领导带队,房管局范某,凤冈镇派出所指导员熊某以及40多人的警察、城管队伍来到被拆迁户钟家,双方发生冲突,两人上房顶浇汽油自焚,导致3人烧成重伤。
为主张自己权利,16日上午,钟家两姐妹准备赴京反映情况。县委书记邱建国率官员40余人在南昌昌北机场围截,姐妹俩只得躲进女厕所,用手机向媒体求救,直到记者到来才敢开门。最终,钟家两姐妹未能赴京上访。
17日,在高层压力下,中共抚州市委对相关责任人作出处理决定。但这并不能挽救被害人的生命:9月18日凌晨1时左右,自焚者之一的叶忠诚因伤势严重,经抢救无效死亡。而就在此后,还发生了县政府派几十人围抢遗体的事情。
近年来,政府投入巨大人力、物力“维稳”。但这一案件再一次清楚地表明,拆迁制度就是破坏社会秩序稳定的罪魁之一。因为,现有的拆迁制度对被拆迁人严重不公,人为地制造他们的不满。而拆迁制度又赋予地方政府以巨大的特权,让他们可以滥用政府掌握的暴力对付这些主张自己权益的民众。冲突不可避免,冲突起因于拆迁制度中权利与权力的不对称。要维护社会稳定,就必须终结拆迁制度。
去年底,拆迁制度的废除已经迈出第一步。面对暴力拆迁的成都居民唐福珍选择自焚,此举催生了《国有土地上房屋和土地征收条例(征求意见稿)》的诞生,在春节前也完成了向社会公开征求的程序,但随后就没有了音信。此后,各地不断发生暴力拆迁事件,不断由民众遭到暴力侵害。但人们似乎已经陷入审丑疲劳,没有给予多大关注。这一次,钟家人自焚,引起媒体强烈关注。
自焚乃是拆迁制度的直接后果,因而舆论普遍提出一个问题:拆迁制度何时废除?替代拆迁制度的《征收条例》何时出台?
自2001年颁布以来,人们就已经意识到拆迁条例及其所创造的拆迁制度的不公正,至少有两次由相当权威的部门发起,试图矫正这种不公正,时间分别是2003年有公众提出违宪审查建议,2007年《物权法》通过之际。但这两次,修订或者废止拆迁条例的工作均没有完成。
应当承认,有关部门还是痛切地感受到了各地拆迁过程中出现的侵害民众权利和利益的现象之严重性,并在力所能及的范围内采取了若干措施。比如,国务院办公厅曾于5月15日发出《关于进一步严格征地拆迁管理工作、切实维护群众合法权益的紧急通知》;7月初,国土资源部又发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》。但征收条例就是没有音信。
谁在维护拆迁制度、谁在阻挠《征收条例》?主体是显而易见的。那就是地方政府及依附于廉价土地的各方。这些年来,地方政府已经形成了高度依赖土地的经济和财政结构。从2009年起,各级地方政府成立了数千家城市融资平台。这些平台主要依赖土地资产,依靠土地吸引投资,依靠土地向国有商业透支信用。这些平台的正常运作,主要依赖城市可以轻易地以低廉价格获取更多农民土地的预期。如果废除目前的拆迁制度、征地制度,这种城市融资平台就会立刻陷入困境,官员的政绩将立刻受到影响,资本的利益也将大受影响。利益如此巨大,地方政府当然要不遗余力地阻挠这个条例出台,其他与土地利益相关的群体,比如当地产、银行、证券、建筑、建材等行业,也会加入这一行列。
《征收条例》已经公开征求意见却迟迟不能通过的事实表明,当代中国的利益结构似乎已经固化,形成了一个贪婪地攫取土地收益的强大的既得利益集团。为了获取这种特殊的利益,他们不惜在拆迁、征地过程中使用暴力。为了维持这种特殊利益,他们也积极地影响立法过程,阻挠那些可能影响他们利益的法律通过。
这是一个严重的问题。这不仅导致经济结构严重扭曲,也导致社会结构严重失衡。最近,各界在热议政改。但即便不进行体制改革,最起码也应当有人、有部门起而制止那些公然侵害民众权利、利益的行径。最为重要的措施就是尽快通过、颁布《征收条例》、废除拆迁制度。如果不能制止目前拆迁制度中的种种野蛮行径,官民冲突就会日趋激烈,社会秩序就有可能会进一步恶化。
浅析城市房屋拆迁补偿制度 篇4
一、房屋拆迁补偿法律制度概况
城市房屋征收补偿是拆迁问题的核心环节。政府在城市进行扩建, 旧城改造受到阻滞, 施工项目不能按时完工, 很大一部分原因就是由于征收补偿问题得不到迅速解决而引起的。随着人民生活条件的提高, 公众对居住条件有了更高的要求, 由于住房需求的扩大, 房屋价格也随之飞涨, 在这种背景下, 又给房屋拆迁补偿带来了新的问题。
为了在城市建设和公民个人利益之间实现平衡, 协调拆迁者与被拆迁者之间的关系, 减少因征收补偿对经济发展和和谐社会建设产生的不利影响, 北京大学有五名教授联名要求废除《城市房屋拆迁管理条例》, 此举加速了新的法律法规的颁布和实行。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下称《条例》) 的出台是对当下的不合理拆迁制度的一个强有力回击。《条例》的出台, 基本上完成了我国城市房屋拆迁补偿制度的变革, 但是此条例在实践过程中仍然存在缺陷。
二、我国城市房屋拆迁补偿制度存在的问题分析
(一) 房屋征收补偿范围狭隘
1. 忽略对土地使用权价值的有效补偿
对房屋征收的目的是为了实现对土地的征收。但是居民对于拥有的土地, 不仅仅可以用来建房, 土地使用权价值不仅仅体现在居住上, 还可以从事工业或者其他利用土地使用权的行为。但是目前补偿的形式基本都是以房子形式进行的。补偿的房子的价值难免会低于土地使用权的真正价值。如果无视被征收人的土地使用权的价值, 就会因为征收失去公平而损害被征收人的利益。
2. 缺乏可期待利益和主观利益的规定
根据法律规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定了补偿范围中包含收益权, 但其所规定的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益。现实的情况是多种多样的, 被拆迁人打算利用住宅的房屋进行经营性活动, 因为征收的缘由, 而阻断了被拆迁人预期的收益。因而, 他们的可期待利益就得不到保障。
主观利益也称无形利益, 主要是指因为征收活动, 被拆迁人失去原来的邻里关系, 原来的工作、医疗、购物的便利条件等无形利益。被拆迁人在原来的环境下有融洽的邻里关系, 工作、医疗的便利, 而这种便利却会因为征收使其受到损失。原有生活关系的丧失, 尤其是对老人, 小孩会造成巨大的影响。但是目前我国国有土地上房屋征收补偿却没有把这一损失包含在内。
(二) 公共利益内涵的界定存在缺陷
关于公共利益的范围, 《宪法》《物权法》当中都有规定。 (1) 根据《条例》的规定 (2) , 只能从条例的规定上看, 只能是基于公共利益才能对房屋进行拆迁, 之所以将征收补偿仅限于公共利益, 有利于防止拆迁泛滥情形的出现。但《条例》这样规定仍有不足之处, “为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 确需征收房屋的, 由市、县人民政府作出房屋征收决定”。国家安全是国家经济发展的基础, 是国家根本利益之所在。对于将“国家安全”划入公共利益自然没有争议。 (3) 但是“促进国民经济和社会发展”的规定则会造成不同的理解, 在实践中, 一座幼儿园或一个工厂的兴建都有划入公共利益的可能, 容易把公益性征收和商业性拆迁混合起来, 增加了公共利益的不确定性。
(三) 现行评估办法存在不足
房屋一经征收, 就涉及到补偿的问题, 而补偿价格往往是拆迁人和被拆迁人争执最激烈的问题。补偿价格的确定取决于评估办法和评估标准的。现行评估办法中, 当被拆迁人对评估结果不满时, 可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估仍存在异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定, 并没有关于被拆迁人可以另行选定房地产评估机构的规定。评估机构虽是由被拆迁人选定, 但是评估费用却是由拆迁人支付的, 这样的规定在实践中明显存在不足, 让评估机构拿拆迁人的钱做出有利于被拆迁人的评估意见几乎是不可能的, 反而会出现对被拆迁人不利的结果。
三、完善征收补偿制度的法律对策
(一) 明确征收补偿范围
1. 增加对土地使用权的补偿
我国是房地权属相分离的, 土地所有权归属于国家, 土地使用权和房屋所有权是归属于权利人的。征收补偿时, 仅仅根据土地上的建筑物面积进行补偿, 补偿的价值显然不能等同于土地使用权本身的价值。土地使用权作为一种用益物权, 被拆迁人应该获得此部分的补偿, 这也符合民法的公平原则。
2. 增加对可期待利益和主观利益的补偿
可期待利益是对被拆迁者预期利益的保护。 (4) 期待利益又称交易利益, 这里强调的是可期待利益在实现上具有可操作性, 如果被拆迁人能够拿出证据证明, 证明若房屋不被拆迁则可以获得的利益是确定的话, 则对于其这部分利益的损失应当获得补偿。在实践中, 对于有租赁合同的, 可以根据租赁合同的规定进行补偿, 对于没有租赁合同的, 根据当时的租赁价格, 给予相应的补偿。
对于主观利益损失的补偿, 符合人性化征收的精神。在征收补偿的性质上和精神损害赔偿有一定的相似性。有形利益和无形利益对于被拆迁人来讲都是既得利益, 那么对于无形损害, 也应该受到补偿, 这也符合损害和赔偿相一致的原则。
(二) 进一步界定公共利益的范围
针对公共利益内涵界定模糊的问题, 笔者建议从三个方面予以解决。第一, 要在理论上明确区分公共利益和私人利益的不同, 即公共利益和私人利益在理论上要有清晰的界限。第二, 针对公共利益的模糊性和不确定性, 要有相关的实施细则予以规定, 尽可能的细化。第三, 在具体的认定层面, 由于社会经济的发展, 公共利益在实践中的认定也应该随着变化而变化, 不能仅仅是拘泥于法律的规定。不要的时候, 还可以举行听证会, 来判断是否属于公共利益, 防止滥用公共利益现象的出现。
(三) 建立房屋拆迁最低保障房制度
鉴于目前法律制度的不完善, 极有可能出现, 被拆迁人房屋被拆迁而得不到合理补偿的情况出现。对他们来说, 如果选择产权调换的话, 可能他们没有钱来补足补偿房屋与拆迁房屋的差价, 如果选择货币补偿的话, 他们所获得补偿金, 又很难买到与拆迁之前房屋大小相当的房屋, 最终很可能面临无家可归的情况出现。因此, 为了保障这一部分人的生存居住权, 国家可以按照当地居住的最低标准, 为家庭贫困的弱势群体提供居住保障房。
土地的征收与房屋的拆迁, 是城市化发展过程中必然要面临的问题, 如何在保证城市发展的基础之上又尽可能的保护权利人的利益, 即如何协调拆迁人与被拆迁人的关系, 是我们应当不断思考的问题, 也是值得在实践中不断探索的问题。
摘要：城市房屋拆迁问题是当代社会关注的焦点, 处理不当会引发严重的社会问题。由于拆迁不当而引发的矛盾日益突出, 并且导致了恶性事件发生的案件已经数见不鲜。追其原因, 行政强制征收程序法律规范的缺失, 拆迁补偿不当则难逃其咎。本文在厘清农村土地征收补偿的基础上, 分析我国目前拆迁补偿制度中存在的问题, 进而提出建议。
关键词：房屋拆迁,补偿,公共利益
参考文献
[1]梅新育.警惕征地拆迁补偿中的另一种倾向[J].中国党政干部论坛, 2013 (01) .
[2]施国庆等.城市房屋拆迁补偿制度的缺陷[J].城市问题, 2004 (06) .
征地拆迁制度落实情况汇报 篇5
广陵区人民政府（2011年5月23日）
根据市政府办通知要求，现将我区征地拆迁制度规定落实情况汇报如下。
一、近年来征地拆迁工作开展情况
1、认真贯彻《条例》，严格落实责任。一是迅速传达学习。国务院《国有土地房屋征收和补偿条例》出台后，我区在第一时间对《条例》进行了详细解读，分析条文，提出对策，以《政务信息》（内参）的形式供全区领导干部学习参考。召开城建城管联席会议，集中学习市政府有关国有、集体土地征地拆迁的政策规定，并要求区住建局、国土分局、公安局、信访局等相关职能部门，园区、乡镇、街道等具体实施拆迁征地单位，也组织领导班子进行学习研讨，确保征地拆迁各项政策规定传达到位。二是落实领导责任。严格落实属地责任，成立了区征地拆迁工作领导小组，园区、乡镇、街道相应地建立领导小组，对辖区内征地拆迁负责。每个征拆地块都分别成立工作组，由相关单位和部门主要负责人直接负责，对该地块征地拆迁工作实行责任包干。参与地块拆迁的每个工作小组，由一名园区、乡镇、街道领导带队，机关干部和村、社区干部作为工作主体，具体负责与被拆迁户商谈，1 拆迁公司派员参加，仅仅是按照规定履行法律手续。在商谈过程中，按照“谁违法违规谁担责，谁制造矛盾谁化解”的原则，严格工作纪律，规范拆迁行为，确保依法拆迁、阳光拆迁、平安拆迁。三是强化督查整改。5月18日以来，按照省、市《紧急通知》要求，对照省“三严”、市“六项要求”标准，我区迅速成立了征地拆迁制度规定落实情况专项整治领导小组，对全区所有征地拆迁地块逐一进行自查自纠，即查征拆的手续，也查政策的执行和工作的规范，并对项目进行社会稳定风险再评估，对不能通过风险评估的项目将一律暂停，稳步推进全区征地拆迁工作。同时，重点加大对拆迁公司的监管力度，严禁其以限制人身自由及停水、断电等暴力方式胁迫被拆迁签订拆迁补偿协议，确保国务院、省、市制度规定严格执行落实到位。
2、依法实施征地，严格履行程序。去年下半年以来，我区共有24个项目办理土地征用手续，总面积3040亩，其中农用地1299亩，落实征地补偿安臵费用12466万元，3168名被征地农民全部纳入基本生活保障，实现应保尽保。一是征地程序履行到位。首先是征前告知确认，将拟征土地的用途、位臵、补偿标准、安臵途径等以《征地告知书》的形式张贴到所涉及到的村委会公告栏中；在征地告知后，及时调查拟征土地的权属、地类、面积等，认真填写《征地调查结果确认表》，提出听证书面申请的及时组织听证；征地批准后，严格履行“两公告一登记”制度，依法保障被征地农民的各项权益。二是补偿标准执行到位。严格按照扬府发[2004]17号文件要求进行补偿测算，严格执行征地预存款制 度，确保被保障对象按时领取生活补贴或基本生活保障金。去年7月以来，24个项目应收征地补偿资金已全部到位，并根据项目进度要求，足额支付到位。三是保障政策落实到位。坚持“征地必保、分保结合”原则，实现被征地农民基本生活保障全覆盖。坚持社会统筹与个人账户相结合的原则，筹集被征地农民基本生活保障资金。坚持保障水平与经济社会发展水平相适应的原则，适时上调基本生活保障标准，从2006年起区政府每年对被征地农民基本生活保障待遇标准进行调增，今年养老金标准已提高到250元/人/月。
3、推进阳光拆迁，严格执行政策。去年下半年以来，我区共实施了46个项目的拆迁，拆迁6500多户，面积210万平方米，其中今年1至5月份，我区共组织实施拆迁项目22个，拆迁村（居）民户共计2700户，面积120万平方米，拆迁面积为历史同期最高，是去年同期的2倍，总体上工作轰轰烈烈，措施积极稳妥，征拆平稳健康，未发生重大有影响的事件。一是推行三项机制。认真落实三项工作机制，包括“拆迁风险评估机制、拆迁企业准入管理机制、拆迁现场安保机制”。风险评估机制方面，在征地拆迁项目实施前，由乡镇、街道、园区认真调查分析群众的利益诉求，会同公安、信访等部门对“合法性、合理性、可行性、安全性”进行预测和评估，作出评估意见。加强拆迁对象详细信息分析，对被拆迁户中有一定影响号召力人员、前科劣迹人员、两劳释放人员、低保人员、生活困难人员以及有可能成为“钉子户”的人员，全面掌握情况。认真把好拆迁群众拥护程度测评关，始终坚 持两个“宁可”原则，在发展与稳定矛盾时，宁可拆迁放慢，也不能影响稳定；在绝大多数群众对拆迁不理解、不满意时，宁可暂停拆迁，也不能强制拆迁，坚持先做群众工作。拆迁企业准入管理机制方面，对拆迁实施单位、评估单位、旧房拆除单位等进行资质审查、治安准入审查，对近3年来企业参与拆迁的项目说明、所有从业人员的身份信息等资料，报公安机关备案审查，凡有违法行为及近3年来在拆迁中发生过有影响的违法犯罪事件的，一律不允许在我区从事拆迁工作，去年以来，我区对申报拟开展拆迁工作的16家拆迁公司，进行调查审查，依照准入制标准，批准12家拆迁公司进入，对4家不符合条件的公司予以否决。拆迁现场安保机制方面，加强拆迁现场的防控和巡防，在每个拆迁项目现场都安装视频监控系统，安装照明设施，落实拆迁现场安保力度，设臵流动警篷等，确保拆迁平稳顺利。二是坚持政策标准。在拆迁工作中始终把握政策底线，严格按照市政府58号令、59号令以及新近出台的《关于进一步建立和完善市区集体土地房屋拆迁管理工作制度的意见》，对所有拆迁户的住房面积丈量评估、补偿标准、签订协议、安臵房的分配、选择次序等都切实做到公开、公正、透明，在具体补偿标准的确定上，严守底线，前后一致，把握好评估、补偿、政策“三关”，实现拆得公道，对拆迁政策未涵盖的内容如大型设备的移拆装、家禽养殖等，坚持集体会办制度，限制实施单位的自由裁量权。今年以来，对国有土地上的居民拆迁，我区已全部暂停，待市政府出台政策细则后再行启动。三是妥善做好安置。举全区之力加快安臵房建设，统筹 协调要素资源，宁可其他建设项目慢一点，也要优先保证安臵房建设的用地指标和建设资金。目前全区共有古运新苑二期等10个安臵房项目在建，总建筑面积127万平方米，年内将建成交付80万平方米以上，实现拆迁安臵的基本平衡，此外，年内还将计划开工建设汤汪花园一期、广福花园一期等7个安臵小区，建筑面积100平方米，努力实现超前安臵的目标。
4、加强矛盾化解，严格维护稳定。坚持把排查化解矛盾作为维护拆迁稳定的中心任务，完善征地拆迁矛盾排查调处机制，有效控制和减少各类矛盾和问题的发生。一是抓好重点人头。在征地拆迁前对区域内人员情况进行调查摸底，对群众中有威信、为人正派的人，超前做好工作，使他们成为推进拆迁的主导力量；对可能出现不稳定情况人员，均落实防控措施。二是建立巡查制度。建立由区住建局、信访局和公安分局组成三人特别小组，每天三次对拆迁现场进行巡查，并与各拆迁小组对接，如有矛盾纠纷，实时进行处臵，做到早发现、早控制、早化解。三是落实包案责任。对征地拆迁重点信访件均落实领导包案处理，明确责任单位和责任人、明确化解方案、明确解决时限，每周进行督查督办。目前，市4月15日交办的13件征地拆迁信访件已办结6件，区交办的13件信访件已办结9件；对市5月22日交办的征地拆迁类信访问题，已落实责任单位，明确整改要求。
二、存在的主要问题
1、征拆手续办理难度仍然较大。由于用地指标紧缺，在市国土部门的支持下，我区多方争取，通过包装点供及独立选址项 目，基本解决了重大项目以及部分基础设施项目的用地问题，但仍有许多项目特别是安臵房建设项目的用地难以解决，从而直接制约了后续手续的办理。部分年初市政府下达的重点项目尽管已排定了工作时序，但由于工期紧迫，根据项目建设的实时需要，必须先行实施拆迁，相关手续需另行补办，如广陵新城的茱萸湾路、文昌东路东延工程等项目。
2、拆迁难题破解亟需加强。目前拆迁过程中最大的难题是企业的拆迁和钉子户问题的解决。根据市政府原来的相关政策要求，企业搬迁实施的打包收购价，但在具体操作过程中，企业认为标准过低，以各种借口抵制或拖延拆迁商谈，如新农豆食厂评估价与企业要价相差2000多万，17号地块中的古城商贸2800平方米要价5000万元，搬迁陷入僵局，无法推进。另外，拆迁中遇到的一些钉子户，如广陵新城的太平洋灯饰、金乐园浴室等，漫天要价，破解的办法措施不多，直接影响重点项目的实施。
3、拆迁资金周转有待加速。城中村改造需支付征地资金、拆迁即付资金、安臵房建设资金等，面临的资金需求很大，市政府明确了城中村改造封闭运作的政策，但由于种种原因，上市地块的土地出让收益难以及时拨付到位，拆迁资金周转存在困难，安臵房建设难以顺利启动，直接影响到城中村改造工作的有序运作。
4、安置用房建设仍需加快。随着城市建设的加快，重点项目的实施，在加快推进拆迁的同时，面临的安臵压力也在日益加大，由于受制于土地指标、资金、方案审查等因素，安臵房建设 往往滞后于拆迁，如启动实施慢了，不仅影响稳定，而且需额外支付超期腾仓费用，直接增加了拆迁安臵成本，因此，需要进一步加大协调争取力度，加快推进安臵房开发建设。
三、下一步工作打算
1、加大督查整改力度。会后，我们将按照王市长的要求，对照市《紧急通知》四大项27条，进行逐项逐条自查，对发现的问题，明确区领导挂包，明确责任单位，明确时间进度，限期整改到位；对社会稳定风险较大的地块一律暂缓暂停，派驻领导小组对居民群众进行宣传教育引导，确保赢得绝大多数群众认可方可实施。按照省委、省政府“三个一律”、“三严”的要求，坚决杜绝强征、强拆、强建行为，坚决杜绝侵害群众合法权益事件发生，对征地拆迁中违法违规行为将严肃查处，严厉打击，对违法违规的拆迁公司实行一票否决，对违法违规的领导干部严肃问责。
2、切实加强征拆管理。严格履行征地规定程序，征地报批前落实告知、确认、听证程序，征地报批后，继续严格执行“两公告一登记”制度，切实保障被征地农民的知情权、参与权和监督权。按照政府主导、企业参与、市场化运作的拆迁模式，严格规范拆迁程序，实行拆迁公司准入制度，着力推进规范拆迁、阳光拆迁、和谐拆迁。切实加强拆迁现场的防控，制定过细的维稳预案，通过派驻流动警篷，设臵技防设施，强化巡防值守，确保拆迁平稳顺利。
3、着力构建长效机制。坚决落实“市场准入、风险评估、现场安保”三项机制，从源头上预防和减少征地拆迁矛盾的发生。强化矛盾纠纷调处机制，切实做好征地拆迁矛盾纠纷的动态排查，及时掌握和化解苗头性、倾向性问题。健全应急处臵机制，一旦发生突发事件，迅速做好稳控工作，就地平息事态。严格责任追究机制，强化行政问责，坚决维护法律法规、党纪政纪的权威性和严肃性。
拆迁制度 篇6
新郑市龙湖镇政府11日晚通报信息承认，媒体所报道情况基本属实。被强拆的小楼原有四层，一层门面房和二层仓库出租给一户商家做烟花爆竹批发生意。
张红伟不同意拆迁，主要原因是未能就赔偿标准达成一致。690元每平方米——這是当地政府给出的拆迁补偿标准。龙湖镇政府副镇长吕旭卿说，这一标准是参照郑州市2009年颁发的127号文执行的。5000元左右每平方米——这是张红伟坚持的补偿标准。他表示，如果按照市场均价给予补偿，目前龙湖镇的商品房约每平方米5000元。照政府的补偿标准，张红伟发现补偿款甚至无法抵消建房和购地成本。他说：“2008年，购买土地使用权花费18万元，随后建造了四层小楼，建筑花费30余万元，补偿远不够这些成本。”他表示，如果按照市场均价给予补偿，目前龙湖镇的商品房约每平方米5000元。
因为张红伟一户不同意拆迁，郑州地铁2号线南延工程二标段停工20余天。长期做拆迁工作的吕旭卿告诉记者，拆迁涉及利益太多太大。一边是工程工期紧、拆迁任务重，另一边是拆迁户难协调、不配合，上级还要求每天通报进度，拆迁压力很大。
今年4月前后，工程征迁指挥部决定，将张红伟房屋征迁工作交由其房屋所在地小乔村组负责，“实行包干制”完成拆迁工作。龙湖镇工作人员介绍，当时的考虑主要是让村组去做拆迁户的工作，但没想到会出现这样的拆迁方式。
拆迁制度 篇7
关键词：城市房屋拆迁,拆迁补偿,法律制度
城市建设是中国现代化发展的重要标志和内容, 其首要方面是城市的改造和拓展, 而这一切都涉及城市拆迁的问题。城市房屋拆迁是由政府或开发商, 对拆迁范围内土地上的房屋和附属物进行拆除, 再进行建设的行为, 从而提高土地的利用价值, 使土地的利用率达到最大化。城市房屋拆迁法律制度, 是指在城市规划区国有土地上, 因城市建设发展的需要, 经政府有关部门的审批, 由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋, 并给予被拆迁人补偿和安置的法律制度。由于拆迁人和被拆迁人各自的利益不同, 产生分歧和矛盾就成为必然。虽然, 国家对房屋拆迁补偿过程所涉及到的问题, 先后发布了多项规定和办法, 以规范拆迁行为。但是, 拆迁过程中所遇到的问题很多, 廖廖几项规定, 还不能涵盖实际发生的所有问题。这使得拆迁的矛盾越来越突出, 如何规范拆迁人的行为, 如何保护被拆迁人的利益, 这就成为本文研究的出发点, 以期建立一套更加科学、公正、有效的城市房屋拆迁补偿法律制度。
1我国城市房屋拆迁补偿法律制度现存问题及原因
1.1我国城市房屋拆迁补偿法律制度现存的问题
我国房屋拆迁和土地征用方面的立法虽然取得了历史性的进步, 但是随着拆迁工作的进一步深化和拆迁规模的不断扩大, 新的问题和矛盾不断涌现, 现行立法的不足和滞后性也暴露出来。从实践操作中的情形来看, 我认为我国城市房屋拆迁偿制度主要存在以下问题:
(1) 城市房屋拆迁补偿法律制度上的公共利益与私人利益不分。房屋拆迁的本质, 是买卖双方基于自愿而产生的合同权利, 即便是出于公益事业需要的政府拆迁行为, 也应当被视为行政契约行为。因此, 从房屋拆迁的现状来看, 拆迁行为都应当是一种契约行为。但是《城市房屋拆迁管理条例》第一条所确立的立法原则和立法目的却是:“为了加强对城市房屋拆迁的管理, 维护拆迁当事人的合法权益, 保障建设项目的顺利进行”。根据《条例》的规定, 市政建设、社会公益事业建设、房地产开发经营项目都一概属于《条例》的调整范围。这就将拆迁行为的民事属性与行政属性相混淆, 使得国家基于公益事业而进行的拆迁与开发商为经济利益而进行的拆迁混为一谈。从而导致首先在立法上拆迁人与被拆迁人法律地位的严重失衡, 进而使得在诸多开发项目中各类矛盾尖锐化。
(2) 拆迁补偿标准规定不明, 实际补偿价格过低。《条例) ) 规定拆迁补偿金额包括房屋评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费以及因搬迁造成的停产停业损失, 并规定由拆迁人与被拆迁人双方订立安置补偿协议, 但是并未规定拆迁管理部门或拆迁人对于补偿项目及补偿标准的公告义务, 以及被拆迁人对补偿标准和补偿项目的异议权。虽然《条例》规定拆迁人实施房屋拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的安置补偿, 县级以上人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督, 但事实上, 拆迁人利用老百姓的不知情随意减少补偿项目和降低补偿标准的现象非常普遍。拆迁补偿过程缺乏必要的监督, 无法有效保证该项资金确实足额地正确使用。
(3) 拆迁过程中人权保护力度不够。在城市房屋拆迁过程中, 流血事件频频发生, 许多公民的人权遭受严重侵害, 拆迁活动中, 公民个人的被拆迁人一般处于弱势, 可能面对的是三股势力的挤压。一方面是地方官员, 二是拥有巨大财力的开发商, 三是黑社会势力, 依附于权力和金钱, 以拆迁工作人员的身份, 伤害被拆迁人。
1.2拆迁补偿过程中存在问题的原因分析
首先《城市房屋拆迁管理条例》整个制度是以公权力的运作为主要模式的, 忽视了私权利的保护, 从而导致对私有财产的保护不力;其次, 地方政府片面地追求经济上的“表面繁荣”, 积极发展房地产事业以求以地生财, 从而忽视了对弱势群体即被拆迁人利益的保护;最后, 城市拆迁补偿缺乏公平性, 政府干预十分普遍。根据宪法修正案, 国家为了公益的需要, 可以对公民的私人财产予以征收或征用, 但是, 国家应当给予补偿。在我国, 补偿的标准由政府根据法律、行政法规和部门规章加以确定, 没有引入市场竞价原则。
2我国城市房屋拆迁补偿法律制度的完善
面对我国城市房屋拆迁中存在的问题, 我认为完善城市房屋拆迁补偿制度势在必行, 笔者从以下几个方面提供借鉴。
2.1制定与完善城市房屋拆迁补偿制度
针对我国房屋拆迁过程中存在的不合法与补偿不合理的现象, 我认为从立法源头上解决更为彻底, 切实落实宪法中“公民的合法私有财产不受侵犯”, 全国人大及常委会有必要制定一部《城市房屋拆迁补偿法》。《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定:“拆迁人必须依照本条例的规定给予补偿和安置。”但其中未见明确的安置标准。奥地利经济学家哈耶克早就提出:“政府在一切行动中都应受到事前规定并宣布的规则的约束——这种规则使得一个人有可能十分肯定地预见到当局在某一情况下会怎样使用它的权力, 并根据对此的了解来计划他自己的个人事务。”因此针对我国目前城市房屋拆迁中出现的问题, 专门制定一部让老百姓对自己利益有所预期与了解的《城市房屋拆迁补偿法》就显得至关重要。尤其要针对在拆迁过程中出现的流血事件加以惩处, 使之有明确的法律予以规范。
2.2明确房屋拆迁管理部门的职责
法律在赋予房屋拆迁管理部门权力的同时, 也赋予了他们一定的责任, 因此, 拆迁管理部门要依法管理、依法行政。在非公共利益的拆迁中, 尽量成为中立的公共事务管理者, 而不是既做运动员, 又做裁判员, 应当由拆迁双方进行平等的市场交换, 依据法律法规的相关规定合理补偿。房屋拆迁管理部门的具体职责有:审查、发放《房屋拆迁许可证》;在发放《房屋拆迁许可证》的同时, 应当将该《房屋拆迁许可证》在载明的拆迁人, 拆迁范围, 拆迁期限等事项, 以房拆迁公告的形式予以公告;, 应当书面通知有关部门暂停办理下列活动的相关手续:一是新建、扩建、改建房屋;二是改变房屋和土地用途;三是租赁房屋;监督拆迁补偿安置资金的使用。
2.3明确具体的补偿标准
拆迁补偿费用的争议一般都是房屋拆迁问题中的矛盾之首, 所以只有建立、健全一套科学合理的补偿标准才是解决问题的根本。笔者认为房屋拆迁管理部门应当定期公布房屋拆迁的补偿项目和标准, 在拆迁工作中, 主管部门应向拆迁双方公告上述事项, 还应建立被拆迁人的抗辩机制。关于补偿标准是否合理的问题, 要让被拆迁人有充分的自由表达自己的权益, 不能由拆迁人说了算。这样不仅保护被拆迁人的知情权、申诉权, 还可以有效的遏制拆迁腐败。应建立土地使用权价格评估体系标准, 从市场出发, 确定不同区域的地价, 并坚持以市场为导向的地价浮动机制, 避免暗箱操作, 维护被拆迁人的合法权益。应建立拆迁安置补偿基金专项监管机制, 确保被拆迁人得到充分的补偿, 避免矛盾的激化。
城市房屋拆迁问题关乎到国家的长治久安以及人民的安居乐业, 目前我们正在建设社会主义和谐社会, 在这样一个以人为本的大环境中, 拆迁补偿问题是必须解决的, 笔者对此问题提出了自己的一些意见, 希望能够在今后的房屋拆迁补偿过程中提供一些参考。
参考文献
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[3]王太高.行政补偿制度研究[M].北京:北京大学出版社, 2004:126.
拆迁制度 篇8
关键词：新农村建设,农村房屋,拆迁
党的十六届五中全会明确提出了社会主义新农村建设的宏伟目标, 其中“村容整洁”是新农村建设最直观的体现。党的十八大提出, 城乡一体化发展是解决“三农”问题的根本途径, 对统筹城乡发展做了专题部署。
目前, 因农村房屋拆迁引起的社会矛盾的数量呈明显的上升趋势, 严重影响了社会发展的步伐。笔者通过对农村房屋拆迁主体、拆迁程序、拆迁补偿实践情况进行初步的调查, 对完善房屋拆迁制度提出几点建议。
一、加快对农村房屋拆迁的立法
现存规范农村房屋拆迁工作的法律法规, 多是由行政机关及其部门机关通过制定行政法规、规章、地方性法规等予以规制。但这种做法显然是不符合宪法精神和《立法法》的规定的。在新农村建设农村房屋拆迁中, 行政机关作为拆迁活动的参与者, 如果兼由行政机关充当规则的制定者, 那么行政机关极有可能在自己的权限范围内制定最有利于自己的法规。一旦立法者与执法者混为一体, 被拆迁人的合法权益难以保障。
根据我国《立法法》第八条规定: “涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整”。同时依据我国《宪法》规定, 基本法的制定和修改应当有全国人民代表大会行使。由此可见, 对于新农村建设中农村房屋的拆迁这种直接涉及到广大农民群众的财产利益的行为应当且只能由全国人民代表大会通过制定基本法律予以规制。那么, 规范农村房屋拆迁工作的立法主体只能是全国人民代表大会。所以, 面对愈演愈烈的新农村建设, 各级人民代表大会要加快对农村房屋拆迁的立法进程。
二、规范行政机关职能
对于房屋拆迁主体的确定, 应当根据不同种类的拆迁而有所不同。房屋拆迁从其拆迁目的上应当分为两大类, 一类是公共利益拆迁, 另一类为非公共利益拆迁。出于公共利益目的的新农村建设农村房屋拆迁由政府行使国家的强制性权力。为了公共利益的需要, 根据我国《宪法》和《土地管理法》等法律, 政府有权予以征收和征用。依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定, 被拆迁人和拆迁人之间的地位是平等的, 双方只要符合拆迁法规的规定, 就可以进行。所以, 拆迁人与被拆迁人之间实际上是一种平等主体之间的民事法律关系, 即平等民事主体之间的财产关系。
对于新农村建设中农村房屋拆迁, 依照相关法律规定, 国家行政机关应当为拆迁主体。行政机关作为拆迁主体, 又是拆迁政策的制定者, 这就需要国家出台相关的监督制度, 通过制度设计, 规避政府在拆迁中“既作游戏参与者, 又作游戏规则制定者”产生的弊端。
三、规范拆迁程序
程序是实现实体权利的有效保障, 只有健全程序, 才可以谈实体权利的保障问题。对于新农村建设中农村房屋拆迁, 政府应建立全程的规范拆迁程序:
1. 预先公告。对于拆迁范围、目的及用途等内容应当在拆迁前的合理时间内发布公告, 使被拆农民充分了解相关信息。
2. 召开拆迁听证会。通过村民参与、听证以论证拆迁行为是否符合社会主义新农村建设。通过民主程序, 在经由充分的公共意见表达和沟通后最终决定是否拆迁, 从而更具说服力。
3. 政府部门将听证的论证结果公布, 明确该项目是否符合新农村建设实际, 并且决定是否发放拆迁许可证。在行政机关作出决定之后, 应当给予拆迁当事人一定时期的异议期。
4. 拆迁人将欲拆迁房屋登记结果、评估结果公示。对取得拆迁许可证的房屋由拆迁人公示。对于拆迁房屋的评估, 应当由双方协商指定独立的房地产评估机构对被拆迁人和被拆迁房屋进行调查、登记、评估, 并将结果公示, 听取有关意见。
5. 制定补偿方案并召开补偿听证会。在拆迁当事人对评估结果无异议的情况下, 拆迁人应当据此制定补偿方案, 拆迁人在提交相关行政管理部门之后, 针对该补偿方案召开听证, 充分听取被拆迁人及相关利益人的意见, 拆迁当事人双方经协商达成相互认同的补偿方案。
6. 实施拆迁。
四、健全补偿机制
1. 建立公正的补偿制度
基于拆迁人与被拆迁人之间是平等主体民事关系, 我国在构建拆迁补偿体系时应坚持公平公正原则, 在保障被拆迁人的合法利益同时照顾损拆迁人的利益。
( 1) 补偿原则。在我国新农村建设农村房屋拆迁中, 可以采取基本补偿原则兼特别补偿原则。基本补偿原则适用于农民的房产可替代性比较强的情况下, 在对农民的房产结构、地理位置等因素进行综合评估后进行相应补偿即可。特别原则适用于拆迁行为对农民而言还存在其他方面影响因素, 诸如拆迁可能会影响到农民生产、生活的便利或使其他利益受损, 存在这类情形时, 拆迁补偿应当突破基本原则, 而考虑农民的的特别情况。
( 2) 补偿方式。在补偿方式上, 我国目前主要采取货币补偿和产权置换两种方式。对于农民选择产权置换方式进行补偿的, 则政府应坚持“先安置, 后拆迁”的原则, 在重建项目地段或其他地段先行建设安置房; 在建设安置房中, 政府不得故意降低建设质量标准。如果农民选择货币补偿方式, 在补偿标准上, 则应按照国际上的通行做法以市场价格为主要依据, 并考虑农民房屋的预期收益、实际可得利益、区位和剩余年限等来确定, 以确保农民的生活状况不低于被拆迁之前的生活水平。
2. 完善权利救济制度
( 1) 通过组建社团或其他专门组织的形式保障农民的权利。农民可以通过有效方式结成社团, 增强群体力量, 以此保障自身的权利。同时也可以借鉴西方的经验, 成立业主委员会等社团专门组织, 通过听证、谈判、协商、诉讼等各种正当方式与政府平等对话, 切实维护农民合法权益。
( 2) 建立和完善被拆迁农民的司法救济机制。如在拆迁中农民与政府产生纠纷, 则应确立人民法院在处理纠纷中的最终裁判权, 可由人民法院设立专门的拆迁裁判法庭, 来受理拆迁纠纷, 凡涉及公共利益的确认、拆迁补偿金额的确定以及强制拆迁措施的使用的, 都应经拆迁裁判庭裁判或签发执行令。
3. 健全拆迁补偿安置机制, 完善被拆迁农民的社会保障体系
应当从以下几方面做起: 一是对被拆迁农民进行技术培训, 促进再就业。被拆迁农民失去土地意味着失业是新农村建设农村房屋拆迁保障机制中的最大问题。通过组织被拆迁农民技能培训, 提高他们的劳动技能, 努力使他们在新领域获得工作, 提高农民的收入。也符合社会主义新农村“生活宽裕”的目标。二是建立完善被拆迁农民基本生活保障制度。农村的保障机制在我国社会保障机制中属于较为薄弱的一个环节, 被拆迁农民可以说失去了其生活的保障, 因此健全包含最低生活保障、养老、医疗保险等保障机制以保障被拆迁农民的生活, 对于完善拆迁补偿机制, 实现社会主义新农村建设的目标具有积极意义。
参考文献
[1]陈凌.城市化进程中公益拆迁的理性化思考[J].江西财经大学学报, 2008, (6) :108.
[2]汪会, 和吉章, 张丽君.新农村建设房屋拆迁中农民权利保护问题研究[J].法制与社会, 2010, (4) .
拆迁制度 篇9
关键词：城市规划区,集体土地,房屋拆迁制度
一、概述
由于我国的城市规划区内集体土地拆迁制度在立法层面存在缺失, 制度还不够完善, 导致在对农村集体土地及其房屋进行征收和拆迁时, 存在许多不可调和的问题和矛盾, 引起较大的社会争端。民众抵制拆迁给我国政府的形象产生负面影响, 对社会安定造成威胁。因此, 我们需要对现有的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度进行完善与优化。
二、现行制度的缺陷
1现行的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度建设的比较粗, 没有太大可操作性, 被拆迁人的合法权益难以得到有效维护, 主要有以下三点:一是缺乏对拆迁人资质的具体规定;二是缺乏对被拆迁人宅基地土地因素的考虑;三是没有对安置地点的具体规定。
2没有将社会公共利益目的拆迁和纯商业目的拆迁很好的区分开来。房屋拆迁根据拆迁后进行的建设类型不同, 可以分为社会公共利益的拆迁和纯为商业利益的拆迁, 但现行的拆迁立法制度没有将两者进行区别对待。拆迁问题造成的一些矛盾和对抗, 主要的是因为国家的征收制度被滥用。国家征收指的是国家强行取得公民财产, 但是, 公民对自己的合法私有财产有着不受侵犯的权利。因此, 行使国家征收的权利时必须要进行严格的限制。
3不分性质的强制拆迁不符合社会的法治原则。为了社会公共设施建设而进行的拆迁, 具有一定的合理性, 但如果是为了商业性目的强制拆迁, 就存在问题了。因为, 在房屋拆迁中, 被拆迁人是处于弱势地位的, 政府的行政权力介入应当是为了保护弱者。拆迁人和被拆迁人本是平等的民事主体, 如若存在不可调和的问题, 应当进行民事诉讼, 由法院最终裁决。行政部门进行强制拆迁, 是行政权不正当的干预了司法权。因此, 目前的拆迁制度既不能很好的保护被拆迁人权益, 又违反了法治原则。
4没有对商业目的拆迁的增值分配进行规范, 造成经济关系不合理。为了商业目的的拆迁, 土地往往是被用来进行经营性建设的, 拆迁后土地明显增值了。而拆迁过程中, 对原土地的使用者实行的还是原价甚至更低的补偿政策, 使土地增值产生的大量利益都转移到了政府和用地单位的手里, 造成了被拆迁人与政府、用地单位间的矛盾。
5政府角色定位不准确
对于大部分人, 房屋是其一生中最重要的财产之一, 对其具有占有、使用、收益和处分的权利。政府应当根据宪法、法律的精神, 对该项权利进行保护。
三、房屋拆迁相关制度
1拆迁实施方案的拟订、批准和执行者
征地拆迁补偿安置方案是集体土地房屋拆迁的重要方面。其拟订和批准, 应当依据不同的拆迁目的, 由不同的机关或组织进行。其拟订过程主要是具体拆迁执行者对方案进行拟订, 然后报上级进行批准审核, 最后又拟订方案者进行执行。
2房屋拆迁补偿安置实施方案。集体土地房屋拆迁的补偿安置实施方案必须先得到土地行政管理机关批准, 才可以进行实施, 此外, 还需要先经过一定程序的公示。房屋拆迁的补偿安置实施方案主要内容如下包括:用地范围内的房屋拆迁调查测算;拆迁计划与拆迁期限;被拆迁人的安置方式及过渡期限;拆迁安置所需房源、相关资料以及证明;补偿安置资金证明与使用计划。
3拆迁实施方案的公布以及公布的时限。拆迁实施方案的公布一般采用公告的形式, 由拆迁人在拆迁范围内公布。公告形式发布时, 应在拆迁的范围内或者其周围比较醒目的地方, 确保能被公众看到。此外, 规模的拆迁工程还需要及时的召开说明会告知被拆迁人。公布拆迁补偿安置方案是为了使被拆迁人能及时了解到拆迁的具体情况与进程, 同时明白自己的权利和义务, 保障拆迁工作能够顺利进行。
四、城市规划区内集体土地房屋拆迁制度的优化相关建议
1拆迁制度中商业目的拆迁和公益目的拆迁有所区别
商业目的的拆迁和公益目的的拆迁必须要进行准确仔细的区分, 因为补偿的标准应该不一样。如果是公益性的拆迁主要就是需要程序正当合理, 同时进行合理的补偿。而对于商业目的的拆迁工程, 要用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人之间的利益关系, 对被拆迁人进行合理的补偿, 保障被拆迁人的合理利益。公共利益的概念要进行明确的界定, 严格限制政府征收行为。公共利益目的的拆迁范围主要有以下几类:国防建设;社会公共交通;社会公用事业;国家水利水电设施;国家公共卫生设施;政府机关单位公共建筑;慈善事业;以及其他的由政府兴办、以公共利益为目的之事业。
2完善为公益目的拆迁的行政强制执行制度。公益目的拆迁工作也必须要有一个合理的拆迁制度, 这样才能够有效的保证拆迁能够满足社会公众的公共需求, 才能够有效的实现公共利益;这样就能够保证拆迁工作不会出现过分的延迟;对于拆迁过程中难免有的纠纷要在保证被拆迁人的司法权益基础上进行调节和仲裁, 在法院裁决期间不能够对有争议的房屋进行强制性拆迁损害被拆迁人的利益;对于特殊情况必须要制定严格的条文规定并且严格的执行管理。
3被拆迁人宅基地使用权的财产权利必须要得到明确, 合理制定拆迁补偿标准
拆迁就算是为了社会公益进行的公益性质的拆迁工作也必须对被拆迁人的权益进行保护, 保护群众的利益也是拆迁工作的重点;因为必须要让群众受益成为拆迁补偿工作的重心;拆迁补偿的标准要尽可能的提高不能够使被拆迁人的生活水平出现降低的情况;一般来说如今国际上对于城市拆迁补偿款的确定都是按照城市房地产市场价格进行考虑确定的, 对于未来的价值也必须要进行评估。
结语
城市规划区内的集体土地房屋拆迁, 关系到城市的发展与被拆迁人的切身利益。如果拆迁问题不做好, 在政府与人民间产生利益纠纷, 造成社会不安定因素产生, 危害到政府的公众形象与和谐社会的建立。因此, 我们应对城市规划区内的集体土地房屋拆迁制度进行严格规范与及时的补充。
参考文献
拆迁制度 篇10
关键词：房屋拆迁,现代制度经济学,产权,交易成本,国有土地使用权产权
一、引言
新制度经济学理论体系扩张了传统经济学的解释力, 已成为一种能更准确和全面地解释现实世界的经济学工具。盛洪 (1993) 用两个词概括了其理论核心, 一个是“产权”, 即受制度保护的利益, 产权制度既涉及对产权的界定, 有涉及对产权的保护;另一个是“交易费用”, 即指达成契约和保证契约执行费用。
众所周知, 房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着举足轻重的意义。然而拆迁工作又直接关系到人民群众的切身利益, 对于被拆迁者的国有土地使用权产权的不明晰界定, 导致了拆迁补偿标准的确定机制不完善, 进而降低了拆迁工作效率, 严重增加了拆迁工作的交易成本, 甚至引发了大量拆迁双方的矛盾纠纷, 对社会稳定造成不利影响。因此, 在此基础上提出切合实际的建议措施, 以图为建立健全房屋拆迁的法律法规, 处理好加快城市改造、提高城市品位和居民生活质量与保护被拆迁人合法权益的关系提供借鉴。
二、实施拆迁行为的必要性分析
对于问题交互性质的认识将有利于人们更理性地判断某一行为的潜在收益和损失。科斯 (1960) 在分析涉及对他人产生有害影响的工商行为时深刻指明损害问题具有交互性质, 即外部侵害不仅起因于侵害者的行为, 也起因于被侵害者的存在, 避免对受损害方的损害将会使实施损害的一方遭受损失, 关键在于避免较严重的损害。因此, 在分析拆迁行为给房屋所有权人带来损失的同时, 更应考察不实施拆迁行为给社会净收益带来的损失, 唯有权衡两者轻重, 才能更好地理解实施拆迁行为增加社会总价值的战略意义。
实施拆迁行为给被拆迁者带来的损失方面, 暂不考察拆迁者 (损害方) 对于被拆迁者 (受损害方) 是否补偿及补偿是否合理, 需考虑的是由于城市居民的房屋往往是一个家庭的命脉, 承载着太多的东西, 当拆迁方实施拆迁行为时, 大多数被拆迁者将只能选择放弃原来市中心便利的生活设施和交通条件, 到城市边远地区购买一套住房, 这使得居民蒙受了原有物业和物业区域内土地使用权丧失, 以及因搬迁而造成的生活、工作、学习成本增加等损失。
此外考察不实施拆迁行为带来的损失, 亦即实施拆迁行为带来的收益。由于拆迁制度的实施, 我国许多城市实现了住房资金的良性循环, 加快解决了住房困难, 大部分危房、棚户、简屋得到了改造, 居民的居住环境得到了较大的改善。因此, 拆迁行为是我国进行旧城改造和城市更新的重要手段。另外, 拆迁制度也使中国城市住房的所有制结构发生了天翻地覆的变化, 城镇住房以公有制逐渐转化为非国有为主, 为房屋的市场交易奠定了基础。因此, 比较实施与不实施拆迁行为的各自损失, 我们可以发现, 虽然目前拆迁制度受到了一定的诟病, 但是放弃拆迁制度而将城市更新重新放归私法领域也是不现实的。
为了更好地分析实施拆迁行为的必要意义, 在此引入科斯 (1960) 提出的“合法的妨害”这一概念, 即有些行为即使对别人造成了损害, 只要该行为的当事人采用了适宜的技术降低了侵害, 受到侵害的人也只能承认这些行为的合法性, 即他们只能忍受。这是法律根据对整个社会的成本与收益的考虑, 作出的对私有产权适当削弱的调整。于是, 从提高社会净收益的角度出发, 受侵害一方应当允许并接受“合法的妨害”, 即人民群众应当对城市房屋拆迁行为报以支持和配合的态度。另外, 由于相对于实力较弱的、分散的居民, 拆迁方及地方人民政府显然具有谈判优势, 这使得拥有“合法的妨害”权利的当事人, 会降低技术的适宜水平, 从而使侵害的程度提高。对于国有土地使用权产权的不予以承认及不明晰界定导致被拆迁者损失加重的现象, 便是拆迁方提高侵害程度行为的具体表现。
三、土地使用权产权不明晰界定引发的城市房屋拆迁问题
土地使用权是宪法确定的私有产权, 在涉及对这种私人产权的征收、征用、拆迁时, 就应当考虑补偿。然而近年来, 在城市房屋拆迁过程中, 拆迁往往只是对房屋进行补偿, 不对土地进行补偿, 有关土地使用权的补偿纠纷时有发生, 从而影响了社会的稳定。此外, 不合理的法定拆迁补偿标准使得居民在缺乏合理依据的情况下根据自己喜好提出要求, 一旦前人的要求得到满足, 后人会以此为依据提出更高的要求, 这也致使拆迁方和地方政府承受了巨大的交易成本和财政负担。
1、城市房屋拆迁的本质及其所涉及的土地问题
为了考察国有土地使用权的独立产权性质, 必须理解什么是产权。阿曼·阿尔奇安 (1965) 指出:“在任何社会里, 资源的个人使用权 (即产权) 都能得到解释, 产权意味着对于其他人在资源使用方面做出的违背我意愿的选择的一种保护”。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 认为:“产权不是指人与物之间的关系, 而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范, 每个人都必须遵守他与其他人之间的相互关系, 或承担不遵守这些关系的成本。”
土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权者直接和不特定多数人发生法律关系, 也都可以独立地行使物权请求以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让、出租或抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人实施上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家及社会任何其它个体或组织的干涉。因此, 土地使用权是其使用权人的一项独立产权。
尽管城市的土地按照宪法规定属于国家所有, 但这些国有土地上建立了各种不同所有权的房屋, 这些房屋是因为拥有国有土地使用权而存在的。城市房屋拆迁的直接目的在于国有土地使用权的流转, 被拆迁人的财产价值构成不仅涵盖房产, 更应当体现出土地的价值。从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的产权交易。基于土地使用权的独立产权性质, 其流转交易应依法实行有偿转让, 房地产开发及拆迁行为应当按照法律规定支付土地使用权出让金、城镇拆迁费等相关费用, 以平等协商、等价有偿的原则上取得土地使用权。
然而无论是相关法律理论, 还是拆迁补偿实践, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质。长期以来, 一些部门和单位宣称拆迁方产权人购买的只是地上建筑物的所有权, 利用地方规章和政策无视、模糊以至于抹杀公民合法拥有的土地使用权产权, 不能给予被拆迁方公正合理的拆迁补偿。因此, 国有土地使用权产权的不明晰界定导致了对于受损失方不合理的拆迁补偿标准, 进而引发拆迁交易成本急剧上升、致使矛盾纠纷频繁涌现, 不利于社会的和谐发展。
2、土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升
“交易成本包括事前发生的为达成一项合同而发生的成本和事后发生的监督贯彻该合同而发生的成本” (R.Matthews, 1986) 。樊纲 (1992) 对交易成本的具体成本支出内容进行了划分, 本文所要分析的拆迁交易成本上升问题则主要涉及其中的议价成本, 即为确定买者和卖者的真实要价而进行的讨价还价过程, 此外还应包括因无法达成合同而产生的诉讼赔偿等方面的成本支出。
交易与交换, 无论是物品的交换还是劳务的交换, 说到底都是一种权利即“产权”的交换, 也就是放弃对某一物品的产权换得对另一物品的产权。产权不明确, 事实上从两个方面使交易成本上升, 一方面是造成交易对象之间发生议价博弈, 双方为追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面, 模糊的产权会阻碍交换行为的发生, 导致交易规模的缩小, 使人无法通过交易行为提高经济效率, 这一由产权不确定造成的效率损失, 也被称为“无形的交易成本”。下面就有形和无形交易成本两个方面, 对土地使用权产权不明晰界定引发的拆迁交易成本上升问题进行考察。
有形交易成本方面, 假定拆迁方对其所致损失 (包括房屋所有权和土地使用权) 负完全责任, 被拆迁方就没有任何理由修改他们的安排, 因为对被损害权益的赔偿总是能够替代他们损失的市场价值。但是, 如果拆迁方抹杀公民的土地所有权即不用负完全赔偿责任, 他们就会坚持这一安排, 这样轮到被拆迁方设法减少损失, 采取与拆迁方进行议价博弈的形式。进而, 在议价过程中, 居民往往具有更高的博弈资本, 由于一旦对某个地块进行拆迁, 这个拆迁的程序是不可逆转的, 政府和开发商无论投入多大成本都必须将这个工作完成, 此时, 居民就不会担心因为自己要价过高而使得开发商知难而退。因此, 在后一种情形下即土地使用权产权不明晰的情形下, 原先的拆迁补偿标准名存实亡, 被拆迁方不合理地提高补偿要求, 使拆迁方和政府承受了大大超出预算范围的有形交易成本。
无形交易成本方面, 当拆迁双方就补偿标准进行议价谈判陷入僵局而无法达成拆迁协议契约, 甚至引起双方法律纠纷时, 就产生了无穷大的无形交易成本。即当我们以“机会成本”的观点来看该问题时, 产权界定不清楚, 事实上阻碍交易的实现, 使任何交易成为不可能, 事实上使潜在无形的交易成本无限大。
从这个意义上说, 明确界定产权, 不仅是减少有形交易成本的前提, 而且本身也减少了“无形的交易成本”。对于我们分析的城市房屋拆迁问题带来的借鉴意义便是:承认并明晰界定被拆迁方应有的土地使用权产权, 并为此建立公平合理的产权制度以保护公民的私人独立产权, 将会大大降低拆迁过程的交易成本, 提高社会资源配置效率。
四、土地使用权明晰界定为被拆迁居民独立产权的意义
明确的产权界定, 提供了人们进行一切交易活动的基础, 它能有效减少和节约交易成本。进而, 不同的产权界定所带来的资源配置效率也是不同的, 换句话说, 一种界定可能比另一种更有效率或更无效率, 并且存在着最佳产权界定。盛洪 (1992) 认为, “谁的行动给他人的既定经济利益带来损失, 谁就要负赔偿责任, 这便是达到最佳产权界定的简化了的经济学规则”。
对于房屋拆迁问题而言, 要达到最佳土地使用权产权界定, 应当要从遭受利益损失的使用者的产权角度去考察, 由于拆迁方的行为改变了既定的利益格局, 为了使社会资源配置效率不受影响, 必须负完全赔偿责任。即政府及有关部门应脱离房屋所有权、土地使用权分离的思路, 土地所有权公有化, 并不意味着土地使用权产权的公有化, 应当按照出让土地使用权的完全市场价格, 将其基本或完全界定为居民的独立产权。唯有如此, 才能以最有利于社会资源配置为目的的土地使用权产权界定方式, 有效减少拆迁过程中因土地使用权产权不明晰所造成的有形和无形交易成本, 使拆迁交易活动更容易、更顺利、更高效率地进行。
同时, 不能执行的法律, 只是一纸空文;不能有效地加以贯彻和保护的产权, 只是“口头”的产权。因此, 为使界定产权不流于形式, 还必须有效地保护产权, 即能对破坏产权的行为进行有效的制裁。既然产权的概念本身是一个社会概念, 是在人与人之间才能划定的社会关系, 那么也就需要以国家机器为物质基础的社会契约方式加以界定和保护, 而产权制度便是这样一种社会法律契约形式。E.G.弗鲁博顿和S.配杰威齐 (1972) 指出:“产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位和社会关系”。产权制度的价值, 就是它所能避免的为争夺产权而付出的代价和因产权未定带来的资源配置的机会损失。因此, 产权制度较之没有产权制度是优越的, 有关拆迁立法和监督执行部门要在行政法规、地方规章和具体行动中真正明晰界定以及保护居民土地使用权和房屋所有权, 加快建立起将土地房屋共同界为私人独立产权的公民产权制度, 推动城市房屋拆迁安置工作更好地为城市建设服务。
五、对我国城市房屋拆迁问题的对策性措施思考
1、以明晰界定被拆迁者土地使用权产权为基础对拆迁法规进行修订
国家应当尽快出台《房屋拆迁管理法》, 确保城市政府因公共利益的需要征收公民、法人和其他组织的国有土地使用权和房屋所有权时, 能够依照法律的规定进行, 而不是依据现行的行政法规。修订法规的核心任务是明确城市房屋拆迁安置属民事范畴, 应遵循“有偿”、“公平”、“平等”的原则, 充分保护被拆迁人依法享有的土地使用权产权, 改变对依附于房屋所有权的土地使用权被无偿征收的不合理状况。
2、逐步完善土地使用权补偿制度
应当在《土地管理法》及《城市房屋拆迁管理条例》中增加对土地使用权剩余年限补偿以及区位变动补偿的具体规定, 这既是尊重和保护私人财产的体现, 也是市场经济中土地资源市场化发展的必然要求。同时, 通过设定较为科学完善的价格评估程序, 合理确定被拆迁房屋及依附土地的货币补偿金额, 充分保护被拆迁人的合法权益。由于作价补偿时, 必须考虑土地的价值因素, 置换地段区位, 应以合理的土地评估价, 给予被拆迁人公正合理的拆迁补偿。因此, 要全面推行市场化评估, 拆迁房屋所依附土地的市场化评估要符合国家房地产评估规范的要求, 紧跟动态的房地产市场。对于被拆迁房屋所依附土地和安置房屋所依附土地的评估, 要参照同区位的房地产市场交易价格, 采用同一的市场化评估方法, 充分体现公平、公正原则。最后, 具体费用的计算标准和方法应该通过制定新的《行政征收法》以及相应的实施细则来加以规定和明确。
3、政府应合理定位并履行好自身职责
在土地管理过程中, 政府扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系, 若要有效推进土地所有权与使用权分离、土地使用权产权有偿转让制度, 政府必须正确行使土地所有权和行政管理权职责。拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。当然, 由于土地的国有性, 国家作为土地所有权人和土地使用权人存在管理服从的行政关系。但是如果政府能够严格区分其作为土地管理者与土地所有者的角色, 做到“有所为、有所不为”, 才不至于在实践中出现政府职能“越位、缺位、错位”的情况。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人的私人独立产权, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 不搞暗箱操作, 做到公开、公平、公正。因此, 政府唯有成为超脱的居中管理者并努力践行上述职责, 才能使其重新树立群众公信力, 更好地推动城市房屋拆迁安置工作。
4、推行被拆迁人参与机制:对拟建项目的社会评价制度
城市发展项目是引致城市拆迁的动因所在, 因此, 必须要做好项目评价工作, 把好城市项目审批关。然而现有的城市建设拆迁制度似乎在引导公众参与、协商、促进信息公开、减少负面社会影响等方面有所欠缺, 在城市开发项目的规划和建设过程中, 缺乏对拟建项目进行必要的社会评价, 难以识别开发中存在的社会问题。通过对拟定项目进行社会评价可以在拆迁户与拆迁人之间建立一种协商机制, 赋予拆迁户协商权、发言权, 把拆迁户的意见体现在拆迁协议中, 确保他们的利益不受侵犯, 达到城市发展以城市居民为本的目的。
参考文献
[1]盛洪:现代制度经济学 (上下卷) [M].北京大学出版社, 2003.
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[6]何虹:完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006 (5) .
拆迁制度 篇11
摘 要 伴随着经济的发展、城市化进程的加剧,拆迁引起的社会问题成为大众关注的焦点。本文从城市拆迁制度的历史出发探讨我国城市拆迁制度的产生以及特点,并通过分析城市拆迁中存在被拆迁人利益保护不力的原因从法律角度出发研究我国法律中现存的缺陷,最后通过合理分析指出拆迁属于征收制度,通过完善征收制度为被拆迁人(被征收人)的权益保护提出对策。
关键词 拆迁 公共利益 征收 权益保护
一、我国城市房屋拆迁制度概述
在我国现行《物权法》中确立了国家所有权、集体所有权和私人所有权。城市的土地所有权属于国家,而城市土地使用权人是众多的建筑物所有权人①。公民可从市场上取得城市房屋的合法所有权但是因为土地的所有权仍属于国家,所有建筑物的所有权人获得的是土地的使用权,当国家因为需要收回土地的使用权时如何处理土地上的房屋等建筑物也就成为待解决的问题。从法理学的角度而言,不同的所有权发生冲突时是没有优劣之分的,因此在集体所有制土地征收制度以及国有土地使用权收回制度之外建立了拆迁制度。
城市房屋拆迁是指在城市规划内的国有土地上,因城市建设需要拆除房屋及其附着物,并由拆迁人对原房屋及其附属于的所有人和使用人进行补偿和安置的行为②。严格意义上将,拆迁是指“公益拆迁”,是政府处于公共利益的目的进行的拆迁。开发商出于商业目的进行的“拆迁”不应称为“拆迁”,它是一种民事行为,称为“商业买卖”更为恰当③。
二、我国房屋拆迁中被拆迁人权益保护难的原因探究
导致我国的拆迁制度中被拆迁人权益保护难的原因主要有以下几点。
(一)拆迁行为的征收性质不明确
《物权法》中的征收和征用是两个不同的概念,由两个条款分别加以规定,二者的主要区别表现在是否转移被征收人的所有④权。拆迁本身并不是一个纯粹独立的概念,而是伴随着征收的发生而产生。《物权法》的第四十二条已经将拆迁定性为征收。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中,拆迁所具有的征收属性并不明确,该条例所说的拆迁是以开发商为主导的行为,甚至在该条例中并没有涉及公共利益的规定,这显然是不符合物权法的规定的。
(二)公共利益的界定不清
目前,我国的《宪法》和《物权法》中规定,国家根据公共利益的需要可以对于公民房屋予以征收,但是都未对“公共利益”做出清晰的界定,而在对于城市房屋拆迁进行规范的《城市房屋拆迁管理条例》中更是未提出任何关于“公共利益”相关的内容。
(三)行政权力异化
在《城市房屋拆迁管理条例》条例中的规定过于偏重城市建设而对于被拆迁人的权益保护不足,甚至政府在整个拆迁活动中扮演着双重角色。一方面,房屋拆迁许可证书是由政府部门通过行政许可的方式授予的;另一方面,政府成为拆迁是否合理的裁判者。甚至个别执法人员与拆迁人恶意串通,为达到顺利拆迁的目的而粗暴拆迁,从用打、砸、抢等非法手段威胁和恐吓被拆迁人,使得被拆迁人的人身安全、财产安全受到搁浅。
三、城市房屋拆迁中被拆迁人保护的缺陷
现行的《城市房屋拆迁管理条例》中对于被拆迁人保护的缺陷主要存在以下几个方面:
(一)程序上的缺陷
被拆迁人的知情权、异议权未获得保护。拆迁本身将直接涉及到相关公民合法权益,因此必须保证在整个拆迁活动中被拆迁人对与活动的参与并能够合理的表达自己的权益主张。政府的行政行为本身就具有特殊性,行政权与公民权具有不对等性,行政权具有优益性或支配性。行政权可以设定、变更或消灭公民的权利义务,而公民却不具有同样的权利⑤。
(二)实体上的缺陷
1.条例正当性的缺失
在《城市房屋拆迁管理条例》中并未强调对于处于弱势地位的被拆迁人的利益保护,在条文中关于强制拆迁的规定也成为实际生活中频频上演的暴力拆迁的源泉。该条例已然是与宪法精神相违背的。
2.未区分商业拆迁和公益性拆迁
在《城市房屋拆迁管理条例》条例中,并未明确拆迁与公共利益要求之间的关系。商业利益则是以营利为目的,它针对的是特定主体,并非社会公众⑥。
3.补偿制度的不合理
就货币补偿而言,实际生活中补偿的费用很难在原来的地段购买同样面积和质量的房子。就房屋安置而言,通过房屋产权调换可以分为异地安置和原地安置。因为居住条件的变化会直接影响被拆迁人生活质量。
(三)救济上的缺陷
政府机关作为拆迁许可证的发放机关又作为拆迁纠纷的裁判机关,显然被拆迁人处于极为不利的地位。此外,被拆迁人将上访作为了一种解决问题的途径,但也造成了新的社会问题,不仅不利于矛盾解决,甚至会导致矛盾的激化。有的政府工作人员认为被拆迁人提出的要求过于高,甚至是无理的,手段多样近乎敲诈⑦。
四、解决被拆迁人权益保护难问题的对策
下面将结合征求意见稿中的内容来探讨被拆迁人权益的保护,以期对被拆迁人权益的保护以及社会问题的解决有所裨益。
(一)实现公共利益的界定法定化
我国的《宪法》、《物权法》中都涉及到与公共利益有关的法律规定。但是在《宪法》、《物权法》中都未对公共利益的范围予以界定。边沁则认为,国家的目的就是最大程度的促进公共利益,实现社会最大多数人的幸福⑧。公共利益本也是抽象和不确定的,任何人做出的定义都反应了特定人对于公共利益概念的不同理解,这种理解的不同中反应的根源载于其所处的社会环境的不同。因为,公共利益的概念在不同的历史时期是有着不同的范围和精神的,有必要通过法律予以细化。
(二)将拆迁纳入到城市房屋征收制度中进行规定
明确拆迁行为的征收性质。征求意见稿中对条例进行了修正,意见稿中不再以规定拆迁制度为主要内容而是回归到征收制度上来,明确了对于城市房屋征收所要涉及到的各类事项。并且,区分公益拆迁和商业开发。
(三)完善房屋征收制度的程序以保障被征收人的合法权益
合理程序可以吸收相对人对政府强制行为的不满,加强相对人对行政机关的信任,进而使得相对人和政府密切配合,减少行政过程中的障碍⑨。
1.完善房屋征收程序是实现实体公正的前提
正常的征收程序至少要做到充分的听取利害关系人的意见,接受利害关系人提出的意义,应当召开听证制度。具体的程序应当做到规划—公示—召开听证会—安置住房—政府补偿—房屋拆迁。
2.明确政府是实施房屋征收的主体
为了保障被征收人的合法权益必须保障征收是由政府主导的行为,尤其是在城市房屋拆迁中不能由开发商主导并实施,应该在方案的制定、拆迁补偿标准的落实以及实际的补偿落实应当由政府主导。
3.完善救济程序
被拆迁人可以依法申请行政复议,也可以依法向人民法院提起行政诉讼。对于补偿安置协议的达成存在争议的也应当列入可以发起行政诉讼的范围。
4.从实体上确立补偿标准,确保被征收人的居住条件不低于征收之前
鉴于现在房地产市场以及房产在中国人生活中重要地位,中国应当建立房屋征收最低保障制度:保障被征收人的居住条件不低于被征收之前;被征收房屋的人均建筑面的低于所在地人均建筑面积的,实施产权调换,即使在原地安置,政府也应当提供不低于所在地人均建筑面积的房屋作为安置用房,被征收户无须支付产权调换差价。政府还应当为因为房屋被征收丧失就业机会或者就业成本变高的被征收人及利害关系人提供一定的便利,尤其是在被征收房屋所在地建立起的能够提供就业岗位的各类实体应优先考虑因为征收而受到影响的人。
注释:
①费安玲.私权理念与城市私房拆迁立法.政法论坛(中国政法大学学报).2004.9.
②符启林.房地产法教程.首都经济贸易大学出版社.2002:101.
③赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨.山东大学学报.2008(5).
④王利明.《物权法》的实施与征收征用制度的完善.法学杂志.2008(4).
⑤叶必丰.行政法与行政诉讼法.中国人民大学出版社.2003:109-110.
⑥张旭东,谢云飞.公共利益的界定及程序保障之设置.福建论坛-人文社会科学版.2008(1).
⑦陈理.拆迁安置中钉子户信访典型案例与法律基础分析.现代经济.2008(7).
⑧边沁著.时殷弘译.道德与立法原理导论.商务印书馆.2000.
拆迁制度 篇12
有专家指出, “公共利益是一种具有社会分享性的利益, 即一定社会范围内的公共利益是同一社会范围内的所有成员的共同利益;同时, 公共利益也是一种具有社会共创性的利益, 即一定社会范围内的公共利益依靠同一社会范围内的每一成员的共同创造”。公共利益具有不确定性, 它的受益对象是不特定的大多数人。一个法治的社会, 是社会各方利益通过法律的调整达到动态平衡的社会。因此问题不在于“公共利益”的准确定义, 而在于如何定义——如何通过在国家机关与民众之间达成共识而确定“公共利益”, 达成共识的前提是承认“权力利益”的客观存在。
公共利益主要包括经济利益和国家意识形态利益。经济发展的权益, 它包括经济繁荣、科技进步和人民生活水平的不断提高。国家利益直接关系到社会全体成员的共同利益, 因此可以视为公共利益。战争期间, 为捍卫国家主权而征收、征用公民财产, 国家主权就是关系到全体社会成员的共同利益。
现在某些地方政府为了特殊的原因不顾财力负担, 降低补偿标准, 负债修建宽马路、政府大楼等、形象工程, 看似是公共利益, 实质却是劳民伤财。
随着生活水平的提高, 科技发展对生活的影响, 人们对住宅舒适度的要求越来越高, 房屋供给与房屋需求间的矛盾日渐突出。同时, 城市环境的改善, 特别是对于旧城区内的棚户区改造等项目, 有利于城市品位的提高, 改善人们居住的条件, 是可以界定为公共利益的。因此不是所有的商业开发都不代表公共利益, 为了市场需求建设的商品房不能简单地界定为非公共利益, 用条款来准确描述公共利益几乎是不可能的。
公共利益和个人利益是“你中有我, 我中有你”共同促进的关系。公共利益越多、发展得越快, 需从个人利益中提取的份额就越少, 可供分配给社会成员享受的利益就越多。城市建设发展越快, 市民可分享的也就越多;同时城市的建设发展也离不开市民的支持。公共利益的增加, 包含其中的个人利益也在不断的增加。公共利益实质上就是各社会成员相同或共同的个人利益, 它包含着即将分配给社会成员享受的个人利益和供全体社会成员共同享受的个人利益。
二、界定“公共利益”主要矛盾在认定程序
《城市房屋拆迁管理条例》第7条规定, 申请领取房屋拆迁许可证时应提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等等。这说明城市发改委、规划部门、土地管理部门等已经做出了行政决定, 建设项目已经成立。根据目前的行政程序, 有了上述要件再辅以补偿安置, 不管用时多久、代价多大都必须拆迁。如果在拆迁环节再讨论该项目是否为公共利益, 由拆迁管理部门组织进行讨论, 不管是民众听证还是专家论证, 已经没有实际意义。因为这时涉及的不仅是公共利益的讨论, 还有该项目是否应建的问题。拆迁环节上界定公共利益, 容易影响政府决策执行的力度, 如果大部分公众不赞成项目建设, 还可能造成执行困难的情况, 使政府公信力下降。中国人民大学法学院王利明教授在《征收、征用制度与公共利益的界定》一文中说:“如果在物权法中对征收征用的条件和程序作出准确规定, 就可以在一定程度上弥补因公共利益概念的过于抽象而造成的法律的不确定性。”因此, 界定公共利益首先是要界定认定公共利益必经的程序。
我们对建设项目“公共利益”性质的界定可以参照以下程序:
第一, 应增加预先通知程序。世界大多数国家在土地征用、征收或房屋拆迁中, 对被拆迁人都有预先通知的程序, 这既是对被拆迁人的尊重, 也是拆迁行为贯彻公正公平精神的体现。
第二, 专家参与论证的制衡制度。随着国家《循环经济法》的即将出台, 政府对环境建设的重视, 这一环节的讨论就显得更为重要了。可以利用社会各界科研机构的技术人才组建经济、历史、教育、心理、规划、建筑等专家库。在讨论过程中, 专家可从各方面进行多角度、多层次的论证建设项目, 由此界定项目建设的必要性及确定其是否为“公共利益”的性质。同时专家必须对自己提供的论证承担法律责任, 作为技术代表的专家应基于中立的地位为城市立项、规划决策提供建议, 在与公众之间相互讨论和辩论过程中, 相互给予启发, 对建设的必要性有更深层次的思考, 使建设更具科学性和合理性。
第三, 项目立项规划前的听证制度。《行政许可法》第46条规定“行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项, 行政机关应当向社会公告, 并举行听证”。项目立项和城市规划, 一个突出的特征是前瞻性、不稳定性和裁量的广泛性、政策性, 同时往往具有涉及对象的广泛性、权利影响的持久性和多阶段性。这些特性决定立项、规划是否有利于城市建设发展, 其意义与影响是界定公共利益的关键。而公众的参与会对政府公权力行使营造一种无形的监督氛围, 对可能违法的行为和滥用权力者形成一种无形的威慑力。公共参与的社会性、团体性和地域性, 增强了行政相对人与行政机关博弈的能力, 同时可以改变传统上行政机关对信息垄断而形成的信息不对称。通过意见表达, 可以使相关事实更明晰;以此为相互协调和妥协的平台, 加强政府与民众的沟通, 迅速化解纠纷, 减少社会矛盾, 为项目的建设取得民众的支持与理解, 使政府行为更加正当和权威, 增强公共政策的整合能力, 减少决策执行阻力。
第四, 政府部门须将以上两种讨论的结果公布于社会, 根据以上讨论来界定项目“公共利益”的性质, 并根据其性质确定拆迁的方式, 政府决策公布于社会, 保证公众的参与权、知情权、监督权、申辩权、陈述权, 体现民主的进步。而在决定拆迁模式后, 任何政府部门及个人不能随意变更。在建设中即使有部分人的利益受影响, 由于决策过程的公开透明, 也可以争取大部分公众的理解支持。在项目立项审查和城市规划确定前引入分权制衡的方法是我国民主建设的进步, 也是化解拆迁矛盾的有效途径。
三、改变土地供应、规划的程序, 体现《物权法》精神