拆迁安置小区

拆迁安置小区（精选12篇）

拆迁安置小区 篇1

自20世纪90年代开始,我国城乡一体化建设高速发展,城镇化水平不断提高。这个成绩的背后是城市中心的旧房改造和城市圈的不断向外扩张以及不断上涨的高房价,对数量巨大的已拆迁群体实物安置是各个地方政府头疼的大事,首先就是钱的问题。

在目前的财税体制下,地方政府事权与财权高度不对称,财政对外举债似乎已成为必然选择。《预算法》规定,除省级人民政府外,地方政府不得举债,那么政府投融资平台公司就应运而生了。地方政府依托投融资平台公司,将原来由财政拨款建设的拆迁安置小区项目通过投融资平台公司融资,以此来解决财政资金不足的问题。

一、拆迁安置小区投融资现状概述

1、融资环境变得更复杂

2010年6月国务院下发了《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》,要求地方政府和相关部门清查地方融资平台的债务,并对融资平台进行清理规范。2014年9月底国务院又印发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》,全面部署加强地方政府性债务管理工作。特别提到“政府债务只能通过政府及其部门举借,不得通过企事业单位等举借”,以及“融资平台公司不得新增政府债务。”监管政策的日趋严格,使得部分融资平台将被排除在可融资主体的范畴之外。

2、融资成本变得更高

基于大环境,各商业银行纷纷提高融资门槛,除了提高贷款的基础要素,加大抵押物和反担保的要求外,还以咨询费、代理费、预收利息等方式提高隐性融资利息。以苏南某区投融资平台公司下属某子公司为例,2013年累计贷款6笔,利息率平均为7.93%,而对应的银行一般贷款利率为6.22%,上浮了27.47%。政府融资平台公司利率尚且如此,其他企业可想而知。

二、安置小区投融资面临的问题

在城镇化背景下,城区不断扩张,农村安置住宅建设的需求量大,且拆迁户对房屋的质量要求更高,但是由于安置小区投融资的限制,安置小区的建设受到很多方面的制约。

1、从融资标的看,安置小区建设风险高、回报低,市场融资难度高

与其他项目相比,安置小区建设项目具有高风险、低收益的特点,主要表现在以下几方面。一是项目运行的环境基本都在农村,用地手续相当不规范。从2014年度审计署土地审计后披露的情况看,“全国29个省本级、200个市本级和709个县在2008年至2013年间,通过收入空转(就是由政府融资平台拿地,但不实际缴纳出让金,而仅仅空做一笔账)等方式虚增土地出让金收入1467.78亿元;发现违规协议出让、虚假‘招拍挂’或‘毛地’出让等供地14.43万公顷,违规以租代征、改变规划条件等用地21.86万公顷。”一旦国土督查部门上门查处,通过平台公司拿地的投资者不能通过拍卖土地来获得补偿以减轻损失。二是项目的需求方是政府,拆迁户是通过和政府结算来冲抵购房款,因此资金主要来源于政府。一方面政府资金捉襟见肘,数量有限;另一方面中央对地方政府负债的严查,导致地方政府很难通过担保的形式获得贷款,而正常的抵押借款和信用贷款早已超贷,在没有其他融资渠道的情况下,不能获得足够的贷款就无法足额偿付工程款。付款的延迟必然影响投资回收率,所以安置小区建设项目存在着高风险。

2、从融资主体看,政府财力有限,平台公司自身负债率过高,且资产规模及盈利能力难以满足外来资本的要求

(1)政府财政支出有限,安置房建设缺口极大。据有关数据显示:“我国完成新农村改造大约需要18万亿元的资金,但据乐观的估计,中央与地方财政、国内外各金融机构以及各类社会资金总共能筹到的新农村建设资金最多12万亿元,剩下的6万亿将成为巨大的资金缺口。”以某市区为例,2014年度,全区实现全口径财政收入268亿元,一般公共财政预算收入89亿元,多数仅够用于“吃饭”,而截止当年已拆迁尚未安置的人员预计安置面积就有221万平米。根据2014年3月区政府组织的安置房清查结果,全区历年建设(含购买)的815.84万平方米安置房中,仅余存34.65万平米,去除老旧残破(顶底层漏渗水)和已有特定安置对象的房屋外,实际可用于自由安置的面积更只有不到12万平米,按每平米建造成本3000元计算,弥补历年的安置缺口就需资金62.7亿元,而区政府2015年还计划新建和续建安置小区总建筑面积还有215.3万平方米,仅仅依靠公共财政投资根本无法满足需要。

(2)平台公司自身负债率过高,且资产规模及盈利能力难以满足外来资本的要求。地方政府设立的融资平台担负着整合政府垄断资源筹措城市建设所需资金,并在经营中以利润自我积累,形成偿债来源,减轻财政压力的任务。“然而,政府投入的城建资产大部分无盈利或盈利较少,难以形成有效的还款现金流,无法实现地方融资平台良性的投融资循环机制。”根据国家审计署2011年第35号审计结果,截至2010年底,全国共有6576个地方融资平台,平均每个县2.3个,平均每个融资平台举债7.6亿元。

3、从融资方法看,平台公司融资手段缺乏创新,融资过度依赖土地增值收益,系统性风险大

自20世纪90年代中后期以来,各地随着土地有偿使用制度的推广,习惯通过土地开发与市政建设带动土地升值,再转让或拍卖土地获得资金用于城市建设的开法模式。根据审计署披露“县级财政性收入中非税收入占比相对较高,2011年,54个县实现的财政性收入中,非税收入占60.45%,非税收入占比超过税收收入20.90个百分点”(非税收入的主要来源就是土地出让金收入)。由此可见,财政性收入的增长,绝大部分源于土地成交的活跃,而一旦房地产形势不景气,地卖不出去,财政收入骤降,从而导致融资体系系统性风险增大。

4、从投融资安全和政府监管看,财政风险预警和防范机制不健全

一方面,尽管无法偿还到期债务,地方政府融资平台也不会像一个普通法律主体一样破产清偿;另一方面,各地国资管理部门尚无相应的风险预警或风险防范的制度,地方政府官员的政绩观只考虑短期内的经济数据,无法评估其行为对长期经济发展的影响。这一增一减之间,政府对投融资安全方面的监管已到了不得不管的地步。

三、拆迁安置小区投融资改革对策建议

1、中央政府应加速推进国家层面行政管理体制改革,加快投融资困境破冰进程

(1)中央政府应加速财政体制改革,提高地方政府财力。目前,中央将数额较大、较稳定的税种如增值税、所得税等,划归本级或作为共享税,而留给地方的税种小而杂,地方政府财力中仅有部分来自一些小税种,其他有大量来自转移支付形式的中央补助。这既增加了资源收集、转移过程的成本,又不利于地方政府发挥积极性。当前财政体制调整中尽量要做到适度向地方政府倾斜,降低土地出让金这种一次性非税收入在财政收入中的比重,改革房产税、土地增值税等以前地方政府关注较少的“小税种”,提高税收在地方财力中的占比,降低地方财政土地出让的依存度。

(2)中央政府应创新融资方式,拓宽地方政府融资渠道。中央政府可以考虑参照“新三板”的做法,将自身条件较好的地方政府债务或是地方政府融资平台通过统一的融资窗口对外融资,如类似P2C互联网小微金融融资平台;或是允许地方政府有条件地组建金融服务公司或基金公司,参照PPP融资中只投资模式运营;也可以在充分试点和论证的基础上,适当增加地方政府债的规模。

2、地方政府应进一步推进国有企业改革,建立财政风险预警和防范机制

(1)地方政府应推进投融资平台公司体制改革,建立现代企业制度。要明确地方政府和投融资平台公司各自的定位。地方政府国资部门应履行出资人职责,下放经营权与管理权,不再插手融资任务等具体目标;平台公司应聘请职业经理人团队经营,坚决政企分开,规范企业财务资金与财政资金的流向,不再“打通账”地使用融资资金,明确偿债责任主体,树立“谁用谁还”的理念。

要改革投融资平台公司运营管理,积极适应新的融资方式。首先,应提高平台公司的透明度,推动投融资平台及时公开披露其信贷债务和资金使用。其次,推动市场化的融资行为,既可以吸引民间资本,又可以提高决策民主性,使融资高效运行。

(2)各级审计机关应全面参与,建立财政风险预警和防范机制。地方政府应主动加强审计监督,建立地方政府投融资责任追究制度;应要求财政和国资部门建立财政风险预警和防范制度,杜绝融资的随意性。在经济责任审计中披露离任领导干部在任期间增加债务若干,偿还历史债务若干,以此作为评价干部任职的基础数据之一;在财政财务审计中关注一级政府的债务余额,通过类似企业资产负债率的概念,计算绝对债务需要多少年的一般公共预算收入才能还清,以作为日后举债的参考数据。

参考文献

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[2]周子涵:村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究[D].北京交通大学,2010.

[3]马庆斌、刘诚:中国城镇化融资的现状与政策创新[J].中国市场,2012(16).

[4]中华人民共和国审计署:审计结果公告2012年第26号[M].中国审计年鉴,2012.

[5]金理佐:市场经济条件下城市建设投融资模式的分析和选择[J].中国科技信息,2011(10).

拆迁安置小区 篇2

小区物业管理难，拆迁安置小区物业管理更难，已是一个不容争辩的事实。如何加强政府对有关职能部门的领导，促使拆迁安置小区物业管理走上良性发展的道路，真正使居民安居乐业，是目前和今后相当长一段时间需要探索和解决的工作。现就如何做好拆迁安置小区物业管理工作，推进和谐社区建设谈一些浅见。

一、目前存在的主要矛盾和问题

1、拆迁安置户再就业难。广大拆迁户奉献了家园，奉献了土地，直接支持、配合了淮口的改革开放，而他们却没有了习惯的赖依耕作的土地，使大量的农村劳动力剩余。拆迁户们需再就业，而再就业并非一件简单的事情。洗脚上田的农民普遍文化水平不高，又无一技之长，且缺资金，缺就业门路。特别是４０――５０岁的农村主要劳动力，是一家的经济支柱，上有老，下有小，经济负担重。虽然政府有关部门开展了一些再就业培训，但这些拆迁劳动力，很难找到称心如意的工作。

2、拆迁安置小区基础设施不到位，公共空间不足。随着小区入住率的不断提高，人员进出增加，有限的公共空间已不能满足居住人们的需求。特别是反应明显的停车难问题，各小区随处可以看到车辆开上绿化草坪；还有小区内原安装的楼道电子门，故障不能及时修理，没有安装的小区无人过问安装，由此这些给小区的规范管理带来了一 1

定的影响。

3、拆迁户仍沿袭了农村的生活习俗，市民意识形成形成难。长期生活在农村的农民，住入小区以后，一时很难适应居民生活，脏、乱、差现象屡见不鲜，如乱扔垃圾、随地大小便、养狗养鸡、有的甚至毁坏整体绿化，自种小花小草、大蒜、葱等。

二、针对现状，采取的对策和措施

以上种种矛盾和问题的存在，在拆迁安置户的心里已存在着一种逆反心理，他们不会去反省原来居住生活的环境与质量，而是要求拆迁安置后各方面服务跟上。社区建设的要求又需要为他们创造安全、和谐的环境，而现实的弊病存在对和谐文明的社区创建带来了一定的阻碍。因此，我们认为，针对上述问题，可采取下列对策和措施：

1、有关部门的主要领导要高度重视拆迁型社区的物业管理工作，把拆迁安置小区物业撤出问题放到议事日程中来，把它作为提高到稳定民心，构建和谐社会的高度来抓。不但要督促有关部门切实担负起对拆迁安置小区的管理职责，协调、监督各职能部门，而且要亲自下基层，体验社区工作的难处，为物业管理的引进工作搭建好平台，充分做到思想到位、认识到位、管理到位、服务到位、职责到位，并诚心诚意接受居民的监督和评议，上下联动，齐抓共管，使拆迁型安置社区能够在物业撤出的风浪中安全平稳地过渡。

2、运用各种形式，多种载体，为广大居民服务，切实解决居民的实际问题。要继续加大再就业培训，为拆迁后失土农村劳动力创造更多更好的就业机会；对拆迁户大中专毕业生就业，希望政府有一个

适当的政策，因为一般拆迁户本来经济就不富裕，有的甚至负债让子女完成学业。子女毕业后又缺少找工作的门路，如果给他们一个阳光就业的机会，等于扶贫解困了一户人家，他们会从心底里感激政府对拆迁户的关爱。

3、通过多种途径，对先天不足的拆迁安置小区设施、设备、场地进行增添和调整，充分发挥其作用和功能，方便居民生活。如矛盾较突出的停车难问题，在原先规划不恰当的前提下，有政府出资改宽小区主通道；在少影响美观的前提下，扩展停车位。由交管、派出所、城管等联合执法，坚决禁止集卡、大卡、出租车进入小区。对流动人口群租、小区店面房餐饮店、小区的卫生、治安问题等等，成立一个由环保、工商、城管、公安、社区等相关部门人员组成的联合执法、整治领导小组，携手执法。还有安保设施、电子监控、电子防盗窃门安装后坏掉的进行及时修缮，没有安装的应尽快安装，以提高小区的整体形象，让拆迁居民重新认识到政府处处是为拆迁户着想的。

4、以上级有关部门为主体，建立完善的物业管理机制，着力推进小区的物业管理。由建设分局牵头，建立以建设分局、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，上下之间相互尊重、相互理解，相互支持，在为居民利益着想的基础上，按照一定的组织原则，联成一体的管理和服务关系，每月一次召开联席会议，查漏补缺，共同商议、处理小区物业管理中问题，如安全防范、卫生保洁、绿化养护、办公经费、物业管理经营用房的使用出租等，让业主知晓小区物业的运作过程和透明度，使小区的物业管理得以良性发

展。

拆迁安置房开发的特点及对策 篇3

关键词：安置房；开发；特点；对策

中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0022-02

近年来，拆迁安置房建设，包括经济适用房、旧城棚户区改造在城市住宅开发中所占比例逐步提高。此类住宅开发，是新一轮房地产调控中唯一国家支持和鼓励的开发方向。尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70%。

然而，并不能因为大环境有利，开发商就可以对此类房屋的建设管理工作掉以轻心。因为此类房屋开发，由于具有较高的政策性、计划性约束，在许多方面对项目的建设管理要求将更高，这一点，却是许多开发商始料未及的。

一、其特点突出表现在：

（一）开发建设时间有明确约束目标。相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。例如，镇江市规定，从拆迁签约之日起，选择多层、高层、小高层住宅安置房的，安置腾仓期分别为18、24、36个月。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿（在江苏镇江市通常每平方米每月超期腾仓费补偿高达约20元人民币），当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。

（二）开发户型有严格的约定，具有一定设计难度。无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。其他廉租房、经适房，通常各地政府也有明确的标准，不可随意变更。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。

（三）品质及配套要求更高。对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。

（四）入住时间具有批量、集中的特点。此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。

（五）销售资金更加难于保证。在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。

二、针对拆迁安置等保障性住房开发中存在的上述特点，开发商在从事此类项目开发时必须提前准备、有效应对、量力而行，具体工作中应注重采取以下措施化解风险：

（一）与地方政府保持高度有效沟通，不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。

（二）提前介入，早作项目跟踪及调研。地方政府的此类项目，一般在项目确立后即开始寻求“托盘”单位（即确保参与举牌拿地开发商），此时介入，对项目的真实情况了解更准，掌握更透，也能同时享受到更优惠的土地价格，压缩项目前期时间，提早开展规划设计工作，使拿地后的实际有效工作时间得以保证。

（三）明确政府安置房回购的资金保障渠道。一是选择有信誉的政府投融资平台介入，明确回购资金不能准时到位的处理条款及方案，二是争取明确资金不能按时到位的补救措施，如以本公司其他开发项目土地出让金、规费抵补，或以地方政府已完成农转用的待开发土地作担保及抵補等。

（四）约定待开发项目户型及套数的提供时间及净地时间，为最终延期交付开发房屋的责任承担做好准备。对净地交付时间、户型套数明确时间，一方面开发商要明确告知土地出让方（一般为地方国土部门），并书面明确责任，另一方面，一旦地方上正式交付净地或回复户型套数时，要有书面交接备忘录。

（五）注意品质一致性。例如门窗型材厂家、公共部位瓷砖品质甚至色彩，尽可能在一个项目中保持统一，不宜随便变更。

（六）注重公共建筑设施的位置布局。对易造成对具体位置的房屋品质可能产生影响的公共建筑设施，如垃圾集中站、配电房、绿化、地下车库进出口等可能对某一具体位置房屋居住质量产生影响的项目，合理、均匀布局，不宜集中，避免由于过度集中导致某幢或某一区域居住质量明显受到影响的情况，造成被安置户集体拒绝回迁入户的事件，其中，自行车库与住房套数的匹配情况尤其重要。

（七）选择有当地安置房物管经验的物管公司介入前期物业，这对以当地类似项目处理本项目中存在的问题，化解集中安置矛盾具有非常大的帮助，对入伙人也有很大说服力。同时物管企业要有短期内集中较多人员参与物管接管、帮助开展集中批量安置工作的人力、物力和财力。

（八）注重信息公开。将施工进度、施工单位、开发项目效果图等尽早公开公示，实现项目实际情况的信息公开化，产生先入为主、让被安置人尽早接受和认可方案的效果，同时也利于项目设计工作的改进。

（九）注重建设进度与安置计划的对接。一个保障性住房楼盘，往往须集中安置若干个不同时期到期的安置项目，而每个项目对都有对具体户型套数的需求计划，要尽可能避免楼盘开发总量进度完成很好，但已完工交付的户型套数与到期安置所需的户型套数不符的现象，防止出现开发项目所建各类户型总套数与安置的各类户型总套数相匹配，而每期完工交房的户型套数与到期安置所需户型套数不匹配情况，既可节约开发商资金占用，又可保证安置计划的顺利实施。

（十）勇于承担自身责任，不因小事推诿影响全局工作，对由于自身质量瑕疵造成的矛盾，必须有专人负责跟踪处理，在最短时间内解决，不掩盖，不扩大，将矛盾努力消灭在萌芽状态，以诚恳的态度取得对方谅解，避免因小失大，影响全局。这不仅是此类房屋开发中要高度重视的问题，也是一个成熟合格的开发企业必须做到的。

作者单位：镇江市红星土地整理开发有限公司

作者简介：邱亚光（1979-），男，江苏省镇江市人，经济师职称，企业法律顾问，南京大学法律专业毕业，从事经济、工程管理工作。

拆迁安置小区太阳能设计参数分析 篇4

目前国内大部分省市出台了有关住宅建筑中应设计安装太阳能热水系统的强制性或鼓励性政策,例如江苏省就出台了苏建科[2007]361号“关于加强太阳能热水系统推广应用和管理的通知”,内容规定省内城镇区域内新建12层及以下住宅和新建、改建的宾馆、酒店、商住楼等有热水需求的公共建筑,应统一设计和安装太阳能热水系统;城镇区域内12层以上新建居住建筑应用太阳能热水系统的,必须进行统一设计与安装。2015年1月1日执行的《江苏省绿色建筑设计标准》DGJ32/J173—2014第9.6.1条要求6层及6层以下住宅应采用太阳能热水供应系统;超过6层的住宅应至少为最高供水分区内的每户设置太阳能热水供应系统,且应用总层数不少于6层。这些规定都为太阳能产品及系统在住宅工程中的应用与推广奠定了良好的政策基础。

由于安置房及保障房项目受国家政策影响较大,具有设计周期短、任务重、套型面积较小、户型较简单等特点,在设计这类建筑的太阳能时常遇到以下问题。

1)太阳能集热面积与屋面面积之间的矛盾给排水专业按照商品房的要求设计了一定数量的太阳能,最后安装太阳能时有效安装面积不足

2)太阳能贮热水箱容积选型参数与实际情况的矛盾设计人员按照规范设计相应容积的太阳能贮热水箱,对于太阳能贮热水箱容积是否与住户的实际需求一致、能否满足日照时间和集热面积、是否造成资源浪费,则往往疏于验算。

本文结合月明苑六期拆迁安置区工程设计过程中遇到的太阳能选型中的用水量取值、户均人数、集热面积、水箱容积等关键技术参数取值问题进行阐述。

1 工程概况

月明苑六期拆迁安置区工程位于扬州市北区,规划用地面积156 468m2该项目包括9～11层单元式住宅42幢、商业建筑2座、社区用房1座,物管用房1座,配电房7座、水泵房1处等建筑。项目总建筑面积为312 725.33m2,其中地上建筑面积254 331.24m2,半地下或地下建筑面积58 394.09m2。如图1所示。太阳能供水系统如图2所示。

2 平均日热水用水量取值分析

太阳能是一种间断性的热源,太阳能热水系统提供的热量是全天集热量的累积,由于受当地纬度及季节气候的影响,太阳能所能提供的水温全年具有一定的周期性,不能单纯依靠太阳能提供每天的瞬时热水用量。另外最高日用水量在一年内出现的次数并不多,因此,在进行太阳能热水系统设计时,应按照平均日热水用水量计算集热系统的热水负荷,并折算出集热器面积;而平均日热水用水量通常与居民生活习惯、生活水平和当地气候条件等因素有关,目前在我国建筑给排水设计规范及有关国家标准中,均未涉及平均日热水用水定额。江苏属于夏热冬冷地区,居民生活水平较高,太阳能使用很普遍且使用率高,洗浴方式以淋浴为主;随着我国各个城市阶梯水价的逐步实施,居民都增强了节水意识,安置房或保障房均为有家庭自备热水供应和沐浴设备的住宅,因此设计住宅建筑平均日热水用水定额的取值,可按《建筑给水排水设计规范》GB50015—2003 (2009版)表5.1.1-1最高日热水用水定额的中下限取值。设计平均日热水用水定额建议可按40L/(人·d)取值,最不利的情况则可以由辅助热源提供。

3 住宅户平均用水人数的确定

住宅建筑使用人数应根据建筑类型、套型模式、建筑面积等确定。住建部等六部委于2006年联合制定的“国六条”规定,国家对于商品住宅的套型建筑面积大小比例做出了严格限制,大力推行节能省地的小面积住宅。另据第六次全国人口普查数据显示,全国平均每个家庭户的人口为3.1人,江苏省为经济相对发达的省份,计划生育政策落实较好,因此对于大多数属于中小套型的安置住宅建筑可按平均3.1人/户考虑。另外,拆迁安置或者保障房的小区一般都建在城郊结合部或更远的地点,这些位置的住户原有的自建民房面积均在150～300m2,拆迁时大部分住户均可分到2套或2套以上的住宅,综合考虑住户实际入住率等因素,安置房或保障房设计太阳能热水时可按平均3人/户考虑。

4 太阳能集热器面积计算

在欧美等发达国家,集热器面积的精确计算一般采用F-Chart软件、TRNSYS软件或其他类似的软件来进行,它们是根据系统所选太阳能集热器的瞬时效率方程(通过试验测定)及安装位置(方位角和倾角),再输入太阳能热水系统,使用当地的地理纬度、平均太阳辐照量、平均环境温度、平均热水温度、平均热水用量、贮水箱和管路平均热损失率、太阳能保证率等数据,按一定的计算机程序计算出来我国目前还没有将这种计算软件列入国家标准内容。目前确定集热器面积的计算方法总体分为直接系统和间接系统两种计算方法。在安置房太阳能设计时只计算集热器总面积,而不计算集热器采光面积或集热器吸热体面积,是因为在住宅建筑安装太阳能热水系统的情况下,设计师最关心的是在有限的建筑围护结构中太阳能集热器所占据空间的大小以江苏地区的普通安置房太阳能设计为例,根据《建筑给水排水设计规范》公式5.4.2A-1、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364—2005公式4.4.2-1、《全国民用建筑工程设计技术措施》2009JSCS-3等规范的相关条文,对于安置房每户的太阳能集热系统的集热面积可按下式计算:

式中,Ajz为直接加热集热器总面积,m2;qrd,为设计日用热水量,L/d,可按40L/(人·d)取值;C为水的定压比热容,4.187kJ/(kg·℃);m为用水计算单位数,按平均3人/户;ρ,为对应热水温度tr下的热水密度,取0.997kg/L;tr为热水温度,℃,按规范取值tr=60℃;t,为冷水温度,℃,按规范苏中地区t1=5℃;f为太阳能保证率,根据系统使用期内的太阳辐照量、系统经济性和用户要求等因素综合考虑后确定,江苏地区为资源一般区(Ⅲ级)取40%～50%;J1为集热器采光面上年平均日太阳辐照量,kJ/(m2·d);江苏扬州地理纬度32°15',年平均日太阳辐射量13 115kJ/m2;ηj为集热器年平均集热效率,按集热器产品实测数据确定,经验值为45%～50%;η1为贮水箱和管路的热损失率,根据经验取值宜为15%～30%。

代入上述参数,计算直接加热集热器总面积:Ajz(min)=1.98m2;Ajz(max)=3.33m2。

以上述计算过程为依据,再根据《建筑给水排水设计规范》(2009版)5.4.2A.4及《江苏省绿色建筑设计标准》9.6.4条对太阳能辅助供热的要求,以及拆迁安置房每户太阳能所能分配到的屋顶有效安装面积较小的特点,以及市场上分户式太阳能热水器的产品规格,江苏地区拆迁安置住宅设计直接加热太阳能集热器总面积Ajz取1.8～2.4(m2/户)为比较适中。

下面将假定的太阳能集热器面积Ajz=2.1m2/户带入集热面积计算公式求出太阳能的年均热水水温,验算取值的合理性;江苏地区冷水年平均温度t1=10℃,太阳能保证率f取45%,集热器平均集热效率ηj取47%,贮水箱和管路的热损失率η1取25%,所以计算得出tr=53℃,满足《建筑给水排水设计规范》表5.1.1-2中使用水温的要求。

综上所述,拆迁安置小区住宅太阳能集热器设计面积要适中,保证在有限的屋面上尽可能多布置、合理安装太阳能,既要做到保证集热效果,同时也要避免夏季热水温度过高加速设备管路的老化,也能在冬季最冷的时段保证有一定温度的热水。

5 储热水箱有效容积的确定

太阳能集热是按照平均日热水用水量设计的,储热水箱容积理论上应根据设计条件下24h太阳能集热和系统用水的变化规律确定。太阳能集热的规律是白天集热,晚上不集热。而对于一般住宅建筑,洗浴高峰主要集中在晚饭后至睡觉前,太阳能白天的集热量需要储存起来以备晚上使用。因此,集热系统储热水箱的有效容积应按住户所需太阳能集热器采光面积一天的热水产量计算为宜。目前,对于储热水箱容积的确定,可根据《建筑给水排水设计规范》(2009版)公式5.4.2A-3计算:

式中,Ajz为直接加热集热器总面积(建议取1.8～2.4m2);qrjd为集热器单位采光面积平均每日产热水量,L/(m2·d),根据集热器产品的实测结果确定。无条件时,根据当地太阳辐照量、集热器集热性能、集热面积的大小等因素按下列原则确定:直接供水系统qrjd=(40～100)L/(m2·d)。

代入上述参数,计算直接供水系统太阳能储热水箱容积:Vrx(min)=72L;Vrx(max)=240L。

以上述计算过程为依据,同时结合实际对《建筑给水排水设计规范》(2009版)表5.1.1-1最高日热水用水定额及家庭户均人数的取值分析,针对市场上分户式太阳能热水器的产品规格,江苏地区拆迁安置住宅设计直接加热太阳能集热器的贮热水箱容积Vrx建议取90～140L为比较适中。

6 结语

综上所述,目前在江苏地区的拆迁安置小区设计直接加热太阳能时,根据屋面所能提供的空间条件,设计集热面积在1.8～2.4m2,水箱容积在90～140L,基本与建筑及住户的实际情况相符,既能够满足太阳能安装数量及空间的要求,又能够满足住户的基本生活热水需要,同时各项技术参数也均在国家相关的规范规程设计取值范围内。

参考文献

[1]黄永年.高层小高层住宅楼太阳能热水系统的应用[J].城市住宅,2011(8):48-49.

拆迁安置小区 篇5

根据《中华人民共和国合同法》，本着平等互利，公平诚信的原则，甲乙双方就徐州经

济开发区孤山拆迁安置小区楼房基础、室外地坪等爆破有关事宜，订立本合同。一、二、工程地点：徐州经济开发区孤山村 施工内容：

1、乙方负责施工现场内甲方指定楼号或室外的基础土（石）方爆破。

2、具体工程量以建设单位、监理单位、甲方和乙方四家现场测量的《现场（经济）签

证》作为甲乙双方结算的依据。

三、施工单价（以下价格不包含税金）：

基础土（石）方爆破综合单价：25元/m3。

四、付款方式：

1、每一个月，甲方按已签证工程量的付给乙方工程预付款；

2、土（石）方爆破工程结束，已现场经济签证为依据进行决算，决算后日内付清

工程余款。

五、双方责任：

1、甲方责任：

①、②、批准乙方编制的爆破施工方案，及时给乙方办理现场（经济）签证;协调施工现场的各方关系，以便工程顺利进行;

③、甲方必须督促各中标单位积极配合乙方爆破施工，由于技术方面要

求严谨且工期

紧、任务重，甲方须请中标单位委派技术人员进行标高控制及建筑物轴线控制等，以免爆破中出现误差，给建设单位造成不必要的经济损失；

④、甲方须依照合同给乙方及时支付工程预付款。

2、乙方责任

①、办理施工的相关手续，编写施工方案及安全技术措施，报甲方和监理单位方可施

工；

②、爆破施工中如出现任何爆破安全事故由乙方自负；

③、乙方必须按照要求投入足够的人员及设备以满足工程进度的需要，如果发现乙方

不能满足工程爆破的情况，甲方有权更换爆破队伍，由此造成的损失由乙方承担；

④、乙方确保施工质量和施工工期。

六、附则：

1、协议未尽事宜，双方本着实事求是的原则协商解决；

2、协议一式四份，双方各执两份，协议自签字盖章之日起生效，结清全部工程款项时

终止。

甲方：乙方：

（盖章）（盖章）

拆迁安置小区 篇6

关键词：农村拆迁；安置；生活适应

中图分类号：F299.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2012）-09-0050-3

1 问题的提出

生活方式狭义指个人及其家庭的日常生活的活动方式，包括衣、食、住、行以及闲暇时间的利用等。广义指人们一切生活活动的典型方式和特征的总和。包括劳动生活、消费生活和精神生活（如政治生活、文化生活、宗教生活）等活动方式。由生产方式所决定，生产方式不仅是生活必需资料的生产和人们肉体存在的再生产，而且“在更大程度上是这些个人的一定的活动方式，是他们表现自己生活的一定方式，他们的一定的生活方式。

生活适应是指个体具有良好的心理机制，能根据各种外在的自然环境或社会环境，对自己的内在心理过程进行合理的调控和管理。而所谓生活适应不良，就是指由自然或社会环境的变化或影响导致的个体心理及生理失衡的不良的状态。

随着城市化的进程，农村拆迁户已经成为这一特定时期的特殊群体。当前，不少新闻报道都表明农村拆迁户在城镇社区生活不适应的状况日渐明显。调查发现，农村居民被拆迁安置后，在生活适应方面还存在很多问题。例如，生活成本的增加，邻里关系的淡漠，农村文化的破坏等等。目前为止，许多研究拆迁问题的学者其研究领域大多集中在拆迁安置费、拆迁规划问题上，而有关农村被拆迁居民的生活适应问题，还鲜有人涉及。随着社会急剧变革，农村拆迁户能不能迅速适应变化了的生活环境和生活方式，对于农村拆迁户本身的身心健康、生活质量的提高；对于国家稳定、社会发展，甚至是经济的发展都具有重要意义。因此，研究农村拆迁安置社区居民生活适应问题具有重要的现实意义。

以常州市新北区西夏墅镇香山花园社区为研究对象，研究被拆迁农民生活适应现状，其基本目的是引起社会与政府的关注，从而帮助农村被拆迁居民更好地适应新生活，乃至提高其生活质量和幸福指数。

2 研究方法

在对西夏墅镇周围前期观察的基础上，研究小组以西夏墅镇的香山花园这一农村拆迁安置小区为对象展开调查，主要采取深度访谈法、问卷法、观察法等方法收集资料，并进行分析。

2.1 问卷调查法

问卷调查是本项研究中资料收集的方法之一。研究小组共设计、制作了调查问卷55份。问卷涉及居民被拆迁后有无固定经济来源、拆迁前后主要的交通工具、对当前菜价的接受情况、拆迁后幸福指数的变化情况等等。调查采用简单随机抽样的方法，用随机数表选取调查户的门牌号，然后再选择该家庭里的一个人作为调查对象。研究小组共分为2个小队，其中一小队的调查对象是40岁以下人群，另一小队则为40岁以上人群。调查共发放调查问卷55份，实际有效问卷50份。

2.2 实地访谈

除了问卷法，研究人员还采用了访谈法收集资料。2012年1月，研究人员在西夏墅香山花园小区选取10位有代表性的拆迁居民进行深度访谈。问题涉及居民拆迁之后经济来源情况、邻里相处状况、风俗人情等。研究人员同时向当地政府、居委会、物业公司等相关人员了解有关农村被拆迁居民的生活适应情况。

2.3 规范研究和实证研究相结合

根据问卷获得的资料，研究人员运用社会学、社区管理学相关知识，应用excel统计工具，对调查结果进行分析和论证，阐明常州市新北区西夏墅镇香山花园小区拆迁户生活适应状况，总结其存在的主要问题，分析原因。对于访谈资料，研究人员先打散后分类汇总，分别插入不同的问题中，作为现象的佐证。

3 研究的结果与分析

3.1 农村拆迁户居民生活方式发生了巨大的变化

随着我国城市化进程的加快，大量农村居民住房遇到拆迁。据统计，每年有数以万计的农村居民由于拆迁而进城，农民居住环境和生活方式发生了很大的巨大变化。从居住环境看，他们从乡村民居搬到了城镇高楼，活动范围受到限制。调查发现，100%的农村居民搬入安置社区后，活动范围、时间等方面都受到了限制；从生活作息看，他们从日出而作，日落而息变为朝九晚五，休闲鲜少；从生产方式看，他们从务农为主，做工为辅转变为从事第二、三产业；从社会身份看，他们几乎一夜之间完成了农民向居民的转变，失去土地而成为城镇职工或待业者。

当然，拆迁也在提高农民的生活质量、增强农民生活的规律性、顺应工业文明的发展趋势，提升农民社会身份的优越感等方面大有裨益。正如訪谈中一位年老妇女所说：“现在居住条件变好了，以前是老房子，现在也住上楼房了。”采访中，门卫大叔也说：“搬到这儿来，孙子离学校近了，上学也方便多了，离集市也近，上街买菜买什么的也方便的很。”

3.2 调查研究中所发现的问题

通过实地调查访谈发现，常州市新北区西夏墅镇香山花园小区拆迁户城镇生活也存在这一些问题，主要存在的问题有以下几点：

3.2.1 在物质生活方面，居民生活成本增加，生活负担加重

3.2.1.1 生活用水方面 在农村，农民的洗衣用水主要来源于河水，搬入安置社区后，洗衣只能用自来水。访问的一位姓赵的女士说，她家在农村夏天两个月的水费大概七八十，而现在基本上每个月都要七八十。有些居民为了节约用水，骑自行车到距离小区较远的河边漂洗衣物。调查得知小区里曾有老人因路途劳顿，在漂洗衣物时掉入河中险些丧命。有的居民甚至在自己的车库中打井取水。这些都给小区居民的人身安全和住房安全带来极大的隐患。

3.2.1.2 食品开支方面 农村里，村民日常所食的蔬菜瓜果，大多产自自家的农田。入住小区之后，居民反映小区生活总体不错，只是存在入不敷出的担忧。关于当前菜价的接受问题，调查数据显示2%的人能接收，58%的人表示能接受，但觉得稍贵；40%的人觉得不能接受，觉得太贵。（见图1）对于经济条件本身就不好的居民来说，生活必需品开支的增多无疑加重了居民的生活负担。

3.2.1.3 在居住环境方面 调查显示，对于小区的环境问题（见图2），4%的人觉得环境舒畅，绿化很好；92%的人表示环境较好，绿化一般；4%的人表示环境不好，绿化较差。安置小区环境问题主要表现在绿化缺乏上。甚至仍有居民在小区中仅有的绿化随意种菜，围栏圈养家禽，家禽的排泄物更给小区的卫生状况带来了不好的影响。居民的这一举动不仅破环小区环境，也引起了其他居民的不满。

3.2.1.4 在房屋质量方面 在深度访谈中，居民反映楼房存在漏水、地基下沉、水泥块脱落、墙壁开裂等一系安全隐患。据了解该小区第一批居民于2008年入住，短短3年多的时间，房屋就出现如此状况，居民对自身的住房安全表示很担心。一位阿姨向调查人员反映，她家的屋顶有漏水状况，向物业多次反映，都没有得到解决，家中墙壁、家居、衣物因此而发霉。

3.2.2 在精神生活方面，由血缘、地缘、业缘为基础所形成的社区的亲情、友情、乡情被隔断

3.2.2.1 在人际交往方面 在農村，茶余饭后的串门、闲聊是村民间情感交流的主要方式。邻里之间互相帮助，乡间充满了人情味。深度访谈中，一位阿姨说道：“心里有个什么事，有什么不开心的，去邻居家串串门、聊聊天，不开心的事也就看开点了。谁家要是有个什么事，大家都是很热心帮忙的。举个小例子，如果做饭的时候突然发现没有酱油了，叫孩子到隔壁家借点。这种小事，现在想想都窝心。”然而，当村民入住小区之后，住户之间紧闭的门也让他们之间的交流欲望戛然而止。关于现在新的邻里关系的问题（见图3）调查数据显示，38%的人觉得能够相处融洽，经常串门；42%的人表示只是点头之交；20%的人表示不认识。居民间交流的减少，情绪不能及时发泄，容易产生孤独感，焦虑，居民的幸福指数明显下降。

3.2.2.2 在文化生活方面 居住环境的改变导致居民在娱乐休闲、风俗人情方面都产生了一系列问题

3.2.2.3 在娱乐休闲方面 在农村，串门唠嗑，找牌友打麻将是村民悠闲生活的写照。搬入安置小区后，陌生的邻居、忙碌的节奏使得这一切变成奢望。调查发现，城镇生活给少年儿童带来了强烈的孤独感。在农村，孩子们可以三五成群得在房前屋后，乡野田间尽情玩耍。可搬入小区之后，伙伴们不见了，田野不见了，剩下的只有电视与电脑。

3.2.2.4 在风俗人情方面 风俗人情是展现农村精神生活面貌的重要体现方式。随着居民入住小区，传统的风俗人情与现代文明产生了矛盾。以传统的祭祀习俗为例，在农村，焚烧纸钱是祭祀祖先的重要部分。入住小区之后，居民仍在小区焚烧，致使小区烟灰漫天飞舞。这引起其他居民的强烈反感。再以春节宴请为例，农村的房屋面积较大，能容纳整个家族聚会。而小区房屋面积大不如前。过年宴请为了节省花费，一些居民则在自家车库大摆筵席。由于环境的限制，一些传统习俗再也不能像在农村一样仪式浓重，传统习俗的传承备受打击。

4 关于农村拆迁安置居民生活适应问题的建议与对策

4.1 在物质生活方面，提高被拆迁居民的实际收入水平，稳定物价，降低其生活成本

4.1.1 提高农村拆迁居民的就业能力

农村拆迁居民的就业能力犹如水之源，木之本。只有切实提高了农村拆迁居民的就业能力，才能从根本上解决他们的生活费用开支压力问题。首先，社区居委会可以通过开办就业辅导来提高农村拆迁居民的就业能力。根据当地劳动力市场的需求，对农村拆迁居民进行有针对性的就业指导，帮助他们更好的适应当地劳动力市场的需求，提高就业的能力。

4.1.2 增加政府对农村拆迁居民的安置补偿

农村居民赖以生存的自然资源一直就是农田，而由于被拆迁之后搬进了城镇社区，农村居民赖以生存的生活环境发生了变化，但他们的谋生技能还是农业技能，这就使他们的再就业成为难题，生活收入来源得不到保障。基层政府应给予大力扶助。一方面是由于他们失去了以前的农业收入；另一方面，很多农产品需要购买获得，这又增加了额外的开支。所以，政府在拆迁安置方面不仅要解决农村拆迁户的入住问题，而且应该给予更多的安置补偿，使农村拆迁居民更好的适应城镇社区生活。

4.1.3 政府要加强质量监督管理体系建设，切实保障居民的住房安全

我们在很多的新闻报道中发现，农村居民在面临被拆迁的时候就会与拆迁单位发生很多纠纷，被拆迁居民与拆迁单位一开始就是处在对立面上的两个群体。如果拆迁单位的拆迁安置小区住房安全不到位更加会引起拆迁安置居民的不满情绪，甚至会引发群体性事件，危及社会的公共安全。政府应该加强质量监督管理体系的建设，严格把好质量关，切实保障居民的基本住房安全。同时，政府应该加强对承建单位的资质审核，让有能力、有责任心的企业来承建拆迁安置小区，让农村拆迁安置居民住上安全可靠的安置房。

4.2 在精神生活方面，丰富居民生活，拉近居民之间的邻里情谊

（1）社区要兴建娱乐休闲场所、健身场所、棋牌社、老年人活动场所等场地的建设，让拆迁居民有处可去，闲暇之余缓减心中的焦躁，结交新朋友，促进邻里之间的感情。作为拆迁居民，面临新的居民们，更应该融入集体生活，多参加集体活动，减少彼此间的疏远。

（2）社区居委会要举办一系列主题活动，拉近拆迁居民之间的关系。社区进行系列活动建设，假日活动、特色活动等不同类型活动的举办，让不同年龄层、不同兴趣爱好的拆迁居民走到一起，敞开心扉，熟悉彼此。

（3）社区居委会要推行互帮互助活动，关注社区拆迁户中存在困难的居民，逢年过节社区中都应该关心他们的生活，给他们送去温暖。对那些子女外出打工的孤寡老人，要时常慰问，有无法解决的问题要及时帮助他们。同时，还可以组织情系孤寡老人的活动，争先创优，评选值得尊敬的居民，以他为榜样，弘扬社会正气，维护社区的和谐。

4.3 在文化生活方面，开展多样的文化活动，鼓励居民文明举行风俗活动

在祭祀方面，居委会应该选择固定的地点建立祭祀的场所，让拆迁居民统一集中进行烧纸钱。这样，一方面保留了传统的祭祖习俗，另一方面保护小区的环境，减少对小区的破坏，保证了拆迁居民正常的生活环境。此外，居委会要加强宣传教育，让拆迁居民树立环保意识，从自身做起，主动到指定地点焚烧，切实维护社区居民年生活。在婚丧嫁娶摆宴方面，尽量提倡节俭或者是在家宴请，应该进行观念的改变。昔日的摆宴在拆迁之后已经无法进行，只能在家中或者饭店聚餐。虽然，家中空间有限，但是只要亲戚朋友能够相聚在一起，心意已到，没必要大肆铺张。而且，这样还能够节约生活开支，对于日益上涨的生活费用，也是一种解决方式；在其他仪式文化保护方面，我们还是要加以保留。虽然一切只能从简，但是文化传承的崇敬、亲情以及信仰值得我们继续传递下去，我们应该继续保持下去，融入日常的生活中，和谐居民关系。

5 几点小结

农村拆迁户能不能迅速适应变化了的生活环境和生活方式对于农村拆迁户本人的身心健康、生活质量的提高；对于一个国家社会的稳定、社会发展，甚至是经济的发展都具有重要意义。

农村拆迁安置社区居民生活适应问题存在以下几个方面的问题：在物质生活方面，居民在生活成本方面有了增加，生活负担加重；在精神生活方面，由血缘、地缘、业缘为基础形成的社区情感，并由此产生的亲情、友情、乡情被隔断；在文化生活方面，居住环境的改变导致居民在娱乐休闲、风俗人情、道德约束方面都产生了一系列问题。

针对这些问题，我们提出的建议是：在物质生活方面，我们应该着重于提高农村拆迁居民的实际支付能力；在精神生活方面，丰富居民生活，拉近居民之间的邻里情谊；在文化生活方面，开展多样的文化活动，鼓励居民文明举行风俗活动。

参考文献

[1] 冯契.哲学大辞典[G].上海辞书出版社，2007.

[2] 费孝通.江村经济.上海人民出版社，2006.

[3] 汪大海等.社区管理[M].中国人民大学出版社，2005：143.

[4] 风笑天等.落地生根：三峡农村移民的社会适应[M].华中科技大学出版社，2006.

拆迁安置小区 篇7

关键词：失地农民,农民拆迁安置小区,户外环境规划设计

0 引言

随着中国城市化进程,越来越多的农民失去了土地这个集生产生活为一体的承载体,被统一安置在规划好的小区,被迫接受市民化。失地农民作为特殊群体,具备“市民”和“农民”双重属性,其居住的农民拆迁安置小区作为中国城市化过程的产物,由于当权者和规划设计师对农民拆迁安置小区的忽略,设计不当造成小区存在的问题日益凸显。虽然如今“底层研究”已成为热点,但是缺乏具体解决现实问题的措施,规划设计师的农民拆迁安置小区的户外环境设计仍停留在景观“美化、绿化”的层面上,如何针对农民拆迁安置小区居民的需求创建适宜的人居户外环境是社会迫切需要研究的课题。

1 概念的界定

由于目前对农民拆迁安置小区还未具体定义,参照相关文献对安置房的定义,得出农民拆迁安置小区的定义——农民拆迁安置小区是指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对失地农民进行安置所建的居住点。在许多研究的文献中,出现“城中村”“农转非小区”“农迁房小区”“城市农民小区”“失地农民还建住区”等相似概念。但是农民拆迁安置小区的概念与上述相似概念存在部分差异,具体如表1所示。

由于我国存在城乡二元结构差异,农民拆迁安置小区带有明显的中国特色。在国外,由于乡村在城市化之前,规划过程中已普及城市基础设施并依据现代规划理论进行规划,各方条件已较为成熟,城市化过程比较快速。在此过程中,也出现了一些类似我国农民拆迁安置小区的用于拆建安置的居民点,如新加坡的组屋、美国清理贫民窟过程中为低收入群体建设的廉租房社区等等。在我国香港,公屋建设也为许多城市化过程中弱势群体提供安置点。这些国内外类似案例可供农民拆迁安置小区户外环境设计研究借鉴与参考。

2 农民拆迁安置小区的发展历史

农民拆迁安置小区大体经历了城中村和国家及集体统建安置小区两个阶段。农民拆迁安置小区作为土地开发的补偿性措施,在我国发展迅猛。目前,我国农民拆迁安置小区主要类型为集体统建安置小区。

3 研究进展

国内学者对农民拆迁安置小区的研究主要集中在社会学角度,旨在解决失地农民进入城市后的诸多不适应,规划角度也多集中探讨其室内住房条件的改善。而景观学领域对其的研究还比较不足,体现在具体设计中忽略失地农民对小区家园感的需求。家园感的形成不仅要通过良好的室内环境,同时也依靠优良的户外环境。而农民拆迁安置小区的户外环境情况不容乐观。熊旺[1]探讨长沙市农民拆迁安置小区的规划模式,指出农民拆迁安置小区中常见问题:总体布局形式单一;交通组织混乱,机动车的停放采用地面分散停车;小区的景观生硬,绿地面积少,由于停车占用部分空间绿地,致使宅间绿地分散,不成体系;它的公共设施不齐全,治安管理差。冯婧[2]通过对宁波市北仑区拆建农民拆迁安置小区规划中存在的问题调研发现:一般小区内部以5层住宅为主,建筑采用行列式布局,道路通而不畅,多采用地面停车方式,公共绿地空间以种植草皮及灌木为主,宅间绿地则以种植草皮为主,休憩娱乐设施少,公共设施少。同时他认为拆迁农民拆迁安置小区的公共服务设施建设基本处于满足居民的基本生活需求阶段,对于提高居民劳动技能的教育设施、提高居民素质的文化娱乐设施、保障居住健康的医疗设施等考虑不足,而对于老人、儿童等弱势群体的需求更是无暇顾及。拆迁农民拆迁安置小区在环境设计中热衷于形式化的公共空间建设,通常在小区中心、组团入口布置中心绿地并设置少量的凉亭、座椅,而对于日常生活中利用率最高、真正能加强邻里交往的宅间绿地的配套设施则缺乏必要的考虑与设计。而绿地作为农民拆迁安置小区户外环境的重要部分,却在实际建设中可有可无,王斌等[3]研究杭州市农民拆迁安置小区的绿地情况,发现小区绿化模式比较单一,植物种类单一,绿化率不高,没有形成组团效率。农迁小区交通应人车分流,场地景观应具备综合功能,景观公共设施设计应合理,景观设计融合当地特有的民风民俗。失地农民在被迫城市化过程中,由于长久以来的思维习惯、目前的经济基础以及生产生活等行为模式,决定了不能够很快的适应城市生活,而现绝大部分农民拆迁安置小区是按照城市社区标准建设,但由于各方面制约以及技术措施资金投入不到位,这些小区不仅未完善基础设施,而且剥夺了失地农民熟悉的乡土家园气息。面对如今农民拆迁安置小区建设过快过多的情况,钟瑶奇[4]提出农转非小区规划建设要有前瞻性,更为将来的发展留有余地。绿化等用地要留足为小区今后的发展留下一定的空间,避免几年后小区变成破破烂烂的贫民窟。在户外环境设计的具体理论与手法方面,侯学钢[5]提出建设有中国特色的新型农民拆迁安置小区,即:1)居住符合现代住宅标准,做到“七通”;2)造价经济;3)建设有村落特色的交往空间;4)新址距城中村原址不超过1.5 km;5)为城市提供一定数量公共活动空间。李军[6]在农民拆迁安置小区设计时通过设置道路节点空间,架空层、广场、绿地等空间设计,促进交往。段艳宇等[7]在邵山乡农民拆迁安置小区规划设计中,根据人们的择居动机、居住对象,利用可持续发展规划理念,建设小区内生态景观。

而对于农民拆迁安置小区户外环境设计研究最为系统的是南昌大学的黄景勇等[8,9]、黄婷[10]、江婉平、周志仪[11,12]分别对江苏农村拆迁农民拆迁安置小区和南昌农民拆迁安置小区进行研究,并发表一系列关于户外空间环境的设计作了详细的理论分析的文章。在他们的研究中,采用前期社会调研的方式,并根据农民生活方式、民俗、文化传统,创新性提出“可耕绿地”“院中院”的建筑组团院落模式的概念,建议在规划设计过程中公众参与,并根据环境心理学相关理论,规划设计富有农村文化气息的演艺广场、促进邻里交往的绿地空间、实用性强的架空层、具备安全性的领域,将失地农民尤其是老年人的需要作为主要考虑因素,在交通、绿地、空间等设计上保留许多乡土景观特征。

从当前学者对农民拆迁安置小区户外环境设计的研究文献来看,主要可分为“同化”和“保留”两种观点。“同化”意指结合城市社区规划相关理论,参照城市社区设计标准,将农民拆迁安置小区建设为基础设施完善、绿化景观丰富的现代社区。“保留”意指结合乡土设计相关理念和方法,根据农民原有的生活习惯和行为,将农民拆迁安置小区设计为富有乡土气息的城市小区。

比较上述两种观点,具体如表2所示。

4 结语

城市化是当今社会发展不可逆转的趋势,失地农民们作为弱势群体承担着城市化的后果,因此,规划设计师应具备高度的社会责任感,以“失地农民”的需求作为根本出发点,在户外环境的规划设计中尽量设法给予弥补和援助,通过规划设计的引导使农民拆迁安置小区户外环境空间日趋完善。但从目前阅读到相关文献的情况来看,我国关于农民拆迁安置小区户外环境的研究还部分存在不足之处:

1)从社会学角度研究农民拆迁安置小区的文献多,从景观学角度研究的少。

2)相关领域(如居住区户外环境设计)理论已较为成熟,但该领域的研究理论缺乏。

3)由于规划师在实践中没有足够的重视,导致农民拆迁安置小区的研究结果缺乏具体实例支撑。

4)实地调研的少,还停留在主观的感性认识上。

5)具体设计中部分景观设计师将其作为城市居住小区,忽视失地农民的特殊性,未将“人”作为设计根本出发点。

拆迁安置小区 篇8

城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段。党的十八大提出“解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重, 城乡发展一体化是解决‘三农’问题的根本途径。要加大统筹城乡发展力度, 增强农村发展活力, 逐步缩小城乡差距, 促进城乡共同繁荣。坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针, 加大强农惠农富农政策力度, 让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”

国家发改委近期同意将苏州列为“国家发展改革委城乡发展一体化综合改革试点”。苏州市城乡发展一体化综合改革试点的主要任务是着力打造新型城镇化发展、共同富裕、“四化”同步发展、公共服务均等化、生态文明、和谐社会、土地资源节约集约利用、城乡金融制度改革等8个示范区;到2020年, 城镇化率超过85%, 基本实现城乡发展一体化。至2013年底, 苏州市全市92%的农村工业企业进入了工业园, 91%的承包耕地实现规模经营, 52.2%的农户实现集中居住, 累计140多万农民实现了居住地转移和身份转变。苏州通过“三集中、三置换”让110万农民变成了新市民。

随着城乡一体化的不断推进, 农村居民将宅基地和自建房置换成社区产权房、将村集体资产所有权和土地的承包经营权置换成城镇保障和社区合作社的股权之后, 农民都过上了住高楼、领工资、拿分红的新市民生活。但是由于农村居民他们都已经习惯了独门独户的居住生活, 突然要转变生活习惯还是有很大的难度的, 尤其对于年纪稍长的农民来说, 他们所受的教育水平均普遍较低, 失去土地后, 对于纯农民来说就处于失业状态, 拿着政府给予的失业补助金和拆迁安置补贴费, 生活基本稳定;而一些即便有工作的农民, 收入也很低廉。所以要他们来支付相关物业费用和维修基金他们是肯定不乐意接受的。另外, 由于受到根深蒂固的传统习俗的影响, 很多居民还很迷信, 他们经常会在小区经常搞一些迷信活动, 以上种种都给小区的物业管理带来了许多问题。

2“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理问题

2.1 物业管理难度大

农民通过土地置换刚住进拆迁安置小区时, 一些传统的生活习惯一时难以改变就更别提根除了, 这就给物业管理带来了很大的难度。

2.1.1 绿化被肆意破坏。

居民化后农民什么都得花钱, 连蔬菜还得花钱购买, 这时候农民就会在小区的空地上“见缝插针”地种菜, 更有甚者直接将小区的部分绿化带铲除, 然后种蔬菜。

2.1.2 小区环境脏、乱、差。

农民在农村养成了随地乱扔垃圾的习惯, 家庭的日常生活垃圾农民会随意地丢弃在农地, 所以农民进了社区以后也会习惯性地将一些大量的生活垃圾直接丢弃在小区绿化带或地面, 更荒谬的是, 部分农民还会直接将一些垃圾直接从楼上往下扔。

2.1.3 环境破坏现象严重。

为图出行方便, 部分居民为了避免绕路, 就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏, 久而久之, 小区草坪变成了道路, 护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患, 还给相邻小区的安全造成的很大的问题。

2.1.4 住宅挪用问题严重。

正规的小区居住和商用都是明确规定的, 住宅物业的用途就仅供居民居住, 商业用房就仅用于经营, 管理起来十分方便。但是在拆迁置换小区内, 住宅挪作商用, 尤其是车库挪作商用现象十分严重, 车库挪作商用的安全隐患较大, 事故频发。但是农民为了能多挣一点房租就铤而走险。

2.2 物业费收取困难

安置小区内居民无论是文化水品、还是综合素质或是经济收入, 都处于偏低水平, 他们不太能理解社区建设、物业管理跟他们的利益是息息相关的, 反而他们会觉得住房子为什么还要交费, 尤其是年龄较大的一些农村居民更是没有物业管理的概念, 所以这些业主就会拒绝缴纳物业管理费。即便是一些年轻的业主有物业管理的概念, 但是让他们自己掏出钱来交物业管理费, 他们还是会有诸多的不愿意, 即便是愿意缴纳物业费的, 他们能承受的标准还是相对较低的, 所以现在大部分拆迁安置小区物业管理收费标准是按户收取, 根据面积不同采取不同的收费标准, 但也仅仅是一个月几块钱或十几块钱。拆迁安置小区业主不交物业费主要还是因为他们的观念没有改变过来。

2.3 物业公司参与管理率低

拆迁安置小区里的居民由于受到传统的生活习惯和文化水平等因素的影响, 安置小区的物业管理难度很大, 同时由于物业费收缴率低也直接导致物业管理资金紧张。小区物业管理工作要想正常开展, 需要的资金还是相当大的, 但是由于存在严重的收支不平衡, 拆迁安置小区的物业管理就会进入恶性循环。物业公司不但很难收取物业费, 还要承担由于业主对环境 (如草坪践踏、围墙护栏被撬等) 的破坏需要修理和维护的巨额费用, 所以说安置小区物业管理是一个低利润高风险的行业。

3 改善“城乡一体化”居民拆迁安置小区的物业管理的对策

3.1 加强业主的物业管理知识

3.1.1 加强小区业主有关物业管理相关知识的宣传。

物业与业主之间是相互依存、相互关联的。只有加强与住户的沟通交流, 才能搞好安置小区物业管理;只有让业主真正的了解物业这个行业, 才能让物业管理工作更加顺利的进行。所以物业应该向业主宣传物业管理的相关法律法规, 通过定期组织召开物业管理工作座谈会, 宣传物业管理政策, 汇报物业管理工作, 听取业主意见, 多争取业主的理解和支持, 要让业主明白他们在享受权利的同时也要履行义务。

3.1.2 加强物业与业委会的友好关系。

物业与业委会是相辅相成的, 业委会代表了全体业主的想法和意见, 是连接物业与业主的桥梁。业委会是帮助广大业主自觉维护小区建设的一支重要力量, 而对于拆迁安置小区来说业委会作用就更溢于言表了。物业公司可根据拆迁安置小区的实际情况, 尽量劝服各村委书记或村里有威信的村民为业委会委员候选人, 成立安置小区业主委员会并担任要职。这样业主委员会, 既能代表全体业主更好地维护全体业主的利益, 又能教育、引导广大业主配合小区的物业管理, 从而共同维护小区的建设。

3.2 提高物业服务质量

业主最看重的就是物业的服务质量。只有服务质量好了, 业主才能心甘情愿的交费。首先应该加强物业管理人员的培训。管理人员接触业主最多, 只有提高管理人员的素质, 业主才能更好地享受服务;其次要提高物业人员的办事效率。针对业主提出的问题, 应该尽快处理, 并且在短时间内给予答复。对于业主报修的问题, 要及时回访, 询问业主的意见并做出适量的调整。

3.3 为部分居民解决就业问题

物业管理公司可以考虑面向小区内没有工作的居民提供一些技术含量较低的工作岗位, 经培训考核合格后, 让他们参与小区的物业管理, 如保洁、安保、客服管家等工种, 由于他们的加入, 他们更能体会到物业管理工作的重要性及全体业主积极配合物业管理的必要性, 让他们通过实践来劝解、影响甚至改变小区住户的不良生活习惯, 从而让广大的农民逐步适应现代化的社区生活。这样不仅能解决部分农民的失业问题, 还能在一定程度上大大降低物业管理与社区维护的成本。

3.4 多渠道筹集资金

拆迁安置小区的物业管理目前还处于起步阶段, 部分拆迁安置农民有的由于生活困难一时难以全额负担物业管理费, 有的由于观念一时难以改变不愿意缴纳物业管理费。针对这种情况我们可以按照政府、企业、住户共同合理负担的原则, 来有效地整合物业管理的资源, 不断完善物业管理工作。一是摆事实、讲道理, 阐述“无物业管理, 小区一年新、二年旧、三年破”的利害关系, 劝服当地政府、村委从城镇长远建设利益出发, 从土地收益中拨付一部分用于支付物业管理费用, 每个月或每个季度将这部分费用支付给物业管理公司。二是由于物业管理费收缴率低, 开发公司可以给予适当的补贴。住户仅仅承担保洁、保安费用, 这样就可以降低物业费的收缴标准, 从而在一定程度上提高物业费的收缴率, 其余的收费项目如绿化费、管理费、维修费均由开发商承担。三是增强物业公司的造血功能, 对于小区内的商业街、店面房、停车场等可以交与物业管理公司来经营, 物业公司可以从开展的多项经营服务的收入中提取一定的比例来弥补物业管理费用的不足。

4 结语

城乡一体化是现代化进程中的一条必经之路, 它是让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果的一项重大的惠农政策。但是城乡一体化带来的拆迁安置小区的物业管理也是城市发展过程中的一大难题, 我们只有解决好这个问题, 才能让农民真正的居民化, 实现城乡共同繁荣。

参考文献

[1]蒋英.常州市拆迁安置小区物业管理之探索[J].科技咨询导报, 2007 (07)

[2]羌伯华.加强拆迁安置小区物业管理的思考[N].南通日报, 2010-8-25.

[3]李明才.旧小区物业管理政府支持是关键[J].中国物业管理, 2009 (10) .

[4]高业芹, 高业芬.旧住宅小区物业管理的现状与思考[J].三峡大学学报, 2010 (08) .

六合新城桥西苑拆迁安置房 篇9

整个小区采用阶梯状态层层跌落的造型处理, 整体轮廓高耸挺拔, 高层入口设置轮椅坡道、小区内人行道设置无障碍标志。

专业预审组推荐意见 (择要)

本项目为安置房小区。在外部形态造型上, 设计也力图体现江南地区风格。

拆迁安置项目的土地增值税浅析 篇10

随着我国城市化进程的不断加剧, 房地产开发拆迁安置已经成为推进城镇一体化建设的主要手段。拆迁安置项目成为各房地产企业必然选择, 并由于拆迁安置项目的复杂性, 安置的公平性, 拆迁补偿费的市场化, 房地产企业应熟悉当地政府以往毛地出让政策与目前实行的净地出让政策的变化、两种出让方式不同的土地成本构成, 一定程度上对房地产企业的土地增值税清算有不小的影响。

房地产企业进行房地产项目开发时, 一种以毛地出让方式, 企业需负责土地原有被拆迁户的拆迁安置工作, 有货币补偿、产权调换补偿、异地产权调换补偿、产权调换和货币补偿结合的方式。另一种以拆迁安置完成净地出让, 开发企业与政府签订的《土地出让协议》中约定了安置部分的销售价格, 同时随着当地房屋市场价格的变化, 约定按一定比例浮动土地成本的一种方法。土地成本作为房地产开发成本项目之一, 在土地增值税清算中可以作为扣除项目, 并加计20%扣除。因此, 不同的出让方式, 形成不同的土地成本, 现就不同土地出让方式下取得土地使用权成本对土地增值税税务处理进行探讨。

二、以毛地出让方式取得土地使用权

(一) 货币补偿方式

货币补偿是指房地产企业将拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆迁房屋所有人的拆迁补偿方式。货币补偿金额根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税函[2010]220号) 规定第六条三点:货币安置折迁的, 房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

需要说明合法有效凭据:有拆迁补偿协议;被拆迁人收款收据或收条;被拆迁人身份证复印件;政府部门规定的拆迁补偿费标准等文件。

(二) 产权调换补偿方式或产权与货币结合

产权调换补偿是指开发企业以原地或异地建设房屋为安置房补偿被拆迁人, 用于对被拆迁人的补偿。根据国税函[2010]220号规定:开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的, 安置用房视同销售处理, 按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187号) 第三条第 (一) 款规定确认收入, 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款, 计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款, 应抵减本项目拆迁补偿费。

需要说明:1.确认销售应根据:房屋按照国税发[2006]187号第三条第 (一) 款规定, 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等, 发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: (1) 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; (2) 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入。2.确认拆迁补偿费, 应根据220号文件确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金, 然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋, 因此应按照同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定“拆迁补偿费支出”入开发成本的土地成本中。

案例1:一家房地产开发企业, 与当地的一家工业企业签订了合同, 合同约定对工业企业进行拆迁, 建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米, 除此没有支付其他土地款。成本构成如下:土地征用费及拆迁补偿费0万元;前期工程费1000万元;建筑安装工程费15000万元;基础设施建设费3000万元;公共配套设施费800万元;开发间接费200万元。

总成本为20000万元, 总可售面积为10万平方米。成本为2000元/平方米。同类房地产的平均价格为6000元/平方米。

计算如下:

1. 房地产收入总额=10万m2*6000元=60000万元。

2. 扣除项目金额=3万*6000+20000万元 (1+20%) =45600万元。 (说明:不考虑有关税金、利息等费用)

3. 增值额=60000-45600=14400万元。

4. 增值率=14400/45600=31.5%

5. 应缴土地增值税=14400*30%=4320万元。

三、以净地出让方式取得土地使用权

国土资源部、住房和城乡建设部2010年9月联合下发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确规定:“不得毛地出让”。以前多数地方土地交易多以“毛地”出让为主, 今后土地交易必须实行净地出让。

净地出让是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作了, 为了更加顺利的完成拆迁工作, 理顺土地使用权收回、补偿费落实的关系, 政府推出一种“房票”的形式, 更有利于房产市场的流通, 被拆迁人的面积调整, 有利于房地产市场的健康发展。

案例2:一家房地产开发企业, 与当地政府签订了土地出让合同, 合同约定土地出让费12000万元, 建设商住楼。建成后将其商业面积3万平方米, 以2000元/平方米的价格销售给被拆迁企业。同时, 签定补充协议, 若市场价格高于6000元/平方米时, 高出部分的一部分增加土地成本, 若低于6000元/平方米, 则政府以补贴的形式返还给企业。成本构成如下:土地征用费及拆迁补偿费12000万元;前期工程费1000万元;建筑安装工程费15000万元;基础设施建设费3000万元;公共配套设施费800万元;开发间接费200万元。

总成本为32000万元, 总可售面积为10万平方米。成本为3200元/平方米。同类房地产的平均价格为6000元/平方米。

计算如下:

1.房地产收入总额=7万m2*6000元+3万m2*2000元=48000万元。

2.扣除项目金额=32000万元 (1+20%) =38400万元。 (说明:不考虑有关税金、利息等费用)

3.增值额=48000-38400=9600万元。

4.增值率=9600/38400=25%

5.应缴土地增值税=9600*30%=2880万元。

四、土地出让金返还对土地增值税影响

拆迁项目开发, 一般是由各地政府引资、主导的, 由于市场价格变化幅度比较大, 目前各地政府推出一种随着市场价格变动而变动的土地成本, 通过补贴或增加土地成本来实现。

若市场价格上涨, 那么增加土地成本, 能够加20%扣除。

若市场价格下跌, 政府只能以补贴的性质, 返还给企业, 是转让土地发生的销售折扣或折让行为, 如被税务机关认定为是返还业务, 应直接冲减土地成本, 而不是应适用财会[2006]3号《企业会计准则第16号——政府补助 (2006) 》的规定, 作为营业外收入进行处理。

拆迁安置小区 篇11

据调查，某区常住人口约115万左右，仅主城区及新开发区域拆迁安置的超期过渡费每年就达到8亿元左右，全区每年拆迁安置的超期过渡费合计将大于10亿元。如此大的超期过渡费，具有深层次的原因。要解决这一问题就要改变现有的建设和安置模式，提前规划、有序推进、确保真正做到安置先行。拆迁安置超期过渡费在全国或多或少不同程度地存在，极大地增加了政府的财政负担，造成安置房建设推进滞后，房源落实不到位等问题，不利于推动地方经济发展和社会和谐稳定。

当前拆迁安置房建设的主要弊端：

一是规划布局不合理。在城市化建设中，拆迁的主要目的是为城市发展拓展更多空间，让城市发展更好，但在拆迁前，往往因缺少科学性、前瞻性的规划，导致安置房的选址不科学、不合理。有些地区拆迁后仍然实行就地安置，拆迁后在原址新建，仅仅为翻新式地建设，或者将棚户区进行改造，由“旧”变“新”、由“低”变“高”，这一原址就地安置的模式，能改变城市面貌，却不能较好地拓展城市发展空间，较好地拉动城市经济发展。南京市已逐步改变这一模式，规划了四大保障房片区，主城区拆迁后均进行集中建设、集中安置，为城市发展腾足空间，而这一模式的缺点是安置地址一般较为偏远，配套设施不够完善，群众的满意度较低。

二是安置方式较为单一。从现状来看，由于住房保值增值的空间较大，所以货币安置较少有人选择。货币安置方式，即根据拟拆迁安置房屋面积测算成货币，由被拆迁户自行解决住房问题，或购买商品房，或其他用途，但更多被拆迁户选择安置房。当前各地推行较广的企业建设、政府回购，委托建设、政府回购，政府搭台、部门操作等方式，无论是代建、收购，还是由开发单位自建等方式，其最终都是由政府买单，难以解决资金等建设中存在的相关问题。

三是建设进度普遍滞后。从安置房建设工程本身来看，就地安置必须待该地块拆迁完成后、相关手续办理好后方可建设，而手续办理的时间一般需近一年时间。因此，项目建设周期从手续办理到建成交付通常需要3到5年，拆迁过渡时间较长，政府要承担起繁重的超期过渡费，仅一年的超期过渡费足以建成一个中等体量的小区。其他类型政府回购等建设模式，往往因规划滞后、资金难以落实等原因，导致建设进度滞后，安置不及时等问题。

四是建设量与需求量不匹配。一般来说，安置房建设量要与需求量基本吻合，但由于被拆迁户往往选择房屋安置，较少选择货币安置，而现有的拆迁政策，按照房屋安置有利于被拆迁户，一般家庭能分配二到三套住房，甚至更多。安置房分配房屋多，导致两种现象，一则被拆迁户分得住房过剩，多用于出租，经济效益难以提高；二则增加了政府的建设成本，加大了政府负担。

拆迁安置问题是重要的民生问题，当下依靠政府手段进行安置房建设和管理，已难以有效解决安置房建设的资金、品质、效益等难题，应以社会化手段多元化推进安置房建设与管理工作。

一是将安置房与商品房建设规划联姻。根据城市发展需要，调查摸清未来二到三年或更长时间的拆迁量，根据拆迁量提前做好安置房建设规划，研究在商品房建设中留置一定比例的安置房，其优势，第一，可以克服安置房选址方面的难题。第二，可以克服建设品质方面的缺憾。第三，可以有效避免超期过渡费问题。其操作模式是，政府部门核定拟拆迁区域的拆迁量，在房屋未拆迁前就提前将拟拆迁地块安置房的需求量、套型等进行全面调研汇总，与开发商对接，将其纳入整体规划、设计。根据市场可调整价格，政府测算好补助方案，以减免部分土地出让金，减免相关税费、规费等方式补助开发商。通过这一方式，解决安置房建设资金、质量、进度等问题，开发商也可避免商品房开发可能存在的市场风险。

二是将安置房独立选址与合作开发相结合。一方面，政府以异地安置的方式开展规划选址后，由开发商开发建设，土地以划拨的方式，建设地块的部分土地由开发商按照要求提供一定数量的安置房，部分地块由开发商自主开发建设商品房或者进行其他商业开发，用于平衡资金。另一方面，通过将本地开发企业的工业用地转变为商业用地，开发完成后移交部分房源作为安置住房，鼓励社会资本以多种方式积极参与安置房开发建设。

三是企事业单位自主建设安置房。在城市发展中，拆迁户中存在着大量的企事业单位家庭，可以根据该类家庭的数量等实际情况，由企事业单位自主建设安置房，用于解决职工的安置问题。政府部门根据城市发展需要，对拟拆迁地块的拆迁时限及拆迁户情况进行认真梳理，结合单位实际情况进行规划安置房建设。以这种方式，一方面企事业单位为政府分担部分建设安置任务，另一方面也可解决安置房建设推进缓慢问题。

四是以股权方式推进安置房建设。股权方式，即将多余的安置房房源折成股权，以“房权换股权”的方式解决房源多余问题，减少安置房建设量，提高经济效益。这种安置方式在无锡已经实行，且取得良好效果，但其他地方效仿的较少。主要原因是，各地经济发展情况不同，资本运作需要有一个良好的运作团队，但这一方式的发展前景总体较好。操作模式是，街道或社区通过成立富民合作社，被拆迁户将多余的房权折成股权入股，由合作社通过市场化手段进行资本运作，与被拆迁户签订协议，按入股份额每年进行股权分红。随着房地产行业的下行发展趋势，这一方式将越来越发挥较大的效益。

五是以新型城镇化方式推进安置房建设。按照一个行政区域为单位，成立统一的安置房建设集团，将一个县或区的所有中长期安置房建设需求量进行汇总，由安置房建设集团进行统一规划建设，土地以政府划拨的方式提供。其选址、规划、设计，按照新型城镇化要求进行，但要距离原有的城镇有一定的距离，不能影响原有城镇的未来发展。同时，将公租房、廉租房、限价商品房与安置房进行一体化统筹落实，将文、教、卫，商业配套及后期管理纳入安置房整体规划中，高标准进行基础设施建设，按照国家生态文明城市要求，高标准推进绿化、亮化及小区环境建设。建成后的安置房，由相关园区、街道根据需求量进行回购安置，公租房、廉租房由政府进行回购分配，限价商品房在补交土地出让金后按照规定向社会特定人群出售，其后期管理全部按照市场化运作模式进行。安置房集团运营资金以代征部分土地的出让资金、商业配套经营资金、各类房源的回购资金及后期物业管理等资金进行综合平衡。这一建设模式的优点，其一可以转变被拆迁户的思想观念，改变传统的原址安置模式，为城市发展提供更好的发展空间；其二可以进一步推进城镇化建设，带动就业，拉动城市经济可持续发展；其三便于管理，减少矛盾，构建更加和谐的社区环境；其四便于融资、争取各级补助资金，加快建设进度，减少资金压力；其五能从根本上改变拆迁模式，做到及时安置，避免超期过渡费。

科学合理拆迁安置推进城市化进程 篇12

1 我区在拆迁安置工作中坚持的原则

这些年来, 我区的区委区政府在城市的建设中, 一直是走在本市其它县区的前列。区委和区政府领导身先士卒, 克服困难, 想群众之所想、急群众之所急, 在实际工作中时时刻刻都坚持以科学发展观为依据, 本着服务于民的理念, 坚持政策引导、资金投入的基本原则, 带领全区人民完成了一项又一项拆迁安置工程。

1.1 拆迁安置与促进发展紧密结合

我区根据形势发展的需要, 在推进城市化进程中, 围绕发展主题, 把拆迁安置作为改变城乡面貌的基础工程和提升群众生活品质的民心工程来抓。既把拆迁安置作为开展建设的前提, 作为调整产业结构, 促进发展的关键, 又把拆迁安置作为深化发展战略、深化品牌打造的重要举措。通过拆迁, 改变了原有不适应发展需要的用地布局, 使土地资源得到整合, 明确功能, 提高档次, 改善城乡结构, 为解决“三农问题”创造条件。

1.2 拆迁安置与以人为本紧密结合

由于我区存在“四多”的特点, 即少数民族人数较多、困难群众较多、孤寡老人较多、留守儿童较多。根据此特点, 区委区政府制定了一系列措施来应对这“四多”问题, 在实际工作中, 政府要求工作组要逐户进入考察, 将考察内容汇总成册, 然后组织人员对考察内容进行研讨、分析, 制定拆迁安置工作的可行性报告, 在拆迁过程中坚决执行国家的相关政策, 严格要求拆迁部门做到“三不”, 即不强拆、不乱拆、不漏拆。在拆迁安置过程中要保障人民群众的生命财产安全, 时刻做到以人为本, 切实保护了人民群众的利益。

1.3 拆迁安置与实现稳定紧密结合

稳定是和谐的基石。和谐社会的构建需要方方面面的发展和支撑, 拆迁安置工作做到位了, 就是化解矛盾, 保持社会稳定, 促进和谐社会构建的一个重要方面。近年来, 随着拆迁工作难度的不断加大, 成本逐年增加, 我区采取一手抓拆迁安置、一手抓稳定, 把有限的资金优先安排, 确保安置房的建设。在回迁过程中, 又强化民主监督, 坚持公正公开原则, 对低保户、特困家庭给予适当的倾斜, 让困难家庭也能住得上、住得起新房。对拆迁阻力户 (钉子户) , 在动之以情、晓之以理, 做足思想工作的情况下, 尽量采取司法裁决与调解, 很好地化解拆迁安置工作中的矛盾, 确保社会稳定。

2 我区拆迁安置工作中存在的困难与问题

社会的不断进步, 科技的快速发展, 人们掌握知识的速度越来越快, 法律意识也逐渐增强, 人们对自己财产的保护意识越来越强, 尤其对自己房屋的保护意识更强, 致使拆迁安置工作越来越难。虽然我区政府在拆迁安置过程中, 充分考虑群众感受, 尽最大努力给群众以实惠, 但仍存在一些困难, 简述如下:

2.1 群众对拆迁安置工作认识不足

在拆迁工作进行中, 由于群众与工作人员的沟通不到位, 个别工作人员职业素养低, 责任心不强, 不能很好的解答群众提出的问题, 导致部分群众不能很好的理解拆迁的意义和好处, 对拆迁工作误解, 甚至反感, 给拆迁工作的推进加大了难度。

2.2 存在突击建设、突击装修问题

一些居民得到要拆迁的消息后, 为了能够更多的得到国家补偿款, 立即开始对房屋进行简单的装修, 并在院内空地上建起没有经过行政审批的房屋来骗取国家补偿, 更有住户死活都不搬家, 蛮不讲理, 阻碍工作人员办公。

2.3 工作体制机制方面仍有某些不顺

拆迁时, 由于乡镇、街道等地区间沟通不足, 对拆迁政策宣传力度不足, 使得各级政府执行部门对拆迁工作的理解存在差异, 安置的政策理解也存在差异, 导致工作开展不顺。同时, 由于各级政府间职责权限不明确, 管理存在漏洞, 使得部分被拆迁人钻政府空子, 不配合工作, 不接受拆迁, 坐地起价, 拆迁工作难以进行。

3 进一步做好拆迁安置工作的对策和建议

3.1 加大宣传工作力度

群众对拆迁工作的理解程度直接关系着拆迁工作的顺利与否。要想群众理解拆迁的意义, 就需要加大力度宣传。一般通过以下几种方式宣传:一是张贴安民告示, 使被拆迁人做好心理准备;二是宣传法规政策, 使群众明白这是国家允许的;三是宣传惠民政策, 即大力宣传拆迁补偿政策和回迁安置政策, 要明确回迁时间、地点, 回迁费用的补偿, 回迁购房价格等, 使群众放心、踏实;四是逐户考察, 尤其是“四多”群众、“钉子户”群众, 工作人员要努力劝说, 能帮助的尽量帮助, 但也要遵守原则, 不能让支持国家政策的群众吃亏, 也不能让防碍政府工作的“钉子户”占便宜。

3.2 深入摸清所有情况

在拆迁前, 逐户进行调查, 尤其是困难户, 可能出现的“钉子户”等, 尽可能收集详细的群众信息, 做好数据统计, 在结合实际、遵守政策的前提下制定应对措施, 以最大程度的降低上访几率。在拆迁方案实施过程中, 也不要闭门造车, 需要广泛征求拆迁户的意见, 采纳合理的意见, 形成相对统一的文件, 由拆迁户签名盖章, 避免安置时群众再提出其他要求, 上访告状, 拒绝安置, 造成经济损失和工作被动。

3.3 加强各方面的协调配合

拆迁安置工作需要各方的协调与配合, 做到各方面配合默契、工作到位、责权利明确, 拆迁安置工作才会事半功倍。今后, 在拆迁安置的协调配合中要切实解决两方面的问题, 一是配合单位全局观念要加强, 与拆迁主体单位思想上要高度一致, 真正统一, 遇事多商量, 多研究, 对外一个声音。二是配合单位责任和利益要匹配, 给配合单位以奖励政策, 目的是进一步调动乡镇、街道、村、社区在拆迁安置工作中的积极性, 促进拆迁工作的快速推进。但实际工作中, 存在着奖励资金兑现后, 职责未完全到位的情况。为此, 如何做到责任和利益相统一, 还要在工作中进一步加强探索。

3.4 大力提高拆迁人员的业务素质