拆迁问题

拆迁问题（共12篇）

拆迁问题 篇1

近期, 成都市运用“模拟拆迁”方式推进拆迁工作, 在两个多月的时间里, 373户拆迁户全部签订了拆迁补偿安置协议。这一做法为解决拆迁难问题提供了一个新思路。

一、具体做法

模拟拆迁是指实施单位在办理《房屋拆迁许可证》之前, 先对拟实施改造地区住户进行拆迁意愿调查, 根据住户意愿再与住户协商拆迁补偿安置事宜, 签订模拟拆迁补偿安置协议。如果同意改造住户所占总户数比率 (下称拆迁意愿率) 和签订模拟拆迁协议住户所占总户数比率 (下称模拟签约率) 均达到一定比例 (一般为90%以上) , 则按相关拆迁法规办理《房屋拆迁许可证》, 所有已签订的模拟拆迁补偿安置协议按约定转为正式拆迁补偿安置协议;如果拆迁意愿率与模拟签约率未达到一定比例, 则不再对该片区实施拆迁。

二、可借鉴之处

1. 拆迁退出机制的提出, 有助于促使拆迁补偿要求回归理性

退出机制有效解决了群众补偿期望与市场脱节的矛盾。在以往的拆迁中, 尤其是一些低洼棚户区, 住户对居住环境改造的呼声很高, 但列入拆迁范围后, 这些住户往往因追求自身更大经济利益, 提出过高要求, 使拆迁受阻。

模拟拆迁时, 拆迁意愿率、模拟签约率需达一定比例后, 才能正式对该片区实施拆迁;反之, 则退出拆迁, 除了国家、省市重大项目工程外, 较长时期内不再考虑对该片区进行改造。这有利于住户理性思考拆迁补偿安置问题, 权衡利弊, 提出合理的补偿安置要求, 从而加快拆迁进程。

2. 充分体现群众意愿, 减少拆迁矛盾, 大大降低拆迁监管的行政成本

模拟拆迁是在充分民意调查基础上实施的, 其协议的签定是被拆迁人为实现补偿安置要求而与实施单位进行友好协商的民事行为, 故被拆迁人抵触情绪减少, 双方矛盾减少。同时, 实施单位在操作上完全尊重民意, 拆迁强制性弱化, 避免了许多不必要的磨擦和纠纷, 住户上访也相应减少。

当模拟拆迁转换为正式拆迁时, 由于大多数住户对模拟拆迁协议约定的民事义务的主动履行, 拆迁管理部门在监管过程中的信访、调解、裁决等工作量也大大减轻, 有利于把更多的精力投入到拆迁管理中, 大大降低了拆迁监管的行政成本。

3. 激发了住户搬迁的积极性, 加快了片区改造的整体步伐

由于拆迁中每家每户的具体情况不一样, 对拆迁的想法也有差异。模拟拆迁中, 虽然住户对居住环境改造的热情很高, 但仍有极少数住户, 因种种原因不愿搬迁。

对此, 在现有的拆迁模式下, 被拆迁人往往持“事不关己, 高高挂起”的态度, 认为那是拆迁人的事, 即便是自己希望房屋被改造, 对未搬迁者也不闻不问。而模拟拆迁中, 拆迁意愿率、模拟签约率成为是否实施拆迁的一个前提, 这就极大地激发了这部分住户的积极性, 实现了从“要我拆”到“我要拆”的转变。先签定模拟拆迁协议的住户为了实现及早搬迁的愿望, 会主动做不愿搬迁住户的工作。由于他们与不愿搬迁的住户同属被拆迁人, 有着共同的利益诉求, 其说服力远高于拆迁工作人员。这样就促使住户能从维护绝大多数人利益的大局出发积极搬迁, 从而加快了片区整体改造步伐。

4. 为商业拆迁提供了可操作空间

目前, 诸如房地产开发等商业性质的拆迁可谓举步维艰。一方面, 因为是商业行为, 从住户的意愿角度考虑, 强制拆迁在此种拆迁中受到抑制, 致使拆迁缺乏有效的推动力。另一方面, 住户普遍存在一个认识误区, 往往认为商业拆迁中, 开发商可赚取利润空间大, 故提出过高要求, 使拆迁受阻。模拟拆迁可使开发等商业行为进退自如。如果商业拆迁得不到大多数住户的支持, 则停止开发。这有效避免了因拆迁停滞不前, 使开发成本无限增大。

三、不足与待完善之处

1. 不适用于所有性质的拆迁项目

模拟拆迁的退出机制由于弱化了拆迁的强制性特点, 因此不适用于所有性质的拆迁项目。如果在市政基础设施建设等性质的拆迁中使用模拟拆迁, 那么当拆迁意愿率、模拟签约率不能达到一定比例时, 则势必导致拆迁实施困难重重, 市政基础设施建设也难以继续, 最终影响城市建设, 阻碍城市功能的提升。

2. 所涉及的相关法律问题有待进一步探讨与完善

模拟拆迁将拆迁补偿安置协商工作前置, 在未办理《房屋拆迁许可证》的情况下, 由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜。这就涉及到行政和民事两方面的法律问题。按照规定, 拆迁必须取得相应行政许可。而模拟拆迁在操作上, 属未经许可而预备实施, 这是否违反行政法规规定值得商榷。

如果违反行政法规, 将导致两方面结果:一是拆迁管理部门将承担监管不力、行政不作为的法律责任, 而实施单位也将承担因无证拆迁而受到行政处罚的风险;二是从合同法角度考虑, 如果存在行政违法, 所签定的模拟拆迁协议属无效合同。这样, 被拆迁方以及其他利害关系人可能因此起诉至法院, 申请撤销模拟拆迁协议, 为今后正式拆迁的实施留下隐患。

鉴于此, 从保护被拆迁人利益出发, 为切实推进城市改造, 对模拟拆迁进行制度认可与规范是十分必要的。例如设置模拟拆迁的实施条件、实施程序和管理措施等, 使模拟拆迁充分有效地彰显平等自愿、意思自治的民法价值, 真正广泛地成为城市拆迁工作的助推器。

拆迁问题 篇2

拆迁是城市建设进程中不可回避的一个事实，必要的拆迁既可以改善人们居住质量，优化人居环境，还可以提高城市品位乃至促进城市经济建设的进步。应该说厦门的拆迁环境是好的，相关的拆迁法规也是较完善合理的，这一点从当前的一个交易实情可以看出：哪里有拆迁，人们并不是急着卖房子，那里的房子反而成为购房者青睐的对象。但是毫无疑问，拆迁总会给人们的生活带来这样那样的影响，比如家庭内部长期累积的隐性矛盾因此显现，对新住区生活的不适应等等，加上拆迁过程中的个别不当行为，种种因素叠加在一起，就容易产生这样那样的问题。厦门新一轮跨越式发展以及构建和谐社会的深入推进需要有更加完善的拆迁环境，而拆迁环境的完善又需要拆迁各方当事人更加理智的思考与积极配合。

补偿标准是否向被拆迁人倾斜？

考虑到被拆迁人在拆迁过程中处于相对弱势和被动的地位，我市城市房屋拆迁法规在补偿标准方面向被拆迁人做了哪些倾斜？

解答：我市赋予了被拆迁人在补偿方式、安置房地点等方面的选择权，这是严格依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的。除此之外，厦门拆迁补偿上还有许多优惠措施。比如说，被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁的，无论是选择货币补偿还是产权调换的，都可获得区位房屋补偿价10%的奖励。实行异地安置的，即安置房屋距拆迁房屋直线距离在5公里以上的，当被拆迁房屋的市场评估单价低于所调换房屋市场评估单价（不含楼层调节价）的，同等面积部分不结算差价。为鼓励货币补偿，凡选择货币补偿的，相对于选择产权调换的，除市场评估价较高的房屋外，均可享有一定数量的补贴金额。此外，对于低收入经济困难家庭，设置了基本保障建筑面积，且对超面积购房款给予缓交或适当减免。

问题2

拆迁补偿能否讨价还价？

城市房屋拆迁按市场评估价补偿，在多数人看来，市场评估价就意味着可以讨价还价，是这样的吗？

解答：按照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的补偿金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。如拆迁当事人对评估结果有异议，应通过书面申请，要求评估单位重新复核。对复核结果仍有异议，可以向专家委员会申请鉴定来解决。经法定程序产生的评估报告所确定的评估价格是法定的补偿价格，拆迁当事人双方不得擅自提高或降低，也不能将其作为协商补偿价格的参考。因此，拆迁补偿并不适用民事活动中的讨价还价。

问题3

不同项目的拆迁补偿标准是否一致？

目前，与市政公益事业项目相比较，房地产开发项目拆迁难度较大，被拆迁人漫天要价、不配合拆迁的现象比较多。那么房地产开发项目的拆迁补偿标准是否高于市政公益事业项目？

解答：国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿标准为被拆迁房屋的房地产市场评估价格。市政公益事业项目及房地产开发项目在补偿标准上并没有区别。如果二者的补偿标准存在区别，那么对因市政公益项目而被拆迁的居民而言，是显失公平的。因此，从立法角度上看，二者的补偿标准应保持一致。

问题4 拆迁法规对拆迁人、拆迁公司有什么基本要求？

在拆迁过程中，与被拆迁人接触最多的是拆迁人、拆迁公司。被拆迁人的合法权益是否受到侵害、拆迁工作能否顺利进行与他们的工作态度、政策水平、方式方法息息相关。

解答：拆迁法规要求拆迁人、拆迁公司应做到诚信、公正、文明、依法从事房屋拆迁工作。具体地说，第一，要学会换位思考。在工作中，从“假如我是被拆迁人”的角度思考问题，尊重被拆迁人。做到以情动迁、以理服人。第二，确实做到公开、公平、公正拆迁。要做到拆迁法律、法规面前人人平等，拆迁补偿标准前后一致，拆迁过程公开透明。第三、对被拆迁户要做认真、细致的思想工作。特别是对于经济困难的弱势群体应多给予一些关心和理解。第四、必须持证上岗，充分理解掌握拆迁法规、政策。在与被拆迁人商谈时必须做到实质性协商，对于拆迁补偿安置协议示范文本所涉及到的内容都要面面俱到，不能走过场。

问题5

评估机构应如何规范评估业务？

城市房屋拆迁按市场评估价补偿，如果评估机构评估的补偿价格高于正常市场价，拆迁人的利益将受到损害；反之，被拆迁人的利益也会受到损害。因而评估机构的评估行为成为拆迁当事人双方关注的焦点。

解答：拆迁补偿价格原来由政府定价，现在转为由评估机构根据市场行情定价，这就要求评估机构在评估过程中要切实做到独立、客观、公正，否则就会侵害到拆迁当事人双方的利益。在拆迁的评估过程中，首选市场比较法，因此案例的选取是关键，评估机构要认真对待，必要的时候要到现场调查、取证，以确保选取案例的准确性。同时，在选取二手房交易案例时，还应考虑剔除因合理避税而低报交易价格及交易价格包含装修费用的情况，避免影响评估结果的准确性。此外，评估机构对拆迁当事人双方提出的复核申请应认真对待，不能偏袒任何一方。

问题6

行政裁决在拆迁中有什么作用？

目前，部分被拆迁人对行政裁决的抵触情绪较大。能否对行政裁决在房屋拆迁过程中的作用作个说明？

解答：拆迁当事人双方经协商达不成协议的，任何一方均可以向拆迁主管部门申请行政裁决。拆迁裁决是拆迁主管部门以居中者的角色做出的，如果当事人双方对裁决书不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。如果拆迁当事人超过三个月的起诉期没有提起行政诉讼的话，表明他们接受并已认同裁决。这时裁决书与签订的拆迁协议具有同等的法律效力。

问题7

为什么要进行强制拆迁？

随着全市房屋拆迁项目的不断增多，强制拆迁量也随之增多。从表面上看，这与构建和谐社会似乎是相矛盾的。

解答：这是个比较敏感又难以回避的问题。大多数人认为，强制拆迁与构建和谐社会相抵触。其实，构建和谐社会的实质是为了维护社会的公平与正义，而拆迁裁决与强制只要是依法实施的，其目的是为了确保拆迁补偿标准在所有被拆迁人面前人人平等，让积极配合拆迁、早签协议早搬迁的被拆迁人不吃亏，让漫天要价、无理取闹、不配合拆迁的少数被拆迁人占不到便宜。因此，拆迁裁决和依法强制拆迁是为了维护整个拆迁项目的公平与正义，这与构建和谐社会的本质是一致的。

问题8

拆迁涉及家庭成员内部纠纷如何处理？

房屋拆迁让一些家庭内部长期累积的隐性矛盾显现出来，对此类家庭成员内部纠纷的处理，往往影响到拆迁的顺利与否。

解答：有些被拆迁房屋业主已过世，但是继承人较多，在拆迁过程中继承人相互之间争夺房屋使用权现象较普遍。对此类家庭成员内部纠纷的处理原则是，被拆迁房屋与产权调换的安置房屋保持“三不变”原则：一是保持所有权人不变；二是保持使用权人不变；三是保持代理人或代管人不变。具体的说，被拆迁房屋产权证上写谁的名字，安置房产权证上就写谁的名字，被拆迁房屋的钥匙归谁持有，安置房的钥匙就归谁持有。对家庭纠纷的处理只能通过家庭成员之间协商或通过司法诉讼途径解决，拆迁人、拆迁公司、拆迁主管部门均无权改变其现状。

问题9

被拆迁人如何保护自身的合法权益？

对许多市民而言，拆迁是影响生活的大事，市民应如何理性地应对城市拆迁，维护自身的合法权益。

解答：被拆迁人应提高依法要求拆迁补偿的意识，学会依法维护自身的合法权益。特别是对拆迁的评估报告，如果认为不合理，应主动书面申请复核或提请专家委员会鉴定。而不要采取不让丈量、不让评估、不参加协商等回避方式或采用极端的手段来阻碍房屋拆迁的进程。否则，超过最后搬迁期限仍未搬迁的被拆迁人将被取消搬迁奖励。

问题10

今后我市房屋拆迁的工作重点是什么？

归纳起来，房屋拆迁工作的重点一是政策，二是执行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重点在于执行，要确实做到有法必依，执法必严。

解答：重点在于加大对拆迁的监督与管理。监督方面，将加大对拆迁人的补偿行为及拆迁公正性、透明性的监督。管理方面，要严把拆迁许可证的审批关，通过拆迁许可听证充分听取拆迁当事人双方的意见，对合理的要求给予充分考虑。

拆迁问题 篇3

一、破解信访难题应树立法治权威

征收拆迁无法回避信访问题。信访不信法成为普遍，对法治进步危害极大。笔者通过调研，选择以下典型信访案例，聊以说明反思信访现状的必要性。

案例一，辽宁省某市在拟征收的危旧城区范围的房屋上写上“征收”二字，其中一被征收人上访称政府在其房屋上写字给其造成巨大精神压力，提出巨额赔偿要求。

案例二，就职于浙江省某县拆除公司的三名女员工在郊区偷盗瓜果时被60多岁的看瓜人员发现并阻止。这三位妇女恼羞成怒，辱骂看瓜人，看瓜人极度气愤，摔倒后死亡。死者的亲属组织几十人到政府上访，并到该拆迁区块的拆迁公司办公区砸毁办公家具及门窗。事实上，拆迁公司与拆除公司没有任何法律关系，后组织者被司法机关定性为故意毁坏财物犯罪，依法处理。

案例三，黑龙江省某市某区一兄妹因遗产继承发生纠纷，后房屋因危旧城区改造按程序被依法拆迁。其妹从此到处上访，区政府花钱买平安，便定期向其发放不上访奖金。从此，上访人便隔三差五到拆迁办要求领取奖金，不发放奖金就上访。

征收拆迁动辄引发信访，令地方党委政府无所适从。笔者不得不追问：信访考核、一票否决、信访排名、信访诫勉谈话、信访问责等现状是否可以区分有理访和无理访？信访终结制度是否落实到位？少数信访干部是否存在“销号”拿好处等腐败现象？是在维护稳定还是在煽动信访？是否在破坏司法权威？基层党委、政府对愈演愈烈的“信访不信法”现象日益感到束手无策，许多地方政府的信访专项资金日益感到捉襟见肘，一些人在利用信访的不规范管理煽动社会矛盾甚至群体性事件。解决此类问题，地方党委和政府应当树立法治权威，区别对待信访人，严厉打击煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访或者以信访为名借机敛财，遏制不正常信访。

二、制订科学的征收补偿安置方案

根据《物权法》规定，房屋所有权、房屋抵押权、房屋承租权、土地使用权均属于物权，应当得到公平补偿。公平补偿是《征收条例》的明确要求，何为公平补偿？笔者认为征收补偿安置不低于市场评估价，通过分析征收拆迁实际，笔者认为应当做到“三个不降低”：货币补偿或者产权调换的价值不降低，安置房屋的区位条件不降低，居住面积不降低。其中，土地使用权属于用益物权，应当给予合理补偿，有些地方认为土地属于国家所有，土地使用权不予补偿，而无证房屋却从宽给予补偿或安置，这就助长了违法建筑的盛行，一边拆一边建、听说拆就开始建。土地使用权给予合理补偿同时严厉打击违法建筑，可以防止违章建筑肆意。

住宅改商业是一大难题，根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电[2003]42号）的规定，笔者研究出一计算公式：被征收房屋所有权证“用途”中记载为住宅或未办理房屋所有权证，但存在依法经营的，采用假设评估法，确定住宅房屋的单价、营业房屋的单价及“用途差价”，根据营业执照及纳税凭证证明的经营期限，计算被征收房屋的单价＝假设为住宅房屋的单价＋用途差价×（4%～6%）×经营年限（不超过20年），最多不得超过营业房屋的单价。

应公开征求意见，组织座谈会、听证会、论证会，体现民主并保障被征收人的参与权。做好社会稳定风险评估，将社会稳定风险降到最低。保障征收补偿资金足额到位，防止拆除房屋后不能及时补偿安置，损害被征收人利益。评估公司的中立和公信力非常重要，征收中政府处于强势地位，为了防止评估公司受制于政府，应要求被征收人选择评估公司或者抽签随机选择评估公司。安置房屋存在优劣的差异，为了体现公平，采取先签先选的方式确定安置房屋的挑选顺序。建立早签多奖、复合奖励制度，以激励被征收人踊跃签订协议。建立承诺追加制度，打消先签吃亏的顾虑。构筑物、附属物按照重置价补偿，不让被征收人吃亏。总之，不能因为政府的征收而降低被征收人的生活水平、减少被征收人的财产数额。笔者虽然为许多地方政府起草制定征收补偿安置方案，这些方案也有许多共同点，但区别也是显而易见的，所以难以提供通用的模式供地方政府借鉴。一个优秀的征收方案必须考虑地方的特殊性及习惯做法，在充分调研的基础上，才可能制定切实可行的征收方案。

三、强制力保障，形成合力

征收具有强制性，而强制性需要体现多部门在职权范围内依法履行职责，构架权力监督与制约机制，避免职能部门不作为和滥作为，形成合力。各部门应当依法履行职责，恪尽职守、相互配合，保障征收拆迁项目改造工作顺利进行。

县市级人民政府负责制订征收补偿安置方案。在集体土地征收中，对于拒不签订征收补偿安置协议的，国土资源局作出限期收回土地决定。工商行政管理局对征收区域内的营业执照进行核实，属于骗取或者未依法年检的，应当注销并抄送征收部门。伪造或者骗取营业执照的，不予按照商铺进行补偿安置，监察局或检察院向工商局调取工商审批档案，违法颁发营业执照的应当依法纠正错误，构成犯罪的依法追究刑事责任。在征收补偿公告发布后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、装修和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，由规划执法部门依照《城乡规划法》等法律规定予以处罚，在征收时不予补偿。征收范围内的房屋暂停办理买卖、分户、迁入户口、工商登记等手续。有关部门作出行政行为后，行政相对人不服的，可以依法申请行政复议，也可以向人民法院依法提起行政诉讼。行政相对人既不起诉又不搬迁超过3个月的，可以申请人民法院强制执行，人民法院可以对被执行人实施拘留，也可以组织强制执行。公安机关对于违法甚至犯罪行为依法处理直至追究刑事责任，包括：（1）以自焚、自残、自杀以及对他人进行殴打、威胁、恐吓、侮辱、谩骂、毁谤以妨碍依法征收的；（2）在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性物质的；（3）散放恶犬妨碍依法征收的。采取伪造或者虚构手段骗取征收补偿的，除收回不当得利外，公安机关依法处理直至追究刑事责任。对于既未签订补偿安置协议，有关行政机关又未依法作出行政行为，对被征收合法房屋实施强制拆迁的，公安机关依法处理直至追究刑事责任。审计部门对征收补偿资金的使用应当进行审计，并将审计报告公告。强制拆除决定书、执行裁定书规定的搬迁期限届满后，有关部门应当责令自来水、电力、燃气等部门停止供应，以防止造成安全事故。纪检监察监督部门应当加大对有关人员不作为和滥作为进行事后监督。设区的市应当预防城市规划部门、国土资源部门推诿扯皮不作为现象。纪检监察部门在预防渎职和打击渎职方面享有广泛的权力，征收拆迁具有深入的专业性，纪检监察部门应当加强专业学习及研究，重在事前预防、事中参与监督，避免事后诸葛亮。司法强制执行是合法房屋征收拆迁的唯一强制执行通道，但由于近年来拆迁自焚自杀事件频频发生，而一些地方法院“打太极”、公安不参与，使得征收拆迁缺乏强制力保障。党委应当加强对政法工作的领导和支持，形成合力，依法推动征收拆迁工作。

总之，地方党委、政府需要制定科学的征收补偿方案、破解信访难题、全面促进国家机器依法履行职责，方能破解征收拆迁难题，实现依法征收、阳光征收、和谐征收。注：作者为法学博士，在最高人民法院从事审判工作十多年，对征收拆迁、房屋登记等房地产法律问题具有深入研究，发表论文70余篇、出版专著多部，现任广州大学公法研究中心执行副主任，兼职为政府和投资企业提供依法征收搬迁全程法律服务。作者联系方式：13380083168（粤），13701178064（京）；邮箱：wangda654321@sina.com

探讨城市拆迁补偿问题 篇4

1 拆迁现状

拆迁补偿, 是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定的经济补偿。

一方面, 政府在房屋征收过程中居于主导地位, 具有征收权, 征收具有强制性, 因此在这种情况下, 早些年暴力拆迁的新闻屡见不鲜。例如湖南嘉禾的“四包两停”违法拆迁, 河南开封的“株连九族”式的拆迁政策, 无一不显示着政府在拆迁问题上权利的滥用。随着拆迁法规的不断完善, 执法人员素质的提高, 暴力拆迁情况已经越来越少。另一面, 拆迁补偿过度却带来了一批人的“一夜暴富”, “拆二代”“拆迁致富”等现象的产生, 却由此引发了一系列的社会问题, 面对巨额财富, 一些拆迁户变得游手好闲, 坐吃山空, 更有甚者, 还沾染上了黄赌毒等。如2009年5月北京大兴区大望京村拆迁, 平均每户都有3~4套安置房和300万补偿款, 高的上千万补偿款, 全村跑步进入百万元户级别;2010年深圳大冲旧村改造项目造就了10个亿元户和400户千万富翁家庭。一边在制造暴力拆迁, 一边在制造暴富神话, 拆迁在这两个极端上演, 这两者都不利于社会和谐。

拆迁致贫和拆迁致富, 两个极端现象的产生, 建立完善的法规制度规范迫在眉睫。原《拆迁条例》中拆迁制度是1991年确立的, 在颁布十年间发挥着重要的作用, 但是时代变革已经不再适应经济发展的需求。2001年6月7日, 国务院对该条例进行了修改。修改后的拆迁条例适应了房地产市场化的需要, 但经十多年的实践, 也出现了许多偏差, 于是国务院2011年1月21日公布了《国有土地房屋征收与补偿条例》, 明确了征收三原则, 即遵循决策民主、程序正当、结果公开原则。

众所周知, 房屋拆迁所造成的问题, 多是由于对被拆房屋的过高过低评估争议而引发的。拆迁致贫和拆迁致富, 反应了拆迁房屋补偿评估制度存在一些弊端。拆迁补偿规定了三个原则:一是不低于原有生活水平, 拆迁不能绝对地变“穷”了;二是要达到所在城市平均生活水平, 拆迁不能相对地变“穷”了;三是不能一夜暴富, 远远高于所在城市平均生活水平, 变成“暴发户”, 制造新的社会不公。但是正因为评估程序存在问题, 出现了拆迁致贫爆富的两个极端。

2 拆迁问题探究

当前房屋拆迁评估的有《城市房地产管理法》、《房地产估价估价机构管理办法》、《房地产估价范围》等法律法规, 对房屋拆迁评估均有明确规范, 但是在被拆迁房屋评估实践中又存在诸多问题。 (1) 补偿标准不合理, 造成极端现象。在拆迁过程中, 拆迁方与被拆迁方存在强买, 另一方不得不卖的关系, 被拆迁人承受经济心理上的双重压力。拆迁是为了更好的发展, 被拆迁人的利益不应受到损失。因此拆迁补偿价格仅仅用市场价来赔偿的标准仍然不够合理。然而对于个别被拆迁人在安置补偿问题时趁机满天要价, 借拆迁达到暴富之目的, 造成补偿金额过多, 也是对社会是一种不公平。同时一些暴富的拆迁户, 财富来的过于容易, 产生了畸形心理, 炫富、黄赌毒情况屡见不鲜。因此, 亟需完善拆迁补偿定价机制, 使其合法合理。 (2) 评估机构缺乏独立性。首先是地方政府直接干预评估, 对于具有公益性质的公路、桥梁等项目, 政府为了降低补偿金额, 直接干预评估价格。其次, 有的拆迁人为了降低拆迁成本, 不惜以各种手段, 干预估价人员的工作, 变相或直接参与评估。 (3) 视拆迁程序为摆设, 评估机构违背独立客观公正原则。选择鉴定评估机构双方当事人应该到场, 现实中多由拆迁人单方选择的评估机构来评估。 (4) 拆迁补偿的方式缺乏规范性, 标准过低。现有的法律法规只补偿直接损失, 所属的土地使用权、预期收益以及无形收益却不给予补偿。在现实生活中拆迁补偿的金额根本无法在相同区位购买到等面积、同品质的房屋, 除了房屋的估价过低因素外, 另一个重要的因素就是拆迁赔偿中没有考虑土地使用权的补偿。拆迁补偿方式上, 相比以前单一的补偿方式, 采取了货币补偿与产权调换相结合的两种方式, 但是与国外相比, 仍然缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等诸多方式。

3 解决措施

(1) 完善房屋拆迁补偿标准, 拆迁补偿问题的产生, 均源于被拆迁人的补偿不到位, 补偿后不应降低被拆迁人员拆迁前的生活水平。 (2) 规范评估机构的选择。补偿标准评估的价格与评估机构和人员的选择有很大的关系, 选择评估机构可以协商, 协商不成可以抽签。 (3) 住房城乡建设主管部门作为负责房地产估价机构的管理工作, 应切实履行管理之职。加强对评估行业的监督管理, 建立健全的规章制度来规范市场。 (4) 估价公开透明, 防止暗箱操作。被拆迁人作为弱势群体, 应充分保障他们的知情权。 (5) 建立房地产评估机构不良信用记录档案。

4 结束语

拆迁补偿事关群众的切身利益, 也关乎社会稳定和谐, 我国的拆迁补偿制度虽有改进, 仍不完善。因此, 只有真正建立健全和完善我国的房屋拆迁补偿制度, 加强对评估机构的监督管理, 才能解决当前在城市房屋拆迁补偿过程中出现的各种问题, 杜绝不合理的拆迁补偿现象出现。

参考文献

[1]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006, (5) :78-82.

[2]肖萍, 姚俊.我国城市房屋拆迁补偿制度研究——由城市房屋拆迁中“钉子户”事件引发的思考[J].南昌大学学报 (人文社会科学版) , 2008, (4) :61-66.

[3]彭小兵, 谭亚.城市拆迁中的利益冲突与公共利益界定——方法与路径[J].公共管理学报, 2009, (2) :76-84+126.

[4]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究, 2010, (1) :40-45+73.

拆迁法律问题 篇5

摘要：拆迁法律

内容提要：近年来，由城市房屋拆迁法律问题引发的矛盾和纠纷屡见报端。前几个月，重庆“史上最牛钉子户”事件更是震动全国，也暴露出房屋拆迁现行相关法律在实务中存在着很多缺陷。本文以房屋拆迁中遇到到现实问题为切入点，结合中国新颁布的《中华人民共和国物权法》和笔者房屋拆迁方面的实务经验，试就房屋拆迁法律的体系和机制的完善做一些相关的探讨。

一、房屋拆迁法律的概况

一个网络上盛传的重庆“史上最牛钉子户”案例震动了全国，其中暴露出的房屋拆迁法律问题“让全世界看了两个笑话” [1]，甚至被称为“对中国新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的重大考验”[2]。引发社会各界对房屋拆迁法律问题的重视和思考。

现行房屋拆迁法律规范主要是由《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）和一些相关的行政法规、地方性法规构成。《城市房屋拆迁管理条例》由于规定了一些明显不利于被拆迁人的条款而受到质疑。比如说，在尚未征求被拆迁人意见的情况下，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证；拆迁人只要获得拆迁许可，拆迁双方就负有签约义务，不管被拆迁人是否情愿；假如被拆迁人寻求获得较高补偿，而拆迁人不答应，即可请求行政部门强制裁决；一旦作出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行等。[3] 关于房屋拆迁的征收问题，《宪法》第十条第三款仅规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”2007年10月1日将实施的《物权法》对房屋拆迁的法律性质作出了比较明确的界定。（《物权法》在第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”）但《物权法》也仅仅是补充了一些原则性规定，具体实施还必须修改与制定相关的法律、行政法规，并结合相应的法律、行政法规一起适用。

二、房屋拆迁法律的法律性质分析

根据《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”即我国实行土地的社会主义公有制，土地归国家所有或者集体所有，个人仅拥有土地使用权和房屋的所有权。而根据上述《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”土地按照法定的权限和程序进行征收后，就可以根据《城市房屋拆迁管理条例》将征收的对象交给取得房屋拆迁许可证的拆迁人进行拆迁和建设。

根据以上法规进行法律性质分析，在房屋拆迁法律中，征收对象的归属经过了两次变更：（1）征收。国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“征收决定送达被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家”[4]；（2）拆迁公告。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁房屋单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。在公告的同时被征收的土地使用权和房屋及其他不动产的所有权由国家转移至拆迁人（即领取拆迁许可证的拆迁房屋单位）。

而在实践中，国家的征收主体的具体履行单位在法律中并没有写明，而征收的行为事实上也是通过拆迁公告体现，而且土地的使用权由个人通过征收转化为国家这一法律行为并没有相对应的法律程序，即：在房屋拆迁法律程序中，国家把征用的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理。

三、房屋拆迁法律的现行法律问题

1、房屋拆迁法律程序的缺陷。在以上“房屋拆迁法律的法律性质分析”部分中已经详细指出，国家把征收的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理。这一缺陷正是导致房屋拆迁工作面临很多问题的重要原因。如对房屋拆迁法律并不熟知的被拆迁户仅仅看到拆迁公告，而缺乏相关政府的实质介入，很难理解其土地使用权和房屋及其其他不动产的所有权经过了两次变更，并已转移至拆迁人，只要拆迁人做出合理补偿就可以实施拆迁行为。因为“征收是一种行使公权力的行为，具有强制性，被征收人必须服从。”[5]虽然实践中一些街道办事处代表政府涉入拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理，但由于街道办事处对房屋拆迁法律了解并不深入，起的也只是帮助协调作用，完全无法起到代表政府处理征收对象的归属经过两次变更的说明过渡作用。特别指出的是，不少被拆迁人甚至学者并不了解有关征收的法律制度，甚至认为拆迁是拆迁人与被拆迁人双方平等协商的民事行为，与政府无关，而只要是自己产权的房屋，不想拆迁就可以不必拆迁。这种对房屋拆迁法律的错误理解屡屡使拆迁工作陷入僵局。[6]

2、未界定公共利益。公益性拆迁和商业性拆迁具有本质的不同，其补偿标准也必然有所区别。但《宪法》和《物权法》仅规定，土地征收的目的应该是为了公共利益的需要，而未对公共利益做出具体的界定。重庆“史上最牛钉子户”案例中被拆迁户就提出了对拆迁行为属于商业拆迁而非公共利益的质疑。从世界各国的立法来看，各国的立法也大都规定征收或征用财产，必须是为了公共利益。如日本的《土地征用法》第二条：“在为公共利益事业之用需要土地的场合，将其土地供该事业之用在土地利用上为正确而合理时，可依本法的规定，予以征用或使用。”韩国的《土地征用法》第一条：“规定关于公益事业所需之土地的征用和使用事项，以期提高公共福利和同私有财产权的协调，从而对合理使用、开发国土和发展产业作出贡献，特制定本法。”《法国民法典》第545条：“任何人不得被强制转让其所有权，但因公用并在事前受公正补偿时，不在此限。”《德国基本法》第14条第三款规定：“剥夺所有权只有为公共福利的目的才能被允许。”但至于什么是公共利益，各国规定的范围却大相径庭。如日本东京成田机场和被拆迁户发生纠纷致使国际机场1号跑道拖延十几年，2号跑道无法修到规定长度屡发起降险情，3号跑道至今还停留在图纸上不能动工，却没有以公共利益为名动用《土地征用法》。[7]在我国，很多拆迁行为（包括一些明显的商业拆迁）都挂着公共利益的幌子，使公共利益制度流为拆迁人的工具，这是土地征收制度存在的重大缺陷。

3、裁决部门缺乏统一，权力过于集中。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条规定：“市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。”在各地具体实施中，具体裁决部门缺乏统一（以福建地区为例，从《闽建法[2006]85号关于印发〈福建省城市房屋拆迁纠纷裁决办法〉的通知》可以看出，福州、泉州、漳州、龙岩由房管局裁决，莆田、南平、三明、宁德由建设局裁决，厦门由国土资源与房管局裁决），这不仅不利于地区间的协调，也给建设部门的管理和监督造成了不必要的混乱，这种拆迁裁决部门各地不一的现状是现有拆迁裁决制度的不足，不利于拆迁裁决工作的顺利进行。另外，《城市房屋拆迁管理条例》中规定发放房屋拆迁许可证的为“市、县人民政府房屋拆迁管理部门”，与《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》中规定的裁决部门完全一致。房屋拆迁管理部门是实施行政管理、协调、服务的部门，拆迁许可证由其发放，裁决权也由其掌管，权力未免过于集中。从制约机制来讲，难以保证其裁决的公平。由发放房屋拆迁许可证的房屋拆迁管理部门来裁决难以做到不具有裁决倾向性。

4、发生纠纷时救济的不足。根据《法复[1996]12号最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》：“

一、公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。

二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”根据《法释[2005]9号最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”即事实上，发生纠纷未达成协议时只能申请裁决，对裁决内容不服的提起行政诉讼，而无法通过民事诉讼解决纠纷。然而，现行《行政诉讼法》只允许对于政府的具体行政行为提起诉讼。如果政府规定的征收补偿标准不合理，因为征收补偿标准属于抽象行政行为，“现在的法律上还没有现实的救济渠道。”[8]

5、其他问题。此外房屋拆迁法律的规定还不能回避一些特殊的现实问题。

一、一些低收入特殊困难户的问题。有些低收入的特殊困难户根本无法支付回迁补差价或者异地安置补差价，而且由于被迁拆的房屋面积小，如果货币补偿更无法解决其安置问题。无法实现《物权法》中规定的要“保障被征收人的居住条件”；

二、具体分配的意见分歧。由于房屋拆迁在实践中主要通过协商一致解决，各被拆迁人之间的意见分歧和分配不均等问题就有可能使拆迁工作陷入僵局。即使拆迁人提出的拆迁条件公正、合理，被拆迁人也往往因为与其他被拆迁人的意见分歧或者对分配的疑义而拒绝拆迁。

四、房屋拆迁法律的完善建议

针对上述提到的一些现行法律问题，笔者提出一些解决的完善建议：

1、针对房屋拆迁法律程序的缺陷，通过制定《土地征收法》，完善房屋拆迁法律程序，提高政府的参与作用来解决。如前述，将征用的程序也转嫁为拆迁人与被拆迁人之间的商议和处理正是导致房屋拆迁工作面临很多问题的重要原因，容易造成对房屋拆迁法律的错误理解，使被拆迁人对国家征收的行为产生误解，从而使拆迁工作陷入僵局。在《土地征收法》中将征收程序实质化，政府在拆迁公告之前，应发出土地征收公告，并由房屋拆迁管理部门履行相关的征收程序。通过这种具体的程序，有利于消除误解，使政府征收和商业拆迁划清界限，从而促进房屋拆迁工作的顺利进行。

2、界定公共利益，区分公益性拆迁和商业拆迁。由于区分不明，实践中“因基于公共利益的补偿标准低，商业征收的补偿标准高，导致许多商业征收借公共利益的幌子，谋求高额商业利润，损害群众利益。”[9]可以考虑通过立法的方式来界定公共利益的概念，如有法学专家提出 “下列情形之一的属于本法所称公共利益：

（一）救济贫困；

（二）救助灾民；

（三）扶助残疾人；

（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；

（五）发展医疗卫生事业；

（六）发展环境保护事业；

（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；

（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。”[10] 此外，在现实生活中，具有公益目的但又属于商业拆迁的情况则复杂得多。如旧城区改造（包括危房改造）的拆迁，既具有公共利益目的，又属于商业拆迁。旧城区改造（包括危房改造）改造使整个社会环境和人们的居住环境得到改善，这是它的公共利益表现所在，但往往是某个发展商以营利为目的，申请该地块的拆迁，然后盖商品房或商业大楼，按市场价销售，这又完全属于商业行为。政府也完全鼓励用社会力量来达到旧城区的改造，并给予税收等方面的优惠政策。对这一特殊情况，应当特殊对待。考虑上述情况，对旧城区改造的拆迁，可以参照公益拆迁执行，但与公益拆迁相比，在补偿标准上可以在一定幅度内略为提高。

3、确定统一的裁决机构。可以借鉴香港的作法，“香港成立了一个土地审裁处，专门处理房地产有关法律纠纷。其中一项规定就是在政府收回土地或某些土地因公私土地发展而致减值时，裁定政府和有关人士给予受影响人士的赔偿款。”[11]因国情不同，国内未必也要成立一个独立部门，但可以采取两种方案：

一、在市、县人民政府内成立一个专门处理房地产纠纷的机构；

二、在现有的市政府机构中选定一个兼负拆迁纠纷裁决职能的机构，该机构必须相对比较独立，与拆迁人和被拆迁人没有利害关系。实行统一的机构进行裁决，可以较好地保证裁决公正性和提高裁决质量。“房屋拆迁行政管理部门仍应保留行政调解权而不应具有民事裁决权。如果拆迁当事人发生纠纷，双方可以在一定期限内向房屋拆迁行政管理部门申请调解，在房屋拆迁行政管理部门主持调解下，若调解成功，由拆迁双方当事人达成房屋拆迁补偿安置协议，而不是由房屋拆迁行政管理部门作出裁决。如果调解不成功，双方当事人必须在一定的期限内向市统一裁决机构申请裁决。行政调解不是必经程序，当事人双方可以选择行政调解，也可以不选择行政调解，而直接向市统一的裁决机构申请裁决。”[12]

4、虽然一些地方在现有房屋拆迁法律中，补充添加了听证程序（如《福建省城市房屋拆迁纠纷裁决办法》第十四条第二款规定：“经协调达不成协议的户数较多或比例较高的，应当按规定举行受理裁决前听证。裁决机关可以在听证后再次组织协调。”）作为发生纠纷时的一种救济，但由于听证的主持者和裁决部门以及拆迁许可证发证部门完全一致，没有制约，难以保证在纠纷中所持态度的公平。2007年6月9日在涉及5473户居民的《酒仙桥危改工作补充意见》首次尝试“全民公投”，被拆迁人以“全民公投”的形式向拆迁人和政府提出一些北京酒仙桥危改中存在的纠纷和问题。[13]这种方式尚属首创，由于可充分体现各方面利益，比听证程序更为有效，为救济方式提供了一个新思路。比如可以由拆迁人对征收补偿标准做出说明，然后规定在拆迁前应该通过民主投票形式对征收补偿标准等问题进行表决。

5、其他问题解决的思路。

一、对于低收入特殊困难户的问题，仅靠拆迁人是不现实的，建议与完善中的社会保障制度（如廉租房制度）相联系，对于根本无法支付回迁补差价或者异地安置补差价者或者由于被迁拆的房屋面积小，如果货币补偿更无法解决的，由政府提供低息、免息贷款按揭或减免税费，或者由政府提供廉租房并取得拆迁补偿款来解决；

拆迁问题 篇6

关键词：农村征地拆迁；问题；改进建议

引言：农村征地拆迁与农民的基本利益相关联，为了促进我国城市化建设水平进一步提高，从农民的切身利益入手，对我国当前农村征地拆迁中存在的问题进行深入探究，制定合理的农村征地措施，保障农民基本利益，转变农村征地拆迁面对的困难，推进社会主义建设水平的进一步提高。

一、我国农村征地拆迁中存在的问题

（一）我国征地补偿水平较低。我国征地拆迁补偿存在的问题中，农村征地补偿经济水平较低是基础性问题。目前我国农村征地补偿的主要依据是《中华人民共和国土地管理法》，该法律是上世纪制定的，法律执行的主要依据以当时社会经济发展状况，在现代农村征地拆迁的应用，使经济补偿标准与社会实际发展间存在着巨大的差距，对现代农村的征地拆迁补偿的分配造成一定的误导，无法保障农民的经济利益。例如：《土地管理法》中规定，我国土地征地拆迁的补偿按照每亩土地使用前三年的平均年产值的六到十倍实施补偿，假如某农户的征地面积为5亩，人口为3人，土地前三年征地拆迁的平均值为1500元，那么该农户的农村征地补偿收益为5×3×1500=22500元，由此可见，从征地拆迁补偿中获得的经济补偿水平较低，与社会经济发展水平间存在着较大的悬殊，不利于新农村的建设与发展。

（二）农村征地政策实施缺乏科学性。近年来，随着我国城市化建设速度的加快，农村征地拆迁的实施工作陆续开展，国家对农村征地拆迁的相关政策也逐步变更，导致我国农村征地拆迁的政策实施上缺少科学逻辑性，再加上政策农村征地政策在不同地区的宣传程度不同，使农村征地拆迁政策的实施出现政策重复应用或者制度混乱的现象，对农村农民的利益产生巨大的影响，导致农村征地拆迁工作在农村实施的难度性增大。

（三）部分农村征地人员的工作态度较差。农村征地拆迁是促进社会主义现代化发展建设的重要途径，也是推进新农村建设发展的基础工作。但在实施过程中，部分征地人员对国家征地政策的相关规定解读不透彻，导致征地人员的思想模式化、固定化，在实施农村征地拆迁过程中的工作灵活性较低，不仅损害了农民群众的根本利益，同时还使政府在群众中的形象受到影响。此外，也有些地方征地工作人员，对农村征地拆迁的思想认识较低，利用政府征地拆迁的口号以权谋私，对我国社会主义社会建设造成及其严重的不良影响。

二、改进我国农村征地拆迁中问题的建议

（一）重新规划我国农村征地补偿标准。为了进一步完善我国农村土地征地拆迁工作的开展，促进我国农村征地拆迁工作的科学实施。第一，依据我国社会经济发展水平和农村发展水平重新规划我国农村征地经济补偿标准。一方面，对我国《土地管理法》中农村征地补偿的标准进行重新设定，完善法律中关于经济补偿的相关规定，实现农村征地拆迁补偿水平在最大程度上保障农民的根本利益；另一方面，农村征地拆迁的法律法规的实施也要与当地的基本经济发展情况相一致，正确解读我国实施农村征地拆迁经济补偿的相关规定，实现为保障农村拆迁补偿工作的顺利进行提供依据。例如：近年来，我国农村征地拆迁补偿管理措施中对经济补偿的相关数据、补偿措施进行合理调整，将保障农民能够正常开展生活为经济补偿的根本依据，促进我国农村征地拆迁工作开展实施的合理化。

（二）科学安排农村征地政策的实施。第二，我国对农村征地拆迁工作的规划水平进一步提高，对农村征地拆迁提出相应的征地政策的管理和实施注重政策连接的科学化，逐步形成完整统一的管理标准，科学合理的解决农村征地管理措施的历史变革中存在的问题。例如：农村征地工作人员应当对前期征地中存在规划不合理的问题进行思想调节，提高群众对国家大政方针理解，增强群众的农村征地问题的相关建议的理解，为保障我国农村征地拆迁工作的顺利开展提供思想基础。

（三）加大对农村征地人员的工作管理。第三，加大对农村征地人员的工作管理。一方面，我国政府有关部门应当积极做好思想工作的引导，是农村征地人员对国家出台的相关征地拆迁理论进行深入研究，合理理解政策的相关信息，提高农村征地人员的综合素质，形成良好的群众关系；另一方面，政府管理部分做好对农村征地拆迁人员工作的监督，减少征地拆迁中纠纷出现的频率，重新树立良好的政府形象。例如：某农村上级有关部门积极对该地区农村征地人员进行国家征地相关政策解读，提高该地区工作人员的综合素质，并积极对农村工作人员的工作进行监督管理，逐步在群众中建立起良好的群众管理，环节工作人员与群众的纠纷，推进我国拟社会主义新农村建设与发展。

（四）建立健全农村征地拆迁管理法律法规。第四，建立健全我国农村征地拆迁的相关管理法律。在现代法治社会中逐步实现新农村建设有法可依，有法必依的法律管理氛围。建立健全法律依据不仅能够保障农村征地拆迁工作的规范性逐步提高；还为社会主义新农村的制度建设提供了法律基础，推进社会主义和谐社会建设。

结论：对农村征地拆迁中存在的问题和意见进行分析研究，能够在社会主义建设中保障农民的根本利益，促进农村建设制度管理水平和经济发展水平协调发展，农民基本利益得到保障，也能够促进我国社会主义新农村建设的快速发展，为社会主义社会建设添砖加瓦。

我国城市房屋拆迁补偿问题 篇7

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

旧城改造拆迁工程问题及对策 篇8

随着我国经济发展及旧城改造步伐的加快，旧城改造拆迁工程日益增多。旧城拆迁创造了城市建的条件，带动相关产业的快速发展，进一步完善了城市功能，有效改善居民的生活条件，有效提高了城市土地的使用价值，所以，旧城改造拆迁被社会广泛认可。目前，旧城拆迁过程中，仍然存在不少问题，如个别拆迁人违法拆迁、被拆迁人要价过高、拆迁工作停滞不前、信访问题未能有效解决等。

1 旧城及旧城改造拆迁的定义

1.1 旧城的定义

旧城，是指在房屋在功能上己经不能有效满足使用者实际生活，在结构上日益危旧，在形态上呈现历史遗痕的居住建筑集中成片的区域。

1.2 旧城改造拆迁的定义

旧城改造拆迁，是指由于国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经过政府相关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等一系列活动的总称。

2 旧城改造拆迁的意义

2.1 能够合理利用土地资源分配

经济在发展,社会在进步,人们对周围的生活、生产条件要求也越来越高,特别是居住条件。我国土地资源有限，建房已经占据大部分土地，为了减少保障耕地、林地量，采取拆迁旧房来建设新房政策。实行旧城改造拆迁方法，是合理利用土地资源的一种重要手段，更是保证我国经济可持续发展的重要措施。

2.2 改善人民的生活质量和居住环境

旧城改造拆迁大大改善了人们的生活质量和居住条件。拆除过时的旧房屋，建造新的更为方便和舒适的新住房，进一步营造更加科学、舒适的居住环境。

2.3 能够改善生态环境

旧城拆迁有利于合理使用土地资源，通过拆迁改造旧房、危房，也能进一步改善原来旧城区的生态环境。同时，拆除原来不规范的建筑物和附属物，采用高科技技术重新建造环保型的建筑物，更有利于提高整个拆迁区域内的生态环境质量。

2.4 促进城市经济的发展需求

旧城改造拆迁，能够科学、合理规划城市布局，实现城市商业化和服务业化，能够合理增设公共设施、绿化，建设更加适宜人们生活居住的小区环境。改造后的城市环境，更能为招商引资、扩大开放提供了保障条件。同时，对于污染工业整治防治，选择经济附加值高而污染小的新型产品，促进经济效益增长，从而有效促进整个工业企业经济效益的增长，增强我国国民经济的实力，改善人们的生活质量。

3 旧城改造拆迁过程中存在的问题

3.1 被拆迁人中困难户所占比例较大，其经济承受能力较差

在被拆迁户中，大部分被拆迁人的原住房存在共同特点：(1)面积小、结构等级差、楼龄较长，因此，这类房屋拆迁评估的补偿价较低；(2)原住公房的，买断产权后获得的补偿额就更少。在我国产业结构的调整下，下岗失业人员比例提高，出现更多的住房和经济困难户，一旦拆迁后，这些人基本上没有经济能力再去购买到同等面积的住房，因此，在改造动迁中这类人往往成为“钉子户”，目前，在旧城拆迁难度大和拆迁矛盾突出的原因中，“钉子户”问题是一个最主要的原因。

3.2 房价快速上涨，住房开发梯次及消费结构不合理

旧城改造拆迁的新办法主要通过货币补偿方式，旧城拆迁提高了人们对房地产市场的需求量。由于土地收储政策的实施、建筑设计标准的提高、环境配套设施的完善、建材价格上涨等因素，大大促使了商品房价格的快速上涨。商品房价格的上涨虽在合理范围内且也属正常现象，但一定程度上加大了被拆迁人购买新房的难度。近年来，由于开发商的开发户型偏向大户型或经营性用房，低档次、小户型的商品房则开发较少，导致中低收入被拆迁人依靠有限的补偿费也是难以买到新住房。

3.3 拆迁房征收补偿市场评估制度存在弊端

在旧城改造中，拆迁补偿的基础是针对被拆迁房屋及集体土地的价格进行评估，但是我国征收补偿市场评估制度不完善，在拆迁补偿中存在以下问题：对评估机构的主体定位及责任不明、评估机构缺乏中立性、评估报告缺乏公正性及救济机制不完善等，这是阻碍拆迁进度的原因之一。

3.4 个别被拆迁人期望值过高，导致拆迁项目停滞不前

近几年来，我国的拆迁政策有较大的变动，拆迁项目频繁，因此，一定程度山致使一些被拆迁人期望值过高，希望通过拆迁自己的房屋，一并解决经济及就业等相关问题，有的甚至片面认为拆迁人通过开发建设获取了丰厚的利益，而自己只得到很低的补偿，于是这类人不顾拆迁政策，打着维护私有产权的旗号，对自己的房屋要过高地要价，价格不合就不愿签协议；相关政府部门即使进行调解和行政裁决、行政复议和法院判决，最后仍不履行搬迁义务，导致拆迁双方形成很大的对立情绪；个别拆迁项目中，一些被拆迁人甚至联合起来不签协议，或组织逐级上访，致使整个拆迁项目延误，造成了不良的社会影响。

3.5 不够完善的住房及社会保障制度

我国以及相关省市对旧城拆迁制定并出台了相关政策和办法，但由于其保障水平低，尤其是低收入家庭的住房保障制度不够完善，致使在拆迁过程中易引发利益矛盾和拆迁纠纷。在拆迁居民中，大多数为特困户和低收入家庭，由于开发的经济适用房、中低价位普通商品房以及廉租房数量不足，被拆迁户特别是原住房面积小或者家庭收入低的困难家庭，拆迁政策补偿的费用很难购买到合适新住房。被拆迁人没受益，而且生活质量反而下降，所以，居民会不同意拆迁。

3.6 信访和拆迁管理部门工作不到位，履行职责不够

对于信访和拆迁部门的工作，其履行职责不够：(1)信访和管理部门工作不到位，拆迁人员政治素质低，缺乏较强的事业心和责任心，没有及时受理群众反映的问题，一拖再拖致使错过解决问题的最佳时机；(2)一些城市对上访人员惯纵，甚至满足上访人员的不合理要求，助长了少数人以上访有利可图的私心；(3)对“案结不了”的问题，最终没形成有效解决的工作机制，而对已经终结的案件则一结了之，弃之不管，引致少数不服终结结论的人继续上访追究。

4 加强旧城拆迁工作的对策

4.1 拆迁要适应市场需求，并保障低收入群众的居住条件

房地产开发，特别是危房改造拆迁，都要适应市场需求，建立以中低收入家庭对象为主的社会保障性质的经济适应房供应体系，重点以住房建设为主体，开发一定数量的中低价房，还有中小户型的普通商品房或经济适用房，满足拆迁居民需求并逐步改善其居住条件。

4.2 依法实施拆迁，维护被拆迁人的合法权益

根据国家要求进行规范的市场化评估。旧城被拆迁房屋和安置房屋的评估，要以同区位的房地产市场价格作参考，按照同一市场化评估方法执行，体现公平原则。而基准地价和路线价等参数，则要求政府定期公布，并结合市场情况适时调整。

4.3 加强干部的素质，做好居民迁移工作

拆迁部门干部的素质要提高，干部应正确树立全心全意为移民服务的公仆意识，改变原有干部的不良工作态度及作风，做到一心为公，防止个别干部搞不正之风，出现违法失职行为，损害移民的切身利益。

4.4 部门要明确对被拆迁人的补偿标准

拆迁补偿标准太低，不利于保障被拆迁人的利益，既影响社会稳定，也造成拆迁停滞；补偿标准太高，又不利于维护开发商的利益，影响招商引资及社会发展。旧城土地使用权的补偿，不能以土地基准价作为标准，应该以拆迁地新房屋建成后的楼面地价作为补偿标准执行。被拆除房屋的价值，则以拆迁地等面积新建房屋的建筑安装造价作为补偿标准。

4.5 政府应加大宣传力度，对拆迁项目进行正面引导

对于旧城的拆迁项目，政府应加大宣传力度，通过电视、广播、报刊等媒体方式，从维护社会稳定的大局出发，给予正确的舆论导向，向人民群众正面宣传城市建设的成果，宣传旧城改造拆迁政策的完善，列举相关成功拆迁的典型案例，防止渲染、炒作拆迁工作中出现的失误以及相关问题，避免激化矛盾而影响社会稳定。

5 结语

近年来，我国房地产开发产业的迅速发展，旧城改造拆迁中出现的问题和矛盾，其解决办法成了我国不可回避的一大重要问题。旧城改造拆迁过程中，针对出现的问题要在工作实践中不断寻求正确的解决对策，政府各个相关部门应该积极配合、明确分工，并使制度透明化。

参考文献

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[2]黄姝瑜.浅谈我国旧城改造中存在的问题[J].四川建筑,2010,(05).

[3]田静峰.旧城改造的综合评价[J].基建管理优化,2000,(04).

[4]冯秋燕.房屋拆迁冲突的博弈分析[J].法学与实践,2006,(06).

拆迁问题 篇9

一、“类居民”的提出

近年来, 随着经济的深入发展, 城市化水平不断提高, 大量的外来人口涌入城市, 成为城市建设大军中的一员。随着这种趋势的不断加剧, 外来人口向城市的流动呈现出家庭化的趋势。部分人背井离乡, 通过自己的辛勤劳动, 在城市里买房定居。但是, 由于城市房价太高无力负担, 加之他们并未完全摆脱原来的生活方式, 所以大多数人的房子都是通过私下交易的方式, 从城郊或是城中村的农民手中购买的自建房。不过总的说来, 他们已经习惯了城市生活, 并从心理上认为自己已是城市的居民, 理应享受居民的待遇。可是在我国城乡二元体制的影响下, 这部分群体却并未被城市所接纳, 他们没有当地户口, 没能享受到当地居民的待遇, 因而成了一个特殊的群体。这一群体与流动人口相比, 其生活和工作的地点没有太大的流动性;与城市居民相比, 他们除了因为体制原因未能享受到城市居民的待遇外, 其工作以及生活等已与城市居民没有太大差别, 甚至可以说他们是一个似居民而又非居民的群体。“类居民”也就由此诞生。

从上述情况来看, 可将“类居民”定义为在城市定居且拥有自建房, 但没有当地户口, 因而未能享受当地市民待遇的这一类群体。

二、“类居民”在拆迁安置过程中遇到的问题

根据上述定义, 不难发现“类居民”所购买的房屋是自建房, 就我国现行的法律法规来看, 只有拥有农村户口且拥有宅基地的人才可以修建自建房, 因此这部分人群的房屋都是通过私下交易的方式, 从村民手中购买村民在自己宅基地上修建的房屋或直接购买宅基地使用权自己建房。但是, 由于现阶段我国对于宅基地的相关法律法规尚不完善, 这使得“类居民”在拆迁安置过程中必然面临诸多问题。本文将以贵阳市A片区的改造为例, 对“类居民”在拆迁安置中所存在的问题进行阐述。

贵阳市A片区位于贵阳市西北侧, 地处白云区、金阳新区、高新沙文园区的结合部, 属于城市郊区。现在由于历史和管理体制等原因, 该片区规划管理无序, 布局结构混乱, 基础设施缺失, 极大地降低了本地居民的生活质量, 影响了城市的整体面貌, 因而政府准备对A片区进行改造。但另一方面, 由于A片区地处城郊, 交通便利, 生活成本以及房屋价格较低, 因而有许多“类居民”定居于此。据A片区所在的区政府统计, A片区的“类居民”共计2856户, 10045人。但从目前有关征地拆迁的措施来看, 其并没有涉及此类群体的拆迁安置措施, 因而使“类居民”的拆迁安置工作呈现出了一系列的问题。

1. 房屋产权认定不清晰

由于“类居民”所购住房为农村宅基地的自建房, 根据我国相关法律规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农村集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”。因而, 宅基地不得私自转让他人, 因而当地政府将其视为非法建筑。但是随着人民公社的解体, 原来所谓的“集体”已没有一个真正的实体, 这使得在宅基地的所有权的处理上存在着漏洞, 因此关于宅基地能否转让的问题出现争议。加之当初在建房之时A片区的政府并没有告知他们不能在此建房, 而建好之后也并未采取相关措施, 应作为历史遗留问题看待, 政府应该尊重他们对自己所建房屋的产权。因而导致了政府与“类居民”在房屋产权的认定上产生了分歧。

2. 政府对房屋拆迁政策宣传不到位

A片区所在的政府在拆迁之前, 没有对房屋拆迁政策进行有效的宣传, 使得大部分“类居民”不了解A片区房屋拆迁的政策、程序, 导致该群体认为拆迁安置工作不透明。

3. 房屋拆迁补偿安置标准不一致、不公平

A片区在房屋拆迁补偿方面, 对于当地居民, 其房屋拆迁补偿方式主要有产权调换和货币化补偿。其具体政策是房屋面积在240m2/户之内的, 按“征一还一”原则安置。超出的部分按货币化补偿。而货币化补偿则根据房屋的具体情况定为每平方1200到1800元不等。同时, 对当地居民还有房屋搬家费以及临时安置费等补偿费用。而对于“类居民”的拆迁补偿方式只有货币化补偿, 且仅为每平方899元的补偿价格, 也没有其他任何安置费用。像这样在拆迁安置过程中将“类居民”和当地居民区别对待, 不仅会引发“类居民”们的不满, 甚至可能会激发社会矛盾。

4. 存在暴力拆迁行为

在拆迁过程中, 拆迁人员工作方法简单粗暴, 在未达成拆迁协议之前, 拆迁人员利用“类居民”对拆迁政策不了解, 对其进行威胁恐吓, 甚至采取毁路断电等办法逼迫他们搬迁。

5. 未考虑“类居民”房屋拆迁以后的安置问题

就我国现行的拆迁安置政策而言, 对“类居民”的拆迁安置还处于空白状态, 加之“类居民”身份和地位处于一个尴尬的境地, 因而在安置工作中并未涉及到对这一群体的安置, 除了拆迁补偿之外, 便没有其他安置费用以及相应的安置措施。于是他们要么就到别处寻求栖息之地, 要么就离开自己已选择的定居之地去别处谋生, 可不论他们怎样选择, 都会给城市的发展带来不利的影响。

三、对策及建议

首先, 加快城乡一体化建设, 改变城乡二元结构。“类居民”问题产生的根源是由于城乡二元体制的存在, 导致其未被纳入城市居民的范畴, 因而难免其在拆迁安置过程中受到不一样的待遇。随着二元结构的瓦解, “类居民”的尴尬身份与地位也就与当地居民无异, 其现在面临的拆迁安置问题便能得到很好的解决, 因而加快城乡一体化建设, 能使该问题得到根本解决。

其次, 完善集体土地所有制度, 加强对土地的管理。必须对“集体”做出明确界定, 这样才能明确土地的所有权以及使用权的归属, 以减少有关房屋产权问题的争议。

同时, 对拆迁房屋进行市场评估, 制定统一的拆迁补偿标准。关于集体土地房屋拆迁, 就目前而言我国缺少完善的法律法规对其进行规范, 所以造成了拆迁补偿安置标准不一致, 进而造成了“类居民”与当地居民的拆迁补偿存在较大差异, 使得其利益受到损害。为此应引入拥有资质的房地产评估机构对房屋进行估价, 并根据估价来制定统一的拆迁补偿标准, 以减少“类居民”的损失, 从而消除由拆迁补偿不公而导致的社会问题, 利于社会和谐。

第三, 及时发布拆迁公告, 加强对拆迁政策的宣传, 规范拆迁行为。征地方案通过后, 当地政府应该及时在征地范围内发布拆迁公告。公告内容应包括征地的用途、面积以及拆迁补偿标准、人员安置办法等, 使拆迁的各项政策措施得以公开、透明, 并在片区内进行宣传, 以使被拆迁人能够了解。同时, 建立健全拆迁安置机制, 对拆迁工作人员的暴力拆迁行为进行监督, 规范拆迁行为, 杜绝暴力拆迁。

最后, 出台安置措施, 对“类居民”进行合理安置。就目前而言, 我国还没有有关“类居民”的安置措施。可是“类居民”作为一个新的特殊群体, 其工作生活已融入城市之中, 为城市的发展建设做出了巨大贡献, 在拆迁安置过程中必须考虑对他们的安置。政府不仅通过筹建廉租房, 为他们提供长期住房, 还可以利用现有的住房资源, 完善房屋租赁市场以及启用二手房市场等多种方式来对“类居民”进行安置。

总之, “类居民”的拆迁安置是拆迁安置工作中出现的一个新问题, 涉及到经济、政治以及社会体制等多个方面, 如若处理不好, 将在很大程度上影响社会发展。因此要想在新形势下解决好这一问题, 就必须始终坚持以科学发展观统筹城乡发展, 不断创新, 才能促进城市化进程的稳步发展, 维护社会稳定, 才能实现跨越发展。

摘要：随着人口流动的加快, 大量的外来人口涌入城市, 其中部分外来人口在城郊附近通过私下交易的方式, 在当地购买宅基地建房定居。但就目前而言, 我国对农村集体土地的管理体制还存在诸多不完善之处, 加之这部分人也没有当地的户口, 因而在房屋面临拆迁时, 出现了一系列的问题。因此, 要解决好此类拆迁安置中出现的问题, 必须对这类群体在拆迁安置中所遇到的具体问题进行分析, 并在此基础上, 通过完善体制、健全土地所有制等措施加以解决。

关键词：类居民,拆迁,安置

参考文献

[1]崔明明.北京市城乡结合部城中村改造问题探究[J].农业经济, 2012 (05) .

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[3]蔡元元.城市郊区农村房屋拆迁纠纷现状及思考——以石家庄市裕华区为例[J].社会发展, 2012 (07) .

关于征地拆迁评估的几个问题 篇10

一、征地拆迁中土地估价机构的法律地位问题

《中华人民共和国土地管理法实施细则》第二十五条规定:

征用土地方案经依法批准后, 由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施, 并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等, 在被征用土地所在地的乡 (镇) 、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内, 持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案, 会同有关部门拟订征地补偿、安置方案, 在被征用土地所在地的乡 (镇) 、村予以公告, 听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后, 由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的, 由县级以上地方人民政府协调;协调不成的, 由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

由于政府制定的征地拆迁补偿标准不可能对所有地上附属物, 特别是建筑物、构筑物的补偿标准作出规定, 因此需要进行评估。征地拆迁评估属于政府职能性、公益性的房地产价格评估, 过去一直由土地行政主管部门下属的土地估价机构进行。随着土地估价机构脱钩改制的推进, 社会性、企业性的土地估价机构也进入到征地拆迁评估工作中来。因为其不属于土地行政主管部门下属的土地估价机构, 就存在着与征地部门的关系问题、土地估价机构的法律地位问题。

在征地拆迁实际工作中, 征地部门有的要求对建筑物、构筑物的重置成本低评, 以便征地部门与被拆迁人谈判。但是这种要求明显与土地估价机构“独立、客观、公正”的法律地位相违背, 低评的价格也往往为被拆迁人所质疑, 影响土地估价机构客观、公正的形象。在征地部门看来, 被拆迁人总是要获得比评估结果高的补偿才能取得心理上的满足, 所以, 低评才能保证最终补偿价格比较合理 (是否还有其他的行政干预暂不考虑) , 土地估价机构应当配合征地部门的工作。排除谈判中心理学的运用这个因素, 实际上, 这种情况的出现, 很大程度上是由于长期以来土地行政主管部门下属的土地估价机构一直是采用低评的方式对待征地拆迁评估。事实上, 被拆迁人虽然不一定了解社会平均重置成本, 但对于自己的实际成本最清楚不过, 只要做好说明解释工作, 正常的评估价格是可以为被拆迁人所接受的, 提出超越正常评估价格不合理要求的只是极少数。相反, 刻意的低评, 不但影响土地估价机构客观、公正的形象, 破坏评估结果的社会公信力;而且拖延了征地拆迁工作的进行, 进而延误了整个工程项目的正常进行, 同时造成了征地部门的具体工作人员“无能”, 被拆迁人“太刁”的错误印象;最关键的是误导了财政部门和有关领导, 使其认为可以用较少的补偿款完成征地项目的补偿工作, 因为评估结果一般来说是财政拨款的依据。财政拨款的不足往往最终导致被拆迁人没有得到合理的补偿, 拆迁或者久拖不决, 或者上访不断。

从更高的层面来看, 怎样在维护土地估价机构“独立、客观、公正”法律地位的基础上, 尽可能帮助委托人解决实际问题是一个普遍存在的问题。土地估价机构是倾向于律师行业, 只对委托人单方当事人负责, 还是倾向于会计师行业, 对各方当事人负责, 对社会负责。应当肯定地说, 土地估价机构无论从法律、法规来看, 还是从社会实际认可 (包括法律界的认可) 来看, 都属于后者。土地估价机构必须认清自己的地位和作用, 对于委托方的不合理要求, 要委婉地拒绝, 并说明理由。或者采用其它的补救措施。例如我们在征地拆迁评估中, 考虑谈判中的心理学因素, 建筑物按征地部门要求适当低评 (但重置价格水平要向征地部门说明) , 构筑物及附属物都按重置价格水平评估。当被拆迁人对建筑物价格提出异议时, 在征得征地部门同意后, 按不超过重置价格水平的标准予以调整。这样做比较容易被当事人各方所接受, 效果比较好。假如过于迁就委托方的不合理要求, 评估出来的结果不为当事人另一方所接受, 征地拆迁工作很难顺利进行。

二、重置价格的准确把握问题

建筑物重置价格按《房地产估价规范》规定, 是采用估价时点的建筑材料和建筑技术, 按估价时点的价格水平, 重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。在征地拆迁评估中, 常常遇到这样一个问题, 由于对农民自建房管理的不规范, 应当计入重置价格的报建费、设计费、监理费、各种规费及管理费实际上都不发生或甚少发生;工程直接承包给包工队, 建筑成本也相对较低。因此, 农民自建房的实际成本要低于正常的造价水平。在深圳, 这种价差最高达到300元/平方米。于是, 对于建筑物重置价格的把握, 一般是按农民自建房的实际成本评估, 明显低于合法、合规建筑物的重置价格。我认为, 对于这一类农民自建房应当按合法、合规建筑物的重置价格评估并予以补偿, 其理由如下:

1.按建筑物的重置价格结合成新率予以补偿的立法本意是保证被拆迁人可以用补偿款重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、成新率相当的建筑物, 以保证被拆迁人原有生活水平不因征地拆迁而下降。当建筑市场管理日益完善时, 农民再要建违法、违规的房子时, 会受到制止, 于是会发生按农民自建房的实际成本评估的重置价格, 建不起合法、合规的与原自建房同样大小房子的情况, 被拆迁人原有生活水平必然因征地拆迁而有所下降。

2.当农民要建违法、违规的建筑物时, 政府会出面制止, 会要求他们按合法、合规的方式建设;但是当征地拆迁时, 又不给予合理的补偿, 以便他们按合法、合规的方式重新建设。这明显不合理。

3.那么农民是否因此占了国家的便宜?没有。首先, 决定征地拆迁的不是农民, 而是政府, 况且农民在得知征地拆迁之后抢建的建筑物也不在拆迁补偿范围内;其次, 虽然一些管理费用在农民自建房时没有发生, 但他自己还是承担了大量的管理工作, 这些管理工作也应当计算成本;再次, 拆迁补偿只是对有形的资产进行补偿, 而被迫搬迁所造成的无形损失有时是很大的。例如个人就业、子女就学, 工厂搬迁后要重新做广告、支付各种报建、报装费用等等。

总之, 《房地产估价规范》中的建筑物重置价格应当是合法原则下的建筑物重置价格。在征地拆迁评估中, 即使农民自建房的实际成本较低, 也还是应当按合法、合规建筑物的重置价格予以评估。

三、集体建设用地的补偿问题

在征地拆迁评估中, 土地估价机构一般只对地上建筑物、构筑物、附属物进行评估, 土地是按照农用地的不同种类 (水田、旱地、林地等) 直接确定征地补偿费和安置补助费的。但是, 在深圳, 大量存在着农民自建厂房出租营利的现象, 此时土地已不再是农用地, 已经转化为集体建设用地, 是一种事实上的建设用地。对于这种集体建设用地的征地补偿是否应当考虑其经营收益的问题, 政府目前的规定是不予考虑。理由主要是这些厂房没有办理规划批准手续, 土地也没经批准转变用途, 是违章建筑。我认为, 这些厂房的出现是有其历史原因的, 对于这种集体建设用地的征地补偿应当适当考虑其经营收益问题。理由如下:

1.《土地管理法》第59、60、61条规定, 农村集体经济组织可以使用乡 (镇) 土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业, 或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业。

2.在深圳经济发展很长一段时间里, 政府曾下了很大力气招商引资, 鼓励农民、其他外来人员与集体经济组织合作建设厂房等基础设施, 吸引外商兴办“三来一补”企业。这些厂房等基础设施对深圳经济的发展是有贡献的, 这些土地转变为集体建设用地是得到政府默许的。

3.这些厂房的兴建都是经过村、镇有关部门批准的, 在当时, 这种批准是有效的, 因为城市规划管理部门还没有管到这里来。直到现在, 也没有要求强制清拆, 只是要求完善手续。在厂房里面开办的工厂也办理了营业执照和税务登记, 并且正常经营, 这种土地转变为集体建设用地实际上已得到社会的认可。

4.在政府颁布的征地拆迁补偿标准中, 果园林木的补偿是考虑了林木预期若干年经济收益的, 被拆迁人比较容易接受。兴建厂房, 投资更大, 预期经济收益也更大, 但在征地拆迁补偿中却完全不予考虑, 确实让被拆迁人很难接受。在征地拆迁实际中, 对这样的问题很难使被拆迁人心服口服。

拆迁问题 篇11

摘 要 拆迁工作是一项社会活动,涉及到千家万户的切身利益和多种法律关系, 是一项政策性、群众性很强的工作, 如果工作不做得充分细致,就会导致矛盾的产生与激化。本文针对城市房屋拆迁中存在的问题,提出了提高房屋拆迁工作质量的对策与建议。

关键词 房屋拆迁 问题 对策

一、我国城市房屋拆迁的现状

1.补偿标准与房产市场价格存在差距,导致被拆迁人拆后就无房可住

2001年年6月6日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格来确定房屋拆迁的补偿。但从当前的实际情况来看,由于我国经济逐渐进入新一轮增长周期,导致市场物价飞速上涨,拆迁户得到的拆迁补偿金根本无法购买到同样地段和同样面积的房屋。

2.依法拆迁时间要求与货币补偿存在脱节

拆迁工作是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强的时间性、政策性和计划性,拆遷工作的每一步都涉及到千家万户的切身利益。但有时,一些城市拆迁资金没有到位不能动拆,资金到位以后又硬性规定拆迁时间,从而导致拆迁部门没有时间完成法定审批程序以及公告、拆迁、安置等各项工作。时间太仓促,拆迁户难以接受,因而使拆迁过程中矛盾激化,情绪对立,造成群体事件,阻碍拆迁进度,酿成拆迁悲剧。

3.相关部门及开发商对困难和问题预计不充分

部分拆迁单位人员业务素质相对较低,对拆迁政策认识不彻底,在老百姓心目当中形象不佳;在拆迁过程中,拆迁实施人员工作方法简单,粗暴,被拆迁方“活埋”在屋里者有之,被拆迁方打伤打残乃至打死者有之,因房屋被野蛮强拆卧轨自杀或上调自杀者有之,类似的事情一而再再而三地刺激我们行将麻木的神经,让人觉得无聊无奈乃至无望。

二、城市房屋拆迁存在的问题

1.政府部门的协调机制不完善,协调力度较弱

拆迁工作是一项政策性、群众性很强的工作,也是一项复杂的社会系统工程。涉及工商、公安、房地产商、供电、供水、广播电视、及政府相关部门等多方面环节,需要充分调动社会各方面的积极性,依靠全社会的共同努力才能圆满完成拆迁工作。当前,大多数人片面认为拆迁工作只是规划局、土地局的事情。因此,很难有效的实现相关部门协调和联合开展拆迁工作。

2.相关政策不健全,导致纠纷加剧

随着我国提出了构建社会主义和谐社会的重大战略思想和重大战略任务。现在法规、法规政策的透明度也不断得到提高,拆迁户对拆迁工作或对经济补偿不满意,一旦开发商不能够解决,他们就上访政府部门。而随着房价的不断刷新着上涨记录及拆迁工作相关配套措施缺失,房屋拆迁最低补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准还是停留在原有水平,也是阻碍了拆迁工作的顺利开展。

3.有关部门和拆迁人,对有关困难和问题预计不足

拆迁前对有关问题准备不充足、落实不到位,主要表现在:对拆迁户的调查分析不充分,未能完全做到心中有数,未能充分掌握被拆居民的主流民意,有的放矢;安置房源准备不足,很难满足不同层次居民的需求;拆迁安置方案征求意见不充分,宣传解释发动工作不广泛不细致,加重了拆迁居民的误解和疑虑。

三、提高房屋拆迁工作质量的对策

1.坚持以人为本,建立协调机制

在拆迁过程中,领导要高度重视,本着“和谐拆迁,平安拆迁”的原则,坚持做到秉公办事,不偏不袒,公开透明,阳光操作,以第一时间、第一力度、第一精力提高工作效能,不分昼夜,不厌其烦,热情服务,排忧解难,为拆迁奠好基、铺好路。笔者建议成立城市拆迁建设指挥部,主要起综合协调作用,沟通上下、联系左右的纽带,是服务基层、联系群众的桥梁。拆迁建设指挥部同时要建立以单位为成员的协调小组,如规划、监察、民政、财政、国土、建委、统计等职能单位的主要负责通知参加,实行现场会办制,为实行“和谐拆迁,平安拆迁”工作扫清思想障碍。

2.学习和借鉴成功经验,建立健全拆迁政策

首先要认真学习借鉴外省拆迁的成功经验,及时调整思路,研究对策,努力完善拆迁政策体系,针对拆迁户自身情况,制定行之有效的政策和实施方案;其次政府要根据群众需要建设不同档次的廉租房、安置房、经济适用房、商品房,尽量避免拆迁过程中的矛盾及冲突,切实为困难家庭及弱势低收入人群创造良好的居住条件。坚定不移地实现好维护好发展好群众的根本利益,牢固树立以人为本理念和群众观点,实践证明,只有坚定不移的维护好群众利益,拆迁建设工作得到顺利实施才能又好又快顺利开展。

3.加强监管,保障被拆迁人的合法权益

首先,要健全管理规范化的相关制度。全面实行岗位责任制,落实限时办理、信访接待、投诉举报处理、监督检查等各项措施,推行拆迁管理工作人员挂牌上岗。其次,要实现房屋拆迁管理信息化。建立拆迁统计报表制度,及时、准确填报各项统计数据。最后要建立健全拆迁档案管理制度。以完善的档案收集、登记、保管、利用等管理制度为保障,形成健全的拆迁项目管理档案、拆迁行政裁决档案、拆迁行政处罚档案、拆迁单位管理档案等拆迁档案。

4.提高宣传力度,坚持依法行政

宣传教育部门、新闻媒体等要加大拆迁工作宣传力度,舆论监督要实事求是,客观公正,从而使市民了拆迁工作,支持拆迁工作;对拆迁工作中存在的个别违法行为,个别开发商的野蛮拆迁、暴力拆迁行为,可以采取向上报送情况与向下通报情况相结合,公开报道与内部联系的方式,确保拆迁工作的顺利实施。

四、总结

拆迁问题 篇12

一、房屋拆迁中有关对历史文化破坏的问题

城市的旧城区一般都有着悠久的历史, 存在着原有的社区文化、以及丰富的民俗风情。但是在一些旧城的改造中, 政府与设计师们却忽视了这些因素的存在, 这就导致一些原有的古建筑以及一些可利用的新建的住宅全部被拆掉。这样的大拆大建确实能够使整个城市焕然一新, 城市的面貌得到翻天覆地的变化。然而, 新建的街道、建筑太过统一化, 反而使得整个城市太过单板、乏味, 缺乏可识别性, 同时也对原有的城市格局、历史文脉造成了极大的破坏, 这也是旧城改造导致形成“千城一律”的根本所在。例如杭州市从93~97年的旧城改造中, 几乎每年都拆除了大面积的旧建筑进行重建。据统计, 杭州市到99年底, 近1.2万多户的居民全部搬迁, 近670.2 m2的旧建筑全被摧毁, 历史街区重建了不少的现代建筑。这样的城市改造使得杭州的城市格局也变了样, 从而使其变成了一个极其普通的城市, 全然没有了“特色山水城市”的影子。不管这样的改造有没有使当地的城市问题得到真正的解决, 但我们决不赞成通过牺牲历史文化的途径来获得城市的发展。因为我们一旦失去了这些, 也就永远失去了。就算以后重建, 也没有什么实际的意义了。

二、房屋拆迁中原有社区解体的问题

城市复兴除了城市的更新, 同时也要重视旧城社区文化的保存。所以在旧城改造中, 我们不仅不能将所有的建筑拆除重建, 也不能将所有的居民迁出。我们在旧城改造中看到的改造方法一般为两种:第一种就是将所有的建筑推翻重建;第二种则是将有价值的古建筑、古街区等进行更新与保护。同时将居民全部迁出, 使其变成一个彻彻底底的景区。然而, 这两种做法都将原有的居民拆散了, 原有的社区解体了, 原有的民俗风情也就不复存在了。由此, 我们在改造中不仅要保护原有的古代建筑, 也应该将原有的居民留下来, 真正做到城市的复兴。湖南的凤凰古镇在这方面就做得很成功, 政府对一些破旧的房屋进行了修正。古建筑进行了保护, 但是原有的居民还是居住在古镇。他们的生活方式虽然得到了很大的改变, 但是原有的风俗习惯、原有的社区文化还在, 这让去凤凰的游客能真正体会到当地的民俗风情。同时当地居民参与到商业、餐饮、文化等活动中来, 更为改造的古镇增添了活力。

三、房屋拆迁中的补偿问题

旧城中的原有的大多数居民的文化水平有限, 这使得他们的生活质量以及工作收入比较低。如果改造中只是给当地居民少数的补偿, 搬迁出去的居民根本无法负担起新区商品房的价格, 而改造后的旧城区的住宅价格也比较高, 这使原来有房的居民变得无家可归。旧城改造的目的就是让城市得到更新, 原有居民的生活水平得到提高。但是如果原有的居民因为旧城改造, 其生活水平变得更遭。这无疑具有很强的讽刺意味, 也就失去了旧城改造原有的意义。这样的旧城改造只会造成新的旧城改造的开始, 因为这些低收入的居民聚集在一起, 势必会形成新的贫民窟, 造成新的城市问题的出现。如果改造中若是将原来的居民留下来, 也应该给居民合理的补偿。因为当地的居民只有在得到足够的补偿的情况下, 才会有能力去更新自己住宅的内部结构, 而不只是仅仅是住宅外观的改变。只有住宅内部得到真正的改变, 人们的基础设施才会得到改善, 人们的生活水平才会得到真正的提高, 同时居民在旧城区进行商业、餐饮等活动才会有资本。因为良好的居住、购物、娱乐环境才能吸引游客, 这样才能使原有居民在新的生活方式下生存。

四、结语

旧城改造中的房屋拆迁是一项复杂而艰巨的工作, 需要政府、设计师以及开发商等团体的重视, 才能使旧城改造中的有关问题得到很好的解决。上述所叙述的只是旧城改造中几个方面的问题, 在实际的城市复兴中, 还有很多其他的问题需要我们去关注和解决。只有这样, 我们的拆迁工作才能顺利进行, 这也是搞好旧城改造的第一步, 也是恢复城市活力的关键所在。

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