拆迁问题分析论文

拆迁问题分析论文（精选12篇）

拆迁问题分析论文 篇1

自20世纪90年代开始,我国城乡一体化建设高速发展,城镇化水平不断提高。这个成绩的背后是城市中心的旧房改造和城市圈的不断向外扩张以及不断上涨的高房价,对数量巨大的已拆迁群体实物安置是各个地方政府头疼的大事,首先就是钱的问题。

在目前的财税体制下,地方政府事权与财权高度不对称,财政对外举债似乎已成为必然选择。《预算法》规定,除省级人民政府外,地方政府不得举债,那么政府投融资平台公司就应运而生了。地方政府依托投融资平台公司,将原来由财政拨款建设的拆迁安置小区项目通过投融资平台公司融资,以此来解决财政资金不足的问题。

一、拆迁安置小区投融资现状概述

1、融资环境变得更复杂

2010年6月国务院下发了《关于加强地方融资平台公司管理有关问题的通知》,要求地方政府和相关部门清查地方融资平台的债务,并对融资平台进行清理规范。2014年9月底国务院又印发了《关于加强地方政府性债务管理的意见》,全面部署加强地方政府性债务管理工作。特别提到“政府债务只能通过政府及其部门举借,不得通过企事业单位等举借”,以及“融资平台公司不得新增政府债务。”监管政策的日趋严格,使得部分融资平台将被排除在可融资主体的范畴之外。

2、融资成本变得更高

基于大环境,各商业银行纷纷提高融资门槛,除了提高贷款的基础要素,加大抵押物和反担保的要求外,还以咨询费、代理费、预收利息等方式提高隐性融资利息。以苏南某区投融资平台公司下属某子公司为例,2013年累计贷款6笔,利息率平均为7.93%,而对应的银行一般贷款利率为6.22%,上浮了27.47%。政府融资平台公司利率尚且如此,其他企业可想而知。

二、安置小区投融资面临的问题

在城镇化背景下,城区不断扩张,农村安置住宅建设的需求量大,且拆迁户对房屋的质量要求更高,但是由于安置小区投融资的限制,安置小区的建设受到很多方面的制约。

1、从融资标的看,安置小区建设风险高、回报低,市场融资难度高

与其他项目相比,安置小区建设项目具有高风险、低收益的特点,主要表现在以下几方面。一是项目运行的环境基本都在农村,用地手续相当不规范。从2014年度审计署土地审计后披露的情况看,“全国29个省本级、200个市本级和709个县在2008年至2013年间,通过收入空转(就是由政府融资平台拿地,但不实际缴纳出让金,而仅仅空做一笔账)等方式虚增土地出让金收入1467.78亿元;发现违规协议出让、虚假‘招拍挂’或‘毛地’出让等供地14.43万公顷,违规以租代征、改变规划条件等用地21.86万公顷。”一旦国土督查部门上门查处,通过平台公司拿地的投资者不能通过拍卖土地来获得补偿以减轻损失。二是项目的需求方是政府,拆迁户是通过和政府结算来冲抵购房款,因此资金主要来源于政府。一方面政府资金捉襟见肘,数量有限;另一方面中央对地方政府负债的严查,导致地方政府很难通过担保的形式获得贷款,而正常的抵押借款和信用贷款早已超贷,在没有其他融资渠道的情况下,不能获得足够的贷款就无法足额偿付工程款。付款的延迟必然影响投资回收率,所以安置小区建设项目存在着高风险。

2、从融资主体看,政府财力有限,平台公司自身负债率过高,且资产规模及盈利能力难以满足外来资本的要求

(1)政府财政支出有限,安置房建设缺口极大。据有关数据显示:“我国完成新农村改造大约需要18万亿元的资金,但据乐观的估计,中央与地方财政、国内外各金融机构以及各类社会资金总共能筹到的新农村建设资金最多12万亿元,剩下的6万亿将成为巨大的资金缺口。”以某市区为例,2014年度,全区实现全口径财政收入268亿元,一般公共财政预算收入89亿元,多数仅够用于“吃饭”,而截止当年已拆迁尚未安置的人员预计安置面积就有221万平米。根据2014年3月区政府组织的安置房清查结果,全区历年建设(含购买)的815.84万平方米安置房中,仅余存34.65万平米,去除老旧残破(顶底层漏渗水)和已有特定安置对象的房屋外,实际可用于自由安置的面积更只有不到12万平米,按每平米建造成本3000元计算,弥补历年的安置缺口就需资金62.7亿元,而区政府2015年还计划新建和续建安置小区总建筑面积还有215.3万平方米,仅仅依靠公共财政投资根本无法满足需要。

(2)平台公司自身负债率过高,且资产规模及盈利能力难以满足外来资本的要求。地方政府设立的融资平台担负着整合政府垄断资源筹措城市建设所需资金,并在经营中以利润自我积累,形成偿债来源,减轻财政压力的任务。“然而,政府投入的城建资产大部分无盈利或盈利较少,难以形成有效的还款现金流,无法实现地方融资平台良性的投融资循环机制。”根据国家审计署2011年第35号审计结果,截至2010年底,全国共有6576个地方融资平台,平均每个县2.3个,平均每个融资平台举债7.6亿元。

3、从融资方法看,平台公司融资手段缺乏创新,融资过度依赖土地增值收益,系统性风险大

自20世纪90年代中后期以来,各地随着土地有偿使用制度的推广,习惯通过土地开发与市政建设带动土地升值,再转让或拍卖土地获得资金用于城市建设的开法模式。根据审计署披露“县级财政性收入中非税收入占比相对较高,2011年,54个县实现的财政性收入中,非税收入占60.45%,非税收入占比超过税收收入20.90个百分点”(非税收入的主要来源就是土地出让金收入)。由此可见,财政性收入的增长,绝大部分源于土地成交的活跃,而一旦房地产形势不景气,地卖不出去,财政收入骤降,从而导致融资体系系统性风险增大。

4、从投融资安全和政府监管看,财政风险预警和防范机制不健全

一方面,尽管无法偿还到期债务,地方政府融资平台也不会像一个普通法律主体一样破产清偿;另一方面,各地国资管理部门尚无相应的风险预警或风险防范的制度,地方政府官员的政绩观只考虑短期内的经济数据,无法评估其行为对长期经济发展的影响。这一增一减之间,政府对投融资安全方面的监管已到了不得不管的地步。

三、拆迁安置小区投融资改革对策建议

1、中央政府应加速推进国家层面行政管理体制改革,加快投融资困境破冰进程

(1)中央政府应加速财政体制改革,提高地方政府财力。目前,中央将数额较大、较稳定的税种如增值税、所得税等,划归本级或作为共享税,而留给地方的税种小而杂,地方政府财力中仅有部分来自一些小税种,其他有大量来自转移支付形式的中央补助。这既增加了资源收集、转移过程的成本,又不利于地方政府发挥积极性。当前财政体制调整中尽量要做到适度向地方政府倾斜,降低土地出让金这种一次性非税收入在财政收入中的比重,改革房产税、土地增值税等以前地方政府关注较少的“小税种”,提高税收在地方财力中的占比,降低地方财政土地出让的依存度。

(2)中央政府应创新融资方式,拓宽地方政府融资渠道。中央政府可以考虑参照“新三板”的做法,将自身条件较好的地方政府债务或是地方政府融资平台通过统一的融资窗口对外融资,如类似P2C互联网小微金融融资平台;或是允许地方政府有条件地组建金融服务公司或基金公司,参照PPP融资中只投资模式运营;也可以在充分试点和论证的基础上,适当增加地方政府债的规模。

2、地方政府应进一步推进国有企业改革,建立财政风险预警和防范机制

(1)地方政府应推进投融资平台公司体制改革,建立现代企业制度。要明确地方政府和投融资平台公司各自的定位。地方政府国资部门应履行出资人职责,下放经营权与管理权,不再插手融资任务等具体目标;平台公司应聘请职业经理人团队经营,坚决政企分开,规范企业财务资金与财政资金的流向,不再“打通账”地使用融资资金,明确偿债责任主体,树立“谁用谁还”的理念。

要改革投融资平台公司运营管理,积极适应新的融资方式。首先,应提高平台公司的透明度,推动投融资平台及时公开披露其信贷债务和资金使用。其次,推动市场化的融资行为,既可以吸引民间资本,又可以提高决策民主性,使融资高效运行。

(2)各级审计机关应全面参与,建立财政风险预警和防范机制。地方政府应主动加强审计监督,建立地方政府投融资责任追究制度;应要求财政和国资部门建立财政风险预警和防范制度,杜绝融资的随意性。在经济责任审计中披露离任领导干部在任期间增加债务若干,偿还历史债务若干,以此作为评价干部任职的基础数据之一;在财政财务审计中关注一级政府的债务余额,通过类似企业资产负债率的概念,计算绝对债务需要多少年的一般公共预算收入才能还清,以作为日后举债的参考数据。

参考文献

[1]审计署就土地出让收支和耕地保护情况审计结果答记者问[EB/OL].新华网,2015-06-28.

[2]周子涵:村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究[D].北京交通大学,2010.

[3]马庆斌、刘诚:中国城镇化融资的现状与政策创新[J].中国市场,2012(16).

[4]中华人民共和国审计署:审计结果公告2012年第26号[M].中国审计年鉴,2012.

[5]金理佐:市场经济条件下城市建设投融资模式的分析和选择[J].中国科技信息,2011(10).

拆迁问题分析论文 篇2

分析及对策建议

**市国土资源局

近几年来，随着经济发展的不断提速，招商引资力度不断加大，城市开发建设规模迅速膨胀，征地拆迁项目迅猛增多，越来越多的土地被征收占用，房屋被拆迁，因涉及多方切身利益，引发了较多的纠纷和矛盾，为社会带来许多不稳定因素。为切实化解因征地拆迁引发的矛盾，深刻剖析产生的原因，促进和谐社会建设，最近，市国土资源局抽调骨干人员组成专门调研组对全市征地拆迁工作进行了全方位调研，并结合各县（市区）实际，针对性的选择个别县实地调研，形成本篇调研报告。希望该报告对各地征地拆迁工作的开展有所裨益。

一、**市征地现状

近几年来，**市城市化进程逐步加速，取得了翻天覆地的变化：新城区面貌日新月异，工业园区建设突飞猛进，交通等基础设施日臻完善……；南水北调、德商高速、济聊一级路等线性工程有序延伸，鲁西化工、祥光铜业等重点建设项目顺利开展，市民活动中心、徒骇河迎宾大道稳步推进……。这些工程的顺利实施，都源于土地的及时保障。近年来，**市在征地拆迁的过程中，认真落实最严格的耕地保

定，土地补偿费和安臵补助费标准大多按最高限计算，即前三年平均年产值（当时按1000元/亩）的30倍，3万元/亩。由于受地方经济发展水平、人均收入增长幅度等因素影响，该县一级区片仅为3.8万元/亩，较原来的标准仅提高0.8万元/亩。这与当地的消费水平、物价增长幅度显然不能成正比。可见，征地补偿的标准相对村民的补偿预期仍然较低。此外，补偿政策在不同片区存在不同标准，由于区域、时间、项目性质等原因而产生补偿标准不一致，如果补偿标准过于参差不齐，悬殊较大，就易造成被拆迁人的互相攀比，容易引发矛盾。同时，征地拆迁的安臵及补偿费是否及时到位也是征地拆迁工作能否顺利进行的关键所在。

3、政策、保障措施不够完善，少数基层干部认识不到位。国家虽然颁布了《土地管理法》、《物权法》、《关于完善征地补偿安臵制度的指导意见》以及2011年1月1日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，但从目前来讲，还未出台专门的社会保障法规，以妥善解决征地拆迁对象尤其是被征地农民的养老、医疗、就业、子女教育和生产生活等民生问题。即使出台了一些具体办法，但不够统一与规范。此外，面对众多的征地拆迁对象，少数村、社（区）干部有畏难情绪，主导作用发挥得不够充分。有的还因牵扯到本村、社（区）的一些自身利益，或对国家建设项目的重要性认识不足，支持力度上也打了折扣，在一定程

工艺套取高额补偿。

（三）建设施工单位层面引发的问题

少数建设施工单位操之过急，工作方法简单粗暴。征地拆迁涉及农民（居民）的切身利益和今后生存的大事，必须事先做好工作。可有的少数施工的单位以建设工期紧张等为理由，在施工不进行必要的公示公告和深入细致的工作之前，就开始进场作业施工，从而与拆迁对象形成了严重对立，处理不当，处于弱势地位的农民（居民）就会上访，就会告状，不仅拆迁搞不成，还极易酿成群体事件，影响社会的稳定。

（四）历史遗留问题成为引发征地拆迁矛盾的一个不容忽视的问题

一些因历史原因造成的，既无合法产权来源和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有已被规划主管部门认定的违章建筑，在拆迁中其合法性待定，此类多数无证照房屋都是困难群众的安身之所，对这类无证照房屋的补偿，没有政策依据。还有虽然土地多年前已被征收，但房屋一直没有拆迁，这部分已经成为居民的拆迁户，是按照农民拆迁还按照城市居民拆迁，这直接关系到被拆迁户的根本利益。另外，还有违反规划用地、用地手续不全、欠交土地出让金和规费、施工资料不全、无法竣工验收、非法骗取和补办用地手续等构筑物拆迁问题亟待解决。

立责任追究制和部门联动机制，加强监督检查，相互配合，及时沟通，迅速地处理征地拆迁过程中出现的问题。

（三）加大征地拆迁政策的宣传力度。一是在征地拆迁之前要召开农户动员大会，发布征地公告，向被拆迁村组和拆迁户宣传建设项目的重要性和对当地经济发展的意义及有关法律法规与政策；二是组织征地拆迁范围内的村、组党员和干部进行法律法规的学习，以发挥他们的幅射与带头作用，教育和提高全体被拆迁安臵群众的政策法律素质；三是采用多种形式搞好宣传，重点宣传征地拆迁补偿与安臵的政策、标准、好处、操作程序，及时按规定公示、公告，全部公示、公告内容，有利于消除被征地拆迁对象对拆迁的顾虑和疑惑；四是相关工作人员要在学习培训的基础上深入征地拆迁对象家中广交朋友，并一户一户面对面耐心细致，地做群众的思想工作，进行感情沟通和释疑解惑，多站在拆迁户的角度思考问题，及时了解和帮助解决群众的实际困难，平衡好国家和拆迁户的利益，将补偿安臵政策按时落实到位。

“拆迁问题”之我见 篇3

摘 要 随着城市化进程的加快，拆迁问题已成为当前社会备受关注和争议的问题。面对拆迁带来的负面影响，城市发展究竟该何去何从。笔者认为应该坚持“和谐拆迁”的理念，从人与个人、人与社会的利益关系角度上来调和些矛盾，变“冲突”为“和谐”，减少不必要的争端，从而创造一种积极的氛围，促进社会整体的和谐发展。

关键词 和谐拆迁 利益立足点 个人利益与公共利益 和谐城镇

随着改革开放的深入和社会主义体制的不断完善，我国国民经济迅速发展，经济实力甚至超过日本成为世界第二大强国。但是经济发展的同时，一些难以调和的矛盾、问题也随之产生。特别是在城市化进程加快发展的过程中，城市拆迁问题成为当前社会的一个“老大难”，备受争议。笔者将从以下几个方面，简单谈一下自己的见解。

一、当前社会拆迁的现象

最近几个月来，城市拆迁问题已成为当前的热点。在城市化进程加快的过程中，由拆迁引起的百姓和政府之间的冲突不断，甚至造成了多起流血冲突、人身伤亡事件。针对这些拆迁现象，国务院也相继两次公开征求意见，完善新拆迁条例。但如何依据当地的事实情况，改造那些落后的不利于经济发展的旧城，让新城市充满活力，从而提高生活质量，促进整个城市的和谐发展？笔者认为，和谐拆迁理念的提出有着很重要的意义。

二、拆迁现象反映出的问题

从这几个月来的拆迁冲突案例中，人们开始思考，这些冲突现象的根源究竟出现在哪里？笔者认为，矛盾的冲突的焦点主要在于三点：一是强行拆迁，粗暴掠夺被拆迁户的房屋而引发的语言、肢体冲突；二是补偿安置不合理，社会保障不完善，导致其居无所屋，利益受损；三是现有制度、法规政策不完善，有关部门没有做到依法行政，依法办事。

而以笔者的角度来看，可以归结为各方所处“利益立足点”不同，利益诉求点不同，也就导致对同一拆迁事件所持的基本立场和态度自然也不同，从而导致各方缺乏有效地沟通及协商，最终导致矛盾冲突不断。这也从侧面反映出，怎样处理好居民与政府之间的关系，成为我们必须要重视和深思的问题。

三、浅析拆迁的原因

面对同一拆迁事件，政府、开放商与居民三者所持的基本立场和态度不同，各有自己的利益立足点。如果对三方之间的利益关系不能进行很好协调，那么冲突的根源依然存在，随时都有可能爆发。现在以中小城镇为例，从政府、居民的角度来分析拆迁问题的原因。

1．政府角度

地方政府是城市相关政策的制定者，同时也是推动城市化进程的直接参与者。因而，在面对城市拆迁问题上，其更多考虑的是城镇的整体规划与整体利益，没有更多得来考虑被拆迁人——居民的切身利益。并且有时候的政策、决定可能是要通过牺牲一小部分人的利益来实现的。

有些学者认为，部分地方政府为了向上级政府交上一份满意的答卷，同时也为了体现当届领导班子“治镇有方”，政绩喜人，其相关部门领导是满怀信心，把很大一部分希望寄托在城市改造上。因为城市面貌的焕然一新，是突出其政绩的最明显的说明。无疑，这将会导致一部分为仅为追求“短期效益”的“形象工程”存在。

2．居民角度

随着社会的不断进步，经济的迅速发展，利益立足点已经逐渐成为人们想问题、做事情的出发点。特别是紧张的社会生活带给人们的压力，让之很容易屈服于自身利益的选择。

首先，对于居民来说，住房是一个家的象征，甚至意味着一切。安土重迁，这一成语早已说明，人们一直以来都很重视自己的住房，重视家的概念。部分居民对住房——家的感情，有着千丝万缕的联系，他们不愿看到辛苦经营的一砖一瓦盖起来的房子瞬间成为破碎。另外拆迁意味着他们要舍掉一种环境，来适应一种新环境。在此特别要强调的是心里上安全感与归属感，这个不是货币的多少来计量的。

其次，拆迁会引起居民的利益损失。对于被拆迁户来说，特别是中小城镇的普通居民，房产时其重要的财产。在他们眼里，他们理应对自己的房产应该有处分权和收益权。但也不会随意盲目处分自己的房产，其要考虑多种因素所导致的成本。比如建造新房屋的成本，交通成本，地理位置成本等等。如果其利益因拆迁受损，那么拆迁将不会顺利地进行。

综上，两种角色，对拆迁有着不同的出发点，有着不同的需求和定位。也正是他们各自为“公”，使得两者之间的关系变得紧张，从而造成冲突、矛盾不断，不幸引发一次又一次“危机”。特别是在中小城镇中，政府和百姓之间的关系的紧张程度，尤其要给予重视。

四、寻找的合理途径——和谐拆迁

针对当前的现象，笔者认为，和谐拆迁已经成为政府和社会必须要重视的主题。

什么是和谐拆迁？笔者认为，其归根到底是处理好各利益方之间的关系，从而达到一个平衡点，处于一个较为稳定的状态。和谐拆迁亦是如此。只有协调好政府、开发商、居民之间的利益关系，达到一种相互促进，共同发展的稳定状态，才能实现合情合理、和谐拆迁。

实现和谐拆迁，处理好三者之间的关系，利益诉求点显得尤为重要。三者之间的利益关系处理的好坏，直接关系着和谐拆迁的进程，关系着和谐城市化的进程，是实现和谐拆迁的重要途径。怎样处理好政府、开放商与居民之间关系，实现和谐城镇的发展呢？笔者以中小城镇为例，简单谈谈对拆迁中处理好政府与居民之间关系的认识。

首先要说的是公共利益与个人利益的关系。公共利益与个人利益是一对对立统一的关系。一致性在于，没有公共利益的保护，个人利益的保护将难以实现，同时，公共利益又是以个人利益为基础的，最终是为了实现和增进个人利益，两者是相互促进的。冲突性在于，公共利益的实现极有可能是以限制或剥夺某个人利益为代价，同时每个社会成员总是希望从公共利益中分得一分利益。因此，处理公共利益与个人利益关系也尤为重要。一些拆迁冲突中出现的政府与居民的冲突问题在一定程度上反映了个人利益与公共利益的冲突。如何协调政府与居民的关系呢？以下是笔者的观点。

从政府角度来说，首先要明确其在城镇拆迁中的角色定位，对公益性拆迁和商业性拆迁有清醒的认识，依法行政，切实保障人民群众的合法权益。政府拆迁的监督管理者，其在拆迁中的职能包括拆迁许可证的颁发、拆迁行政决策、行政强制拆迁等。但在履行职能过程中，如何把握好一个度是个难点。政府不应该扮演直接拆迁人的角色，不考虑具体情况直接介入拆迁工作，而应联系实际情况，既要考虑全局利益，以规划整个城镇为出发点，又要在实施拆迁的过程中，以群众利益为出发点，依法办事。

在公益性拆迁中出现的难题，应该用特殊的激励模式，物质与精神层面都要给予适当补偿，提高居民参与公益事业的意识与积极性，从而共同投入到和谐的公益性拆迁活动中，共建和谐美好家园。而在商业性拆迁中的难题，合理的物质补偿显得更为重要。对于其中存在的民事纠纷，应该按照法律合法解决，行政机关不能擅自介入，滥用权力。特别是针对弱势群体，要保障其合法权益的同时，采取有效措施，增强他们适应城镇化发展的能力，不断提高生活水平。针对个别钉子户现象，要动之以情，晓之以理，以人性化的方式去解决其中的矛盾。且尽量少用手中的强制权力，尽可能地去补偿居民的损失，使得利益冲突最小化。对于拆迁中的难题，应积极寻找对策，做好宣传、解释和安抚工作，让他们理解拆迁、配合拆迁，减少拆迁过程中的矛盾和纠纷，切实做到依法拆迁、有序拆迁、文明拆迁。

从被拆迁的居民角度来说，保护个人的房产无可厚非。通过合法途径取得应有的拆迁赔偿是受法律保护的，其绝不允许任何人、组织或团体侵犯自己的私有财产也是合理的。但居民在拆迁过程中不能只考虑个人的利益，还要结合公共利益。因为公共利益与个人利益也是相互影响相互促进的。因而，首先，公民要对房屋拆迁有个正确的认识，不能只局限于维护个人利益。居民在依法取得合理补偿的同时，还应支持城镇化进程中的拆迁工作，大力配合，共同促进城镇的整体发展。因为公共利益的实现，最终也会惠及个人利益。其次，针对拆迁过程中出现的违法拆迁现象，应寻求合理方式解决，比如采用信访方式，利用新闻媒体、社会舆论等等寻求援助。绝不要采用冲动的暴力方式抵制拆迁，给自己或他人带来伤害。另外，居民要充分发挥自己的主观能动性，提高自己的生产能力，不能只把生活希望只寄托在拆迁补偿上，而是要增加个人价值，创造财富。

在一些中小城镇的拆迁过程中，政府与居民的关系尤为紧密和重要。理顺两者之间的利益关系，对于和谐拆迁的过程中有着重要的意义。

参考文献：

[1]李慧.论被拆迁人利益维护.法制与社会.2010.3(下).

[2]鲍振元.构建和谐社会必须理顺利益关系.党政干部学刊.2006.6.

[3]杨通进.爱尔维修与霍尔巴赫论个人利益与社会利益.中国青年政治学院学报.1998.4.

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[5]周建国.冲突能否走向和谐.特别关注.2010.1(上旬刊).

[6]李跃.城市房屋拆迁中的政府角色.中共山西省委党校学报.2009.4.

[7]石佑启.论公共利益与私有财产权保护.法学论坛.2006.11.

拆迁问题分析论文 篇4

关键词：城镇化,征地拆迁,机制,策略

征地拆迁是现阶段我国城镇化、工业化进程中一项十分重要的内容,土地收储问题不仅成为当前和未来的工作难点,困扰着政府和相关部门,也影响了供地速度,制约了经济发展。因此我们必须立足实际,找准切入点,从解决问题的角度出发,提出应对措施,以保障土地收储工作顺利开展。

1 我国征地拆迁工作现状

我国城镇化进程的不断加快使建设用地的需求量不断加大,现有土地中可供使用的建设用地数量已经越来越不能满足实际需要,因此越来越多的农村集体土地及房屋被征收。并且,随着城市的扩张,涉及“城中村”的拆迁越来越频繁。但由于目前的土地收储制度不完善,造成因征地拆迁引发的争议、诉讼居高不下,且群体性事件时有发生,暴露出我国征地拆迁管理工作还存在许多亟待解决的问题。

2 现阶段征地拆迁存在的主要问题

2.1 政府规划部门规划因素导致拆迁加剧

拆迁主要是拆除影响规划的建筑,现在城市建设除了一些必要的正常拆迁外,还有相当一部分是未达到正常使用年限就需要拆除的建筑。这主要是由于政府规划部门在进行城市规划的时候,没有从长远的角度考虑,没有充分征求社会意见,加上地方规划部门往往水平有限,因此城市规划常常不合理,导致一些建筑未达到规定的使用年限就要面临拆迁的境地。这样,不仅增加了不必要的拆迁,加大城市建设成本,造成国家资源浪费,还使群众对政府工作不满意度大大增加,加大拆迁工作难度。

2.2 土地使用功能划分不明显

城市建设从盈利的功能来划分分为两大类:一类是公共项目建设,另一类是盈利性商业开发建设。公共项目建设包含学校、医院、公园、城市基础设施等。盈利性商业开发建设包含政府、企业(个人)一切以盈利为目的的商业开发建设。公共项目建设多属于政府投资行为,与其他建设项目相比,公共项目的征地拆迁工作具有明显的政策性[1]。公共项目建设涉及的征地拆迁,是带有一定的强制性的。但现在地方政府为了加快项目推进进度,往往以公共项目建设为名进行征地拆迁,待征地拆迁完成后,项目又全部或部分转变为盈利性商业开发建设,造成群众对政府工作不信任度大大增加,加大以后土地收储工作的难度。

2.3 征地拆迁双方利益矛盾加剧

随着经济发展,物价水平提高,土地及房屋等资源价值持续上升,但相关补偿制度并未跟上步伐。目前的补偿方式简单,补偿标准偏低,特别是征收农民的集体土地,国家明确要求地方政府要解决被征收土地农民的就业问题,但实际上很多地方被征地农民的就业问题得不到解决,农民失地后无法生存,造成群众怨言不断,上访的事件屡有发生。

2.4 征地拆迁机制不完善

一方面,按照《物权法》,个人集体的私有财产受到法律保护;另一方面,经济需要发展,城市需要扩张,就避免不了国家要征收个人集体的财产。两者之间的矛盾,不能总是依靠行政手段来解决,必须要有完善的土地收储机制,通过完善的机制来保证个人集体财产既不受侵犯,又能保证征地拆迁的顺利开展。征收权是一种正当、独立的权力,是国家享有的超越私人财产权的特权,将其视为“物权之绝对性”的一种例外就不那么合理了。从私人所有权之角度看,征收权行使之结果会构成对“物权之绝对性”的限制,征收权的不当行使难免会使私人财产权遭受不测损害[2]。

3新形势下征地拆迁工作应对策略分析

3.1政府规划部门要从长远角度进行规划

政府规划部门在规划时要注意以下几点:(1)要从长远角度出发,要考虑规划的延续性,目前很多地方规划的延续性不好,往往上届班子和下届班子规划脱节,城市整体规划没有延续性。(2)在作出重大规划的时候要充分征求社会意见,现在很多地方作出重大决策时都实行听证制,但往往是走过场,民众的声音得不到落实。(3)规划部门要提高队伍素质,加强业务学习,增强业务水平。

3.2严格区分征地拆迁范围内的使用功能

依照《土地法》等法律法规的规定,为公共利益需要使用土地而实施的征地拆迁带有一定强制性。但是,以盈利为目的商业开发建设的征地拆迁不能强制进行。但有些地方政府为达到快速征地的目的,往往向群众宣传开发的是公共项目,待征地拆迁完成后,又变更为盈利性商业开发建设,而政府对于弄虚作假的行为一般不需要承担责任。因此,必须严格区分征地拆迁范围内的土地使用功能,不能随意变更,对弄虚作假取得土地的行为要建立相关法律法规予以惩罚。

3.3 要科学、合理化解利益矛盾

(1)要建立科学、合理、多层次多方位的补偿机制,并且补偿机制要随着市场的变化作适时调整。(2)要解决失地农民的就业问题,失地农民的就业问题得不到解决,不仅使失地农民的生存生活受到威胁,还造成社会不稳定因素。(3)政府管理部门要认真听取被征地拆迁单位和个人的诉求、意见和建议,尽可能在法律的框架下解决被征地拆迁单位和个人合理、合法的诉求。

3.4 要完善相关征地拆迁机制

要完善征地拆迁制度,用制度保障征地拆迁工作的实施。政府管理部门要规范行政行为,做到有法可依,有法必依,结合本地实际情况制定规范的、操作性较强的“地方安置拆迁补偿办法”,提高政策的统一性,连续性、规范性[3]。只有建立健全完善的征地拆迁机制,才能从根本上解决目前征地拆迁过程中存在的问题。

4 结束语

土地资源是国家重要的资源,因此对土地资源的宏观调控不可或缺。现阶段我国政府在实施土地征收和房屋拆迁过程中面临很多问题,我们应立足实际,找准切入点,制定长期、稳妥、有效的措施,加强对土地资源的宏观调控,优化土地资源配置,提高土地利用率,保证土地征收和房屋拆迁工作顺利开展,为我国城镇化建设提供重要保障。

参考文献

[1]任宏,张埔炽.公共项目土地收储中存在的问题及对策研究[J].工程管理学报,2014,(1):31-35.

[2]朱广新.物权法不宜规定征收、征用制度[J].云南大学学报,2006,19(3):32-35.

农村拆迁问题1 篇5

《宪法》第十条中规定：“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家 所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”农民集体所有 实质上是一种所有权主体缺位的所有制。农村集体土地所有权的代表究竟是谁，集体所有到 底又归谁所有？立法和实践中都不甚明确，理论与现实是两张皮。土地管理法第８条进一步 确定了乡农民集体、村农民集体和村民小组农民集体为农村土地集体所有权的代表，其实不 然。首先，乡农民集体经济组织事实上不存在。政社合一的体制废除后，不论是在法律规定 中还是事实上都不存在所谓的乡农民合作社。因而也就找不到一个代表乡农民集体的组织或 机构作为农村土地所有权的代表，法律规定的乡农民集体所有，实际上是无人所有。乡政府 作为一级国家行政机关，在法律上不可能成为集体土地的所有者。由于存在着乡集体土地无 人所有的缺陷，使乡政府对土地的管理职能与所有权合二为一，集体土地事实上成了国有土 地。其次，村民委员会也不能作为农村土地所有权的代表。根据村民委员会组织法（试行）第２条规定：“村民委员会是村民自我管理，自我教育，自我服务的基层群众性自治组织”。村民委员会不是农村集体经济组织，而是农村群众性自治组织。因而，它不能成为农村集体 土地的所有者。再次，村民小组也不能作为农村土地所有权的代表。因为在家庭联产承包责 任制后，村小组的组织基本解除了，况且村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集 体组织，因而它也不能作为集体土地所有权的代表。实际操作中，农民凭借拥有的土地承包权、使用权和宅基地是无法获得平等的谈判地位的，

无法在承包权或使用权让渡过程中获得土地增值的最佳收益，而村集体经济组织或村民小组 等凭借法律确认的农民集体土地所有权，实质上在代替农民行使着补偿安置费、劳力安置费 的测算、支配和使用权，这就难以避免损害农民利益的现象发生。第三，政府角色错位。农村房屋拆迁，政府已经不单纯是管理者，它的权力已经延 伸到对公共资源的商业运作。从法理上讲，政府征用的土地用于商业性目的，不应动用政府 行政征用权。政府没有理由为了私人的利益出面去征用另一部分私人的财产。如果政府以强 权将低价征用来的土地，高价出让给商家、企业使用，或者用地人给政府某些好处后低价使 用，实际上政府已经充当了合伙人的角色。在农村房屋拆迁的实际操作过程中，政府的角色错位还表现在以下四个方面： 一是层层转授 行政权
，使农民房屋拆迁补偿得不到保障。根据立法法的规定，被授权机关应当严格按照授 权目的和范围行使该项权力，被授权机关不得将该项权力转授给其他行政机关。土地管理法 等有关法律规定，对农地征用后补偿办法由国务院规定，国务院授权给省级政府作出相应的 实施细则，省级政府又授权给市、县级政府，把本应由上级政府行使的权力层层下放，本无 权制定补偿标准的基层政府及有关部门，可以行政文件、命令、通知任意处分农民的财产。转授权力的结果导致地方政府各自为政，拆迁补偿标准高低无据，拆迁补偿工作失范。二是 行政行为缺乏法律边界，农民的公平受偿权利受到不当限制。在农村房屋拆迁过程中，农民 是房屋所有权的主体，拆迁补偿协议应由农民与拆迁方签订，村组非经农民授权不能代理。由于缺乏法律对征用补偿法律关系的界定和规制，有的地方由镇政府与村组签订 《土地征用 协议书》，“打包”顺代处分了农民的房产、树木、青苗等私产，非法剥夺了农民的私产所有 权主体地位。三是行政机关不当干预，非法剥夺了农民的诉讼权。依据现行诉讼程序法精神，被拆迁方与拆迁方就拆迁补偿有关问题达不成协议，对行政裁决又不服，可以向人民法院起 诉。有的地方却由党委、政府联合发文：要求党员、干部、人大代表在拆迁补偿标准问题上，不得有任何异议。如果拆迁时，农民连基本的诉讼权都有没有，就无法保障农民作为房屋产 权人的合法权益。四是行政权力过大，行政强制拆迁违法。按照宪法和《立法法》的有关规 定，政府无权制定强制拆迁的行政法规和规章，更不能借助国家强制力去行营利之目的。第四，补偿不到位。在农村房屋拆迁实际操作中，普遍采用的三种补偿办法均有明 显瑕疵。一是“参照法”：即参照城市房屋拆迁进行补偿。由于房屋所立足的土地性质不同，房屋建造成本的形成机制也不同，再加上中国城乡二元结构所存在的工农身份上的差异产生 的福利不同，作为农民的集体土地房屋拆迁参照城市房屋拆迁来补偿是不妥当，也是不合理 的。二是“征地法”：即先将土地变性质，再行补偿。采用先征地后补偿，依国有土地房屋拆 迁补偿，当然是方便了。但现实是，往往发生在集体土地上的房屋拆迁不具备征地的前提条 件。换句话说，这里的房屋拆迁只是也仅仅是集体土地上的行为，不涉及征地问题，拆迁又 该如何进行？三是“协商法”：即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。这种当事人之 间“私了”的办法，由于缺乏法律法规依据，很容易埋下矛盾的种

子，一旦成讼，两败俱伤，后患无穷。同时，由于被拆迁方农民了解情况相对较少而处于弱势，易出现不合理的伤农补 偿结果。如何有效地保护农民合法的财产权，规范农村房屋拆迁行为，这不仅是一个法学理论 问题，而且是实际工作中迫切需要解决的社会问题。为此，笔者建议：

（一）确立科学的发展观，切实维护农民群众合法权益。在农村房屋拆迁工作中，各 级政府要确立全面、协调、可持续发展的发展观，坚持以人为本，以人民利益为根本出发点，树立“善待人民群众”的观念，做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，切实维护人民群 众的合法权益。要充分考虑被拆迁的农民群众的可承受能力，及时化解农村房屋拆迁中各种 矛盾，确保农村的社会稳定。

（二）完善现行法律，规范拆迁行为。在宪法修正案已通过的前提下，为防止农村征

地和拆迁工作中的政出多门、政策前后矛盾、补偿标准混乱等现象的出现，应当顺应社会发 展客观规律，尽快对有关拆迁的法律法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，对于涉及农村房屋拆迁的一些具体问题进行分析和研究，该修改的修改，该废止的废止，把 成熟的经验和做法，上升为国家意志，用立法的形式固定下来，制定出合乎民意的新规定，规范农村征地和拆迁行为。

（三）规范征地拆迁主体，正确界定公共利益的性质。在拆迁工作中，由于地块的用 途不同，政府所起的作用也应有所区别。征地拆迁权作为国家的强制性权力，只能由政府行 使，并严格用于公共利益的需要，经营性项目用地不能启动国家的权力。房屋拆迁立法应将 出于商业目的与出于社会公益目的的拆迁区别开来。

（四）规范政府行为，建设法治和服务型政府。要强化各级政府的法治理念，规范抽 象行政行为和具体行政行为，提高依法行政的水平；要构筑失地、失房、失业农民的社会保 障体系，防止“因拆致贫”。借鉴深圳、广州、佛山等地的经验，建立起以土地经营权为中心 的股份合作制，以土地入股的方式，将农民对集体土地的承包经营权价值化，赋予农民永久 性的集体资产股权和分红权利，使农民变成“股民”，建立“以土地换社保”的新机制，建立有 效的农民社会保障安全网络。要抑制房价的过快增长，加快中低价商品房的建设，适当提高 拆迁补偿标准，让失房群众买得起房。对拆迁农民中买不起房的特殊困难群体，实行“廉租 屋”制度。要坚决杜绝征地、拆迁工作中的不文明行为，把文明执法和依法行政统一起来，切实履行好政府的公共服务职能。

（五）完善拆

我国城中村拆迁问题的研究综述 篇6

关键词：农村拆迁；博弈；公共利益

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2015）08-0086-03

一、引言

当今中国的城市化进程不断的被推进，城市的发展也不断的被加速，而这一过程中产生的一个直接的结果就是对土地的需求越来越明显而人口的聚集和膨胀导致了城市建设用地的规模越来越小。在城市规划区被冷落的农村集体所有的土地逐渐显现出了巨大的优势，这一优势正好解决了城市发展建设用地不足的困境，这也就导致了越来越多的农村土地和房屋面临着征用和拆迁。农村土地的房屋的拆迁工作与国家的经济建设有着密切的关系，只有在拆迁工作中保证农民的切身利益才能够顺利和谐的解决城市建设用地紧缺的问题，同时也能够保障新农村建设的稳定。

二、国外对于拆迁问题的研究

（一）关于拆迁补偿制度的研究

David Adamsa通过介绍香港的机构更新转变过程，认为拆迁比项目的完成更加的困难，因为城市拆迁不仅仅要求政府正确的定位自己的角色，尤其是内部的机制起主导地位的前提之下更不能按照指定的计划生搬硬套[1]。Bettina Reimann在对东柏林的拆迁中指出房子的产权重新掌握在个人手中对拆迁的进行以及房屋的重建有着重要的推进作用，他还同样指出不同的财产其属性不同因此赔偿的标准也应该随之与之适应[2]。这些不同主要包括房屋拆迁中财产所在城市的真实价值。

（二）关于拆迁对社会的影响研究

pengjunZhao，BinLu，JohanWoltjer认为城市的边界问题在解决农村征地拆迁纠纷占据了重要的地位，他提出应该有效的控制城市的边界的进一步扩张才能有利于解决农村纠纷问题[3]。seong 一 Kyu Ha认为在伦理学上韩国的拆迁补偿标准低于正常的标准，这使得很多人居无定所，同时这不但没有提要数以万计的贫民的居住水平还是有违人权的[4]。

（三）关于拆迁、土地、环境三者关系的研究

Jose Antonio PuPPim de o1iveira认为在不同的环境政策和土地权利两重作用下会在东亚马逊流域引起各种的纠纷，这种纠纷既可以发生在政治上也可以发生在社会上，从而会引起进一步的土地上的纠纷和水土流失[5]。Cynthia Sorrensen指出巴西政府处于对环境的保护，政府对于燃料用地的严格限制引起了大规模的冲突事件[6]。

三、国内对于拆迁问题的研究

（一）关于拆迁政策的相关研究

首先是拆迁政策的研究，李江涛认为：对于城郊集体土地上的拆迁，我国现在都没有特定的法律去规范其拆迁的行为[7]。有一些法律虽然涉及到到了城郊土地拆迁的一方面，但是依然没有具体清晰的作出规定，相反大多都是比较简单笼统的规定，同时还有许多问题在法律上是空白的。

其次是现行拆迁制度的利弊方面，姚从容认为导致拆迁中的各种纠纷的原因是复杂的，首先应当指出的是我国的土地制度、征地制度和社会保障制度这三方面存在着缺陷：土地的所有权、使用权、收益权和处置权[8]。同时征地执法过程中的非人性化，非市场化以及社保制度的缺乏都是引起拆迁纠纷的原因。而这些并非是农民失地问题产生的根本原因。我国现在实行的土地产权制度与社保制度已经使农民远离了社会。

最后是在拆迁的性质方面，胡信彪指出有关农村拆迁的法律法规在法的性质上来说应该是先征地后拆迁而不应该是拆迁法律法规和征地法律法规相独立的[9]。从农村的整个拆迁过程来看，政府由于用地需求按照正规的程序征用农村的集体土地，在这个过程中农民的房屋作为“附着物”连同土地一起被征收。其实这就是土地从集体变为国有这一过程的结果，这个过程中法律是禁止先拆迁后转化土地所有权的。

（二）关于不同视角下的拆迁问题研究

首先在利益博弈的视角下，杨华指出征地拆迁的过程是一种利益博弈的过程，利益相关者之间进行激烈的博弈，然而博弈带来的直接后果就是各种冲突和拆迁纠纷，究其根源是由于各个利益相关者都想在政策允许的范围内进行利益最大化的博弈[10]。在这个过程中政策的限定和具体的操作空间决定了征地拆迁的纠纷来源，并且为了减少由此引发的各种拆迁纠纷问题政府应该减少利益博弈的空间。施建刚，朱杰对征地拆迁中的冲突和纠纷以博弈理论为基础进行了实证性的分析[11]。他们的几轮主要分为三个方面：首先是对于拆迁人行为选择的影响因素，他们指出政府在拆迁实施的过程中有斗争和妥协行政成本，并且两者之间存在着一个差额，这个差额的大小会直接影响政府的行为决策，一旦政府的决策变化随之变动的便是被拆迁人的行为选择，这个差额大于补偿的差额，双方之间倾向于和平的方式去处理解决各种纠纷，反之，便会以比较激烈的博弈去处理拆迁问题。以上两位作者都在博弈视角下对于拆迁纠纷这一问题进行了探讨，两者的相同点都是认为整个拆迁的过程只是利益的博弈，从而忽略了非利益因素在拆迁进程中所起到的作用。

其次在行为经济学视角下，卿志琼从禀赋效应和时政幻觉这两个视角指出我国征地拆迁所产生的冲突在情绪上和制度上是如何被引发的[12]。禀赋效应认为，房屋的拥有者也就是被拆迁人认为自己的房屋是个体的人格时产，深层意义上来说房屋包含着个人感情等复杂的因素；而在时政幻觉的角度下，拆迁人认为房屋只是一种可以被金钱衡量的资产。这两种对于房屋价值的判断本身就存在着情绪的冲突，这种冲突在我国特有的房屋拆迁和土地征收的制度上会被激化从而变为更为激烈的情绪对抗。因此，制度调整应向着市场化的方向推进。遇制和防范情绪事件的改革措施和政策建议是：用市场机制获取所需财产；以高于市场价值补偿；避开高主观价值集中的区城或放弃征收；推行严格的征收约束机制。卿志琼在经济学视角下对于拆迁纠纷进行了细致深刻的分析，从一个新的角度来阐述拆迁中的冲突，但是文中分析的情绪对抗的一系列过程在现阶段的拆迁中占据的地位不能具体和量化，另外避开特殊的地区不拆迁也是不切实际的。

最后在立法的视角下，王静比较全面的分析我国现阶段房屋拆迁现状和拆迁纠纷的特点，并指出了房屋拆迁纠纷产生的制度等方面的原因，还提出要解决拆迁纠纷应该从以下方面着手：完善房屋产前纠纷解决机制，严格拆迁的程序，保证听证制度的完善和严格执行，保障被拆迁人的知情权和参与权以及完善拆迁补偿制度[13]王静提出的措施虽然比较全面，但是对于解决拆迁纠纷这一问题来说她提出的措施过于客观。

（三）关于农村拆迁纠纷补偿对策的研究

首先是在农村拆迁补偿问题及其对策方面，白旭川在农村拆迁补偿的制度中谈到了注重私权保护的重要意义，还对有关农村拆迁问题的立法方面进行了详细的分析[14]。他还谈到房屋拆迁中的“无形利益”的损失，这种“无形利益”主要是指在房屋拆迁的过程中，被拆迁人因拆迁而丧失的“邻里关系”、“教育环境”、“医疗卫生设施环境”等等。在这一方面也应当在对被拆迁人补偿时适当予以考虑。只有这样，才能更加全面地保护被拆迁人的合法权益。通过这一观点可以发现白旭川对于农村拆迁补偿制度的分析更为全面和深刻，在指定农村拆迁补偿数额的时候，政府部门也应该同样考虑到这种“无形利益”对拆迁进程带来的正面和负面影响。

其次是在农村拆迁补偿的影响因素方面，王兰兰在在关于农村拆迁补偿的影响因素这一问题中进行了比较全面比较和分析[15]。各种非制度因素的影响在我国拆迁补偿数额的多少方面起着关键的作用，宅基地占地面积、建筑面积家庭总人口和村庄距城市的距离这几个因素对宅基地赔偿额有显著的影响而建筑类型、建筑年份和家庭成员中是否有村干部或党员对宅基地赔偿额没有显著或稳定的影响。同时发现宅基地拆迁赔偿额在全国有非常显著的地域差异。但事实上是赔偿数额的多少是由多方面的原因综合而成的，这是由于宅基地面积、建筑的新旧等一些用来作为赔偿数额的基本依据都是由农村本地人自己评判的，因此可以肯定的是人脉关系的好坏对于宅基地赔偿数额的多少占据着一定的地位。

最后在农村拆迁补偿所产生的影响方面，孟俊红指出我国农村房屋拆迁补偿存在着严重的利益主体缺位和错位的现象：违法建筑的补偿错位、集体土地产权关系的缺位[16]。如果任其发展下去会导致新的纠纷。由于补偿主体的缺失和错位导致地方政府的利益受损，这种情况下地方政府便会利用消极的方法去获得土地利益（例如强拆）。另外这也会导致严重的补偿不公平行为，造成区域的贫富差距进一步扩大，也会产生一群“食利阶层”，使社区风气变得浮躁。

四、简要评价

（一）对国外相关研究的评价

国外关于拆迁问题的一个显著特点就是大范围性的实证研究比较多，因而代表性比较强，同时国外在拆迁的对于环境的影响方面的研究方面比较丰富，综合而言国外单独对土地相关的研究少见，大多数是从宏观的角度进行的研究，中间穿插对土地冲突的研究。同时国外研究的文献中对征地拆迁中的细节问题研究的比较少，这与国家之间的政策不同有一定的关系。

（二）对国内相关研究的评价

总的来说，国内对征地拆迁中的各个方面的问题研究已日趋成熟，无论是从研究的方法还是研究的内容上都已经开始自成一套体系。但是相比国外研究而言我国对于拆迁的各个方面的研究都是偏重于理论性质的，尤其是从法律、政策、利益的角度去分析的居多，很少有以数据作为基石采用实证研究的方法去出发，比如在补偿的种类中被拆迁人的无形损失是否应该去保障？该如何保障？又如何量化？而从另一方面来说即使是有也只是小范围性质的实证研究，其研究的结论推广到全国的可能性不大。

（三）研究的展望

首先应该站在更深层次的理论角度上去分析拆迁中问题的实质，从而能够切实的使理论联系实际，比如从社会学的功能理论和冲突理论去探讨拆迁中的冲突与纠纷问题是另一种层面上的社会减压，减少了更大规模的群体冲突，从而使得政府能够及时的采取措施，社会的稳定和谐。而在研究的方法上应该参照多个区域的调查研究数据去宏观把握当前我国的拆迁现状，用现实的数据去检验和完善已有的理论，得出具有代表性的调整机制。

参考文献：

〔1〕David Adamsa. E.M. Hastings. Urban Renewal in Hong Kong Transition from Development Corporation to Renewal Authority [J]. Land Use Policy.2001，18：245-258.

〔2〕Bettina Reimann. Consequences of the restitution principle for urban development and urban renewal in East Berlin's inner-city residential areas [J]. Applied Geography. 1997， 17：301-314.

〔3〕Pengjun Zhao，Bin Lu，ohan Woltjer.Conflicts in urban fringe in the Transformation era：An examination of performance of the metropolitan growth Management in Beijing[J].Habitat International，2008，32：1-10.

〔5〕Jose Antonio Puppim de Oliveira，Property rights，land conflicts and Deforestation in the Eastern Amazon[J].Forest Policy and Economics.2008，10：303-315.

〔6〕Cynthia Sorrensen.potential hazards of land policy：Conservation，rural development and fire use in the Brazilian Amazon [J].Land Use Policy ，2009，26：782-791.

〔7〕李江涛.建立和完善城郊农民房屋拆迁法律问题探讨[J].党史博采（理论），2010（2）.

〔8〕姚从容.城市化进程中的失地农民——制度安排与利益冲突[J].人口与经济，2006（5）.

〔9〕胡信彪：土地征收与房屋拆迁[M].北京：中国民主法制出版社，2006.

〔10〕杨华.农村征地拆迁中的利益博弈：空间、主体与策略——基于荆门市城郊农村的调查[J].西南大学学报，2014（5）：40-49.

〔11〕施建刚，朱杰.博弈视角下被拆迁人的行为选择[J].城市问题，2013（4）.

〔12〕卿志琼.禀赋效应财政幻觉与公共政策[J].南开学报（哲学社会科学版），2011（6）.

〔13〕王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究，2010（1）.

〔14〕白旭川.我国农村房屋拆迁补偿制度刍议[J].法治与社会，2013.

〔15〕王兰兰，汪晖，陶然.宅基地拆迁赔偿的地域差异[J].经济理论与经济管理，2012（2）

〔16〕孟俊红.试论城中村改造中拆迁补偿利益主体的缺位与错位[J].中国土地科学，2013（2）.

拆迁问题分析论文 篇7

关键词：房屋拆迁,经济利益,法律法规

随着当前我国法律制度的不断完善与社会经济的不断发展,人们对于房屋拆迁方面相关问题的关注力度正在日益增大,由房屋拆迁所引起的恶劣社会事件频繁在全国各地上演,人们不得不将关注的目光投放在房屋拆迁制度的缺失之处上。与此同时,由于房屋拆迁工作所涉及到的行业领域以及机关单位众多,导致社会多方的权利与利益之间存在着错综复杂的关系,从而引起了社会各方面之间和谐关系的紧张现状。

一、浅析房屋拆迁工作所涉及的三个社会方面的利益

(一)关于政府相关部门的利益问题

通常情况下,在拆迁工作进展过程中,政府相关部门会通过对相关土地进行转让而获得相应的利益。在对拆迁过程进行有效促进时,使城市的主要风貌通过拆迁与改造老旧楼区得以有效改善成了政府进行工作的主要动力,然而在这个积极响应国家政策的推动力之背后,所隐藏的真实推动力却是政府相关部门对于土地转让所产生利益的高度欲望。政府相关部门在对拆迁工作进行安排与规划时,通常将原有土地以超出其原本价值的高额价格出让给相关的开发商,从而从中获得巨大收益,相关政府部门的经济利益与收购土地的开发商所付款项之间,建立起了紧密而直接的联系。在通常情况下,如果拆迁工作的工作成本不发生改变,那么开发商向被拆群众所付的拆迁补偿金,与政府从拆迁工作中所能够谋取的利益呈负相关关系,在开发商向被拆群众所付赔偿金额较少的情况下,政府可以直接将剩余部分费用进行获取,或是通过纳税等经济手段使开发商将剩余款项支付出来,由此,结合整体局势进行分析,政府相关部门与开发商之间在利益层面上保持着良好的合作共赢关系。

(二)关于开发商的利益问题

就当前我国的市场情况而言,开发商对于土地的获取要遵循相关的规则与流程,其中包括对相应的招标工程进行准确合理的投标,还有以竞拍形式将所拍卖的土地纳入囊中等[1]。在这两种对土地进行出让的流程与方式中,招标方式对开发商的选择,主要注重于开发商所预算出的价格是否准确合理,而拍卖方式对开发商的选择则主要取决于开发商所愿意支付的价格高低。然而出于商业领域对于经济利益的高度追求,虽然两种方式与流程其表面看来较为公开公正,但是亦不排除其中蕴含着暗箱操作的可能。

(三)关于被拆迁居民的利益问题

首先,在合理且考虑百姓利益的拆迁项目中,被拆迁居民必须要将自身对于所购土地的使用权进行转让,因此在这个过程中被拆迁居民的利益将得到基本的保障,在个别情况下,被拆迁居民可以选择以较市场价略低的价格,对所拆迁土地上新建楼房进行回购,从而使自身的利益得以达到最大化。

其次,在个别不合理且不考虑百姓利益的拆迁项目中,由于相较于政府相关部门以及开发商而言,被拆迁用户处于劣势地位,因此被拆迁居民只能被迫的没有选择余地的从自身原本的居所搬迁到一个陌生的环境中,而被拆迁商户也只能从一个原本能够良好运转的经济环境搬迁到一个失去原有优势的陌生环境中,在根本利益得不到保障的同时,亦收获不到来自政府相关部门或者开发商方面的经济补偿[2]。就通常情况而言,被拆迁居民在所搬迁到的新的环境中,失去了原本的生活状态,使其正常生活失去了相应的便捷,必将对被拆迁住户的生活造成一定的影响,使被拆迁居民于无形中成为拆迁工作进行过程中的牺牲品。

二、对房屋拆迁问题的法律层面建议

从我国当前的社会形势与市场经济情况进行分析,在房屋拆迁工作中,法律的话语权通常都掌握在权势地位与经济背景较强的政府相关部门与开发商手中,这种格局对于拆迁三方面中的被拆迁居民方面而言,是缺乏公平公正的。因此,只有改进与完善我国当前对与拆迁工作的法律法规与管理条令,并对其落实过程给予极大的关注力度,才能使社会各方面之间关系的紧张现状得以有效的缓解。在对房屋拆迁相关法律法规进行改进与完善时,不能只对环境建设与城市风貌这些面子因素进行考虑,还要将被拆迁居民利益的保障纳入考虑范畴之内,而后通过合理妥当的法律条款,对剥夺被拆迁居民利益的相关方面进行严苛的惩治与处理,从而使房屋拆迁工作进展过程中的不公平与不公正现象得以彻底的杜绝,使相关方面不能因盲目追求经济利益而钻法律的空子。

三、结语

综上所述,在社会市场经济呈蓬勃发展势态的当今时代,房屋拆迁工作中所暴露出的经济与法律层面问题已经逐渐成为了社会各层面与各方面所关注的重点,因此,应对所分析出的不良现象的主要起因,相关部门要对其进行及时的解决与处理,对相关法律法规进行合理有效的改进与完善,才能使社会得以健康发展。

参考文献

[1]颜毅艺,于立深,蔡宏伟等.社会变迁中的利益、权利、权力和制度—透视城市拆迁[J].法制与社会发展,2014(2):15-16.

拆迁问题分析论文 篇8

一、具体做法

模拟拆迁是指实施单位在办理《房屋拆迁许可证》之前, 先对拟实施改造地区住户进行拆迁意愿调查, 根据住户意愿再与住户协商拆迁补偿安置事宜, 签订模拟拆迁补偿安置协议。如果同意改造住户所占总户数比率 (下称拆迁意愿率) 和签订模拟拆迁协议住户所占总户数比率 (下称模拟签约率) 均达到一定比例 (一般为90%以上) , 则按相关拆迁法规办理《房屋拆迁许可证》, 所有已签订的模拟拆迁补偿安置协议按约定转为正式拆迁补偿安置协议;如果拆迁意愿率与模拟签约率未达到一定比例, 则不再对该片区实施拆迁。

二、可借鉴之处

1. 拆迁退出机制的提出, 有助于促使拆迁补偿要求回归理性

退出机制有效解决了群众补偿期望与市场脱节的矛盾。在以往的拆迁中, 尤其是一些低洼棚户区, 住户对居住环境改造的呼声很高, 但列入拆迁范围后, 这些住户往往因追求自身更大经济利益, 提出过高要求, 使拆迁受阻。

模拟拆迁时, 拆迁意愿率、模拟签约率需达一定比例后, 才能正式对该片区实施拆迁;反之, 则退出拆迁, 除了国家、省市重大项目工程外, 较长时期内不再考虑对该片区进行改造。这有利于住户理性思考拆迁补偿安置问题, 权衡利弊, 提出合理的补偿安置要求, 从而加快拆迁进程。

2. 充分体现群众意愿, 减少拆迁矛盾, 大大降低拆迁监管的行政成本

模拟拆迁是在充分民意调查基础上实施的, 其协议的签定是被拆迁人为实现补偿安置要求而与实施单位进行友好协商的民事行为, 故被拆迁人抵触情绪减少, 双方矛盾减少。同时, 实施单位在操作上完全尊重民意, 拆迁强制性弱化, 避免了许多不必要的磨擦和纠纷, 住户上访也相应减少。

当模拟拆迁转换为正式拆迁时, 由于大多数住户对模拟拆迁协议约定的民事义务的主动履行, 拆迁管理部门在监管过程中的信访、调解、裁决等工作量也大大减轻, 有利于把更多的精力投入到拆迁管理中, 大大降低了拆迁监管的行政成本。

3. 激发了住户搬迁的积极性, 加快了片区改造的整体步伐

由于拆迁中每家每户的具体情况不一样, 对拆迁的想法也有差异。模拟拆迁中, 虽然住户对居住环境改造的热情很高, 但仍有极少数住户, 因种种原因不愿搬迁。

对此, 在现有的拆迁模式下, 被拆迁人往往持“事不关己, 高高挂起”的态度, 认为那是拆迁人的事, 即便是自己希望房屋被改造, 对未搬迁者也不闻不问。而模拟拆迁中, 拆迁意愿率、模拟签约率成为是否实施拆迁的一个前提, 这就极大地激发了这部分住户的积极性, 实现了从“要我拆”到“我要拆”的转变。先签定模拟拆迁协议的住户为了实现及早搬迁的愿望, 会主动做不愿搬迁住户的工作。由于他们与不愿搬迁的住户同属被拆迁人, 有着共同的利益诉求, 其说服力远高于拆迁工作人员。这样就促使住户能从维护绝大多数人利益的大局出发积极搬迁, 从而加快了片区整体改造步伐。

4. 为商业拆迁提供了可操作空间

目前, 诸如房地产开发等商业性质的拆迁可谓举步维艰。一方面, 因为是商业行为, 从住户的意愿角度考虑, 强制拆迁在此种拆迁中受到抑制, 致使拆迁缺乏有效的推动力。另一方面, 住户普遍存在一个认识误区, 往往认为商业拆迁中, 开发商可赚取利润空间大, 故提出过高要求, 使拆迁受阻。模拟拆迁可使开发等商业行为进退自如。如果商业拆迁得不到大多数住户的支持, 则停止开发。这有效避免了因拆迁停滞不前, 使开发成本无限增大。

三、不足与待完善之处

1. 不适用于所有性质的拆迁项目

模拟拆迁的退出机制由于弱化了拆迁的强制性特点, 因此不适用于所有性质的拆迁项目。如果在市政基础设施建设等性质的拆迁中使用模拟拆迁, 那么当拆迁意愿率、模拟签约率不能达到一定比例时, 则势必导致拆迁实施困难重重, 市政基础设施建设也难以继续, 最终影响城市建设, 阻碍城市功能的提升。

2. 所涉及的相关法律问题有待进一步探讨与完善

模拟拆迁将拆迁补偿安置协商工作前置, 在未办理《房屋拆迁许可证》的情况下, 由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜。这就涉及到行政和民事两方面的法律问题。按照规定, 拆迁必须取得相应行政许可。而模拟拆迁在操作上, 属未经许可而预备实施, 这是否违反行政法规规定值得商榷。

如果违反行政法规, 将导致两方面结果:一是拆迁管理部门将承担监管不力、行政不作为的法律责任, 而实施单位也将承担因无证拆迁而受到行政处罚的风险;二是从合同法角度考虑, 如果存在行政违法, 所签定的模拟拆迁协议属无效合同。这样, 被拆迁方以及其他利害关系人可能因此起诉至法院, 申请撤销模拟拆迁协议, 为今后正式拆迁的实施留下隐患。

城市房屋拆迁问题探讨 篇9

1 存在的主要问题

1.1 拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致

城市房屋拆迁所产生的主要矛盾集中表现在拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致。

《中华人民共和国宪法》明确规定:“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。国务院于2001年6月13日新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第24条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。根据原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。上述所指的“房地产市场评估价格”应该理解为公开市场价格。自新条例颁布实施以来,我国大多数城市房屋拆迁补偿价格或地方政府拆迁补偿指导价均依据上述条例、意见以当地房地产市场价格进行补偿或基于市场价格进行补偿。

公开市场包括的要素有:买者和卖者完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。

但是,拆迁补偿市场是不同于一般意义上的公开市场,是一个特殊的市场。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁基本上都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆,也不能选择是你拆还是他拆,惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿,名义上的补偿价格协商权,也往往由于被拆迁人在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。况且,当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下,只要按相关法规履行了相应程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申请强制拆迁,这无疑是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的公开市场相去甚远,其成交价格(拆迁补偿价格)也很难是公平价格。因此,这些特殊的交易条件,决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。而根据以公开市场价值标准进行的房屋拆迁估价,其估价结果必然会引起货币补偿金额的偏差,最终导致拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协商上不能达成一致。

1.2 没有区别对待社会公共利益目的的拆迁和商业目的的拆迁

房屋拆迁分公共利益的拆迁和商业利益的拆迁。为了社会公共利益的需要,政府可以对个人房屋财产进行合法的限制和征收。但目前的立法没有将两者区别对待,没有对“公共利益的需要”进行严格界定。因此,个别地方政府将“公共利益的需要”的概念扩大化了。他们认为既然城市改造是为了城市的建设和发展,那么城市改造就是公共利益,如在某条大街上某片区域内要建若干个商业大厦,也被纳入城市改造的范畴,也属于公共利益等。于是,有了公共利益的名义,就可以审批并强制拆迁。这样,国家征收制度和拆迁权被滥用,导致拆迁纠纷日益突出。

1.3 旧城改造中城市土地使用权转移收益问题

一些地方政府在实施旧城改造计划或土地储备过程中,政府建设规划、土地管理部门拟定旧改区域,确定拆迁范围,发布拆迁公告,强制收回国有土地使用权,随后实行招、拍、挂转手向开发商出让,这一过程表面上看来透明公正,但通过转移土地使用权来谋求利益,在法理上站不住脚。国家享有国有土地所有权,被拆迁人享有国有土地使用权,被拆迁人作为土地使用权的权利人,享有、占有按合法的目的使用国有土地的权利,不受他人干涉。根据他物权优于自物权的原理,在合法期限内,被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商,属于无权处分行为,如果得不到被拆迁人的追认,政府和开发商签订的土地出让合同无效。

1.4 拆迁补偿方式灵活性差,被拆迁人难抉择

根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。该条例自2001年颁布以来,各地方政府基本上实行以货币补偿为主,房屋产权调换为辅的拆迁补偿方式,有的地方政府甚至仅实行货币补偿的方式。但是,随着拆迁规模和面积不断扩大,商品住宅房价飞涨,处于旧城区或是城市边缘“棚户区”的拆迁户以微薄的拆迁补偿已经难以购买新房。虽然各地方政府大力推进经济适用住房建设,但经济适用住房建设项目地理位置较偏,各种配套设施缺乏,如没有产权调换的补偿方式可供选择,被拆迁人很难做出抉择,并难以与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议,最终造成拆迁停滞,项目进展缓慢。

2 提出的建议

2.1 拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并通过适当的形式反映

为使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值,维护拆迁当事人双方的权益,拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响,通过适当的形式反映出来。在采用公开市场价值标准,运用适当的估价方法估价得出结果的基础上,最后确定估价补偿结果时,应综合考虑一些拆迁估价中不可量化或未考虑的、会引起被拆迁人产生隐性损失或不利的价格影响因素,广泛地听取拆迁当事人和相关专家的意见,对估价结果进行适当的调整后(即可以由当地政府根据当地经济社会发展状况确定调整系数或由拆迁估价专家根据实际情况确定调整系数),得出最终估价补偿结果。

2.2 明确界定“公共利益的需要”

在法律层面,应对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使国有土地征用权或强制收回权的范围,设立“公共利益的需要”的认定程序。只有符合公共利益需要的项目才能批准征地和强制收回国有土地使用权。从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善征地和拆迁程序。同时,政府应该退出经营性用地的房屋拆迁,对于公益性拆迁之外的商业拆迁,应结合城市发展的需要来看待其正当性,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予房屋所有权人及时、充分的补偿。

2.3 取消对商业拆迁中的行政裁决制度,未经法院判决,不得强制拆迁

在房屋拆迁问题上,被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体,行政权力无权直接介入。即使政府为了公共利益进行拆迁,做出强制拆迁的决定权也在法院,而不在各级政府手里。因此,必须让行政权力退出商业性房屋拆迁领域。房屋拆迁主管部门只能承担行政监督管理职能,在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用,而不能参与市场运作,直接充当拆迁人或接受委托实施拆迁,介入拆迁人和被拆迁人补偿安置问题等。

2.4 采取更加人性化的拆迁补偿方式,建立拆迁补偿用房预建和收储制度

在当前我国房价居高不下,购房消费者普遍处于弱势地位的形势下,政府应该采取以产权调换为主或加大产权调换比例的补偿方式,探讨尝试建立拆迁补偿用房预建和收储制度。可由地方政府根据未来几年的公建项目拆迁规划,统计出拆迁规模、拆迁面积和拆迁户数,然后在拆迁项目邻近区域从土地储备用地中或其他用地中,预先统一集建设拆迁房屋产权调换用房;或通过住宅一、二级市场,在房地产市场价格较低时,向开发企业大批量采购或收纳质优价廉、面积适中、户型合理、功能齐全的商品房或二手房,并在对收储住房进行简单适当装修后,建立拆迁补偿用房储备中心,向面临拆迁同时对这方面需求日益强烈的城市居民提供这类收储住房,被拆迁人可选择产权调换或产权调换和货币补偿相结合的方式。另一方面,这类收储住房在一定时期内也可作为拆迁安置临时用房。这样便增加了拆迁补偿方式的灵活性、机动性,既提高了拆迁补偿安置工作的主动性,又解决了部分被拆迁人的后顾之忧,在一定程度上缓解因上述原因而导致的拆迁难、拆迁慢、纠纷多的问题。

目前,城市房屋拆迁工作中存在的现实问题已引起党中央、国务院和各级政府的关注和重视。相信各级地方政府通过严格依法行政,规范政府行为,不断完善对城市房屋拆迁补偿与安置相关的各项法规条款,做到“以人为本”,充分尊重和保护被拆迁人的合法权益,必将推动城市房屋拆迁工作更好地为城市建设发展服务,建立持续、稳定、协调发展的和谐社会。

参考文献

[1]城市房屋拆迁管理条例[M].中国法制出版社,2005.

[2]建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知[J].北京房地产,2004,(1).

我国城市房屋拆迁补偿问题 篇10

关键词：拆迁补偿,土地使用权,潜在利益

随着我国经济的快速发展, 我国的城市化进程也在加快。随着城市大规模扩张和旧城区改造, 随之而来的是拆迁工作量加大, 难度提高, 因房屋拆迁产生的纠纷和矛盾也越来越多。城市房屋拆迁既关系着国家经济发展和城市建设, 也关系着个人和集体利益。而拆迁纠纷和矛盾的屡见不鲜, 在很大程度上影响了社会的安定团结, 也阻碍了和谐社会的构建。

拆迁矛盾产生的最主要根源之一, 莫过于房屋拆迁的补偿问题。由于拆迁人与被拆迁人达不成共同的拆迁补偿协议, 导致钉子户、暴力拆迁、集体上访等事件屡屡发生。之所以会在拆迁过程中出现群众的抗拒行为, 是因为他们觉得所得补偿不够合理。因此, 在正确评估待拆迁房屋价值的基础上, 拆迁人应给予被拆迁人合理补偿。这是双方达成合理补偿协议, 避免矛盾发生的关键。

一、我国城市房屋拆迁补偿现状分析

1、土地使用权没有完全补偿。

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定:对于拆迁补偿现有补偿范围为对房屋所有权及其附着物所有权和收益权。由于我国实行土地公有制, 个人不可能获得土地所有权, 因此我国的房地产结构只能是房屋所有权和土地使用权的结合。城市房屋所有者只拥有房产所有权和土地使用权, 土地的所有权归国家或集体。

我国房屋拆迁因征收土地而引起, 但征收补偿却以房屋补偿的形式出现, 也就意味着补偿范围仅限于地上建筑物的补偿。地价补偿、困难补偿以及征地引起外部不经济补偿等发达国家地区通行的补偿项目都没有列入补偿范围。虽然修订后的《城市房屋拆迁管理条例》规定, 按被拆迁房屋的区位、用途等进行补偿已经隐含了地价补偿, 但毕竟还是以房屋形式出现, 法律上没有把地价明确列入补偿范围。根据这种规定, 单纯的土地无法补偿, 实践中区位因素包含的地价因素也没有完全补偿, 以至于出现补偿价和建成房价的巨大反差, 出现获得拆迁补偿后买不起房屋、产权调换后支付不起新房比旧房大的面积的款项现象。有的地方甚至出现拆十平方米, 还买不到一平方米房的现象。这些都是产生矛盾的原因。

就城市房地产而言, 其价值本质上是由土地使用权和房屋所有权这两部分构成的, 且随着土地有偿使用的市场化不断加强, 往往其中的土地使用权价值远远大于所附的房产所有权价值。拆迁人通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权进行开发建设, 从而实现土地效益的最大化。房屋拆迁的结果之一就是被拆迁人的土地使用权被收回。因此, 显化土地使用权的价值, 对土地使用权进行补偿, 对拆迁双方来说都是非常重要的。

2、拆迁补偿范围狭窄, 忽视潜在利益补偿。

目前, 我国城市房屋拆迁补偿的范围太窄, 补偿方式和标准也不是非常合理。只补偿直接损失, 对被拆迁房屋占有范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失却不予补偿。

房屋不仅是居住用的安身之所, 对于原住居民来说, 它能带来工作机会、便利生活、可能的未来收益等功能, 被拆迁的房屋 (无论地段好坏) , 有着除了居住之外更多的用途。随着房屋被拆迁, 这些其他的权益或者利益 (我们称之为潜在利益) 将被剥夺, 造成看不到的隐形损失。

大多数居民把家安在离工作地点较近或相对容易到达的地方, 这使得他们容易获得并做好工作。若拆迁使他们搬离原来的地方, 那么想像以前一样做好工作, 将面临在交通上付出客观的精力、体力和费用等。同样的道理, 因搬迁造成被拆迁人生活、学习成本增加, 就医、购物、入学、入托不便, 甚至工作机会丧失, 这些都是被拆迁人被动承受的损失。

有些被拆迁人的房屋除了居住外还是经营场所, 因为拆迁造成营业损失、生产预期收益、解除合同赔偿、违约赔偿等。

许多居民的工作单位在被拆迁地区内, 而许多行业 (如商场、餐饮业) 一旦被拆迁就必须停业, 短时期内不可能再提供就业机会, 这就造成很多人的失业。

因为原房屋拆迁使被拆迁人必须重新购置新物业, 付出寻找新场所费用、中介费用、公证人费用、登记费用、税收及超过原价值的被动投资等等, 造成被动消费。

在城市改造中, 随着房屋拆迁, 原有的工作与生活环境改变了。人们不仅要花费更多的成本去建设一个新家, 同时也面临着丧失已经习惯了的谋生手段的威胁。这种情况在那些低收入、竞争力弱的被拆迁人身上表现得尤为突出。但目前我国城市拆迁房屋补偿的对象还只限于有形损失, 这种看不见的隐形损失还没有被引起重视。

3、补偿标准不一致, 补偿方式单一。

拆迁补偿是根据行政相对人实际损失程度确定补偿数额的准则, 它是拆迁补偿得以实现、受害人所受损失得到实际弥补的重要前提。没有补偿标准, 则补偿数额无从计算, 相对人的合法权益得不到切实的保障;拆迁补偿标准不统一, 则补偿不公平的现象随处可见, 拆迁补偿纠纷在所难免。由于我国现阶段缺乏一部关于城市拆迁补偿统一的法典, 只有基本的指导意见和规章制度, 通常的情况都是由具体行政机关参照损失的程度给予酌情补偿。

在拆迁补偿方式上, 我国目前主要是以货币补偿和房屋产权置换为主, 各地视具体情况补充施行少数其他补偿方式。与国外相比, 缺乏灵活多样的补偿方式, 诸如实物补偿、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业等。实践中, 由于拆迁补偿方式缺乏规范性, 随意性太大, 使得不同情形下的补偿和同种情形下的补偿往往无公平可言。

二、完善我国城市房屋拆迁补偿制度的建议

1、制定统一的城市房屋拆迁法典。

虽然从建国到现在, 已经有许多单行法律法规对城市房屋拆迁做出了相关规定, 但这些规定非常模糊, 没有对补偿标准、补偿原则做出具体规定, 在实践中造成许多法律漏洞, 引起拆迁纠纷。而应用最广泛的《城市房屋拆迁管理条例》从立法角度上看仅仅是国务院制定的行政法规, 本身在立法上是没有法律效力的, 在实践上也不能适用。因此, 我国急需设立一部专门针对城市房屋拆迁的法律, 在这部法律里, 将土地使用权的补偿进一步显化, 且将土地使用权的补偿标准提高;在补偿范围上应有所扩大, 包括直接损失和间接损失;将补偿标准具体化, 制定详细的条例及各种情况的补偿办法;补充更多的补偿手段, 让被拆迁人有多种补偿选择。只有这样才能防止拆迁人利用法律漏洞损害被拆迁人的利益, 也能防止被拆迁人漫天要价, 从而减少拆迁纠纷, 顺利实施城市拆迁改造工程, 加快城市化进程。

2、显化城市房屋拆迁补偿中的土地使用权的价值。

第一, 房屋和土地使用权要分离评估。房地产价值巨大, 其中土地所有权价值占有相当大的比重, 房地产分离评估可以避免房地混在一起引起歧义, 清晰地显示土地所有权和建筑物各自的真实价值;第二, 房屋外附属物和无附属物空地的“土地使用权”也要补偿。实施拆迁的真正目的是取得拆迁范围内可供利用的土地, 拆迁人以获取他人土地使用权为第一目的, 因此不但房屋占地使用权需要补偿, 院子内附属物和空地大于房屋建筑面积部分的土地使用权也要给予合理补偿, 才符合等价、有偿的市场交易原则;第三, 房屋拆迁注重对土地使用权的市场价值补偿。应依据土地级别和基准地价建立土地使用权价格评估体系和评估标准, 并从市场价格出发, 实行以市场为导向的土地使用权价格浮动机制。

3、丰富拆迁补偿方式, 扩大拆迁补偿范围。

我国房屋拆迁补偿目前仅仅有货币补偿和房屋产权置换两种方式。应该在此基础上, 以实物补偿、返还财产、恢复原状、安排就业、支持从事开发经营、兴办企业、减免税费等方式配合使用, 这样才能更好、更灵活地补偿被拆迁人的损失。

在拆迁补偿范围上, 结合国外的经验, 除了建筑物及其附着物价值补偿外, 还应包括土地补偿、潜在收益补偿、失业损失补偿、重新置业费用、置业补偿等多方面。让被拆迁人的损失得到最充分、最高质量的补偿, 体现了人性化关怀, 这样对减少拆迁矛盾, 加快拆迁进度, 促进城市发展无疑是最有力的保障。

三、结语

补偿如不能使被拆迁人达到其原来的生活水平, 则其与非被拆迁人之间就显得极为不公平, 拆迁矛盾就不能得到根本解决。我们要本着以人为本的原则, 进一步完善我国城市房屋拆迁补偿法规, 制定统一的补偿标准, 从多种角度、多种方式对被拆迁人的损失给予完全、公平的补偿。这虽然会增加拆迁成本费用, 降低短期的经济效益, 但从长远看, 对减少拆迁纠纷和矛盾, 减少拆迁工作难度, 加快城市建设和经济发展, 促进社会的和谐有重要的推动作用。

参考文献

[1]季永蔚.进一步完善我国现行房屋拆迁补偿制度[J].现在经济探讨, 2005.4.

[2]何虹.完善我国城市房屋拆迁补偿范围的思考[J].城市发展研究, 2006.5.

拆迁问题分析论文 篇11

关键词：农村拆迁；安置；生活适应

中图分类号：F299.2文献标识码：A文章编号：1674-0432（2012）-09-0050-3

1 问题的提出

生活方式狭义指个人及其家庭的日常生活的活动方式，包括衣、食、住、行以及闲暇时间的利用等。广义指人们一切生活活动的典型方式和特征的总和。包括劳动生活、消费生活和精神生活（如政治生活、文化生活、宗教生活）等活动方式。由生产方式所决定，生产方式不仅是生活必需资料的生产和人们肉体存在的再生产，而且“在更大程度上是这些个人的一定的活动方式，是他们表现自己生活的一定方式，他们的一定的生活方式。

生活适应是指个体具有良好的心理机制，能根据各种外在的自然环境或社会环境，对自己的内在心理过程进行合理的调控和管理。而所谓生活适应不良，就是指由自然或社会环境的变化或影响导致的个体心理及生理失衡的不良的状态。

随着城市化的进程，农村拆迁户已经成为这一特定时期的特殊群体。当前，不少新闻报道都表明农村拆迁户在城镇社区生活不适应的状况日渐明显。调查发现，农村居民被拆迁安置后，在生活适应方面还存在很多问题。例如，生活成本的增加，邻里关系的淡漠，农村文化的破坏等等。目前为止，许多研究拆迁问题的学者其研究领域大多集中在拆迁安置费、拆迁规划问题上，而有关农村被拆迁居民的生活适应问题，还鲜有人涉及。随着社会急剧变革，农村拆迁户能不能迅速适应变化了的生活环境和生活方式，对于农村拆迁户本身的身心健康、生活质量的提高；对于国家稳定、社会发展，甚至是经济的发展都具有重要意义。因此，研究农村拆迁安置社区居民生活适应问题具有重要的现实意义。

以常州市新北区西夏墅镇香山花园社区为研究对象，研究被拆迁农民生活适应现状，其基本目的是引起社会与政府的关注，从而帮助农村被拆迁居民更好地适应新生活，乃至提高其生活质量和幸福指数。

2 研究方法

在对西夏墅镇周围前期观察的基础上，研究小组以西夏墅镇的香山花园这一农村拆迁安置小区为对象展开调查，主要采取深度访谈法、问卷法、观察法等方法收集资料，并进行分析。

2.1 问卷调查法

问卷调查是本项研究中资料收集的方法之一。研究小组共设计、制作了调查问卷55份。问卷涉及居民被拆迁后有无固定经济来源、拆迁前后主要的交通工具、对当前菜价的接受情况、拆迁后幸福指数的变化情况等等。调查采用简单随机抽样的方法，用随机数表选取调查户的门牌号，然后再选择该家庭里的一个人作为调查对象。研究小组共分为2个小队，其中一小队的调查对象是40岁以下人群，另一小队则为40岁以上人群。调查共发放调查问卷55份，实际有效问卷50份。

2.2 实地访谈

除了问卷法，研究人员还采用了访谈法收集资料。2012年1月，研究人员在西夏墅香山花园小区选取10位有代表性的拆迁居民进行深度访谈。问题涉及居民拆迁之后经济来源情况、邻里相处状况、风俗人情等。研究人员同时向当地政府、居委会、物业公司等相关人员了解有关农村被拆迁居民的生活适应情况。

2.3 规范研究和实证研究相结合

根据问卷获得的资料，研究人员运用社会学、社区管理学相关知识，应用excel统计工具，对调查结果进行分析和论证，阐明常州市新北区西夏墅镇香山花园小区拆迁户生活适应状况，总结其存在的主要问题，分析原因。对于访谈资料，研究人员先打散后分类汇总，分别插入不同的问题中，作为现象的佐证。

3 研究的结果与分析

3.1 农村拆迁户居民生活方式发生了巨大的变化

随着我国城市化进程的加快，大量农村居民住房遇到拆迁。据统计，每年有数以万计的农村居民由于拆迁而进城，农民居住环境和生活方式发生了很大的巨大变化。从居住环境看，他们从乡村民居搬到了城镇高楼，活动范围受到限制。调查发现，100%的农村居民搬入安置社区后，活动范围、时间等方面都受到了限制；从生活作息看，他们从日出而作，日落而息变为朝九晚五，休闲鲜少；从生产方式看，他们从务农为主，做工为辅转变为从事第二、三产业；从社会身份看，他们几乎一夜之间完成了农民向居民的转变，失去土地而成为城镇职工或待业者。

当然，拆迁也在提高农民的生活质量、增强农民生活的规律性、顺应工业文明的发展趋势，提升农民社会身份的优越感等方面大有裨益。正如訪谈中一位年老妇女所说：“现在居住条件变好了，以前是老房子，现在也住上楼房了。”采访中，门卫大叔也说：“搬到这儿来，孙子离学校近了，上学也方便多了，离集市也近，上街买菜买什么的也方便的很。”

3.2 调查研究中所发现的问题

通过实地调查访谈发现，常州市新北区西夏墅镇香山花园小区拆迁户城镇生活也存在这一些问题，主要存在的问题有以下几点：

3.2.1 在物质生活方面，居民生活成本增加，生活负担加重

3.2.1.1 生活用水方面 在农村，农民的洗衣用水主要来源于河水，搬入安置社区后，洗衣只能用自来水。访问的一位姓赵的女士说，她家在农村夏天两个月的水费大概七八十，而现在基本上每个月都要七八十。有些居民为了节约用水，骑自行车到距离小区较远的河边漂洗衣物。调查得知小区里曾有老人因路途劳顿，在漂洗衣物时掉入河中险些丧命。有的居民甚至在自己的车库中打井取水。这些都给小区居民的人身安全和住房安全带来极大的隐患。

3.2.1.2 食品开支方面 农村里，村民日常所食的蔬菜瓜果，大多产自自家的农田。入住小区之后，居民反映小区生活总体不错，只是存在入不敷出的担忧。关于当前菜价的接受问题，调查数据显示2%的人能接收，58%的人表示能接受，但觉得稍贵；40%的人觉得不能接受，觉得太贵。（见图1）对于经济条件本身就不好的居民来说，生活必需品开支的增多无疑加重了居民的生活负担。

3.2.1.3 在居住环境方面 调查显示，对于小区的环境问题（见图2），4%的人觉得环境舒畅，绿化很好；92%的人表示环境较好，绿化一般；4%的人表示环境不好，绿化较差。安置小区环境问题主要表现在绿化缺乏上。甚至仍有居民在小区中仅有的绿化随意种菜，围栏圈养家禽，家禽的排泄物更给小区的卫生状况带来了不好的影响。居民的这一举动不仅破环小区环境，也引起了其他居民的不满。

3.2.1.4 在房屋质量方面 在深度访谈中，居民反映楼房存在漏水、地基下沉、水泥块脱落、墙壁开裂等一系安全隐患。据了解该小区第一批居民于2008年入住，短短3年多的时间，房屋就出现如此状况，居民对自身的住房安全表示很担心。一位阿姨向调查人员反映，她家的屋顶有漏水状况，向物业多次反映，都没有得到解决，家中墙壁、家居、衣物因此而发霉。

3.2.2 在精神生活方面，由血缘、地缘、业缘为基础所形成的社区的亲情、友情、乡情被隔断

3.2.2.1 在人际交往方面 在農村，茶余饭后的串门、闲聊是村民间情感交流的主要方式。邻里之间互相帮助，乡间充满了人情味。深度访谈中，一位阿姨说道：“心里有个什么事，有什么不开心的，去邻居家串串门、聊聊天，不开心的事也就看开点了。谁家要是有个什么事，大家都是很热心帮忙的。举个小例子，如果做饭的时候突然发现没有酱油了，叫孩子到隔壁家借点。这种小事，现在想想都窝心。”然而，当村民入住小区之后，住户之间紧闭的门也让他们之间的交流欲望戛然而止。关于现在新的邻里关系的问题（见图3）调查数据显示，38%的人觉得能够相处融洽，经常串门；42%的人表示只是点头之交；20%的人表示不认识。居民间交流的减少，情绪不能及时发泄，容易产生孤独感，焦虑，居民的幸福指数明显下降。

3.2.2.2 在文化生活方面 居住环境的改变导致居民在娱乐休闲、风俗人情方面都产生了一系列问题

3.2.2.3 在娱乐休闲方面 在农村，串门唠嗑，找牌友打麻将是村民悠闲生活的写照。搬入安置小区后，陌生的邻居、忙碌的节奏使得这一切变成奢望。调查发现，城镇生活给少年儿童带来了强烈的孤独感。在农村，孩子们可以三五成群得在房前屋后，乡野田间尽情玩耍。可搬入小区之后，伙伴们不见了，田野不见了，剩下的只有电视与电脑。

3.2.2.4 在风俗人情方面 风俗人情是展现农村精神生活面貌的重要体现方式。随着居民入住小区，传统的风俗人情与现代文明产生了矛盾。以传统的祭祀习俗为例，在农村，焚烧纸钱是祭祀祖先的重要部分。入住小区之后，居民仍在小区焚烧，致使小区烟灰漫天飞舞。这引起其他居民的强烈反感。再以春节宴请为例，农村的房屋面积较大，能容纳整个家族聚会。而小区房屋面积大不如前。过年宴请为了节省花费，一些居民则在自家车库大摆筵席。由于环境的限制，一些传统习俗再也不能像在农村一样仪式浓重，传统习俗的传承备受打击。

4 关于农村拆迁安置居民生活适应问题的建议与对策

4.1 在物质生活方面，提高被拆迁居民的实际收入水平，稳定物价，降低其生活成本

4.1.1 提高农村拆迁居民的就业能力

农村拆迁居民的就业能力犹如水之源，木之本。只有切实提高了农村拆迁居民的就业能力，才能从根本上解决他们的生活费用开支压力问题。首先，社区居委会可以通过开办就业辅导来提高农村拆迁居民的就业能力。根据当地劳动力市场的需求，对农村拆迁居民进行有针对性的就业指导，帮助他们更好的适应当地劳动力市场的需求，提高就业的能力。

4.1.2 增加政府对农村拆迁居民的安置补偿

农村居民赖以生存的自然资源一直就是农田，而由于被拆迁之后搬进了城镇社区，农村居民赖以生存的生活环境发生了变化，但他们的谋生技能还是农业技能，这就使他们的再就业成为难题，生活收入来源得不到保障。基层政府应给予大力扶助。一方面是由于他们失去了以前的农业收入；另一方面，很多农产品需要购买获得，这又增加了额外的开支。所以，政府在拆迁安置方面不仅要解决农村拆迁户的入住问题，而且应该给予更多的安置补偿，使农村拆迁居民更好的适应城镇社区生活。

4.1.3 政府要加强质量监督管理体系建设，切实保障居民的住房安全

我们在很多的新闻报道中发现，农村居民在面临被拆迁的时候就会与拆迁单位发生很多纠纷，被拆迁居民与拆迁单位一开始就是处在对立面上的两个群体。如果拆迁单位的拆迁安置小区住房安全不到位更加会引起拆迁安置居民的不满情绪，甚至会引发群体性事件，危及社会的公共安全。政府应该加强质量监督管理体系的建设，严格把好质量关，切实保障居民的基本住房安全。同时，政府应该加强对承建单位的资质审核，让有能力、有责任心的企业来承建拆迁安置小区，让农村拆迁安置居民住上安全可靠的安置房。

4.2 在精神生活方面，丰富居民生活，拉近居民之间的邻里情谊

（1）社区要兴建娱乐休闲场所、健身场所、棋牌社、老年人活动场所等场地的建设，让拆迁居民有处可去，闲暇之余缓减心中的焦躁，结交新朋友，促进邻里之间的感情。作为拆迁居民，面临新的居民们，更应该融入集体生活，多参加集体活动，减少彼此间的疏远。

（2）社区居委会要举办一系列主题活动，拉近拆迁居民之间的关系。社区进行系列活动建设，假日活动、特色活动等不同类型活动的举办，让不同年龄层、不同兴趣爱好的拆迁居民走到一起，敞开心扉，熟悉彼此。

（3）社区居委会要推行互帮互助活动，关注社区拆迁户中存在困难的居民，逢年过节社区中都应该关心他们的生活，给他们送去温暖。对那些子女外出打工的孤寡老人，要时常慰问，有无法解决的问题要及时帮助他们。同时，还可以组织情系孤寡老人的活动，争先创优，评选值得尊敬的居民，以他为榜样，弘扬社会正气，维护社区的和谐。

4.3 在文化生活方面，开展多样的文化活动，鼓励居民文明举行风俗活动

在祭祀方面，居委会应该选择固定的地点建立祭祀的场所，让拆迁居民统一集中进行烧纸钱。这样，一方面保留了传统的祭祖习俗，另一方面保护小区的环境，减少对小区的破坏，保证了拆迁居民正常的生活环境。此外，居委会要加强宣传教育，让拆迁居民树立环保意识，从自身做起，主动到指定地点焚烧，切实维护社区居民年生活。在婚丧嫁娶摆宴方面，尽量提倡节俭或者是在家宴请，应该进行观念的改变。昔日的摆宴在拆迁之后已经无法进行，只能在家中或者饭店聚餐。虽然，家中空间有限，但是只要亲戚朋友能够相聚在一起，心意已到，没必要大肆铺张。而且，这样还能够节约生活开支，对于日益上涨的生活费用，也是一种解决方式；在其他仪式文化保护方面，我们还是要加以保留。虽然一切只能从简，但是文化传承的崇敬、亲情以及信仰值得我们继续传递下去，我们应该继续保持下去，融入日常的生活中，和谐居民关系。

5 几点小结

农村拆迁户能不能迅速适应变化了的生活环境和生活方式对于农村拆迁户本人的身心健康、生活质量的提高；对于一个国家社会的稳定、社会发展，甚至是经济的发展都具有重要意义。

农村拆迁安置社区居民生活适应问题存在以下几个方面的问题：在物质生活方面，居民在生活成本方面有了增加，生活负担加重；在精神生活方面，由血缘、地缘、业缘为基础形成的社区情感，并由此产生的亲情、友情、乡情被隔断；在文化生活方面，居住环境的改变导致居民在娱乐休闲、风俗人情、道德约束方面都产生了一系列问题。

针对这些问题，我们提出的建议是：在物质生活方面，我们应该着重于提高农村拆迁居民的实际支付能力；在精神生活方面，丰富居民生活，拉近居民之间的邻里情谊；在文化生活方面，开展多样的文化活动，鼓励居民文明举行风俗活动。

参考文献

[1] 冯契.哲学大辞典[G].上海辞书出版社，2007.

[2] 费孝通.江村经济.上海人民出版社，2006.

[3] 汪大海等.社区管理[M].中国人民大学出版社，2005：143.

[4] 风笑天等.落地生根：三峡农村移民的社会适应[M].华中科技大学出版社，2006.

拆迁问题分析论文 篇12

(一) 性质

1.拆迁人与被拆迁人之间的民事法律行为

城市房屋拆迁实质上是拆迁方与被拆迁方之间的法律关系。拆迁人与被拆迁人是在基于合意的基础上, 达成由被拆迁人转移其不动产权利, 拆迁人作出补偿的合约。[1]因此, 城市房屋拆迁是拆迁方与被拆迁方作为平等的主体在意思自治原则的基础上形成的民事法律关系, 也可称为平等民事主体之间的财产关系。

2.公权力介入的行政色彩化的法律行为

政府及其负责管理房屋拆迁工作的部门是作为城市房屋拆迁方成为拆迁当事人, 其介入使城市房屋拆迁呈现出一定的行政性及强制性。但公权力介入并不是说城市房屋拆迁的性质变成了由政府主导的行政行为。城市房屋拆迁带有一定的行政行为色彩, 但不是行政行为。

3.公私权利交织的民事法律行为

城市房屋拆迁是在行政权力及公权力介入下的为了达到公共利益和个人利益最大化, 以意思自治为原则, 采取平等协商的手段, 但不排除特殊情况下公权力发挥主导作用的民事法律行为。

(二) 特点

1.政策性

政策性此处可分两层把握:一指强制性, 国家虽按照法定程序, 但法律本身即具有强制性。二指政策倾向性, 房屋拆迁是对公众利益的倾斜, 以牺牲少数人的利益保护大多数人的合法利益。

2.非对等性

非对等性并不是对拆迁双方法律地位平等性的否定。而是指拆迁人与被拆迁人之间的经济地位、信息获取度、以及参与拆迁的主动性上存在的差别。在经济实力上, 拆迁方要明显强于作为房屋所有人的被拆迁方。在信息掌握度上及参与拆迁的主动性上, 拆迁人掌握有决定拆迁的第一信息。在拆迁进程中, 拆迁往往不以被拆迁方的意志为准。因此, 拆迁方处于强势地位, 而被拆迁方处于弱势地位。[2]

3.补偿协议性

城市房屋拆迁的性质是平等民事主体之间的民事法律关系也即一种合同关系。因此, 城市房屋拆迁需形成拆迁协议。拥有房屋所有权的个人在房屋被拆迁后有权获得相对等的补偿, 这既是基于宪法对居民住宅权的保护, 也是民法中对合同双方当事人合意的保护。

4.社会性

由于城市化进程的加速以及土地资源的紧缺, 城市房屋拆迁牵涉范围不断扩大, 它不再是一个简单的双方当事人之间的合同关系, 而成为一个波及面广、影响范围大、影响程度深的社会问题。它涉及的法益在隐性的扩大, 具有极强的扩散性和传播性。

二、城市房屋拆迁的现状及问题分析

(一) 公权力占主导

现实的城市房屋拆迁中, 拆迁方常常利用其强大的经济实力和信息获取速度占据极大的优势, 将城市房屋拆迁的行为转变为公权力占主导的行政行为, 主要表现在以下几个方面:一、不通知被拆迁方而采取偷拆;二、在没有达成拆迁协议的情况下强制拆迁;三、达成拆迁协议但违反拆迁协议;四、未给被拆迁人留足过渡期。

(二) 群众抵制强

针对城市房屋拆迁中的不合理现象, 城市房屋拆迁过程中屡屡出现暴力抗拆现象, 除了对拆迁人员的抵制之外, 房屋所有者常常用自焚等自虐手段来抗拒城市房屋拆迁。这使得拆迁所涉及的法益由财产权利扩大到人身权利。

(三) 补偿不到位

在平等的民事法律关系中对房屋的强制拆除需进行对价的补偿, 而正是由于补偿的不对价, 不到位, 才使得在城市房屋拆迁过程中每每出现钉子户。

(四) 管理混乱、监督申诉途径不畅通

《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定:国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。不难发现, 监督管理部门也是政府的相关部门, 监督管理部门不得成为拆迁主体。但现实中城市房屋拆迁的管理较为混乱, 常常出现一主体多行为的现象。

三、城市房屋拆迁问题的规范

(一) 明晰拆迁权利主体

就城市房屋拆迁中的主体, 包括拆迁当事人和拆迁关系人。拆迁当事人可三分为拆迁人、被拆迁人、拆迁管理人。其中, 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。而拆迁人包括房地产开发公司, 土地储备中心、拆迁管理部门接受房地产开发公司委托的国家机关。拆迁关系人是指与拆迁有利益关系的主体, 包括抵押权人, 其对补偿款项享有优先权。承租人, 包括承租公有房和商业房。

(二) 明晰公共利益

根据宪法第13条, 国家的城市房屋拆迁必须基于公共利益进行。何为公共利益, 笔者认为, 公共利益为社会大多数人的或者特定时期、特定条件下, 某一特定的群体的合法利益。与其相对的是私人利益。公共利益与私人利益之间一般表现为此长彼消的关系。

对于公共利益必须具备:1.合法性, 即宪法通常规定只有立法机关通过立法的方式来界定公共利益;2.公共性, 多数人法益大于少与人的法益;3.合理性, 公共利益必须防止多数人的暴政, 不是简单的以数量或者法益的轻重多少来衡量;4.公平性, 由于主体之间的利益具有相对对等性。[3]

(三) 在法律授权的范围内

要保证我国城市房屋拆迁的有序性和规范性, 必须在法律的框架内进行, 其法律依据主要有:宪法、相关基本法、相关部门规章、相关地方性法规、相关司法解释等。

(四) 完善拆迁评估程序1.健全拆迁评估机制

其一, 完善拆迁评估机构。形成从全国到地方统一领导、分级管理的机构。

其二, 实行专家聘任制。形成有机构常驻专家和外聘专家的体系。

其三, 机构运行保障。须有专门机构和人员对评估机构进行回馈。使拆迁机制的运行透明化。

2.遵循原则

其一, 估价原则。坚持独立、客观、公正及合法。

其二, 回避原则。既包括拆迁评估机构与拆迁当事人有利害关系, 又包括评估专家组与拆迁当事人有利害关系。

其三, 初步结果公示原则。拆迁评估情况需在七日之内向社会公布。

3.评估依据

主要包括房屋的区位、用途、市场价格、面积、楼层、朝向等因素。

(五) 严格法定程序、程序违法拆迁为不合法

严格程序, 严禁先拆后协商、协商不成强制拆迁的现象。只有遵循程序规定, 才能维护拆迁当事人的合法权益, 保障建设项目顺利进行, 拆迁人与被拆迁人也只有在正当程序之下, 才能获得法律的保护。

(六) 建立拆迁听证制度

由于房屋拆迁是为保护社会公共利益, 因此, 无论是评估机构的评估, 还是合法的程序, 都需要及时向社会大众公示, 听取大众的呼声, 做到全面协商、真诚对话。

(七) 充分补偿机制

首先, 要弄清补偿的对象。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条明确规定:拆迁人应该按照本条例的规定, 对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过审批期限的临时建筑, 不予补偿, 拆除未超过批准期限的临时建筑, 应当给予补偿。被拆迁人是指房屋的所有者, 而不是房屋的使用者和代管者。使用者和代管着作为拆迁关系人, 与拆迁行为有一定关系, 但若补偿, 则会造成补偿范围扩大化, 主体模糊。因此, 可通过补偿房屋所有者, 房屋所有者与相关关系人协商充分保护房屋所有者的合法权益。

其次, 要确定补偿方式。补偿可采取货币补偿和房屋产权调换。这个需要根据拆迁当事人的协议, 由当事人双方决定。一般情况, 由被拆迁方决定, 这样可以使拆迁过程更趋于通畅, 同时更好的保护被拆迁人的利益。最后, 要根据评估机构的评估, 在充分协商, 等价对等的基础上, 将城市房屋拆迁的补偿方案及时公布, 做到充分补偿。

总之, 城市房屋拆迁制度是一个波及面广、社会影响力大的工程, 现阶段我国的城市房屋拆迁制度还存在较多问题, 这就需要我们总结拆迁过程中出现的一系列问题, 结合实际, 运用法律方法解决问题, 充分考虑拆迁方与被拆迁方的需求和合理要求, 做到公平、公正、合理、合法。只有将城市房屋拆迁的诸多问题法律化, 才能使城市房屋拆迁最终形成规整、有序的体系。

摘要：随着我国现代化进程的加速, 城市化的步伐越来越快。城市房屋拆迁成为现代化进程中一个十分重要的问题, 本文就城市房屋拆迁的相关问题进行分析。以期正视房屋拆迁中的问题, 不断改进, 促使其走一条程序化、法制化的道路, 在保护人民合法权益的同时, 促进现代化建设的步伐。

关键词：城市房屋拆迁,程序化,法制化

参考文献

[1]张翔, 李军.房屋拆迁法律理论与实务[M].北京:中国检察出版社, 2008.

[2]拆迁一本通[M].北京:法律出版社, 2010.