房屋最新的拆迁补偿标准

2024-11-23

房屋最新的拆迁补偿标准（通用10篇）

房屋最新的拆迁补偿标准篇1

房屋最新的拆迁补偿标准

第一条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第三条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场房价走势。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产房价走势评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产房价走势评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产房价走势评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第四条房地产房价走势评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产房价走势评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第五条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第六条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第七条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第八条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第九条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十一条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第十二条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第十三条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

房屋最新的拆迁补偿标准篇2

关键词：城市房屋,拆迁补偿制度,缺陷分析,制度构建,监督机制

一、引言

城市房屋的拆迁关系到一个城市的整体形象、布局合理和城市今后的经济规划、居民的安居乐业、社会的和谐稳定,关乎人民的切身利益。现阶段,城市拆迁规模的不断扩大,引发了一些因房屋拆迁补偿所导致的纠纷及暴力拆迁事件,不仅影响到项目建设和城市建设进度,而且产生一些其他后果,引起社会的广泛关注,与此相关的行政补偿问题也得到学界的重视。如果在社会实践中不能妥善处理房屋拆迁补偿问题,将影响到社会的稳定及经济的发展,因此怎样完善城市拆迁补偿制度是城市建设中急需解决的难题。

二、城市房屋拆迁补偿的制度现状及缺陷分析

(一)城市房屋拆迁补偿的理论概述

城市房屋拆迁补偿是指因国家建设、城市改造及文物保护、整顿市容、环境保护等需要,经政府有关主管部门批准,由建设单位或个人对现有建设用地上的房屋及附属物进行拆除,对房屋的所有人和承租人进行拆迁、补偿等一系列活动的总称。①在拆迁补偿过程中,拆迁人应该本着公平公正、合理及时的原则,通过货币补偿或者房屋产权交换抑或二者结合的方式对被拆迁人进行房屋拆迁补偿。

根据城市拆迁的目的有所不同可以分为以下两种类型的拆迁:一种是公益性拆迁。这种拆迁是为了维护公共利益,根据政府的合理规划,在城市制定范围内依法对国有土地上的房屋进行拆除,对被拆除人或者房屋的使用人予以转移安置以及根据市场价值给予被拆迁人相应的经济补偿的活动。另外一种是以商业利益为目的的拆除。这种拆迁是指开发商为了获取商业利润而进行的拆迁,该拆迁行为的正当性应当结合城市发展的需要看待,对被拆迁人的补偿应该充足并及时。在实际操作中,两种类型的拆迁应该在保障被拆迁人权益的基础上进行区别对待。

(二)我国现行城市房屋拆迁补偿制度概况

现阶段,我国城市房屋拆迁补偿工作法律依据主要包括《城市房屋拆迁管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定组成。这些规定对补偿标准仅在原则上做了规定,具体补偿办法由各地区的人民政府根据本地经济发展水平及房价予以制定。这就导致在实践中,政府往往代替市场主体的地位,没有经过市场评估程序,自己设定补偿标准,使得补偿价格远远低于市场价格。并且近年来土地使用权出让价、房价持续攀升,而政府设定的补偿标准又不随着市场变化而改变,导致被拆迁人得到的补偿与同地段房屋的售价相差甚多,给被拆迁人造成很大的损失,显然这部法律已经不能适应我国城市房屋拆迁的现状。为此,2011年国务院公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》适应了时代的发展,在一定程度上保障了被拆迁人的权益,维护了社会的稳定,但在制度规定上仍存在很大的缺陷和不足。

(三)我国城市房屋拆迁补偿实践中的缺陷分析

1.在程序上缺乏透明度。目前在我国房屋拆迁补偿过程中,拆迁人和政府往往占据主导优势,行政权过多,干预到房屋拆迁,暗中操作现象严重。为了使拆迁顺利完成、速战速决,作为行政机关本应充分保障被拆迁人的权益不受侵害,但许多拆迁主管部门在进行拆迁许可的过程中对被拆迁人的切身利益视而不见,对其所关心的拆迁政策、拆迁范围、补偿标准等信息不予透漏,并阻止其申辩。在实践中无论被拆迁人是否同意补偿标准和拆迁方案,一律拆无赦,拆迁方和被拆迁方的法律地位严重不平等。同时,城市房屋安置的资金在一定范围内有公共资金的性质,应该公平合理地分配到被拆迁人手中,但是由于各地具体情况不同,拆迁补偿标准较为混乱,并且补偿标准不对被拆迁人公开,导致被拆迁人无法确定自己应得的补偿金额,从而给了开发商可乘之机。

2.商业拆迁盗用公共利益名义的现象普遍存在。在拆迁行政案件中,大部分拆迁都打着公益拆迁的名义,但是真正为公共利益拆迁的只占少数。在房屋拆迁过程中,政府作为参与者之一,应当承担起保护被拆迁人合法权益不受损害这一重要角色,然而在拆迁的实践当中,极少数开发商与一些政府部门互相勾结假借“公共利益之名”进行拆迁。在房屋拆迁过程中,由于我国没有对公共利益的范围进行具体的界定,对是否属于公共利益进行认证的仍然是政府官员,公民的参与权无法实现,大多数听证程序只是走过场,公民的言论也很少得以实现,导致公民权益得不到有效保障,无法得到合理的房屋拆迁补偿。

3.公权力行使的缺陷。在现在的房屋拆迁制度中,司法程序的作用极小,行政权力的干预过为突出。行政裁决被作为司法程序的前置程序,所以即使被拆迁人对拆迁补偿不满而选择诉讼,也不能中止房屋拆迁的执行。

4.现行制度补偿标准过低。立法上没有明确规定对房屋补偿的标准,仅仅规定补偿原则以至于给予的补偿价格过低。不同地区的土地及同一地区不同区域的土地价格是存在差距的,如果仅仅以重置价格对房屋进行评估,对于房屋所处位置的土地价格不予考虑,不利于保护被拆迁人财产权。

三、完善我国城市房屋拆迁行政补偿制度的建议

(一)对房屋拆迁的前后关系予以理顺

实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿,但房屋拆迁管理部门往往因为征用程序复杂,为了拆迁的速战速决,在没有得到征用许可的情况下就给予拆迁许可,且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”,这种程序存在严重的立法缺陷。笔者认为,应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系,规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用,然后进入拆迁程序。

(二)完善拆迁中的正当法律程序

1.应实施严格的听证程序。由于并未规定拆迁听证程序,使得规划、征收和拆迁过程不公开透明,因此应在立法中增加征地拆迁的听证制度,让利益各方充分参与到拆迁的各个步骤中,特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情,增加政府工作的透明度,而且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。

2.建立土地使用监督机制。在征地程序上,目前我国进行土地征收前的公共利益认定审批机制不合理,征收后的土地使用监督机制也有所缺失,因此,笔者建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批,并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况,保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监督批评权。

3.健全征地拆迁的流程。为了防止政府权力滥用,保护公民权利,健全征地拆迁的一系列程序是非常有必要的:首先,征地机关向有关征地批准机关提出征地申请,确定征地拆迁的地域范围,批准机关应严格审核其征地是否具有公共利益的目的;其次,政府向市民发布征地通告,批准机关召开征地听证会,综合考虑各方意见后由批准机关进行裁决;接着,在征地获批准后,由征地机构进行规划登记,发布征地补偿公告,补偿方式和金额应按照“适当补偿”原则对被拆迁人房屋资产进行补偿,若补偿金不能达成一致,则由政府将案件送交司法程序,法院聘请独立的资产评估师进行评估,得出最终补偿方案;再次,拆迁方与被拆迁方签订补偿安置协议;最后,进入拆迁程序,发布拆迁公告,同时召开拆迁听证会,说明拆迁的可行性,如果拆迁方案能达成一致,则实施拆迁。

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条赋予了政府有关部门进行强拆的权力,但是根据法治原则,凡限制减损剥夺公民的合法私有财产的,除必须以公共利益为目的外,还必须遵循正当的法律程序,也就是说是否进行拆迁不得由政府说了算,行政主体更不能实施强拆,而应该通过司法程序,由法院依法作出最终裁决。

(三)对公益拆迁与商业拆迁的程序法规进行严格区分

笔者认为立法应当严格区分公益拆迁与商业拆迁,因为这是两种迥然不同的拆迁,他们所贯穿的法律关系、拆迁目的及日后对公众的意义都有所不同。将国有土地上房屋征收、土地征用的范围限定在公共利益上,制定公益拆迁的特定程序;而商业拆迁也应有其自身的拆迁程序,在商业拆迁中拆迁方和房屋的所有权人必须遵循民法的平等自愿、等价有偿的原则进行市场交易。此时,政府的公权力行为不得介入,更不得运用国家暴力进行强迫交易,只有这样才能依法保障被拆迁人的合法权益。

(四)加强对房屋拆迁的监督管理

1.杜绝违法拆迁现象及损害被拆迁人合法权益的事情发生,其中加强对拆迁人的监督管理,对其违法行为予以严肃查处尤为重要。2.对趁拆迁之机公报私囊的应及时制止,依法维护拆迁人的合法权益,这关系到人民是否能够安居乐业,社会能否和谐稳定。3.拆迁补偿安置资金要合理监管,由于补偿安置资金属于社会公益资金,有关部门不得对挪用安置资金进行随意挪用,资金应全部作用于对被拆迁人的拆迁补偿当中。

四、结语

随着我国城市化进程的加快,我国土地征用与房屋拆迁的现象会不断发生,拆迁方与被拆迁方的纠纷如果得不到较好的处理也会不断升级,所以如何有效保障被拆迁人的权益,加强对合法私有财产权的法律保护显得尤为重要;其中如何规范政府的公权力行为,提高其公共服务职能,真正做到全心全意为人民服务是核心问题所在。对政府的行政程序进行完善,是规范拆迁补偿制度的关键环节。现阶段,我国的新征地拆迁制度应该坚持以人为本,行政程序的完善也应该朝着更人性化的方向迈进,这样才能实现社会的和谐稳定发展、人民的安居乐业。

参考文献

[1]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

[1]施志平.浅谈城市房屋拆迁补偿政策问题.现代商业, 2009(14).

[2]杨金梅.城市房屋拆迁中被拆迁人权利保护的立法研究.西南交通大学.2011.

房屋最新的拆迁补偿标准篇3

2012-09-28 15:34搜房网

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[摘要]我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：

http://news.qd.soufun.com/2012-09-28/8680666.htm 我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：

国有土地上有两种补偿方式：

一、产权交换式补偿；

二、货币补偿。

产权交换式补偿：

一、房屋价值补偿标准：

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

货币补偿方式。

一、房屋价值补偿

补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。

二、临时安置费和搬迁费

参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。

三、其他补偿项目

对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。

集体土地上房屋拆迁补偿

目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：

农村宅基地房屋补偿

因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：

1、宅基地补偿费；

2、房屋补偿费及装修费；

3、安置费和搬迁费；

4、困难补助和奖励；

5、房屋内各项家电移机补偿；

5、非住宅房屋营运损失补偿等。

农用地征收补偿：

一、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。

二、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。

三、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。

城中村改造拆迁补偿

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：一、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。

二、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

三、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

四、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。

五、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。

六、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

七、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。

房屋最新的拆迁补偿标准篇4

作者:贾国昌来源:

随着城市旧城改造步伐的加快和城市化范畴的不断拓展，城市可用的建设用地越来越少和城市的房屋拆迁所造成的高昂成本代价使征收城市中心和其边缘的集体土地成了城市用地发展的一个渠道。但是集体土地上的房屋拆迁补偿和国有土地上的房屋拆迁补偿二者之间的补偿标准却大不一样，同在一个地块，补偿标准却有天壤之别。对于在市中心集体土地上的房屋和市中心周边的集体土地房屋进行拆迁补偿时，给予的补偿标准，令被拆迁人很难在原居住地附近购买住房，使其生活水平严重下降，甚至直接流落街头，成了无家可归之人，也导致了由拆迁引起的纠纷不断发生。其中近一段时间以来，频频出现野蛮拆迁和暴力抵抗拆迁的事件，典型的如成都唐福珍事件、自制火炮对抗拆迁的湖北农民杨友德事件。在现在的一个和谐社会中发生这样的事情无不令人痛心！

根据国家法律规定可知，对于国有土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是现有的《城市房屋拆迁管理条例》，对于补偿的标准是根据市场价对房屋进行评估。而对于集体土地上的房屋拆迁补偿适用的法律依据是《土地管理法》，是依据征收法律来制定的补偿标准，有的地方是县或者市制定的一个集体土地上房屋的补偿标准，甚至是2000年以前制定的，例如安徽阜阳市人民政府2000年制定的《阜阳市非农业建设征地拆迁实施办法》，直到现在阜阳市的房屋拆迁补偿仍以此为补偿标准。由于最近几年来，房地产市场价格的突飞猛进，一年一个价格的变化，早年的房屋价格至今早应不该适用。如果按照2000年左右的市场房屋重置价进行补偿，再结合当今周圈国有土地高高在上的市场价格，差额低则十多倍，高则相差三四十倍。这其中的矛盾可想而知。

有的地方是先征地，没有在征地的同时给予房屋拆迁补偿，等过了1年或者几年后再给予拆迁补偿，类似这样的情况应该适用城市房屋拆迁补偿标准。2005年10月12日，最高人民法院行政审判庭就此问题作出了《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》的司法解释，明确指出了行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。在没有明确的法律规定的情况下，最高人民法院的司法解释，就是应该予以适用的。

2010年5月25日，国务院下发了《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对于尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施，那么在对于集体土地上的房屋拆迁补偿标准上，将会依据新的征地朴偿标准来实施，这大大的提高了集体土地上的房屋拆迁补偿补偿标准。

另外对于征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这表明，在以后的集体土地上的房屋拆迁补偿将进一步的保护了老百姓的合法权益。

房屋最新的拆迁补偿标准篇5

（一）目的：为了公共利益的需要，征收房屋建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。

（二）法定征收主体：市县级人民政府。

（三）具体实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门，有的为国土部门，有的则是住建部门，有的有专门的征收办公室，还有的地方则是由街道办事处、乡镇人民政府。委托拆迁公司进行拆迁，属于违法行为。

二、征收决定

（一）做出征收决定前期工作

1、组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。（对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。）

2、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

3、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

4、因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

5、应当进行社会稳定风险评估。

6、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

（二）作出征收决定及公告。

1、作出征收决定并公告，告知征收范围、项目、救济权利及方式等。

2、作出补偿安置方案并公告，明确补偿协议签约期、告知被征收人权利救济方式。

三、补偿阶段

（一）补偿方式

1、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

⑴被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

⑵因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

2、征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

（二）补偿的构成：房屋价值、搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及补助奖励等，总原则：不低于征收决定公告之日的类似房地产市场价格。

1、被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

3、对评估有异议，应当自收到评估报告之日起10日内，申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

（三）订立补偿协议。

1、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

2、若协议违反法律强制性规定，或者显失公平等，可以主张撤销协议或者确认协议无效。

（四）作出补偿决定。

签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定并进行公告、对被征收人进行送达。

补偿决定的内容：补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

（五）救济方式

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议（60天），也可以依法提起行政诉讼（6个月）。

四、搬迁阶段

（一）禁止性规定：任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

（二）自愿搬迁，先补偿安置，后搬迁。

（三）强制搬迁。

1、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

2、强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

五、法律责任

（一）采取暴力迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

房屋征收及拆迁中的土地补偿问题篇6

一、房屋征收拆迁的本质及其所涉及的土地问题

从表面上看, 拆迁似乎指向的是房屋, 但其本质却是在公权力干预下的平等主体之间土地使用权的交易。然而无论是相关的法律文本, 还是拆迁补偿的实践, 甚至《物权法》之后的立法, 大多有意无意地偏离了拆迁的本质, 对土地使用权的补偿问题含糊其辞、一笔带过, 甚至避而不谈。然而在现实生活中, 房价高居不下、拆迁上访等诸多问题无不与拆迁问题互为因果, 成为一个较为突出的社会问题。因此, 准确定位土地使用权的私人财产权性质, 是理顺拆迁补偿纠纷诸多问题的一个理论前提。

根据我国宪法、民法通则、土地管理法等现行法律, 所谓国有土地使用权, 是指公民、法人依法控制、支配国家所有的土地及其收益, 并排斥第三人干涉的权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定:我国境内外的公司、企业、其他组织和个人, 除法律另有规定外, 均可依照规定取得土地使用权, 进行土地开发、利用、经营。取得土地使用权的土地使用者, 其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他交易活动, 合法权益受国家法律保护。从我国立法来看, 土地使用权人有权自主使用土地, 对土地进行占有、使用、收益和附条件的处分:在法律许可的范围内, 可以自主的对土地进行各种开发和利用并获取收益。此外, 土地使用权人可以出租土地以收取租金;将土地使用权租赁给他人承包经营取得提留收入;将有偿取得的土地使用权作为投资与他人合资、合作、联营兴办实业以分取红利;或者在土地使用权上设定其他物权以收取使用费等。

显然, 土地使用权是一项具有经济内容的法定权利, 土地使用权的作用不仅在于其使用价值, 也在于它的商品价值, 即流通性。然而, 在相当长的一段时期内, 我国不承认土地的价值及其商品属性, 而是把它当作一种自然资源, 实行土地无偿使用的制度。相应的, 旧的房地产管理制度的特点是“地不计价、地随房走”, 即土地使用权不作为财产计算其价值, 并只能被动的在地上建筑物、附着物的权利移转时随同移转, 其财产权利的独立性无从体现。

这种情况在过去是合理的, 因为国有土地使用权是无偿取得的, 不具有流通性, 其价值也无从计算, 只能被当作无价值之物随同地上建筑物、附着物移转。但在实行国有土地有偿使用的法律制度之后, “地不计价、地随房走”的作法就难以存在了。从1987年开始, 我国开始进行旨在建立土地有偿使用制的土地制度改革。在建立土地有偿使用制度后, 土地利用关系被导入商品经济关系, 我国的土地也开始从纯粹自然资源向财产转变, 土地使用权可以自由转让, 渐渐形成了以土地市场来实现国有土地价值的制度。我国现行的土地市场依法分为两级市场。一级市场指土地使用权的出让, 即土地使用权从国家土地所有权中分离, 目前该市场由国家垄断;二级市场即土地使用权的转让, 即土地使用权在平等主体之间互相转移, 这是一个自由竞争的市场, 不应当存在国家垄断。

需要明确的是, 土地使用权之所以可以流转, 不仅仅因为我国现行相关法律规范对此做出了规定, 而且也根源于土地的商品属性和土地使用权的物权属性。可以说, 土地使用权的物权定位具有重大意义。一般而言, 物权是权利人直接支配并排斥他人干涉的权利。土地使用权虽然是不完全物权, 但仍然是独立的财产权利, 具有对世性的特征。土地使用权人直接和不特定多数人发生法律关系, 可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利, 也可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地使用权人为上述法律行为时, 不受土地所有权人即国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以对抗。这一点与承租权等债权完全不同。承租权这样的债权转移给第三人时, 必须取得物的所有权人的同意, 否则承租权利人的行为将成为其权利消灭的法定根据。

综上, 我们可以得出这样的结论, 土地使用权是一项独立的财产权, 那么对土地的使用就必须依据所有权法律规范, 遵守商品流转关系的一般原则, 即等价有偿原则和有偿转让原则。因此, 拆迁应当对土地使用权进行补偿。

二、拆迁法律规范对土地使用权补偿问题的规定

《物权法》第121条规定, 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的, 用益物权人有权获得相应补偿。第135条规定, 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利, 有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权属于用益物权, 因此, 在拆迁时应当对其进行补偿。令人遗憾的是, 一些地方歪曲城市房屋拆迁管理条例的立法精神, 通过一些立法质量较差、位阶较低、存在冲突的规范性文件来处理拆迁中的土地问题, 使得拆迁管理部门和法院在处理该类问题时左右为难。

1995年9月4日国务院法制局对建设部《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》中明确:“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》, 并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿”。许多人因此认为《城市房屋拆迁管理条例》根本没有土地使用权补偿的字眼, 而复函最后也只是说要按照规定对被拆迁的房屋进行补偿, 因此不需要对土地使用权进行补偿。实践中, 很多案件也是照此精神处理的。如此机械理解上述规定, 陷入一种形式法治的误区。事实上, 城市房地产权利应包含土地使用权在内, 离开土地使用权的房屋是不存在的。房屋的所有权包括“四至”以内的土地使用权及必要的通行、通风、采光等相邻权所必需的土地, 对房屋补偿没有排除对房屋“四至”以内的土地使用权的补偿。况且, 该复函并没有将土地使用权排除在补偿范围之外。如果机械地理解该复函精神, 必将背离土地使用权的商品属性、财产属性, 也与上位法和其他法律规范存在冲突, 与现代物权保护思想相背离。因此, 人民法院在审理拆迁补偿安置裁决行政案件时应当以法律、法规为依据进行裁判, 拆迁人应当对国有土地使用权进行补偿。

我国宪法、民法通则和物权法等相关法律不仅规定了土地使用权可以依法转让, 也规定了国家保护土地的使用和收益的权利, 公民合法的私有财产不受侵犯。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定, 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下, 根据社会公众利益的需要, 国家依照法律程序提前收回, 并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《城市房屋拆迁管理条例》虽然没有明确要对土地使用权进行补偿, 但在颁发拆迁许可前, 拆迁申请人取得土地使用权批准文件时, 就已在土地成交确认书、土地出让合同等文件中承诺应当承担拆迁补偿成本, 其中就包括土地使用权收回补偿。而且《城市房屋拆迁管理条例》第24条规定:“被拆迁房屋的货币补偿的金额, 应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定”。其中, 区位因素的实质就是土地价值, 也就是说在房屋的补偿价中含有土地收益, 对土地使用权是作了一定补偿的。

对拆迁中土地使用权的补偿问题, 更为明确的规定是国家标准《房地产估价规范》。该规范的6.7.6明确规定了, 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权, 根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时, 对该土地使用权如果视为提前收回处理, 则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价, 应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行 (其实该条没必要规定“对该土地使用权如果视为提前收回处理”这样一个假设条件, 因为土地使用权不是债权, 而是独立的物权, 权利人有权自主决定处分该权利, 因此无须先由国家收回, 再行转让土地使用权) 。该规范明确规定了应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价, 具有非常进步的意义。

既然明确了土地使用权应该得到补偿, 那么补偿的范围如何确定?比如北京一些旧城改造项目的拆迁, 被拆迁房屋大多是旧的四合院, 产权证反映的只是被拆迁房屋的建筑面积, 不能反映被拆迁房屋所占用的土地的面积, 而被拆迁房屋所占用的土地的面积一般要大于被拆迁房屋的建筑面积, 这样很多人便产生了疑问:即拆迁补偿是否就排除了院子所占用的这部分土地使用权的补偿?我们研究一下北京市房屋拆迁补偿价计算公式:

房屋拆迁补偿价= (基准地价×K+基准房价) ×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价 (K为容积率修正系数) 。

假设在房屋的面积 (除院落外) 、区位等状况均相同, 房屋的基准地价、基准房价、重置成新价也因此相同的情况下, 则房屋所占土地面积越大, 房屋的现状容积率就越小, 那么K也就越大, 相应的, 房屋得到的补偿也就越多。因此, 虽然国务院及北京市的相关房屋拆迁管理规定没有明确规定补偿院子所占的土地使用权, 但是通过分析北京市房屋拆迁补偿计算公式, 就能看出在相同的情况下, 所占土地面积大的房屋拆迁得到的补偿就多, 也就是说在拆迁中给予了院落补偿。

应该说, 城市房屋拆迁的目的是实现国有土地使用权的流转, 补偿应当考虑土地使用权因素, 无论是从法理还是从我国现行法律制度来看都是不容置疑的。有学者比较了中国和德国的土地使用权证发现, 两者最大的不同并不在于土地使用权证和房产登记证是否合一, 而是在于两者记录的内容有所差异:中国的土地使用权证上记录的是土地面积和住房居住面积或建筑面积, 而德国地籍簿并未直接注明住房居住面积或建筑面积, 而是记录了土地面积和土地使用权的比例。这个细微的技术差别却使得两国土地使用权的价值有着天壤之别。如果说我国将来借鉴德国的做法推进起来难度较大, 那么对土地使用权补偿的量化进行技术上的改进, 以使其尽量符合土地的市场价值, 也许是我们应该努力的一个方向。因此在拆迁中应当补偿被拆迁人失去的每一项独立的物权。

三、划拨土地使用权的补偿问题

《土地管理法》第2条规定, 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是, 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。因此, 对于土地使用者而言, 直接从国家手中获得土地使用权有两条基本途径, 一是出让, 二是划拨。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定, 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权;第44条规定, 划拨土地使用权, 除本条例第四十五条规定的情况外, 不得转让、出租、抵押。因此从法理上来说, 划拨土地作为无偿取得的土地使用权, 其资产、价值的支配权始终属于国家, 除法律另有特殊规定和人民政府批准外, 使用权人不得自由处分该权利、变更权利主体。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定, 土地使用权人经有批准权的人民政府批准, 与受让方订立合同转让划拨土地使用权的, 应当认定合同有效。拆迁范围内存在划拨土地的, 也要对划拨土地使用权进行转让, 颁发拆迁许可证可以视为人民政府批准了划拨土地的转让。该司法解释第12条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府同意转让, 并由受让方办理土地使用权出让手续的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第13条规定:“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权, 起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续, 并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的, 土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”因此划拨土地能否拆迁 (或者说转让) , 拆迁补偿是否应包含土地使用权价值, 如何计算划拨土地使用权的补偿价值便成了不可回避的问题。

事实上, 划拨土地之所以不得转让、出租、抵押, 是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上, 已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因此, 与公益用地非商品化的国际惯例一致, 公益目的决定了其仍然采用无偿划拨方式, 决定了由此形成的划拨土地不可进入市场流转的特性。但是我国划拨土地的情况比较复杂, 有很多历史遗留问题。对于符合一定条件的划拨土地使用权, 经有批准权的人民政府许可, 我国现行法律也是允许其转让的。事实上, 我国目前的划拨土地使用权规则和出让土地使用权规则并不是那么截然分明, 有许多本应当是出让的土地使用权, 而实为划拨土地使用权;由于历史的原因, 很多划拨土地不是用于公益事业, 而是用于住宅商业或经营目的。因此, 法院在面对拆迁补偿问题时, 应区分不同情况分别处理。

划拨土地使用权在我国表现为两种形态:第一种形态是, 土地使用权出让制度实施后, 依公共利益需要因行政划拨产生的划拨土地使用权, 这种划拨土地使用权, 因其公益性的用途, 除法律另有特殊规定和行政机关指定外, 土地使用权不能进入市场。如土地使用者转让其土地使用权, 表明该行为人已无继续使用该宗土地的需要, 公益行为已终结, 国家授权的特定目的已不复存在, 土地使用权应由国家收回后再行处理, 而不能由土地使用者直接处理。第二种形态是, 土地使用权有偿出让制度实施前, 历史遗留的无偿取得的土地使用权。依产生方式不同, 具体分为行政划拨和法律规定两种情况。

土地使用权出让制度后的行政划拨指为经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业需要, 国家划拨给农民、集体单位无偿使用的土地使用权。这种划拨的土地使用权产生于计划经济体制下国家对全民、集体所有制单位的投资行为。对此, 由于企业都支付了很高的补偿费, 如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物、附着物拆迁安置费等, 有的还负担劳动力的安置和居民住房的安置。因此其土地使用权, 是变相有偿取得, 而不是无偿取得土地使用权。对于这种划拨土地使用权应允许其采用市场化的方式进行处分, 如投资、转让、抵押和租赁等。依现行法律规定, 这种划拨土地使用权人在补办出让手续后可自行处分其土地使用权。

按照法律规定取得土地, 是指依据1982年宪法第10条第1款规定的城市土地一律属于国家所有的原则, 将城镇居民宅基地所有权公有化, 而产生的宅基地使用权。对这种情况, 应脱离土地所有权、使用权分离的思路, 而要从使用者财产权的角度去考察财产权。土地所有权公有化, 并不意味着土地财产权的公有化, 划拨土地使用权应该得到补偿。

因此不管是划拨的土地还是有偿获得的土地, 拆迁人都要先按照出让的土地市场价进行评估, 然后根据评估报告确定相应的补偿金额。一般而言, 划拨土地使用权与出让土地使用权在取得成本构成上的差别在于有没有交出让金。土地出让金有市场定价和相对低廉的政府定价两种。在拆迁补偿中, 如果是划拨土地, 则国家拿走较低标准的政府定价之后, 剩下的部分应补偿给被拆迁人, 即被拆迁人应取得市场价与政府定价的差额。行政机关和人民法院在实际工作中应当依照《土地管理法》和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定充分考虑对划拨土地的补偿。

划拨:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金

出让:补偿价格=市场价 (拍卖净价) -政府定价出让金×使用年限÷出让年限

四、土地使用权补偿的滞障

(一) 政府的定位

在土地管理的过程中, 国家扮演着双重角色, 即土地所有者和行政管理者。国家行使土地所有权人的情形与方式同行使行政管理权的情形与方式存在明显区别。实践中出现的很多问题都是因为没有理顺这两种角色的关系。解决这些问题的关键, 在于国家正确行使土地所有权和行政管理权。因此, 我们需要分析一下在实行土地所有权与使用权分离、土地使用权有偿转让制度后, 土地所有权人国家、土地使用权人以及第三人之间的法律关系。

1.国家作为土地所有者掌握着土地所有权中的处分权能。国家可以财产所有人的身份来监督使用权人对土地的使用, 当使用权人不按法律规定或合同约定使用土地时, 国家可以给予警告以至无偿收回土地。

2.如前所述, 虽然土地使用权属于不完全物权, 但仍具有独立财产价值。土地使用权人可以自主决定将该权利转让给他人, 或将其权利出租, 或将其权利抵押, 或在其权利上设定其他性质的物权。土地所有权人国家与土地使用权人之间属于自物权与他物权、完全物权与限制物权之间的法律关系。权利人为上述法律行为时, 不受土地所有权人国家的干涉;在国家为不法干涉时, 权利人亦有权予以排除。土地所有者和使用者都可以独立地行使物权请求权以保护自己的合法权利。

3.在所有权与使用权分离后, 由于土地的合法占有权已经转移给土地使用权人, 故作为土地所有权人的国家不再和第三人发生直接的物权关系。

拆迁是平等主体之间土地使用权的转让, 拆迁补偿应由双方当事人依法平等协商确定。除非涉及公共利益拆迁外, 政府应保持中立。具体到拆迁补偿问题上, 政府应谨守其财产所有人的中立角色, 尊重土地使用权人作为物权人的身份及其财产权利, 做到“行政的归行政, 市场的归市场”, 让拆迁人与被拆迁人自主谈判, 无法达成协议的依法裁决;同时作为管理者, 政府要把自己的工作定位在努力做好协调关系、制定优惠政策、提供信息等服务工作, 做到不从拆迁中牟利, 不充当市场竞争的主体, 不与投资主体之间存在经济利益或亲缘关系, 做到公开、公平、公正。应切断地方政府在拆迁中的土地非法利益, 使之成为超脱的居中管理者。

(二) 不科学的干部考核制度影响拆迁补偿的公正性

房屋最新的拆迁补偿标准篇7

日价费发〔2010〕23号

各区县物价局、财政局、建设局，市直各有关单位：

为保障城市房屋拆迁工作的顺利进行，根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》，结合我市拆迁工作实际，经市政府同意，现对拆迁补偿、补助费及相关费用标准作如下规定：

一、拆迁房屋最低货币补偿价格标准

拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应当按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被拆迁房屋的成新、结构、楼层、朝向、布局、公摊等因素评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格，按照被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估价格的90%计算。

二、搬家补助费标准

住宅搬迁补助费为每户每次500元，非住宅按照实际发生的费用计算。

三、临时安置补助费标准

按户口簿载注的常住人口每人月150元计算，选择货币补偿且自行寻找安置用房的过渡期为3个月，选择产权调换且自行安排住处的，过渡期为12个月。最低每户每月不低于350元，因拆迁人的责任延长过渡

四、经营性补助费标准

按被拆迁房屋证载建筑面积中的实际经营场所给予100元／平方米一次性补助。

五、委托拆迁费标准

政府投资及公益性拆迁项目，委托拆迁费按建筑面积每平方米30元计取；商业开发拆迁项目，由拆迁人与委托拆迁单位协商议定。

东港区、日照经济开发区、山海天旅游度假区按照本通知规定标准执行。其他县区可参照本标准并结合当地实际，制定补偿标准。

本通知自公布之日起执行，试行期为一年。

房屋拆迁补偿协议篇8

被拆迁人（以下简称甲方）：

拆迁人（以下简称乙方）：

根据《民法通则》、《合同法》和《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿一事达成如下协议：

一、被拆迁人情况：甲方目前家庭成员共有名，其分别为（男）、（女）

二、拆迁人情况：乙方根据我国有关法律已经取得拆迁人资格证，乙方承诺将依法与甲方就拆迁补偿情况达成协议。

三、房屋补偿：甲方目前所有房屋的建筑面积为平方米，其中包括套内建筑面积平方米、公摊建筑面积平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等房屋所有权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有房屋所有权的合计价值为元。

四、土地补偿：甲方目前房屋所占土地共有平方米，其中甲方享有专有土地使用权的有平方米，甲方与其他人共有土地使用权的有平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等土地使用权的单位价格为元/平方米，故甲方拥有土地使用权的合计价值为元。

五、其他补偿：考虑到甲方长期居住于此地，搬离家园将给甲方造成诸多不便，本着奖励补偿的原则，乙方承诺除房屋补偿金与土地补偿金以外，还应当向甲方支付以下补偿金：

1、电话号码变更费用：

2、有线电视安装成本：

3、交通运输费用：

六、补偿金支付方式：根据双方之协议，乙方共计支付甲方补偿金元，乙方承诺将在年月日前，一次性将全部补偿金支付到甲方所银行帐户：银行帐号。

七、禁止行为：考虑到甲方的弱势地位，乙方承诺在双方没有达成协议以前，绝对不会采取任何停水、停电、停暖等行为来影响甲方的正常生活，否则乙方将向甲方每天支付100元赔偿金。

八、争议解决：双方如有争议，将交由北京仲裁委员会解决。

九、其他：本协议壹式陆份，双方各执叁份，乙方提交房屋行政管理机构壹份。

被拆迁人（以下简称甲方）：拆迁人（以下简称乙方）：

房屋最新的拆迁补偿标准篇9

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点:一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足, 例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求, 因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程, 拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险, 并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况:房屋面积测量不准确;房屋结构确定不合理;附着物现场测量与清点不合理[3];现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大, 涉及到众多的评估数据处理, 因此房地产估价机构在进行内业处理时, 容易出现一些问题, 包括:在向电脑中输入数据出现的错误;评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度, 特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行, 涉及人员多, 跨越时间长, 一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度, 当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时, 最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门, 房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务, 但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动, 影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估, 由于涉及的补偿金额比较大, 并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系, 因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉, 达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中, 估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解, 并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务, 但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构, 其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位, 就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结, 影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析, 估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施, 一旦风险真正产生, 房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿, 风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚, 这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述, 在此, 主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。

首先, 在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训, 培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用, 这方面至关重要, 因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证, 因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量, 而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大, 也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益, 不能多评, 亦不能少评;同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次, 拆迁评估内业处理人员的培训, 包括调查表格数据如何正确输入电脑, 输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍, 在此基础上由其他内业处理人员进一步复核, 在确定无误的情况下安全保管好输入的数据;出具估价结果报告人员的培训, 其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6,7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。

拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此, 必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责, 实行奖励与惩罚相结合的公司制度, 具体包括以下措施:一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容, 同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息, 为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任, 防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名, 而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名, 特别在此强调, 估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核, 还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核, 确保估价报告估价结果的客观合理[8,9,10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国, 拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托, 因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大, 委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂, 为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益, 利用其是委托方的身份, 干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果, 给房地产评估机构可能带来严重风险。同时, 拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿, 通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂, 这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险, 房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上, 对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育, 特别是要制定严格的公司制度, 如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生, 房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度, 对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业, 情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调, 房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上, 房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则, 在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则, 不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11,12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展, 房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务, 公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此, 从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则, 清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险, 并且为此做好各种防范措施, 以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

参考文献

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