农村房屋登记管理办法

农村房屋登记管理办法（通用11篇）

农村房屋登记管理办法 篇1

云阳县农村居民房屋抵押贷款登记管理办法

（试行）

第一条 为推动农村经济发展，服务农业农村经济结构战略性调整，保障金融债权的实现，根据《重庆市人民政府关于加快推进农村金融服务改革创新的意见》（渝府发〔2010〕115号）文件精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条 云阳县范围内进行农村居民房屋抵押登记的，农民因调整农业产业结构，发展农业产业化经营、发展个体私营经济而向开展农村信贷业务的银行申请贷款时，适用本管理办法。

第三条 本办法所称房屋抵押贷款是指借款人以自身或第三人所有的在农村的合法的房屋，向开展农村信贷业务的银行申请贷款的行为。

第四条 农村居民房屋是指云阳县范围内农村居民所有的修建在集体土地上的房屋。

第五条 设定房屋抵押时，贷款金额在100万元以内的抵押房屋价值可以由抵押当事人协商确定，贷款金额在100万元以上的由具有房地产评估资质的评估机构确定。

第六条 抵押当事人约定要对抵押房屋保险的，由抵押人办理保险手续、承担保险费，并将保险单由抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿第一受益人。

第七条已出租房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第八条抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房屋合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

第九条农村居民房屋抵押实行登记制度，抵押权自登记时设立。

第十条农村居民房屋抵押登记参照城市房屋抵押登记有关规定，办理抵押权初始登记、转移登记、变更登记和注销登记。

第十一条农村居民房屋抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。以依法取得的农村居民房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。

第十二条农村居民房屋抵押登记由云阳县土地房屋权属登记中心负责办理。

第十三条农村居民房屋抵押登记应当核发统一印制的农村居民房屋抵押权证书。

第十四条下列情形之一的农村居民房屋不得设定抵押：

1．权属有争议的；

2．未取得《房地产权证》或《房屋所有权证》、《集体土地使用证》两证不齐全的；

3．被依法列入征地拆迁范围内的；

4．房屋已损毁或灭失的；

5．依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。第十五条抵押当事人自房屋抵押合同签订之日起三十日

内，到云阳县土地房屋权属登记中心办理房屋抵押权初始登记。

第十六条抵押当事人在抵押权转移、变更或终止之日起十五日内，到云阳县土地房屋权属登记中心办理房屋抵押权转移、变更或者注销登记。

第十七条办理农村居民房屋抵押权初始登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．主债权合同和抵押合同；

4．《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》；

5．抵押物共有权人同意抵押书面资料；

6．抵押物所在集体经济组织同意土地使用权随房屋一并抵押，并在抵押权实现时，同意处置、转让的材料；

7．有其他适当居住场所的书面证明；

8．无司法抵押证明（见附件）。

第十八条办理农村居民房屋抵押权转移登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．抵押权已随债权发生转移的证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第十九条办理农村居民房屋抵押权变更登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．发生变更的书面证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第二十条办理农村居民房屋抵押权注销登记应提交以下要件：

1．《重庆市土地房屋抵押登记申请书》；

2．申请人身份证明；

3．抵押权因主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权或者法律、法规规定抵押权消灭的其他情形注销的证明材料；

4．农村居民房屋抵押权证书、《房地产权证》或《集体土地使用证》、《房屋所有权证》。

第二十一条以户为单位登记的农村居民房屋，属于2004年12月 1日后登记的，由权属证书记载的权利人提出抵押登记申请，不再另行收取本户其他权利人同意抵押的书面材料；属于2004年12月1日前登记的，应当由权属证书记载的权利人、本户其他权利人共同提出登记申请。

第二十二条农村居民房屋抵押登记实行二审制，办理时限

为5个工作日。

第二十三条本办法由云阳县金融办、国土资源和房屋管理局负责解释。

第二十四条本办法自发布之日起试行。（2011年8月16日）

农村房屋登记管理办法 篇2

一、加强农民对集体土地上房屋登记重要性的认识

当然, 农民作为一个特定的社会群体, 其观念中的“不动产权意识”还没有被唤醒, 村民对办理农村房屋登记的积极性普遍不高。加之在城市征地拆迁中, 农村经济组织均未把房屋权属证书作为拆迁补偿的依据, 故村民更为重视的是土地证而非房产证。只有让村民意识到通过登记确权的不动产才真正是归属于自己的, 他们才会主动向登记部门提出办理权属登记的申请。对此, 房屋登记部门可以通过诸如印制宣传单, 或在报纸、广播、电视、网络等多种媒体加大宣传力度, 强化登记对不动产保护的重要意义。

二、依法行政, 严格执行相关法律法规

一直以来由于农村房屋没有明确的权属登记管理办法和相应的配套规定, 造成了各地行政的不统一, 一些地区甚至出现了规划部门、乡镇乃至村委颁发房屋所有权证的情况。随着《物权法》和《房屋登记办法》等法规的制定、实施, 如今, 对于村民房屋登记我们已经做到了“有法可依”, 那么下一步就是“有法必依”的实施环节, 这是我们今后要着力探索的方向。

三、建立健全配套制度

目前, 各地的集体土地房屋权属登记配套制度尚不完善, 亟待以《房屋登记办法》实施为契机, 使集体土地房屋权属登记向制度化、正规化发展。另外, 按照目前国家相关规定, 对于农村集体土地上房屋初始登记, 实行的是象征性收取10元/本的工本费用。然而实际上, 根据《房屋登记办法》的要求, 初始登记需要工作人员实地查看, 这要消耗一定的人力、财力、物力, 那么仅仅收取房产证的工本费, 对于全国80%以上作为自收自支事业单位性质的房屋登记机构来说, 是“支”远大于“收”的。所以农村集体土地上房屋产权登记办理得越多, 房屋权属登记部门的经济压力就越大, 这样, 势必会影响农房登记工作正常进行。考虑到农民减负问题, 能否在办理集体土地上的房屋权属登记时, 由国家财政给予房屋登记部门适当补贴, 这样既可以为农民减负, 又兼顾了城镇房屋登记机构的实际困难。

四、加强村镇房屋建设的管理力度

农村房屋产权登记工作探索 篇3

【关键词】农村房屋产权登记；措施和方法；流程程序

一、现阶段农村房屋产权登记状况

农村房屋具有很多特性与城市房产有一定的不同，农村房屋一般是村民在集体土地上自建的房屋，具有自主性、随意性。房屋建成后作为不动产依赖于土地而存在，房屋与土地是紧密联系密不可分的，失去土地则房屋也将不会存在。农村房屋宅基地一般都是无偿取得，而且受农村房屋建设管理比较宽松、落后的影响，农村违规占用土地、违法建房现象比较普遍，因此导致农村房屋管理系统比较混乱，成为新农村建设发展的阻碍。因此，摸清整改农村房屋产权现状，建立全方面系统的房屋信息，是目前乃至今后农村土地房屋产权登记的头等任务。

二、开展农村房屋产权登记的必要性和紧迫性

1、农村房屋产权登记在保证房屋所有人合法权益的情况下进行有序、合理、合法的开展，实现房地产物权的需要，农村房产被确立所属权后，能够合理进入交易市场，可以由原来的不动产变成可流通的动产流向社会，能够推动农村经济的飞速发展。

2、开展农村房屋产权登记工作是顺应社会需求、市场需求迫在眉睫的任务，有利于对农村房屋产权的管理。然而随着大量农民不断涌入城镇，进城务工经商等现象越来越普遍，导致农村房屋闲置情况越来越多，闲置私宅转让情况也会越来越普遍，因此也会产生诸多问题，由于农村私宅没有产权证，交易时不能按照相关规定办了过户手续等，没有切实的法规条例来保障权益，势必会造成交易的风险，带来隐患。因此，农村房屋登记工作全面开展能使私建农宅合法、有法律保障有序的买卖，有利于推进农村经济有序全面发展。

3、农村房屋产权登记工作的开展能够更好的促进经济，有利于建设社会主义和谐社会，给农村房屋交易中的纠纷提供依法解决的保障，因此农村房屋的产权确立，对社会和谐稳定起到至关重要的作用，是围护社会稳定、经济发展的需要。

三、农房产权登记工作的开展和措施

由于农村房屋产权登记工作相对迟缓，因此在开展过程中应该实事求是，扶持完善，对问题分类处理，妥善的解决问题，整体原则应该是：在对农村私宅按照程序进行手续上的补办，补交相关费用，这就需要积极的开展以下几方面的措施来推动工作：

1、人员的配备问题。受历史遗留问题的影响，农村房屋产权登记涉及的问题较多，情况也相对的复杂些，需要多部门的参与协作分工才能完成，因此应该成立专业的工作组，组织高素质、业务能力强的人员进组，各部门紧密配合，分工协作形成合力发挥整体作用。

2、经费充足到位。农房产权登记工作量大，任务繁重，需要大量经费来保障工作顺利进行，为减轻农民负担，政府应安排专项经费并提供配套设施，以保证工作的顺利完成。

3、加强宣传。思想指导行动，针对偏远薄弱地区应加大宣传力度，让农民提高对房屋产权登记的认知，了解办理农村房屋产权登记的好处，提高农民觉悟性，有利于工作的顺利开展。

四、实施农村房产登记的具体工作内容

1、农房产权登记的应该包含的基本内容。农村房屋产权登记应记录农房所有人的家庭基本情况、农房权限内涵盖的内容、房屋现阶段的具体情况，土地使用范围情况， 还应该记录房屋使用面积、位置、结构等客观存在的现状。并且要附上房屋的平面图以及房屋周边土地的实际测量图纸。如果农房的所有人是单个自然人要记录单个自然人的基本情况，如果是多个自然人要同时记录每个自然人的基本情况。

2、农村房产登记应该具备怎样的条件。在进农村房屋登记时要符合相关的条件：房屋主体要合格符合登记条件；申请房屋登记人应该为房屋的所有权人；要有合法合格的身份证明；房屋权属来源合格；利害关系人对登记没有异议；符合相关法律、法规规定的条件。

3、农村房产登记应该具备的流程。办理初始登记时，对自建房屋时应该提交所建房屋用地的宅基地使用证，集体建造的房屋要提供有效的集体土地使用证，已经批准的工程建设规划许可证或乡村建设规划许可证，农村自建的房屋超过一层低于三层（含三层）的工程完成后，无需提交工程竣工验收证明，对于村民组织建设的房屋则要求必须提供工程竣工验收证明。一些受历史原因影响没能进行竣工验收的，应该由相关部门进行鉴定房屋是否符合安全使用条件，合格的应予以办理。

结束语

在我国，因为城市和农村的差异性，城市的房屋和农村房屋的产权登记制度也不尽相同，城市房屋登记有相关的法律法规依据，可以依规定登记取得产权证，而农村因为受各方面条件原因的限制，农村房屋登记一直没有统一的法律法规，因此大都无法取得房屋产权证书。这样就导致财产权利上农村房屋与城市房屋存在诸多差异，不利于农村市场经济的发展，也不利于社会的稳定，农村的健康发展，同时也会对农民的利益有影响，容易引发家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地纠纷等。因此，加快农村房屋产权登记的建设，完善农村房屋产权登记制度是必要的迫在眉睫的。

参考文献

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[9]江雅.基于农民认知视角的集体土地上房屋登记研究.江西师范大学，2012.

出租房屋登记备案管理办法 篇4

一、推行出租房屋登记备案制

1.凡居民所属房屋需要出租的，出租人须持本人身份证、户口本、房产证、土地证到村委会、社区出租房屋管理站办理登记备案手续。对持有房屋合法所有权证、符合安全标准条件、具备出租条件的出租房屋，经村委会、社区出租房屋管理站登记备案，核发《出租房屋备案公示牌》后对外出租。

2.未办理备案登记已出租的房屋，出租人必须在30日内补齐各项手续。

3.属于以下情形的房屋，均不予登记备案，不的出租。

（1）未取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的；

（2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的；

（4）权属有争议的；

（5）属于违法建筑的；

（6）不符合消防等安全标准的；

（7）已抵押、未取得抵押劝人同意的；

（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（9）有关法律、法规规定禁止出租的；

（10）因各种原因不能出租的。

4.对登记备案的出租房屋，应建立出租房屋档案，实行动态管理，做到随时更新。

5.对已登记备案的出租房屋，村委会、社区免费提供中介服务。全程代办流动人口暂住证、求职登记证、生育服务证、残疾证、老年证等服务工作。

二、出租人应履行的责任和义务

1.出租人作为出租房屋治安第一责任人，必须与承租人员签订统一制式的书面房屋租凭合同。

2.出租人不得将房屋出租给无有效身份证件、无有效结婚证和生育证明的流动人口及没有监护人陪护的未成年人。

3.出租人必须对承租人基本情况于入住当日进行登记，并到村委会、社区出租房屋管理站对出租房屋、承租人基本信息进行登记备案，并督促承租人办理暂住证，协助村委会、社区采集承租人信息资料。

4.承租人搬离时，出租人必须及时向村委会、社区出租房屋管理站报告承租人终止房屋租凭情况并到村委会、社区办理注销手续。

5.出租人发现承租人有违法犯罪嫌疑、违反计划生育政策或《义务教育法》、组织参与非法宗教活动的、必须及时向村委会、社区、派出所举报，不得窝藏、包庇违法犯罪嫌疑人。

6.出租人必须督促、监督承租人家庭中的适龄儿童接受九

年义务教育。

7.出租房屋达到30间以上的须有专职房屋管理人员，有条件的须在公共部位安装视频监控等技防设施。

8.出租人委托代理人履行管理职责的，必须书面报告村委会、社区出租房屋管理站，委托代理人必须履行与出租人等同的出租房屋登记备案管理的义务。

9.出租人下落不明或一个月内无法取得联系的，其出租房屋由村委会、社区出租房屋管理站代管，出租人承担代管期间的管理费用。

10.出租人应接受村委会、社区出租房屋管理站和派出所等相关部门的管理，及时做好房屋安全，治安防范、计划生育协查等工作。

三、奖励与惩处

1.实行出租房屋年审和星级管理制。对通过年审的已登记备案的出租房屋核发星级管理标识，按星级情况给予一定奖励。

2.对举报出租人违反本办法的，经核实给予举报人一定奖励。对检举揭发出租人从事违法犯罪，组织、参与非法宗教活动的，经核实予以重奖。

浙江省居住房屋出租登记管理办法 篇5

本办法所称的居住房屋出租登记，是指按本办法规定报送、记录、管理居住房屋租赁当事人相关信息的活动。

第三条 县级以上人民政府应当加强对居住房屋出租登记管理工作的领导和综合协调，保障工作所需经费和人员，促进人口管理信息化建设以及信息资源的整合和共享利用。

乡镇人民政府、街道办事处应当按照有关规定做好居住房屋出租登记相关工作。

第四条 县级以上人民政府公安机关(以下简称公安机关)主管居住房屋出租登记工作;根据需要，可以依法委托县级以上人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事登记服务等具体事务工作。

县级以上人民政府住房和城乡建设、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政管理等部门，应当按照各自职责做好居住房屋出租登记相关的管理工作。

第五条 居民委员会、村民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业和有关用人单位等，应当协助做好居住房屋出租登记工作。

第二章 登记管理

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送下列信息：

(一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式，承租人(包括其他实际租住人员，下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;

(二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。

承租人为流动人口的，出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。

出租人与承租人终止居住房屋租赁关系的，出租人应当自居住房屋租赁关系终止之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送承租人的名单。

第七条 出租人可以通过下列方式向公安机关或者服务管理机构报送本办法第六条规定的信息：

(一)通过公安机关或者服务管理机构开通的传真、网络等渠道报送;

(二)向居住房屋所在地的物业服务企业或者居民委员会、村民委员会报送相关信息，物业服务企业或者居民委员会、村民委员会应当向公安机关或者服务管理机构转报;

(三)由为出租人介绍居住房屋出租的房产中介服务机构向公安机关或者服务管理机构转报;

(四)到公安派出所或者服务管理机构的基层工作组织申报。

公安机关或者服务管理机构上门办理居住房屋出租登记的，出租人、承租人应当予以配合，主动出示身份证件，如实申报本办法第六条规定的相关信息。

第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。

房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内，将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构，也可以报送居民委员会、村民委员会。

第九条 居民委员会、村民委员会应当将出租人和房产中介服务机构报送的信息及时转报公安机关或者服务管理机构。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导、支持、帮助和督促居民委员会、村民委员会开展前款规定的工作。

第十条 公安机关或者服务管理机构应当在其网站和办理点向社会公示居住房屋出租登记的内容、依据、所需材料和办理流程等，提供登记表及填写样本，为居住房屋租赁当事人提供便捷服务。

住房和城乡建设部门应当会同有关部门制定和公布居住房屋租赁合同示范文本，指导和规范居住房屋租赁合同的签订和履行。

公安机关或者服务管理机构为居住房屋租赁当事人提供服务，不得收取费用。

第十一条 公安机关或者服务管理机构应当通过发放资料、与出租人签订治安责任书等方式，告知当事人依法应当履行的义务和相关责任，加强法制宣传和教育。

第十二条 公安机关或者服务管理机构应当全面、及时、准确采集居住房屋租赁动态信息。

上门办理居住房屋出租登记的管理人员应当出示证件，严格遵守工作纪律。

第十三条 公安机关或者服务管理机构应当加强居住房屋出租登记信息的管理，建立健全保密制度，制止违法使用登记信息的行为。

第十四条 县级以上人民政府有关部门及相关机构、组织在行政管理和公共服务活动中产生的人口基础信息，应当按照人口管理信息化建设要求，整合纳入统一的信息平台，实现人口基础信息的动态管理和共享利用，提高社会服务管理效能。

第三章 当事人义务

第十五条 出租人应当承担下列义务：

(一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;

(二)核对承租人的身份证件，按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的，应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;

(四)向承租人宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，督促其改正;

(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;

(六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(七)依法应当承担的其他义务。

有下列情形之一的，出租人应当采取和落实相应的防范措施，切实履行前款规定的义务，具体管理要求由省公安机关另行制定：

(一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;

(二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;

(三)向短暂居住者出租居住房屋的;

(四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。

第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。

出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的，应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。

房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的，应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。

第十七条 承租人应当承担下列义务：

(一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除;

(二)承租人是流动人口的，按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)遵守物业管理规定，保持卫生、文明的居住环境，不得影响他人正常生活;

(四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(五)依法应当承担的其他义务。

第四章 法律责任

第十八条 违反本办法的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第十九条 出租人违反本办法第六条规定，未按时报送居住房屋出租登记信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款;未按时报送流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十条 物业服务企业、房产中介服务机构违反本办法第八条规定，未按时报送或者转报相关信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关按照未报送或者告知人数每人100元的数额处以罚款，但总额最高不得超过元;未按时报送或者转报流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十一条 出租人违反本办法第十五条第一款第(一)项规定，出租的居住房屋经依法鉴定不符合建筑安全要求的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处200元以上2000元以下罚款;出租的居住房屋不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构按照《浙江省消防条例》的有关规定给予处罚;造成人身财产损失的，应当依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 出租人违反本办法第十六条规定，不履行相关义务也不委托管理的，由公安机关责令改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款。

第二十三条 公安机关和其他有关部门、服务管理机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由有权机关按照管理权限，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)不依法办理居住房屋出租登记的;

(二)在履行公务中违反规定收取费用的;

(三)违法实施行政处罚的;

(四)违法使用居住房屋出租登记信息的;

(五)其他依法应当给予处分的行为。

第五章 附则

农村房屋登记管理办法 篇6

一、申请人身份的认定

《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定, 农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时, 都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格, 我国目前尚没有明确的法律规定。

首先, 要分清农村集体经济组织与村民委员会的不同。

所谓农村集体经济组织, 是指村民集体管理集体经济而设立的组织, 其主要形式包括农业生产合作社、农村经济合作社、农村农工商公司等。农村集体经济组织不同于村民委员会。按照《村民委员会组织法》规定, 农村基层社会的自治组织虽然是村民委员会和其下设的村民小组, 但在当前的农村基层组织中, 大多是农村集体经济组织 (经济合作社) , 与村民小组或村民委员会是同一机构, 即“两枚印章一套机构”、“两块牌子一套人马”。

农村集体经济组织与村民委员会两者的决策机构相似, 实践中职能也相互重叠, 特别是对农村基层社会的管理与服务, 二者无法截然分开, 具有“政社合一性”。由此可见, 农村集体经济组织不同于企业法人, 又不同于社会团体, 也不同于行政机关, 其自有独特的政治性质和法律性质。

由于这种相似性, 《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条中提到的申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明由该集体经济组织或村民委员会出具皆可。

其次, 哪类人可以归属为农村集体经济组织的成员。

笔者认为, 一个人长期在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为该集体经济组织户籍人口, 原则上应认定其具有该集体经济组织成员的资格。主要包括以下几种人员:1.本集体经济组织内出生, 且户口在本集体经济组织的人员;2.因合法的婚姻、收养关系, 户口迁入本集体经济组织的人员;3.根据国家移民政策, 户口迁入本集体经济组织的人员;4.户口迁入本集体经济组织并实际居住, 在原居住地未取得承包地, 无稳定非农职业, 经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意, 接纳为本集体经济组织成员的人员;5.原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生;6.原户口在本集体经济组织的服刑人员;7.法律、法规规定的其他情形。

房屋登记机构工作人员在进行审核时, 还要注意农村集体经济组织成员资格证明应与申请人身份证明一致。

二、农村房屋转移登记应坚持“先地后房”

集体土地范围内村民住房转移登记以“先地后房”为原则, 即受让方先办理宅基地使用权变更登记, 再办理房屋所有权转移登记。这与国有土地上房屋的转移登记正好相反, 国有土地上的房屋进行转移登记时, 先办理房屋所有权转移登记, 再办理土地使用权变更登记。这是因为宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权, 与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的, 集体土地上房屋的受让人必须为本集体经济组织成员。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒土地的通知》 (国办发[1999]39号) 和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 (国发[2004]28号) 均明确禁止农村房屋向城市居民流转, 农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建造住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 (国办发[2007]71号) 规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民, 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”

《物权法》第一百五十四条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

村民住房所有权的转移是否符合《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定的宅基地使用权变更登记条件并且取得宅基地使用权证, 房屋登记机构无法认定也难以认定, 必须由土地管理部门做出前置认定。如果当事人先办理房屋所有权转移登记后, 再去办理宅基地使用权变更登记, 有可能出现不符合取得宅基地使用权的情形, 则无法办理宅基地使用权变更登记, 从而造成宅基地使用权主体与房屋所有权主体不一致。宅基地使用权变更登记后, 即表明土地管理部门已经认可了房屋受让人可以依法取得宅基地使用权, 从而房屋登记机构可以据此办理房屋转移登记, 避免出现宅基地使用权和房屋所有权主体不一致的情形。

三、宅基地上建造的村民住房不能抵押

《物权法》、《担保法》及《房屋登记办法》均明文规定宅基地使用权不得抵押, 因此, 在宅基地上建造的村民住房也不能抵押。所以, 农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权;集体土地上的房屋, 只有乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押, 但其占用范围内的土地使用权一并抵押。

农村房屋登记管理办法 篇7

[关键词]登记薄；房地产档案；管理；重要性

在当前的社会发展进程中，房地产行业的速度十分之快，这对于我国的经济发展来说未必是一件好事，因为在当前的社会经济中更需要稳定并且规范的增长，如果发展速度过快，相应的法规无法与之相契合，就会造成在管理上的缺失，进而影响到市场经济繁荣稳定的发展，基于这一情况的出现，必须要在房地产档案中加强对房屋登记簿的有效管理，促进我国的房地产事业蓬勃向上的发展，通过建立起规范化的管理制度，可以实现我国经济繁荣稳定的增长。

一、房屋登记簿概述

在房地产事业发展的进程中，房地产登记簿是不可或缺的一种文件，顾名思义，这一登记簿的主要作用就是对我国当前的房地产情况进行摸索以及记录，将物权集中起来加以管理，该登记簿是在相关的法律法规保护下才得以实施的，因此具有法律效应，在实际应用的过程中，通过将房地产进行记录，可以实现更加规范化的管理。其中不仅包含了相关的房屋权属问题的登记，同时还包含了对房屋基本情况的记载，以方便查找。我国相关的法律法规已经明文规定了在今后的房地产交易中，需要向相关部门进行登记，也就是在房地产登记簿中进行登记，其中，如果在房地产登记簿中的内容与房屋权属证书等相关文件内容存在一定的差异，那么最终的结果以房地产登记簿为最终依据，可见其在房地产行业中的重要性。随着社会发展脚步的加快，促进房地产档案管理中的房地产登记簿起到愈发重要的作用，这关系到房地产事业能否在符合法律法规的环境下顺利的发展，同时也关系到房地产事业在今后社会活动中的地位，因此就更加应该珍惜促进房地产登记簿进一步完善的机会，为在房地产事业中更加规范化的管理提供重要的保障。

二、房屋登记簿的重要性

之所以强调房地产登记簿的重要性，是因为房地产登记簿是具有法律效应的记录，一旦出现房屋产权上的纠纷，可以通过房地产登记簿予以解决，为相关的工作提供必要的法律依据，这在我国当前的社会发展中具有重要的作用。这一记录在相关的给房产部门中是加以严格保管的，如果说身份证是人的证明，那么房地产登记簿则是房屋的“身份证”，只有在房地产登记簿中进行登记，才能说明具有了法律效应，受到法律的维护，在政府职能部门的管理下，通过对房地产登记簿进行的进一步管理，可以实现房地产事业的蓬勃发展，使其集权利与义务为一身，依照法规的规定，实现我国房地产的振兴。房地产登记簿是一张“名片”，是房产拥有者重要的依据，是对房产所有权的一种证明，所以在当前的房地产行业中，需要这样一种房地产凭证对房地产的相关事宜加以约束，在这样的环境下，政府职能部门应该加强在房产工作中的作用，进一步落实房地产登记簿中相关的内容，使人们真正意识到这一工作的重要性，从而在实际工作中得到进一步的强化，作为房地产档案管理中的一个重要组成部分，房地产登记簿所具有的地位越来越高，因此在今后的发展中才应该更加认识到其所具有的重要意义。

建立起健全并且完善的房地产登记簿制度有助于促进房地产行业的进一步发展，这一点是不言而喻的，正是因为如此，政府部门更加应该重视在产权交易的过程中原始凭证的记录，如果没有做好相关的记录，就会造成房屋产权的混乱，无论是在设立上还是在变更上都会造成更大的麻烦以及困扰，基于这一情况，才需要进行必要的登记，以起到法律上的约束，这样一旦出现争论时，房地产登记簿就可以作为重要的理论依据起到决定性的作用，因此，这是物权生效的前提条件。综上所述，房地产登记簿是具有一定权威性的产物，是法律监管下的产物，更是真实物权所属的产物，通过加强这方面的管理，并且认识到产权记录的重要性，可以进一步加快今后房产交易的步伐，为实现规范化的管理作出贡献。

推定其记载是房屋物权真实现状的反映，即在房屋登记簿上记载其人享有某项房屋物权时，就推定该人享有该项权利，而其权利内容也以房屋登记簿的记载为准，无需提交其他证据证明。将房屋登记簿作为房屋权利归属和内容的根据，对建立客观、公正的房屋交易秩序有极为重要的意义。房屋的转移登记、变更登记、抵押登记、异义登记、预告登记以及旧城改造，城市规划，房屋拆除导致房屋所有权注销登记等这些动态变化都在登记簿中一一休现出来，以保证权利状况与现实的统一。民事纠纷中法院的查封，法院裁决等快捷、准确、有效的真实信息，直接有效地保证了权利人和其他利害关系人的合法权益，使人们享受到稳定的房地产市场秩序给社会带来的健康发展。

三、登记簿档案管理工作的体会

首先，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济以外成员销售。标注“集体土地”字样，能有效的避免这一问题的发生与无限制地发生转移登记的漫延。其次，对于法院的查封登记与注销登记而言，登记机构将注销事项记载于房屋登记簿，以及时体现房屋的最真实动态管理，有效保证房屋权利人和利害关系人的合法权益。第三，房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。这是因为，如果不记载，就能解决原证失效问题，才能实现补证的目的。登记簿对补证的记载，同样也是一种公示，是一种更权威、更持久的公示。第四，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿中记载基于人民者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

四、结语

房地产事业是我国社会发展过程中不可或缺的一门产业，在加强房地产事业蓬勃发展的同时，相应的法规政策也不能忽视，重点是建立起健全稳定的档案管理可以有效的促进其朝着规范化的秩序发展着，正是基于这一原因，本文重点对该问题进行了进一步的探讨，希望在今后的房地产管理工作中可以采用更加科学化的方式加以监管，为实现制度化的房地产事业做出积极的贡献。

参考文献

[1]郭斌.房屋登记簿解析——以常州市为例[J].中国房地产，2010（11）

[2]金绍达.不动产登记机构的理想模式[J].中国房地产，2009

农村房屋登记管理办法 篇8

为了加强对出租房屋和暂住人口的管理，保护房屋出租人和外来人员的合法权益，创造和谐社会环境，结合我辖区流动人口、出租房屋管理工作的实际情况，制定如下出租房屋登记备案制度和管理办法.一、指导思想

以实践“三个代表”重要思想，构建和谐社会为指导，通过开展出租房屋清理整顿、规范暂住人口服务和管理工作，促进社会治安综合治理各项措施落实到基层，探索和建立出租房屋、暂住人口管理的长效工作机制，完善出租房屋和暂住人口管理法律法规，推动出租房屋、暂住人口服务和管理工作进社区和基层政权建设，提高社会治安整体防控能力，创造人们安居乐业、社会和谐稳定的治安环境。

二、制度及管理工作范围

全辖区出租房屋清理整顿工作范围，既包括私有出租房屋，也包括公有出租房屋；既包括供他人居住的出租房屋，也包括供他人工作和留宿的房屋、仓库等出租屋。重点清查部位：三个居民小区和流动人口聚集的自建房。

三、工作任务及要求

为搞好出租屋、暂住人口服务和管理，充分发挥公安、计生、民政等部门的力量；社区居委会为主体，建立出租屋及流动人口的长效管理机制，年内重点抓好下列工作：

1、查清出租房屋的房主、地址、面积、用途等情况，按照要求

进行登记，对符合出租房屋要求的，出租房主要到社区进行房屋租赁登记备案、签订责任书。

2、查清承租房屋人和留宿人员的姓名、原籍、原工作单位和职业及现实表现等自然情况，采集信息、办理暂住证。特别要注意掌握有无前科劣迹或犯罪问题。

3、查清和依法取缔扰乱市场经济秩序的造假窝点和非法传销窝点。

4、深挖一批贩毒吸毒、黑恶势力及“两抢”违法犯罪人员的地下组织和“窝点”；抓获一批流窜作案的犯罪分子，消除一批火灾等危害社会治安的隐患。

5、建立有制约机制的房屋租赁市场，完善房屋租赁、暂住人口和管理的法律法规和管理办法，把出租房屋、暂住人口服务和管理工作纳入社会经常化、法制化的轨道。

6、实现出租房屋、暂住人口信息微机管理。积极创造条件建立公民信息系统，为政府各职能部门和基层社会提供网络和数据库平台，提高出租屋和人口管理的科技含量。

7、统一思想认识，加强组织领导。流动人口管理工作领导小组各成员单位要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识开展这项工作的重要意义，统一思想认识，加强组织领导，狠抓工作落实。要发挥领导核心作用，协调各方共同做好工作。要把这项工作作为当前流动人口管理的主要工作来抓，抓紧制定具体的工作方案，积极发挥联系协调的职能作用，精心组织，全力推动；要加强分类指导和检

查督促工作，务求实效；要注意掌握工作进度，及时上报进展情况，组织好经验交流，切实加强这项工作领导。

8、制定工作方案，明确工作职责。社区应成立领导小组和专门的工作班子，并制定切实可行的工作方案，部署任务、明确目标、落实责任。要认真做好宣传发动工作，动员广大人民群众积极参与和支持清理整顿工作。领导小组和办公室应及时掌握基本情况，提出工作意见，组织、协调、指导出租房屋的各项工作落实；建立落实专人负责、整合工作力量，确保这项工作层层有人抓、有人管。

9、发挥职能作用，切实履行好职责。社区与驻区单位共同做好出租房管理工作，定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题，及时提出解决措施。对居委会开展房屋管理工作情况进行考核；开展经常性的出租房屋治安检查，消除治安隐患；计生处要加强对辖区内流动人口、出租房屋中的育龄对象的登记、造册与管理。要利用自身工作的便利条件，密切加强与有关单位的合作，互通信息。

10、严格考评制度，加强督促检查，确保出租房清理整顿工作取得实效。乡计生办将不定期对出租房屋清理整顿工作进行督查，并将此工作作为年终综治考核的一项重要内容，请各村委会、各单位务必认真抓好落实。

农村房屋登记管理办法 篇9

【分类】房产地产

【时 效 性】有效

【颁布时间】1997.09.0

3【实施时间】1997.09.03

天津市城市房屋所有权登记办法

（１９９６年３月３日市人民政府发布１９９７年９月３日根据市人民政府《关于修改＜天津市城市房屋所有权登记办法＞的决定》修订发布）

第一条 为确认城市房屋所有权，加强房屋权属管理，依法保护房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市情况，制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内国有土地上的房屋和城镇范围内集体土地上的房屋，其所有权的取得、转移、变更、注销及抵押他项权利设定，均应遵守本办法。

第三条 天津市房地产管理局是本市房屋所有权登记发证的行政主管机关。区、县房地产管理局是本行政辖区内房屋所有权的登记、审核和权属证书的填发机关。

外国和港、澳、台地区的自然人、法人、其他组织及其投资的单位的房屋和有必要由天津市房地产管理局直接受理的房屋，其所有权登记、审核和权属证书的填发工作由天津市房地产管理局直接办理。

天津市房地产管理局和区、县房地产管理局以下统称房屋所有权登记机关。

第四条 房屋所有人必须向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房屋所有权登记机关经审查核准，向房屋所有人颁发《房屋所有权证》。

共有房屋的共有人必须共同向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。房屋所有权登记机关经审查核准，向房屋共有人颁发《房屋所有权证》和《房屋共有权证》。《房屋所有权证》由共有人中占有份额最大的持有；共有人占有份额均等的，由共有人协商议定收执人。其他房屋共有人发给《房屋共有权证》。

第五条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的法律凭证，由发证机关和填发机关盖章后生效。

《房屋所有权证》由天津市房地产管理局统一印制，任何单位或个人均不得私自印制、涂改和伪造。

第六条 房屋所有权和该房屋占用的土地使用权实行权利主体相一致的原则。房屋所有权转移时，该房屋占用的土地使用权应按有关规定同时转移。

第七条 新建成的房屋，当事人应自取得房屋竣工验收合格证明之日起３０日内，到房屋所有权登记机关填写房屋所有权登记申请书，并提交下列证件，申请办理房屋所有权初始登记：

（一）申请人的身份证明（或法人资格证明）；

（二）房屋建设计划的批准文件；

（三）土地使用证件；

（四）建设工程规划许可证件；

（五）竣工验收合格证件；

（六）房屋竣工平面图。

第八条 新建房屋尚未竣工而预售期房的，房屋建成后，建设单位必须按照本办法第七条规定，申办房屋所有权初始登记。

第九条 凡发生房屋买卖、继承、赠与、析产等转让行为的，必须办理所有权转移登记。当事人应自转让行为发生之日起３０日内，持有关证件到房屋所有权登记机关填写申请书，办理转移登记手续。

第十条 个人购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和身份证明。

第十一条 单位购买房屋，申办转移登记时应提交《房屋所有权证》、买卖合同和单位资格证明。属于本市全民所有制单位买卖的非住宅房屋，还应提交局级主管部门的批准文件；集体所有制单位买卖非住宅房屋，应提交上级主管部门的批准文件。属于外省市单位在津买卖房屋，还应提交该省市主管部门的批准文件。

第十二条 对继承的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、遗产继承证件和身份证明。

第十三条 对受赠的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、赠与书和身份证明。

第十四条 对析产的房屋申办转移登记时，应提交《房屋所有权证》、析产协议书和当事人身份证明。

第十五条 房屋所有权人改变名称或房屋状况发生变化的，必须办理所有权变更登记。

（一）房屋所有权人改变名称的，应自更名之日起３０日内，持原《房屋所有权证》、批准更名文件或证明材料、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请书，办理变更登记手续。

（二）因翻建、改建、扩建使房屋状况发生变化的，当事人应自房屋竣工之日起３０日内，持原《房屋所有权证》、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑平面图以及身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请书，办理变更登记手续。

第十六条 因倒塌、焚毁、拆除等原因致使房屋灭失的，房屋所有权人或房屋拆除单位应自房屋灭失之日起３０日内，持原《房屋所有权证》、房屋灭失的证明和有关资料以及身份证明（或法人资格证明）到原房屋所有权登记机关办理房屋所有权注销登记手续。

第十七条 有下列情况之一的，可以暂缓申办房屋所有权登记，但须向房屋所有权登记机关备案：

（一）房屋权属纠纷尚未解决的；

（二）房屋所有权不清或证件不全的；

（三）主管登记机关认为其他可以暂缓登记的。

当事人应自暂缓登记的情况消失后３０日内，申请办理房屋所有权登记。

第十八条 房地产抵押时，必须办理他项权利登记。抵押人和抵押权人应自签订合同之日起３０日内，持《房屋所有权证》（共有房屋应同时持《房屋共有权证》）、土地使用证、抵押合同、身份证明（或法人资格证明）到房屋所有权登记机关填写申请书，办理他项权登记。经房屋所有权登记机关审查核准，向抵押权人颁发《房屋他项权证》，并在抵押人持有的《房屋所有权证》中载明抵押事项。

当事人应自他项权消失之日起３０日内，向原房屋所有权登记机关办理他项权注销登记。

第十九条 申请房屋所有权登记，个人必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名或假名；单位必须使用全称，不得使用简称，也不得以个人名义申请登记。

第二十条 房屋所有人不能亲自办理所有权登记的，可书面委托代理人代办，委托书须经公证机关公证。

第二十一条 无民事行为能力人或限制民事行为能力人申请房屋所有权登记，应由其法定代理人代办。

第二十二条 房屋所有人居住在港、澳、台地区的，申请办理房屋所有权登记的期限为６个月；居住在国外的，申请办理房屋所有权登记的期限为１年。

第二十三条 凡申请登记符合发证条件的，房屋所有权登记机关应在下列规定的期限内核发房屋权属证书。

（一）新建初始登记，应自受理申请之日起６０日内填发《房屋所有权证》；

（二）转移和变更登记，应自受理申请之日起３０日内填发《房屋所有权证》；

（三）他项权登记，应自受理申请之日起７日内填发《房屋他项权证》。

第二十四条 办理房屋权属登记，申请人应按规定向房屋所有权登记机关交纳登记费、勘丈费和证件工本费。

第二十五条 遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的，持证人应登报声明遗失。房屋所有权登记机关在遗失声明见报３０日后，办理补发新证手续。第二十六条 对逾期申办房屋所有权登记的，每逾期一个月加征２‰的登记费。

第二十七条 对不进行他项权登记的，由市、区（县）房屋所有权登记机关责令其限期补办登记手续，并可对无违法所得的处以１万元以下罚款，对有违法所得的处以３万元以下罚款，抵押双方当事人各承担５０％。

第二十八条 凡未办理房屋注销登记的，对原址翻建、改建、扩建的房屋，必须俟补办原房屋所有权注销登记手续后，方可颁发新证。

第二十九条 有下列情形之一的，由房屋所有权登记机关撤销登记或吊销房屋权属证书，已收取的费用不予退还。

（一）申办登记隐瞒真实情况的；

（二）以假名称申请登记的；

（三）伪造、私自印制、涂改、冒领房屋权属证书或伪造、涂改有关证明、证件的；

（四）人民法院对房屋权属做出判决，由房屋所有权登记机关协助执行的；

（五）其他必须撤销登记或吊销权属证书的。

第三十条 当事人利用非法手段获准房屋所有权登记造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条 房屋所有权登记机关发现颁发的房屋权属证书确有失误的，应书面通知持证人限期缴销证书。逾期不缴销的，由房屋所有权登记机关予以撤销。

第三十二条 房屋所有权登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行政责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十三条 当事人对房屋所有权登记机关处罚不服的，可自接到处罚通知书之日起１５日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起１５日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议、也不提起诉讼、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的房屋所有权登记机关申请人民法院强制执行。

房屋登记中的三个问题 篇10

金绍达：一、某甲合法建造房屋，虽然尚未办理房屋所有权登记，但按《物权法》第30条的规定（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力），并不影响其取得房屋所有权。所以，可建议当事人向公证处说明原因，由公证处做出公证，只要公证书能证明申请人是某甲全部财产的合法继承人，我们就可以受理。

二、只有在当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移时，才必须按《房屋登记办法》第56条的规定，先办理最高额抵押权的确定登记，将之转换为一般的抵押权，然后再办理抵押权的转移登记。除此之外，最高额抵押权的确定登记应由当事人自愿申请。

最高额抵押和一般抵押不同，其担保的债权消灭并不一定导致最高额抵押权的消灭，因为在最高额抵押所担保的债权确定前，还可能会有新的债权发生。所以，在一般情况下，最高额抵押权必须在最高额抵押权已确定、其担保的债权也全部消灭时，抵押权才归于消灭。除了当事人自愿放弃抵押权外，最高额抵押权的注销登记应当在最高额抵押权确定后。但是，最高额抵押权确定和最高额抵押权的确定登记是两个不同的概念。因此，申请最高额抵押权注销登记前，不一定要先办理最高额抵押权的确定登记。

三、在协助执行中，房屋承受方不愿申请登记的情况较为少见，但在实际工作中也时有发生。登记机构可依据生效的法律文书（判决书、裁定书或调解书）和《协助执行通知书》直接受理，受理后仍应按正常的登记程序，经审核后再记载于登记簿。权属证书可以打印（不愿申请登记的权利人可暂时不发权属证书）、权利人都不愿意申请的可以不打印权属证书。

房屋所有权的权利状况一经在登记簿上记载，就已完成了物权转移，无论当事人是否领取权属证书，就已经是房屋所有权人。在日后查询时，房屋承受方当然是有房。

农村房屋登记管理办法 篇11

一、关于登记申请书

登记申请书是申请人进行登记申请的意思表示的载体, 也是登记机构据以审核和登记的重要材料。登记申请书一般应当包括申请登记的房屋、申请登记的类型、申请登记的事项、申请人和申请日期。需要强调的是, 一方面, 更正登记是指对错误记载的事项要求更正。故而, 登记申请书中不仅要对登记簿记载的错误予以明确指正, 而且要对应当更正为何种具体情况进行描述, 并围绕这一要求另行提交证明材料。换言之, 其不但要指明登记簿上哪一项记载是错误的, 还要指明应该改成什么。另一方面, 在利害关系人作为申请人时, 其必须在登记申请书中就其利害关系或者对其请求更正的事项对其的影响予以说明, 在必要时还应当就此提交证明材料。如果利害关系人没有说明其利害关系, 或者无法提交证明利害关系的材料, 且按照一般的社会观念 (如申请人与房屋记载的所有权人为配偶关系等) 无法认定其与房屋之间存在利害关系, 则不应受理其登记申请。

二、证明房屋登记簿记载错误的材料

在《物权法》及《办法》起草过程中, 对证明房屋登记簿记载错误的材料究竟应当包括哪些始终存在较大争议。

一种观点认为, 登记机构原则上仅负有形式审查的义务, 也没有进行实质审查的能力。因此, 为了避免过分加重登记机构的赔偿责任, 有必要对这些证明登记错误的证据加以严格限制, 应当将其限于登记档案和法院、仲裁机构的法律文书。

另一种观点认为, 如果过分限制证明登记错误的材料, 将使更正登记的适用空间大大压缩。故而, 凡是能够证明登记存在错误的材料, 如当事人之间的隐名代理合同、真实的合同或者遗嘱等, 均可用于申请更正登记。

我们认为, 从理论上讲, 在审核更正登记是否成立, 或者说认定登记是否确有错误时, 必须考虑登记机构审查能力、审查义务和相应责任的匹配问题。如我们所一直强调的登记机构无权审核实体法律关系。故而, 对更正登记的审核原则上也应当遵循形式审查的原则。原则上, 在申请人提交了下列能够证明登记错误的材料时, 方可认定登记确有错误, 从而能够成立更正登记。

第一, 登记档案。登记档案是登记过程中的原始资料, 是判断登记存在笔误或者遗漏的最基础的证据材料。如果通过比对登记档案发现确实存在笔误或者遗漏等情形, 应当认为登记确有错误。

第二, 登记基础文件被更正的法律文书。在登记审查过程中, 登记机构往往需要依赖相关中介机构对特定法律事实加以审核, 而登记机构仅对中介机构出具的相关文书进行形式审查。例如, 在因继承发生所有权转移登记的情况下, 登记机构无权审核被继承人的遗嘱是否真实合法, 也无法审核继承人的继承权, 故而, 需要依赖于公证机构出具的公证文书进行登记。如果该公证文书被公证机构更正, 则据此做出的登记也应当予以更正。需要强调的是, 如果相关机关或者中介机构仅撤回其原有的法律文书而没有另行出具新的法律文书, 换言之, 其只是承认自己原有的法律文书是错误的, 而没有说正确的应该是什么, 则鉴于登记机构无权对相关法律事实自行确认, 登记机构不能进行更正登记。

第三, 登记簿、权属证书上的相关记载。例如登记机构在记入登记簿时对权利人的姓名发生笔误, 而登记簿上还登记了权利人的身份证号码, 则该身份证号码也可以作为证明登记错误的依据。

对于申请人提供了证明登记原因应当无效、被撤销或者新的法律事实发生导致权利变动的证据材料, 鉴于其涉及实体法律关系的判断, 登记机构无权也没有能力对之加以确认, 故而登记机构原则上不应为其办理更正登记。例如, 原房屋所有权人在办理完转移登记之后, 要求将房屋权属更正到自己名下, 其提交了证明双方买卖合同无效或者被撤销的证据。在此情况下, 要判断该证据是否能够证明登记确有错误, 实际上就意味着登记机构对合同效力加以审查, 而登记机构显然无权进行此种审查。故而, 其应当不予登记, 应告知申请人向法院请求宣告房屋买卖合同无效或者撤销合同。如果法院、仲裁机构生效的判决书、裁决书确认的权利状况与登记簿不一致, 登记机构也应当依据当事人的申请或有关机关的嘱托进行更正登记。此种情形, 《办法》中作为更正登记之外的一种特殊的登记类型, 规定在第80条。

三、权利人同意更正的证明材料

权利人同意更正的证明材料, 即房屋登记簿记载的权利人对利害关系人更正申请的书面同意。只有在利害关系人就权利归属或内容申请更正登记时, 才有可能存在权利人的书面同意问题。

如前所述, 利害关系人申请更正登记, 也就是对权利内容或者权利归属提出新的要求, 在通常情况下都可能损害登记簿记载权利人的利益。但如果登记簿记载的权利人对此表示同意, 即其允许自己受到由更正登记带来的不利益, 则登记机构原则上自然应当准许利害关系人的更正请求。《德国民法典》第894条规定:“就土地上的某项权利、此种权利上的某项权利或者第892条第1款所称种类的处分限制而言, 土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的, 其权利未被登记或者未被正确地登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人, 可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”《物权法》借鉴了这种制度, 允许在不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的情况下, 登记机构办理更正登记。

权利人的同意, 性质上往往为登记簿记载的权利人对其权利进行处分的意思表示。为了防止当事人事后发生争议, 也为了督促权利人认真谨慎地作出决定, 法律要求登记权利人向登记机构提交书面的同意, 而且该同意的内容必须明确指向利害关系人申请的更正事项, 权利人必须明确表示针对利害关系人申请的具体事项同意办理更正登记。

四、权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之间的关系

《物权法》第19条规定:“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的, 登记机构应当予以更正。”在表述中, 其使用的是“或者”, 这就是说, 权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料具备其一, 就应当办理更正登记。换言之, 在申请更正登记时, 申请人只要提交权利人的书面同意与证明登记确有错误的材料之一, 就能够成立更正登记。这是因为, 权利归属是当事人之间的事宜, 国家不宜对此作出干预。如果登记权利人都认可了更正要求, 登记机构没有权力对此加以阻挠。而《办法》则要求任何更正登记都需要具备证明登记确有错误的材料。此外, 在利害关系人申请更正登记的情况下, 还应当具备权利人的书面同意。

之所以规定申请人必须提供证明登记确有错误的材料, 主要是为了避免权利人和利害关系人利用书面同意的规则规避相应的税收或者其他法律限制。例如, 某甲欲将其房屋卖给某乙, 但是为了逃避契税等, 二人约定由某乙对该房屋提出更正登记的申请, 而某甲则出具书面同意。在此情况下, 如果登记机构为其办理更正登记, 则显然帮助申请人逃避了相关税收。故而, 《办法》要求即便登记簿记载的权利人出具了书面同意, 申请人仍然需要提交证明登记错误的材料。

需要强调的是, 一方面, 对能够证明登记确有错误的材料应当从严把握。例如, 某乙提供了当年某甲和某乙之间的委托合同, 合同显示, 鉴于当时当地政策不允许外地人购买本地房屋, 故而不具有当地户籍的某乙委托当地人某甲以某甲的名义购房。此外, 某乙还提供了其支付全部购房款给开发商的凭证。在此情况下, 虽然从理论上可以证明该房屋所有权属于某乙, 但是如前文所强调的, 委托合同是否成立、生效, 属于实体法律关系, 登记机构对此并无审核确认的权利。因此, 登记机构应当不予更正, 应当告知某乙通过法院确认其房屋所有权, 再持法院的生效判决前来办理更正。但另一方面, 鉴于权利归属毕竟是当事人之间的事宜, 国家不宜对此过分干预, 如果登记簿记载的权利人已经书面同意, 对其的意思也应当予以尊重。而且, 在此情况下, 对更正登记的结果, 即便原登记簿记载的权利人事后有异议, 也不存在登记机构承担赔偿责任的问题。所以, 在把握这些能够证明登记确有错误的材料时, 也应当根据具体情况予以灵活处理。例如, 夫妻共有的房屋因故登记在丈夫一方名下, 现妻子要求更正为夫妻共有且出具了丈夫的书面同意和结婚证, 则登记机构就应当予以更正登记, 而不宜以结婚证并非前述直接证明登记错误的材料为由, 不予更正。

但是, 对《办法》第74条第2款“利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”的规定, 在实践中可以适当从宽把握。该款如此规定, 主要是因为如果权利人同意更正的话, 即使更正登记错误损害了权利人的利益, 其也应当责任自负, 而不应追究登记机构的责任。因此, 这一规定主要是为了避免登记机构承担过重的赔偿责任。但实际上, 在对证明登记确有错误的材料从严把握的情况下, 这一款的规定有时是不必要的。例如, 冯京因买卖合同作为买受人申请房屋所有权登记时, 因登记机构的笔误将其写作马凉, 而马凉可能确有其人。在此情况下, 冯京作为利害关系人申请更正登记。如果其提交的材料如登记档案中保存的房屋买卖合同、登记申请书等上面的签名确实为冯京, 登记簿记载的身份证号码也确实是冯京的身份证号码, 登记机构自然无需再要求冯京提供马凉的书面同意, 而可以直接办理更正登记。

五、予以更正登记的条件

在符合更正登记条件, 即能够证明房屋登记簿记载确有错误且符合《办法》第20条规定的予以登记条件下, 登记机构方可予以更正登记。

需要强调的是, 《办法》第20条第四项明确要求, 申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。在办理更正登记时, 这一要求应当如何理解?

通常而言, 对自然状况进行更正登记, 仅涉及权利人的利益;对权利内容或权利归属进行更正登记, 也仅涉及登记簿记载的权利人和作为申请人的利害关系人的利益。故而, 一般情况下, 只要存在登记错误, 就应当及时为申请人办理更正登记。

但问题在于, 登记系不动产物权的公示手段, 在登记簿的记载存在错误时, 可能基于对登记簿的信赖, 已经发生了一定的物权变动。在此情况下, 对权利归属和内容进行更正登记, 不仅涉及登记簿记载的权利人和申请人的利益, 还牵涉到第三人的利益。在此情况下, 往往涉及实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 故而登记机构不宜进行更正登记。这些情形主要包括两个方面。一方面, 如果错误登记之后, 登记簿记载的权利人对房屋进行了处分, 则可能牵涉第三人是否构成善意取得的问题。例如, 某甲的房屋错误登记在某乙名下, 现在某甲申请更正登记, 经审核确实是登记错误。但是此前某乙已将该房屋卖给某丙, 并办理了转移登记或者为某丙的债权办理了预告登记, 或者为某丙设定了抵押权或地役权, 或者该房屋已经为某丙所继承。在此情况下, 如果不考虑具体情况, 轻易为某甲办理更正登记, 则可能损害某丙的利益, 而且还涉及到某丙是否构成善意取得、其利益是否应当为法律保护、如何保护等问题。故而, 登记机构应当不予登记, 并告知申请人通过诉讼或者仲裁确认权利归属。如果法院、仲裁机构生效的法律文书已经确认了第三人的权利, 登记机构可以要求申请人补充提供这些法律文书, 再予以更正登记。另一方面, 在错误登记之后, 如果又发生了预告登记、查封登记和异议登记等限制处分的情形, 则鉴于对权利归属和内容的更正登记, 在效果上等同于对房屋进行处分, 而且其中牵涉到了实体法律关系的判断和实体权利义务关系的安排, 为了避免损害善意的预告登记权利人、查封登记申请人和异议登记申请人的利益, 登记机构也不宜进行更正登记。

申言之, 在对权利归属和内容进行了错误登记之后, 如果在该房屋上又发生了处分登记、预告登记、查封登记、异议登记, 即便申请人能够证明登记错误, 登记机构也不能直接予以更正登记。

六、更正登记的效果

在确认符合以上条件的情况下, 登记机构应当予以更正登记。鉴于更正登记可能影响相关权利人的利益, 故而登记机构应当书面通知相关权利人。这里所言的权利人, 应当包括所有因更正登记利益受到影响的权利人, 包括所有权人、他项权利人以及预告登记和查封登记的权利人。

问题在于, 此时可能权属证书的记载也存在错误, 是否要求申请人同时对权属证书申请更正?我们认为, 更正登记仅仅是针对登记簿的记载错误进行的, 而不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明, 其应当与登记簿的记载保持一致。在登记簿的记载更正之后, 权属证书的记载显然与登记簿不一致, 从而出现记载错误, 在此情况下, 不能进行更正登记, 只能由登记机构重新发证。因此, 《办法》规定, “需要更正房屋权属证书内容的, 应当书面通知权利人换领房屋权属证书”。这里首先强调, 确有必要更正权属证书内容的, 才书面通知权利人换领房屋权属证书。如果该更正影响不大, 例如只是将原错误登记的砖木结构更正为砖混结构, 就没有通知换领权属证书的必要。其次, 这里所言的权属证书应当做广义理解, 包括了登记证明。这就是说, 预告登记和查封登记的申请人因更正登记受到影响的, 应当通知其换领房屋登记证明。

如果不符合上述条件, 即使房屋登记簿记载无误, 登记机构也应当不予更正, 并书面通知申请人。此外, 即便登记簿记载有误, 但因其上存在其他权利, 登记机构无法更正的, 登记机构也应当不予更正并书面通知申请人。