房屋登记办法

房屋登记办法（共12篇）

房屋登记办法 篇1

一、预告登记的范围

在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”

《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。

在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。

《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

二、预告登记的效力

预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。

在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:

1. 预购商品房预告登记。

在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。

2. 预购商品房抵押权预告登记。

由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。

3. 房屋所有权转移预告登记。

此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。

4.房屋抵押权预告登记。

此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。

三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系

查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。

就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:

1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。

2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。

3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。

四、预告登记转为相应的房屋登记

如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。

五、预告登记的失效

《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:

1. 债权消灭导致预告登记失效。

债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。

2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。

按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。

六、能否单方申请预告登记

关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。

经过认真深入的研究, 笔者认为第二种观点更为合理。但是单方申请预告范围, 应当有所限制, 即只能是预购商品房的情形。至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下, 即便当事人有预告登记的约定, 也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下因素:首先, 我国现行法律对预购商品房是有严格规范的, 这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。依据《城市房地产管理法》第45条的规定, 只有符合法律规定条件的商品房才能进行预售, 而且商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条还规定:“商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内, 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术, 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”因此, 在预购商品房的进修, 如果双方存在办理预告登记的约定, 此时如果预售人不按照约定与预购人共同申请进行预告登记, 而仅由预购人单方申请预告登记, 登记机构完全能够对该申请进行有效的审查, 并办理预告登记。其次, 预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体, 因为在预售商品房的情形下, 开发商和购房人存在信息上的不对称, 购房人处于弱势地位, 实践中开发商一房多售、损害购房人的现象比较常见。但是在其他预告登记的情形下, 由于双方地位比较平等, 故而没有必要特别规定单方申请预告登记。如果此时, 一方违反约定不与债权人共同申请预告登记, 债权人完全可以诉诸法院, 请求法院作出判决, 然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此, 为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用, 《房屋登记办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。

房屋登记办法 篇2

有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

(一)因合法建造房屋取得房屋权利;

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;

(四)有本办法所列变更登记情形之一;

(五)房屋灭失;

(六)权利人放弃房屋权利;

(七)法律、法规规定的其他情形。

【要旨】登记申请人共同申请和单独申请

【释义】本条是关于登记申请人共同申请和单方申请的规定。

本条第一款明确房屋登记以共同申请为原则。共同申请是申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，合同是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的房屋登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的房屋登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。所以，房屋买卖、交换、赠与、抵押等基于民事法律行为的房屋登记，应当由当事人双方共同向房屋所在地登记机构提出申请。此外，根据《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”、“未经登记，不得对抗善意第三人”规定，地役权登记不是产生物权变动效力，而是产生对抗第三人的`效力，但地役权的设立登记同样需要双方当事人共同申请。

本条第二款规定了可以由当事人单方申请的情形。由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式，且类型有限，因此，本款也采用了列举的方式对可以单方申请房屋登记的情形进行了规定。单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：一是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋自然属性变更，权利人名称或者姓名变更，房屋灭失，权利人放弃权利等;二是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为;三是因继承或受遗赠取得房屋物权的;四是法律、法规规定的其他情形，如《物权法》规定权利人可以申请更正登记，利害关系人可以申请异议登记。此外，《办法》第六章规定了单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上还是一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记;更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人将来实现其债权，如果在预售人不按照约定与预购人共同申请预告登记的情形下，不允许预购人单方申请预告登记，则势必极大限制了预告登记制度功能的发挥，无法达到保护债权人利益的目的。需要强调的是关于第二款第(四)项中“本办法所列变更登记情形”，主要是指登记簿中自然状况部分的变更和权利人名称或者姓名变更，即本办法第三十六条、第八十五条所指的变更登记情形。

德国、日本和我国台湾地区立法也都采用共同申请原则。如台湾《土地登记规则》第二十六条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”同时，其第二十七条又以列举的形式规定了单独申请的情形：“下列登记由权利人或登记名义人单独申请之：

一、土地总登记。

二、建物所有权第一次登记。

三、因继承取得土地权利之登记。

四、因法院、行政执行处或公正第三人拍定、法院判决确定之登记。

五、标示变更登记。

六、更名或住址变更登记。

七、消灭登记。

八、预告登记或涂销登记。

九、法定地上权登记。

十、依土地法第十二条第二项规定回复所有权之登记。

十一、依土地法第十七条第二项、第三项、第二十条第三项或第七十三条之一标售取得土地之登记。

十二、依土地法第六十九条规定更正之登记。

十三、依土地法第一百三十三条规定取得耕作权或所有权之登记。

十四、依民法第五百十三条第三项规定抵押权之登记。

十五、依民法第七百六十九条、第七百七十条或第七百七十二条规定因时效完成之登记。

十六、依民法第八百七十条之一规定抵押权人抛弃其抵押权次序之登记。

十七、依民法第九百零六条之一第二项规定抵押权之登记。

十八、依民法第九百二十三条第二项或第九百二十四条但书规定典权人取得典物所有权之登记。

十九、依民法第一千一百八十五条规定应属国库之登记。

二十、依直辖市县(市)不动产纠纷调处委员会设置及调处办法做成调处结果之登记。

二十一、法人合并之登记。

二十二、其他依法律得单独申请登记者。”

现实生活中，存在应当由双方共同申请登记但当事人一方拒绝协助登记的情况，此时，另一方应当如何实现其权利?这涉及登记请求权的间题。登记请求权是指登记权利人要求登记义务人协助完成登记手续的权利。其中登记权利人是指因登记而直接得到利益，取得房屋权利或减除房屋负担，以及将其取得房屋权利或减除房屋负担的上述事实加以公示的人，如房屋交易的买受人、房屋抵押的债权人等;登记义务人是指因登记而损失利益，失去房屋权利或承受房屋负担，以及将其失去房屋权利或承受房屋负担的上述事实得以公示的人，如房屋交易的卖方、房屋抵押人等。例如，房地产交易合同签订后作为登记义务人的卖方不协助办理转移登记，夫妻离婚后失去财产的一方拒不按照财产分割协议办理房屋过户手续，另一方作为登记权利人，就有请求其协助共同向登记机构申请办理登记的权利。登记请求权在性质上是登记权利人和登记义务人之间的民事法律关系，而登记申请权是登记权利人或者登记义务人向房地产登记机构申请办理房屋登记的权利，二者是有区别的，登记权利人和登记义务人都属于登记申请人。《瑞士民法典》第六百六十五条规定：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判决登记的权利。”《德国民法典》也规定了更正登记请求权，日本和台湾地区的司法判例也承认登记请求权。我国由于不动产登记立法的空白，目前尚无登记请求权的具体规定，登记权利人主要是通过《合同法》、《合同法解释(一)》第九条和((物权法》第十五条的有关规定来主张该项权利。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，物权合同生效后，合同一方当事人仍有请求另外一方依合同约定履行登记义务的权利。如甲、乙双方签订房屋买卖合同后，卖方不按期履行登记义务，则买方享有对甲方的登记请求权。

房屋登记办法 篇3

一、《不动产登记暂行条例》的法律层级和对现行登记法规的影响

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）属于国务院颁布的行政法规，在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律，高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章，属于承上启下的法规。由于其效力相对较高，规定的内容就不会过于细致，必然缺乏一些具体操作内容，其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则，具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明：本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）已经在征求意见修改阶段，而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法，所以就目前而言，《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响，房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则，只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。

二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方

1.出现首次登记类型

《条例》中取消了房屋初始登记，取而代之的是首次登记，从《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第三十三条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记”来看，房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。

2.登记受理方面

《条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”

规定首次明确了登记机构无论是否受理，都必须当场给予申请人书面凭证，并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法，极有可能出现因为要件不齐，但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。

3.赋予登记部门调查权

《条例》第十九条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”

从上述规定来看，法规赋予了登记机构一个新的职责，就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况，以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序，在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主，但此调查权的赋予，似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中，而且在《土地调查条例》的规定中，调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利，但是在《条例》和《征求意见稿》中，均未明确调查的作用和目的，这就加大了登记机构渎职的风险。

4.登记时限的不同

《条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日； 抵押权、地役权登记为10个工作日；预告登记、更正登记为10个工作日；异议登记为1个工作日。因此，在《条例》实施后《实施细则》出台前，所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中，尤其是集体土地的登记，一定要把握时间，不能超时。

三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性

《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看，《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定，导致除试点城市外，其他地方还是按照老的模式发放证书。对此，《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定，各地要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。故此，在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方，仍然可以继续发放原有的证书。

四、房屋登记审核人员资格证书的效力

《征求意见稿》第十条规定，承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此，房屋登记官资格极有可能不被认可。

五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施

1.各地登记机构会陆续统一，房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度，因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量，是目前各类登记中最完善和数据量最大的，做好自己份内的工作，争取在机构整合中获得更多的主动权。

2. 《条例》实施和机构统一后，对登记人员的素质要求会进一步提高，房屋登记机构应当未雨绸缪，除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习，还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。

3.及时修正操作规程中与《条例》不同的地方，如受理中的不予受理书面回复和登记时限，防止行政违法。

房屋登记办法 篇4

一、申请人

依据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第76条的规定, 异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比, 显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

在《办法》起草过程中, 异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人, 存在较大争议。一种观点认为, 异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益, 如果其已经是登记簿上记载的权利人, 其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力, 因此, 登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为, 权利人固然不会也不应就权利归属表示异议, 但在权利内容记载错误且无法更正的情况下, 也不妨申请异议登记。从《物权法》第19条第2款的表述来看, 其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。

我们认为, 异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。因此, 通常情况下, 登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识, 也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意, 而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记, 其也完全可以限制自己的处分行为, 来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

但需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记, 如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受, 登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如, 抵押权担保的主债权数额本为1亿元, 而误登记为1000万元。在此情况下, 如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权, 基于其善意, 第二顺位抵押权人就1000万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围, 抵押权人可以申请异议登记。再如, 抵押权担保的主债权数额本为1000万元, 而误登记为1亿元。如果不能及时更正, 作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则, 如果债权人转让了主债权, 抵押权也一并转让, 受让人可以基于善意按照1亿元向其主张抵押权。

因此, 在登记实践中, 对《物权法》第19条第2款所称的利害关系人应当做广义理解, 凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记, 或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人, 均属于这里所说的利害关系人。换言之, 这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下, 登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议, 也不妨认为是利害关系人。

二、异议登记的申请材料

1. 关于权利人不同意更正

《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记”。可见, 其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提, 对此存在争议。赞成说认为, 从我国《物权法》的规定来看, 只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为, 有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记, 而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记, “异议登记实际上是一种暂时的保全登记, 可以作为更正登记的前置辅助手段”。折中说认为, 为了节约登记资源, 异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前, 利害关系人必须首先提出更正登记, 只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下, 更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之, 如果利害关系人确实发现了登记存在错误, 其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题, 而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记, 因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记, 自然就没有必要申请异议登记。

我们认为, 异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此, 应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中, 不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保, 但最终立法者拒绝了这一做法, 就鲜明地表达了这一态度。

抛开法理分析不谈, 首先, 从《办法》确立的制度体系来看, 在申请更正登记的同时或之前, 申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》第23条, 自受理更正登记申请之日起, 房屋登记机构应当于10个工作日内, 将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。而且, 《办法》第74条对依申请更正登记, 并未像第75条依职权更正登记那样, 明确规定“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”。这就是说, 在申请更正登记之后, 可能需要10个工作日登记机构才能最终做出判断。如果在此期间, 登记簿记载的权利人对房屋权利加以处分, 登记机构可能无法拒绝其处分登记的请求, 从而使第三人善意取得该房屋权利。故而, 要么将《办法》第75条第2款“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”的规定做广义解释, 同样适用于第74条依申请更正登记;要么允许申请人在申请更正登记的同时或之前申请异议登记。

其次, 对《办法》中“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”这一前提条件也应当从宽把握。因为这一条件在登记实践中很难操作。实践中, 如果登记簿记载的权利人同意更正, 其可以出具书面同意以资证明;但是其不同意的话, 申请人恐怕很难要求其出具书面意见表明自己不同意更正, 登记机构也无法强制其提供。因此, 我们很难想象异议登记的申请人如何提供证明权利人不同意更正的证据。

此外, 这一要求也不符合常理。如果以权利人不同意更正作为异议登记的前提, 无异于要求真正权利人发现登记簿的记载有错误时, 必须先行向登记簿记载的权利人提出异议。这实际上就是要求真正的权利人提示登记簿错误记载的权利人抓紧时间转让、抵押房屋, 以使真正的权利人无法取回房屋的所有权。

至于折中说所言的以更正登记被拒绝作为前提, 在技术上比较好操作, 但在法律上缺乏依据。如果一律要求更正前置, 显然没有上位法依据。而且, 异议登记制度设立的目的就在于给真正的权利人提供一种临时性的救济, 给予其一段时间去搜集证据。如果真正的权利人证据十分充分, 其一般也没有必要去申请异议登记;往往是真正的权利人暂时没有证据才去通过异议登记给自己一个缓冲的时间。按照折中说, 即便真正的权利人没有证据, 也要先申请更正登记, 在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能再申请异议登记, 显然枉费其时间、精力、登记费用, 而且可能“打草惊蛇”, 提示登记簿上错误记载的权利人对房屋进行处分。

最终, 《办法》实际上对《物权法》的规定进行了变通处理。一方面, 《办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。这些申请材料中并未列入“权利人不同意更正的证明材料”。换言之, 异议登记并不要求申请人提交“权利人不同意更正的证明材料”。另一方面, 《办法》第18条规定:房屋登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了登记替代原则, 要求在异议登记中, 登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”进行询问, 以询问来代替审查。这种做法既维护了《物权法》的规定, 又避免了操作上的困难。

2. 关于房屋登记簿记载错误的证明文件

我们认为, 对房屋登记簿记载错误的证明文件, 应当从宽把握。异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下, 申请人采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据, 其一般可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题, 而无需申请异议登记。因此, 只要申请人提供了一定的证据, 能够初步证明登记簿存在错误, 登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

三、申请内容

如前所述, 登记簿记载的权利人提出异议登记时, 其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容, 而且仅限于登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的情形;对于登记簿上的其他事项, 也不能申请异议登记。

而登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 其申请异议登记的内容, 应当限于权利归属和内容, 而不能包含自然状况。这是因为, 异议登记的目的旨在打破登记的公信力, 避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力, 即《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此, 异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋自然状况的记载, 包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等, 固然有其节约交易成本等意义, 但其并不涉及权利状况, 其正确与否, 并不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记, 但不能对此申请异议登记。例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误, 该房屋并未被法院查封, 利害关系人可以请求更正但不能请求异议。主要原因在于, 查封、异议等都属于限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利, 也不存在善意取得的可能性, 故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

此外, 对于预告登记, 也不能请求异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记。此种情况下, 即便某丙已经和甲公司签订了商品房预售合同, 其也无权就该房屋申请异议登记。这是因为, 一方面, 异议登记的目的在于避免第三人善意取得房屋权利。如果某丙对该预告登记进行异议, 鉴于预告登记表示的只是某乙对该房屋的债权, 办理了预告登记之后, 某乙也没有享有房屋的所有权, 也根本不存在房屋被某乙转让或者进行其他处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙的异议显然是没有必要的。另一方面, 按照合同法原理, 合同债权具有平等性, 即便某丙签订预售合同在先, 其合同债权也并不优先于某乙, 反而某乙办理预告登记在先, 其债权因预告登记而具有优先效力, 法律优先保护某乙的债权。显然某丙对某乙的预告登记申请异议也是没有法律依据的。在此情况下, 某丙只能对甲公司主张违约责任, 而不能通过异议登记来解决问题。

有人提出, 在特定情况下, 应当允许对预告登记申请异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记;而某丙系某乙的配偶, 现因预购登记的权利人只写了某乙, 其提出异议, 认为预购登记的权利人还应当包括自己。我们认为, 这种情况下, 也不应允许某丙对预告登记申请异议登记。理由在于, 一方面, 如前所述, 某乙此时没有取得房屋所有权, 也没有另行处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙没有必要申请异议登记。另一方面, 按照《办法》第20条第1项对主体一致的要求, 给某乙办理预告登记, 显然以该预售合同一方当事人是某乙为前提。某丙如果对其配偶单方以其自己的名义购房不满, 其完全可以与某乙协商, 更改预售合同, 再与甲公司一同办理更正登记。某丙也完全可以等待完成转移登记之后, 再要求某乙办理相应的转移登记。

四、关于反复申请和重复申请

1. 同一申请人的反复申请

如果同一申请人在异议登记失效后, 反复申请异议登记, 是否应当许可, 在《办法》起草过程中有较大争论:一种观点认为, 此种情况下, 实际上就是在恶意行使权利, 登记机构有权拒绝。另一种观点认为, 反复申请异议登记的情形很多, 登记机构难以判断其主观动机, 以不规定为妥。实践中, 《上海市房地产登记条例实施若干规定》第9条对异议登记的限制情形进行了规定:“登记异议因记载于房地产登记册的三个月期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构应当不予登记”。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47条也规定:“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构不予登记”。

《办法》最终没有借鉴这一实务经验, 主要理由在于:第一, 反复申请异议登记的情况复杂多样, 如在异议登记失效前, 申请人无法取得足够的证据等等, 不宜一律认为主观上有恶意。第二, 登记机构的审查能力和审查权限, 都决定了其无法像法院那样, 对申请人是否以同一事实和理由反复申请加以判断。而且, 《物权法》也未要求异议登记的申请人就其申请的事实和理由加以说明。第三, 《物权法》对申请人滥用异议登记, 已经规定了比较完善的控制措施, 一方面, 其强调申请人在异议登记之日起15日内不起诉的, 异议登记失效。另一方面, 其规定了异议登记不当、造成权利人损害时权利人对申请人的损害赔偿请求权。这里所言的“异议登记不当”, 是指经法院判决, 申请人对房屋权利的归属和内容的异议不成立, 其确权请求未被支持的情况。而赔偿范围, 不仅应当包括登记簿记载的权利人为此实际支出的费用, 如律师费等, 还包括由此丧失的可得利益, 如权利人本可高价出售房屋, 但异议登记失效时房价已大幅下跌造成的损失。在此情况下, 没有必要通过限制申请人反复申请来遏制其滥用异议登记。尤其是如果登记机构拒绝登记, 而法院最终确认异议成立, 且登记簿记载的权利人在此期间将房屋另行转让, 则第三人将善意取得房屋所有权, 由此造成的损失可能由登记机构承担;而登记机构办理异议登记, 但异议最终不成立, 该损失则由异议登记申请人承担。在此情况下, 登记机构办理异议登记, 显然更有利于避免登记不当造成的索赔风险。

2. 关于重复异议登记

如果就同一房屋, 不同的申请人就同一事项申请异议登记, 是否应当予以办理?

我们认为, 一方面, 《办法》明确强调只要受理异议登记, 就应当记载于登记簿, 而没有要求登记机构按照《办法》第20条的要求对登记申请予以审核。故而, 登记机构没有必要对此前是否存在异议登记予以审查, 自然也不能以存在异议登记为由拒绝重复异议登记。

另一方面, 从制度衔接上讲, 允许重复异议登记更有利于维护真正权利人的利益。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某丙也要求进行异议登记。如果登记机构拒绝某丙的要求, 则在法院判决某甲的异议不成立之后, 某乙可以请求注销异议登记。而某丙并非该房屋的登记权利人, 某乙注销异议登记某丙并不知情, 登记机构也不会通知某丙。在此情况下, 如果某乙另行转让了房屋, 而法院最终确认该登记错误, 房屋原本应当属于某丙, 则某丙可能对登记机构提出赔偿的请求。因此, 允许重复办理异议登记, 显然更为审慎。

此外, 在异议登记的效力问题上, 我国《物权法》未予规定。德国法上认为异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某乙将房屋以市场价格卖给了某丙并进行了转移登记, 现某丁提起确权诉讼并获得法院支持。此种情况下某丙仍然能够善意取得该房屋。虽然《办法》第77条排除了异议登记之后办理处分登记的可能性, 但如果某丁申请异议登记时, 登记机构因存在某甲的异议登记而拒绝了某丁的异议登记, 事后某甲的异议登记被撤销而某丁不知, 导致某乙的房屋转移登记到某丙名下, 仍然可能引发登记机构的赔偿责任。故而, 为谨慎起见, 应当允许重复异议登记。

3. 关于存在查封登记

房屋权属登记信息查询暂行办法 篇5

建住房[2006]244号

各省、自治区建设厅、直辖市房地局(建委)：

为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，我们制定了《房屋权属登记信息查询暂行办法》。现印发你们，请认真贯彻执行。

附件：房屋权属登记信息查询暂行办法

中华人民共和国建设部

二○○六年十月八日

房屋权属登记信息查询暂行办法

第一条 为发挥房屋权属登记的公示作用，保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国档案法》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于城市房屋权属登记机关已登记的房屋权属登记信息的查询。

第三条 本办法所称房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。

第四条 房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

第五条 房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，包括房屋自然状况(坐落、面积、用途等)，房屋权利状况(所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等)，以及登记机关记载的其他必要信息。

已建立房屋权属登记簿(登记册)的地方，登记簿(登记册)所记载的信息为登记机关对房屋权利的记载信息。

第六条 房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构(以下统称查询机构)应妥善保管房屋权属登记资料，及时更新对房屋权利记载的有关信息，保证信息的完整性、准确性和安全性。

查询机构应建立房屋权属登记信息查询制度，方便当事人查询有关信息。

第七条 房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询。

第八条 原始登记凭证可按照下列范围查询：

(一)房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；

(二)房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；

(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；

(四)公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；

(五)仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；

(六)涉及本法第九条规定情形的，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。

第九条 涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，须经国家安全、军事等机关同意后方可查询。

法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。

第十条 房屋权属登记信息，单位和个人可以自己查询，也可以委托他人查询。

第十一条 查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。

查询房屋原始登记凭证的，除提交前款规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：

(一)房屋权利人应提交其权利凭证；

(二)继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；

(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件；

(四)公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件；

(五)仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关；

(六)涉及本法第九条规定情形的，应当提交国家安全、军事等机关同意查询的证明。委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的授权委托书和本人身份证明。

第十二条 符合本办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。不能及时提供查询服务或无法提供查询的，应向查询人说明理由。

第十三条 查询房屋权属登记信息，应当在查询机构指定场所内进行。查询人不得损坏房屋权属登记信息的载体，不得损坏查询设备。

查询原始登记凭证，应由查询机构指定专人负责查询，查询人不能直接接触原始登记凭证。

第十四条 查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询日期及房屋权属信息利用用途。

有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：

(一)按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的；

(二)要求查询的房屋尚未进行权属登记的；

(三)要求查询的事项、资料不存在的。

第十五条 查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。

第十六条 查询人对查询中涉及的国家机密、个人隐私和商业秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。

第十七条 房屋权属登记信息的查询按照国家有关规定收取相关费用。

农村房屋产权登记工作探索 篇6

【关键词】农村房屋产权登记；措施和方法；流程程序

一、现阶段农村房屋产权登记状况

农村房屋具有很多特性与城市房产有一定的不同，农村房屋一般是村民在集体土地上自建的房屋，具有自主性、随意性。房屋建成后作为不动产依赖于土地而存在，房屋与土地是紧密联系密不可分的，失去土地则房屋也将不会存在。农村房屋宅基地一般都是无偿取得，而且受农村房屋建设管理比较宽松、落后的影响，农村违规占用土地、违法建房现象比较普遍，因此导致农村房屋管理系统比较混乱，成为新农村建设发展的阻碍。因此，摸清整改农村房屋产权现状，建立全方面系统的房屋信息，是目前乃至今后农村土地房屋产权登记的头等任务。

二、开展农村房屋产权登记的必要性和紧迫性

1、农村房屋产权登记在保证房屋所有人合法权益的情况下进行有序、合理、合法的开展，实现房地产物权的需要，农村房产被确立所属权后，能够合理进入交易市场，可以由原来的不动产变成可流通的动产流向社会，能够推动农村经济的飞速发展。

2、开展农村房屋产权登记工作是顺应社会需求、市场需求迫在眉睫的任务，有利于对农村房屋产权的管理。然而随着大量农民不断涌入城镇，进城务工经商等现象越来越普遍，导致农村房屋闲置情况越来越多，闲置私宅转让情况也会越来越普遍，因此也会产生诸多问题，由于农村私宅没有产权证，交易时不能按照相关规定办了过户手续等，没有切实的法规条例来保障权益，势必会造成交易的风险，带来隐患。因此，农村房屋登记工作全面开展能使私建农宅合法、有法律保障有序的买卖，有利于推进农村经济有序全面发展。

3、农村房屋产权登记工作的开展能够更好的促进经济，有利于建设社会主义和谐社会，给农村房屋交易中的纠纷提供依法解决的保障，因此农村房屋的产权确立，对社会和谐稳定起到至关重要的作用，是围护社会稳定、经济发展的需要。

三、农房产权登记工作的开展和措施

由于农村房屋产权登记工作相对迟缓，因此在开展过程中应该实事求是，扶持完善，对问题分类处理，妥善的解决问题，整体原则应该是：在对农村私宅按照程序进行手续上的补办，补交相关费用，这就需要积极的开展以下几方面的措施来推动工作：

1、人员的配备问题。受历史遗留问题的影响，农村房屋产权登记涉及的问题较多，情况也相对的复杂些，需要多部门的参与协作分工才能完成，因此应该成立专业的工作组，组织高素质、业务能力强的人员进组，各部门紧密配合，分工协作形成合力发挥整体作用。

2、经费充足到位。农房产权登记工作量大，任务繁重，需要大量经费来保障工作顺利进行，为减轻农民负担，政府应安排专项经费并提供配套设施，以保证工作的顺利完成。

3、加强宣传。思想指导行动，针对偏远薄弱地区应加大宣传力度，让农民提高对房屋产权登记的认知，了解办理农村房屋产权登记的好处，提高农民觉悟性，有利于工作的顺利开展。

四、实施农村房产登记的具体工作内容

1、农房产权登记的应该包含的基本内容。农村房屋产权登记应记录农房所有人的家庭基本情况、农房权限内涵盖的内容、房屋现阶段的具体情况，土地使用范围情况， 还应该记录房屋使用面积、位置、结构等客观存在的现状。并且要附上房屋的平面图以及房屋周边土地的实际测量图纸。如果农房的所有人是单个自然人要记录单个自然人的基本情况，如果是多个自然人要同时记录每个自然人的基本情况。

2、农村房产登记应该具备怎样的条件。在进农村房屋登记时要符合相关的条件：房屋主体要合格符合登记条件；申请房屋登记人应该为房屋的所有权人；要有合法合格的身份证明；房屋权属来源合格；利害关系人对登记没有异议；符合相关法律、法规规定的条件。

3、农村房产登记应该具备的流程。办理初始登记时，对自建房屋时应该提交所建房屋用地的宅基地使用证，集体建造的房屋要提供有效的集体土地使用证，已经批准的工程建设规划许可证或乡村建设规划许可证，农村自建的房屋超过一层低于三层（含三层）的工程完成后，无需提交工程竣工验收证明，对于村民组织建设的房屋则要求必须提供工程竣工验收证明。一些受历史原因影响没能进行竣工验收的，应该由相关部门进行鉴定房屋是否符合安全使用条件，合格的应予以办理。

结束语

在我国，因为城市和农村的差异性，城市的房屋和农村房屋的产权登记制度也不尽相同，城市房屋登记有相关的法律法规依据，可以依规定登记取得产权证，而农村因为受各方面条件原因的限制，农村房屋登记一直没有统一的法律法规，因此大都无法取得房屋产权证书。这样就导致财产权利上农村房屋与城市房屋存在诸多差异，不利于农村市场经济的发展，也不利于社会的稳定，农村的健康发展，同时也会对农民的利益有影响，容易引发家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地纠纷等。因此，加快农村房屋产权登记的建设，完善农村房屋产权登记制度是必要的迫在眉睫的。

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房屋登记办法 篇7

无论是更正登记还是确认物权之诉, 通常都要求异议一方提供相当的证据, 否则, 法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求或者确认物权的诉讼请求。这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间, 登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分, 第三人善意取得该房屋权利, 从而可能导致最终虽然真正的权利人有证据证明登记簿的记载确有错误, 但房屋已经被处分, 其无法要求返还房屋。这就需要在法律上设计一个制度, 它能够给尚没有证据的真正权利人一段时间用来搜集证据, 同时它应当限制登记簿记载的权利人对其房屋的处分权, 避免第三人善意取得该房屋的权利。这一制度就是异议登记。

因此, 异议登记的本质在于:异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记的功能, 一方面在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施, 给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间, 避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利;另一方面, 异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。这就是说, 在发生异议登记的情况下, 表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议, 如果第三人罔顾异议登记的警示仍然进行交易, 因登记的善意推定效力已不存在, 其将无法主张善意取得。

二、异议登记性质的制度体现

1. 审查的高效便捷性

异议登记是为了保护真正权利人利益, 避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。异议登记的优点就在于, 能高效便捷地暂时切断登记簿的公信力。正是基于这一考虑, 《物权法》并未对异议登记的条件加以规定, 《房屋登记办法》 (下称《办法》) 则明确强调了异议登记审查程序的高效和便捷。

一方面, 《办法》第77条省略了异议登记的审核程序, 一经受理, 即可将异议登记载入登记簿。换言之, 只要材料齐全、形式合格, 登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项, 登记机构即可办理异议登记, 而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。

另一方面, 及时做出异议登记。异议登记具有高度的时效性。在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时, 其必须尽快做出反应。尤其是在其请求登记簿记载的权利人提供书面同意, 而对方拒绝的情况下, 登记簿记载的权利人极有可能将该房屋权利处分。这就要求登记机构接到申请后, 尽快完成受理程序。一旦符合受理条件, 就直接记载入登记簿。故而《办法》第23条将异议登记的时限限制为1个工作日内。这实际上就是要求登记机构在受理之后当场做出登记, 而不宜延误。一旦延误, 如果登记簿记载的权利人完成了处分登记, 登记机构将面临巨额赔偿责任。

2. 异议登记的临时性

《物权法》第19条规定, “申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效”。因此, 在办理异议登记之后, 申请人应当在15天内向法院起诉。这是因为, 异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载, 其本身并不能解决权利归属的问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉, 就意味着其并不真正想重新确认权利, 而只是给权利人设置障碍, 这就违背了《物权法》规定异议登记的目的。而且, 异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后, 应当尽快在法院起诉, 否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记, 不仅不利于不动产的流转和交易, 也会损害登记簿记载权利人的利益。

三、异议登记与在后的处分登记之间的效力

1. 关于异议登记与处分登记之间效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中, 对完成异议登记之后, 如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记, 登记机构应当如何处理, 存在不同认识:一种观点认为, 在异议登记之后, 登记权利人如果处分其财产, 则构成无权处分。因此, 登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于, 《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定, 但是第184条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释, 在产权存在争议的情况下, 权利人显然无权处分其权利。因此, 异议登记期间, 登记机构应当暂缓办理处分登记, 否则一旦有误就要进行变更登记, 增加登记机关的负担, 也容易造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的, 则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法, 虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定, 但是其第27条规定:“登记机关应当对权利人 (申请人) 的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的, 初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记, 并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销, 并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”, 就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中, 多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。

另一种观点认为, 存在异议登记的情况下, 并不妨碍权利人的处分权, 登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。

《办法》第78条最终采取了比较谨慎的态度, 在《物权法》没有明文规定的情况下, 类推《物权法》第184条, 认为在办理了异议登记的情况下, 登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记, 《办法》考虑到异议登记只是一种临时性保障措施, 故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记, 待异议登记注销后, 登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

2. 从异议登记的本质审视异议登记的效力

我们认为, 从异议登记的本质出发, 异议登记之后, 不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求, 理由在于:

第一, 异议登记并不表征权利, 异议登记之后, 登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利, 其仍然有权处分其财产, 受让人也可以购买, 其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记, 所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下, 如果登记机构拒绝为其办理处分登记, 不仅缺乏法律依据, 而且妨害了不动产的流转, 违背了鼓励交易的原则。

第二, 异议登记不影响处分登记, 并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济, 避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记, 即可实现。例如, 某甲的房屋被某乙申请了异议登记, 现某甲将房屋卖给某丙, 而登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下, 某丙明知异议登记的存在而购买房屋, 显然不能适用善意取得。因此, 如果最终法院判决该房屋系某乙所有, 则某乙可以持判决书直接申请更正登记, 将房屋更正到自己名下。在这一过程中, 某乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而某丙明知异议登记的存在, 就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险, 因此, 不能认为其受到损失, 故而某丙也无权要求他人予以赔偿。可见, 允许登记机构继续办理处分登记, 并不损害真正权利人的利益, 符合异议登记设立的本旨, 也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三, 禁止登记机构继续办理处分登记, 可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益, 并可能引发登记机构的赔偿责任。在上一案例中, 如果登记机构拒绝为某丙办理转移登记, 最终法院判决某乙的异议不成立, 可能出现以下两种情形:其一, 此时某甲见房价大涨, 在某丙不知情的情况下, 持法院终审判决申请注销异议登记, 再将之卖给某丁并办理了转移登记。在此情况下, 某丙只能要求某甲承担违约损害赔偿责任, 而无法请求交付房屋并办理转移登记。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿, 但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权, 从而对登记机构要求赔偿;尤其是在某甲无力承担赔偿责任的情况下, 其往往会要求登记机构赔偿。其二, 房价大跌, 某丙拒绝再购买该房屋, 从而导致某甲的损害。在此情况下, 某甲固然可以依据《物权法》第19条要求异议不当的某乙赔偿, 也可以要求某丙承担违约责任;但也可能某甲认为登记机构的不作为导致了某丙的违约, 从而对登记机构要求赔偿。

第四, 可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记, 就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上, 异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第19条, 申请异议登记无需申请人提供担保, 登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》, 无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如, 申请诉前财产保全, 一方面, 法律要求“情况紧急, 不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”作为诉前财产保全的前提;另一方面, 申请人应当提供担保, 不提供担保的, 驳回申请。此外, 人民法院接受申请后, 必须作出裁定;裁定采取财产保全措施的, 应当立即开始执行, 即向登记机构发出协助执行通知书, 由其进行查封登记。二者效力相同, 但条件和程序上存在天壤之别, 这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题, 从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本, 以及与之不匹配的严厉效果, 就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如, 可能出现指使或者收买没有财产的人, 对竞争对手恶意申请异议登记, 使其无法对其房屋进行处分, 从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当, 异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下, 不仅阻碍了不动产的正常流转, 实际上也加大了登记机构的风险。

3. 实践中的操作建议

鉴于《办法》第78条的规定可能引发登记机构沉重的赔偿责任, 我们建议, 登记机构在操作中应当结合《物权法》和《办法》的规定灵活处理。

一方面, 前述案例中的法律风险主要在于某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记。在此情况下, 某丙的利益显然受到损害。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿, 但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权, 从而对登记机构要求赔偿。为了保护某丙的利益, 避免可能发生的索赔风险, 建议登记机构在某丙明知房屋存在异议登记, 而仍然申请处分登记的情况下, 告知某丙办理相应的预告登记。一旦办理预告登记, 未经某丙的同意, 即便异议登记被注销, 某甲也无法将该房屋转移登记给某丁。从而就避免了某丙可能的损失, 也化解了登记机构可能出现的法律风险。

另一方面, 前述做法只能解决某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记时的风险, 而不能解决第二种风险, 即某丙拒绝再购买该房屋, 从而导致某甲的损害。我们认为, 鉴于《办法》只是规定“房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”, 而对于暂缓的时间、何种情况下可以重新启动处分登记都没有规定。操作中, 登记机构也可以考虑:如果房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的, 经登记机构告知该房屋上有异议登记后, 申请人双方仍然执意申请的, 登记机构可以要求双方出具明知该房屋有异议登记、自愿承担法律风险的书面保证, 尔后, 登记机构可以为其办理处分登记。

四、异议登记与处分登记之外其他登记之间的效力

1. 异议登记与查封登记

在同一房屋上, 异议登记之后, 又有登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋进行了查封并进行查封登记, 登记机构应当如何处理?

我们认为, 首先, 二者同为对房屋权利的限制登记而非对房屋权利的处分, 因此, 二者相互之间能够并存。其次, 查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而为的登记, 严格地讲, 是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地, 在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体房屋系登记簿记载的房屋后, 只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。因此, 异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时 (比如拍卖) , 利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议, 并且要求中止执行, 待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。即使当事人没有提出执行异议, 法院在发现其执行的不动产权属有争议 (登记簿上存在异议登记) 时, 也应该主动中止执行, 否则将使异议登记丧失存在的意义。

2. 异议登记与预告登记

如果异议登记之后, 登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记, 我们认为, 登记机构应当准许。因为预告登记本质上是对债权的保障, 预告登记的只是债权, 在预告登记之后, 只是限制了登记簿记载权利人的处分权, 权利人并未对其房屋权利加以处分。因此, 允许权利人预告登记, 并不违反《办法》第78条的规定以及《物权法》的精神。需要强调的是, 预告登记的权利人通过预告登记, 实际上获得了一种优先权, 从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。在异议登记之后, 登记簿记载的权利人申请处分登记被拒绝的情况下, 登记机构不妨建议当事人申请预告登记, 以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷, 以及登记机构可能的赔偿责任。

当然, 按照《办法》第78条, 异议登记实际上限制了登记簿记载权利人的处分权。异议登记之后又进行预告登记的, 需待异议登记注销后, 方可申请本登记。预告登记三个月的期间, 也应当至少在异议登记注销之日开始起算。

还应当注意的是, 异议登记实际上已经限制了登记簿记载的权利人的处分权, 为了避免其不知此项限制而受到损害, 登记机构应当参照本条第2款的规定, 及时书面通知登记簿记载的权利人, 以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。

3. 异议登记与在先的处分登记

按照一般的登记规则, 申请在先、登记在先。但问题在于, 如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该房屋进行交易, 并申请了处分登记, 但至异议登记之日, 该处分登记尚处于审核过程中, 申请在先、登记在先的规则是否适用?在此情况下, 就涉及到在先的处分登记与异议登记的效力哪一个更强的问题。

例如, 某甲将其房屋卖给某乙, 双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据《办法》第27条, 登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。在这一期间, 某丙对该房屋的所有权申请了异议登记。但在此情况下, 如果继续办理在先申请的处分登记, 显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。故而, 本条强调, 只要在先的处分登记尚未完成, 即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上, 第三人申请了异议登记, 则异议登记的效力应当优先, 房屋登记机构应当中止办理原登记申请。

房屋登记办法 篇8

在当前的房产抵押登记中, 全国大多数登记机构不受理房产的重复抵押。

所谓房产重复抵押, 是指抵押人以同一房产分别向数个债权人设定抵押的行为。对此, 《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第115条规定, 抵押物如由抵押人自己占有并负责保管, 在抵押期间, 非经债权人同意, 抵押人将同一抵押物转让他人, 或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的, 其行为无效。根据该条规定的反面解释, 经抵押权人同意的重复抵押即是有效的。《担保法》第35条规定, 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。该条规定明确否定重复抵押。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第51条规定, 抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的, 超出的部分不具有优先受偿的效力。财产抵押后, 该财产的价值大于所担保债权的余额部分, 可以再次抵押, 但不得超出其余额部分。该条规定也是在一定程度上承认了重复抵押, 仅仅是超出抵押物价值部分的抵押权不具优先受偿效力。

事实上, 禁止重复抵押并不可取。首先, 重复抵押有利于物尽其用, 充分发挥抵押物的价值。其次, 抵押人与后位债权人协商在已设定抵押的房产上再次设定抵押, 既是抵押人对抵押物行使处分权的表现, 也是抵押人与后位抵押权人意思自治的体现, 后位抵押权人自会权衡各种利弊得失, 法律没有必要强行干预。最后, 重复抵押并不损害前位抵押权人的利益, 不同抵押权人的受偿顺序通过顺位制度来实现, 而且后位抵押权人的债权担保并不一定落空, 因为在抵押权实现之前, 抵押物的价值处于不断变化的动态过程中, 如果抵押物的价值大幅上升或是前位债权人的债权受偿后解除了前一抵押权, 则后位债权人的债权仍有保障。

《物权法》第199条规定事实上承认了重复抵押, 该条规定, 同一财产向两个以上债权人抵押的, 拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:抵押权已登记的, 按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的, 按照债权比例清偿;抵押权已登记的先于未登记的受偿;抵押权未登记的, 按照债权比例清偿。

二、多个房屋标的担保同一债权时, 是否一定要明晰每个房屋担保的债权范围

这个问题的实质是对共同抵押制度的理解。共同抵押, 是指为担保同一债权而于数个财产上, 设定抵押权。《担保法》第34条第2款以及《物权法》第180条规定, 抵押人可将前款所列财产一并抵押。《担保法司法解释》第75条规定, 同一债权有两个以上抵押人的, 当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的, 抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权, 抵押人承担担保责任后, 可以向债务人追偿, 也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。这就是我国立法上对共同抵押的简略规定, 相当模糊。

对共同抵押需把握以下几个特点:首先, 共同抵押的抵押物是两项或两项以上的独立财产, 比如位于不同位置的两处房产。其次, 共同抵押是在不同财产上设定数个抵押权来担保同一债权, 比如两处房产上分别设定两个抵押权, 但每一处房产上的抵押权都担保同一债权。最后, 共同抵押人对被担保的债权的清偿负连带责任, 即每一个抵押物都对被担保的债权负全部的担保责任。在共同抵押的情况下, 债权人可以选择行使任何一个抵押权或同时选择多个抵押权使被担保的债权得以清偿, 其他未行使的抵押权因主债务清偿而随之消灭。

在目前抵押登记实务中, 多个房屋标的担保同一债权时, 登记机构往往强行要求当事人明晰每个房屋标的担保的债权范围。比如, 两处房屋共同担保1000万元债权, 当事人的意思表示就是让每一处房屋都担保1000万元。而登记机构要求当事人明确每一处房屋担保的债权范围, 如一处房屋担保400万元的债权, 另一处房屋担保600万元的债权。登记机构这样要求是于法无据的, 是干预当事人意思自治的表现, 因为当事人的本意就是让每一处房屋的标的同时担保共同的1000万元的债权。如果强行要求各抵押人与债权人约定每一个抵押物所担保的债权范围, 则显然失去了共同抵押中抵押物之间负有连带责任的本质, 并非真正的共同抵押。

三、抵押财产转让与预售制度

《物权法》第191条规定, 抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条即是对抵押财产转让的规定, 对该条的理解与适用, 稍有争议。少数观点认为, 抵押期间转让抵押财产的, 只要抵押权人同意, 抵押人即可转让抵押财产, 并不以解除抵押权为前提, 只是抵押人应将转让所得的价款提前向抵押权人清偿或是提存。但多数观点 (包括人大法工委的解释) 把此条解释为转让抵押财产, 必须消除该财产上的抵押权。当前的房产登记实务也是按多数观点操作的, 如果房产上存有抵押的, 必须首先解除抵押权后, 才能办理转移登记。但实务操作中贯彻得并不彻底, 其原因在于房地分离的管理体制。

抵押财产的转让与预售密切相关, 开发商在取得土地使用权后, 会将其抵押给银行进行开发贷款, 开发商在符合条件下向登记机构申请商品房预售许可, 登记机构一般会要求抵押银行出具同意开发商预售或是同意开发商办理转移登记的说明。有人认为, 在银行出具了以上说明的情况下可推定为抵押银行放弃了抵押权, 这样做为以后业主办理房产的转移登记扫清了障碍。但是根据物权的公示效力, 不动产物权的变动需登记, 仅仅是银行同意预售而未办理土地抵押权注销的, 土地登记机构的登记系统中银行的土地抵押权仍然存在, 根据物权公信效力, 仍应推定银行的抵押权存在。在笔者所在的城市, 曾有一起这样的案例, 由于银行的债权始终没得到清偿, 诉至法院, 导致购房者迟迟不能办理转移登记, 最高院的判决结果也认为银行的抵押权仍然存在, 即便其出具了同意预售 (或是转移登记) 的说明。虽然仅仅是土地上设定了抵押, 房屋并未设定抵押, 但是由于我国采行的是“房地同时走”的立法例, 而此时, 土地使用权上面的抵押可能并没有解除掉, 如果开发商最终不能清偿银行的土地抵押贷款, 必将导致购房者不能取得土地证。

笔者建议, 土地存有抵押的, 房产登记机构在办理房屋的转移登记前, 应要求出卖方解除土地上的抵押权, 最终为购房者的办证扫清障碍。事实上, 在开发商通过预售资金已回笼的情形下, 如果不把预售资金挪作他用, 完全有能力偿还银行的土地抵押贷款, 解除土地上的抵押权。

四、登记机构在办理房屋初始登记时, 如果土地 (或房屋) 上存有抵押, 是否一定要收取抵押权人同意办理初始登记的证明

由于初始登记并不涉及到标的物的转移, 不会影响抵押权人的利益, 因此, 登记机构在办理初始登记时, 无需收取抵押权人的同意证明材料。

五、当事人在房产登记机构办理了房屋抵押登记后, 是否还需去土地登记机构办理土地使用权抵押登记

《物权法》第182条规定, 以建筑物抵押的, 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的, 该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的, 未抵押的财产视为一并抵押。因此, 当事人在房产登记机构办理了房屋抵押登记后, 房屋占用范围内的土地使用权一并抵押, 而土地使用权的随之抵押就是一种法定抵押, 而法定抵押来源于法律的强行规定, 无需办理登记。

一般而言, 土地登记机构仅办理无地上建筑物的纯土地抵押登记业务, 而地面上有建筑物的抵押登记业务由房产登记机构办理, 但是土地登记机构与房产登记机构都是房地产行政主管部门, 这种业务划分是否能对抗申请人的申请还有待探讨, 比如当事人在地面上有建筑物的情形下执意要到土地登记机构办理抵押登记是否可行呢?《物权法》第246条规定, 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前, 地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。根据该条规定, 土地登记机构与房产登记机构业务职能的划分可由地方性法规进行规定。

在实行房地合一的管理城市中, 有的房地主管部门要求当事人办理房屋所有权的抵押登记时, 必须提供土地使用权证书, 并要求同时办理土地使用权的抵押登记, 认为只有这样才符合房地同时抵押。但是土地使用权证书的取得往往晚于房屋所有权证书取得, 在此期间, 当事人的房屋抵押登记即不能办理。这实际上是对《物权法》第182条的误解。在当事人拥有房屋所有权的情况下, 登记机构即可办理房屋所有权的抵押登记, 即便当事人没有取得土地使用权证书, 但房屋所占用的土地使用权随着房屋抵押权的设定也一并抵押, 这种法定抵押无需登记。

六、土地使用权设定抵押后, 如何办理土地上新增房屋的抵押登记

《物权法》第200条规定, 建设用地使用权抵押后, 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时, 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分, 但新增建筑物所得的价款, 抵押权人无权优先受偿。即土地使用权设定抵押后, 当事人还可将土地上新增的房屋设定抵押。目前登记实务中, 房产登记机构一般要求当事人先解除土地上设定的抵押, 然后再办理新增房屋的抵押登记, 这样的要求是于法无据的, 而且也给当事人带来风险。因为在解除土地使用权抵押到办妥房屋的抵押登记存有一定间隙时间, 在此期间, 原先受土地抵押担保的债权人将无任何担保。其实在《物权法》第199条已承认重复抵押的前提下, 登记机构无需要求当事人先行解除土地使用权的抵押登记。

七、土地上存有房屋情形下, 抵押人能否将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人, 并要求登记机构办理抵押登记

房屋登记办法 篇9

一、《办法》实施的积极效应

1. 转变登记观念, 法治意识不断加强

《办法》依据《物权法》的基本原则和精神, 对登记机构的具体职责、登记效力、程序、类型等进行了细化和完善。房屋登记已由以往的行政确权转变为行政确认, 登记机构从行政管理为主发展为服务社会为先。《办法》取消了强制登记管理制度, 代之以依申请登记原则, 实现了登记不再是强制管理而是社会服务。房屋登记不仅是国家公权力对交易秩序的适当干预, 更是物权变动的公示记载行为。在转变观念的同时, 各地登记工作人员自觉学习和遵守法律规定, 严格规范自身行为, 依法行政意识得到增强。社会各界对登记的法治意识也随之强化。预告登记、最高额抵押权登记以往不受重视, 当事人缺乏申请登记的主动性, 《办法》的贯彻实施, 使金融界、其他债权人风险防范意识和法治意识日益增强, 依法申请房屋登记的积极性普遍高涨, 有效地保护了自身的合法权益。

2. 注重登记程序, 操作流程更加优化

《办法》是一部规范登记行为的程序法, 促使登记机构从以往的重实体轻程序向实体和程序并重的方向发展。《办法》对每一道登记程序界定清晰, 赋予登记人员相应的职责, 减少登记行为的随意性和自由度, 如在遵循一般登记程序外, 还增添了询问、实地查看和书面告知等制度, 询问结果必须由被询问人签字确认, 实地查看的应填写实地查看记录, 依职权更正登记应书面告知权利人等。《办法》实施以来, 登记机构以贯彻《办法》为首要任务, 不断改进业务流程, 从以往简单的受理、审核、发证, 到受理时需要询问, 审核时有针对性地实地查看、公告, 发证前需要记载于登记簿等, 每道登记程序更趋详细, 操作流程不断得到优化和规范。

3. 增强服务意识, 工作效率日趋提高

《办法》不仅强调登记程序, 还进一步缩短办事时限, 原来各类登记办理时限从30日至60日不等, 现《办法》根据登记种类的难易程度相应进行缩简, 如抵押权、地役权等只要10个工作日, 异议登记仅需1个工作日。并将证书遗失作废公告改为遗失声明方式, 公告时限由原来得6个月, 根据实际缩短到1个月甚至更短。此外, 登记呼号系统的启用营造了有序的登记环境;指纹加密防伪措施的推行为更好地维护权利人的合法权益加固了防线;客户满意度调查以及定期回访等制度的建立大幅提高了服务水平。这些便民、利民措施无不体现了登记机构已从强调管理走向主动服务, 从管理者转变为服务者, 服务意识不断增强, 工作效率日趋提高。

4. 明晰登记权限, 业务优化有章可循

《办法》实施之前, 全国许多地区存在房地产交易机构与登记机构分离、国有土地与集体土地上房屋登记分别由不同机构受理且两个机构分属于不同主管部门的情况。机构分设导致登记效率低下, 群众办证繁琐, 对于城郊结合部还会发生同一处房屋重复登记现象, 从而埋下较大的行政风险。《办法》明确规定房屋登记由房屋所在地的登记机构办理, 房地产交易与登记一体化成为登记机构规范化建设的基本要求。同时, 首次将集体土地上房屋登记纳入适用范畴, 形成城乡一体化登记模式。登记机构的明确和登记适用范围的扩大, 解决了长期以来困扰登记机构的房屋登记管辖范围问题, 促使各地加快整合登记机构, 实现房地产交易与登记一体化、国有土地和集体土地上房屋一体化登记形式, 避免政出多门, 化解登记机构体制不顺带来的困惑和难题。

5. 设立预告登记, 房产交易安全有保障

《办法》的立法宗旨就是更好地维护房地产交易安全。为此, 《办法》专节设立了房屋预告登记。对于当事人签订了买卖合同但发生无法及时交房或付清房款等事由的, 买卖双方当事人可向登记机构申请预告登记。经预告登记的房屋, 预告权利人获得优先取得房屋物权的法律保护。《办法》实施一年多来, 无锡等一些发达城市的登记机构办理的商品房预告登记、商品房抵押预告登记量同比增长5到6倍, 可见市场对新型登记的认同度很高, 对规范房地产市场秩序、活跃市场交易发挥了重要而积极的作用。

6. 拓展登记内涵, 社会需求得到满足

《办法》的重要亮点和特色之一便是丰富了登记类型和登记权利。从原有的所有权、抵押权登记扩大到预告、更正、异议登记, 从现房抵押登记扩大到在建工程抵押登记, 从仅对建筑物进行登记延伸至构筑物登记, 登记的权利从所有权、他物权发展到用益物权、物上请求权, 构建了极为完备的登记制度。在如此健全的登记制度指导下, 登记机构不断改革业务系统, 梳理业务种类, 建立电子登记簿, 形成了完备的法制化登记体系。形式多样的登记种类, 满足了群众日益增长的登记需求, 提升了登记机构的社会地位。

二、《办法》实施中需要重新认识的一些问题

1. 基础条件受限制, 业务推进不均衡

《办法》新增的房屋登记类型, 需要有完善的计算机操作系统作支撑, 信息系统建设滞后导致未能适时开展预告登记等登记类型;有些登记机构因为无法确定标准化的收件内容, 或基于对未竣工房屋抵押的风险担忧, 未能开展在建工程抵押登记;有些登记机构因为对《办法》的宣传不够, 群众不了解其实质, 尚未涉及构筑物登记, 也未曾开展地役权登记。基础条件受到限制导致业务推进快慢不一;有的登记机构虽然进行了申请受理、审查、发证, 但由于登记系统调整不到位, 不能也无法将权利状况等内容记载于登记簿, 没有完成登记行为。

2. 配套措施未跟上, 登记业务难开展

关于集体土地房屋登记, 由于登记机构对“集体经济组织”的内涵外延理解不同, 出现了许多不同的做法, 有些地方没有集体经济组织, 有些地方对该主体的指向认识不同, 《办法》没有统一的界定标准, 各地也没有制定相关的实施细则, 导致实践中仍按现有操作方式登记集体土地房屋, 或根本尚未开展该项登记。

另外, 《办法》关于所有权注销登记的规定即“房屋灭失后权利人应当申请注销登记”比较原则。而目前实践中, 房屋拆迁的权利人在得到拆迁补偿、安置后, 不主动申请注销的现象普遍存在, 更不可能委托他人办理登记。如果由拆迁人来申请注销登记, 明显违背了申请主体的规定。因此, 造成了被拆迁、灭失的房屋无人申请注销或即使有人申请注销但不符合登记条件导致无法注销的情况。实践中如果没有针对这一情况制定相关的操作规则, 则无法很好地贯彻执行《办法》对所有权注销登记的规定, 必然导致房屋的现实情况与登记簿记载情况不一致, 甚至还影响在被拆除房屋土地上新建房屋初始登记工作的正常开展。

3. 横向协调不到位, 潜在矛盾未解决

《办法》中有些规定需要相关部门密切配合才能顺利实施。比如在房屋初始登记中, 《办法》规定需要申请人提交建设工程符合规划的证明, 其中最重要的就是实际建造面积即房屋测绘面积与规划许可证记载一致, 尤其是不能超面积建造。而实际上在新建商品房项目中, 最终实测面积与规划面积不一致的现象较为普遍, 依《办法》规定, 将有大量的房屋无法予以登记。这就需要登记机构与规划主管部门、建设主管部门协调, 共同提出有效方案、制定可行的操作规程解决矛盾。在实践中已有些城市通过与相关部门协调找到了好的方法, 比如要求规划部门颁发的规划执照正本上记载的面积采用登记机构认可的实测面积。

4. 法定责任更重大, 人员素质亟待提高

《物权法》出台后, 对登记机构的责任有了更为严格的要求, 《办法》在这方面的规定也使登记机构应当承担审慎的审查义务。然而, 一些登记机构的操作流程还停留在原来的老路上, 还在延续“三审制”审查的思维定式;有的登记人员对是否符合《办法》规定的登记要件基础法律关系不甚清楚, 将商品房网上登记备案证明视为商品房所有权初始登记证作为收取的登记要件, 混淆了不同的法律关系;有的登记人员只熟悉一种登记类型, 做转移登记的不会做他项权利登记等, 业务能力已明显不适应《办法》的新要求。这就需要我们的工作人员对业务理论、实践知识和登记基础法律关系有充分的掌握, 达到一专多能, 对各种类型的登记都能有熟练和过硬的操作本领。

三、贯彻实施《办法》的推进措施

1. 加大宣传力度, 提高全社会登记意识

《办法》已贯彻一年半, 各地区积累了不少有益的经验, 但是社会各界反映不一, 各地区贯彻力度也不一, 有必要进一步加大力度, 利用多种渠道、多种形式并结合《物权法》进行宣传, 以期取得更好效果。《中国房地产》杂志、中国房地产产权网等媒体开展的“无锡产监杯”《房屋登记办法》知识竞赛、全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集、“上海房地产登记杯”房地产登记征文等活动, 是认真贯彻、宣传《办法》的很好形式。但这些活动的主要对象是房屋登记工作人员, 下阶段宣传应当深入社会各界, 以提高全社会登记意识为主, 在前阶段宣传贯彻的基础上再提高一步、拓宽一步。

2. 注重队伍建设, 提升登记人员整体素质

《办法》对登记人员提出了很高的要求, 如必须有专业知识、取得从业资格;受理人员要有较强的心理承受能力, 要熟悉各种登记的办理规则, 要善于识别真假收件;审查人员要有深厚的法理知识和丰富的工作经验。所有这些都需要登记机构加快培养复合型人才, 要储备更多的能够胜任这种复杂工作局面的专业人员。要开展形式多样的学习活动, 围绕化解业务难点、疑点, 经常性开展房屋登记理论研究, 并把它提上议事日程, 作为一项目标管理来抓, 切实培养学习型的高素质职工队伍, 全面提升整体素质。

3. 建立交流平台, 共同提高登记水平

由于各地登记条件、人员素质、登记环境不一致, 导致实施《办法》也存在一定差异。如何改变这个状况, 共同提升业务、理论水平是摆在我们面前的重要课题。建议以省为单位构建业务交流平台, 定期或不定期地开展业务交流, 各省、市也可构建本地区的业务交流平台, 以同步提高业务管理水平。也可以探索互助互学模式、开办不同层次的培训班, 以实际发生的疑难问题为教材, 采用培训与研讨相结合的形式, 剖析法理、深入理解法律精神, 提高解决疑难问题的能力。

4. 结合各地实际, 构建地方配套政策体系

《办法》仅仅是全国登记工作的总纲, 它的实施必须与各地实际情况相结合, 仅靠《办法》远不能解决一系列复杂的实际问题, 必须制订适合本地区的房屋登记细则或技术规范等配套文件, 从而构建较为完整的登记政策法规体系。在构建过程中, 要注意与规划、土地、建设、司法等部门协调, 理顺相互关系, 吸取有益意见, 使本地区的登记细则或技术规范等配套文件更具可操作性。

5. 完善工作机制, 提高抗风险能力

登记责任的加大需要各地完善工作机制, 提高抗风险能力。由于《办法》对撤销房屋登记有了新规定, 改变了过去登记机构可以直接因当事人申报不实而注销房屋权属证书的操作方法。如今, 登记机构即使发现当初登记存在申请人申报不实等导致登记错误的情形, 也无法依职权注销登记, 而当事人往往以登记机构审查不严为由提起行政诉讼, 要求登记机构予以赔偿, 为此, 登记机构将承担很大风险。因此, 提高登记机构抗风险能力已成为深入贯彻《办法》的重要内容。各地区要引入现代化识假工具提高收件的真实性;要积极研究对策, 与法院建立沟通机制, 引导当事人通过民事途径解决申报不实导致侵权的问题。总之, 要从完善工作机制方面入手提高抗风险能力。

6. 积极创造条件, 全面开展各类新型登记

将建筑区分所有权中的全体业主共有房屋登记首次引入房屋登记法定范畴, 也是保护权利人合法权益的重要体现。目前, 较多城市根据现有规定结合地方实际已逐步推开此类登记, 部分登记机构由于对建筑区分所有权全体业主共有房屋界定标准吃不透, 迟迟尚未开展。为切实开展此类登记, 登记机构要主动与建设、规划部门联系, 由相关部门在建设或竣工环节明确公建配套的性质、用途、归属, 建设单位申请初始登记时应一并申请公建配套登记并提供测绘报告, 明确各类公建配套用房的代码、面积, 建立相应的公建配套用房登记簿。其他各类新型登记都要按照《办法》规定的登记内容创造条件积极开展起来。

7. 加大资金投入力度, 夯实信息化建设基础

房屋登记办法 篇10

金绍达:异议登记作为一种临时性的措施, 使原来已经记载于登记簿的权利处于一种不确定的状态。异议登记事项记载于登记簿后, 其他人就不能再信赖登记簿的这一记载, 从而有利于保护真正的权利人。但单是提出异议登记并不能解决实际存在的问题, 且长期维持这一状况, 无论真正的权利人是谁, 都会对其权益造成损害。因此, 要促使当事人积极地行使自己的权利, 给异议登记以一定的有效期限。

一、异议登记并不一定“只有15天的有效时间”

异议登记的有效期限自登记机关将异议记载于登记簿之日起算, 到规定的时间为止。按《物权法》第十九条第二款的规定:申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的, 异议登记才告失效。《物权法》如此规定是将申请人在异议登记之日起十五日内是否起诉 (说明其是在积极地行使自己的权利) 而不是将是否“受理”作为判断异议登记效力的条件。如:申请人在十五日内起诉并被法院受理的, 就不受十五日的限制, 有效期限要待到案件审理结束 (权利争议得到解决) 之时。

二、提出异议登记注销申请的, 既可以是登记簿记载的权利人, 也可以是异议登记的申请人

作为登记簿记载的权利人, 在异议登记事项记载于登记簿后, 由于记载于登记簿的权利已暂时丧失了公信力, 登记机构也暂时不办理权利人的处分登记申请。因此, 一旦其得知异议登记申请人的诉讼请求人民法院不予受理或被驳回的, 就会要求注销该项异议登记, 以免影响其正常行使权利。

作为异议登记的申请人, 其诉讼请求被人民法院裁定不予受理或被驳回的, 就无法再通过诉讼程序来主张其权利。但此时因还在异议登记期间 (可以是在异议登记之日起十五日内, 也可以是在十五日后) , 为了避免不当的异议登记给登记簿记载的权利人带来损害, 给自己招致赔偿的责任, 因此, 也可申请注销该项异议登记。

介绍信不能用于申请房屋登记 篇11

一、介绍信与委托书的不同性质和用途

1.介绍信属于事务性文书，适用于事务性活动。它是机关团体、企事业单位用于本单位派出人员或与本单位有关的人员到其他单位联系工作、了解情况或参加各种社会活动时所使用的一种信件，具有介绍、证明持信人身份和任务的作用。被介绍人一般限于本单位职工或与所在单位有关联的人员。持信人可凭它与有关单位或个人直接联系工作或了解所需情况。收信人依据介绍信明确持信人是谁，哪个单位的，要办什么事等，以便安排相应的接洽事宜。其文书格式和内容相对简单，只需写明持信人的姓名、职务、接洽事项等内容就行了。既不赋予持信人代理权、处分权和签字权，亦不约束持信人的行为。同时，也不要求持信人对承办事务承担责任。形式上，不需要审批人与持信人共同签字，只需在介绍信上加盖单位印章就行了。由于介绍信是一种事务性文书，适用于联系工作、了解情况或参加社会活动等非法律性的民事活动中，公司房屋登记涉公司财产权利的主张或处分问题，属于民事法律行为，因此，不能使用介绍信申请公司所有的房屋登记。

2.委托书是一种法律文书，适用于法律活动中需要代理的情形。它是委托人因故不能亲自在民事法律活动中行使权利或履行义务时，书面委托他人代行其职责并由委托人承担法律后果的法律文书。委托书一经双方签订，对委托方和受托方产生法律约束力，委托方委托的事项、权限必须明确，受托人必须在委托权限内行使代理权。受托人既可是本公司职工，也可是本公司以外人员。作为公司法人，代理权只能来源于公司法定代表人，一旦公司法定代表人授予其代理权，受托人就成为法人代表，享有代理权、签字权，有权代表公司法定代表人在公司的民事法律活动中签署法律文件，实现委托人的民事法律活动目的，法律后果由委托人承担。其文书要求往往比较严格规范，《民法通则》第65条规定：“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”由此可见，委托书既是受托人享有代理权的法律凭证，也是受托人履行代理行为和承担代理责任的法律凭证。

二、介绍信与委托书承担的法律后果不同

持介绍信开展的是一般性事务活动，因此持信人既不用承担法律责任，也不用承担行政责任。主要是因为公司既没有赋予持信人代理权、签字权，活动本身也不会涉及公司财产性权利的处分问题，联系接洽的事情成功与否，向公司如实汇报就是了，不会给公司带来不利的法律后果。就算公司负责人不满意，最多批评一下或再派人联系接洽就是。其文书内容和格式较简单，一般不约束持信人的行为和明确责任承担内容。但委托书就不同了，持委托书开展的是民事法律活动，行使的是代理权，必须承担相应的法律责任。《民法通则》第63条第2款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第66条：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事法律责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。”由此可见，代理行为是要承担法律责任的。

三、公司类法人权利行使方面的规定

公司属于经济组织，本身不能从事民事法律活动，由它的法定代表人代为行使。《民法通则》第38条规定：“依照法律或法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”《公司法》第13条规定：“公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。”《企业法人登记管理条例》第11条规定：“登记主管机关核准登记注册的企业法人的法定代表人是代表企业行使职权的签字人。”《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”由此可见，我国实行的是单一的法定代表人制度，也就是公司法定代表人独立行使法人职权，公司其他职工没有代表权。若法定代表人因事不能亲自行使职权时，应当书面委托他人代为行使职权并应在委托书上签字。

四、房屋登记上存在的问题

非法定代表人持公司介绍信申请房屋登记主要存在以下问题：一是持信人的代理权问题。公司房屋登记涉及到公司财产权利的处分问题，依法应由法定代表人代表公司申请登记，其他人持公司介绍信申请房屋登记，不能证明持信人因此得到了法定代表人的授权，形式上既无法定代表人的明确授权，又无法定代表的签字确认，属无权代理情形。合理审慎职责要求登记机构必须注意这个问题，如果仅凭介绍信上盖有公司印章就认为是公司的行为，持信人当然享有代理权，显然不符合我国法律对公司类法人权利职责行使方面的规定，是一种失职行为。如果予以受理登记，一旦出现损害公司利益的情形，登记机构难以免责。二是房屋登记的真实性问题。由于介绍信上没有法定代表人的授权和签字，申请房屋登记是否公司的真实意思，登记机构难以核实。三是不符合房屋登记的相关规定。《房屋登记办法》第15条第2款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”。公司类法人申请房屋登记适用此条规定，登记机构应严格按此规定审查房屋登记申请行为。

房屋登记办法 篇12

一、现实状况与理论前提

《物权法》第二十二条规定:“不动产登记费按件收取, 不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”但何为登记费, 登记费包括哪些内容, 《物权法》并未明确。按照2002年国家计委、财政部发布的《关于规范房屋所有权登记费方式和收费标准等有关问题的通知》的规定, 房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记, 并核发房屋所有权证书时, 向房屋所有权人收取的登记费。对住房收取的, 按套定额计收, 每套收费标准为80元;住房以外其他房屋所有权登记费, 统一规范为按宗定额收取, 具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。目前, 从事房产登记业务的机构其性质大多是行政性事业单位, 无财政拨款, 属于自收自支性质。以某市为例, 其收费主要包括两部分, 一部分是行政事业性收费, 即登记费, 按套收取, 住宅80元一套, 非住宅240元一宗。另一部分是经营性收费, 即交易手续费, 住宅6元/平方米, 非住宅按房屋市场指导价的0.49%收取。《物权法》仅规定登记费不得按不动产的面积、体积或者价款的比例收取, 而登记机构收取的是交易手续费。从登记机构的收费收入构成上看, 经营性收费收入约占整个收费收入的80%左右。因此, 关键是有关部门是否把经营性收费也界定为不动产登记费, 如果是, 为了以后登记机构工作的开展, 只能提高登记收费的比例。

目前, 关于不动产登记行为究竟是民事行为还是行政行为, 以及登记机构的赔偿责任性质是民事赔偿还是行政赔偿, 《物权法》第二十一条及其相关规定并不明确, 笔者在《中国房地产》2007年第7期上发表的《不动产登记中的审查标准及赔偿责任》一文对此从理论和实务两个方面进行了详细阐述, 基本观点是, 登记机构的审查方式是以形式审查为主结合实质审查为辅的方式, 不动产登记行为不是民事法律行为, 而是一种行政确认的具体行政行为, 登记机构的赔偿责任为国家行政赔偿。

二、对各种免责机制的批判性解读

1. 登记机构的询问机制与登记簿

建设部《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条规定:“房屋登记机构应当查验登记资料, 并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示, 申请登记房屋是否为共有房屋, 房屋登记簿记载的权利人是否同意更正, 以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认并予以保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的, 可以要求申请人补充材料。”即在当事人申请登记时, 登记机构应当就申请事项是否是申请人的真实意思表示, 是否为共有房屋等事项询问申请人。在登记机构尽到了此义务的前提下, 登记机构可凭登记簿上的记载人作为处分房屋的唯一凭证。建设部《关于贯彻落实<房屋登记办法>的通知》 (草稿) 关于共有房屋的登记及衔接规定:“《物权法》实施后, 登记簿记载的权利人具有唯一性, 其有权独立处置登记财产, 登记机构依照当事人的申请进行登记, 无须再审查是否有其他隐形共有人。”

上引建设部的相关规定, 其立法本意是尽量追求登记事实的客观真实性, 降低登记机构的赔偿责任风险, 但在笔者看来, 这仅仅是立法者的一厢情愿, 该规定恰恰不适时地加重了全国各房屋登记机构的审查职责, 登记机构行政败诉的可能性增大, 是增加了登记机构赔偿责任风险。

首先, “意思表示”本身是民法中的一个专有概念, 指行为人将其设立、变更、终止民事权利义务的内在意思表示于外部的行为。在某种程度上, 意思表示可等同于民事法律行为。让登记机构审查当事人的申请事项是否是申请人的真实意思表示, 即是要求对登记申请背后的实体民事法律关系加以审查, 审查对象及于物权变动的原因关系。在《物权法》都未明确规定登记机构是实质审查还是形式审查的情形下, 上引《房屋登记办法》 (草稿) 的该条规定可以说直接把此审查职责界定为实质审查, 加重了登记机构的赔偿责任。

其次, 在当事人申请登记时, 并不需要登记机构询问是否为共有房屋事宜, 登记机构无此义务。按照法律规定, 法定共有可因夫妻、继承、合伙等法律关系而产生。困扰登记机构多年的所谓隐名共有人, 指的是基于婚姻关系而产生的共同共有, 由于共有人之间特殊身份关系, 习惯上只有夫或妻一方在产权证上作登记, 未登记的一方即为隐名共有人。为叙述方便, 下文特以夫妻共同财产为例作探讨。

第一, 《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定, “房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”, 即在以前的房产登记业务中, 持证交易即可。当然按《物权法》的规定, 权属证书仅是权利人享有该不动产物权的证明, 登记簿才是不动产物权的法律依据, 即《物权法》生效后, 当事人依登记簿记载的内容而为之交易即可。以《物权法》生效为界点, 之前认产权证, 之后认登记簿, 二者仅仅是物权的法律依据不同而已。《城市房屋权属登记管理办法》并未要求登记机构在当事人申请登记时询问隐名共有人事宜, 《房屋登记办法》 (草稿) 为何要多此一举呢?

第二, 有人认为如果登记簿上不记载隐名共有人, 而《物权法》又规定不动产物权的变动依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力, 不动产登记簿是物权归属和内容的根据, 那么, 未记载的隐名共有人的物权即不存在。事实上, 这是一种误解。登记簿上的记载是一种推定力, 而非确定力, 即登记簿上的记载人推定其为合法真实的物权人。

第三, 有人认为《城市房地产管理法》第三十八条规定“共有房地产, 未经其他共有人书面同意的, 不得转让”属强制性规定。对该条中的“共有人”应如何理解?一是产权证上载明的共有人, 不包括隐名共有人, 即这里的共有人是共同申请登记的权利人;二是包括隐名共有人。从立法本意看, 应采第一种理解。根据物权公示公信原则, 从常态来说, 登记簿上的记载应该是正确的物权, 如果登记簿上的记载经常是虚假的, 交易秩序必将被破坏, 登记簿的公示功能也将大为削弱。从利益衡量来看, 如果第三人负注意隐名共有人义务, 将导致交易双方的不对等, 因为出卖人很容易以未经隐名共有人同意为由而反悔, 有违公平。据此, 登记机构审查的共有人是显名的共有人。

第四, 按照《婚姻法》的规定, 如无相反约定, 夫妻存续期间取得的房产应属夫妻共同财产, 即便一方没有在登记簿上作记载, 如果登记簿上记载的权利人未经隐名共有人同意就自行处分该房屋, 第三人受善意取得保护。受到损害的隐名共有人可向处分人主张民事侵权, 这属民法调整范围, 与登记机构无关, 隐名共有人没有申请登记, 登记机构自然无法对其共有权实施保护。

第五, 通过婚姻关系审查隐名共有人也不切实际, 这需要民政部门的配合, 在实践中, 婚姻关系甚为复杂, 难以操作。

第六, 《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条规定是自行增加不动产物权变动的条件, 有违物权变动的公示公信基本原则。按此原则, 第三人只需相信登记簿上记载的权利人而与之交易, 其取得的物权即受合法保护。试举一例, 登记簿记载的权利人是甲, 当甲出卖房子给乙时, 假设乙和丙结婚, 按照该条规定, 是否要求乙出具婚姻关系证明, 以证实有隐名共有人的存在, 如果乙不作任何表示, 那此不动产物权的转移登记就不能完成吗?登记机构是否存在不作为呢?

第七, 国家对不动产采取登记公示制度, 房屋权属登记是依当事人申请而为之, 隐名共有人可以进行申请登记成为登记簿上记载的权利人, 如果其不申请登记, 则视为放弃登记, 应自行承担不利后果, 登记机关无义务主动询问有无共有人事宜。

第八, 按照我国的物权变动规则, 基于法律行为发生的物权变动, 不动产须登记, 动产须交付, 按《房屋登记办法》 (草稿) 第十六条的规定, 须要询问买受人是否存在隐名共有人, 以保障登记公示出来的不动产物权的真实状况。那么, 一个人去商店买一支钢笔 (动产) 时, 售货员是不是要问买受人, 这支钢笔是否存在隐名共有人?如果存有隐名共有人, 售货员是不是要通知该隐名共有人到场后才完成该钢笔的交付, 以此来保障买受人占有公示出来的动产物权的真实状况呢?当然, 动产追求动的安全, 不动产在追求动的安全时, 要兼顾一些静的安全, 但在市场经济条件下, 动产与不动产都注重融通, 追求交易安全是更大的价值取向。非依法律行为发生的不动产物权变动, 法律规定的事实条件成就即发生物权变动的效力, 登记客观上只是对已经生效的物权变动事实的确认, 而非物权变动发生的依据。比如法院判决甲取得不动产物权, 在判决书生效之时, 甲即刻取得该不动产的物权。假设甲和乙已结婚, 那么法院的判决书的公示也是不真实的, 因为该不动产也存在所谓的隐名共有人乙, 即便乙可能不是涉案的当事人。实践中哪个法院的判决会做如此考虑?既然登记机构仅是对法院已确权判决物权变动的确认, 有什么理由询问隐名共有人而作记载, 并使登记簿上记载的权利人与法院判决文书显示的权利人不一致呢?

现在有的实务部门, 对合同签订的是一个买受人, 经登记机构询问后, 买受人说已结婚, 存有隐名共有人。于是直接在登记簿上把隐名共有人表示出来。这样操作在法律逻辑上是有问题的。为登记的主体与合同签订的主体不一致, 如果要把隐名共有人显名化, 在签订合同时就应该显名化或是登记机构依照合同买受人一方完成登记后, 再由当事人申请变更登记, 使隐名共有人显名化。

2. 赔偿基金的建立

在《物权法》加重登记机构审查职责和赔偿责任的前提下, 很多人认为, 登记机构在不动产登记业务中, 可根据一定的标准收取一定的费用, 建立不动产登记赔偿基金, 用于不动产登记赔偿。事实上, 此问题的前提仍是如何界定登记机构的责任性质。正如本文前面所述, 至少在现阶段, 无论从理论和实务哪个方面来分析, 登记机构的责任均应定性为行政赔偿。既然如此, 则建立不动产登记赔偿基金毫无意义, 因为, 行政赔偿的支付一定是动用国家开支。

从资金关系来看, 基金是指专门用于某种特定目的并进行独立核算的资金, 如养老保险基金、退休基金、救济基金、教育奖励基金等。从组织性质上讲, 基金是指管理和运作专门用于某种特定目的并进行独立核算的机构或组织, 如高校中的教育奖励基金、保险基金、美国的福特基金会等。因此, 基金一般存在于民事领域。至于不动产赔偿基金的收取方式、如何管理, 都还需要进一步探讨。

如果把登记机构的责任定性为民事赔偿的话, 不动产登记赔偿基金的建立就有意义了。因为民事赔偿以完全赔偿、责任自负为原则。但要把登记机构的责任定性为民事赔偿, 在理论上, 对登记行为的性质还需进一步探讨;在实务上, 现行的登记机构管理体制也需要调整。

3. 责任保险制度的建立