房屋产权登记

房屋产权登记（精选12篇）

房屋产权登记 篇1

一、预告登记的范围

在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”

《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。

在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。

《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

二、预告登记的效力

预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。

在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:

1. 预购商品房预告登记。

在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。

2. 预购商品房抵押权预告登记。

由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。

3. 房屋所有权转移预告登记。

此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。

4.房屋抵押权预告登记。

此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。

三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系

查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。

就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:

1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。

2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。

3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。

四、预告登记转为相应的房屋登记

如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。

五、预告登记的失效

《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:

1. 债权消灭导致预告登记失效。

债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。

2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。

按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。

六、能否单方申请预告登记

关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。

经过认真深入的研究, 笔者认为第二种观点更为合理。但是单方申请预告范围, 应当有所限制, 即只能是预购商品房的情形。至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下, 即便当事人有预告登记的约定, 也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下因素:首先, 我国现行法律对预购商品房是有严格规范的, 这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。依据《城市房地产管理法》第45条的规定, 只有符合法律规定条件的商品房才能进行预售, 而且商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条还规定:“商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内, 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术, 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”因此, 在预购商品房的进修, 如果双方存在办理预告登记的约定, 此时如果预售人不按照约定与预购人共同申请进行预告登记, 而仅由预购人单方申请预告登记, 登记机构完全能够对该申请进行有效的审查, 并办理预告登记。其次, 预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体, 因为在预售商品房的情形下, 开发商和购房人存在信息上的不对称, 购房人处于弱势地位, 实践中开发商一房多售、损害购房人的现象比较常见。但是在其他预告登记的情形下, 由于双方地位比较平等, 故而没有必要特别规定单方申请预告登记。如果此时, 一方违反约定不与债权人共同申请预告登记, 债权人完全可以诉诸法院, 请求法院作出判决, 然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此, 为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用, 《房屋登记办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。

房屋产权登记 篇2

异议人：郑州健达房地产开发有限公司

住所地：

法定代表人：

异议事项：暂停办理中国电子科技集团公司第二十七研究所（下称二十七所）申请的对位于郑州市二七区华中路11号院有关房屋产权登记及所有相关转移分户产权登记。

异议理由：

异议人得知，二十七所向贵局申请办理位于郑州市二七区华中路11号院（下称11号院）22号楼（原临时编号为25号楼）房屋产权登记，贵局受理后，核准了二十七研究所的产权登记申请，登记证号为70100019064号。异议人认为，该房屋所涉土地使用权归异议人所有，土地使用证编号为郑国用（2002）字第0822号。贵局同意对该房屋产权予以登记，侵犯了异议人的合法权益，根据法律及相关规定，应当暂停办理相关房屋所有权登记手续。理由如下：

郑州市二七区华中路11号院土地用途原为工业用地，使用权人为郑州市昌达食品实业公司（下称昌达公司）。××年××月××日，经郑州市人民政府批准，该土地使用权变更为异议人，用于经济适用房开发，土地用途为住宅用地。11号院25号楼原为昌达公司所建。

根据“地随房走”的原则，该房屋所有权应归异议人所有。郑州市二七区人民法院于××年××月××日做出（2008）二七民二初字第413号民事判决，判决郑州市二七区福华街街道办事处协助二十七所办理郑州市二七区华中路11号院25号楼房屋所有权过户登记。但因福华街街道办事处既未取得土地使用权，也未取得房屋所有权，其与二十七所的房屋转让系无权转让，（2008）二七民二初字第413号民事判决明显违背法律规定，异议人已依法申请对该判决进行再审，主张撤消该判决。

贵局作为房地产主管部门，应当认识到（2008）二七民二初字第413号民事判决存在明显的法律错误。作为行政机关，应当本着实事求是，有错必纠的原则，暂停对二十七所申请的所有关于11号院房屋的所有权登记及其相关分户转移登记。待异议人申请再审判决结果出来后，再决定恢复办理或撤消相关产权登记手续。否则，必将造成房屋与其所占用土地分属不同权利人，违背我国现行房地产法律规定，违背“房地一体”的原则，造成权利混乱和冲突。故此，提出此异议，请贵局依法予以审查决定。

此致

郑州市房地产管理局

申请人：

古代土地、房屋登记制度 篇3

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书·食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开始借鉴西方的房产登记制度，决定采用德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。

房屋产权登记 篇4

一国物权变动模式、立法模式及相应登记机关设立方式决定了该国登记行为的性质, 根据我国的立法现状等客观情况, 我国的房屋登记机构属于行政机关, 其依照职权作出的行为属于行政行为。

根据《物权法》的规定, 不动产物权变动过程可划分为三个阶段:一是原因行为或基础行为, 即当事人双方就物权变动达成合意 (如签定房屋买卖合同、抵押合同等) 或非基于法律行为的物权变动;二是申请行为, 即当事人申请房屋登记的意思表示;三是房屋登记行为, 即登记机构受理、审核、登簿的行为, 于此阶段, 依法应当登记的不动产物权变动自记载于登记簿时发生效力。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》, 房屋登记机构作出的房屋登记行为及其相关行为属于具体行政行为, 公民、法人或者其他组织若对此行为不服可依法提起行政诉讼。因此, 房屋登记机构的房屋登记行为属于具体行政行为, 是登记机构应当履行的法定职责。

二、行政确认抑或准行政行为

通常认为, 房屋登记行为属于行政确认。行政确认是行政决定的一种行为形态, 即行政主体对既存的法律事实和法律关系进行审查、认定并宣示其法律效力的行政行为。还有观点认为, 房屋登记行为属于准行政行为或准行政决定。该行为只以单一的判断、认识与观念等精神作用为要素, 行政主体通过观念表示的方式作出间接产生行政法律效果的行为, 该种效果完全基于法律的直接规定产生, 而非基于行政机关的意思表示。

笔者认为, 上述确定行政行为属性的意义在于对房屋登记行为审查强度及审查方式的确定, 理由是:首先, 对于实质审查而言。行政机关对于登记事项存在判断余地, 在经过审查之后针对行政相对人的权利义务关系作出设立、变更、终止特定权利义务的意思表示。进行实质审查的行政行为是一种典型的行政决定, 并不属于准行政决定。典型的如婚姻登记行为, 民政部门必须根据《婚姻法》的规定对于婚姻是否存在无效或者可撤销进行判断, 该经过实质审查的登记行为属于行政决定。其次, 对于形式审查而言, 作出登记行为的行政机关仅仅审查申请在程序上、形式上是否符合法律规定, 并根据申请材料作出行为, 除法律另有规定外, 行政机关仅仅对登记事项的完整性等负审查职责, 对于登记事项的真实性和合法性并不承担责任。

按照上述分析, 确定了房屋登记行为的行政属性似乎便可以确定审查方式, 但问题远非如此简单, 目前对于形式审查及实质审查的争论并未停止, 至少《物权法》未给出明确答案, 而是采取模糊的方式进行了规定。

仅局限于登记行为的行政属性对审查职责进行定性分析似乎仍无法找到令人信服和能够解决实际问题的答案, 因此有必要大量借鉴民商法学对登记问题的研究成果, 往返于民事与行政之间, 着重围绕房屋登记行为本身的独特属性着手找寻答案。

三、房屋登记行为的特殊属性决定了具体的审查职责

房屋登记行为是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。该行为本质上属于外部具体行政行为, 除了具备具体行政行为的一般属性和特征外, 由于不动产物权法律规范的独特性, 房屋登记行为还具备自己特有的原则和属性, 该原则及特性决定了登记行为审查职责的具体内容。

(一) 房屋登记审查应体现羁束性行政行为的属性

房屋登记行为属于羁束性行政行为。套用“法官不能拒绝审判”的法谚, 对于申请人合法的房屋登记申请“登记机构不能拒绝登记”。由于房屋登记内容和形式法定、程序法定, 登记机构必须严格依法定范围、条件、标准、形式、程序等办理房屋登记, 没有或较少具有自行斟酌、选择、裁量的余地。

(二) 房屋登记的程序性特性决定了登记机构应履行严格的“程序性”审查义务

房屋登记本身即为一种程序, 作为其组成部分的登记过程行为亦属程序行为。因此, 房屋登记行为是为了保护房屋权利人的权利, 使不动产物权的变动清晰、明确, 从而维护交易安全并提高交易效率的程序性机制。房屋登记为提供程序性保障的特性决定了登记机构应履行严格的“程序性”审查义务。对于登记程序问题, 登记机构应尽到“实质”审查的职责:首先, 应严格按照法定程序, 即规定的方式、步骤、顺序、时限办理登记。如《房屋登记办法》第7条规定了一般程序, 即申请、受理、审核、记载于登记簿、发证 (房屋登记机构认为必要时, 可以就登记事项进行公告) ;对申请人提供的权属证明和其他必要材料的“查验”程序;就申请登记有关事项的“询问”程序等。其次, 在具体程序中能够做到严格审查, 如“查验”申请人提供的权属证明和其他必要材料时应能够鉴别房屋所有权证、他项权证的真假, 受理申请后留存的房屋所有权证能确保是真证;对于初始登记、在建工程抵押登记、房屋灭失注销登记必须“实地查看”并应确定登记房屋的实际情况是否符合申请事项。

(三) 房屋登记机构履行审查职责就是要遵循其独特的房屋登记基本原则

根据《物权法》、《房屋登记办法》等, 《房地产登记技术规程》 (送审稿) 确定了房地产登记应遵循的原则:依法登记原则、权利主体一致原则、法定机构登记原则、依申请登记原则、在先登记原则、依法查询原则。除此之外, 学者还总结了合法原则、申请原则、同意原则、在先原则、房地一致原则。房屋登记机构应严格贯彻上述基本原则, 作出登记行为时如果违反上述原则, 则应认定房屋登记机构未尽到审查职责, 或者说如果登记机构未尽到审查职责则肯定违背了一项或数项房屋登记原则。具体分析如下:

1. 依法登记原则要求登记机构必须履行《物权法》第12条规定的职责:

查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的, 登记机构可以要求申请人补充材料, 必要时可以实地查看。

2. 权利主体一致原则, 亦即房地一致原则。

房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

3. 法定机构登记原则, 即该登记机构对于房屋登记申请具有管辖权。

房地产登记应由房地产所在地直辖市、市、县人民政府设立的房地产登记机构负责。

4. 依申请登记原则。

首先, 原则上登记机构只能依当事人的申请进行登记, 在法律没有明确规定时, 不动产登记机构不得依职权进行登记。其次, 登记申请界定了登记机构的活动范围, 登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。再次, 如果当事人提出的申请存在登记的障碍时, 登记机构原则上不能主动进行调查, 只能给申请人一定期限以排除障碍。最后, 在登记完成之前, 当事人可以撤回登记申请。

当事人的登记申请可能会与实体法上的不动产物权变动合意或者说是其真实意思表示不相符, 但只要当事人申请登记的意思表示真实并提交了齐全且符合法定形式的申请资料, 则即应认定登记机构受理该申请时尽到了审查职责。由于以登记程序中的合意即形式合意替代了实体法上的物权合意, 所以登记机构对于物权原因行为的合法性、交易合同的有效性等并不做“实质”审查。

5. 在先登记原则。

根据《物权法》第31条的规定, 房屋未办理所有权初始登记的, 不得办理其他登记, 但法律、法规和规章另有规定的除外;因处分房地产而申请登记的, 被处分的房地产权利应当已经登记。如果遗漏办理在先的登记, 则登记机构因违反了法定程序而未能尽到审查职责。

6. 依法查询原则, 即房地产登记机构应依法提供准确的房地产登记信息查询。

如果不提供或提供了错误的登记簿信息, 给当事人造成损失的应承担相应的法律责任。特别是在房地产市场调控期间, 对于是否符合“限购”限制条件的查询, 该项原则尤显重要。

另外, 房屋登记机构应遵循上述基本原则的意义还在于:房屋登记原则可以解决实务中的复杂、疑难问题。房屋登记机构在审核当事人申请作出登记行为时, 若遇复杂情况、疑难问题, 在没有法律法规之具体规定甚至没有相关规定因而无法直接适用时, 在不违反法律及相关规定的情况下应适用上述房屋登记原则。

四、从司法审查的角度审视登记机构的审查职责

房屋登记行为应为合法, 并能够经受得住司法审查而不被撤销。司法审查对于房屋登记行为的要求是“合法”, 对于登记机构审查职责的标准是“合理审慎”。因此, 从司法审查的角度审视, 从更严格的司法审查程序中, 我们应能够探寻并准确把握登记机构的审查职责。

《行政诉讼法》第54条规定, 法院对登记行为的合法性审查主要针对作出登记行为所依据的证据、法律适用、程序、职权和裁量等方面进行审查。

(一) 运用证据规则来检讨登记中对登记资料的审查

证据, 即登记行为据以作出的事实依据。登记机构受理的当事人提交的申请资料及登记机构掌握的其他资料 (如房屋档案) 是做出登记行为的证据, 该证据所展现出的法律事实在登记程序机制内是真实的, 但未必与客观现实完全相符, 因此基于上述证据得出的结论只能是通过正当程序运行产生的正当结果。基于“合法”及“合理审慎”的要求, 对于上述“登记程序中”的证据, 登记机构应参照司法审查的证据标准进行审查。

《行政诉讼法》规定的证据审查标准为“证据充分、确凿”, 对于证据的要求是“三性”, 即合法性、真实性、关联性。由于法院在诉讼程序中掌握的证据材料 (有的来自原告或第三人而不为登记机构掌握) 会比登记机构更为充分, 通过庭审中的质证所了解和掌握的情况会更为全面, 所以行政诉讼中法院对于证据的审查标准要高于登记机构的审查标准。但这并不是说可以降低登记机构对申请资料的审查标准, 法院对于房屋登记采取了多元化的证明标准, 登记机构亦应与之保持一致。

1. 对于程序性审查义务应适用严格审查标准。登记机构对于法定程序应保留相应的事实证据, 以达到近似于“排除合理怀疑”的标准。

2. 对于登记审查的物权原因行为的实质性内容, 只要登记机构能够证明对当事人的申请资料齐备且符合法定形式即可, 即适用“高度盖然性标准”。

3. 对于“明显违法”的内容, 或只要具备法律常识的理性人都能发现其交易的不合法性时, 就应适用严格的证明标准。因此, 对于上述情形, 登记机构应进行严格审查, 避免出现失误。

4. 对于申请材料、证件、签名、印章真伪的证明标准要通过严格的程序化标准来证明审查的合法性。该证明责任限定在是否已尽到了“足够的注意义务”, 若有相关证据表明登记机构有合理根据怀疑却未尽此注意义务则应认定登记行为违法。

(二) 正确适用法律是房屋登记行为合法的基本要求

司法审查中对于法律适用的审查标准, 亦为对登记机构作出合法登记行为的基本要求。首先, 房屋登记适用的法律应与登记事项直接相关;其次, 法律适用的层级应为适当;再者, 适用的法律规范应具有效力;最后, 适用的法律、法规条文应为正确。

(三) 登记行为程序应为合法

登记行为本身属于程序性机制, 因此该行政行为的程序合法尤为重要。根据《行政诉讼法》及《物权法》的规定, 房屋登记行为“程序合法”的标准有:应遵循全部的法定程序和步骤;应遵循程序公开的原则;应遵循程序公正的原则;调查核实应为合法。

(四) 登记机构作出登记行为时禁止“超越职权”

登记机构作出登记行为时应禁止超越职权:不能超越地域登记管辖权 (亦违背了“合法原则”) ;超越部门登记权;超越级别登记管辖权;登记人员人为越权。

(五) 房屋登记机构不应滥用职权

房屋登记机构应注意主要在以下几个方面避免滥用职权:受理权的滥用;收费权的滥用;审核权的滥用;公告权的滥用;登记权、发证权的滥用;拒绝权的滥用。

五、房屋登记机构未依法履行职责应依法承担法律责任

房屋登记机构未依法履行职权、给当事人造成损失的应依法承担法律责任。首先, 房屋登记行为引起的赔偿属于行政赔偿。理论界及实务界对于房屋机构赔偿性质问题争议较大, 最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的出台起到了定分止争的作用, 至少在司法界该争论已经尘埃落定, 即该赔偿责任属于行政赔偿。其次, 登记机构的审查职责应界定为“合理审慎”, 登记机构尽到合理审慎审查职责的不承担赔偿责任。

《国家赔偿法》修订前的归责原则是“违法”规责原则, 修订后确定了多元化的归责原则, 即“以违法原则为主, 以过错及无过错原则为补充”。《国家赔偿法》排除了合法行政行为致损赔偿的情形, 规定“违法”或“过错”时才赔。但鉴于房屋登记行为的特殊性, 应从合理审慎角度来区分“主观违法”、“客观违法”。客观违法是指登记机构已尽合理审慎的审查职责仍造成登记权利状态与真实权利状态客观不一致的情形 (如第三人善意取得) 。此时虽然为了保留登记结果不判决“撤销”, 但仍应认定该房屋登记行为“违法”, 只是该违法的状态不是作为行政主体的登记机构造成的, 因此房屋登记机构不承担赔偿责任。

“主观违法”是登记机构及其登记人员故意或过失违反法定职责的作为或不作为, 即《行政诉讼法》第54条规定的主要证据不足、适用法律法规错误、违反法定程序、超越职权、滥用职权的、不履行或者拖延履行法定职责等情形。

由此可以得出结论:登记机构未尽到合理审慎的审查职责的, 应被认定为主观违法。所以, 登记机构应依法履行审查职责, 避免出现主观违法及承担赔偿责任。

六、登记风险及其防范

(一) 登记风险的主要情形

风险, 即可能发生的危险。对于房屋登记的风险, 作者认为可做广义解释, 即房屋登记风险可分为行政风险、服务风险、刑事风险、政策风险 (历史遗留问题) 、协助执行风险等。

1. 行政风险。

主要是指因登记机构的原因造成登记违法引起的行政纠纷及行政责任, 包括行政诉讼、行政复议、行政赔偿等。

2. 服务风险。

房屋登记工作涉及面广、服务性强, 在保民生、促稳定的同时会因登记工作人员的态度、服务方式、超过承诺时限、合法但欠缺合理性等方面的问题引起当事人的投诉, 从而影响登记机构的形象。

3. 刑事风险。

登记机构及登记人员登记错误造成当事人损失的, 由于房产价值高, 很容易达到刑事犯罪立案标准, 所以构成渎职犯罪 (玩忽职守、滥用职权罪) 相关责任人员被判处刑罚的风险较高。

4. 政策风险 (历史遗留问题等) 。

因政府出台政策未综合考虑相关因素或因各种原因“朝令夕改”, 使得政策缺少连贯性、与相关法律法规抵触或缺乏合理性, 经常会出现历史遗留问题、造成群众上访等影响登记机构正常工作的现象。

5. 协助执行风险。

除因登记机构自身原因外, 执行法院之间因执行争议 (如轮候法院在查封法院解除查封之前将房产执行并要求登记机构协助过户) 未得到有效解决而对登记机构采取处罚措施, 诸如此类问题而引起的协助执行风险。

(二) 防范登记风险的主要措施

1. 以登记官考核培训为契机, 大幅度提高从业人员的登记业务素质, 保障审核质量, 不断增强登记从业人员风险防范能力。

2. 采用先进技术手段防范虚假登记申请。要善于总结工作中的经验教训, 有前瞻性地大胆地采取相应的“打假”措施, 有效防范风险。如对于登记权利人的身份识别:可编制微机程序, 添加专门方便查看原档身份证复印件、已扫描及已拍照的图象进行比对的功能模块;采用“面部识别”的仪器或程序, 将提交的身份证与原档中的图象数据、新拍照的与电子原档中已拍照的面部图象数据进行识别和比对, 或直接通过“面部识别”仪器在对申请人拍照的同时进行比对;采取指纹采集及识别仪器等。有关识别措施可以结合使用, 着重加强受理环节的查验强度。

3. 不断健全、完善登记操作规范, 除了部里推广的行业标准, 即《房地产登记技术规程》外, 还应结合本地的实际具体制定房屋登记的操作规程。如《无锡市房屋登记条例》规定市房产行政管理部门应当依照本条例制定房屋登记技术规范, 并赋予该技术规范具有地方性法规的效力, 使之既灵活又具有较高的效力。

4. 建立与相关职能部门的协助平台。为了防范不法申请人提供虚假土地证、建设规划许可证、营业执照、身份证、工作证、公证书、法律文书等, 应建立与相关职能部门的信息沟通平台, 便于核实相关证件的真伪, 有效防范受理环节的登记风险。

5. 建立与法院系统的联动机制。通过与法院行政庭、民庭、执行庭 (局) 等建立合法、健康、有效的联动机制, 达到如下效果:

(1) 化解官民矛盾, 促使登记机构在履行职责过程中更加规范、合法化、降低败诉率;

(2) 通过向法院咨询、研究相关判例等多种方式解决房屋登记工作中遇到的难以解决、定性、确认的、复杂的相关法律问题;

(3) 通过在协助执行工作中与法院的相互联动, 避免出现协助执行风险。

6. 加强房屋登记业务的宣传, 提高当事人维权、与登记机构共同防范登记风险能力, 形成良性互动。

(三) 引入ISO9001质量管理体系, 管理好、经营好登记机构

“准确性”是房屋登记的最高目标, 保证“准确性”就是要确保房屋登记审核的“质量”。房屋登记行为具有程序性的显著特点, 因此, 合理、科学地设置房屋登记工作流程是高效地生产出“优质”房屋登记“产品”的根据要求。由于登记人员是房屋登记“产品”的生产者, 因此登记中要体现“以人为本”的管理理念, 不断完善用人制度及激励机制, 在科学合理的工作流程基础上进一步提高工作效率和质量。

为适应房屋登记工作快速发展的需要, 不断提高房产交易与权属登记规范化管理水平, 登记机构应根据国际标准化组织 (ISO) 发布的质量管理体系通用标准 (9001) , 开展质量管理体系建设工作, 全面建立规范严谨的房屋登记质量管理体系。下面以济南市房屋产权登记中心正在开展的质量管理体系 (ISO9001) 建设工作为例, 对质量管理体系 (ISO9001) 的主要组成部分、达到的目标及具体措施予以简要介绍。

1. 登记质量管理体系

(1) 登记质量管理体系的建立以《济南市房屋登记操作手册》的贯彻实施为重点, 实行登记业务全流程的统一规范化操作;

(2) 建立完善房屋登记质检制度, 根据《房地产交易与登记规范化管理先进标准》等规定, 采取定期定量方式, 以日常检查为主, 重点检查为辅, 对房屋登记案卷采取全部质检、业务抽检、业务巡检, 形成质检报告, 以减少登记过程中出现的失误, 确保房屋登记的工作质量;

(3) 建立登记风险防范机制、测绘成果入库备案机制, 推进同规划、土地、建设、金融等主管部门的信息共享, 防范虚假材料, 提高基础数据的准确程度。

2. 服务质量管理体系

(1) 服务质量管理体系的建立以《房屋登记服务手册》的建立为重点, 制定统一的服务标准, 对微笑服务、上门服务、站立服务等服务形式制定详细标准, 完善标准化体系;

(2) 建立完善服务质量测评回访制度, 利用评价设备, 开展客户满意度调查和回访工作, 定期形成服务质量报告和通报, 创建服务品牌;

(3) 建立完善服务咨询制度, 进一步加强业务咨询管理, 提高咨询质量。

3. 质量监督管理体系

质量监督管理体系的建立以错件及超时限办证责任认定追究制度建设为重点, 完善错件责任认定制度、超期件责任认定制度、奖惩制度, 实现对质量监督的常态化管理。

4. 内部控制管理体系

(1) 内部控制管理体系的建立以绩效考核、人力资源等内部控制机制建设为重点, 发挥绩效考核的激励约束作用, 选好人、用好人, 加强干部职工队伍建设, 优化人才结构和专业梯队;

(2) 加强党风廉政制度建设和安全管理制度建设, 确保登记机构工作目标的顺利实现。

参考文献

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[7].物权登记案件法律适用问题调研课题组编.物权登记与司法审查及新司法解释解读.人民出版社.2011

房屋产权登记 篇5

当登记业务请示的批复

文号：济房政字［2002］57号

市房屋产权登记中心：

你中心“关于开展房屋抵押典当登记业务的请示”收悉。

根据《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《典当行管理办法》等法律、法规的有关规定，市房屋产权登记中心开展房屋典当登记业务，可按以下规定办理：



一、房屋典当登记由市房屋产权登记中心直接依法办理，暂只受理单位或个人对典当行的现房典当登记业务。



二、典当登记房屋的范围参照房地产抵押登记的有关规定。



三、申请典当登记，典当双方当事人应提交以下资料：

1.房屋所有权证；

2.共有的房屋还需提交房屋共有权证和共有权人同意出典的证明；

3.土地使用证或用地证明(单元房除外)；

4.房地产评估资质机构出具的房屋评估报告或能证明房地产价值的资料；

5.典当合同；

6.房屋典当登记申请审批书；

7.典当双方当事人有效身份证明(单位出具营业执照，个人出具身份证)；

8.委托代理的须提交公证委托书及受托人身份证；

9.典当人属集体企业的出具职工代表大会决议及上级主管部门同意证明，属有限责任公司的需出具董事会章程及董事会决议。



四、市房屋产权登记中心对提交的资料进行审核，于2日内作出是否给予登记的答复：准予登记的，签发《房屋他项权证》，并将二级档转房屋所在区房管局；不予登记的应书面通知典当双方当事人。



五、典当合同自典当登记之日起生效。



六、典当到期，房屋所有权人持《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及典当行出具的贷款本息还清证明，办理他项权利注销登记，注销登记的二级档转房屋所在区房管局。



七、典当变更或到期续期的，参照房地产抵押的有关规定办理。



八、房屋典当到期属绝当的，典当登记双方当事人依有关法律法规妥善处理后，应于十五日内到市房屋产权登记中心办理他项权利注销登记，注销登记的二级档转房屋所在区房管局。



九、典当登记手续费参照抵押登记的有关规定执行。

房屋登记中的三个问题 篇6

金绍达：一、某甲合法建造房屋，虽然尚未办理房屋所有权登记，但按《物权法》第30条的规定（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力），并不影响其取得房屋所有权。所以，可建议当事人向公证处说明原因，由公证处做出公证，只要公证书能证明申请人是某甲全部财产的合法继承人，我们就可以受理。

二、只有在当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移时，才必须按《房屋登记办法》第56条的规定，先办理最高额抵押权的确定登记，将之转换为一般的抵押权，然后再办理抵押权的转移登记。除此之外，最高额抵押权的确定登记应由当事人自愿申请。

最高额抵押和一般抵押不同，其担保的债权消灭并不一定导致最高额抵押权的消灭，因为在最高额抵押所担保的债权确定前，还可能会有新的债权发生。所以，在一般情况下，最高额抵押权必须在最高额抵押权已确定、其担保的债权也全部消灭时，抵押权才归于消灭。除了当事人自愿放弃抵押权外，最高额抵押权的注销登记应当在最高额抵押权确定后。但是，最高额抵押权确定和最高额抵押权的确定登记是两个不同的概念。因此，申请最高额抵押权注销登记前，不一定要先办理最高额抵押权的确定登记。

三、在协助执行中，房屋承受方不愿申请登记的情况较为少见，但在实际工作中也时有发生。登记机构可依据生效的法律文书（判决书、裁定书或调解书）和《协助执行通知书》直接受理，受理后仍应按正常的登记程序，经审核后再记载于登记簿。权属证书可以打印（不愿申请登记的权利人可暂时不发权属证书）、权利人都不愿意申请的可以不打印权属证书。

房屋所有权的权利状况一经在登记簿上记载，就已完成了物权转移，无论当事人是否领取权属证书，就已经是房屋所有权人。在日后查询时，房屋承受方当然是有房。

房屋产权登记 篇7

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

房屋产权登记 篇8

自贡市房屋权属登记中心以“内抓管理、外树形象”为工作目标,狠抓效能建设,努力运用档案数字化成果、楼盘表和GIS系统建立图文一体化的电子登记簿,以现代化信息技术支撑服务;努力压缩办证时限,推出限时办结和休息日预约接待服务;实行“统一收件、统一收费、统一发证”的一站式服务。中心在服务质量、服务方式和服务水平上锐意创新,设立了业务引导员,推行绿色通道和上门服务;实行网上签约和试行存量房交易资金监管服务,确保交易安全;实行电子排号,设立办证等候休息区;实行电子大屏显示办证流程和短信通知领证服务,增加工作透明度,接受社会监督;开展“服务标兵”、“服务明星”和“优质窗口”评比活动,为广大群众提供高效、优质和人性化服务,做到服务社会“零缝隙”。

自贡市房屋权属登记中心自成立至今,逐渐发展壮大,现已成为一个务实创新、服务优质、高效廉洁的集体,为自贡市房地产市场的繁荣筑起了坚实的根基。中心始终坚持以规范管理为核心,以优质服务、高效便民为宗旨,以提升素质为根本,以制度化、信息化为保障,坚持不懈地实施房地产交易与权属登记规范化管理达标工作,并已取得显著成就,自成立至今没有发生一起行政败诉和行政赔偿案件。

近年来,自贡市房屋权属登记中心以其优秀的发展成果获得了国内同行业赞誉和认可。2014年,经住建部评定为“全国房地产交易与登记规范化管理先进单位”,并先后荣获省、市文明单位,省、市最佳文明单位,省、市文明服务示范窗口单位,省、市卫生先进单位,四川省“房地产市场先进达标单位”,四川省住房城乡建设系统“五五”普法先进单位,自贡市“十佳青年文明号”等多项荣誉,为经济建设有序发展和人民群众安居乐业做出了积极贡献。

房屋登记疑难案例剖析 篇9

成年智障人吴乙不慎跌伤, 监护人吴甲为给其筹集手术费, 出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时, 登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。试问:登记人员的要求是否正确?

《民法通则》第18条规定, 监护人应当履行监护职责, 保护被监护人的人身、财产及其他合法权益, 除为被监护人的利益外, 不得处理被监护人的财产。由于此规定, 房屋登记实务中, “为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键, 故有同行为了维护被监护人利益, 以提高登记质量, 要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中, 登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。但是, 笔者对此不敢苟同。

《合同法》第2条规定, 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之, 房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方的房屋所有权, 使买方在此基础上设立属于自己的所有权, 以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。房地产买卖合同中权利和义务的约定, 完全取决于合同当事人间的合意, 与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方, 其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。且“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务, 属于卖方内部的权利义务, 将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。

前已述及, 出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益, 是登记机构应当注意的要点, 《房屋登记办法》第14条规定, 处分未成年人的房屋申请登记的, 须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄, 没有涵盖所有被监护人, 本案中的吴乙是成年被监护人, 不适用该规定, 但值得借鉴。登记实务中, 要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。

二、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定, 不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖

夏某与沈某协议离婚, 离婚协议约定:登记在夏某名下的房屋 (商品房) 归沈某所有;沈某将来死后, 此房屋由儿子继承。2010年5月7日, 夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下, 不久, 沈某将房屋卖给曾某。2010年7月2日, 沈某和曾某持相关手续共同申请因买卖产生的转移登记时, 夏某持离婚协议, 以该房屋将来由其儿子继承为由, 请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问:该如何处理?

1.《物权法》第9条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力。本案中, 夏某与沈某约定:登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后, 夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下, 即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定, 不动产所有权人对自己的不动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某, 无须他人同意, 可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋, 夏某无权干涉。

2.夏某与沈某在离婚协议中约定:沈某将来死后, 该房屋由儿子继承。笔者认为: (1) 该房屋由儿子继承的前提是, 沈某将来死亡时, 房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在世时已经出卖了该房屋, 则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果, 属于另一种法律关系, 与现时的房屋登记无关。 (2) 如果把沈某将来死后, 该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提, 或者作为离婚协议生效的条件, 但是, 在协议订立后, 夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下, 为此, 可以视为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。

3.对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求, 登记机关应当书面告知夏某, 如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误, 可以按《房屋登记办法》第76条的规定, 持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同时, 受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定, 国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完成, 因此, 自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内, 登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查, 如果夏某在30日内不申请异议登记, 则按时核准转移登记;如果夏某申请异议登记并被核准, 则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。

三、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间, 但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产

陈某持房屋所有权证 (2004年8月11日核发) 、买卖合同等材料申请转移登记。登记人员经询问当事人和查阅产籍档案得知:该房屋所有权取得的法律关系是陈某于2003年3月与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同;陈某妻子印某已经于2003年7月病故;印某无遗产处理遗嘱。陈某和印某的独子、印某的父母健在。登记人员遂告知陈某应当先办理继承转移登记后再办理买卖转移登记。试问:是否必须先行办理继承转移登记?

按《物权法》第29条和第31条的规定, 继承人处分因继承取得的房屋所有权的, 须先办理继承产生的转移登记后才能处分。基于此规定, 登记人员认为, 登记在陈某名下的房屋所有权, 是在陈某与妻子印某婚姻关系存续期间取得的, 是夫妻共同财产, 印某病故后, 房屋所有权的一半属于印某的遗产, 故应当先办理继承转移登记后, 才能办理买卖转移登记。

笔者认为, 登记人员要求申请人先行办理继承转移登记, 然后再办理买卖转移登记的告知是不正确的。

作为遗产的不动产物权, 必须是已经依法产生效力的不动产物权。按《物权法》第14条规定, 因买卖取得的不动产物权, 自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。在《物权法》实施前, 建设部发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》 (建房[1997]178号) 中, 关于房屋权属证书的填写说明中规定“填发日期:填写领导核准登记的该项权利的日期”。据此可知, 《物权法》实施前的房屋所有权自房屋所有权证填发之日生效。本案中, 陈某持有的房屋所有权证核发于《物权法》实施前的2004年8月11日, 其妻印某却病故于2003年7月, 陈某拥有的房屋所有权生效于印某病故后, 故此房屋所有权不属于陈某与印某的夫妻共同财产, 也就没有任何部分是印某的遗产。因此, 陈某不必申请办理继承转移登记。

但是, 陈某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是在其与印某的婚姻关系存续期间, 基于此合同建立的债权也是一项财产性权利。在印某病故后, 此债权的一半属于印某的遗产, 应当由其继承人继承, 但继承人继承与否, 如何继承, 均与现时的房屋登记无关。

浅议房屋登记程序 篇10

一提起房屋登记,人们首先想到的是办事效率、服务态度、登记质量和登记风险,而往往忽略房屋登记程序。其实,程序违法是最大地违法。通过对房屋登记程序有关问题的探讨,旨在进一步提高我们对房屋登记程序重要性的认识,自觉坚持“依法行政,规范服务”,牢固树立“登记为民”的服务意识。

1 对房屋登记程序的再认识

房屋登记程序是符合法定程序的行政程序。简而言之,它是由房屋登记机构做出行政行为的步骤、方式、时间、顺序构成的行为过程。探讨房屋登记程序,根本目的就是要求我们自觉遵守法定程序。一个法治的社会,所有行政决定的形成必须经过法律所设定的步骤,并且向所有参加者开放。当事人有表达真实意思的机会,并将参加者、实施者的不同意愿和要求最大公约成为一个结果。这是尊重人权、保护人权的最基本机制。人们可以通过法律程序对法律现象给予评价,实现形式上的公平正义。行政机关在做出具体行政行为时要首先审查其是否遵循了法律规定的期限、方法、步骤和顺序。不遵循法定程序,即使其他行为全都合法,也会侵犯公民的合法权益。行政机关依法行政,既必须在实体上严格依法行使职权,做到做出的具体行政行为主要依据充分,适用法律、法规正确,不能超越职权,不得滥用职权,准确履行法定职责。实体上的依法行政与程序上的依法行政同等重要,缺一不可。

2 房屋登记的原则

2.1 依法登记原则

房地产登记应遵守《物权法》、《房地产管理法》等法律、法规和规章的规定,按照《房屋登记办法》、《房屋登记技术规程》进行登记。

2.2 权利主体一致原则

房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

2.3 法定机构登记原则

房地产登记实行属地化管理。房地产登记应由房地产所在地市、县以上人民政府设立的房地产登记机构负责。

2.4 依申请登记原则

房地产登记应依照申请启动,不登记不违法,但不能受到《物权法》的保护,不得对抗善意第三人。

2.5 依法查询原则

房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。

3 房屋登记的目的和意义

3.1 保护权利人的合法权益是房屋登记的根本目的和出发点

通过登记行为,及时准确地将房地产的自然状况、权利状况以及其他状况记载在房屋登记簿上。房屋登记簿是房地产权属的唯一凭证。

3.2 保证交易安全,减少交易成本

房屋登记能够及时准确地确定房屋权属使房屋权利人的合法权益受到保护,对于相关权利人来说通过查询登记簿,可以判断能否交易或者这种权利应具有的价值,通过房屋登记,产生公信力。避免受到他人欺诈,从而减少交易成本,保证交易快捷安全。

3.3 通过登记制度予以公示,提高物的利用效率

如日常常遇房屋开发建设需向房屋登记机构了解该处房屋的各种材料,以便合理规划,妥善安置原有住户,依法对拆迁房屋给以合理补偿。房屋买卖和物业管理需向房屋登记机构了解该处房屋的位置、权限、面积、登记年代等准确材料。

4 房屋登记程序概述

4.1 申请

申请是房屋登记申请人向房屋所在地的登记机构提出登记申请,并提交相关证明材料的行为。房屋登记依申请启动,以共同申请为原则,以单方申请例外。依申请登记也称为自愿登记。法律没有要求当事人必须办理登记,是否登记完全由当事人自行决定。在提交申请材料前,因登记的种类不同,所需要件也不同。申请登记材料应当提供原件,不能提供原件的,应当提交有关机关确认与原件一致的复印件。

申请人应当对申请的登记材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

4.2 受理

受理是房地产登记机构对符合条件的登记申请予以接受的行为。申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式,满足房地产登记条件,房地产登记机构应当予以受理,并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或不符合法定形式的应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。对申请登记材料中需进一步明确的其它有关事项询问申请人,做好询问笔录,询问结果由申请人签字确认。申请人为已婚的由共有人共同申请,无共有人的出具具结保证书。申请人需为自己的询问笔录、具结保证书负责。此受理过程也是登记机构一个初步审查过程。

4.3 审核

审核是登记机构对受理的登记申请事项进行审查,并做出予以登记或者不予登记决定的行为,审核是整个登记程序的关键环节。审核分为初审、复审、终审。审核以形式审查为主,辅以必要的实质审查。登记审核的范围:查阅登记簿查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。

4.4 记载于登记簿

经过登记机构审核,将登记机构决定予以登记的事项包括房屋的自然状况部分,权利状况部分以及查封、异议等其他依法应当登记的事项在登记簿中予以记载。

《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的自记载不动产登记簿时发生效力。登记的完成,必须要将房屋的有关信息记载于登记簿,发挥登记簿公示、公信作用。房屋权属证书和登记证明记载事项,应当与登记簿一致,记载不一致时除有证据证明登记簿确有错误以外,以登记簿为准。

4.5 发证

房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载,缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》、《在建工程抵押登记证明》。

房屋产权登记 篇11

金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记，登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记，这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。

而采用“转为”的方法，情况就完全不同：登记机构毋须先注销在建工程抵押登记，而可以将之转为房地产的抵押登记。犹如房屋所有权的转移登记，在房屋所有权转移登记时，毋须先注销原房屋所有权登记，而是通过转移登记使房屋所有权变更为受让方。采用“转为”的方法，房地产的抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押权在登记簿上同时消失，其间没有任何时间间隙。与实际的权利状态的变化也完全吻合。

登记机构在办理在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记时，应收取哪些要件？《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》均未专门予以规定。因为这也是抵押权登记，所以，收取的登记材料应是等同于房地产抵押权的设立登记。其中：抵押合同应是重新签订的房地产抵押合同，主债权合同应是办理在建工程抵押时已提交的原合同。如果是将房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记合并办理的，不提交房屋所有权证。在登记审批表上，宜注明“在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记”字样，以示（与一般的抵押权设立登记）区别。

房屋产权登记 篇12

无论是更正登记还是确认物权之诉, 通常都要求异议一方提供相当的证据, 否则, 法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求或者确认物权的诉讼请求。这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间, 登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分, 第三人善意取得该房屋权利, 从而可能导致最终虽然真正的权利人有证据证明登记簿的记载确有错误, 但房屋已经被处分, 其无法要求返还房屋。这就需要在法律上设计一个制度, 它能够给尚没有证据的真正权利人一段时间用来搜集证据, 同时它应当限制登记簿记载的权利人对其房屋的处分权, 避免第三人善意取得该房屋的权利。这一制度就是异议登记。

因此, 异议登记的本质在于:异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记的功能, 一方面在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施, 给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间, 避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利;另一方面, 异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。这就是说, 在发生异议登记的情况下, 表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议, 如果第三人罔顾异议登记的警示仍然进行交易, 因登记的善意推定效力已不存在, 其将无法主张善意取得。

二、异议登记性质的制度体现

1. 审查的高效便捷性

异议登记是为了保护真正权利人利益, 避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。异议登记的优点就在于, 能高效便捷地暂时切断登记簿的公信力。正是基于这一考虑, 《物权法》并未对异议登记的条件加以规定, 《房屋登记办法》 (下称《办法》) 则明确强调了异议登记审查程序的高效和便捷。

一方面, 《办法》第77条省略了异议登记的审核程序, 一经受理, 即可将异议登记载入登记簿。换言之, 只要材料齐全、形式合格, 登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项, 登记机构即可办理异议登记, 而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。

另一方面, 及时做出异议登记。异议登记具有高度的时效性。在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时, 其必须尽快做出反应。尤其是在其请求登记簿记载的权利人提供书面同意, 而对方拒绝的情况下, 登记簿记载的权利人极有可能将该房屋权利处分。这就要求登记机构接到申请后, 尽快完成受理程序。一旦符合受理条件, 就直接记载入登记簿。故而《办法》第23条将异议登记的时限限制为1个工作日内。这实际上就是要求登记机构在受理之后当场做出登记, 而不宜延误。一旦延误, 如果登记簿记载的权利人完成了处分登记, 登记机构将面临巨额赔偿责任。

2. 异议登记的临时性

《物权法》第19条规定, “申请人在异议登记之日起十五日内不起诉, 异议登记失效”。因此, 在办理异议登记之后, 申请人应当在15天内向法院起诉。这是因为, 异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载, 其本身并不能解决权利归属的问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉, 就意味着其并不真正想重新确认权利, 而只是给权利人设置障碍, 这就违背了《物权法》规定异议登记的目的。而且, 异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后, 应当尽快在法院起诉, 否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记, 不仅不利于不动产的流转和交易, 也会损害登记簿记载权利人的利益。

三、异议登记与在后的处分登记之间的效力

1. 关于异议登记与处分登记之间效力的争论

《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中, 对完成异议登记之后, 如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记, 登记机构应当如何处理, 存在不同认识:一种观点认为, 在异议登记之后, 登记权利人如果处分其财产, 则构成无权处分。因此, 登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于, 《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定, 但是第184条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释, 在产权存在争议的情况下, 权利人显然无权处分其权利。因此, 异议登记期间, 登记机构应当暂缓办理处分登记, 否则一旦有误就要进行变更登记, 增加登记机关的负担, 也容易造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的, 则应当按照登记权利人违约处理。

这一认识也是登记实践中的通常做法, 虽然《城市房屋权属登记管理办法》没有明确对此加以规定, 但是其第27条规定:“登记机关应当对权利人 (申请人) 的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的, 初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记, 并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销, 并注销房屋权属证书。”这里所言的“权属清楚”, 就暗含了产权存在争议情况下不予或者暂缓登记的意思。在地方性法规中, 多数地区对产权存在争议的情况下不予或者暂缓登记进行了明文规定。

另一种观点认为, 存在异议登记的情况下, 并不妨碍权利人的处分权, 登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。

《办法》第78条最终采取了比较谨慎的态度, 在《物权法》没有明文规定的情况下, 类推《物权法》第184条, 认为在办理了异议登记的情况下, 登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记, 《办法》考虑到异议登记只是一种临时性保障措施, 故而将异议登记的效力确定为暂缓办理处分登记, 待异议登记注销后, 登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

2. 从异议登记的本质审视异议登记的效力

我们认为, 从异议登记的本质出发, 异议登记之后, 不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求, 理由在于:

第一, 异议登记并不表征权利, 异议登记之后, 登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利, 其仍然有权处分其财产, 受让人也可以购买, 其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记, 所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下, 如果登记机构拒绝为其办理处分登记, 不仅缺乏法律依据, 而且妨害了不动产的流转, 违背了鼓励交易的原则。

第二, 异议登记不影响处分登记, 并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济, 避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记, 即可实现。例如, 某甲的房屋被某乙申请了异议登记, 现某甲将房屋卖给某丙, 而登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下, 某丙明知异议登记的存在而购买房屋, 显然不能适用善意取得。因此, 如果最终法院判决该房屋系某乙所有, 则某乙可以持判决书直接申请更正登记, 将房屋更正到自己名下。在这一过程中, 某乙的利益并未因登记机构办理处分登记而受到损害。而某丙明知异议登记的存在, 就意味着其自愿承受了房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险, 因此, 不能认为其受到损失, 故而某丙也无权要求他人予以赔偿。可见, 允许登记机构继续办理处分登记, 并不损害真正权利人的利益, 符合异议登记设立的本旨, 也不会引发登记机构的赔偿责任。

第三, 禁止登记机构继续办理处分登记, 可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益, 并可能引发登记机构的赔偿责任。在上一案例中, 如果登记机构拒绝为某丙办理转移登记, 最终法院判决某乙的异议不成立, 可能出现以下两种情形:其一, 此时某甲见房价大涨, 在某丙不知情的情况下, 持法院终审判决申请注销异议登记, 再将之卖给某丁并办理了转移登记。在此情况下, 某丙只能要求某甲承担违约损害赔偿责任, 而无法请求交付房屋并办理转移登记。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿, 但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权, 从而对登记机构要求赔偿;尤其是在某甲无力承担赔偿责任的情况下, 其往往会要求登记机构赔偿。其二, 房价大跌, 某丙拒绝再购买该房屋, 从而导致某甲的损害。在此情况下, 某甲固然可以依据《物权法》第19条要求异议不当的某乙赔偿, 也可以要求某丙承担违约责任;但也可能某甲认为登记机构的不作为导致了某丙的违约, 从而对登记机构要求赔偿。

第四, 可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。如果认为异议登记可以阻止不动产权利的处分登记, 就意味着异议登记具有与人民法院查封相同的法律效力。但在设定条件和审查程度上, 异议登记远远较查封登记宽松。依据《物权法》第19条, 申请异议登记无需申请人提供担保, 登记机构也仅做纯粹的形式审查。而依据我国《民事诉讼法》, 无论是诉前财产保全还是诉讼财产保全都有较为严格的条件和程序要求。例如, 申请诉前财产保全, 一方面, 法律要求“情况紧急, 不立即申请财产保全将使其合法权益受到难以弥补的损害”作为诉前财产保全的前提;另一方面, 申请人应当提供担保, 不提供担保的, 驳回申请。此外, 人民法院接受申请后, 必须作出裁定;裁定采取财产保全措施的, 应当立即开始执行, 即向登记机构发出协助执行通知书, 由其进行查封登记。二者效力相同, 但条件和程序上存在天壤之别, 这就必然导致当事人通过异议登记来解决诉前财产保全的问题, 从而导致查封制度的虚置。而异议登记极为宽松的申请条件和成本, 以及与之不匹配的严厉效果, 就可能引发当事人滥用异议登记的道德风险。例如, 可能出现指使或者收买没有财产的人, 对竞争对手恶意申请异议登记, 使其无法对其房屋进行处分, 从而受到损失。最终即便法院认定异议登记不当, 异议登记申请人也没有财产进行赔偿。这种情况下, 不仅阻碍了不动产的正常流转, 实际上也加大了登记机构的风险。

3. 实践中的操作建议

鉴于《办法》第78条的规定可能引发登记机构沉重的赔偿责任, 我们建议, 登记机构在操作中应当结合《物权法》和《办法》的规定灵活处理。

一方面, 前述案例中的法律风险主要在于某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记。在此情况下, 某丙的利益显然受到损害。其固然可能对某甲请求违约损害赔偿, 但也可能认为登记机构的不作为导致其无法取得房屋所有权, 从而对登记机构要求赔偿。为了保护某丙的利益, 避免可能发生的索赔风险, 建议登记机构在某丙明知房屋存在异议登记, 而仍然申请处分登记的情况下, 告知某丙办理相应的预告登记。一旦办理预告登记, 未经某丙的同意, 即便异议登记被注销, 某甲也无法将该房屋转移登记给某丁。从而就避免了某丙可能的损失, 也化解了登记机构可能出现的法律风险。

另一方面, 前述做法只能解决某甲将房屋另行卖给某丁并办理转移登记时的风险, 而不能解决第二种风险, 即某丙拒绝再购买该房屋, 从而导致某甲的损害。我们认为, 鉴于《办法》只是规定“房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”, 而对于暂缓的时间、何种情况下可以重新启动处分登记都没有规定。操作中, 登记机构也可以考虑:如果房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的, 经登记机构告知该房屋上有异议登记后, 申请人双方仍然执意申请的, 登记机构可以要求双方出具明知该房屋有异议登记、自愿承担法律风险的书面保证, 尔后, 登记机构可以为其办理处分登记。

四、异议登记与处分登记之外其他登记之间的效力

1. 异议登记与查封登记

在同一房屋上, 异议登记之后, 又有登记簿记载的权利人的债权人申请法院对该房屋进行了查封并进行查封登记, 登记机构应当如何处理?

我们认为, 首先, 二者同为对房屋权利的限制登记而非对房屋权利的处分, 因此, 二者相互之间能够并存。其次, 查封登记系登记机构依法院的协助执行通知书而为的登记, 严格地讲, 是在执行法院查封的命令。登记机构在此并无选择的余地, 在核对协助执行通知书的真实性并确定查封的具体房屋系登记簿记载的房屋后, 只能依照协助执行通知书的要求予以查封登记。因此, 异议登记并不能影响此后的查封登记。但是当被保全的财产面临被处分的危险时 (比如拍卖) , 利害关系人应该可以以异议登记为依据提出执行异议, 并且要求中止执行, 待更正登记完成或异议登记失效之后再由法院决定是否继续执行程序。即使当事人没有提出执行异议, 法院在发现其执行的不动产权属有争议 (登记簿上存在异议登记) 时, 也应该主动中止执行, 否则将使异议登记丧失存在的意义。

2. 异议登记与预告登记

如果异议登记之后, 登记簿记载的权利人就该房屋的买卖或者抵押申请预告登记, 我们认为, 登记机构应当准许。因为预告登记本质上是对债权的保障, 预告登记的只是债权, 在预告登记之后, 只是限制了登记簿记载权利人的处分权, 权利人并未对其房屋权利加以处分。因此, 允许权利人预告登记, 并不违反《办法》第78条的规定以及《物权法》的精神。需要强调的是, 预告登记的权利人通过预告登记, 实际上获得了一种优先权, 从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。在异议登记之后, 登记簿记载的权利人申请处分登记被拒绝的情况下, 登记机构不妨建议当事人申请预告登记, 以避免异议登记失效之后可能出现的纠纷, 以及登记机构可能的赔偿责任。

当然, 按照《办法》第78条, 异议登记实际上限制了登记簿记载权利人的处分权。异议登记之后又进行预告登记的, 需待异议登记注销后, 方可申请本登记。预告登记三个月的期间, 也应当至少在异议登记注销之日开始起算。

还应当注意的是, 异议登记实际上已经限制了登记簿记载的权利人的处分权, 为了避免其不知此项限制而受到损害, 登记机构应当参照本条第2款的规定, 及时书面通知登记簿记载的权利人, 以便其及时提出更正或者采取其他措施维护自己的合法权益。

3. 异议登记与在先的处分登记

按照一般的登记规则, 申请在先、登记在先。但问题在于, 如果此前登记簿记载的权利人已经和他人就该房屋进行交易, 并申请了处分登记, 但至异议登记之日, 该处分登记尚处于审核过程中, 申请在先、登记在先的规则是否适用?在此情况下, 就涉及到在先的处分登记与异议登记的效力哪一个更强的问题。

例如, 某甲将其房屋卖给某乙, 双方申请了转移登记并被登记机构受理。依据《办法》第27条, 登记机构应当在30个工作日内将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定。在这一期间, 某丙对该房屋的所有权申请了异议登记。但在此情况下, 如果继续办理在先申请的处分登记, 显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。故而, 本条强调, 只要在先的处分登记尚未完成, 即房屋登记机构已经受理登记申请但尚未将申请登记事项记载于房屋登记簿上, 第三人申请了异议登记, 则异议登记的效力应当优先, 房屋登记机构应当中止办理原登记申请。