房屋登记疑难案例剖析

房屋登记疑难案例剖析（共3篇）

房屋登记疑难案例剖析 篇1

一、办理买卖成年被监护人房屋产生的转移登记时, 登记机构不应当要求当事人在买卖合同中注明“为被监护人的利益”

成年智障人吴乙不慎跌伤, 监护人吴甲为给其筹集手术费, 出卖登记在吴乙名下的房屋。申请转移登记时, 登记人员要求吴甲和买方在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。试问:登记人员的要求是否正确?

《民法通则》第18条规定, 监护人应当履行监护职责, 保护被监护人的人身、财产及其他合法权益, 除为被监护人的利益外, 不得处理被监护人的财产。由于此规定, 房屋登记实务中, “为被监护人的利益”成为监护人出卖被监护人房屋产生的转移登记能否被核准的关键, 故有同行为了维护被监护人利益, 以提高登记质量, 要求申请人在买卖合同中注明“出卖房屋系为被监护人的利益”。如本案中, 登记人员要求当事人在买卖合同中注明“出卖房款用于吴甲的手术”。但是, 笔者对此不敢苟同。

《合同法》第2条规定, 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。申言之, 房地产买卖合同是买卖双方就终止卖方的房屋所有权, 使买方在此基础上设立属于自己的所有权, 以及由此产生的支付房款、协助配合过户等权利义务达成的协议。房地产买卖合同中权利和义务的约定, 完全取决于合同当事人间的合意, 与第三方无关。房屋登记机构属于买卖合同的第三方, 其登记人员无权要求合同当事人在合同中添注任何内容。且“为了被监护人的利益”只是监护人对被监护人承担的法定义务, 属于卖方内部的权利义务, 将其写入买卖双方约定权利义务的合同实在不妥。

前已述及, 出卖被监护人的财产是否为了被监护人的利益, 是登记机构应当注意的要点, 《房屋登记办法》第14条规定, 处分未成年人的房屋申请登记的, 须提交为未成年人利益的书面保证。遗憾的是该条规定的范围太窄, 没有涵盖所有被监护人, 本案中的吴乙是成年被监护人, 不适用该规定, 但值得借鉴。登记实务中, 要求监护人提交出卖被监护人房屋是为了被监护人的利益的书面保证即可。

二、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定, 不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖

夏某与沈某协议离婚, 离婚协议约定:登记在夏某名下的房屋 (商品房) 归沈某所有;沈某将来死后, 此房屋由儿子继承。2010年5月7日, 夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下, 不久, 沈某将房屋卖给曾某。2010年7月2日, 沈某和曾某持相关手续共同申请因买卖产生的转移登记时, 夏某持离婚协议, 以该房屋将来由其儿子继承为由, 请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问:该如何处理?

1.《物权法》第9条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力。本案中, 夏某与沈某约定:登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后, 夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下, 即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定, 不动产所有权人对自己的不动产, 依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某, 无须他人同意, 可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋, 夏某无权干涉。

2.夏某与沈某在离婚协议中约定:沈某将来死后, 该房屋由儿子继承。笔者认为: (1) 该房屋由儿子继承的前提是, 沈某将来死亡时, 房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在世时已经出卖了该房屋, 则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果, 属于另一种法律关系, 与现时的房屋登记无关。 (2) 如果把沈某将来死后, 该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提, 或者作为离婚协议生效的条件, 但是, 在协议订立后, 夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下, 为此, 可以视为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。

3.对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求, 登记机关应当书面告知夏某, 如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误, 可以按《房屋登记办法》第76条的规定, 持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同时, 受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定, 国有土地范围内的所有权登记应当在30日内完成, 因此, 自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内, 登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查, 如果夏某在30日内不申请异议登记, 则按时核准转移登记;如果夏某申请异议登记并被核准, 则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。

三、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间, 但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产

陈某持房屋所有权证 (2004年8月11日核发) 、买卖合同等材料申请转移登记。登记人员经询问当事人和查阅产籍档案得知:该房屋所有权取得的法律关系是陈某于2003年3月与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同;陈某妻子印某已经于2003年7月病故;印某无遗产处理遗嘱。陈某和印某的独子、印某的父母健在。登记人员遂告知陈某应当先办理继承转移登记后再办理买卖转移登记。试问:是否必须先行办理继承转移登记?

按《物权法》第29条和第31条的规定, 继承人处分因继承取得的房屋所有权的, 须先办理继承产生的转移登记后才能处分。基于此规定, 登记人员认为, 登记在陈某名下的房屋所有权, 是在陈某与妻子印某婚姻关系存续期间取得的, 是夫妻共同财产, 印某病故后, 房屋所有权的一半属于印某的遗产, 故应当先办理继承转移登记后, 才能办理买卖转移登记。

笔者认为, 登记人员要求申请人先行办理继承转移登记, 然后再办理买卖转移登记的告知是不正确的。

作为遗产的不动产物权, 必须是已经依法产生效力的不动产物权。按《物权法》第14条规定, 因买卖取得的不动产物权, 自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。在《物权法》实施前, 建设部发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》 (建房[1997]178号) 中, 关于房屋权属证书的填写说明中规定“填发日期:填写领导核准登记的该项权利的日期”。据此可知, 《物权法》实施前的房屋所有权自房屋所有权证填发之日生效。本案中, 陈某持有的房屋所有权证核发于《物权法》实施前的2004年8月11日, 其妻印某却病故于2003年7月, 陈某拥有的房屋所有权生效于印某病故后, 故此房屋所有权不属于陈某与印某的夫妻共同财产, 也就没有任何部分是印某的遗产。因此, 陈某不必申请办理继承转移登记。

但是, 陈某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是在其与印某的婚姻关系存续期间, 基于此合同建立的债权也是一项财产性权利。在印某病故后, 此债权的一半属于印某的遗产, 应当由其继承人继承, 但继承人继承与否, 如何继承, 均与现时的房屋登记无关。

房屋登记疑难案例剖析 篇2

一、第二阶段活动基本情况

根据计划安排, 2009年8月, 《中国房地产》、中国房地产产权网和无锡市房地产市场网站刊登了第二阶段案例剖析实施方案。相对第一阶段的案例征集, 案例剖析需要综合运用法律理论知识、结合丰富的房屋登记实践经验对案例进行全面和深入分析, 并提出自己的观点, 活动要求显然更高了。为达到预期效果、扩大参与面, 主办单位通过会议、通知、交流、电话等多种方式, 邀请全国登记机构积极参加。至11月30日, 共收到来自17个省、38个市县的案例剖析213个, 比第一阶段增加54%。其中, 关于房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例剖析有25个;关于小区配套公建登记的案例剖析有17个;关于遗产继承转移登记被认定违法的案例剖析有27个;关于法院判决房屋买卖协议无效, 登记机关如何协助执行法院判决的案例剖析有28个;关于集体土地上房屋登记的案例剖析有23个;关于无房产原始登记资料如何进行司法协助执行的案例剖析有12个;关于未申请法院执行现超过时效如何办理房屋转移登记的案例剖析有12个;关于房屋抵押登记的案例剖析有20个;关于异议登记的案例剖析有20个;关于离异家庭未成年人房屋登记中监护问题的案例剖析有29个。关于离异家庭未成年人房屋登记中监护问题的案例剖析是参与人数最多的一个, 剖析观点较为一致;关于遗产继承转移登记被认定违法的案例剖析和关于法院判决房屋买卖协议无效登记机关如何协助执行法院判决的案例剖析参与人数次之。可见这三种案例是最常见也是需要深入讨论的问题, 分别涉及继承析产、未成年人和第三人保护等法律问题。

长达四个月的案例剖析期限, 给参与者有充分的时间来思考分析案例的相关基础法律关系, 查阅搜索相关资料, 结合房屋登记实务予以剖析, 使案例剖析具有了一定的理论深度。一些直辖市、省会城市、大城市带头参加了本次活动, 县级登记机构也不甘落后, 纷纷投稿参加活动, 收集的大量案例中有不少对指导房屋登记实务具有很强的参考性。

二、典型登记疑难案例和剖析的基本特点

剖析的案例具有以下特点:

1. 以登记为主线, 凸现典型案例

案例紧密围绕登记实务, 从不同方面和视角凸现登记机构目前普遍面临的现实问题。既有房地分离登记、登记机构权责划分等体制问题, 又有继承权、夫妻财产归属、司法协助等登记实务问题。问题的存在给登记机构和当事人带来一定的隐患和困境。如房地登记机构分离所产生的一系列抵押物转让、预售与登记问题, 在全国绝大部分城市普遍存在, 这不仅影响了抵押权人、购房人等当事人合法权益的有效保护, 也给司法审理带来困惑。国有土地与集体土地上房屋登记机构的分设, 以及一个城市多个登记机构的存在, 造成房屋登记信息无法关联, 以致登记风险和产权纠纷不断产生, 加重了登记机构的法律风险。法院判决买卖合同无效, 登记机构是否可依据生效法律文书办理撤销登记各地做法也很不一致。无房屋原始登记资料, 登记机构凭法院的生效判决和协助执行通知书办理转移登记, 有无瑕疵等。案例反映的种种问题, 都是登记实务中普遍存在的典型问题, 急需解决。

2. 民行法律关系交织, 涉及知识面广丰富

本阶段选出的10个案例包含了丰富的法律知识点, 案例彰显的法律关系复杂, 相互交织, 有申请人与登记机构、其他行政部门、司法部门等之间的行政法律关系, 也有申请人与公证部门之间的委托服务关系, 更多的是当事人之间的合同、抵押、继承、代理等民事法律关系。如商品房涉及到规划的审批建设、建设的竣工验收、权利登记记载等多个行政法律关系, 也涉及开发公司与购房人之间的民事法律关系。限制民事行为能力的房屋处分登记案例, 将法定代理、买卖合同、抵押等民事法律关系和处分登记、撤销登记、司法审判等行政法律关系融入一起, 使案情变得更为复杂曲折, 提升了案例的难度和深度。这方面的分析研究体现了活动参与者在《民法》、《物权法》、《担保法》、《行政诉讼法》、《房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律知识方面具备了一定的应用能力。

3. 法无定论存有争议, 鲜活案例源于实务

从案例所指向的时间段来看, 一部分是登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症, 如历史原因造成的登记环节缺失问题、夫妻共有财产确定问题、由于不具备登记要件导致民事判决难以执行问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法问题等;另一部分是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题, 如异议登记的注销如何进行、登记机构是否存在有调查异议登记申请人立案情况的义务等。这些案例大部分来源于基层登记人员和法务工作者, 是登记实务中的鲜活实例, 案例所反映问题的根源是目前法律法规尚未明确界定, 登记机构操作无有效的法律依据, 仅能依靠对法理的内涵理解和分析作出行为。而不同登记机构由于分析角度和视野有所不同, 对同一问题作出了不同的行为, 引发社会争议。

4. 热点问题引发思考, 尚需探讨力求破解

案例不仅反映了登记机构普遍存在的问题, 也引入了目前行政部门、司法部门、专家学者、社会各界人士经常探讨的与社会民众利益切身相关的热点问题。如建筑区划内公建配套房屋的界定标准、公建配套权利归属认定条件与登记形式、未成年人房屋法定申请主体与处分行为的合法性形式、建造房屋与申请登记时主体身份已转变的情况可否受理登记申请。热点问题涉及社会民生重大财产利益急需解决, 登记机构在今后工作中要深入学习与房地产相关的法律知识, 认真钻研法理, 吃透立法精神, 制定出可操作又较详细的地方规定, 破解登记热点问题。

5. 善意取得如何保护, 司法行政应予共识

善意取得制度是民法中的一项重要制度, 其对保护物的交易安全具有重要意义。在传统的善意取得理论中, 善意取得的财产仅限于动产物权, 《物权法》确立了不动产物权善意取得制度。在本阶段活动所剖析的10个案例中, 有3个案例都涉及善意第三人权利保护问题。如何保护善意第三人的权利, 各地司法部门与行政登记机构由于所处角度不同各持已见。法院在行政案件审理中, 往往注重对行政机关行政行为的合法性进行审查, 因此, 形成的判决书往往只能对原告与被告之间的登记行为作出确认违法、撤销或维持等行为“合法性”的裁判, 对涉及第三人的权利, 行政判决一般采取回避的态度。登记机构认为, 若房屋上存在善意第三人权利的, 行政判决不宜简单地以撤销所诉的房产登记行为了结案件, 而应引导当事人进行民事诉讼来解决实体争议问题, 待民事权利归属确定后再行房屋登记, 可一并解决第三人善意取得权利的问题。观念认识的不统一, 带来了登记机构司法协助的窘境和困惑。

案例剖析的主要特点:

1.参与热情持续高涨, 剖析来源广泛全面

在第二阶段活动中, 济南市房屋产权登记中心有20余人参加, 成为本阶段参与人员最多的单位, 其提供的案例剖析质量也相对较高。赣州市房地产市场管理处专题组织发动全体工作人员参与活动, 其重视程度可见一斑。活动参与者既有来自直辖市上海、重庆等城市, 也有省会城市广州、杭州、哈尔滨、沈阳、福州等城市, 还有许多地级市和县级市;有从事法律法规研究和司法审判的, 也有从事登记实务工作的, 有的房产管理部门的主要领导也亲自参与。可见本次活动的参与层次较高, 参与面较广泛, 案源也比较丰富。有些城市的登记人员一人分析全部案例, 深入研究的积极性很高。

2.案例剖析具有深度, 旁征博引水平提高

要使案例剖析具备一定的说服力和可操作性, 必须引用大量法律条文, 借助立法原理和精神, 层次分明地进行思考和分析。从这次案例剖析的总体水平来看, 提供的案例剖析质量较高, 具有一定的深度和力度。如房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例, 涉及的法律知识点和所要分析的问题较多。活动参与者大量运用了《物权法》、《担保法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规, 引用现代的立法模式和原理, 结合地方性相关法规, 分析合同备案和预告登记不同法律性质, 抵押权与初始登记、转移登记的关系, 提出抵押物规范转让的模式。对小区公建配套登记涉及程序环节多、权利归属复杂、用途类型多样问题, 如配电间、物业用房、会所、车库等, 活动参与者引用《城乡规划法》、《物权法》、《民事诉讼法》、《物业管理条例》及相关司法解释, 法律关系分析透彻, 有些分析具有较高的专业理论水准。

3.分析视角差异较大, 意见结论截然相反

虽然同样引用法律条文, 但由于活动参与者对条文内涵实质的理解差异, 分析角度不同, 参考的法律法规不一, 存在截然不同的结论观点。如商品房预售前是否一定要解除土地使用权抵押关系, 有的认为不需要就可以预售, 而有的认为要先解除土地抵押关系才能预售。抵押权人同意销售, 有的认为同意销售即视为放弃抵押权, 而有的认为抵押权依然存在。异议登记注销, 有的认为可以由登记机构依职权注销, 而有的认为应依申请注销而不能由登记机构自行注销。处分未成年人房屋, 有的认为应由所有的监护人同意, 而有的认为可由监护人之一代为处分等。种种不同的观点反映了法律规定的模糊以及对法律认识的差异性。

4.剖析形式别具一格, 治学严谨思维创新

213个案例剖析中, 分析形式多种多样, 不仅有法理分析、问题解答式, 还有引用文献、研讨论坛式。案例剖析中框架结构也各具特色, 有先通过运用法律法规和法理分析专业名称概念、不同法律关系, 再得出观点, 也有直接阐明结论, 再引用法律条文和参考文献予以佐证。在案例剖析征集过程中, 有的作者执着认真, 投稿后仍继续琢磨思考, 不断修改完善, 并再次投寄最新稿件。有的参与者秉着主动进取、掌握新知的学习态度, 对10个案例一一进行剖析。不同剖析形式、风格和理念, 充分展示了活动参与者治学严谨和思维能动性。

三、由案例剖析反映的一些值得关注的问题

1. 体制机制不顺, 导致行政风险

关于房地分离背景下抵押物转让、预售与登记的案例是本阶段所剖析的10个案例中涉及法律关系最多的一个案例, 涵盖了从开发商取得土地、设定土地抵押、房产开发、商品房预售、房地产登记的整个过程, 法律主体有开发商、银行、购房人、两个登记机构共5个, 抵押、转让等法律关系相互交织。由于许多城市存在房、地机构分离的现实, 因此如何协调处理好前后各个环节之间以及房、地分设登记之间关系的核心问题十分关键。这个案例不同的解析思路反映了各地的管理模式, 有的是预售、备案、登记职能由登记中心一家办理, 则各个环节衔接较顺畅;有的是预售与备案、登记分别属两个部门即建设局和房管局管理, 则协调难度较大;还有的是三项职能分属三个部门管理, 管理衔接难度更大。机构设置不合理导致信息无法关联, 其隐藏的风险以及如何提高抗风险能力应提上议事日程。

2. 行政司法协调不够, 造成截然相左观点

关于遗产继承转移登记被认定违法的案例反映了司法和行政相互影响的问题, 登记机构如何根据行政复议、行政诉讼、民事诉讼结果办理相应的登记, 引申的问题是司法以行政确认结果为准, 还是行政以司法判决或调解结果为依据, 如果行政复议、民事判决、行政判决各不相同, 登记到底以何种法律文书为准。这些难以定论的问题反映了司法对行政缺乏理解, 双方协同性不高, 也反映了法律对登记审查标准等规定的缺项, 导致司法界与房屋登记实务界理解上的不一致。

3. 视角条件关系不同, 剖析结论也不尽相同

仅就本阶段活动涉及的10个典型案例而言, 如果出现不同的前置条件都将会发生许多不同的结果。例如关于房屋抵押登记的案例, 如果两处办公用房的主体变为私立医院, 并且以该房屋为自身债务作抵押, 更换了这些条件就可能会出现另一种观点;又如关于集体土地上房屋登记的案例, 如果建造主体是城市居民, 是否办理房屋登记, 则又会出现不同的分析结果。此外, 案例的分析不但要以国家法律法规为依据, 也要依据当地的法规规章进行, 由于各地的情况不一样, 地方性法规规定难免有地方特色, 这也会导致同样的案例分析得出不同的结果。

4. 配套政策相对滞后, 执行“办法”力度不一

一部《房屋登记办法》不可能解决所有登记问题, 但它可以催生很多配套规定和制度, 如何贯彻实施, 需要在解决疑难问题的过程中总结经验, 完善法规规章, 这样, 才能建立起日益完善的登记制度。如异议登记、预告登记这些新登记类型在《房屋登记办法》中规定得较原则, 需要各地根据实际制定切实可行的相关规定。又如当事人和登记机构如何区分登记责任等问题, 在上位法没有规定的情况下, 需要地方较为详尽的规定等。

5. 不乏业务能手, 队伍整体素质亟待增强

从本次活动所提供的案例剖析中我们发现了一些精品, 但数量有限。另外, 参与剖析的面还需要拓展。有些城市登记中心领导亲自参加, 但职工参加者不多, 反映了有些单位有理论功底的业务能手比较缺乏。一些参与者就案例谈案例, 延伸思考不多, 理论水平还需加强。

四、今后工作设想

本次“无锡产监杯”全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集活动通过对具有代表性的房地产登记疑难案例的剖析, 以答疑解惑的方式, 进一步深入学习和贯彻《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规, 解决房屋登记工作中的疑难问题, 提升工作人员依法登记水平, 纵深构建全国性的学法用法交流平台。经过长达1年时间两个阶段活动, 使活动参与者对登记实务中的普遍典型以及疑难热点问题有了全面系统掌握, 抓住重点、有的放矢地思考问题, 对法律法规的应用有了普遍提高。为了扩大和延伸活动成果, 根据许多同行的建议, 我们拟将优秀案例和剖析文章及专家点评汇编成册, 以供同行作进一步交流探讨。

房屋登记疑难案例剖析 篇3

一、策划组织水平不断提高“无锡产监杯”已成品牌活动

在成功举办了“无锡产监杯”《物权法》知识竞赛和《房屋登记办法》知识竞赛后, 此次疑难案例与剖析有奖征集活动的策划、组织更加成熟, 水平有了较大提高。

本次活动是一次登记实务法律知识的实际应用, 为确保活动的可操作性和实用性, 主办单位将本次活动设计为时间跨度长 (1年) 、环节多 (分案例征集与剖析两个阶段) , 同时在主题内容、案例文稿格式、评奖原则和奖项设置等方面都作了精心部署。

为了加强活动的影响力, 扩大交流平台, 除在《中国房地产》和无锡房地产市场网进行宣传报道外, 中国房地产及住宅研究会房地产产权产籍委员会专门向全国各房屋登记机构发出通知要求积极参与活动, 中国房地产产权网也积极报道了此次活动。

为了不断提高活动的层次, 本次活动组成了层次更高、范围更广、更有权威的评审专家组, 其成员包括了国家主管部门的有关方面领导, 最高人民法院的法官、行业协会领导、业界著名专家、地方房地产登记机构的领导及主办单位的领导, 使得此次活动层次更高。

共有19个省 (直辖市、自治区) 、53个市 (县) 的房地产管理部门参加了此次活动。这当中既有来自直辖市如重庆的, 也有省会城市如济南、杭州、福州、西安、西宁、沈阳、哈尔滨等, 还有许多地级市和县级市, 反映出各地房地产登记部门对活动的积极支持和参与。截至6月30日, 收到有效案例138个, 涉及历史遗留问题登记、司法协助执行、共有房屋登记、继承析产、集体土地房屋登记、转移登记、抵押登记、更正登记、预告登记、注销登记、撤销房屋登记、初始登记、异议登记, 反映出此次活动对房地产登记的广泛涉及。

二、应征案例紧贴实际研讨深度尚需加强

1. 紧密围绕登记实务, 涉及业务类型广泛

本次活动力求贴近登记实务, 解决实际操作难题。通过对全部案例的阅看分析, 我们发现应征案例确实具有很强的实践指导意义, 案例基本都以房屋登记实务为主线, 涉及了测绘、预售、公证、司法协助等很多环节的法律行为。从案例类型来看, 参赛者对统一登记制度、登记机构的权责界定、行政诉讼举证应对等行政问题, 合同效力、抵押权执行、继承权、未成年人利益保护等民事问题以及登记机构工作人员职务行为罪与非罪的刑事问题都进行了深入思考, 对民法、物权法、担保法、行政诉讼法、房地产管理法、房屋登记办法等法律法规及规章有着专业的解读与分析。

2. 反映共性问题, 突出个性问题

从案例的内容来看, 我们发现涉及同一主题的案例有许多共同之处, 如7个司法协助案例中, 有4个是关于法院在无房产原始取得证明的情况下将房产判决给第三人的;又如2个集体土地房屋登记中, 均是涉及村民身份认定问题;继承析产14个案例中, 关于继承是否必须要公证, 几位应征者均提出同一个问题。这说明各地登记机构在实务中碰到的共性问题是比较集中的, 反映出研究、解决这些问题的普遍意义。

有些问题虽然只有个别登记机构提出, 但也是比较典型的, 对于尚未碰到此类问题的登记机构具有较强的警示作用。比如, 利害关系人在已向法院起诉的前提下是否可以申请异议登记, 有效期为多久的问题;权利人企图以放弃房屋所有权的形式来转移房产该如何处理的问题;在房改购房时被计算工龄的人, 正式买房时已去世, 是否享有房屋份额的问题, 等等。这些问题有些尚未大面积爆发, 有些可能已经隐藏在已登记的案件中, 只是一时未产生后果。它们的提出能使大家及早思考其中的法律关系, 理清思路, 从容应对问题发生。

3. 历史问题有争议, 新问题尚需探讨

从案例所指向的时间段来看, 一部分是登记实务中长期存在得不到解决的疑难杂症, 如历史原因造成的登记环节缺失的问题、夫妻共有财产确定中的问题、由于不具备登记要件导致民事判决难以执行的问题、由于申请人虚假申请导致登记行为被判决撤销或认定违法的问题等;另一部分是由于新的法律法规及规章的制定实施、新的登记类型开始运作而引发的新问题, 如预告登记后当事人发生意外情况如何登记、更正登记到底适用于什么情形、异议登记注销如何进行、登记机构发现权利归属错误如何依职权办理登记等。这说明, 登记机构今后的工作不仅要在法律法规允许的范围内结合历史情况与现实条件, 努力解决既存难题, 更要深入研究法理, 吃透立法精神, 查找新问题的源头, 制定出详细可操作的地方规定, 防止新问题的扩散。

4. 有些案例深度不够, 理论学习尚需努力

本次案例征集活动中有许多发人深思的典型案例, 但也有些案例的案情条理不清、法律关系深度欠缺、缺乏针对性。有的案例仅两三句话, 过于简略未能说透法律关系;有的案例只描述过程未提出问题;有的案例缺乏系统的业务操作程序而使案情离奇曲折, 不知该如何登记;有的案例提出的问题法律关系相当简单, 没有深入分析的必要, 例如当事人是否可凭赠与公证书单方办理登记的问题, 夫妻之间财产约定公证后能否视为房屋已转移等;有的案例是由于地方性操作未按照上位法的规定形成的问题, 不具有讨论研究的价值, 如对未竣工的房屋“特批”办理的所有权证是否有效的问题等。这说明有关人员的法律理论知识还不够, 无法指导实务操作。因此, 广大登记人员在加强实践的同时, 必须注重理论知识的学习和积累。

从“无锡产监杯”《物权法》和《房产登记办法》知识竞赛的成功举办到本次活动第一阶段的圆满成功, 说明“无锡产监杯”已经成为全国房地产登记机构学法用法、交流学习的品牌活动和平台, 其积极作用和影响越来越大。

三、疑难案例折射典型问题解决问题需多方努力

此次征集的疑难案例反映出了当前房地产登记中存在的一些问题, 需多方努力, 积极解决。

1. 上位法过于原则导致登记困难

上位法规定过于笼统导致登记困难主要体现在集体土地的房屋登记上面。这其中主要的矛盾是申请人身份的确认。宅基地上房屋登记的申请人, 按照规定必须为农村集体经济组织成员。首先, 集体经济组织的范围该怎样确定?是一个村的组织, 还是一个镇的组织?其次, 该申请人是否为该集体经济组织成员应当有谁来认定?是由该组织出具证明, 是按照身份证上的住址, 还是根据户籍证明的户口所在地来确定?这些书证记载的内容不一致, 该以谁为准?对此, 上位法没有统一的标准, 造成了有些房屋无法登记的困难。

另外, 《房屋登记办法》中有许多“法律法规规定的其他情形”的表述, 如果登记机构工作人员对于哪些法律、法规中有哪些具体的规定属于这类表述所指的情况不清楚, 在工作中就容易张冠李戴, 错误适用法律、法规。因此, 对于实务中容易混淆的法律概念、适用种类等, 需要制定一些实施细则加以明确。

2. 权利人怠于行使权利造成登记困难

实践中由于权利人自己怠于行使权利, 致使有些房屋无法进行登记、权利难以保障的事例很多。有些是应当及早补办手续进行登记, 权利人没有及早补办导致手续不全而无法补办;有些是因为权利人去世或法人不存在了;有些是因为超过了法院执行的期限无法提供协助执行通知书, 又找不到当初的相对人共同申请登记。这说明, 对于房屋必须以登记作为物权变动的要件这一法律观念还必须加大宣传, 必须扭转和改变群众的一些错误观念, 比如认为“只要有公证书就行了, 不需要办理房屋登记”、“只要有法院判决房子就是我的了, 可以直接出售”等。

3. 司法协助的强制性导致房屋登记两难境地

(1) 司法协助的要求不符合房屋登记的条件导致登记困难

在民事判决中, 时常会有要求登记机构协助执行房屋转移的案件。在这些案件中, 有些申请人虽然通过法院判决取得了房屋所有权, 但是该房屋从未进行过初始登记, 或虽然有过登记, 但是现有登记簿记载的情况与民事判决所取得房屋的行为之间存在好几道房屋登记, 法律文书虽然最终确定了房屋归属, 但登记机构仍然缺少登记的必要书证。在这种情况下, 登记机构要么在缺少必要收件的情况下为当事人登记, 要么违背司法判决不予登记。产生这种情况的原因主要是法院审理民事案件时未先了解现有登记簿上记载的房屋归属, 仅以民事诉讼中双方提供的证据为审判的依据;或者是由于应当进行前道登记的申请人已不存在, 如公司倒闭等原因造成的。面对这种情况, 登记机构是应当对房屋权属历史过程进行完整的记载以便房屋情况能客观地向社会公示, 还是无条件地执行司法判决以保护民事诉讼胜诉方的权利?这也引发了我们对于房屋登记机构的工作性质和工作职责到底为何的思考。

(2) 撤销登记涉及多道登记行为导致登记困难

实践中虚假申请的情况很多, 也是困扰登记机构的一大难题。发现虚假申请一般要撤销原登记行为, 但是有些虚假申请的登记并非最近的一道登记, 在虚假申请的登记后又有了一道或多道登记。在这种情况下, 登记机构明知登记有问题也无法自行撤销登记行为, 只能通过司法机关、行政机关的法律文书才能撤销, 这就是说, 登记机构必须败诉一次, 才能纠正因申请人的不诚信而引起的错误。这极大地挫伤了登记机构的工作积极性。再者, 由于被撤销的登记行为之后存在其他登记行为, 而司法机关根据不告不理的原则是不会干涉后面登记行为的, 这样前道登记行为被撤销实际上是无意义的。如房屋买卖转移登记被撤销了, 其后的抵押登记仍然有效, 房屋上设定的担保物权仍然存在, 此时胜诉的原告要求办理其房屋所有权证, 登记机构也是无法执行的。这样的司法判决同样使登记机构左右为难。

4. 房屋登记涉及法理上有争议的问题导致登记困难

有些问题在法理上存在较大争议, 上位法尚未有明确的定论, 司法实践中各地区审判机关的观点也不尽相同, 而登记机构必须依法行政, 这就要求在某些操作程序上, 登记机构必须事先与司法机关沟通交流, 以使自身行为更加规范。比如, 对于未成年人房屋转让问题, 大家都知道必须保护未成年人利益, 其转让行为要得到监护人认可, 办理一般的未成年人房屋出售登记是没有问题的, 而一旦未成年人的房屋要转让给监护人, 就会遇到违背“不得为自己代理”的法律原则问题。可是如果遵照此原则不办理未成年人房屋转让给监护人的登记, 似乎又有些不近情理———为什么未成年人的房屋可以转让给外人却不能转让给自家人呢?再比如, 法律规定以公益为目的的单位的教育、医疗、公益设施是不得抵押的, 但是用以上设施以外的财产为其自身债务设定抵押是允许的。问题是实务中有些时候很难分清某房产到底是否为公益事业服务, 自身债务又如何界定。如应征案例中某人口福利基金会名下的办公用房, 为其全资子公司的债务提供担保设定抵押是否可以办理。该案涉及到债的理论、担保法解释、公司法原理等, 其适用的条款也是见仁见智的, 这对登记机构工作人员研究法理的深入程度提出了很高的要求。

四、第二阶段活动已经开始期待业界积极参与