房屋产权登记簿

房屋产权登记簿（精选12篇）

房屋产权登记簿 篇1

一、预告登记的范围

在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”

《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。

在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。

《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

二、预告登记的效力

预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。

在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:

1. 预购商品房预告登记。

在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。

2. 预购商品房抵押权预告登记。

由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。

3. 房屋所有权转移预告登记。

此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。

4.房屋抵押权预告登记。

此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。

三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系

查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”

预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。

就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。

预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:

1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。

2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。

3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。

四、预告登记转为相应的房屋登记

如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。

五、预告登记的失效

《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:

1. 债权消灭导致预告登记失效。

债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。

2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。

按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。

六、能否单方申请预告登记

关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。

经过认真深入的研究, 笔者认为第二种观点更为合理。但是单方申请预告范围, 应当有所限制, 即只能是预购商品房的情形。至于以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押的情形下, 即便当事人有预告登记的约定, 也不能单方申请预告登记。这主要是考虑到以下因素:首先, 我国现行法律对预购商品房是有严格规范的, 这为预购商品房单方申请预告登记奠定了坚实的法律基础。依据《城市房地产管理法》第45条的规定, 只有符合法律规定条件的商品房才能进行预售, 而且商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第10条还规定:“商品房预售, 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内, 向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术, 逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”因此, 在预购商品房的进修, 如果双方存在办理预告登记的约定, 此时如果预售人不按照约定与预购人共同申请进行预告登记, 而仅由预购人单方申请预告登记, 登记机构完全能够对该申请进行有效的审查, 并办理预告登记。其次, 预购商品房的购房人是最需要得到特殊保护的群体, 因为在预售商品房的情形下, 开发商和购房人存在信息上的不对称, 购房人处于弱势地位, 实践中开发商一房多售、损害购房人的现象比较常见。但是在其他预告登记的情形下, 由于双方地位比较平等, 故而没有必要特别规定单方申请预告登记。如果此时, 一方违反约定不与债权人共同申请预告登记, 债权人完全可以诉诸法院, 请求法院作出判决, 然后持有法院的判决进行预告登记。有鉴于此, 为使预告登记充分发挥保护业主权利的作用, 《房屋登记办法》规定了预购人可以单方申请预购商品房预告登记的特殊情况。

房屋产权登记簿 篇2

——巴南区登记中心组织全体职工学习《房屋登记技术规程》

为进一步强化中心职工整体业务水平，提升职工综合素质，7月28日、29日，巴南区土地房屋权属登记中心组织全体职工来到重庆市文化宫大剧院参加市国土房管局组织的《房屋登记技术规程》业务专题培训会，对《规程》进行了全面系统学习。

《房屋登记技术规程》是全国首个房地产登记行业标准，一方面，对进一步促进房地产等级标准化、规范房地产登记行为、保障房地产交易安全将起到十分重要的作用；另一方面，对登记人员的业务素质也提出了新的要求，要求办件职工必须要更熟悉技术规程、更规范产权登记，实现房地产登记工作的法制化、标准化、规范化。

培训会上，登记中心职工从技术层面、法律角度、实务操作等方面对《规程》的内容、效力以及创新之处进行了全面的了解，充分认识到《规程》是对《房屋登记办法》的进一步细化，是房屋登记工作内容与要求的具体化、统一化，为规范房地产登记行为提供更为严谨、翔实的操作依据。

这次培训会是巴南区登记中心抓学习、强素质、提水平的重要活动之一。今年以来，巴南区登记中心建立ISO9001质量管理体系，提高登记管理规范化水平。开展“登记为民、服务发展”为主题的教育活动，不断提升干部职工思想素质，强化业务技能，提高窗口单位服务社会的能力和水平，受到社会和群众的普遍赞誉。

古代土地、房屋登记制度 篇3

从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作为确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料。

土地交易始自周朝

严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。

《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物”，意思就是将天下的田地山川以及人口等进行造册登记，便于国家治理。

按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国;卿大夫所分得的土地称为采邑;士所分得的土地称为禄田。他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。

西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者即是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。

历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说，“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓言。

周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。

春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是对于楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。

秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认了私有土地的合法性，并依此为根据征收田租。

隋唐统计手实与分级汇账簿

隋唐时，据《新唐书·食货志一》记载：“凡里有手实（“手实”是指唐宋时在基层官吏监督下居民自报户内人口﹑田亩以及本户赋役承担情况的登记表册），岁终具民之年与地之阔狭，为乡账。乡成于县，县成于州，州成于户部。”

由此可以看出，唐朝的土地统计政策是很完备的：先在乡里进行统计，然后汇总成乡账;乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账;县账完成后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部。

在登记时间上，也有规定。据《唐令田令》，“诸应收授之田，每年起十月一日里正预校勘造簿，历十一月，县令总集应退、应受之人，对共给授，十二月内毕。”这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查。

同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚。

其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房子的双重的规定了。

例如吐鲁番出土的《（武）周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》，这个手实就很清楚地展示了政府对于田产与房产的双重登记内容。

《周载初元年（公元690年）一月西州高昌县张思别、王隆海、宁和才手实》

1.户主宁和才年十四岁

2.母赵年五十二岁

3.妹和忍年十三岁

4.右件人， 见有籍

5.和贞年二十二岁

6.罗胜年十五岁

7.右件人，籍后死

8.合受常部田

9.一段二亩（常田） 城北廿里新兴东渠西道南道北曹君定

10.一段一亩（部田三易） 城西七里沙堰渠东渠西张延守南第延守北麴善亮

11.一段一亩（部田三易） 城西五里马堆渠东张沙弥子西张阿仲南□北渠

12.一段一亩（部田三易） 城西五里胡麻井渠东渠西麴文济南渠北曹粟堆

13.一段四步居住园宅

14.牒， 件通当户新旧口、田亩段数四至，具状

15.如前。如后有人告隐漏一口，求受违敕之罪。谨牒。

（注：以上的8至12条就是关于田产登记的状况，而第13条就是关于此户家庭住宅的登记信息，第14条则是户主保证此牒属实的文件）

宋朝的“砧基簿”

至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善。

南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”（检验确实），土地转让才有效力。

不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必须为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权。

按照现在的话说，这就意味着一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要先通过住在附近的家人、族人的批准。正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。

搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今天的“标准合同”，统一规定契约中必须包括双方当事人姓名、交易原因、标的价金、担保条款等内容。

只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护。加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力;不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税。

“红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府那办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷。民间“白契”太多，产权不明，交易混乱，档案管理不完备。宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载。

对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经发现，就治人匿税之罪，进行刑事处罚。南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十;税钱满十贯，杖八十;监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”。

契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印。如果没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼。

宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种。所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖;凡只转让使用权与收益权，保留回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的30年期限内可随时以原价赎回标的物;赊卖是采取类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱。所有这些买卖活动，都必须订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护。

清末引入现代房产登记制度

明朝洪武二十年（1387年），朝廷编制出各地土地田产登记管理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，详细记载每宗土地的业主姓名、田土形状、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，多次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度，康熙四年（1665年）朝廷下令进行土地登记造册，历时多年完成。

明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定。明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事处罚外，一半价款要上缴官府。清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经发现，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”。

总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府掌握，对外保密，普通民众不能查询。

到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开始借鉴西方的房产登记制度，决定采用德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产。

浅析房屋登记簿的附记记载 篇4

房屋登记簿的附记, 是指对于房屋有关状况、权利现状、权利变动情况及其他相关事项的描述和应当说明的内容, 记载于房屋登记簿附记栏内的补充事项。附记与房产坐落、面积、权利人等权利状况一起, 成为房屋登记簿不可或缺的一部分。附记的内容大致可以分为两类:一是登记房屋的取得方式, 如:是买卖还是赠与, 共有房屋的所占份额或比例, 抵押的房屋是否为余额抵押;二是对房屋的限制, 这种限制主要来自法律、法规的相关规定。如经济适用房在五年内不得进入市场等。

二、附记记载的作用

附记作为房屋登记的一个重要组成部分, 记载与否甚至会严重影响到当事人的实体权利。在一定程度上, 如何记载, 在物权的公示变动中起着十分重要作用。例如夫妻协议离婚, 双方约定共有房产归男方所有, 但附加了一个条款, 即待女儿年满十八周岁时男方须将此房赠与女儿所有, 且双方向登记机关请求将这一内容记载到房屋登记簿上。如果将离婚协议中的该附期限的条款记载于登记簿的附记中, 那么就会产生物权公示公信力, 即从原先的合同相对权转而变成了绝对权, 对社会上不特定的第三人发生法律效力, 排除了第三人的善意取得, 房产的流转因此变得十分困难。如果不载明, 则丈夫在女儿未满十八周岁以前将房屋卖给不知情且支付对价的第三人, 那么妻子仅能追究丈夫的违约责任, 而不能主张享有房屋的所有权。

房屋登记簿上记载的事项符合实体权利, 能够使物权具有公示公信力。因此, 登记簿附记的重要性也是显而易见的。

三、附记记载的注意事项

第一, 附记记载应当遵守物权法定原则。《物权法》第5条明确规定, 物权的种类和内容只能由法律来规定, 任何人不得创设物权或者改变物权内容。物权涉及到基本的财产关系, 国务院行政法规、地方性法规规章以及其他规定, 都不能对物权的种类和内容做出规定, 当事人的意思自治当然更不能改变物权的内容。因此, 我们在将当事人协议约定的内容记载于登记簿附记时, 应严守物权法定原则, 避免出现通过附记的记载改变物权内容的情况。

第二, 附记记载不得与物权的绝对性相悖。物权的绝对性决定了他人无权随意约束物权的行使。物权是支配权、绝对权和对世权, 物权还具有排他的特性, 即在同一房屋上, 不能同时存在内容相同而又相互排斥的权利。物权是对世权, 是要世界上广大的、不特定义务主体都要尊重的一个权利, 这个权利不是由某一个人或者几个人决定的, 而是由法律决定的。而双方合同的约定不像物权那样具有对世性, 合同只具有相对性, 原则上只在合同的当事人之间发生效力, 对合同以外的人不发生影响。因此, 合同没有强制公开的需要, 相反, 合同可能涉及当事人之间的隐私, 需强调保密。故而, 我们在登记簿附记记载时, 不能随意记载限制他人所有权转让的内容, 尤其是在记载当事人双方的约定内容时更应谨慎。

第三, 不当的附记记载将加重登记机构的审查责任。《物权法》严格了登记机构的审查义务, 明确规定了登记机构承担登记错误的责任, 若擅自扩大登记内容, 无疑增加了登记机关的审查责任。若要将当事人的要求写入附记中, 则我们的登记人员首先必须做的便是审查合同的效力, 若将无效的合同内容写入附记中, 显然会造成登记簿内容与实体权利不相符合的后果。而审查合同尤其是复杂合同的有效性对我们窗口登记业务繁重的工作人员而言, 显然是要求过高, 也是不切实际的。从今后登记工作的发展来看, 当事人协议设置私人之间的权利和义务, 是否进行法律行为, 进行何种内容的法律行为完全是个人的自由, 公权不能随意介入, 只有在法律、法规、规章等做出相关规定的情形之下才能予以记载。

四、附记记载的现实意义

以前, 在登记实务中, 关于附记的记载比较随意, 有的登记工作人员只要在书证中看到有关的附属条款, 或当事人请求将一些约定写入附记栏时, 便都在房屋登记簿的附记中予以记载。而随意记载的后果往往是限制了房屋的流转, 引起纠纷以及加重了登记机关的责任。因此, 附记应当审慎记载。

比如, 夫妻双方离婚, 房屋归并给一方, 协议书上有的一方要求归并的另一方不能再婚、否则就收回产权的条款。我们不应将这种要求写入附记中, 因为将这样的条款记载在登记簿上, 既不符合《物权法》、《婚姻法》等相关法律规定, 也会给房屋以后的转让和抵押带来不必要的麻烦。

又如, 在离婚归并中要求等子女成年后再赠与子女的约定条款的情形, 我们也不能把这种要求写入附记。在附记中记载此房先转移给夫妻的一方所有, 等子女成年后再赠与给子女, 貌似保护了其子女的合法权益, 实际上这种做法的弊端是显而易见的:从法律上, 所有权人不能转让自己的合法财产;从经济上, 附记的存在使得房产转让会变得十分困难, 即使是当事人出于为其子女利益考虑 (比如为了其子女获得更好的教育, 而搬迁至其他地方需卖掉该房屋) , 也大大降低了该房屋财产的利用效率。此种情形下, 实际上当事人可以直接办理赠与公证, 凭公证书将房产转移给其子女所有, 由监护人监护其房产。离婚协议中的附加条款虽然是合法且成立的 (期限未到, 还不能生效) , 但不能作为房屋权利的内容记载于登记簿中。

再如, 经公证的房屋赠与合同, 附有作为父母的出赠人可以终生居住的条款, 对此不能直接记载在房屋登记簿中。这是因为, 首先, 根据物权法定原则, 居住权已不是法定的物权, 不能作为一项物权内容记载于登记簿;其次, 居住权的适用面很窄, 基于家庭关系的居住问题适用《婚姻法》有关抚养、赡养等规定, 基于租赁关系的居住问题适用《合同法》等有关法律的规定, 可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决, 而不能要求房屋登记机构通过登记记载来实现, 依法依理都不允许;再次, 现实情况中, 由于房产附记中记载了终生居住权, 因此, 该房屋的抵押不被银行认可, 发生经济纠纷法院想判决处理或者拍卖该房亦不可能, 这些都背离了《物权法》提高财产利用效益的初衷。所以, 在以后的登记过程中, 如果有当事人要求将居住权记载于登记簿, 我们不应支持。

房屋权属证明与权属登记簿的关系 篇5

按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经过登记才具有物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。房屋权属证书作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致，房屋权属证书在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，房屋权属证书自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在房屋买卖时，标的交付并不产生房屋所有权移转的效果，房产证受让人并不能以取得出卖人的房产证为由，主张其已经取得房屋所有权。房产证遗失后，房屋所有权人并不因此失去房屋所有权，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利，并可要求发证机关根据登记簿上的记载补发房产证。可见，房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。

《房屋登记办法》第二十五条规定，房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。

房屋登记审查工作问题研究 篇6

【关键词】房屋登记；合理审慎；审查职责

1.关于登记机构的审查职责

（1）《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务及其职责。第十二条第一款为查验申请人提供的权属证明和其他的必要材料。对于“查验”二字的理解，笔者认为查验是指查看验收的意思，而不是指查验无误，也就是說不要求登记登记机构对申请人提供的相关材料的真伪作出准确无误的判断，这对于登记机构也是不可能做到的。但也不是完全的形式审查，有一些材料是需要的，如对房屋权属证书的真伪应该审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的身份证、结婚证等证件，登记机构是无法辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，由于夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，按照相关法律规定，共有的财产在处分时，需要共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了一个持假身份证的假丈夫，将房屋卖给了善意第三人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构提出卖房申请。此时，登记机构在查验申请人提供的材料时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的相关资料进行核对，如果女方的原登记档案留存有其身份证复印件，登记机构工作人员通过比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是可以核对出申请人与档案留存的复印件的人是否是同一人，但是对于那个假丈夫的身份证，由于登记机构的工作人员不具备检验身份证真假的专业知识，不可能辨认出身份证的真假，也无法辨认结婚证件的真假。据此，登记机构为当事人办理转移登记，在此种情形下，登记机构是没有过错的，再比如如果是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的身份证，持房屋权属证书，又卖给了第三人，第三人由于相信了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，如果登记机构的工作人员没有认真核对原来的登记档案资料，或者虽然进行了比对，但没有将档案中真实权利人留存的证件和申请人进行比对而办理了转移登记，登记机构是否有过错的，还需要区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也不能做到完全比对，如当事人签字会因时间不同而有很大差别，登记机构不可能具备做笔迹鉴定的能力。因此，《房屋登记办法》第十一条规定“，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。”但在具体要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到什么范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。

（2）第十二条第二款是就有关登记事项询问申请人。对于“询问”二字的理解，是指询问就与登记事项有关的问题向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问，比如申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示、房屋是否有共有人、是否有产权纠纷等。因此询问是法律赋予登记机构的一种权力，同时也是一种义务。也就是说，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到职责。由于登记机构工作人员的素质和业务熟练程度不一，对同一事项的询问会出现不同的结果，对于询问的事项，登记机构应当做询问记录，并且询问完之后，要经申请人签章确认。如果不进行询问记录，一旦因为申请人在申请登记时没有如实回答登记机构的询问，并发生了错误登记，引发了纠纷，申请人极可能说当时是如实回答，造成的登记错误完全是登记机构的责任，从而引起不必要的纠纷。

2.关于登记机构的责任

《物权法》第 21 条专门规定了登记机关的责任：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；从该款可以看出，由于登记申请人自己弄虚作假而登记机关已经尽到了自己的职责而登记错误，登记机构应当不承担责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该款规定了由于登记机构工作人员的失职等而登记错误，登记机构要承担责任。

可见，如果登记机构要承担实质审查的责任，则登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，对相关法律关系的真实性也要进行审查。一旦没有尽到审查义务就都要承担全部责任，但是在实践中登记机关是不可能进行实质审查，那样登记机构的工作效率将大大降低，职责和责任都会加重，在目前情形下，登记机构是不能承担如此重的责任，也是不可能做到的。否则对于不动产的善意取得的登记，对于真实权利人来说，就可以起诉登记机构承担审查不严的责任。如果登记机构完全承担形式审查的责任，登记机构仅对当事人所提交的材料进行形式审查。只确定这些申请登记的材料符合形式要件，就为当事人办理了登记手续。如此，将会产生很多的错误，从而大大减弱了登记的公信力，对于交易安全带来了不稳定因素，权利人的合法权益权是利很难切实得到保障。

3.房屋登记机构应尽到合理审慎职责

（1）对于申请材料的查验。查验房地产权属证书和房屋登记证明、登记证明是否真实、有效。查验申请登记事项与登记簿记载信息是否冲突。申请人、代理人为自然人的，申请书等有关申请材料上相应姓名、签名应与身份证明上的姓名相符。申请人为非自然人的，申请书等有关申请材料上相应名称、印章与单位名称相符。申请材料内容应与申请登记的事项相互对应；申请材料之间的内容应相互对应；询问结果与申请材料相互对应。权利来源证明材料、其他有关证明材料应为依法有管理职权部门出具。证明材料应在规定的有效使用期限内。查验申请人或代理人在申请书、询问记录等申请材料上是否签名（章）。收取的申请材料按照规定齐全完整，并符合法定形式。

（2）询问申请人。申请人是否与身份证明记载的主体信息相符；对共有情况询问。申请登记的房屋是否有共有人；共有性质是按份共有还是共同共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。需要进一步询问的其他有关事项。申请人应当在询问笔录上签字。

（3）按照相关规定进行公告和实地查看。需公告的，公告期届满且无异议或异议不成立。需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致。

（4）合法性审查。一是申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请其它登记的房屋在登记簿记载的范围内。二是申请登记事项符合法律、法规、规章的要求。三是申请登记事项与登记簿的记载不冲突。四是不存在不予登记情形。 [科]

【参考文献】

[1]黄刚收.房屋登记若干问题的思考[J].中国房地产，2010（09）.

房屋登记簿解析——以常州市为例 篇7

建立一套较完善的电子登记簿, 首先要依据法律法规, 分析房屋主体和客体情况, 理顺它们之间的关系, 编制具有权威性、科学性和适用性的房屋登记簿标准;其次, 树立以信息化管理为理念, 动态化管理为基础 (受理录入—初审—复审—终审) , 静态化管理为目标 (终审并记载登记簿) 的指导思想, 建立区域内唯一的、以活页形式表达的电子登记簿 (并可转化成纸质登记簿) 。通过登记簿编号将电子登记簿记载信息、GIS地理图形信息和档案原件图像相互贯通、有机结合。

电子登记簿由封面、目录、房屋基本状况 (房屋平面图) 、房屋权利状况及其他状况等部分组成, 下面以常州市房屋薄为例, 试作解析。

一、封面

电子房屋登记簿的封面应主要体现房屋的坐落及其登记簿编码、登记机构的名称等信息, 并根据不同的查询对象控制好相应的查阅权限 (如图1) 。

二、目录

电子房屋登记簿的目录主要体现的是房屋登记内容的详细分类及其对应的页码等信息 (如图2) 。

三、房屋基本状况

房屋基本状况主要记载的是房屋编号、房屋坐落、房屋测绘信息、房屋四至以及所有权、抵押权、预告、异议登记状态和查封、注销状态以及房屋平面图等信息。

1. 基本状况信息 (如图3)

2. 房屋平面图 (如图4)

四、房屋权利状况

房屋权利状况主要记载的是有关房屋的所有权、他项权利等情况。

1. 所有权登记

房屋所有权登记的主要内容有房屋所有权人、身份证明号码、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质及注销事项等信息 (如图5) 。

2. 他项权利登记

房屋他项权利登记分为:

(1) 抵押登记

(1) 现房抵押登记

现房抵押包括一般抵押和最高额抵押, 该类抵押登记主要记载的是抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况等信息 (如图6) 。

(2) 在建工程抵押登记

在建工程抵押登记主要记载的是在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记号等信息 (如图7) 。

(2) 地役权登记

地役权登记主要记载的是地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等信息 (如图8) 。

五、其他状况

其他状况主要记载的是有关房屋的预告登记、异议登记、查/解封登记、业主共有部分登记等内容。

1. 预告登记

预告登记主要记载的是预告登记关系人 (包括权利人、义务人、债务人等) 的身份证明号码、预告登记证明号、约定登记时间、被担保主债权数额、债务履行期限、补换证情况等信息。预告登记分五种类型, 分别是:预售商品房预告登记 (如图9) 、所有权转移预告登记 (如图10) 、预售商品房抵押预告登记 (如图11) 、所有权抵押预告登记 (如图12) 、所有权转移预告的抵押预告登记。

2. 异议登记

异议登记主要记载的是异议登记申请人和异议事项等信息 (如图13) 。

3. 查/解封登记

查/解封登记主要记载的是查/解封机关名称、查/解封文件、查/解封文号、权属证书号、查封范围、查封期限、查/解封时间等信息 (如图14) 。

4. 业主共有部分登记

业主共有部分登记是本房屋登记簿独有的登记部分, 其主要记载的有建筑物区分所有业主共有部分权利人、建筑编号、建筑物名称等信息 (如图15) 。

房屋登记簿为活页式电子登记簿, 当房屋基本状况、房屋权利状况或其他有关房屋的信息发生变动时, 便会在下一页自动生成与原登记状况部分相关联的房屋登记状况的页面, 登记簿的页数也会随之自动调整。

依据《房屋登记办法》的规定, 办理任何房屋登记业务, 应首先查阅登记簿中该房屋的状况, 然后受理相关登记业务。该房屋登记簿从查阅房屋登记簿上的相关信息到受理相关登记业务可以做到相互关联、融汇贯通。

房屋产权登记簿 篇8

建设部在2007年就制作了纸介质登记簿样本, 并向社会各界征求意见, 随后于2008年5月6日出台了《房屋登记簿管理试行办法》, 并在第三条明确规定:登记簿可以采用电子介质, 也可以采用纸介质;鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。由此我们不难看出建设部对于采用电子介质登记簿的倾向性态度, 但是可能考虑到各地的实际情况, 并没有作硬性要求。笔者结合自身多年房屋登记工作实践, 从信息化程度不断提高的时代背景和登记簿建设的发展趋势上, 建议弱化纸介质登记簿建设, 全面推进电子介质登记簿建设。其主要原因是电子介质登记簿在其建立、管理、利用等方面具有明显的优越性, 而纸介质登记簿在此方面的缺陷是显而易见的。

一、纸介质登记簿的缺陷

1. 纸介质登记簿的建立、管理难度很大。众所周知, 如果采用纸介质, 则每次登记行为在其审核后, 都需要安排专人专门将登记事项记录在登记簿上。这不仅需要登记簿记载人员根据房产档案重新审核登记事项, 更要求将登记事项准确无误地登记在登记簿上。这种做法不仅大大增加了工作量, 而且对工作质量提出了更高要求, 同时也必将给登记簿日常管理和利用工作带来更大负担。另外, 如果按照建设部《房屋登记簿管理试行办法》及纸介质登记簿样本的要求制作并建立登记簿, 那么每份至少厚达10余页的纸介质登记簿将如何管理?在今后登记簿部分表页填满后还需要不断添加表页, 面对越来越厚的登记簿, 所需要占据的空间只能是越来越大。同时还涉及到日后在需要添加表页时重新装订的问题。纸介质登记簿如果和其纸质原始房产档案放在一起管理, 无疑将给现有的档案柜及档案库房空间带来很大压力;如果纸介质登记簿和其纸质原始房产档案分别保存, 那么以什么顺序排列管理, 利用起来又如何在短时间内找到, 是否也必须建立一个档案馆来保存它?同时, 如果登记簿利用人需要出具登记证明, 复印登记簿也有不小的工作量。这一系列问题无疑将给纸介质登记簿的管理提出诸多难题。

2. 纸介质登记簿的完整和安全难以保障。如果采用纸介质登记簿, 该房屋的每次登记或纸介质登记簿的每次利用都必须通过调用纸介质登记簿来实现, 经常操作很可能损伤登记簿并可能出现恶意涂改现象, 不利于其安全和完整。

3. 纸介质登记簿的记载存在时间上的滞后性。按照登记程序要求, 登记簿的记载在登记审核之后, 而且其审核和登记簿记载环节分属不同岗位, 在实际操作中, 基本上无法消除审核与纸介质登记簿记载的时间差, 从而可能影响登记簿的公信力。

电子介质登记簿在其建立、管理、利用等方面较纸介质登记簿有明显的优越性, 这已形成共识。无锡市房管局产权监理处对此已做出了先行性的探索, 该处对某一登记单元的登记事项, 采取一页显示的做法, 该做法简捷明了, 使用便捷、高效。目前, 很多城市的登记机构正在积极探索, 希望能找到一条更加科学、高效的途径。笔者结合登记实践, 在前述基础上提出动态电子登记簿的建设理念, 以期对完善登记簿建设有所裨益。

二、动态电子登记簿的建立

笔者认为, 电子登记簿的建立是一个复杂的系统工程, 各地登记机构可以在原有房屋登记系统基础上加以改造, 增加登记簿项, 实现适时、动态管理。具体来说, 将电子登记簿按照建设部纸质登记簿的样本要求设计成向下滚动式一页显示、自动加行、分页打印模式。笔者所说的电子登记簿实质上是一个复杂的适时、动态系统, 不能被简单理解成一个被动地从登记系统中接收数据的静态固定电子表格, 即动态电子登记簿平时不是显示成一个固定的表格, 而是通过将登记受理、审核及其他业务操作过程中采集的基础数据及系统自动生成的数据信息归纳起来, 按照登记簿内各项内容前后顺序, 适时汇总排列形成动态电子登记簿并以电子表格形式显示出来。即在登记及其他业务操作过程中, 一经审核即形成登记簿, 不需要专人专门建立。一是消除了时间差, 避免了重复操作, 提高了工作效率;二是减少工作环节, 确保了登记簿内容的准确性;三是有利于登记簿的管理、查询利用。

所谓向下滚动式一页显示就是指将建设部设计的纸质登记簿样本的每一页内容 (当然, 各地也可以结合本地实际工作进行适当调整或完善登记簿内容) , 以表格形式设计成各个项目, 按一定顺序排列起来, 形成一个大的电子表格并成一页, 通过向下滚动显示出来。但在进行登记簿显示设计时, 只显示有登记、记载内容项, 而不显示其他未进行登记、操作的未记载空白项、空白行。如房屋登记簿包含房屋自然状况、所有权、他项权利、预告登记、异议登记、查封、在建工程抵押登记等多项内容。如果该房屋只进行一次初始登记, 无其他记录, 那登记簿就只需要显示房屋自然状况、所有权这两项内容, 不需要显示其他项, 同时可以在备注栏中由系统自动生成注记:无其他登记、记载事项。这样, 页面显示更加简便、快捷, 使人一目了然, 从而避免了在电子登记簿设计成多页显示时, 查阅需要分别点击各页的情况。另外, 可以对登记簿中各项目记载内容的字体或文字颜色进行特殊设定, 如对抵押、查封项目所填内容可以设定为红色, 以起到足够的警示作用。同时, 为方便向社会公众提供利用, 应设置自动分页打印。

要顺利完成动态电子登记簿建设, 需要做大量、复杂的前期工作。首先要确定电子登记簿的模式、内容, 然后以此来确定在登记受理、审核及其他业务操作时需要主动采集哪些数据, 并根据业务操作可以自动生成哪些数据, 这些数据又如何汇总形成电子登记簿并体现出来。这些都必须在登记系统改造或建设时充分考虑如何通过程序设计来实现。如:在办理司法查封业务时, 经办人只要在其业务操作系统录入查封机关、查封文号、查封范围、查封期限等数据, 一经审核, 就会在该电子登记簿查封项目中显示查封机关、查封文号、查封范围、查封期限及登记号、登记时间、登簿人姓名等数据信息。前四项内容由经办人采集形成, 而后三项内容则是由系统根据业务操作自动生成, 不再需要人工录入。

对于过去已登记案件的电子登记簿的补建工作, 可以在电子登记簿中设立补录功能, 将建设部纸质登记簿样本的每一页内容设计成项按前后顺序排列起来成向下滚动式一页动态电子表格, 然后将相关数据、事项分别补录、记载后即可形成电子登记簿, 其显示、自动加行、分页打印功能同上所述。

三、电子登记簿的管理

房屋产权登记簿 篇9

不动产登记的审查主要有两种方式, 即形式审查和实质审查。形式审查是指登记机构审查登记申请人申请登记时提交的材料 (包括各种证件资料) 是否完备、递交的材料与登记的主、客体之间是否关联、每一件材料在形式上是否合法 (如证件资料的发出或制作主体是否是法定主体、是否过有效期等) 。简言之, 形式审查是审查申请材料的完备性、关联性以及形式上的合法性 (常被简称为“三性”) 。实质审查是指除了要求形式审查的“三性”之外, 还要审查每一证件资料的真实性, 并且对合法性的要求也提高了, 即事实上的合法性。简言之, 实质审查要审查“四性”, 即完备性、关联性、合法性、真实性。形式审查与实质审查的本质区别在于, 登记机关对作为不动产物权变动基础原因的债权关系有无审查权限。这种二元区分在我国各有市场。

实质审查观点认为, 从我国的实际情况出发, 审视不动产登记的法律效果、登记行为的性质, 登记公信力的需要, 我国的房屋登记应采实质审查主义。理由有以下几点。

一是从不动产登记的法律效力分析, 登记虽有生效主义和对抗主义, 但是, 在两种登记效力制度下, 登记对于利害关系人有着几近同等的重大意义。登记直接决定利害关系人的权利取得及权利保护的起始时间、保护程度。所以, 基于对登记法律效力的考量, 登记机构应当严格审查登记申请, 力求登记符合实质真实。

二是从不动产登记行为的法律性质分析。不动产登记虽由行政主管部门主导并作为具体行政行为来处理, 但是, 登记体现了公权力对民事私领域即市民社会领域的强烈干预, 表现为国家出面确认私权利, 这一点从登记的法律后果可以看出来。因此, 确切地说, 不动产登记行为是一种类似司法行为的特殊行为, 有人称之为“准司法行为”, 这从德国等国的不动产登记由基层法院负责办理可以得到佐证。不动产登记行为非常类似于确认之诉, 即都是对权利的确认, 在确认之后就产生《物权法》第16条的效力, 起到排斥他人拥有的效果。不同之处在于诉讼存在着对立双方, 而不动产登记是交易双方共同申请。所以, 至少是法院关于民事诉讼的审查是实质审查, 同理, 登记机构对登记申请的审查也应当是实质审查。

三是从保障交易安全分析。不同的市场发展时期, 制度选择对价值取向也有不同。在市场初建期, 由于社会尚未形成良好预期、诚信机制尚不完善, 人们对交易安全的关注远远超过对交易效率的要求, 因此交易安全是首位;相反, 在市场成熟期, 诚信机制完善, 交易安全已有适度的保障, 人们将更多关注交易效率。当前, 我国正处于市场经济初创阶段, 市场秩序较为混乱, 社会的诚信机制没有完全建立, 配套的法律法规尚不健全, 如果对登记事项实行形式审查, 极容易使当事人利用法律的漏洞从事欺诈行为, 所以, 房屋登记宜采实质审查主义, 以确保交易安全。

四是从登记公示、公信力分析。根据《物权法》第16条、第106条的规定, 通过登记的权利, 具有推定正确的效力, 信赖登记的交易第三人无需核实登记的真实性, 其信赖登记的交易受法律保护, 从而提高交易效率、保障交易安全。所以, 登记的权利必须和真实的权利具有高度盖然性和一致性, 而保证一致性的手段就是实质审查主义。正是实质审查才能保证第三人得以信赖登记的权利所进行的交易与真实权利基本相符, 由此确立的物权公信原则才会水到渠成。

赋予登记公信力就必然要求对登记程序采取极其慎重的态度, 对申请登记的权利进行实质性审查, 不断完善不动产登记簿册, 力求使其记载客观、真实地反映当事人之间的不动产物权变动关系, 为建立公示公信力制度奠定基础。

主张房屋登记形式审查的观点认为, 房屋登记不宜实行实质审查, 应该以形式审查为主, 兼顾实质。笔者也同意该观点, 理由有以下几点。

一是从审核申请材料的层面分析, 房屋登记机构的审查无法触及物权变动的基础原因。根据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第7条规定, 办理房屋登记一般依照申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序进行, 登记审查更具有程序属性。审查是从接受申请开始的, 登记机构所触及的是申请人提交的法定申请材料, 至于申请背后的基础原因 (如买卖等债权行为的效力认定、相关的法律事件如死亡导致的继承发生的真实性等) 都不是登记机构能够在实体上触及到的。如某法院审理的所谓“何长顺授权何丛林卖房案”, 何长顺与何丛林系父子关系, 何长顺于2004年去世。何丛林却于2006年伪造了何长顺授权其卖房的授权委托书并办理了公证, 该授权发生在何长顺死亡后, 应该是无效的授权。但是, 登记机构凭公证书无法识别该授权的无效, 何丛林的卖房交易完成并为新的买家办理了转移登记。该案中, 登记机构是无法识别基础原因行为即买卖关系无效的, 登记人员审查的只是物权变动申请下面的基础法律行为或事件所形成的书面载体的表面合法性以及与申请的契合性, 根本无法触及到审查该基础原因行为真实性的程度。该案行政诉讼最终以授权无效导致原因行为虚假为由撤销了为新的买家的登记。又如, 对于股东会买卖房屋的决议, 登记机构只能审查有无决议而无法审查该决议的做出是否合法、股东的签名是否真实等。所以, 就存在由于股东的签名不真实从而决议无效, 导致行政诉讼从实质审查标准出发, 判决撤销登记的案例。某种意义上, 这种实质的审查标准对登记机构过苛。因为, 登记机构只能看到申请之下的基础法律关系而无法全程监控申请人申请之前的交易过程或其他法律事实, 加之, 由于登记人员认知理性局限性和申请人可能存在故意隐瞒客观真实获取不法利益的动机, 所以, 登记审查也有与客观真实不一致的地方。

二是从实质审查的本源讲, 我国不具有配套实施实质审查的“土壤”。登记制度发达的德国在实行实质审查中, 引入了债权行为 (原因行为) 与物权行为相区分且物权行为无因性的制度。即登记机构进行实质审查的只是物权行为, 它不触及到原因行为即债权行为的真伪, 而把对债权行为的真伪的认定交给了公证机关。有学者希望引入实质审查制度, 初衷是好的, 但是, 实质审查的实施是需要相应配套的“法律土壤”的, 否则就会“南橘北枳”。由于我国缺少上述配套“法律土壤”, 所以, 实质审查在我国是行不通的。对登记机构的问卷调查显示, 绝大多数的登记机构都是反对实质审查的。

三是从行政权和司法权的功能上分析。司法与行政分野, 它们各司其职、互为牵制。司法作为正义的最后一道防线, 要求法官对案件必须进行实质审查, 而且从法院审判制度的设置和法院人员的配备来看, 只有法院才有权利、有能力、有条件、有时间对于不动产登记是否与真实法律关系一致、是否具备实体法的权利变动原因进行审查, 这就是“裁判审查”。而登记机构既无审查的资格, 又无审查的能力, 因此, 要求登记机构承担实质审查之责, 实质上是使登记机构越俎代庖介入司法机关的事务。

四是从登记机构人员现状分析。我国目前登记人员的现状是:并未实行登记准入资格考试, 审查人员大多为聘用制的社会人员, 并未经过专业的法律培训, 依靠他们发现登记背后实体法律关系的瑕疵也强人所难。当前社会大众对登记机构工作效率要求较高, 这也不允许登记机构作长时间的审查, 同时, 实质审查影响交易速度, 增大登记成本, 不符合经济效率原则, 登记机构也不堪其累。

五是实质审查与登记簿的公信力无关。目前, 学术界有这样一种代表性观点, 实行实质审查是登记具有公信力的必要前提。这个观点也值得商榷, 公信力是一种立法的政策选择, 与物权变动模式或者审查模式并无关系。首先, 公信力适用的领域一定是登记存有错误, 这也是不动产善意取得的一个前提。如果登记本身就是正确的, 不存在登记公信力的说法, 而从登记的常态来看, 登记绝大多数是正确的, 不存在公信力机制的介入。因此, 实质审查有助于登记的正确性, 而与登记公信力无关。其次, 公信力完全是为了交易安全而由立法赋予的结果。通说认为, 登记对抗主义国家采取形式审查主义, 登记无公信力;而登记要件主义国家实行实质审查主义, 登记有公信力。但也有很多学者认为登记公信力是与不动产物权变动模式无关的问题。登记是作为物权变动成立要件还是对抗要件, 完全是立法政策选择的结果, 与公信原则不能直接相提并论, 它们之间在理论上属于不同层次的个别问题。

六是从登记机构的登记实践分析。登记是一种要件审查、混合审查。登记审查其实具有要件化、程序化属性。办理某一类登记业务, 对登记机构工作人员来说, 关心的是依法应收哪些要件, 走完哪些程序, 至于这个要件的真伪, 即对此要件的真实性需要审查到哪种程度, 应视不同情况而论, 以房屋登记为例, 对印章、身份证的审查, 做到一个合理理性人的审查标准即可;对房屋权属证书真伪的审查, 由于权属证书由登记机构颁发, 登记机构应对其真实性负责。因此, 在权属证书问题上, 不存在形式审查、实质审查的分野。

总体上说, 登记机构的审查是一种要件审查、混合审查, 对要件真伪性深度的把握应视不同的要件而定, 因此, 审查方式须个案分析。

二、《物权法》的规定和登记机构的审查现状

(一) 《物权法》的规定

在《物权法》起草过程中, 针对登记机构的审查模式中两种观点的交锋, 立法机关并没有完全从学术观点出发来考虑孰优孰劣, 更多的是考虑我国登记机构的现状和审查能力。所以, 立法上回避了两种模式的界定, 其第21条只是规定了登记机构的职责。

首先, 登记机构要“查验申请人提交的权属证明和其他必要材料”。权属证明就是证明权利变动的原因关系的证明, 包括当事人签订的不动产物权设立、转让、变更、消灭的协议或者人民法院、仲裁机关的生效法律文书, 其他材料可以是《办法》规定的当事人提交的除权属证明以外的材料。而查验, 顾名思义, 就是既要查实, 又要验明, 是查明这些材料真实性的要求, 也就涉及到不动产变动原因关系等的审查。

其次, 登记机构应“就有关登记事项询问申请人”, 其目的显然是为了确保登记内容的真实性, 这已经突破了形式审查范畴而部分程度地迈入实质审查。

再次, 登记机构“必要时可以实地查看”。登记实践中, 由于实质审查主义对登记机构的要求较高, 登记错误时承担责任的可能性较大, 房地产登记机构倾向于将该审查定位为形式审查。当然, 登记机构对申请材料的审查不可能完全置真实性于不顾, 否则, 不法分子会利用登记审查的漏洞去实施非法行为, 登记制度的功能也会消失殆尽。

(二) 我国登记机构的审查现状

根据《物权法》和《办法》的有关规定, 审查应贯穿房屋登记的始终, 即从当事人申请房屋登记直至登记簿登记和产权发证, 登记机构都应当履行审查义务。审查包括:对房屋登记的主体、客体和内容的审查。

1. 对登记主体的审查:

主要审查房屋登记的申请人与依法提交的材料及其登记簿上记载的主体是否一致。《办法》规定登记时询问共有情况, 就是要求登记机构对隐性共有人进行审查, 办理了预告登记后的初始登记更应注意权利主体是否一致的审查。

2. 对登记客体的审查:

主要审查申请登记的房屋与申请资料是否一致, 与房屋登记簿记载的是否一致。在《物权法》和《办法》中明确规定的登记外勘环节, 就是登记机构应对登记客体进行审查的明确规定, 尤其是初始登记和在建工程抵押权登记, 有些房屋属于不得登记或不得抵押的范畴, 因此对房屋客体的审查直接关系到房屋的自然状态, 在登记时尤为重要。

3. 对登记内容的审查:

主要审查申请登记的内容是否符合登记的条件, 如有无法律禁止性或限制性规定, 申请内容与申请材料证明的事实是否一致, 申请内容与登记簿记载的房屋权利是否相符。

三、人民法院对登记机构审查行为进行审查的尴尬和存在的问题

(一) 审查的尴尬

从不动产登记的本源上讲, 登记是私法领域的法律制度, 某种意义上就是物权的程序法。但是, 由于中国特殊的不动产登记机构管理体制和视登记为行政管理而非物权变动的思维长期存在, 导致了过去将登记界定为行政确权行为, 集中体现在原《城市房屋权属登记管理办法》第4条上, 即认为系登记赋予了房屋权利人以权利。随着《物权法》的颁行和《办法》对原《城市房屋权属登记管理办法》第4条的矫正, 这种观点已非主流。

但是, 漠视登记的私法本源, 过度地拔高登记的行政属性的惯性思维还在。抛开登记的私法属性将其界定为行政行为的弊端集中体现在司法领域中法院对登记机构审查行为的审查上。表现一, 是房产登记机构在登记程序中的审查为形式审查。司法实践中, 若法院采用形式审查的标准, 则使行政诉讼重复登记机关的审查过程, 无法体现司法机关对行政机关的监督, 也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但若采用实质审查的标准则与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利, 也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决, 而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实状态的记载。如今, 登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准, 因此, 要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能。表现二, 是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议, 体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准则使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中, 行政诉讼变成了民事诉讼。因此, 笔者认为, 房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的审查, 无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。据某省法院2002—2006年收案统计, 房产登记行政诉讼, 75%以上争议的都是民事归属问题, 实质上是民事诉讼, 通过行政诉讼去撤销登记, 根本就不能在实体上解决争议房屋的归属, 既存在尴尬又易引发民行交叉诉讼等许多问题。

(二) 存在的问题

1. 部分行政案件不解决实际争议, 徒增讼累

由于许多房屋登记行政诉讼实质上是基于民事争议产生的, 是民事纠纷, 当事人基于各种考虑如诉费、举证负担以及撤销登记可以对对方施加压力等, 使行政诉讼沦为了当事人的诉讼手段。行政诉讼即使经过一审、二审甚至还撤销被诉登记行为, 其结果对民事争议的解决没有任何实际意义, 徒增当事人讼累, 也浪费了司法资源。比如笔者接触的黄某 (男方) 诉孙某 (女方) 、张某 (案外善意第三人) 房屋买卖纠纷一案, 黄某、孙某系夫妻, 共有房屋登记在孙某一人名下。两人离婚后达成协议, 房产由男、女双方各占50%, 但是未办理分割房屋的变更登记。为制约孙某, 房产证掌握在黄某手中。孙某为卖房遂向登记机关谎称产权证丢失, 补办了房产证, 并将房卖与张某并办理了过户登记。黄某起诉补办的房产证违法。法院行政判决认为:孙某隐瞒真实情况, 以虚假遗失诉争房产证为由申请补办登记缺乏事实依据, 判决予以撤销补办的产权证。但是, 在我们审理的民事判决中, 根据《物权法》第106条的规定, 确认张某系善意取得诉争的房屋, 合法取得房屋所有权。黄某经过一轮行政诉讼并未得到实际的救济, 行政诉讼对解决该案争议没有实际意义。

2. 部分行政审判介入到民事纠纷, 造成审判职能分工的混乱

特别是目前以权属不清作为撤销被诉登记行为的理由, 常常使行政判决有意无意地对民事权属争议做出处理, 造成审判分工的混乱。比如行政判决中直接认定当事人使用房产系无权占有;直接认定卖房人系无权处分;直接认定购房人为善意第三人;将当事人之间存在的民事债权纠纷认定为房屋权属不清等。行政诉讼应当是解决行政争议, 审查登记机关登记行为的合法性, 对当事人合法权益因登记行为而遭受的损害提供法律救济。在行政诉讼中对民事法律关系予以审查确认, 实际上已经超出对登记行为进行合法性审查的范畴, 直接审查产权人取得房产的合法性, 显然超越了行政诉讼的审判权限。比如, 甲承租一公房, 甲私下与乙协商, 将房转由乙承租, 公房出售时, 就由乙购买。后甲与房管局签订购买该房的协议, 但房款实际由乙母交纳, 最后该房过户到了甲名下, 乙不服提起行政诉讼。法院认为, 由于甲有将房屋过户给乙名下的意思表示, 且房款亦由乙母承担, 故房管局与甲签订合同并申请办理过户登记属申报不实, 判决撤销了房屋产权登记。该案中, 法院已经陷入到了甲与乙之间的民事争议之中, 超出了对被诉登记行为合法性审查的范围。事实上, 行政诉讼对民事争议进行处理, 不仅超越了自身的审判权限, 而且由于行政诉讼中并无民事的举证、辩论等诉讼程序, 直接对民事争议进行处理, 本身也缺乏程序的正当性。

3. 行政判决对民事争议的妥善解决造成一定障碍, 使纠纷更加复杂化

按照目前的行政审判标准, 如果卖房人提交虚假材料或者卖房人实际与他人还有民事争议, 都有可能导致房产证被撤销。但在《物权法》实施之后, 这一做法对民事争议会产生负面影响。因为《物权法》第106条规定了不动产的善意取得, 其中善意取得的要件之一就是已经取得了房屋所有权登记, 行政诉讼中又不能直接判断购房人是否系善意, 而房产登记一旦被撤销, 购房人如果想通过民事诉讼确认自己是善意第三人就将很难实现, 从而给民事纠纷的妥善解决设置障碍。如, 夫妻共有房屋一套, 产权登记在男方名下。女方死后, 男方与其子女均享有份额, 但未办理变更登记。后男方擅自将房屋卖与第三人。子女起诉, 请求撤销第三人的产权登记。最后, 法院以男方未经其他继承人允许出卖房产系无权处分为由, 判决撤销了被诉登记。该案中, 男方是否无权处分是应当由民事诉讼解决的问题, 同时, 行政审判法官没有考虑到适用不动产善意取得制度, 撤销了对新权利人的权属登记后致使不动产善意取得制度适用的三个要件缺少关键的一个“过户登记”, 导致民事案件的审理更加复杂化, 同时, 导致民事、行政领域裁判标准不一, 引发诉累。

四、几点改进建议

针对房屋登记案件中登记机构的审查标准与法院的审查标准尺度不一以及民行交叉等问题, 笔者从实务角度出发, 提出下列几点改进建议。

针对审查的标准问题, 笔者认为, 房屋登记行政诉讼是对登记机构的审查登记进行司法监督, 所以, 行政诉讼的审查标准应该与登记机构的审查标准尺度一致且该尺度为登记机构能力所及。如果行政审判突破登记机构的审查标准以从严的尺度审查登记机构的审查, 就会对登记机构形成不公。关于登记机构的审查标准, 《物权法》并没有详细的规定, 建设部制定的《房屋登记规范》以及产权产籍协会制定的业内《房地产登记技术规程》对登记机构的审查标准进行了细化。审查标准具体包括:第一, 真实性审查, 要审查权属证书或登记证明的真实性。第二, 完整性审查, 收取的申请材料应齐全完整。第三, 关联性审查, 申请材料内容应与申请登记的事项相互对应;申请材料之间的内容应相互对应;询问结果与申请材料相互对应。第四, 一致性审查, 申请人名称、签章应与权利来源证明文件、登记簿、登记档案记载信息一致;登记的房屋应与申请材料记载房屋信息一致;需实地查看的房屋, 实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致;进行公告的, 公告期届满且无异议或异议不成立。第五, 合法性审查, 申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在建设工程规划许可证明的范围内, 申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内等;申请事项符合法律、法规、规章要求;申请事项与登记簿的记载不冲突等。第六, 有效性审查。权利来源证明文件、其他有关证明文件应为依法由管理职权部门出具或确认;证明文件应在规定的有效使用期限内或未在有效使用期限但仍能证明登记事项的效用。

上述审查标准符合《行政诉讼法》第54条关于行政行为合法须主要证据确凿充分这一普遍标准, 也符合相关登记法律法规的规定;既与登记机关的行政审查相衔接, 也较好地体现了行政审判对登记行为的监督。所以, 行政审判的法官要熟悉上述业内审查规范, 依据上述标准对登记机关的履职作全面的审查。如《办法》第19条要求办理房屋初始登记、在建工程抵押登记、因房屋所有权灭失导致的房屋所有权注销登记时应当实地查看。登记机构对于以上房屋登记时必须尽到实地查看的义务, 并将查看记录归整存入产权档案。如果行政审判中发现登记机构并没有作上述“规定动作”的, 则可以认定登记机构审查不合规范。又如, 《办法》第18条要求房屋登记机构应当查验申请登记材料, 并根据不同登记申请就申请登记事项是否申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认, 并归档保留。所以, 行政审判中应当就登记机构在受理登记时是否尽到上述询问的义务进行审查。为此, 笔者建议最高人民法院应该出台相关规定, 对上述标准予以明确, 不宜采取“是否履行了合理审慎的审查责任”或“是否履行了专业人员的审查职责”等模糊表述, 使登记机构的审查标准与司法的审查标准相统一, 以规范不动产登记机构行为, 规范司法审判。

针对民行交叉诉讼问题, 笔者认为, 在《物权法》确立的“登记生效主义”、“物权变动区分原则”两大理念的指导下, 物权登记不具有行政许可或行政确认意义上的赋权或判断权利归属的功能, 物权登记只具有不动产物权变动公示作用并产生私法效果。为此, 笔者建议, 对当前以不动产物权登记纠纷为由提起的行政诉讼进行类型化分析。主要有三种类型.一是不服登记机关作出的不予受理登记申请决定、不予登记决定或认为登记机关拒绝履行登记职责的;二是认为登记机关审查不严, 进行错误登记的, 包括认为登记机关错误进行不动产物权登记、变更登记、撤销登记、注销权属证书等情形;三是与不动产物权登记相关的信息查询、行政处罚等问题引发的争议。上述第一类纠纷属行政诉讼受案范围, 并无争议。第三类纠纷不属于严格意义上的不动产物权登记纠纷, 不属本文探讨的范围。第二类纠纷可以再次进行分类, 分为涉及权利变动的不动产物权登记纠纷和不涉及权利变动的不动产物权登记纠纷。后者由于不涉及物权变动问题, 权利作为一种事实状态存在, 一般不会引发其他争议介入, 如对登记机关登记的权利人、不动产形态、位置、面积等内容有异议, 并不涉及到第三人利益, 故也可直接通过行政诉讼途径解决。而对于涉及权利变动的不动产物权登记纠纷, 实为权属存在争议的基础民事法律关系纠纷所引发, 应通过民事诉讼解决。让不同类型的不动产物权登记纠纷各行其道, 让真正的行政诉讼归行政庭审理, 民事诉讼归民庭审理, 民行交叉的问题将得以顺利解决。

针对登记簿和权属证书的所谓行政登记的公定力、拘束力对民事审判的束缚问题, 从《物权法》第16条出发, 只认定登记簿的权属推定力, 且该推定系权利的推定而非事实的推定, 是可以推翻的推定, 而非对房屋权属的最终界定。人民法院可以在民事审判中根据案件的具体证据情形对权属登记簿作出判断。即房屋产权登记不应成为民事确权的诉讼障碍。

房屋产权登记簿 篇10

金绍达：原建设部《城市房屋权属登记管理办法》将这种登记明确为初始登记，其第16条规定：“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应……申请房屋所有权初始登记”。这是因为在当时，集体土地上的房屋登记由建设行政主管部门管辖，对国有土地上的房屋登记机构来说，这种登记仍然是最初的登记。

《房屋登记办法》没有直接规定这种登记属于何种登记，但我认为应当是属于变更登记，理由如下：

国家已经规定了统一房屋登记机构，集体土地上的房屋登记，也应当由房屋登记机构统一管辖。已经办理了集体土地上的房屋所有权登记，说明该物权已经进行公示，不动产物权登记已经完成。土地性质的变更，只是登记的事项发生变化。而房屋所有权初始登记，应当是房屋所有权的首次登记，是房屋权利的第一次登记，这一登记对其后发生的物权变动具有原始根据的效力(参见《房屋登记办法释义》第121页)。再次要求登记，就已经不是房屋权利的第一次登记。已经进行过初始登记的房屋，其占用的土地性质由集体变为国有，这属于《房屋登记办法》第36条所说的“法律、法规规定的其他情形”，所以应当办理变更登记。

在办理时，申请人应提交申请人的身份证明、国有土地使用权证和原房屋所有权证。国有土地使用权证和房屋所有权证上所载的权利人名称应当和申请人身份证明上的名称完全一致。登记部门受理后，按变更登记进行审批，然后将登记事项记载于登记簿，重新发给权属证书。

合同无效的房屋登记实务问题 篇11

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形主要分为以下几种情况（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面，在实践中可以大致归纳为几种情况。

1.借名购买经济适用房等保障性住房的

经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施，不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房，变相侵害了其他有资格购房者的合法权益，损害了社会公平，属于对社会公共利益的侵害，应属无效。

2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动；限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动，如无法定代理人的认可应属无效合同。

3.开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定，我国实行商品房预售许可制度，对于销售未竣工商品房的，必须取得销售的行政许可方属合法。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出，因为农村宅基地的所有权归属集体所有，权利人只有使用权，如果任其无限制地转让，有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中，也未对此做出突破，而且在大量的司法实践中，均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定，有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为，在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致，有个善意取得的规定，鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定，实践中一般可以分为三种情况：无证或者非所有权人房屋的买卖；有查封；异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的，虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力，但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的，则应当根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照规定来判断，如果属于恶意买卖的，可以认定为无效合同，如果属于善意的，则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖，在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的，应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，不必然导致合同无效，但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封，合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下，多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋，应符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的，根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十五、十六条之规定可以判断，如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的，应当认定为非善意，如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋，原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形，如上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2385号等判决的观点，如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此，合同无效也不必然要返还房屋的。另则，如果房屋经过了装修或者加层改建等，也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。依据此规定，在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定，银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的，出卖人应将购房贷款返还给银行，将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的，当合同被判决无效后，应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施，避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中，并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看，合同无效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话，极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看，对于合同效力和登记效力是区分开的，故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的，有以下几种模式。

1.双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书，因此如果买卖合同双方协商一致的，可以持合同无效的生效法律判决文书，按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2.登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排，不动产登记由国土部门负责，并且出台了相应的登记规章，但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废，如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3.协助执行和履行法定义务模式

买卖双方无法达成一致的，可以通过返还原物的民事诉讼来处理，也可以通过对登记机构的行政诉讼，此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的，一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下，此时办理单方申请的转移登记；如果是行政判决，一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记，恢复到前一手的登记状态。

可以看出，法院判决合同无效的，并不必然导致登记无效，而且无效的原因和后果形式多样，应当针对不同的情况办理相应的登记。实务中有当事人咨询，可建议采取合同无效附带返还财产的诉讼请求或者行政诉讼要求撤销登记附带民事合同无效的模式来处理，以便减少诉累和后续的麻烦。

房屋产权登记簿 篇12

一、申请人

依据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第76条的规定, 异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比, 显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

在《办法》起草过程中, 异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人, 存在较大争议。一种观点认为, 异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益, 如果其已经是登记簿上记载的权利人, 其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力, 因此, 登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为, 权利人固然不会也不应就权利归属表示异议, 但在权利内容记载错误且无法更正的情况下, 也不妨申请异议登记。从《物权法》第19条第2款的表述来看, 其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。

我们认为, 异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。因此, 通常情况下, 登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识, 也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意, 而直接进行更正登记;即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记, 其也完全可以限制自己的处分行为, 来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

但需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记, 如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受, 登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如, 抵押权担保的主债权数额本为1亿元, 而误登记为1000万元。在此情况下, 如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权, 基于其善意, 第二顺位抵押权人就1000万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围, 抵押权人可以申请异议登记。再如, 抵押权担保的主债权数额本为1000万元, 而误登记为1亿元。如果不能及时更正, 作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则, 如果债权人转让了主债权, 抵押权也一并转让, 受让人可以基于善意按照1亿元向其主张抵押权。

因此, 在登记实践中, 对《物权法》第19条第2款所称的利害关系人应当做广义理解, 凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记, 或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人, 均属于这里所说的利害关系人。换言之, 这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下, 登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议, 也不妨认为是利害关系人。

二、异议登记的申请材料

1. 关于权利人不同意更正

《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记”。可见, 其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提, 对此存在争议。赞成说认为, 从我国《物权法》的规定来看, 只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为, 有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记, 而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记, “异议登记实际上是一种暂时的保全登记, 可以作为更正登记的前置辅助手段”。折中说认为, 为了节约登记资源, 异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前, 利害关系人必须首先提出更正登记, 只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下, 更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之, 如果利害关系人确实发现了登记存在错误, 其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题, 而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记, 因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记, 自然就没有必要申请异议登记。

我们认为, 异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此, 应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中, 不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保, 但最终立法者拒绝了这一做法, 就鲜明地表达了这一态度。

抛开法理分析不谈, 首先, 从《办法》确立的制度体系来看, 在申请更正登记的同时或之前, 申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》第23条, 自受理更正登记申请之日起, 房屋登记机构应当于10个工作日内, 将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。而且, 《办法》第74条对依申请更正登记, 并未像第75条依职权更正登记那样, 明确规定“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”。这就是说, 在申请更正登记之后, 可能需要10个工作日登记机构才能最终做出判断。如果在此期间, 登记簿记载的权利人对房屋权利加以处分, 登记机构可能无法拒绝其处分登记的请求, 从而使第三人善意取得该房屋权利。故而, 要么将《办法》第75条第2款“办理更正登记期间, 权利人因处分其房屋权利申请登记的, 房屋登记机构应当暂缓办理”的规定做广义解释, 同样适用于第74条依申请更正登记;要么允许申请人在申请更正登记的同时或之前申请异议登记。

其次, 对《办法》中“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正”这一前提条件也应当从宽把握。因为这一条件在登记实践中很难操作。实践中, 如果登记簿记载的权利人同意更正, 其可以出具书面同意以资证明;但是其不同意的话, 申请人恐怕很难要求其出具书面意见表明自己不同意更正, 登记机构也无法强制其提供。因此, 我们很难想象异议登记的申请人如何提供证明权利人不同意更正的证据。

此外, 这一要求也不符合常理。如果以权利人不同意更正作为异议登记的前提, 无异于要求真正权利人发现登记簿的记载有错误时, 必须先行向登记簿记载的权利人提出异议。这实际上就是要求真正的权利人提示登记簿错误记载的权利人抓紧时间转让、抵押房屋, 以使真正的权利人无法取回房屋的所有权。

至于折中说所言的以更正登记被拒绝作为前提, 在技术上比较好操作, 但在法律上缺乏依据。如果一律要求更正前置, 显然没有上位法依据。而且, 异议登记制度设立的目的就在于给真正的权利人提供一种临时性的救济, 给予其一段时间去搜集证据。如果真正的权利人证据十分充分, 其一般也没有必要去申请异议登记;往往是真正的权利人暂时没有证据才去通过异议登记给自己一个缓冲的时间。按照折中说, 即便真正的权利人没有证据, 也要先申请更正登记, 在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能再申请异议登记, 显然枉费其时间、精力、登记费用, 而且可能“打草惊蛇”, 提示登记簿上错误记载的权利人对房屋进行处分。

最终, 《办法》实际上对《物权法》的规定进行了变通处理。一方面, 《办法》第76条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。这些申请材料中并未列入“权利人不同意更正的证明材料”。换言之, 异议登记并不要求申请人提交“权利人不同意更正的证明材料”。另一方面, 《办法》第18条规定:房屋登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了登记替代原则, 要求在异议登记中, 登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”进行询问, 以询问来代替审查。这种做法既维护了《物权法》的规定, 又避免了操作上的困难。

2. 关于房屋登记簿记载错误的证明文件

我们认为, 对房屋登记簿记载错误的证明文件, 应当从宽把握。异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下, 申请人采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据, 其一般可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题, 而无需申请异议登记。因此, 只要申请人提供了一定的证据, 能够初步证明登记簿存在错误, 登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

三、申请内容

如前所述, 登记簿记载的权利人提出异议登记时, 其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容, 而且仅限于登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的情形;对于登记簿上的其他事项, 也不能申请异议登记。

而登记簿记载的权利人之外的利害关系人, 其申请异议登记的内容, 应当限于权利归属和内容, 而不能包含自然状况。这是因为, 异议登记的目的旨在打破登记的公信力, 避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力, 即《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此, 异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋自然状况的记载, 包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等, 固然有其节约交易成本等意义, 但其并不涉及权利状况, 其正确与否, 并不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

需要指出的是, 登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记, 但不能对此申请异议登记。例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误, 该房屋并未被法院查封, 利害关系人可以请求更正但不能请求异议。主要原因在于, 查封、异议等都属于限制处分的情形;其申请人不能据此处分房屋权利, 也不存在善意取得的可能性, 故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

此外, 对于预告登记, 也不能请求异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记。此种情况下, 即便某丙已经和甲公司签订了商品房预售合同, 其也无权就该房屋申请异议登记。这是因为, 一方面, 异议登记的目的在于避免第三人善意取得房屋权利。如果某丙对该预告登记进行异议, 鉴于预告登记表示的只是某乙对该房屋的债权, 办理了预告登记之后, 某乙也没有享有房屋的所有权, 也根本不存在房屋被某乙转让或者进行其他处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙的异议显然是没有必要的。另一方面, 按照合同法原理, 合同债权具有平等性, 即便某丙签订预售合同在先, 其合同债权也并不优先于某乙, 反而某乙办理预告登记在先, 其债权因预告登记而具有优先效力, 法律优先保护某乙的债权。显然某丙对某乙的预告登记申请异议也是没有法律依据的。在此情况下, 某丙只能对甲公司主张违约责任, 而不能通过异议登记来解决问题。

有人提出, 在特定情况下, 应当允许对预告登记申请异议登记。例如, 甲公司将某栋房屋预售给某乙, 并办理了预购商品房登记;而某丙系某乙的配偶, 现因预购登记的权利人只写了某乙, 其提出异议, 认为预购登记的权利人还应当包括自己。我们认为, 这种情况下, 也不应允许某丙对预告登记申请异议登记。理由在于, 一方面, 如前所述, 某乙此时没有取得房屋所有权, 也没有另行处分、第三人善意取得的可能性。因此, 某丙没有必要申请异议登记。另一方面, 按照《办法》第20条第1项对主体一致的要求, 给某乙办理预告登记, 显然以该预售合同一方当事人是某乙为前提。某丙如果对其配偶单方以其自己的名义购房不满, 其完全可以与某乙协商, 更改预售合同, 再与甲公司一同办理更正登记。某丙也完全可以等待完成转移登记之后, 再要求某乙办理相应的转移登记。

四、关于反复申请和重复申请

1. 同一申请人的反复申请

如果同一申请人在异议登记失效后, 反复申请异议登记, 是否应当许可, 在《办法》起草过程中有较大争论:一种观点认为, 此种情况下, 实际上就是在恶意行使权利, 登记机构有权拒绝。另一种观点认为, 反复申请异议登记的情形很多, 登记机构难以判断其主观动机, 以不规定为妥。实践中, 《上海市房地产登记条例实施若干规定》第9条对异议登记的限制情形进行了规定:“登记异议因记载于房地产登记册的三个月期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构应当不予登记”。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47条也规定:“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后, 原申请人就同一事项再次提出登记异议的, 登记机构不予登记”。

《办法》最终没有借鉴这一实务经验, 主要理由在于:第一, 反复申请异议登记的情况复杂多样, 如在异议登记失效前, 申请人无法取得足够的证据等等, 不宜一律认为主观上有恶意。第二, 登记机构的审查能力和审查权限, 都决定了其无法像法院那样, 对申请人是否以同一事实和理由反复申请加以判断。而且, 《物权法》也未要求异议登记的申请人就其申请的事实和理由加以说明。第三, 《物权法》对申请人滥用异议登记, 已经规定了比较完善的控制措施, 一方面, 其强调申请人在异议登记之日起15日内不起诉的, 异议登记失效。另一方面, 其规定了异议登记不当、造成权利人损害时权利人对申请人的损害赔偿请求权。这里所言的“异议登记不当”, 是指经法院判决, 申请人对房屋权利的归属和内容的异议不成立, 其确权请求未被支持的情况。而赔偿范围, 不仅应当包括登记簿记载的权利人为此实际支出的费用, 如律师费等, 还包括由此丧失的可得利益, 如权利人本可高价出售房屋, 但异议登记失效时房价已大幅下跌造成的损失。在此情况下, 没有必要通过限制申请人反复申请来遏制其滥用异议登记。尤其是如果登记机构拒绝登记, 而法院最终确认异议成立, 且登记簿记载的权利人在此期间将房屋另行转让, 则第三人将善意取得房屋所有权, 由此造成的损失可能由登记机构承担;而登记机构办理异议登记, 但异议最终不成立, 该损失则由异议登记申请人承担。在此情况下, 登记机构办理异议登记, 显然更有利于避免登记不当造成的索赔风险。

2. 关于重复异议登记

如果就同一房屋, 不同的申请人就同一事项申请异议登记, 是否应当予以办理?

我们认为, 一方面, 《办法》明确强调只要受理异议登记, 就应当记载于登记簿, 而没有要求登记机构按照《办法》第20条的要求对登记申请予以审核。故而, 登记机构没有必要对此前是否存在异议登记予以审查, 自然也不能以存在异议登记为由拒绝重复异议登记。

另一方面, 从制度衔接上讲, 允许重复异议登记更有利于维护真正权利人的利益。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某丙也要求进行异议登记。如果登记机构拒绝某丙的要求, 则在法院判决某甲的异议不成立之后, 某乙可以请求注销异议登记。而某丙并非该房屋的登记权利人, 某乙注销异议登记某丙并不知情, 登记机构也不会通知某丙。在此情况下, 如果某乙另行转让了房屋, 而法院最终确认该登记错误, 房屋原本应当属于某丙, 则某丙可能对登记机构提出赔偿的请求。因此, 允许重复办理异议登记, 显然更为审慎。

此外, 在异议登记的效力问题上, 我国《物权法》未予规定。德国法上认为异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。例如, 某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记, 某乙将房屋以市场价格卖给了某丙并进行了转移登记, 现某丁提起确权诉讼并获得法院支持。此种情况下某丙仍然能够善意取得该房屋。虽然《办法》第77条排除了异议登记之后办理处分登记的可能性, 但如果某丁申请异议登记时, 登记机构因存在某甲的异议登记而拒绝了某丁的异议登记, 事后某甲的异议登记被撤销而某丁不知, 导致某乙的房屋转移登记到某丙名下, 仍然可能引发登记机构的赔偿责任。故而, 为谨慎起见, 应当允许重复异议登记。

3. 关于存在查封登记