房屋产权证（共11篇）
房屋产权证 篇1
房屋产权管理首先展开的是产权申报登记, 房地测绘等各项产权管理工作;产籍管理是对房地产权属档案的管理, 产籍资料记录了各种产权的来源和演变情况, 具有档案性质, 产籍管理来源于产权管理, 又服务于产权管理[1]。没有产权登记等产权管理工作, 就不可能有产籍管理工作。而产籍资料质量的优劣也很大程度地取决于产权登记工作的质量。因此, 房屋产权管理与产籍管理的齐抓共管对房地产行业和广大人民群众具有重大意义, 这对我市房管局的工作效率和质量提出了更高的要求。
1 房屋产权产籍管理中存在的问题
1.1 相关制度不健全, 没有树立归档管理意识
我国从20 世纪的80 年代就开始颁布了多项法令规范化房屋产权产籍管理工作, 对相关的权属管理机构进行了适时地设立, 并对相关管理人员进行了合理的调配, 同时对于权属的档案管理工作也都采取了一些列的措施, 可以说各项工作都有法可依、有据可查[2]。但是房屋产权产籍管理人员在实际的管理工作中, 却没有正确树立依法归档产权、产籍资料的意识。相关机构对其工作制度的建立也没有落实到位, 再加上管理工作缺乏健全的制度体系、管理人员缺乏对工作重要性的认识和工作积极性, 导致很多产权、产籍相关档案无法得到应有的有效保管而丢失。
1.2 管理方法不科学, 无法发挥管理促进作用
房地产行业是作为多年来只增不减的行业, 有着众多的资料需要管理。近年来随着人口的增长和“买房热”的影响, 更是大大增加了产权产籍的工作量。对于产权产籍资料的管理应该采取更快速、有效的方法进行, 既要保证工作的速度, 也要在追求速度的同时保证管理质量。但是, 我国绝大多数房屋产权产籍管理部门依然在使用传统的管理方式。这样就使得产权产籍的管理远远落后于房地产市场的发展, 无法做到齐头并进甚至是紧随其后。
1.3 管理人员素质低, 严重影响管理方式的改革
某些管理机构负责人对工作的不重视, 直接导致了整个部门工作氛围及工作作风的不良发展。工作热情的极度缺乏使得管理人员普遍出现精神懈怠, 且不重视素质的提高。对于计算机管理系统的应用既没有兴趣, 也缺乏计算机操作能力。这种自上而下的消极工作态度从根本上阻碍了房屋产权产籍管理方式的转变, 造成了产权产籍管理工作混乱, 极大地降低了工作效率。
2 房屋产权产籍管理的重要意义
2.1 依法保障产权人合法权益, 维持房地产市场正常秩序
多年来, 随着房地产市场的持续走热, 越来越多的人开始关心房地产的未来发展情况, 而房产价格也持续飙升, 由此引发的经济纷争也给房屋产权人带来了很大的困扰[3]。由于多数人民群众不懂房产证的办理程序, 或者不懂如何确认房地产开发商是否符合规定而无法及时办理房产证。有些公民购房后, 本应该开发商提供相关资料办理房产证, 开发商在拿到全额款项后杳无音讯, 使得购房五六年产权人无法办理合法证件。
2.2为城市建设提供科学依据, 促进政府工作顺利进行
做好房屋产权产籍的管理工作, 可以为城市房屋的历史改革与现状提供参考依据。国家进行宏观调控政策的决策与干预时变得有据可依, 有利于对房地产市场经济的预测、决策, 促进房地产管理中各项问题的处理。如改革住房制度、推行房屋商品化、廉租住房制度、经济适用房分配制度、房地产经营等都能获取科学依据, 从而提高政府决策的有效性, 多方面促进城市建设与管理工作的顺利进行。
3 促进房屋产权产籍档案管理
3.1 宣传产权相关知识, 建立完善的工作制度
一方面, 作为为人民服务的房屋产权产籍管理部门, 应大力宣传有关购房、房产证办理、开发商合法性等方面的知识。在提高人民群众房产知识的同时, 促进维护自身合法权益的意识, 在购房前对开发商、房屋产权产籍等进行合法性的确认。同时使购房者在购房后实时跟踪房产证的办理或产权产籍的动态变化等, 减少可能发生损失。在生活中, 很多购房者因为相关知识和维权意识缺乏, 导致自身合法权益受到侵犯后无法有效维权。
另一方面, 房屋产权产籍管理部门应该从自身出发, 正确认识工作性质及其重要性。转变以往消极的工作观念和态度, 领导带头严抓工作作风, 鼓励管理人员积极响应国家和社会对产权产籍管理工作的需求。对反对纠正错误、消极工作态度的工作人员进行严惩, 并制定完善、严谨的工作制度, 对违反相关制度的管理人员一律严格处理。同时加强部门监督, 相互监督、相互制约的部门关系可以有效减少腐败滋生。
3.2 提高人员素质, 加强硬件基础设施
随着科学技术的发展, 各行各业都对其工作方式进行了科技性改革, 不仅可以有效减少工作量, 还能提高工作的效率和质量。房地产行业的迅速壮大给房屋产权产籍管理部门提出了更高的要求, 但是计算机管理系统的应用也为其工作方式的转变提供了有利条件。各房屋产权产籍管理部门应加强对工作人员的素质培养与提高, 使其自身素质满足现代化工作方式的需求。同时在硬件基础设施方面加大投入, 为信息化工作模式打好基础。
4 结束语
产籍管理应与产权管理协调一致, 实行集中统一下的分级管理, 同时作为房屋产权产及管理部门应该随着社会发展进程, 做出工作观念及服务意识方面的转变[4]。房管部门应与时俱进, 充分利用信息时代的现代化发展条件, 提高工作速度的同时保证工作质量。
摘要：房屋的产权管理和产籍管理是物业权属管理中紧密联系、互为依存、互相配合的两项工作。搞好产权管理可以为产籍管理奠定良好的基础, 而做好产籍管理工作又可以为产权管理工作的顺利进行提供保障。而且房屋产权产籍的管理与千万人民群众的利益息息相关, 因此, 切实做好房屋产权产籍管理工作能够为房地产行业及房屋产权人提供优质服务。我市房管局通过对房屋产权产籍管理现状的分析, 发现目前管理工作中存在的问题, 从而提出相应的解决策略, 为各房管局的有效工作提供参考依据。
关键词：房屋,产权,产籍,管理现状,方法分析
参考文献
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[4]刘允兰.蚌埠市房屋产权产籍监理处——重视房产档案管理和利用[J].中国房地信息, 1999, (06) :14.
乡产权房屋的尴尬角色与出路 篇2
[关键词]乡产权；农村土地；房地产
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1009-8283(2009)04-0226-01
乡产权房屋，又称小产权房屋，是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。
下面笔者具体分析一下“乡产权”所面临的法律风险，以便让大家对“乡产权”房有—个比较全面准确的认识。所谓“乡产权”房实际上是指在农民集体所有的土地上，由村集体经济组织(村委会)和房地产开发商合作或者干脆直接由村委会自行组织建设开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡(镇)政府或村委会制作的房屋权属证书(即我们理解的“小产权”证书)的住宅。因其房屋权属证书上没有县级以上政府房产管理部门的盖章，仅有乡(镇)政府或村委会盖章以证明其权属，故形象地被人们称之为“乡产权”房。从实际情况看，这些“乡产权”房开发之初，往往都是一些远郊区县的农村集体经济组织以旧村改造或新农村建设的名义在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，按照现行相关法律法规的要求，这些住宅应完全用于安置本村村民，只能农民自住，不能对外销售。但在实际安置过程中，开发方却擅自扩大销售对象，在本村村民的居住条件满足后，将多余部分对外销售，以低廉的价格向本村以外的成员销售，其中大多为中低收入的城区居民。而购房人在购买了此类房屋，满足了居住要求后，却将面临很大的法律风险，突出表现在所购房屋无法办理合法的所有权登记，无法领取“房屋所有权”证书(即人们通常理解的“大产权”)，随之而来的是购房者也就不具有对房屋的合法流转、抵押、收益等权利，当然也不能办理房屋二次买卖的过户手续。此外，这种房屋因无法律认可的产权。也无法办理银行或公积金贷款，只能一次性或分期付款，加大了购房人的资金压力。而且，若一旦遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难得到完全的保护。“乡产权”房之所以被政府主管部门定性为不合法，原因还在于，我国现行的城市房地产管理法只有“房屋所有权”概念，而不存在所谓房屋“乡产权”、“小产权”之说。“乡产权”、“小产权”只是房地产开发方和社会民众的一种俗称。
新颁布的《物权法》已经为“小产权合法化”预留了空间，应当尽快将其落实到实处。“小产权合法化”不仅是小产权的唯一出路，也是房地产业的一大出路。农民与开发商享有同等的法律地位和发展权利，农民建的房应当与开发商建的房“统一房产证”，受《物权法》同等保护。
另外，更为关键的是，按照我国现行土地管理法等相关法律法规的规定。农村的土地属农民集体所有，这类土地的用途是特定的和受限制的，主要体现为两点：一是主要作为农用地进行农业生产；二是可作为宅基地供农民盖房居住。农民集体所有的土地依法不得随意出让、转让或者出租用于非农业建设，不能在市场上自由流通。土地管理法同时规定，任何单位和个人进行建设，比如进行房地产开发，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。除非是兴办乡镇企业或村民住宅，这两种情况下可直接使用本村农民集体所有的土地。这就意味着法律是禁止将农村土地直接转化为建设用地的。要想在农村土地上进行房地产开发，依法必须先由国家征收原属于农民集体所有的土地，将其转变为国有土地，再由政府有偿出让给房地产开发商，房地产开发商在向政府交纳土地出让金后取得建设用地使用权，得以建造商品房，建完房后再出售给购房人，最后国家以颁发房产证的形式确认购房人对该房屋享有合法的所有权。因此，严格来说，乡产权房屋不合法的最重要原因在于其规避了现行法律里国家对农民集体所有土地的征收制度。
尽管在强调建设和谐社会，城乡统筹，逐步消除城乡二元结构的今天，进一步推进农村土地制度改革，最终实现农民集体所有土地与国有土地同场交易、同地同权同价，让农民在城市化进程中能够切实分享到土地增值收益已是社会多方的共识，但就目前看来，除广东、重庆等少数试点地区农村土地政策有所放宽之外，国家现行的土地管理法在农村土地转化为建设用地时必须先由国家征收的制度并没有做任何改变。
房屋产权问题的由来私房改造小史 篇3
前奏:新民主主义房屋政策的过渡性
在新中国成立前夕, 受农村土改“耕者有其田”的影响, 许多城市居民以为“城市解放了可以白住房子, 一切房租都可不缴, 甚至以为可以平分城市的房产”, 纷纷抗租甚至强占房屋。如济南市提出“人人有屋住”的口号, 结果房客不交租, 房东不修屋、不出租甚至拆房。河北省保定市不交房租者达53%, 唐山市不交租者占58%。
不过, 中央政府并未支持这种主张。当时《人民日报》是这样解释的:农村的土地是自然物, 虽可开垦却不能凭空增添, 地主占有土地并剥削农民的土地所有权制度是封建性质的, 必须废除。但城市的房屋与农村的土地不同, 房屋不是自然物, 而是劳动的产物, 是一种商品, 需要一定的投资, 而且要经常出资修缮, 利用房屋的投资收取租息就成为一种资本。城市里私人房主对房屋的占有, 一般不是封建性质, 而是资本主义性质, 应当和官僚资本以外的其他私人资本的所有权一样受到保护, 承认其所有权, 并保护这种产权所有人的正当合法的经营。房东和房客在平等地位上用自由协商的方式议定的房租, 其数额扣除房屋偿还金部分后大体上相当于正当的平均利润, 可以认为是资本主义性质的剥削, 在新民主主义社会里是允许存在的, 并予以保护。
因此, 当时政府解决城市住宅问题的基本政策是: (1) 承认并保护私人房屋产权, 任何个人和团体不得侵害。 (2) 允许私人房屋的出租, 但租约须由双方自由协议订立, 严厉禁止凭借特权强占强赁房屋。 (3) 租额不得过高, 也不宜过低, 原则上, 房租额除掉房屋折旧赔偿金和必要的修理费用部分后应大体上相当于社会平均利润。 (4) 租约有效期间房主须依约修理房屋, 并不得任意增加租价或强令房客搬家;房客也必须依约按时缴纳房租, 不得故意拖欠不交。 (5) 双方发生纠纷时, 应本调解精神, 自行协议解决;协议不成时, 可由政府仲裁或由任何一方声请法院处理。 (6) 政府有权保护城市的房屋, 并督促房主进行必要的修建, 不能听任有用的房屋拆毁倒塌。对于私人所有的房屋、地产, 政府并要按累进制分等征收一定的捐税。
这一文件既保护了私人房屋的产权、又照顾到房客的利益, 是当时所能采取的最好的政策。根据中央精神, 各地制定了相应的房屋法律和政策, 主要内容是保护私房产权, 实施房租管制即限制租金、限制退租、强制空屋出租等, 这与国民党政府时期的法律基本上可谓一脉相承。
但理论上的自洽, 未必意味着实践的圆满。因为, 按照政府当时的政治主张, 新民主主义只是其革命的初始阶段, 中国必然要过渡到社会主义阶段即公有制社会;换言之, 保护私有房屋只是暂时的。中共中央对此也毫不避讳:“应当把所有城市房屋看作社会的财产, 加以适当的监护。这样才能使城市房屋日渐增多, 人民的居住不发生困难, 给将来社会主义的房屋公共所有权制度, 造下有力的条件。”
这种对私有产权限制、控制甚至最终消灭的态度, 为以后的私房改造埋下了伏笔。
实施:仓促上马, 争议不断
1956年1月18日, 中央书记处发布《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》, 正式启动私房改造。
按照中央文件, “首先加强国家控制, 使私有房出租完全服从国家的政策, 进而逐步改变其所有制”, 并要求在两年之内 (即1958年1月之前) 完成。但多数城市迟至1958年年初仍未开展私房改造。城市服务部在1958年2月召开的全国房产工作会议上认为, 由于“对私房改造的必要性认识不足”, “事实上已不可能在中央规定的期限内完成这一任务”。中央决策层随即做了加压的工作。1958年8月5日, 中央主管部门负责人发表谈话, 要求各地房管部门“抓紧时间加速进行私有出租房屋的社会主义改造, 争取在1958年年底前完成私房改造任务”。这一指示明显没有发生效力。因为到1960年为止, 全国仍有14%的市及三分之二左右的县未进行或未完成私房改造。1961年, 原工商行政管理局、商业部联合发出通知, 要求“加速”城市私人出租房屋社会主义改造工作。直到1964年, 原国家房产管理局才正式宣布私房改造工作宣告结束。
在1957年反右运动前的“大鸣大放”期间, 有诸多批评私房改造的声音, 称政府靠“国家经租”的形式来解决住房紧张乃药不对症, 住宅问题的根本原因是房屋缺乏, 而不是房屋私有所致。
法学学者谭惕吾在“鸣放”中表示, 根据她在上海的调查, 住宅问题是屋少人多、不够分配所造成;把房屋充公了也不能解决, “所有制变更了, 房屋仍住得满满的。”她还指出私房改造违反了宪法:“这不符合宪法第11条国家保护公民的房屋和生活资料所有权的规定。宪法规定的个人房屋所有权, 不是主观上想侵犯, 而是在敲锣打鼓时没明确, 把轻重倒置了, 没看重宪法, 而看重了当时的请求。要在宪法范围内调整租赁关系。应该统一管理租费修缮费的标准, 确保生活资料的房屋的私有制, 自己住的屋子可以少量出租。”
谭的看法也得到当时官方的印证。例如, 1955年5月天津市高级法院在工作总结中曾明确指出:“天津市的房屋问题, 从现象上看是租赁关系不够正常, 但基本问题还是房屋缺乏。”
不过, 政府对于私房改造的正当性, 却是始终予以维护的。1957年10月28日, 城市服务部负责人在第二次全国厅局长会议上明确表示, 社会主义不能容忍私房主继续过着剥削生活。“对于占有这样多房屋的房主如不实行改造, 仍任其继续过着剥削生活, 这是我们的社会主义制度所不能允许的”;“城市房屋的私人占有制与社会主义建设之间”, 存在深刻矛盾。私房改造“是一场激烈的阶级斗争”。
1964年, 政府一纸公文下来, 直接把私房充公:“国家经租房屋的性质是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法, 即在一定时期内给以固定的租金, 来逐步地改变他们的所有制’。这就是说国家经租房屋的房主实际上已经丧失了所有权, 因此房主死后, 经租房屋不能允许他的家属继承, 但可以继续领取国家给予的固定租金。是否需要办理领取固定租金的证明书公证, 目前国家还没有统一的规定”, “慎重处理房主要求退房的问题, 凡已经纳入改造的房屋, 应当坚持继续进行改造, 一律不能退回”, “对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋, 房管部门可以作价收购。”
政府认为经租是“类似赎买”, 以前的租金是用来买业主的房产的, 这听起来有点像分期付款, 不过这种方式令房主十分不解。房主反问:“在‘国家经租’开始时, 产权还是我们自己的, 我们并没有把房子转让或捐献, 不然为什么国家还会给我们发租金, 还要称我们为‘房主’?”“房主们什么叫‘类似赎买’?国家要赎买, 和我们商量过吗?给过我们钱吗?分给我们的是‘租金’, 也是老百姓的钱, 国家从自己的钱包里掏过一分钱给我们吗?我们子女既然丧失了继承权, 又为什么还要给我们租金?”
转折:新时期住房问题中的老问题
在私房改造胜利完成之后, 发生了更为激烈的“文化大革命”。
文革爆发后, 原本微薄的租金都停发了。各地红卫兵抄家时还把私房业主轰出去, 抢占私房没收房产证, 如1966年12月31日, 上海造反派在一夜之间就抢占了19500多户私房, 抢占房屋面积达36万平方米。北京的房主马振环一家就遭此厄运:
“一天, 中廊下胡同里, 突然出现一张红卫兵的大字报, 写道:所有私房主一律到房管所办手续, 上交所有房地契。弟弟马振铨回想说, 他家的门廊里也贴了一张, 很明显就是冲着他们来的, ‘是一张黄纸’, 头一句便是‘这崽子那崽子的’。作为全家顶梁柱的大哥那时22岁, ‘主动’把房地契和领取租金的‘经租本’一并交到了区房管所。能够证明这处院子归马家所有的一切文件在那次上交中全部消失了。不仅原来由国家经租的房屋不再归他们拥有, 就是曾允许他们自住的7间房 (其实是5间) 也不再姓‘马’, 而被看做是租住国家的房屋, 每月还要交房租5元。”
官方文件承认红卫兵抄家合法。1966年国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》:“最近在无产阶级文件大革命中, 各地红卫兵和革命群众……, 提出了许多倡议, 这些倡议许多是可行的, 应该采纳、办理, ”故此作出:“公私合营企业应改为国有企业, 资本的定息一律取消。”该“文革”文件中没有直接涉及经租房问题, 而是要求取消公私合营的资本定息。不过由于当时租金被视为不劳而获的收入, 被等同于资本家公私合营时期的定息, 所以租金被看作定息而停发了;至于取消公私合营, 说白了就是直接没收私房了。这个文件日后被作为经租房充公的法律依据。
82年《宪法》出台, 新宪法明确规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”, “国家依照法律规定, 保护公民的私有财产继承权”;不过政府制定政策作出决定的时候, 还是继续沿用“文革”逻辑。1985年当时的城乡建设环境保护部发出《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》其中明确提到“已纳入社会主义改造的私有出租房屋, 一律属于国家所有”;此后, 建设部多次出台文件确认经租房属国家所有, 由房管部门统一经营、管理。
国家实行经租房本意是对私房进行社会主义改造, 把它从“私有”变成“公有”, 但是政府把把私房充公后, 却转手给卖给私人了。这样一来, 私房业主要维权自然难于上青天。
“文革”结束后的1977年, 全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米, 比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。就是这样一个糟糕的住房状况, 其中发挥主要作用的仍旧是各种形式的私房, 城乡人口的4/5都是居住在个人所有的房屋里。
据1982年前后的统计, 在城镇, 个人所有的房屋达2亿平方米, 相当于房管部门所管公房面积的总和;在农村, 8亿农民基本上都是住在个人所有的房屋里。曾有学者统计指出, 如果完全依靠政府建房, 以1979年建设6000万平米的速度推算, 需要60年才能实现10亿民众人均居住3.6平方米这样一个非常低的标准;而到那时, 几十年前建造的住房可能已接近使用年限, 需要重修。因此, 要靠公房取代个人所有房屋的地位, 是不可想象的, 也是不可能实现的。这成为改革开放之后国家住房政策转向的一个重要原因。
关于未能办理房屋产权证的汇报 篇4
关于**花园住宅小区未能办理房屋产权证的汇报县效能投诉中心：**花园部分业主向**市效能办反映：环县**花园住宅小区2009年建成交付使用，许多业主曾经多次催促办理房产证，但至今未能办理，现将存在的问题汇报如下：一.开发建设情况：**花园住宅小区是由**西**绿源房地产开发有限责任公司开发建设的，共16幢多层混合结构住宅楼，于2007年9月立项，2007年10月颁发工程规划许可证，共71000平方米。一期（1#-8#楼）于2007年12月开工建设，2009年6月已开始房屋交付使用；二期（9#-16#楼）于2009年3月开工建设，2010年8月房屋交付使用，2010年12月主体楼竣工验收并作备案。二.存在的问题自2010年底后开发公司再未做实质性的工作，部分业主强烈要求进行房屋过户登记，也反映到县政府及其他有关部门。事实上**花园小区确实不具备房屋过户登记条件，主要原因是小区未进行竣工综合验收，一期（1#-8#楼）未进行主体楼竣工验收。办理房屋过户登记先决条件是主体楼竣工验收，主体楼竣工验收后才能进行综合验收，综合验收后才能进行初始登记（登记在开发方名下），只有初始登记后才能办理转移登记即过户。
“七十年房屋产权”还是层层迷浪 篇5
顺水派
“顺水，顺水”，顾名思义就是顺国家政策而行之。他们信奉的是“拉着党的手，吃喝全都有。步步跟党走，幸福生活在前头”。所以对国家出台的政策必定是支持无疑。而且顺水派也可谓是阵容强大。
忧郁派
这一派以业主居多。说句实在话，这时候谁愁也愁不过忧郁派的业主们。像被关在闷罐里，想搞明白是怎么一回事，可是挖空心思还是想不通。真是可怜又可叹。
逍遥派
逍遥派一贯奉行的观点是“事不关己，高高挂起”。在这件事上当然也不例外。他们注重的是当前的生活。自己过得轻松快意比什么都强。“儿孙自有儿孙福”，想得那么长远。操那么多心，累不累啊?
独孤派
谁要是想和独孤派的一争高下。可千万不要单枪匹马，赤膊上阵。否则被打得遍体鳞伤那是肯定的。他们盛气凌人，天不怕地不怕。谁爱交谁交，反正我是不交。有本事就杀了我，我就是那“高高山上一棵草，好过一秒是一秒”。
顺水派：申请续期不会遭拒绝
顺水派掌门人、清华大学法学院申卫星副教授站了出来。掌门人就是掌门人，话语简洁明了，句句落地有声。不仅表明“地租关系”是根本的解决办法，还指出“土地是公有的，是国家所有的”，确立了顺水派的有利地位。徐涤宇教授拍手叫好，“我认为应当用出租户与承租人的关系来看待公私双方的权益。其实在土地使用权问题上，更多时候表现为一种‘地租关系’，土地是有价值的，你总不能无代价使用一辈子吧。”
顺水派的代表人物、北京娱乐信报负责房产的资深记者邹玉瑞表示：“这是一件好事。这样一来，把国家与个人的分开，该归国家的就是国家的，该是个人的国家也不得干涉，岂不是两全其美?大家清楚一点没什么不好。再者70年后，房屋不归个人所有，仍可以提前一年申请房产的使用权，可见还是考虑到了业主的利益。虽然，要交一定数额的出让金，但这里所说的‘一定数额’是业主所能负担的，大家根本不必担心。现在大家主要关心的应该是如何申请续期，续期应该是多少年的问题。至于有的人担心申请会遭到拒绝，我认为，只要是通过正当渠道和台法手段购买的房产，一般情况下是不会遭到拒绝的。”
《物权法(草案)》起草人之一、北京大学法学院副教授王轶讲话，“我想就刚才大家申请房产使用权的有关细节，作一个简单的补充。延期使用要交纳相应使用金，如果建筑使用权期限截止的时候，如房屋管理部门拒绝了房屋所有者的申请，房屋权利人有权就此对遭受到的损害要求国家进行合理的补偿。提醒大家保护自身的权利。”
下面的群众已经乱成了一锅粥。有人喊：“续期好，我主张延长为100年。”又有人说：“我主张为150年。”这时站出来一位壮汉倒是不含糊，竟然提出应当取消出让年限的规定，成为永久性权利。好不容易才站出来一位说话着边际的，“我认为应规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。”说起来容易做起来难啊。现在谁说了都不算，国家规定才是硬道理。
忧郁派：房子不能随地走
一位老太太提问：“国家租给咱老百姓的土地都有一定年限，土地使用权到期了，国家要收回，难不成连上面盖的房子都一起拿走吗?真是笑坏老太太我了。”
不知道什么时候从人堆里钻出一位小伙子，接着说道：“国家是允许咱们续期，继续拥有土地使用权。如果有人不愿意续期，国家当然会收回土地，但上面房屋到底归谁还没有明确地告诉我们，不过国外的惯例是建筑物归土地所有者。我想咱国家也不会有多大差别。”
中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰作沉思状说，“个人认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题。第一，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。大家认为如何?”只听下面是一阵嘘声。
有人就“购买的房屋是否存在70年使用权”这一问题，向新浪房产的李律师提问。
李律师思索片刻后，以极快的语速说：“开发商所说的使用权应是指该房屋占地范围内土地的使用权。土地是属于国家所有的财产，开发商或以划拨或以土地出让方式取得的是该土地的使用权，而作为住宅用地的使用权是70年。而大家所购买的则是该房屋的所有权，所有权不存在年限的限制，只是在该土地使用权期满后，需要与该土地上其他业主一起向国家申请土地使用权续期等手续。同时，还要核实该开发商的开发资格和对该房屋是否有销售许可证。你听明白了吗?”这时，大家一起转头注视着提问者，只见他满脸写着两个字“迷茫”。
大家还没回过神来，一位群众又提出一个问题：“70年土地使用权等于70年房产权吗?”
顺水派、中原地产咨询的有关人士，如此答道：“70年土地使用权当然不意味只有70年产权。购房者在与销售方签订的合同中一般都有条款注明这些细节，房屋所占用土地的使用年中住宅用地一般为70年，但这并不意味着购房人只有70年产权。购房者享有的是完全的房屋所有权。”
有人坐不住了：“现在很多开发商慢慢地把绿地占有了，实际上影响了业主的权利。小区内道路、绿地、物业管理用房等，
除非是作为公共设施或者事先约定，原则上都归全体业主共有。可现在有很多开发商没有和业主商量，就拿走了一些业主共有的东西。这怎么解释?”
一位老者讲：“这些都是有规定的。像以上所说的都应当是归业主共同所有的。草案中不是也指出，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这些情形，都是要经过全体建筑物区的所有权人同意。请大家放心。”
忧郁派：对私有财产变相侵占
忧郁派业主宋春宁家里加起来有近200平米的房产，此前他并不清楚存在土地使用权期限问题。“之前我一直以为，我们的房子是可以一直拥有的，是可以代代相传的。”宋春宁说。但70年后现有房屋所面临的问题，他既不愿意去想，又觉得的确太重要了，“没有了土地，一切都将泡汤”。另一位业主对于土地使用年限也颇犯疑虑，不知何去何从。他说，他是今年年初才知道土地使用权一事的，“做律师的女友告诉我计划买套房子，她说，就算我们买了房子也只有70年的使用权。我一想，等我住进去，到我儿子要结婚的时候，房子就归国有了，这算哪门子事情?”
忧郁派、北京建外SOHO一位业主同样表示不解，他认为所谓的年限只是拍脑袋拍出来的，并没有征求公众的意愿，他说，“建外SOHO的商铺产权40年，住宅70年，难道一、二、三层的商铺建筑寿命比它楼上的公寓要短30年吗?楼下的建筑寿命完了楼上的还在，这合乎逻辑吗?”不仅如此，这位业主还认为，当土地使用年限到期后，国家将房产连同土地一道收回，“这难道不是对私有财产的一种变相侵占吗?”
申卫星副教授及时补充：“你买的就是70年的土地使用期，70年后你的使用权失去了，难道不该充值吗?”
想一辈子拥有甚至将私有房产代代相传是忧郁派的共同例证之一。按人之常情来说，这并没有错。错就错在有人他不这么看。顺水派、中国社会科学院法学研究所民法室研究员渠涛对此观点进行了纠正与激烈的反驳。“当土地使用权期限届满，因为使用者未提出申请或者申请未获批准，被国家收回的时候，国家不可能收回土地而继续把房屋留给房屋所有人使用，这样国家无法重新在这块土地上设定新的使用权，所以，国家只能把地上房屋一并收走，‘这叫地随房走，房随地走’。”
就是说到姥姥家，显然“忧郁派”的群众还是无法理解，倾尽毕生心血买到手的房子只是一个70年的租用期。就像自己拿着存折，密码却在别人手里一样，始终找不到安全感。
这时又遇到了新问题。忧郁派、广东籍在京工作的一位女士愁眉苦脸地说，“个人在购买房产时，开发商的房价中已含有了溢价的土地费用，办理相关产权手续时亦向国家缴纳了税费，购房者同时向开发商及政府交了‘租’，70年后个人再向政府‘重交一次’，心理接受不了。”还有声音说：“房产作为私产，与个人购进的别类商品无异，别类商品可以通过一次性购买永久拥有，但房产则要进行二次购买，看似交纳土地出让金，实际上仍是为了保证房产的永久性使用才掏钱，这等同于将一件商品搬回家后进行二次消费。”
顺水派徐涤宇教授一拍桌子说，“我也不赞同永久使用权的观点。虽然土地使用权已经一次性缴费，但那只是70年的地租，并非无期限使用土地的费用，70年后的地租本来就未交过，何来‘二次’、‘重复’?”
顺水派：不能一辈子无偿使用土地
顺水派、德国大众北京分公司工作的褚洁大声呼吁：“这是我们每个人的义务。我认为二次费用是应该交纳的，尽管有人对此可能并不接受，但不这样做个人私产将无法得以保全，‘只要我们承认土地还是公有的’。希望有关部门能主持公道，从而更加完善地保护土地使用人及房屋所有人的私权益。”她的言论有一定的说服力，得到了不少群众的支持。
争论的战火丝毫没有要熄灭的势头。可见，事情还真是不好解决，迷雾是一浪高过一浪。
逍遥派一位年轻女子表示，我根本不放在心上，该干什么还干什么。总不能因为这么一件事就不吃不喝吧。“车到山前必有路。”活人还能让尿憋死?
独孤派一位长着络腮胡的先生大怒，道：“说来说去，不就是要交钱吗?我家穷，要钱没有，要命一条。”如此狂妄的独孤派，我看只有动用国家政治武器来向他们开火了。
以目前形式来看，“公说公有理，婆说婆有理”，但顺水派以多数的呼声占领着绝对地位。好在逍遥派与独孤派的人数较少，否则顺水派真是要“吃不了兜着走”了。顺水派的建议是：“通过建立一次性缴费制度，让使用权永久化才是一劳永逸的解决方案”。并且他们紧随国家事态、政策而动，手里还握有超大的优势，这样看来，武林盟主非他们莫属了。房产政策当务之急就是完善立法，做到让人心服口服。
万通集团董事局主席冯仑拍拍衣袖，“土地使用权收回问题应由人大立法，土地管理部门出台的相关办法应该只是一个方向性的政策。”北京另一家房地产公司的老总插话，“土地使用权收回问题的很多细节还需要细化。一些私家产权如宅基地的土地使用权又该如何处理?这些问题都应出台具体细则，否则操作起来难度较大。”武林之争仍在继续，最终结果尚无定数。
房屋产权证 篇6
一、各种面积的关系
按国家现有政策规范规定, 各类房屋面积的关系如下:
[成套房屋的建筑面积]=[套内建筑面积]+[共有建筑面积]
[套内建筑面积]=[套内使用面积]+[套内墙体面积]+[套内阳台面积]
[共有建筑面积]=[套内建筑面积]×[共有建筑面积分摊系数]
[成套房屋建筑面积]=[产权面积]
二、建筑面积有关概念
(一) 按数据来源分类。
房屋建筑面积的计算按边长量取的数据来源不同分为如下两种:1、预售建筑面积:根据房屋建筑设计图纸上设计尺寸计算所得的房屋建筑面积。2、竣工面积:根据竣工房屋实测边长或使用与竣工房屋实测边长相符的建筑设计图上尺计算所得的房屋建筑面积。
(二) 按计算范围分类。
1、总建筑面积:指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具有上盖, 结构牢固, 层高2.20M以上 (含2.20M) 的永久性建筑。2、成套房屋的建筑面积:指具有独立产权的分套 (或单元) 使用的房屋的建筑面积, 其建筑面积为其套内建筑面积与分摊共有面积之和。3、套内建筑面积:由该房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内旭台面积三部分组成。4、套内使用面积:为套内房屋使用空间的面积, 以水平投影面积按以下规定计算: (1) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积总和。 (2) 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 (3) 内墙面装饰厚度计入使用面积。5、套内墙体面积:是套内使用空间的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积、其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙体按水平投影面积一半计入套内墙体面积。6、封闭式阳台按水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台按水平投影面积一半计算建筑面积。
(三) 按房产权属状况分类
1、共有建筑面积:也称公用建筑面积、指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值此班警卫室等。2、产权面积:指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积, 房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。3、销售面积:指对房屋进行买卖等转让交易活动时, 参与计算房价的建筑面积。
三、公用面积的种类
1、设备用房:设备用房包括配电房、水泵房、水池、风机房、镉炉房、空调机房等;2、管理用房:物业管理用房、警卫室、消防控制室、通讯控制室等;3、通道:穿过房屋的通道、门房、走道、楼梯等;4、市政设施用房:包括垃圾转运房、变电房、一级供水泵室、人防工程用房等;5、公共活动储藏用房:包括公共车库、公共储藏室、娱乐室、公共活动场所等;6、结构面积:外墙中线以外部分, 结构转换层、不计入套内的排风孔、垃圾道等。
在上述公共面积中, 包括被分摊的公共面积和不被分摊的公共面积。不被分摊的公共面积包括:1、设计用作有防工程的地下室、设计用作消防工程的避难室 (层) ;2、栋内不协议分割的公用机动车和非机动车库;3、作为公共娱乐休息的场所;4、供社区交通用的穿过房屋的通道;5、设在栋内的市政设施用房和社区管理用房。
不被分摊的公共部位, 应视作独立权属单元计算其建筑面积。
四、国标《房产测量规范》共有建筑面积分摊的一般原则
1、房屋共有建筑面积的分摊以幢为单位进行。非本幢公用面积不在本幢分摊。2、产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的, 按其文件或协议进行分摊;无建筑面积分割文件或协议的, 按套内建筑面积占该幢楼各套房产套内建筑面积之和的比例进行分摊计算。3、为整幢楼服务的共有建筑面积, 由该幢楼各套房屋分摊;为局部范围服务的共有建筑面积, 由局部的各套房屋分摊。4、多次分摊共有建筑面积的, 分别计算分摊系数, 并按从整体到局部, 从区间到区内的顺序 (原则) 分摊。5、共有建筑面积分摊后, 不划分各套房屋分摊所得共有建筑面积的界线, 任何人不得侵占或随意改变原设计的使用功能。共有建筑面积分摊情况复杂, 实际工作中应以共有部位的设计功能结合使用范围为基础, 按照有关分摊计算具体规定进行分摊计算。
根据《房产测量规范》中的分摊原则进行分摊就不能机械地套用“谁使用, 谁分摊”, 而应当用减法, 先把商场的商铺和过道等作为套内面积进行整栋的分摊, 算出整层的销售面积, 再用这个面积减去各商铺的套内面积, 余下的均为公用面积, 作为第二次分摊计算。
又如商住楼中住宅的专用电梯 (电梯贯穿非住宅和住宅, 但非住宅不使用且设计上也没有门) , 以前按“谁使用, 谁分摊”的原则这种电梯只能摊给住宅, 但我们曾经遇以过一个楼盘, 非住宅部分有8层, 8层以上为住宅, 那么位于非住宅部分的这8层住宅专用梯全部摊给住宅是不合理, 因为按照国标中划分功能区也很容易把这样的专用电梯划归住宅功能区, 但没有下面8层非住宅, 住宅就不会多这8层的分摊, 所以我们觉得应该将该房做为一个整体, 将位于下面8层的住宅专用梯进行整栋分摊, 住宅部分的电梯再由住宅分摊。这将会使得面积测算工作和登记工作更加方便, 也能有效地减少因使用范围难以确定带来的纠纷。
另外还有一种情况:在现在许多建筑中, 采用了裙楼、多个塔楼为同一使用功能, 裙楼为另一使用功能, 首先按上述原则划分为多个子功能区, 在此功能区内进行共有面积的分摊, 然后在逐个塔楼内计算分户建筑面积。
房地产市场逐步走向法制化、规范化。给我们房产测绘工作提出了新的要求, 也带来了更大的难度。特别是高层建筑, 平面布局不规则, 共有面积错综复杂且相互交叉, 必须科学合理地认定共有面积, 降低面积计算误差和共有面积引起的分摊误差。确保消费者合法权益, 提高商品房销售面积的测算精度。
参考文献
浅谈房屋产权面积的测量方法 篇7
1 房屋产权登记中面积测算常见问题及原因
在对房屋产权面积进行测量的过程中, 由于各种原因导致测量结果不够准确, 经常会造成较为严重的经济纠纷, 给产权管理工作也造成了不便, 因此为了预防这类问题的发生, 有关部门应该重视房屋的前置测算和登记测算面积的统一, 因为由于二者的不一致导致的经济纠纷和产权等级结果差异, 会给产权人以及房产开发商都造成后期的经济纠纷, 随着房价的不断上升, 消费者对于房产面积也越来越重视和敏感, 为此, 为了保护消费者和开发商的利益, 就必须要在房屋产权面积测量的过程中尽可能的减少误差。
上文中提到的房屋产权的前置测算面积, 指的是房屋在建成初期表现在图纸上的面积, 这个面积的计算是为了更好的为消费者展示房屋的结构和空间尺寸, 因此, 也是房屋在预售过程中的一个比较重要的登记依据。而所谓的房屋产权登记面积, 就是在真正的房屋建筑建成之后, 有关部门根据审批对设计图进行的对比以及测量所得到的实际的房屋面积数据。
在目前我国的房屋产权登记的过程中, 还并不能够保障前置测量面积与实际面积的完全吻合, 即在测算的过程中, 还会出现由于各自因素导致的误差。导致这些测算误差形成的原因有以下几个方面:第一, 施工单位并没有严格的按照相应的设计图纸进行施工, 第二, 在实际的施工过程中建筑各部分的尺寸和规格导致的误差, 第三, 建筑内部的公共建筑面积有所改变引发的产权面积误差, 第四, 测量中没有认真的执行或者理解测量规范导致的误差。以上是最为常见的几点导致前置面积与实际登记面积不符的原因, 而其中影响最大的是共有建筑面积的处理不当导致的面积误差。一般来说共有面积的功能区的划分及分摊情况主要由以下几个部分组成:幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积、其它共有建筑面积等, 这些不同的共有面积形式, 在实际的测算过程中所归属的产权形式也是有差异的。目前, 根据我国的相关规范《房产测量规范》, 现有的共有面积, 必须要扣除独立的地下室和阳台以及功能性服务用房, 并将其整个均摊给所有用户。而在这些共有面积的计算过程中, 最常见的计算单位为幢, 通过对一幢楼内的多功能区的面积之和的相加, 再根据不同的功能区的包含和并列关系对其具体使用情况进行排除, 是最根本的分摊计算方式, 但是在实际的测量和计算的过程中, 由于一些计算人并没对相关的建筑功能形式划分标准有准确的把握和理解, 所以也就导致了在实际的测绘中比较容易出现由于功能区的混淆导致的计算误差。
2 房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径
要想解决现有的房屋产权登记中的测量问题, 就必须要根据现有的测算问题出现的原因, 提出有针对性的处理措施和意见, 笔者在认真研究和分析了现阶段我国的房屋产权登记过程中测算面积中存在的准确性问题后, 认为可以通过对以下几个方面的管理, 来实现对房屋产权的登记面积精准度的把握。
首先, 要根据现有的国家规范的测算标准, 对现有房屋面积中的不同的功能区域进行划分, 并严格的对其有争议的位置进行标准测定, 目前来看, 我国的相关规范中的建筑面积指的高于2.2米的结构稳定的永久建筑面积, 并且其范围是从房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积算起, 高度的测量标准虽然没有明确的表述, 但是业内统一认为是两层楼之间的垂直距离。不过, 在对一些阳台和地下室进行测量的过程中, 不同的建筑结构形式会导致较大的差异, 所以相关的国家测量规范的精准性还需要进一步的提升。即通过对现有的测量规范的细化, 可以更好的实现测量过程中纠纷的避免, 也可以为操作人员提供更加合理的参考依据。
其次, 还要规范现有的产权测量单位的操作技术和操作方式, 即有关部门在对产权房屋面积进行测绘的过程中, 并没掌握相关的测绘方式, 还存在使用的测绘技术手段较为落后的现象, 这些都不利于在实际的测绘过程中发挥应有的作用。现代技术手段的不断革新, 以及新的测绘工具的出现, 都有力的推动了测绘水平的进步和提高, 所以在对房屋产权面积进行测绘的过程中, 有关部门应该重视房屋测绘手段的科学性与规范性的提高, 加大科技力量的投入。与此同时, 在对房产测算进行管理的过程中, 也应该重视对各项工作开展的监督, 以避免由于操作人员的技术水平和职业道德引发的工作效率和准确性的问题。
3 算例
为某幢六层房屋, 计算产权面积。
3.1 产权面积的计算
整幢房屋建筑面积指房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层外围水平投影面积之和, 包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖, 结构牢固, 层高在2.20m以上 (含2.20m) 的永久性建筑的建筑面积。此处, 产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积。
3.2 套内建筑面积计算
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
3.3 共有共用建筑面积的计算
3.3.1 共有建筑面积的组成
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积;套内与公共建筑之间的分隔墙, 以及外墙 (包括山墙) 水平投影面积一半的建筑面积。
3.3.2 共有建筑面积的计算
一般多层住宅, 整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和, 以及作为独立使用的地下室、车棚、人防工程等建筑面积, 即为整幢房屋的共有建筑面积。
3.3.3 共有建筑面积分摊系数计算
共有建筑面积分摊系数=共有分摊建筑面积之和/各套内建筑面积之和。
3.3.4 应分摊的共有建筑面积计算
应分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
4 结束语
房屋产权面积的计算不仅关系着消费者的权益, 还关系着房地产开发商的利益, 所以为了避免在实际的测算和登记过程中, 由于面积导致的纠纷, 有关部门应该加强对测量方式的控制和管理。
参考文献
[1]秦利.浅谈房产测绘的相关知识[J].才智, 2008 (20) .
[2]宫景华, 李景春.对当前商品房建筑面积测算中几个问题的思考[J].大庆社会科学, 2000 (05) .
房屋产权证 篇8
举个例子:按照温州现在的做法, 等你房子产权到的那一天, 这套房子评估下来值180万, 如果你要续期, 那就得交60万……
全国网友都炸开了锅!尽管温州有关部门说“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道, 以及温州国土局有关部门的介绍看, 准备收费, 而且准备高额收费肯定是真的。花了几辈子的积蓄, 贷款刚还掉, 土地使用期又到了!必须缴费才能续期?不续期还能住吗?
(一) 自动续期并非无偿
浙江省温州市市民王女士3年多前买了套二手房, 近期打算卖房时却意外发现, 房子的土地证使用年限竟然过期了。为了土地证续期的事, 王女士多方奔走, 始终没有一个结果。王女士随后联系全媒体维权联盟, 来到温州市国土资源局鹿城分局、温州市土地登记交易中心, 得到的答复依然是, 目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则, 在温州如果要续期, 得按照基准地价花费20万元重新购买土地使用权。
明确土地出让制度, 其实并不是很久以前的事。1990年5月19日, 国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。
土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期” (并非像很多人所认为的那样是无偿续期) 。
从这个角度讲, 法律上存在模糊空间, 物权法规定可以自动续期, 但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前, 国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则, 更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清解释说, 在国家没有具体实施细则的情况下, 目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法, 先由第三方评估机构评估土地价格, 根据单位地价或折算出楼面地价, 算出总的土地出让金, 重新签订国有土地使用权出让合同。
“现在让受让人承担, 确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映, 这个制度需要顶层设计, 我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案, 目前已着手起草政策建议初稿, 近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级, 妥善化解这类问题。”张少清说。
从温州现在的问题来看, 受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖, 到期后还能继续居住吗?对此, 专家表示, 物权法规定土地使用权可以“自动续期”, 政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金, 房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子, 也就是所谓的公房, 公房可以居住, 但转让时却要补缴土地出让金。因此, 专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利, 需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。
所以, 理论上讲, 出让性质的土地使用权到期的市民, 如果仅仅是居住需求, 可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能, 那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提, 或者在转让不动产时补交土地出让金。
(二)
来回摇摆的红线
现在好歹可以续期, 早先的土地使用权更加苛刻, 甚至曾有规定, 使用权期满, 国家直接无偿收回。
在改革开放前, 中国的城市土地实行的是划拨土地使用制度, 具有“三无”特征:无偿、无限期、无流动。在这种情况下, 实质上的土地买卖几乎都不可能。直到1987年, 深圳举行了自1949年以来的第一个公开土地使用权拍卖, 中国土地才从此可以买卖了。同年11月, 《上海市土地使用权有偿转让办法》颁行, 这是中国关于土地使用权出让的第一次立法。1988年, 在深圳公开拍卖土地使用权后不久, 宪法修订, 在“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”后加了一句, “土地的使用权可以依照法律的规定转让”。自此, 在法律层面上, 土地所有权和使用权分离, 国家可以通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权转让给使用者。
然而, 1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定, “土地使用权期满, 土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证, 并依照规定办理注销登记。”按照这条法律的逻辑, 土地使用权期满后, 全部归国家所有, 在当时引起了很大争议。人大常委法律工作委员会在研究后决定, “这个问题比较复杂, 涉及到物权问题, 应当在物权法中规定, 本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定。”于是这个问题就暂时搁置了。
到了1994年, 《房地产管理法》颁行, 第21条规定, “土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的, 应当予以批准。经批准予以续期的, 应当重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者未申请续期或者申请续期依照前款规定未获批准的, 土地使用权由国家无偿收回。”
相比于之前的无偿收回, 这次立法进步明显, 允许续期了。但是有一个条件是, 至少提前一年申请续期, 如果没有申请续期, 土地使用权依然会被国家无偿收回。比起直接无偿收回, 此举良心许多, 但吃相依旧难看。同时, 此条规定又引起了另一个问题:土地使用权续期时, 需要缴纳土地使用权出让金, 但怎么交, 交多少, 只字未提。2007年通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满, 依照法律规定办理。”相比之前, 这次更进步了, 不需要提前报备即可续期, 但是民众最为关心的续期问题, 仍悬而未决, 而正是这个空子, 给了地方政府“发挥才能”的空间。
记者了解到, 中国大陆的土地出让制度师从殖民时代的香港, 但却并没有效仿其快速、低价的续期方式。香港的土地使用权续期费用, 每年仅有房价的万分之0.3。
2001年, 深圳的国际商业大厦有一部分土地使用权到期, 根据2004年该市出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》:土地使用权期满, 可按照公告基准地价的35%续期。根据2009年中国国土资源部对620个楼盘的调查, 地价占房价的比例平均为23.2%, 若以此推算, 当时深圳的续期费用标准约是房价的8% (35%×23.2%) , 远远高于香港。
2009年青岛也有类似情况发生。该市黄岛区阿里山小区有部分业主的土地使用权即将到期。当时, 青岛市认为土地使用权期满后应有偿续期, 给出的方案是, 以过去一年的平均地价为基准, 折算至建筑面积是60%左右, 当时该地区的地价是1000元, 所以100平米的房屋须缴纳6万元。
就在今年, 深圳市也发生过一起土地续期事件。深圳福田区长城大厦一套80.6平方米的房屋从50年使用权延至70年, 共缴纳约45000元出让金, 而当时该楼的房价约为8万/平方米, 市值约645万, 补交款项为市值的0.7%, 依然远高于香港的。
(三) 不能再次“剪羊毛”
土地使用权的70年大限问题, 历来被视为都是悬在中国房地产市场的恐怖之剑, 如何处理70年大限的问题, 攸关几乎所有民众的切身利益, 考验政府的智慧和执政能力。
温州收取高额续费的办法, 意味着《物权法》取得的巨大进步荡然无存, 直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位, 也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。
众所周知, 中国民众对“70年”大限的恐惧, 一是基于对高房价的恐惧, 无论政府和开发商如何互相推卸责任, 但一个不争的事实是, 高房价离不开高地价的助推, 在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下, 用终其一生的收入购置房产之后, 还要在70年后续交高昂的土地出让金, 这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧, 在中国历史上的任何一个朝代, 私权肯定是要为公权让路的, 在公权和私权冲突的情况下, 公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点, 每一次法律对“70年大限”的完善, 都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑, 这是必然的。
财经学人马光远认为, 由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响中国社会未来的重大公共事件。“只要看看那些屡屡骇人的地王就知道, 所谓的‘70年’, 却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格, 让民众苦不堪言, 用终其一生的收入购置房产之后, 还要在70年后需要高价再续交土地出让金, 谁不焦虑?”
住宅土地使用权到期后高价续费, 既违背人情事理, 也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期, 那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税, 如果要征收房产税, 就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了, 又想每年收房产税, 这是自相矛盾的。
有道是, 一个国家规定什么样的产权制度, 就会出现什么样的建筑, 很难想象, 在70年的土地上, 能生长出百年的建筑, 也很难想象, 在40年的厂房里, 能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算, 中国企业现在很少有百年的战略, 土地使用权的期限, 一定是一个很重要的原因。
房屋产权证 篇9
山东省威海市自2010年起, 逐步将市级行政事业单位土地、房屋及公共场馆设施等产权统一移交过户到财政部门, 实施集中管理, 为推动这项工作, 采用了“一变三不变”的产权移交思路, 即土地、房屋所有权变更为财政部门;使用权仍归原单位、债务仍由原单位挂账并归还、维修仍由原单位负责。据最初统计, 市级各单位的土地、房屋共计709宗, 其中有证件 (含仅有土地证或房产证) 的为319宗。截至目前, 已集中管理26宗土地 (含政府拆迁改造收回土地) 39.25万平方米, 148户房屋24.36万平方米, 共占有证件的54.55%。
通过实行集中管理, 加大了财政部门对国有资产的监管力度, 打破了各单位办公用房分配使用的贫富不均, 杜绝了闲置用房各自出租引发的“小金库”问题, 为行政事业单位用房统筹配置使用打下了坚实的基础。但在产权集中过程及后续管理中, 仍存在着许多急需解决的问题。
二、土地房屋管理存在的问题及原因分析
1. 用地和建设手续不全
部分单位的房屋土地形成过程较为复杂, 购建资料及手续不全甚至没有, 给过户工作增加了难度, 一是房屋土地集中管理, 产权登记关系发生了变化, 受传统思想的影响, 部分单位认为土地房屋不在自己名下, 不属于自己的资产, 对资产集中过户管理工作主动性不强;二是部分单位主观不重视, 对建设档案资料疏于管理, 导致建设资料、批准手续、有关证件等遗失, 重新补办繁琐、耗时、费力、花钱;三是部分房屋因当年政策、体制等原因, 采用“先建后批”的做法, 建成后没有及时补办手续或补办时政策已发生变化, 随着领导及工作人员的变化, 出现了无人管、无人问的情况;四是不少单位由于资金紧张, 部分或全部未交纳建设配套费、测绘费等收费, 无法办理房屋确权。
2. 权限责任关系不清
一是许多单位房屋因不能及时办理竣工决算和固定资产核算, 建设投入仍在“应收账款”或“在建工程”科目核算, 资产管理不规范, 存在潜在的资产流失风险。二是部分单位在党政机关允许兴办实体时期, 采用财政资金及企业盈利资金等“捆绑”方式筹措资金购建办公楼, 办公楼建成后挂在下属企业名下, 随着政策变化要求对机关事业单位办实体进行清理时, 产生了房屋产权纠纷, 至今未能理顺。三是部分单位仍保留了一定数量“房改”时期的住房, 由单位职工家庭使用, 重新清理时, 出现利益纠纷, 权限关系难于理清。
3. 缴纳税费金额较大
部分单位存在无证房屋, 办理这些房屋证件需要对整个建设手续进行重新完善, 产生大量税费。据粗略统计, 我市的工程建设程序有近20大项, 建设单位需要缴纳的税费繁多。房屋产权集中管理属于二次过户, 财政部门也需要缴纳大量的税费, 若政府不制定优惠政策, 财政及建设单位负担较大。
4. 账务处理主体不明确
按财务制度要求, 资产产权与核算主体应是统一的, 但在目前的情况下, 集中管理后的土地、房屋的价值仍由原单位核算, 与财务规定不相符。若改由财政部门统一核算, 虽然实现了产权与财务核算主体的统一, 但也存在弊端:一是单位核销土地、房屋账面价值, 资产的保值增值及管理责任就会被淡化;二是资产购建所欠债务, 仍由原单位核算并清偿, 容易造成债务主体不清, 清欠工作无序。
5. 房屋管理机制不顺
财政部门对土地房屋实行产权集中统一管理后, 不少单位思想认识发生了变化, 认为与其相关的维修和管理等均应由财政部门负责, 单位多渠道筹措资金的积极性有所减弱。在未实现行政事业单位集中办公或办公用房未实现统一配置之前, 实行房屋的统一维修和管理较为困难。
6. 新建办公房屋模式有待完善
办公楼、业务用房等非经营性建设项目, 由各单位作为主体进行建设, 工程预算得不到有效控制, 偷工减料、跑冒滴漏、决算超限及“钓鱼工程”较为突出, 建成后产权移交财政部门, 又产生二次过户费用, 加大了资产管理成本。
三、土地房屋集中管理的发展方向
1. 加强领导, 形成工作合力
由市政府分管领导牵头, 房管、国土、建设、规划、监察和审计等部门组成专题工作领导小组, 统一指导协调土地、房屋产权集中管理工作。证件和建设资料齐全的土地、房屋, 加快推进产权过户进度;资料不齐全的, 审核查证后能够补办的, 直接办理补办手续, 无法补办的, 提出补办建议, 报市政府研究决策。
2. 出台相关税费优惠政策
对土地房屋补办证件、集中过户及管理使用中需要缴纳的各项税费, 分类给予优惠政策:一是严格执行国家有关税收优惠。二是属于政府性收费项目, 除专项用于供热、供气企业的收费资金外, 应全部免收。三是中介收费, 应采用打包招标的方式选用中介服务机构, 以降低中介服务费用。
3. 理清土地和房屋的产权关系
针对复杂的产权问题, 进行归纳整理分别解决:一是理顺各单位与所属企业对房屋的产权关系, 根据历史资料及政策规定及早确权。二是对单位“房改”后仍保留的住宅, 应在产权清晰无争议前提下, 及早出售变现;对有产权争议或职工因历史遗留原因占用的, 按相关政策妥善处理。
4. 规范集中土地和房屋的账务处理
对土地房屋的账务核算实施分类管理, 一是因证件不全等原因没能实施集中的, 仍由原单位继续核算;二是实施集中管理且与土地房屋相关的债权债务、担保抵押等事项均已清理完结, 没有其他历史遗留问题的, 由财政部门统一财务核算;三是实施集中管理但仍有债权债务等历史遗留问题的, 由原单位继续核算, 财政部门建立资产台账, 实行账外备案管理;四是政府公共场馆等设施统一产权集中管理后由财政部门进行财务核算。
5. 理顺房屋管理体制机制
加快行政事业单位房屋管理体制机制建设, 明确财政部门、行管部门和房屋使用单位的权责利关系是做好行政事业单位房屋管理的基础和保障。针对当前行政事业单位办公用房不集中、分散, 建设年限不一样、建设标准不统一等现状, 各市区在实施行政事业单位房屋管理方面一定要因地制宜, 从实际出发, 科学合理布局规划;充分考虑房屋资产管理工作、政策的连续性、稳定性, 保证工作的有序推进;紧密结合部门的职能安排部署, 充分发挥部门的职能作用, 提高房屋资产管理工作的质量和效率。
目前, 财政部门作为行政事业单位国有资产管理的职能部门, 要切实加强行政事业单位办公用房的资产配置管理, 严格执行国家有关党政机关办公用房的配置和维修标准, 对各单位的用房配置和房屋维修要从严审批, 在实行行政事业单位房屋统一产权集中管理的基础上, 逐步加大各单位办公用房的统一调配力度, 充分利用现有资源, 消除办公用房配置不均现象。行管部门作为机关事务的主管部门, 要切实加强各单位办公用房使用情况的监督管理, 及时清理整顿各单位擅自变更房屋用途或超标准使用办公用房的违规行为, 逐步推行党政机关办公用房的统一物业管理, 做好房屋的日常维护和维修。各单位要按照办公用房配置标准使用办公用房, 对于需要维修改造的办公用房及时向财政部门提出申请, 列入年度预算, 得到及时的维护, 确保房屋的安全和功能的发挥。财政部门要进一步加强政府公共场馆等资源的管理, 积极探索建立政府资产的统一运营和管理新模式, 并通过国有资产经营收入逐步解决修缮维护费用和再投入问题。
6. 新建房屋实行“代建制”
房屋产权证 篇10
日前，《小康》杂志就此话题对北京市社会科学院经济研究所研究员、法治研究中心主任、北京大学经济学院产业与文化研究所研究员韩忠亮教授进行了专访。
《小康》：前些天媒体热炒的“温州20年产权房屋到期续费占房价三分之一”的消息，经过一段时间后热度大减，现在看来，当时媒体的报道解读是否过度？
韩忠亮：“温州20年产权房到期续费占房价三分之一”经媒体报道后，之所以会得到广泛关注，是因为公众简单地把这个事件中“产权房到期续费”与《物权法》第一百四十九条规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的阐述之间的“矛盾”联系在一起了，这涉及到受让人，也就是消费者的切身利益。因此，被媒体热炒也在情理之中。
对房屋产权到期续费的质疑正是通过媒体的热议和解读才引起了业内以及全社会的关注和重视。围绕温州市一批土地使用权期限仅20年的房屋产权到期后是否应该补缴土地出让金问题而进行的广泛讨论，不仅能为法律、法规的制定者提供不同的视角，也让民众在辩论中明白了该事件归根结底是一个法律问题。
《小康》：对于《物权法》规定的“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期”，应该如何理解？
韩忠亮：《物权法》从表面上看只有寥寥四个字泛泛地规定了“自动续期”，究竟该如何续期，并没有附加限制条件，也就是说，需要还是不需要重新交纳土地出让金或者需要交纳的标准都没有明确规定，而且迄今为止，关于房屋到期土地出让续期的实施细则也尚未出台，国家也没有对住宅建设用地使用权续期的土地出让金收取标准作出明确规定，这就引起了对“自动续期”的不同理解。
一种理解为，“自动续期”并没有说不缴纳土地出让金，政府可以制定法律条文规定续费，并制定续缴土地出让金的实施办法。
另一种可以理解为，既然《物权法》很明确地指出自动续期，至少说明在法律上并没有规定到期后需要续费，这就意味着住宅建设用地使用权期间届满时，应该是无条件续期的，因此，是应该无偿续期的。
对于“应该无偿续期”可以从三个方面理解其合理性。首先，住宅建设用地使用权到期自动续期，就意味着这个法律效力赋予受让人无需申请也无需经由相关行政部门确认或重新批准，它的有效期是无限的。
其次，该法条没有增设“但书”条款，也就是立法表述中没有“但”或“但是”以下的部分。自动续期的情形没有附加任何条件对其进行说明和限定，表达清晰明了。
第三，为了与住宅建设用地区别，该法条第二款设有“但书”条款，表述上出现了明显的差异，其规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。非住宅用地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”，这与该法条第一款的“住宅建设用地期满自动续期”的表述有明显的不同。如果自动续期还要附加条件也就不能称其为“自动”了，《物权法》中的第149条第二款“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”也就是画蛇添足，多此一举了。
因此，从上述三个方面的逻辑推断来看，我们将“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”理解为住宅用地到期后续期无需缴纳土地出让金具有一定的合理性。
《小康》：现有法律下，如果产权到期后，我们应不应该有偿续期？《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等几部法律，我们该听哪个的？
韩忠亮：这是问题的核心和精要，但其实，这个问题最难回答。首先我们来看《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条续缴的规定，与《物权法》相比较，从立法层次属于行政立法，后者为人大立法，应遵循后者。而且按照新法优于旧法的适用原则，前者是1990年由国务院令第55号发布的，晚于后者《物权法》2007年的发布时间，不具有对物权法约束的效力，因此，应当适用《物权法》规定，即房屋土地使用权期满后续期不续费。
《物权法》为第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过并于2007年10月1日颁布实施的。而《中华人民共和国城市房地产管理法》的修改版，是第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过并实行的，与《物权法》同属人大立法，而且立法通过时间晚于《物权法》，无论是按照新法优于旧法的适用原则，还是对《物权法》的补充原则，《城市房地产管理法》（修改版）都应该具有效力。如果确有效力，那么住宅建设用地使用权到期后虽然自动续期但需要补缴土地出让金。
《小康》：如果有偿续期，在您看来，应该如何续费？温州续缴土地出让金模式和曾经青岛、深圳出现的续缴情况会不会成为模板？
韩忠亮：如果我们假定上面分析的法律适用确有效力应该续缴，那么就存在如何续缴的问题了。我们可以从三个方面来考虑续缴。第一，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，按照土地的市场价格向国家缴纳土地出让金；第二，尽量降低收取标准，按照基准价的一个百分比收取出让金；第三，由于房屋使用寿命有所不同，有的房屋使用寿命不一定能达到70年，所以缴纳标准应该根据房屋使用安全测试得出的数据所确定的可续期受让年限来缴纳，这样，对受让人，也就是消费者可能会更公平些。
总之，国家尽快出台住宅建设用地使用权期间届满后有关续期的实施细则已经是现实的需要，这关乎到民心的安宁和社会的安定。
《小康》：国际经验对我国房屋使用权的法律改进有无借鉴？
韩忠亮：我们可以借助国际上的一些经验来做一下对比讨论。一些国家是通过税费的形式来实现房屋使用持续性续费的，房屋能使用多少年就交多少年的税，不能使用了，税费也就终止了，这样就不存在“到期续费”的问题了，同时能确保房屋使用的本元属性，即“居住属性”，也能遏制房屋的金融杠杆属性。
还可以按阶梯税率缴税，比如英国百姓在购买第一套房产时，国家给予一定比例的补贴，第二套房不但不补贴，反而税收很高，第三套房税率就更高了。英国的经验是否能够对我国的到期续费有一些启示呢？当然，西方国家和我们的国情不同，但多一些借鉴也是取长补短、虚怀乐鉴的美德。
房屋产权证 篇11
金绍达:一、楼盘表原来是房地产开发或经营企业在销售房屋时,对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容所形成的直观表格。在房屋交易与产权管理中,楼盘表被赋予了新的作用。
自从《物权法》和《房屋登记办法》实施以来,房屋登记机构已经把登记簿的建立和维护作为登记机构工作的核心。登记簿既是房屋登记的成果又是进行房屋登记的重要工具,是整个产权管理过程中不能或缺的。但是,在不动产登记机构整合以后,一个城市只能有一个登记簿,不动产登记簿应当由不动产登记机构管理。在不动产登记机构整合完成后,如果不动产登记和房屋交易管理不在一个部门,那么房屋交易和产权管理部门原来的登记簿就不再具有登记簿的性质。而按国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》,“不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构,房屋交易管理职责继续由房产管理部门承担”。房屋交易管理包括了房地产的转让、抵押、租赁等工作,其中,对房地产转让、抵押的管理是房屋交易管理的主要工作,其管理的事项除了记载于登记簿和发放权属证书以外,其具体内容、方式和要求与原来房地产的转移登记及抵押登记基本相同。由于记载于登记簿这一职能已不在房屋交易和产权管理部门,因此,应该有一个类似于房屋登记簿的簿册加以替代,这就是房屋交易和产权管理部门应当建立楼盘表的主要原因。
楼盘表虽然不是法定簿册,不能作为不动产物权归属和内容的依据,但是楼盘表的内容比登记簿更加丰富,可以涵盖登记簿的所有内容,而且登记簿必须在登记完成时建立,而楼盘表的建立则可以前置,无人申请登记的房屋也可以设置楼盘表。内容完整的楼盘表包括了房屋的物理状态信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等,因而楼盘表完全能够满足房屋交易和产权管理工作的需要。