房屋产权论文

房屋产权论文（精选10篇）

房屋产权论文 篇1

房屋产权管理首先展开的是产权申报登记, 房地测绘等各项产权管理工作;产籍管理是对房地产权属档案的管理, 产籍资料记录了各种产权的来源和演变情况, 具有档案性质, 产籍管理来源于产权管理, 又服务于产权管理[1]。没有产权登记等产权管理工作, 就不可能有产籍管理工作。而产籍资料质量的优劣也很大程度地取决于产权登记工作的质量。因此, 房屋产权管理与产籍管理的齐抓共管对房地产行业和广大人民群众具有重大意义, 这对我市房管局的工作效率和质量提出了更高的要求。

1 房屋产权产籍管理中存在的问题

1.1 相关制度不健全, 没有树立归档管理意识

我国从20 世纪的80 年代就开始颁布了多项法令规范化房屋产权产籍管理工作, 对相关的权属管理机构进行了适时地设立, 并对相关管理人员进行了合理的调配, 同时对于权属的档案管理工作也都采取了一些列的措施, 可以说各项工作都有法可依、有据可查[2]。但是房屋产权产籍管理人员在实际的管理工作中, 却没有正确树立依法归档产权、产籍资料的意识。相关机构对其工作制度的建立也没有落实到位, 再加上管理工作缺乏健全的制度体系、管理人员缺乏对工作重要性的认识和工作积极性, 导致很多产权、产籍相关档案无法得到应有的有效保管而丢失。

1.2 管理方法不科学, 无法发挥管理促进作用

房地产行业是作为多年来只增不减的行业, 有着众多的资料需要管理。近年来随着人口的增长和“买房热”的影响, 更是大大增加了产权产籍的工作量。对于产权产籍资料的管理应该采取更快速、有效的方法进行, 既要保证工作的速度, 也要在追求速度的同时保证管理质量。但是, 我国绝大多数房屋产权产籍管理部门依然在使用传统的管理方式。这样就使得产权产籍的管理远远落后于房地产市场的发展, 无法做到齐头并进甚至是紧随其后。

1.3 管理人员素质低, 严重影响管理方式的改革

某些管理机构负责人对工作的不重视, 直接导致了整个部门工作氛围及工作作风的不良发展。工作热情的极度缺乏使得管理人员普遍出现精神懈怠, 且不重视素质的提高。对于计算机管理系统的应用既没有兴趣, 也缺乏计算机操作能力。这种自上而下的消极工作态度从根本上阻碍了房屋产权产籍管理方式的转变, 造成了产权产籍管理工作混乱, 极大地降低了工作效率。

2 房屋产权产籍管理的重要意义

2.1 依法保障产权人合法权益, 维持房地产市场正常秩序

多年来, 随着房地产市场的持续走热, 越来越多的人开始关心房地产的未来发展情况, 而房产价格也持续飙升, 由此引发的经济纷争也给房屋产权人带来了很大的困扰[3]。由于多数人民群众不懂房产证的办理程序, 或者不懂如何确认房地产开发商是否符合规定而无法及时办理房产证。有些公民购房后, 本应该开发商提供相关资料办理房产证, 开发商在拿到全额款项后杳无音讯, 使得购房五六年产权人无法办理合法证件。

2.2为城市建设提供科学依据, 促进政府工作顺利进行

做好房屋产权产籍的管理工作, 可以为城市房屋的历史改革与现状提供参考依据。国家进行宏观调控政策的决策与干预时变得有据可依, 有利于对房地产市场经济的预测、决策, 促进房地产管理中各项问题的处理。如改革住房制度、推行房屋商品化、廉租住房制度、经济适用房分配制度、房地产经营等都能获取科学依据, 从而提高政府决策的有效性, 多方面促进城市建设与管理工作的顺利进行。

3 促进房屋产权产籍档案管理

3.1 宣传产权相关知识, 建立完善的工作制度

一方面, 作为为人民服务的房屋产权产籍管理部门, 应大力宣传有关购房、房产证办理、开发商合法性等方面的知识。在提高人民群众房产知识的同时, 促进维护自身合法权益的意识, 在购房前对开发商、房屋产权产籍等进行合法性的确认。同时使购房者在购房后实时跟踪房产证的办理或产权产籍的动态变化等, 减少可能发生损失。在生活中, 很多购房者因为相关知识和维权意识缺乏, 导致自身合法权益受到侵犯后无法有效维权。

另一方面, 房屋产权产籍管理部门应该从自身出发, 正确认识工作性质及其重要性。转变以往消极的工作观念和态度, 领导带头严抓工作作风, 鼓励管理人员积极响应国家和社会对产权产籍管理工作的需求。对反对纠正错误、消极工作态度的工作人员进行严惩, 并制定完善、严谨的工作制度, 对违反相关制度的管理人员一律严格处理。同时加强部门监督, 相互监督、相互制约的部门关系可以有效减少腐败滋生。

3.2 提高人员素质, 加强硬件基础设施

随着科学技术的发展, 各行各业都对其工作方式进行了科技性改革, 不仅可以有效减少工作量, 还能提高工作的效率和质量。房地产行业的迅速壮大给房屋产权产籍管理部门提出了更高的要求, 但是计算机管理系统的应用也为其工作方式的转变提供了有利条件。各房屋产权产籍管理部门应加强对工作人员的素质培养与提高, 使其自身素质满足现代化工作方式的需求。同时在硬件基础设施方面加大投入, 为信息化工作模式打好基础。

4 结束语

产籍管理应与产权管理协调一致, 实行集中统一下的分级管理, 同时作为房屋产权产及管理部门应该随着社会发展进程, 做出工作观念及服务意识方面的转变[4]。房管部门应与时俱进, 充分利用信息时代的现代化发展条件, 提高工作速度的同时保证工作质量。

摘要：房屋的产权管理和产籍管理是物业权属管理中紧密联系、互为依存、互相配合的两项工作。搞好产权管理可以为产籍管理奠定良好的基础, 而做好产籍管理工作又可以为产权管理工作的顺利进行提供保障。而且房屋产权产籍的管理与千万人民群众的利益息息相关, 因此, 切实做好房屋产权产籍管理工作能够为房地产行业及房屋产权人提供优质服务。我市房管局通过对房屋产权产籍管理现状的分析, 发现目前管理工作中存在的问题, 从而提出相应的解决策略, 为各房管局的有效工作提供参考依据。

关键词：房屋,产权,产籍,管理现状,方法分析

参考文献

[1]刘巧兰.房地产产权产籍管理面临的问题与规范化管理措施[J].现代商业, 2012, (17) :157-158.

[2]沈颖, 陈建强.理顺产权产籍管理机制.规范房地产行业管理[J].广东科技, 2008, (14) :10-12.

[3]郑吉荣.贯彻落实房地产法.完善加强产权产籍管理工作——在全国房地产产权管理工作座谈会上的讲话 (摘要) [J].中国房地产, 1995, (09) :32-34.

[4]刘允兰.蚌埠市房屋产权产籍监理处——重视房产档案管理和利用[J].中国房地信息, 1999, (06) :14.

房屋产权论文 篇2

2001年2月，李某在跳舞时认识了被告朱某，两人成为舞伴。2001年9月，李某将自己居住的一套建筑面积为40余平方米的直管公房参加了房改，以朱某配偶的身份并用朱某的工龄购买了该房，取得了房屋产权证。朱某自己也于2000年11月使用其工龄，并以其妻刘某的身份参加了房改。2010年3月，李某因交通事故死亡，生前没有立下遗嘱。罗某在清理其母李某的遗物时才发现李某居住的房子是她的私房。后来，朱某以李某在购买公房时使用了他的工龄且购房款是他出资等为由，向罗某提出拥有李某名下的房子。双方协商不成，诉至法院。

在法庭上，被告朱某辩称，李某所有的房子是他瞒着其妻刘某以3万余元的价格向他人买下的，此后参加房改的费用也是他代李某出资的。当时他考虑到他和刘某的夫妻感情，所以房屋产权登记在李某名下，李某也承诺，房屋产权属于朱某。朱某多次找到李某要求她搬出房屋，李某一直以经济困难为由拒不搬出。2009年，李某把房屋归还给了朱某，后朱某一直对房屋进行管理。从2009年至2013年已过去4年多时间，原告罗某一直没有主张涉诉房屋属于他所有，因此罗某的诉讼时效已经过期。如果本案被定性为继承，朱某应该也有一半的继承权，因为李某早已默认与他是夫妻关系。

法院审理后认为，根据《物权法》第十条规定：“我国不动产物权实行依法登记生效制度。不动产权属证书是权利人享有所有权的证明。”涉诉房屋依法登记的房屋所有人是李某，李某在离异后至亡故一直未再婚。被告朱某与李某相识期间为有妇之夫，与李某依法不能成立合法的夫妻关系，因此，朱某不能成为李某所有房产的隐形共有人或李某的继承人。本案诉争的房屋依法应该属于李某个人生前所有的合法财产。现李某因交通事故死亡，原告罗某是李某的唯一合法继承人，李某生前没有立下遗嘱，故涉诉房屋应由罗某继承。李某在参加房改时，虽用朱某身份及其工龄购买了该房，但朱某不能对该房拥有所有权，且朱某在用其工龄参加该房房改之前已用了其工龄参加过一次房改，享受了政府的房改优惠政策。朱某以李某使用了其配偶身份及其工龄购买该房，而主张享有该房的所有权，于法无据，不予支持。对朱某称购买该公房及此后参加房改的费用均由其出资，当时考虑到夫妻感情，所以将房屋产权登记在李某名下以及李某也曾经承诺房产是属于他的辩称意见，证据不足，法院不予采信。对朱某称原告的诉讼时效已过的辩称意见，法院认为，2010年3月1日，原告在清理其母李某的遗物时，才知道该房系李某私房，并在得知李某参加房改时用了朱某的工龄后，认为被告朱某对该房拥有部分所有权；2012年12月，罗某得知朱某不应享有该房所有权时，便找到被告要求其腾房遭到拒绝，致使双方发生纠纷。故原告的诉讼时效没有期满。据此，法院作出李某房产由罗某继承的判决。

说法：遗产继承是指按照《继承法》的规定，把被继承人所留下的遗产转归继承人的行为。继承分为法定继承和遗嘱继承。由于李某生前未立遗嘱又未有与扶养人、集体所有制组织订立有关扶养、遗赠协议，故本案主要按照法定继承的相关规定处理。法定继承是指直接按照法律规定继承人范围、继承顺序、财产分配原则进行的一种继承，也是最常见的一种继承方式。按照《继承法》第十条规定：“法定继承人分为两个顺序。第一顺序为：配偶、子女、父母：第二顺序为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。”本案中，被告朱某与李某系舞伴关系，双方相识期间朱某已婚，其与李某不能成立夫妻关系。同时，李某虽以朱某配偶身份并用朱某的工龄购买房屋，但被告朱某不是理所当然地获得房屋的所有权。朱某与李某配偶关系，朱某不能成为李某的法定继承人，不能主张相关权利，但罗某应该赔偿朱某为购买此房支出的费用。

房屋产权问题的由来私房改造小史 篇3

前奏:新民主主义房屋政策的过渡性

在新中国成立前夕, 受农村土改“耕者有其田”的影响, 许多城市居民以为“城市解放了可以白住房子, 一切房租都可不缴, 甚至以为可以平分城市的房产”, 纷纷抗租甚至强占房屋。如济南市提出“人人有屋住”的口号, 结果房客不交租, 房东不修屋、不出租甚至拆房。河北省保定市不交房租者达53%, 唐山市不交租者占58%。

不过, 中央政府并未支持这种主张。当时《人民日报》是这样解释的:农村的土地是自然物, 虽可开垦却不能凭空增添, 地主占有土地并剥削农民的土地所有权制度是封建性质的, 必须废除。但城市的房屋与农村的土地不同, 房屋不是自然物, 而是劳动的产物, 是一种商品, 需要一定的投资, 而且要经常出资修缮, 利用房屋的投资收取租息就成为一种资本。城市里私人房主对房屋的占有, 一般不是封建性质, 而是资本主义性质, 应当和官僚资本以外的其他私人资本的所有权一样受到保护, 承认其所有权, 并保护这种产权所有人的正当合法的经营。房东和房客在平等地位上用自由协商的方式议定的房租, 其数额扣除房屋偿还金部分后大体上相当于正当的平均利润, 可以认为是资本主义性质的剥削, 在新民主主义社会里是允许存在的, 并予以保护。

因此, 当时政府解决城市住宅问题的基本政策是: (1) 承认并保护私人房屋产权, 任何个人和团体不得侵害。 (2) 允许私人房屋的出租, 但租约须由双方自由协议订立, 严厉禁止凭借特权强占强赁房屋。 (3) 租额不得过高, 也不宜过低, 原则上, 房租额除掉房屋折旧赔偿金和必要的修理费用部分后应大体上相当于社会平均利润。 (4) 租约有效期间房主须依约修理房屋, 并不得任意增加租价或强令房客搬家;房客也必须依约按时缴纳房租, 不得故意拖欠不交。 (5) 双方发生纠纷时, 应本调解精神, 自行协议解决;协议不成时, 可由政府仲裁或由任何一方声请法院处理。 (6) 政府有权保护城市的房屋, 并督促房主进行必要的修建, 不能听任有用的房屋拆毁倒塌。对于私人所有的房屋、地产, 政府并要按累进制分等征收一定的捐税。

这一文件既保护了私人房屋的产权、又照顾到房客的利益, 是当时所能采取的最好的政策。根据中央精神, 各地制定了相应的房屋法律和政策, 主要内容是保护私房产权, 实施房租管制即限制租金、限制退租、强制空屋出租等, 这与国民党政府时期的法律基本上可谓一脉相承。

但理论上的自洽, 未必意味着实践的圆满。因为, 按照政府当时的政治主张, 新民主主义只是其革命的初始阶段, 中国必然要过渡到社会主义阶段即公有制社会;换言之, 保护私有房屋只是暂时的。中共中央对此也毫不避讳:“应当把所有城市房屋看作社会的财产, 加以适当的监护。这样才能使城市房屋日渐增多, 人民的居住不发生困难, 给将来社会主义的房屋公共所有权制度, 造下有力的条件。”

这种对私有产权限制、控制甚至最终消灭的态度, 为以后的私房改造埋下了伏笔。

实施:仓促上马, 争议不断

1956年1月18日, 中央书记处发布《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》, 正式启动私房改造。

按照中央文件, “首先加强国家控制, 使私有房出租完全服从国家的政策, 进而逐步改变其所有制”, 并要求在两年之内 (即1958年1月之前) 完成。但多数城市迟至1958年年初仍未开展私房改造。城市服务部在1958年2月召开的全国房产工作会议上认为, 由于“对私房改造的必要性认识不足”, “事实上已不可能在中央规定的期限内完成这一任务”。中央决策层随即做了加压的工作。1958年8月5日, 中央主管部门负责人发表谈话, 要求各地房管部门“抓紧时间加速进行私有出租房屋的社会主义改造, 争取在1958年年底前完成私房改造任务”。这一指示明显没有发生效力。因为到1960年为止, 全国仍有14%的市及三分之二左右的县未进行或未完成私房改造。1961年, 原工商行政管理局、商业部联合发出通知, 要求“加速”城市私人出租房屋社会主义改造工作。直到1964年, 原国家房产管理局才正式宣布私房改造工作宣告结束。

在1957年反右运动前的“大鸣大放”期间, 有诸多批评私房改造的声音, 称政府靠“国家经租”的形式来解决住房紧张乃药不对症, 住宅问题的根本原因是房屋缺乏, 而不是房屋私有所致。

法学学者谭惕吾在“鸣放”中表示, 根据她在上海的调查, 住宅问题是屋少人多、不够分配所造成;把房屋充公了也不能解决, “所有制变更了, 房屋仍住得满满的。”她还指出私房改造违反了宪法:“这不符合宪法第11条国家保护公民的房屋和生活资料所有权的规定。宪法规定的个人房屋所有权, 不是主观上想侵犯, 而是在敲锣打鼓时没明确, 把轻重倒置了, 没看重宪法, 而看重了当时的请求。要在宪法范围内调整租赁关系。应该统一管理租费修缮费的标准, 确保生活资料的房屋的私有制, 自己住的屋子可以少量出租。”

谭的看法也得到当时官方的印证。例如, 1955年5月天津市高级法院在工作总结中曾明确指出:“天津市的房屋问题, 从现象上看是租赁关系不够正常, 但基本问题还是房屋缺乏。”

不过, 政府对于私房改造的正当性, 却是始终予以维护的。1957年10月28日, 城市服务部负责人在第二次全国厅局长会议上明确表示, 社会主义不能容忍私房主继续过着剥削生活。“对于占有这样多房屋的房主如不实行改造, 仍任其继续过着剥削生活, 这是我们的社会主义制度所不能允许的”;“城市房屋的私人占有制与社会主义建设之间”, 存在深刻矛盾。私房改造“是一场激烈的阶级斗争”。

1964年, 政府一纸公文下来, 直接把私房充公:“国家经租房屋的性质是‘对城市房屋占有者用类似赎买的办法, 即在一定时期内给以固定的租金, 来逐步地改变他们的所有制’。这就是说国家经租房屋的房主实际上已经丧失了所有权, 因此房主死后, 经租房屋不能允许他的家属继承, 但可以继续领取国家给予的固定租金。是否需要办理领取固定租金的证明书公证, 目前国家还没有统一的规定”, “慎重处理房主要求退房的问题, 凡已经纳入改造的房屋, 应当坚持继续进行改造, 一律不能退回”, “对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋, 房管部门可以作价收购。”

政府认为经租是“类似赎买”, 以前的租金是用来买业主的房产的, 这听起来有点像分期付款, 不过这种方式令房主十分不解。房主反问:“在‘国家经租’开始时, 产权还是我们自己的, 我们并没有把房子转让或捐献, 不然为什么国家还会给我们发租金, 还要称我们为‘房主’?”“房主们什么叫‘类似赎买’?国家要赎买, 和我们商量过吗?给过我们钱吗?分给我们的是‘租金’, 也是老百姓的钱, 国家从自己的钱包里掏过一分钱给我们吗?我们子女既然丧失了继承权, 又为什么还要给我们租金?”

转折:新时期住房问题中的老问题

在私房改造胜利完成之后, 发生了更为激烈的“文化大革命”。

文革爆发后, 原本微薄的租金都停发了。各地红卫兵抄家时还把私房业主轰出去, 抢占私房没收房产证, 如1966年12月31日, 上海造反派在一夜之间就抢占了19500多户私房, 抢占房屋面积达36万平方米。北京的房主马振环一家就遭此厄运:

“一天, 中廊下胡同里, 突然出现一张红卫兵的大字报, 写道:所有私房主一律到房管所办手续, 上交所有房地契。弟弟马振铨回想说, 他家的门廊里也贴了一张, 很明显就是冲着他们来的, ‘是一张黄纸’, 头一句便是‘这崽子那崽子的’。作为全家顶梁柱的大哥那时22岁, ‘主动’把房地契和领取租金的‘经租本’一并交到了区房管所。能够证明这处院子归马家所有的一切文件在那次上交中全部消失了。不仅原来由国家经租的房屋不再归他们拥有, 就是曾允许他们自住的7间房 (其实是5间) 也不再姓‘马’, 而被看做是租住国家的房屋, 每月还要交房租5元。”

官方文件承认红卫兵抄家合法。1966年国务院财贸办公室、国家经济委员会《关于财政贸易和手工业方面若干政策问题的报告》:“最近在无产阶级文件大革命中, 各地红卫兵和革命群众……, 提出了许多倡议, 这些倡议许多是可行的, 应该采纳、办理, ”故此作出:“公私合营企业应改为国有企业, 资本的定息一律取消。”该“文革”文件中没有直接涉及经租房问题, 而是要求取消公私合营的资本定息。不过由于当时租金被视为不劳而获的收入, 被等同于资本家公私合营时期的定息, 所以租金被看作定息而停发了;至于取消公私合营, 说白了就是直接没收私房了。这个文件日后被作为经租房充公的法律依据。

82年《宪法》出台, 新宪法明确规定“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”, “国家依照法律规定, 保护公民的私有财产继承权”;不过政府制定政策作出决定的时候, 还是继续沿用“文革”逻辑。1985年当时的城乡建设环境保护部发出《城市私有房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》其中明确提到“已纳入社会主义改造的私有出租房屋, 一律属于国家所有”;此后, 建设部多次出台文件确认经租房属国家所有, 由房管部门统一经营、管理。

国家实行经租房本意是对私房进行社会主义改造, 把它从“私有”变成“公有”, 但是政府把把私房充公后, 却转手给卖给私人了。这样一来, 私房业主要维权自然难于上青天。

“文革”结束后的1977年, 全国190个城市平均每人居住面积仅为3.6平方米, 比解放初期的4.5平方米下降0.9平方米。就是这样一个糟糕的住房状况, 其中发挥主要作用的仍旧是各种形式的私房, 城乡人口的4/5都是居住在个人所有的房屋里。

据1982年前后的统计, 在城镇, 个人所有的房屋达2亿平方米, 相当于房管部门所管公房面积的总和;在农村, 8亿农民基本上都是住在个人所有的房屋里。曾有学者统计指出, 如果完全依靠政府建房, 以1979年建设6000万平米的速度推算, 需要60年才能实现10亿民众人均居住3.6平方米这样一个非常低的标准;而到那时, 几十年前建造的住房可能已接近使用年限, 需要重修。因此, 要靠公房取代个人所有房屋的地位, 是不可想象的, 也是不可能实现的。这成为改革开放之后国家住房政策转向的一个重要原因。

中国产权与印度产权 篇4

黄亚生的这番话符合许多人的直觉——尊重产权导致城市改造缺乏效率，政府想拆就拆有利于加快城市改造——但它却是错的。中国无疑在拆迁问题上存在很多弊病，但印度贫民窟的顽强存在，却并非印度政府尊重产权，反倒是因为印度政府不尊重产权、干预过多。

另一位经济学家姚洋考察过印度经济，他看到印度有一条奇怪的法律：租户租住某间房子一年以上，则房东就不能再赶租户走。这条法律表面上看是保护弱势租户的利益，但实际上却造成了这么一个效果：房东不会跟租户签一年以上的协议。因为一旦超过一年，就意味着房东丧失了对房子的处置权。因此，每年，印度的租户都要奔忙在搬迁的路上。很显然，这条法律使房东无法获得稳定的收入，这也就影响了人们对房屋的投资和改造。正是这种对产权的极度不尊重，导致贫民窟改造缺乏动力；另外，印度的政客又把贫民窟当成选票战场，不断地许诺政府改造贫民窟自来水、学校等，以获取选票，而不是让市场力量进入，这更减弱了贫民窟改造的动力。

如果没有印度政府各种“好心”的干预，房东有动力改善房屋以获取回报，贫民窟的弱势群体可以通过和房东自主协商住上更好的房子，而不是每年都忙于搬迁，他们的工作机会也会更多。

反观中国，虽然土地产权只有70年，并且还有被强行拆迁的风险，但这些还是比不上印度的干预那么变态。投资者获得的回报远比印度要稳定，这使得人们愿意对住房投资。同时这也警示，如果房产税、限购、限制合租等干预措施不断增加，中国也会跌入印度那样的陷阱。

以中国来看，政府主导有利于城市建设的说法并不能成立。人们看到的，是政府风风火火大拆迁，似乎没有政府这一巨大的推动力，城市改造必不能如此快，但人们没有看到的，是旧房只能等待政府来拆迁，这个等待过程就是相对的闲置，而这降低了城市改造的速度。

以市场价格来引导的城市改造，不会放过任何利润机会，但是政府却是迟滞于市场信号的。比如一片平房，它也许早就该被市场上的投资者改造成商场或者住宅，但在政府到来之前，这些不能发生。在等待过程中，平房住户丧失了早日拿到补偿（市场补偿比政府补偿更合理）、住上更好房子的机会，而投资者也损失了潜在的利润。

中国目前的土地体制，当然是不能令人满意的，但是黄亚生教授错误地判断了这个不能令人满意的土地体制的作用。他误以为这个体制虽然缺乏对产权的尊重，但却是有效率的。他没有看到，对产权尊重不够，损失了很多效率，只是那些损失是无形的，要借助经济学思维才能“看见”。也正是由于存在对产权和效率的误解，他把印度的无效率错误归因为印度政府更尊重产权。

黄教授的这种认识很有代表性。常常有人说，中国经济发展快，是因为政府压低了土地价格、资源价格等，这些人就跟黄教授思维近似。这么说的人不明白，如果政府没有压低土地价格、资源价格，经济将会发展得更快！因为在市场价格的指引下，资源会配置到更高效的地方。

房屋产权论文 篇5

关键词：开放源代码软件,产权,生产激励

传统的商业软件由生产者独立开发完成, 并通过申请软件版权, 销售版权许可获得销售收入。近年来兴起的开放源代码软件采取了完全不同的产权制度及生产模式, 软件对外公开, 任何人可以免费获取, 软件开发由无报酬的志愿者开发完成。然而, 凭借这种独特的产权及生产模式, 开放源代码软件取得了巨大的成功, 其市场占有率不断增长, 改变了软件产业的竞争格局, 并且这一模式还广泛应用于其它知识产业。

开放源代码软件采取的共有产权制度, 对传统的私有产权制度提出了挑战。为何数以万计具有专业技能的软件程序员, 愿意无偿编写并免费发放开放源代码软件?软件的共有产权制度下, 生产者如何取得回报?这个问题引起了经济学家的极大兴趣, 近年来相关的研究文献大量涌现, 研究者主要从内在动机与外在动机两个方面来解释人们志愿参与开放源代码软件开发的原因[1,2], 内在动机指软件开发满足了参与者的内心精神需求, 如利他主义精神, 兴趣等;外在动机则指开发者可以获取名声, 学习技术, 好的职业前景等利益。本文认为内在与外在动机都可理解为软件使用者的消费效用, 并将此纳入开放源代码软件生产模型, 比较分析了开放源代码软件与版权软件的生产过程, 并进一步揭示软件生产者选择不同产权配置的内在因素。

1 开放源代码软件的产权制度

1.1 开放源代码许可证制度

开放源代码促进会 (Open Source Initiative) 指出:开放源代码软件是在符合开放源代码定义的许可证下发布的, 提供了可供人阅读的源代码的计算机软件。开放源代码促进会 (Open Source Initiative) 还给出了开放源代码的定义, 可以归纳为以下4个方面:

1.1.1 自由发布

如果发布的软件由不同来源的程序组成, 开放源代码许可证不得限制任何当事人销售或赠送作为被发布软件成分之一的开放源代码软件。许可证不得从此项销售中索取版权费。

1.1.2 源代码

软件的发布必须允许以开放源代码方式进行, 同时必须允许以编译后的形式发布。即使有软件初始发布时不便于在程序中发布源代码, 也必须保证需要者能够以不超过复制成本代价的方式获得程序源代码, 例如能够通过互联网免费下载。源代码必须是完备的, 以保证程序员对其进行修改。

1.1.3 派生作品

必须允许其他人对软件进行修改和后续开发, 并允许它们以与原软件许可证相同的条款进行发布。

1.1.4 不歧视原则

不得歧视任何团体和个人, 不得歧视任何应用领域。

从开放源代码的定义可见, 开放源代码软件及其源代码完全对外开放, 是一种共有产权产品[3], 与传统版权软件的私人产权形成了鲜明了对比。

1.2 版权软件与开放源代码软件的产权结构对比

经济学强调从产品的多种属性及产权束的角度理解产权的概念。我国的民法通则指出, 财产所有权是财产所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然经济学与法律对产权的定义不尽相同, 但是民法中对将财产所有权权利的分解, 与经济学中产权束的概念是一致的。下面我们从占有、使用、收益和处分这4个方面对版权软件与开放源代码软件进行比较。

1.2.1 占有权

版权软件具有对软件及其源代码的独占权。开放源代码软件采取完全相反的方式, 软件及其源代码免费对所有人开放, 软件为所有人共同占有。

1.2.2 使用权

版权软件许可证下, 被许可人对软件的使用权利限于自由运行该软件, 不能将软件自由分发或者修改软件。开放源代码软件消费者使用软件的权利范畴远远超过版权软件, 除自由运行软件之外, 还可以自由研究、修改、再发行软件。由于软件具有非竞争性, 开放源代码软件可以多个时空被重复使用, 多一个消费者完全不减少其它消费者的效用。

1.2.3 收益权

版权软件生产者的收益权是以占有权为基础的。由于生产者独自占有软件, 其他人必须购买版权许可才能合法地使用软件。版权软件的生产者与消费者分离, 消费者出钱购买软件的使用权利, 生产者收钱得到投资回报。开放源代码软件的收益权是以使用权为基础的。如前所述, 相关文献提出的开放源代码软件参与者的内在与外在动机都可理解为参与者自由使用软件时的消费效用。因此, 开放源代码的生产者同时也是消费者。

1.2.4 处分权

版权软件的生产者拥有软件的处分权, 可以自由将软件许可或者转让, 也可以自主决定软件的开发进程。开放源代码软件不被任何私人占有, 软件及其源代码被要求开放许可, 也不存在软件的转让。开放源代码软件由众多生产者共同开发, 任何生产者可以根据自己的意愿修改软件, 但是无法决定软件的开发进程。

综上, 传统知识产权保护下的版权软件, 其占有权、收益权、处分权完全为生产者所有, 消费者购买版权许可后获得运行软件的权利, 但是不能发布或修改软件。开放源代码软件完全对外开放, 任何人无法私人占有软件, 生产者只能通过使用软件获得收益。开放源代码软件赋予被许可人自由运行、研究、修改、再发布软件的权利, 使用权的内涵较版权软件大得多。

2 软件生产模型

Aghion & Tirole (1994) 的创新模型对研发者与消费者技术合作时的产权配置进行了研究[4]。我们根据软件开发的特征对Aghion & Tirole模型进行改进, 分析版权软件与开放源代码软件下生产者的决策行为。

2.1 版权软件模式

假设软件生产者通过出售软件的版权许可获取收入。为保证销售收入的获取, 生产者对软件源代码进行严格保密, 消费者无法参与软件开发, 生产者独自进行软件开发, 设e为生产者的努力水平。生产者完成软件开发后, 必须进行市场推广, 并在产品市场竞争中取胜才可能取得收入。软件的边际生产成本为零, 并具有网络效应, 这使得软件市场不可能容纳多名产品供给商, 市场竞争特别激烈, 甚至出现一家生产商赢者通吃的状况。上世纪90年代, 微软公司的浏览器软件IE凭借操作系统捆绑销售策略成功占领市场, 尽管网景公司的浏览器软件Natscape性能更好, 仍被迫退出市场。因此, 版权软件的成功由软件开发和市场推广两方面组成, 其成功概率可设定为软件开发成功概率p (e) 与市场推广成功概率m (e) 的乘积, p与m都是努力水平e的函数。参照Aghion & Tirole模型, 我们假设p与m为e的增函数, 严格凹向e, 且p (0) =0, m (0) =0, p′ (0) →∞, m′ (0) →∞。

假定软件的价格为w, 价格需求函数为n (w) , 需求量n随着软件价格w的上升下降。软件生产者的总收益为销售收入与软件开发成功率之积, 即p (e) ·m (e) ·w·n (w) 。

我们将软件的成本分解为固定成本c0与变动成本c1。c0为生产者必须支付的固定生产成本。软件的市场推广及销售过程中, 生产者还必须支付广告、价格谈判、交易监督等费用。假设每销售一份软件, 生产者必须为此多支付c1, 即软件产品的变动成本。综上, 软件的生产成本可表示为c0+n·c1。生产者的支出为努力程度与生产成本的乘积:e· (c0+n·c1) 。

生产者的净收益可表示为:

U=p (e) ·m (e) ·w·n (w) -e· (c0+n·c1) (1)

软件价格w对软件销售收入的影响是双重的, w上升可以提高销售收入, 但同时会降低软件的销售数量n及收入。因此, 生产者除了选择合适的努力水平e外, 还会制订最优的软件价格w, 以获得最大利润。

2.2 开放源代码软件模式

假设软件生产者以开放源代码模式进行开发, 软件源代码对外开放, 吸引消费者进行软件合作生产。假设软件吸引n人参与合作生产, 其努力程度分别为e1, e2…en, 他们对软件的消费效用评估分别为V1, V2…Vn。软件具有消费上的非竞争性, 多增加一名消费者并不减少任何其他消费者的效用。同上, 软件生产的成功概率p是e的增函数, 严格凹向e, 并且p (0) =0, p′ (0) →∞。生产者i的收益为p (e) Vi。

由于软件完全开放, 不存在软件市场推广及转让中产生的变动成本c1。同时, 所有生产者可以共享其他人的源代码, 软件的固定生产成本c0被n个生产者分担。为简化模型, 我们假设每个生产者平均分担软件的生产成本, 每个生产者分担的成本为c0/n。

生产者i的净收益可以表示为:

U=p (e) Vi-e·c0/n (2)

生产者将选择合适的努力水平e, 以实现利益最大化。

将 (2) 左右两侧同时除以Vi, 得到:

U/Vi=p (e) -e·c0/ (Vi·n) (3)

Vi为生产者i对软件的消费效用, U为生产者消费效用扣除开发风险及成本支出之后的净值, (3) 式中的U/Vi可以简称为净收益比, 等于成功概率减去努力水平所决定的支出比。我们将 (3) 式用图形表示, 进一步分析参与者数n对生产者努力程度及其收益有重要的影响 (见图1) 。图中的横轴表示开发者的努力水平e, 纵轴表示开发者的总收益p (e) 。根据对p的假设, p (e) 可以表示为图1所示的通过原点凹向横轴的曲线。开发者的支出线为e·c0/ (Vi·n) , 可表示为穿过原点、斜率为c0/ (Vi·n) 的直线。

如果软件发起者未能吸引到其它生产者参与, n=1, 则其支出线为斜率为c0/Vi的直线。当支出直线e·c0/V的平行线与收益曲线相切于O点时, 开发者的净收益比达最大, 此时生产者的努力水平为e1, 净收益比为OA。随着软件生产者人数n的增多, 软件支出线的斜率c0/ (Vi·n) 下降, 支出线向右下方旋转。当支出直线e·c0/ (Vi·n) 的平行线与收益曲线相切O′点时, 开发者的净收益比达最大值, 此时生产者努力水平为en, 净收益比为O′A′。从图中可见, 当n人参与开发时, 生产者的努力水平en, 及其净收益比O′A′都大于独自开发时的对应值e1和OA。同理可推出, 每个生产者的努力水平及净收益比均随着参与人数n增加而增加。

3 两种开发模式的收益比较及产权配置

软件生产者对两种开发模式下的收益进行比较, 并选择最优的开发模式及其相应的产权配置。

版权软件:U=p (e) ·m (e) ·w·n (w) -e· (c0+n·c1) (1)

开放源代码软件:U=p (ei) ·Vi-ei·c0/n (2)

版权软件中生产者拥有软件的私有产权, 可以通过销售软件获得收入, 开放源代码软件中生产者仅通过使用软件获得消费效用, 版权软件对生产者的激励更大。但是, 由于版权产品需要进行市场推广并且在市场竞争中取胜才可能销售产品, 其成功概率p (e) ·m (e) 较开放源代码模式下的成功概率p (e) 更低。特别是当市场中已有垄断生产商时, 其它生产者进入市场的成功概率m (e) 非常低, 将迫使生产者放弃商业版权软件模式。

开放源代码模式中, 随着软件生产者n的增加, 每个生产者分担的成本降低, 激励生产者选择更大的努力水平ei, 提高了生产者的净收益。如果生产者预期开放源代码软件的生产人数n达到一定数量, 则生产者仅需支付较少的支出就可以得到高品质的软件, 此时生产者采取开放源代码模式也是一种理性选择。

4 结 论

本文通过软件生产模型比较了版权软件与开放源代码软件的生产激励及产权选择行为。本文的研究显示, 版权软件的私有产权, 以及开放源代码软件的共有产权都是利益最大化原则下的理性选择, 但两种产权结构下生产者的收益方式完全不同。版权软件通过销售产品的使用许可获得收入, 开放源代码软件通过吸引志愿者参与生产降低成本提高消费收益。开放源代码软件打破了私有产权生产激励的传统观点, 建立了开放的知识产权及知识生产模式, 并广泛应用于其它知识产业, 对社会发展产生了深远影响。国外对于开放源代码模式的研究方兴正艾, 而国内相关的研究很少。我们呼吁国内更多的学者加入到开放源代码模式的研究中, 总结更多规律, 从而推动我国知识产业更快地发展。

参考文献

[1].Rossi.M.A.Decoding the“Free/Open Source (F/OSS) software puzzle”:A survey of theoretical and empiricalcontribution[R].Working Paper, 2004

[2].Lerner, J.and Tirole, J.Some simple economics ofopen source[J].Journal of Industrial Economics, 2002, 50 (2) :197~234

[3].郭宇飚.知识经济中一种新的产权制度和生产方式[D].北京大学博士学位论文, 2006

房屋产权论文 篇6

举个例子:按照温州现在的做法, 等你房子产权到的那一天, 这套房子评估下来值180万, 如果你要续期, 那就得交60万……

全国网友都炸开了锅!尽管温州有关部门说“近期媒体报道收取几十万元出让金才能续期是对信息的误读”。但从媒体事前的报道, 以及温州国土局有关部门的介绍看, 准备收费, 而且准备高额收费肯定是真的。花了几辈子的积蓄, 贷款刚还掉, 土地使用期又到了!必须缴费才能续期?不续期还能住吗?

(一) 自动续期并非无偿

浙江省温州市市民王女士3年多前买了套二手房, 近期打算卖房时却意外发现, 房子的土地证使用年限竟然过期了。为了土地证续期的事, 王女士多方奔走, 始终没有一个结果。王女士随后联系全媒体维权联盟, 来到温州市国土资源局鹿城分局、温州市土地登记交易中心, 得到的答复依然是, 目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则, 在温州如果要续期, 得按照基准地价花费20万元重新购买土地使用权。

明确土地出让制度, 其实并不是很久以前的事。1990年5月19日, 国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期” (并非像很多人所认为的那样是无偿续期) 。

从这个角度讲, 法律上存在模糊空间, 物权法规定可以自动续期, 但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前, 国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则, 更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清解释说, 在国家没有具体实施细则的情况下, 目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法, 先由第三方评估机构评估土地价格, 根据单位地价或折算出楼面地价, 算出总的土地出让金, 重新签订国有土地使用权出让合同。

“现在让受让人承担, 确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映, 这个制度需要顶层设计, 我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案, 目前已着手起草政策建议初稿, 近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级, 妥善化解这类问题。”张少清说。

从温州现在的问题来看, 受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖, 到期后还能继续居住吗?对此, 专家表示, 物权法规定土地使用权可以“自动续期”, 政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金, 房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子, 也就是所谓的公房, 公房可以居住, 但转让时却要补缴土地出让金。因此, 专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利, 需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

所以, 理论上讲, 出让性质的土地使用权到期的市民, 如果仅仅是居住需求, 可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能, 那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提, 或者在转让不动产时补交土地出让金。

(二)

来回摇摆的红线

现在好歹可以续期, 早先的土地使用权更加苛刻, 甚至曾有规定, 使用权期满, 国家直接无偿收回。

在改革开放前, 中国的城市土地实行的是划拨土地使用制度, 具有“三无”特征:无偿、无限期、无流动。在这种情况下, 实质上的土地买卖几乎都不可能。直到1987年, 深圳举行了自1949年以来的第一个公开土地使用权拍卖, 中国土地才从此可以买卖了。同年11月, 《上海市土地使用权有偿转让办法》颁行, 这是中国关于土地使用权出让的第一次立法。1988年, 在深圳公开拍卖土地使用权后不久, 宪法修订, 在“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”后加了一句, “土地的使用权可以依照法律的规定转让”。自此, 在法律层面上, 土地所有权和使用权分离, 国家可以通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权转让给使用者。

然而, 1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定, “土地使用权期满, 土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证, 并依照规定办理注销登记。”按照这条法律的逻辑, 土地使用权期满后, 全部归国家所有, 在当时引起了很大争议。人大常委法律工作委员会在研究后决定, “这个问题比较复杂, 涉及到物权问题, 应当在物权法中规定, 本法可以不作规定。但是对于土地使用权期满后的处理应当明确规定。”于是这个问题就暂时搁置了。

到了1994年, 《房地产管理法》颁行, 第21条规定, “土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者需要继续使用土地的, 应当至迟于届满前一年申请续期, 除根据社会公共利益需要收回该幅土地的, 应当予以批准。经批准予以续期的, 应当重新签订土地使用权出让合同, 依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满, 土地使用者未申请续期或者申请续期依照前款规定未获批准的, 土地使用权由国家无偿收回。”

相比于之前的无偿收回, 这次立法进步明显, 允许续期了。但是有一个条件是, 至少提前一年申请续期, 如果没有申请续期, 土地使用权依然会被国家无偿收回。比起直接无偿收回, 此举良心许多, 但吃相依旧难看。同时, 此条规定又引起了另一个问题:土地使用权续期时, 需要缴纳土地使用权出让金, 但怎么交, 交多少, 只字未提。2007年通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的, 自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满, 依照法律规定办理。”相比之前, 这次更进步了, 不需要提前报备即可续期, 但是民众最为关心的续期问题, 仍悬而未决, 而正是这个空子, 给了地方政府“发挥才能”的空间。

记者了解到, 中国大陆的土地出让制度师从殖民时代的香港, 但却并没有效仿其快速、低价的续期方式。香港的土地使用权续期费用, 每年仅有房价的万分之0.3。

2001年, 深圳的国际商业大厦有一部分土地使用权到期, 根据2004年该市出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》:土地使用权期满, 可按照公告基准地价的35%续期。根据2009年中国国土资源部对620个楼盘的调查, 地价占房价的比例平均为23.2%, 若以此推算, 当时深圳的续期费用标准约是房价的8% (35%×23.2%) , 远远高于香港。

2009年青岛也有类似情况发生。该市黄岛区阿里山小区有部分业主的土地使用权即将到期。当时, 青岛市认为土地使用权期满后应有偿续期, 给出的方案是, 以过去一年的平均地价为基准, 折算至建筑面积是60%左右, 当时该地区的地价是1000元, 所以100平米的房屋须缴纳6万元。

就在今年, 深圳市也发生过一起土地续期事件。深圳福田区长城大厦一套80.6平方米的房屋从50年使用权延至70年, 共缴纳约45000元出让金, 而当时该楼的房价约为8万/平方米, 市值约645万, 补交款项为市值的0.7%, 依然远高于香港的。

(三) 不能再次“剪羊毛”

土地使用权的70年大限问题, 历来被视为都是悬在中国房地产市场的恐怖之剑, 如何处理70年大限的问题, 攸关几乎所有民众的切身利益, 考验政府的智慧和执政能力。

温州收取高额续费的办法, 意味着《物权法》取得的巨大进步荡然无存, 直接倒退回1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 充分暴露了“公权”和“私权”两种权利在博弈中的不对等地位, 也体现了对私人产权的极其不尊重的立法指导思想。

众所周知, 中国民众对“70年”大限的恐惧, 一是基于对高房价的恐惧, 无论政府和开发商如何互相推卸责任, 但一个不争的事实是, 高房价离不开高地价的助推, 在当前民众对房价和地价都没有任何博弈能力的语境下, 用终其一生的收入购置房产之后, 还要在70年后续交高昂的土地出让金, 这无法让民众不焦虑;二是基于对公权力的恐惧, 在中国历史上的任何一个朝代, 私权肯定是要为公权让路的, 在公权和私权冲突的情况下, 公权显然是神圣不可侵犯的。基于这两点, 每一次法律对“70年大限”的完善, 都意味着民众要经受一次精神的折磨和制度性焦虑, 这是必然的。

财经学人马光远认为, 由“70年”引发的焦虑已经由一个法律事件完全演化成一个影响中国社会未来的重大公共事件。“只要看看那些屡屡骇人的地王就知道, 所谓的‘70年’, 却拍出了一个比很多国家的土地永久所有还高的价格, 让民众苦不堪言, 用终其一生的收入购置房产之后, 还要在70年后需要高价再续交土地出让金, 谁不焦虑?”

住宅土地使用权到期后高价续费, 既违背人情事理, 也和基本的法治精神背道而驰。如果承认房子是有限的租期, 那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税, 如果要征收房产税, 就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了, 又想每年收房产税, 这是自相矛盾的。

有道是, 一个国家规定什么样的产权制度, 就会出现什么样的建筑, 很难想象, 在70年的土地上, 能生长出百年的建筑, 也很难想象, 在40年的厂房里, 能生长出百年基业的企业。中国人缺乏长远的打算, 中国企业现在很少有百年的战略, 土地使用权的期限, 一定是一个很重要的原因。

房屋产权论文 篇7

关键词：房屋产权登记,面积测算,存在问题,解决措施

关于房屋水平面积的测算就是房屋面积的测算, 房屋产权登记是其有力的依据。用地面积和房屋面积是房屋水平面测算的主要内容, 而房屋的共有面积、使用面积、建筑面积和产权面积是房屋面积中包括的内容。在房屋产权登记过程中, 房屋面积测算工作涉及的范围较广, 工作内容也较为复杂, 房屋面积的合理测算是一项较难的工作, 如何有效的保证房屋面积的合理测量是房地产行业需要亟需解决的问题。

1 房屋产权登记中的房屋面积测算

房屋面积测算问题是房地产业中产权户籍管理的重要组成部分, 受到了社会和人们的广泛关注。房产事业在新的施工技术和新的建筑设计规范的影响在逐渐的完善, 测算过程的可操作性要较高。还要提高测算过程的精确度, 减少房屋面积测算在房屋产权登记中出现问题。

1.1 复式层内楼梯的面积测算。中空的状态在复式层内楼梯的设计处理上都有所变现, 目的是让用户自由的处理这部分结构, 具有较高的人性化, 呈现自由装饰风格。如果建造了楼梯隔层, 也会有被拆的可能, 现代建筑在建设的过程中, 对于这个问题已经全面的考虑到了, 所以大多数的复式结构中的楼梯隔层还处在空置的状态。基于这种特殊的情况, 消费比较关注的问题就变成了复式层内楼梯的建筑面积合理测算。其实这种问题的处理方式也是也是较好处理的, 可以按照自然层的空间设计来处理, 在购房合同中与消费者合议解决成本的计算。

1.2 关于坡屋顶的面积测算。基于楼层高度的问题, 坡屋顶房屋面积测算容易造成建筑面积的测算结果出现的误差较大, 如果只是对建筑净高度进行单纯的测量, 这样的测量难题也就不会存在。可以按照水平投影面积的一半测量1.75m—2.05m之间的坡屋顶面积, 这样的斜面结构可以被用作储藏室。而超过2.05m的部分可放在整体的建筑面积中一起计算。人性化通过这种处理方式极大的体现出来, 不仅能够将坡屋顶建筑的价值体现, 还能够将消费者的担忧消除。

1.3 消防连廊的面积测算。为了使城市的土地资源最大程度的得到有效的开发和使用, 现阶段的建筑发展趋势是高层化的楼阁。但是随着建筑楼层的不断增多, 安全的重要性也要得到关注, 消防连廊在高层建筑的10 层楼及以上的楼层都会设置, 目的是使各个单元的消防通道练习在一起。挑廊形式和阳台形式是消防连廊的主要连接形式, 通过消防通道的存在将其连接成为一个整体。这种现状的面积测算应当将消防连廊和消防通道相互结合, 相互重合的使用面积要共同承担。

1.4 关于柱廊的面积测算。与房屋连着的柱形走廊就是所谓的柱廊, 在一栋建筑中可以有一层的柱廊, 也可以存在多层的柱廊。对于柱廊面积计算, 方式不尽相同, 但通常使用的面积测算的是一层测算全体面积, 而多层的测算就是面积的一半。这种测算方式存在不足和缺陷, 并不是很完善, 应按照走廊的水平投影面积测算走廊的使用面积, 这是符合国家的相关标准规定。对于一层柱廊和多层柱廊存在的不同的面积测算, 要采取有效的措施将两者的差异性消除, 加强两者面积测算的一致性。

2 房屋面积测算中存在的问题和处理对策

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利, 也就是房屋各项权益的总和, 即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成, 房屋所有权的期限为永久。

消费者的维权意识随着社会的发展而不断的加强, 社会和人们对于房屋产权的面积测算问题给予了高度的重视。为了避免房产开发商和消费者之间出现利益纠纷, 就要求房屋面积测算人员要具有较高的道德水平和专业的测算能力, 保证房屋面积测算的合理, 使房屋面积测算工作顺利进行。面积测算中最常出现的矛盾就是房屋前置测算面积和登记面积有出人的情况, 这也是引起开发商和消费者冲突的症结所在。实际操作过程中, 导致前置测算与实际登记数据存在差异的主要原因是施工过程没有完全按照设计图纸来进行, 或是施工程序中存在一定的规格误差, 改变了公共建筑面积的使用和服务功能, 又或是对于国家相关的房屋测绘条例存在着一定程度上的理解偏差等。关于共有建筑面积的具体划分是房屋面积测绘极易出现差池的地方, 也是测量人员思维容易混淆的主要内容。

当前房屋产权登记中关于房屋面积的测算极易出现的矛盾是房屋前置测算面积与登记面积之间的差异, 这也使得房地产开发商与消费者之间的冲突更加激化。针对这样的问题, 为了最大程度地调和民众对于面积测量条例的诸多困惑, 缓解不同利益方的矛盾冲突, 可从如下两方面体现房屋面积测算的合理性。其一, 促进房屋测算条例在测量标准上的一致性。对于房屋测绘中经常碰到的概念和定义应从科学性与规范性的角度加以落实, 保证数据测量标准的一致性。无论是楼层的结构高度还是测算的起始位置, 都应该在取舍方面制定严格的规范和标准。其二, 房屋面积测量工作也需要经过严格的制度化管理, 不断完善面积测算的体制和手段。在技术力量的辅助下, 房屋面积测量应满足客观的建筑市场发展需要, 做到与时俱进。一些精密的面积测量仪器, 或是面积测绘软件都能够有效提升房屋测绘工作的质量和效率, 保证测算结果的高精确度, 实现面积测算的现代化。

结束语

对待同一套房屋的面积测算, 其测算结果在预告登记、购房合同以及产权登记上经常出现完全不同的测量结果。这无疑放大了开发商和消费者之间的利益冲突, 激化了各消费主体间的矛盾。由此可见, 精确的房屋面积测算对于房屋产权的登记势必将产生极为深远的影响, 甚至这样的利益冲突还会制约到房产测绘行业的今后发展走向。实际测算时, 应按照相关的国家标准来严格执行房屋测算工作, 重点关注易产生测量争议的内容, 力求在科学、合理、规范的指导下完成房屋测绘工作。

参考文献

[1]朱小兰.房屋建筑面积测算若千问题探讨[J].企业科技与发展, 2011 (15) .

[2]廖娟.关于房屋面积测算中几个问题的思考[J].经济研究导刊, 2009 (30) .

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法 篇8

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府公权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可干涉个人自由。近代欧美资产阶级法制就是对消极权利的确认。1776年美国的《独立宣言》宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》也重申这些观点。紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障而变得日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

中国2004年宪法修正案规定, “国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 中国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。房屋拆迁冲突的实质是公权力作为“公共利益”的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《城市房屋拆迁管理条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院五位教授———宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[5]五位教授一致认为, 《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经八年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备三个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突[5]: (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对中国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》, 将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公权力不被滥用。

最后, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国, 是西方法治观念产物。1354年英国国会通过的《自由令》第三章规定。“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所, 不得逮捕或监禁, 不得剥夺其继承权, 或剥夺其生命之权利。”[6]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。只有这样, 才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突日趋激烈。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法。必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：房屋拆迁,法规冲突,私权优位,公共利益,正当程序

参考文献

[1]http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议[EB/OL].http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

小产权房有望转为大产权？ 篇9

而此前国土资源部部长徐绍史在接受媒体采访时已经表示，今年国土部将不让小产权房现象继续蔓延。“清理小产权房的工作，我们会严格地保护农民的正当权益，同时依法依规行政，为大规模地清理小产权房做好准备。”

事实上，从2007年起，小产权房问题就已经引起相关部门的关注，并屡屡下文禁止。不过，随着不少城市推行限购政策，不受限购约束的小产权房却变得更为活跃。

在2008年8月，相关报道就指出有关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草报告上报国务院。

为何小产权房不受法律保护，却还大有市场？中国指数研究院(华中)副院长胡超表示，吸引购房者的主要原因是低廉的价格，这也折射出高房价下购房者的无奈。

某地产经纪人告诉记者：“小产权房的价格比一般小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会挂在网上，只是内部流转。”由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证其权属，双方交易相对简单。

他认为，购买小产权房的风险比较大。“小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。”

“异化”的小产权房

尽管没有产权证，但在城市房价高涨的刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房和保障房之外的另一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。曾有媒体报道，小产权房在深圳和北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。

面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。如何处理已建小产权房并让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，成为政府部门十分头疼的事。武汉国土部门的一位负责人颇感无奈，“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”

众多业内人士指出，小产权房最初是满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，但如今已经逐步“异化”为中高档房甚至别墅，成为少数人攫取暴利的工具。

虽然小产权房从一开始就处于灰色地带，并不具有严格意义上的产权，但近年来，由于小产权房在价格上具有明显的优势，再加上一些开发商蛊惑性的宣传，小产权房推出后销售形势很好。据清华大学经济研究所蔡继明教授的一项研究显示，很多城市小产权房曾占到当地房地产市场的20%，有的甚至高达40%。

小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。“由于小产权房不受法律保护，大量小产权房半公开地销售买卖，也给日后出现问题的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。”地产经纪人小张如是说。

“难啃的骨头”

无论如何，面对新一轮小产权房建设的顶风违法，是任其“生长”还是迎难而上，这既需要有关部门敢于“破题”，更考验其智慧。

小产权房成为“难啃的骨头”有多种原因：部分小产权房是历史原因形成的，很难做到一刀切；全国小产权房将近60亿平米，法难责众；处置小产权房关系到基层权力、民生和社会稳定等一系列问题；现行土地管理法、城市房地产管理法等法律不支持小产权房……

但是，小产权房难“啃”也要去“啃”，而且要尽快去“啃”。小产权房问题如果继续拖下去，问题将越积越多，例如：小产权房引发的法律纠纷、农村集体土地被变相侵占的问题、对城乡土地规划利用总体布局的破坏、对相关部门公信力的损害以及小产权房的安全隐患问题……

那么，如何终结小产权房乱象呢？

仅仅依靠事后的查处是不行的，还须事先不断释放明确信号，趁早“封死”小产权房的前路。一些地方小产权房为何成为发展难题，很大程度上缘于当地部分领导在处理小产权房问题时态度含糊不清、犹豫不决，甚至暗含几分暧昧心理。加上一些专家学者的不当言论，更给人们以小产权房可能会“分类处理”等假象，凭空增添侥幸心理，并刺激更多的人加入到购买小产权房之列。

留存与否

按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引人注意。同时，据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。

那么，数量庞大的小产权房的产权未来是否能变大呢？民间各种说法均有，比如：价格低，法不责众，小产权可转为大产权。

如今，小产权房是否留存，是否转为大产权，都颇受争议。因为小产权房已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都面临挑战。

其实，小产权房本身无可非议，主要问题在于小产权房的非法交易。“近几年，国家一直在对小产权房进行整顿，但短期内完全解决存在难度。”业内人士表示，“长期来看，最好的办法还是将小产权房用地划为国有建设用地，将小产权房转变为商品房。”

房屋产权论文 篇10

原来, 早在2012年, 陈女士通过其二叔陈二 (化名) 的购房名额, 购买了一套低价房, 房款由陈女士全额承担, 房产证为其二叔的名字。一年后, 其二叔去世, 由于二叔无子女, 且晚年由陈女士照顾, 曾口头承诺, 该房为陈女士所有, 但未立遗嘱。如今, 陈女士欲将该房产过户到自己名下, 但二叔有一弟弟, 即陈女士的小叔陈三 (化名) 。陈三称自己为继承人, 有权继承该房产, 并要求继承房屋产权。陈女士将陈三告上法庭。

陈女士认为, 房产为自己全额出资购买, 并且承担了对二叔的赡养, 自己有权争取该房产。陈三虽为原房产的弟弟, 但并没有出资, 也未对陈三进行照料, 理应放弃继承。

然而, 事实却似乎并不如陈女士所愿。

江苏东恒律师事务所王磊律师对该案件进行了解析。王磊律师分析表示:陈女士想争取房产的愿望恐难实现, 因为房产证的名字是其二叔, 从法律角度而言, 产权人就是其二叔, 房屋跟陈女士没有关系。退一步, 从继承角度而言, 陈女士也很难获得房产, 因为一是没有其二叔的遗嘱, 口头遗嘱又属于空口无凭, 相当于没有。二是其二叔有弟弟陈三, 属于第一顺序的继承人, 在没有遗嘱实行法定继承的情形下是唯一的继承人, 有权主张继承房屋。

虽然继承法第13条有关于对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人, 分配遗产时, 可以多分, 但也是居于继承人与被继承人之间的关系, 陈女士不是继承人, 所以也无法分得房产。