土地产权交易论文

土地产权交易论文（共12篇）

土地产权交易论文 篇1

在土地产权理论界, 存在许多热点乃至经典的问题:土地产权不清的问题、土地私有化问题、土地征用问题以及农村土地承包经营权是物权还是债权的问题等等。这些问题长期争论不休的主要原因, 是所运用的理论有问题。现有的产权理论主要来自于西方经济学和民法学, 这些理论以研究私有财产为主。实际上, 财产可以分为两类:第一类是只有私益性、没有公益性的财产;第二类是既有私益性、又有公益性的财产。这两类财产的产权关系是有本质区别的, 但现有的产权理论研究基础是从第一类财产出发的, 因此, 不太适用于第二类财产。不幸的是, 土地财产属于第二类财产, 因此, 应用现有的产权理论, 必然无法解释许多的土地产权问题。在分析土地作为既有私益性、又有公益性财产的属性基础上, 提出了土地产权位移理论, 然后, 运用这一理论对土地的热点问题进行分析, 试图使这些问题得到合理的解释。

一、土地产权位移理论

根据现有的产权理论, 一个财产权利, 不是物权就是债权, 不是私有就是公有。实际上, 对于土地财产权利, 由于其既有私益性、又有公益性, 情况并不是这么简单, 往往是界于物权与债权之间乃至在二者之间位移, 也介于私有与公有之间并在二者之间位移。

(一) 土地产权在物权与债权之间的位移

理论上, 物权是一种支配权, 权利主体完全可以依据自己的意志和意愿行使自己的权利, 不需要听从任何其他主体的意见。债权是一种请求权, 除了不当得利、无因管理等少数法定之债外, 大多数情况下, 债权都是依据合同双方当事人的约定而形成, 因此债权人在行使权利时, 往往要受到对方当事人的制约, 获得对方的同意后才能行使权利, 虽然这种权利一经约定, 即具有一定的稳定性和保障性, 但对方当事人可以要求变更权利内容, 甚至可以撕毁合同, 收回权利, 只不过是承担违约责任而已。物权和债权的本质区别是, 物权的权利主体可以独立行使自己的权利, 而债权主体则要通过请求后才能行使权利。

以上区别, 是当前民法学上的一种理论区分, 物权就是绝对的支配权, 不需要向任何人提出请求;债权就是绝对的请求权, 不具有一点点的直接支配性。显然, 这种区分过于绝对化了, 对于只有私益性、没有公益性的财产, 情况是这样的。比如对于衣服、手表等普通的财产, 物权人是具有绝对的支配权, 债权人只具有请求权。但是, 有时, 物权的主体并不能完全独立地行使权利, 债权的主体也不是完全不能独立地行使权利。这时, 在物权和债权之间, 依据直接支配性的差异, 存在一种连续变化的状态 (如图1所示) , 将具有100%直接支配性的财产权利称为纯物权, 其权利的行使完全是权利主体说了算;将没有直接支配性的财产权利称为纯债权, 其权利主体在行使权利时, 完全听从权利相对方的意思表示。在纯物权和纯债权之间, 财产权利的直接支配性是连续变化的。对于这类财产权利, 物权与债权的本质区别就不是绝对的支配权与请求权那样简单了, 物权只是直接支配性相对较高的财产权利, 债权也不是一种完全没有支配性的财产权利, 只是其直接支配性相对较低。理论上, 在直接支配性连续变化的过程中, 还无法找到物权和债权的分界点, 也就是说, 物权和债权的界限有时会不是很清楚, 正是因为这个原因, 对于一个直接支配性不高也不低的财产权利, 会存在其究竟是物权还是债权的争论。

对于只有私益性、没有公益性的财产, 如衣服、手表等, 不存在上页图1中所示的直接支配性连续变化的状态, 属“离散”状态, 要么具有100%的直接支配性, 即为纯物权, 要么就是没有直接支配性, 即为纯债权。对于这一类的财产, 其物权与债权的区别是非常明显的。上页图1中所示的直接支配性连续变化的情形, 多发生在既具有私益性、又具有公益性的财产上, 典型的例子就是土地财产权利, 如前面提到的农村土地承包经营权, 作为权利主体的农民, 并不具有对土地100%的直接支配性, 改革开放以来, 土地承包经营权人对于土地的直接支配性是在逐渐提高的, 但即使现在《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国物权法》皆已承认这种财产权利是一种物权, 其直接支配性也还没有达到100%, 在一定条件下, 农民集体和国家对其土地具有一定的直接支配性。

可见, 对于既有私益性、又有公益性的财产, 物权与债权的区别, 只是权利人的直接支配性大小存在差异而已, 甚至随着直接支配性大小的变化, 物权和债权还可以相互转换的。当直接支配性由大变小时, 物权的属性逐渐变弱, 债权的属性逐渐增强, 法学上称之为物权的债权化;反之, 称为债权的物权化。

(二) 土地产权在私有与公有之间的位移

现有的物权理论认为, 物权具有排他性, 主体只有一个。这种理论也只适用于只有私益性、没有公益性的财产。土地是典型的既有私益性、又有公益性的财产权利。如果土地物权的主体只有一个, 在实践中, 农民或市民拥有的土地物权, 有时可能被国家或集体征用或拿走, 对此, 现有的物权理论就无法解释, 有的学者就认为土地征用是对农民或市民物权的侵犯。显然, 这种解释过于简单。还有, 一些学者在中国农村做土地产权调研时, 一个“经典”的问题就是问农民“你认为土地属于谁所有”, 给出的选择答案是“A.国家;B.集体;C.农户;D.不知道”, 农民的回答往往是这四种选择皆有, 于是, 这些学者给出的研究结论是中国的农村土地产权不清。这样的结论也过于简单。

出现以上的问题, 其根源是现有的物权理论过于简单, 对于像土地这样的既有私益性、又有公益性的财产权利, 其物权主体不只一个, 如农民集体所有的土地, 农民个人、农民集体和国家皆是土地物权的主体, 只是他们各自拥有的直接支配性大小不一。简单地说, 既有私益性、又有公益性的财产权利, 其物权主体应该是两个方面的:私人主体和公共主体 (国家或集体) 。私人主体和公共主体共同拥有物权的100%的直接支配性 (如图2所示) , 当私人主体的直接支配性由小变大时, 即是私有化过程, 反之, 就是公有化过程。

将私人永远拥有物权的100%直接支配性界定为纯私有, 将公共主体拥有物权的100%直接支配性界定为纯公有。对于土地产权, 一般很少出现纯私有或纯公有的状态, 往往是介于其间。由于土地具有公益性, 私人永远不能拥有土地100%的直接支配性, 土地产权永远不能完全清晰地界定为私人所有。理论上, 法律只能尽量明确地界定在一定条件下私人和公共主体分别拥有什么样的直接支配权, 但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根据交易成本理论, 产权界定是有交易成本的, 要完全清楚地界定土地这样的复杂产权, 其交易成本无限大。

(三) 土地产权位移的内涵与社会意义

土地产权在物权与债权之间、私有与公有之间的位移, 有其深刻的内涵和社会意义。虽然财产权利属民法或私法范畴, 但是, 对于土地这样的具有公益性的财产, 土地权利人对于土地权利的行使, 不仅仅涉及私人利益, 可能涉及公共利益。当一个财产的权利人对其财产具有100%的直接支配性时, 即权利人拥有纯物权时, 对权利人个人是绝对有利的, 但该权利人也可能凭借其100%的直接支配性, 对公共利益导致不利的影响;反之, 当权利人拥有的是纯债权时, 权利人的利益有时得不到绝对的保护, 但是, 如果该财产权利的直接支配性还掌握在集体或国家手中, 这时, 对于公共利益是有好处的。因此, 土地物权与债权的相互转换与位移, 实际上是保护公共利益还是保护私人利益的一种抉择。过分地保护私人利益 (让私人拥有100%的直接支配性) , 或者过分地保护公共利益 (让私人拥有0%的直接支配性) , 都不利于财产权利的有效行使和财产的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之间, 形成一种均衡, 即直接支配性在0%~100%之间, 找到一个平衡点。这个平衡点并不一定就是50%或中点, 平衡点应处何处, 取决于社会制度和诸多社会关系。

依然以农村土地承包经营权为例。建国之后, 为了充分保护集体和社会公共利益, 在人民公社时期, 农民个人对于集体土地的直接支配性很小, 这种制度安排在当时有利于社会的稳定, 有其存在的必要性, 但随着社会经济的发展, 变得越来越不利于土地资源的有效利用与农民个人收益的增加;改革开放后, 开始实行土地承包经营制, 而且承包期不断延长, 这一过程, 实际上就是农民对于土地的直接支配性不断提高的过程, 土地承包经营权的债权属性不断降低, 物权属性不断增加。这个过程, 就是债权的物权化过程, 很明显, 也是私人利益和公共利益关系不断调整的过程。在这一逐渐变化的过程中, 私人利益和公共利益得到了充分的调和, 改革取得了很大的成功;今后的改革方向, 是进一步提高农民对于土地的直接支配性, 但为了保护公共利益, 农民对于土地的直接支配性, 永远达不到100%, 即农民不可能获得土地的纯物权。也许将来有一天, 随着经济社会的发展, 私人利益发展到极致, 需要更多地保护公共利益, 也就是要降低农民对于土地的直接支配性, 这个过程就是物权的债权化。

二、有关土地财产权利热点问题的解释

在以上的分析中, 实际上已经解释了土地产权不清的问题和农村土地承包经营权是物权还是债权的问题, 下面解释土地私有化问题和土地征用问题。

(一) 土地私有化问题的解释

对于是否应该土地私有化的问题, 不能简单地回答“是”或“否”。由上页图2可知, 将私人主体或公共主体拥有100%直接支配权的情形分别称为纯私有或纯公有, 对于土地产权, 纯公有和纯私有都不是好的选择, 而是介于二者之间。目前, 中国土地产权制度变迁的总体趋势是:从纯公有向纯私有位移, 但永远不会移到纯私有, 而是移到公有和私有的调和点。任何国家、任何时期的土地产权, 皆是在进行这样的从纯公有向纯私有或者相反方向的位移, 通过这样的位移, 形成土地财产在个人和公共之间的利益均衡机制。

(二) 土地征用问题的解释

有人认为, 国家在农民不愿意的情况下征用农民的土地, 是对农民土地物权的侵犯, 其实不然, 如前所述, 农民本身并不具有100%的直接支配性, 还有部分的直接支配性属于集体和国家, 在一定的条件下, 为了公共利益的需要, 国家也可以行使直接支配权。即使在私有制国家, 私人拥有的土地, 土地所有权人也不具有对土地100%的直接支配性, 也可能被国家征用, 同时, 在利用土地的过程中, 也要考虑周围公共利益的需要, 简言之, 土地所有权人不能完全自己说了算。有了以上的理解, 对于土地征用问题的认识可以更客观: (1) 该问题不是公有制国家独有, 私有制国家也有, 是所有国家皆要长期面对的普遍问题, 不要试图去消灭这个问题, 也不要过于夸大这一问题对于社会的危害; (2) 即使农民拥有土地的物权, 国家也可以征用, 没有必要讨论征地的合法性, 许多学者提出采用征购、农民参与开发等形式取代征用, 其实没有必要; (3) 土地征用过程中的争论, 不是财产权利纠纷, 只是利益分配的讨价还价, 不要“上纲上线”地认为征地就是国家对农民物权的侵犯, 只是要在国家、集体和个人之间合理地分配利益就可以了。至于利益分配过程中的以权谋私、腐败等问题, 不是土地征用制度本身的问题, 而主要是监管制度的问题, 应区别对待, 不要因为这些问题的存在而否定土地征用制度的作用与绩效。

三、结论

土地财产属于既有私益性、又有公益性的财产。这类财产与只有私益性、没有公益性的财产有本质的区别, 以至现有的产权理论无法解释土地产权中的许多问题。基于土地财产既有私益性、又有公益性的特性, 首次提出了土地产权位移理论, 其核心内容有三点。 (1) 土地物权和债权虽然是两种性质不一样的财产权利, 但本质上, 只是权利人的直接支配性大小有差异, 一般表现为物权的直接支配性大, 债权的直接支配性小, 有时这一直接支配性处于连续变化的过程中, 当直接支配性由大变小时, 为物权的债权化, 反之, 为债权的物权化。 (2) 土地物权的主体有两个或多个, 一般包括私人主体和公共主体, 私人主体和公共主体共同拥有该土地100%的直接支配性, 当私人主体的直接支配性变大、公共主体的直接支配性变小, 即为私有化, 反之, 为公有化。 (3) 对于土地财产, 直接支配性在不同主体之间的大小变化以及物权与债权之间的相互转换, 形成了一种实现土地财产权利合理分配、促进公共利益与私人利益调和的机制。充分认识这种机制, 有利于理解许多长期争论不休的土地产权问题, 也有助于合理地利用这种机制进行土地产权制度的改革。

摘要：土地财产属于既有私益性、又有公益性的财产, 这类财产与只有私益性、没有公益性的财产有本质的区别, 现有的产权理论无法解释土地产权中的许多问题, 如土地产权不清、土地私有、土地征用等问题在理论界长期争论不休。在分析物权与债权的区别和联系的基础上, 首次提出了土地产权位移理论, 运用这一理论, 可以很好地解释土地产权理论界长期存在争论的问题, 对于正确认识土地产权制度、做好土地制度改革具有重要的理论和现实意义。

关键词：土地产权,土地制度,位移理论

土地产权交易论文 篇2

三、乙方（协调方）保证甲方具备摘牌报名资格（唯一）；

四、乙方佣金=双方确认成交价（楼面地价）—摘牌成交价（楼面地价）*规划建筑总面积；

五、乙方可向甲方提供建筑劳务发票；

六、具体流程：

1、双方确认地块位置；规划条件；

2、商议《合作协议》确认交易价；（商谈之前，甲方须向乙方出具银行兑账单）；

3、签订《合作协议》

4、乙方运作土地挂牌及规划条件等；

5、挂牌公告发布（地块符合协议的条件），6、甲方注册公司，取得营业执照后，甲方在工商银行设立甲、乙双方共管账户；

7、甲方将乙方应得的佣金50%，存入共管账户；

8、乙方为甲方提供符合摘牌资格的报名手续；

9、甲方摘牌，与市国土局签订成交确认书后当日，将共管账户的佣金支付到乙方指定的账户； 10、10个工作日内，甲方与国土局签订土地出让合同；

11、出让合同签订后三日内，甲方向乙方支付余下的50%佣金；

12、合同中止。

注：

1、甲方在签订成交确认书前，无需向乙方交纳任何费用。乙方前期运作的所有费用包含在佣金。

2、合作协议可由甲方的投资方（企业）先行签订，待甲方成立的摘牌公司成立后，将协议的权利义务转至新公司。

附：

招拍挂流程

1、发布公告；（包括：地块位置、面积、用地性质、规划条件、起始价、摘牌时间等）

2、有意单位到拍卖中心领取资料；

3、准备报名资料（包括公司营业执照、银行资信证明等）

4、在区开具报名资格函；

5、购买建设用地指标（30万/亩）；

5、将摘牌保证金（按挂牌土地起始总价的25%计算）汇入拍卖中心；

6、持公司报名资料、区的报名函、保证金汇款凭证、建设用地指标证，到拍卖中心报名；

7、摘牌，与国土局签订成交确认书；

8、10个工作日内，与国土局签订土地出让合同，9、签订出让合同后30天内，交纳土地总价的50%土地款；

10、此后的60天内，交纳土地总价的30%土地款；

11、此后的900天内，交纳土地总价的20%土地款；

12、交纳土地总价3%的契税；

13、取得国地证。

土地产权交易论文 篇3

摘 要：任何组织制度的安排都要考虑交易费用。改革开放以后，我国农村土地产权改革一直在努力做到产权明晰，但却从未改变过土地归国家或集体所有的性质。本文从交易费用视角出发，分析了我国农村土地产权为什么不转变为土地私有制以及在集体产权之上进一步明晰产权的意义。最后得出，产权的形式并不代表产权制度的合理性，只有交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

关键词：交易费用；土地；产权

一、交易费用的内涵

科斯在其1937年发表的《企业的性质》一文中最先提出了交易费用这一概念，他认为所有的经济活动都是需要交易费用的，他将交易费用解释为“利用价格机制的费用，它包括为完成市场交易而花费在搜寻信息，进行谈判，签定契约等活动上的费用”。阿罗1969年将交易费用定义为“经济制度运行的费用”。

二、产权与交易费用

任何社会组织制度的安排都会产生费用。为了实现资源的最优化配置，就必须考虑到交易费用。交易费用是制约产权制度的安排和选择的重要因素。

不同类型的产权所需要的交易费用的大小是不同的，对于资源配置效率的影响也不同。一般而言，按照拥有权利的经济行为主体不同，可以将产权分为三种类型；私有产权、公共产权、国有产权。（1）私有产权即产权归属的主体是私人，意味着社会承认所有者的权利，并禁止其他人行使该权利。在私有产权中，财产所有者获得收益，同时必须承担其全部成本。交易使资源流向使用效率最高的使用者手中，并且内部化财产所有者行为所产生的外部性。（2）公共产权即把产权权利界定给一个共同体，共同体内所有成员都可以行使这些权利，国家或私人不能干涉共同体内的任何人行使公共产权。最常见的便是集体产权——公共资源的权利属于一个地区或一个国家的公民，所以每个人对该资源有占有权、使用权等权利（文章后面直接用集体产权来代替公共产权）。（3）国有产权即把产权所包含的各种权利界定给国家，然后再按照可接受的政治程序来决定谁可以使用或不能使用这些权利。在国有产权下，由于对财产的权利失于保护或保护的成本太高，国有产权就变成了被放弃的权利，或者说无主的产权。谁能保护或者以低成本保护此类产权，谁就可以从中得益。此类产权的资源配置效率低下。相比之下，私有产权的资源配置效率明显优于集体产权和国有产权。

对于土地这种经济品来说，也可以分为这三种产权形式。由科斯定理我们知道，明确的产权界定会促使双方通过谈判发现使各自利益最大化的制度安排，以降低交易成本。那么，对于我国农村土地的产权来说，哪种形式的产权相对来说交易费用最小呢？

三、我国农村土地产权改革进程

改革开放以来，我国农村的土地经历了个体农民私有向集体所有制的转变。

（1）家庭联产承包责任制让土地所有权与使用权分离

1978年，十一届三中全会拉开了中国改革开放的序幕，这不仅是社会主义中国的历史转折点也是我国土地改革的一个历史转折点。邓小平提出实施家庭联产承包责任制，并从1983年开始在全国广大农村大面积推行。到1983年底已经有98%左右的农户都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。

（2）“新土改”允许土地流转

2008年10月12日，十七届三中全會通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。该决定中提到，“完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。”

（3）提出建立建设用地市场

2013年10月，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价等指导意见。《决定》显示出了中央推进集体土地改革的决心。

（4）落实确权登记颁证工作

2014年10月中央审议通过了发展农民股份合作、赋予农民集体资产股份权能的改革试点方案，标志着我国布局农村集体资产产权试点工作即将全面展开。这是农村改革一项重要顶层设计，是农村集体经济改革重大制度创新。

从每一轮的改革内容中我们都可以看出，国家都是在明确农村土地集体所有的产权性质上，对农村土地改革做到进一步的明晰产权，每一轮土地改革都在尝试赋予农民在土地上更多的权利。

四、农村土地产权改革的交易费用探析

从上述土改改历程我们可以看到，改革开放以后的土地产权改革一直都是规定土地归集体所有，每一次的改革都只是在做到集体所有基础之上的产权进一步明晰。所以，我们从两个方面讨论我国农村土地产权改革的交易费用。

1、我国农村土地产权为什么不转变为土地私有？

最近几年，国内外学界和媒体都在倡议要实现土地私有化。海外华人经济学家如杨小凯、文贯中等强烈主张土地私有化。国内经济学家如周其仁、茅于轼等人主张给农民更大的土地权利，其实质就是主张土地私有化。周其仁认为“改革要彻底，就应当采取俄罗斯在土地制度方面的做法，在明确土地使用权基础上给予农民自由的转让权和买卖权”。他们主张土地私有化的主要依据是认为私有化可以提高农业效率，可以保护农民的利益，可以再造中国制度的产权基础。

从产权理论我们也能清楚地知道，一般情况下，私有产权的费用最低，效率最高，然而，我国《宪法》明确规定，土地属于国家或集体所有，不允许土地私有制。

2、在集体产权之上进一步明晰产权有什么意义？

对于我国农村土地来说，土地的集体产权是由国家控制的，但其控制后果是由集体承受的。国家控制的集体产权，由于对共同生产监管活动缺乏激励而降低了生产效率。首先，相对于私人土地产权的成本集体土地产权的保护成本和实施成本要更高一些。其次，集体土地的生产、经营决策归集体，虽然原则上必须通过集体全体成员一致通过，但在实际实施过程中，由于集体土地产权不够明晰，很难达到这种要求，这就造成了集体土地经营管理的无秩序，这也是集体土地低效率的根源。经常会出现这种情况，一些村干部未经集体多数人的同意，私自进行农产品或土地产权的交易，这样的行为不仅会导致集体土地经营的低效率，而且会损害集体的利益，甚至激发集体的矛盾和冲突。所以，国家要在确定集体产权的前提下，要通过明晰里面的分权来降低交易费用。

五、总结

从我国农村土地产权的变革来看，私有产权并不一定是最有效的，但产权边界明确与否，严重影响着产权交易实现的费用。在产权交易双方协议谈判过程中，如果产权明晰，交易中的各种费用就会下降，同时也能提高双方合作的概率。

我国在明确土地集体所有的基础上进一步确定产权归属，也就是说产权明晰并不是一个绝对的概念。产权的界定是一个不断演化、持续，提升的过程，一旦农村集体土地制度存在着效率改进的空间，而外部的经济社会环境的变化降低了产权界定的成本，制度变迁主体就会进一步去界定产权，从而获取制度变迁带来的收益。

产权的形式并不代表产权的合理性，只有从交易费用的角度出发，才能找出最合适的产权。也就是说，交易费用才是决定产权制度合理性的根本。

（作者单位：安徽大学经济学院）

参考文献：

[1] 杨哲英.交易费用与产权制度选择[J].辽宁大学学报，1994（4）：7—9.

[2] 江庆勇，赵新奎，杨洪青.中国农村土地产权改革分析[J].中国农学通报，2011（27）：138—142.

[3] 王淑梅，纪流河.论我国农村土地产权制度改革[J].农业与农村发展，2012（1）：92—94.

土地产权交易论文 篇4

一、土地交易指标概述

土地管理当中规划指标和占补指标是重中之重, 因此也就成为了目前进行交易的具体对象, 即规划空间指标 (蓝票) 、补充耕地指标 (红票) 和建设用地指标 (绿票) , 实际当中土地指标交易俗称“地票交易”。

二、目前各地土地指标交易操作述评

(一) 各地操作情况

1、重庆市。

重庆市是全国地票交易制度首创城市, 借助全国统筹城乡综合配套改革试验区的契机, 市政府于2008年11月下发了《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》, 明确地票为建设用地指标, 以农村集体建设用地复垦作为来源, 等量置换为城镇建设用地指标。同时, 制定了严格的保障制度, 明确了指标收益的去向及具体分配方式。2009年2月, 国务院下发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》, 正式批准重庆市在满足刚性条件基础上可以稳步开展挂钩试点工作。至此, 重庆市的地票交易正式运行。重庆市关于指标交易总体有三大亮点, 即建设用地指标实行“先补后占”、地票交易只限于经营性用地以及持有地票是后续参加招拍挂的准入证等, 通过地票制度的实施, 更好地落实了耕地保护的责任, 更有效地保障了农民的权益。目前, 周边部分城市也开始开展相关工作。

2、安徽省。

郎溪县在安徽省内率先进行地票交易, 于2013年1月发布《郎溪县地票交易规则》, 并于同年4月顺利完成首次地票交易, 为全省地票交易制度的建立起到了试点示范效用。其所属地级市宣城于2013年8月建立市级层面的地票交易制度, 包括红票和绿票。其中红票指耕地占补平衡指标, 绿票指农转用计划指标和增减挂钩指标。明确了地票交易价款的去向为县、区一级政府, 实行专款专用, 用于土地整治和耕地占补指标收购。安徽省地票制度的操作流程和方法相对较为简便。

3、江苏省。

宿迁市关于土地指标交易方面的探索走在了江苏省的前列, 借助全省区域协调发展综合改革试点之机, 于2012年2月出台《关于推进土地管理创新工作的实施意见》, 正式启动挂钩指标 (绿票) 和补充耕地指标 (红票) 交易。对于指标的具体来源、交易的主体、交易的流程以及指标收益的流向均做出明确规定, 目前已实施了多期指标交易, 但均在市域范围内。2014年, 江苏从省级层面研究指标交易制度。于1月下发了《江苏省补充耕地指标交易暂行管理办法》, 明确了可作为补充耕地指标 (红票) 的来源及标准, 明确进行交易的唯一平台为省补充耕地交易平台, 明确了具体交易管理部门、交易费用监管部门以及具体交易服务机构, 明晰了交易的程序、规则、时段及周期等。目前该省已在2014年3月28日顺利完成了省内首次补充耕地指标的竞购工作。省会城市南京则在省一级基础上将指标交易范围进一步延伸扩展, 由一项指标变成三项指标 (红票、绿票、蓝票) , 于2014年4月下发了《南京市土地指标交易配置暂行办法》, 明确了各类指标的竞购主体, 其中区政府侧重规划指标和补充耕地指标竞买, 而具体用地单位侧重建设用地指标竞买。各类指标管理方面, 以区为主, 跨区的由市一级进行统筹, 具体交易方法与省一级基本趋同。江苏省地票制度亮点在于细节更为详尽, 但对于企业持票准入方面未作要求。

4、其他城市。

湖北省鄂州市在全省率先进行了有益的试点尝试, 先由城投公司收储农民地票, 再卖给用地企业。湖南省也将地票制度纳入全省发展战略当中, 下辖株洲等城市也正在进行积极有益的探索。

总体来看, 各地关于土地交易指标的内涵并不一致, 土地指标的应用领域也不尽相同, 但是使用土地指标交易的趋势越来越明显, 范围也越来越广。

(二) 指标交易的优势

1、提升了土地利用指标的运作质量。

土地指标, 一亩难求。因此有限的指标要加以充分利用, 发挥最大效率。通过市场交易各项土地指标, 公平、公开、公正, 让有实力的单位成功竞购指标, 从而提升土地指标落实的可行性, 加快土地运作的步伐, 为土地市场也注入源源不断的活力。

2、促进了城乡要素的流动, 加快城乡一体化建设进程。

通过将农村集体建设用地的综合整治, 腾出耕地指标, 进而将相应的建设用地指标安排到城镇周围, 在满足城镇发展建设的同时, 可以给农村地区发展提供一定的发展资金, 保障农村基础设施配套以及综合治理, 提高农民的生产、生活水平。

3、促进土地资源利用的集约化。

无论建设用地指标的竞得主体为谁, 指标取得成本均会纳入地块前期运作成本, 为保证地块整体产出的效益, 竞得主体均为在规划设计、实际施工以及具体利用方面下工夫, 提升土地利用效率, 从而促进土地利用向集约化、节约化发展。

(三) 指标交易存在的不足

1、耕地占补不对等。

由于现行土地利用规划编制时已融合了基本农田等专项规划成果, 因此划定的农地区基本为优质农地, 因此建设占用的必然是优质地, 而通过农村建设用地整治或者增减挂钩形成的耕地则未必是优质地, 目前已进行地票交易的城市, 更多的是采用等量模式, 至于等质补充操作相对较少, 因此对于地区粮食安全具有一定的影响。

2、指标交易公众参与性不高。

目前, 各地操作方法中关于指标交易的主体一般为县区政府, 无论是竞购指标还是指标交易后的收益都为这一级单位, 从耕地指标的源头来说, 应该是农村集体经济组织和农民个人。土地指标收购时需要充分征求这两大主体的意愿, 土地指标收益返还时应给予全程公示, 不仅仅流于政府相关部门层面的监督, 应强化社会公众参与度。

3、收益分配机制还不够顺畅。

关于土地指标交易收益分配方面, 除重庆市明确规定85%归农民, 15%归村集体外, 其他各地更多的是侧重于返还给区一级, 由区进行下一步的资金分配, 具体到农民和村集体的比例没有明确。土地指标收益具体如何分配、分配比例、透明流程、后续监督机制等等相对缺乏, 需强化制度机制建设, 确保农民收益。

三、土地指标交易展望

从土地指标交易现状来看, 未来亟须加强指标交易的顶层设计, 不仅仅是从省、市层面, 更多的是要从国家层面进行相关制度的制定以及相关法规的修改, 同时做好实施细则, 做好各省市的土地指标具体交易指导工作, 让土地指标交易沿正确航向前行, 充分发挥其作用, 切实服务于经济、社会发展和生态保护, 促进城乡一体化发展进程。

摘要：土地指标交易是近年来土地管理工作的一个热点, 采用此模式可以进一步提高土地指标的利用效率。本文通过对土地交易指标内涵的介绍, 将当前国内采用土地指标交易的做法进行总结, 指出现行土地指标交易模式的优势和不足, 最后就其未来发展趋势进行展望。

关键词：土地管理,土地指标,指标交易

参考文献

[1]国务院.关于深化改革严格土地管理的决定[Z].2004.10.21.

[2]重庆市人民政府.重庆市农村土地交易所管理暂行办法[Z].2008.11.17.

[3]郎溪县人民政府.郎溪县地票交易规则[Z].2013.1.26.

土地交易大厅简介 篇5

武汉市土地交易中心是市机构编制委员会批准的处级事业单位,列事业单位编制30名,经费自收自支.中心主要职能包括:

一、为土地交易活动和招标拍卖挂牌会提供交易场所;

二、代理土地交易,办理土地交易事务;

三、提供信息服务,开展土地开发项目的招商;

四、受托代征代收有关地产交易税费等.武汉市土地交易中心是直属武汉市国土资源和规划局的事业单位,根据<武汉市土地交易管理办法>和市人民政府办公厅核发<关于建立全市统一土地有形市场实施方案(试行)的通知>等相关规定,市土地交易中心是全市土地有形市场的承办机构.主要职能:

一、具体实施土地有形市场的建设计划和目标.二、发布土地交易信息和土地价格信息,协助编制土地供应计划.三、办理建设用地使用权出让,租赁的招标/拍卖/挂牌交易及建设用地使用权转让交易.四、承担各远城区,开发区商业,商品住宅等两类经营性用地的招标拍卖挂牌出让工作.五、开展土地交易法律,法规和相关信息咨询服务,及土地行政主管部门委托的其他事项等.中心目前内设机构设:

办公室(财务部),计划部(市场研究工作室),重大项目部,交易部(司法处置项目工作室),远城区部,招拍挂部.主要业务:

尽快承认市民的土地产权 篇6

春节前，《国有土地上房屋征收和补偿条例》草案完成了征求意见程序。该法何时通过，尚是未知数。考虑到各地仍广泛存在暴力拆迁，该条例应当尽快颁布。不过，该条例如欲有效保障民众权利，也必须在现有基础上，按照《物权法》的精神再进行修改。

目前的征收条例与先前的拆迁条例最大的问题，其实是共同的，它们的名称就已经显示出来了。谁都知道，在城市里，房屋转让的实质是土地产权之转让。真正值钱的不是房屋，而是房屋占用的土地。征收的实质也是政府借助强制性权力，购买市民对自己房屋所占用之土地的产权。

《城市房屋拆迁管理条例》所犯的最大错误就是，它把房屋当做征收行为的对象。因为这个错误，连带地犯了第二个错误：引入所谓“拆迁”概念。但从汉语语义上看，“拆迁”一词令人难以理解：拆迁人支付了数额不菲的拆迁补偿，获得了被拆迁人的房屋，却立刻雇人把这些房屋拆了。拆迁人图的是什么?

显然，拆迁人想获得的东西不是房屋，而是房屋所占用之土地，更准确地说是房屋所占用的国有土地的建设使用权。对拆迁人来说，唯一有价值的是房屋下面的土地产权，在现实中，房屋所占用的土地的价值也远远大于房屋自身的价值。房屋本身的价值甚至是负的——因为还得花钱雇人来拆它、整理土地。

但整个拆迁制度就是以这个概念为基础，结果导致种种问题：比如，评估拆迁补偿标准，是针对什么评估?房屋的价格吗?可是房屋建筑成本能有多少钱?因为回避土地产权，给了一些政府机构和开发商以压低补偿标准的有力借口。这恐怕是拆迁引发纠纷、冲突的根源。

正在制定过程中的征收条例要超越拆迁条例，就必须走出这个陷阱。为此，它不应当再自称《国有土地上房屋征收和补偿条例》，而应当称为《国有土地上土地产权与房屋征收和补偿条例》。根据这样的说法，被强制出让土地产权的市民应当被称为“土地产权持有人”，而不是完全处于被动地位的“被征收人”，更不是“被拆迁人”。

从政府官员、到法律专家，乃至购买了房屋的市民都在怀疑，自己真的拥有对土地的产权吗?回答是肯定的。

“城区土地属国家”的正确含义

理解这一问题的关键是正确地理解宪法的相关条款。1982年宪法增加了一条：“城市的土地属于国家所有。”很多政府官员、乃至法学专家据此认为，城市政府对土地拥有私法意义上的所有权，就像一个人对他的存款、牙膏的所有权一样。地方政府“经营城市”的理论依据就是如此理解的土地所有权，城市的大规模拆迁同样以此为依据。民众似乎也觉得，政府确实有权这样做。

这样的理解是完全错误的。首先。不管是从政治学上还是从法学上说，“国家”与“政府”都是两个完全不同的概念。哪怕是最狭义的国家，也是指整个政治共同体，换言之，“全民所有制”倒是道出了“国家所有”的真实含义。城市的土地属于国家所有的含义是，城市的土地属于全民所有。当然，这个全民的范围有多大，是全国人民还是全市人民，有待厘清。但起码可以确认一点，不论是哪个范围内的全体人民，都不等于政府。那么，政府当然就不对城市土地拥有所有权。政府最多可以由人民委托代理某些权利。因此，依据宪法，所谓“经营城市”的概念是完全不能成立的。

其次，这一条款所宣告的毋宁只是一种政治上、象征性的所有权。因为，按照正义的基本原则。国家要获得私人所有的土地所有权，必须给予原持有人以合理而充分的补偿。在和平年代，不可能存在国家没收私人所有权的事情。而该法律并没有宣告如何给予补偿。由此可以推定，立法者本无意获得对于城市市区土地的私法意义上的所有权，而仅仅意在取得政治意义上的权利，以便对城市进行公共管理。

既然国家对城市土地的所有权只是一种政治性权利，那么，政府就不应当试图以商人的身份，按照商业的原则来行使、来获得收益。能够按照商业原则交易的产权，只能是私法意义上的产权。这些权利才是可交易的产权。而且，这些权利的交易无须征得身为所有权之代理人的政府的同意。但当然，这些交易可能需要身为城市之公共管理者的政府的同意。也就是说，民众就土地使用权进行的交易只需经过城市规划部门批准即可。

市民已经获得土地产权

另一方面，目前城市的几乎所有土地，在过去几十年间。市民们已经通过各种各样的方式，获得了合法的产权。目前至少存在三种情形：

第一种情形，在1982年宪法土地条款宣告之前，有很多私人住宅是享有土地所有权的，这种所有权是祖传的，政府也承认，这些市民对其原来享有所有权的土地，现在享有无限期之使用权。

第二种情形，中国有很多民众原来——及现在——生活在国有“单位”，包括国家机关、国有事业、企业单位。国有单位在国有土地上建造房屋。分配给员工。90年代以来通过房改。员工获得了对房屋的私人产权。连带地，他们也就获得了房屋占用国有土地的使用权。

当然，大量国家机关、甚至国有企业，同样占有国有土地的使用权。需要注意的是，由于法律没有明确规定，因而，可以推定，上述这些对国有土地的使用权是无期限的。

第三种情形，过去二十多年来。越来越多的市民购买了建筑于国有土地上的商品房，他们当然同时获得了国有土地的建设使用权。

这种权利是非常完整的。《物权法》第一百四十三条规定，“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”这一规定赋予了业主以支配自己所持有的土地之充分权利，从根本上取消了“拆迁”“旧城改造”“危旧房改造”的必要性。比如，业主们完全可以在居住50年后，通过投票程序，拆除旧楼，改建新楼。这是法律赋予自己的产权，政府无权剥夺。

业主们通常以为，自己持有的土地的使用权期限只有70年。乍一看确实如此，但《物权法》第一百四十九条又规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这意味着，住宅的建设用地使用权其实是无限期的，至少占有、使用的权利是无限期的，政府无权中止。

总之，目前居民对自己房屋所占用的各类国有土地的使用权，基本上都是无期限的。那么，企业要开发土地，就必须向市民购买这种土地产权；同样，政府为了公共利益需要而进行建设，同样需要购买市民持有的这种土地产权。在无法自愿达成买卖协议的时候，方可启动征收程序。

征收的对象是土地产权

由上面两点，可以得出一个明确的结论：征收条例所应调整的征收活动的对象，主要是市民占通过各种方式合法占有的土地的产权，即《物权法》所界定的建设用地使用权。

《物权法》已经明确了这一点。该法第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

当然，房屋也是有价值的，土地产权持有人在该土地上已建有房屋，在丧失土地产权的同时也丧失了房屋，因而主张或实施征收的一方自应补偿产权持有人丧失房屋的损失。但是，房屋产权转让，仅仅是為了完成土地产权转让而进行，它是附属性的，而非转让的主要对象。

如果明确了征收主要是征收土地使用权这一点，那么，对于征收程序来说，唯一需要仔细规范的，就是土地产权的转让。只要完成了土地产权的交割，政府就获得了对土地及附属房屋的支配权，原产权持有人当然就会搬迁，根本不需要法律特别规定什么搬迁的程序。至于政府，在完成征收程序之后，愿意留下房子，还是拆除它，随便。它完全可以不拆除这个房屋，只是简单地改变其用途。

农村土地产权制度改革探讨 篇7

(一) 主体模糊

《宪法》和《土地管理法》都明确规定了农村土地归农民集体所有。但未赋予农业集体经济组织或者村民委员会、乡镇政府 (或企业) 作为“农民集体”土地所有权的法人地位。况且, 村、乡 (镇) 农业集体经济组织与村民自治组织、行政机关没有分离的运行机制, 村、乡 (镇) 集体土地财产如何从经济上体现, 值得深入研究。

(二) 稳固性差

首先, 农村基层组织建制调整频繁。每一次行政建设调整, 都带来土地产权界定的困惑:原“乡 (镇) 农民集体所有土地”等是否要随着建制的调整平调、充公、易主?如果不是, 那么原来的“农民集体所有土地”如何落实产权?其次, 在同一“农民集体”范围内, 其成员组成也是一个动态集合, 死亡、婚嫁、“农转非”等因素也会影响“农民集体”成员结构。进而言之, 农村土地产权固定地落实到人很难。第三, 承包土地内部调整频率大。主导因素是征收土地带来农业集体经济组织内部承包土地调整。有资料显示, 我国约有3/4的土地规模变化与全村范围的土地再分配有关, 土地承包合同到期、家庭分立以及村庄适应农户人口增长等因素构成其他变化。行政权力干扰和非市场交易制度, 是土地产权不稳定性的根本动因。

(三) 产权残缺

第一, 土地承包经营期限无权自主确定。《土地管理法》第14条规定“土地承包经营期限为30年”, 《物权法》第126条、《农村土地承包法》第20条明确“耕地的承包期为30年, 草地的承包期为30~50年, 林地的承包期为30~70年”。因此, 作为农村土地特别是耕地的物权人——“农民集体”, 无权自主确定发包土地期限。

第二, 农民没有对外发包经营土地的自主权。《土地管理法》第15条规定, 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的, 必须报乡 (镇) 人民政府批准。

第三, 农村土地不能作为财产进行交易、抵押、继承。《土地管理法》第63条、《物权法》第184条、《担保法》第37条等均有这方面的规定。没有充分市场交易的物权, 就不能算真正意义上的物权, 与国有土地比较, 同地不同权, 弱化了农民土地物权。

第四, “农民集体”成员土地产权补偿机制不健全。农村土地归“农民集体”所有, 说到底是归“农民集体”组成成员所有, “农民集体”成员是产权主体。但“农民集体”中个体成员的产权地位又是脆弱的。《农村土地承包法》第26条规定“承包期内, 承包方全家迁入设区的市, 转为非农业户口的, 应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的, 发包方可以收回承包的耕地和草地”。换句话说, 如果农民脱离“农民集体”这个大家庭, 必须无偿放弃原来的财产拥有权。

第五, 土地承包经营政策与市场经济相悖。《基本农田保护条例》第18条规定, 禁止任何单位和个人闲置荒芜基本农田;承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的, 原发包单位应当终止承包合同, 收回发包的基本农田。《土地管理法》第36条规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。这些规定, 与农村市场经济发展和增加农民收入要求相悖。2005年重庆稻谷、小麦和玉米等3大粮食作物的每亩净利润分别为157元、-104元和58元。谷贱伤农。当土地出现超地价值甚至是负价值时, 种地成为农民的一种包袱, 必然出现抛耕荒芜现象。

二、创新农村土地产权制度设计

笔者主张, 农村承包地仍然实行公有制, 在现有产权制度基础上强化和明晰“农民集体”所有, 给农民限制性物权;对农村宅基地, 应给予农民完整的物权, 实现农民宅基地和房屋产权统一。

(一) 承包地产权设计

1. 明确界定“农民集体”范围。

“农民集体”土地所有权限于村民小组或农业社层次, 从法律上赋予村民小组或农业社为“农民集体所有土地”的法人资格。对于原两个及其上的“农民集体”所有土地, 向涉及的农业社分发共有产权集体土地所有权证 (类似于房屋所有权证中公摊建筑面积的权属证书) 。乡镇级集体所有土地逐步将其资产价值量化, 以货币方式分配到各所有权主体。以后, 乡镇级企业用地一律使用国有土地或租用村社集体建设用地, 不再纳入乡镇级集体土地所有权管理。

2. 强化农民承包地用益物权。

将《农村土地承包法》第23条“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证……确认土地承包经营权”, 修改为“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地使用权证……确认土地使用权”。修改后, 县级政府不仅对农民宅基地等集体建设用地发放土地使用权证, 对农民承包地也颁发土地使用权证, 两种土地使用权证分别注明不同的土地用途, 严格进行用途管制。此举有利于弥补《土地管理法》第11条只规定对农民集体建设用地发使用权证的缺陷, 实现土地所有权、使用权发证全覆盖, 建立完整的农村土地权属管理制度。

3. 放权农村土地承包管理。

废除相关法条中有关集体土地对外承包行政审批规定。只要是土地产权人——农民集体经济组织一致同意, 在没有改变农地用途的前提下, 集体经济组织向任何人发包土地, 无须行政审批, 只需要按程序进行使用权登记备案。农业集体经济组织以家庭承包方式发包土地期限, 可以确定采取设定底限和上限的方式, 给土地产权人——农业集体经济组织一定的自主权。

4. 增强农村承包土地稳定性。

其一, 严格限制乡镇村社建制调整, 上收村社建制调整审批权至省级政府。确需调整的, 对其土地产权本着自愿的原则确定是否合并, 如果原产权人不同意合并, 可视为重组家庭的“婚前”财产进行确权登记管理, 不得擅自平调、充公。其二, 建立征收土地谈判、评估、仲裁和养老保险制度, 土地使用权人参与征地价格谈判, 征地费用中安置费归土地使用权人所有, 土地补偿费归土地所有权人所有;征地仲裁由法院承担, 执行两审终审制度;强制推进征地养老保险制度, 失地农民与城镇退休人员一样, 可以按月领取养老保险金。从法律上明确, 征地后农村集体经济组织不再调整承包土地。

5. 建立农村土地有偿退出机制。

建立有偿退出机制或财产补偿机制尤为必要。退回宅基地、承包地补偿标准, 可以授权县级政府根据区位条件等因素制定标准, 承包方超过补偿标准提出无理要求, 农业集体经济组织可以单方解除承包合同, 申请上级政府依法注销土地使用权证, 强制收回土地。

6. 适度放宽农民承包土地经营权。

在不改变基本农田用途和破坏耕作层的前提下, 允许基本农田休耕, 允许利用基本农田种植果树和挖塘养鱼。

(二) 农村建设用地产权设计

1. 农民宅基地物权化。

农村宅基地是农民的政策福利, 按照福利均等的原则, 给农民享受标准内的宅基地赋予完全所有权, 颁发农民宅基地所有权证或房地产权证, 让农民的房屋真正成为农民的财产, 可以出租、买卖、抵押、赠与、继承。对宅基地物权化政策出台前祖辈遗留或以其他形式获得的超过宅基地享受标准的, 仍界定为集体所有土地, 发给使用者土地使用权证, 纳入农村集体建设用地管理;对购买、赠与、继承等方式获得持有宅基地所有权证书的宅基地, 纳入私有财产管理, 不影响农民享受宅基地福利政策。

2. 落实农村集体建设用地流转措施。

国家应按照农村集体建设用地与国有土地同地、同价、同权的原则, 废止禁止农村建设用地流转法律条款, 尽快出台《农村集体建设用地流转办法》, 规范农村集体土地使用权流转原则、条件、审批程序、收益分配及权属管理办法。

(三) 其他问题

土地产权交易论文 篇8

关键词：农村土地集体所有制,土地财产权,权能,金融信贷

党的十七届三中全会重点研究了农村改革问题, 这是应对抵御当前世界经济形势不断恶化, 及时迅速转变经济发展模式, 进一步推动我国经济稳定快速发展的紧迫而长远的任务。改革开放30年, 从经济积累、技术进步、政治改革等方面为我国农村经济社会的发展奠定了坚实的基础。

多年来, 我国农村由于受到多种制度的限制, 仅仅承担着农业生产部门的作用, 农村土地仅仅是农业生产资料, 而农民也只是农业生产中的劳动力要素而已。随着经济和社会的发展, 这种隔断城乡的制度模式, 严重导致了“三农”问题的凸显。而随着城市化发展和建设, 土地价值得以彰显, 土地归属的制度性问题成为当前社会进一步发展的焦点。土地问题其实是最本质的问题。

一、现有农村土地政策存在的问题

第一, 包干到户以及家庭联产承包责任制只解决了以土地为基础的农户独立支配个体劳动成果的个体劳动效率问题, 它所产生的效应是基于庞大的农村劳动力基数而产生的效果总和, 这样的简单制度模式所形成的制度效应周期大致5到10年就达到了制度饱和。亦即劳动效率的提高解决了当时10亿人口的吃饭问题的同时, 农民所生产的粮食、水果、蔬菜、牧畜鱼的大量增产过剩而不增收给国家形成了巨大压力, 而其后的近20年时间是农民工进城缓解了这一压力。

第二, 村民集体所有与集体所有制导致土地所有权主体缺位。“农民对集体土地的享有权 (占有权) 与生俱来, (以村, 基本上以村民组为社区单位的) 每个合法成员平等地拥有社区 (本村民小组的) 土地的权利, 由此而生成的土地成员权或承包经营权就必然要求社区土地能随着人口的变化而进行周期性调整。土地周期性调整所产生的承包经营权缺乏排他性使农民无法对特定地块的地权形成长期而又稳定的预期, 这不利于激发农民对土地投资的积极性, 不仅影响了农村产业结构调整, 而且影响了农业生产条件的改善, 造成耕地减少、地力下降、土壤污染、生态环境恶化、农业 (特别是农田) 投入不足等短期行为, 严重影响了农业的可持续发展。”[1]农民占据了土地, 但许多农民已经无需对土地的依赖, 但显然不会无条件放弃对土地的占有权, 同时土地之上的农作物单位收益率不大以及人多地少造成农户总收益不足, 占有土地而不耕作土地, 农村土地大量抛荒, 已成事实。

第三, 城市化发展、城镇建设征用城镇周边农地, 农业用地转化为非农业用地的过程在不断发生, 土地的所有权属性从农村集体所有转变成企业、城市居民个人资产, 农民在失去土地的同时, 所获得的征地补偿费偏低。在现实中, 农村集体土地征用补偿费管理混乱, 乡扣村留现象严重, 最后真正分到农民手中的补偿费已经不多。农民在失去土地的同时, 也失去了今后生产生活的保障。国务院发展研究中心农村经济研究院研究员刘守英认为, 一直以来, 农民基本上被排除在农地非农化的进程之外, 或者对农地非农使用的决策权受到很大的限制, 收益权也无法得到保障。这么一套土地制度的运作规则带来的结果是, 整个中国过去几十年工业化、城镇化高速增长, 但同时也隐含了很大的风险和不可持续性。

第四, 家庭联产承包责任制从制度上鼓励支持农民自主支配个人劳动所得, 此外, 农民再无其他财产权。而相比之下, 自实行社会主义市场经济、股份制改革、城市居民购买房产等改革措施之后, 城市居民已拥有受国家法律认可和保护的除货币之外包括房产、股份股权、社会保险等多种形式的财产权。而农村土地“在经过规划、征用、开发和转让以后, 经过相应级别部门的批准, 这些土地可以直接转变为企业或单位所有, 并随着附着在它上面的资产, 土地也随之成为私有产权。土地不许农民私有, 但是土地产权性质的演变却在进行。农村、农业和农民的土地资源在大规模源源不断地流向城镇、非农产业和企业公司, 转变为其他产业和经济个体的资产”[2]。随着社会和经济的发展, 农民对土地财产权的要求越来越强烈, 土地之上的产出预期和投入, 需要稳定和明确的土地产权。

我国已从落后的农业生产国家发展成为经济实力较强的、局部现代化的国家, 要建设一个全面发展的、富强的社会主义国家, 就必须解决农村问题。建设社会主义新农村, 发展农村经济, 从根本上解决“三农”问题, 不仅要财政扶持, 更要从制度上解放农民, 逐步减少对农民的制度束缚, 消除城乡制度“二元化”结构, 增强农村发展的内生动因。土地制度是农村的基础制度, 调整农村土地制度, 赋予农民法定的土地财产权是解决这些问题的制度根本。

二、农村土地制度的调整方向

作为国家意志上的制度调整, 至少要考虑两个基本方面:一方面, 能否更大程度上提高和推动社会和经济发展;另一方面, 现有的经济社会发展水平能否承担制度改革的社会成本。当建立在一种制度基础上的社会关系所承载的社会发展要求已逐步趋于饱和, 甚至不能满足于社会生产力发展要求时, 现有制度框架调整的要求就上升为首要目标, 利益调整的矛盾与社会发展要求的矛盾首先体现在理论上的激烈争论。这种争论最终归结于能否更大程度上提高和推动社会和经济发展, 现有的社会和经济发展水平是否有条件进行制度调整和改革。土地制度不是一般意义上的利益分配, 显然土地制度关系是基本的社会关系, 所基于的理论基础应确定为社会关系的调整, 历史上以土地制度为基础的社会关系调整最终都是通过革命和战争实现的。因此, 一般意义的改良主义方案与调整实施要进行社会大动员所需成本相比较, 显然是毫无实际和现实意义的。作为国家意志的土地制度调整, 至少在一个大的社会关系范围和一个相当的时间长度, 如50年或者100年以上, 才能够持续推动基于这一制度关系的生产力发展和社会发展。

(一) 农村土地集体所有制下的承包经营权能否界定农民土地产权

1. 占有和平均使用土地是目前农村农民与土地的关系, 也就是以承包地的名义按人口平均分配给本村民小组成员使用, 但其占有和使用都是不固定的, 既无确定的地块, 也无固定的数量。因为要按人口均分, 而人口是变动的, 因此各地不管中央30年不变的政策, 大都5至10年调整一次, 村民小组和村民委员会成为农村土地名义上的所有权代表, 即集体所有。很明显, 这样的土地关系是无法从法律上来界定的, 其主体和客体都是不确定的。也就是说这30年, 农民与土地的关系是缺失法律的关系, 但是人口的变动、土地的流转在实际发生。

2. 联产承包责任制作为一种制度确定下来时, 并没有考虑土地产权的归属问题, 只是平均占有土地关系的延续。因此, 在集体所有制下的承包经营权也是平均占有使用集体土地的权利, 没有具体地块和具体土地数量的明确的、排他性的权能。更何况承包经营关系只是合同关系, 无论其合同期多长, 它都只是一种契约关系, 承包经营权不能界定具有完全意义的法定财产权。因此, 承包经营权无法作为产权来界定。

3. 确认土地集体所有, 是虚拟的名义所有, 还是实际所有。若是虚拟所有, 必然带来所有权主体虚置, 农民农村土地权利得不到有效保护;若是实际所有, 包括新出生的本村村民就有实际的所有权, 按人口均分土地就必然要往复循环, 农地保护和农业生产无法发展, 只能局限于小农生产, 土地资源被巨大浪费。

4. 在农村集体所有制下, 把承包经营权作为一种权能界定给农民。一方面村民委员会职能机构无力承担管理责任, 而强化其所有权的控制权也可能会回到生产大队的形式;另一方面, 村民获得承包经营权只是相对于本村村民, 其权威性变小, 流动性和可交易性变弱, 权能强度太弱, 与制度调整效率矛盾。

5. 以村或组为地域划分集体所有制或管理模式, 显然是把农村和农民限制在现代经济之外, 而从政治上也是不平等的。“人为地强制赋予集体所有制意识形态属性, 违背了土地制度发展的历史逻辑。那种把农地集体所有制看作社会主义的本质属性神圣不可动摇的观点不过是一厢情愿的教条主义。作为公有制的实现形式, 集体所有制是一个工具, 它本身并不自然带有制度属性。”[3]从严格意义上说, 集体所有制只是特定时期的制度形式, 自实行大包干及联产承包责任制以后集体所有制从形式到内容上都已失去了其原有的内涵, 既不适应小农经济, 更不适应现代农业和现代工业的发展需要, 但却囿于意识形态的自我禁锢, 导致集体资产的大量持续流失。农村土地集体所有制就如强制盖在农民头上的帽子, 把农民永远圈在农村, 农民永远是农民。农村土地集体所有制已成为隔断城乡统一发展的制度障碍, 调整农村土地制度首先必须突破集体所有制误区, 剥离已经虚置的集体产权主体地位。

(二) 农村土地的社会保障功能是否是土地确权的障碍

所谓农村土地的保障功能, 只是一种现象, 这正是“三农”问题的体现。由于我国长期实行城乡二元社会经济结构, 土地承担着为农民提供基本生活、就业的直接保障功能和养老、医疗的间接保障功能。土地的保障功能在完成特定时期的历史使命后, 已成为农村经济发展的桎梏。“这种把国家责任排除在外, 将保障制度建立在依附于土地保障的基础上, 又试图使其独立发展、自成体系的做法本身就是一种悖论。”[4]坚持农村土地的社会保障功能的观点, 实际上仍然是不愿切实解决“三农”问题, 把农村经济发展与社会全面发展相割裂的权宜之计。

(三) 地方政府的控制权是否因土地确权而减弱

土地的终极所有权为国家所有, 不仅要控制土地的使用管理权, 而且土地的价值是国家社会经济发展的综合反映, 国家在土地上的收益是国家代表公共权益的收益。无论现在所指的国有土地还是农村集体土地都是国有土地, 现行的土地一级开发权由政府掌握正是土地价值的体现。获得土地使用权的社会个体, 无论是农民、居民还是其他法人个体, 在土地交易中的所得都是土地使用权的使用价值的体现, 都是权能的价格体现。当然现行制度下表现为权能的价格分配, 但是指责政府挤占农民的土地利益, 显然是夸大了农民或其他社会个体对土地拥有的权能。土地开发商的收益是由资本决定的, 与土地权能不在同一讨论范畴。农村土地确权后, 获得土地使用权的社会个体实现土地使用权价格的形式由市场决定, 政府的所有权价格实现形式由招标拍卖实现。一块土地的价格是两个权能价格的总和, 而不是由政府征用土地后再把总价格拍卖给开发商。

(四) 农村土地确权的实现形式

集体所有制是人民公社的延续, 大包干和之后的承包责任制则是一种突破。当然承包责任制只是劳动生产效率关系的调整, 并未涉及土地制度的调整, 进一步推动农村发展的制度需求就是农村土地财产权的确立。大包干来源于农民自身内部的自我调整, 土地财产权的确立则必须是国家意志的制度供给。农村土地既是农业生产资料, 又是农民生产、生活的财产保障。如何最大限度地发挥其生产效益与财产增值效益?把农村土地仅看作生产资料, 其实仅仅是基于土地属性中的使用价值的发挥, 而土地的基本属性是财产属性。承认农村土地的财产属性, 不仅包含所有权, 更包含使用权。土地的属性可以分为以使用权为主的财产权属性和以控制权为主的终极所有权属性。这里的财产所有权属性包括占有权、使用权、收益权、处置权等权能。“我们必须给予社会对某些物的直接所有权, 但绝非给予它对一切物质生产资料的直接完全的所有权, 也就是说, 应把为了使用的财产权留给个人, 把为了权力的财产权留给民主国家。”赋予农民农村土地以财产权, 但不是完全意义的私有化土地所有权。“私有财产权的确立是人类创造物质财富的第一推动力, 对私有财产权的保护可以最大限度地释放公众创造财富的智慧和热情, 进而推动社会的文明进步。从这个意义上讲, 财产权是人类社会发展进步的强大推动力。”[5]

如何界定农村土地产权?我们已经有一个很好的参照形式, 就是国有土地使用权。个人、企业单位依照法定程序取得的土地使用权可以转让、出租、抵押、继承、赠送, 国有土地使用权已具有财产属性。农村土地可参照国有土地使用权, 直接界定给农民与国有土地使用权有同等效力的土地使用权。这里的土地使用权只是相对于“国家作为土地终极所有者”[6], 而在国家之下, 无论是城市居民, 还是农村农民, 以及企业单位, 它们所拥有的土地都具有同等的权能, 都具有财产属性。也就是土地的所有权属于国家, 个人、企业单位获得的是具有财产属性的土地使用权。农村土地的所有权属于国家, 农民从国家分配获得土地的使用权, 而不是从村集体承包土地使用, 其获得的土地使用权与国有土地使用权具有相同的财产属性。只有如此, 农村土地使用权才有相等的权能强度, 才具有权威性、排他性, 农民与其他同具法人资格的企业、个人之间才具有同等的交易地位。

搞好农村土地确权、登记、颁证工作。当一项制度创新从决策到实行, 最终必须面临的最大的困难在于社会动员。农村土地确权是一切理论讨论的终结, 无论是延续承包经营责任制、999年永佃制, 以及土地使用权或者直接的所有权的形式, 都必须最终以确权的形式实现。回避土地财产权归属农民, 而讨论土地流转、规模经营、股份制合作甚至土地货币化等都是本末倒置、以果证因。搞好农村土地确权首先从类别上划分土地类型为城市建设用地、乡村建设用地、农业用耕地 (法定保护耕地) 、一般农用地、林地等, 由县级政府组织区域内土地按用途进行规划, 规划必须符合国家的整体要求, 其适用年限应在30～50年, 并应通过本级人代会的审议通过。必须指出, 城市建设用地、乡村建设用地仍然是规划的预用地, 在建设之前仍然是农民的农用地, 农民即使交易, 但未经国家政府批准不能用于建设。其次, 划分土地的原则是以现有承包地为基础, 按人口数均分土地, 增人增地、减人减地。各村设计分配方案必须要经过村民代表的反复讨论, 经过全体村民投票表决通过, 并要设立截止时间。再次, 建立县级统一的农村土地使用权交易所, 由土地、农业、林业管理部门联合构成, 按土地类别分类管理, 建立明细的交易档案;建立土地档案, 加强地籍管理;健全土地使用权流转市场运作的立法、执行和仲裁机构;建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等中介机构, 使服务专业化、社会化;建立健全地价评估机制, 制定农村土地估价指标体系, 确立科学的评估方法, 使农地估价有章可循。

三、农村市场化、土地资本化, 是解决“三农”问题的必由途径和最终选择

农村土地确权之后, 并赋予农村农民土地以财产权, 农民才会倍加珍惜保护土地、经营土地;也只有明确财产权属性的土地使用权, 农民转让、出租土地才能获得市场价格的收益 (当然个别较发达地区在农村土地没有明确产权的情况下实行的所谓土地参与股份模式只是少数势力者绑架农民意愿无偿获得农村集体财产控制权) ;同时也为农业企业化经营提供了制度基础。当然农业的企业化、规模化经营并不是土地产权制度调整的直接目的, 但一定是土地制度调整后经过长期发展的必然结果。但所有这些都不能最大限度地赋予农村农民土地财产权这一制度调整为社会发展所产生的巨大影响。制度调整的创新效率体现在我们国家已有明显的例证, 农业生产大包干及家庭联产承包责任制解决了当时10亿人口的吃饭问题, 为改革开放解除了后顾之忧。而隐含在改革开放这30年的后半段, 推动经济社会快速发展的而被忽视的制度创新成因是房屋产权证的发放与金融创新相结合, 动员了大量社会资金, 推动了房地产业及其他民营产业的迅速发展。目前农村土地的低效益化与最具价值的最大规模的最普遍存在的土地财产及财产资本化可能产生的预期效益形成鲜明对比。农村土地不仅是农业生产要素, 更是不可再生资源、财产资源, 其资本要素地位在现代社会更具彰显价值。让沉睡的资源发挥作用, 这就是制度创新与改革的需要与动力。

当赋予农民农村土地以财产权以后, 农村土地的价值属性就可以从土地的使用价值中分离出来, 并成为现代金融信贷系统中最具信用品级的抵押物。农民赖以生存的土地至今处于市场货币和信用网络的覆盖和管辖之外, 中国的农民是一个尚未纳入现代金融货币体系的群体。我国信用等级最低或者说根本没有信用的人口就是农民。薄弱的国家货币信贷根本辐射不到他们身上, 他们除了承包经营土地靠天吃饭和划定的宅基地外几乎没有任何信用资本。把土地作为农民的信用资源, 建立起以货币为基准、信贷为基础的土地信贷覆盖网络, 让农民通过各种方式获得土地贷款, 将大大改善农民的生产条件, 极大提高劳动生产率, 就能够从根本上解决农民的贫困问题。在现代经济运行的系统里, 货币与信贷已经成为一种可以控制和创造出来的运行管理工具。也就是说, 现代金融制度是建立在一定信用保证体系的基础之上, 不仅为商贸提供借贷, 而且增加了货币总量, 银行成为了生产信贷的机构。当游离在现代货币信用体系之外的僵死的土地一旦进入量化的金融信贷系统, 土地就将成为特殊的货币, 成为金融信贷系统中最具信用品级的抵押物。现代货币金融体系赋予了贫瘠的土地以财富。土地的货币化及其土地财富的增值, 都是和货币的现代性即信用体系密切相关的。[7]农村土地产权能够在法定的物权意义上以货币化的方式进入银行的生产信贷机构, 土地的价值有多大, 它的信用价值就有多大, 从而银行的信贷生产机构就可以增加相应的货币投放。可以想见我国农村土地与人口的巨大数量, 将会多大程度地刺激经济的发展。中国新一轮的经济发展将由此开始。

参考文献

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[3]赵振军.论农地集体所有制陷阱——基于农地征用视角的分析[J].社会科学, 2007, (8) .

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[6]盖国强.新农村建设中的土地制度创新研究[J].农业经济问题, 2007, (3) .

农村土地流转与产权管制浅议 篇9

关键词：制度安排,土地流转,产权管制

土地作为农村社会嵌入式生产资料, 在土地流转促进地方社会迁徙中发挥着重要作用。土地并不是单纯的农户私有财产, 政府的干预导致土地流转成为不清晰产权的迁移。政府是否通过不清晰产权的干预阻碍了土地流转?是否政府干预的中国农村土地流转市场不能有效配置资源?本文通过制度层面进行分析。

一、政府干预、非正式制度参与下的土地流转

土地制度的创新必须考虑政治生态, 政府对农户最低保障的维稳偏好, 赋予了土地就业、生存、社会保障等社会功能和经济功能, 土地不再是简单的提高经济效益的工具。政府的有限理性和科层官僚体系会阻碍土地完全市场化, 土地仍然没有完全脱离集体式政府的控制, 既得利益集团也加大了土地制度创新的障碍和成本。

胡亮 (2012) 认为脱离地方政府制度, 脱离产权运作的社会环境, 单纯的产权制度供给不足以保证土地流转, 难以解释土地流转的现实地方差异。科斯定理认为只要产权清晰, 权利的配置并不影响资源的有效配置。但是在我国产权界定不清晰, 并没有完全的市场化, 土地的流转由于制度供给的不同导致土地流转的差异。Nee等人认为我国农村经济隐藏私有化的特点, 家庭联产承包责任制是产权分离的典型, 有一定的私有化。Walder等人则认为地方政府界定产权, 设定良好的制度范式, 就可能有效率, 私有化并不是一定采用。

我国土地交易源自产权的竞争性, 土地私人占有经营权进行流转加强了这种产权的竞争性。而且政府部门干预也成为土地流转的重要因素。例如, 2006年平罗农村信用社的建立, 政府作为政治性任务将土地流转作为村委会的任务去完成。政府的诱使性制度安排, 出于土地实现流转的目标, 并带动土地规模经济, 村委会也会得到干预性管理绩效。

政治参与、社会关系网络化和经济绩效是目前我国农村土地存在的三个明显特征。这样的特征导致我国农村非正式产权特征比较明显。产权私有化观点并没有看到我国农村土地的正式制度与非正式制度特征。例如农村土地流转的合同, 并不是完全契约, 而是嵌入人格化、人情关系等因素, 受到地方制度和非正式制度影响。胡亮 (2012) 认为闽南的土地财产权制度更多的嵌入家族等社会关系网络, 而苏南则是嵌入了地方官僚的权利网络中, 两个地区受制于地方制度诱使, 形成了不同的模式。在我国普遍政治参与、人情关系密集编织下, 土地流转并不是西方科斯定理所说的产权界定清晰就能实现高效率。

在熟人人情社会, 社区主义强势的影响下, 即使是完全契约下土地的市场流转也会受到制约, 村干部通过村委会设立土地信用社, 推动土地规模经营, 通过政治影响、说服部分不愿意流转的农户, 这种地方性人情加政治的非正式制度成为流转中介 (土地信用社) 解决信息交流的一种方式。我国土地所有权属于集体, 基层村委会和乡村干部往往处于自身利益的需要, 对土地流转进行干预, 选择寻租等方式促进村集体的收益, 农户往往处于不利的弱势地位。Hann认为产权私有化或者界定清晰产权成为衡量标准是一种偏见, 与西方自由竞争经济不同, 其他社会的历史传统必须进行融合, 从而自由竞争、产权清晰的模式未必然适合一些传统国家。

我国乡村社会, 地方化的村落共同体和家族主义比较明显。Schurmann认为, 中国传统的土地财产性观念难以促进土地私有化及自由转让, 中国土地流转模式要充分考虑家族主义, 突破家族主义阻力需要很大的成本。中国农户, 家庭父母子女传承的财产文化, 难以有效地实现土地产权流转, 只能阶段性地进行租赁。人与人之间的关系与市场关系难以有明确的界限, 不同地区人与人的关系可以取代市场关系。土地流转打破了农户之间的土地传承文化, 影响生存空间, 土地流转已经不是单纯的经济问题, 而是重要的社会问题。我国土地流转模式更需要考虑乡村社会中的社会问题, 而不是单纯的经济问题。因此, 在考察目前土地流转模式中, 更要综合考虑政治生态、农户的养老、子女传承、家族、土地传统文化、人情世俗等正式制度和非正式制度因素。

二、土地产权制度供给、农户生存与土地流转问题

土地制度的变革从20世纪80年代初期逐步的演变为保留集体所有权、经营权承包的双层分权模式, 国家对农村经济的介入与控制中退出, 通过低廉的税收和低成本的监管稳定农户对政府的支持。

反映均等化收入、反贫困的家庭承包责任制实际是一种“均田制”。均田制解决农户的安身问题, 但是当前农户的问题更多的是迁徙、人口流动、土地细碎化、均等化、规模不经济等问题成为农业的难题。均田承包制度不能适应大规模农业经济, 在人口流动中, 均田制的经营方式必须随之变动, 土地流转将成为解决土地制度不稳定性、分散性的重要方式。家庭承包经营制度标志着农村市场化的开始, 但是家庭承包制只是均田制, 是农户的最低生活保障和生存底线。

土地作为生产性要素, 更是一种财产性要素, 要素市场的改革往往滞后于产品市场。促进土地流转必须在土地制度上进行土地界定和农户地权的保护。家庭联产承包责任制没有完全解决农地经营效率问题, 土地细碎化经营, 无法实现土地的分工、专业化和规模化。而且土地所有权和经营权分离, 产权不完备导致巨量的土地资源被封闭和凝固, 无法实现资产的增值和资源的有效配置。我国土地目前设置了所有权、承包权、收益权、经营权、有限处置权, 是不完备的产权, 而且土地继承权没有得到法律的认可。

土地产权不完备是否造成了土地流转效率损失, 目前还存在争议, 张照新 (2002) 分析认为土地产权不完备并没有构成土地流转障碍。骆友生 (1995) 认为土地产权造成了效率损失。曾祥炎 (2004) 分析台湾地区第二次土地改革, 认为土地私有制并不影响农地流转机制。产权流转是当前土地制度创新的新逻辑。

在20世纪90年代开始的城镇化浪潮中, 土地承包经营权稳定, 但是随之而来的是土地流转运动, 通过租赁、土地入股、转包、反租倒包等模式改变土地细碎化、不规模等小农经济, 但是土地流转运动碰到的实质性问题还是农民问题。城镇化二元户籍、农业兼业、农户生存底线等问题是土地不能改变承包经营权的实质。

农村非农产业、农业兼业化现象普遍。兼业化的农户弱化了劳动力的流动, 导致农地流转滞后于劳动力流转, 我国兼业化农户2000年为187.98户/村, 2009年上升为245.93户/村。土地成了农户防止失业的最后保障, 土地担负的失业保障、养老保障功能导致土地流转存在障碍。而土地集中规模化要求土地流转模式进行变革。农民兼业化现象的普及, 经济收入差异, 导致不同职业的农户在土地流转中偏好不同。许恒周分析发现农民职业分化导致不同的产权偏好, 农业收入为主的阶层更注重承包权的稳定和继承, 以非农收入为主的阶层更看重土地的转让权。

农户受教育程度等因素影响, 农户非农就业存在不稳定性, 土地流转后, 农户失地机会成本将增加, 这将限制农户进行土地流转。在土地流转缺乏效用、缺乏生存保障的情况下, 农户会进行风险规避。土地流转必须解决好农户的社会保障问题、经济问题、就业问题等。缺乏政府维系的社会保障, 农地流转租金低弱化土地保障功能, 非农就业机会少, 都会对土地流转产生消极影响。二元户籍制度隔离了城市和乡村, 农户劳动力的流动无法取得城市的社会保障等福利待遇, 造成农户劳动力暂时性、阶段性的游走在城乡之间, 弱化了土地流转。

我国农村土地流转规模化经营应由自发形成。大规模倡导土地流转, 伴随土地兼并, 强势社会群体掠夺农户土地, 失地农户将会没有生存空间, 目前以资本取代劳动力在农村还不是迫切。农地流转不简单是经济问题, 还是一个比较棘手的社会问题, 土地流转目前在进行适度规模经营, 不是集中搞规模经营。主要目标是解决农户生存等社会问题, 防止资本兼并土地。Lichtenberg认为中国耕地保护政策阻碍了土地资源的合理利用, 经济增长的政绩考核体制下, 耕地非农化的诱使, 地方政府没有动力保护耕地。非粮食化经济作物的耕地流转更是促进了土地流转, 土地流转的自发型契约合同正是在对经济利益的追逐下进行, 粮食耕地的缩小将成为土地流转的一个重要威胁。对土地非农利用可以采取直接控制, 对流转耕地为经济作物应该进行政策干预或者是产权保护。

三、农地产权管制的利弊

政府应当对产权进行管制, 使一部分私人权利失去权能, 从而削弱产权。Densetz (1985) 认为, 产权出现管制时, 人们会替代调整行为, 维护自己的利益, 而调整行为依赖于交易费用的大小。

按照这种观点, 我国农地产权管制, 私人权能受到约束, 农地流转必须通过交易费用最小的方式实现产权交换。政府管制产权影响了私人契约结构, 从而影响社会的财富分配和整体福利水平。产权管制, 导致契约一方的权能被剥夺, Cheung认为, 除非被剥夺的权能被授予另一个人, 否则转移的租金将趋于耗散。农地转让权放松, 减少农地剩余索取权, 从而加速农地流转, 但是我国在农地流转中, 村集体仍然管制着农地的所有权, 农地流转更多的回避所有权, 从而更多地表现为租赁。

政府的产权管制使农户失去了资源的排他性权利, 被排斥的权利转换为公共领域里的“租”。租的存在会诱使行为体攫取租金, 导致租金耗散。产权管制越多, 公共领域越多, 租越多, 参与竞争公共领域的行为主体就越多, 租金耗散的越厉害。

另一方面, 农地资源具有资产专用性, 不能随便的转移到其他用途上, 从而产生沉没成本, 导致产权的激励和外部性内部化等弱化。而且资产专用性在土地流转中, 导致产生要挟, 没有替代可选的交易方案, 会导致租地户压低租金。产权分割性和交易性越弱, 交易的代价越高。土地流转还伴随着风险, 为了防范风险, 信息必须加强, 信息成本上升, 从而交易费用提高, 阻碍交易进行。农地的规模性也对交易产生影响, 规模会通过产权的排他性发挥作用, 导致交易减少, 难度增加。

因此, 政府如果放松产权管制, 将导致市场交易竞争性增强, 公共领域减少, 租金减少。另一方面, 农地流转的规模将受到产权管制放松的影响, 交易成本大幅度减少, 改善资源配置效率。农地产权管制放松, 土地耗费的“租”减少, 交易双方的净租金降低, 有利于专业分工和规模经济效益。

四、2014年银北地区农户参与土地流转形式分析

本研究对银北地区开展了调研, 采用了447份问卷。图1中, 按照流转的流出方向, 分为:1、流转给企业;2、流转给家庭农场经营者;3、流转给种粮大户;4、加入专业合作社;5、其他;6、若不清楚则填写租种人的姓名。流转给企业的占到了34%, 主要流向龙源农业公司、中粮集团、中储粮、金稻米业、维维乳业、瑞农农业有限公司、金竹林种业公司。转入土地群体的多样化, 给农户土地流转带来了便捷。杨立、郝晋民调研发现, 参与土地流转的工商企业以种养业和农产品深加工为主, 休闲观光和农场市场化成为土地流转的发展方向。2014年调查样本中, 流转给企业的农户占到了34%, 有153户农户。农户流转给家庭农场经营者, 一般是在血缘关系、亲缘关系、地缘关系的基础上, 流转通过明确的合同, 具体的形式更多地表现为代耕、出租、转包等方式, 一般流转规模小, 随机性强, 流转达成方式简单。样本中, 流转给家庭农场的经营者有30户, 占到了7%。农户流转给专业合作社, 流转的合作社具有一定的资金实力和机械化耕作条件, 土地使用权通过流转交由合作社统一进行经营管理。流转给专业合作社的占6%。流转给种粮大户的有161户, 占36%。从流入的组织看, 农户土地主要流转给了企业、种粮大户。在合作社不发达、股份制没有普及的情况下, 土地主要流向了具有灵活性的企业和种粮大户。 (图1)

叶前林、何伦志认为企业经营农地具有“非粮化”的倾向, 在土地资源向高效益行业集中的规律中, 农地流转过分依赖市场力量, 企业追逐高额利润, 必然导致农地产业多样化。同时, 固定收益的租金导致农户土地增值收益降低, 在合同期内如果租金不能及时上涨, 农户将受到损失。土地流转中, 毁约情况较多, 毁约者承担的代价较小, 拒绝承担合约的约定, 使得企业或者农户受损。田传浩对江苏、浙江等地区的研究表明, 农户地权的稳定性预期显著影响租地行为, 地权稳定性越高, 租入农地的可能性越大。

五、结论

本文通过对土地产权、正式制度、非正式制度的分析, 认为土地就业、生存、社会保障等社会功能和经济功能普遍, 土地不简单是提高经济效益的工具。政府经常干预土地流转, 进行诱使性制度安排, 以达到干预性管理绩效。目前, 土地流转是在农户兼业化现象普遍的基础上形成的, 经济收入差异、职业分化导致农户在土地流转中的偏好不同, 土地流转更多地流向企业和种粮大户。

参考文献

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[8]宋涛, 蔡建明, 刘彦随, 倪攀.农地流转模式与机制创新研究[J].农村经济, 2012.8.

论农民土地财产权的保障 篇10

一、农民土地财产权的属性及功能

农民土地财产权是农民对农村土地所拥有的各种权利类型（所有权和使用权）的总和，也有学者称其为地权。[2]

土地的属性决定了土地所具有的功能。具体表现为土地的财产属性决定了土地具有经济的功能；而土地的资源属性则决定了土地具有环境、生态、政治、社会等方面的功能。对于农村土地而言，其最重要功能一是财产功能，二是生产资料功能，三是社会保障功能。在传统的农耕社会以及小农经济背景之下，农村土地的财产功能受到极大的限制，其功能主要体现在生产资料功能以及社会保障功能。农村土地的这一特性直接对建立于其上的农民土地财产权带来了深刻的影响。

（二）农民土地财产权的属性与功能

首先需要明确的是，土地财产权与作为其客体的土地是不同的，二者的区别是由土地财产权的结构因素决定的。[3]土地财产权不仅包括作为其主体的人的因素以及作为其客体的物（土地）的因素，还包括主体对客体评价的价值因素。土地财产权客体因素的特殊性（土地的特殊属性与功能）决定了土地财产权区别于一般的财产权，其负载了更多的信息，承担了更多的功能。

而对于农民的土地财产权而言，其属性与功能与作为其客体的农村土地的属性与功能是一致的。但是，农民土地财产权不仅其客体因素具有特殊性，主体因素以及价值因素也与一般的财产权具有很大的不同。具体而言，农民土地财产权的主体为农民，农民作为一种身份，常常被视为弱势群体的代表。事实上，传统的中国社会以及现在的社会现实均表明，农民仍旧是弱势群体，容易受到歧视，受到制度性的歧视，[4]从农村土地的五次变革中可以看出，农村土地制度的变革实质上是土地承包格局的变化和土地收益分配格局的变化。至于变革之缘由在不同的历史阶段存在一定差异。笔者认为，前四次变革更多是政治推动的结果，而第五次变革则更多是农民自主尝试的结果；前四次变革考虑得更多的是国家利益或者说公共利益，而第五次变革则强调的是个人利益的满足，这些差异直接决定了农民对土地财产权的享有。“任何土改，都不过是国家权力介入农村土地产权的政治进程，这个政治进程是暴力的革命抑或是和平的改良，不过是不同资源和环境下的历史选择。”[5]

2. 变革中的农民土地财产权

从权利的视角来看，农村土地的五次变革反映在农民土地财产权上则是土地所有权与使用权关系的变革。对于所有权而言，其发展趋势为“农有”到“公有”，农民很难通过所有权享受到土地的利益，农民的土地财产权更多地体现在农村土地使用权上；而对于使用权而言，前四次由于受政治因素的影响，农村土地更多是“公用”，[6]农民通过土地承包经营权获得了更多的土地收益，生活水平有了很大的提高。随着改革开放的推进，农民开始分享到土地的资本化收益，即“农转非”后所获取的土地资本化收益，农民的土地财产权的财产功能日益受到重视。但是，这仅仅是一个良好的开端。在随后的改革进程中，农民的土地财产权开始萎缩，一方面是家庭联产承包责任制自身的缺陷所致，另一方面则是由于国家政策或法律对农民土地财产权的限制所致。前者最主要的缺陷在于承包经营权的性质不明。尽管新颁布的《物权法》明确了其物权属性，但是，相关的法律法规并没有给予其充分的物权待遇，其强调的是行政上的管制，而非对私权享有的保障。对于后者，主要表现在随着20世纪80年代末乡镇企业的私有化改制和政府征地制度，开发区制度的设立以及农业服务于工业的政策指引，农民分享土地资本化的收益的权能很大一部分被剥夺了，土地财产权的财产功能得到了极大的发挥，但是其收益主体却并不是农民，而是房地产商或者政府，对于农民而言，其土地财产权更多的是一种负担而非权利。“21世纪上半叶，保护中国农民权益的首要任务应定位于实行具有法治意义的、包含公平正义价值的具体权利立法,依法有效地保障农民之经济社会权利。”[7]

（二）农民土地财产权的现状分析

1. 静态的权利冲突现状

静态的权利冲突其本质是在现行体制之下不同主体之间的利益矛盾与冲突，可以分为外部冲突与内部冲突。

外部冲突指的是农民或者农民集体与国家或者地方政府之间的冲突，在权利上具体表现为国家地权与农民地权之间的冲突。这一冲突是由国家实行“土地一级市场的国家垄断制度”引起的，即农村土地只有通过征收转化为国有土地才能进入市场进行交易，其直接结果便是农村土地的市场价值及增值被国家合法剥夺了，农民只获得微薄的补偿，其土地财产权的收益权能无形中被限制或者剥夺了。尽管现实中农民采取了各种方式尽量地实现其土地财产权（如小产权房现象），但由于与国家法律与政策相抵触，此种收益具有很大的风险，农民土地财产权依旧很难发挥其财产功能。

内部冲突则体现在两个方面：一是农民个体与集体的权利冲突，二是农民成员之间的权利冲突。首先，农民个体与集体的冲突体现在农民个人的成员权以及土地承包经营权与集体所有权的冲突：农民个体成员权与集体所有权的冲突体现在对如何保护作为一种身份权的个人成员权缺乏充分的法理基础以及法律支持，例如农民个人在集体中享有什么权利，对于集体土地所有权的行使享有什么样的决定权，法律对此并没有相关的规定；农民个人的土地承包经营权与集体所有权的冲突表现在以集体的名义进行土地调整时经常会损害农民个人的土地承包经营权，而土地征收补偿是以补偿个人为基础还是以补偿集体为基础，农民个人处分土地与集体利益也存在很大的矛盾。其次，农民成员之间的权利冲突一是体现在农民身份随着城乡二元结构体制的改革具有不确定性，对于以此身份为前提而享有的土地财产权因此也缺乏一定的稳定性。此外，在现有的法律框架下，家庭承包和家庭成员个人之间的冲突也越来越多，这主要是以户为单位的土地承包和近现代民法所确立的个人本位制的矛盾。具体表现在农民个人拥有的地权在分家析产、继承、权利转让等过程中，农户家庭内部出现的问题，最典型的是出嫁女的土地承包经营权问题。[8]

2. 动态的权利变动现状

动态的权利变动现状主要是指因农村土地的流转引起的农民土地财产权的变动。这主要可以从流转的主体、客体以及流转的规模三个方面进行考察。首先，对于流转的主体，可能的权利主体为农民、农户以及集体。农民与农户主要为农地使用权的主体，其存在的问题在于其具有身份属性，而此种身份属性，如以上所论述，会随着城乡二元结构的改革变得不确定，因此会影响到其权利的享有；而对于“集体”而言，其作为集体土地所有权的主体是模糊的，现实情况是村民小组、党支部、以至村干部都有可能成为实际的权利主体，这就容易造成权利纠纷。其次，现行法律框架下，可以自由流转的农村土地基本上不存在，只有四荒土地允许以较多的形式进行流转，其他土地则设置了较多的限制或者根本就禁止其流转。此外，对于流转的规模而言，由于各地之间土地集中程度不一致，许多地方土地的流转是分散的，难以适应现代化农业规模化的要求。因此，受户籍制度和土地承担的农村社会保障制度的影响以及法律规定的限制，土地的财产权职能得不到充分的体现，土地流转并不充分。

三、农民土地财产权保障体系构建

对农民土地财产权属性与功能以及其历史与现状进行考察与分析，其根本目的在于对农民土地财产权的保障。对农民土地财产权的保障，首先必须确立保障的宗旨以及原则，其作用在于确保保障具有更强的目的性与针对性；其次，在抽象的宗旨与原则的指导下对农民财产权进行具体的保障。

（一）保障体系构建的宗旨与原则

1. 保障体系构建之宗旨

笔者认为，保障农民土地财产权之根本目的在于让农民能够自主充分地分享到最大化的土地收益。这里有三层意思：一是要能够让农民分享到土地的收益，这是毋庸置疑的；二是指农民能够自主地分享到土地收益。所强调的农民的自主选择权，即应该立足国情，充分尊重农民的实践和选择权，赋予农民更多的话语权，切实保障其利益；三是农民能够充分分享到最大化的土地收益。这里所强调的“充分”与“最大化”，本质上是应该发挥土地的最大价值，这就需要国家创造一个良好的环境，建立一个相应的配套制度，确保农民享有完全的土地财产权。

2. 保障体系构建之原则

针对农民土地财产权的特殊属性与功能，对其保障应该遵循以下几个原则：一是平等保护原则；二是国家法与民间法与政策相结合的原则；三是国家管制与村民自治相结合的原则。第一个原则强调的是在城乡二元结构社会中国家经常以政策和立法歧视农民，在土地权利上集体所有权和国家所有权并不处于平等的地位，其最突出的表现为土地征收的公益性泛化，土地征收程序的透明度低以及征地补偿不公正等。尽管《物权法》确立了平等保护的原则，但在现实中却依旧积重难返，因此，坚持贯彻此原则依旧任重道远。原则二也是针对我国现实国情所提出的。对于国家而言，其对农业的治理依靠的是政策而非法律，而相当一部分政策缺乏稳定性与可预见性，如此对农民土地财产权的保障是相当不利的；对于农民而言，其对农业的经营经常是依据乡规民约，即学者所称的民间法，尽管具有一定的合理性，但不能排除一部分地区一部分农民依据所谓的乡规民约侵害农民的土地财产权，这是应该禁止的。由此可见，不管国家还是农民，法律的作用都被忽视了，其根本后果便是农民土地财产权被侵害。因此，只有在遵守现行法律的前提下，才能够灵活运用政策与民间法治理与经营农业。原则三之所以强调国家管制，这是由农村土地的特殊属性与功能所决定的。但是，管制应该限制在一定的限度之内，应该与村民自治相结合。这里的村民自治，从狭义上理解即是强调农民的主体性，具体表现为让农民自主行使其所享有的土地财产权，国家土地改革与相应的政策立法要充分尊重农民的创造性和意见，不能将其排斥在外。

（二）农民土地财产权保障体系的构建

1. 农民土地财产权的静态保障

农民土地财产权的静态保障其目标在于解决如上所述的农民土地财产权静态的权利冲突问题，其关键在于确权。确权问题涉及两个核心问题：一是确权之依据问题；二是确权之内容问题。对于确权依据，有学者认为，“依据一是国内外现代所有权理论内涵的新发展，即西方‘权利束’概念及我国学者孟勤国教授‘物权二元结构论’的提出，为个人所有权在让位于公共利益的前提下得到有效的保护提供了现实理论指引；依据二是农民土地权利的法律确认有其历史渊源，即中国历代封建王朝在土地资源管理方面都是依靠强制力维护公有土地以及自耕农的土地所有权。不仅对土地私有权予以确认，而且还以严格的法律程序予以保护；依据三是经济学从利益角度也专门深入探讨了权利，利益的保障来自于利益主体法律权利的有无以及权利的大小。”[9]对于确权之内容，其关键在于对农民土地财产权的种类、主体、客体、内容进行梳理与确认：

第一，对于农民土地财产权的种类，在现行的立法框架之下，主要以农地物权为核心，包括农地所有权、土地承包经营权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、农地抵押权等物权，也包括农地承租使用权、借用权等债权。[10]对于农民土地财产权种类的完善，在《物权法》颁布后，现阶段最为迫切的任务是对现行法律确认的农民土地财产权种类依据其性质修改或出台相应的法律法规，以确保农民享有充分的土地财产权。

第二，对于农民土地财产权的主体，主要包括所有权主体以及使用权主体，具体表现为集体、农民、农户。其所需要解决的问题一是集体的虚位问题，二是农民与农户作为一种身份的不确定性问题。对于此类问题的解决应该认识到其不仅为法律问题，而且涉及到政治体制改革的问题，应该综合考虑，一体解决。此外，“确立农民的土地财产权利后,农民应成为土地交易的谈判主体。这样一来农民既可以从土地增值、交易中分享或者直接获取更多的利益,也可以依法保护自己的合法权益。”[11]

第三，对于农民土地财产权客体的确认，主要是针对土地承包经营权而言的，在《物权法》将其确立为物权之后，应该强化其物权性质，保障农民对其承包地的支配权，禁止随意地调整承包地，损害农民的利益。

第四，对于农民土地财产权内容的确认与保障，关键在于解决农民对其土地享有的权利以及承担的义务的协调问题。正如以上论述所示，土地所具有的资源属性决定了其权利主体必须承担一定的社会义务，国家对农民的土地财产权也必须进行相应的限制。但现实表明，农民的土地财产权由于国家政策或立法的管制，其权能受到了极大的限制甚至被合法地剥夺。具体表现在农民土地财产权处分权能以及收益权能的缺失，其直接后果便是农民大量抛荒耕地，取而代之的则是小产权房以及土地承包经营权抵押等违反法律与政策的权利行使情形不断产生。“法律若不被信仰，便形同虚设”，[12]对于农地立法而言，其体现得更为明显。因此，国家的管制不应该改变农民土地财产权的私权属性。其解决之道，从经济学的视角而言，国家基于农地的正外部性（公共利益）对其用途进行管制应该限定在一定的范围之内，否则，对于此种外部性所产生的成本（农民由于土地用途管制而丧失的可得利益）应该给予一定的补偿，如此才能保障农民享有完全的土地财产权。

2. 农民土地财产权的动态保障

首先，农民土地财产权的动态保障关键在于构建合理有效的土地流转制度。土地流转有利于土地财产功能的发挥，有利于农民在市场机制之下获取更多的土地资本化收益。但在现行的制度体制之下，农村土地的流转还存在许多亟待解决的问题。对于农村土地流转制度的完善，其关键在于对农村土地流转所获取的土地资本化收益进行合理分配。此种利益分配格局主要涉及到政府、中介组织、集体、农户、房地产商。相对于政府、中介组织、房地产商，农村集体以及农户处于弱势的一方，在利益分配时，弱势一方的利益必定会遭到侵害，因此，此种分配格局的改变关键在于增强弱势一方的实力。对此，笔者认为，一方面国家应该对以政府为代表的强势一方的权利（力）进行限制与约束，另一方面应该保障农民自由结社的权利，即应该完善作为农民利益代表的农民专业合作社制度。从经济学的视角而言，由于农民的土地财产权一直没有第三方的保护，所以土地的流转过程也就只是国家和农户之间的博弈。在此背景之下，面对拥有巨大暴力潜能的国家，农民不可能以一己之力与国家抗衡。但是，国家的干预仍旧是无孔不入，这体现在传统上便是“普天之下，莫非王土”的思想，在此思想的主导下，国家就能以一纸命令达到国有化的目的，而不用采取诸如赎买等有偿的方式。或许正如周其仁教授所言，农民对土地的权利从一开始就注入了国家之意志，当国家意志改变时，农民的土地权利就要改变，此时的土地权利更像是由国家施舍的而非当然享有的。因此，建立与完善农民专业合作社制度是十分必要的。从法律视角而言，应该对其主体地位及享有的权利义务进行明确的规定，以便充分发挥其作用。

此外，对于农民土地财产权的保障还应该完善相应的配套制度。这主要包括农民土地财产权实现的基础性制度和其他制度。前者主要指农民土地财产权的登记与确认制度、地价评估制度、地价公开制度、土地规划和编制制度、土地金融制度等；后者主要指农地农用权保护和管理制度、土地“农转非”管理制度、非农用地交易和开发管理制度。[13]

摘要：土地的财产属性和资源属性,决定了土地财产权不仅具有财产(经济)功能,还具有环境、生态、政治、社会等方面的功能。农民土地财产权的主体因素、客体因素以及价值因素的特殊性决定了农民土地财产权具有区别于一般财产权的特殊属性与功能。农民的土地财产权在过去受到极大的限制,改革开放以来,农民土地财产权的财产功能开始受到重视,但仍存在许多亟待解决的问题。对农民土地财产权的保障,关键在于静态的确权保障以及动态的权利变动保障。

制度护航农民土地财产权 篇11

温总理的讲话从国家层面指出了保护农民的土地财产权利是解决目前矛盾的总抓手，但要真正落实农民的土地财产权，还需要六大制度来护航：

其一要尽快出台新的土地管理法，从顶层解决目前侵犯农民土地权益乱象，让法律为农民土地财产权护航。2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》解决了近年来城市房屋拆迁纠纷乱象。而对于涉及到农民土地财产权的现行《土地管理法》，其征地程序、补偿和补助水平已远不能适应我國农民需求的实现，农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权在该法中一直难以得到合理补偿和充分体现，也是目前一切乱象的总根源。虽然目前新的《土地管理法》修改稿已持续多年讨论，但由于涉及到地方部门利益，一直未能出台。相关部门一定要加快进展，争取今年一定要出台，否则问题会越拖越大，问题越积越多。

其二要大大压缩目前的征地范围，除了纯公益性用途外，其他的应该由用地单位与农民协商解决。2004年，全国人大常委会修改土地管理法并规定，国家为了“公共利益”的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。但土地管理法实施条例自1998年出台后，一直未作修改。现行的《土地管理法》并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益”需要，而目前农村土地征用泛化“公共利益”，给多征滥占、侵犯农民权益提供了方便。不少地方政府任意扩大的范围，将“城市建设”、“经济建设”等用地均按“公共利益”处理，新的条例应对公共利益的概念、范围进行明确规定，以限制借“公共利益”目的滥用征地权的现象。将土地征收权限定在“公共利益”的范围内。

其三应严禁“宅基地换房，土地换社保”等各种强制剥夺农民土地行为。目前城乡建设用地“增减挂钩”政策在实际执行过程中演变成“双置换”，即以农村承包地置换城市社保、以农村宅基地换取城市住房，更有些地方演变成农民“被集中”、“被上楼”，还有些地方大规模取消行政村编制、改村变居，强迫农民拆房、搬迁，这些侵犯农民土地权益的行为应该在新法中明令禁止。

其四征地增值收益分配中农民应该占半。目前的城镇化、工业化是靠牺牲农民的土地财产权利来推进的，农民在土地增值收益中所获不足15%。未来的集体土地征收制度改革中，应该明确规定农民在土地增值收益中的分配比例应该提升到50%以上。保障农民的土地财产权就必须给农民足够的补偿，以此保障农民的生存就业与发展权。土地使用成本增加，也可以减少盲目占地、随意圈地，以求“经营土地生财”等现象发生。

其五允许农民宅基地可抵押农用贷款。应该给农民土地完整的所有权，允许农民的宅基地、耕地、林地可以交易、抵押、入股和继承。当然要保证耕地、林地抵押贷款农用。

对中国农村土地产权制度的思考 篇12

关键词：农村,土地,产权制度

随着科技的不断进步, 虽然经济一直在发展, 但是我国依旧是一个农业大国, 我国在农业生产方面的特征并没有发生根本性的变化, “三农”问题一直存在, 一直是阻碍我国经济发展的重要原因, 而且这个问题随着全球化的不断推进也在日益的突出, 已经逐渐成为一个热点问题。本文主要对我国农村的土地产权制度的相关内容做简单的分析。

一、我国农村土地产权制度的历史沿革

我国的土地制度, 从古到今, 也经历很多次的变革, 总的总结起来, 较大的变革有以下四次:第一次:封建土地所有制转变为家庭私有制。通过对地主、富农以及教会土地的征收或者没收, 把征收或没收来的土地分给没有土地或者拥有很少土地的农民, 通过这种方式建立了一种新的土地关系, 就是土地的所有权归农民所有, 同时农民也享有土地的使用权。这种农村的土地产权制度犹如昙花一现, 很快就结束了。第二次:初级农业合作社的建立。初级农业合作社是在农民土地私有制的基础上建立的。这种制度实行土地入股, 集体经营, 既实行按劳分配, 也按土地要素的产量分红。这种土地制度存在的一个非常大的弊端就是土地不能出租和买卖, 这就直接导致了土地资源的流动困难以及难以实现优化配置。第三次:高级农业生产合作社和人民公社制度的建立:这种制度在实行的过程当中完全是按工分分配, 对土地的耕种是完全按照计划经济进行的, 丝毫没有灵活性, 在很大程度上阻碍了生产力的发展。第四次:集体所有家庭承包和统分结合的双层经营管理的土地制度的建立。“缴足国家的, 留够集体的, 剩下都是自己的”, 是这种土地制度最直白的解释。这次土地产权制度的改革, 使得生产力得到了极大的解放, 农村的经济也获得了极大的发展。

通过我国农村土地制度的这几次变革可以看出, 和生产力水平相一致的土地产权制度才是最适合当下社会的土地产权制度, 随着生产力的不断发展, 土地产权制度也应该相应的做出一定的调整和变革。所以当下中国必须建立一个有效的、稳定的、规范的农村土地产权制度。

二、我国农村土地产权制度的现状

为了建立完善的农村土地产权制度, 我国近年来先后颁布了许多相关的法律法规, 这些法律法规的制定和颁布, 在很大程度上解决了我国在土地方面的很多问题, 但仍然存在着一些不完善的地方:

1. 在土地所有权方面的弱化现象

《民法通则》规定, 所有权是指所有者对其依法享有、占有、使用、收益和处分的权利, 《土地管理法》规定农民集体所有的土地依法属于农民集体所有, 由村集体或村委会经营管理, 但是农村集体土地所有者无法按照自己意志支配土地。从以上两条法律法规可以看出, 我国目前所谓的集体土地所有权, 严格意义上讲并不叫所有权, 而是一种经营管理的权利, 这种权利不可以进入市场, 所以集体土地的所有者并不享有对土地的处置权。

2. 在土地使用权方面的失控现象

在农村集体土地产权中, 土地的使用权是核心部分, 其他的各种权能都是在土地使用权的基础上产生的。我国农村集体土地使用权上采用的是集体成员对土地的共同所有, 这种制度无法屏蔽其他利益主体的侵害。因此, 我们在地方上经常看到的现象就是, 一些地方上的政府以及开发商对土地资源的征用, 这当中有许多都是非法进行土地侵占, 对土地进行无限制的使用, 损害了农民的利益。

3. 在土地管理权方面的缺位现象

土地管理是通过法律、行政、经济和技术措施维护土地所有权和使用权并保护土地资源的工作。是国家为了维护土地制度和发展国民经济, 在调整土地关系、征收田赋和组织土地利用等方面所采取的综合措施。它在国家经济建设中, 特别是在农业发展中占有重要地位。我国在土地管理方面最突出的问题就是管理的分散现象, 各个地方对土地进行管理的部门都不一样, 有的地方有相关的土地部门, 有的地方就由当地的农业部门负责, 这种管理方式就很明显会导致土地管理出现混乱。在土地管理方面还存在一个重要的问题就是集体管理权的膨胀问题, 在基层干部当中, 他们把土地管理的微观决策权错误的当成了最终决策权, 这种行为是越权的, 也就因此产生了滥用土地的现象。

三、我国土地产权变革的可能性

农村土地制度的变革需要相关决策部门在态度上相对宽松, 充分认识到这个问题的重要性以及与经济社会发展的相关性。国家在土地制度变革上所起的关键作用是显而易见的, 自新中国成立以后历次土地制度的改革都是由政府所推动, 那么今天我国农村土地产权制度变革的可能性有多大, 这在很大程度上取决于国家决策部门对此问题的认识力和推动力。改革开放以后, 中国特色社会主义市场经济秩序已经逐步建立, 市场经济的思想观念也在广大农村深入人心。市场机制在农村经济体制中的引入使很多人认同了一个观念, 就是通过辛勤劳动就能够从土地中获得货币收入, 这也在很大程度上增强了农村土地产权制度变革的可能性。随着人们对土地资产意识的不断增强, 与市场经济相适应的农村土地产权制度的变革开始启动, 例如在社会实践中出现的承包地转包或入股、宅基地转让或出租、乡镇企业用地的厂房出租等等都是农村土地产权变革的先行事例, 这也是有益的尝试。当然新制度的试点或尝试还需要有一个被社会认同或接受的过程。

四、结语

“三农”问题一直是我国的一个热点问题, 所以对于我国农村土地产权制度的相关内容也要给予高度的重视。我国是一个农业大国, 只有真正解决了农民的问题, 才能从根本上保证我国的发展。

参考文献

[1]郜添.论我国农村土地产权制度改革[J].中国科技投资, 2012, (27) :12.

[2]喻稀, 叶红英.对农村土地产权制度改革与建设的思考[J].现代经济信息, 2013, (15) :9.