土地租赁制度论文

2024-05-25

土地租赁制度论文（精选7篇）

土地租赁制度论文篇1

由于农村土地集体所有制存在着巨大的外部利润, 各地农村根据实际情况的不同, 在不触动土地集体所有的前提下, 自发地进行了一系列的诱致性土地制度变迁。比如, 两田制、土地股份合作制、反租倒包和“四荒”拍卖等。在理论界, 20世纪80年代中期以来, 学者从不同的角度对中国农村土地集体所有权制度进行了全面深入的考察和研究, 并提出了一系列富有见地的改革思路和制度设计方案。概括起来主要有以下几种主张:一是取消集体土地所有权, 实行土地国有化;二是取消集体土地所有权, 实行土地私有;三是改革现行的集体土地所有权制度, 实行农村土地复合产权制度等。

那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。

农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。

农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。

实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:

第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转

农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。

在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。

如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。

土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。

第二步, 实行土地国有制下的租赁制

首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。

其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)

一促进土地流转的途径

为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。

在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。

配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

二土地流转过程中应注意的问题

农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:

第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。

第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,

通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。

第三, 完善农民的“退出机制”

农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。

要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

第四, 我国实行土地规模经营的渐进性

一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。

简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。

三取得资格的成年农民租赁土地

在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。

土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。

这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。

四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴

由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。

五租赁制的结果分析

1 租赁制与农产品成本

在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。

2租赁制与农村经济的发展

农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。

农户经营规模的扩大, 农产品的商品率的提高, 使农户的“经济性”将会越来越明显地显现出来, 也就是说, 农户的“企业性质”越来越突出, 盈利能力增强, 农村经济与城市经济的差距会逐渐缩小。

土地租赁制度论文篇2

近年来, 各地不少工业企业在经营10~30年时进行了公司解散清算。而我国国有工业用地一般均按照国务院55号令规定的最高年期50年进行出让。企业经营周期短于其名下工业用地使用权出让年期带来了两个方面的问题:一是企业经营周期的后期, 土地利用低效, 不利于节约集约利用土地;二是对于工业企业来说, 在其经营周期前期或中期为了取得50年使用期限出让土地而支付了相对于10~30年使用期限更多的土地出让价款金额, 给企业中前期的资金投入带来了较大负累, 不利于企业的长远发展。有鉴于此, 国土资源部《节约集约利用土地规定》 (国土资源部令第61号) 中明确指出“市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地”;国土资源部《关于推进土地节约集约利用的指导意见》 (国土资发〔2014〕119号) 文件也指出要“实行新增工业用地弹性出让年期制, 重点推行工业用地长期租赁”、“完善土地价租均衡的调节机制”。在这样的背景下, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。

与此同时, 我国现行法律对国有土地租赁并未进行明确界定, 土地一级市场的国有承租土地使用权和土地二级市场的国有土地租赁权应如何区别对待;两者土地价格评估在《城镇土地估价规程》等技术性规范中也语焉不详, 如何对不同估价目的、不同估价对象等情境下的承租土地使用权和土地租赁权进行评估, 这些问题就摆在了我们面前。

2 承租土地使用权与土地租赁权的界定

2.1 承租土地使用权

在土地管理法规规章中, 国有土地租赁的概念最早是在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 (原国家土地管理局第8号令) 首次被提出。1999年7月27日国土资源部颁发的《关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》 (国土资发〔1999〕222号) 文件规定“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用, 由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同, 并支付租金的行为。国有土地出租是国有土地有偿使用的一种形式, 是出让方式的补充”、“国有土地租赁, 承租人取得承租土地使用权”。1998年12月24日颁布并于2011年1月8日修订的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

目前, 对承租土地使用权的性质存在争议, 有观点认为承租土地使用权与出让土地使用权均为土地一级市场获得的权利, 都是国有土地有偿使用方式的一种, 都属于有偿有期限的权利, 权利内容都包括了占有、使用、收益和不同程度的处置权能, 仅存在“零租”与“批租”的差异, 应视同于用益物权的一种;也有观点认为两者在租金的支付方式、租期的限制、流转的条件以及权利性质是否符合“物权法定原则”等方面均存在差异, 国有承租土地使用权在现有法律背景下只能认定为物权化的债权。

2.2 土地租赁权

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租的对象可以是承租土地使用权, 也可以是出让土地使用权或划拨土地使用权。承租人取得土地租赁权。土地租赁权属于债权。

根据土地租赁的客体不同, 土地租赁权一般包括承租土地使用权转租、出让土地使用权出租和划拨土地使用权出租等几种情形。

2.3 承租土地使用权与土地租赁权的异同

承租土地使用权与土地租赁权的联系主要体现在以下几个方面:第一, 从制度功能上来看, 两者都是为了达到资源最优化配置。第二, 从权利转移来看, 两者都存在土地使用权的让渡。第三, 两者都是有偿的, 都需要由承租方向出租方支付租金, 而且一般来说都是分期支付。第四, 两者都是有期限限制的, 根据《合同法》有关规定, 土地租赁权每次签约的租赁期限不得超过20年。虽然承租土地使用权由于转租方为市县人民政府是否受民商法的限制尚存在争议, 但承租土地使用权一般也会约定出租年期限制。

两者的区别主要体现在以下几个方面:第一, 两者的出租方及所属土地市场不同, 承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其租赁行为属于土地一级市场;土地租赁权的出租方为土地使用者, 其行为属于土地二级市场。第二, 两者权利性质不同, 土地租赁权属于债权, 在土地管理中也被认定为土地他项权利的一种;而承租土地使用权在现行法律背景下属于物权化的债权, 但在实际操作中多与出让土地使用权类比, 参照用益物权进行管理。第三, 从投资风险来看, 土地一级市场获得的承租土地使用权的投资风险应小于土地二级市场上获得的土地租赁权。

3 承租土地使用权与租赁权的土地估价

3.1 承租土地使用权价格及租金的评估

承租土地使用权与出让土地使用权最大的差异在于土地价款或租金的支付方式不同, 前者一般在租赁期内采取分期支付租金, 而后者一般在取得土地使用权之前需要一次性或分期次先行缴清土地出让价款。由于承租土地使用权的出租方为市县人民政府, 其土地出租过程中应包含其作为土地所有者享有的土地出让金。假设承租方先行缴清租赁期内的全部租金, 且不考虑承租土地使用权与出让土地使用权由于处置权能差异导致的土地还原率差别, 在这种情况下, 承租土地使用权应视同于出让土地使用权。因此, 在承租土地使用权交易案例极少、无法直接评估承租土地使用权价格及其租金的情况下, 我们可以通过评估估价对象的出让土地使用权的方式求取承租土地使用权价格, 再通过承租土地使用权价格求算承租土地使用权年租金。

而至于承租土地使用权年租金的计算, 假设租金的年增长率为s, 则可以通过公式 (1) 求算第1年的年租金, 通过公式 (2) 求算后续各年度的年租金。

上式中, 土地使用年期n可以按承租土地使用权的租赁年期代入计算。按照土地价租均衡的原则, 在评估估价对象的承租土地使用权价格的过程中, 也应将土地使用年期设定为n。

3.2 土地租赁权价格及租金的评估

土地租赁权价格及租金的评估应根据估价对象的土地权属性质不同而差别化处理: (1) 出让土地使用权出租。出让土地使用权出租, 应以出租年期作为土地剩余使用年期评估出让条件下的出让土地使用权价格P, 再通过公式1求算第1年的年租金a1, 通过公式2求算后续各年度的年租金at。 (2) 划拨土地使用权出租。基于土地价租均衡原则, 对于划拨土地使用权出租可以根据有关土地估价规程, 求取划拨土地使用权价格P, 再通过公式 (3) 求取第一年年租金, 通过公式 (4) 求取后续各年度年租金。

《城市房地产管理法》中明确规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家。各地一般也会对划拨土地使用权出租从事经营性活动收取一定金额的划拨土地使用权收益金。但是在划拨土地使用权出租过程中, 出租方一般会将其需要缴纳的划拨土地使用权收益金转嫁给承租方。因此, 在评估求算划拨土地使用权出租租金的时候, 应在公式 (3) 、公式 (4) 求得的年租金基础上加上每年需缴纳的划拨土地使用权收益金。 (3) 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让与抵押。由于土地租赁权及承租土地使用权的租金都是分期支付的, 在后续年期的租金尚未实际发生支付的情况下, 相应年度的土地使用权并未发生资本项目的实际转移, 作为土地租赁权 (或承租土地使用权) 的承租方, 仅享有租赁合同约定条款下的合同租金履约保证。由于租赁合同条款下的合同租金与市场租金可能存在一定差额, 则这部分盈余租金可以作为承租方的一种权益, 并得到价值显化, 从而用于转让或抵押。如果合同租金大于或等于市场租金, 即盈余租金小于等于0时, 土地租赁权 (或承租土地使用权) 的转让、抵押价值为0。

按照《城镇土地估价规程》, 土地租赁权价格评估宜采用市场比较法、收益还原法等方法进行。在采用收益还原法评估土地租赁权价格时, 计算公式如下:

式中:P——租赁权价格;

r——租赁权还原率, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点;

n——收益年期;

公式5未考虑租金的年增长率, 如果考虑年增长率可以转化为公式 (1) 的变形。式中, 盈余租金为市场租金高于合同租金的差额。市场租金可以参照前面出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租或承租土地使用权租金求算方式确定。

3.3 评估过程中的注意事项

(1) 应根据估价目的和估价对象确定技术路线。《城镇土地估价规程》仅列示了公式 (5) , 且并未说明其应用情境。事实上, 在我们土地估价实务中, 公式 (5) 应用面非常窄, 还有更多的土地估价实务需要我们具体情况具体分析采用不同的技术路线评估土地使用权价格或租金。在确定租金时, 我们可以采用评估估价对象对应条件下的土地使用权价格现值推导承租土地使用权价格或土地租赁权价格, 再根据估价目的通过现值计算年值的方式求取年租金。 (2) 土地评估应遵循“土地价租均衡”原则。遵循土地价租均衡原则就要求我们在评估承租土地使用权价格和土地租赁权价格时, 应设置土地使用年期为拟出租年期, 其价格类型与估价对象实际使用权类型相同, 确保土地使用权价格和土地租金保持匹配与均衡。另外, 在确定技术路线的过程上, 采用通过土地使用权价格现值求算租金的方式, 也充分体现了土地价租均衡原则。 (3) 土地租赁年期的确定应符合有关法律规定。根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的, 超过部分无效。”因此, 属于土地二级市场的土地租赁权合同期限不能超过20年。而对于土地一级市场的承租土地使用权, 有观点认为应区分出租方为国家的特殊性, 并根据国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》中“国有土地租赁……最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期”的规定以及民商法管辖权等论据, 认为承租土地使用权最高年期不超过国家同类用地出让年期即可。该观点实际上忽视了法律层级效力、法律的先后时效性以及承租土地使用权转租的合法性问题。因此, 笔者认为承租土地使用权最高出租年期也不宜超过20年;在土地使用权价格和租金评估过程中, 土地使用年期取值不应超过20年。 (4) 土地还原率的确定应关注投资风险。根据《城镇土地估价规程》, 由于租赁权投资风险高于出让土地使用权, 收益不确定性高, 因此租赁权还原率高于出让土地使用权还原率1个百分点。从投资风险等角度来看, 以上几种土地还原率从高到低依次为:土地租赁权还原率>承租土地使用权还原率≥出让土地使用权还原率。土地还原率的确定方法和过程应符合有关技术规范的规定。

4 结束语

根据土地使用权出租的主体和对象不同, 可以分为承租土地使用权和土地租赁权。土地租赁权又根据对象不同, 分为出让土地使用权出租、划拨土地使用权出租、承租土地使用权转租等。

根据估价目的和估价对象不同, 我们可能需要评估其土地使用权价格, 也可能需要评估其年租金。土地使用权租金的评估, 根据估价对象的实际情况可以采取房地产租金剥离房屋租金的方式进行确定。但是本文是从土地价租均衡原则出发, 采用更加直观的方式进行评估, 即先评估土地使用权价格现值, 再通过现值求年值的方式求算租金;或者根据盈余租金折现的方式求算承租土地使用权或土地租赁权的转让、抵押价格现值。

摘要：近年来, 各市县国土资源主管部门逐步对国有土地租赁权的土地估价产生了业务需求。但是现行法律法规和技术性规范对承租土地使用权和土地租赁权等概念缺少明确界定, 其土地估价也缺乏明确的技术路线支撑。本文拟从土地价租均衡原则出发, 对承租土地使用权和土地租赁权进行辨析并对其土地估价实务提出切实可行的技术路线。

关键词：承租土地使用权,土地租赁权,土地估价,土地价租均衡

参考文献

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中美房屋租赁法律制度篇3

租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中, 当事人之间的权利义务也就存在不平衡, 以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规, 施行的都是实物性住房分配制度。1998年之后进行了货币性住房分配改革, 才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求, 房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。

目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部:1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分, 司法解释一条, 即2009年7月30日最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。

刘言浩先生提到:“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利, 无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体, 和地上权、土地使用权一样, 为对物的支配权, 即物权, 而非请求权。

龙翼飞主编的《新编合同法》中, 将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出:“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响, 使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用, 以发挥财产的最大功用和社会效益, 同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人, 免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本, 避免了资源浪费。我国《合同法》第229条也规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度, 房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权, 因为承租人在具备了法律规定条件的情况下, 只须自己一方的意思表示, 即可形成与出租人 (出卖人) 之间的买卖关系, 而无须征得出租人 (出卖人) 的同意, 当然, 如果将“同等条件”视为条件, 则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。

在美国, 房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期, 城市人口迅速扩张, 住宅渐渐供不应求, 为了解决这个矛盾, 租赁住宅数量不断增加, 填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下, 租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议, 承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款, 法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。在解释此条款时, 法院认为, 如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为, 那么就侵害了承租人的平静受益权, 这就构成推定驱逐, 承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如:适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为:“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化, 受到了类似物权的保护, 但其仍不是物权, 拉伦茨称其为相对的支配权, 债权性的支配权。可见, 大陆法系国家多采用债权说的说法。

相对我国的租赁制度来说, 有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距, 维护出租人和承租人之间的利益平衡。

在美国的租赁法中, 有“买卖不破租赁”的规定, 但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度:英美法系国家的优先购买权制度, 主要体现在公司法的规定中, 其先买权制度主要是指公司股东转让股份时, 其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济, 首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失;其次在被推定驱逐情况下, 有权终止租约;第三, 可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值, 最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。

因此, 总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则, 针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距, 维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度, 规范现行房屋租赁市场, 平衡当事人之间的利益有一定的意义。

摘要：衣食住行是人生存的必要条件。房子, 作为这四个必要条件之一, 一直是我国人民所关注的焦点。尤其, 近些年房价的普遍升高, 使房屋成为人们生活中最难解决的因素之一。所以租房便成为无房户急于解决的最大问题。

关键词：租赁,法律制度,差异

参考文献

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[2]刘言浩.不动产租赁法律制度研究[C]//中国房地产法研究, (第1卷) .

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[4]保罗.C.默里.商业不动产中适住性担保的历史演变[Z].瑞切蒙德法律评论, 1999 (2) .

土地租赁制度论文篇4

1 住房保障对住房租赁市场有一定的依赖性

为了正确理解住房租赁和住房保障之间的关系问题, 有必要事先进行几个重要关系的再认识。它们分别是:住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场以及住房租赁市场与住房保障制度之间的关系。

1.1 住房保障与住房市场

实际上, 住房保障与住房市场之间的关系问题, 就是政府和市场之间的关系问题。住房保障从根本上来说是市场在配置住房资源的时候出现了“市场失灵”以后, 由政府出面对住房问题的干预。因为, 住房是一种特殊的商品, 兼有商品和福利的属性。单凭市场方式, 不可能满足所有人的住房需求。为了解决低收入人群的住房问题, 作为市场的补充手段, 应由政府进行相应的住房保障。可以说, 住房保障和住房市场分别是住房问题上的“两只手”, “两手都要抓, 都要硬”, 才有可能较好地解决住房问题。

1.2 住房租赁市场与住房销售市场

租赁和销售是住房市场上两种基本的流通和消费方式。并且, 住房租赁市场与住房销售市场之间通过住房租售比的变化进行相应的作用和变化, 并共同影响和构成住房市场。住房租赁市场与住房销售市场相互作用并共同构成住房市场的具体机理是:首先, 在既定的房地产存量水平上, 通过租赁市场的需求的变化发现均衡租金R, 使房地产需求量和存量达到平衡。然后, 这个租金水平R通过资本化率i决定房地产的市场价格P, 即P=R/i。再接下来, 该价格水平将决定新的房地产开发建设量。最后, 这个新的建设增量C将加入房地产的原有存量而形成新的存量。由此可见, 住房租赁市场在住房市场体系中占居特殊地位。事实上, 在市场经济发达国家, 住房租赁市场起着极为重要的作用。比如, 下表是部分欧盟国家20世纪末的收入水平和住房产权结构情况。图1是2002年各国住房自有率%。从中可以看出, 在这些国家, 住房租赁在住房消费和流通中起着重要的作用, 住房租赁市场在整个住房市场体系中举足轻重。

资料来源:Paul Balchin:Housing Policy in Europe, 1996;王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .

资料来源:崔光灿.住房租赁市场的国际比较研究[J].上海房地产, 2007 (4) .

1.3 住房租赁市场与住房保障制度

住房租赁市场主要满足以下三种人群的需求:首先是买不起住房的低收入人群, 如老年困难户;其次是暂时买不起住房的成长性低收入人群, 如年轻白领;然后是不适宜买房的流动人群, 如因工作需要而短期外派的人员。住房保障制度往往分别通过供给方政策和需求方政策达到保障特定人群基本居住权的目的。其中, 供给方政策主要是政府直接或间接提供公共租赁住房, 专门出租给特定人群。需求方政策主要是以补贴的方式提高特定人群的住房消费能力, 让他们在住房租赁市场上租住相应的住房。考察住房租赁市场与住房保障制度的目标人群可以发现, 两者有可观的交叉部分。因为, 住房保障制度的两种政策实施都与住房租赁市场有着一定的关系。供给方政策的实施可能由于住房的福利属性对业已形成的住房租赁市场有一定的影响, 但也在一定程度上受益于其如思想接受等方面的因素而利于实施。而需求方政策则在较大程度上依赖于住房租赁市场的良好运行。可见, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。

2 典型国家发展住房租赁市场的经验启示

英国的住房租赁市场以控租和公共住房建设为主, 美国的住房租赁市场以租金补贴和少量的公共住房为主, 日本和德国的住房租赁市场以政府为主导、以民间为主要力量。虽然不同国家、不同时期的管理力度和具体措施有所不同, 但在发展住房租赁市场、解决住房问题、进行住房保障的过程中, 都从不同角度为我们提供了可以借鉴的相应经验和启示。在这些经验启示中, 租赁房源渠道、租赁住房特征和租赁市场管理等几个方面值得一提并引起相应的注意。

2.1 租赁房源渠道多样

从世界住房租赁市场的发展经历了自由租赁、公共租赁政策产生与发展和自由租赁与公有租赁并行三个阶段。自由租赁和公有租赁是住房租赁市场中两种基本的交易形式。住房租赁市场的房源可以由政府直接投资建设, 也可以由政府引导和鼓励个人和企业参与供给。住房租赁市场的供给主体包括政府、单位和个人, 从源头上解决了租赁住房的供给渠道问题。

2.2 租赁住房特征明显

住房销售与住房租赁的消费方式和需求主体都有着明显的特征, 相应地, 租赁住房也具备了与其消费方式和需求主体相适应的产品特征。以日本为例, 租赁住房面积小、配套少、结构简单、舒适度不高, 消费群体有明显的职业特征, 大部分都是工薪阶层, 收入需求弹性呈现负数。图2就是日本租赁住房按面积分类的图示。从中可知, 日本占73%的租赁住房面积在50m2以下, 是日本租赁住房的主体部分;50～100m2的租赁住房较少, 约占24%;100m2以上的租赁住房则更少, 仅为3%。

资料来源:陈慧君.日本住宅租赁市场特征与成因浅析[J].住宅科技, 2003 (6) .

2.3 租赁市场管理有方

住房租赁方式中, 住房的流通和消费是同时进行的。相应地, 住房租赁市场主体之间的契约关系存续时间比较长。俗话说, 夜长梦多。住房租赁市场的管理也就显得更加重要。事实上, 住房租赁市场的发展与完善依赖于市场秩序的良好维护和市场管理的有效进行。法制建设是有效方式之一。比如, 德国制定了比较完备的住房合同管理、租金管理以及相关秩序管理方面的法律。再如, 对中介人连带责任的规定, 对二房东的明确禁止等。德国住房租赁市场, 乃至住房市场与住房制度的发展和完善与其对租赁市场管理的重视和法律建设是分不开的。

3 发展住房租赁市场, 完善住房保障制度

如前所述, 住房租赁与住房保障之间关系密切, 住房保障制度对住房租赁市场有一定的依赖性, 培育和发展住房租赁市场有利于构建和完善住房保障制度。本文认为, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 需要特别注意以下几个方面。

3.1 立足国情、实事求是, 恰当处理政府与市场之间的关系

住房保障是政府无可推卸的责任。住房市场的调控和管理, 是政府工作的重要内容。因此, 着眼于完善住房保障制度发展住房租赁市场, 必将涉及政府与市场之间的关系问题。同时需要注意以下几点:一是立足国情、实事求是, 把典型国家的经验与启示同本国、本市的具体实际相结合, 避免生搬硬套、教条主义。二是坚持市场原则, 采取市场化方式, 以促进住房保障政策的贯彻实施。比如, 鼓励私人和企业参与租赁住房的供给, 以拓宽租赁房源, 培育和完善住房租赁市场。另外, 还可以在住房保障政策实施的适当环节尽量引入市场机制。这样, 不仅可以减轻政府的负担, 而且可以提高住房保障政策的实施效率。

3.2 正确认识住房租赁市场本质, 真正摆好住房租赁市场位置

住房租赁市场是住房市场的重要组成部分, 与住房保障制度的关系密切。完善和发展住房租赁市场, 有利于完善和发展住房市场体系的同时, 有利于住房保障制度的构建和完善。健康、成熟的住房租赁市场, 有助于住房梯级消费模式的实现, 是解决中低收入家庭住房问题的必要条件之一。现阶段, 有必要在落实中央30/70政策的同时, 鼓励企业参与住房租赁活动, 其形式可以是成立租赁公司专门经营, 也可以是“开发+租赁+销售”的方式参与经营。另外, 还可以通过税收优惠政策引导私人参与住房租赁供给。

3.3 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场

国家统计局全国1%人口抽样调查资料显示, 到2005年年底, 城镇居民家庭中, 39.8%的家庭户住房为自建房 (主要是在居民可以获得土地的县城和镇) , 14.1%的家庭户是购买的商品房, 5.7%的家庭户是购买的经济适用房, 18.3%的家庭户是购买的原公有住房, 只有17.7%的家庭户租房居住, 其中大约2/3租用商品房, 1/3租用公有住房。近两年随着大中城市房地产业的大发展, 城镇居民购房的数量不断上升, 估计租房居住的家庭占家庭总数的比例已下降到15%以下。可见, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后, 积极采取鼓励措施, 构建和培育住房租赁市场, 应该是近期内住房市场方面重点抓起的工作。

3.4 切实加强市场管理和法制建设, 发展和完善住房租赁市场

住房租赁市场的管理和建设方面, 我国政府和有关部门也做了不少努力, 并取得了相应的成绩。有目共睹, 我国住房销售市场已经有了较为可观的发展成果。但是, 现阶段我国住房租赁市场依然滞后。可见, 在鼓励举措实施的同时, 随着住房租赁市场的进一步发展, 需要进一步切实加强市场管理和法制建设。并且, 始终强调立足国情和市情的基础上, 注意借鉴其他国家和地区的经验, 做好住房合同管理、租金管理和相关秩序管理及其法制建设。也就是说, 在当前必须正视住宅销售市场异常发达的实际情况, 在现行制度框架下探索有效路径、高起点培育住宅租赁市场。

摘要：住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。本文通过住房保障与住房市场、住房租赁市场与住房销售市场关系的再认识, 说明了住房保障制度对住房租赁市场的依赖性。同时, 着眼于我国住房租赁市场发展滞后的现状, 在借鉴典型国家住房租赁市场发展经验的基础上, 提出了现阶段在我国发展住房租赁市场、完善住房保障制度的若干建议。

关键词：住房租赁,住房市场,住房保障

参考文献

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[2]王诚庆.建立住房保障体系和完善房地产市场的关系[J].中国城市经济, 2008 (2) .

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[11]张昕, 张宇祥.典型国家和地区住房保障政策的经验与启示[J].宏观经济研究, 2008 (3) .

汽车租赁企业市场准入制度分析篇5

“汽车租赁服务是由汽车租赁公司向长期或短期需要用车, 但又没必要自备车的单位和个人有偿提供车辆使用权, 并限期收回的一种服务方式, 是汽车消费的一个重要方面。” (1) 随着汽车工业的发展和人们物质文化的需求, 在我国汽车租赁业作为新兴产业发展迅速。“汽车租赁业的健康发展离不开政策的支持和规范, 但到目前为止, 汽车租赁还没有一套规范的操作体系和有效的保障制度, 没有统一的行业管理规范及服务标准。无法形成规范化的服务体系。同时, 由于政策法规的不完善, 使诸如车辆的异地运营、汽车租赁联网运营等模式难以实施, 制约着汽车租赁公司的业务拓展, 不利于汽车租赁企业的规模化经营。”“虽然近几年我国汽车租赁市场发展迅速, 但与已经发展成熟的国际汽车租赁业相比, 国内的汽车租赁业还处于起步阶段。在经营网络、风险管理、相关政策等方面存在许多问题, 市场需求和汽车租赁服务还有相当大的差距, 社会需求不能得到满足, 供需不平衡。此外, 与汽车租赁业务的重要地位和发展速度相比, 现阶段国内有关汽车租赁业的发展研究十分薄弱和滞后, 行业管理较为落后, 政策法规不完善, 而且对汽车租赁业也没有合理的进行定位, 使汽车租赁业尚处于‘无法可依、无章可循’的环境之中。因此, 研究我国特大城市汽车租赁业的发展具有较大的现实意义。” (2) 恶性竞争, 抗风险能力差, 缺乏关联性, 是目前我国汽车租赁业存在的主要问题, 这严重阻碍了我国汽车租赁业的长远发展。本文旨在通过对现有的政策、法规以及汽车租赁经营者和租赁车辆进行分析, 找出制约我国汽车租赁业规模化、现代化、世界化长远发展的症结, 以便对建立、健全我国汽车租赁公司市场准入制度提出构建。

2 政策法规对汽车租赁业的制约

目前, 国外发达国家汽车租赁业的政策措施和法律体系相对完善, 汽车租赁业发展非常迅速, 其政策法规为其在国际竞争中发挥了重要作用。而我国由于2004年《行政许可法》的颁布实施, 废止了原有的《汽车租赁管理暂行规定》、《汽车租赁管理办法》, 随着我国汽车租赁业的发展, 各个汽车租赁公司不断创新新的服务项目和种类以适应市场竞争中挑战, 单以《合同法》、《物权法》、《道路运输管理条例》等部门法的调整, 已经不能满足目前我国汽车租赁市场的需求, 在政策和法律缺位的情况下, 目前我国汽车租赁业在自租自驾、带租、带驾等新服务项目的法律问题上争议较大, 往往面临无法可依, 无章可循, 自由发挥的境地。而从我国汽车租赁业前景看, 无论从人口数量, 驾驶员数量, 还是汽车保有量都在世界占有领先地位, 国外发达国家的汽车租赁业营收数据已经给我们警示, 经济、信息全球化的发展趋势要求我国汽车租赁业必须调整经营模式, 各个监管部门之间需要团结协作加强监管, 严格控制我国汽车租赁公司市场准入制度, 重视我国汽车租赁业在世界汽车租赁业发展中的战略地位, 制定、调整相应法律法规以保障我国汽车租赁业的长远发展。

3 汽车租赁企业准入问题

汽车租赁行业的特殊属性决定了对其实施市场准入的必要性。目前, 我国汽车租赁业没有明确的市场定位, 不同学者和专家从不同角度给予了不同定位, 也正是由于该行业存在的多重属性, 争议较多, 作为一个新兴行业, 其发展过程中遇到的新情况、新问题按现有法规和政策难以解决, 制约了我国汽车租赁业的健康发展。综合我国汽车租赁业目前开展的业务种类, 中国道路运输协会高级工程师、北京市运输管理局专家委员会委员张一兵在《汽车租赁的属性及与城市交通的关系》中将汽车租赁业行业分为三种类别, 即:“服务行业、金融行业、道路运输业” (3) 。但是在实际设立汽车租赁公司的过程中, 我们的汽车租赁业被列入到服务业, 无论从注册资金还是审批程序都以服务业作为标准, 这脱离了汽车租赁业的实际属性, 最终使得汽车租赁公司以单一的属性进入市场, 以多重身份面对市场, 无形中扩大了企业的经营风险, 同时也为行业监管制造了相应的困难, 以至于出现的一系列的法律问题。

另外, 自2004年《汽车租赁管理暂行规定》、《汽车租赁管理办法》废止以来, 成立汽车租赁公司只要按照法定程序到工商管理部门等相关部门进行注册、审批, 最低2至3万元注册资本, 即可获取营业执照和法人资格, 并没有把汽车租赁业作为特殊行业加以区分。而目前购置市场上流通的租赁车辆, 以最低标准车型至少需要花费5至6万元, 这也就意味着, 这类汽车租赁公司根本无法进行市场运营, 两者之间根本达不到平衡, 不符合市场运行规律。所以这类汽车租赁公司通常采取“挂靠”方式吸引私家车, 也就是“散户”作为运营车辆, 而我国《道路运输管理条例》中对于运营车辆和私家自用轿车是有明显界分的, 这种打擦边球, 钻法律空子行为无疑增大了交管部门的监管难度。同时由于设立汽车租赁公司的自由、方便的特性与租赁行业的风险性形成巨大矛盾, “汽车在我国还是一种贵重商品一些不法分子恶意骗租车辆给汽车租赁企业带来了极大的损失而国内法制环境尚不健全。一方面相关政策法规尚不完善有关部门往往因缺乏执法依据在对此类违法案件的处理、打击上缺乏力度难以形成应有的法律威摄。另一方面有法不依、执法不严、违法不究的司法腐败现象还在一定范围内存在真正从根本上解决“骗租”、“骗盗”租赁车辆问题尚需时日。此外一些承租人道德水准低下偷拆、偷换车辆机件人为损坏车辆也给汽车租赁企业带来了不应有的损失。一旦出现骗车、骗租情况, 即会使汽车租赁公司承担难以承担的法律后果, 并引发一系列法律问题。

综上所述, 只有建立健全的汽车租赁企业市场准入制度, 才是保证监管部门对汽车租赁企业的第一道关卡, 只有建立了完善的汽车租赁企业市场准入制度才能使汽车租赁行业进入的稳定有序的发展。

参考文献

①李辉, 史建峰.我国汽车租赁业规模化发展因素分析[J].企业研究, 2003 (21) .

②万凤娇.我国特大城市汽车租赁业发展研究[D].武汉:武汉理工大学, 2005.

③张一兵.汽车租赁的属性及与城市交通的关系[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_51b2220f0100d2t9.html.

土地租赁制度论文篇6

公共租赁住房制度既是我国住房制度改革30年深刻反思的必然结果, 也是我国目前保障性住房制度“失灵”的客观要求。站在新的历史起点上, 公共租赁住房制度应当担负起破解我国住房制度改革30年尚未解决的若干重大问题, 应推动我国住房制度改革发展。然而, 这些都必须首先依赖于政府在公共租赁住房制度中的科学定位与责任配置。因此, 当下公共租赁住房制度的着力点不应仅仅凭着热情鼓足干劲建设多少房子, 更不应把公共租赁住房制度作为克服保障性制度“失灵”的应急手段, 而应当特别强调政府在公共租赁住房制度中的责任。同时, 基于对世界各国普适经验的积极借鉴, 并基于我国当前及今后一个时期公共租赁住房制度的现状及走向, 政府在公共租赁住房制度中的责任应主要锁定在两个层面:一是政府的房屋供应责任, 二是政府的房屋管理责任。

2、政府的房屋供应责任

作为一种具有社会保障性质的住房制度, 公共租赁住房制度首先特别强调政府的房屋供应责任, 主要是政府财政保障责任与政府作为投资主体责任。从世界范围来看, 大多数国家的政府都是利用公共政策解决居民的住房问题, 主要措施包括政府的住房保障发展计划与综合财政保障等。譬如, “人人享有体面的住宅”是美国保障性住房制度的终极目标, 为了能够实现该目标, 政府采取了一系列措施:1934年, 国会通过了《国家住房法》, 政府根据该法成立了“联邦住宅局”, 其主要职责是为中低收入群体提供抵押贷款保险;1937年, 国会又通过了《公共住宅法案》, 继而成立“联邦平民建设总处”, 负责对公共住房建设提供长期补贴;70年代后, 政府不仅开展了相关立法活动, 而且制定了相应的保障性住房发展计划。这些计划成为各州每年制定住房发展计划的依据之一。每个州在制定住房发展计划时, 都需要具备三部分内容: (1) 3—5年地区房屋市场环境和市场分析; (2) 3—5年面向无家可归者和社区发展战略; (3) 制定无家可归者、低收入阶层下一年度住房实施计划等。在其他国家和地区, 政府为解决居民基本住房问题, 都实施了以住房保障发展计划和综合财政保障为主要内容的政策和立法。

我国住房制度改革30年来, 政府一方面通过住宅商品化, 发展建筑业和房地产业, 较快解决了住宅短缺问题, 大部分人以财产权的方式实现了住房权;另一方面, 追随世界公共住宅市场化潮流, 不断改革原有的住宅福利制度, 停止实物分房, 实行货币分房, 坚持市场化是我国住房制度改革的主线和基本方向。历史表明, 我国住房制度改革中的市场化过快和过度已经形成“路径依赖”, 不仅严重阻碍了政府对房地产市场的宏观调控, 而且极大损害了居民的基本居住权。结合世界普适经验, 立足国情, 我们认为, 当下政府不仅要在思想和认识上高度重视以公共租赁住房制度为核心的保障性住房制度建设, 更要勇于承担起应有的房屋供应责任。其主要包括:

1.政府应作为公共租赁住房的投资主体

就各国政府向居民提供保障性住房的经验来看, 大致有两种模式:一是通过房地产开发主体和房地产市场机制实现, 二是通过政府直接管理的住房机构组织建设与供应。前者市场模式需要良好的社会诚信机制、契约观念、完备的个人信用信息体系、健全的税收机制和较高的政府管理水平与能力;后者政府模式是以国家承担的不可推卸的住房保障责任为其理论基础的, 其特点是直接、有效。在两种模式中, 我国应选择后者。我国十多年来通过市场方式提供保障性住房成效甚微的事实便是很好的证明。政府作为公共租赁住房的直接投资主体, 需要通过相关立法明确政府年度财政预算中用于公共租赁住房的投资比例、增长机制、考核机制以及监督机制等配套改革。当然, 为了缓解财政压力, 政府需要鼓励并借助民间资本进入公共租赁住房建设。同时, 政府也需要与相关政策性金融机构合作。因为政府用于住房保障的财政支出不是直接交付给受益人, 而是需要住房金融机构帮其管理。政策性金融机构隶属于政府, 资金来源主要依靠政府拨款, 主要目的是为社会保障而不是追求商业利润。如美国联邦抵押贷款协会、英国住房协会等。当然, 无论是政府吸引民间资本进入, 还是与政策性金融机构合作, 都需要处理好投资与房屋用途管制、投资与利益分配关系等改革难题。

2.政府应积极整合民间闲置房源

政府除了直接参与投资建设公共租赁住房外, 还应积极整合民间闲置房源, 统一纳入公共租赁住房体系管理。伴随着我国住房制度改革和房地产市场不断发展, 不少城镇居民已经走出了“居者有其屋”的困境, 不仅拥有一套适合自己居住的房屋, 而且通过买卖、继承、赠与等途径获得了第二套、第三套甚至更多的住房。另外, 根据国家统计局数据显示:截止2007年3月, 全国商品房空置面积已经达到12617万平方米。在我国目前房屋租赁市场尚不发达的情形下, 政府通过多重优惠措施吸引并整合民间闲置房源, 把多渠道增加公共租赁住房与有效破解商品房空置问题有机结合起来, 将民间闲置房屋与空置商品房纳入公共租赁住房体系统一管理, 不失为一条既降低财政压力、又有利于房屋产权人的双赢发展思路。

3.政府应积极推进住房公积金制度改革

住房公积金制度的实质除了政府对职工家庭住房的社会保障外, 还包括引导居民在住房保障方面的自立精神与自主能力。国家通过强制性住房公积金制度, 在履行国家义务的同时, 要求居民也应承担其应有的自主义务。然而, 我国目前住房公积金制度普遍存在的覆盖面狭窄、利用率低、互助性作用未充分体现等问题使其在促进公共租赁住房制度建设方面的功能空间十分有限。为此, 政府应积极推进我国住房公积金制度改革, 使其与公共租赁住房制度建设有机连通。主要措施包括:以住房社会保障理念指引住房公积金制度覆盖面“扩面”改革;建立健全住房公积金制度全面参与公共租赁住房制度建设的各种机制;拓宽住房公积金增值渠道, 提高其使用效益;等。

4.政府应引导房地产开发商参与建设公共租赁住房

我国住房制度改革30年已经形成了一个住房自有率较高的局面。在20世纪70年代末, 我国城市住房自有化率仅在10%左右, 有些城市甚至低于4%。而在2002年, 我国城市住房自有化率已经高达82.1%。可以说, 城市住房自有化率迅速上升, 一方面归因于我国住房制度改革中的公房出售政策, 另一方面, 也与我国房地产市场发展过程中过度偏重房屋产权的消费理念密切相关。而从欧美各国的住房自有率来看, 我国居民住房自有化率已经相当高。在德国, 初次购房或建房的平均年龄高达42岁;在美国, 52%的首次购房者年龄为31岁;在比利时, 许多人都是在35岁之后才开始买房。在此前, 刚刚成家立业的年轻人大都是租房。我们说国家应保障“居者有其屋”, 并非是要保障居民有产权, 国家要破解“重购轻租”的观念, 通过租赁市场来满足国民居住需要, 不失为一条非常重要的发展思路。所有权利都是有成本的, 世界上还没有哪一个国家和政府承诺并有足够能力保障所有居民能够得到房屋产权。我们认为, 无论是基于世界房地产市场的发展趋势, 还是基于我国当下房地产市场宏观调控需要, 政府都应当鼓励并引导房地产开发商参与公共租赁住房建设, 并以此为契机推进我国房地产开发商发展模式转型, 即从直接建房卖房“单轨模式”向直接建房卖房和建房出租房屋“双轨模式”转型。

5.政府应实施房地产开发商强制建设保障性住房制度

例如, 英国政府通过规划手段, 强制要求新的住宅建设项目必须有一定的低收入居民住房, 这个比例一般要求占项目建设总量的15%—50%。应当说, 强制房地产开发商按照一定比例建设面向低收入居民的住房, 不是政府推卸责任, 恰恰相反, 是房地产开发企业社会责任的本质要求。在我国房地产市场宏观调控的攻坚阶段, 如果在公共租赁住房制度建设中植入企业社会责任, 实现公共租赁住房制度建设与企业社会责任有机衔接, 不失为改革的一个突破口。基本思路是:依法规定房地产开发商新建的住宅项目都必须保持一定比例的面向中低收入居民的住房、配套监督制度以及相关法律责任等。

3、政府的房屋管理责任

政府除了扮演好公共租赁住房的“供应者”关键角色外, 还应当管理好用好公共租赁住房, 最终实现公共租赁住房制度应有的制度功能。从世界经验来看, 大多数国家和地区都成立了专门机构来负责保障性住房的建设和管理事项。新加坡于1960年成立了“住房保障局”, 其职能除了建造公共组屋外, 还要负责向中低收入家庭出租或出售组屋。美国在成立“联邦住宅局”的同时, 通过一系列政策优惠吸引房地产开发商和非盈利机构来增加公共住房的供给, 以弥补政府运作有时存在的低效率。相关专门机构要对公共住房申请者进行全面的监督, 对购买者进行严格的准入资格审查等。

我国住房制度改革30年历史表明, 尽管我国在制度层面上已经建立起能够覆盖所有不同居住需求层次家庭和居民的住房保障制度体系, 但在实践层面上仍然面临房价过高、保障性住房供应不足的双重困境。其中最关键的一个原因就在于许多制度在执行层面“走样”或被“异化”。因此, 总结我国住房制度改革的得失, 站在历史的新起点上, 公共租赁住房制度不仅要破解目前保障性住房制度“失灵”的困局, 更要担当起我国保障性住房制度改革的新使命。而要达成公共租赁住房制度承载的新的使命, 政府必须强化对公共租赁住房的管理责任。其主要包括:

1.政府应准确界定公共租赁住房制度的保障对象

人们普遍认为, 公共租赁住房制度是专门为解决那些收入处于中等水平、既无能力购买一般商品住房也不能享受经济适用住房和廉租住房的城镇居民而创设的一种新的住房保障制度, 也就是专门解决“夹心层”的住房问题。应当说, 我国住房制度改革30年的一项重大成果是已经在制度层面建立了能够覆盖所有人群的住房保障制度体系, 只是在制度执行层面, 制度“走样”和制度被“异化”等因素最终导致既有的住房保障制度未能实现改革目标。因此, 公共租赁住房制度是为解决“夹心层”住房问题而设计的说法其实是一种重大“误判”, 根本有害于政府容易在认识上陷入又一个困境, 即把公共租赁住房制度仅仅作为弥补目前保障性住房制度“失灵”的应急措施, 而不是科学挖掘公共租赁住房制度应有的制度功能。根据我们对公共租赁住房制度与经济适用住房制度和廉租住房制度的比较, 我们认为, 公共租赁住房制度应当包含经济适用住房制度和廉租住房制度的功能, 两者是包含和被包含的关系。同时, 站在历史的新起点上, 公共租赁住房制度应当作为我国保障性住房制度改革的新目标。基于此, 确定公共租赁住房制度的保障对象就应当涵盖经济适用住房制度和廉租住房制度的保障对象, 即城镇中低收入阶层的家庭和个人。所谓“中低收入阶层”, 国际上公认的标准是其收入水平在全社会收入水平最低的3/5层中。当然, “中低收入阶层”究竟如何界定, 无论如何都会遇到诸如考量因素可能不合理不科学、家庭和个人收入信息系统不健全、社会监督机制不发达等现实问题。但这并非意味着政府毫无作为。制度建设的着力点应在于:

一是实施公共租赁住房制度中的“去身份化”和“去福利化”改革, 建立面向城镇所有居民的公共租赁住房保障制度, 防止公共租赁住房制度中的“逆向改革”, 即把公共租赁住房制度的保障对象仅限于具有本地户籍的城镇居民。实际上, 在公民流动性日益频繁的背景下, 公共租赁住房制度更应当惠及那些为城镇发展作出贡献并具有一定租金支付能力的新职业群体。二是建立健全家庭和个人住房、工作、收入等信息系统, 使申请公共租赁住房的家庭和个人不仅要接受公共租赁住房管理机构的专门审查, 还要接受社会的广泛监督。三是实施全方位的动态管理, 确保应保尽保和公平合理。从严格意义上来讲, 申请并实际得到公共租赁住房的家庭和个人的人均住房面积、工作、收入等因素总是不断变化的, 这就要求政府对申请并实际得到公共租赁住房的家庭和个人实施动态管理, 实施相应的调整机制, 确保应保尽保和公平合理。

2.政府应制定合理科学的“候房”机制

从全世界范围来看, 政府在管理公共住房中如何确定一个合理科学的“候房”机制, 确实是一个难题。目前, 比较流行的做法包括登记配租和抽签配租等。前者以申请人登记的先后顺序确定其是否能够得到公共租赁住房, 但该模式始终无法解决登记中因为信息不对称等客观原因造成的后登记申请者面临的不公平对待等实际问题;后者以所有申请者中能够中签的确定其是否能够得到公共租赁住房。相比之下, 抽签配租克服了登记配租无法解决的一些不公平问题, 比较容易让大多数人接受。当然, 在公共租赁住房房源有限的情形下, 并非所有中签的申请者都能实际得到公共租赁住房, 这就要求制度设计保障那些未能实际得到房屋的申请者在下一轮“候房”程序中享有优先权。同时, 申请者如果因为自己原因导致不能得到房屋, 制度设计就应当取消其本轮“候房”资格。

3.政府应实施动态房屋管理活动

公共租赁住房制度本身是一项极其复杂的社会保障工程, 不仅投入大, 而且管理成本高, 还要解决各种不公平问题。如果说政府既提供了公共租赁住房, 又确定了保障对象和“候房”机制, 公共租赁住房制度也不会自动按照我们所预设的道路运行, 不会自动发挥其应有的制度功能。其中一个关键原因在于, 政府还应当对公共租赁住房实施动态管理, 通过健全成熟的管理模式和运行机制最大化实现公共租赁住房制度应有的制度价值。有三个层面的改革思路值得重视:

一是创新公共租赁住房管理模式。目前一些地方政府规定了包括社区居委会、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会, 对公共租赁住房实施综合管理。我们认为, 这种多头参与的综合管理模式固然有其优势, 但同时也面临组织不力、相互推卸责任、管理架空等现实困境。从世界范围来看, 很多国家和地区在公共住房管理方面都专门设置了管理机构对公共住房实施管理活动, 尽可能兼顾公平和效率。因此, 改革的基本方向可以考虑为:一方面, 国家层面首先应设置一个全面管理包括公共租赁住房在内的保障性住房管理机构, 统一领导并实施相关管理工作。同时, 省级政府层面应设置一个相应的管理机构, 其主要职责是全面贯彻执行国家管理机构的相关政策和措施。另外, 公共租赁住房社区管理作用不容忽视, 社区管理工作应当围绕公共租赁住房申请者得到房屋后其实际居住资格是否发生变化而展开, 弥补公共租赁住房专门管理机构管理工作的不足。另一方面, 尽管政府在公共租赁住房供应方面承担了主导义务, 但这并不意味着政府一定要以家长身份独揽管理大权。实际上, 世界上很多国家因为政府对公共住房的管理成本过高进而转向激励租赁者购买房屋或者与民间机构合作。譬如, 英国政府在提供保障性公共住房后, 并不打算继续扮演房东的角色, 中央政府支持地方将政府公房管理机构改为有私人资金参与的非盈利性住房协会。政府原来的公房全部卖与该协会, 由协会负责公房的管理、维护和租金的收取。这对我国如何创新公共租赁住房管理模式具有积极的借鉴意义。

二是实施规范化管理。公共租赁住房规范化管理主要体现在两个方面:首先, 公共租赁住房的用途管制。公共租赁住房的社会保障属性决定了其只能用于符合申请资格的居住者自己居住之用, 不能出借或转租, 也不能用于从事经营性活动或改变房屋用途。其次, 公共租赁住房的配售政策。为了减轻政府在公共租赁住房管理上的成本, 许多国家都规定承租者在一定期限后就可以优先购买其所承租的房屋。改革的基本措施包括:在购买房屋产权上, 购买人可以根据自身的经济能力决定是否购买一套房屋的全部产权还是部分产权, 如果只买一部分, 剩余部分仍然需要缴纳租金, 待购买人日后在经济条件允许的情况下买下剩余的产权。在购买房屋模式上, 政府除了采用登记配售模式外, 还可以根据申请者的实际需要实施定购配售模式, 即申请者根据政府建房计划, 选择需要购买公共租赁住房的地理位置、户型结构等条件, 然后进行抽签, 中签者再进入购房的其它程序。在购买房屋补贴上, 政府应根据申请者所购买房屋的大小、户型和收入等情况, 对购买者提供不同等级的购房补贴。比如, 购买一套一居室的政府补贴1/3, 购买两居室的补贴10%, 购买三居室的补贴5%, 到了购买四居室的不但没有补贴, 还要按照成本价加价一定的比例。

土地储备制度中的“土地经济” 篇7

当前, 中央将遏制房价持续快速上涨上升到了政治高度, 中央政府及各部委陆续出台各项房地产调控政策。通过一系列的政策措施出台, 调控效果初现, 大城市房地产价格持续快速上涨初步得到遏制。但在一线城市房价未见明显回落的情况下, 二三线城市的房价涨幅依然, 房价的涨跌陷入拉锯状态。笔者认为目前房价难以实现合理回归的真正原因在于调控政策没有触及根本, 其源头应该是现行的土地储备制度的不健全和地方政府的“土地财政”现象。下面对这两个主要原因进行分析思考。

一、土地财政

“土地财政”是政府部门以推高土地价格而获得最大化土地收入, 并且成为地方政府财政的一个主要收入来源。全国各地的地方政府最核心的做法就是实施土地储备制度。出现“土地财政”的一个根本原因在于现行分税制体制下地方收入与支出责任的不对等, 地方政府缺乏稳定可靠的收入来源。分税制改革后的土地出让金收入主要归地方所有, 可以弥补地方财政收入缺口, 于是地方政府依靠土地储备制度推高土地价格从而获得最大化的土地收入。最为关键的是地方官员政绩考核的标准是GDP, 所以为了政绩工程肆意挥霍本来有限的地方财力, “缺钱”和“政绩压力”使得地方官员把目光转向了预算外的卖地收入。土地储备制度使得地价飙升, 高地价推升高房价, 高房价又掏空了百姓的钱包, 与此同时房地产业的繁荣又拉高了GDP, 苦的是中低收入的老百姓。

地方政府对土地财政的依赖促使政府在经营管理城市土地上的目标变成获取土地出让收入最大化。在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下, 实施土地储备制度导致了土地价格的高涨。而土地价格上涨成为房地产价格飙升的主要因素。

二、现行土地储备制度

我国各地实行的土地储备制度, 职能范围基本上是依照法定程序运用市场机制, 将通过收回、收购、置换和征用的方式取得的国有土地所有权予以储备, 并对储备的土地进行前期开发后以招拍挂的方式出让, 促进土地资源优化配置。

土地储备制度的特征:1、政府垄断城市土地供给, 由土地储备中心行使政府职能控制土地一级市场;2、对已储备的土地采用“招、拍、挂”市场化运作方式供应土地;3、一次性缴纳未来若干年的土地出让金的“批租制”;4、土地出让金是地方财政收入的主要来源;5、土地收储出让时间短、收益高、效率快。

三、如何妥善解决“土地财政”

从中央与地方财政划分层面而言, 分税制使得中央把桌面上的阳光收入 (即税收收入) 的大部分拿走, 而地方政府则只能另辟蹊径大搞“土地财政”。虽说中央会通过税收返还等形式把相当一部分财政收入返还给地方, 但这种随机性可想而知。财权大幅上收, 事权层层下放, 造成地方政府财权、事权不匹配的矛盾日益严重, 导致目前大部分市县政府的财力极度依赖土地财政。就深层原因来说, 中央政府对地方政府官员的考核机制一直是“以GDP为纲”, 而房地产业可以在短时间内拉高GDP, 因此地方政府积极实施土地储备制度, 既可以增加土地财政收入, 又可以拉高GDP。所以要解决土地财政, 首先是要把地方官员的政绩考核标准从只看GDP转向“重民生”!重点就是聚焦就业、社会保障、医疗卫生、住房、交通、文化和社会公共安全等方面的投入与改善;第二是根据财政部的统计, 地方政府土地收入的支出大头是城市建设, 建议中央财权下放或增加地方城市建设的资金投放;第三是将地方土地出让金收入交由中央统筹安排使用, 或者将土地出让金收入大比例上缴中央;第四是借鉴外国政府的做法, 通过对存量土地征收物业税、房产税, 这样既能确保政府有相对稳定的财政收入, 也能体现一定范围的公平性;第五是健全和完善现有的土地储备制度。

四、如何完善土地储备制度

1、适应我国加快城镇化的发展战略, 依法加快供地进度,

在保护耕地的同时, 通过各种增减挂钩方式, 推动农村集体建设用地的入市, 扩大城市土地供给。

2、改革土地出让方式, 不以土地价格的高低作为竞争标的, 由价格主导向双向定价转变。

如限定土地价格, 竞价商品房销售价格。

3、将土地批租制转换为年租制, 区分土地使用权人, 并与房产税、物业税合并征收。

彻底解决开发商的“捂地惜售”和企业的商业用地、工业用地“闲置”现象。

4、采取相应的财政税收政策措施, 迫使目前规模庞大的存量空置房尽快投放市场, 扩大被人为收缩的住房供应。

借鉴台湾地区的做法, 对房地产转让的增值收益通过税收政策调节, 以购买和出售的差价为计税基数, 涨价幅度越大税率越高

5、增加保障性住房供给。

商品房建设配建一定比例的经济适用房, 每个城市每年按其经济发展水平承建一定数量的廉租房。

6、建立多元化的土地储备资金支持体系。