重庆农村土地交易所

重庆农村土地交易所（精选10篇）

重庆农村土地交易所 篇1

中国正在加速城镇化、工业化进程, 必然会有大量的城市建设用地需求。当前实行的“占补平衡”耕地保护政策, 是先占后补, 区域自主平衡。占地在先, 是刚性的;造地在后, 是柔性的, 所以时间和质量都不能保证。[1]城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策正是在这种背景下应运而生, 国土资源部2005年10月下发了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》, 对试点工作的内容提出了明确要求。所谓“城乡建设用地增减挂钩”, 是指在国土资源部门直接监管下, 把农村宅基地等作为“拆旧复垦区”, 与拟增加建设用地的“新建区”组成项目区, 通过把拆旧复垦区的农村建设用地整理为耕地, 然后在新建区划出相应的城市建设用地, 实现城乡建设用地总量不增加, 耕地总量不减少。[2]重庆市作为城乡统筹试验区, 设立了全国首家农村土地交易所, 其核心就是建立“地票”交易制度。“地票”交易制度是探索建立城乡统一的建设用地市场, 实现城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩, 改革完善城乡建设用地管理制度、统筹城乡经济社会发展的重大创新。

一、农村土地“地票”交易制度简介

按照2008年12月重庆市政府发布的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》的制度设计, 重庆农村土地交易所由重庆市政府出资5000万元作为注册资本金, 系非营利性事业法人机构, 实行现代企业管理模式。交易所建立现代企业制度, 设立完善的董事会、监事会以及经理层的法人治理结构。交易所的职能是建立农村土地交易信息库、发布交易信息、提供交易场所、办理交易事务, 主要开展实物交易和“地票”交易。实物交易主要是指耕地、林地等农用地使用权或承包经营权交易。“地票”交易是土地交易的主要交易品种和重要创新。所谓“地票”, 是指将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地进行复垦, 变成符合栽种农作物要求的耕地, 经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标, 由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。

“地票”交易运行有四个环节。第一步是农民自愿提出申请, 农村集体经济组织同意后将闲置的农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地, 进行专业复垦, 复垦由区县政府土地整理机构进行, “地票”交易只是指标交易, 不与具体地块挂钩。第二步是经过土地管理部门严格验收后, 复垦后得到的建设用地指标, 由市土地行政主管部门向土地使用权人发给相应面积的“地票”。第三步通过重庆市农村土地交易所, 开展“地票”交易。所有法人和具有独立民事能力的自然人, 均可通过公开竞价购买“地票”。“地票”交易总量实行计划调控, 原则上不超过当年国家下达给重庆新增建设用地计划的10%。第四步是“地票”的使用。“地票”在城镇使用时, 可以纳入新增建设用地计划, 增加等量城镇建设用地, 并冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费, 但要符合土地利用总体规划和城乡总体规划, 办理征收转用手续, 完成对农民的补偿安置。征为国有土地后, 通过“招、拍、挂”等法定程序, 取得城市土地使用权。为了与现有国有土地管理制度衔接, 重庆市政府对“地票”交易总量实行计划调控, 根据年度用地计划、复垦土地规模和经营性用地需求情况, 合理确定每年度的“地票”交易量。

二、农村土地“地票”交易制度实施的绩效

1.有效保护耕地, 确保耕地占补平衡

随着经济的发展, 耕地总量减少和用地需求量增加的矛盾在重庆越来越突出, 依靠国家每年下达的用地指标并不能解决用地问题。而通过“挂钩”, 以村庄建设用地整理出的节余指标用于城镇建设, 可以缓解当前建设用地指标紧张的局面。[3]与“先占后补”的挂钩模式相比, “地票”交易制度保证了“先造地后用地”, 先把农村建设用地转化成耕地后, 才在城市新增建设用地。它对耕地的保护力度更大, 保护效果更好。截至目前, 重庆农村土地交易所2009年拟实施的农村建设用地整理复垦项目, 将增加耕地1983.08亩, 增加农用地2094.25亩, 减少建设用地2051.17亩。其中第一批拟增加耕地1149.84亩, 增加农用地1225.04亩, 减少建设用地1196.01亩;第二批拟增加耕地833.24亩, 增加农用地869.21亩, 减少建设用地855.16亩。通过农村建设用地的整理复垦, 增加的耕地和农用地远远大于减少的建设用地, 可以较大程度满足城市经济发展各方面对土地的需求, 并且有效保护耕地, 确保耕地占补平衡。

2.盘活农村闲置建设用地资源, 完善城乡现代市场体系

“地票”交易将盘活农村闲置建设用地资源。土地作为农村最主要的生产要素, 一旦流动起来, 必然带动农村要素市场的发育, 有力地推动农村资本、产权、技术等其他要素市场的建设, 并且可以使固化的土地资源转化为可以流动的资本, 实现土地资源优化配置, 完善城乡市场体系。截止2009年8月21日, 重庆农村土地交易所共进行了五次“地票”交易, 出让“地票”34宗, 成交面积5800亩, 成交金额5亿元, 成交均价8.61万元/亩, 最高成交单价9.50万元/亩, 最低成交单价8.02万元/亩 (具体见表1) 。用“地票”交易的规范方式能够实现大范围远距离的城乡资源配置, 带动城乡之间土地要素流转, 其一方面盘活农村地区闲置的建设用地资源, 提升农村特别是偏远地区的土地价值;另一方面能促进农民增收和改善农村生产生活条件, 有利于实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。

3.促进农村土地制度改革创新, 保障农民利益

重庆城乡统筹试验区在深化农村土地制度改革的探索中所创新的“地票”交易制度, 按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》的制度设计, 以“三个不得”为相关探索规定边界, 不改变土地权属, 不改变现行土地制度, 同时兼顾国家、集体和农民的利益。其中, 依法保障农民对土地的占有、使用、收益等权利, 是“地票”交易制度设计的重点。首先, 在申请耕地复垦环节, 凡农户申请宅基地复垦, 必须有其它稳定居所, 而且有稳定工作或稳定生活来源, 避免宅基地复垦整理交易后出现农民生活困难、流离失所的问题;同时, 规定复垦整理新增的耕地继续由原宅基地农民承包经营, 自己不经营的, 可再次流转, 获得相应收入。其次, 在价格确定环节, 实行价格保护措施, 市政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上, 制定全市统一的“地票”交易基准价格, 供交易双方参考。如果交易价格低于基准价格时, 土地所有者有优先回购权。最后, 在收益分配环节, “地票”交易收益, 除缴纳少量税费外, 绝大部分归农民家庭所有。耕地、林地的承包经营权交易收益, 全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益, 主要用于农民社会保障和新农村建设等。从目前重庆市江津区在农村土地交易所进行的两宗“地票”交易情况来看, 1100亩共拍得8980万元, 平均每亩约8万元。农民可以享受到溢价收益, 一方面, 目前农户从“地票”交易中获得的首要利益是按照现有的征地拆迁补偿标准获得的补偿, 如江津区李市镇农民的这笔补偿款为165元/平米, 而农民搬到新村居住后, 政府将对其进行限价销售, 在市场化价格基础上优惠20%, 按照市场价格600元/平米计算, 每平方米将优惠120元;另一方面, “地票”参照复垦费和给农民补偿的成本, 同时考虑可能产生的综合费用, 制定一个不低于成本价的起拍价, 在此基础上由于市场化机制和指标的稀缺性而带来的溢价, 将通过一定比例的返还实现远距离转移, 反哺到农村。

注:此表数据来源于重庆农村土地交易所。

三、农村土地“地票”交易制度实施中存在的缺陷

1.农村土地“地票”制度的法律缺陷

土地资源紧缺及生态环境恶化是我国当前面临的重大资源环境问题, 其中耕地资源的紧缺和农村生态环境问题尤为严峻。[4]面对资源不足、环境污染等问题, 2008年4月, 重庆市向国务院递交了建立农村土地交易所的申请, 核心是使农村建设用地进入市场流通。国务院相关部委组成调研组于2008年6月份赴渝进行了专题调研。2008年8月5日, 国土资源部与重庆市政府签订了《推进统筹城乡综合配套改革工作备忘录》, 并明确表示支持重庆建立城乡统一的土地交易市场。目前农村土地“地票”交易的运营多以地方法规为依据, 2008年12月10日, 《重庆农村土地交易所管理暂行办法》以及与之配套的重庆市国土房管局出台的《重庆农村土地交易所交易流程 (暂行) 》等规范性文件还没有形成完善的制度性文件, 需要在实践中不断探索和完善。

2.交易主体的缺乏

产权问题是农村土地制度的核心问题, 新中国农村土地产权制度经历了土地改革、农业合作化、人民公社、家庭联产承包责任制以及进一步稳定与完善土地承包关系等前后半个多世纪的历史变迁, 时至今日, 农村土地产权模糊、实际产权界定严重不清状态还没有根本转变过来。[5]尽管我国农村的土地归农民集体所有, 这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定, 但是“集体”的定义则极为含糊。由于产权的模糊定义, 在“地票”交易制度设计中, 农民不能成为交易的主体, “地票”从产生到变现要经过4个环节:复垦面积确认、上市交易、勾地、招牌挂。后三个环节是“地票”交易的主要环节, 企业和政府是交易对手, 农民并不参与。“地票”产生地政府为卖方, 一般是区县一级政府;买方则是一些需要土地的单位, 其中既有园区管委会这样的园区开发企业, 也有重庆地产集团、城投集团这样的土地机构, 还有区县一些民营开发企业。农民之所以无法成为“地票”交易主体, 一方面是由于产权主体模糊, 农村土地产权归属农村集体经济组织;另一方面是操作落实方面有难度, 复垦需要论证、规划、立项、验收等多个环节, 农民单家独户复垦, 成本太高不好操作, 由此造成了交易主体的缺乏。

3.价格的形成机制有待探索

作为首次出现在产权市场的商品, “地票”价格如何形成有待探索。农村土地资源价值是“地票”价格形成基础, 结合地租理论、资源环境经济学价值论和土地外部经济性理论, 农村土地资源的价值应该包括四个部分。[6]一是农村土地资源的经济价值。即农村土地资源的生产力, 在市场上就体现为土地的地租。二是农村土地资源的社会保障价值。农村土地资源的社会保障价值直接为农民就业、生存、生活质量提供了坚实的保障, 维系了社会的稳定和长治久安。三是农村土地资源的生态环保价值。主要表现调节小区域气候, 使环境有舒适感, 降低气温及增加相对湿度。四是农村土地资源的馈赠价值。馈赠价值是指从人们希望将某些价值留给后代的渴望中所得到的价值。由此可见, 目前“地票”价格没有完全体现上述土地价值, 如果完全考虑到这些价值因素, “地票”价格应该远远高于目前的水平。

4.收益分配存在难题

“地票”成交后, 收益分配也存在难题。“地票”交易涉及农户、农村集体经济组织、土地整理机构和市区 (县) 两级政府, 按照市政府的要求, 收益绝大部分将返还农村, 但实施细则还在讨论制定之中, 特别是返还农村的部分在农民和集体经济组织之间的分配最为关键。“地票”利益分配主要分三个部分。一是支付复垦成本。对农民的宅基地上的房屋, 比照征地的标准给予补偿, 并对其新购房给予补贴。二是由于农村集体组织是土地所有权人, 要付给它类似于土地出让金的价款。因为所有权人是集体, 农民只有宅基地使用权, 农民进城后 (如购房入户) , 可以在给农村集体组织的出让金里得到自己的份额。三是上述分配完成后, 如果还有结余, 就由区县政府建立耕地保护基金。

在收益分配的过程中, 村集体拥有这项权利的大部分, 或者说, 村集体攫取了共有领域里的大部分权利。村集体之所以能够攫取大部分共有权利, 有两个原因:其一, 《农村土地承包法》规定的“三分之二的村民或村民代表”给了村委会极大的可操作空间;其二, “上级批准”的规定是将土地使用权的处置权利最后界定给了政府机构, 政府机构批准与否决定了这项权利转让的合法与否, 由于村委会与乡政府之间的行政隶属关系, 这将给村集体更大的权力以攫取共有领域的利益, 并为村委会贿赂上级政府官员提供了可能, 滋生寻租现象。

四、完善农村土地“地票”交易制度的建议

1.明确“地票”交易主体

目前最严重的经济、社会, 乃至政治问题, 均直接、间接地同土地制度相关, 从地方政府、房地产开发商, 到城市郊区农民、市民, 以及普通乡村的农民, 似乎都存在违犯现行的土地法律、法规、政策的冲动。尽管在理论和法律上我国农户合法地拥有农地的承包经营权, 但在现实中, 由于农地承包经营权是一个不完整、不明晰与不稳定的农地使用权, 农民承包土地的权利得不到保障, 造成“地票”交易主体缺位, 收益难以公平分配。为改变这种状况, 国家应尽快制定颁布《农地产权法》, 以进一步界定产权的所有权主体、经营权主体和使用权主体以及各自经济利益, 这是建立农地流转机制的关键要素和前提, 也是建立城乡统一的土地交易市场的必要条件。同时, 重庆市政府应完善“地票”交易的相关配套法规, 确保农户“地票”交易的主体地位。

2.完善“地票”交易监管机构

为保证交易的正常进行, 由国土、农业、林业、规划、建设、水利、金融、工商、社保等部门负责人组成成立统一的监管机构, 负责农村土地交易指导、监督和管理, 做好农村土地交易服务机构资质审查、土地指标核发等日常工作等;规范合同文本、交易双方权利和义务及违约责任等;建立全市土地交易信息库, 发布交易信息, 提供交易场所, 规范交易行为, 办理交易事务;在各区县设立代理机构, 就近受理土地出让申请, 进行发布信息、登记等服务。同时, 要建立科学的奖罚机制, 在“地票”交易的各环节, 应遵循公开、公平、公正的原则, 让政府的行为接受公众、媒体及审计部门的监督。

3.建立“地票”交易收益分配制度

《重庆农村土地交易所管理暂行办法》表明:农村宅基地使用权交易收益, 原则上大部分归农民家庭所有, 小部分归农村集体经济组织所有, 具体分配比例由农民家庭和农村集体经济组织协商确定。由于现有“地票”交易主体缺位、产权不清等问题, 导致收益分配难以公平, “地票”收益分配迫切需要相应的制度安排, 重点是合理划分集体和农户二者之间的利益分配。由于农民不仅拥有被让渡土地的承包经营权, 而且在土地所有权或使用权的流转过程中是最大损失者, 因此, 农民应成为土地收益分配补偿的主体, 收益分配的主体部分应直接分配给农民。同时, 严禁任何组织和个人侵占、截留流转收益, 确保农户流转农地合理受偿, 稳定农户预期, 提高其参与交易的积极性。

参考文献

(1) 杨涛, 王雅鹏.农村耕地抛荒与土地流转问题的理论探析[J].农业经济导刊, 2003, (05) .

(2) 买晓森, 杨庆媛等.城乡建设用地增减挂钩分析——以重庆市沙坪坝区为例[J].安徽农业科学, 2007, (08) .

(3) 杨德才.论我国农村土地流转模式及其选择[J].当代经济研究, 2005, (12) .

(4) 倪杰.我国城市化进程中土地集约利用问题及对策[J].经济纵横, 2006, (11) .

(5) 史清华.农户家庭农地流转及形成根源[J].农业经济导刊, 2004, (01) .

(6) 黄宁生.广东耕地面积变化与经济发展关系的初步研究[J].中国人口.资源与环境, 1998, (04) .

重庆农村土地交易所 篇2

题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是（）。A．占地企业 B．甲县政府 C．乙县政府

D．市国土资源部门

2、关于我国基本农田的界定，下列说法最准确的是__。A．一定时期内，必须确保的最低耕地数量 B．必须永久确保的最低耕地数量 C．符合最基本条件的耕地

D．产值达到一定水平以上的耕地

3、__地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。A．申报 B．楼面 C．公告(示)D．基准

4、是影响土地区位的最重要因素。A：社会经济因素 B：自然因素 C：行政因素 D：繁华程度 E：时间因素

5、在城市规划中，过境公路经常采取的是布置方式经过城市。A：平而交叉 B：立体交叉 C：切线和环线 D：远离城市 E：土地

6、地籍按分类，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。A：表现形式 B：功能

C：建立的时序 D：所记载的对象 E：35％～50％

7、城镇土地使用税以纳税人__作为计税依据。A．人均占用土地面积 B．劳均占用土地面积 C．实际建房面积

D．实际占用土地面积

8、下列属于政府及其所属部门的不正当竞争行为的是__。A．假冒和仿冒行为 B．不正当销售行为

C．滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场 D．侵犯商业秘密的行为

9、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。

A：折旧费 B：维修费 C：保险费 D：管理费 E：时间因素

10、《行政诉讼法》规定，下列__行为属于行政诉讼的范围。A．国家行为 B．抽象行政行为

C．认为行政机关违法要求履行义务的 D．内部行政行为

11、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。A：5 B：10 C：15 D：20 E：35％～50％

12、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素

13、市场比较法通常以为基础。A：土地价格 B：政策规定

C：市场交易案例 D：市场经济状况 E：合法性

14、表明对物质资料具有某种权利的有价证券是。A：资本证券 B：货币证券 C：商品证券 D：以上均不对 E：土地

15、土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后__日内支付全部土地使用权出让金。A．30 B．40 C．50 D．60

16、《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》(国办发[2005]32号)指出，通过对规划实施情况的系统评价，做到“四查清、四对照”。以下属于“四查清、四对照”范围的是__。

A．查清规划期内新增建设用地总量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

B．查清闲置土地和低效用地数量，与规划确定的节约用地挖潜目标对照检查 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照检查

D．查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照检查

E．查清耕地和基本农田保有量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查

17、某宗地(丘)有5个界址点，其坐标分别为11(5，1)、J2(6，1)、J3(4，4)、J4(2，2)、J5(3，1)，则该宗地的面积数值为．【2006年考试真题】 A：6．5 B：7．5 C：13．0 D：15．0 E：土地

18、我国的中央银行是。A：中国工商银行 B：中国农业银行 C：兴业银行

D：中国人民银行 E：土地

19、《征用土地公告办法》规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征用土地公告之日起__日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。A．15 B．30 C．45 D．60 20、小城市以下基准地价工作底图是。A：1：2000～1：5000 B：1：1000～1:5000 C：1：10000～1：50000 D：1：1000～1：3000 E：国家实行土地估价师资格认证制度

21、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地__的商服活动。A．全部 B．1/2 C．1/3 D．1/6

22、因素分值计算中反映土地质量的优劣。A：因素指标作用分值 B：因素分值 C：土地总分值 D：宗地分值 E：合法性

23、土地的经济特性不包括__。A．报酬递减的可能性 B．功能永久性 C．供给的稀缺性

D．利用方向变更的相对困难性

24、控制性详细规划的主要内容不包括．【2009、2006年考试真题】 A：估算工程量和总造价

B：规定规划容量，确定工程管线的走向

C：规定各地块建筑高度、容积率等控制指标

D：确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高 E：土地

25、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入（）科目入账核算。A．固定资产 B．长期待摊费用 C．无形资产

D．长期股权投资

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、城乡规划实施一书两证。两证是指。A：建设用地规划许可证和选址意见书 B：选址意见书和建设工程规划许可证

C：建设用地规划许可证和建设工程施工许可证 D：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 E：35％～50％

2、编制建筑工程概算的方法有。A：投资估算

B：用概算定额编制 C：用概算指标编制 D：用类似工程预(决)算编制 E：投资预算

3、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。

A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税

D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税

4、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是__。

A．基准地价系数修正法 B．成本逼近法 C．收益还原法 D．剩余法

5、根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与__共同确认调查结果。A．产权人 B．使用人 C．占有人

D．集体经济组织

6、下列项目中，应计入营业外支出的有．【2007年考试真题】 A：对外捐赠支出

B：处理固定资产净损失 C：违反经济合同的罚款支出 D：债务重组损失

E：因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失

7、《土地管理法》规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照__的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地。A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的多 D．不多占，不多垦

8、保险费与（）等多种因素有关。A．保险价值大小 B．保险费缴纳方式 C．期限长短

D．银行利率水平E．保险销售员

9、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。A：市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府

C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准

D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地

E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地

10、土地变更登记，是指因__而进行的登记。A．土地权利人发生改变 B．土地权利人姓名发生变更 C．土地权利人名称发生变更

D．国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E．土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

11、进行建筑物的比较评估，选择的因素有__。A．建造年份 B．建筑结构 C．朝向 D．层次 E．风水方位

12、在统计中，__是说明总体单位特征的概念。A．指标 B．变异 C．标志 D．变量

13、经批准的水库移民后期扶持规划。A：是水库移民后期扶持工作的基本依据 B：是编制移民安置规划的基本依据

C：应当严格执行，不得随意调整或者修改

D：确需调整或者修改的，应当报当地人大机关批准 E：确需调整或者修改的，应当报原批准机关批准

14、地产的__和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A．多用途性 B．增值性 C．普遍性 D．个别性

15、地质条件包括的内容有__。A．地基承载力 B．地下水 C．地形 D．地震

16、评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（）等要求。A．土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

B．用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金 C．采用两种以上的方法进行评估

D．估价时点一般为估价作业日期以后某一时点 E．搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性

17、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。A．合法产权 B．合法使用 C．合法处分 D．合法交易 E．最佳使用

18、材料在按实际成本核算时，应设置的科目是。A：原材料 B：物资采购

C：材料成本差异 D：在途材料 E：应付账款

19、按照我国现行规定，贷款人应开展工作的内容包括。A：公布贷款的种类、期限、利率等信息并提供咨询 B：公开贷款要审查的资信内容和贷款发放条件

C：在收到借款人符合申请贷款要求的资料后，在规定时间内予以答复 D：按季度定期公布借款人的债务、财务、生产经营情况

E：除依法查询外，在规定范围内保守借款人债务、财务、生产经营情况等秘密 20、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项

21、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为__年。A．40 B．50 C．70 D．80

22、地籍具有等特点。A：空间性 B：法律性 C：精确性

D：地籍资料的连续性 E：地籍资料的隔断性

23、地籍调查工作的主要内容包括。【2006年考试真题】 A：权属调查 B：权属审核 C：地籍测量

D：地籍信息统计 E：建立地籍信息系统

24、保险所具有的最基本的职能是。A：分散危险 B：组织经济补偿 C：融通资金

D：提高社会福利 E：培养诚信风气

重庆农村土地交易所 篇3

关键词 农村；土地经营权；土地流转；调查思考；重庆市永川区

中图分类号：F301.24；F323.8 文献标志码：B 文章编号：1673-890X（2016）15--02

当前，我国土地流转呈现出良好的发展态势，但也暴露出流转服务机制不活，流转后劲乏力等不利因素，对此，必须加强政策研究，为持续、深入推进土地流转保驾护航。

1 土地经营权流转具有鲜明的阶段性特征

1）乡镇企业异军突起是加快土地流转的重要一个阶段，乡镇企业占地需求是推动土地流转的主要因素。土地流转形式以租用为主，流转双方直接签订土地协议即可，流转程序不统一、不规范，容易产生纠纷。

2）物质文化生活水平的迅速提高是加快土地流转的又一个重要阶段，种养殖业用地需求是推动土地流转的主要因素。土地流转形式以互换和转包为主，互换一般采取口头协议，容易产生纠纷，转包流程一般采取草拟合同→镇农经站鉴证→签订合同，合同文本统一，流转程序规范，镇农经站负责合同管理，指导、鉴证和纠纷的调解。

3）农业现代化建设是加快土地流转的又一个重要阶段，新型农业经营主体的培育和发展是推动土地流转的主要因素。流转形式以转包和租用为主，在区（县）农委和镇（街）农业服务中心的指导下，转包流程一般采取草拟合同→村民小组、村民委员会、镇（街）农业服务中心分别审核，鉴证→签订合同，合同文本统一，流转程序规范，村民小组、村民委员会、镇（街）农业服务中心共同负责合同管理，指导、鉴证和纠纷的调解。

土地流转的总体趋势；一是土地流转规模逐步扩大，由小规模集中转变为适度规模的集中；二是土地流转程序逐渐规范，由自发流转到自觉接受农业行政主管部门的指导；三是流转作用机制不同，由市场作用机制转变为财政引导、市场作用的双重推动机制；四是土地流转呈现的不利因素不断变化，由程序规范问题转变为规模流转困难问题。

2 新时期土地流转存在的困难和不利因素

2.1 流转土地有风险，影响各方积极性

一是公共财政对农业的支持保护力度偏弱，农业投入高、风险高、利润低的特性未得到根本转变，影响新型农业经营主体投资积极性。二是转包群众有双重风险，首先是租金收入风险，一旦经营主体亏损无力支付租金，转包群众将蒙受租金损失；其次是还耕风险，一旦实施农田整治、农业设施等基础建设项目，原有田土界线被打破，还耕工作变得异常艰难，抑制了群众流转土地的积极性。三是农业行政主管部门有责任风险，一旦出现还耕困难，租金支付等有关矛盾，农业行政主管部门难逃其责，影响着镇（街）农业服务中心推进土地流转工作的积极性。

2.2 土地兼具保障功能，群众不愿轻易流转

虽然工业化、城镇化的同步推进转移了大量的农村劳动力，为土地适度规模经营奠定了基础，但土地对农民仍然具有一定的保障功能，导致群众不愿轻易流转。首先，土地流转给群众带来的经济收益不高，即使粗放经营或者撂荒，仍然可以享受财政补贴带来的收益，导致群众流转土地的愿望不强烈。其次，土地征用与土地流转利益差别悬殊，一旦因为土地流转影响到日后土地征用的收益，后果得不偿失，降低了部分潜在群众的流转需求。最后，土地具有一定的社会保障功能，城镇农民享受不到城镇社会保障，危机感迫使他们不得不抓住土地经营权。

2.3 农业基础条件参差不齐，推动土地流转后劲不足

一是资源禀赋好的良田肥土流转情况较好，普通田土流转较为困难，田块流转情况较好，土块流转情况较差。二是水利、道路等基础条件好的土地流转情况较好，反之则流转困难。三是近年来流转好田好土的速度较快，后续流转一般田土比较困难，以重庆市永川区为例，2013年以来，发展势头可谓迅猛，但是水源充足的河流两岸，交通便利的公路旁边和农业综合开发整治的土地几乎流转殆尽，继续流转则困难较大。

2.4 土地流转服务体系单一，体制不活服务能力不足

目前，土地流转服务依靠镇（街）农业服务中心，服务体系单一，存在的突出问题表现在：体制活力不足，队伍结构老化；人才流动缓慢；知识更新跟不上；监管监测不到位，服务经费保障不足。

3 推进土地流转的思考

3.1 建立财政投入增长机制，健全农业风险保障体系

一是加快新型农业经营主体的培育力度，不断优化公共财政支农结构，加大财政补贴力度，加强农业保险制度，健全农业服务体系，全面降低农业经营风险，努力推动新型农业经营主体发展壮大。二是政策兜底，消除转包群众双重风险，首先，建立健全租金风险保障机制，采取公共财政投入、经营主体投入和保险公司保险模式，切实保障流转群众租金收入；其次，加快制定三轮土地承包政策，保持土地流转制度的连续性、稳定性，为农业经营主体长远发展奠定基础。三是建立健全科学的绩效考核机制，确保管人与管事的有机结合，事权与财权的有机统一，合理制定岗位职责，科学考核履职效果，全面提高基层农业服务部门的积极性、主动性和创造性。

3.2 加强城镇农民社会保障，降低农村土地保障功能

一是建立健全利益导向机制，推行城镇流转土地农民享有城镇居民在医疗保险、养老保险等各个方面同等的社会保障权利，降低城镇农民对土地的依附作用，鼓励城镇农民主动放弃土地承包权，逐步解决城镇居住农民的“两栖化”问题。二是加强农业执法打击，制订切实可行的农业行政执法政策，打击和处罚耕地粗放经营特别是撂荒行为，加大撂荒成本；同时，降低耕地的普惠性财政补贴，减少土地经营权带来的经济收入，有利于加快土地经营权的流转。

3.3 改善农业基础条件，增强土地流转后劲。

一是加快建设农村公路网络体系，改善农村交通条件。二是加快规模流转土地的综合治理，完善水利排灌设施，机器耕作道路，改善农业生产条件，降低农业生产成本。三是加强政策宣传，鼓励基础条件较差的地方运用“反租倒包”等模式，争取公共财政支农项目，改善农业生产生活条件，增强土地流转活力。

3.4 建立多元化服务体系，全面提升管理服务能力

一是构建以农业行政主管部门为流转服务主体，多种社会化服务组织并存的服务体系，引导和支持农民专业合作社、农业专业服务等社会化组织围绕土地流转开展服务。二是加强基层农业行政主管部门队伍建设，建立能进能出的人才流动机制，适时选拔科技人才进入队伍，建立知识更新长效机制，切实提高管理服务能力。三是建立农业行政主管部门经费增长机制，确保经费增长率高于经常性财政支出增长率，切实提高基层农业行政主管部门人员待遇和工作经费；同时，将工作经费纳入政府财政预算，保障农业服务工作经费专款专用。四是强化农村土地流转管理服务，首先，要加强土地流转价格监测，引导双方合理确定价格；其次，要加强土地用途监管，保障土地农业用途。再次要健全承包经营调解仲裁体系，加强矛盾纠纷调解工作。

4 结语

推进土地流转责任重大，不利因素错综复杂，关键在于抓住经济发展这个牛鼻子，只有国民经济做大做强了，才能统筹解决农村劳动力过剩、城镇农民社会保障不足等一系列不利因素，才能加大财政支农保护力度，推动农业经营主体增收增效，以农业的发展拉动土地流转。

规范农村土地经营权流转交易 篇4

近年来,随着农村土地经营权流转规模的不断扩大,已经有超过三分之一的承包土地流转出去,每年新增流转面积4000多万亩,涉及数以百万计的承包农户。农业部数据显示,截至2015年底,全国已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心,覆盖了全国约43%的县级行政区划单位,流转合同签订率达到67.8%。但从实践看,集体对外流转交易土地的现象已经数见不鲜,整村整组流转土地的情况也有很多。一方面,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用,也减少了流入方的交易成本,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面,集体流转土地时,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生,侵犯了农民合法土地权益,影响了农村经济社会的和谐稳定。

农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇表示,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益,促进适度规模经营有序发展意义重大。

重庆市农村土地承包办法 篇5

土地承包期限有以下规定：耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2.土地承包合同是否受法律保护?

承包合同自成立之日起生效。县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。

3.土地承包期“再延长30年不变”指的是具体承包期限还是承包制度?

在第一轮土地承包期到期之后，土地承包期再延长30年，也就是说第二轮土地承包期限为30年。这里指的是家庭土地承包经营的期限(集体土地实行家庭承包经营，是一项长期不变的政策)，不能理解为是承包制度30年不变。对承包期不足30年的，要延长到30年。

4.家庭承包的发包方享有哪些权利?

①发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地。

②监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地。

③制止承包方损害承包地和农业资源的行为。

④法律、行政法规规定的其他权利。

5.家庭承包的发包方应承担哪些义务?

①维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同。

②尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动。

③依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务。

④执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设。

⑤法律、法规规定的其他义务。

6.对家庭承包的承包方有何要求?

重庆农村土地交易所 篇6

一、农村土地流转交易工作中存在的隐患

( 一) 土地流转后农业用途被改变。在市场经济环境下, 资源配置都会存在逐利性的特点, 对于土地来说也不例外, 为了保持我国18 亿亩的土地, 政府对农业给予了大力的扶持, 并且多次提高农产品的最低收购价格。与工业品相比, 农产品的需求刚性比较强, 在市场、自然环境, 以及种子、农药等因素的作用下, 从事农业生产利润空间越来越小, 在这种情况下, 农民开始将劳动时间、涉农资金等转向非农行业。对于农业生产来说, 由于存在经营风险大、利润少的特点, 一些组织或个人通过土地流转, 获得相应土地的经营权, 为了规避风险, 提高利润, 进而改变了农业农地的用途, 将所承包的土地改作它用。对于土地来说, 流转后原有的用途被改变, 进而导致原有土地的质量大大降低, 造成这种现象的原因主要是人们缺乏保护耕地的意识。

( 二) 土地流转的有效需求欠缺。据权威机构调查结果显示, 在各地土地流转过程中, 农业产业化龙头企业, 以及各类合作社组织的推动作用最为明显, 然而在土地的使用价格方面, 农业产业化企业却一再降价。例如, 有的农村进行土地流转时, 每亩土地的年流转费用平均在6, 000 元左右, 个别地段达到10, 000 元, 然而在社会实践中, 有超过59% 的企业用高于平均流转费的价格使用土地, 与农业产业化企业资金短缺相比, 土地使用价格过高, 这两者之间的矛盾在一定层面上牵制了土地的流转。

( 三) 土地流转期限过长损害农民的利益。为了从根本上保护土地的属性, 以及农民的切身利益, 需要确保土地经营权长久不变。但是, 一旦土地出现大规模长期的流转, 这时就会出现圈地、占地的现象, 进而在一定程度上直接损害农民的利益。在土地流转时间方面, 不同地区之间存在一定的差异性, 短的有5年, 长的有20年。随着土地价格的不断上涨, 一些流转后的土地出现闲置的现象, 通过囤地等待土地的升值, 各地都不同程度存在土地荒芜的现象。当土地出现一次性流转时, 土地的市场化利润将不再与农民的收益产生任何关系, 在这种情况下, 当农民花光土地流转费用后, 最基本的生活保障也就相伴而消失殆尽。

( 四) 土地流转后造成社会压力不堪重负。以规模化经营为导向的土地流转, 在一定层面上势必造成集中的农业生产, 同时带来一定程度的机械化提升, 在这种情况下, 必然会出现大量剩余劳动力, 为了生活这部分剩余劳动力会向城市流动, 进而为城市消化农业人口的能力加压。对于这一问题, 当地政府由于缺乏必要的认识, 在没有安置农村剩余劳动力的情况下, 组织开展大规模的土地流转, 进而引发一系列的社会问题。

( 五) 土地流转缺乏资金支持。由于中国人口多, 土地少, 所以农村的土地普遍存在高度分散的现象, 在这种背景下, 小农经济积累资本存在一定的难度。而从事农业生产, 需占用大量资金, 且回报周期较长, 故需金融机构的资金给予支持。一是对农村的土地流转后进行集约经营, 经常需要大量资金作后盾, 但是, 从现实形式可知, 流转后土地承租人能力微弱在获取大规模资金支持上略有不足。譬如说某村进行土地流转前, 农户可以通过正规的农村金融机构获取土地投入所需30% 的资金, 另外70% 的资金主要通过亲戚、朋友等民间渠道获得。二是通过民间借贷等方式获取相应的生产资金。土地在历经流转后, 土地承租人获取大额资金的能力受到了阻碍和抑制, 特别是从正规金融机构处, 因为, 土地承租人不能用流转后的土地进行抵押贷款, 并且农业生产存在投资大、回收时间长的特点, 银行封闭了对土地承租人的融资渠道。与此同时, 由于缺乏相应的信用体系, 以及政府对民间金融机构的抑制, 使得土地承租人难以获得大规模的资金。

二、清除土地流转交易工作中隐患的具体措施

( 一) 确保土地流转可持续发展。对于农民而言, 土地的意义非比寻常。农民最基本的生产资料是土地, 农民最基本的生活保障也是土地, 可以说土地是农民的根本利益所在, 同时也是农村维稳的关键所在。因此, 在组织开展土地流转交易工作的过程中, 必须尊重农村生产力的发展规律, 切实保护农民的根本利益, 结合农村土地流转的实际情况, 因地制宜, 采取相应的措施, 确保土地流转交易工作的顺利进行。在进行土地流转交易时, 当地政府要在18 亿亩土地的基础上, 切实管制土地用途。总而言之, 在农村城镇化过程的推进中, 可借力于土地流转进一步实现经济发展目标, 在这一过程中, 不能改变被流转土地的用途。因此, 在组织开展土地流转交易工作的过程中, 严格遵守土地与经济协调发展的规律, 进而最大限度地对土地资源进行优化配置, 推进被流转土地的可持续发展。此外, 全面贯彻落实农业可持续发展思想, 协调处理当前利益与长远利益之间的关系, 综合分析土地类型、区位条件等因素, 客观体现土地的价值。

( 二) 丰富土地流转的市场需求。在开展土地流转交易工作的过程中, 在不改变土地用途的前提下, 充分挖掘流转土地的市场需求。一是土地使用权转让机制的构建与完善, 农村土地流转在一定领域中得以允可, 同时在市场的调节下, 形成科学合理的转让价格。在构建健全的土地价格体系同时积极推进土地价格评估工作, 在一定程度上确保土地流转价格的科学性、合理性。二是积极培育为土地流转提供服务的中介结构, 构建完善的调节机制, 严厉监管土地使用权, 防范形成权利过于集中, 避免土地流转出现不公平的现象。同时, 对流转土地的数量、价格等信息进行收集和整理, 借助发达的网络, 及时公布农村土地流转交易信息, 并且对可开发的土地资源信息予以定期的公示, 积极促进土地流转交易成功率的提升, 推动农村土地流转交易工作的顺利开展。三是构建完善的土地流转市场, 为农村土地流转提供服务, 在一定程度上减少户间无谓的纠纷。土地流转市场的功能主要表现为: 一方面帮助土地流出主体明确土地的最低收益, 同时保证土地流转的合法性, 进而让农民放心进行土地流转; 另一方面对于土地流进的主体来说, 借助土地流转市场, 可以进一步降低土地流转的潜在风险。

( 三) 确定合理的土地流转周期。在组织开展土地流转交易工作的过程中, 土地流转的时间问题受到土地流进主体的普遍关注, 一方面专业户、农民合作社等土地流进主体为了形成稳定的规模经营, 希望流转的土地能够长期稳定下来; 另一方面受信息不对称等因素的影响和制约, 农民会以相对低的费用把土地长期转租与经营的客体, 从而使得自身的土地收益受到不同程度的损害。因此, 在开展土地流转交易工作之际, 土地流转双方的利益应先纳入衡量范围, 流转周期的制定须科学合理, 规避土地终身流转的障碍。从当前土地流转的实际情况来看, 地方政府需要结合本地的经济发展水平, 分阶段有步骤地组织开展推进土地流转交易工作, 避免浪费土地资源。

( 四) 完善土地流转的后续工作。从农村剩余劳动力转移来讲, 农村土地流转为其在一定程度上提供了有利条件, 当农村剩余劳动力在完成稳定转移的时候, 才能推进土地流转进程, 确保土地的规模化经营。在城镇化进程中, 以第一产业为基础, 积极发展二、三产业, 创造更多的就业机会, 帮助农村剩余劳动力解决非农就业问题。另外, 通过积极发展二、三产业, 建设新型农村, 为农村剩余劳动力转移创造有利条件。建立社会风险、社会救济等全方位、多层次的社会保障体系, 通过社会保险功能的完善, 化解土地转出主体的忧虑。

( 五) 对农村土地流转给予资金扶持。为了推动土地流转交易工作的顺利进行, 在开展土地流转工作时, 需要给予资金扶持。

1. 建立全方位的农村金融服务体系。一是完善农村信用社的服务功能, 对其补充资金, 增强其资金实力, 不断完善农村金融服务内容。二是在成立金融机构的基础上, 将更多的储蓄存款转移到农村基本建设中去。最后, 积极发展、培育民间金融服务机构, 对农村的土地流转给予资金扶持。三是健全法律法规, 推动民间借贷合法化, 放开民间金融机构。四是对互助性金融服务机构进行积极的探索, 在条件允许的情况下, 成立专门的涉农金融服务机构。

2. 制定实施银行贷款配套措施。一是利用流转土地所有权向专业合作社等土地流入主体提供抵押贷款, 在一定程度上为土地流转提供资金支持, 确保土地流转交易工作的顺利进行。从某种意义上说, 通过抵押土地流转经营权获得资金, 当获得土地流转权后, 可以帮助农民实现土地财产的资本化。对于通过土地流转经营权质押获得贷款的主体来说, 即使无力偿还质押贷款, 对于银行来说, 可以向其他的农业企业进行土地承包经营权转让。二是通过土地使用权、农村房屋产权等的抵押, 可帮助土地流转承租人获得金融机构的贷款。

三、结语

综上所述, 随着农村土地流转交易工作的不断推进, 为确保金融机构能够为土地流转提供不间断的资金服务, 一方面, 需要金融服务机构加大投放比重, 尤其是农村用于农业生产的贷款, 将吸收的一定比例存款用于当地的农业生产, 在一定程度上限制农村资金的外流; 另一方面, 政府需要制定实施相应的措施, 借助人民银行的力量, 尽快出台再贷款、利率优惠等金融机构扶持土地流转的优惠政策, 加大金融机构对土地流转的扶持力度, 彻底推动土地流转交易工作的顺利展开。

参考文献

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[2]李颖慧.基于经济学视角的影响农村土地流转因素及模式研究——以重庆市江北区农村土地流转做实证分析[D].重庆工商大学, 2009, 5 (26)

重庆市农村土地流转现状及对策 篇7

1 重庆农村土地流转的现状

重庆农村的土地流转已成为重庆市农业农村经济发展新的增长点和建设统筹城乡综合配套改革试验区的重要内容。目前,重庆土地流转面积43.7万hm2,占家庭承包耕地总面积的33%。土地流转的形式较多,大致有出租、转让、转包和入股等形式,其中出租比例最高,占土地流转总面积的38.8%。近年来,虽然土地流转的过程、形式、效果都逐渐向好的方向发展,但土地流转中仍存在许多问题亟待解决。

2 重庆农村土地流转中存在的问题

2.1 流转行为不规范,土地承包纠纷多

土地在流转的过程中,流转随意性和不稳定性明显,流转双方有的口头约定,不签书面协议;有的签订了书面合同,但合同标的、期限、补偿方式、权利义务等很多条款不明确;有的业主流转合同绕开农户与村社签订;有的擅自改变土地用途;还有个别存在违背农民意愿强迫流转,侵害农民利益的现象;纠纷时有发生,调解难度很大。

2.2 农村劳动力外出,土地撂荒现象突出

“在家种田,不如外出挣钱”,农业自然条件差的地方,城市化进程推进快的地方,交通不便的地方,农业生产效益低的地方,大多数青壮年都外出打工,留在家中的绝大部分是妇女、儿童和老人,土地的使用成本较高,土地流转的比较效益差,撂荒面积占到总承包面积的3%以上。

2.3 土地流转机制不健全,规模化经营程度不高

土地流转补偿制度和土地项目投资补贴制度尚未健全,政府对土地价格调控过大,许多地方土地流转尚处于自发阶段,缺少土地流转中介服务组织,流转信息不畅,流转速度较慢。一些区(县)、镇(乡)、村虽然建立了土地流转服务机构,由于工作难度大,很多管理流于形式,无力对土地流转合同进行指导和管理,影响了土地流转的规模和效益。

2.4 农村社会保障跟不上,土地流转总体规模偏小

由于农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不健全,社会保障只能解决农民生存所需的很小部分,农民主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题,普遍把土地作为最基本的生活保障来看待,对于流转土地存在后顾之忧,致使全市土地流转面积仅占承包地面积的1 1%,流转面积最小的区县仅16.7 hm2,流转比例最小的仅为1%,流转总体规模小。

3 解决重庆农村土地流转问题的对策

3.1 进一步完善农村土地承包制度

稳定和完善土地承包关系,保护农民的土地承包权益是加快土地使用权流转的基础工作，也是土地流转的根本前提。根据《农村土地承包法》以及中央和市有关文件精神,抓紧做好二轮承包完善工作。同时,要适应发展需要,坚持依法、有偿、自愿流转的原则,加快土地流转步伐,加速推进农业向规模化、现代化发展。

3.2 加强对土地流转宣传

通过各种形式的宣传让基层干部,首先认识到土地不仅仅是农民就业和生存手段,更是一笔庞大的资产,加快土地流转正是合理利用这一资产,增加收入的有效手段。再让基层干部利用各种媒体,大力宣传有关土地流转的法律、法规,让农民了解政策,消除误解,放心流转。

3.3 坚持因地制宜分类指导

充分发挥各地的地理优势,引导农民集中土地资源,积极发展生态农业,观光农业和高效农业。依据当地产业特色,引导农户向龙头企业,种养大户有偿转让土地、经营权、壮大特色规模。鼓励外出务工不愿放弃土地的农民,采取各种形式依法把土地集中起来,改变目前土地布局过小,过散、过乱的问题,切实提高耕种效率。

3.4 建立土地流转管理机制

规范土地流转程序,土地流转必须签订规范的流转合同,实行登记制度,由村委会备案,镇(乡)以上土地承包合同管理部门登记。强化服务,建立区(县)、镇(乡)、村三级土地流转管理机构,妥善安排服务人员,工作经费等问题,引进中介服务组织,及时向农民提供规范的土地流转合同文本,建立完善土地档案,及时处理土地流转纠纷。

3.5 加快推进农村富余劳动力转移

把转移农民,促进农村土地流转作为一项长期工作来抓,政策上给予一定的倾斜,加大对农村职业技术教育的投入,加强农村劳动力职业技能培训,提高农民转移就业能力。加快发展二、三产业,扩大规模化经营,增加就业岗位,让农民变为产业工人。

3.6 建立完善的农村社会保障体系

采取有效措施,保障农民工合法权益,把已经放弃经营土地、进入城市就业的农民纳入城镇社会保障体系,实现与城镇社保对接。建立并完善农村人口养老保险制度,进一步扩大新型农村合作医疗制度覆盖范围,提高农村最低生活保障水平,建立完善的农村社会保障体系,让农民放心流转土地。

摘要：分析总结重庆市农村土地流转工作的现状和存在的问题,提出解决重庆市农村土地流转问题的六点对策。

重庆农村土地交易所 篇8

1.1 成立了专职部门和技术服务机构

重庆市始终把农村土地整治放在“保经济增长、保耕地红线”的重要位置, 市、区县组建了专司农村土地整治职能的业务部门, 配强配齐了人员, 安排落实了专项资金。通过十几年的努力, 全市已建立起近400人的农村土地整治管理队伍和近2000人的中介技术服务机构网络, 并形成了市、区县、乡镇、村的管理体系。

1.2 不断完善制度和规范管理

2004年以来, 重庆市草拟出台了涉及农村土地整治管理制度、工作程序和工程标准等方面的50余个规范性文件, 基本形成了农村土地整治工程招投标评标和规划设计技术审查专家系统, 建立健全了农村土地整治项目的工程建设、资金预算和实施管理的技术规范体系, 农村土地整治项目全面实现了“六制” (法人制、招投标制、工程监理制、合同制、公告制和审计制) 管理。

1.3 尊重民情民意, 确保群众利益

在推进农村土地整治中, 坚持实行项目公示和设计的公开论证, 充分发挥项目区农民群众的知情权、参与权、监督权和受益权。项目选址、规划、设计、招投标、施工、监管、验收等所有环节严格进行阳光运作、透明管理。2008年以来, 重庆市按照“联户申请、统规自建、群众投劳、先建后补、基金管理、产业支撑、联合经营、统一使用”的原则, 在垫江县开展了农民联户实施农村土地整治项目试点, 将政府意志变成农民群众的自觉行动, 为探索农村土地整治模式闯出了一条新路子。

1.4 成就显著、综合效益突出

重庆市在三峡库区和渝西地区规划实施了移民安置土地整治和西部生态地区农田整治等重大工程。特别是移土培肥工程的实施, 使得326个村、533个社、4.22万农户 (其中移民11453户) 、农业人口15.43万人 (其中移民4.02万人) 受益。项目工程建成后, 农田抗旱抗涝、保水保肥能力显著提高, 促进了农民增收, 同时也带动了新农村建设和城乡统筹发展, 社会、生态和经济效益尤为明显。“十一五”以来, 通过实施造地工程, 科学挖掘区域耕地后备资源, 全市新增耕地4.2万hm2, 确保了建设项目用地的占补平衡。

2 重庆市农村土地整治目前面临的形势

随着重庆市成为统筹城乡综合配套改革试验区, 农村土地整治工作迎来了前所未有的机遇, 也面临着新形势新任务的挑战。

2.1 新农村建设需要增加投入

“三农”问题仍然是重庆市经济社会发展最薄弱的环节:农村优势产业发展不够强, 农村土地经营规模不够广, 农民收入普遍不够高, “三农”总体投入不够多, 农村公共服务水平不够好。从过去农村土地整治助推新农村建设试点情况看, 农村土地整治需要在以下方面加大投入, 提高投资标准和建设标准。一是建设高标准优质耕地, 夯实现代农业基础, 做大做强农村优势产业;二是通过权属调整、土地流转等措施, 促进农村土地适度规模经营;三是引导农民群众参与工程建设, 多渠道增加农民收入, 牢固树立农民群众在新农村建设中的主体地位;四聚合相关涉农资金, 增强新农村建设合力, 增强项目建设的综合效益。

2.2 统筹城乡发展需要创新思路

预计到2020年, 重庆市各项非农建设占用耕地将超过73300hm2。同期耕地保有量要求不少于217.07万hm2, 补充耕地不少于73300hm2。但是, 《西部大开发耕地后备资源调查》显示, 重庆市耕地后备资源仅12960hm2, 且多分布于山高坡陡的三峡库区和渝东南山区, 保护生态环境、工程实施和后期利用困难较多, 工程建设成本, 已接近1万元/亩。同时, 广大农村土地粗放利用, 农用地质量不高, 建设用地节约集约利用程度低, 生态环境恶化的趋势没有得到根本改善。农村土地整治具备城乡土地资源统筹管理的平台基础, 但在政策研究、运作模式、管理方式等, 有待进一步创新。

2.3 新形势新任务需进一步规范管理农村土地整治

(1) 宏观形势发展给农村土地整治提出了新要求。

经过十年的努力, 重庆市农村土地整治逐步建立了理论体系、管理体制、运作模式和人才队伍, 重庆市在国家推进“五制”管理的基础上增加了“审计制”, 发展成“六制”管理模式。不少区县还根据工作实际, 建立了项目工程实施的市、区县、乡镇、村社、群众参与的五级监管制度。随着耕地保护管理体制改革和权限下放, 农村土地整治项目的申报权下延到村社, 部分后备资源丰富、基础条件较好、耕地保护意识较强的区域, 纷纷要求增加计划安排项目, 农村土地整治已逐步形成了规范、透明、公开发展的运行机制。

(2) 各级政府和农民群众寄予农村土地整治厚望。

农村土地整治作为全面落实“保增长、扩内需、调结构、保民生、保稳定”的重要措施, 促进经济平稳较快发展、缓解返乡农民工就业压力和保障经济发展用地等一定职责。

(3) 农村土地整治内涵不断丰富, 外延逐步扩大。

国土资源部提出在全国实施“万村土地整治”示范工程和农村土地整治重大工程, 对传统农村土地整治资金筹措、项目管理、运作流程、利益分配、部门配合等均提出了新的要求。

3 推进农村土地整治发展思路

为充分发挥农村土地整治的作用, 解决耕地后备资源不足和补充耕地成本增高的问题, 重庆市农村土地整治要着力转变工作重心, 统筹区域发展, 拓展管理手段。

3.1 加强和规范农村土地整治项目管理, 实现“四个转变”

要彻底扭转土地整治重开发轻整理、重数量轻质量、重单一轻综合、重建设轻管护利用的倾向, 真正实现开发与整理复垦并重、增加有效耕地面积与提高耕地质量并重、发挥助农效益与发挥促进城乡互动并重、搞好工程建设与搞好项目的管理利用并重转变。充分发挥区县、乡镇和农村经济组织, 充分发挥勘测、设计、施工、监理、招投标代理等行业中介技术服务队伍的作用, 提高土地质量和利用率, 改善生产生活条件和生态环境, 增加农民群众的收入。

3.2 丰富和扩大土地整治内涵外延, 发挥综合效益

一是引导和鼓励实施田、水、路、林、村综合治理项目, 减少片面实施土地整理或其工程内容单一的项目比率;二是大力推进农村建设用地复垦, 鼓励在搞好耕地、基本农田整理同时, 充分挖掘农村建设用地复垦的潜力;三是重视生态环境建设, 把生态景观建设、巴渝新居建设、高山移民、地灾和矿山治理等结合起来实施, 通过农村土地整治项目实施打造优美宜居的乡村景观;四是健全完善科学高效的农村土地整治专项资金使用制度, 提高农村土地整治专项资金循环速度, 促使有限资金在流通中创造更高的效益。

3.3 引导和调动基层干部群众的积极性, 维护农民权益

一是广泛征求农民群众、农村经济组织和乡镇对项目安排、规划、实施、管护、利用等方面的意见, 实现“要我干”到“我要干”的转变;二是积极争取农业、水利、交通、城建、林业等部门配合支持, 以农村土地整治项目为平台, 以农村土地整治专项资金为牵引, 聚合各方面的力量和资金, 形成“各炒一盘菜, 共办一桌席”项目实施格局, 充分发挥项目的综合效益;三是探索总结“先建后补”的项目实施方式, 充分调动农村基层组织和农民群众实施土地整治的积极性;四是积极组织农民群众直接实施土地平整和建设用地复垦, 将项目工程不易量化或量化行政成本较高的内容从招投标中剥离, 组织农民群众实施, 劳务费直接兑付给农民, 增加农民收入。

3.4 健全完善“三项制度”

一是完善耕地保护目标共同责任机制和考核体系, 严格规范责任目标考核;二是强化非农建设占用耕地“先补后占”制度, 结合农村集体建设用地确权发证, 发挥农村土地交易所的平台作用, 通过“先补后占”, 确保工业化、城镇化成果反哺农村;三是探索建立耕地保护基金, 完善基本农田保护指标调节的经济措施和新增耕地指标市级统筹收购办法。

3.5 积极探索“四大创新”

一是创新农村土地整治项目管理模式。按照尊重群众意愿、改善民生、因地制宜和循序渐进的原则, 开展农村土地整治项目申报、实施、监管、验收等方面的创新。二是创新农村土地整治资金筹集模式。进一步拓宽农村土地整治筹资的社会化和市场化渠道, 科学审核土地整治成本, 积极引导和严格规范社会资金参与农村土地整治。三是创新农村土地整治新增耕地指标管理模式。结合建立覆盖西南地区甚至全国的农村土地交易市场, 探索建立相应的新增耕地指标和建设用地指标的流通、落地模式;四是创新区域农村土地整治项目布局新模式。根据“一圈”和“两翼”地区经济社会发展现状及土地资源禀赋差异, 制定差别化的农村土地整治项目安排和布局新思路、新机制。

4 结语

重庆市农村土地整治为新农村建设、统筹城乡和区域发展、改善农村生产生活条件和生态环境等方面发挥了积极作用。虽然农田土地整治体制逐步在完善, 但新形势下, 对全市农村土地整治工作提出了新要求。因此, 要结合全市的实际情况, 创新重庆市的农村土地整治思路, 更好地造福百姓。

摘要：指出了重庆市农村土地整治工作为新农村建设、统筹城乡和区域发展夯实了现代农业基础, 改善了农村生产生活条件和生态环境, 为促进扶贫解困等方面发挥了积极作用。探讨了农村土地整治现状及发展思路。

关键词：农村,土地整治,现状,发展思路

参考文献

[1]重庆市规划局.重庆市城乡总体规划 (2007-2020) [R].重庆:重庆市规划局, 2011.

[2]重庆市规划局.重庆市土地利用总体规划 (2006-2020) [R].重庆:重庆市规划局, 2009.

重庆农村土地交易所 篇9

1 建国以来我国农村土地制度的演变

中国是一个农业大国, 农村土地政策始终是我国一项极其重要的政策。1949年中国人民政治协商会议通过的“共同纲领”规定:中华人民共和国必须有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制。新中国成立后, 中央人民政府政务院于1950年颁布的《土地改革法》, 明确规定土地改革的目的是“废除地主阶级封建剥削的土地所有制, 实行农民的土地所有制”。对“所有没收和征收来的土地和其他生产资料, 除本法规定收归国家所有者外, ”均应“统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。”到1952年底, 除新疆、西藏和其他一些少数民族地区和台湾以外, 全国广大新解放区的土地改革已全部完成。

从1953年起, 中共根据马克思主义合作制理论, 结合当时中国的实际情况, 开始对农业等三大行业进行社会主义改造, 引导农民走合作化的道路。在承认土地私有权的前提下, 农民以土地、农具等生产资料入股, 集体劳动、民主管理, 按劳分配和按股份分红相结合, 土地使用权由个人使用变为集体共同使用, 这是土地制度的重大变革。到1956年, 三大改造基本完成, 农民私有的土地和牲畜、大型农具以及土地上的附属物如塘、井等水利设施转为合作社集休所有, 取消土地报酬, 取消土地入股分红制度。在人民公社化阶段, 更是全面无偿剥削农民的生产资料、生活资料和自然资源, 严重束缚了生产力的发展。

以1978年冬安徽省凤阳县小岗村农民的“包产到户”为开端, 中国开始了又一次重要的土地制度变革, 将纯粹的土地集体所有制变成为土地集体所有、农民家庭承包的所有权和经营权相分离的土地制度。家庭承包制虽然没有改变土地的所有权性质, 但在土地的使用权方面却发生了实质性的变化, 对农民具有重要的产权意义, 他们不但获得了土地产出的大部分劳动产品的所有权, 还获得了对自己劳动力的支配权, 极大地调动了劳动者的积极性。

从我国土地制度的历史演变我们可以看出, 我国的土地制度是以追求经济的高速增长为目标, 以城乡二元经济结构为基础, 以计划经济体制为背景而作出的制度安排, 基本上反映的是计划经济体制下的静态管理关系和管理制度, 忽视了土地资产的动态配置规则, 片面注重城乡土地制度的二分格局, 而无视城乡经济一体化的必然趋势。随着市场经济的纵深发展, 城市化进程的加快, 户籍制度改革的推进, 现行农村土地制度与城乡统筹的矛盾与冲突日益严峻, 土地制度面临着前所未有的困难与挑战。

2 户籍制度改革进程中的农村土地制度“瓶颈”

时至今日, 我国城市土地制度改革逐步趋于完善, 先后出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规, 从根本上改变了土地资源长期无偿使用的状况, 促进了土地资源的市场化配置, 实现了土地资源的自由流动和土地利用的效率最大化。而在农村, 土地制度改革举步维艰。作为农村最主要的财产——土地, 其产权主体模糊, 使他的资产价值无法在土地使用者中得到显化, 土地价格严重扭曲, 农民难以分享工业化、城市化带来的成果。一方面, 农民有突破制度框架谋求自身发展的利益诉求, 而另一方面, 现行的农村土地制度设计却无法提供与现实需求相适应的制度保障。2003年颁布的土地承包法规定, 农民进入小城镇务工或定居, 仍保留原土地的承包权, 而进入大中城市务工定居, 则要放弃原上地的承包权而得不到任何补偿。重庆市户籍制度改革对农村土地制度创新, 设定了3年过渡期, 允许转户农民最长3年内继续保留宅基地、承包地的使用权及收益权;保留林地使用权、计划生育政策、农村各项补贴等“三件衣裳”;实行有偿退地, 转户居民退出承包地, 可以按照本轮土地承包期内剩余年限和同类土地的平均流转收益标准得到相应补偿, 退出宅基地使用权和农房的, 将获得3笔补偿资金。重庆户籍制度改革中的“新政”是对我国现行土地制度的一次创新和突破, 对推进重庆统筹城乡发展, 向以改善民生为导向的发展模式转变, 无疑具有重要的理论和现实意义。然而, 笔者在调研中却发现, 很多农民对转户还存在许多顾虑和担心。

2.1 农民的非农收入不确定

截至2009年10月止, 重庆市农村劳动力转移就业总量突破800万人。目前, 进城农民工以非正规就业为主, 大多数是没有经过组织的。根据调查的结果, 94%的农民工没有放弃土地的承包经营权。不愿放弃的主要原因是农民工文化素质和技术水平低, 外出务工的非农就业不确定, 非农就业收入不稳定, 很多农户为此不愿意转户。

2.2 失去土地后的社会保障担心

由于我国长期以来实行城乡分割的二元社会结构, 农村的社会保障、养老保险、社会福利、优抚安置、社会救助、新型农村合作医疗和最低生活保障等多层次的农村社会保障体系极不完善, 在这种情况下, 农民只能把土地作为安身立命的基本保障。事实上, 社会保障制度的缺失已经成为农村土地制度改革中最大的制度瓶颈。根据笔者的抽样调查显示 (如下表) , 尽管农村土地收益低廉, 但大部分理性的农民还是选择继续耕作, 不敢轻易放弃土地, 甚至不惜撂荒弃耕也不愿将土地进行流转。可见没有健全的社会保障制度, 就不可能从根本上增强农民离开土地的安全感和适应市场风险的能力。因此, 社会保障体系的完善与否, 直接影响农村土地制度的改革以及户籍制度改革的速度。

农民不愿放弃土地的原因统计:

3 农村土地制度改革中的“瓶颈”消除路径

3.1 加快农村土地产权的立法进程

从我国土地制度的演变看, 所有权和使用权两权分离的关键在于强化农民的土地承包经营权, 在承包经营权下分离使用权。目前, 农村土地制度与以农民户籍制度为代表的城乡二元分割成为解放农村生产力、解放农民的瓶颈制约。因此, 要进一步明晰农民土地承包经营权的产权界限, 赋予农民明确的而不是模糊的土地权利。必须在现有的基础上, 进一步完善农村土地的使用立法, 根据土地利用目的的差异, 构建多层次的土地权利体系;强化法律对土地使用权内容和形式的约束, 实现土地权利的物权化;进一步对土地所有者与利用者之间, 土地利用者相互之间关系的界定, 实现各种土地权利的独立化;在对承包经营权进一步分离的前提下, 实现直接经营土地者的土地经营权的流动化。据此, 《土地管理法》、《农村土地承包法》以及《物权法》应该对土地权属及转移、土地权属转移补偿、土地使用权、土地双层经营等内容进行相应的创新。

3.2 创新农村土地承包经营权流转机制

土地制度的创新, 农民土地权益的维护, 必然促进农业生产要素的市场化。1994年《土地承包法》的出台改变了农村土地绝对禁止流通的格局, 但将耕地承包经营权排除在抵押权的客体范围之外。《物权法》的出台并未改变这一立法格局。农民土地使用权的不完整导致农村土地市场的发育不完全。农村土地承包经营权人无权向金融机构通过耕地抵押获得融资, 抑制了农村土地的价值担保功能, 制约了农村经济的发展。因此, 在强化耕地保护制度的同时, 应创新农村土地的流转机制, 开放农村士地市场, 将耕地承包经营权纳入抵押权的客体, 显化农村土地的资产价值, 增加农民的生产性土地收益。当然, 农村土地的流转, 需要有健全的组织保障, 政府要成立土地流转管理机构和社会中介服务组织, 发放土地确权证书, 规范流转程序。短期内, 即使大部分农民通过户籍制度改革, 摆脱了对土地的依靠, 农村土地承包经营权的身份属性也不应当完全消除。农民祖祖辈辈生活在某一块土地上, 向土地支出劳动, 开垦、改良土地, 对于这块土地本身就存在一种不可否认的利益, 这种利益是基于长期的历史联系而形成的。即使不考虑农民生活保障的成分, 这种利益也应当受到法律保护, 形成法律上的权利。更何况在一段时间内, 土地在农民生活保障方面仍将发挥重要的作用。

3.3 完善农村的土地退出机制

建立和完善农村土地退出机制, 首要的是将农民的土地产权价值化, 农民对土地不只能“用”, 还可以“兑现”带走, 从土地产权的价值化流转上实现最大化的利益。在自愿的基础上, 允许农民放弃土地承包经营权, 或者允许农民宅基地使用权进入土地流转市场, 将农民土地权益变现, 作为对价, 鼓励农民进入城市生活, 并向其提供购买经济适用房的资金补助。这必将激发农民转户进城的主动性和积极性, 实现农民身份向市民身份的转换。其次, 还土地以正常的生产要素性质, 逐步弱化农村土地的社会保障功能, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等社会保险, 建立和完善统一的城乡社会保障体系。可以考虑由我国最高立法机关尽快制定和颁布《中华人民共和国社会保险法》, 同时由国务院出台该法的配套条例, 将城乡社会保障统一起来。对转户进城的农民, 同等享受城镇居民的最低生活保障, 从而为农民提供较为完善的退出机制。

综上所述, 笔者认为, 加快立法, 明晰农村土地产权界限, 实现土地权利的物权化、独立化、流动化, 完善农村土地的市场化配置机制, 显化农村土地资产价值, 完善城乡统筹的社会保障体系, 是农村土地制度改革的未来走向。

参考文献

[1]吴金和.农村土地流转的动因、问题与建议[J], 集体经济, 2009 (5) .

[2]张慧芳.土地征用问题研究[M], 经济科学出版社2005年版.

[3]喻文莉.城市化进程中农村土地法律制度的创新[J], 农业经济, 2010 (8) .

重庆农村土地交易所 篇10

我国现行户籍制度严重制约着工业化、城市化的快速发展和统筹区域、城乡的发展进程,改革的呼声日益高涨[1,2,3]。然而,户籍制度改革并非一张户口纸的改变那样简单,它承载着教育、土地、住房和保障等一系列权利与福利。目前,关于户籍制度改革的研究,主要集中于改革模式以及动因与问题的探讨[4,5,6,7,8],较少涉及户籍制度改革下的农村土地管理及承包地处置问题,以及作为农地利用微观主体的农户对户籍制度改革和土地退出的意愿与响应。农户是在农村拥有户籍和土地,部分或全部成员从事农业生产的、以血缘或姻亲关系为纽带组成的、农民家庭组织是户籍制度改革的主体。由于户籍制度与土地制度及其他公共政策有天然联系,要求户籍制度改革必须与农村土地管理制度改革联动,这也是实现城乡要素合理流动的前提,确保农民转户变为城镇居民后公平地享受城镇居民待遇,以避免农户“被转户”、“被退地”及“被城市化”的问题,维持社会稳定,实现农村和城市统筹发展。本文尝试应用定量与实证分析相结合的方法,探讨户籍制度改革背景下影响农户土地退出意愿的具体经济社会因素,为进行大规模户籍改革的地区完善农村土地退出政策措施提供借鉴。

1 研究假说

目前,土地的社会保障功能依旧存在,农户作为农村土地生产经营的微观主体,其土地退出的意愿对一个地区经济社会发展有着根本性的影响。农户退地的目的在于追求最大的经济社会效益,这种效益是农户对退地行为满足其欲望能力的主观评价。对于理性农户而言,在是否愿意退出土地问题上会进行成本、收益与风险评估,只有当风险在可以承受范围之内且退地总效益显著大于退地总成本时,农户才将退地意愿转化为退地行为。

理论分析表明,影响农户土地退出意愿的因素有很多(依据《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法》(以下简称《办法》)对农村土地退出的界定,并参考实际调研,本文认为农户土地退出应该为承包地与宅基地“两地”中任一或者两者均退出的情况。本文实证部分问卷设计也依据此种情形综合考虑)。依据吴海盛和邓明[9]等人研究的成果与实地调研情况,选择了个体特征因素、家庭特征因素、土地经营与利用因素、社会保障因素、退地补偿因素、政策因素以及生计与生活因素等7个方面进行分析,并提出了研究假说[13]。

1.1 个体特征因素

户主是农户家庭的决策者,通常认为户主的年龄、性别和文化程度等个体特征因素会影响到农户家庭的生产决策,进而有可能影响到农户退地意愿。此外,户主担任村干部,能够更好地起到退地示范作用;外出务工则能够拓宽农户收入渠道,提高其适应城镇生活的能力;这些都可能对农户退地意愿产生影响。本文依据户主个体特征因素与农户退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说 1.1:户主年龄对农户退地意愿有显著正向影响,即年龄越大的户主越愿意退出土地;

假说1.2:户主是否担任村干部,对农户退地意愿有显著正向影响,即“两地”有流转的农户更愿意退出土地;

假说1.3:户主是否长期在外非农务工,对农户退地意愿有显著正向影响,即长期在外非农务工的户主更愿意退出土地。

1.2 家庭特征因素

一般来讲,农户家庭经济状况是农户进行生产决策的重要参考;农户家庭决策类型对农户的生产决策有直接影响,而农户家庭有稳定的非农收入来源或家庭主要成员已定居城镇,是其转户退地后的基本保生活障。因此,以上因素均可能影响到农户的退地意愿。家庭主要成员参加新农保,则会弱化土地社会保障功能,使一些农户更有信心离开土地。因而,本文依据农户家庭特征因素与其退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说2.1:家庭主要成员是否定居城镇,对农户退地意愿有显著正向影响,即家庭主要成员已定居城镇的农户更愿意退出土地;

假说2.2:家庭是否有稳定非农收入来源,对农户退地意愿有显著正向影响,即具有稳定非农收入来源的农户更愿意退出土地;

假说2.3:家庭主要成员是否参加新农保,对农户退地意愿有显著正向影响,即家庭主要成员参加新农保的农户更愿意退出土地。

1.3 土地经营与利用因素

土地经营与利用是农户的基本经济活动,而 “两地”总面积与”两地”是否有流转能够影响到农户的家庭收入,因而可能影响到农户的退地意愿;因征地补偿标准与户改退地补偿标准存在差异,农户获得更高补偿的心理,则可能使 有“两地”位于城镇规划范围的农户更加不愿意退出土地;通常土地无效率闲置形成的“沉没成本”,也可对农户退地意愿产生影响。本文依据农户土地经营利用因素与其退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说3.1:”两地”是否有流转对农户的退地意愿有显著正向影响,即“两地”有流转的农户更愿意退出土地;

假说3.2:“两地”是否有位于城镇规划范围对农户退地意愿有显著反向影响,即“两地”有位于城镇规划范围内的农户更不愿意退出土地;

假说3.3:“两地”是否位于城镇规划范围对农户退地意愿有显著反向影响,即“两地”位于城镇规划范围内的农户更不愿意退出土地。

1.4 社会保障因素

农户对退地后的住房、医疗与养老保险、教育等社会保障的预期会影响其退地意愿。本文依据农户社会保障因素与其退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说4.1:退地后住房预期对农户退地意愿有显著正向影响,即预期退地后住房条件越好的农户越愿意退出土地;

假说4.2 :退地后医疗与养老保险预期对农户退地意愿有显著正向影响,即预期退地后医疗与养老保险越好的农户越愿意退出土地;

假说4.3:退地后子女受教育预期对农户退地意愿有显著正向影响,即预期退地后子女受教育越好的农户越愿意退出土地。

1.5 退地补偿因素

通常农户家庭决策受到物质激励的影响,因而农户的退地意愿也常受到退地补偿与购房补贴因素的影响。本文依据农户退地补偿因素与其退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说5.1:退地补偿是否按时足额发放对农户退地意愿有显著正向影响,即预期能够按时足额获得退地补偿的农户更愿意退出土地;

假说5.2 :购房补助是否按时足额发放对农户退地意愿有显著正向影响,即预期能够按时足额获得购房补助的农户更愿意退出土地。

1.6 政策因素

退地政策宣传力度能够影响农户对于退地政策的认知,进而可能影响到农户退地意愿;另一方面,退地政策的不稳定会使农户对政府公信力产生质疑,增加农户退地的顾虑,影响到农户退地的积极性与意愿。本文依据政策因素与农户退地意愿之间可能存在的正向或反向关系,提出以下假说:

假说6.1:农户退地政策的认知对其退地意愿有显著正向影响,即对退地政策认知程度越高的农户越愿意退出土地;

假说6.2:政策宣传是否到位,对农户退地意愿有显著正向影响,即到位的政策宣传能够显著提高农户退地意愿;

假说6.3 :退地政策是否多变对农户退地意愿有显著反向影响,即退地政策多变能够显著降低农户退地意愿。

1.7 生计与生活因素

农户退地目的在于获得更好的经济社会效益,因而对退地后生活质量预期应与其退地意愿息息相关;此外,农户退地后的就业以及生产与生活方式转变问题也可能对农户退地意愿产生影响。本文依据农户生计与生活因素与其退地意愿之间可能存在的正向或者反关系,提出以下假说:

假说7.1:退地后生活质量预期对农户退地意愿有显著正向影响,即预期退地生活质量越高的农户越愿意退出土地;

假说7.2:退地后是否担心就业问题,对农户退地意愿有显著反向影响,即对退地后就业问题越担心的农户越不愿意退出土地;

假说7.3:退地后生活方式能否转变,对农户退地意愿有显著反向影响,即退地后能够转变生活方式的农户更愿意退出土地。

2 实证分析

2.1 数据来源

自2010年8月开始,重庆市户籍制度改革在全市范围内正式施行,推出了两年内300万、10年1 000万的农民进城计划,成为几十年来我国户籍制度改革规模最大、影响最深远的一次实践。本文自2010年9月-2011年3月,采用随机抽样、整群抽样和典型抽样相结合的方法,选取重庆市“一圈两翼”15个区县、53个乡镇、132个村的2 100户农户,并采用目前农村工作和研究人员所广泛接受的参与式农村评估法(PRA),就其退地意愿进行问卷调查,如表1所示。本文对前50份调研问卷进行信度分析,就问卷中不合理问题进行了修正,此后共发放问卷2 050份,回收1 960份,剔除无效问卷后,最终获得有效问卷1 829份,总体有效率达到93.31%。

2.2 变量设定

依据分析框架与实际调研,同时参考李克特量表(Likert Scale)对意愿的分级,将农户退地意愿分为3个等级并赋值:愿意=2,不一定=1,不愿意=0,并设定为因变量;而选择个体特征因素、家庭特征因素、土地经营与利用因素、社会保障因素、退地补偿因素、政策因素以及生计与生活因素等7个方面的26项指标设为解释变量。有关变量说明与统计性描述见表2所示。

“两地”指的是承包地与宅基地;《办法》指的是《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法》(试行)。

2.3 模型构建

由于因变量农户退地意愿(yi)取离散数值,且有愿意、不一定和不愿意等3个选择(yi=0,1,2),故需要建立多元排序选择模型(Ordered Choice Model),其中有序Probit模型是理想的估计方法。因实际观测到的yi为离散量,不能直接采用线性估计模型,故引入不可观测潜在变量yi*,有yi*=X′β+ε*。其中,β为参数,ε*是相互独立且正态分布的随机扰动项。本文进一步假设存在分界点c1,c2,c3,分别表示农户退地意愿评价等级的未知分割点,并且存在c1

undefined

设ε*的正态分布函数为F(x),且yi=0,1,2,可以得到概率为

prob.(yi=0)=F(c1-X′β)

prob.(yi=1)=F(c2-X′β)-F(c1-X′β)

prob.(yi=2)=1-F(c2-X′β)

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式中,f(x)为ε*的密度函数。因此,prob.(yi=0)的变动随Xi变动方向与β的符号相反;而prob.(yi=2)的变动随Xi变动方向与β的符号相同,但是对于中间取值概率的变动与Xi的关系则不能确定。与二元Probit模型一样,有序Probit模型的参数依然通过极大似然值法(Maximum Likelihood Method)估计。本文的基本模型设定如下:农户土地退出意愿=F(个体特征因素、家庭特征因素、土地经营与利用因素、社会保障因素、退地补偿因素、政策因素、生计与生活因素)+随机扰动项,即

yi=F(x1,x2,x3,···,x26)+ε

2.4 结果分析

本文利用EViews6.0统计分析软件对调研数据进行有序Probit回归,结果如表3所示。

***,**,*分别表示在1%,5%和10%上的显著性水平。

由回归结果分析可知,LR 统计量=157.550 3,其相应的概率值P非常小,而且其他统计量也表明所建立的有序Probit模型整体拟合效果较好。依据统计原理,在回归方程拟合较好的前提下,若回归系数为正值,则因变量与解释变量之间存在正向概率关系,即解释变量值的增加或者程度的增强,使得农户更有可能愿意退出土地;若回归系数为负值,则反之。对影响农户退地意愿的各因素具体分析如下。

2.4.1 个体特征因素对农户土地退出意愿的影响

模型估计结果表明,个体特征因素对农户退地意愿有一定影响。户主性别(x2)、户主文化程度(x3)和户主是否担任村干部(x4)等3个解释变量均无统计学意义,故假说1.2被否证。户主年龄(x1)在1%的水平上显著且回归系数为正值,说明年龄越大的户主表现出更加积极的退地愿望,假说1.1被证实;年龄较大的户主从事农业生产能力下降,同时为获得相对于农村社会保障水平较高的城镇社会保障或者进城投靠子女,他们更愿意选择转户退地。此外,户主是否长期非农务工(x5)在10%的水平上显著且回归系数为负值,说明长期在外出非农务工的户主退地意愿反而更小,假说1.3被否证,其原因是2008年《劳动法》的颁布以及近期劳动力市场供求关系的转变,使得多数进城务工人员不再担心“五险一金”问题,进城务工人员与城镇职工在社会保障方面的差距逐步缩小,同时重庆市制定的“转户居民在3年土地退出过渡期满后,可继续按照依法自愿的原则处置农村土地,不强制农民退出土地”政策,使进城务工人员相比普通城镇职工,达到法定退休年龄后还有土地保障福利,正是基于效益最大化的考虑,理性的非农务工人员不愿意退出土地。

2.4.2 家庭特征因素对农户土地退出意愿的影响

从表3可知,家庭特征因素对农户退地意愿有较大影响。尽管家庭收入水平(x6)、家庭非农务工人数(x7)和家庭决策类型(x11)等3个解释变量均无统计学意义,但家庭主要成员是否定居城镇(x8)、家庭是否具有稳定非农收入来源(x9)及家庭主要成员是否参加新农保(x10)均在5%的水平上显著且回归系数均为正值,说明在户籍改革背景下,家庭主要成员定居城镇,家庭主要成员参加新农保或家庭具有稳定非农收入来源的农户均更意愿退出土地,假说2.1、假说2.2和假说2.3均得到证实;在城镇具有稳定的住所或者稳定的非农收入来源是立足城镇的基本条件,这部分农户是户籍改革的重点,因此政府必然加大游说力度,鼓励他们退出土地;同时农户家庭中能够参加“新农保”的成员多数为年龄偏大者,他们为享受更为优越的城镇医疗与养老保险或投靠城镇子女,而更愿意退出土地,这一点也在个体特征因素中年龄对农户退地影响中得到检验。

2.4.3 土地经营与利用因素对农户土地退出意愿的影响

模型估计结果表明,土地经营与利用因素对农户退地意愿有较大影响。解释变量“两地”是否有位于城镇规划范围(x14)在5%水平上显著且回归系数为负值,说明有“两地”位于城镇规划范围内的农户更不愿意退出土地,验证假说3.2,在重庆由于位于规划范围内被征用后的“两地”补偿标准远高于转户“两地”退出补偿标准,所以位于城镇规划范围内的农户为了获得更高补偿,更加不愿退出土地;而“两地” 是否闲置(x15)在10%水平上显著且回归系数为正值,说明有土地无效率闲置的农户更愿意退出土地,假说3.3被证实。其他解释变量”两地”总面积(x12)和“两地”是否有流转(x13)则无统计学意义,假说3.1被否证。

2.4.4 社会保障因素对农户土地退出意愿的影响

农户对退地后社会保障水平的预期是其进行退地风险决策的重要依据,因而估计结果中社会保障因素对农户退地的意愿有较为显著的影响。解释变量退地后住房预期(x16)、退地后医疗与养老保险预期(x17)分别在1%与10%的水平上显著,且回归系数为正值,表明农户退地的意愿与其对退地后的住房、医疗与养老保险预期有正向概率关系,证实假说4.1和假说4.2;实际调研中发现,农户退地后享受的社会保障与现行的城镇居民社会保障没有实现完全对接,由于这种预期差异的存在使得一些符合退地条件的农户犹豫不决。另外,从模型估计结果来看,解释变量退地后子女受教育预期(x18)无统计学意义,表明多数农户不是为让子女能够接受更好的教育而退地,否证假说4.3。

2.4.5 退地补偿因素对农户土地退出意愿的影响

与本文假说一致,退地补偿因素对农户退地意愿有非常显著的影响。退地补偿是否按时足额(x19)和购房补助是否按时足额(x20)均在10%水平上显著且回归系数为正值,说明农户的退地意愿与退地补偿和购房补助问题息息相关,能够按时足额获得退地补偿或购房补助的农户更加愿意退出土地,假说5.1和假说5.2被证实。实际调研中发现,部分农户甚至存在通过获得退地补偿与购房补助实现“一夜暴富”的想法。

2.4.6 政策因素对农户土地退出意愿的影响

模型估计结果表明,退地政策因素对农户退地意愿有较小影响,仅有解释变量退地政策是否多变(x23)在10%的水平上显著,其他变量农户退地政策认知(x21)和政策宣传是否到位(x22)均无统计学意义,否证假说6.1和假说6.2。x23的回归系数为负值,说明政策的不稳定能够显著降低农户退地意愿,验证假说6.3。重庆市自启动户籍改革以来,进行了大量的政策宣传,但是在转户过渡期后农户是否继续保留土地问题上,先后出台的两份文件存在两种不同观点,使一些农户对政策公信力产生怀疑,并担心近期退地政策还有较大变动,增加农户退地后的顾虑,形成观望氛围。

2.4.7 生计与生活因素对农户土地退出意愿的影响

与本文理论分析一样,农户退地动机源于对退地后生计与生活质量较高的预期,因而生计与生活因素对农户退地意愿有较为显著影响。退地后生活质量预期(x24)在1%水平上显著且回归系数为正值,说明对退地后生活质量预期越高的农户越愿意退出土地,假说7.1被证实;退地后是否担心就业问题(x25)在1%水平上显著且回归系数为负值,说明农户对退地后就业问题的顾虑,是他们不愿意退地的重要原因,验证假说7.2;而解释变量退地后生活方式能否转变(x26)则不具有统计学意义,说明多数农户的退地意愿并不受生活方式的转变问题的影响,假说7.3被否证。

3 结论与启示

本文对重庆市1 829户农户土地退出意愿进行调查,运用有序Probit模型定量分析了影响农户土地退出意愿的因素,研究结论表明:

1)退地补偿因素和政策因素是影响户籍制度改革背景下农户土地退出意愿的重要因素。在退地补偿因素中,农户非常关心退地补偿和购房补助能否按时足额发放的问题,同时退地政策的多变性也显著地影响农户退地意愿。因而,加大财政投入、提高退地补偿与购房补贴标准、维持退地政策的稳定等措施,对于提高农户退地意愿有重要作用。

2)个体特征因素和家庭特征因素是影响户籍制度改革背景下农户土地退出意愿的基础因素。个体特征因素中的户主年龄与其是否长期非农务工显著影响农户退地意愿;在家庭特征因素中,农户退地意愿更多取决于农户家庭是否有稳定的非农收入来源,家庭主要成员是否定居城镇,家庭主要成员是否参加新农保等一系列基础性的问题。因而,建立和完善农村社会保障制度、建立城乡统一的社会保障服务体系等措施,对于提高农户退地意愿有基础作用。

3)土地经营与利用因素、社会保障因素及生计与生活因素是影响户籍制度改革背景下农户土地退出意愿的根本因素。土地经营与利用因素中的“两地”是否有位于城镇规划范围和“两地”是否闲置对农户退地意愿有显著影响;在社会保障因素中,农户更加关注退地后的住房、医疗和养老保险问题;此外,农户对退地后生活质量的预期与未来就业的担忧则是生计与生活因素中影响其退地意愿的根本因素。因而,多渠道增加农民收入,逐步弱化农村土地社会保障功能,加快城镇保障性住房建设,健全就业服务体系等措施,对于提高农户退地意愿有本质作用。

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