房屋产权证明文件

房屋产权证明文件（精选2篇）

房屋产权证明文件 篇1

关键词：出具证明文件重大失实罪,构成要件,案例解析

一、基本案情

2006年, A市公安局对B公司涉嫌贷款诈骗2000万元进行立案侦查。在侦查的过程中, 发现B公司2000年4月增资2000万元的验资报告不实, B公司增资2000万元的银行存款回单是伪造的, 该份银行回单是由某会计所事务所开具了银行征询函交由B公司向银行征询, 而B公司伪造了银行印章, 将盖有伪造的银行印章的回单交由某会计师事务所, 承办验资的某会计师事务所在不知情的情况下依据伪造的银行回单出具了B公司增资2000万元的增资验资报告。市公安局遂对某会计所事务所主任张某 (也是验资报告的承办注册会计师) 以涉嫌中介组织人员出具证明文件重大失实罪实施刑事拘留。在被采取强制措施之后, 犯罪嫌疑人的家属依法聘请了律师为张某提供法律帮助。本案是A市首宗立案侦查的涉嫌中介组织人员出具证明文件重大失实罪案, 承办律师认真查阅了注册会计师验资程序方面的关规定, 并与注册会计师协会进行沟通, 在充分了解本案验资时的具体业务规定之后, 结合本案情况, 向市公安局出具了法律意见书, 认为会计师不构成犯罪。律师的法律意见书得到侦查部门的高度重视, 在法定刑事拘留的期限内对犯罪嫌疑人刑事拘留变更为取保候审, 并在取保候审期限届满后撤销了本案。

二、重要法条

现行《刑法》第二百二十九条:承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件, 情节严重的, 处5年以下有期徒刑或者拘役, 并处罚金。

前款规定的人员, 索取他人财物或者非法收受他人财物, 犯前款罪的, 处5年以上10年以下有期徒刑, 并处罚金。

第一款规定的人员, 严重不负责任, 出具的证明文件有重大失实, 造成严重后果的, 处3年以下有期徒刑或者拘役, 并处或者单处罚金。

第二百三十一条:单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的, 对单位判处罚金, 并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员, 依照本节各该条的规定处罚。

新的《公司法》 (2005年10月27日修订) 第二百零八条:承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假证明文件的, 由公司登记机关没收违法所得, 处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款, 并可以由有关主管部门依法责令该机构停业, 吊销直接责任人员的资格证书, 吊销营业执照。

承担资产评估、验资或者验证的机构因过失提供有重大遗漏的报告的, 由公司登记机关责令改正, 情节较重的, 处以所得收入一倍以上五倍以下的罚款, 并可由有关主管部门依法责令该机构停业, 吊销直接责任人员的资格证书, 吊销营业执照。

承担资产评估、验资或者验证的机构因出具的评估结果、验资或者验证证明不实, 给公司债权人造成损失的, 除能够证明自己没有过错的外, 在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。

《国有资产评估办法》 (1991年11月16日国务院发布) 第三十二条:资产评估机构作弊或者玩忽职守, 致使资产评估结果失实的, 国有资产管理行政主管部门可以宣布资产评估结果无效, 并可以根据情节轻重, 对该资产评估机构给予下列处罚:

(一) 警告;

(二) 停业整顿;

(三) 吊销国有资产评估资格证书。

第三十五条:违反本办法, 情节严重, 构成犯罪的, 由司法机关依法追究刑事责任。

《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》 (2001年4月18日) 之七十三、中介组织人员出具证明文件重大失实案 (刑法第229条第3款)

承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任, 出具的证明文件有重大失实, 涉嫌下列情形之一的, 应予追诉:

1.给国家、公众或者其他投资者造成的直接经济损失数额在100万元以上的;

2.造成恶劣影响的。

三、具体解析

A市某会计师事务所注册会计师张某涉嫌中介组织人员出具证明文件重大失实罪一案, 律师介入后, 在初步了解案情的基础上, 经分析研究认为本案所涉验资报告失实已是事实, 而注册会计师张某在验资的过程是否构成严重不负责任和验资报告是否直接造成了严重后果成了本案的关键。在会见当事人之后, 为慎重起见, 律师与省注册会计师协会取得联系, 得到了大力支持, 特别是得到注册会计师协会的有关专业咨询复函。承办律师在此基础上结合相关法律规定出具了法律意见书。

根据《中华人民共和国刑法》第229条的规定, 构成中介组织人员出具证明文件重大失实罪侵犯的客体是国家对中介市场的管理秩序;客观方面表现为严重不负责任, 出具的证明文件有重大失实, 造成严重后果的行为;犯罪主体是特殊主体, 即承担资产评估、验资、会计、法律服务等职责的中介组织的人员, 也包括单位;主观方面是过失。

因此, 构成中介组织人员出具证明文件重大失实罪的客观要件应当包括三个方面:一是严重不负责任的;二是证明文件有重大失实;三是行为人的行为造成严重后果, 并且这三个方面应当同时具备。律师认为本案中注册会计师张某不具备中介组织人员出具证明文件重大失实罪客观要件中的严重不负责任和造成严重后果这两个方面的条件, 所以不构成犯罪。具体理由如下:

(一) 会计师张某的验资操作不构成严重不负责任

中国注册会计师执行《中华人民共和国注册会计师法》第14条规定的审计业务, 应当遵照执行中国注册会计师协会 (下称中注协) 依法拟订的注册会计师执业准则、规则, 对独立审计基本准则, 具体准则与实务公告应当遵照执行, 执业规范指南应当参照执行。换句话说, 会计师张某有没有严重不负责任行为, 应以验资时的行业执业规范指南来评判。中注协拟订的《独立审计实务公告第1号—验资》 (下称验资公告) 经财政部批准于1996年1月1日起施行。1996年1月31日, 中注协印发了《中国注册会计师执业规范指南第3号—验收 (试行) 》下称《验资指南》, 于印发之日起试行。中注协2001年对《验资公告》和《验资指南》作修改, 于2001年7月1日起施行, 注册会计师在2001年7月1日之前承办的验资业务遵守修订前的公告和指南。本案会计师事务所和注册会计师对B公司的验资行为应适用修订前的《验资公告》和《验资指南》。

《验资指南》 (修订前) 规定:“以货币资金方式出资的, 其一般审验程序应包括: (1) 货币资金出资清单是否与经批准的合同、协议、章程的规定一致; (2) 投资者认缴的投资款是否按规定如数、如期缴入被审验单位开立的银行正式帐户或临时帐户; (3) 收款单位是否为被审验单位; (4) 缴款单位是否为被审验单位的投资者; (5) 投入货币的是否符合合同、协议、章程的规定; (6) 银行回单是否加盖收讫章或转讫章, 必要时可向银行函证。

根据上述行业法定验资程序, 会计师事务所及承办注册会计师均予以谨慎执行。本案认定会计师事务所及承办注册会计师在验资过程中是否有严重不负责任的行为, 关键在于判定计师事务所及承办注册会计师在验资程序第6项的履行过程是否恰当。注册会计师根据《验资指南》 (修订前) 规定, 可以就委托人提供的材料进行验资, 注册会计师承办业务时可根据其专业判断以确定是否向银行询证, 也就量说, 向银行询证不是一个必经程序。本案会计师事务所及注册会计师张某在为B公司增资2000万元进行验资时, 充分注意到增资数额较大, 作出了向银行询证的专业判断, 已经尽了充分注意义务。由于当时的《验资公告》和《验资指南》没有明确向银行询证的方式、方法、程序等方面的行为规则, 在客观上造成了当时会计师事务所向银行询证方式的多样化, 注册会计师将询证函交由B公司向银行询证, 再由B公司提交给事务所, 是当时业内普遍的做法。尽管征询方式存在一定程度的混乱, 这也是当时《验资指南》征询方式的规定欠缺所迼成的局面。会计师事务所使用的《银行询证函》是中注协统一印发使用的格式文本, 会计师事务所按本行业专用文本和习惯做法进行询证应当视为适当履行了注意的义务。

另一方面, 律师认为不能以结果的失实来反推验资过程必有严重不负责任的行为。根据已查明的事实, B公司提供给会计师事务所的银行回单上的转讫章、银行询证函上的银行业务公章是伪造的。我们认为这是B公司的蓄意欺诈行为。作为注册会计师和所在的事务所没有能力对犯罪分子蓄意制作的假印章进行识别。因此, 在注册会计师严格按照业务操作规程进行验资, 已经尽了注册会计师应尽的义务。至于验资结果在注册会计师尽了注意义务后仍然出现的失实情况, 则是一个业务风险的问题。关于业务风险这个问题, 作为会计工作法定主管行政部门———财政部已作出合理、明确的解释。财政部《关于明确注册会计师验资报告作用的通知》 (财协字[1999]102号) 明确指出:“由于验资的固有局限性和注册会计师的职权限制, 若存在投资者恶意作弊或与有关机关通同作弊, 提供注册会计师不能识别的假证明材料等情况, 既使注册会计师以应有的执业谨慎态度执行验资业务, 也可能得出不适当的验资结论, 导致所发表的验资意见与实际情况不相符。因此, 既使注册会计师按规定谨慎执业并出具中国注册会计师独立审计准则要求的真实、合法的验资报告, 其所载明的验资意见也只能合理地保证而不能绝对地保证报告使用人确定投资者出资的到位情况。”

(二) 会计师张某的验资报告并没有造成严重后果

构成中介组织人员出具证明文件重大失实罪另一个客观要件是造成严重后果, 所谓严重后果, 主要是指由于中介组织证明文件的重大失实, 导致有关的公司、企业遭受重大经济损失, 或者导致公司、企业停产、停业或者倒闭的严重后果, 或者多次出具中介证明文件有重大失实, 造成恶劣影响等情形。

公安机关之所以对会计师张某立案侦查, 是认为B公司增资2000万元后才获得了贷款资格, 因此, 认为会计师出具的验资报告与贷款诈骗所造成的损失有因果关系。关于刑法的因果关系问题, 是一个复杂的问题, 有一因一果, 一因多果, 因果关系有多样性, 应当结合个案研究分析。我们认为, 验资报告仅仅是B公司向工商行政管理部门申请工商变更登记的依据, 就贷款资格而言尚没有必然的直接的因果关系。众所周知, 银行的贷款授信审查机制和程序的制度已十分成熟, 而且十分严格, 注册资本只是授信众多条件一个方面而已。本案中B公司当时委托会计师事务所验资的委托用途是用于变更注册资本, 验资报告仅作为工商登记变更注册资金的用途, 并不能直接对公司贷款等业务起到作用。《关于明确注册会计师验资报告作用的通知》指出:“注册会计师执行验资业务出具的验资报告在规定的用途内 (如在国家工商行政管理部门办理工商登记时) 具有法定的证明效力”。而这说明验资报告对于以后企业的经营、授信、借贷等业务行为并无法定证明效力, 更无因果关系。B公司在工商登记变更之后长达三年的时间正常经营, 变量注册资本三年之后的贷款造成银行重大经济损失, 是B公司蓄意诈骗行为, 也与银行贷款审查不严有一定的关系, 但可以肯定的是并非会计师事务所验资报告所直接导致。验资报告的出具与银行贷款形成的经济损失没有刑法意义上的因果关系。会计师事务所张某出具的验资报告只是工商变更登记的前提条件, 须经工商行政管理部门审查核准才可能引起工商登记变更, 对工商登记变更尚且不具必然性, 更不用说工商登记变记后的行为有必然的因果关系了。如将客观上已发生的严重后果归责于验资报告, 将造成刑法上客观归罪的错误。

律师在综合上述意见之后, 认为本案注册会计师张某不构成犯罪, 公安机关对注册会计师张某的刑事拘留是错误的。

侦查部门在接到律师的法律意见书之后, 也多次主动与律师就本案所涉的业务、法律问题进行沟通, 最终在刑事拘留的最后期限作出了对会计师取保候审的决定, 取保候审期届满后撤销了对会计师张某的刑事立案。通过律师的努力, 会计师张某避免了一场因业务操作指南有关征询方式的规定欠缺所带来的牢狱之灾。

办完本案, 律师在欣慰之余也深深感到:在中介服务领域, 往往由于具体业务操作指南一些具体规定的欠缺, 也由于一些法律法规规定的模糊性, 对中介组织从业人员轻则造成工作上的不便, 重则可能导致被认为涉嫌犯罪。但无论如何, 以专业的职业操守和谨慎注意的态度办理中介服务, 是中介机构从业人员最基本的要求。

参考文献

[1]中国注册会计师协会编.97中国注册会计师执业规范手册.东北财经大学出版社, 1997.

[2]曹子丹主编.新刑法罪名量刑与案例通览.吉林人民出版社, 2000.

[3]蒋大兴主编.公司法律报告.中信出版社, 2003.

[4]张明楷著.刑法.法律出版社, 2001.

房屋产权证明文件 篇2

在房屋登记实务中，婚姻状况证明可以说是一件使用比较普遍的证明材料，只因其在审查婚姻状况，从而判断房产的归属及其性质上有着很重要的参考价值。此番民政部通知出台，势必会对房屋登记机构登记材料的审查上造成诸多影响，笔者旨在就房屋登记中婚姻状况证明起到的作用及其存在的问题和阻力等方面进行论述，同时对不再提供此证明后登记机构如何展开审查工作阐述一些观点。

一、登记实务中婚姻状况证明的作用

首先，婚姻状况证明作为身份证明的一种，能够理清婚姻与财产尤其是房产的关系，使得房屋产权更加清晰，便于准确开展登记业务。房屋作为家庭中十分重要的不动产，往往会被夫妻之间隐性的共有关系所掩盖，而《房屋登记办法》第十三条规定：共有房屋，应当由共有人共同申请登记。因此，认定房屋的共有与否显然是登记机构的审核职责。不过因为种种原因，在《房屋登记办法》实施之前，产权登记簿中记载的共有关系并不明晰，加之诸多历史遗留原因，许多资料不能实现网络查询，便无法审查出卖人办理初始登记时的申请主体，因此婚姻状况证明便显得尤其必要。通过婚姻状况证明，掌握其婚姻始点及其婚姻状况，从而区分房屋的婚前或婚姻存续期间乃至婚姻之外的属性，从而将房屋产权加以定性，认定为共有或者单独所有的性质，以准确区分申请主体。

其次，提供婚姻状况证明，可以有效避免共有房屋因部分共有人申请登记而对其他共有人所造成的侵害，同时可以避免房屋登记机构的诉讼风险，节约诉讼成本。比如两位共有人离婚后未做离婚析产，而一方产权人隐瞒了离婚的事实，将房屋作为单独所有的产权转移，不仅侵害了另一共有人的权益，同时产权登记机构也可能会被告上法庭，成为行政复议抑或行政诉讼中的被告。而婚姻状况证明则有效避免了这种情况的发生，登记机构受理人员通过查验其婚姻状况，会理清其离婚前房屋的性质，并告知申请主体需要如何处理各种情形。

二、登记实务中收取婚姻状况证明存在的问题及其阻力

首先，婚姻状况证明一般为户口所在地开具，因此许多婚姻状况证明中明确写明：仅对某一区域内的婚姻状况进行查询，显然其证明的效力就大打折扣。

其次，在登记实务中，对于是否需要收取并审查婚姻状况证明的情形比较难以把握，许多产权登记簿中明确表明产权性质为共同共有、按份共有抑或单独所有的自然不用再提供。但是产权性质不明晰的，又同时为一人申请登记的，对其婚姻状况不甚清晰的，如果一概要求其提供婚姻状况证明，一则影响了收件效率，二则会造成许多申请主体的厌烦情绪，继而影响工作开展。

再次，许多群众对于开具各类证明本身便存在抵触心理，加之办理登记业务中各类事项的累加，在收件过程中要求其开具婚姻状况证明时，往往会令其不胜其烦，为此，许多申请主体执意不开具该证明，并要求登记机构出具相关规定，但是，婚姻状况证明作为其他必要要件，显然是一种兜底要件，无明确规定，这也成了登记机构收取该证明时的一大阻力。

三、“后婚姻状况证明时代”登记机构审核如何开展

综上所述，婚姻状况证明在实务中就如同一把双刃剑，一面是其十分重要的参考价值，一面是摆在其面前的诸多阻力，如今民政部通知发布婚姻状况证明退出历史舞台，那么在所谓的“后婚姻状况证明时代”，登记部门如何审查材料，如何不借助该证明，准确把握产权归属和性质，便成了一大课题。笔者以为，可自以下几点，具体开展工作。

首先，通过充分问询，全面了解房屋及产权人的相关情况。《物权法》第十二条中关于登记机构应当履行的职责有规定：就有关登记事项询问申请人；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。这实则可以作为要求提供婚姻状况证明的依据，既然申请主体已经无法提供，那么充分的问询便显得尤为必要。就婚姻状况及其与房屋的关系而言，对于提供的身份材料、结婚证抑或离婚证无法获知更多信息的，受理人员可以就申请主体是否初婚，是否有离异情形？何时购买房屋？离婚是否就财产进行了分割？产权归属情形等进行询问，并制作询问笔录，作为登记要件。同时告知申请主体，倘若所回答情形有所隐瞒抑或虚假，按照《物权法》第二十一条规定，因提供虚假材料申请登记的，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。

其次，通过查验登记簿中原始资料，核查其产权属性。许多房屋产权在办理初始转移登记时所提供的材料能够查询到当时的申请主体，借此便可以认定其产权的归属。倘若能通过登记机构内部系统查询，自然免去了申请主体提供证明的麻烦。不过介于诸多历史原因，一些房屋很难查询到原始资料，所以这种方法存在其局限性。

再次，相关部门应继续细化不动产登记的实施细则，尤其是针对不再需要提供的该类证明加以明示，并明确登记部门的审核义务和内容。同时，针对需要其他部门提供的证明材料，职能部门之间加紧建立沟通机制。民政部通知中，要求各地会同相关部门落实部门间信息核对的具体措施，免除当事人的奔波之苦，切实减轻其负担，但是如何与民政部门沟通？如何核查？皆需要相关细则加以参照。简政放权固然是与时俱进之举，但在减轻了民众的负担之时，同时亦培育了违法违规的土壤，如何能够在简政放权的同时，又避免违法违规情形，职能部门之间的相互沟通便成了必要。

最后，增强申请主体的产权意识，提高其法律素养亦是解决这一问题的突破口，可作为长久之计来实行。这不仅要求登记机构对相关产权法律法规要宣传到位，还有使得申请主体明确体会到所需提供的信息的重要意义及其提供虚假信息的后果及其成本，从而在“后各类证明时代”保证登记材料的真实有效和完整。