个人房屋抵押贷款的贷款程序

个人房屋抵押贷款的贷款程序（通用14篇）

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇1

个人房屋抵押贷款的贷款程序

随着生活水平的不断提高，面对生活中买房购车、经营生产等等大宗型消费时，往往很多人一时难以拿出资金进行周转，那么我们不妨就通过六行万通担保公司金融顾问的介绍来了解一下个人房屋抵押贷款吧!

个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房產抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。

贷款程序：

1.贷款人委托本公司办理贷款手续，提交相应的贷款所需资料;

2.办理抵押、质押、物押的评估报告;

3.向贷款银行提交贷款申请表，签订贷款合同及各类协议书，并办托公证、保险等手续;

4.银行审批;

5.房產局作抵押登记，办理它项权利证;

6.银行确认，发放贷款。

现在您对个人房屋抵押贷款的贷款流程清楚了吧，如果您还有不明白的地方可随时与我们的在线顾问进行联系，我们会为您做出详细的解答。

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇2

房贷是银行机构帮助老百姓解决经济困难, 提前购买自己住房的一项重要举措。伴随着房贷业务的普及, 房贷业务管理系统应运而生。本系统从银行和客户两方面进行需求分析, 可同时满足银行和客户两方面的需求, 促进银行房贷管理工作的信息化、网络化。

2. 运行环境

本系统是基于STRUTS框架的管理系统, 采用JSP动态网页技术、JDBC数据库访问技术, ORACLE数据库开发而成, 采用B/S (浏览器/服务器) 模式对数据库进行管理。系统可以应用于银行, 信贷公司, 公积金管理公司等企业。另外, 本系统也提供了扩展的功能接口和界面, 从而构建出更加灵活强壮的管理系统。

3. 系统功能分析

系统所要实现的功能如下:

(1) 客户基本信息录入:录入客户自然信息, 预购买的房产信息, 贷款总额以及贷款时间的录入等问题。

(2) 客户自然信息修改:客户对自身自然信息 (一部分信息) 进行修改。方式依然可以通过银行的前台或者直接在网上自己进行修改。

(3) 客户还款信息查询:查询客户还贷的一系列信息, 其中包括还款时间金额等。

(4) 客户还款信息更改:客户每次还款需要对还款信息进行修改, 从而计算出客户还款总额等信息。

(5) 客户还款信息删除:客户单方面违约等意外情况下, 客户的贷款信息将被从现有活动贷款记录的表中删除, 但是同时作为贷款历史记录保留在其他表里。

(6) 客户登陆系统密码的修改:可以通过银行的前台修改客户密码或者客户直接通过Internet修改自己的登录系统密码。

(7) 客户自然信息修改:客户对自身自然信息 (一部分信息) 进行修改。方式依然可以通过银行的前台或者直接在网上自己进行修改。

(8) 预还款计划查询:客户对自己未来一年内要偿还的贷款进行查询 (房贷利率一年中都相同, 以元月一日的利率为准来计算) 。可以通过银行前台或者自己直接在网上查询。

(9) 利率维护:系统管理员, 对利率进行添加和修改 (如没有特殊情况房贷利率只在每年的元月一日) 变动一次。

(10) 人事信息的整理:系统管理员对员工和客户的姓名, 权限, 密码等信息进行增删改查。

(11) 财务归集:财务归集人员对所需要的特定信息的客户群的信息进行查询, 查询的结果根据查询条件的不同而不同。

4. 系统功能模块的划分

鉴于对房屋贷款管理系统的可扩展性的考虑, 本系统采用模块化设计。又基于系统的基本功能的要求, 特把系统划分为如下6个模块:基本信息模块, 还款信息模块, 贷款查询模块, 生成报表模块, 操作员管理模块, 数据维护模块。

(1) 该模块实现客户基本信息的录入和修改。包括录入基本的用户信息, 并对基本信息进行修改更新。模块还要将系统信息更改时所进行的操作全部记录在日志文件中。

(2) 还款信息模块

该模块实现对还款信息的管理, 包括录入还款信息, 利用各种算法对还款信息进行计算整理, 并能够查询还款信息。

(3) 贷款信息模块

能够查询贷款的各项信息, 并能生成相应报表, 能够更新业务的流程等, 将系统维护时所进行的操作全部记录在日志文件中。

(4) 生成报表模块

包括自定义报表和重复性检查表两部分功能。

(5) 操作员管理模块

包括操作员的增删功能和密码管理功能, 赋予更多的管理权限。

(6) 数据维护模块

包括基本参数的设定和数据的修改。并对数据库的连接, 修改, 删除的功能进行管理。

5. 系统设计的关键问题实现

(1) 界面设计:

标题栏显示“房贷业务管理系统”的总标题, 利用导航条式菜单项, 利用超链接负责跳转到操作员所要进入的主页面。主视图显示当前用户所要进入的具体的某一个主页面。浮动栏显示注释, 版权等信息。

(2) 数据库设计:

系统采用Oracle数据库, 数据库中有客户基本信息表, 用来记录了客户的自然信息。拟购房产信息表, 其目的是防止个人利用同一套房产, 套取银行贷款。客户贷款信息表用来记录客户贷款的基本信息, 包括贷款金额, 还款方式, 贷款账号等, 个人贷款账户动态信息表, 操作员权限表。另外采用数据集的处理方式, 使后台数据库在客户端生成了数据副本, 只有当进行数据更新时才访问并更新后台数据库, 从而大大减轻了服务器的负担。

(3) 数据库加密

为了保证数据库的安全, 需要对数据库设置密码, 一方面需要在Oracle中设置密码, 另一方面又要保证在建立数据源时设置好相应的密码, 同时代码中也要体现这一点。

(4) 系统测试

为了保证每一个程序页面能够正确实现系统设计的功能, 把房贷相关的所有种类的基础数据、配置数据均输入系统, 并对所有功能反复操作, 以保证系统中页面功能的正确实现。功能测试之后, 对系统测试产生的贷款信息数据, 包括客户基本信息, 客户贷款信息, 财务归集等进行了跟踪检验, 保证了数据的完整性和正确性。分别安排多人同时登录系统, 测试并分析比较性能, 验证信息服务压力情况和数据并发处理情况, 以检验系统功能和性能能否达到系统设计的要求。

6. 结束语

“房屋贷款管理系统”基本上实现了管理的信息化和网络化, 安全有效。此系统通过平时的测试, 证明系统完全具有可行性与可扩充性。另外, 此系统还有待于进一步修正, 从而使数据库更为安全, 系统效率更高, 操作更为人性化。

参考文献

[1]刘晓华, 张健, 周慧贞.JSP应用开发详解[M].电子工业出版社, 2007, (30-35) .

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇3

［关键词］房屋贷款类神经网络

一、引言

对金融机构授信部门而言，数据挖掘技术已经开始扮演着日益重要的角色，如何发掘房屋贷款户数据库中所包含的信息，并利用这些信息及早预测出可能发生违约的不良房屋贷款户，并拒绝贷款给这些高危群，藉此降低呆账发生机率，同时减少金融机构损失，这就是房屋贷款信用风险管理。以往银行大多使用人工方式对申请人的信用状况，依照5C的原则，即房屋贷款户的特性、还款能力、资本、抵押品及总体经济环境，进行相应审核，但面对日渐增多的申请案件，若要维持人工审件，银行势必花费可观的人力成本。同时，人工审件时，审核人员大多根据经验主观判断申请人的信用状况，为此银行必须研发正确、有效且快速的信用审核制度。

二、审核系统建构方法

1.类神经网络模式

类神经网络是目前发展极为迅速的一门学科，其最大的优点是除可应用于拟合非线性形式外，还能弥补多元回归及建立ARIMA 模型时受诸多假设约束的缺陷。

类神经网络的网络型态有许多类，其中以倒传递类神经网络为最具代表性、应用最广的模式之一。其网络结构一般而言包含三层神经元：输入层、隐藏层及输出层。类神经网络对于变量的选取有较大的自由度，没有如回归分析般的限制，研究者须以文献、专家意见判断或经由统计方法处理，进而选取输入层的输入变量。而在输入层之变量决定后，对于网络结构中的隐藏层数目、隐藏层中神经元数目、训练的学习率大小等，都需要以主观逻辑判断，或以不同组合加以测试，以找到能产生最佳预测结果的参数。

2.判别分析

判别分析要求数据满足独立同分布，以及正态性的要求（Johnson等，1998)，根据Fisher(1936)的线性判别模型，具体可表示如下：D=B0+B1X1+B2X2+…+BnXn

其中：D为鉴别分数;B0为估计常数项；Bn为估计系数；Xn为自变数。

判别分析主要优点是简洁方便，并能整合预测变量，而其主要的问题则为违反正态性等假设时模型的拟合效果会较差，目标维度的简化难以说明每个变量的相对重要性、难以使用在时间序列数据上，且当数据型态不符合相关研究工具的要求时，可能得到相当不理想的分类结果。

3.logistic回归

Logistic回归种应变量Y仅有两个可能类别结果，以0与1表示二元变量，例如分析发卡银行是否核准发卡给信用卡申请人，按照审核结果，其反应变量定义为发卡或是拒绝发卡，而自变量可以是任何形式的变量数据，其回归模型的参数利用最大似然法估计得到。

三、实证研究

本文采用我国台湾地区某金融机构大台北地区房屋贷款户共510笔资料进行实证研究，分成两组作实证研究，第一组为人口统计变数，采用性别、申贷时年龄、婚姻状况、教育程度、职业、服务年资、月收入等七个人口统计变量作为评估房屋贷款户是否违约的自变量。第二组为所有变量，采用除上述七个人口统计变量外，另加入其他十一个变量，即月付金占总收入比例、贷款成数、有无保证人、借保人关系、有无政府优惠贷款、自住或非自住、贷款型态、贷款金额、屋龄、借保人申贷时之信用状况、房屋是否为小坪数/国宅/工业区等，共十八个变量作为评估房屋贷款户是否违约的变量。

数据库中共包含510个样本，其中有90％的房屋贷款户属于缴息正常的客户，10％的房屋贷款户属于违约的客户。所谓缴息正常客户，表示房屋贷款户在贷款期间未发生异常行为，包括逾期缴款、催收或呆账等行为；至于曾发生异常行为中任意一项，银行均将此客户视为违约客户。

在实证过程中，本文将分别采用SPSS 10.07和Vesta出版的Qnet(1998)软件分别进行分析。

1.判别分析实证结果

由于房屋贷款户申请数据的可能自变量较多，为取得较精简的自变量，本研究使用逐步判别法进行判别分析，并且依据各变量的U统计量作为删减变量的准则。根据逐步判别分析的结果，第一组人口统计变量被删减成婚姻状况及教育程度2个较为显着的变数；第二组所有首先依违约比率10％随机抽出350笔样本作为回归样本，其余160笔(违约比率变量(即人口统计变量及其它变量)，被删减成月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额等3个较为显着的变数。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为75.0%，第二组整体的正确判别率为79.4%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变量所建立的判别方程。

2.logistic回归实证结果

本文利用逐步logistic回归进行分析，并且依据各变量的t值作为变量采用的准则。根据分析的结果，第一组人口统计变量中7个变量筛选出婚姻状况及教育程度等2个较为显著的变量；第二组所有的18个变量筛选出贷款成数、月收入及自住或非自住等3个较为显著的变量。再按照所选出来的显著变量分别建立房屋贷款户核准与否的logistic回归方程。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为84.4%，第二组整体的正确判别率为85%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

3.类神经网络实证结果

Cybenko (1989)等指出包含单一隐藏层之类神经网络模式已足够描述任何复杂的非线性系统，因此建构的倒传递类神经网络将只包含单一隐藏层。而由于第一组人口统计变量输入层包含七个神经元，第二组所有变量包含十八个神经元，因此隐藏层中神经元的数目分别选择 14及36进行测试；最后在网络的输出层部份则只包含一个神经元，即房屋贷款户是否违约。在参数的相关设定中，Rumelhart(1986)建议较小的学习率通常会得到较佳的结果，因此学习率将测试 0.002、0.003、0.004、0.005及0.006五种组合。而停止训练准则方面以训练数据的 RMSE值小于或等于0.0001，或最多训练3000次为准，拥有最小测试数据RMSE值的网络结构被认定为最佳结果。

建立类神经网络模式时，第一组采用人口统计变量、第二组采用所有变量作为预测房屋贷款户是否违约的输入层变量，以进行模式的建立，并以房屋贷款户缴息正常或违约作为反应变量；从510笔的房屋贷款户资料中随机抽样所得350笔样本作为训练样本，另外160笔样本数据则作为测试模式用。

利用Qnet（1998) 软件进行分析，测试不同神经元及学习率组合下类神经网络预测模式结果，当节点个数分别为14及36，学习率为0.005时可得到最大的正确判断率以及最小误差。而将样本数据测试测试模式准确度进行比较发现 ，利用类神经网络方法来判断房屋贷款户缴息正常或违约，第一组及第二组分别可得到96.9％及99.4%的整体正确判别率，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

四、研究结论

1.加入其他变量比单纯利用人口统计变量更能预测房屋贷款户违约的发生

判别分析实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为75.0%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为79.4%。在分类误差方面，加入其他变量的模型的型一、型二误差率都较仅含人口统计变量的模型有所改善。

logistic回归实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为84.4%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为85.0%。在分类误差方面，加入其他变量的模型降低型二误差率，但型一误差率并未改善。

在类神经网络模式中，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为96.9%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为99.4%。在分类误差方面，二模型的型一误差率皆为0，而加入其他变量后的模型的型二误差率有较佳的表现。

由上述实证结果显示，加入其他变量能有效增加房屋贷款户违约预测模式的预测精准度。

2.对于房屋贷款户违约的预测能力比较

以判别分析建立判别房屋贷款户信用状况的分类模式，使用线性判别模式(LDA)进行模式建构,采用月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额作为准则变量(X),可以得到79.4%的正确辨识率。以logistic回归进行判别模式建立时,以贷款成数、月收入及自住或非自住作为准则变量(X),可以得到85%的正确辨识率。而对类神经网络而言，当节点个数为36，学习率为0.0005时可得到99.4%的正确辨识结果。整体而言，类神经网络可以提供较佳的预测结果,对于未来的研究方向,可以考虑利用其他的分类工具,如回归分类树、模糊理论等建构辨识率较高的房屋贷款户分类模型。此外,利用统计或人工智能的工具针对自变量的部分进行重要变量的筛选，以增加类神经网络模式输入层变量决定的理论基础也值得深入探讨。

参考文献:

[1]黄文启:以LOGIT模型研究借款人特性与不动产抵押贷款提前偿还之关系.国立政治大学财务管理学系硕士论文，2002

[2]杨适予:房贷灰色信用风险管理模式之建立与应用.铭传大学管理科学研究所博士论文，2002

办理个人房屋抵押贷款事项 篇4

目前很多人需要办理个人房屋抵押贷款，针对这样情况，特拿一个经典案例来分析，希望对您有帮助

问：我目前有一套自有的房子，我想用这套房子办理抵押贷，请问我可以获得１０万元１０年期的贷款吗？如果可以，利息是多少，每个月需要还多少钱呢？ 答：您好。个人房屋抵押贷款的具体利息和要求各银行并不相同，目前主要办理这项业务的是招商银行和中国银行。具体情况如下：

1、招商银行：

如果您想要在招商银行办理房屋抵押贷款，那么您的贷款用途只能是买房、买车和生产经营资金周转这三种。贷款金额通常是房屋评估价格（注：不是您房屋的购买价格，而是房屋评估机构给出的评估价）的７０%，贷款年限视贷款用途而定：如果是买车和生产经营性资金周转，那么贷款年限一般是３年，如果是买房，那么贷款年限会比较长，但贷款年限+房龄不能超过３０年。贷款利率通常是在央行同期同档基准利率的基础上上浮１０%，如果您想贷１０年，那么利率就是８.６１３%。

您可以选择两种还款方式：等额本息和等额本金，如果您符合条件能够贷款１０万元的话，贷款１０年，使用等额本息还款法每月需还款１２４５.９１元，如果选择 等额本金的话，每月还款金额逐渐减少：第一个月还款金额为１５５１.０８元，第二个月为１５４５.１元．．．．．．具体您可以使用我们网站的计算器进行计算得到。

2、中国银行：

个人房屋按揭贷款 篇5

☆服务简介

个人住房按揭贷款是指银行向借款人发放的用于购买、建造各种类型住房的贷款。☆服务特色

全方位、高标准满足您购买、建造各类住房的融资需求。

☆申请条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力;

3、所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款;

4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;

5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值;

6、银行规定的其他条件。

☆贷款额度

银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。

☆贷款期限

贷款期限最长不超过30年。

☆贷款利率

按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.85倍的下浮利率执行。☆申请贷款应该提交的资料

您在向银行申请个人住房按揭贷款时，应填妥《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：

1、借款人合法的身份证件(居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件);

2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等);

3、有配偶借款人需提供夫妻关系证明;

4、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;

5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;

6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;

7、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;

8、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件;

9、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证;

10、以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明;

11、银行要求提供的其他文件或资料。

☆操作指南

1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料;

2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵(质)押登记等手续;

3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内;

4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息;

5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;②提前结清：在贷款到期日前，借

款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

(以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。为节约您的时间，请在办理相关手续前，详细咨询当地工商银行。)

2.个人其他住房贷款

目前银行除提供上述个人住房贷款品种外，还可向国家机关、学校、医院等单位职工参加集资建房和个人自建住房等发放个人住房贷款，其具体申请贷款的要求及操作流程请咨询中国工商银行当地分行。

3.个人住房公积金贷款及个人住房组合贷款

☆服务简介

个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房和公有现住房。

个人住房组合贷款，是指借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请住房商业性贷款，两者的组合，简称为组合贷款。

☆服务特色

为您提供更为优惠的住房贷款利率，降低您的借款成本。同时针对纯公积金贷款的额度限制问题，提供组合融资服务，以全面满足您购房融资需求。

☆申请条件

申请个人住房公积金贷款必须符合住房公积金管理部门有关住房公积金贷款的规定。应该具备的基本条件包括：

1、具有城镇常住户口或有效居留身份;

2、参加住房公积金并能正常缴交;

3、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

申请个人住房组合贷款，只要同时符合个人住房按揭贷款和个人住房公积金贷款的贷款条件即可。需要特别注意的是，组合贷款的贷款人(主贷人)必须是同一人。

☆贷款额度

公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同，贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询;组合贷款额度是指根据本人住房公积金月交额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。

☆贷款期限

各地区住房公积金管理中心制定的贷款期限不同，贷款时请向当地住房公积金管理中心咨询。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。

☆贷款利率

公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行。组合贷款的住房商业性贷款部分最低按中国人民银行相应档次基准利率0.85倍的下浮利率执行;住房公积金贷款部分按个人住房公积金贷款利率执行。

☆申请人应该提交的资料

办理公积金贷款的申请人需提供以下资料：

1、合法的身份证件(居民身份证、户口本、护照或其他有效居留证件);

2、住房公积金储蓄卡及借款人名章;

3、合法有效的购买、建造、翻建或大修自有住房的合同或协议及其相关资料;

4、购买住房首期付款证明或者建造、翻建、大修住房自筹资金证明;

5、使用夫妻双方贷款额度的，须有配偶住房公积金储蓄卡、身份证及复印件，结婚证或其他证明夫妻关系的证明;

6、当地住房公积金管理中心和贷款银行要求提供的其他资料。

办理组合贷款的申请人除需提供上述资料外，还需要提供办理住房商业性贷款的资料，请参考“个人购置住房贷款”栏目。

☆操作指南

1、提出申请。借款申请人需提出书面贷款申请，并提交有关资料，由银行负责受理后交住房公积金管理部门或直接向住房公积金管理部门申请，等待住房公积金管理部门审批;

2、签订合同。借款申请经住房公积金管理部门审批通过后，由银行通知借款人签订借款合同和担保合同，并办理抵押登记及其他必须的手续;

3、发放贷款。借款人来银行填制贷款转存凭据，银行按借款合同约定将贷款资金一次或分次划入售房人在银行开立的售房款账户内;

4、按期还款。借款人按照合同约定的还款计划和还款方式，归还贷款本息;

5、贷款结清。在贷款到期日前，借款人如提前结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行或向住房公积金管理部门提出申请，由住房公积金管理部门审批。

个人网上贷款申请的程序是什么？ 篇6

银行针对不同的用户群体推出了很多不同条件可以申请贷款的项目，但是到银行去办理贷款相对来说还是比较麻烦的一个过程，因此银行业针对这一情况推出了网上贷款办理，不过这一项目自推出以来，就受到了很多朋友的喜欢，下面就来为还没有使用过的朋友介绍网上办理个人贷款的程序。

个人网上贷款办理的步骤包括：

1、在贷款平台填写申请表或通过网贷平台联系贷款顾问。

2、贷款平台审查借款人的资质，并为借款人选择相关的贷款顾问;

3、贷款顾问联系借款人，借款人同样也可主动联系贷款顾问;

4、双方就贷款事宜进行了解、商议，贷款顾问给出贷款方案，借款人根据自己的实际情况决定是否贷款;

5、借款人决定贷款之后，需要提交相关的贷款资料给贷款机构，等待贷款机构审核资料;

6、资料审核通过，双方签订贷款协议;

我国个人住房抵押贷款的风险分析 篇7

近几年, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行重点拓展的贷款投向。2000年~2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上, 2004年、2005年则到达80%左右。个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。我国市场经济处于发展初期, 法律制度欠缺, 个人信用征信体系不健全, 商业银行风险管理水平低, 个人住房抵押贷款存在很大风险, 因此商业银行必须加强个人住房抵押贷款风险防范, 完善风险管理机制来确保个人住房抵押贷款良性发展。

二、个人住房抵押贷款风险分析

1. 信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式:

(1) 被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后, 因实际支付能力下降或突发事件的发生, 无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。

(2) 理性违约。理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大, 继续还款的成本大于放弃还款的收益, 借款人会理性违约。

(3) 提前还款。提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时, 提前偿还贷行为就有可能发生, 提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入, 另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

2. 抵押风险

(1) 抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高, 商业银行不能顺利、足额、合法变现, 就会遭受抵押处置风险。

(2) 抵押物价格风险。抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

3. 利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小, 甚至出现贷款利率低于存款利率, 导致银行收不抵支的风险。如个人住房抵押贷款是固定利率, 如果存款利率上调, 银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时, 如果银行资金成本不变, 银行的利差也会缩小。

4. 流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征, 商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金, 个人住房抵押贷款期限长、回收慢, 资金的来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题, 因此商业银行面临着及时变现的风险。

三、防范个人住房抵押贷款风险的建议

1. 完善银行信贷管理机制

(1) 加强贷款流程全过程管理, 从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点, 落实管理职责, 规范操作流程。

(2) 加强借款人信息的收集和分析, 信息收集量越大, 信息质量可能就越高, 信息分析结果可能越准确, 为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。

2. 建立个人住房抵押贷款风险预警系统, 防范市场风险

建立风险预警的数据库, 从各个方面取得数据, 针对我国实际情况, 开发合适的风险预警模型, 建立快速反应和预控机制, 对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解, 来防范金融市场的风险。

3. 加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

(1) 开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而做周期性调整。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

(2) 开发固定利率抵押贷款, 在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。

(3) 大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

4. 发展个人住房抵押贷款风险转移机制

(1) 建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险:一是房屋毁损的风险, 二是贷款的信用风险, 三是借款人的人身风险。在保险品种上, 可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种, 在保险机构上, 可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险, 为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

(2) 推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险, 个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾, 可以适时推出个人住房抵押贷款证券化, 有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

摘要：近几年, 个人住房抵押贷款成为我国商业银行贷款投放的重点对象。但是我国市场经济体制发展还不健全, 个人住房抵押贷款存在信用、抵押等一系列的风险问题。因此, 要采取完善银行的信贷机制、加强个人信贷的风险管理等措施, 来确保我国金融市场健康稳定发展。

关键词：个人住房抵押贷款,风险,建议

参考文献

[1]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8)

[2]江世银:论信息不对称条件下的消费信贷市场[J].经济研, 2000 (6)

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇8

摘要：个人住房抵押贷款是促进社会经济快速发展的重要因素，是商业银行一个重要的利润增长点。随着我国个人住房抵押贷款规模的扩大，由于个人住房抵押贷款发展不成熟而引起的违约风险也在增大。本文对个人住房抵押贷款风险的国内外研究文献进行了回顾，对研究现状进行了评述，并针对国内在个人住房抵押贷款风险研究方面的不足，提出了进一步研究的建议。

关键词：个人住房抵押贷款；风险防范；评述个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。个人住房抵押贷款风险及防范，国内外已有很多学者对其进行了理论分析和实证研究，从各个角度分析了个人住房抵押贷款的风险成因，并提出了防范风险的对策。

一、国外研究现状

（一）个人住房贷款风险与LTV的关系研究

Quercia和Stegman（1992）认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV（loan-to-value）影响着违约决策。Quigley等（1993）认为，违约频率和清算时抵押品的价值损失程度都会影响个人住房抵押贷款违约损失。Lambrecht和Perraudin（1997）用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型，选取LTV、工资、婚姻状况和利率研究1987-1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况时发现：工资和利率在标准威布尔分布模型中是主要影响因素，而贷款价值比在一般威布尔分布模型中影响较显著。Archer等（1999）通过实例研究发现，主要是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的个人住房抵押贷款风险，而LTV与个贷风险无关。

（二）个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）应用数学模型比较分析了VRT贷款和VRP贷款，如果不考虑贷款期限上限，则VRT贷款比VRP贷款对借款人更实惠，如果考虑贷款期限上限，这两种贷款的差异并不显著。

（三）信息不对称、道德风险与个人住房抵押贷款违约风险

Posey和Yavas（2001）从利率选择的角度，对不同风险等级的借款人在住房抵押贷款中选择固定利率还是浮动利率的问题进行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有异质性风险特征，合约设计的缺陷很容易导致个人住房贷款道德风险的产生。所以个人住房抵押贷款风险管理应注重合约的设计和完善。

二、国内研究现状

（一）个人住房抵押贷款风险的分类

王福林、邵海华、阙伟亚（2003）认为，对银行而言，个人住房抵押贷款违约风险的表现形式主要有：被迫违约、理性违约、虚假按揭和提前还款。关永宏（2005）认为，公积金贷款是个人住房贷款的重要部分，其风险主要有制度风险、信用风险、抵押物风险、政策及法律风险。尚耀华等（2006）从外部市场、银行经营、开发商和购房者违约几方面来分析住房抵押贷款的风险。

（二）个人住房抵押贷款风险的成因

史美霖（2007）认为，引发个人住房贷款业务的风险因素：我国个人征信系统发展欠缺、借款人还款能力变化、开发商经营不善、非真实交易、商业银行自身管理薄弱、法律法规的不健全、商业银行外部经济环境变化。杨红（2008）从我国房地产金融体系的角度分析提出，我国房地产金融体系中地产金融参与者单一、商业银行对住房按揭贷款的风险准备不充足、中国住房按揭贷款缺乏风险市场共担机制以及胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素是个人住房抵押贷款的主要风险成因。马宇（2009）通过实证研究发现，对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）个人住房抵押贷款风险的防范

胡红星（2007）认为，商业银行可以通过开发和建立内部评级体系和内部评级模型，从商业银行内部控制机制完善、个贷风险预警系统建立、个人住房抵押贷款风险转移机制的发展和个贷法律制度环境的完善几方面进行防范风险。参照美国住房抵押贷款证券化的发展经验，袁媛（2008）结合我国实际情况，提出我国的住房贷款可以建立抵押贷款的二级市场，并且可以适时提高住房抵押贷款的证券化程度。赵亮（2013）提出建立健全住房贷款保险制度，开发可调整利率抵押贷款，进行套期保值的对策。

三、现有研究评述及建议

国外个人住房抵押贷款业务发展较早，因此国外学者对个贷风险的研究较深入，主要体现在以下方面：第一，衡量个人住房抵押贷款违约风险的变量已经形成；第二，通过建立数量模型研究个人住房抵押贷款的风险；第三，比较分析不同的住房抵押贷款工具产生的风险；第四，对借款人这一主体变量进行研究探讨。国内也有众多学者对个人住房抵押贷款风险展开了研究，也得出了一些研究结论：首先是从借款人、商业银行、开发商、政策和法律环境和外部市场几方面，分析个贷风险的主要表现形式；其次分析了个贷风险的成因；最后提出了防范风险的对策和建议。总体来说，国内学者采用的研究方法主要是定性研究，基于数量模型的研究还较少。

综上分析，鉴于国内对个人住房抵押贷款风险研究的不足，今后的研究可以从以下方面开展深入研究：

一是将个人住房抵押贷款风险进行分类、细化研究。对于现有的风险表现形式，银行及个人面临的主要风险是什么，将其进行细化研究，对于提高银行贷款质量和降低个人贷款风险都将大有益处。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，国内银行要提高内部决策和管理水平，必须加强住房抵押贷款的定量研究，形成一套实用的风控指标体系。

三是加强对个人住房抵押贷款风险的实证研究。自美国次贷危机后，国内已有一些学者对风险影响因素进行了实证研究，但笔者认为，在目前房地产市场走势不明朗、经济下滑的经济形势下，对于银行而言，防范风险尤为重要，因此需要加强个人住房抵押贷款风险的因素识别和实证研究。（作者单位：曲靖师范学院数信学院）

参考文献：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

[2]CHOU Ying-foon，LIU Ming.The value of the variable tenor mortgage feature in HongKong[J].Pacific-Basin Finance Journal，2003，（1）：61-80.

[3]关永宏.论住房公积金贷款存在的风险及其防范[J].山西大学学报，2005，（6）.

[4]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报，2007，（3）.

[5]马宇.我国个人住房抵押贷款违约风险影响因素的实证研究.统计研究，2009，（5）.

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇9

（1）咨询

办公地点： 住房公积金管理中心信贷科（三楼）

（2）受理

受理步骤：登记(电脑查询及受理信息反馈(业务受理(借款人填写申请表

（3）审批

审批步骤：经办人初审(科长复审(中心审贷会审批(材料传递

审批内容：

①身份核对；

②公积金义务执行情况；

③借款人与公积金中心债务关系及与其它债务关系（包括配偶及参贷人）；

④借款额度、利率及期限；

⑤借款人资信；

⑥售房合同真实性、合法性、有效性；

⑦售房人资信；

⑧房屋单价；

⑨房屋用途；

⑩共有产权其他共有人抵押承诺。

（4）准贷通知

自借款申请15个工作日内，根据中心审贷会审批结果，通知借款人签属借款文件，15日内未办完手续的经管理中心负责人批准，可以延长5个工作日。

签约内容： 住房公积金个人购房借款合同

（5）抵押担保

办公地点： 朝阳市（县、市）房产局

贷款人持住房公积金个人购房借款合同及相关资料到朝阳市房产局相关部门办理抵押登记及担保手续。

审核内容：

①身份核对；

②借款额度、利率及期限；

③借款人资信；

④售房合同真实性、合法性、有效性；

⑤售房人资信；

⑥房屋单价；

⑦房屋用途；

⑧共有产权其他共有人抵押承诺。

（6）银行放款

根据放款通知单、借款合同、担保合同、委托扣款协议，由银行放款。放款银行将开户信息，借据传递到中心。

（7）按月还款

借款每月必须及时在个人还款账户中存入足够的资金，否则将按月计收万分之2.1的逾期利息。

（8）结清贷款

借款人可于借款之日起两年后一次还清借款本息，结清本息后持中心证明文件到相关部门办理解押，清户手续。

2、贷款申请的受理

公积金管理中心受理贷款申请应审查贷款申请人的贷款条件（贷款资格）、贷款期限和

贷款额度，并出具申请表。

（1）关于贷款条件

职工申请贷款应同时具备下列条件：

①申请人及其所在单位连续按期足额缴存公积金不少于12个月；

②购买新建普遍住房首付款不低于房价30%，购买存量成套住房的首付款不低于评估价30%。

（2）贷款申请应提供的证明材料

①借款人身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚或户口本或单身证明）；

②购买新建普通商品住房的须提供《商品房买卖合同》购买存量成套住房的，须提供买卖双方共同签署的房屋买卖契约、产权证，我中心认可的住房评估报告；

③购买住房的首付款凭证。

（3）关于贷款限额

我市住房公积金贷款的最高限额为15万，最长贷款期限为15年，借款人贷款最长年限如超过法定退休年龄的，我中心可在法定退休年龄上给予适当延长，但最多不多于5年。

贷款额度按下列四条规定计算，取其中最低金额。

①按照购房总价的70%计算，阁楼和地下室及车库价值不计算在内；

②按照借款人的还款能力确定贷款额。即贷款后的月还款额不能超过申请人家庭月收入的50%，再乘以按月计算的借款期限（借款人家庭收入按借款人家庭成员按月缴存的住房公积金之和除以公积金缴存比例换算，不承认工资证明，有待探讨）；

③不得高于贷款的最高限额；

④按公积金缴存额计算。即（月缴额×12×剩余退休年龄+公积金余额）×2。

（4）借款人对贷款担保方式的选择

①以有价证券（借款或第三方名下国债〈国家规定不可质押的除外〉或在借款承办银行的本外币定期储蓄存单）质押担保；

②借款或连同第三方（可多人）账户内等额公积金余额的质押担保；

③住房置业担保机构提供的负有连带责任的保证担保，即借款人将所购住房产权抵押给住房置业担保机构，再由住房置业担保机构为其提供负有连带责任的保证担保。

签属住房公积金个人购房借款合同时需交纳30元贷款工本费。

办公地点： 朝阳市住房公积金管理中心三楼信贷管理科

房屋抵押贷款合同 篇10

抵 押 人：

抵押权人：

抵押人愿将自有房屋作抵押物，以担保贷款人的债务按期清偿，担保的范围为贷款的本息及罚息。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，经与抵押权人商议，签订本抵押贷款合同，共同遵守。

一、抵押房屋状况

1、房屋座落：市路（道、街）号，房屋所有权证：字号，共有权定第号。

2、屋式：，建筑面积平方米，使用功能：

3、权利来源：年月日，产权性质：

二、抵押人将上述房屋所有权证所载房屋抵押给抵押权人。范围：，以担保贷款的清偿。

三、经抵押双方协商，抵押人同意向抵押人提供贷款。贷款总额为人民币仟佰拾万仟佰拾元整，抵押期限个月，从年月日起至年月日止。

付款方式：

四、抵押人同意按国家制定的贷款利率支付利息。

五、抵押人贷款方式：

六、抵押期内，抵押人须保证抵押房屋的安全、完整，并接受抵押权人的监督、检查。

七、抵押期内，抵押人欲将房屋出租，除应预先征得抵押权人书面同意外，同时须与承租人订约，由承租人出具承诺书保证抵押违约时，接到抵押人通知后三十天内，承租人必须迁离抵押房屋。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房屋出售、转让、赠与、放弃，或以其他交易方式处置该房屋；不得对房屋进行翻建、改建、扩建。

九、抵押期内、抵押人必须缴交有关部门对抵押房屋所征收的任何税费，如遇国家拆迁，抵押人须与抵押人重新签订抵押合同。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支

付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，抵押权人有权采取以下处置方式：

1、依照法律追回欠款，在欠款尚未追回情况下，抵押权人有权占管、享用抵

押房屋，或将房屋出租、收取租金，或将房屋公开拍卖，以追回欠款。占管、出

租、拍卖应交纳的税费，由抵押人承担。

2、若出售 售所得价款不足清偿所欠贷款本息及罚息，抵押权人有权另行追

偿。

3、抵押权人行使上述权利时，有权要求该房屋使用者（不论抵押人自用、或

他人租用）限期三十天内退出，使用者如向抵押权人要求补偿搬迁费用，抵押人

必须赔偿抵押权人因此引起的一切损失。

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同继续有效，合同所定的权利、义

务，由变更后相应的法人享有、承租。抵押双方应共同到鄂州市房地产交易所申

请办理变更登记手续。合同条款有变化的必须重新签订合同。

十三、依据法律规定，该抵押房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押，由

抵押双方另行办理土地抵押登记。

十四、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵

押关系即告终止，抵押权人应同抵押人在十五日内到鄂州市房地产交易所申请办

理抵押关系注销手续。

十五、本合同的附件：份，构成本合同的整体，具有法律效力。本合同

一式四份，抵押双方、市地产交易所、市房屋产权登记发证办公室各执一份。

十六、本合同经市房地产交易所审核登记并到市房屋产权登记发证办公室领

取《房屋他项权证》后方可生效。

十七、补充事项：

（以下无正文）

抵押人（单位或个人名称）：

法人代表（或代表人签名盖章）： 委托经办人（签名盖章）：

年月日

抵押人（单位或个人名称）： 法人代表签名盖章：

委托经办人（签名盖章）：

个人委托贷款休克调查 篇11

款业务，到现在不足一年时间，被称为银行业务新亮点的个人委托贷款遭遇了出世以来首次大挫折，曾因率先开办个人委托贷款而名噪一时的民生银行已接到央行口头叫停的通知。

一位业内人士称，曾风闻央行有意叫停个人委托贷款中的“多对一模式”，因为其涉嫌集资。此人士称，各银行一直未接到央行正式文件，可能只是因为民生总部在北京且太高调而遭央行叫停。而更多的观点是，委托贷款业务的开展抢了信托公司的饭碗，自然非议众多

看来，商业银行开设委托贷款业务的路并非坦途，其遭遇的不仅仅是政策上的风险。

口头“红牌”

奇怪的是，仅在民生银行内部，对央行的口头通知都说法不一。

《经济》杂志从民生银行北京分行个人业务部得到的消息是“现在已经停了，就前几天接到通知的”。但被停原因却谁也说不清楚。据该行信贷中心一位工作人员介绍：“个人委托贷款在一个多月前被央行叫停，下的是口头通知。”按照这位工作人员的分析，“央行的禁止令肯定不是针对民生一家银行。”

从表面上看，民生银行的个人委托贷款未涉及银行的风险责任问题。银行只管做中间人收取手续费，又不承担任何放贷风险。委托贷款人的获益较国债和储蓄更为丰厚，较股市更为稳定，风险更为可控。事实并非如此。

但在实际操作的过程中，个人委托贷款业务的委托人和受托人（也就是银行）之间容易发生经济纠纷，风险由谁承担、收益由谁分割、时间关系怎么界定等问题都缺乏法律规范。

一位银行业专业人士分析，首先，处于市场环境众多不确定因素下项目本身的经营风险，这是一种显性的风险，也是监管部门担心引发社会问题的重要因素。银行作为不承担风险的中间人，只能通过对借款方财务和管理上的即时监管来有限地控制风险。

中国建设银行投资银行部中间业务及资产管理处胡章宏表示：“我们银行从法律上说是不承担风险的，可是由于老百姓对这件事情的认识、对产品的认识是有偏差的，他认为只要你银行介入的事情，银行都有某种担保、某种暗示。因此，银行在项目选择上尤为谨慎，已经推出的个别项目还由财政局等政府、事业单位作了担保。”

特别值得注意的是个人委托贷款形式之一的多方委贷下限只需人民币１万元整，投资门槛越低，一旦经营出现风险，引发的社会问题波及面将更广，杀伤力将更大。近两年来，有关部门一直在研究对策，但未有显著成效。

抢了信托的“饭”

个人委托贷款自打一出生，信托公司就对其耿耿于怀，结了冤家。据爱建信托总经理助理陈柳青介绍，委托贷款无疑将对信托业造成冲击。首先，委托贷款无需受制于信托计划“总量不超过200 份、起卖不低于5万元不得营销”等硬性限制；其次银行有网点优势，即便是深发展这样的小银行，在上海也能动员17个网点，而信托公司通常只有一个网点。站在信托公司的立场，陈柳青认为，如果“多方委托贷款”的确就是信托，那么该项目就违背了目前金融业分业经营的原则。

深发展上海分行行长刘振芳却坚持认为，银行与信托之间有着天然内在的联系，就委托贷款而言，实际上一直是银行中间业务中的重要内容，现在只是增添了接受个人委托的新意。

记者采访的一些专家佐证了刘振芳的观点。他们认为，就多方委托贷款计划看，深圳发展银行，实质在向投资银行的角色转型，而这正是银行业发展的一大方向。其与信托也有着本质的区别，前种情况下银行与投资人只是普通委托关系，而信托的灵魂在于破产隔离功能（即委托人一旦破产，这部分信托财产将不受其债权人的追索），因此深发展的这项中间业务并没有侵犯信托领地之嫌。

呼唤利率市场化

个人委托贷款不仅仅要化解政策难题，它还要解决市场的难题。

“个人委托贷款业务严格遵守不超过利率浮动上限的规定，可能丧失该品种的市场活力。”中国人民大学经济学博士杨波告诉《经济》。

年利率最高6.552％，在民间借贷市场上根本没有这样的好事。据悉，浙江民间借贷的利率通常高达10%至20%。现在按民生银行及央行的规定，个人委托贷款很难有利可图。“收入如此悬殊，能分流地下金融市场吗？”杨波不解。

根据规定，个人委托贷款的贷款利率由借贷双方自由协商，但不得超过人民银行规定的上下限。实际操作中，民生银行首笔个人委托贷款的实际利率，远远超过央行规定年利率上浮30％后的上限6.552％。据了解，借贷双方协商后认可的是月利率8‰，即年利率9.6％。在按6.552％的贷款利率签订协议的同时，以私下协议的方式当场把利率的差额结清。民生银行杭州支行最初的态度，是对私下协议“不监管，不鼓励”。换句话说，银行当时默认了超央行规定利率部分的放贷差额收益存在。当时央行获悉后，立即通知民生银行杭州支行必须按规定办事。

直到今天，央行的做法仍然招致市场人士的非议，认为约束借贷双方的私下协议，既属于多此一举，也无法保证管得住。根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。

“换句话说，民间借贷的利率上浮，在央行规定的贷款利率浮动上限至同类贷款利率的4倍间，还有很大的空间。而目前央行要求个人委托贷款业务严禁突破利率浮动上限，等于使商业银行以受托人形式介入民间借贷后‘作茧自缚’。”一位银行业资深人士摇了摇头。

业内人士认为，随着银监会的成立，个人委托贷款等一系列涉及银行监管的“烫手山芋”自然转给了银监会。但银监会与央行的某些分工尚不明朗。个人委托贷款业务看来并非短期能够解困。

多方委托贷款的“香饽饽”

深发展上海分行行长刘振芳算了这笔账：

◆ 作为一家股份制小银行，深发展没有能与大银行比肩的资金实力，多方委托贷款可以在发放贷款的同时有效动员社会资本，不但能增强深发展对普通百姓的亲和力，还能以一条巧妙的途径介入政府的重大项目。

◆ 传统存贷业务富含太多的风险因素，无论控制多严，不良贷款总会在一定比例中发生；而多方委托贷款中，银行并不承担风险，深发展向此类中间业务转型将有效改善其资产结构，虽然未必能马上盈利，却为未来发展开拓了一条新路。

个人房屋抵押贷款的贷款程序 篇12

国内违约风险的研究始于90年代末, 随着中国金融体系的逐步建立和住房抵押贷款的发展, 研究的层次不断加深。首先是违约风险特征因素的识别, 部分学者从博弈论的角度来探讨违约原因。其实是从供给者及市场角度, 然后是违约风险的防范与预测研究。此外有些学者认为利率的变化等原因引发的借款人提前还款也应是一种违约行为, 因为提前还款会造成银行资金流的变动, 对其他还款人有着借鉴的影响。

1.1从违约风险特征因素角度研究个人住房抵押贷款风险

李鹏雁, 王雅林 (2006) 运用层次分析法构建住房抵押贷款风险评价判断矩阵, 通过权重的计算, 可以得出抵押物风险、信用风险、流动性风险、环境风险、和抵押贷款条件风险所占比重较大。刘春红 (2000) 将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中, 构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。王福林 (2004) 在文中利用杭州某商业银行数据 (样本容量为1861个) 对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。马宇 (2009) 在实地调研的基础上也对影响我国个人住房抵押贷款违约风险的因素进行了实证分析。杨红, 陈德棉 (2009) 用定性分析法在文章基于借款人特征、贷款特性、房产特征三个维度构建了个人住房抵押贷款违约相关变量选择的分析框架, 在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。上述学者实证研究的结论共同之处是都认为房产特征对违约的影响最大, 然而对于受教育程度等借款人特征对违约的影响程度略有不同。王福林认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大, 年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小, 学历职业因子对贷款质量影响不显著, 而马宇 (2009) 则认为研究结果发现对违约影响较大的因素依次是住房面积、月还款额占家庭收入比、是否期房、受教育程度等。

国内部分学者在此方面的研究中样本反映个体特征的信息不足, 因此得出的结论出现了很多失真现象。即使采用了大样本数据, 对于多变量加入模型中的方法, 相对于国外依然有一定的差距, 没有使用动态的数据来分析, 如何优化样本选择将是今后实证研究的主要研究方向。

1.2从博弈论角度研究个人住房抵押贷款风险

吴晨等 (1999) 是国内最早应用博弈论对个人住房抵押贷款违约风险进行研究的学者。他建立了个人借款博弈和个人还款博弈模型, 认为银行对个人资信的判断最为关键, 它直接关系到银行的获利情况。田启伟 (2004) 等人是将借款人作为一个理性的博弈方, 而外界市场环境的变化作为一个自然博弈方;当房地产市场景气时, 理性的借款人必然选择守约, 从而构成了此博弈的一个均衡;当房地产市场不景气时, 理性的借款人会权衡自己成本和收益的关系, 从而选择有利于自己的行为, 以达到博弈的均衡。

陈颖 (2007) 认为住房抵押贷款合同签订后, 借款人和银行如何根据自身情况在还款阶段进行决策是一种博弈行为。通过重复博弈模型的计算, 可以得出对借款人还款行为征收违约金, 对借款人的违约行为采取诉讼手段追偿, 是防止贷款违约的最有效工具。孙冰, 刘洪玉 (2006) 将博弈论与信息经济学理论和模型引入对个贷市场借贷双方信息结构的研究, 在考虑个贷利率、抵押物价值和借款人违约概率的情况下, 分别建立消费者借款购房目标函数和贷款人放贷目标函数, 分析交易达成条件和贷款人放贷策略。

国内学者运用博弈论研究表明, 在信息不对称的个贷市场中, 贷款人放贷策略的局限性, 如利率管制会降低信用配给的有效性, 导致逆向选择和道德风险的产生。部分学者应用博弈论来分析违约原因, 但是都只考虑了个人住房抵押贷款的一个方面, 将借款人与宏观因素与微观因素结合起来进行多方博弈分析, 将会使得分析结果更为全面准确。

1.3个人住房抵押贷款的供给者及市场角度研究个人住房抵押贷款

孙冰, 刘洪玉 (2005) 认为细分个人住房抵押贷款业务专业环节, 促进参与机构的专业化和多样化, 使其在业务链上各类专业机构各司其职, 相互牵连能够有效降低和分散风险。尚耀华 (2006) 从银行的角度对个人住房抵押贷款业务所面临的风险进行了系统分析, 发现购房者违约风险、市场风险、银行的经营风险和房地产开发企业的风险是住房抵押贷款风险的主要来源。牛明雷 (2003) 认为还款方式单一、个人住房抵押贷款保险不完善以及个人信用体系不健全是住房抵押贷款中的主要问题, 解决措施主要可以采用抵押贷款还款方式多样化、建立和完善个人住房抵押贷款保险制度、建立规范的社会共享的个人征信系统以及实现个人住房贷款证券化。张宇, 刘洪玉 (2009) 利率市场化程度低、个人住房抵押贷款市场层次单一、贷款产品模式单调等市场固有缺陷, 导致我国个人住房抵押贷款的利率风险过度集中于银行体系, 且潜在风险水平高、可控性差。

在这部分的研究中, 国内学者认为个人住房贷款的供给者在市场中并不成熟, 个贷市场上缺乏有效的保障机构以及二级市场。但是并没有在研究中对未来市场以及供给者如何完善给出具体的解决方案, 提出的建议多集中在政策层面, 缺乏定量研究对于理论的支持。

1.4从违约风险防范与预测角度研究个人住房抵押贷款风险

蒋勤、祁彦 (2002) 分别研究了美国、澳大利亚以及加拿大的个人住房抵押贷款担保制度。认为我国应该调整保费结构及保费计算方式, 国家应建立政府主导、多方参与的住房抵押贷款保险体制。之后的学者在借鉴研究成果的基础之上提出了一些具体的政策建议, 何晓晴, 谢赤, 吴晓 (2005) 根据中国的现阶段的国情, 可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。买建国 (2005) 认为应该建立以政府担保与商业保险相结合的个人住房抵押贷款风险分摊机制。尚耀华 (2009) 从期权理论的视角分析了住房抵押贷款违约问题, 建立了违约概率预测模型。明确了住房抵押贷款的违约条件, 即抵押物的市场价格小于借款人的债务面值, 从而把违约概率的预测问题转化为抵押物的市场价格和债务面值的确定问题。

国内学者对这一问题的研究一方面是对国外个人住房抵押贷款保险经验借鉴研究;另一方面是如何利用保险机制来分散和转移风险。此外对于风险的预测也有一定的涉及。但相比与国外的研究, 一是对于抵押贷款保险费率的计算问题少有涉及, 只是在宏观层面提出建立保险体系的想法。二是在用模型预测住房抵押违约问题时, 模型单一且精度不高, 尚处于起步阶段。

1.5从利率以及提前还款角度研究个人住房抵押贷款风险

刘洪玉 (2003) 应用平行数据模型, 研究了不同收入家庭申请住房抵押贷款时, 贷款比率、房价收入比和家庭收入特征属性对其贷款价值比 (LTV) 选择行为的影响。吴青 (2005) 认为可变利率住房抵押贷款可以规避利率风险, 是基于这样两个前提, 一是住房抵押贷款的利率调整总能与银行资金成本的变化保持同步;二是住房抵押贷款的还贷按借款合同有序进行。陈为涛 (2005) 认为加息会造成贷款居民提前还款的意愿增加, 从而加重了银行的资金运营成本。刘洪玉 (2007) 运用比例风险模型, 探讨影响个人住房抵押贷款提前还款风险的显著因素.针对提前还款买权, 引入了一种新定义的买权价值, 其结果不仅表明新定义的买权价值与提前还款风险显著相关, 而且还得到了与国外类研究不完全相同的结论, 借款人收入与提前还款风险显著负相关, 借款人年龄与提前还款风险非显著相关等。孙冰 (2009) 提出将风险跃迁概率引入到对个人住房抵押贷款提前还款——违约概率的定量估计中。得到的实证研究结论包括借款人历史还款状态可以作为表征其未来还款状态的重要指标。姚捷 (2005) 认为提前还款行为之所以广受关注, 是因为它直接影响住房抵押贷款现金流的变化, 从而改变着MBS的价值。吴青 (2005) 利率下降时提前还贷的选择而更受借款人欢迎。但对银行而言, 固定利率的利率风险管理有较高要求。

国内学者认为利率的变化是引发借款人提前还款的重要因素, 借款人的提前还款时抵押贷款合同的违约, 并没有说明这种违约应该在合同中规定怎样的费率才能有效的解决。同时认为应该把集中在银行的违约风险分散到政府, 保险公司等各个机构, 从而降低违约风险。但是国内研究大多停留在定性研究上, 对宏观经济层面的研究较多, 提出的政策建议缺少实证研究的支持。在样本的获取上, 国内学者数据来源有限。

2结语

国内实证研究比较少, 即使有研究缺乏数据, 国内研究多为静态的模型, 不能动态的分析各种风险。因此, 在国内个人住房抵押贷款违约风险的实证研究还需要进一步探讨, 从以下几个方面进行完善:一是增加扩大样本范围, 增加样本选择的随机性和数量。二是应多采用动态的时间序列数据。

在研究方法上, 可以在影响风险的变量中加入多因素的分析方法, 建立多维模型, 可以考虑加入房地产周期, 或是国家政策周期的因素, 使得变量更为全面。人文, 政策等对个人住房抵押贷款违约风险的影响都应适当的加入到模型中, 如何量化这些宏观因素是一个难点。

摘要：住房抵押贷款一直是中国住房供给和经济持续增长的金融动力并且是商业银行着重发展的优质贷款, 随着宏观经济环境变化和局部地区房地产市场不合理发展, 个人抵押贷款极其容易转化为违约贷款。将着重分析我国住房抵押贷款风险现状, 并对国内外个人住房抵押贷款风险主要原因及相关理论进行归纳分析, 试图在此基础上找出影响我国抵押贷款的风险因素。

房屋抵押贷款申请流程 篇13

想买房子简单，住房子轻松吗房屋抵押银行贷款就会让你享受如此优越的便捷，快来了解一下吧!

房屋抵押银行贷款，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押贷款，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。申请资料

房产证

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明

收入证明

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单 为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)申请流程

填写居民房屋抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定

a9k4c

书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

注意事项

需要办理房屋抵押银行贷款的朋友，可以根据自己的情况来办理这项抵押贷款，办理贷款的朋友一定要多了解这方面的知识，这样有助于您的贷款办理更加顺利，如果您贷款方面不明白的地方可随时咨询易融网在线顾问，易融网会为你提供最专业的贷款服务。

房屋抵押贷款承诺书 篇14

舒兰农村商业银行贷款中心：

根据借款人与贵行签订的借款合同和抵押

人与贵行签订的抵押合同的约定，房屋所有权人及财产共有人同意将坐落在（房屋所有权证号，房屋编号）的房产抵押给贵行，为借款人（身份证号）抵押贷款元用于（经营或消费）。并承诺如贷款到期后未能偿还，同意贵行依法处置该抵押房产，所得价款优先偿还贷款全部本息。

特此承诺。

承诺人：

1.房屋所有权人（签押）身份证号：

2.共有人（签押）身份证号：

3.共有人（签押）身份证号：

4.共有人（签押）身份证号：

5.共有人（签押）身份证号：

6.共有人（签押）身份证号：