银行抵押贷款

银行抵押贷款（共12篇）

银行抵押贷款 篇1

抵押贷款是担保贷款的一种, 是银行对借款人以一定财产作为抵押而发放的一种贷款。借款人到期不能归还贷款本息时, 银行有权依法处置贷款抵押物, 并从所得价款收入中优先收回贷款本息, 或以该抵押物折价冲抵贷款本息。抵押贷款一般采取逐笔核贷的贷款核算方式。

一、抵押贷款发放的处理

银行发放抵押贷款, 应由借款人填交借款申请书给信贷部门, 并签订抵押借款协议书。信贷部门收到借款申请后对贷款人的资格、贷款目的和抵押物进行审查, 审核同意后, 交会计部门处理。一般按照抵押物价值的50%-70%发放贷款, 所以抵押物价值的确定很关键。为了最大化自己的利润, 银行在确定贷款额度时一般都会高估抵押物的价值, 对外多发放贷款, 贷款如果到期不能收回, 银行将会承担更大的损失风险。银行会计部门在收到信贷部门转来的有关凭证后, 据以办理转账, 借记“抵押贷款——××单位户”科目, 贷记“单位活期存款——××单位户”科目。对于有关抵押品, 银行应签发“抵押品代保管凭证”一式两联, 一联交借款人, 另一联由银行留存。然后, 会计部门对抵押品要进行表外登记, 收入:“待处理抵押品——××单位户”。

二、抵押贷款如期收回的核算

借款人在抵押贷款到期时主动填写还款凭证如期还款, 会计部门根据还款凭证办理转账手续。其会计分录如下:借记“单位活期存款——××单位户”科目, 贷记“抵押贷款——××单位户”、“利息收入”科目。在办完还贷手续后, 抵押品及有关单据应交还借款人, 并注销表外科目, 付出:“待处理抵押品——××单位户”。

三、借款人到期不能还款的核算

抵押贷款到期, 借款单位如不能按期归还贷款本息, 银行应将其贷款转入逾期贷款科目核算, 并按规定计收罚息。逾期1个月, 借款单位仍无法归还贷款本息的, 银行有权依据已签订的借款合同, 依法处理抵押品。根据《担保法》第53条关于抵押权实现的规定, 借款人 (即抵押人) 到期未清偿债务的, 债权人 (即抵押权人) 有权与借款人协商处理抵押物, 未能达成协议的, 只能通过向人民法院起诉实现抵押物的拍卖、变卖以清偿债权。贷款人在实现抵押权、质权时, 须采取合法的方式和程序进行, 不得损害抵押人、出质人的合法权益。借款人到期不能还款, 根据抵押贷款合同规定, 银行有权拍卖抵押品或以抵押品作价以偿还贷款。抵押物折价或者拍卖、变卖后, 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。

(一) 将抵押品作价入账的核算

抵押品作价入账时, 应按抵押资产的公允价值入账, 贷款本息的账面余额与抵押资产公允价值之间的差额冲减贷款减值准备, 减值准备不足以冲减的部分计入当期损益。其会计分录如下:借记“固定资产” (公允价值) 、“贷款减值准备”科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”科目。

(二) 拍卖抵押品

第一种做法:如果拍卖所得的净收入大于抵押贷款本息, 其价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。上述两种情况会计分录分别如下:借记“现金”科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”、“单位活期存款——××单位户” (退还部分) 等科目。如拍卖净收入小于抵押贷款本息, 则借记“现金”、“单位活期存款——××单位户” (不足部分) 科目, 贷记“逾期贷款——××单位户”、“应收利息——××单位户”科目。

分析:第一种做法虽然具有一定的合理性, 但是没有考虑到抵押贷款本身存在的风险, 即抵押贷款也有可能会发生损失。对此, 该做法没有对抵押贷款冲销贷款损失准备, 没有涉及到银行的损益, 不会影响到银行当年的利润, 显然利润表本身存在着不真实性。另外, 拍卖净收入小于抵押贷款本息时, 不足部分由债务人清偿, 很明显债务人的账户是没有存款的, 如果有存款就应该用来还银行的贷款, 而不会去处置抵押物了, 由此看来这种做法存在矛盾。

第二种做法:将抵押品作价变卖所取得的价款, 扣除银行在处置抵押物时所支出的费用和成本后的净收入A, 抵补贷款本息B, 抵押贷款本金C。

如A>B, 其多余部分计入利息收入, 会计分录如下:借记“单位活期存款 (或现金) ”科目, 贷记“逾期贷款——××单位抵押贷款户”、“应收利息——应收抵押贷款利息户”、“利息收入——抵押贷款利息收入户”、“利息收入” (差额) 等科目。

如A

如B>A>C, 拍卖所得在补偿贷款本金及部分利息后, 其不足部分用坏账准备核销。其会计分录如下:借记“单位活期存款 (或现金) ”科目, 贷记“逾期贷款”、“应收利息——应收抵押贷款利息户”、“利息收入——抵押贷款利息收入户”科目;借记“坏账准备”科目, 贷记“应收利息——应收抵押贷款利息户”科目。

分析:在第二种方法的处理中, 银行对于其抵押物的处理涉及到了“利息收入”、“贷款损失准备”、“坏账准备”这些会计科目, 考虑到了抵押贷款本身存在的风险, 影响到银行当期利润的计算。笔者认为第二种方法的会计处理更合理, 更接近银行的实际业务操作。

1. 考虑了抵押贷款本身存在的风险。

抵押贷款本身存在着发生损失的风险, 这是不容忽视的, 也是不可避免的, 从以下几个方面分析: (1) 无效抵押、虚设抵押现象严重, 使得银行债权完全悬空。抵押物不符合相关法律法规、所有权不明、抵押权不明等情况时常发生, 造成了无效抵押, 发生债务危机时银行无法收回抵押物。 (2) 到期抵押物难以变现, 债务无法清偿。银行面对的大多是来自于不同行业、不同水平的中小企业的厂房、设备、汽车等种类繁多的抵押物, 因为这些抵押物是非标准化的, 银行很难将其变现, 只能将其保留或封存, 不能获得实际资金弥补银行抵押贷款损失。 (3) 对抵押物时间价值考察不充分, 抵押比率以及贷款额的确定存在漏洞。根据银行业现行操作规定, 银行应以担保标的物的现值为基础, 根据一定的抵押率 (通常为70%) , 确定提供贷款的额度。但这种方式没有充分考虑到抵押物的时间价值风险。由于生产周期内设备的损耗以及技术的进步, 抵押物的价值会随着折旧流失, 银行对抵押物的有形折旧和无形折旧不做充分的考察, 仅以某一相对固定的抵押比率试图涵盖折旧带来的抵押物减值, 这样的做法存在一定的盲目性, 对于不同的案例适用较差, 可能高估抵押物对贷款的保障程度, 将银行贷款置于风险之中。

2. 由于法定优先清偿权的存在, 银行无法获得抵押物的全部价值。

按照目前我国有关法律、法规的规定, 贷款抵押财产在出售变卖过程中, 所得款项应依据法定优先权进行清偿。其中税收、土地使用权出让金、职工安置费、工程承包人被发包人拖欠建设工程价款、留置权人应得部分都在银行的抵押权之前进行清偿。因而, 对于银行来说, 所设置的抵押权如果与法定优先清偿部分相排斥, 银行只能等到优先清偿权人清偿完毕后, 才能对剩余价值进行清偿, 这就使得银行贷款债权在一定程度上丧失, 甚至完全丧失担保物的保障, 抵押贷款的损失概率加大。

3. 抵押物风险。

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。抵押物处置风险表现在两个方面:一是借款人欺诈行为构成的风险, 包括:虚拟抵押、多头或重复抵押、旧契约抵押等。由于借款人的欺诈行为, 使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷, 由此造成花费高昂的处分费用, 给贷款人造成损失;二是交易市场不完善构成的风险。抵押物价格的市场风险, 抵押物随着经济环境、市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌, 会给银行带来损失。

4. 抵押物的计价不确定。

我国金融企业会计核算中, 会计的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。这五种计量属性对于抵押物作价金额的影响是不同的。抵押物在不同的计量方式下, 金额体现不同。在抵押贷款到期时, 变卖抵押物, 收到多少款项, 关键取决于计量属性。所以抵押物处置时也存在一定的风险性。

总之, 在抵押贷款到期时, 借款人不能按期还款, 银行处置其抵押物就存在一定的风险性。对于该业务的具体处理上, 应该考虑调整相关的贷款损失准备和坏账准备。

参考文献

[1].贺瑛, 钱红华.银行会计[M].上海:复旦大学出版社, 2010.

[2].楼雪婕.银行会计[M].北京:化学工业出版社, 2008.

[3].程婵娟.银行会计学[M].北京:科学出版社, 2008.

[4].李玮.银行对中小企业的抵押贷款风险分析及对策思考[J].南京广播电视大学学报, 2010, (3) .

银行抵押贷款 篇2

银行贷款利息是多少?银行贷款怎么还款最划算?

现在很多家庭因为经济上紧张，就需要办理贷款，在办理贷款时候要注意一下银行贷款利息的问题，要及时的还款，保证自己的权益和利益。那么银行贷款利息是多少?银行贷款怎么还款最划算?针对这个问题我们来具体了解下吧。银行贷款利息是多少?一、信用贷款类。这类贷款主要是用于消费用途，额度不高，通常利率会根据申请人资质情况做上浮调整的，上浮范围在10%-30%左右;二、房贷。房贷利率大家都不陌生，现在买房贷款，利率基本都会上浮，如果是首套房，利率上浮范围在10%-20%左右，如果是二套房利率上浮范围在20%-30%左右，具体还要看各地政策以及申请人的资质情况来决定的;三、抵押类贷款。这类贷款额度较大，申请的贷款期限也较长，不过利率相对于信用类贷款来说，不会太高，通常利率为基准利率的1.2倍左右。四、银行贷款基准利率(最新)1、短期贷款：一年以内(含一年)年利率4.35%;2、中长期贷款：一至五年(含五年)年利率4.75%;五年以上年利率4.90%;3、个人住房公积金贷款：五年(含)以下年利率2.75%;五年以上年利率3.25%。五、银行贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理。银行贷款利率参照中国人民银行制定的基准利率，实际合同利率可在基准利率基础上上下一定范围内浮动。贷款利率是指借款期限内利息数额与本金额的比例。以银行等金融机构为出借人的借款合同的利率确定，当事人只能在中国银行规定的利率上下限的范围内进行协商。贷款利率高，则借款期限后借款方还款金额提高，反之，则降低。银行贷款怎么还款最划算?1、等额本息还款：这是目前最主流的还款方式。这种方式每月还相同的额度，本金和利息的数额会不同，前期还本金额大于利息额;后期还利息额大于本金额。这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人，安排收支比较方便;它的缺点在于所还利息额比较多，利息不会随本金的减少而减少，还款总利息较高。2、等额本金还款：这种方式是贷款申请人每月所还本金相同，每个月利息会随本金额的减少而减少。前期支付的.本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后手头资金充裕的贷款申请人，前期还款能力要求高。3、一次性还本付息：贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。这种 还款方式一般只对小额短期贷款开放。适用性不强。4、按期付息还本：这种方式是贷款申请人自主决定按月或季度或每年时间的间隔还款。简单的说，就是贷款申请人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。这种还款方式适合收入不稳定的人群。银行办理贷款的话要注意下办理的方法，要选择合适自己的还款方式，不同的还款方式每个月还款的资金不同，根据自己的实际情况来选择就可以了。以上就是关于银行贷款利息是多少和银行贷款怎么还款最划算的相关介绍，大家对于贷款还款有了更多了解吧。更多相关知识可以在应用市场搜索“房天下” 下载房天下APP查看

银行抵押贷款 篇3

案件背景

某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）在城市北郊开发一个花园式别墅小区项目。A公司与D工程建筑公司（以下简称“D公司”）签订了施工合同，约定整个工程建筑价款为人民币5000万元。签约当日支付1000万元，工程进行一半后再支付1500万，剩余款项在工程竣工并验收合格后一并支付。开工一段时间后，A公司取得了商品房预售许可证，对该在建的花园式别墅小区项目进行预售。在商品房预售过程中，A公司与B承购人签订了一个商品房预售合同。该合同约定，A公司向B承购人出售1号别墅，面积500平方米，总价款人民币500万元，签约当日支付100万元，余下部分在交付房屋时付清。随后，A公司应B承购人要求一起到房地产管理部门办理了预告登记手续。工程建设进行到三分之一时，A公司资金紧张，于是以该花园式别墅开发项目工程作为抵押，向该市C银行贷款1000万元人民币，并以在建工程办理了抵押登记手续。

工程竣工并验收合格后，A公司因财务亏空严重，无力支付D公司的剩余工程款。D公司遂将A公司诉至法院，主张行使建设工程价款优先受偿权，通过拍卖别墅来保障其债权。B承购人则主张对1号别墅享有所有权。而C银行也主张抵押权具有优先效力。

经法院查明：A公司拖欠D公司劳动报酬和材料款等费用达2500万元；B承购人支付了100万元购房款并办理了预告登记手续；C银行向A公司贷款1000万元并办理了在建工程抵押登记手续。

焦点法律分析

上述情形比较复杂，由于A公司财务亏空严重，导致其他三方均向法院主张保护各自的权利。本案所涉及到的问题实际上是商业银行在给房地产行业发放贷款中经常碰见的一些问题。由于其涉及到预告登记、建设工程款优先受偿权和在建工程抵押权，商业银行在发放贷款时，并未仔细核查相关的权利状况，导致出现三种权利之间的冲突，使得情况变得复杂，给银行债权的保护和实现增加了不少困难。作为债权人之一的商业银行，要有效保障自身的债权，必须认真研究并解决好下面几个问题：第一，预告登记的性质和效力问题；第二，建设工程价款优先受偿权的性质和效力问题；第三，在建工程抵押权的性质和效力；第四，预告登记制度和在建工程抵押权的关系问题；第五，建设工程价款优先受偿权和在建工程抵押权的关系问题等等。

预告登记的性质和效力

预告登记制度是为了保全不动产物权请求权而将该请求权加以登记的制度。它是在本登记之前进行的一项登记，故在性质上属于预备登记的范畴，即该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”相应地，《房屋登记办法》对预告登记制度进行了详细的规定。需要注意的是，《物权法》和《房屋登记办法》所规定的预告登记制度与《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》所规定的商品房预售登记备案制度不同，后者在更多的意义上只是一种行政管理上的备案制度，并不具备预告登记功能。预告登记的法律效力表现为限制开发商的处分行为，以保障债权请求权的实现，保障将来能够取得物权。预告登记并不直接导致不动产物权的设立或者变动，仅使得登记申请人取得请求将来变动物权的权利。

建设工程价款优先受偿权的性质和效力

所谓建设工程价款优先受偿权，是指按照法律规定和建设工程合同约定，发包人于期限届满后仍不向承包人支付建设工程价款，承包人就得折价、拍卖、变卖建设工程所得的价款优先受偿的权利。我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 建设工程价款优先受偿权实际上是给予了承包人一个法定的优先权，该权利的法律效力表现为承包人就工程价款应优先于发包人的普通债权人和有担保物权的债权人得到工程的变价清偿。

在建工程抵押权的性质和效力

按照原建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定，所谓在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。可见，在建工程抵押权是指以正在建造的建筑物为客体而设定的抵押权，如债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人依法享有就债务人不转移占有的抵押财产的变价处分权和就变卖价金优先受偿权。我国《物权法》第一百八十条第一款明文规定，债务人或者第三人可以将其有权处分的正在建造的建筑物抵押。但以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

预告登记制度和在建工程抵押权的关系

从上述分析来看，预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。按照《物权法》第二十条第一款的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也即，如果没有得到预告登记权利人的同意，处分不动产的，则处分该不动产而产生的物权变动绝对无效，不能发生物权变动的法律效果。

而在建工程抵押权，按照《物权法》的规定，其是以正在建造的建筑物为客体而设定的抵押权。该抵押权采取登记生效主义。只有在办理抵押登记手续后，该抵押权才发生法律效力。然而，需要注意的是，对于在建工程抵押权的性质究竟为预告登记还是一般抵押权，我国法律并未给出明确规定。按照一般理解，由于该建筑物并未最终建成，而是处于一种正在建造的状态，因此，在建工程抵押权和建造完毕的建筑物抵押权并不完全等同。同时，正在建造的建筑物尚未办理所有权的初始登记，抵押权作为在所有权基础上产生的他物权，不可能在抵押权客体还没有最终确定，所有权尚未登记的情况下进行登记。况且，其抵押权的实现仍然依赖建筑物最终建造完毕。所以，在建工程抵押权办理登记并非本登记，而是与预告登记更为近似。或许，笔者认为将在建工程抵押登记称为在建工程预告抵押登记更为妥当。

这样，我们发现本案预告登记和在建工程抵押发生竞存时，应该分两种情况进行讨论：

先抵押后预告登记的情形。我国《物权法》对预告登记和在建工程抵押均采取登记生效主义。也即，其物权变动自登记之日起发生法律效力，未经登记的，不发生物权效力。按照物权对内优先效力理论，在同一物上存在多项他物权时，则应该根据“时间在先，效力在先”的原则来确定物权优先效力。也即，应按照法律规定和物权设立的时间先后顺序来确定优先效力。根据《物权法》第一百九十九条的规定，如果在建工程抵押先于预告登记的，则在建工程抵押权应优先于预告登记人的权利。需要注意的是，如果在建工程抵押权设定后，开发商又预售建筑物并办理预告登记的，实际上是一种转让抵押财产的行为。我国《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

先预告登记后抵押的情形。按照上述分析来看，本案例就是先预告登记后办理在建工程抵押的情形。由于预告登记的前提条件是当事人之间签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，涉及的是不动产所有权的变动。一旦在建工程建造完毕并进行所有权登记，则不动产所有权便从A公司向B承购人进行转移。为防止A公司在预告登记后随意处分不动产，对此，我国《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也即，A公司将该在建工程抵押给C银行时，必须取得B承购人的同意，否则，该设定在建工程抵押权的行为不发生物权效力。可见，开发商在将建设中的房地产进行预售并办理预告登记后，法律对其处分不动产的权利进行了严格的限制，其不得再以预售的商品房设定抵押。如果预售人就预售的房屋进行抵押前取得了预购人的同意，则抵押登记可以发生法律效力，否则抵押不能发生法律效力。

建设工程价款优先受偿权和在建工程抵押权的关系

如上述案例所述，在实践中，房地产开发商为加快房地产开发，一般和工程建筑公司签订建设工程承包合同，由工程建筑公司来承建房地产项目。同时，房地产开发商为筹集建设所需资金，又将其开发的房地产设定在建工程抵押权。这很容易导致建设工程承包人的建设工程价款优先受偿权与商业银行在建工程抵押权发生竞存的现象。通过上述分析，我们知道建设工程价款优先受偿权实质上是赋予工程建筑公司作为承包人可以就其承建的工程折价或者拍卖的价款优先受偿的一项权利。而在建工程抵押权则是为担保债务的履行，抵押人将其合法取得的土地使用权连同在建工程以不转移占有的方式抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的这样一种权利。可见，在建工程抵押权是双方当事人自行约定并经登记才能对抗第三人，而建设工程价款优先受偿权是法定的无须履行任何手续。

在这些正在建设或尚未竣工的房屋等在建工程（包括处于施工前期准备、正在施工中和虽已完工但尚未交付使用的建设工程和安装工程）中，房地产开发商设定了上述一系列权利，从而出现上述案例中D公司将A公司诉至法院，主张行使建设工程价款优先受偿权，而C银行也主张抵押权具有优先效力的情形。对此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”也即，当承包人优先受偿权与银行抵押权等一般抵押权发生冲突时，承包人建设工程价款优先受偿权优先于银行一般抵押权。

银行可能采取的预防和救济措施

通过上述几个问题的分析，笔者认为，银行开展在建工程抵押贷款业务时，应注意以下几个问题：

注重贷前审查工作。在发放在建工程抵押贷款前，应对贷款项目相关资料进行详细的审查，了解借款人的资信状况、借款需求和资金投向。同时，对在建工程是否存在预告登记进行调查。在建工程抵押必须保证建设项目的合法性，用于抵押的在建工程应具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。如果发现如本案例所述情形，也即先存在预告登记的，则严格审慎贷款项目，防止因为未经预告登记的权利人同意，使得在建工程抵押权不发生物权效力，丧失担保功能，从而影响在建工程抵押贷款债权的实现。

设定合适的抵押条件。在建工程和建造完毕的工程不同，由于其还处在建造期间，能否建成存在一定风险，如果没有完全建成，则通过法律手段实现在建工程抵押权来保障在建工程抵押贷款债权存在困难。因此，银行在发放此类贷款时，应明确并非任何形式的在建工程都适宜于抵押，设定合适的抵押条件，能够保障贷款债权的实现，同时，还必须保证在建工程具备一定的可变现性，必要时能够及时变现。

办好在建工程抵押登记手续。我国法律规定在建工程抵押权采取登记生效主义，必须办理登记才发生法律效力，从而真正保障银行债权人。所以，银行在发放在建工程抵押贷款时，必须在发放贷款前办妥相关在建工程抵押登记手续。同时，按照《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”也即，在办理在建工程抵押登记时，必须保证相应的土地使用权同时抵押并登记。如果该土地属于出让用地的，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果属于集体用地的，应注意法律对其不得转让的禁止规定，故不得进行抵押；如果属于划拨土地的，以该土地使用权设定抵押，应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准后方可抵押。

注重贷后跟踪工作。发放在建工程抵押贷款后，银行还应该做好贷款跟踪工作，保证贷款能够专款专用，并密切注意开发商的资信状况和还款能力，防止开发商挪用贷款用于其他项目或者出现其他影响银行贷款债权实现的行为。如果开发商在在建工程抵押权设定后，又预售建筑物并办理预告登记的，这实际上是一种转让抵押财产的行为。银行应注意按照我国《物权法》第一百九十一条的规定，要求开发商将转让所得的价款向银行提前清偿债务或者提存，以此来保障银行贷款债权的实现，维护银行的合法权益。在抵押期间，如果开发商未经银行同意，则不得转让抵押财产，但如果受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

银行抵押贷款 篇4

一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状

近年来, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年, 住宅年销售额平均增长率达到35%以上 (1998年为2007亿元, 2009年为43900亿元) , 然而, 同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1% (1998年为5425元, 2009年为17175元) , 两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策, 极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。

从表1我们可以发现, 2001年以来, 城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时, 个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势, 而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平, 房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底, 个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类, 年末余额已达到30128亿元, 个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升, 2007年末首次超过10%。

数据来源:中国人民银行网站、国家统计局网站

2008年金融危机的影响开始波及全球, 我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击, GDP增速减缓, 居民可支配收入增长率也出现下滑, 我国房地产市场有所调整, 商品房成交量减少, 房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响, 个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元, 首次出现下降, 占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。

2009年, 为应对国际金融危机, 我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加, 房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下, 全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长, 个人购房贷款持续回升。2009年末, 个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。

商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款, 主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率极低, 比批发类贷款风险小得多。事实上, 个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然, 它是同经济环境等因素密切相关的。

二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较

(一) 房地产金融市场风险

我国房地产金融体系和美国相比相对简单, 地产金融参与者相对单一。目前, 我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款, 这种单一地产金融机制, 使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制, 也没有对抵押贷款进行分级, 个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的, 个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准, 在具体掌握过程中, 对符合准入条件的客户, 基本上给予全部的优惠条件, 缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

(二) 利率风险

从2004年6月开始的两年时间里, 美联储连续17次提息, 利率大幅攀升加重了购房者的负担, 美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象, 而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是, 我国央行从2004年10月开始连续8次加息, 尽管单独一次加息增加的还款额不算大, 但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小, 一旦房价出现波动, 违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致, 一旦房地产市场出现降温, 购房者因此而无法及时还贷, 房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

(三) 信用风险

我国没有美国的次级按揭贷款制度, 但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”, 就是一种欺骗行为, 主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资, 如挪用到房地产开发, 或者进入股市, 导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为, 很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中, 信用风险不容小觑。

(四) 银行的风控管理水平

我国银行的风险管理水平较低, 征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足, 且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场, 通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入, 而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品, 增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。

(五) 结构性风险

美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭, 而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段, 公众对增长的预期非常乐观, 因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息, 风险就会完全暴露出来, 改变投资者的市场预期, 从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形, 因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了, 正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而, 自2006年以来, 美国的房价出现大幅度下滑, 其实只是5%-10%的下跌而已, 却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃, 尽管房价下降并不是唯一的原因, 但是杀伤力足显。

此外, 还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险, 需要我们加以防范。

三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

(一) 制度建设及风险意识方面

第一, 应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训, 切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度, 提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试, 适时调整风险拨备, 加强银行的住房抵押贷款风险意识, 防止出现类似美国的次贷危机。第二, 必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债, 蕴涵着大量的金融创新, 金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中, 控制杠杆是分散业务风险的前提, 是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的, 破坏力极强且不易扭转。因此, 我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设, 把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来, 杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三, 应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训, 在坚持以规制性监管为主的基础上, 实现规制监管与原则监管的有机结合。第四, 应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性, 对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究, 通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平, 并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时, 必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制, 稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用, 保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五, 密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响, 很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响, 可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统, 造成商业银行不良贷款率上升, 作为抵押品的房地产价值下降, 最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。

(二) 操作环节方面

首先, 把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查, 贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训, 银行永远不要懈怠贷前尽职调查, 银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次, 不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值, 而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此, 除了注重自身流动性风险的管理以外, 银行对于客户现金流的管理, 即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次, 减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷, 但实际上风险转移并未降低风险, 更不意味着风险消失, 而是使风险以一种更加复杂的形式出现。

美国的次贷危机的影响还在继续, 值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是, 无论是基于庞大系统工程的金融创新, 还是日复一日反复操作的传统业务, 永远都要重视风险管理的基础性工作。

摘要：我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大, 个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分, 由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状, 并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较, 从美国次贷危机中找出启示, 在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。

关键词：商业银行,住房抵押贷款,风险

参考文献

[1]、王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学管理学院, 2004.

[2]、张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院, 2008.

[3]、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究, 2008 (1) .

[4]、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸, 2009 (7) .

[5]、张大龙.基于我国个人住房抵押贷款风险防范问题的研究[J].江西金融职工大学学报, 2009 (3) .

房屋抵押贷款银行放款流程 篇5

在落实贷款批复要求，完善放款前提条件，并进行严格的放款审查后，银行应保留所有证明借款人满足提款前提条件的相关文件和资料，准备着手办理贷款发放。贷款发放过程中，在遵循放款原则的情况下，银行应按有关程序发放贷款。但必须说明的是，由于各银行目前对公司业务人员前、后台工作的职责分工、内部机构设置存在差异，各银行应根据本地区实际情况制定详细的提款操作细则，规范贷款执行阶段的操作程序。

1、操作程序

①借款人按合同要求提交提款申请和其他有关资料;

②银行受理借款人提款申请书(按借款合同约定的固定格式并加盖企业公章及法人签字或在提交法人授权书的情况下受委托人签字);

③创建贷款合同;

④有关用款审批资料按内部审批流程经有权签字人签字同意;

⑤按账务处理部门的要求提交审批及相关用款凭证办理提款手续;

⑥所提贷款款项人账后，向账务处理部门索取有关凭证，入档案卷保存;

⑦建立台账并在提款当日记录，如果借款人、保证人均在同一地区，则根据中国人民银行的有关要求，在其信贷登记系统登记，经审核后进行发送;

⑧如为自营外汇贷款还需填写“国内外汇贷款债权人集中登记表”、“国内外汇贷款变动反馈表”并向国家外汇管理局报送。

2、注意事项

银行在办理放款手续时，应注意：

①借款人是否已办理开户手续;

②提款日期、金额及贷款用途是否与合同一致;

③是否按人民银行信贷登记咨询系统的要求及时更新数据信息并发送;

银行抵押贷款 篇6

摘要：文章立足于北京市，考察近三年银行小微企业贷款，研究银行业市场结构和贷款环境对小微企业贷款的影响，并与津沪渝三个直辖市进行对比分析。研究发现，北京市小微企业贷款增速高于其他城市，但小微企业贷款在全部贷款中的比重却处于垫底位置；北京市银行业市场结构集中度下降，但垄断程度仍高于其他城市；此外，法制与社会信用环境建设相对落后。促进北京市小微企业金融服务的可持续发展需要改善银行业市场结构外，还需加快法制与社会信用环境建设。

关键词：小微企业；银行贷款；银行业市场结构

银行业金融机构为我国千万户中小微企业提供了万亿元的资金规模，不仅超过小额贷款公司和融资租赁公司，而且也超过创业投资、股权交易市场和债券市场（史建平，2015）。正是基于银行贷款对于缓解小微企业融资困境的重要作用，本文立足于北京市，考察近三年银行小微企业贷款，研究银行业市场结构和贷款环境对小微企业贷款的影响，并与津沪渝三个直辖市进行对比分析，以期发现北京市银行小微企业贷款方面存在的问题与原因，从而进一步推动银行小微贷款的健康发展。

一、 四直辖市银行小微企业贷款比较

1. 小微企业贷款绝对规模比较。

（1）小微企业贷款余额比较。从绝对规模来看，上海市小微企业贷款连续三年领先，贷款余额从2012年的6 953亿元上升到了2014年的8 885亿元。2012年贷款规模排列第二位的是天津（2 745亿元），其次是北京（2 546亿元）和重庆（2 245亿元）。到2014年，北京市的贷款规模上升到了第二位（5 106亿元），天津（3 476亿元）和重庆（3 377亿元）位列第三和第四。

自2013年起，全国银行小微企业贷款由高速增长转为趋于稳定增长，越来越多的银行从单纯追求“贷款余额”增长转变为追求“金额”与“户数”双增长（史建平，2014、2015）。2013年～2014年上海和重庆的银行小微企业贷款增速在相对平稳中有所下降。而2013年北京市银行小微企业贷款在较低基数的基础上加速到25.88%，2014年增速达到惊人的59.31%。

这反映了竞争压力下银行在开发小微企业贷款时粗放的经营模式。在经济增速下降的背景下，小微企业贷款规模如此高的增速难以持续。

（2）个人经营性贷款余额比较。个人经营性贷款是银行等金融机构向个人借款人发放的用于合法经营活动的人民币贷款。小微企业主以自然人的名义申请贷款，只要贷款用于所在企业的经营活动，其目的与企业贷款无异。因此，以小微企业主（包括个体工商户）为对象的个人经营性贷款是广义的小微企业贷款中的一部分。

与小微企业贷款余额的表现不同，北京市个人经营性贷款（包括个体工商户贷款和小微企业主贷款）余额的绝对规模连续三年领先于其他三个城市，到2014年达到2 198亿元，分别是上海（1 083亿元）、天津（555亿元）和重庆（1 458亿元）的2.03倍、3.96倍和1.51倍。从需求方面来看，北京留学回国人员达10万人，占全国四分之一。他们中相当一部分人在北京市政府各类优惠政策的激励下在京创业，北京市个人经营性贷款需求可能更高。从供给方面来看，近年来越来越多的银行将小微业务与个人贷款、个人与家庭理财业务相结合而进行大零售管理。北京市作为四大国有银行、民生银行、中信银行、华夏银行和光大银行的总部，银行大零售的发展进展更快。这可能是北京市连续三年个人经营性贷款余额高居榜首的原因。

2. 小微企业贷款相对规模比较。

（1）小微企业贷款与个人经营性贷款之和/GDP比较。为了更好地分析和比较四直辖市小微企业贷款规模，有必要计算广义的小微企业贷款余额（即小微企业贷款+个人经营性贷款）在地区GDP的比重。在金融发展理论中，金融机构贷款/GDP是衡量金融发展深度最经典的指标（？觬ihák et al.，2012），故广义的小微企业贷款规模/GDP可以看作是衡量各地小微企业金融服务深度的指标。上海的GDP最高，但其广义的小微企业贷款规模也最大，2012年～2014年中其广义的小微企业贷款的相对规模均在40%上下。而2012年北京市广义的小微企业贷款余额/GDP只有21.20%，处于垫底位置。但此期间北京市广义的小微企业贷款增速惊人，到2014年，北京市广义的小微企业贷款/GDP上升到34.24%，提高了10多个百分点，超过重庆（33.89%）和天津（25.64%）。

（2）小微企业贷款/企业贷款比较。另一个比较小微企业贷款相对规模的指标是小微企业贷款在全部企业贷款余额中的比重，这一指标可以反映银行小微企业贷款相对于全部企业贷款的投入，以及小微企业贷款与全部企业贷款相比的变化。上海该指标在2012年以27.68%排在第一并连续三年保持首位，到2014年已经上升到了29.19%。北京市该项比例一直是四个城市中最低的，2012年为9.49%，仅为上海市当年水平的三分之一，此后虽有所提升，但到2014年也只有13.75%，约为上海市和重庆市同年水平的一半左右。

北京市小微企业贷款在企业贷款中的比重连续三年低于其他三个城市，说明近年来北京市银行的主要贷款资源用于支持大中型企业，与其他三个城市相比，北京市的银行业对小微企业的支持远远不足。

二、 四直辖市银行业市场结构比较

银行业市场结构对于小微企业贷款可获得性有重要影响。小微企业信息不透明的特征及中小银行在处理“软信息”方面的优势使之有更大的激励发放小微企业贷款，而大银行由于更加复杂的组织结构导致更高的代理成本，对小企业贷款时会出现规模不经济的问题（Berger & Udell，1995；2002；Stein，2002；李志赟，2002）。因而，高度集中的银行业市场不利于小微企业贷款的发展。为此，有必要探究四地银行业市场结构的特点及其与小微企业贷款之间的关系。

1. 国有商业银行市场份额比较。资产的市场份额是传统的银行业市场结构的指标。而小微企业信息不透明、贷款成本高等特征还要求银行离小微企业尽可能近。中小银行机构数量太少、市场份额太低则意味着它们距离小微企业的太远，贷款成本过高对小微企业贷款造成不利影响。此外，小微企业贷款需要投入大量的人力资源收集和处理各种渠道的软信息，即使银行开发基于供应链的小微企业批量贷款模式，也仍然需要一定的人力在后台对信息进行核实。如果中小银行从业人员数量不足、市场份额太低，也不利于小微企业贷款的发展。

2012年～2014年，四城市五大国有银行机构和从业人员数量的市场份额均呈下降趋势，其中北京市五大国有银行机构和从业人员的市场份额分别下降4.74个百分点和3.2个百分点，前者降幅居首位，后者降幅仅次于重庆（3.37个百分点）。此期间北京市中小银行机构和从业人员的市场份额快速增长，对于推动银行小微企业贷款产生了积极影响。但横向比较，由于五大国有银行中有四家总部设在北京，因此，北京市银行业的集中度仍然比较高。截至2014年底，北京市五大国有银行机构的市场份额为41.45%，仅次于上海（42.29%）。而从业人员数量仍占据了银行业市场一半的份额，比位居第二的天津（45.10%）高出5.13个百分点。

从资产总额的市场份额来看，2012年～2014年间除上海外，其他三个城市五大国有银行的市场份额均不同程度下降，其中北京五大国有银行资产的市场份额下降2.5个百分点。但横向比较，北京市银行业市场集中度仍然最高。

综合以上三点可知，无论以机构、从业人员，还是以资产的市场份额来衡量，2012年～2014年期间，与其他三个城市一样，北京市的银行业市场集中度总体呈现下降趋势，但银行业市场的集中度仍然高于其他三个城市。

2. 城市商业银行市场份额比较。城市商业银行（以下简称城商行）作为我国银行业的“第三梯队”，以服务小微企业、服务地区经济为市场定位，它们的户均贷款规模多在100万元以下，不仅远远低于国有银行千万元的水平，而且也低于股份制银行数百万元的量级，真正服务于更多以小商户、小业主为主体的小微金融受益群体（史建平，2014、2015）。因而，城商行市场份额的提升有利于小微企业，特别是微型企业贷款的发展。

2012年～2014年，无论机构、从业人员或是资产的市场份额，城商行市场份额排列前位的均是天津，到2014年，天津市的城商行在机构数量、从业人数和资产三个方面市场份额分别达到10.70%、12.14%和17.76%。同年，上海城商行机构与资产的市场份额排列第二，重庆城商行从业人员数量的市场份额排列第二，而北京城商行机构与从业人员数量的市场份额排在第三位，而资产的市场份额则排在最末。值得注意的是，与其他三个城商行的市场份额基本呈增长态势不同的是，北京城商行从业人员和资产的市场份额却分别下降了2.05和0.74个百分点。

自2006年中国银监会放开城商行跨区经营限制以来，一些在总部城市具有良好表现的城商行纷纷开始在其他重点城市、特别是四个直辖市设立分支机构，在一定程度上改变了入驻城市的银行业市场结构，也促进了当地小微企业贷款的发展。根据各城商行官方网站提供个数据计算，截至2014年底，已有11家异地城商行在北京设立82家营业网点，占北京银行业营业网点中的市场份额仅为2.07%，低于上海和天津。北京市城商行市场份额不高，与异地城商行引进数量不足有关。

三、 四直辖市小微企业贷款环境比较

1. 地方政府改善贷款环境的举措比较。在改善贷款环境方面，除了按照中央的部署将担保公司分期分批接入中国人民银行的征信体系外，各地方政府还建立小微企业信用信息系统，完善抵质押物评估机制。但四直辖市政府工作的重点和推进速度有显著的差异。北京市除了推动相关部门为融资性担保机构担保业务快速办理各类抵押物和质押的登记外，2011年还提出推广中小企业信用报告，2012年要求整合工商、税务、海关等部门的基础信息，建设中关村信用信息平台和科技企业信用信息数据库。2014年再次提出加快建立小微企业评级发布和信息通报制度。

天津市从2010年开始就建立地方中小企业信用信息系统，实现信用信息的全面共享。2013年底开始小微企业信用评级工作，2014年市政府每年在财政预算中安排一定比例的资金，重点用于中小企业服务体系、公共服务平台、信用担保体系建设。上海市更是制度建设先行。早在2010年就出台了地方性的知识产权评估标准，对知识产权评估师的基本要求、职业责任、评估操作程序、评估方法、评估参数等方面进行全面的规范，为促进银行向科技和文化创意产业小微企业贷款创造了良好的外部环境。此外，上海市有关部门按照规定可向社会公开的企业信用信息，都向各类融资担保机构开放，支持融资担保机构开展与担保业务有关的信息查询。同时也于2014年初以科技型中小企业为对象，试点开展中小企业信用评级工作，将信用评级与开发信贷产品相结合。而重庆市于2012年依托人民银行重庆营业管理部和市工商局建立恶意欠款人“黑名单”制度，为银行等金融机构提供借款人征信服务。

综述所述，在改善贷款环境的举措中，北京市没有像上海那样着力建设知识产权评估标准，在地方小微企业信息系统建设方面也落后于天津和重庆。除了在中关村高科技园外，北京市在全市小微企业法制和社会诚信环境建设方面并没有突破性的进展。

2. 小微企业贷款环境比较。为了量化和评价京津沪渝四直辖市的法制环境和社会诚信环境，我们利用王小鲁、余静文、樊纲主编的《中国分省企业经营环境指数2013年报告》中的数据。其中的“法制环境”由“司法公正与效率”、“经营者合法权益的保障”两个指标组成，衡量地区司法系统执法过程中的公正程度及效率水平；“社会诚信环境”指适合企业经营的地区社会诚信环境。数据来自对全国4 000多家企业的问卷调查，评分以5～1表示（数值越大表示该方面表现越佳）。

天津市在法制环境和社会诚信环境两方面均表现优异，分别以3.63和3.56分位列全国首位；上海市法制和诚信环境分值分别为3.36和3.42，均排在全国第二位；重庆和北京的法制环境分别排在全国第四和第五名，分数为3.33。社会诚信方面，北京以3.31分排在天津、上海之后，位列全国第三；而重庆社会诚信得分为3.17，排在全国第11位。通过比较可知，北京市的法制环境与其他三个城市相比较为薄弱，而社会诚信环境也有进一步提高的空间。

综合来看，当度量从正规金融部门融资难易程度的指标（包括从银行贷款的难易程度和除贷款利率外的额外费用两个分项指标）时，北京市的得分只有3.02，排在全国第16位，不仅低于天津和上海，而且低于重庆。

四、 结论与政策建议

总结全文，可以得到这样的结论：首先，北京市小微企业贷款规模高速增长，2014年绝对与相对规模仅次于上海。但北京小微企业贷款在全部企业贷款余额中的比重一直低于其他三个城市，银行的贷款对小微企业的支持远远不足。其次，北京市银行业市场结构集中度下降，但垄断程度仍高于其他城市，中小银行还有进一步发展的空间。最后，北京市法制与社会信用环境建设相对滞后，小微企业从正规金融部门融资比其他城市更难。

为此，本文提出以下政策建议：

第一，改善银行业市场结构、提高中小银行的市场份额。除了鼓励在京中小银行发展外，还应该有针对性地选择一些在小微企业金融服务方面技术先进、业绩突出的外地城市商业银行加以引进，并支持已经进入北京市场的外地城市商业银行增设营业网点，以强化它们的示范效应和鲶鱼效应，进一步推动北京市小微企业金融服务的发展。

第二，进一步完善法制环境和社会信用体系建设，为小微企业金融服务的发展创造良好的外部环境是政府不可推卸的责任，尽管任务艰巨，但一旦完善，则可促进小微企业金融服务可持续发展。为此，应将完善法制环境与社会信用体系建设放作为各项工作的重点。可以借鉴上海的经验，制定《知识产权质押评估办法》和《知识产权质押评估技术规范》，从评估对象、知识产权评估师的基本要求、职业责任、评估操作程序、评估方法、评估参数等方面制定知识产权评估标准，使知识产权质押的评估有法可依，促进高科技与文化创意产业小微企业贷款的发展。还应该进一步整合金融、工商、税务、法院、海关、质检等部门信息，建立北京市小微企业信用信息网，实现信用信息“一站式”查询，并扩大小微企业信用信息的使用范围（例如：可作为政府招标采购时考虑的一个重要标准），构建完善的失信惩戒、守信受益的信用约束机制。更重要的是，完善融资担保公司的考核机制，制定P2P平台的考核管理办法。对于违规、跑路和诈骗的担保公司和P2P平台，其法人代表和高层管理人员一律列入“黑名单”，终身禁止在京进入金融业。

第三，完善小微企业金融服务考核、鼓励差异化竞争和精细化管理。应该更注重小微企业贷款质量考核，注重贷款笔数、户数、贷款期限和实际需求的匹配程度，鼓励银行主导“下沉”客户对象，并进行精细化管理、规范竞争。

参考文献：

[1] 李志赟.银行结构与中小企业融资[J].经济研究，2002，（6）：38-45，94.

[2] 史建平.中国中小企业金融服务发展报告2014[M].北京：中国金融出版社，2014.

[3] 史建平.中国中小企业金融服务发展报告2015[M]. 北京：中国金融出版社，2015.

银行抵押贷款 篇7

关键词：住房抵押贷款,信用风险,征信系统

随着住房制度改革的深化和城市化进程加快对住房需求的增长, 我国商业银行个人住房抵押贷款额度不断增加, 商业银行的个人住房抵押贷款发放余额从1998年的426亿增长至2010年的57252亿, 短短十几年间增长了100多倍。虽然个人住房抵押贷款业务因其利润高、风险小的特点, 是各商业银行努力开拓和相互竞争的业务, 但由于个人住房抵押贷款数额大、还款周期长, 使商业银行面临诸多风险。2007年美国次贷危机的爆发, 就凸显了个人住房抵押贷款风险的严峻性。据《2010中国金融不良资产市场调查报告》的分析, 我国不断增加的个人住房抵押贷款额度将会导致不良贷款生成的概率增大, 由此导致的新增不良贷款将会在2012年后集中出现。因此个人住房抵押贷款业务已经成为商业银行一个不容忽视的风险源, 能否认清并防范个人住房抵押贷款风险, 已经成为商业银行健康和快速发展的一个关键点。

一个人住房抵押贷款风险

商业银行在开展个人住房抵押贷款业务时面临的风险表现形式多样化, 主要有五类风险。

1. 信用风险

信用风险又称违约风险, 是指借款人不能按期偿还个人住房抵押贷款本息而给商业银行带来的经济损失, 是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 也是商业银行在开展个人住房抵押贷款业务中面临的最大风险。

借款人违约风险分为以下两种情况:

(1) 理性违约风险。指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而主动违约。个人住房抵押贷款与房地产市场关系密切, 容易受房地产价格波动的影响而引起理性违约风险。特别是2010年以来, 国家出台了的一系列房地产调控政策, 楼市成交量急剧下滑, 房价开始松动, 一旦房价大幅度下跌, 借款人转让房产所得的收入不足以还清贷款, 无法收回投资成本, 或者按照现行市场价格购买相同房产所需支付的费用小于尚未归还的贷款本息余额时, 就很可能主动放弃房产所有权。通常这种情况下, 商业银行很难从抵押物的拍卖收入中收回全部未偿付的贷款本息, 商业银行利益会受到实质性损害。

(2) 被迫违约风险。指借款人的被动行为, 即借款人个人经济出现困难影响其还款的能力。这类风险是由于借款人经济现状与当时的预期出现偏差, 从而违反借款合同的约定产生风险, 其根源在于借款人未来实际收人不稳定。近几年欧美经济不景气, 对我国出口导向型的经济产生了巨大冲击, 一旦我国经济下行, 人们的收入就会受到重大的影响, 从而导致借款人被迫违约的发生, 给商业银行造成直接的经济损失。

2. 利率风险

利率风险是指利率水平的变动使商业银行资产收益发生损失的可能性。如果贷款利率上涨, 借款人的还贷负担就会增大, 一旦其收入水平跟不上超出的房贷, 借款人可能就无力承受, 就会出现还不起贷款本息的现象, 影响商业银行的收益。再加上我国目前对于客户提前还款的违约行为还缺乏政策性限制, 如果利率下降, 借款人的再融资成本减少, 有可能通过再融资来提前偿还贷款, 从而使商业银行信贷资金安排被打乱并且预期的利息收入无法实现。尤其是我国正处于利率市场化的初期阶段, 商业银行个人住房抵押贷款的利率风险就愈加突出。2006年8月, 个人住房抵押贷款利率浮动范围扩大至基准利率的0.85倍, 导致商业银行存贷款利差缩小。2008年, 主要商业银行原来享受8.5折利率的存量个人住房抵押贷款客户开始享受7折优惠, 商业银行个人住房抵押贷款优惠利率甚至低于同期限的存款利率, 导致商业银行收不抵支。

3. 流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的个人住房抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。我国商业银行个人住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面:一是商业银行开展个人住房抵押贷款的资金主要来源于储蓄存款, 属于短期存款, 一般只有三五年, 而个人住房抵押贷款却属于长期贷款, 多为十年、二十年, 最长可达三十年。资金来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题, 导致开展业务的商业银行的流动性较低、风险较大;二是由于我国住房二级市场不发达, 商业银行持有的个人住房抵押贷款债权的变现性比较差, 为了获得流动性就有可能需要低于市场价出售, 给商业银行的收益带来损失。

4. 操作风险

操作风险是指商业银行在个人住房抵押贷款的贷前调查、贷时审查及贷后管理等环节中, 因各种不当行为而导致的风险。操作风险主要表现在:在贷前调查环节, 对申请资料的真实性审核不严, 不少房贷者只要开出工资收入证明, 无论是否虚假, 商业银行就给他放贷;在贷款发放环节, 未经批准擅自降低贷款标准和担保条件, 如不少商业银行出现的一成首付, 甚至零首付等极端现象, 又譬如被银监会明确叫停的“加按揭”, 被商业银行包装成消费贷款的形式重现市场;在贷后管理环节, 部分商业银行疏于贷后管理, 导致经常出现不良贷款。

5. 政策风险

政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。从2008年起, 政府的宏观经济政策几经调整, 对整个房地产市场以及商业银行的个人抵押贷款业务影响较大。2008年, 由于受美国次贷危机的影响, 全国楼市价格开始下降, 为了稳定房地产市场, 国家开始采取宽松的经济政策:央行先后五次下调贷款基准利率, 四次下调存款准备率, 并且降低居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率和最低首付款比例以及住房交易税费。上述政策的实施改善了扩大了居民的住房消费需求, 引发2009年的新一轮房地产热。2009年底开始国家实施了一系列紧缩的经济政策, 2010年两次上调贷款基准利率, 六次上调存款准备金率, 提高90平方米以上的首套房贷款首付款比例为不得低于30%、二套房贷款首付款为不得低于50%, 提高二套房贷款利率为不得低于基准利率的1.1倍。2011年四次上调贷款基准利率, 六次上调存款准备金率, 提高二套房贷款首付款为不得低于60%。随着房地产调控政策的密集出台, 房地产市场的不确定性增加, 倘若未来房地产市场出现大幅调整, 会给商业银行带来较大的风险。

二个人住房抵押贷款风险成因

个人住房抵押贷款中商业银行面临的风险来源多样化, 主要存在五个方面。

1. 个人征信系统还不完善

2006年1月人民银行建立了个人征信系统并正式投入运行, 经过几年的发展, 个人征信系统已初具规模, 截至2011年7月, 全国个人征信系统已收录了7.77亿自然人信息, 涵盖了个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等, 但是到目前为止与国外发达国相比我国的个人信用征信系统还不是很完善。一方面, 由于建立时间还不算长, 历史数据的积累不足, 信息采集也主要集中在贷款记录方面, 其他如个人真实收入、财产状况等方面重要情况都没有反映出来, 商业银行很难根据这些数据准确判断客户的信用状况;另一方面, 由于各商业银行报送信息不及时, 个人征信系统中的资料信息滞后现象明显。这样就造成商业银行查询到的信息资料滞后, 商业银行凭着不准确的信息发放个人住房抵押贷款, 必然要面临较大的信用风险。而且我国至今未出台有关个人信用信息征集、使用、披露、保护等方面法律法规, 没有完善的法律法规为征信活动提供直接依据, 个人征信系统就很难真正完善。

2. 商业银行缺乏贷款自主定价权

目前个人住房抵押贷款所依据的基准利率一般都是人民银行所公布的利率, 商业银行难以预料判断利率调整的时间和幅度。目前我国商业银行发放的个人住房抵押贷款产品主要为浮动利率抵押贷款和固定利率抵押贷款, 如果采用固定利率贷款方式, 人民银行每一次降低基准利率, 借款人的再筹资成本相应降低, 则可能提前还款;如果采用浮动利率方式, 人民银行每一次提高基准利率, 就加大借款者提前还款的风险, 使得商业银行面临较大的利率风险。

3. 住房拍卖二级市场不发达

同发达国家的个人住房贷款相比, 我国商业银行要求的首付款并不低, 理论上只要房价下跌不是特别多, 即使借款人违约, 商业银行应该可以通过拍卖房产得到充分的补偿。但是由于我国住房拍卖二级市场没有充分发展, 抵押住宅变现性比较差, 违约处置成本过高, 商业银行为了获得流动性不得不低于市场价出售, 从而商业银行面临较大的流动性风险。而且, 还存在商业银行不能行使抵押权现象, 因为根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》, 被抵押人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查封, 但不得拍卖、变卖或者抵债, 并且只有在保障抵押人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 才可予以执行。

4. 商业银行信贷管理机制不完善

我国的个人住房抵押贷款发展时间短, 加之前些年房地产市场处于上升阶段, 不良贷款率相对较低, 商业银行对于个人住房抵押贷款的风险认识不足。在房价上涨的过程中, 个人住房抵押贷款的风险隐藏的很深, 商业银行为了不断扩大其业务范围, 就会降低贷款标准, 如降低贷款人的首付比例、忽视对借款人信用水平的审查、疏于贷后检查, 从而使银行积累大量的金融风险。

5. 个人住房抵押贷款证券化程度低

目前, 我国商业银行的个人住房抵押贷款的证券化程度很低, 缺乏风险分散机制, 使得个人住房抵押贷款的风险聚集在银行体系内, 不利于分散商业银行的贷款风险, 导致银行业系统性风险比较大。虽然2005年中国建设银行作为试点单位, 正式试点个人住房抵押贷款支持证券 (MBS) , 但是推出的产品较少, 到目前为止只发行过建元“2005—1”和建元“2007—1”两单个人住房抵押贷款证券化产品, 建元证券与国外成熟市场的MBS相比, 还稍显稚嫩。而且近几年, 受国际金融危机的影响, 我国的个人住房抵押贷款证券化几乎处于停滞状态。

三风险防范措施

1. 完善个人征信系统

首先, 要扩大个人征信系统覆盖范围, 把公安、税务、法院、社保、电信、电力、广电、自来水厂、教育等多家单位的信息纳入个人征信系统, 促进信用信息资源共享, 力争在全国建成较为完善的个人征信系统;其次, 督促各有关部门提高数据导入的频率, 及时更新个人征信系统中的信息。最后, 加快制定征信法规, 对不守信用者采取一定的制裁和惩罚措施, 惩戒力度要大, 让失信的借款人意识到违约要付出的代价。

2. 推进利率市场化改革

进一步实行利率市场化改革, 减少人民银行对商业银行存贷款利率的直接管制, 扩大商业银行的贷款自主定价权, 是降低利率风险最为直接的方式。另外还需要推动个人住房抵押贷款产品创新, 尝试发展利率风险相对较低的带有附加选择权的个人住房抵押贷款, 避免在浮动利率和固定利率抵押贷款下银行面临的利率风险较高。商业银行还可以通过衍生利率工具如利率期权、远期利率协议、利率互换等进行套期保值, 规避利率风险。

3. 完善个人抵押住房拍卖二级市场和个人住房保障体系

首先, 建立完善的拍卖市场, 使得该市场成为住房二次流通的有效渠道, 降低商业银行处置抵押住房的风险和成本;其次, 要完善个人住房保障体系, 对借款人无力还款出让房屋权时, 相关部门应暂时收容因被强制拍卖而需安置的客户并提供生活保障, 保证银行抵押权的行使, 从而分担商业银行所承担的风险。

4. 完善商业银行内部信贷管理机制

商业银行应吸取美国次贷危机的教训, 加强全体员工的风险意识, 高度重视个人住房抵押贷款中各种风险, 严格规范贷款的操作流程。在发放个人住房抵押贷款前要认真进行贷前调查, 判断借款人是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料, 认真核实借款人首付款的真实情况;在贷中审查中实行审贷分离、分级审批的制度, 严格对个人住房抵押贷款进行审批;建立健全贷后管理制度, 对借款人定期回访, 及时发现风险隐患, 并加大对不良贷款的催收力度, 防止不良贷款数额的增长。

5. 继续因次贷危机而中断的个人住房抵押贷款证券化实践

推进住房抵押贷款证券化的发展过程中, 我国还面临着多种障碍, 如法律障碍、市场障碍、人才障碍等。因此, 首先要加强法律环境的建设, 借鉴国外经验, 结合我国实际情况, 制订相关的法律法规, 促进个人住房抵押贷款证券化的发展;其次, 大力培育机构投资者, 让更多的投资者参与进来, 丰富参与主体和扩大市场规模, 增加二级市场流动性;最后, 通过各种方式培养相关人才, 做好个人抵押贷款证券化全面推行的人才准备。

总之, 我国的个人住房抵押贷款业务在经历了快速发展之后, 已经处于风险高危时期。商业银行一定要加强对风险的防范, 控制个人住房抵押贷款增量、加强个人住房抵押贷款存量管理, 以保证银行业的良性发展。

参考文献

[1]丁浩.住房抵押贷款支持证券的利率风险度量—基于建元“2005-1MBSA”证券的实证[J].当代经济科学, 2010 (2)

[2]龙海明、唐海龙、欧阳娟.住房抵押贷款风险控制实证研究—基于中国银行某分行的数据分析[J].财经理论与实践, 2010 (5)

[3]王梓.商业银行住房抵押贷款风险管理—基于房地产调控政策[J].农村金融研究, 2011 (9)

银行抵押贷款 篇8

一、个人住房抵押贷款风险来源分析

(一) 开发商风险

1、经营风险。

开发商由于经营管理不善、资金不足, 致使预售楼盘未能按期交付使用, 而无法还清贷款的风险。

2、信用风险。

开发商有意不履行义务致使银行蒙受损失, 如:开发商挪用个人住房贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任。开发商以一个项目 (楼宇) 成立项目公司, 转移资产、隐匿财产, 抽逃资金, 做假账, 搞假破产, 真逃债。

3、营销风险。

开发商为了获取更多的预售款, 在营销宣传中夸大了楼盘的市场定位、规划设计、配套设施、产品质量等导致楼盘交付使用后, 购房人不满, 而导致不愿继续支付本息。这增大了银行不良资产上升的风险。

4、超值抵押风险。

开发商为了争取更多的贷款, 以与实际建房大有偏差的图纸虚报面积向银行贷款。由于楼盘的实际面积与图纸相差较大、楼盘所处的地理位置升值潜力较小, 使得第二还款来源缩水。

(二) 借款人风险

1、信用风险。

我国个人信用记录体系不完善, 商业银行的征信系统建设也比较落后, 对房贷申请人的资信调查和评估尚主要建立在借款人身份证明、个人收入证明等真实性十分不确定的材料之上。在我国房价持续攀升的预期下, “递增还款”等复杂的贷款品种也会诱使借款人忽视自身经济能力而作出不理智的购房决策。因此我国个人住房抵押贷款信用风险较为突出。

2、投资风险。

借款人购买的楼盘是炒房行为, 而这些楼盘多数为高档住宅, 一旦经营或投资失败, 房屋贬值, 借款人有可能会放弃房屋的所有权, 风险只能有银行独自承担。

3、提前还款风险。

在我国, 一般只要住房抵押贷款借款人提出申请, 银行就得接受其提前还款。在再融资动机等原因促使下, 理性经济人的提前还款现象增加, 这将增大银行经营成本, 造成其预期利息收入损失、回收资金短期闲置损失, 同时银行业将面临再投资风险。

(三) 银行内部管理风险

由于个人住房抵押贷款业务属于新业务, 规章制度尚不建全, 相应的配套管理措施跟不上;二是业务管理处于交叉兼职状态, 造成从业人员参差不齐, 预测、评估、应变、能力差, 造成在贷款管理上, 监控力度不够, 贷前、贷中和贷后管理相对脱节、滞后。我国商业银行内控制度不完善。

二、个人住房抵押贷款风险的防范措施

(一) 把好开发商及楼盘风险关

严格审查开发商的开发资质和能力及按揭项目, 实行项目管理责任制, 杜绝假按揭给银行带来的风险。对房屋定价进行评估, 防止开发商与购房人合伙骗贷行为。同时, 与房地产开发商签订售后管理协议, 维护房屋的使用价值, 在房屋出现质量问题时, 由开发商承担贷款偿还责任。对还未取得产权的房屋, 由开发商对个人提供担保, 交纳一定比例的保证金, 保证债权在前期得到落实。

(二) 建立个人信用制度并加强资信评估

建立起以政府部门领导、银行系统为主体、社会中介机构为辅助的多层次个人信用调查体系, 分阶段将居民个人信用资料汇集记录存档, 使政府个人信用调查机构与银行各方在系统资源上能够共享。建立和扩展个人基本账户制度, 使居民个人的存储支出情况在基本账户中得以体现, 从而加强资金的监管和信息的反馈。

(三) 加强银行内部管理

实行委托律师代办个人住房贷款审查, 规范贷款经营, 严格审核合同条款;在抵押贷款从阶段性担保到确权后的他项权证拿到经办行这过程中, 银行应追踪掌握房屋的竣工和交付使用时间, 确保房屋他项权证的到位;按月监控借款的还本付息情况, 加强与客户的交流, 克服重贷轻管的倾向。

(四) 采取多种措施化解市场风险

1、商业银行要及时化解市场风险。

首先, 增加个人存款的揽储能力, 扩大贷款资金来源, 缓解“借短贷长”不合理资金结构。其次要加大市场研究力度, 及时掌握市场经济动向, 以调整营销结构。第三, 关注政策利率变化可能对借款人产生的影响, 视情况采取预防措施降低违约风险, 如延长其借款期限或分担一定利率等。

2、成立政府担保机构。

建立以政府为主导的担保机构, 实行低收费, 微利运营。从而有利于将开发商从阶段性担保中解脱出来, 回避了开发商因经营不善带来的风险;其简化个人住房抵押贷款手续, 减低借款人的借款成本, 有利于银行行使抵押权, 一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息, 由担保公司代为清偿。

3、建立健全的社会保障制度和发展房地产二级市场。

建立了一套健全的社会保障体系, 既可使借款人在无力偿还贷款时, 生活有所保障, 法院能够顺利地将违约住房拍卖, 银行的利益便可得到保障。同时, 功能齐全的房地产二级市场, 银行行使债权取得的住房便能够及时变现, 从而避免房屋贬值带来的风险。

4、实施个人住房抵押贷款证券化。

个人住房抵押贷款证券化可将银行巨额抵押贷款流动化, 有效地缓解可能面临的住房信贷资金约束压力, 降低其流动性风险;同时银行可以将抵押贷款在到期日前“真实出售”, 可有效的控制和减少利率风险和信用风险。

参考文献

[1]、庄毓敏.商业银行业务与经营.第2版.北京:中国人民大学出版社, 2005:171

[2]、贾卉.个人住房贷款的风险防范及对策.现代管理科学, 2004 (2) :115—116

[3]、刘群, 任万明.关于发展我国个人住房贷款业务的思考.山东农业大学学报:2000 (4)

银行抵押贷款 篇9

一、我国个人住房抵押贷款的现状

在个人消费信贷中, 由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来, 随着我国房地产业的迅速发展, 个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表1中, 2004—2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79%以上, 2005年、2006年、2007年连续三年达到82%左右。2010年个人住房抵押贷款余额为57252亿元, 是2000年的13.51倍, 个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

(数据来源:国家统计局统计公报 (1998—2010) 。)

个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点:一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率较低。在当前的经济环境下, 这两点原因都将发生或已经发生了变化, 随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下, 商业性房地产贷款增速明显放缓, 这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎, 以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果, 也是房地产业周期性调整的具体表现, 这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的, 这可以更好的保障国民经济的健康运行, 以2008年美国次贷危机为例, 个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。

二、个人住房抵押贷款的风险

对于个人住房抵押贷款, 在目前我国宏观经济环境下, 其风险发生有其一定的可能性, 这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定, 具体而言, 我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。

1、信用风险。

信用风险又称违约风险, 是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中, 存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素, 既有主观的, 也有客观的, 最终形成信用风险, 也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加, 个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升, 迄今为止, 我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右, 最高达到过2%。按照国际经验, 个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年, 如果房价大幅回落超过30%, 个人住房贷款不良率平均将上升近1倍, 对于整个银行系统而言, 这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展, 以及国家对房地产业调控力度的加强, 房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息, 不良贷款率和理性违约比例将上升。以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例, 2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右, 到2006年9月末, 平均不良率上升到0.86%, 两年多时间上升7倍多, 而到2009年3月末, 平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策风险。

政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策, 均会对房地产相关产业造成一定影响。市场政策风险包含两个方面:一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动, 影响房地产业的市场风险, 一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌, 商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失;二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期, 市场机制不健全, 政府的定位不明确, 由于住房消费是居民的大额消费, 投资乘数大, 房地产业对经济增长具有较强的拉动作用, 从而成为政府调控经济拉动消费, 促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和经济过热, 与调控宏观目标相违背, 政府会采取房地产调整政策, 随着房地产业的调整和收缩, 商业银行也将面临政策风险。进入2011年以来, 央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率, 如此频繁的调升节奏历史罕见。6月14日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点, 年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7月7日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点, 进一步对市场资金面进行收缩, 释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外, 直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉, 也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。

3、提前还款风险。

个人住房抵押贷款额度较大, 期限也较长, 个人需要支付大量的利息, 并且期限越长, 这个比例会越大。因此, 只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率, 其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为, 之所以会给银行带来风险, 是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性, 拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加, 从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求, 因此一定市场收益的损失在所难免。提前还贷的导火索之一是加息, 加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务, 从2007年开始通胀苗头出现, 当年CPI同比增幅4.8%, 2008年高达5.9%, 经过2009年后次贷危机时代的短暂回落, 2010年CPI增幅3.3%, 进入2011年之后, 通胀情况日趋严重, 统计数据显示上半年CPI增幅达5.4%, 在负利率存在的背景下, 未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产, 而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀, 通胀预期在未来两三年都在存在, 这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下, 提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。

三、我国个人住房抵押贷款风险防范对策

1、加强住房贷款的审批制度和贷后管理。

要控制好住房抵押贷款风险需要做到以下几点:首先加强对抵押物的审查和评估, 做好动态监控和重评工作, 着眼于易于保值, 易于变现, 易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定, 不得抵押的房地产不能用于贷款抵押, 动态监控和跟踪抵押房产权属和价值的变化情况, 确保事先防范抵押人的道德风险和抵押物悬空风险。其次把防险责任落实到个人, 强化其持续监控的责任感和主动性, 严把客户准入关, 遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为, 把客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的前提条件, 防止简单依据第二还款来源选择和评判客户。最后在合同的其他条款上增加了抵押人和借款人明确承诺。督导工作人员一对一地及时知悉相关信息, 及时向贷款人履行告知义务, 防止由此产生的违约风险。

2、推行反向抵押贷款制度安排。

“反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司;保险公司按月向投保人 (受益人) 支付给付金, 也是终身支付;直至投保人亡故, 保险公司才将该房屋收回, 进行销售、出租或者拍卖。此项业务一旦开展, 将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现, 提前得到房屋的销售款。对商业银行来说, 可以进行金融创新寻求新的金融产品, 将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来, 因为两者的现金流是反向的, 从而可以合理匹配, 可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理, 对于另一方保险公司而言, 也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配, 以平衡同一时段的现金流入与现金流出, 也是有利于保险业发展的。在实行资产负债匹配时, 要注意匹配的合理性, 贷款数额要匹配, 其次期限要匹配, 最后要结构比例匹配。同时可以适当提高贷款机构的准入门槛, 对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核, 只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务, 以进一步降低房产抵押贷款的系统风险。

3、加强住房贷款的利率风险管理和流动性管理。

加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理, 一是开发可调整利率抵押贷款, 其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整, 利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。二是开发固定利率抵押贷款, 固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内, 贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下, 商业银行承担了大部分的利率风险, 如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 如发行固定利率债券, 利率互换等, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。三是套期保值, 我国金融期货市场正逐步开放, 商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理, 通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化, 如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理, 用银行间期权、互换和互换期权进行长期利率风险管理。四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场, 通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

参考文献

[1]高波:全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择[J].现代经济探讨, 2009 (5) .

[2]刘萍:个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2002 (8) .

银行抵押贷款 篇10

提前偿还是指借款人的实际偿还额超过计划偿还额, 它包括一次性付清全部本金余额和提前付清部分余额。住房抵押贷款的提前偿还意味着商业银行将会面临着三种经济风险:第一, 作为商业银行盈利方式之一的投资会因为住房抵押贷款借款人的提前还款而不能及时为一笔突然增加的资金寻找最佳的投资机会而遭受到经济损失;第二, 在市场利率降低的情况下, 对于提前偿还的住房抵押贷款商业银行只能以现在较低的利率再贷出去, 这会降低银行预期的贷款收益率;第三, 商业银行在对每笔住房抵押贷款发放过程中所花费的各种服务成本是要靠利息收入得到补偿的, 并且这些补偿是分摊在整个贷款时期内的, 提前还款对于银行来说只收回了在贷款期的部分成本, 其余未收回的服务成本就成了商业银行的经济损失。

二、住房抵押贷款类型和借款人提前偿还行为分析

(一) 浮动式利率住房抵押贷款和提前偿还分析。

浮动式住房抵押贷款是指每年1月1日商业银行规定一个基准利率加一个浮动范围的住房抵押贷款定价制度。当市场利率发生变动时, 采用浮动式住房抵押贷款方式在某种程度上可以减少借款人的提前还贷行为。但是, 在当今世界对于利率市场化比较发达的国家和地区来说, 那里的不同金融资产的收益率同市场利率的关联程度非常高, 当住房抵押贷款的基准利率上升在增加借款者月供压力时, 其他的金融资产的投资收益率也会增加, 此时选择提前还贷所用的高效益资产置换高成本负债不一定是最优的决策。香港学者K.W chun研究表明, 香港的浮动式住房抵押贷款提前还贷行为受利率影响较小, 此时提前还贷行为主要是取决于未来的预期。但是, 在我国内陆, 同样的浮动式住房抵押贷款, 由于市场化程度较低, 市场利率受央行的管制比较大, 因此在央行提高利率的同时其他金融资产的增长收益并不一定会同时增加。从理性人的角度出发, 在采用浮动式利率住房抵押贷款情况下同样会有借款人提前还贷的情况发生。

(二) 固定利率住房抵押贷款。

固定利率住房抵押贷款是指在整个贷款期间贷款利率保持不变的住房抵押贷款定价制度。在我国, 住房抵押贷款使用固定利率的方式起步比较晚, 2005年中国工商银行上海市分行第一个宣布使用固定利率住房抵押贷款。而在国外, 固定利率住房抵押贷款却有着多年的发展历程, 并且在住房抵押贷款市场中占有大量的市场份额, 是一种标准化的成熟住房抵押贷款产品。利娜、殷剑锋通过调研发现, 在美国10年和15年的固定利率住房抵押贷款的违约率要远低于同等时间的浮动利率住房抵押贷款。他们总结认为:一方面利率市场化高的美国在利率发生变化时会使浮动式住房抵押贷款的借款人在住房资产和金融资产两方面发生损失;另一方面宏观上浮动式利率住房抵押贷款对抑制房价方面并不如固定利率住房抵押贷款方式有效, 而且采用固定利率住房抵押贷款方式不会对商业银行贷款产生影响, 只会对新增贷款产生“边际效应”, 可以满足货币政策对住房市场的微调。

(三) 对固定利率住房抵押贷款借款人提前偿还行为分析。

调查发现, 固定利率住房抵押贷款作为住房抵押贷款主要的一种产品同样存在着提前偿还的风险。王重润、曹振良在其论文中把对于固定利率住房抵押贷款提前偿还行为分为非理性提前偿还与理性提前偿还。

1、非理性提前偿还。

非理性提前偿还是指借款人由于宏观经济萧条, 公司倒闭, 或个人因事业、破产和离婚等经济原因不得不采取提前偿还住房抵押贷款的行为。Dens Qaigley&Van Oeder用期权模型证明了离婚、失业等因素对固定利率住房抵押贷款有显著性影响。他们认为, 银行可以在基于弗里德曼的收入理论的基础上调查贷款人的家庭状况, 借款人永久性收入水平和暂时性收入水平, 然后再去发放相应的贷款来规避非理性提前偿还行为。

2、理性的提前还贷分析。

住房抵押贷款属于长期贷款, 在贷款期间中央银行下调市场基准利率时, 对于理性借款人而言可以选择提前偿还剩余贷款, 然后以较低的市场利率再融资获得利差收益。在假设没有融资成本的情况下, 借款人贷前贷后的利率差再减去商业银行对借款人提前偿还的罚款就得到借款人提前偿还所得到的经济收益。如前文所述, 该提前偿还行为的发生等同于借款人对商业银行发放的固定利率住房抵押贷款拥有提前偿还隐含期权。参考美式期权公式我们可以分析, 假设经济变量有:r0=初期贷款利率;r1=t时期的市场利率;p0=贷款初始价格;pt=t时期贷款余额;pt (t) =t时刻rt利率下贷款余额所具有的市场价值;pt (0) =t时刻rt利率下新贷款所具有的市场价值;β=银行对提前还款者的罚息率;R=借款人的经济收益;N=原借款年限;A=月供。依据美式期权性质, 有:

因为在t时刻, 新贷款所具有的市场价值等于原贷款额, 所以 (1) 式变为:

由完全均付抵押贷款公式及变形有年金:

和贷款余额:pt=p0 (4)

而对于新的市场利率下贷款余额的市场价格为:

现在把公式 (3) 、 (4) 、 (5) 都带入公式 (2) 得:

由此, 我们知道借款者提前偿还期权的价格函数F (R) 和p0, r0, rt, N, t, β有关。当时, 借款者由提前还贷行为得到经济收益, 在等于0或小于0的情况下借款者不履行提前还贷期权。从公式 (6) 中不难发现, 只有rt是未知的, 所以使借款人的经济收益对现在市场利率求偏导数后发现, 这说明借款人提前还贷的经济收益是市场利率的减函数, 也就是说随着市场利率的降低, 借款人的经济收益越大, 解释了为什么当市场利率下降时会有固定利率住房抵押贷款提前偿还的现象发生了。由公式时, 由临界利率rt, 这样可以知道:一旦利率减小到接近rt时, 借款人提前还款经济收益开始增加并大于0, 此时商业银行便要采取应急对策来面对借款人提前还款的行为发生。p0×r0× (1+r0) N (1+r0) N-1× (1+rt) N-t-1 (1+rt) N- (1+rt) N-1-p0× (1+r0) N- (1+r0) t (1+r0) N-1 (1+β) >0p0×r0× (1+r0) N (1+r0) N-1× (1+rt) N-t-1 (1+rt) N- (1+rt) N-1-p0× (1+r0) N- (1+r0) t (1+r0) N-1 (1+β) >0

三、商业银行应对固定利率住房抵押贷款提前偿还的建议

(一) 对固定利率住房抵押贷款提前还款行为收取相应的罚款。

如前文所述, 我国住房抵押贷款市场上采用固定利率住房抵押贷款的方式起步较晚, 对借款人提前还贷隐含期权认识不够。所以, 应对提前还款行为, 大部分商业银行制定一个罚息率β, 用罚息率乘以贷款余额作为借款人提前还贷行为的经济风险补偿。而对于利率管制的中国内陆来说, 市场利率大部分是由中央银行出自宏观经济政策的需要而制定的, 各个商业银行可以根据过去利率走势再加上市场经济预测来做一个估值r, 并以此做出罚息率β。同时, 由上文分析公式 (6) 可知, 借款人提前还贷经济收益R对罚息率β求偏导后可发现, 即R是β的减函数。所以, β制定的越大, R就越小, 可以防止提前还贷。但处于市场经济中的商业银行来说, 罚息率是建立在对利率未来走势的估计上, 有一定的偏差, 同时若罚息率定制的过高也不利于该银行同市场上其他商业银行间的竞争。

(二) 在Vasi c利率期限结构下, 进行蒙特卡洛模拟。

众所周知, Monte Carlo模拟作为一种通过设定随机过程, 反复生成时间序列, 计算参数估计量和统计量的一种数学统计方法越来越被数量金融领域所接受。借款人对固定利率住房抵押贷款的提前偿还权利还可以看成是一种具有固定收益率债券的美式期权。期权作为利率产品的衍生物可以选择合适的利率期限结构下经过多次模拟, 得出在假设利率期限结构下的期权价值, 这样可以给商业银行在固定利率下提前偿还住房抵押贷款定价一个合适的参考。其步骤为:

1、建立利率模型。根据我国内陆利率走势影响可选择简单但具有特征的Va-sick利率模型作为利率变化依据。。其中, 坠是利率反转速度, b是长期均衡利率, σ是利率波动率, εt符合标准维纳过程。

2、用Monte Carlo模拟方法模拟利率走势, 模拟m条路径, 模拟的路径越多, 得到的利率期望越精确。根据各条路径下模拟的利率来确定该路径下的贴现率。

3、建立Monte Carlo模拟的利率数学模型:

该模型的思想是借款人提前偿还行为得到的收益可视为隐含期权的价格。在vasick利率模型下通过Monte Carlo模拟出的各条路径利率作为贴现率, 然后对借款人提前偿还经济收益进行贴现后得出该路径下的期权。其中各条路径下的贴现率可写成:

4、最后, 在各个路径下求出的期权取平均值得到初始的隐含期权价格。即把公式 (8) 带入 (7) 中有:

5、得出最初期权后, 把期权带入住房抵押贷款的初始价格里便构成了包含借款者提前还贷期权的固定利率住房抵押贷款价格了。该价格便是商业银行包含了因提前还贷而带来经济损失补偿的贷款价格。

四、借款人提前偿还行为实际情况

在现实生活中, 当住房贷款利率下降到临界值时, 贷款者并不一定会立即进行提前还贷。一方面是时滞效应。从经济人角度出发, 贷款人会对利率下降的过程有一个观望期, 希望利率下降到最低值时再进行融资, 这样会得到更大的提前偿还经济效益。并且, 借款人进行再融资需要在评估、手续、提交相应证明材料上花费时间;另一方面是融资条件。在我国商业银行都会要求住房信贷的再贷款人必须满足再贷款银行提出的贷款房价比, 即LTV要求。例如, 商业银行处于资产安全性考虑会按住房者权益的一个百分比带给再贷款者。假设这个比例为80%, H (t) 为t时刻房产的市价, L (t) 为t时刻贷款余额, 则住房者权益为[H (t) -L (t) ]。借款者获得再贷款必须满足[H (t) -L (t) ]×80%=L (t) 。变形下有[H (t) -L (t) ]=1.25L (t) , 也就是说只有当t时刻再贷款者在其住房权益上累计达到贷款余额的1.25倍时才具有再融资的资格。

参考文献

[1]龙海明, 唐小兰, 谭咏梅.固定利率住房抵押贷款违约行为及定价研究[J].财经理论与实践, 2008.11.

[2]周天芸.提前还贷的成因, 影响与预测模型[J].现代管理科学, 2006.11.

[3]付小玲.住房抵押贷款提前偿付的风险分析[J].经济研究导刊, 2007.10.

[4]王重润等.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产, 2002.7.

[5]Oldrich Vasicek.An Equilibrium Characterization of The Term Structure[J].Journal of Financial Eco-nomic, 1977.5.

[6]张中玉.固定利率住房抵押贷款提前偿还分析[D].西南财经大学.

银行不良贷款“病灶” 篇11

截至今年6月末，国内商业银行的不良贷款余额4564亿元，比去年末新增285亿元。16家上市银行截至今年6月末的逾期贷款总额是4026亿元，较年初增长超过1258亿元。

《新财经》记者梳理了已发布中报的16家上市银行的不良贷款情况，结果显示，有14家银行的不良贷款余额上升，其中有7家银行出现不良贷款余额与不良贷款率“双升”。这是国内商业银行不良贷款连续10年双降后出现的反弹，且连续三个季度上升。

不良贷款余额持续上升无异于商业银行体内一个正在长大的“毒瘤”，这个“毒瘤”是否还会长大？

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，未来商业银行的不良资产提升会是长期趋势，跨度或将持续10年。

不良贷款持续上升

在完成四大行改制上市以后，国内银行业保持了连续10年不良贷款和不良贷款率“双降”的良好态势。但自2011年四季度开始，不良贷款余额开始逐步反弹，自2011年三季度末的4078亿元上升至2011年底的4279亿元。

今年一季度末，不良贷款继续上升至4382亿元，进入今年二季度，反弹势头依然不减。８月中旬银监会发布的数据显示，上半年，国内商业银行不良贷款余额达到4564亿元，较年初增加285亿元。随后陆续发布的银行中报也充分显示出不良贷款明显上升的势头。

《新财经》记者统计发现，16家上市银行的不良贷款余额合计达到3779亿元，有14家银行的不良贷款余额上升，其中有7家银行出现不良贷款余额与不良贷款率“双升”。除兴业银行外，其余15家的不良贷款率均在0.5%以上，有两家银行的不良贷款率超过1%。

其中，不良贷款余额最高的是农业银行，达到845亿元，其不良贷款率也是16家银行中最高的，达到1.39%；建设银行以1%的不良贷款率排名第二；不良贷款余额增长最多的则是工商银行，其不良贷款余额为751亿元，比去年底增加了21亿元；不良贷款率增长最快的是平安银行，上半年不良贷款率为0.73%，比年初增长0.2个百分点。

不良贷款增长的趋势在8家股份制上市银行中体现得尤为明显。上半年浦发银行、平安银行、民生银行的不良贷款余额分别增加18.28亿元、16.77亿元和14.37亿元。其他各行的不良贷款余额也均出现约10亿元的增长。

值得注意的是，与不良贷款相比，银行上半年的逾期贷款增加得更快。

截至6月末，16家上市银行逾期贷款总额4026亿元，较年初增长超过1258亿元，其中第二季度新增逾期贷款达822.4亿元。浦发银行、平安银行、民生银行逾期贷款和垫款金额增长突破50%，分别增加81.58%、74.20%和63.22%。

除了逾期贷款外，被视为银行资产质量异动预警的关注类贷款也在增加。截至今年二季度末，商业银行关注类贷款余额为1.46万亿元。

所谓关注类贷款，是指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响因素的贷款。按照银监会对贷款的五大分类，关注类贷款是介于正常类贷款和不良贷款中间的一类贷款，如其发生“劣变”，将成为不良贷款，进而冲击银行资产质量。

上半年末，招商银行的关注类贷款额178.90亿元，比上年末增加9.29亿元；民生银行关注类贷款余额153.29亿元，比上年末增加19.94亿元；浦发银行关注贷款额178.90亿元，比上年末增加9.29亿元。

与不良贷款一样，商业银行的关注类贷款余额也已经连续三个季度上升。

制造业是重灾区

对于不良贷款上升的原因，中信证券银行分析师朱琰认为，主要有三个方面的原因：一是经济下行，内外需求回落导致企业收入下降、产品库存增加、应收账款周转变慢，使得企业欠息逾期现象加剧；二是以出口为导向的劳动密集型产业面临增长和转型压力，部分企业在主业经营不善的同时涉足杠杆更高、风险更大的行业，可能引发企业经营不善甚至破产风险；三是企业互相担保引起关联反应，以某中小银行为例，由于担保类企业对外担保过多导致自身资金链断裂，产生的不良贷款已经占到今年新增不良贷款的37%。

从上市银行披露的情况看，不良贷款行业分布主要集中于制造业和商贸企业，制造业与批发零售业的不良贷款占总不良贷款近50%，算得上是不良贷款的“主力”。其中，制造业企业产生的不良贷款最多。平安银行、中信银行、浦发银行、兴业银行上半年来自制造业的不良贷款比率半年间分别增长了96%、26%、22%和15%。

制造业出现不良贷款最直接的原因是金融危机的影响，导致内外两个市场需求都大幅萎缩，使制造企业普遍陷入困境。这不仅影响资金周转效率，降低资金流动性，还造成企业资金占用增加、还款难度加大、不良贷款增多的局面。

不过，一名金融行业研究员对《新财经》记者表示，制造业不良贷款的攀升不只与行业有关，也与银行信贷理念和风控能力有关。

据其介绍，一方面，制造业贷款数量的增加与银行信贷规模的扩大不协调、不同步，这是造成制造业不良贷款攀升的深层原因。金融危机爆发后，银行信贷资金投放达到极致，不到3年时间就向市场投放了20多万亿元贷款，但投放给制造业的贷款却远不如政府融资平台、开发企业和其他非生产性行业。

正是由于信贷资金的天量投放，带来了价格的快速上涨，制造企业的成本快速上升，效益急剧下降，形成了“两头挤压”，从而导致不良贷款上升。

另一方面，银行防范信贷风险的政策不统一、不对等，也是造成制造业不良贷款攀升的另一个原因。一个不争的事实是，在实行宽松货币政策、信贷资金天量投放时，制造业没有得到相应的资金支持，而在货币政策紧缩时，银行却把收贷和防范风险的重点都放到了制造企业身上。

因此，绝大多数制造企业，尤其是中小企业，都或多或少地被银行压缩了贷款规模，形成只收不放或多收少放，使原本资金紧张的制造企业更加难以运转。最终使得一些制造企业只能逾期不还，或者难以筹集资金偿还。

nlc202309010326

一名国有银行的中层对《新财经》记者表示，银行业不良贷款攀升的主要原因是企业互保、联保模式下的信用贷款。所谓联保模式，就是三家或三家以上中小企业，自愿组成担保联合体，其中一家企业的银行借款由联保体所有成员一起承担还款连带责任。

“如果其中一家企业出问题，对银行影响不大，但经济环境不好时，容易出现联保的几家企业一起出问题，且联保贷款通常都无抵押品，所以银行很难追回，”上述人士表示。

与此相关的一个事实是，今年以来，“长三角”、“珠三角”部分民营中小企业经营困难使区域性和行业性信贷风险凸显，是银行业资产质量下降的主要原因。温州地区成为不良贷款集中爆发的区域，浦发银行中报显示上半年度新增不良贷款主要集中在温州和杭州地区，而其他地区的贷款质量基本保持稳定。

暴利时代终结

不良贷款上升的同时，银行业绩增速却出现明显回落。16家上市银行今年上半年净利润为5452亿元，比上年同期增长18％，尽管仍在增长，但远低于去年约40%的增速。

上半年，工、农、中、建、交行分别实现净利润1232亿元、805亿元、716亿元、1063亿元和311亿元，同比增速分别为12.49％、20.75％、7.58％、14.5％和17.78％，与去年相比，缩水不少。去年五大商业银行的利润增幅，除中行为19％之外，其余4家银行都在25％以上。

相比而言，民生银行等8家上市股份制银行的表现要靓丽得多，上半年共实现净利润1219亿元，同比增长34％。但与2011年相比，8家上市股份制银行的利润增速仍然回落明显。2011年华夏和民生银行的利润增幅超过50％，浦发和招商银行也在40％以上。

业内普遍认为，传统利润来源大户的利息收入在利率市场化的影响下逐步减少，同时被视为未来重要来源的中间业务也增长乏力，因此国内银行业高增长时代或就此告别。

息差水平是衡量银行赢利能力的重要指标之一，尽管上半年银行的息差同比仍普遍上升，但从季度环比看，除了兴业、华夏、建设银行等几家外，大多数银行的净息差都呈环比下降态势。

银监会统计数据显示，今年二季度银行业的净息差较一季度下降了0.1个百分点。交通银行金融研究中心研究员许文兵表示，虽然银行业息差从同比上看仍在扩大，但环比数据更能体现趋势性变化。

随着利率市场化的临近，“掘金”中间业务是商业银行的一致选择，手续费及佣金更是其中发展最快的一项业务。但上半年股市、基金等投资市场行情持续惨淡、监管层规范银行收费等事件使得上市银行中间业务增长乏力，甚至有的银行收入下降，这一现象在近年来极为罕见。

从国有银行看，中国银行上半年中间业务收入342.5亿元，同比下降2%，这是该行近3年来中间业务首次下降；建行上半年中间业务收入492.43亿元，同比增长3%，与去年同期41%的增速比，大幅下降约38个百分点。

股份制银行的中间业务下滑也很明显，以民生银行和招商银行为例，上半年中间业务分别同比增长27%和19%，但与去年同期增速相比，下降了49和33个百分点。光大、浦发等增速亦有不同程度的下降。

值得注意的是，在存款成本提高和优质客户流失的双重压力下，银行纷纷将信贷资源投向议价能力较弱的小型和微型企业。今年以来，无论是此前对中小企业不屑一顾的四大国有银行，还是一向以存款为王的股份制商业银行，都在跑马圈地加开网点，目的就是支持小微企业，加大贷款力度。

这一现象在上市银行中有充分体现。截至上半年，中信银行小企业客户达到20781户，较上年末增加2204户；授信余额3641.17亿元，比上年末增加461.89亿元，增幅近15%。民生银行小企业贷款的规模更大，截至6月末，其小微企业贷款余额为2506.95亿元，比上年末增加182亿元，增幅接近8%，占全部零售贷款总额的65%。

但小微企业贷款也有风险，经济下行使得不少成长性不错的小微企业出现减产、停产现象。今年以来，长三角、珠三角部分民营中小企业经营困难使区域性和行业性信贷风险凸显，是银行业资产质量下降的主要原因。平安银行此前就公开表示，由于温州地区部分中小企业出现资金链断裂和企业主出走现象，导致温州分行资产质量恶化，对该行资产质量造成了较大压力。

事实上，就连银行高管也坦言，未来赢利不容乐观。中国建设银行董事长王洪章前不久在业绩发布会上表示，“在经济环境不理想的背景下，银行利润增速必然下滑，且未来很难保持20%以上的增速”。而农业银行董事长蒋超良也在业绩发布会上预期，随着宏观经济的进一步下行，下半年利润增幅或将有所下降。

评级机构标准普尔近期发布报告称，随着中国银行业的经营环境变得困难，未来3～5年国内银行的弹性将遭遇考验，赢利压力日益加剧。在企业违约上升和净息差收窄的背景下，中国银行业正面临信用下行周期。

这意味着，银行业绩多年来不断改善的局面或将终结。

银行抵押贷款 篇12

关键词：房地产泡沫,商业银行,抵押贷款,风险

0 引言

房地产的首要功能是为人们提供活动空间, 但一些投资或投机购房并非仅仅是为了满足自身居住。投资和投机使得房地产价格在短短的七八年间上涨了5-8倍, 房地产价格也偏离了普通人的消费能力, 房地产市场存在泡沫。由于房地产泡沫存在, 房地产价格有极大的下降可能。2011年, 在“调结构、稳物价”的大背景下, 中央政府继续加强房地产调控, 全国投资、新开工房地产增速高位回落, 调控效果在限购城市显现, 商品房销售萧条, 成交量大副下降。房地产调控会使房地产投资和投机逐渐退出房地产市场, 到时房地产价格会下降, 一部分房地产抵押贷款会面临收不回的风险。

1 我国房地产市场有泡沫存在

从以下分析可以看出我国房地产市场有泡沫存在。

1.1 房价收入比

目前国际上公认的家庭年收入与房价合理比例为1∶6, 超过这个比例就说明房地产价格里已有泡沫存在。假设以一套80平方米的新住宅为例, 以我国2012年主要城市的月平均收入来计算房价收入比。 (此表房地产价格是各城市2012年12月二类地段普通商品住宅市场价格的集中成交价格;家庭收入以两人收入计算) 。

从表1可以看出北京、上海、深圳、杭州的房价收入比均明显偏高, 房价收入比都大于1:10, 这无疑证明我国房地产存在巨大的泡沫。[1]

1.2 投资性购房比例

房地产的首要功能是为人们提供活动空间, 但一些购房者并非仅仅是为了满足自身居住, 而是为了投资或投机。在2010年3月上海证券报刊登的一份调查显示44.3%的人购房是为了自住, 有36.2%购房为了投资, 有19.5%的购房者购房是为了既投资又居住。[2]加起来投资性购房达到了55.7%。比如我国海南三亚市房地产市场就是房地产泡沫的典型。三亚常驻人口只有50.8万人, 大部分是外来购房者在炒做。在2011年的一项统计显示岛内购房者只占9%, 岛外购房者占到91%, 绝大多数购房者是为了投机。[3]房地产本能是为人们提供活动场所即生活必需品, 投资品是房地产的次要功能。房地产作为投资品有很大的危害。首先全民投资房地产严重抑制了人们对其他消费品的需求, 高房价使人们无力对其他产品进行消费, 阻碍了我国经济的发展繁荣;其次大量的房地产开发严重浪费社会资源。

数据来源:人平均月收入来自国家统计局网;二类地段住宅集中成交价格来自中国房地产信息网.

1.3 房地产租售比

所谓租售比指房子的月租金与总房价之间的比值。衡量一个区域房产市场运行状况的租售比国际标准为1∶300到1∶200之间。[4]如果房地产的租售比低于1∶300, 意味着收回房地产投资时间比300个月多, 房产投资价值相对变小, 房产泡沫已经显现, 房地产价格会下降;如果租售比高于1∶200, 意味着收回房地产投资时间比200个月短, 表明这一区域房产投资潜力相对较大, 房地产价格会上涨。当房地产市场价格上涨时, 租赁市场上的需求大量转向销售市场, 房地产投机性购房旺盛, 结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售价格下降, 房地产价格上涨物价也在上涨意味着房地产市场存在泡沫。

目前北京、上海、杭州大部分物业的租售比值在1:450至1:600之间。租售比说明收回一套投资性商品房的成本至少要40年-60年。这个租售比远远低于1:300的底线, 说明我国房地产销售市场泡沫严重。

(以上房子月租金是空房的月租金, 即不包括家具的租金)

1.4 购房群体贷款比例

在2005年以前, 购房人群中30%左右是一次性付款, 70%左右是短期或长期贷款。2009年武汉商品房购房者的付款方式调查显示:在购房付款方式上, 34.5%购房者选择了公积金贷款;31.1%的购房者选择了商业按揭贷款;24.3%的购房者选择了分期付款;一次性付款所占比例最低为10.0%。[5]购房一次性付款比例降低20%说明房地产消费者没有那么多资金, 只能靠银行贷款来购房。房地产贷款对房价存在很强的单向因果关系, 既房地产信贷增加和房地产价格上涨有相关性。房地产价格上涨是以银行贷款作为依托的, 这是房地产泡沫的一个明显信号。一旦房价大跌, 商业银行会产生很多坏账, 投机者也血本无归。

2 我国房地产抵押贷款现状

房地产贷款包括房地产开发贷款、个人购房贷款 (其中70%是个人住房抵押贷款) , 房地产开发贷款大多是中期贷款, 而且大多是在建工程担保或抵押贷款。而个人房地产贷款大多是中长期贷款。下表是我国房地产贷款期末余额和个人住房抵押贷款期末余额。

数据来源:中国人民银行网.

从上表可以看出我国2012年房地产贷款高达19.23% (个人住房抵押贷款占金融机构全部贷款期末余额的比例为12.86%) , 在这19.23%中有4.43%是近三年的贷款, 而我国房地产价格在近三年并没有太大变化, 如果房地产泡沫破灭, 基于借款人的利益考虑, 近三年房地产贷款的违约不还贷款的可能非常大, 近三年4.43%房地产贷款就有可能收不回来, 加上原来的坏帐就给商业银行造成更多的坏帐。中国人民银行温州市中心支行《2012年一季度温州经济运行综合监测报告》披露, 至2012年三月末, 温州商业银行业不良贷款已连续九个月呈现上升态势, 并创下2005年以来的新高。平安银行温州分行不良率攀升十分明显。2011年下半年尚不足1%, 2012年11月已达9.48%的史上新高。而通常国际公认的商业银行不良贷款率警戒线为3%-5%, 按照西方经济学理论, 温州的部分商业银行处在十分危险的境地。

3 房地产泡沫造成房地产抵押贷款的风险

由于房地产泡沫存在, 我国政府采取措施调控房地产市场, 在房地产限购政策下商品房销售萧条, 投机者也在开始逐渐退出房地产市场。2011年, 在“调结构、稳物价”的大背景下, 中央政府继续加强房地产调控, 调控效果在限购城市显现, 成交量大副下降。2012年温州作为全国房地产市场的领头羊, 房地产价格出现了大副下降, 陆续一些刚性需求不是很高的城市房地产价格也开始松动, 尤其是在限购政策下人口不是很多房地产投机盛行的城市, 比如鄂尔多斯市。这种投资性和投机性房地产需求一旦开始退出市场, 房地产价格就开始大副下跌, 以存在泡沫的房地产市场价值作为抵押价值, 房地产价格下跌后大量抵押贷款存在收不回的风险, 对贷款的商业银行也是极大的威胁。

房地产泡沫存在时房地产抵押价值估价太高造成的抵押贷款风险, 抵押价值太高是由于相关部门对抵押价值的定义的不妥和抵押价值估价方法的不合理造成的。

3.1 抵押价值定义的不合理使得抵押价值太高

《房地产抵押估价指导意见》把市场公开价格作为市场公开价值, 再以市场公开价值作为抵押价值, 在我国房地产市场有泡沫存在时是不合理的。市场价值存在前提是市场是充分竞争的, 由于我国土地出让的垄断供应, 不是完全竞争市场, 市场价值与内在价值不相等, 所以不能以市场公开价值作为抵押价值。应该以房地产内在价值作为房地产抵押价值, 无论泡沫存在与否内在价值都能反应房地产的真实价值。内在价值又称为非使用价值, 就是事物本身内在固有的、不因外在于它的其他相关事物而存在或改变的价值。比如以上用市场法确定的北京二类地区80m2住宅集中成交总价是216.56万元就是市场价值;以上用收益法估价的北京80m2住宅内在价值是83.51万元。同一个80m2住宅抵押价值是216.56万元还是83.51万元呢?显然以目前确定抵押价值的相关规定80m2住宅抵押价值是216.56万元。而目前我国房地产市场有泡沫, 北京80m2住宅二类地区集中成交价与房地产内在价值相比较超出了 (216.56-83.51) /83.51=160%, 以目前的市场价值做抵押价值70%贷款比率可以贷到151.59万元, 远远超过了房地产的内在价值83.51万元, 如果房地产泡沫破灭房地产价格回落, 商业银行就无法全部收回151.59万元贷款。所以在房地产市场有泡沫存在时以内在价值作为房地产抵押价值无论房地产价格上升还是下降都对抵押贷款影响不大。

3.2 抵押价值估价方法造成抵押价值过高

目前对于房地产抵押价值的评估基本用的是比较法。《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, 房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失, 不高估市场价值, 不低估知悉的法定优先受偿款, 并在估价报告中作出必要的风险提示”。用比较法估价抵押价值时, 由于估价方法本身的适用性就会使抵押价值存在高估风险。比较法的估价市场背景是估价时的房地产市场状况, 可比实例的正常成交价格里本身就有房地产泡沫存在, 但在抵押估价时并没有考虑泡沫的存在, 估价出的价格是公开市场价值, 把公开市场价值直接作为抵押价值, 再以抵押价值的60%-70%作为抵押率, 抵押贷款额就会偏高。抵押价值的60%-70%抵押率并没有考虑房地产价格里的泡沫, 而是考虑将来抵押权实现时快速变现和优先受偿款对回收抵押贷款的影响。抵押贷款期限一般都很长, 在5-30年间, 还款都是在将来, 将来房地产的价格是否稳定存在极其大的不确定性。在市场比较法为主这种评估模式下, 抵押物的市场交易价格越高抵押价值估价越高, 获得的贷款额度就越高, 当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时, 将来还贷款就会存在严重的风险隐患。

3.3 抵押率太高造成的抵押贷款风险

目前我国房地产贷款的抵押率有两种, 商品住宅抵押贷款的抵押率是70%, 商业房地产抵押贷款的抵押率是60%。房地产的市场价值与房地产的内在价值相比较超出很多, 也就是房地产的泡沫很严重, 以现在的高抵押率确定的房地产抵押贷款将来一旦房地产泡沫破灭时抵押贷款无疑是收不回的。以上海二类地区80m2住宅集中成交总价是184.93万元就是市场价值;以上用收益法估价的北京80m2住宅内在价值是86.49万元。以目前的市场价值做抵押价值70%贷款比率可以贷到129.45万元, 远远超过了房地产的内在价值83.51万元, 而目前我国房地产市场有泡沫, 上海80m2住宅二类地区集中成交价与房地产内在价值相比较超出了 (184.93-86.49) /86.49=114%, 如果房地产泡沫破灭房地产价格回落, 商业银行就无法全部收回129.45万元贷款。

3.4 抵押贷款期限的长期性与未来房地产市场不稳定风险

房地产抵押期限的长期性与抵押估价报告使用时限性相互矛盾。我国商业银行房地产抵押贷款的期限一般都很长, 大多是5-30年, 而在这漫长的还贷款过程中房地产市场会发生很大的变化, 如果房价一直上升那归还房地产贷款应该不成问题。但是目前我国房地产市场存在泡沫, 正在进行政策调控, 也就是市场在宏观调控下可能会回落, 回落后贷款者归还贷款就存在很多问题。贷款者将来还款与将来的房地产市场有很大关系。而房地产抵押估价的价值是某一估价时点的房地产价值, 报告使用时有时限性, 一般使用时间不能超过一年, 而这与贷款的偿还长期性是相互矛盾的。所以在估价抵押价值时要充分分析将来的房地产市场, 使抵押价值能反映房地产本身价值, 对债权的实现更有保障。

4 结论

通过分析居民家庭年收入与房价合理比例、房地产投资、房地产租售比、购买房地产的贷款比例可以看出我国房地产市场 (特别是一二线城市) 存在一定的泡沫成分。而我国近几年房地产贷款比例占全国人民币贷款期末余额19%左右, 如此高的房地产贷款比例, 在未来房地产市场存在很大的不确定性, 房地产抵押贷款回收也存在很大的不确定性。以存在泡沫的房地产市场价值作为抵押价值, 尤其以市场法估价的市场价值为抵押价值, 一旦投资和投机性房地产需求退出市场, 房地产价格就开始大副下跌, 房地产价格下跌后大量抵押贷款存在收不回的风险, 对贷款的商业银行也是极大的威胁。

参考文献

[1]张法顺.浅论房地产泡沫的成因与对策[J].现代商业, 2008, (07) :133-135.

[2]涂艳.购房者中投资投资房产的比例已接近自住[EB].http://wx.house365.com

[3]2010-03-292011年上半年三亚房地产市场走势及趋势[R].房地产行网.www.chinaIRN.com2011.1.

[4]丁小龙.房地产泡沫下的住房信贷风险危机处置[J].中国商界 (上半月) , 2010-11.08-11.