危旧房改住房改造

危旧房改住房改造（共6篇）

危旧房改住房改造 篇1

前言

为响应国家关于加快推进国家城镇化建设的号召, 并对城区中原有的危旧房进行集中改造, 使广大人民群众能够享受到更为舒适的居住环境, 切实落实好党和国家的惠民政策, 城区中的大范围的危旧房和零星分布的危旧房以及对上世纪建设的小区由于当时缺乏统一的规划而造成的基础设施配套不完善且人口密集区域需要进行统一规划, 对危旧住房进行改造。文章将就如何做好危旧房改住房改造的拆迁安置工作进行阐述。

1 我国的危旧房现状和改造目标

危旧房是指城市规划区范围内, 房屋结构简单、单位面积上人口密度大、经过30到40年的使用, 接近或超过房屋的使用年限, 并且不符合现在要求的抗震、消防要求存在很大的安全隐患且基础配套不完善的区域。下面将以广西地区的危旧房进行举例, 广西的大板结构住房是指在上世纪70、80年代所建立的试验性预制大型板装配整体式住房, 但是出于当时的国家规范和建造条件的限制, 这批房屋的设计使用年限仅有25年, 且房屋的抗震能力不足, 时至今日, 这批仍在使用的房屋早已过了使用年限, 成为了危房, 并且在08年的汶川大地震后, 国家处于对住房安全的考虑, 将房屋的抗震能力列入了房屋质量的考察范围, 因此, 国家在“十二五”期间, 提出了要按照《国家基本公共服务体系“十二五”规划》要求, 对城区中的危旧房进行集中整治, 争取到“十二五”期末, 相关整治工作初步完成, 使用居民的住房水平明显得到提升。

2 危旧房改造的内容

对危旧房进行改造是为了给人们生活营造更好的环境, 提高人们的生活水平, 对危旧房改造的内容进行了解, 能够保证改造的效果。对于城中区域要根据实际情况, 采取多种方式相结合的方式来进行改造工作。对危旧房住房改造的拆迁安置工作需要特别注意, 在工作中要对群众耐心说明政策, 对于不理解、不支持的群众要采取领导上门进行劝导, 面对面的说明政策, 打消群众的顾虑, 切忌盲目的强行推进改造工作, 造成群众的对抗性举动。对于居民安置采取实物安置和货币补偿的方式, 或者是两种方式结合使用。对于原有住户的安置能就近的要采用就近原则, 实在无法原地安置的也可采用改变安置区域, 但是仍然需要遵守就近原则, 同时需要对住户进行补偿。在整个旧房改造过程中, 可建设廉租房、公租房等来解决无房户或者是低收入人群的住房需求。各地要按照国家的相关规定, 对于危旧房的改造工作需要加快进行, 争取到“十二五”期末初见成效。

对于城区中的城中村进行改造时, 需要遵照国家的相关政策来进行改造工作, 采取分步、分区的方式来逐步完成改造工作。在改造工作开始前, 需要对整体布局做出统一的规划, 而对于城中村内失去土地和农村户口的民众需要优先进行。对于城中村中居民还未完成转换的区域需要稳步实施改造。对于城乡结合部的区域, 由于村民还保有土地和农村户口, 可以结合实际情况, 循序渐进进行改造工作。

对于国有工矿危旧房的改造, 选用按照城市规划统一进行改造工作。

对于国有林场危旧房的改造要大力推进改造工作。各个地区要根据实际情况加快推进改造工作, 由于林区 (场) 居民的收入水平不高, 对于其中的经济困难的住户, 要根据实际情况进行帮助, 同时试点一些符合当地政策实际情况的政策, 切实保障林区 (场) 职工和当地群众的切身利益。

同时要积极推进国有垦区危房改造。加快剩余国有垦区危房改造, 同时要注重规划先行, 优化垦区危房改造布局, 方便生产生活, 促进垦区产业发展和小城镇建设。要探索通过多种方式妥善安置, 切实解决好特困职工安居问题。将华侨农场非归难侨危房改造, 统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围, 加快实施改造。

3 做好危旧房改造的措施

3.1 加强对群众的宣传教育工作

根据国家的相关规定, 危旧房的改造要遵循政府引导、屋主自愿的原则, 要加强市场在改造工作中的比重, 加强对于危旧房的集中整治, 同时保证改造房屋的相关配套建设。需要加强对住户的宣传教育工作, 通过报纸、电视、或者是宣传队等进行宣传, 对住户关心的热点和焦点问题进行面对面的解答, 将这一惠民政策宣传到位。

3.2 对住户做好分类并加强教育工作

由于住户的受教育水平不同, 对于国家的旧房改造工作所抱有的反应也大不相同, 针对这以情况, 需要对住户做好分类工作, 针对不同的情况采取不同的应对方式。

3.2.1 通过主管领导亲自上门进行宣传教育工作, 现场解答住户的问题, 免除住户的后顾之忧, 使改造工作顺利进行。

3.2.2 通过住户的亲属、好友、单位领导来对住户进行思想工作, 从而达到转变住户思想, 使改造工作顺利进行。

3.2.3 通过实际事例来进行宣传。

3.3 对于企业的危旧房改造要选用合适的方式

针对企业的危旧房改造可以按照以下的方式进行:采用限价房的方式;紧跟经济适用房方式;采用全额集资的方式。以上这些方式可根据实际情况适当选用。

4 做好住户的安置补偿工作

根据国家与地方颁布的补偿办法相结合的方法, 如住户愿意自行安置, 可采用一次性发放的方式或按季发放的方式来发放安置款。同时对于按规定搬迁的住户发放一次性的奖励。

对于危旧房改造工作要切实落实好。各地需要对危旧房改造的区域进行摸底排查, 掌握第一手资料, 并在此基础上指定危旧房改造规划, 需要按照保障住户的利益、统筹规划的原则, 分区、分步进行、同时做好改造后的基础设施的配套工作, 进而推进危旧房改造工作向着合理、有序的方向进行。在改造工作中要将群众利益放在首位, 加强对于群众的宣传, 同时要做好工作公开透明, 加强群众监督, 使群众参与进来, 办群众满意的工程。同时对于改造工作的资金来源, 需要和当地银行、税务、土地部门加强沟通, 使用多种优惠政策来支撑改造工作的进行, 同时在改造施工过程中要对工程质量加强监督, 建设住户放心的住房, 切实落实好国家关于危旧房改住房的相关政策。

5 结束语

国家的危房改造工程是一项惠民工程, 关系到千家万户的幸福, 关系到人民生命财产的安全, 是国家改善居民居住环境、安居乐业的大事, 如何做好旧危房改造的拆迁安置工作是切实贯彻落实科学发展观, 全心全意为人民服务的客观体现。

摘要：现如今, 我国为适应工业化发展和城镇化发展的需要, 加快推进危旧房屋的改造和拆迁安置工作, 此工作将立足于改善群众住房条件, 切实贯彻落实科学发展观, 做好对城区中的原有的大范围的危旧房和零散分布于城中的危旧房的综合改造工作, 并对城区中的基础设施落后、简陋且建筑较密集区域进行房屋的综合整治工作, 对于城中村的改造要循序渐进, 并花大力气对资源型城市的危旧房的改造。文章将就改造工作中遇到的问题和方法进行介绍。

关键词：拆迁安置,危旧房,改住房,改造

参考文献

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.关于加快推进棚户区 (危旧房) 改造的通知.

危旧房改住房改造 篇2

甲方：

乙方：

根据“桂政发［2009］16号、市房改办字［2009］25号”文件精神，甲方决定对位于兴安县综合用地按限价住房方式进行危旧房改住房改造，甲、乙双方经充分协商，就该改造项目一事达成一致，签订本合同，以资双方共同遵守。

一、合作项目：危旧房改住房改造。

二、合作方式：

甲方以位于兴安县号综合用地为“危旧房改住房改造”项目建房用地，协助乙方完成该项目的申报审批、计划立项，乙方承担由此产生的一切费用或税金，全权负责该项目的整体规划和改造工程的实施。

三、项目成果分配方式：

乙方按原产权房屋建筑面积无偿还建甲方（如政府部门审定，以政府部门审定的面积为准），实行产权置换，为甲方所有，其余部份（非还建面积部份）归乙方所有，由乙方自主处置（住房按文件确定的供应对象、价格供应），乙方以房养房，自负盈亏。

四、建设资金：

（一）应还建部份款项由乙方承担，购房户根据各自选购的住房面积，预付部份款项，按进度增加。

（二）以该项目向金融部门贷款（利息乙方承担），用于支付该项目建设保证金和土地出让金等。

（三）办理按揭贷款手续。

五、建设期限：自领取《施工许可证》之日起算，为3年。

六、费用和债权债务：

（一）改建过程中，因甲方原因引起的纠纷所产生的费用，甲方负责，其余乙方负责；新建住房办理产权证、室内外装修，费用各自负责。该项目审批无论成功与否，甲方均不承担乙方所产生的费用。

（二）本合同签订前，甲、乙双方的债权债务均各自负责，与本项目无关。

（三）乙方在该项目的申报、建设其间与其它单位或个人产生的债权债务，由乙方承担，改造完成，乙方不得以甲方名义留下任何债务。

（四）任何一方因债权债务给对方造成损失的，必须给予赔偿。

七、权利和义务：

（一）甲方：

1、提供土地、房屋等相关证件或相关合法资料，配合乙方办理该项目的一切相关手续。

2、做好危旧房改造相关政策的宣传解释工作，落实本单位职工购房户名单，组织签订购房协议，并对其协议条款内容负责。

3、协调处理单位内、外关系，承担房屋、土地纠纷，确保改建工程的顺利进行。

4、参与建房管理，协助乙方完成改造工程，配合乙方办理非还建房的供应手续，保障乙方的合法权益。

（二）乙方：

1、全权负责该项目的一切事宜，对该项目的改造拥有建设权，对非还建房及其收益具有所有、支配、处分权。

2、负责项目用地范围内场地清理、拆迁、安置，以及所有购房户的落户和报批手续。

3、接受甲方监督，保证项目工程质量，按国家有关规定对所建房屋及配套设施进行保修。

4、负责该项目的物业管理。

八、合同的解除或终止条件：

（一）自本合同签订之日起，乙方若在15个月之内，该项目仍没有完成审批、立项，本合同自行终止。

（二）因政策性变化或不可抗原因致本合同无法完全履行或无法履行时，双方协商一致，可以解除或终止本合同。

九、违约责任：

任何一方违反本合同条款的行为均为违约行为，违约方应承担违约责任，赔偿对方由此造成的一切经济损失，并按损失的双倍支付违约金。

十、其它事宜：

（一）在合作期间，为乙方全权委托人（即项目负责人），直接对乙方负责。

（二）在该项目改建过程中，所发生的安全事故乙方负责。

（三）本合同如有未尽事宜，由双方共同协商作出补充规定，补充条款具有与本合同同等的法律效力。

（四）本合同在执行过程中，如有与国家政策相违背或遇国家政策变动，以国家政策为准。

（五）本合同双方必须遵照执行，如发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。

十一、附则：

本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字、盖章之日起生效。

甲方：乙方：

法定代表人：授权代表人：

危旧房改住房改造 篇3

1.1 研究背景

1.1.1 危旧房改住房改造是改善民生、促进经济方式转变的重要举措

住房问题是重要的民生问题。广西实施危旧房改住房改造是住房制度改革工作的深化, 是惠及百姓的德政工程、民心工程, 是调结构、扩内需、保民生、促发展的一个新亮点。推进危旧房改住房改造工作有着以下重要意义:

(1) 推进危旧房改住房改造是保障和改善民生的需要。广西在20世纪八九十年代集中建设的大量砖混结构住房, 楼板多数为预制空心楼板, 房屋抗震性能较低;集中建设于七八十年代的近300万平方米试验性大板结构住房, 更是低标准、低造价的建筑, 受当时经济和技术水平影响以及建材质量的制约, 这些建筑设计使用年限仅为25年, 目前已超过设计使用年限。这些房屋大多数结构不合理, 使用功能、配套设施不完善, 抗震设防低, 部分已成了危房, 已不适合居住。广大居民通过危旧房改住房改造, 可以消除安全隐患, 实现以旧换新、以小换大, 将不成套的住房改造为设施配套的住房, 将危险房改造为安全房, 将条件差的旧房、老房改造为功能齐全的新住房, 最大限度地满足广大职工群众“有房住, 住好房”的愿望。

(2) 推进危旧房改住房改造是扩内需促发展的需要。实施危旧房改住房改造, 一不需要政府投资, 二不需要政府新增建设用地, 通过政策支持, 引导职工群众自发自愿自筹资金, 以拆旧建新的方式, 可以发挥住房建设投资拉动社会相关行业投资的乘数效应, 带动钢铁、有色金属、建材、轻工、电子、家具、装饰装潢等多个产业发展。

(3) 危旧房改住房改造有助于集约节约利用土地。在当前国家严格控制建设用地的情况下, 加快对危旧房改住房改造, 可充分利用原有住宅用地, 合理提高容积率, 通过对原有土地的二次开发、合理利用, 有效缓解城镇住宅建设用地困难问题。

(4) 危旧房改住房改造有助于促进房地产市场健康稳定发展。进行危旧房改住房改造, 通过限定改造项目利润, 严格控制新建住房价格, 增加中低价位普通住房供应, 有利于加快解决中低收入群众的住房困难, 可以优化住房供应结构, 抑制房价过快上涨。

(5) 危旧房改住房改造有助于加快改善城市人居环境。通过危旧房改住房改造, 可在很大程度上改变城镇破旧面貌, 使城市美化、亮化, 重新塑造城市形象。

1.1.2 加快推进危旧房改住房改造是贯彻落实自治区党委、政府部署的要求

危旧房改住房改造是保障性安居工程的组成部分。大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院做出的重大决策, 是各级政府工作的一项重要任务。自治区党委、政府高度重视廉租住房建设和危旧房改住房改造等保障性安居工程工作, 把它作为重要的民生工程来抓。2012年6月, 自治区政府在南宁召开全区危旧房改住房改造工作会议, 总结全区危旧房改住房改造工作, 提出了下一步工作的具体目标任务和要求, 动员各市各部门采取措施加快推进全区危旧房改住房改造工作。自治区党委常委、常务副主席黄道伟作了《统一思想认识, 加快推进危旧房改住房改造工作》的重要讲话, 自治区住房城乡建设厅厅长严世明作了《加快推进危旧房改住房改造, 促进全区经济社会和谐发展》的讲话, 自治区副主席高雄主持会议。这次会议有力地促进了全区危旧房改住房改造工作的深入开展。

1.1.3 危旧房改住房改造非还建住房是单位改善和解决职工群众特别是行政机关干部职工住房困难条件的重要渠道

2006年广西停止了党政机关集资建房, 2007年将经济适用住房供应对象调整为低收入家庭, 2009年又停止了市场运作建房, 机关干部职工已没有条件购买保障性住房, 他们的居住问题只能通过市场来解决。然而广大机关干部职工的购房能力有限, 他们绝大多数人很难买得起高价的商品住房。随着住宅用地的减少, 企事业单位集资建房的规模也越来越小, 有的企事业单位由于没有闲置的住宅土地, 无法组织职工集资建房。通过危旧房改住房改造, 充分利用原有住宅土地建设住房, 适当提高容积率, 增加普通住房供应, 可以解决建设单位干部职工住房困难问题。建设单位在向本单位干部职工供应非还建住房后还有剩余房源的, 通过当地房改部门调剂非还建住房, 还可解决其他单位干部职工住房困难问题。

1.2 研究的目的和意义

1.2.1 研究目的

加强非还建住房供应监管体系的研究有两个目的:一是要解决职工群众自住性住房问题, 确保非还建住房向无房户供应;二是要解决职工群众改善性住房问题, 确保非还建住房向住房面积未达标户供应;三是防止不符合条件的家庭购买非还建住房;四是防止违规多占住房现象发生。

1.2.2 研究意义

(1) 加强非还建住房供应监管体系的研究, 有助于从源头上防止多占住房现象的发生。

(2) 加强非还建住房供应监管体系的研究, 能为解决广西职工群众住房困难、改善居住条件提供参考性意见。

(3) 加强非还建住房供应监管体系的研究, 对完善广西危旧房改住房改造非还建住房供应、政策管理以及住房保障政策有参考意义。

2 研究方法

2.1 实地走访法

课题研究组先后走访了南宁、柳州、桂林等市及所属部分县16个危旧房改住房改造项目单位和11个房改办, 通过召开会议, 听取意见, 多方了解非还建住房供应情况和政策实施效果。

2.2 问卷调查法

在南宁市选择有代表性的危旧房改住房改造项目单位的50多位购房职工进行问卷调查, 收集关于对非还建住房供应管理的意见。

2.3 个案研究法

选择两个有代表性危旧房改住房改造项目单位进行考察和分析, 透过现象看本质, 得出规律性的结论, 找出解决问题的方法。

2.4 专家论证法

课题研究组先后召开危旧房改住房改造项目单位、代建单位座谈会和有房改、房产等单位专业人员参加的座谈会, 对研究报告进行论证, 充分听取意见和建议。根据征求的意见和建议, 进行归纳和分析, 进一步修改、完善研究报告, 形成《加强非还建住房供应监管体系的研究》报告。

3 研究内容

3.1 非还建住房供应的政策体系

3.1.1 非还建住房供应的政策文件

(1) 2009年2月, 自治区人民政府印发实施的《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》 (桂政发[2009]16号) , 是指导全区各地实施危旧房改住房改造的纲领性文件, 该办法对非还建住房供应对象和供应顺序做出了规定。

(2) 2009年6月, 自治区房委会印发的《广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法》 (桂房改[2009]6号) , 对非还建住房供应对象进行了细化。

(3) 2010年12月, 自治区纪委、房委会、住房城乡建设厅、监察厅联合印发的《关于严明危旧房改住房改造工作纪律的通知》 (桂纪发[2010]27号) , 严禁违规购买非还建住房, 对违反规定购房的干部职工做出纪律处分。

(4) 2012年9月, 自治区房委会《关于做好危旧房改住房改造非还建住房供应管理工作的通知》 (桂房改[2012]61号) , 对购买非还建住房的单位职工家庭所具备的条件做出规定。

3.1.2 非还建住房的供应对象政策

(1) 非还建住房供应对象为:

a.未购买过房改房、经济适用住房、限价住房 (含限价商品住房) , 未参加过集资建房、市场运作建房的职工家庭 (以下统称“无房户”) ;

b.已购买过房改房、经济适用住房、限价住房 (含限价商品住房) , 参加过集资建房, 但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭 (以下统称“住房面积未达标户”) 。

(2) 下列家庭不得纳入非还建住房供应范围:

a.已经享受过房改政策购房 (含购买公有住房、经济适用房和参加集资建房) , 且住房建筑面积已达标的;

b.参加过市场运作方式建设住房的;

c.已经购买过限价住房 (含限价商品住房) 且住房面积已达标的;

d.不符合法律、法规、规章等规定的购房条件的其他家庭。

以上三种类型家庭如果购买了非还建住房, 就会出现违规多占住房现象。

3.1.3 非还建住房的供应顺序政策

非还建住房按照下列顺序供应:

(1) 建设单位无房户;

(2) 建设单位住房面积未达标户;

(3) 建设单位职工购房后有剩余的住房, 由当地房改办按照下列顺序调剂:

a.同级政府的其他单位的无房户;

b.同级政府的其他单位的住房面积未达标户;

c.当地城镇无住房的中低收入家庭。

(4) 按照现价住房方式改造的, 根据以上 (1) 、 (2) 、 (3) 项的规定供应并公示后还有剩余的住房, 可向当地城镇居民供应。

分析说明, 如果不按以上顺序供应非还建住房, 下一顺序家庭越过前一顺序符合购房条件的家庭购房, 属于违规供应非还建住房, 造成住房供应不公, 会引发职工不满, 可能出现投诉现象。

3.1.4 非还建住房供应的审批程序政策

(1) 购买非还建住房的人员向建设单位提出购房申请, 建设单位向申请购买非还建住房的人员发放购买非还建住房审查表。

(2) 申请购买非还建住房的人员 (以下简称“申购人”) 将申购表及身份证复印件、职务职称证书、婚姻状况证明等相关材料报建设单位。

(3) 建设单位对申购人的名单造册登记, 填写申请购买非还建住房职工家庭是否参加市场运作建房查询表, 报自治区房改办审查申购人家庭是否参加过市场运作建房;然后根据有关文件、资料对申购人进行资格审查, 提出初审意见, 报当地房改办 (在南宁市的中直、区直单位报自治区直属单位房改办, 南宁铁路局系统单位报南宁铁路局房改办, 下同) 。

(4) 当地房改办对建设单位上报的购房名册及相关资料进行审核。

(5) 当地房改办将审核过的购房名单在建设单位张榜公示, 同时报自治区住房制度改革委员会办公室。

(6) 经公示有异议的, 当地房改办组织人员进一步核查, 对不符合条件的申购人, 将书面告知其未通过审核的原因;无异议的, 当地房改办进行登记备案, 通知申购人, 发放准购证。

(7) 准购证由自治区房改办统一印制。

3.2 非还建住房供应现状

3.2.1 非还建住房的建设情况

2009年2月, 广西开展危旧房改住房改造工作以来, 全区14个市及部分县区、驻邕中直、区直单位、南宁铁路局都已启动了危旧房改住房改造工作, 通过对原有旧住宅区土地进行第二次集约利用, 增加普通住房供应, 改善城市人居环境, 多渠道解决城镇中低收入家庭住房困难。截至2013年10月底, 全区累计批准实施的危旧房改住房改造项目351个, 计划拆除危旧住房3.8万套, 建筑面积233.29万平方米;计划新建住房12.99万套 (其中非还建住房9.19万套) , 建筑面积1541.26万平方米, 总投资513.5亿元;累计动工建设的项目178个、住房4.18万套, 总建筑面积569.9万平方米 (含地下室及配套服务用房面积) ;累计完成投资53.76亿元, 基本建成住房7960套, 建筑面积108平方米。在己审批建设的9.19万套非还建住房, 可解决和改善广西25万职工群众住房困难的问题。

3.2.2 非还建住房性质

非还建住房属于保障性住房。危旧房改住房改造属于保障性安居工程, 不是商品房开发。

一是政府给予一定的土地优惠政策, 免缴城市基础设施配套费等各种行政事业性收费;二是非还建住房供应对象受到限制, 必须是无房户或面积未达标户;三是非还建住房面积受到限制, 为普通住房, 户型面积不得超过144平方米;四是改造项目利润受到限定, 最高不得超过总造价的7%, 使非还建住房价格得到较好控制, 为职工群众所接受。

据调查, 在南宁市危旧房改住房改造项目非还建住房价格一般在每平方米4000~5000元, 比同地段同类商品住房少3000元左右;在县城危旧房改住房改造项目非还建住房价格在每平方米2500元左右, 比同地段同类商品住房少1000元左右。非还建住房比商品住房具有明显的价格优势, 职工群众买得起、住得起, 具有保障性质的住房。

3.3 非还建住房供应工作存在的问题和分析

3.3.1 政策有待进一步完善

一是桂政发[2009]16号文件第三十条关于当地房改办调剂非还建住房给同级政府的其他单位无房户、住房面积未达标户中的“同级政府的其他单位”含义不明确, 以至有的地方将非还建住房调剂给行政事业单位和国有企业, 而有的地方放宽到民营企业或私有企业;二是没有根据实际情况及时修改完善相关政策。有的职工为了得到两套非还建住房, 办理了离婚手续, 双方是否都可以购买一套住房, 需要有政策依据。

3.3.2 政策执行力度有待加强

一是在调剂的非还建住房中, 有的单位没有按无房户优先的顺序供应住房;二是个别房源多的单位允许不符合购房条件的人员购买非还建住房, 引发来信上访事件的发生。

3.3.3 职工申请办理购买非还建住房资格审查工作滞后

大多数建设单位为了筹集改造项目资金, 在职工还未申请办理购房资格审查就开始出售非还建住房, 收取售房款。有13个项目已交付使用, 但有1670个购房家庭还未领取非还建住房准购证。这些已交了购房款的家庭一旦未通过资格审查, 不符合购房条件, 将会出现退房难、清房难的情况。

3.3.4 信息监管系统建设有待加快

目前, 全区危旧房改住房改造管理信息系统还处在试用阶段, 自治区房改办未能对全区危旧房改住房改造项目、非还建住房供应情况进行实时监控。各级房改部门对购房家庭的资格审查主要是对单位出具的证明材料进行审查, 审核工作有一定难度, 出具假证明以图蒙混过关的现象时有发生。

3.3.5 对违规购房者缺乏约束措施

发现违规购买非还建住房的, 以往的处理是能退就退, 不能退就补交钱, 没有约束、制裁措施, 违规成本低, 在一定程度上也纵容了违规多购住房现象的发生。

4 课题结论

为了规范危旧房改住房非还建住房供应管理, 从源头上防止违规多占住房现象的发生, 课题组提出加强非还建住房供应监管体系的对策和建议。

4.1 严格审查供应对象

各单位要严格按照桂政发[2009]16号、桂纪发[2010]27号文件, 以及自治区住房制度改革委员会印发的《广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法》 (桂房改[2012]61号) 、《关于做好危旧房改住房改造非还建住房供应管理工作的通知》 (桂房改[2012]61号) 的规定, 向符合条件的家庭供应还建住房和非还建住房, 严禁将不符合条件的家庭列入供应对象;符合条件的家庭只能享受一套非还建住房。

4.2 认真规范审核工作

各有关单位、各级房改部门要认真履行审核责任, 严格把好非还建住房家庭购买资格的审查关, 确保销售过程公开透明, 销售结果公平公正。申请购买非还建住房的名单必须报自治区房改办审查, 参加市场运作建设住房情况的购房名单要在本单位张榜公示。加快建立全区统一的危旧房改住房改造职工信息管理软件系统, 采用先进管理手段, 从源头上防止一个家庭多占住房现象的发生。

4.3 切实做好非还建住房的调剂工作

建设单位职工购买非还建住房后还有剩余房源的, 应按程序调剂给同级政府的其他单位符合购房条件的职工:建设单位将剩余房源的套数报当地房改办, 当地房改办根据需要调剂房源的单位职工住房情况调剂一定房源。经批准调剂的单位在向本单位符合条件职工供应住房时, 无房户优先。

4.4 做好非还建住房准购证的管理发放工作

准购证是住户购买非还建住房的凭证, 是办理个人房屋所有权证的依据。各级房改部门要认真填写, 严格使用和保管。在取得准购证后, 建设单位才能与购房户签订非还建住房购买合同, 收取购房款。

4.5 做好项目确认工作

危旧房改住房改造项目竣工后, 建设单位应首先按有关规定向项目审批的房改部门申请办理危旧住房改住房改造项目确认书, 然后到当地办理新建住房供应名单确认书, 再到当地房产和国土资源管理部门办理个人房屋所有权证和国有土地使用证。在办理确认书时, 原则上以项目为单位, 一次性办理;但对建设规模大、分期分批改造的项目, 可同期同批确认。

4.6 加大对违规行为的处罚力度

针对住房供应中存在的作假及违规成本低的问题, 要增加对非还建住房申购者以及相关人员违规的惩罚力度, 提高违法成本。要实行问责制, 对单位出具虚假证明的, 一经发现要追究有关部门和个人的责任。若有弄虚作假、隐瞒住房情况及伪造相关证明等情况, 要取消其购房资格, 所造成的损失由其本人负担, 五年内不得申请购买非还建住房;骗得住房的, 除责令其退出住房外, 还要进行经济处罚, 属于单位干部职工的要通报批评。

4.7 健全监督机制, 确保公开透明

一是加大公开监督力度。对申购人在建设单位公示基础上, 还要在房改信息网和有关媒体上公开, 接受广大群众的监督。二是设立举办电子邮箱、举报电话, 接受群众的投诉举报, 并认真处理举报反映的问题。三是各级房改部门要会同当地纪检监察部门开展危旧房改住房改造专项检查工作, 以查促纠、以查促改、以查促建, 对各种违规违纪行为进行认真查处, 确保非还建住房供应过程和结果公开、公平、公正。

摘要：2009年以来, 广西各地积极推进以大板结构住房改造为重点的危旧房改住房改造工作, 通过拆旧房建新房的方式, 消除房屋安全隐患, 解决职工群众的住房困难, 改善住户的居住条件, 拉动内需, 促进全区经济发展。危旧房改住房改造非还建住房供应是当前广西改善和解决干部职工特别是行政机关干部职工住房困难条件的重要渠道, 由于危旧房改住房改造是广西新的房改政策, 改造工作还处于探索和推行阶段, 非还建住房的供应、管理工作还存在一些问题和不足, 既有政策不够完善的问题, 也有监管不到位和实施过程中操作不严的问题, 还有个别单位来信反映住房供应的问题, 需要全面学习和贯彻十八届三中全会精神, 认真总结经验, 分析问题, 完善制度, 加强监督和管理, 促进全区危旧房改住房改造工作健康有序开展。

危旧房改住房改造 篇4

桂房改〔2011〕44号

关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改

造

价格管理指导意见的通知

各市、县住房制度改革委员会、物价局，区直、宁铁住房制度改革委员会：

现将《广西壮族自治区危旧房改住房改造价格管理指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

自治区住房制度改革委员会 自治区物价局

二○一一年十月二十八日

广西壮族自治区危旧房改住房改造价格

管理指导意见 为规范危旧房改住房改造价格管理，促进危旧房改住房改造工作顺利开展，根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）的规定以及国家、自治区有关住房政策，现就加强我区危旧房改住房改造价格管理提出如下意见：

一、明确价格管理原则

实施危旧房改住房改造时，属于产权置换的还建住房建筑面积，原则上由建设单位按照最大不得超过原房改住房建筑面积1.3倍的比例置换给原住房产权人；不属于产权置换面积的新建住房建筑面积（含还建住房中不属于产权置换部分的面积，以下统称非还建住房面积）按保本微利的原则确定价格。

二、合理确定非还建住房面积的价格构成要素

（一）非还建住房面积价格的构成

非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成。

1.改造成本包括以下项目：

（1）土地价款和改造补偿安置费。包括土地出让价款（含以限价住房方式进行改造的还建住房面积应计算缴纳的土地出让金）、危旧房改住房检测鉴定费及拆除费、改造补偿安置费等。

（2）勘察设计和前期工程费。包括开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

（3）建安工程费。包括房屋主体部分的土建（含基础）工程费、水电安装工程费及附属工程费等。

（4）基础设施建设费。包括项目用地规划红线以内，小区的道路、园林绿化、供水、供电、供气、通讯、有线电视、消防安全监控系统、信报箱等与住房同步配套建设的基础设施建设费，以及按政府批准的项目规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

（5）管理费。指危旧房改住房改造项目建设单位或者代建单位为组织房屋开发建设和经营所发生的费用。管理费按照不超过本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的2%计算。

（6）贷款利息。按照建设单位或者代建单位为支付危旧房改住房改造项目建设保证金、土地出让金和临时安置补助费实际发生的银行贷款利息计算。

（7）其他按规定应计入开发建设成本的费用。2.税金。指依照国家规定的税目和税率计算缴纳的税金。

3.利润。建设单位进行危旧房改住房改造不得有利润。代建单位在进行危旧房改住房改造时可按下列方式获得利润：

（1）以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，利润按照本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的不高于7%比例计算。

（2）参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，利润按照本意见第二点第（一）项中改造成本（1）至（4）目费用之和的不高于5%比例计算。

（3）以全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，不得有利润。

（二）下列费用不得计入非还建住房面积价格

1.与危旧房改住房改造无关的住宅小区内经营性设施的建设费；

2.与危旧房改住房改造无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

3.赔偿金、违约金、滞纳金和罚款； 4.按规定已经减免的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；

5.其他不应计入改造项目价格的费用。

三、加强对非还建住房面积价格的审核

（一）建设单位在收取建房职工预付房款前，应当委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程预算，核算出非还建住房面积的预算（售）价格，报当地住房制度改革委员会办公室（在邕中直、区直单位报区直单位住房制度改革委员会办公室，下同）备案。建设单位可根据项目建设进度按照预算（售）价格收取非还建住房面积价款，在项目竣工后与建房职工按照本意见确定的决算价格结算非还建住房面积的差价，多退少补。

（二）危旧房改住房改造项目竣工后，建设单位应根据不同改造方式分别向有关部门申请确认或审核批准非还建住房面积决算价格。

1.以限价住房方式或者全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，建设单位应委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算，核算出非还建住房面积的价格，然后向当地住房制度改革委员会办公室申请确认。当地住房制度改革委员会办公室会同建设工程造价管理机构进行审查，在34个工作日内确认非还建住房面积决算价格，并报上一级住房制度改革委员会办公室备案。

2.参照经济适用住房方式进行危旧房改住房改造的，建设单位应当向当地价格主管部门申请非还建住房面积定价。当地价格主管部门接到定价申请后，会同当地住房制度改革委员会办公室参照经济适用住房价格管理的有关规定进行审核，在34个工作日内审核批准非还建住房面积的价格，并报上一级价格主管部门和住房制度改革委员会办公室备案。

（三）建设单位申请非还建住房面积定价，应如实提供以下材料：

1.非还建住房面积定价申请；

2.住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批准文件；

3.危旧房改住房改造项目规划许可证、施工许可证（验原件交复印件）；

4.缴纳土地出让价款的全部付款凭证、《国有土地使用证》（验原件交复印件）；

5.价格构成项目审核表和项目成本资料； 6.政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料； 7.以限价住房方式或全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，提供建设工程造价咨询企业编制的改造项目工程决算书。

（四）按照本意见确认或审核批准的非还建住房面积价格，为该项目同一期工程住房的基准价格。每套住房的实际价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

（五）实际还建住房的建筑面积小于属于产权置换的还建面积，其不足部分应给予房改住房产权人货币补偿。由建设单位与房改住房产权人根据房改住房的区位、建筑面积、成新、楼层等因素，协商、结算住房产权置换面积的差价款。

（六）参照经济适用住房方式或以全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的，实际还建住房的建筑面积大于属于产权置换的还建面积且超出还建户应当享受的住房面积控制标准的部分，或者非还建住房的建筑面积超出非还建户应当享受的住房面积控制标准的部分，执行市场价格，按照自治区房改政策有关管理规定,收取超标面积价款。

四、建立非还建住房面积价格公开制度

（一）非还,建住房面积应实行明码标价。非还建住房面积预算（售）价格报当地住房制度改革委员会办公室和物价部门备案后，由建设单位张榜公布，并在广西住房制度改革委员会办公室的信息网站上公布。

（二）非还建住房面积基准价格一经确定、公布，任何单位和个人不得擅自提高，不得在标价之外收取任何未标明的费用，也不允许有内部与外部不同的房价。价格主管部门依法对擅自提高房价的价格违法行为进行查处。

危旧房改住房改造 篇5

1. 为什么要出台《暂行办法》?

答:《暂行办法》是根据我区实际情况制定的住房新政策, 其出台主要从如下三个方面考虑:

(1) 危旧房改住房改造迫在眉睫。从1964年至1995年, 全区共建成试验性大板房屋近300万平方米, 这些大板房屋属于淘汰建筑, 绝大部分存在结构安全隐患, 达不到抗震设防要求。再有全区工矿企业棚户区住房面积达300多万平方米, 大部分低矮拥挤, 占地多、空地少、绿地少, 住房存在危险、破旧现象。对危旧房改住房进行改造, 可以改善职工居住条件, 保障住户生命财产安全。

(2) 增加普通住房供应, 促进我区城镇化发展。在当前国家严格控制建设用地的情况下, 通过对危旧房改住房改造, 可充分利用原有住宅用地, 提高容积率, 增加普通住房的供应量, 不断满足我区城镇化发展带来的普通住房需求。

(3) 拉内需, 扩就业, 保增长, 促发展。为贯彻落实党中央、国务院关于积极应对国际金融危机, 加大力度, 扩内需, 保增长的总体要求, 加大我区危旧住房改造工作力度, 这是自治区党委和政府关注民生、拉动内需的重要举措之一。据测算, 在全区已售的7000万平方米公有住房中, 可拆除1980年以前建造的危旧房改住房至少1000万平方米 (含大板房屋近300万平方米) 。如果每年拆除危旧房改住房200万平方米, 新建住房600多万平方米, 可拉动广西经济近200亿元, 带动广西GDP增长一到两个百分点;五年内完成1000万平方米危旧房改住房改造, 可拉动相关产业经济1000多亿元, 增加50万个就业岗位, 使80多万户中低收入家庭受益。

2.2009年全区危旧房改住房改造的目标是什么?

答:2009年度全区危旧房改住房改造投资16亿元, 开工建设面积100万平方米。

3. 哪种情形的房改住房可以改造?

答:《暂行办法》规定, 以下5种情形之一的危旧房改住房可以进行改造:

(1) 经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的;

(2) 竣工年限超过建筑设计使用年限的;

(3) 1982年12月31日前竣工, 结构不合理, 使用功能不齐全, 配套设施不完善的;

(4) 大板住房竣工年限超过20年的;

(5) 不符合建筑抗震设防要求的。

危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70%以上的, 可以对小区全部住房进行整体改造。

4. 危旧房改住房改造有哪几种方式?

答:按照《暂行办法》规定, 危旧房改住房改造可通过三种方式进行:限价住房方式、参照经济适用住房方式、全额集资建房方式。

5. 危旧房改住房改造成本大, 需要政策支持, 《暂行办法》对缴纳土地出让金有何规定?

答:危旧房改住房改造用地是重复利用原有的住宅建筑用地, 既不是闲置土地, 更不是新征用的土地。由于改造危旧房改住房, 原则上实行住房置换, 但经房改住房产权人同意也可以实行货币补偿, 不论哪种方式都会增加改造成本。因此, 《暂行办法》在政策上给予一定支持, 其中对缴纳土地出让金做如下规定:

(1) 利用原有划拨国有住宅土地以限价住房方式进行危旧房改住房改造的, 改造后的住房建筑面积属于还建住房面积部分应分摊的土地出让金, 根据《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》有关规定, 按照新取得建设用地规划许可时标定地价的10%确定, 列入建设成本, 但已上市交易过的房改住房除外。

改造后的住房建筑面积不属于还建住房 (简称非还建住房) 面积部分的土地出让金, 按照新取得建设用地规划许可时标定地价的40%确定, 列入建设成本, 但不得低于国家规定的最低价标准。

(2) 参照经济适用住房方式或全额集资建房方式进行危旧房改住房改造的, 原划拨土地的性质保持不变, 待新建住房上市时按有关规定缴纳土地出让金。

6. 过去房改住房产权人没有购买过公摊面积, 在进行危旧房改住房改造时对公摊面积如何处理?

答:《暂行办法》规定, 未购买公摊面积的房改住房, 房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后, 公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积。

7. 危旧房改住房改造时对房改住房产权人有哪几种安置补偿方式?

答:《暂行办法》规定, 进行危旧房改住房改造可实行住房产权置换或货币补偿。

实行住房产权置换的, 原则上在原地按照原房改住房建筑面积进行置换。建设单位与房改住房产权人另有约定的, 从其约定。

实行货币补偿的, 补偿金额根据房改住房的区位、用途、建筑面积、成新、楼层等因素, 由建设单位与房改住房产权人协商确定。

不论是住房置换还是货币补偿, 建设单位都应当与全体房改住房产权人分别签定改造补偿安置协议。

8.《暂行办法》第二十四条规

定, 建设单位或者代建单位存入不低于危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金, 作为项目建设保证金。如何理解“危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金”?

答:“危旧房改住房改造补偿安置资金总额的资金”是指应被拆除危旧房改住房的价格总额, 由建设单位或者代建单位委托具有相应资质的房地产评估机构对被改造住房进行价格评估, 评估结果作为缴存项目建设保证金的依据。

9.《暂行办法》对新建住房面积有何规定?

答: (1) 以限价住房方式改造的, 新建住房为普通住房, 其套型建筑面积按照国家和自治区的有关规定执行。也就是说新建住房面积不能超过144平方米。

(2) 以经济适用住房方式改造的, 还建住房可按原房改住房面积建设, 也可以适当扩大建筑面积, 但面积扩大后, 不得超过普通住房控制面积标准;非还建住房套型建筑面积控制在90平方米左右。

(3) 以全额集资建房方式改造的, 套型建筑面积按原房改住房面积或者本人应享受的住房面积标准执行。

1 0. 非还建住房能否像商品住房一样对外销售?

答:不能。《暂行办法》规定, 对非还建住房, 应当按照下列顺序供应:

(1) 未享受过房改购房政策的建设单位职工家庭;

(2) 享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的建设单位职工家庭;

(3) 建设单位职工购房后有剩余住房的, 由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂: (1) 同级政府的其他单位中未享受过房改购房政策的职工家庭、享受过房改购房政策但住房建筑面积未达标的职工家庭; (2) 当地城镇无住房中低收入家庭。

以限价住房方式改造的, 在满足上述三种情形后还有剩余住房的, 可以向当地城镇居民供应。

1 1. 新建住房能否上市交易?

答:《暂行办法》规定, 以限价住房方式改造的, 还建住房和非还建住房属于限价住房, 在取得《房屋所有权证》后可按照商品住房的有关规定上市交易。

以经济适用住房方式或全额集资建房方式改造的, 还建住房性质不变。非还建住房属于经济适用住房, 在取得《房屋所有权证》后可按国家和自治区经济适用住房管理的有关规定上市交易。

二、经济适用住房管理部分

1. 经济适用住房管理办法修订后, 经济适用住房供应对象与原规定有什么不同?

答: (1) 我区2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定经济适用住房供应对象为中低收入家庭, 即夫妇双方年工资收入低于当地统计部门公布的上一年职工平均工资6倍的家庭, 均可申请购买经济适用住房, 明显存在保障面太宽的问题。

(2) 新修订的经济适用住房管理办法明确供应对象为低收入住房困难家庭。低收入家庭年人均收入标准由当地政府在小于当地统计部门公布的上一年度城镇居民年人均可支配收入90%的范围内合理确定。保障范围大大小于原来的办法。

2. 申请购买经济适用住房需要符合哪些条件?

答:城市低收入家庭申请购买经济适用住房应符合下列条件:

(1) 具有当地城镇户口, 或在当地城镇居住工作三年以上 (含三年) 的外来务工人员;

(2) 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

(3) 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准;

(4) 单身家庭申请购买经济适用住房的, 申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。

3. 新修订的经济适用住房管理办法对经济适用住房建设面积的规定与原规定相比有什么不同?

答:2004年制定实施的经济适用住房管理办法规定, 经济适用住房户型应以二、三类中小套型住房为主, 具体的建筑面积标准由各市、县人民政府根据当地实际情况确定, 对面积的控制不是那么具体, 建成后的住房面积偏大, 对低收入家庭来说负担过重。

新修订的《经济适用住房办法》考虑了我区城镇化水平低、一户多人的现象相对较普遍, 因此, 明确经济适用住房建筑面积原则上控制在60至80平方米。要求各市、县人民政府要合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例, 并进行严格管理。

4. 购买了经济适用住房后可以上市交易吗?

答:新修订的《经济适用住房办法》对经济适用住房上市交易作出了严格的规定:

一是明确经济适用住房购房人拥有有限产权。

二是明确购买经济适用住房不满5年, 不得直接上市交易, 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的, 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

三是明确购买经济适用住房满5年, 购房人上市转让经济适用住房的, 按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款, 政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后, 取得完全产权。

四是明确个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

5. 目前部分城市经济适用住房

供应量偏小, 一些城市甚至没有统一建设经济适用住房, 低收入家庭想买也难以买到。请问新的办法在这方面有何新的举措?

答:一些城市确实存在上述问题。

针对存在的这些问题, 新修订的《经济适用住房办法》规定:

(1) 市、县人民政府在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中, 要明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容, 并将其纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划, 及时向社会公布, 同时报上级人民政府备案。

(2) 自治区人民政府对全区经济适用住房工作负总责, 对设区城市人民政府实行目标责任制管理。各设区城市人民政府对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

(3) 经济适用住房建设用地纳入当地年度土地供应计划, 在申报年度用地指标时单独列出, 确保优先供应。经济适用住房建设用地数量应不少于当地商品住房建设用地数量的20%。

6. 我区一些乡镇教师、卫生院

等及远离城市的企事业单位职工收入比较低, 在当地也没有经济适用住房可以买, 他们的住房问题如何解决?

危旧房改住房改造 篇6

关键词：代建制,模式,建设单位,项目管理

代建制是一种由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理, 并按照建设项目工期和设计要求来完成建设任务, 直至项目竣工验收后交付使用人的项目建设管理模式。代建制度在国际上已是一种成熟的工程项目管理模式, 在我国政府投资领域也已逐渐推行使用, 实施代建制的目的主要是使项目决策更加科学, 有助于加强实施监督和规范管理, 提高管理水平和工作效率, 并使项目质量、进度和投资控制目标得以落实。但是在非政府投资领域建设项目采用代建制的案例并不多见, 而属于全额集资性质的广西危旧房改造项目委托代建制则刚刚开始尝试。

1 危旧房改造项目代建制的特点与定位

根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》 (桂政发[2009]16号) 文件规定, 危旧房改造工作可以由建设单位自行实施, 也可以通过招标投标方式选择具有相应资质的房地产企业或建筑施工企业 (统称代建单位) 进行危旧房改造工作。同时文件规定:危旧房改住房改造资金通过市场运作方式解决, 除国家另有政策规定外, 原则上财政不给予资金补助。危旧房改造项目代建单位主要获得的回报是不超过7%的利润和不超过2%的管理费。因此, 按文件要求招标引进的代建单位, 其定位、职能与通常意义上政府投资领域项目的代建单位存在较大差异, 危旧房改造项目的代建单位实际上就是房屋建设管理的专业技术服务单位。危旧房改造的组织者和法律主体是建设单位 (即原土地权属单位) , 而权益 (受益) 主体则是拆迁还建户与非还建购房户, 且危旧房改造项目资金的来源是非还建购房户。这样, 代建单位的定位实际上就是建设单位请来的项目建设“管家”, “管家”的职业道德、工作责任心和专业服务水准是建设单位对其考量的主要范畴。同时, 建设单位如何协调处理好与代建单位、拆迁还建户、非还建购房户这三个利益群体的相互关系, 也是事关项目决策能否及时, 项目建设质量、进度和投资能否受控的关键。

2 危旧房改造项目代建制常见问题

(1) 建设单位、代建单位与住户群体之间的角色定位不清, 目标与认识不够统一。建设单位引进代建单位一方面是希望减少非议和减轻自身工作压力, 另一方面更是希望引入专业管理团队而转移管理风险, 然而代建单位则往往因有限的代建利润和管理费而不愿主动承担更多的管理职责, 常常乐当“二传手”。而属于单位职工的住户群体作为回迁或投资主体, 往往对委托代建制度持疑虑态度, 更希望建设单位管理者对项目给予更多的关注, 以确保住户利益不受损害。在目前缺乏相应配套的政策法规和服务标准的前提下, 各方定位不够清晰, 加上彼此对项目管理目标及方式的认识不一致, 扯皮、纠纷、责任推卸等情况难以避免。

(2) 代建单位的选择及合同约定不够规范、严谨。针对危旧房改造项目, 文件仅是提出可以选择代建制, 而目前代建制度在我国非政府投资领域项目并无成熟经验和规范标准, 更别说是危旧房改造项目的代建制度及相关政策。因此, 建设单位对代建单位的选择就具有较大的不确定性, 基本上全凭项目组织管理者的个人意愿或关系, 缺乏法律规定的约束, 也缺乏选择评定的标准。即使选定代建单位, 其合同的协商和签订往往也是一个框架性协议, 双方应享有的责任、权利与义务界定不够清晰, 工作分工不够明确, 具体操作条款不够规范、严谨, 难免为今后工作留下隐患。

(3) 前期设计阶段考虑不周, 施工阶段经常修改与变更设计。由于危旧房改造涉及建设单位、拆迁户 (特别是还建户) 与非还建购房户之间的利益博弈, 前期设计阶段往往为了加快报建进度而忽视众多潜在住户的不同需求, 但在项目实施后发现有许多地方还需要修改完善, 不断地提出修改与变更意见, 这样做往往会影响和干扰代建单位的正常施工管理计划, 也必然会导致代建单位乃至施工单位的不满, 最终可能影响项目进度。

(4) 代建单位专业服务水准不高, 综合协调管理能力不强。代建单位派驻项目的管理人员往往比较年轻, 工作经验不足, 对于项目总体把控和现场实际协调管理能力明显不强, 工作中缺乏科学合理与细致周详的施工管理计划, 对项目管理存在不到位或越位现象。代建单位对自身如何行使代建权利来总体控制项目质量、成本、进度、安全等考虑不够, 一旦进展不顺或沟通不畅, 必然导致建设单位直接干预项目管理, 出现管理错位, 无形间削弱了代建单位的管理威信, 甚至可能影响原定施工计划。

(5) 代建单位在进度审核与资金拨付方面的协调、解决问题能力有待提高。由于危旧房改造项目涉及拆迁、报建、施工等众多资金拨付环节, 资料多、周期长, 管理上稍有不善就会出现资金拖欠或滥用现象。通常情况下, 建设单位会要求代建单位适当解决资金临时垫付事宜, 以保证项目建设不能因为资金问题而停工。但实际上代建单位一般不愿意“雪中送炭”, 更愿意为图省事只充当“二传手”, 对施工单位申请的进度款不经认真审核就转报建设单位, 无形中加大了建设单位管理难度和压力, 一旦项目进度审核与进度款的拨付不够及时, 加上沟通不畅, 极容易影响工程项目的顺利实施。

(6) 代建单位对甲供材料的比选调查不够深入, 未能及时提供专业、公开、阳光的参考资料, 导致建设单位采购决策缓慢, 甚至可能影响项目工期计划。由于责任心与出发点不同, 代建单位在甲供材料比选与采购的计划性不强, 且与建设单位在采购管理流程与要求方面认识难以一致。建设单位从维护住户利益出发希望优质优价, 而代建单位更多地是为了完成任务, 考虑的是如何更加便利、省事和加快进度, 加上有关管理人员在采购环节上难免会遇到一些关系网推荐的产品, 势必为采购决策带来干扰。

(7) 因拆迁还建户和非还建购房户对自身利益的不同诉求而影响项目管理。由于拆迁还建户属于回迁而无需出钱, 非还建购房户则必须承担还建户的建设成本, 加上各自住户自身经济实力不同, 对项目建设标准、配套标准、户型变化等的需求也不同, 导致项目实施过程中经常受到这些潜在住户的干扰。

3 做好代建制模式下项目管理的若干对策

(1) 明确建设单位法律主体的定位, 切实承担危旧房改造项目组织管理工作职责。根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》规定:“危旧房改住房改造遵循政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设的原则。危旧房改住房土地使用权单位或者业主委员会 (以下统称建设单位) 负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。”因此, 一旦决定启动本单位危旧房改造工作, 建设单位必须认真学习有关政策, 充分调查和了解改造范围内原有住户的改造意愿, 提出切实可行的改造思路和计划。通常有效的做法是成立项目改造工作领导小组, 作为项目决策与管理的临时机构, 根据项目性质不同相应成立负责具体实施工作的项目前期组、质量组、协调组和财务组等, 以解决项目动迁、规划设计、报建、建筑质量监督管理、住房分配、各类意见收集反馈和财务收支管理等工作。不管是否选择项目代建制度, 建设单位所确定的管理构架应科学合理, 机制应灵活实用, 所挑选的管理人员要具有相应的管理能力, 以最大可能组建强有力的管理团队。

(2) 认真做好代建单位的选择并规范、细致拟定合同条款, 清晰明确代建单位在项目管理上的职责、权利、义务与报酬等。建设单位可以通过公开招投标也可以通过内部公开议标方式选择有经验、有资金实力、有专业水准且最好是熟悉的代建单位, 同时要按项目建设需要要求代建单位派驻有经验的管理人员组建项目管理团队, 并明确管理团队各工作人员分工与职责。由于代建制目前没有规范的合同格式, 也没有规范的代建服务标准, 因此, 代建合同的约定条款必须要严谨、细致、规范、可操作性强, 特别是对于可能出现的管理失职、违约等责任要具体明确, 要真正能够对代建单位实施有效监督, 以便出现问题时可追查责任源头, 及时解决项目实施过程中的各种问题, 尽可能从法律和合同约定范畴降低代建风险。

(3) 代建单位要和建设单位一起高度重视设计阶段的决策管理, 项目设计从方案开始就要在符合规范的前提下充分考虑各方意见, 特别是征求拆迁还建户的意见, 同时要兼顾不同收入阶层、不同户型住户人群的需求, 尽可能在方案阶段平衡各方利益。一旦方案审批确定, 没有特殊情况就不能随意变更, 特别是涉及相互利益平衡的修改, 如杂物房、停车位、配套房、绿化、消防、人防、水电及阳台、飘窗、外观等。所有图纸在施工前要充分会审, 尽可能将可能存在的图纸缺陷消灭在施工前, 同时, 对确需修改完善的地方要公开修改的依据、原则和决策程序, 并评估可能带来的审批和工期延误风险;对涉及重新报有关部门批的应尽可能避免。

(4) 要监督代建单位做好项目施工质量、进度和安全管理, 特别是甲供建筑材料的选用把关。为落实项目施工质量、进度和安全管理, 代建单位必须制定行之有效的管理制度, 拟定严格的实施计划, 计划应包含总目标、阶段目标和近期实施目标, 对各阶段建设质量、进度、资金使用、安全及文明施工目标做出详细计划, 并将计划目标落实到奖惩约定之中, 严格检查, 严格考核, 严格执行, 确保形成有效的管理体系及管理模式, 避免代建单位成为项目管理“二传手”。同时, 代建单位要对甲供材料的选择提前做好计划, 并进行充分的市场调研, 在优质优价的前提下还应“货比三家”, 确保做到质量保障, 价格合理, 住户满意。

(5) 做好资金的支付审核、监管和项目收支平衡管理工作。资金支付是建设单位项目管理的重中之重, 代建单位申请的每一笔资金应清晰、合理、有据, 除按正常的监理单位审查和代建审查外, 建设单位应增加委托第三方专业审查机构参与审查, 并以此作为进度款支付和阶段决算的参考意见。同时, 为确保项目实施的顺利进行和原定投资计划的有效控制, 建设单位要督促代建单位在不同的实施阶段实时测算项目造价和总投资规模, 以避免项目造价和预算被随意突破, 引起收支失衡和住户不满。

(6) 及时做好各方利益关系的协调处理。由于危旧房改造项目承载着太多人的希望, 作为住户希望建设单位加强监督管理, 多数职工从感情上也更相信本单位而不是代建单位。因此, 建设单位一旦决定选择代建单位进行危旧房改造项目管理, 那么就要在与代建单位签订履约合同的同时, 耐心细致做好其他各方关系的工作, 尤其是拆迁还建户的解释工作。项目实施过程中既要多方倾听意见, 也要坚持公平、公正、公开原则。同时, 建设单位与代建单位要建立充分的相互信任关系, 并从管理角度和各自职责出发做好勘察、设计、施工、监理乃至劳务、分包以及政府有关管理部门等的沟通协调工作, 充分调动项目有关各方积极性, 并支持代建单位通过合同、技术、经济等手段加强管理, 防范项目管理中可能出现的其他各环节风险。就危旧房改造项目管理方面而言, 建设单位和代建单位其实就是项目管理这根绳子上的“两只蚂蚱”, 只不过各自的定位和出发点不同而已。

4 结语

有人说, 代建制的成败重点在于制度建设, 关键在于项目代建单位的素质、经验和责任心。笔者比较赞同这一说法, 针对危旧房改造项目而言, 由于项目内部开放属性决定了制度建设显得更为重要, 代建单位公开、公平、阳光、规范操作是项目管理的基本要求, 建设单位的信任与支持以及尽可能减少管理干预是基本保障, 在此基础上, 代建单位的专业素质、经验和责任心自然就成为项目顺利实施的关键。广西危旧房改造项目是惠泽民生的工程, 方方面面寄予了很多厚望, 无论是否选择代建制, 建设单位都应具备一定的项目管理能力, 并勇于肩负管理职责, 只有在提升自身管理水平的同时通过委托代建制才能将项目建设纳入更加规范和专业的管理轨道。但是, 选择代建制也是有风险的, 处理不好既增加项目投资成本, 也可能出现项目工期延误或质量问题, 甚至引起拆迁、回迁、超预算等系列矛盾。因此, 在危旧房改造项目中推行代建制需三思而行, 谨慎决策。

参考文献

[1]严雯飞.工程项目代建制度存在的问题及对策措施[J].审计月刊, 2008 (6) .