物业工程部维修案例

物业工程部维修案例（精选11篇）

物业工程部维修案例 篇1

有序、忙碌、紧张的20xx年悄然而过，项目工程部在公司领导及吴经理指导中，项目经理领导下，由兄弟部门配合，业委会支持，做出了一些成绩。为了贯彻20xx公司管理主题“品质深化年”精神，查漏补缺，有序计划，让20xx年工作的更好落地，现对20xx年工作进行梳理总结如下：

一，维护保养;

1、楼宇电井电信线路整改;

2、园区庭院灯灯杆刷漆保养;

3、楼宇内电井、电箱设施设备完成保养;

4、项目供配电设施设备保养;

5、园区井盖刷新;

6、完善了电梯五方通话电源2个;

7、通过项目各种方式宣传，完成了3户内开关箱保养，7户电井老化断路器更换，利用查水表同用户沟通更换老化角阀、软管9户;

8、地下车库及设备间不规范墙壁线盒加蒙板;

9、改换2号楼消防线路破损线盒蒙板;

10、维修由于拉货、野蛮破坏单元门门轴调整修复17次，插销5次，门锁维修5次，线路维修7次;

11、雨水井篦网修复5处;

12、配电室、发电机房，1、4号楼地下配电控制室地面刷漆;

13、地下车库排污泵损坏线路维修;

14、1、4号楼电梯轿厢光源更换;

15、3号楼屋面门锁更换;

16、配合保洁部对楼宇照明灯具灯罩虫尸清理;

17、屋面腐蚀严重消防箱更换;

18、配电室轴流风机更换;

19、水泵房废弃电柜去除并美化底座;

20、配合业委会对4号楼通讯辐射测试;

21、楼宇散水裂缝进行灌缝处理;

22、对2号楼东北角积水处平整铺砖处理;

23、配合电梯公司更换8部电梯曳引钢绳;

24、增加垃圾分类、施工处标识;

25、发电机更换柴油和蓄电池;

26、水泵房排污泵及地下车库排污腐蚀严重管道、止回阀更换;

27、要求电梯公司清理控制柜陈旧积灰;

28、增加地下车库出入库沉降缝收水槽;

29、处理小区门岗顶部、侧部漏水;

30、增加小区环道拐弯广角镜;

31、配合秩序部完成小区192条消防龙带更换;

32、通过同天然气公司沟通完成入户安全检查;

33、要求电梯公司更换电梯轿厢效果差的换气扇4台，改换电梯钢绳8部;

34、处理小区4栋楼散水裂缝;

35、完成小区化粪池清理并对局部管道进行清理;

36、高温期间对电梯、变压器测温监控运行并做相应相应补救措施;

37、改换维护电动车充电桩51次;

38、单元门闭门器压力调整13次，门轴加润滑油3次;

39、处理水泵房漏水主管道3处;

40、增加中心花园凉亭太阳能灯1套;

41、排污井抽检并清掏11次，电动车棚雨水槽清理5次;

42、针对园区绿化白粉病严重情况进行8次消杀;

43、对地下车库不安全井盖采取临时措施;

44、配合项目完成小区绿化草种补栽，处理绿化破坏线路3处;

45、完成排污泵坑清理并每月手动测试;

46、处理发电机油路故障，按要求进行测试运行操作;

47、小区生活水箱清理;

48、监督3-5E私自改变厨房用途的恢复;

49、维护制作推雪板7把;

50、更换并按要求增加。2、3、4号楼楼宇消防通道应急灯;

51、配合绿化矮化绿篱并粉碎;

52、对地下车库不安全井盖采取临时措施;

53、配合铁塔公司完成4号楼顶部老化存在安全隐患桅杆护罩;

54、改变1号楼C户厨房下水管道角度，减少沉积导致的堵塞;

二、增加整改;

1、根据需求老年人夜间活动要求增加花园中心太阳能灯;

2、根据年度计划完成东围墙车棚地面铺装;

3、完成楼宇内局部办公户私拉线路拆除5处;

4、改换花园休闲座椅及局部人行道路铺装;

5、拆除水泵房废弃旧电柜并对无底座电柜整改;

6、对地下车库照明光源进行更新;

7、更换楼宇屋面消火栓箱;

8、对地下车库口、园区残损排污井及缆线井盖预制更换;

9、更换排污泵及排污泵止回阀腐蚀严重管道;

10、修补设备间地面油漆;

11、修复垃圾分类棚顶部损坏处。增加灭蝇灯;

12、按要求配合秩序部更换消防龙带、灭火器;

13、更换增加楼宇消防通道应急灯;

14、完成园区绿篱矮化并粉碎;

15、电梯五方通话更换为专频信号;

16、小区人行门更换。

三、安全管理

1、积极配合电梯安全年检;

2、夏季对配电控制柜、变压器在用电高峰前系统进行维护保养;

3、定期对屋面雨水口，雨水、污水、自来水观察井，排污提升泵巡查;

4、定期对自来水、消防管道压力进行巡查、测试;

5、利用抄录水表对用户户内管道检查并预约维修，一年内无爆管事件发生;

6、放置粘鼠板、窗户纱网，有效防止鸟、鼠进入;

7、对设备间实行员工巡查、领班抽查并对范围、标准进行培训;

8、同电梯维保单位多次沟通，加强服务标准、质量要求;

9、在配电室用风扇给变压器散热，以促进变压器运行;

10、对户内装修户进行安全巡查并及时与用户装修注意事项;

11、配合秩序部完成月度、季度消防联动测试工作;

12、加强装修户安全管理，避免主结构破坏2次;

13、加强单元门、小区人行门、进车道闸管理做到及时联系和及时维修，确保了小区业主生活安全;

14、项目采取各部门联合巡检及时维修保证公共区域照明;

15、要求电信对其废弃线路进行拆除避免误伤;

16、清理园区枯死树木枝干避免树下行人、行车伤害;

17、按期清理电动车棚雨水槽杂物和排水沟;

18、全程跟踪通讯运营商4号楼天线桅杆护罩更换，避免屋面防水层伤害;

19、对高压用具进行检测避免伤害;

公区、入户服务;(入户107次。公共区域278次)

1、壁挂炉检查并联系维修10户，完成9户、1家租户不修;

2、入户服务：检查维修改装线路11次，开关箱保养4次，电井改换空开8次，管道维修28次，管道疏通9次，其他维修39次，天然气检查8次;

3、公共区域维修服务：单元门门轴调整31次，闭门器固定9次，门插销改换9次，门锁改换5次，门禁线路维修6次，公共照明维修66次，雨水井篦网维护2次，公共区域线路维修7次，充电桩维修更换56次，增加中心花园凉亭太阳能灯1套，维修庭院灯线路5次，改换庭院灯灯泡3次，楼宇公灯33次，排污井、管道检查清掏22次，蓄水池取水泵改换1次，电动车棚地面不平整铺砖50平方，滑滑梯腐蚀严重处焊接2次，室外取水点改换龙头3次，楼层漏水检查并处理8次，对园区井盖，灯杆刷漆保养，水泵房废弃电柜拆除，预制更换井盖3处，水泵房漏水管道维修3次，更换地下车库排污泵、止回阀及腐蚀管道1处，排污泵电源维修1次，更换增加应急灯100套。

四、团队建设;

1、多次同项目沟通及时了解项目工作重点，安排好部门工作;

2、多次与项目其他部门沟通做好配合性工作;

3、通过巡查发现的问题能同职能部门及时沟通;

4、通过事实及时同合作单位沟通让隐患消除;

5、多次让员工涉足管理方面的知识，让员工不断成长;

6、多次告诉员工与用户之间沟通技巧以避免产生误会;

五、配合工作;

1、配合园区绿化苗木栽种、修剪、消杀、矮化、粉碎工作;

2、配合秩序疫情期间防控秩序维护;

3、配合秩序部消防龙带、灭火器改换;

4、配合项目完成垃圾分类等宣传工作;

5、配合秩序部每月消防管道进行压力测试月度、季度测试工作;

6、配合项目做好疫情期间消杀工作;

7、配合电梯公司完善五方通话、应急电源;

8、配合电梯年检及维护保养工作;

9、配合电梯公司完成8部电梯钢绳更换工作;

10、配合移动公司完成存在安全隐患的老化桅杆护罩更换;

11、配合电信施工队完成电井废弃线缆整改;

12、配合天然气公司完成入户安全检查工作;

13、配合东方雨虹防水公司现场勘查及施工工作;

14、配合消防知识宣教培训工作;

15、按时按培训计划，做好公司制度，执行标准培训;

16、现场让员工先检查，自己复查形式让标准逐步变成习惯;

17、以身示范，让员工打消有顾虑的技能操作部分和沟通能力;

18、根据公司领导微信文件做好(视觉紫昕)学习并根据项目实际状况逐步落实;

19、配合李中正完成专频五方通话安装顺利进行;

20、配合小区入口人行门更换工作;

七、能耗管理：

1、完善小区计量电表;

2、每周末抄录电表余量进行粘贴公布;

3、每月抄录小区电表按实汇总分析，做好文本、电子档;

4、每季度入户抄录水表按实汇总分析，做好文本、电子档;

5、每周时查小区大水表，季度入户抄表形成对比分析，做好文本、电子档;

6、每周电表余量建立表格档案。

八、档案管理工作;

1、把每月部门工作整理，分类建立档案;

2、将主要工作做好记录按主次分类;

3、做好入户开关箱保养记录;

4、做好派工单整理。附材料出库。

九、疫情防控工作：

1、协同秩序部对出入小区人员进行扫码，秩序维护;

2、每日完成小区楼宇外公共区域消杀两次。

20xx年过去了，我存在了以下问题;

1、缺乏对员工素质修养教育，造成员工顶撞上司情况发生;

2、在日常工作要求标准降低和构思不严谨造成产品工艺。环节误差;

20xx年工作计划

1、建全屋面避雷网及用户地窗户防护栏做到有效预防工作;

2、完善各设备间保养细节工作;

3、配合项目客服宣传，进一步入户，消除隐患;

4、把实际操作。标准纳入培训范围，纳入日常工作;

5、完善小区分区域绿化取水点，水表抽查对比，按时做好能耗分析，让公司。项目了解运行状况;

6、主动同项目配合做好经纬花园工作;

7、通过培训让部门员工知道自己职责，主动提升自我;

8、及时了解部门员工的困难和需求，从根源上解决，以达到队伍稳定性和技能。素质提升;

9、开拓思路，联合客服宣传更多的专业知识。小常识。户内装修注意事项给业主。以提高用户意识，更大的把隐患消除;

10、努力提高员工创收意识，牢牢守住平台;

11、美化设备间。园区紧跟公司标;

12、根据项目水泵房状况做好整改方案，由业委会、公司审核后落实整改;

13、坚持实行部门每日两会上传下达要求，便于日常工作的开展;

14、配合外聘施工方完成每项整改工作;

回顾反思，这一年工作中有说、有笑、有汗水，工作方案上的争议，更多的是团结协作，公司和项目领导的批评鼓励和指正，让我在工作方法和管理能力得以提高，让我们从工作标准、技能得到明显提升，同事们在协同工作中增加友谊、感情，让我不断增加激情和动力，带好这个团队，争做优秀。

不忘初心，不忘信任，提升服务品质。紧跟公司发展脚步，保持优秀部门荣誉，把管理标准贯彻到日常工作中，随时让用户感受紫昕人的热情和专业。积极建设心晴雅苑，努力配合项目和业委会将其打造成区域标杆项目。深化服务是工程部应该考虑的另一个问题，部门领班根据项目实际运行情况及时把自己的思路和观点汇报给项目领导，下传给一线员工，让每项工作按计划落地执行。全力宣传突发事件产生的事故原因和后果，让业主提高安全意识，配合物业检查，让用户看到实物，明白原因，有计划的解决问题，然后利用节出时间做好创收和视觉感官工作。

请各位领导监督，指导。更多给予支持，批评鼓励。

物业工程部维修案例 篇2

摊铺机行走跑偏故障的原因多在电路与液压两方面。电路故障主要包括:泵上电磁阀插头接触不良或电磁阀线圈本身性能不良,随着机器温度的升高,线圈阻值发生变化,导致跑偏;速度传感器反馈信号不准确;速度电位器、方向电位器损坏,造成电阻值变化;电脑性能不良或其插头接触不良。液压故障主要包括:伺服阀反馈杆或伺服控制阀杆拨叉变形;伺服调节螺栓断裂;伺服阀密封支撑环损坏;伺服阀内部弹簧断裂;补油滤芯堵塞,补油滤芯阀座损坏;液压泵回形针没装到位;液压泵斜盘和柱塞磨损严重。

一台沃尔沃8820型摊铺机工作时断续出现向左跑偏现象,并且打转向不起作用,出现的频次逐渐增加。跑偏时用万用表测量电压,发现行走慢的一侧电磁阀电压稍大,说明电脑在校正,电脑没有问题。再检查电磁阀插座接触情况,测出来的电阻值一样,说明外部线路良好。测量电磁阀伺服压力也正常,说明液压控制伺服阀没有问题,故障应该在液压泵内部。解体液压泵后,发现液压泵上扇形轴承的固定回形针珠子已脱落,回形针总是抵在壳体上,由此造成方向跑偏。重新装配液压泵,上试验台调试,装机后摊铺机行驶正常。

摊铺机左、右螺旋输料器反装危害极大

有2台摊铺机摊铺时出现平整度低的问题,在每次摊铺开始时还易出现熨平板抬高现象,且摊铺时熨平板始终蹦蹦跳跳。检查发现,该机左、右侧的螺旋输料器被人为进行了调装,并把各自的正转和反转比例电磁阀也进行了调换,即采用了螺旋向前转的供料方式。

用此方式摊铺,在起步阶段料仓的料位即处于高位置状态,所以造成熨平板的抬高;螺旋输料器的反转又给熨平板施加了一个向上的力,不仅造成了熨平板始终蹦蹦跳跳,还使得浮动熨平板摊铺厚度增加,摊铺平整度降低。

此外,用此方式摊铺,螺旋输料器在运转的过程中,由于料仓的前部体积较大,较大的颗粒便滚落在前面,继而摊铺在底下,细料则始终在上面。虽然看上去没有离析现象,且光洁度较好,但如果取芯时就会发现,芯的上半部分密实度较好,而下半部分密实度较差,且有气穴现象。这使得铺层与结合面的接触面积减小,进而出现结合力减小,渗水性能不良,直接影响路面寿命。将该机的螺旋输料器更换,并互换了电磁比例阀,摊铺一切正常。

采用二次加工方法对双单向阀进行修复可大大降低维修成本

双单向阀在沃尔沃挖掘机液压控制系统中被广泛采用,其主要作用是在主控多路阀上形成并联回路,实现多个执行机构的复合动作。挖掘机使用几年后,动臂、斗杆或铲斗会出现单独动作速度明显减慢,而行走速度正常现象。其原因是:主控阀中某些双单向阀在使用一段时间后,出现密封性能下降,造成液压油泄漏,进而导致动作速度减慢。

双单向阀修复方法分两种:一是换件修复法,即对2个锥阀芯和活动阀座更换;二是加工修复法,即对主控阀体锥阀座的密封面采用二次加工方法进行修复。如果仅是一个或几个双单向阀阀座损坏,采用更换半组或整组主控阀的方式修复,其维修成本非常高,更换下来的多路阀阀芯不能再次使用,也造成极大的资源浪费。

二次加工的修复方法有铰削修复和增设阀套修复2种。铰削修复采用特制的成形锥面铰刀,以引导定位套作为基准的过渡,对损坏锥面进行二次加工,适用于密封锥面损坏较轻,有足够的二次锥面加工余量的阀。铰削修复要特别注意加工部位的清洁度,防止加工铁渣污染油道;要选择合理的阀体安装基准和加工基准;要制定完整的设计和修复方案,必要时先进行工艺试验,确定工艺参数。

增设阀套修复法保持原双单向阀的工作原理,采用增加阀套的方式重新设计双单向阀阀座,适用于锥面损坏严重,铰削加工量大或不具备铰削条件的阀。阀套的材质和硬度应根据锥阀密封的要求进行设计确定,以提高双单向阀的使用寿命;阀套安装孔加工一定要以原阀孔作为基准;其深度和位置不能影响相关油道的通油性能。

长期工作在恶劣环境的工程机械应酌情降低滤芯更换周期

工程机械滤芯的使用状况对于保障设备性能异常重要。要做到正确使用,不仅要选用正品滤芯,更换周期也要讲究因地制宜、灵活掌握。长期工作在恶劣环境的工程机械,应酌情降低更换周期。

如因特殊情况需使用低等级柴油和机油,应每隔150 h更换一次柴滤和机滤;柴油中含硫量在1.0%以上时,应每隔60 h更换一次柴滤、机滤。长时间在粉尘较大、温度较高环境下工作的工程机械,必须每天清洁空气滤芯,清洁6次后须更换。持续使用破碎锤、振动夯等液压系统负荷较重的工程机械,液压回油滤芯、先导油滤芯和呼吸器滤芯更换周期应为100 h。还应特别注意:在每次清洁空滤后,安装时还要仔细检查空滤与进气管之间的密封状况。

实例1:新疆某石灰石场客户购买的一台小松PC400-6型挖掘机,使用仅500 h,便出现发动机冒黑烟、动力下降现象。检查发现喷油泵柱塞己经全部磨损。产生该故障的原因有二:一是该用户一直使用个体生产的劣质燃油,柴油中水、砂含量大大超标;二是该机使用了假冒“三滤”。

实例2:河北某铁矿一台小松山推WA380-3型装载机,发动机突然出现因Ⅲ缸抱死而熄火现象,紧急更换缸套、活塞和机油后工作仅几个小时后,再次出现抱缸故障。经检查,该故障原因是:用户没有按时更换机油与滤芯,造成Ⅲ缸冷却喷嘴堵塞;第一次出现抱缸后,没有彻底检查喷油嘴是否通畅,喷油嘴阻塞最终导致抱缸再次发生。

应急修复能力对于排除摊铺机故障至关重要

摊铺机是机电液一体化综合技术较高的产品,其故障一般可分为机械故障、液压故障和电气故障3种。机械故障一般较为直观,通过眼观、耳听、触摸等手段就能发现,电气故障一般需要相应的检测仪表,液压故障比较复杂,不仅需要检测仪表,有时还需要对液压元器件进行拆检。所以出现故障时应首先从机械方面检查,其次是电气,最后才是拆检液压系统。

检查故障时,不应想当然确定故障点,而应以数据检测为基础,做到用数据“说话”。例如,一台ABG423型摊铺机大修后出现夯锤运转时有时无和突然加速现象。夯锤故障和机械、电气和液压系统都有关系,因大修刚结束,液压和机械故障可能较小,因此怀疑故障在电气上。于是用万用表对夯锤电流进行长时间监测,最终发现输入电流信号不稳,这说明故障是由于输入电压不稳造成的,和液压系统无关。更换放大器后,故障消失。

在摊铺机施工中,由于设备故障所造成的停工损失巨大,这就要求在生产高度紧张的情况下,对机械的故障进行应急处理,以确保生产的继续进行。所谓应急措施,就是在机械出现故障时采用非常规的维修方式,保障机械在一定程度上短时间恢复工作。例如,一台ABG423型摊铺机摊铺时出现不能行走故障,检查原因是行走制动没有打开,这可能是电气和液压系统故障,需要一定时间作进一步拆检,而现场条件却不允许长时间停机检查。为了确保尽快恢复摊铺作业,采用了手动方式将行驶制动解除,圆满地完成了当天任务。

回油背压单向阀工作不正常往往造成挖掘机回转摆动

一台EC700BLC型挖掘机在回转结束(操作手柄回中位)时发出啸叫声,并在最终停止时工作装置(动臂、斗杆、铲斗)出现左右摆动。

EC700BLC型挖掘机采用2台EC360BLC型回转马达并联,这种回转系统的故障比单台马达的更难于判断故障原因。分析认为,造成这一现象的故障原因可能是液压制动(溢流阀)、机械制动、补油单向阀、回转防摆阀、延时阀等处有故障。

首先进行回转漂移测试,测量值偏大。另外从声音上判断,该啸叫声是液压系统发出的,从而推测不应是延时阀故障或机械制动内泄。拆检马达,检查溢流阀、回弹阻尼阀、补油单向阀、机械制动系统,均无异常,由此维修陷入困境。再次分析故障认为,啸叫声应该是液压系统发出的,而且故障从手柄回中位时开始出现,说明是液压制动过程有问题,不应该是阻尼阀出故障。根据这一思路,重新分析全机液压图。液压制动过程中除了马达上的溢流阀、补油单向阀之外,回油单向背压阀也起到重要作用。回油背压单向阀有2个,压力分别为0.3 MPa、0.45 MPa,分别位于液压油回油冷却器和液压油箱的通道上,其作用是为整机液压系统提供背压。如果它们工作不正常,使背压很低,则会造成补油困难。经拆检,发现该阀弹簧已脱落。更换止回阀后,故障消失。

从本例故障可以看出,工程机械液压系统出现的疑难故障往往都是由简单的原因造成的。只有熟悉了设备的工作原理,排除故障才能事半功倍。

物业工程部维修案例 篇3

摘要：机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

关键词：单位物业；维修工程；管理

机关单位物业内部维修工程一年费用少则几十万，多则上百万，如何通过规范的管理、科学的维修，实现单位物业的使用价值，为机关工作人员创造良好的工作环境是单位物业管理部门必须研究和解决的问题。笔者通过多年的机关单位物业维修管理工作经验，就单位物业内部维修工程中存在的主要问题和解决办法谈几点浅见。

一、机关单位物业内部维修工程的特点

首先，由于机关单位物业的建筑年限不同，使用情况不同，需要维修的部位也不尽相同，涉及建筑的屋面、墙面、门窗、水、电、暖等各个方面，情况十分复杂，这种复杂性给物业维修工程的资金使用、质量控制、进度管理都带来了很大难度。其次，機关单位一般没有专项物业维修资金，物业维修又有一定的突发性和不确定性，这就会造成预算资金紧张的情况。怎样利用有限的物业维修资金来保证物业设施的使用功能，甚至达到使物业保值增值的最终目的，也是物业管理部门面临的一大矛盾。

二、单位物业内部维修工程存在的主要问题

1、工程立项随意，审批程序不合理。

机关单位物业的维修立项，多是根据相关使用部门反映的情况和提出的意见，由物业管理部门做出维修方案和预算后报各级主管领导逐级审批。各级领导不了解情况，只能管控经费，维修金额小的按照物业管理部门的意见办理，金额大的往往较难获得批准。这就造成单位物业小维修频繁随意，真正危及物业使用功能和使用寿命的问题确得不到修缮。

2、工程预决算不严，造价水分大。

机关单位维修工程的预决算虽然是按照国家规定的定额编制，但由于建筑材料的差价较大，即使是同一品牌的同类产品由于品质不同，也存在很大差价，这就给虚报或多报预决算留下了很大空间。如果工程管理人员不能对工程使用建材、人工的市场行情了然于胸的话，就无法达到通过预决算来控制工程成本的目的。

3、工程施工随意性大。

机关单位内部维修工程应该有工程设计方案和施工图纸，或者较详细的施工要求和说明。但在实际操作中，大多数是只有大概方案和要求，因此工程中的增项、改项就较多，也很随便。往往工程施工方以各种理由或借口提出增项、改项要求，单位管理人员只能同意。审计部门质询时，工程管理人员还会帮着说明。工程施工的随意性给巧立名目弄虚作假提供了机会和前提。

4、工程管理不严，监管不力。

机关单位物业内部维修工程普遍造价不高，基本都是由单位内部物业管理部门负责管理监督，一般不会聘请工程监理。实际管理中监督不严，管理不清的现象时有发生。部分工程施工项目的增减甚至是由施工方口头提出的，完工后在补办手续，这也给虚报、多报、弄虚作假提供了条件。

三、问题存在的主要原因

1、机关单位管理体制不规范，相关物业管理维修制度不健全、不到位，监督制约机制不完善。

2、机关单位专业管理人员缺乏，基本没有专职的技术人员，相关工作人员几乎都是转行的。

3、维修施工量小、利薄基本都是由一些没有资质或借用、挂靠资质的小包工队完成的，施工质量很难得到保障。

四、解决机关单位物业内部维修工程主要问题的几点建议

1、严格执行国家相关法律法规，建立健全机关单位内部物业维修管理制度，让预决算、招投标、工程审计等管理手段在维修工程项目管理中充分发挥作用。

2、利用信息化的管理手段，建立物业管理系统，对所管物业实行统一的信息化管理，及时将维修信息输入管理系统，通过对物业设施的动态管理提高维修决策的科学性，将有限的资金用到最需要的地方去，实现资金利用率的最大化。

3、建立工程管理责任制，强化管理人员的责任意识，建立监督制约机制，防止施工过程中的弄虚作假。必须按图或施工方案施工，严格控制工程变更，确需变更的必须说明并完善变更审批程序。

4、强化工程的预决算管理，严格对工程的审计。通过对工程的预算管理，掌握工程量、工程使用材料的质量价格，以便管理人员在施工过程中逐项核实；通过决算管理进一步核准工程项目完成情况；通过审计，加强对工程质量的监督管理，去除决算中的水分。

5、对机关单位物业维修中使用量较大的原材料进行集中采购，这样既能保证维修使用建材的质量，又可以降低采购价格，通过与供货商签订长期的供货合同，对各维修工程分期供货。

6、对机关单位物业维修管理人员进行定期的专业培训，通过学习提高相关工作人员的专业知识和管理水平。加强工程管理人员的政治思想教育和党风廉政教育，把机关单位的维修管理纳入到党风廉政工作中，落实到人。

物业工程维修部职责 篇4

A、负责工程部日常人员管理和调配工作;

B、负责ISO9001质量管理体系项目工程类文件运行维护工作;

C、负责小区房屋建筑，公共设施，机电设备等技术管理工作;

D、负责制定本部门各项管理制度及应急措施;

E、负责制定本部门年、季、月等设备设施维修保养计划，并报上级领导审批;

F、负责对小区设备的能源损耗进行合理化控制;

G、负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作;

H、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作;

I、负责审核本部门提交的材料采购清单;

M、负责本部门员工业务技能的培训;

物业工程维修部职责21、负责项目工程类报事的处理、跟进及项目工程板块满意度分析及提升;

2、及时响应客户的工程类上门服务需求;

3、负责工程类经营指标的完成;

4、负责项目设施设备的全面管理(含承接查验、日常维修维护、更新改造、设备台账建设管理等);

5、负责项目节能降耗工作的研究、组织、实施(含新技术新工具运用等);

配合项目经理进行新项目交付接管准备;

7、负责工程专业例行事务的落地执行;

8、负责项目工程团队建设、梯队培养、员工关怀组织;

9、完成公司/项目/上级交办的其他工作;

物业工程维修部职责3

1负责工程部的内部管理、专业培训，不断提高部门成员的业务和技术水平。

2.负责建立健全部门各项规章制度与操作规程。

3.负责制定物业各项设备维护的计划工作，做好物业各类设备设施的优化配置与节能减排工作。

4.负责集团接管物业的前期介入工作，制定相应物业技术管理维护规范。

5.负责执行行业安全法规、加强部署安全管理和安全教育工作，预防管控安全风险、防止安全事故。

6.负责物业各种设备档案以及日常维护记录的管理工作，并建立相应的台账管理。

7.负责编制机电设备的维修、保养计划，完善设备的操作流程及作业指导书。

8.负责商户维修、返修工程的质量监督和验收，审核保修款、工程款的返还工作。

9.负责检查和监督商户维修、公共设施维护的品质，分析顾客不满意的原因，不断完善流程和物业服务品质。

10.负责租赁客户的施工审核、办理施工手续及日常安全巡检工作。

物业工程维修部职责41、认真贯彻各项规章制度及工作流程，监督，指导下属员工落实各类设备运行规程及维修，保养计划;

2、协助职能部门做好工程前介工作、接管验收、返修整改等工作;

3、做好项目设施设备台账、维修保养计划的制定和落实，并根据日常变化及时更新，使物业增值保值;

4、检查各类设备正常运行，巡检，维修维保及检测等工作记录。监督检查各项工作运行情况，按时汇总;

5、满足业主对工程维修需求;

6、完成领导交办的其他事宜;

物业工程维修部职责51、公共设施及消防设备管理维护

(1)对园区公共设备设施、消防设施设备进行定期或不定期的检查;通过检查发现问题要及时予以维护;

(2)建立设施设备档案，做到设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全

2、供排水设备的维护

(1)保证供排水设备运行正常，设施完好，无渗漏、无污染

(2)制订停水、停电及事故处理方案

3、供电系统管理与维护

(1)严格执行供电系统(含弱电)管理措施，保证记录完整

(2)保证供电(含弱电)设备运行正常

(3)配电室管理符合规定，公共用电设施设备完好

4、电梯的管理与维护

(1)规定运行时间，安全设施齐全，轿厢井道保持清洁，电梯机房通风、照明良好

(2)根据应急处理方案及时处理发生的故障

(3)配合电梯维保单位，负责电梯年检相关手续的准备并及时跟进电梯年检进度

5、客户服务

客户要求进行工程改造，费用核算准确并及时送达发票

6、日常管理

(1)工具管理有序，完好，执行5S制度

(2)按时完成水电抄表并汇总，并及时送达发票，严查私拉乱接电线

物业工程维修部职责6

1.负责园区内设备维护工作，保障设备良好运行;

2.定期现场巡查，执行维保计划，发现问题及时整改;

3.对接施工方，处理工程遗留问题;

物业工程维修部职责71、负责公司在管项目各工程事务的监督管理。

2、负责监督工程的接管验收和客户二次装修工程的验收工作。

3、负责监督和指导各种设施、设备的定期保养维护和检修工作，监督各项设备的异常处理、隐患处理等技术把关工作。

4、监督重要的维修工程、增改工程施工，控制工作质量与进度。

XX物业工程部维修工具管理规程 篇5

1.0 目的

规范工程维修部工具管理工作，确保工程维修部工具完整及各项性能完好。2.0 适用范围

适用于物业管理有限公司工程维修部的工具管理。

3.0 3.1 3.2 4.0 4.1 职责

工程主管负责检查工具管理工作的实施情况。

工程维修部班长具体负责工具管理工作。

程序要点

工程维修部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由班长以上人员领用并负责保管。

4.2 个人使用工具和公用工具（便携带的）由班长统一填写《月度物料需求计划》，经工程维修部主管以上人员批准后，由班长到库房领取并负责暂保管。班长必须将所领工具作好登记，并由部门负责人签名确认。

4.3 个人使用工具管理

4.3.1 工程维修部员工正式上岗时，由工程班长按本规程4.2条准备并发放，工程班长对员工所领工具记在《工程维修工具清单》内。工程维修部员工个人使用的易损工具按使用周期只能补领一次。

4.3.2 个人使用工具使用注意事项： 4.3.2.1不准乱打乱撬； 4.3.2.2用力应适度；

4.3.2.3测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；

4.3.2.4注意工具的使用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）； 4.3.2.5用后擦拭干净工具。

4.3.3工程维修部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。4.3.4 工程维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程维修部负责人批

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准后向公司库房提出报废申请。

4.3.5 员工辞职、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给工程班长，对于丢失或人为损坏的工具工程班长应在工具交接记录表中如实记录，并交由财务部资产管理员按照相关标准标明扣发标准后，转行政人事部予以扣发，处罚规定见《员工奖惩管理规范》。

4.3.6 工程维修部每季度检查一次员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐，不能按期补齐的，由财务部扣发相应的钱款，处罚规定见《员工奖惩管理规范》。

4.4 公用工具管理

4.4.1 各员工借用公用工具或各分部门之间借用公用工具都应在班长处借用；工程维修部以外的部门借用公用工具须经工程维修部主管以上人员批准后方可借用。班长必须将借用工具登记在《劳动工具/配备借用登记表》上。

4.4.2公用工具使用注意事项：

4.4.2.1便携式（小件的）公用工具使用注意事项按4.4.2条款；

4.4.2.2大型公用工具使用除应遵循便携式（小件的）公用工具使用注意事项外还应每个月进行一次保养，由工程班长负责组织落实，主管负责抽查并监督：

A、对各转动部位加注润滑油；

B、调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；

C、检查、调整碳刷，如碳刷磨损超过新装时的1/2则应更换； D、检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换； E、检查或整修接线头； F、调整机械间隙至合理位置； G、清洁外表，必要时涂上防锈油； H、拧紧所有紧固螺栓。

4.4.3公用工具属公司财产，未经公司批准严禁作私人用途，相关处罚见《员工奖惩管理规范》。

4.4.4 公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿。公用工具如

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属正常使用损坏，如属正常使用损坏则可以经工程维修部主管、项目经理批准后向公司库房提出报废申请。

4.4.5 班长工作调迁、辞工或被解雇时，由工程维修部主管以上人员会同资产管理员一起对班组长所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏的则应追究班组长的责任。

4.4.6 工程主管每月组织一次对公用工具的检查，对于缺少的或人为损坏的，将责令班长负责尽快补齐。

4.4.7 项目经理应安排每季度一次对工程维修工具的检查，对缺少或人为损坏的则应追究主管的责任。

4.4.8 公司库房每半年一次对工程维修工具的检查，对缺少或人为损坏的则应追究项目经理的责任。

5.0 5.1 5.2 6.0

质量记录

《劳动工具/配备借用登记表》（参见行政人事部工作手册）

《工程维修工具清单》

相关支持文件

物业工程部维修案例 篇6

二0一一年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，美兰金邸整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了 总结 经验，寻找差距，规划前景，促成二0一二年工作再上一个新的台阶，现将二0一一年工作总结如下：

一，主要工作汇报：

1，叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关;

今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。

2独栋弱点问题查找和恢复监督工作

由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司 领导 和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3日常维修工作的开展;

今年我工程部接到维修单1262张，完成1245张，修缮率在百分90以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380v水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

4，日常设备维护保养情况

目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。

二，本工作遗留问题

1，小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆 报告 已经打了，正在等待油漆。

3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。该 报告 已经打到公司采购。

三，目前存在的问题

1）专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到

2）工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致 3）养护单写的不是很规范，字迹不够工整，4）仓库 材料 摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签

5）个别工作进度均比 计划 拖延滞后,维修工作的效率和维修质量有待提高 6）和各部门工作衔接还不是很完美

四，二0一一年美兰金邸维修工作重点设想;

针对以上提到的问题和薄弱环节，2011年对我们美兰金邸维修工作初步设想主要围绕 计划，完善，规范，落实。等几个方面开展

物业工程部维修案例 篇7

关键词：加强,物业,资金,制度,建设

物业维修资金制度在全国各地陆续建立以来, 经过10余年的探索与实践, 各地已逐步形成了具有本地特点的管理体系, 推动了维修资金管理工作的不断发展, 在促进物业正常使用、实现物业保值增值、改善业主生活环境、推动社会稳定和谐等方面发挥了重要的作用。然而, 随着时间的推移, 各地维修资金归集盘子越做越大, 尤其是使用量逐年成倍增长, 实际操作中各类问题层出不穷, 且具有一定的普遍性。然而, 作为国家层面出台的规定, 在解决各地不同情况存在的不同问题上, 在解决实际操作中出现的诸多新问题新情况上, 其指导性明显不足和欠缺, 这就需要各地结合实际, 进一步规范和完善物业维修资金管理制度, 不断解决实际问题。那么, 我们如何强化物业维修资金规范化管理制度?本人认为, 要抓好以下几点:

一、要建立应收尽收的资金归集制度

所谓应收尽收的归集制度, 即建立“代收代缴、统一票据、网络开票、实时监控、定期缴纳”的归集制度。主要内容是:物业维修资金可由房地产开发企业代收代缴, 可研发使用物业维修资金网络开票系统开展。即房地产开发企业代收物业维修资金时统一使用财政部门监制的物业维修资金专用收据, 采用网络开票, 由物业维修资金管理机构工作人员每天在线审核, 开发企业按规定每月10日前将审核通过的票据金额缴存至物业维修资金专户中, 并作为业主办理房屋产权证的必要条件之一, 确保维修资金应收尽收、颗粒归仓。

二、建立综合最佳的资金核算制度

所谓综合最佳的核算制度, 即建立“专户存储、建账到户、集中统一”的核算制度。主要内容是:开发使用物业维修资金管理系统, 对所有缴存物业维修资金的业主建立全面详实的个人物业维修资金缴存档案, 并对缴存的资金分小区、分栋、分单元、分户建立明细账。对归集的资金除保留总规模10%左右的活期存款、满足业主日常维修支出外, 其余约90%全部以定期存款的形式存储在银行, 并对存款的不同期限进行合理搭配, 兼顾资金链条不断和保值增值。对物业维修资金产生的利息, 每年年底均按规定分摊至业主的个人账户。

三、建立规范高效的使用审批制度

所谓规范高效的使用审批制度, 即建立“三步审核、三轮公示、专款专用”的使用制度。一是对是否符合列支范围进行审核, 把好受理关。即对申请项目是否属于共用部位、共用设施设备, 是否过了保修期, 是否是中修、大修三个方面进行全面审核, 对同时符合上述三个条件的审定在物业维修资金使用列支范围, 进行下一步程序。上述三个条件中只要有一个条件不符合要求的, 则审定不在物业维修资金列支范围, 对不符合列支范围的不予受理, 确保不错用物业维修资金。二是对使用条件进行审核、公示, 把好核准关。即首先对维修 (改造) 方案 (包括维修方法、维修工程量、工程预算、分摊范围、涉及总面积、涉及总户数、预算每平方米分摊金额等) 进行审核, 并经申请人和审批机构共同审定后, 在小区公示7天 (第一轮公示) 。其次是对业主表决结果进行审核, 并经“两个2/3”以上业主表决同意后, 在小区公示7天 (第二轮公示) 。对符合使用条件的予以核准, 对不符合使用条件的不予核准, 确保不滥用物业维修资金。三是对拨付要素进行审核、公示, 把好支出关。即对工程进度、施工合同、付款证明、工程质量、竣工工程量、工程预、决算进行审核, 并对决算审定价及业主分摊明细在小区公示7天 (第三轮公示) , 公示无异议后拨付资金, 确保不超用物业维修资金。

四、建立公开透明的信息查询制度

所谓公开透明的信息查询制度, 即为维护广大业主的知情权、监督权、参与权、决策权, 让广大业主随时随地掌握维修资金使用、保值增值等情况, 强化信息化管理水平。一是在开发使用物业维修资金管理系统的基础上, 开发使用物业维修资金网上查询系统。即广大业主物业维修资金的交存、支出、收入、余额等情况可随时通过互联网实现网上查询。二是建立维修资金纸质对账单送发制度。即每年对所有缴纳过维修资金的业主, 年初送发一次维修资金纸质对账单, 详细反映每位业主维修资金的交存、支出、收入、余额等信息, 实现物业维修资金管理公开透明。

五、建立有机统一的维修管理机制

物业工程部维修案例 篇8

近日，上海市房屋土地资源管理局印发了《关于贯彻实施(中华人民共和国物权法)做好本市物业管理有关工作若干意见的通知》(以下简称《通知》)，对此前公众比较关心的问题作了具体规定，本刊记者采访了上海市房屋土地资源管理局物业行政管理处曾浙一副处长。

一个产证拥有一个表决权

《通知》明确规定，一个产证只有一个表决权。这项规定明确了此前《物权法》尚未细化的内容，即如何确定“专有部分面积”和“业主人数”，而这两项对小区业主行使自己的权利有着至关重要的作用。

曾浙一告诉记者，这项规定对于此前社会上曾存在争议的如何确定“业主人数”，以及“专用部分面积”等，都做了详细的说明。

“专有部分”就是业主享有专有权的部分，或者说是业主自己买的那套房子就是他的专有部分。《通知》明确规定，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载或者房屋销(预)售合同确定的建筑面积计算，不包括停车位建筑面积。建设单位作为业主，其“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括依法归全体业主所有的物业、停车库、配电房、垃圾房以及不能单独办理产证的其他物业的建筑面积。

“业主人数”同样按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。即使这个产权证上写有多人名称，但只计算为一个业主。同时明确，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销(预)售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。值得注意到是，如果一个业主在小区拥有多套房产并且分别办理了产证，则可根据产证数拥有多个表决权。

物业维修基金要“三审”

此前，物业公司有两笔糊涂账，一是物业维修基金的使用，二是小区地上车位等共有部分所获收益。物业维修基金被物业公司随意使用，甚至被侵吞，此类现象在上海屡见不鲜；小区车位费等物业共有部分所获收益，收了多少，都用在了哪里，业主也是稀里糊涂。但由于缺乏有力的监管，因此业主对此也是毫无办法。

《物权法》对建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配，采取约定优先原则。《通知》分别就业主大会成立前和业主大会成立后如何约定做了明确规定，业委会成立前按照有关规定执行，业委会成立之后，通过管理规约方式进行约定。

曾浙一表示，以后物业公司使用物业维修基金要实行“三审”制度，在开工前对工程项目进行审核，并对工程报价进行审价，完工之后还要进行审计。如果工程规模不大，则由业委会进行，如果工程规模较大，则借助专业机构的力量。

物业工程维修部工作记录目录 篇9

1、安防设备巡查记录表

2、安防系统故障及维修记录表

3、安防系统月检记录表

4、安防系统维保记录表

5、停车管理系统故障及维修记录

6、停车管理系统维保记录

7、箱变运行记录

8、公共设施设备巡检记录

9、公共设施设备维修记录

10、房屋及公共设施设备检查维护记录

11、雨污水管井化粪池巡检记录

12、雨污水管井化粪池清掏记录

13、空调安装巡检记录

14、工程维修值班记录

物业工程维修部各岗位职责 篇10

一、设备设施管理

1、设备运行管理

负责对设施设备的运行进行巡视监控；负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理；负责对设备设施机房的管理。

2、设备维护管理

负责设施设备的维护保养计划的制定；负责对设施设备的日常保养及检查监督工作；负责对设施设备的日常维修；负责对设施设备突发故障的抢修。

二、物业接管验收与交付管理

1、前期介入

负责对工程安装的跟进；负责对工程设计施工提出建议。

2、物业接管验收

负责对物业实物形态的验收；负责跟进工程遗留问题整改；负责设施、设备资料档案的接管验收并在收集后交公司归档。

3、物业交付

负责协助业主进行物业验收；负责协调工程遗留问题整改。

三、维修服务

1、有偿维修服务

负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）；负责实施维修操作。

2、公共所有部分的维修 负责实施维修操作。

3、工程遗留问题的处理

负责对委托整改的工程遗留问题的处理。

4、协助客户服务中心对处理结果回访、验证，不断提高维修满意率。

四、内部事务管理

1、安全管理

负责设备设施安全管理；负责工程维修员工作业安全管理。

2、培训管理

负责工程维修服务技能的培训。

3、成本控制

负责提出控制工程维修、节约能耗成本的具体方案，经审批后负责组织执行。

4、业绩考核

负责工作质量管理；负责对本部门员工进行业绩评定；负责提出考评建议；负责服务规范的管理；负责工程维修员工劳动纪律的管理。

5、档案资料管理

负责工程档案资料的分类与收集，及时上交；负责本部门质量记录的保管。

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理；负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理；负责向业主提出合理的建议。

2、装修过程的管理

负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制；负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。

六、能耗管理

1、负责对公摊、合作单位、自用区域的水、电、气抄表和数据分析，对异

常情况采取处理措施。

2、对浪费现象提出建议或处理意见。

3、负责受理合作单位，经审批后实施合作管理，并负责收缴合作单位的能耗费用。

七、供应单位管理

1、负责水、电、气、通讯单位的外联工作；

2、及时收集供应异常情况，确保向客服中心沟通和协助发布异常信息。

八、突发事件处理

1、确保工程设施设备正常运行并能满足处理突发事件的要求；

2、负责各类突出事件处理中各类工程设施设备的管理与操作；

3、负责及时向上级报告工程类突发事件并有效控制负面后果。

九、零星工程管理

1、负责零星工程的设计、预算；

2、负责公司零星工程的实施；

3、负责按照公司要求对外委派工程进行验收。

工程部部长岗位职责

1.负责工程维修部质量管理体系建立和完善工作，完善培训制度、各岗位制度、设施设备维修保养制度，确保质量记录完整。

2.负责设备设施管理，编制设施设备维修保养计划，对设施设备正常运行率、维修保养计划完成率、对外委派维保检查率。

3.负责物业接管验收与交付管理，组织执行物管前期介入对工程安装的跟进并

确保记录完整准确，及时对工程设计施工提出合理化建议，对小区物业的接管验收审查率负责，客户服务中心与工程维修部专员验收结果，每周报送至工程维修部部长处登记进行考评。

4.负责维修服务的开展，对维修及时率、合格率、维修满意率进行考核。5.审查有偿维修的价格。

6.审查装修图纸和组织对装修中涉及房屋安全事项的巡查与处理，及时受理相关部门的巡查信息。

7.负责物业城建档案的收集和上交，并负责本部门质量记录的保管。8.负责对员工的日常培训考核，主持项目工程维修部的日常工作，对项目工程维修部的整体职责负责。

9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

专员岗位职责

1.专员负责房屋质量保修和工程遗留问题的查勘、派工、验证、施工单位协调和相应紧急事件处理等工作，提交保修服务数据分。

2.协助上级做好与房产公司有关的行政主管部门、各建设施工与维保单位的联络与协调，负责对返修工作人员行为监督，发现不良行为及时纠正。

3.拟制工程售后服务项目的预算及工程验收、资料的完善等工作。

4.协助进行工程服务有关的客户沟通，及时认真地解决客户提出的合理要求，参与工程服务协调会议，对住户提出的有效投诉处理负责跟踪，不断完善处理流程。

5.负责保修事务纠纷的协调处理，参与公司重大事件的协调，协助上级和其它部门处理突发事件。

6.进行房屋质量及其保修的法律法规和行业规范、惯例的收集。7.进行整改信息分析，负责提出整改措施和优化建议。8.负责整改维修施工人员的技术指导和监督工作。

9.负责协助上级进行跨部门协调，以促进整改工作的实施进度与合格率。10.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

11.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议再向上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

工程维修班班长岗位职责

1.协助部长落实所辖区域内设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，确保设备设施的安全运行。

2.负责所辖区域的报修项目的实施,预算有偿维修的价格并报告工程维修部部长且第一时间通知直属领导。

3.负责设备设施的紧急抢修和其它辖区内工程突发事件的处理工作。4.对维修保养及日常运行所需物资进行管理，负责本班设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理。5.负责本班安全作业管理及操作流程。6.负责本班工作质量管理及业务技术把关。7.协助部长对维修效果、工程质量的回访、验证。

8.协助部长落实本班人员的日常培训考核，主持本班的日常工作，督导、检查维修人员的工作情况。

9.参加公司各类学习和交流，参与公司企业文化的推进，参与进行企业形象的宣传、推广。

10.完成上级安排的其他工作，服从于公司领导、职能部门按相关权限作出的各类调度和指挥，在执行的同时可提出建议和向再上级请示，必须确保指挥渠道顺畅、职能部门指令的及时有效实施。

维修员岗位职责

1.设备管理：按公司规章制度和上级指令进行设备、设施管理（安全、操作、保养、维修）工作，严格执行操作规程，确保设备设施的安全运行，参加各类设施设备故障的抢修工作，及时排除各类设施设备故障。

2.报修事务：按公司规章制度和上级指令进行报修项目的实施，对维修效果进行回访、验证，配合客服中心对有偿服务进行收费，接受客服中心的派工与监督。

3.参加辖区内工程突发事件的处理工作。

4.负责设施设备及机房、工作场合及其它工程维修专用区域的清洁卫生与运行环境质量。

5.按上级要求对土建、机械、装饰装修、给排水、空调、电、气、通讯、道路等各类设施进行巡视和操作，并及时处理异常情况。

6.负责所辖工具、维修设备、材料的管理，确保有效使用和完好。7.按上级要求进行新建、改造、更新或安装工作。

8.遵守公司有关设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理的制度。9.严格遵守国家、行业和公司规定的安全操作要求，做好劳动安全防护，严格禁止违章操作。

10.严格遵守公司各类劳动管理、行为规范等规章制度，服从上级安排，接受工作检查、指导。

监护仪特殊故障维修案例 篇11

1 故障一

1.1 故障现象

按测血压键，有继电器声但无泵的工作声，血压显示区的数字由160变为0，过一段时间后，出现“?”符号。

1.2 分析及维修过程

首先，检测泵是否损坏。在线检测泵无输入电压，可判定泵输入电压有问题。断电测试电源板电压到泵输入电压插座各个元器件，均正常，故决定从最易出故障的泵开始测量。用12 V直流电源直接加在泵上，泵开始不工作，经激活后才开始工作。经分析，应为电动机在某处卡壳，当电动机在此处时，按测血压键，泵出现大电流，电路马上过流保护，由于时间很短，所以才会有继电器声但无泵的工作声，在测量泵的输入电压时，才误以为无电压。将泵多次激活后，重新安装好，开机，屏幕显示“OX507000E错误，请查询操作手册”(由于此机在每次非正常关机后重新开机都会出现‘错误代码OX507000E’现象，关机后重新开机即可排除)。关机后立刻开机，仪器能正常工作。

无意中发现仪器正常关机后，如果隔一段时间(超过5 min)后再开机仍出现错误提示，反复操作均如此，且必须在出现故障时，关机立刻开机，仪器才能进入正常工作界面，否则又会出现错误提示，无法进入正常工作界面。

由于无任何资料，电话联系厂家，他们认为是打印机引起的故障。但更换打印机或将打印机脱离后，故障依旧，说明此台仪器的故障不是打印机引起的。

在维修过程中，显示屏的高压变压器有打火现象，将一个输出管脚延长加固(另外一台仪器，刚开始故障为显示屏有时工作一段时间后不亮，将高压变压器输出端焊脚重新焊接，结果也出现开机显示错误提示，关机后立刻开机工作正常，隔一段时间后再开机又出现错误提示无法进入正常工作界面)，再次仔细查看主电路板，发现一个电感(DR127-220)外壳有裂纹，而且是用铁淦氧材料，经查看电路，其是对高压变压器提供的电压起滤波作用。罩只是为了屏蔽，不让电感对仪器产生干扰，其好坏与电压无关。

准备送回科室继续使用，结果血压测量故障又重现，估计泵彻底损坏。拆开泵，发现其内的一个电刷的刷片被烧坏，经过维修，泵能够使用但声音太大。更换泵后，仪器恢复正常，故障排除。

1.3 结论

测量血压的泵由于长期使用磨损，大部分是电刷接触不良或断路引起，可以修复，但有时效果没有原配的好。

2 故障二

2.1 故障现象

接上交流电后，开机，能正常工作，刚开始充电电压提示低，使用一段时间后，电压提示变黄，最后变红。

2.2 分析及维修过程

关机后，一直插着交流电源给电池充电，充了10 h后，开机，电压提示显示还是为红，说明根本未充上电。开机充电2 h后，电压也没上升。经询问，该机器使用率很低，电量已彻底耗尽，刚开始充电时，由于充电电流过大，保护电路开始工作，所以就充不上电。用稳压直流电源强行充电几分钟后，等充电电流≤1 A后，即可装上机器充电。拆开机器电池，发现是两两相并7组共14节1.2 V的充电电池，输出为8.4 V, 8.0 Ah。刚开始用稳压直流电源强行充电时，充电电流为1.5 A，待充了5 min后，电流≤1 A，装入机器充电，过10 h后开机，电已充满，故障排除。

2.3 结论

充电电池电量丢失严重引起。

3 故障三

3.1 故障现象

患者心律用听诊器测为100以上，但监护仪显示为205。换另一台相同仪器测试，结果一样。

3.2 分析及维修过程

由于患者正在监护，为了不打扰患者，先用心电模拟器在一台正常的同一型号的仪器上测试，显示为60 b/m，正常。把患者的心电导联挪到此台仪器上，结果仍显示205 b/m。将心电模拟信号接到患者用的监护仪上，显示为60 b/m，说明仪器工作正常。观察患者的心电波形，虽然没有干扰，但ST段不是很明显，而且波形不是很规范，根据经验，应该是患者年纪偏大、偏瘦引起心电信号偏弱，再加上波形不规范，使仪器在测算时把其他波形也算做ST波。

3.3 结论

因患者年纪偏大、偏瘦，心电信号偏弱，再加上波形不规范引起。

4 故障四

4.1 故障现象

测不出患者的心电波形。

4.2 分析及维修过程

没有波形，最常见的原因是皮肤未擦干净或电极片接触不良。护士重新擦拭并换上新电极片，还是无心电信号。用心电模拟器接到监护仪上，有波形且正常，说明仪器工作正常。经询问，患者为70多岁的老太太，而且皮肤有些摺皱，做心电图时吸球都吸不住，可能是因患者皮肤摺皱，无法获取心电信号引起。为慎重起见，用监护仪在其他患者身上进行心电监护，心电波形正常。同时，再用另外一台不同型号的仪器对此患者进行心电监护，依旧无波形。

4.3 结论

患者皮肤摺皱，无法获取心电信号。

参考文献

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[3]段新安, 贾建革, 李咏雪.多参数监护仪的维护测试方法研究[J].医疗卫生装备, 2003, 24 (10) :57-58.