物业工程维修服务标准

物业工程维修服务标准（通用7篇）

物业工程维修服务标准 篇1

工程部维修主管岗位职责

1.工作内容: 在园区管理处的领导下，负责园区工程及设备设施的保养与管理，制定工程设备年度维修保养计划，落实工程设备管理的各项程序和质量要求，确保物业设备正常运行。2.工作要求: 1)根据管理处的要求，制订并带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范操作

2)负责制订物业工程方面的年度维修保养计划，提出设备更新的可行性方案和预算报告，做好设备、物资的请购工作。

3)熟悉本物业各重要设备的性能，抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作，确保本物业所有设备运转正常。

4)负责处理用户对工程维修的投诉，经常检查报修工作的完成情况，及时组织突发性设备故障的抢修。

5)加强管理，科学安排部门各项工作，深入现场检查员工工作质量与服务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。

6)深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能耗，提高经济效益。7)协调好部门内部以及与其他各部门的关系，负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。

8)会同装修审图公司对用户二次装修工程进行管理，签署《装修协议》，并抓好有关装修规定的落实。

中国物业管理协会副会长单位

中国教育后勤协会秘书长单位

工程部维修电工岗位职责

1、按照上级的工作安排，主动认真地进行各类电气设备的日常巡视检查和维修保养工作，认真做好各项记录，确保物业电气设备始终处于最佳运行状态。

2、每日按时巡视检查低压系统的配电柜、水泵房、控制柜、控制中心中各系统、主机的运行状态，现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设备的完好状态，发现故障及时排除。确保设备正常运行，认真做好设备运行保养记录，保持电器设备整洁。

3、熟悉小区内的高低压配电系统，在遇突发事故时能正

4、熟悉备用发电机，给水、消防的控制与联动线路，能及时排除故障，保证系统正常运行。确诊断故障点，并恢复正常运行。

a)熟悉控制系统中各子系统的基本工作原理与接线方法，按运行、保养制度定时保养，并认真做好记录。

b)重点确保消防报警联动系统正常运行，及时检修和维护，做到小故障不过夜；遇到不能立即解决的故障，及时报告上级领导。c)熟悉营业楼内的照明线路，保证照明灯具的完好。

d)对突发性设备故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入运行状态，保护营业楼内设备正常运行。

e)遵守电气系统各项安全操作的规章制度，发挥工作主动性，完成上级交办的其他任务。

工程部（维修）工作标准

目录

1、业户室内维修标准

2、工程设备巡查标准

3、工程设备维护保养标准

4、公共设施维护保养标准

5、房屋接管验收标准

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中国教育后勤协会秘书长单位 2

业户室内维修标准

1.维修人员着装及携带物品

1.1维修人员穿着干净统一的工装。1.2携带物品：

1.2.1电工常用工具；1.2.2常用零星材料； 1.2.3干净工具垫布及抹布；1.2.4简易鞋套； 1.2.5离场通知单、笔；1.2.6《工程维修单》。

2.维修人员接到工作单后，立即准备需要使用的材料和专用工具，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；急修必须在30分钟内赶到。

3.先通过可视对讲呼叫业户：“早上好（下午好）！我是物业维修员前来为您服务”，提前使业主有所准备，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒)。

4.如业户不在家，应在门前等待，一般情况不超过约定时间10分钟，离开前在门口显眼处贴上离场通知单。（内容：尊敬的业户：您好！我们如约前中国物业管理协会副会长单位

中国教育后勤协会秘书长单位 来维修但未能联系到您，请您在方便的时候与住户中心（电话0518-81086970）联系，谢谢！香溢物业工程部

日期）

5.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认维修内容，征得业户同意后方可进入其室内维修。

6.入室前必须穿好干净鞋套，在动手维修前，应先询问业户维修的有关情况并仔细检查，告知业户本次维修的详细方案以及需要收取的费用(保修期内除外)，业户同意后即刻动手维修。

7.在考虑维修方案时，应遵循如下原则：业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果；如果实在不能满足业户的要求，则为其提供一个参考性的方案，并向业户解释清楚原因，表示歉意以取得谅解。如“很抱歉，我们工程部暂时还不能提供此项维修服务，不过，我们可以帮您联络……您看这样行吗？”。

8.维修开始前先征得业户同意整理出工作区域，避免因维修作业而损坏周围设施及物品，打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆放在工具垫上开始维修。

9.在维修中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时应小心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特别贵重的物品提醒业户小心保管；维修时尽可能避免大噪音、粉尘，保证维修质量的同时迅速完成维修工作，减少对业户的影响。

10.维修完工并自检合格后，及时清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到附近的垃圾桶(箱)边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)，恢复各物品至原来的状态(位置)。

11.维修结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应注意事项，如业户表示满意，则请其在《工程维修单》上签名确认；如业户不满意(合理的要求)，维修人员应及时进行整改直至业户满意并签名确认。如：“维修好了，请您看看还有什么问题？”，“如果您对这次维修满意，请您在这张工作单上签名，或给予建议帮助我们提高服务质量，谢谢您！”，“以后还有什么需要维修的请与我们联系，我们随时为您服务！”。

12.离开业户家时，应说：“打扰您了，再见！”，退步出门，并轻轻关上大门。

13.维修人员立即返回工程部，在《工程维修单》上做好维修记录并签名。14.维修人员维修时须注意：

14.1不得动用业户室内与维修无关的任何物品及设备设施；

14.2因维修需要移动的物品在维修完后必须恢复原状，并保持卫生； 14.3不得损坏业户室内任何物品；14.4不得在业户室内闲坐、怠工； 14.5不得私下接受业户赠送的任何物品；14.6不得与业户发生激烈争持；

14.7不得出现损害公司形象、利益的言行； 14.8不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。

工程设备巡查标准

一、电梯系统

1、巡查频次为每周一次；

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2、岗位为电梯管理员和设备责任人；

3、巡查的内容和要求按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超45℃，、湿度正常。

3．2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动情况。3．3减速箱油位油色清澈、连轴器紧固无松动情况。

3．4限速器、选层器运行情况正常

3．5控制柜内继电器、接触器工作情况正常。

3．6制动器（线圈温度、制动轮脏污情况）温度正常，干净。3．7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度。3．8对讲机、警铃、应急灯、灭火器使用正常、完好 3．9轿箱内照明、风扇、装饰使用正常、完好。3．10轿内、厅外指层灯及指令按钮使用正常、完好 3．11厅门及轿门踏板清洁干净，关闭顺畅。3．12井道干净、底坑无积水，照明完好。3．13补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。3．14各种标示物清楚及救援工具齐全且摆放整齐。3．15电梯运行时舒适、无明显震动，平层时平稳无震动。

二、供配电系统

1．巡查频次为每班三次； 2．岗位为设备值班管理员； 3．巡查的内容和要求按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。

3．2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3运行电流、电压满足市电供电要求。3．4运行功率因素满足市电供电要求。

3．5变压器负荷率不低于50%，温度不超过85℃。3．6断路器、空气开关使用正常；

3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。

工程设备巡查标准

3．8设备运行状况良好，使用正常。

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三、供水系统

1．巡查频次为每日二次；

2．岗位为设备值班员和设备责任人； 3．巡查的内容和要求按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。

3．2机房应急照明使用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确。3．4水池水位保持在正常范围内。3．5供水压力符合设计压力。

3．6设备运行电流、电压符合设计要求。3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰 3．8各种水泵状况运行正常。

四、地下车库排污系统 1．巡查频次为每日一次；

2．岗位为设备值班员和设备责任人； 3．巡查的内容和要求按如下进行： 3．1排污马达开启声音正常

3．2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常 3．3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。3．4自动/手动功能正常 3．5池底无污泥

五、消防系统

1．巡查频次为每周一次；

2．岗位为设备值班员和设备责任人； 3．巡查的内容按如下进行：

3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃。

3．2机房应急照明使用正常，消防设施完好并定期检查合格。3．3控制柜内继电器、接触器、指示灯工作情况正常。3．4机房无漏水、积水。

3．5运行电流、电压满足设备供电要求。3．6手/自动功能正常 3．7开关、接触、灯正常。

工程设备维护保养标准

一、电梯系统

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1、设备保养周期为每月两次。

2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司。

3、保养标准及内容如下：

3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好； 3．2清洁控制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件牢固； 3．3检查控制箱所有电缆连接情况，并上紧；

3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘； 3.5、测量控制箱绝缘（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路情况下进行测量）；

3.6、检查接地线连接可靠；

3.7、检查、清洁接触器和继电器触头，发现烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；

3.8、检查各保护装置动作正常；

3.9、检查接地线连接可靠，测量接地电阻；

3.10、检查各电路板接插件连接牢固； 3.11、检查、清洁散热风机；

3.12、检查制动带磨损情况，清除制动带上的油污、灰尘； 3.13、检查制动力矩，调整制动弹簧；

3.14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，如果润滑油变质或变脏，应及时更换；

3.15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；

3.16、检查电动机电缆连接情况及制动线圈电线连接情况，并上紧； 3.17检查电动机轴承润滑情况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；

3.18、检查各安全装置，按照年检要求调整或处理； 3.19、检查清洁自动门锁，加油润滑；

3.20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；

3.21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查； 3.22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁； 3.23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录； 3.25、检查曳引钢丝绳是否受力均匀，并调整；

3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长，并及时排除； 3.27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），根据情况及时补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；

3.28、检查导轨润滑情况，加润滑油；

3.29、检查导靴磨损情况，发现磨损严重的及时更换；

3.31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清中国物业管理协会副会长单位

中国教育后勤协会秘书长单位 洁电梯井道。

二、配电系统

1、设备保养周期为每年两次。

2、岗位为设备责任人。

工程设备维护保养标准

3、保养标准及内容如下：

3．1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好； 3．

2、配电箱（柜）整洁，门锁正常，开关灵活； 3．

3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常； 3．

4、继电器延时准确，接线触点完好； 3．

5、按钮、指示灯接线完好，触点接触可靠，指示灯明亮； 3．

6、熔断器底座牢固，接触良好； 3．

7、电容器无膨胀或高温渗油现象； 3．

8、互感器接线柱牢靠，无发热；

3．9、开关接触良好，开断正常，无发热； 3．

10、消防设施完好并定期检查合格 3．

11、清洁电柜内灰尘。

三、供水系统

1、设备保养周期为每季一次。

2、岗位为设备管理员及自来水公司。

3、保养标准及内容如下：

3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好； 3．

2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；

3．3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养； 3．

4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效可靠；

3．5、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；

3．6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；

3．7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；

3．8、清洁控制柜内灰尘。

四、闭路监控系统

1、设备保养周期为每月一次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养标准及内容如下：

3．1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好； 3．2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好；

3．3检查各控制线路、电源线路、视频连线接触良好；

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中国教育后勤协会秘书长单位 3．4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好；地线接触可靠良好；

3．5检查监控室的通风、照明、及清洁。3．6检查监视器电源线路及视频线路接触良好

3．7检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧姆

五、可视对讲机系统

1、设备保养周期为每月二次。

工程设备维护保养标准

2、岗位为设备管理员。

3、保养标准及内容如下：

3．1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏； 3．2检查系统电源正常； 3．4检查系统中继器正常；

3．5检查系统各连接线路接触良好； 3．6检查电控锁可以正常使用； 3．7检查对讲主机使用说明清晰； 3．8清理可视主机内及摄像枪灰尘。

六、红外线报警系统

1、设备保养周期为每月一次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养标准及内容如下：

3．1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查； 3．2清洁对射探头上的灰尘；

3．3检查主机及输出探头电源电压正常； 3．4检查主机板及键盘正常使用。七、一卡通门禁系统

1、设备保养周期为每月二次。

2、岗位为设备管理员。

3、保养标准及内容如下：

3．1检查电脑及软件正常； 3．2检查通信正常；

3．3检查IC卡门禁正常；

3．4检查门禁的防水、防雨、防潮； 3．5检查门禁的电源及通信线路正常。八、一卡通停车场系统

1、设备保养周期为每月二次。

2、岗位为设备管理员。

中国物业管理协会副会长单位

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3、保养标准及内容如下：

3．1检查车场电脑及联网系统； 3．2检查车场系统线路接触良好；

3．3检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常； 3．4检查各车场手动控制道闸正常；

3．5检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加； 3．6检查同步皮带有否磨损、断裂，有则更换； 3．7检查平衡弹簧有否断裂现象，有则更换；

3．8检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；

3．9检查地感器正常工作。

公共区域设施维护保养标准

一、上人屋面

1．对损坏的面层进行修补要求即坏即处理； 2．对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理； 3．对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理； 4．对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。

二、外墙饰面（涂料、面砖）

1．外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理； 2．涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）翻新周期为每5年一次。

三、内墙饰面

1．涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理；2．涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次；

3．瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理。

四、楼面、地面

磁砖地面空鼓、破裂更换；水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理。

五、天棚

抹灰层空鼓处理要求即坏即处理；天棚重新粉刷每5年一次；装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理。

六、室外道路（地面）

1．大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；广场砖地面破裂更换（局部即坏即处理）周期为每2年一次；水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次；其它地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。

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七、门窗

闭门器、门锁调校即坏即处理；变形复位即坏即处理，防腐防蛀处理周期为每2-4年一次。

八、防盗网、围栏

根据损坏情况确定刷油漆时间每1年一次。

九、沟井池渠

井盖、篦子刷漆每1年一次。

十、挡雨篷

加固、防锈处理每1年一次

十一、外环境

油漆

路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次

房屋接管验收标准

一、楼宇本体验收标准

1、主体结构：

1)内、外墙不得渗水、开裂；

2)屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

3、内墙面：

1)抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；

2)块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。

4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，中国物业管理协会副会长单位

中国教育后勤协会秘书长单位 无污渍。

5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。

6、木地板平整牢固，接缝连接牢固，色泽均匀、油漆完好光亮。

7、门、窗：

1)门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形；

2)门锁、窗销连接牢固，开启灵活；3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；

3)油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

4)电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清晰、完好、无锈迹； 5)不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固； 6)高档装饰门装饰完整。

8、楼梯、扶手：

1)钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 2)砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。

11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。

12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

13、有线电视已开通，信号良好。

14、开关安装平整、牢固，开关灵活，接触良好。

15、照明安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

17、卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。

18、给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。

19、地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

20、门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

21、防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。

22、暗埋线管及走向有明显标识。

23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。

24、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。

二、公共配套设施接管验收标准

1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。

2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分离，坡度适宜、平整。

3、屋面避雷设施连接牢固，油漆完好。

4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。

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房屋接管验收标准

5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

6、道路：

1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线；

2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； 4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。

7、室外消防栓：

1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；

3）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。

8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，附近配置供水口。

10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。

11、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。

13、单车、摩托车棚安装牢固，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。

14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检查井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。

19、信报箱安装牢固，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。

三、设备机房接管验收

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，具有防止老鼠等小动物出入的防护措施。

3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。

4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。

5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，具有良好的防雷措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢固，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。

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7、智能化系统与移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感应雷）措施，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。

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中国教育后勤协会秘书长单位

物业工程维修服务标准 篇2

一、物业服务企业标准化运作模式表面化发展能走多远

6年前实施的《物业管理条例》规定了物业服务企业的权利、义务以及按照物业服务合同约定向业主提供相应服务的内容, 但对于物业服务标准没有做出进一步的详细规定。虽然一些具备一定实力、重视标准化运作的物业服务企业先后制定发布了企业内部的管理和服务标准, 对于促进行业物业服务标准化具有很大的促进作用。但直至目前, 国内还没有一部全国通用的、完整的物业服务行为国家指导标准。为此, 许多物业服务企业为提升自身服务水平, 通常自愿采用质量 (ISO9001、ISO2000) 、环境 (ISO14001) 及职业健康安全 (OHSAS18001) 等管理体系系列标准。但事实上, 通过认证与高质量不是同义词。一些企业虽然已经通过了体系认证, 甚至取得了整合三标证书, 可实际管理服务水平却未见有多大提高。在实际物业服务过程中, 也有相当一部分物业服务企业迫于生存压力, 把主要精力放在获取市场份额和收益方面, 对企业标准化工作或多或少地存在着认识和执行方面的偏差。有些企业在扩张规模过程中, 忽视业主需求闭门造车, 草率制定服务标准使得服务质量无法衡量。有的企业貌似专业其实偷换概念, 经常把缺少服务标准支持的“ⅹⅹ式服务”挂在嘴边。这种缺少责任、义务履行的收益和缺少质量评定的市场扩张往往经不起时间的考验, 难以使企业获得长久的发展。这样的结果使得许多行业同仁开始质疑这样标准化运作模式的表面化发展能走多远。

二、对物业服务企业标准化运作模式的重新审视

物业服务既表现为提供劳务形式的无形产品, 如秩序维护、客户服务等;又表现为与有形产品紧密结合在一起, 如制冷供热、设备运行等。物业服务作为一种特殊的商品, 其过程与结果具有一定的不确定性, 其质量控制应以服务标准为衡量准则。完整的服务标准体系应包括服务基础标准、服务技术标准、服务提供规范和服务规范组成。服务规范是对客户可以直接观察和评价的服务特性的统一规定, 是企业开展服务工作的依据, 是服务质量的评判准则。而服务提供规范是服务提供过程的管理标准, 是实现服务规范的保障。物业服务标准的制定是依据客户服务需求和法规要求, 从服务的过程中找出共性的规则, 对服务实际与潜在的问题做出统一规定, 在预定的服务范围内获得最佳秩序的过程。物业服务企业对物业服务标准的制定和实施, 以及对标准化原则和方法的运用就是物业服务的标准化过程。

实践中, 一些物业服务企业将服务标准体系划分为服务标准、管理标准与工作标准三个部分。

1. 服务标准:服务标准是企业标准化运作的基础和主体, 即服务规范, 是衡量和判定物业服务效果的准则。

2. 管理标准:

管理标准是对服务标准化体系中需要协调统一的管理事项所制定的标准, 是实现物业服务标准的措施和保证。涉及企业的经营管理、服务策划与创新、质量管理、设备与基础设施管理、人力资源管理、安全管理、职业健康管理、环境管理、信息管理等与服务标准相关联的重复性事物和概念。

3. 工作标准:

工作标准是实现服务标准和管理标准的手段。主要指在执行相应管理标准和服务标准时与工作岗位的职责、岗位人员基本技能、工作内容、要求与方法、检查与考核等有关的重复性事物和概念。管理标准和工作标准共同构成服务提供规范。

三、物业服务企业实施标准化运作模式的关键环节

首先, 要解决的问题还是服务定位, 物业服务企业应该采用从外部到内部、从基层到高层、从战略到操作的反向方式进行推进;在标准化物业服务运作模式推进过程中, 还应注意保持相互之间的关联互通性。这其中有三个关键环节需要把握。

1. 提供规范化客户服务。

企业最重要的行为是为客户提供服务, 制定规章制度、服务规范、运行手册应从规范客户服务开始。比如:海尔公司的竞争优势最先就是表现为客户服务规范, 服务标准细化程度已经到了穿什么样的衣服、怎么敲客户的门、第一句话怎么说、第一件事做什么、出门的时候如何打招呼的全过程规范。这些都非常值得学习借鉴。

2. 标准化客户感受体验。

服务行业的产品中还有一部分内容是客户体验。企业服务对象要求的体验不同, 服务方式也就不同, 标准化运作模式中的标准化客户体验, 就是要求客户对服务的感觉、对环境的感知、与服务人员的互动都应该有一致的体验和感受。

3. 一致性公共关系处理。

企业除了要与客户打交道之外, 还有很多公共关系需要协调处理。以企业的外委服务来讲, 负责提供服务的供应商也需要为企业提供作业指导书和工作手册, 以规范整个服务过程, 以便使客户感受到的服务和体验都是标准的、一致的。此外, 一致性公共关系的处理还包括政府关系、媒体关系、社区关系、利益相关者等。

四、物业服务企业标准化运作改进实施策略

1. 建立超前思维模式, 避免陷入标准化怪圈

简单模仿照搬成功企业的运作模式, 不可能成为企业标准化运作改进措施的根本出路。因为, 优质物业服务不能仅仅是一套完善的制度和方案, 而应成为一种企业文化。文化决定观念, 观念决定心态, 心态决定行为, 行为决定习惯, 习惯决定未来。要“跳出现在”的局限, 处理好“知”和“行”的关系, “先谋势, 后谋利”。物业服务日常的工作显得很琐碎, 也很单调和枯燥, 因此物业服务需要依靠一种超前思维和良性习惯去支持和实施。

2. 物业服务需要创新, 打破标准管理僵化格局

物业服务的特性决定了行业难以形成类似于高科技行业的“标准之争”, 在物业服务领域只有反映行业特征和规则的基本标准, 没有普遍适用全行业所有领域的普适标准和万能规则。因此, 要提高企业竞争力就必须打破标准管理僵化格局。企业在依靠标准化运作的基础上, 适时运用创新差异化发展策略, 才能争取更大的市场占有率和经济效益。

3. 运用标准化运作特点, 保持物业服务行业持续发展力

为了防止企业发展过程中出现后劲不足的现象, 保持强劲持续发展力效应, 物业服务企业内部应建立标准化流程控制改进修正系统。

步骤一, 建立规范操作运行手册。规范操作运行手册是企业专业化服务的存在形式, 企业要用心研究服务特点、掌握规律, 运用科学的方法实行有效的管理和运作。在此基础上细化标准程序及运行手册, 对整个服务过程进行全程控制。

步骤二, 设置适宜的物业服务监控点。行业不应再徒劳地寻找放之四海皆准的标准, 而应转变思路建立比最低标准更高要求的行业规范来控制服务过程, 对检查出的问题及时采取整改或纠正措施, 这些信息都应该作为提高企业标准化运作水平的主要依据。

物业工程维修服务标准 篇3

摘 要： “选配一个好书记、建设一个好班子、带出一支好队伍、完善一套好制度、构建一个好机制、创造一流工作业绩”是中国石油长庆油田公司党委提出的基层党支部建设的标准。本文就长庆油田矿区事业部兴隆园物业服务处办公区服务部“六个一”标准化党支部建设工作实践，对推动油田办公楼宇物业服务品牌的创建，做了一些有益的探索。

关键词：自身建设；教育管理；开展活动；服务管理

长庆油田矿区事业部兴隆园物业服务处办公区服务部党支部按照油田公司“六个一”标准化党支部建设的要求，以“美丽矿区”建设为主线，以保障油田办公区安全平稳运行为目标，不断完善自身建设，强化党员教育管理，创新载体开展活动，使党支部的战斗堡垒和党员的先锋模范作用得到了有效发挥，为打造“环境整洁优美、秩序井然有序、服务保障到位、运行组织高效、安全稳定和谐”的油田办公楼宇物业服务品牌，奠定了良好的

基础。

一、健全组织体系，强化班子功能发挥

按照“宜专则专、宜兼则兼和积极推进交叉任职”的原则，选举产生了新一届党支部委员会、工会委员会和女职工委员会，明确了班子成员工作分工。在领导班子9名成员的工作分工上，改变过去“区域负责”模式，采取“条块结合”模式，每名班子成员既分工负责1-2项整体工作，又分管一个办公区域，还要协管一项工作或一个区域，形成了既分工负责、又相互协作，既负责整体、又分管具体，既有“责任田”、也有“承包地”、还有“协作垄”，使班子整体功能和个人优势得以充分发挥。

二、强化自身建设，提升班子整体能力

党支部重视班子的思想政治建设，组织学习党的十八大精神和公司三级工作会议精神及政策规定，在政治、思想和行动上自觉与上级党委保持一致。坚持完善班子民主集中制，落实民主生活会、组织生活会、党务公开等制度，对涉及员工利益的事项听取群众意见，开展批评与自我批评，增强班子解决问题的能力。突出班子作风建设，强化班子成员的日常教育管理，执行干部述职述廉制度，定期分析班子建设情况，了解成员思想动态。发扬求真务实精神，深入班组岗位，主动联系党员群众，抵制各种歪风邪气和不正之风。强化班子能力建设，根据个人工作经历、特长特点、履职需求等，合理确定班子成员工作分工，确定培训内容和培训方式，送外培训与工作锻炼相结合，提升班子成员综合能力。两年来，干部员工参加服务处以上培训学习28人次，举办业务培训21次，培训员工236人次。

三、加强阵地建设，强化党员教育管理

党支部在坚持 “三会一课”等传统方式的同时，建立了党员活动室、支部工作动态宣传栏和党务公开栏。围绕长庆油田大发展的形势和美丽矿区建设的任务，运用党员易于接受的方式方法，采取党员喜闻乐见的形式和载体，把思想灌输与启发引导相结合，把解决思想问题和实际困难相结合，增强了党员教育的针对性和实效性。加强党员日常管理，建立了党员基本情况表，鼓励有特长党员参加社区志愿者活动。2012年以来，以“为民服务创先争优”活动为为载体，开展学习教育活动6场次，党员与员工谈心20余次，评议党员42人次，困难帮扶慰问12人次，参加志愿服务活动36人次。

四、创新活动载体，丰富支部工作内涵

坚持把标准化党支部建设与服务处重点工作、与创建“油田办公楼宇服务品牌”、与日常工作紧密结合，在建设过程中，探索发挥党组织及党员作用的有效途径和着力点。开展“为民服务创先争优”活动，持续推进党建“三联”工作，支委、党员建立联系点24个，培养入党积极分子5名，发展党员3名。开展反腐倡廉公开承诺活动，签订公开承诺书64份。开展提升保障服务水平劳动竞赛，组织技能培训12次，练兵比武2次。开展困难帮扶送温暖活动，为服务处“同心互助金”捐款14800元，为雅安地震捐款6850元，为患病员工献爱心5250元。开展党员义务奉献活动，每年组织党员参加春季植树，清理办公区域草坪绿篱垃圾，党员担当“义务环保员”。开展社会公德教育，践行社会主义核心价值观，两年来，管理服务人员捡拾手机125部、皮包5个、现金27000元、物品5件，全部归还失主。

物业服务进场标准 篇4

客服专员（水吧服务员）

1、女性，身高 165cm以上；男性，身高170cm以上；28岁以下，高中/中专或以上学历；

2．形象气质佳，具亲和力，服务意识强，待人有礼，耐心细致；

3．普通话标准，语言表达和沟通协调能力良好，具良好的现场应变能力；24小时安保人员

1.全日制本科、大专、中专院校物业管理、酒店管理、旅游管理类专业毕业优

先；

2.3.4.5.有酒店管理、旅游管理、餐饮（吧台服务类岗位）或物业管理工作经验优先。男性，年龄18-35周岁，身高170CM以上。五官端正，身体健康、无残疾、纹身、传染病以及有碍于行业工作的疾病； 遵纪守法、品行优良的退伍军人、大中专毕业生优先、社会城乡青年、下岗

职工；

6.本人户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明。

7.无不良嗜好，能吃苦耐劳，有强烈的集体荣誉感；责任心强，服从指挥。

环境管理员（清洁人员）

45岁以下，初中或以上学历；

物业服务人员礼仪标准 篇5

仪表是指人的外在表现，如着装、服饰、化妆、发型等，仪表规定包括以下内容：（1）工作时间穿统一的制服，胸前佩带工牌。

（2）制服要整洁，领带、领花干净，系戴端正，扣齐纽扣，鞋袜整齐，皮鞋要保持光亮。（3）头发要整洁、梳理整齐，不得有头皮屑。

（4）发型要讲究：女：前发不遮眼，后发不过肩，不准梳奇形怪状发式；

男：不留长发、大鬓角和胡须。

（5）注意长统袜的抽丝和脱落。（6）鞋子不得沾染灰尘和油渍。

（7）双手保持清洁，指甲内不得留有污物，夏季手臂保持清洁。（8）不得看见耳垢。（9）不得有眼屎。

（10）膝盖干净，衬裙不得外露。

（11）女不要浓妆，不准戴耳环、戒指；不准涂有色指甲；不能当众化妆。（12）上班时间不准穿短裤、背心和打赤脚、穿拖鞋；不准带有色眼镜。

一、举止要求

举止是指人的行为、动作和表情。

1、站立要求

（1）挺胸抬头，不能弯腰驼背，也不能肩膀向一侧倾斜。

（2）姿态要端正，双手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能将手放在口袋内。（3）双脚稍微拉开呈30度角。（4）要显得庄重有礼，落落大方。（5）不准背靠他物或趴在服务台上。

2、行走要求

（1）行走时一定要走姿端庄。行走时，身体的重心应稍向前倾，收腹、挺胸、抬头，眼睛平视前方，面带微笑，肩部放松，上体正直，两臂自然地前后摆动

（2）行走时，脚步要既轻且稳，切忌晃肩摇头、上体左右摇摆、腰和肩部居后。行走时应尽可能保持直线前进。遇有急事，可加快步伐，但不可慌张奔跑。（3）多人一起行走时，不要横着一排，也不要有意无意地排成队行。

（4）工作人员在管理区域内行走，一般靠右侧。与客户同行时，要让客户走在前面；遇通道比较狭窄，有客户从对面过来时，工作人员应主动停下来靠在边上，让客户先通过，但切不可背对着客户。

（5）遇有急事或手提重物需超越行走在前面的客户时，应彬彬有礼地征求客户同意，并表示歉意。

（6）行走要轻稳、姿态要端正，表情要自然大方，给人以美的感受。（7）行走时不能将手放入裤袋内，也不能双手抱胸或背手。（8）快速行走时不能发出踏地的咚咚响声。

（9）如多人同时行走时，不能用手勾肩搭腰，不能边走边笑、边打闹。

（10）如引领客户时应走在客人左前方两步远处，行至转弯处服务员应伸手示意。

（11）与客户同行时，不能突然抢道穿行；在允许情况下给客人一定程度的示意后方能越行。

3、目光要求

（1）注视对方时间应占谈话时间的三分之一，否则给人不信任的感觉，但南欧（意大利、希腊、南斯拉夫）注视对方被看成是冒犯，因此，对南欧人就要不注视对方。

（2）注视的位置要适当。一般社交场合应注视对方双眼与嘴之间的三角区，谈公事时注视眼部以上位置能保持主动，但日本人却习惯注视颈部。

（3）轻轻的一瞥，表示兴趣或敌意，疑虑或批评，所以，客户服务工作人员要特别注意不要让这种目光流露出来。

（4）切忌闭眼，因为持续几秒钟或更长时间的闭眼，表示排斥、太烦，不放在眼里的意思。

总之，客户服务部工作人员应恰当运用语言和目光表达对客户的热情关注。

4、行为要求

（1）服务动作要轻。

（2）在客户面前不要吃东西、饮酒、吸烟、挖鼻孔、搔痒，不要脱鞋、挽裤角、挽衣袖、伸懒腰、哼小调、打呵欠。

（3）路遇熟悉的宾客要主动打招呼、在走廊、过道、电梯或活动场所与宾客相遇时，应主动礼让。

（4）不要随地吐痰、乱扔果皮、纸屑。

5、手势要求

手势是最有表现力的一种“身体语言”，它是客户服务工作人员向宾客作介绍、谈话、引路、指示方向等常用的一种语言。

（1）手势要正规、得体、适度、手掌向上。

（2）在指引方向时，应将手臂伸直，手指自然并拢，手掌向上，以肘关节为轴指向目标，同时，眼睛也要转向目标并注意对方是否已看清目标。（3）在介绍或指路时，不能用一个手指比划。（4）谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大。

（5）在使用手势时，还应注意各国的风俗习惯。如竖起大拇指，在我国有称赞、夸奖之意，而在澳大利亚则有侮辱的意思；用手指组成“O”形，在美国含有好与平安的意思，在日本是有钱的意思，在地中海沿岸，则含有侮辱的意思；阿拉伯人用小拇指拉在一起，是表示断交的意思。

二、个人卫生要求

（1）经常刷牙，保持口腔清洁，上岗前三小时内不得吃有异味的食物，保持说话口无异味。（2）发式要按规定要求梳理整洁。

（3）要做到勤洗手、勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。（4）工作服要勤洗勤换，保持整洁。

（5）皮鞋要勤擦油，保持光亮，袜子要保持清洁。

（6）不能在客人面前挖耳、挖鼻、挖眼屎、修指甲、打喷嚏。

三、语言要求

（1）语调亲切，音量适度，讲普通话。

（2）适时运用“您好”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“打扰了”、“别客气”、“请稍后”等礼貌用语。

（3）称呼要得当，不要用“哎、喂”等不礼貌的语言。（4）不准粗言粗语，高声喊叫。

（5）语速不要太快，要清脆简明，不要有含糊之音。

（6）同客人讲话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听，不能东张西望，左顾右盼，不要与客人靠得太近，应保持一公尺左右。（7）语言简洁、明确、充满热情。（8）遇见客人主动打招呼，向客人问好。

（9）对宾客的要求无法满足时，应说“对不起”表示歉意。（10）讲究语言艺术，说话力求语意完整，合乎语法。（11）适时运用六大接待用语。接待顾客的六大用语具体内容如下： A)您好。B)明白了。C)请稍等片刻。D)让您久等了。E)真对不起。F)谢谢。

四、礼貌的运用

小区物业管理服务标准 篇6

总体要求: 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

管理服务标准

一、客户服务

总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。

具体要求：

1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。

2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

二、房屋、共用设施、设备维护与管理

总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。

具体要求：

1、巡检。（1）每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；（2）每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；（3）每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；（4）每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；（5）巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

2、房屋。

（1）装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主（使用人）装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

（2）油漆粉饰。钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）、等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

（3）建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、给排水系统及其配套设施。

（1）给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。（2）排水设施。化粪池每年清理 n次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

3、供配电系统

建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

4、智能化系统

设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

6、电梯运行与管理

（1）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。（2）每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。（3）电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。（4）制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

7、道路、停车场、车库及配套设施

（1）保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；（2）按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；（3）停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

三、清洁管理

总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次业主（使用人）垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、大理石地面干净;玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

3、共用车库保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具的灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱 无明显污迹、油污，无明显异味。

8、垃圾收集与处理。垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。

五、园林绿化养护与管理

总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、草坪。成活率在95％以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

六、安全防范

总体要求：阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

具体要求：

1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

4、紧急事故反应。（1）制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；（2）有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；（3）高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；（4）对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；（5）组织恢复生活秩序。

5、其他防范措施。（1）设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；（2）涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；（3）协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；（4）对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

七、交通、车辆管理

总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

具体要求：

1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。

5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

八、消防管理

总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。

具体要求：

1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。

3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

九、档案资料管理

1、档案资料齐全完整；

2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

浅议物业服务工程管理信息化 篇7

随着我国经济的高速增长, 物业管理服务已进入快速发展的新时期, 其服务类型已逐渐从单一的住宅物业服务辐射到工业、商业、机关、医院、学校、酒店、宾馆及高档写字楼等行业, 除物业管理的安全、保洁、绿化等服务内容外, 工程管理的技术含量最高, 管理的难度最大, 同时对信息化的要求也最高。物业服务中的工程管理信息不仅包括建筑物的使用阶段信息, 还包括建设期的决策阶段、施工阶段的信息。BIM (建设工程项目全寿命信息管理) 技术的诞生, 为管理物业服务中的全过程管理信息提供了基础平台和条件, 也是建筑物保值增值的重要手段。

1 全过程管理

狭义的物业服务中的工程管理虽然是在物业的使用阶段实施, 但进行全过程工程管理能够对工程项目系统地管理, 提高工程管理水平和效率。传统的工程建设管理活动中决策阶段、施工阶段、使用阶段通常是由不同的法人单位来完成, 项目创建过程中建立的工程信息掌握在各参加方的手中, 所以各个阶段的信息没有整合在一起, 产生了“数字鸿沟”, 不能进行信息资源共享, 客观地影响了工程管理的水平和效率、阻碍了工程管理的发展。近年来, 计算机软硬件技术和网络技术的快速发展, 使采用BIM技术进行工程管理成为了现实。国外对BIM技术的定义是:“一个设施 (建设项目) 物理和功能特性的数字表达;是一个共享的知识资源, 是一个分享有关这个设施的信息, 为该设施从概念到拆除的全寿命周期中的所有决策提供可靠依据的过程”。由此可见BIM技术的核心是通过建立虚拟的建筑工程三维模型, 利用数字化技术, 为这个模型提供完整的、与实际情况一致的建筑工程信息库。目前, 制造业在信息化技术的应用上遥遥领先于建筑业, 并广泛应用于实践中, 产生了巨大的经济效益和社会贡献。而建筑业的信息化水平还处于入门阶段。怎样把握住这次新的信息技术革命来实现建筑业的跨越发展, 已成为建筑业的重要任务。

2 物业服务中的工程管理

2.1 建筑工程维修保养管理物业服务中的建筑工程

管理主要是对建筑物结构设施 (如墙体、楼板、屋面及防水等) 进行维护工作。因此, 物业公司首先应掌握建筑物的使用年限和工程保修主体的信息。建筑物在保修年限内的维修工作按《工程质量保修书》规定进行保修管理;建筑物在保修年限外的维修工作按《物业管理服务合同》约定进行保修管理。通常物业服务中的建筑工程维修工作大多为屋面渗漏、外墙面渗漏和卫生间渗漏等等。物业公司的工程管理部门应熟悉这些部位的防水材料性能和防水施工工艺, 根据具体渗漏的情况选择不同的防水材料和工艺进行维修。

2.2 安装工程维修保养管理与建筑工程维修一样,

安装工程维修保养管理也应分别按保修期内外采取不同的管理方法进行。与建筑工程维修不一样的是安装工程维修保养涉及的专业、范围、频率、工艺和出现故障对使用的影响均有所不同。因此, 管理的方法也不同。安装工程的维修是整个物业服务中维修频率最多、次数最多、总量最多的工作。一旦安装工程发生故障, 会立即影响物业的使用功能, 对生活的影响是难以接受的。因此, 安装工程维修保养管理不能像建筑工程维修那样按部就班地实施, 而必须建立一支全天候的专业齐全的快速维修队伍, 并采用先进的管理模式, 才能满足物业服务需求。

2.3 建筑智能化维修保养管理建筑智能化是指以建

筑为平台, 兼备建筑设备、办公自动化及通信网络三大系统, 集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合。包括通信网络技术、计算机技术、自动控制技术、消防与安全防范技术、声频与视频应用技术、综合布线和系统集成技术。建筑智能化维修保养与安装工程的维修一样, 也是一旦设备发生了故障, 立即就会影响物业的使用功能。因为建筑智能化依托的技术更先进、更复杂、更智能化。所以, 维修保养工作要求会更高, 尤其是日常的使用和保养工作做好了, 维修的概率和维修成本会大大的降低。

2.4 工程管理信息化工程管理信息化是在整个建设

工程项目生命周期内产生的, 反映和控制工程管理活动的所有组织、管理、经济、技术信息, 其形式为各种数字、文字、声音、图像等。其内容包括项目创建过程中建立的工程信息和在整个项目生命周期中管理和共享这些信息。采用BIM技术通过对建筑物建立虚拟的建筑工程三维模型, 利用数字化技术对建设工程进行全过程管理, 可以高效准确地实现工程管理信息化;BIM技术不仅可以观察到工程建设的全过程活动, 还能对施工活动的过程进行前后“穿越”观看。所以采用BIM技术对物业服务工程维修保养进行管理, 能提高管理效率、决策准确度以及维修保养质量。如果物业服务工程维修保养管理能够观看到建筑物的施工的全过程, 就可以更加准确地判断建筑物的瑕疵是怎样产生的、怎样发展的, 以及应该怎样去维修、保养。

3 结束语

物业管理服务在我国虽然已经过30余载的发展。但是能采用BIM技术进行工程管理的企业还很少, 有条件的物业管理企业应尽快引进该技术。

参考文献

[1]张涛.物业服务信用管理信息系统的应用研究[D].湖南大学, 2012.

[2]苏宝炜, 柴俊.物业服务信息化应用与业主信息安全风险规避[J].北京房地产, 2009 (03) .