别墅物业管理服务标准

2024-09-12

别墅物业管理服务标准（通用7篇）

别墅物业管理服务标准篇1

翠屏国际城独立别墅物业管理服务标准

依据《物业管理条例》、《南京市物业收费管理实施办法》对翠屏国际城的物业收费进行说明，物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定时各类房屋及其共用设施设备、公用绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。物业管理服务收费包括公共性服务费和代收代办服务费、特约服务费。通常所指的物业管理费实际上是指物业管理公共性服务费，即目前翠屏国际城独立别墅区暂定5元/平方米的物业收费，公共用电产生的能耗费用依据实际产生的费用合理分摊，定期对分摊情况向住户公布。根据物业类型、收费性质的不同情况，住宅实行政府指导价，别墅实行市场调节价。代收代办服务费、特约服务费实行市场调节价。

物业管理公共服务费的费用构成包括以下部分：1、2、3、4、5、6、7、8、9、管理服务人员的工资按规定提取福利费、养老保险、医疗保险等费用；房屋公共部位、公共设施、设备日常维护及保养费；清洁卫生费；绿化管理费； nmj 公共秩序维护费；物业管理企业办公费；

物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；合理利润。

以上费用不含业主的人身及财产保险费

以上是物业管理的基本工作内容，费用的高低主要取决于其相对服务标准的差异，以下为莲花物业对翠屏国际城独立别墅区物业管理服务标准。

一、公共服务标准一）、接待

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。二）、值守

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。三）、服务时限

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用设施、设备维护服务标准一）、巡检

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；

2、每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；

3、在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

4、每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

5、业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；

6、巡检有记录：

巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。二）、房屋

1、装修管理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行 1）、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；

2）、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； 3）、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； 4）、装修结束组织验收；

5）、验收合格2个月后组织复验；

6）、复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

7）、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

2、油漆粉饰

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1）、木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；

2）、钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；

3）、楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。三）、建筑物外立面

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的，至少每年清洗1 次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立面为其他材质的，视材质情况定期清洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

2、委托合同另有约定的按合同约定执行。四）、给排水系统

1、给水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行 1）、饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密的管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；

2）、保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查；

3）、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活； 4）、专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，出现问题随时处理。

2、排水设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1）、化粪池每年清理2次，每季巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

2）、楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；

3）、每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。4）、每3日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；

五）、供配电系统：

由物业公司配合供电部门进行维护

六）、弱电系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、操作人员受过专业培训，持证上岗；

2、工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

3、有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

4、对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；

5、工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

6、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。七）、避雷接地系统

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。八）、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施；

2、保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；

3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补；

4、按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

5、停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

6、停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。

三、清洁服务标准一）、道路保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每日清扫2次，分别在6:30、16：30前完成；保洁时间不少于6小时，保洁人员往返一周不超过1小时。旱季每周冲洗1次路面，雨季每月冲洗1次，目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100m2痰迹控制在2个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超过3个，无直径1cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；每月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。二）、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；每周擦拭2次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。三）、绿化带保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾，每100m2痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，花坛表面洁净无污渍，地面垃圾滞留时间不超过1小时。四）、休闲、娱乐、健身设施保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日清洁1次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座椅）；每半月彻底刷洗消毒1次；设施表面干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。五）、门卫、岗亭、监控探头保洁

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台，及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，保安岗亭随时保洁，墙面、顶面无积灰；工、器具排放整齐、有序；监控探头每周擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿的毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。

六）、垃圾桶、果皮箱

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

垃圾桶、果皮箱：每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱目视无污迹、无油污；无异味，经常喷洒药水，防止发生虫害。

七）、垃圾收集与处理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

每日上门收集生活垃圾2次；垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。八）、卫生消杀

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行措施，不干扰业主（使用人）正常生活，检查仓库、地下室，目视无明显蚊虫在飞；检查办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1％。

四、绿化养护服务标准一）、草坪

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、成活率在90％以上，生长正常；

2、整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；

3、基本无病虫害；

4、绿期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下；

5、绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运；

6、根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。二）、园林树木

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

1、生长长势较好，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；

2、树冠基本完整，主侧枝分布合理，树冠通风透光，没有死树和枯枝死杈；

3、枝干无明显的机械损伤，叶色、叶片大小、厚度正常，有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在8％以下；乔木根部无20cm高以上荫蘖枝，无过长杂草、杂物；

4、缺株在2％以下；

5、管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象；

6、绿篱生长造型正常，下部枝叶基本茂密，整形修剪表面平整，棱角线条基本统一收齐，叶色正常，修剪及时，有虫株率在10%以下；

7、有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危害较轻。三）、花坛

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美；

2、在花坛开花期间，每周剪残枝、花5～7次，保持清晰的图案和适宜的高度；

3、宿根花卉管理及时，花期长，花色正，缺株率在8%以下；

4、有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；

5、叶色、大小正常，无非正常落叶、黄叶；

6、株形丰满、整齐、姿态匀称优美。十）、人工湖、喷水池

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

1、每日清洁1次，人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾，基本保持人工湖水面无漂浮物；每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复；

2、每月对喷水池清洁1次（刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等）；目视池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。

十一）、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》六级执行

每月清洁1次，细致、认真、全面的检查1次，主要检查山石之间是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次，大理石雕塑每2个月擦洗1次，保持清洁卫生。

五、安全防范服务标准一）、人员组织

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

1、专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；

2、接受过两年以上安全护卫或相关训练，训练有素，掌握基本安全护卫技能，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力；

3、熟悉小区环境，熟悉物业管理及有关法律法规，能恰当的处理和应对小区护卫工作；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录；

4、安全护卫人员配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具；

5、当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；

6、上岗时精神振作，举止应文明，姿态良好，大方、得体，精神振作，姿态良好，抬头挺胸，注意检查和保持仪表；在执勤时不吸烟、吃零食, 不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不弯腰驼背，前倾后靠；

7、讲普通话，可以进行简单英语会话；

8、交接班制度完善，并有工作及交接班记录。二）、门卫

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行

各出入口24小时有值班看守，主出入口至少有2人驻守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。三）、巡逻

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》四级执行

白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。四）、紧急事故反应

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等；

2、3、有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练；4、5、6、高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度；按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。五）、其他防范措施

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、设有业主（使用人）求助与报警电话，24小时有人值守；

接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；3、4、5、涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

6、建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。六）、交通、车辆管理

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志；

维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；

4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。七）、消防

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

1、《中华人民共和国消防条例》、《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；

2、3、健全消防组织，建立消防责任制；

定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

4、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障；

5、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用；

6、发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥；

7、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转；

8、9、每日检测1次喷淋管网水压，发现压力不够，马上检修排除故障；每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；

10、消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；

11、每日填写工作记录，建档备查。六）、档案资料

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行1、2、3、档案资料齐全完整；

分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物相符。

六、专项服务

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

一）、业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。

二）、专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。

七、特约服务

按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》执行

一）、业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护理，接送子女上学等。

二）、特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。

深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司

翠屏国际城管理处

别墅物业管理服务标准篇2

1、比照村镇宅基地管理规定, 当业主需要物业装修施工时, 其中包括增建或改建围墙施工, 必须到物业服务中心备案并办理相关施工手续, 假如本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件中明文规定不得增建围墙时, 则物业管理单位将不予接待办理相关施工手续。

2、对既有围墙的改建, 也必须以原来的围墙基线、高度为原则进行改建、维修或翻修, 施工之前必须提供围墙改建之施工设计图纸, 拆除旧围墙之前, 必须使用定位桩定位原围墙基线坐标, 物业服务单位需要聘请第三方对相关基线坐标进行勘测定验, 拍照取证, 并需要业主方、业主授权委托施工单位、物业服务中心和第三方定验勘验单位代表签字确认。

3、根据本项目小区的《业主手册》《装修指南》《业主公约》等文件, 物业服务单位需要对业主装修落实全程管理服务, 其中包括施工图纸审核、现场基线坐标勘验、现场施工安全管理以及与相邻物业业主的协调管理服务等。

4、施工图纸审核主要包括:

(1) 宅基地基线坐标

1) 宅基地面积;

2) 物业总建筑面积;

3) 宅基地基线坐标;

4) 物业基线坐标。

(2) 外立面形制、限高及其装饰

1) 外立面高度限制, 与原规划设计一致性判定;

2) 外立面装饰, 反光限制判定;

(3) 围墙形制、限高及其装饰

1) 围墙的通透性;

2) 围墙高度限制;

3) 反光限制;

4) 宗教文化限制;

5) 建成之围墙的维修、巡检和安全保障责任方是该围墙业主, 如年久失修、结构性安全隐患、施工质量等导致围墙坍塌危及或伤及所有可能的路过人员, 该围墙所有人——业主将承担一切相关责任, 其中包括伤残乃至死亡的所有一切费用和责任。

(4) 给排水

1) 供水

原规划设计之供水系统为住家生活使用之规格, 一般不得增容, 居转非需要得到本小区业委会、专业委员会及其相邻业主的书面签字同意方可报备实施;

2) 排水。

(5) 供用电

1) 增容;

2) 防雷接地;

3) 工作接地。

(6) 安防系统是否存在导致小区业主意外受伤

1) 不得在小区内增装电网;

2) 自设电视监控摄像机不得对准相邻业主, 使用限位装置, 截屏保留勘验原始资料证据。

(7) 燃气和废气排放

1) 燃气进户管是原规划设计之住家使用目的, 一般不得增扩容;

2) 燃气进户管之出地面管道及其附件属于业主自行承担安全检查责任, 其中包括黄色的警示油漆翻新、采用肥皂水涂抹找漏等;

3) 包括卫生间、厨房的废气外排装置和管道, 一般不得正对相邻物业通风窗口, 宜采用向上排放的模式, 并增加防雨和防风帽的结构。

(8) 交通

1) 无论原规划设计和交房状态如何, 业主驻泊车辆进出自家院落之交通动线需要考虑安全和交换车通勤等一切便民利民之措施, 不得占据公共土地、绿地或场地;

2) 业主需要考虑应急救护、救灾等情况下的交通通勤方便, 比如门扇朝向、大小以及可能的高度;

3) 无论是露天还是室内汽车间设置, 汽车尾气排放都可能导致危及自身和相邻物业使用人或所有人居家生活安全, 故需小心安排, 以便于有效规避所有这些可能潜在的危及自身和他人人身安全的隐患。

5、物业服务单位可以根据业主装修施工现场产出的建筑垃圾量 (出渣量) 以及运进小区和装修施工现场的物料量来分析业主及其受托装修施工单位是否违反小区《业主守则》《装修指南》《业主公约》《物业服务委托合约》等文件的相关规定中规定受限的装修行为, 并及时采取有效的规劝、限制以及强制性措施:

(1) 违规挖深宅基地建造地下室、鱼塘、游泳池等;

(2) 违规搭建或增建阳光房等违章建筑等。

6、业主装修施工现场管理规定:

(1) 噪音管控;

(2) 扬尘管控;

(3) 围挡管理;

(4) 建筑垃圾的收集和存放。

7、业主装修、再装修、维修和改建等施工图纸需要由物业服务单位驻场机构组织业委会专业委员会以及被施工物业前后左右相邻物业业主代表一起审核确认。

(1) 业委会下辖之专业委员会是一个由业委会领导下的, 由业主大会比照业委会选聘出来的承担本小区民事协调的民间组织, 专业委员会分为装修改建委员会、民事纠纷协调委员会等。

(2) 物业服务单位驻场机构收到业主装修、再装修、维修和改建等施工申请之后, 需要将所收集的施工申请连同图纸资料一起交由物业服务单位驻场机构组织下的装修管理委员会以及被装修物业前后左右相邻物业业主代表一起审核。

(3) 主要审核内容

1) 宅基地确认不变;

2) 建筑高度确认不变;

3) 建筑外立面无影响相邻物业采光、通风和精神上的困扰和阻碍, 其中包括宗教信仰方面, 比如不得在建筑外墙上出现可能反光的玻璃镜面、不锈钢镜面、铜质镜面等等;

4) 不得将卫生间排风管、厨房脱排油烟管等废气管道向不利于相邻物业的方向排放或导致小区范围内空气污染等。

(4) 审核结论

1) 由物业服务单位驻场机构出具有专业委员会以及相邻物业业主签字确认的审图意见书;

2) 由物业服务单位驻场机构出具准予施工的批复文件;

3) 在审核意见书中, 除了物业装修施工批复之外, 还需要约定施工计划时间表、施工作业现场防尘、防异味和防噪音的技术措施和要求;

别墅物业管理服务标准篇3

珠江·紫宸山建筑在京北地区新型发展商务制高地——堪称京北“CBD”的奥北核心地段。项目集中轴龙脉地段、便捷交通、上风上水环境、温榆河上游水脉、小汤山温泉和未来科技城平台等北京最优资源于一身，可谓占尽了天时、地利、人和。

中轴——龙脉之上藏风聚气

珠江·紫宸山位处燕山山脉行龙落脉之处，得温榆河之水龙交汇，建宅于水口紧密之处，九宫飞星当旺，整体堂局紧密，中轴线之北端，风水格局上佳，展露大家族至尊风范。

奥北——第二个真正意义上国际化居住区

随着大北京战略的进一步实施，部分城市发展重心逐渐北移，奥运村、七北路、机场北路、未来科技城在加速建设，该区域成为北京最重要的别墅之一。尤其是TBD～FTC之间的定泗路，肩负着北京GDP黄金通道生命线，将使得奥北别墅区成为国际化居住区。

五环——城市独栋别墅的理想位置

珠江·紫宸山位于奥北别墅区第一站，四横四纵的高速路、快速路与城市核心区相连。项目东边有京承高速（由机场北线和项目连接）可通往燕莎国贸，西边有八达岭高速（由七北路相连）可通往中关村，可以说紫宸山是北京别墅市场交通最便利的项目之一。

教育医疗配套齐全，区域涵盖王府中西医结合医院及中央戏剧学院、北京邮电大学、景山学校分校、汇佳私立学校等完善的教育医疗配套，项目还自设蒙斯坦国际双语幼儿园。

温榆河——独享两千两百年原生态自然胜景的健康生活

独享两千两百年温榆河上游原生态自然环境、景观，占据着2公里温榆河源头河岸线环绕形成的半岛，1000亩温榆森林天然氧吧空气净化绿障，负氧离子含量是市区的20倍，空气质量高出市区几个等级。在空气污染较为严重的北京，紫宸山是一处不可多得的风水宜居宝地。

汤山温泉——皇家御用金汤的私享温泉

小汤山温泉自古就被奉为“皇家御用金汤”，其甘甜秀美、色淡清澈，与一般颜色浑浊、带有硫磺味的温泉水截然不同，故享有“一盆金汤”的美誉。由于受政府禁采政策影响，2009年以后周边的别墅都无法拥有温泉。紫宸山引泉入户，出水温度45摄氏度，让业主私享“皇家御用金汤”。

规模价值1900亩醇熟独栋墅区缔造京城别墅巅峰钜作

真正意义上的别墅是villa，也就是独栋别墅，并不是联排或者叠拼。就此来看，当前在北京能称之为别墅社区的项目少之又少，珠江·紫宸山不仅是真正的独栋别墅社区，而且其规模在京城范围内也是屈指可数。

项目1900亩的土地上只有1302栋独栋别墅，平均每栋1.65亩的占地率，使得珠江·紫宸山对土地资源有着奢侈的掌控。土地资源的不可再生特性，决定了珠江·紫宸山相对其他别墅住宅产品而言更具保值和增值功能。

随着2013年大北京战略构建北京新七环的目标的成形，五环上的房地产物业形态业已成为炙手可热的稀缺产品。因此，京城体量最大的纯独栋别墅住区紫宸山更为珍稀。

产品价值耗资千亿元，只为千栋法式宫殿级别墅成就传世名宅

珠江·紫宸山耗资千亿元打造千栋法式宫廷纯独栋，成为中国家族大宅的标杆之作，也是珠江地产数年谋划历经二十载打磨，迄今为止推出的定位最高端、耗时最久、向中国财富望族致敬的扛鼎之作。

项目以“百年建筑，传世名宅”思维开始规划设计、以行业公信的地道的建筑风格、优质成品园林、六大主题层峰级俱乐部会所、奥北之最高尔夫球场、顶级人性化物业服务和对细节的执着与关注淬炼而成，以单栋自身占地大、配套用地大、形态多样等众多优势集合而成，来真正成就精雕细刻的大宅典范。

600平方米立体庭院奢华重现巴比伦空中花园

紫宸山以古巴比伦空中花园为创意，缔造200平方米空中花园，300～400平方米首层花园，整栋别墅的花园600余平方米。空中庭院，层层有花园，面面有景色。200平方米空中花园，每个层面均设计三个以上的露台，层层退台，将平面上的花园分散到不同高度的立体空间。

800平方米阔绰尺度构建皇族礼序空间

紫宸山的户型设计尊崇中国家族礼序空间的原则，从古至今，由中到西，紫宸山博采礼序空间之精髓，荣誉四大空间之内。

花园层--家族核心成员收藏空间；

社交层--家族与家族的交际往来空间；

家族层--家族成员的起居空间；

私密层--家族领导者的休憩空间。

工艺价值时代典藏艺术臻品华宅

紫宸山以产品品质、功能、永续性福地价值、独栋成国，以及千家大人物家族的人文价值，缔造高端会所式别墅价值。

极品澳洲砂岩随时光流传

紫宸山建筑外立面石材精选极品澳洲砂岩，8000公里外挖掘运送，并动用全国家传雕花名匠全程纯手工雕刻。就工艺来说，紫宸山的砂岩浮雕工艺极其复杂，经历了切割、绘画、贴膜、勾线、粗雕、精雕等六项环节。目前国内能够熟练掌握此项技艺的工匠不超过50名。从开采到挂上墙体，整个过程与打造一辆劳斯莱斯异曲同工。紫宸山建筑因此成为与家族一同传承百年的传奇性不老建筑。

奢适居住感受来自于极致层高

珠江紫宸山以极致层高，带来巅峰居住感受，其总高达到了16.32米，在北京独栋别墅单体高度上也达到了顶点。如一般的别墅层高大多在2.8～3.5米，珠江紫宸山4层单层层高达到了3.6～4.5米，极致诠释了别墅特有的尺度空间。

最优质的别墅采光系统

著名建筑师扎哈说：“世界上最伟大的豪宅标准之一就是阳光与建筑的结合度。”紫宸山采用全国最适合北方的采光设计，每栋别墅拥有81～99扇窗户，并采用开间设计最大限度采光。如阳光首层3.9米、社交层3.8米、家族层3.6米、私密层3.6～4.5米。层高设计是北京别墅市场上规格最高，也是最适合亚洲人生活、最舒适的层高。

服务价值缔造全方位服务体系

2013年珠江·紫宸山根据贵族生活交际方式重金打造的六大主题顶级会所配套，结合其英国皇家式私人管家服务，成为层峰人士的首选。

六大主题顶级会所缔结层峰人群风云际会平台

珠江·紫宸山将每一位业主都当作高高在上的帝王。作为奥北纯独栋别墅区，经过前期的十年沉淀和修炼，当前正致力于中国最顶级资源平台的塑造，于全球范围内邀约多个专业团队，斥资数十亿元，御制北京最大规模的别墅区六大主题会所配套群。服务内容涵盖高端人群的修身养性、日常餐饮、休闲娱乐、家族聚会、贵族生活方式涵养、名品鉴赏、商务往来、圈层际会、私人会客、健身运动、高尔夫等各个方面。

中西合璧御制家族管家服务

紫宸山充分吸纳中国豪门宅院由管家统领后勤团队的服务模式，并加入了亲情、礼制等中国传统元素，从日常生活到社交礼仪，以精确到毛发的极致态度彰显生活尊崇，成就大家族顶级生活享受。

在珠江·紫宸山，私人管家是一支训练有素的团队，还可为业主高级定制更多的服务：定制HOME PARTY、劳斯莱斯专人专车接机服务、为业主定制私人化的飞行服务、联合马术俱乐部，为业主定制马术训练或比赛服务、私人医生上门服务。

投资价值资源稀缺时代大别墅独领天下

随着“禁墅令”的执行，从土地源头上切断了别墅的供应，1.0以下的土地已经断供，别墅资源的稀缺性进一步凸显，独栋别墅即将在市场中销声匿迹。目前别墅供求关系趋于紧张，加剧了别墅产品关系偏向卖方市场，推动价值上涨。

紫宸山每一栋别墅占用上百户普通家庭的住房用地资源，整个紫宸山占用了4000户普通家庭的土地资源，只为100个财富人群的居住。

奥北别墅楼面地价进入3万元时代

从别墅类低密用地来看，2013年上半年仅有两个地块成交，分别是容积率1.1的泰禾项目和容积率1.4的孙河项目。两家地块楼面价接近3万元/平方米，预计其产品在两年后面市价格将高达近10万元/平方米左右，北京已难再寻容积率1.0以下的纯独栋大别墅社区，因此低密度别墅在市场中将越来越难以价格来体现了。

土地价值持续升温

2013年北京依旧频现地王，土地价格高位运行很可能成为常态。整体土地市场依然有继续升温的可能性，目前来看商品房住宅地塊的高价难以避免。

区域发展价值

近期政府工作的推进将会对区域产生深远的影响，等定泗路修建完毕之时，珠江紫宸山区域的地价预计将要进入新的上升通道。

紫宸山在未来科技城和TBD科技商务区的黄金走廊之中，是奥北最核心的位置，两大区域建设完后，整个奥北的投资价值将翻倍地增长。

紫宸山门前的定泗路改造成四车道，这是FTC和TBD之间最重要的一条通道，也将使整个项目的投资价值翻倍增长。

别墅物业管理服务标准篇4

第一部分.万科华南区域工期计算标准

1.基本计算数据

2.合理工期计算

计算示例，条件是：

考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工

3.住宅工程合理工期横道图

4.标准预售期

上面图表附加说明：

1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间； 2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；

3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期； 4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；

5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30％；

6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天； 7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天； 8）转换层：带转换层需增加工期15-20天； 9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算； 10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期； 11）节假日：跨春节增加15天工期； 12）气候：跨雨季增加10天工期。"

第二部分.万科华东区域工期计算标准

1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。

2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。

3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。

4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。

5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。

6、具备交付条件：住宅配套竣工：

①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工； ②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明； ③、雨、污水永久排放证明； ④、规划竣工验收合格证明；

⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。

第三部分.万科东北区域工期计算标准

东北区域工期编制说明

1、东北区域工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。

2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。

3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。

4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。

5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。

6、具备交付条件：住宅配套竣工：

⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。一.东北区域独栋别墅工期

1)总工期215天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。

2)本工期计划考虑建筑规模20栋。施工总包队伍两家，并考虑各自承建范围内的局部流水施工工期。3)开工日期按3月15日计算，遇不可抗力因素影响工期顺延。

4)二层别墅按砖混结构考虑，如采用框架结构，主体工期应适当可缩短。

5)单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。6)具备入住条件：住宅配套竣工：

⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案完成。

7)示范区建设过程中，如采取相应积极加速措施，总体施工工期可按计划缩短15天。

二。.东北区域联排别墅工期

1)本工期编制未考虑地下室； 2)本工程主体按框架结构考虑；

3)总工期202天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日，单体工程竣工至次年入住前为质量整改期；

三.万科东北区域多层标准工期

1)只考虑单体竣工工期；

2)框架结构，若为砖混结构则工期可缩短15天；

3)水暖、电气、煤气等安装未单列工期，合并在单体工期中； 4)支撑、模板系统为3层；

5)5-6月份每月考虑2天天气原因，7-8月份每月考虑4天天气原因

四.万科东北区域洋房标准工期

1)如无车库总工期240天，有车库相应增加15天工期； 2)考虑天气因素影响10天；

3)若人力及机械设备充足，可进行相应工序提前插入，可提前10天； 4)入户门、单元门、散热器、面板安装等项目，合并在单体工期中

五.6-12层小高坡屋面合理工期

工期编制基本参考四季花城6－7～9＃楼（其工期经过一年的验证，基本合理，且质量控制良好，获得三省观摩奖）

六.万科东北区域18层小高坡屋面合理工期

1)总工期245天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。2)本计划按交叉施工考虑

3)主体结构按每6天一层考虑，砌筑工程按3天一层考虑

别墅小区前期物业管理之我见篇5

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别墅小区前期物业管理之我见

别墅小区的管理

其实别墅小区的管理和一般住宅的管理一样都是物业管理，都是按照《物业服务合同》的约定，《物业管理条例》对小区进行管理、服务。

我们现在管理的别墅还是前期管理，按《福建省物业管理条例》第二十八条前期物业服务事项主要包括以下内容：

一、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维修、养护和管理;

二、物业管理区域内安全防范、日常环境卫生、绿化、公共秩序、公共停车场所管理。

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三、物业的装饰装修管理;

四、物业档案管理。

我们也是按照法规、合同来管理的。所以我们日常管理中主要注意的事项如：

一、共用设施设备的日常维修、养护和管理：别墅一般没有电梯，也没有二次供水，所以日常的设备维修、养护上，对前期物业问题不是很大(设备设施都是新的)。但管理上我们要有心，如：别墅小区面积大，各水电表分布位置就有点远，要管理好让业主、开发商在最短的时间所要找的表位置，我是自己建立一个水表、电表位置分布表，以便我们员工在日常管理过程中，很快找到所要找的位置。平时要加强管理，防止人为的破坏。

二、绿化面积超大，养护困难：要督促开发商做好绿化水龙头的合理布置，或建议设定旋转喷水式浇水点。不然在我们的养护浇水过程中，就可能是因塑料水管子拉的太长，管子容易破损、漏水，造成水资料的极大浪费，同时也因此水公摊高了，业主就会认为我们没有管理好，而拒交水公摊，甚至迁涉到管理费;水管的破损了还要更换，无形中增加我们物业的管理成本。

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做好安全防范工作：因别墅业主不多，我们对内管理上严格管理、善待员工，避免了员工频繁的流动，现在小区的业主我们基本上认识，平时加强巡查、询问，给业主安全、安心的感觉。

三、别墅的装饰装修管理：在业主办理装修手续时，就要详细告知业主装修时的注意事项，同时要申明若大家都不按要求装修，我们这别墅以后就象个难民营了，一点也体现不了高尚小区别墅的品味。平时在巡查过程中，要紧盯着外墙外观是否被破坏、空调是安装到指定的位置。而对卫生间、厨房的渗水问题就可以不象公寓那样紧盯着啦，毕竟楼上楼下都是业主自己的。只是在交房、验房时要注意，通过业主验收时要业主签字确认。

四、资料的收集与保存。入伙时要验证业主身份证原件或代理人身份证原件，收集业主的身份证复印件，若是他们代理的，还要加收代理人身份证复印件，代理交房公证(委托)书、购房合同复印件(按揭合同复印件)、《业主公约》(业主签名)、《业主资料登记表》、《交房验收表》。“二书”(房产验收合格书、房产质量保证书);

装修过程要收集：《装修申报表》、《装修事项告知书》、《装修许可证》、《装修合同》、《装修设计图》、《装修检查记录表》、《装修押金退还审批表》。

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《业主反馈问题整改表》

设备资料的交接表

钥匙的管理：因我们还是前期物业管理，所以，开发商可能会同意把一些房子借给绿化工人、焊铁栏杆的暂住，或借工程队存放水泥等。售楼处也可能因带顾客看房方便，向我们借钥匙，这些都要经过开发商的同意，并做好相应的记录。

物业为了方便开发商的统一整改，也会每套钥匙抽一支，集中方便开门。这个过程一定要做好标记，还要时常盘点，若标签丢了，应即时补上。

别墅小区前期的管理特点：

在物业行业竞争十分激烈的今天，物业企业只有靠用心服务，主动工作，专业、高效的服务来赢的业主的心，感动业主。

1、提高全员管理水平。因为别墅管理面积大，入住率不高，收费面积少，所以公司就希望我们能一人多岗，如电工是否能也是管理员?或管理员兼着财务。这样就可以为公司省下管理费用、降低管理成本。认真学习公司管理制度，按公司制度来工作。做到人人都熟悉

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赢了网s.yingle.com 小区、设备分布情况，平时我们加强保安素质的训练，争取做到人人都是好马，告知大家每周工作的重点。以便更好按合同要求、公司要求做好本职工作，感动业主。

2、细节的管理尤其突出。由于我们的别墅还处于前期物业管理小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装潢过程中，服务中心既要口头说，墙上贴，还要现场盯。别让他们不小心破坏了绿地，到他人别墅大小便;防止发生因业主装潢损坏公共部位事件。

绿地铁栏杆正在焊接，是否太粗糙，是否会刮伤业主?若是铁栏杆堆放在业主家道路上久了，会生锈，造成大理石难以清理。如此都要马上提醒工人注意，马上反馈开发商叫工人整改，不然就会为我们以后的工作造成不必要的负担。业主也会不满意。

3、面对的是全体业主、开发商。前期物业管理现在重要的工作是交房，由于没有成立业主委员会，我们在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，平时我们积极的向开发商工程师或建筑商请教业主可能提出的问题。及时、正确解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。我中心还做到每天服务中心都有人(双休日轮流值班)，业主随时来交房都有可以;售楼处无论几点带人来看房，我们都也热心接待并给她们开房。工作过程中，我们不

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赢了网s.yingle.com 断的努力学习，用心、全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率、让开发商满意。

4、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，服务中心要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主的入伙资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。我们还要注意整理好各房源锁匙，各类资料，以便业主还是开发须要之时，能以最快的速度提供。晚上，我还会整理工作记录，思想当天的工作情况或整理明天的工作思路，争取明天更好的服务。

5、因国家已经停止了别墅开设，许多业主就把这别墅物业做为投资，所以当然就不想简单的空置着，而别墅一般地处一般比较偏避，可租性不大，为了业主的利益、公司的利益，我们就在网上登小区出租信息，联系周边的工厂，做广告。以此提高出租率。

6、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引起的邻里纠纷亦找我们服务中心协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是服务中心造成法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com 的，也不是我们服务中心能够解决的，但业主认为交了物管费，服务中心就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商经过投标让我们来管理，那么开发商与服务中心就是一家，发生问题理所当然找我们解决。对此，我们服务中心既不能将所有矛盾推卸给开发商，简单的认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。

因为开发商既然指定我们来实施前期物业管理，就希望我们服务中心能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如我们将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时服务中心也不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。我们对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题，协助开发商、工程队或配套厂家做好整改工作，并及时反馈给业主，感动业主。

7、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、服务中心、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与我们服务中心是整体与部门的关系，是上下级关系，服务中心要听开发商的指挥。服务中心与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上我们服务中心是主，业主是从;在服务上，业主是主，服务中心是从。业主与开发商的关系纯

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赢了网s.yingle.com 粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，服务中心起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，服务中心既不能得罪开发商，更不能得罪业主。

因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以服务中心要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，服务中心无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。

我们以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

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  房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/y/fc/948700.html 买期

房

需

要

注

意

什

么

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  租房合同签约重点 http://s.yingle.com/y/fc/948698.html 解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948697.html

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 印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948689.html

 仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/y/fc/948688.html

 二手房买卖按揭贷款的风险

http://s.yingle.com/y/fc/948687.html

 二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/y/fc/948686.html

 私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948685.html

 个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/y/fc/948684.html

 印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948683.html

 二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/y/fc/948682.html

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赢了网s.yingle.com  二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/y/fc/948681.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948680.html

  房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/y/fc/948679.html 简单

租

房

协

议

书

范

本

http://s.yingle.com/y/fc/948678.html

 2017银行二手房贷款规定

http://s.yingle.com/y/fc/948677.html

 按揭买房可投三种险

http://s.yingle.com/y/fc/948676.html

 民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/y/fc/948675.html

 他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/y/fc/948674.html

 我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/y/fc/948673.html

 额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948672.html

 二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/y/fc/948671.html

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赢了网s.yingle.com  对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948670.html

 做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948669.html

 人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/y/fc/948668.html

 二手房公积金贷款的手续

http://s.yingle.com/y/fc/948667.html

 按揭保险费有“猫腻”

http://s.yingle.com/y/fc/948666.html

  什么是重复抵押 http://s.yingle.com/y/fc/948665.html 机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948664.html

 已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/y/fc/948663.html

 二手房买卖防中介收费陷阱

http://s.yingle.com/y/fc/948662.html

 正规二手房贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948661.html

 被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/y/fc/948660.html

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赢了网s.yingle.com  市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948659.html

 向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948658.html

 【2017二次加息二手房贷款利率】

http://s.yingle.com/y/fc/948657.html

 开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/y/fc/948656.html

 个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/y/fc/948655.html

 企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/y/fc/948654.html

 浙江省房屋建筑面积测绘合同

http://s.yingle.com/y/fc/948653.html

 二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/y/fc/948652.html

 入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/y/fc/948651.html

 《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/y/fc/948650.html

 集体土地上的房屋可否买卖

http://s.yingle.com/y/fc/948649.html

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赢了网s.yingle.com  因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/y/fc/948648.html

 二手房贷款省钱有妙招

http://s.yingle.com/y/fc/948647.html

 二手房房龄过大贷款艰难

http://s.yingle.com/y/fc/948646.html

 预售款监管的影响力

http://s.yingle.com/y/fc/948645.html

 个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/y/fc/948644.html

 上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/y/fc/948643.html

 北京二手房买卖贷款流程

http://s.yingle.com/y/fc/948642.html

  中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/y/fc/948641.html 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/y/fc/948640.html

 预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/y/fc/948639.html

 上海市房屋转租合同样本

http://s.yingle.com/y/fc/948638.html

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赢了网s.yingle.com  为结清贷款二手房如何过户

http://s.yingle.com/y/fc/948637.html

 二手房贷款所需资料

http://s.yingle.com/y/fc/948636.html

 在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/y/fc/948635.html

 房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/y/fc/948634.html

 印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948633.html

 2017最新二手房贷款利率

http://s.yingle.com/y/fc/948632.html

 房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

 做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

  购房合同补充协议 http://s.yingle.com/y/fc/948629.html 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/y/fc/948628.html

 二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/y/fc/948627.html

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赢了网s.yingle.com  中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/y/fc/948626.html

 在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

 房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

 登记机关的公告有哪些效力

http://s.yingle.com/y/fc/948623.html

 购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

 房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

 受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

  住房贷款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

产

能

否

出

租，转

让

http://s.yingle.com/y/fc/948618.html

 不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/y/fc/948617.html

 如何运用好二手房贷款政策

http://s.yingle.com/y/fc/948616.html

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赢了网s.yingle.com  商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

 建设项目是否可以转让

http://s.yingle.com/y/fc/948614.html

 调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948613.html

 需“改底单”的房屋可否出售

http://s.yingle.com/y/fc/948612.html

 卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/y/fc/948611.html

 集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/y/fc/948610.html

 无锡市房屋白蚁预防合同

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别墅物业管理服务标准篇6

开发商：广州市胜洲房地产开发有限公司

设计单位：中国华西工程设计建设有限公司(深圳)

总设计师：曾繁智

项目位置：广州市番禺区

项目性质：别墅区改造

建筑面积：21000平方米

当前中国正经历着一场人类历史上前所未有的大建设时期。新城市建设，老城市更新，内地和边远地区的城市开发以及农村城市化建设，促使各地城市建筑面貌日新月异。但是在城市建设的指导思想和政策上，却存在较大的问题，那就是几乎所有的项目要么是大片占用处女地，要么是在原有建筑区大拆大建。正如吴良镛院士在“北京宪章”中指出“我们的时代是一个大发展和大破坏的时代”。正因为如此，在我国经济还不算发达，人民生活水平还不算富裕的条件下，造成国民经济的巨大浪费，有人称此为“建筑浪费”。

国家规定，我国的平均建筑寿命为55年，而据建筑部门最新统计，目前我国的平均建筑寿命仅为35年。寿命短意味着对资源的浪费，对人力、物力、财力的消耗，与当前国家一再强调的“节能减排和资源综合利用”背道而驰, 最终影响国民经济的发展和人民生活水平的提高。

城市旧城改造是大建设热潮中一个重要的方面。一般采取三种方式来推进：一是全面拆除后新建;二是部分拆除部分改造新建;三是全部保留进行改造。对于保留改造的项目，对待其平、立面的做法有以下几种：内部平面通常是根据新的要求进行调整，立面则有不同做法：保留原立面进行维修，也就是“整旧如新”，如果用严格的语汇来说，叫“整旧如旧”;对无价值的原立面打掉重来，根据新的要求重新设计;部分保留，维修部分加入新元素，新旧结合。旧城改造何种方式最为经济有效，要视各项目的具体情况而定。其影响因素为：意向目标、现状建筑的质量、资金条件、历史传承、人文背景、时间因素、经济效益……从上述的影响因素中可以看出，在一般情况下，首先应采取“三”方式，而后是“二”，再后是“一”，因为那样做是最符合可持续发展原则的。本别墅区改造证明了这一方式的最适宜性：节地节材节能;节省资金;保留历史文脉;见效快;保护生态环境等。

近年来，在我国一些沿海城市，随着地区经济的转型，将一些废弃工厂、工业区、码头改为民用建筑(如陈列馆、文艺创作室、会议厅、写字楼等)，取得了很好的效果。但是，在住宅、商业、文化建筑方面，特别是最大量性的居住区方面，动辄就是整片整块的拆迁，不但大量浪费资源，引起复杂的拆迁工作，扰乱了人们的平静生活，而且切断了城市的历史文脉，最终是房价上涨，发展商赚钱。

笔者去年在广州番禺区石楼镇中心承接了一项别墅区旧房翻新改造设计工作。该别墅区共81栋2.5层、面积在170m2至240m2的独立式别墅。兴建于1992年。其房产属于深圳市政府某局公有性质，建成后供领导、员工年度休假、疗养和公务接待，作为“度假村”用，由于管理体制的问题，投入使用后半年即严重亏损而关闭，从此荒芜破落逐渐演变成废墟。笔者第一次踏勘现场时，所见到的是破旧不堪的“别墅”空房和杂草丛生的庭院，眼前一片凄凉。

对于这样一个别墅区，在通常情况下，就象上面提到的办法：拆掉重建→提高容积率→盖多层甚至高层……但是，有这么一个房地产公司眼光独慧，它基于对广州在2010年将举办亚运会的市场分析，看好该地区房地产的发展势头，将它收购过来“翻新改造”，花最少的钱，将它“更新”。

笔者在分析了现状和查阅了当年的设计图纸(还是手绘图)之后，提出了一套改造方案：户型平面调整、立面改造、完善市政设施、庭院景观重新设计、商业配套、消防补齐……改造设计的基本原则是“小修小改”、“立足出彩”、“短平快”。改造方案重点在立面和生态技术改造，其内容包括：原铝合金窗改为塑钢窗，增加窗户的热阻系数;原外墙马赛克上凿毛后新抹水泥砂浆2公分厚，增加外墙隔热保温性能;坡屋面加铺半圆筒瓦，用砂浆铺砌，增加屋面保温隔热厚度;室内给水系统采用节水型器具;花园设计增加绿化面积，特别是多植乔木;汽车停泊处采用植草砖，降低小区热岛效应;人行道采用透水砖铺砌，保持土壤湿度等。