别墅项目

别墅项目（精选12篇）

别墅项目 篇1

1 别墅前期造价管理现状分析

1.1 不合理的限额设计

限额设计工程建设领域中对投资支出的控制, 使用于建筑的资金更加的有效和合理。这种方法在某种程度上可以政府工程等工程项目在建筑过程中技术与资金的矛盾关系, 使二者可以有效的统一起来。但就限额设计本身来说存在一些不足, 主要有:第一, 实行限额设计太被动。为了能够充分发挥设计控制投资这一特点, 限额设计应该应用于项目施工图设计之前。但实际情况却是, 很多项目都把限额设计应用于项目施工图设计之后。这一顺序上的颠倒, 在很大程度上会影响整个项目设计的合理性;第二, 把限额设计的作用过分夸大。限额设计在别墅工程前期造价管理理论中固然重要, 但如果我们过分夸大其作用, 势必会影响项目价值的提升。

1.2 设计“华而不实”, 与实际施工脱节

在目前我国设计的现状下, 设计费用的提取在一定程度上刺激设计单位对造价的提高, 对设计费用的提高, 出现了设计的保守和只重外表的现象。这样一种现象的产生除了设计费用以外, 还有设计单位害怕承担设计带来的风险, 过分保守的考虑项目的可靠性, 加大安全系数。在相关人员编制概算后, 因为一些条件和时间进度, 经常在设计已经留有余地的情况下, 再次对工程增大系数, 进而导致投资的失控。设计不正常的另外一种情况是华而不实, 这种设计只是追求外表的高档, 美, 而忽略了重要的是经济和适用。

1.3 设计阶段监理制度的不完善

我国的设计监理在实际建设工程项目中基本都是摆设, 能够真正的按照规范工作的就很少。国内也有人提到设计风险制度的建立, 但是至今相应的规定仍然没有出台, 按理来说设计单位应该对出事故的工程负主要的责任, 但是在现实实践中, 他们最多也就是把部分设计费用退还罢了。虽然说国内市场实行工程设计监理制度已经有一段时间, 但在很多实际别墅工程项目建设过程中我可以明显看出, 针对工程项目设计阶段的监理工作开展并不深入广泛, 大多数并不能完全按照工程监理规范的相关要求来真正开展具体工作。很多工程建设施工方还是把精力集中在对项目施工的监理上。

2 别墅前期造价管理体系构建

2.1 优化别墅工程设计招标制度

推广市场竞争机制是实现利用前期设计来控制工程造价的关键因素, 别墅工程项目应该采用招标的方式, 对设计单位和设计方案进行全面分析与考察, 充分研究不同设计方案对工程造价的影响。市场竞争机制最大的优势就在于能够在竞争中提高设计质量, 任何一个设计单位想要获得该项目的设计权, 就必须要在设计过程中结合项目实际情况, 进行深入分析与研究, 不仅要考虑工程实际应用价值, 同时也要对工程造价进行合理控制。换言之, 采用市场竞争机制能够帮助工程项目投资方省去大量设计成本, 同时也能够获得更好地设计方案。工程项目建设方应该对拟建项目进行有针对性的分析, 明确项目功能以及投资需求。特别是招标文件的制定, 必须要明确清晰, 而且应该对投标单位进行一定指导, 鼓励他们多运用价值工程相关理论来进行方案深度完善。

2.2 大力实施限额设计方法

所谓限额设计, 就是指根据已经审核通过的可行性报告和项目投资估算分析报告, 对工程项目所需要用的技术和施工图设计进行全面考察, 以保证整个项目能够顺利开展并完成。同时结合相应的先进管理理论, 对工程项目资金的分配进行分析, 严格控制项目投资, 确保工程项目最终投资在可控范围之内。在对设计单位提交的各类图纸进行审查时, 不仅仅要对设计理念、设计内容等方面进行审查, 还要对工程项目造价进行更为严格的审查, 明确指出那些会导致超出限额范围的设计。加速推广设计阶段的监理制度, 设计监理不仅仅要对工程设计的质量、适用等方面进行监督, 还要对所设计工程造价问题进行监督, 保证工程的实施成本控制在概预算范围内。价值工程理论告诉我们, 工程造价的变动有可能会影响工程项目功能的变化, 而且有的时候造价不变同样也会引起工程项目功能发生一定程度的变化。这一点在理论研究上是与工程限额设计有矛盾的。所以工程项目设计人员一定要具备较为全面的专业技能和技术经济知识, 同时也要有一定时间的工作经验。只有这样才能够更加有针对性的设计工程项目施工方案, 找寻工程造价与项目功能最佳匹配的方案。

2.3 将工程变更控制在前期设计阶段

工程实施阶段进行设计变更将导致工程造价的大幅度提高, 研究发现设计变更对整个工程造价的影响, 发现越早损失越少, 相反工程损失越多。设计阶段就发现问题提出变更, 只需进行工程图纸的修改, 相对造成的工程损失较小;采购阶段进行工程变更就需要修改工程图纸、设备材料重新确定购买, 造成已投资资金的浪费;施工阶段进行工程变更将导致非常严重的后果, 不仅要花费大量的资金与时间, 还有可能要进行已建工程的拆除等。所以, 在设计阶段就要加强工程变更的控制, 尽可能的完善设计方案, 使整个工程造价可控。

3 结束语

别墅以其特有的建筑形式正在受到越来越多的社会关注度, 未来建筑市场肯定会有别墅的一席之地。对于建筑投资方而言, 如何有效控制别墅建设成本, 提高企业在该领域的竞争实力是未来发展的关键。

参考文献

[1]李程亮, 陈卫东.漫谈建筑工程项目造价的计价依据[J].河南科技, 2014, 02∶231.

[2]吕珊淑, 陈超.人工费及材料价格波动对连排别墅土建造价构成的影响[J].中华建设, 2012, 05∶156-157.

[3]赵敏.杭州近二十年别墅建筑发展、规划与设计研究[D].浙江大学, 2012.

[4]邱晶晶.空中联排别墅户型探讨——以厦航·高郡为例[J].福建建筑, 2013, 10∶62-65.

[5]王少哲.别墅项目设计中管理过程中的成本控制研究[D].山东大学, 2011.

别墅项目 篇2

1、项目位于延庆县古崖居西侧，但属于河北境内，总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

2、开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司；物业公司：宾至国际物业管理(北京)，物业费3.8元/月/平方米，停车场地上150元/月。

3、项目报价：项目预计2012年4月开盘类独栋别墅，2013年4-5月入住，预计均价13000-14000元/平米。项目目前在售独栋别墅剩余40套，户型面积为178-318平米，均价18000元/平米，精装修交房，全款支付享98折，现房入住。

4、销售情况：目前在手独栋别墅约40套，售楼处宣传说其余900多套已售出。具体售楼地址在北三环中路20号马甸桥双秀公园内，销售电话62358866，62359966。经咨询，每周六日有免费看房班车。

5、开发商宣传：

5.1设计理念：

原乡美利坚的规划理念是突出绿色、生态，将建筑风格定位为美式西部风格，让您尽赏美国西部奔放与自由„„

5.2特色服务：

项目会所“韦恩城堡”可以提供客房服务、餐饮服务，酒吧服务+烧烤服务以及超市服务，其中客房服务分为豪华标准间、小型豪华别墅及大型豪华别墅3种客房类型；会所更有桌球、游戏机、棋牌室等娱乐项目设施。

二、项目疑点

1、项目在新浪乐居网显示销售证信息：(2005)销售证第08号，但上北京市住建委网站查询不到该项目预售信息。

经咨询：此项目虽然推介说在北京延庆，但其实在河北境内，项目临近延庆与河北交界地段。

2、项目在新浪乐居网显示产权为50年，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：

1、居住用地70年；

2、工业用地50年；

3、教育、科学、文化、卫生体育用地50年；

4、商业、旅游、娱乐用地40年；

5、综合或者其他用地50年。

一般来说别墅为居住用地，应为70年。所以该项目土地产权性质不太清晰。经咨询：此项目土地产权不属于居住用地70年产权，而是属于旅游土地性质的50年产权，而且该项目好像缺少国土证。

三、业主论坛

1、观望原乡一段时间了，大家都说买原乡的好，我还有点动心了，上周我随同家人一块到现场实地考察，从城里开车2个小时风尘仆仆的来到原乡，小区的周边盘踞好几个大型的养鸡场，这里人烟稀少，房如村建，看完后特别特别的崩溃。回家后上网百度到了好多关于原乡的各种问题，据传原乡缺少国土证，小区里面经常停水停电，物业安全方面没有一点保障，但物业费收取仍然按照别墅标准收取，原乡曾经还是一块乱石滩、乱坟堆。。这企不是在坑爹！！！

2、自从买了原乡美利坚，整天吃饭饭不香，睡觉睡不踏实，自打生了小孩，那真叫愁。小区里什么也没有，想买点东西都得到城里去买。我不工作都三年了，也很少看到邻居！老公在城里上班，有时工作一忙起来，一个月也见不到几次！悲痛呀，将来小孩上学还得往城里送，这房子买来管什么用呢，一想到这些事情，我都快得精神病了！

3、原乡美利坚,不光停电停水那么简单,还屡次出现盗窃呢！我家丢东西好几次了！！痛苦呀！！

4、Re：原乡美利坚KFS、物业监管不力、社区管理制度非常滞后！！

原乡美利坚社区环境保护的太差子,天天能见到农用托垃机！

5、物业电话我中午打了一小时（我觉得自己这样做很无聊），无人接听，或者是接通然后报占线。一个小时后，有人接了，我第一句话的：有人吗？对方说她不是吗！我觉得真是见鬼！因为对方的解释是：网络有问题。物业电话竟这样网络，还不是见鬼！物业效率问题是小，其他问题就大了。

又停电，我是说过：频繁停电，基本生活条件不具备，不付给物业费得啊！因为春节前有售楼小结讲过：节后就并入北京延庆电网。

倡议：看哪位业主有神通也可，看有无可能并入延庆，帮开发商、物业还有咱们自己。

物业费太贵，与提供的服务不对等。我们需要有业委会，反映大家的问题。开发商、物业、业主都有各自的权利、义务，权利与义务不对等，当然不可行。

一期位于项目西侧，规划户数约40套，别墅依照地势蜿蜒而建，一期东侧是开发商自建的小型滑雪场；

二期位于项目的北侧，占地面积较大，建设有约300平米的原生态果园和约700平米的先锋农场，在果实成熟季节可以采摘；

三期位于项目的南侧，也是目前正在销售的别墅共46套，具体在三期的15A、15B、16区（图中绿颜色圈起部分），三期为整个项目的商业和会所—西镇会所（图中绿颜色圈起部分），是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。西镇会所占地72491平米，总体规划面积为20721平米。其中投资型住宅部分10103平米，酒店5758平米，超市495平米，教堂392平米，会所2785平米，其它商业部分2148平米。经介绍，目前西镇会所已经招商完毕，成为区域的商务、娱乐、休闲、文化中心，打造美式西部风情度假胜地。

项目总规划户数1100户，建筑面积18000平方米，占地面积1000000平方米，容积率0.18，绿化率76%；产权年限50年，精装修。

在项目东侧约1公里处，临近辉煌国际高尔夫球场，球场规模较大、设施齐全；项目南侧有一个开发商自建的跑马场、马术俱乐部，以及迷你高尔夫球场。另外，开发商在此项目的西南方向，又新建一个梦得惜诺项目，该项目住宅用地属于70年产权用地。入住时间为2013年9月30日。可以按揭付款，均价14000元/平米，买三层独栋别墅，赠送一层。今年4月21日开盘销售，现在排号优惠5万，优先选房。

3、项目特点

 引入天然气，解决供暖难题，在度假别墅中体验西部风情的春夏秋冬。

 增加木质平台，营造精致、优雅、舒适的庭院生活，让度假生活有更多情趣。 观景阳台、露台设计；官厅水库在前，天皇山景区在后，风景优美。

 建筑外立面及内装全面升级，对原木、砖石雕琢，散发浓郁的美式西部风格。 园林景观与峡谷、旷野、茂林自然共生，纯美自在。

项目采用国际上流行的组团设计形式，以成熟街区为参照，形成一个独立体系的住宅组团，结合不同的建筑类型，合理安排各项功能，户与户之间由低矮的木栏分割，减弱邻里陌生感。4～5户围合成一个公共前庭院，这样的布局确保了别墅的领域感和私密性。

在原木、文化石等自然材质的随心所欲运用之下的细心雕琢，秉承了美国西部拓荒时代的建筑精髓，无论是木质平台、壁炉、烟囱，还是坡屋顶以及传统材料的选用，这一系列细节设计皆沿袭了一贯浓重且具风格的北美情怀。

3、证照情况

原乡美利坚项目用地属于旅游用地，40年产权，且该项目2005年发证，目前已经过去将近10年。

经咨询，项目五证：土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证齐全。但只有整体项目规划的旅游性质的国土证，没有具体到每栋别墅性质的土地证，且每栋赠送的花园面积没有保障，开发商只答应使用400--800㎡的自家花园，在购房合同也只是说明使用花园，产权说不清楚。

4、销售情况

项目分期销售情况、价格，购房对象是投资还是自住。目前住房人是自住还是出租，出租价格大约多少；

目前项目售出约700套，总共为1100套，正在销售的为三期的15A、15B、16区，共46套。具体户型面积有：178㎡、202㎡、204㎡、254㎡、273㎡、318㎡，其中附带赠送花园面积为400--800㎡。

别墅价格：独栋精装修每套338万元起，每平米均价17600元/㎡。Bb户型，178平米，总售价338万，赠送花园面积438平米，全款9.5折，321万；Be户型，202平米，总售价396万，赠送花园面积480平米。

但针对三期的这46套别墅，付款方式比较苛刻，要求首付50%，其余部分要在合同签订后的三个月付清；一次性付清购房优惠措施为95折。

另，查询网上经纪公司报价：毛坯房二手售价约13000元/平米，精装房二手售价约20000元/平米，如下图，目前在售最大面积的独栋318㎡，入住时间为今年6月30日，其他户型面积的销售独栋，入住时间为今年9月30日。

项目水费：3.2元/吨；电费：0.47元/度；燃气：3.8元/平米；电视电话网络第一年捆绑收费，第二年开始可由业主选择使用支付。

经咨询，该项目地处郊区，气温较低，没有安装空调的说法；而且冬天也只是采用燃气挂壁炉的方式采暖，加上别墅空间面积大，燃气耗费较大。

5、其他

别墅项目 篇3

别墅市场量价齐飞

各月上市项目放量依然按过往规律不温不火，但在5月份掀起了一个别墅集中供应的小高峰，共有12个别墅项目入市。然而别墅放量的区域却显得不均衡，西山区域有3个项目入市，中央别墅区则有4个项目入市，而奥北别墅区仅有1个项目入市。除了传统的三大别墅区外，密云、怀柔等地区也有部分别墅进入市场来分一杯羹。

别墅售价在房地产其他项目一片高涨的形势下也毫不示弱。如位于昌平区的观山悦近半年涨价2500元等，其中8月京城市场成交均价达到12906.9元／平方米，同比上涨了4.41％。据楼市市场研究部的统计，目前京城在售别墅共有110个，今年新推别墅占在售别墅总量的21％，其中千万级别墅仍占较大比重。

豪华型别墅的相对集中则带动了别墅价格的提升，这一现象在海淀区表现的尤为突出。由于西山别墅区主要为高档别墅，使得这一区域别墅的成交价格一路攀升，达到17156元／平方米，远远高于其他别墅区。

联排别墅成交激增

近期在售的别墅中，联排别墅出现了高成交量的市场表现。其中万城华府、诸子阶、卓锦万代则进入了楼市杂志社8月京城别墅销量10强，三别墅项目8月(截至20日)共销售30套。在以独栋别墅为主流的市场行情中，联排别墅能有如此的佳绩，堪称2007年京城别墅市场短期内的一个最大的亮点。

豪宅别墅悄然上位

目前京城别墅市场中对大户型、高总价项目消化能力非常显著。目前在售的别墅多为移植改进型别墅，不仅从外观上看与欧美别墅并无不同，而且经过重新的规划，在功能上更适应中国特色。这些别墅经过不断地改良发展成为兼具中西文化的新式别墅，其价格也都在千万元以上。

对此，有业内专家分析，政府“叫停”别墅市场及70％·90m²政策的推出反而使别墅市场被暗中看好，开发商纷纷暗地里憋了股劲上马新项目。同时，房地产业普遍的价格上涨也为千万级别墅起到了推波助澜的作用。

城市别墅再次来袭

别墅项目 篇4

关键词：别墅,开发,项目管理,过程控制

一、别墅项目开发主要特点

1. 主要特点

作为住宅的高端形态, 别墅的开发过程主要有六大优势: (1) 建设周期较短, 资金回收快; (2) 前期投资较少; (3) 开发相对灵活; (4) 高利润; (5) 容易制造市场轰动效应; (6) 具有明显的竞争优势。

在别墅开发过程中存在四种风险的疑虑。 (1) 开发别墅是否具有对土地价值的绝对贬值性? (2) 项目辐射区域是否有足够的市场容量支持别墅的销售? (3) 是否存在房地产泡沫下的别墅商机? (4) 别墅的创新高风险性与别墅定位的弹性不足会产生何种问题?

2. 苏州东山某别墅项目简介

苏州该别墅项目坐落于太湖东山之中, 占地120亩, 内设室内游泳池、健身房、餐厅、多功能会议中心、Dragonfly SPA、客房、乒乓球室、台球室等, 并定期举办各类名流的交际活动。

二、别墅项目开发过程控制

1. 定位控制 (事前控制)

项目定位有两个基本的层面, 即市场定位和目标客户群定位。从成功的别墅开发个案可以看出, 决策控制理论及SWOT分析法在别墅项目开发中起到至关重要的作用。下面以苏州东山某别墅项目为例, 介绍决策控制在其中的使用及作用。

(1) 立项时机选择

用线性规划的数学模型来解决开发项目时机的决策问题。

首先, 建立数学模型。

其次, 计算时机成熟条件。

再次, 数值计算。这些计算, 要根据企业情况来计算其时机是否成熟。

(2) 项目市场调查定位

市场、地块本身、客户、利润这四大方面共同影响和决定了别墅项目的定位, 定位的依据就是要梳理清楚四者之间的联系。

1) 理解市场

分析市场整体情况、差异化竞争等。

2) 理解地块 (SWOT分析法)

首先, 地块的优势。地块紧靠东山风景区, 自然环境具有唯一性。地块所在地具有优厚的历史和文脉, 人文环境具有独特性。其次, 地块的劣势。主要的劣势是地块规模小, 户数少, 会所开发和经营成本高。再次, 地块的机会。同类在售项目综合素质低、档次不高, 同时市场缺乏融悠久历史文化、独特山水风光、完善配套服务的高品质别墅。最后, 地块的威胁。太湖周边别墅存量土地多, 市场潜在开发量大, 未来竞争激烈。

3) 理解客户

从客户的特点出发, 别墅建造规划设计要精致。景观和建筑需别致独特, 配套设施及服务要独特, 户型大小及功能控制合适, 同时要具有良好人文自然风景。

4) 理解利润

本项目的战略目标之一就是要实现销售, 获得比较可观的利润。

5) 理解项目的战略目的

该别墅项目有四大战略目的:初步树立公司的形象和品牌;收获一支高度专业化的团队;整合和提高公司管理水平和开发经验;实现热销, 回笼资金, 支撑新的发展。

(3) 预算成本控制。

首先, 进行项目总体收益测算。

其次, 进行项目盈亏平衡分析。

最后, 进行项目敏感性分析。项目敏感性分析主要是通过不同的敏感因子分析出对成本毛利率、销售收入毛利率的不同, 敏感因子分别设定以95%、100%、105%以及110%为敏感因子。通过计算总投资及其毛利额以及销售收入及其毛利额, 分析出不同敏感因子对成本毛利率 (74%、68%、63%、59%) 和销售收入毛利率 (60%、68%、77%、85%) 的影响。

2. 实施过程控制 (包括事中控制和事后控制)

对于房地产开发企业来说, 主要是通过成本控制和进度控制两种控制方法进行调控。

(1) 进行实施过程中的成本控制

在房地产开发项目成本控制中, 运用在实施阶段的主要包括预算 (报价) 成本和实施纠错调整成本的控制。

(2) 过程中的进度控制

项目开工后, 房地产公司不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间。这就要求工程必须在开盘前完成主体施工, 在交房前完成项目竣工验收。

三、结语

1. 总结

(1) 前期阶段

这一阶段的重点环节是项目的市场定位。首先, 进行充分的市场调研, 通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目, 然后进行详尽的成本预算。

(2) 实施阶段

这一阶段的重点环节是通过成本控制及进度控制, 及时调整实际施工过程中出现的与计划预算出入较大的问题, 同时保证按期完成工程。

(3) 销售阶段

这一阶段的重点环节是销售费用的控制。销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段, 根据开发规模和市场情况, 合理控制销售费用。

2. 建议

房地产业正在进入精耕细作时代, 专业化分工越来越细。需要开发企业变粗放式管理为集约式管理, 实现开发项目全过程的精确控制, 别墅开发更需如此。

(1) 开发商慎重选择开发战略

文中提到别墅开发的成本控制战略, 这种战略是目前房地产企业使用最多的, 以这种战略开发别墅产品的核心卖点是“好的价值, 经济的价格”。

(2) 重视房产开发企业和施工企业员工的培训。

(3) 充分利用房地产项目管理开发软件, 这样可以节省很多资源。

参考文献

[1]金云峰.多重构图——埃斯特别墅园林的空间设计[J].中国园林, 2012.

[2]刘湘雄.别墅建筑工程造价分析[J].中华建设, 2012.

[3]殷超.高震区异形柱结构别墅设计研究与建议[J].工业建筑, 2012.

[4]潘蜀健.房地产项目控制[M].北京:中国建筑工业出版社, 2004.

[5]颜学虎, 卫海英.房地产项目控制过程成本优化空间研究.电子制作, 2013.

别墅项目成功开发策划案例赏析 篇5

别墅项目成功开发策划案例赏析

步骤A：项目主题定位

穆天子山庄案名简析

穆天子是一个具有鲜明中国特色的名称，而区内建筑以北美式湖泊别墅为蓝本，乍看立了似乎矛盾，实则蕴含着深厚的文化底蕴。

穆天子山庄所处的地理位置在南海市狮山区穆院附近，发展商巧妙地将地名与古代神话传说中周穗王的传奇故事联系起来。相传周穆王交游广阔，纵横四海，更亲自驾着八匹骏马登上天山与西王母相会，并将西方极乐的妙品带回中原。穆天子山庄的发展商——南海市佰骏物业发展有限公司正是秉承这种精神，将现代西方建筑艺术的精华——北美式别墅引进了美丽富饶的珠三角，建造起一万里程碑式的纯美园地。实际上，穆天子山庄这个案名正因其中西文化强烈碰撞的特性，更易被人们牢记。“纯美园地”的含义

整体上突出伊甸园式的纯美感觉，给人清新脱俗的感觉，具体还有另一种含义：纯：指穆天子山庄规划上采用纯别墅的概念，不含洋房和公寓等，保证项目的档次超美：指穆天子山庄以北美式湖泊别墅为蓝本，突出美加风情。

穆天子山庄之出现，似是一个楼盘的入市，但更重要在于代表了高档物上卖展的一个必然方向。它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年代。穆天子山庄的发展，基本原则在于“提纯、融合、创新”，这是三个互相联系、前后因果而又不断发展的概念。

步骤B：提纯

雕塑家罗丹说过：“雕刻一张脸并不难，把不是脸的地方去掉就行了。”

经过对市场的判断以及对“别墅”概念的净化，发展商提出了“纯别墅”的发展概念，因此舍弃了其它洋房、排屋、公寓等多种物业形态，保证应有的档次品位。由于提纯，带来了许多措施，最大的莫过于低容积率。

喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定：排气量在3．0以上可以作为豪华车的一个基本指标。而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标，容积率0．3以下可以做出较好的别墅区，否则环境和密度都不理想。而穆天子山在更进一步，容积率为 0．15，1000多亩土地，仅建了 300余幢别墅。

仅有指标是不够的。风格的确立至关重要，选择纯美风格，在珠三角营造北美式湖泊别墅，是一种创新，是一种挑战。

来到穆天子山庄不难发现，于湖泊、丘陵之内，闪动着越野吉普车的身影。穆天子的发布时间：2007-8-27中房策联网络部

人们喜欢越野车，包括他们的老总都钟爱在山水景区。四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。大家又都记住一条：轮子有四个，而目标只有一个。“一心一意发展优秀别墅”这就是唯一的目标。所谓别墅，根据现代汉语词典之解释，同时参照北美及其它发达地区的情况，只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅，在城区内开发的再漂亮再来华，无非有一个较为古老的名字——花园洋房，或者一个比较肘尚的称呼——都市来宅。

步骤C：融合把不是脸的地方去掉只完成了第一步，接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容积率是指标，是手段而不是目的，目的是追求纯美的风格、完善的品质。超量配置，双会所、双车库的设计，大面积散点式的运动娱乐，休闲设施的安排。运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不达标、不到位，一切只是空谈。1000户人家拥有的游泳池叫人挤入，50人拥有的会所游泳池叫享受。

开发的理念、规律、系统、策划、推进等等似乎离开了核心标准，一切都是纸糊的。别墅的建筑标准：

1）在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能

2）要有必要的配置和多方位的功能服务；

3）应采用先进的建筑工艺、技术和材料。

具体可示范单位及轻钢结构别墅的装修、设计标准及环保、健康方面之特点列举部分融合，将先进的技术融入精致的建筑风格，将建筑融入环境中，再将风景引入住宅。休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部，散发着亲切迷人的气息氛围，让人留连忘返，一位移民美国又回故土发展的佛山人在穆天子山庄温暖的别墅客厅里，望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会。他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。

步骤D：创新

风格和个性是别墅的灵魂。美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书，介绍了美国现有的150个最有价值的大宅，而其中风格各异，总体和细部均很有个性特点，而这也成为穆天子山庄设计者们的重要参照。那种千人一面兵营式农民楼的日子已经一去不复返了。

千禧年里，穆天子山庄还将推出几个新款型，从适合商务、公务与居住的豪华大宅到适于休闲度假的精致小屋，真正做到量身订造、迅速反应，在采用的新技术、设计和材料上也会不断进步。

一边提纯、一边融合，再不断地有新品面市，以专门品牌的经营服务来发展专业化的高档别墅，似乎有点难度，困难在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山庄的人们似乎乐此不疲、就象他们既喜欢重型车，又爱小轿车，既爱听乡村音乐，又看棒球垒球。

道理很简单，因为在纯美的年代里，不断有着新的发现和收获，是生活的享受，也是创造的享受，又是纯美的享受。

这个市场里干什么的都有，做蛋糕的和做火锅的（套用业界同仁的一句话），而穆天子山庄的人们似乎跟这些有点不同，他们更像一群酿酒师。

就象同行们做的蛋糕和火锅，穆天子山庄如同佳酿，有一个纯美丽香的好的年份，让爱她的人好好享受吧。

步骤E：生产出的优质的别墅产品

穆天子山庄基于山地地貌的前提，整个社区依自然山势而建成，减少推土成本。规划依山形水势，变化错落，参差成景。在总体布置上，以大型水景广场与会所结合天然 水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观，两恻山坡保留，培植树林，并用不同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、水景及娱乐设施连接起来，形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。

山庄内预留大量空间作花园绿化之用，使每家每户都有花园景致，与大自然融为一体。为增加环保意识，鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场占地三万平方米，地势平坦，配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品，平面以几何图形为构成元素，绿化以规则的草坪，行列的棕相和自然的花林配村，两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪，方便住户等候车辆时休憩，入口加设洪闸及保安亭，以确保山庄之私隐性，免被外界滋扰，形成充满大自然环境之北美式社区休想区域。

沿水库开辟休闲小路，住户可散步、垂钓、休息，进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。

步骤F：别墅项目环境与配套设计

椰树泉：山庄内最大的小区，40幢别墅错落有致，环绕组成一个组团，上百棵大王椰的迎风而立；绿化特点：成片椰树林（喷泉附近）；设施：绿地迷宫（700㎡）儿童游乐场（300㎡）连赛车跑道。

爵士汇：独特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案，流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点：种植超过十种的林木，形成一个青翠悦目的小山丘。

红枫林：别墅像树林一样一线排开，靠着山，抱着树；绿化特点：主要树种为枫木；设施：攀岩

温华府：此区位于整个穆天子山庄的中部，突出加拿大的建筑特色，使它们成为耀眼的一颗星。

总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅，共3幢，位于一个小半岛上，三面环水，独有私家码头；无论山、水、树，美妙风景，尽收眼底，人间百态，心中尽知，冲天豪气，只属名见绿化特点：修剪整齐的针叶乔林及灌木，欧陆宫庭式园林。

别墅投资“陷阱” 篇6

但这一富人的投资“专利”并不意味着能得到理想的投资回报，没有平和的心态和专业的知识以及一定的投资眼光，你的固定资产就很有可能成为“陷阱”，慢慢吞噬掉你的财富。

地域陷阱：高价别墅难出租，使用率低导致资金流失

随着年龄的增大，在生意场上打拼多年的王东有些疲惫了，总想着找个机会靠一些投资来获利。2003年正好是北京别墅卖得最火的时候，于是有朋友建议他买几套别墅出租，还说现在北京的别墅租给老外每月仅租金就是好几千美金。

王东也听说最近国家刚颁布法令禁止别墅用地的审批，觉得这确实是个好机会。经过一番筹措，他在八达岭高速公路附近的“宽HOUSE”项目花300万一次性购买了两套双拼别墅。年底交房后，王东又花了几十万元把自己的两套别墅装修了一下，便在中介机构和网上贴出招租通知，只等着每月几千美元的主儿上门了。

让王东没有想到的是，几个月过去，几乎没有一个人求租，更别说老外了。眼看着自己的两套房子空着，还要给开发商交管理费，王东只能干着急。最后他只好自己一家住了一套，但是另一套还是空着。

其实王东的投资选择本来没有错，投资的时间应该说也比较适合。据2004年最新的北京别墅指数报告显示，到2008年，在北京的外国使馆和机构将达到200家，外资公司达2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主，房租补贴从每月1000多美元至CEO级的逾万美元不等。按照这个数字，高档别墅出租获利的投资前景十分看好。

但是，王东忽略了一个重要情况：这些人租赁别墅是非常注重区域的，除了要求交通方便之外，他们还注重一种群聚效应。老外租房的热点区域大多在商圈内或与商圈相连，诸如国贸、燕莎、亮马、亚运村商圈、使馆区等，紧邻机场的京顺路沿线温榆河一带的别墅里也聚集了众多老外家庭。因此，有很多外国人租房的顺义区就成为老外租别墅的首选之地。而温榆河地区高档别墅的回报率因此得到了保障和稳步提升，目前这里的年投资回报率大约在10%～12%左右。以这一地区二手别墅主力户型面积为300平方米为例，月租金价格一般在2000~4000美元之间；面积在350～500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000～9000美元之间。

王东购买的“宽HOUSE”位于八达岭附近，很少有老外跑到这里来租别墅，根本没有形成“群聚效应”，而国外人员也不会跑这么远来租一套昂贵的别墅。王东的别墅租不出去也就不足为奇了。

套现陷阱：急需现金，低价出手不赚反赔

范天云是一个在北京做服装生意的温州商人，在2003年颁布别墅禁批令之后，凭着温州人天生的直觉，范天云认为别墅的投资机会来了。当时范天云的生意非常好，手上闲钱也多，他便在北京香山风景区附近的“半山枫林”一次性付款420万拿下一套340平米的独栋别墅，准备等着明年甚至后年别墅升值之后卖出赚取差价。

可惜，人算不如天算，快到年底的时候，范先生的服装生意出了一个意外，一下子损失了几百万元，大大伤了元气。为了东山再起，他不得不提前把别墅卖出去筹集资金。可是香山风景区由于被媒体曝光破坏了风景区的环境，传言有些别墅要被拆除，造成很多买家都持币观望，不敢贸然下手。无奈范先生只好以350万元的超低价格转手。半年不到亏了70万。

像范天云这样，或是因为急需现金，或是因为工作调迁，种种原因使一些别墅投资者只能将别墅低价转手。这种情况下，待价而沽显然不现实，他们只能将别墅选择尽快出手，这时候正如股市的“割肉出仓”一样，低价就成为唯一的选择，从而导致自己的资产出现一定的流失。

由于中国银行发布通知，表明要严格控制豪华别墅及投资用住房的贷款，将重点扶持中低档自住房按揭贷款。很多投资者就只能选择自己掏巨额资金去投资别墅，这种情况下，投资必然要做好长期持有的思想准备，这对个人资金情况就是一个考验。

如果没有充足的资金储备（最起码保障自己两年内不会急需大笔资金）最好不要去投资别墅，可以选择一些别的短期投资产品。不动产的升值不是一天两天的事情，投资之前一定要三思而后行。

折旧陷阱：入不敷出，别墅变成负资产

早在1997年，广州的陈先生慧眼独具，在周围朋友怀疑的目光中果断花费600多万元，购买了白云区某别墅楼盘中一套别墅。他的理由很简单：一是在广州落户的跨国企业越来越多，“老外”们很需要高档别墅；二是白云区的环境在广州市区是最好的，而且离机场也很近。

果然，几年下来，他的这套别墅几乎没有空置过一天，先后成为他房客的全部是欧洲籍、美籍等大型跨国公司的高级管理人士。看着陈先生每月收到的不菲租金，他周围的朋友也纷纷打起了投资别墅的如意算盘。

但是2002年以后，随着广州别墅的大量问世，租客纷纷外流至环境更加优美的海珠区、番禺甚至中山等地。如今的陈先生只能靠调低租金来吸引租户了。2004年以来，每月不但没有进账，陈先生还要自掏腰包交纳高昂的物管费用。

人算不如天算。由于近年来国内别墅开发的持续热潮，各大城市高级外籍客户群的选择层面在不断增大。尤其在广州市区，广园东、滨江东一带的豪宅又开始成为他们的新宠，再加上有些外籍客户租房的福利津贴开始划入他们的薪金内，因此，现在的外籍客对租房的要求也变得越来越实在了。

陈先生的别墅本来就修建得早，从设计管理和配套等方面与新上市的别墅都有一定的差距，逐渐被能够承担高额租金的外籍客户所摈弃，于是别墅高昂的管理费用就成为一个巨大的负担。

别墅项目 篇7

设计公司:香港郑树芬设计事务所

项目名称:绿湖·歌德廷中央酒店A1别墅

项目面积:680平方米

完成时间:2012年1月

项目地点:江西南昌

材质:20多种进口定制大理石、地砖、进口地暖系统

精选理由

一个私密的空间, 如何让它既能满足酒店、会所的功能, 同时又适合居住?什么样的空间划分, 什么元素的运用, 让这里在娱乐、会客的同时, 又适合居住?此次香港著名设计师郑树芬的案例通过色彩的运用及变化、中英设计风格的结合, 打造了静谧、独特的亦酒店、亦会所、亦别墅空间。

这是一个非常阔绰的私人空间, 加上赠送面积, 业主实际能获得近1, 000平的使用空间, 前后皆是小花园, 旁边还有绿化带, 整个酒店别墅环绕在绿树红花之中, 架空车库和长廊相通, 独门独院, 生活空间富足而充分。歌德廷是一个三代之家的完整居所, 可住业主夫妇, 孩子、外加两个家政人员, 整个空间的设计目标, 就是让业主获得“一个非常美观、实用性能卓越的私人会所”, 让享受多一点, 尊荣多一点。

整个空间设计师用色彩和布置来实现空间功用的区分, 不同的部位都拥有不同的风格, 颜色、灯光、气氛都有所变化, 每一层都有独特的作用。用设计师的话来说就是:用色彩表达空间, 让感观享受感觉。地下一层面积240多平方米, 空间非常大, 因此设计师布置了酒吧区、台球室、棋牌游戏室, 英式风格的独立洗手间两个。半透视的建筑设计让这里显得明亮而通风, 而色彩的运用和变换, 让人完全感觉不到这是地下空间, 然而却能享受到地下空间的宁静和独特性。活动空间的充裕, 可招待20到30个客人, 完全实现了“轻松沟通、高雅交流”的场所, 无不展示了主人儒雅的个性和豪爽的热情。

一楼空间设计布局更能体现设计独到的创意水平。这一层以客厅为主要活动场所, 进门就是玄关, 这是一个充满浓郁中国元素的镂空屏风, 黑中带棕的色彩, 既显示尊贵又典雅, 客厅也使用了众多元素的混搭, 家具在古典中透着现代味道, 空间使用名贵布料、丝绒、吊灯、火炉、壁画以及从意大利定制的进口地砖不仅突出了中心点, 而且体现了一种极致的奢华。特别是客厅的窗帘, 用料中就包括了棉、麻、丝等多种面料, 各种面料反光程度不一样, 在阳光似乎有很多色彩在跳动和变化, 流光溢彩。

二楼是父母与孩子的居处, 这里的颜色使用更是独具匠心, 设计师特地将男孩的卧室调为黄色, 可育养贵气, 扩心胸;而主色调为紫色的女卧室, 不仅娇俏, 也增添了几分雅致。

三楼为主人翁居所。这里的色淡雅别致, 尤其注重色彩与光影的结合, 中西结合的各色图案, 古典中透露着时尚, 华丽与简约的风格巧妙融为一体, 配合圆形穹顶、特别定制的意大利云石马赛克, 充分将主人空间的华贵、内涵诠释的淋漓尽致。

整个样板房空间设计无论是细节还是整体都是做到了完美的平衡, 洋溢着富贵不凌傲、高雅不高调、热情却脱俗的气息, 用设计师的话来说, 是“每个地方都有吸引人之处”。

别墅项目 篇8

随着经济快速发展, 居住阶层的富裕分化日趋明显[1], 诸多社会精英冲击高收入者成为独特的消费群体。在高中低三个层级的居住隔离中, 社会的富裕阶层与高收入者, 有着更高的择居要求, 尤其是集聚东西方文化精粹的别墅产品成为他们的首选。别墅之所以成为理想居所的终极代表, 是因为它能准确把脉享用者的诉求?研究当代楼市的产品归类和分化, 以别墅为代表的高端需求, 正是中高收入阶层的理想追寻。那么这种居所究竟什么样, 又有哪些必备的特征?西郊别墅地处上海近郊的大虹桥国际枢纽区, 汇集海内外高端精英置业于此。通过解读别墅及其置业者的心理需求, 初步探讨现代别墅设计中的隐喻文化。

2 别墅的基本概念

别墅, 古代又称别业, 是居宅之外用来享受生活的居所。当前, 按<民用建筑设计术语标准>GB/T 50504-2009中定义:“别墅”villa一般指带有私家花园的低层独立式住宅[2]。国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院, 两至三层楼形式;占地面积又相当大, 容积率又非常低, 是指含地下最多不超过三层的独立住宅形式, 带有室内停车库。四层独立洋房, 以及联排、双拼、叠加等排屋都是高档住宅, 也叫排屋、洋房, 但不是别墅。在国家“别墅、高尔夫”的双禁令下, 自2006年以来只能开发排屋、洋房类的高档住宅[3]。因此, 别墅的最大特点就是资源的稀缺性。西郊别墅的建筑设计者何显毅先生指出, 别墅不同于一般的住宅, 而作为修养、度假之处。从字面上看, “别”是“另外、另一处”的意思, 而“墅”则是“野”与“土”的组合, 可做“山野之地”之解。由此, 别墅的字义和功能理解上, 应当是有别于日常居所的, 专用于休养、度假等享受美景的栖息之所或独立庄园。因此, 优美的自然环境和特殊的文化场所是别墅建筑的最重要特征。那么现在资源稀缺, 这个场所环境又在哪里?是远离繁华和喧哗的近郊小镇, 是有山有水的地方 (图1) 。别业之所的建筑特征, 即是职业身份的象征, 又是归属感的文化认同, 还存在“看与被看”的环境融合。那么, 如何设计即有极度奢华而含蓄的文化建筑, 又能体现亲临大自然山水的景观小天地, 这就需要系统地景观规划设计, 以便准确获得置业者的文化认同?

3 大华西郊别墅的建筑特点与隐喻表现

别墅产品是高消费人群的置业热点, 这类产品虽然设计形态差异大, 但就自我身份的体现和个性化审美的趋向方面, 仍有他们共同的诉求点。高端别墅的建筑特点, 之所以为精英们的抢手货, 是因为这些需求即包含功能上的个性奢华, 还包括深层的隐喻文化, 如以曲代直的田园意境, 隐逸文化与尊贵感等。因此, 认识高端别墅的建筑文化, 首先要从择居者的心理分析方面入手。上海是我国海内外文化的重要交汇地, 不仅经济发达, 而且文化性的高消费超前。地处大虹桥枢纽商圈的西郊别墅, 成为这类产品的经典代表, 全区128户独栋建筑, 30多个户型, 凝聚多元的时尚文化, 身居都市尽享自然山水特色, 成为新生活的主题。为打造多元化的尊贵宅邸, 抓住他们追求自由奢华的玩味姿态, 发掘喜山乐水的癖好。本项目的建筑设计, 采用后现代主义的手法, 用“森林、河川、田园、坡地、岛屿”五大文化主题 (图2) , 具体细化了海纳百川和隐逸兼具的设计语言, 并从整体环境上, 通过推出“堆山造坡”和“人工水系” (图3) 两大工程, 对建筑的隐喻概念进行落地分解。总之, 这种“本土化”的建筑设计, 从规划布局、建筑形体、装饰风格、空间环境等几大方面, 构成了本项目多样隐逸文化的集中表现。

3.1 整体布局与建筑设计

西郊别墅, 它不仅在个性化审美中融和地形地势的环境变化, 而最重要的是:设计者对安全需求的考虑、私密与公共关系的处理、领域性和归属感的营造恰当得体[4]。整个别墅区, 即有简约艺术的当代张扬, 还有低调奢华的怀旧风, 融入了“形似与神似”的中隐文化, 使不同背景下的置业者, 找到了自己的文化认同点。就建筑单体设计而言, 整体统一的前提下, 单体建筑也求深层次的变化。如运用几何构成的多样方法, 展示建筑个性化的功能空间, 具体设计是应用了“圆与方”、“曲与直”、“虚与实”等多样变幻的方法, 表达建筑“隐喻”的形式美。另外, 在讲究建筑轴线对称的框架格局中, 也追求局部的灵活变幻美, 如组团对称中建筑变化, 以及中庭对称建筑中房间、门窗柱廊等微变化等。这种运用国际性的建筑元素与民族地域化的装饰引入, 使大华西郊别墅更具东方建筑的隐喻特色。

3.2 装饰元素的文化表达

西郊别墅的文化表达, 重点还体现在建筑的形体构成和材料元素方面 (图4) 。本项目学习“DMC将材料的特性和设计构思更为紧密地联系起来[5]”, 用干挂石材的外墙厚重和装饰雕花板, 来表现尊贵感, 用铝板的框体线条, 来表现现代感, 还有用大面竖向的玻璃窗和少有的大于180度的弧面圆窗等, 来表现现代建筑的虚实与隐喻。在个性化的单体建筑设计中, 不仅运用现代钢构元素和片墙特征, 使错层与架空的空间变换自由, 而且还学习西方萨伏伊别墅和流水别墅等的新建筑五点的方法, 如方形的门头连廊, 序列成组的方形高窗和屋顶花园空间等。例如, 在本项目中心会所建筑和NDL房型中, 就是是引入设计构成的方法, 通过使用玻璃幕墙和石材幕墙, 来挖掘材料文化的地域特性。

3.3 解读择居者的文化心理

再从自由的生活方式看, 西郊别墅是高端消费的生活代表。高端别墅即是身份的体现, 也是尊贵生活的本土化体现, 正如简欧建筑成为诸多置业者的追求 (图5) 。这部分先富起来的“暴发户”和“土豪金”, 借助开放的时代机遇, 即有国际性的消费意识, 还有本土化的消费心理。通常表现为“餐厅不用餐, 书房不读书, 客厅不会客”、“夫妻卧室不同床, 时把浴缸当书房”、“影音室, 健身厅常不用, 还在花园做园丁”。这样的别墅生活状态中的别墅设计, 超高层的明堂大厅, 无框玻璃幕墙和落地窗等, 体现大家庭聚会的盛景功能, 大厨房大餐厅典雅气派, 不仅有红酒吧台和藏酒室, 更有桑拿泡澡间, 除影音与健身的地下空间外, 地下车库和来访车位为生活必备, 现代别墅的空间设计, 集中体现了安全智能与精神安逸是别墅中心诉求。

3.4 研究环境关系

在协调环境关系方面, 注重山水环境的隐喻表达, 使建筑的文化思想融于无形的环境之中。本项目通过学习崔恺大师长城脚下公社中三号别墅“看与被看[6]”的经典手法, 以看台、平台、楼台、塔楼、门廊、窗洞等重点空间为研究对象, 再通过装饰形式来表达建筑的隐喻文化。在本项目中, A、H、P、F、B、R等多个房型, 将楼梯间与塔楼有机结合 (图6) , 以及D房型独特的弧形铝板屋面 (图7) , 也有效地打造建筑与环境的互为映衬关系, 清新的自然山水和精致的私密花园更是其认同的专属。这些豪宅建筑, 不仅有带有山野之感的别墅巷, 也有庄园般的山水豪宅。建筑奢华的文化物欲还在于环境。所以说, 建筑文化实际上除自身装饰之外就是景观环境的深层映衬。总之, 在东方建筑的经典应用中, 这种地域文脉的转译, 明确传达出风水或者类风水观念已经在东方世界大有日趋普及之势[7]。

4 高端别墅的隐形动势

别墅建筑实际上也是一种房地产开发的产品方向, 虽不是主流文化。但作为当前地产市场中的高端产品代表, 也有其产生、发展、延续、沉寂、消亡的过程。在当前的地产开发中, 别墅虽属稀缺产品, 但也是一种生活观和消费水平的代表, 应有其市场需求的顺应法则。在地产业火爆的初期, 特别是百花齐放的利益追求中, 别墅建筑成为低密度项目的市场佼佼者。随着“不差钱”队伍的扩充和“围城者”的赶潮, 抢占自然环境和景观资源的别墅豪宅, 成为地产商利润追逐的热点。然而, 楼市产品类型的开发配比, 影响楼市的稳定和发展, 也受制于大众的当前消费水平。为此, 从长远的发展来看, 房产市场的求供需平衡, 还在于土地的节约和法制化的循环使用。“有保有压”的房产政策, 之所以收效甚微, 实际是置业文化和朴素生活观的引导缺失。目前, 通过房产申报令、限购令、房产税征收令等一系列的法制措施, 房价增幅过热才有所舒缓。然而, 地产开发的博弈研究, 远非如此。防川堵漏, 不如疏导河泽, 各地的限购令仍没有完全挡不住这些高消费的收官之作, 也说明矫枉过正, 或一刀切的办法也有待商榷, 这也是别墅建筑特征的重要研究内容。因此, 研究高端人群的客观需求, 可以学习香港和英国, 制定楼市“顺应效应[8]”的置业规则, 合理构筑楼市开发的产品结构和置业条件, 特别是研究产品本身的文化认同, 才是我们当前楼市的理性化开端。就如上海, 他是国际性的特大城市, 世界的金融中心之一, 汇聚海内外精英人士, 不仅有外籍人士和华裔侨胞, 更有不同身份下的高端人群, 他们自由于“限购”之外, 超前的高消费理念和文化需求, 引领和带动了上海独特的楼市特征。这种特征下的别墅产品, 自然是上海楼市的有机组成部分, 也应有其正确的引导方向。这类产品的设计, 在中国不仅借鉴广义上的中国文化和世界文化, 还应运用地方性的元素和符号[6], 以便形成特定场所的文化认同。体现真正生命力的稀缺产品, 也算是一种文化性消费, 研究其正当的发展途径, 才能维护楼市稳定和谐, 有利于指导二三线城市后续产品的开发。

5 结束语

西郊别墅项目是大虹桥国际商圈的高端人群的集中社区。它的建筑设计理念和隐逸文化, 也是这种高端消费人群的心理体现。无论是带塔楼的ABR坡屋面建筑, 还是带飘带幕墙的NLP平屋顶建筑, 特别是具有新国际特征的H房, 以及I、II、III房的定制设计, 低调中的奢华, 凝聚着自己深层的文化表现。做消隐的建筑, 日清建筑设计公司董事长宋照青总结出“形式不重要, 符号也不重要, 氛围才重要”的感悟。环境不仅仅局限在自然环境上, 人文环境、文化传承同样也在他的视野之内[7]。西郊别墅项目是采用现代设计形式, 通过建筑形体、屋面形式、片墙变化、廊柱构建、门窗形式、外墙表现、建筑分色、装饰材质等建筑设计细节, 甚至是业主定制设计, 来体现个性化建筑的隐喻文化。如通过曲面幕墙, 来柔化建筑的抵角;以及水、路、地形等曲线化处理, 还有缺位空间的大树、景石配备等, 这种会心的杰作, 即具有地方特征又具有国际特色, 实际上正是“走过国际, 回到自己”的顺应, 再现了别墅择居者隐性需求。

摘要：别墅建筑是当前地产开发中的最重要内容, 但作为稀缺产品, 它的文化特征是什么?以西郊别墅项目为例, 通过对文化性需求和本土化设计特征, 进行初步分析, 总结出高端人群的置业特点和控制性开发的基本趋势。

关键词：房地产,别墅建筑,现代设计,本土文化,认同感

参考文献

[1]黄怡.城市社会分层与居住隔离[M].上海:同济大学出版社2006.4∶67-70.

[2]百度网百科词条:别墅.

[3]百度文库:国土资源部对别墅的定义.

[4]胡一可中信红树湾北区, 深圳, 中国[J].北京:世界建筑2014 (02) P∶104.

[5]支文军李迅文脉中的建筑艺术澳大利亚DCM建筑事务所介绍[J].上海:时代建筑135期2014.01.P∶179.

[6]尤根罗斯曼著, 路培叶扬译现代化与地域主义——对崔恺作品的一些思考[J].北京:世界建筑280期2013.10.P∶20-21.

[7]本刊记者陈位昊做消隐的建筑[J].上海:出色 (设计新潮) 167期2013.08.10P∶78-85.

Vestfold避暑别墅 篇9

完成时间:2009年

项目面积:300平方米

建筑师:Einar Jarmund, Håkon Vigsnæs, Alessandra Kosberg Jan Stavik, Nikolaj Zamecznik

协助支持:Jan Stavik, Nikolaj Zamecznik

项目承包:Torolf Stenersen As

摄影:Nils Petter Dale

Location:Vestfold, Norway

Completion:2009

Gross area:300sq.m.

Architect:Einar Jarmund, Håkon Vigsnæs, Alessandra Kosberg

Assisted by:Jan Stavik, Nikolaj Zamecznik

Contractor:Torolf Stenersen As

Photos:Nils Petter Dale

避暑别墅位于挪威南部的西福尔德海岸。

建筑所处的地点原本是一所老房子, 现已被避暑别墅所取代。要取得建筑许可, 项目的设计就必须要尊重当地的地势环境, 包括建筑的外形, 规模, 以及所用的材料和色彩。房子和露台中的一部分就修建在原有的石头墙上, 新盖的墙壁所用的则是在当地爆破取得的石料。

为了利用环绕着建筑的天然遮风屏, 建筑被设计成了低矮的瘦长体型。这一设计缩小了建筑的规模, 同时由于建筑横面上极具当地特色的设计, 也使得建筑与周围的环境显得非常协调。

屋外的露台和泳池周围, 围上了一道玻璃围墙, 一方面阻挡海风, 另一方面保证了最大程度的视野效果。建筑所用的木材是Kebony木材, 这种木材经过了特殊工序的加工, 不仅具有极强的坚固性, 而且能够抵御盐水的侵蚀。

The summer house is located on the coast of Vestfold in the southern part of Norway.The house replaces an older building at the site.To get the planning permit, the project had to be well adjusted to the terrain, both in terms of shape, scale, material and color.The house and terraces are partly built upon existing stone walls, the parts of the walls which are new are made of stones from the blasting at the site.

The low elongated volume is cut into to allow for wind shielded outdoor areas, embraced by the house itself.These cuts also bring down the scale of the building, and together with the local variations of the section, make the building relate to the surrounding cliff formations.

蝶变——老别墅改造 篇10

项目位置:通肯,卡萨布兰卡,智利

建筑师:重建方案(2008)JoséUlloa Davet(智利)Delphine Ding(瑞士)原设计方案(1990)Pedro Salas

项目年份:2007-2008年

这座体块感很强的建筑其实是由一幢老别墅修复重建而成。原本它是一幢建于1990年的小屋,斜屋顶依次渐落,灰墙蓝瓦,是一个极为普通的民房。

JoséUlloa Davet和Delphine Ding这两位年轻的建筑师在重建该别墅的时候做了大胆的调整,把原有的建筑屋面改造成一条盘旋上升的台阶,并将二层房间出挑,为这座住宅创造了两个新的全景露台,人的活动自然而然集中在两个大露台上。从这里向下看,山势陡峭,近景远景尽收眼底,显示出强大的气场。

在保证了整体体积的基础上,建筑师完全改变了房子的外观,主要的任务在于保存旧住宅整体布局的同时,对阳台和屋顶进行了补充扩建。住宅立面原有的朴素表皮也被松木表皮重新盖,设计师将一根根独立的木条以30厘米为模数按规律拼接,穿插矩形窗洞口,形成错落有致极富韵律感的肌理。住宅的扩建部分通过这些通风的木质表皮与现有部分完美融合在一起。这些木条外皮同时能避免水分和湿气堆积而破坏结构墙体。同时,标准化尺寸的利用得以减少建筑材料的浪费。

建筑品鉴:

建筑师通过精心地设计使一座老旧的建筑焕发出新的生命,设计的成功之处在于:将建筑很好地融入到周围的自然环境之中,尤其是室外空间与周围地形的完美结合,使建筑依地形而建、因环境而生。

北京御园别墅 篇11

仗剑走天涯

走进北京西郊的御园，暂时挥别了外面的车水马龙，喧嚣于此静止。这里被清华、北大等知名学府包围，散发着浓浓的艺术气息。推开门，走入这户人家，第一声先是惊叹，接下来，便是目不暇接的精彩。

这家的男主人是一位出名的建筑师，他在世界各地设计房子，他赏鉴美并创造美，他看事物的眼光独到——他知道哪里在卖最古老的家具，哪里有最好的窖藏红酒，伦敦的哪条街上有最诱人的古董，哪个国度的房子最适宜人们居住……然而，当他想找一所永远的住处时，还是把家安在了生于斯长于斯的北京，因为这里有爱妻和娇女。

这里好像一个骑士的家。光耀之下，卓越的品位与脱俗的家具陈设，并不张扬或刻意，处处散发着骑士的谦卑精神与从容风范，让一切的精彩自然地跃然“居”上，让一个家充满一切的可能。

“我们曾在英国居住，异乡连绵的阴雨与呆板的制式让我们非常想念北京的艳阳高照，还有这里看似随意却绝不落俗的生活。于是我们回来了。”男主人站在客厅向我们介绍说。他虽然设计房子，但关于房子的内设，他还是放心地交给了设计师。设计师与他有着十几年交情，非常明白他想要什么。

他喜欢内敛、硬朗的直线条，深色的木地板、浅黄色的墙面、白色的门窗套，但是设计师知道，这些是他，但绝不全然。沉稳外表下，他有着一颗不甘于平淡、仗剑走天涯的骑士的心。

未知的旅途

家中的女主人性格温和，一向信赖先生的艺术眼光，在装修整个家的过程，她跟着先生还有设计师，走遍了北京的大街小巷，名品家居馆、街边小店、原创设计师的家，她形容这个过程好像一段未知的旅途，让她在阔别北京10年之久后，又重新认识了这个城市。这段旅程充满了矛盾的碰撞，又时时带给他们惊喜，就好似他们的家。

低调的空间需要保持，也需要打破。在大面积的深色背景下，使用风格迥异的家具单品和极富冲突的陈列方式能让空间具有内在的矛盾力量。客厅中那只藏族风味的鼓，是从潘家园淘来的，被当作茶几使用，同时也呼应了窗边的六斗柜和古朴的茶几，为这个现代的空间融入一抹沧桑的历史色彩。墙上的画乍一看会觉得比例偏大，但这正是掩盖墙面平淡的张力所在。

像这样的“打破”，家中还有许多：在相应的区域搭配上大小恰当、颜色和风格都能匹配的地毯，用来打破大空间带来的沉闷感；书架旁的伊姆斯躺椅原本是皮制的外表，却被大胆换上了更为低调的白色棉麻布；Tomdiction的落地灯具有鲜明的个性，打破了常规，充分体现着主人家的卓越品位……

而家中那些古董家具，是在国外的二手家具市场淘来的。在国外，很多人都会在周末逛二手家具市场，把这当作一种消遣、生活的调剂品。原先这些古董们被放在英国的家，因为要搬迁回北京，于是，它们跟着男女主人一起漂洋过海回到了中国。而将这种古朴的家具放在家中，总有种分外的故事感。

骑士也柔情

在工作之外，男主人最喜欢的就是拍照，他走遍世界各地，拍过非洲沙漠上的小孩，也拍过欧洲街头的优雅女士；拍过清晨海边的日出，也拍过落日下的埃菲尔铁塔……这许许多多有故事的照片也跟随着“骑士”回家。壁炉两旁原本对称的设计变成了相片墙，既打破了庸俗的调性，也让往昔的故事在这里存放。而家，不正是我们在世界之外的落脚么？

男主人曾多次提到，当他在世界各地工作时，最想念的就是他的小女儿，当时的他只好闭眼想象这样的情景：自己在工作台上工作画图，可爱的女儿在旁边做着她喜欢的事。为了将这个想法实现，设计师打掉了四个卧室中的一个，将其改造成开放性的休闲工作室，这样，女儿就可以随时进来，做自己喜欢的事情或仅仅是呆着，在这个大空间里，这种陪伴是对一个父亲最重要的欣慰。

而男女主人的卧室，则以沉稳的色调为主：灰黑的被单、深色的地毯、白色落地灯……只是主体墙上悬挂的一幅幅相片，又将“骑士”的柔情表露无遗。女儿的房间则装饰得好像童话故事般，玩偶纱幔亮丽的色彩，女儿最喜欢的就是每天晚上妈妈在床上给她讲故事，或者爸爸给她讲世界各地的有趣经历，而后，她甜甜地进入了梦乡，梦中，有一直保护她的骑士，陪她走四方。

设计师点评：

葛亚曦 （LSDCASA创始人兼艺术总监）

别墅项目 篇12

这栋装饰典雅但是舒适的法式别墅坐落于杭州这座艺术气息浓厚的城市里, 紧靠湖畔, 作为点缀色。周边的绿色植物和芬芳的花卉增加了色彩的饱和感, 将室外氛围带入到室内。内部结构设计简单, 增加空间的宽阔视觉, 既舒畅且开朗。同时也悄悄在当中设计入微妙的细节, 如镶嵌的石材地板, 雕刻细致的木框架, 墙装饰面板及深入细节的天花装饰。于平面图当中, 整体设计围绕着室内的庭院, 表现出了浓厚的传统中国风格。

材料部分, 皆是经过精心的挑选, 反映出入口大厅的优雅华丽。细致的镭射切割石材创造了大圆弧型拼花图案, 也呼应了空间的色彩搭配;大理石石材的地面延伸至一层的整个楼层。大理石框边的壁炉搭配抛光木地板, 精致的纤维壁纸增加了纹理触感, 漆饰面和装饰线板搭配着高雅的摆设, 极舒适的现代感全布艺沙发, 搭配着浓厚传统中国风格的家具及艺术品, 所有的设计元素和谐地创造出最极致高端的体验。

双层楼高的休闲室可一览上层空间, 同时也让人感到亲切舒适。空间的一端带有装饰宏伟的楼梯, 并在上方挂女士画像 (可能是房子的女主人) , 楼梯一侧为高大且气派的壁炉, 上方挂有特别定制的蓝色壁画装饰, 反映了室外湖泊的宁静色调。在空间的另一端, 透过法式风格的门可以看到室内庭院。其中的设计呼应了传统的中国风格布局, 带有宁静悠闲的氛围, 让人可以享受轻松的时光。石材地面从入口大厅延伸至休闲区, 坐位区采用舒适的比例, 人们可以在此轻松地融入交谈。

餐厅, 特别为正式晚宴设计了一个点缀华丽的水晶装饰吊灯, 安装在高圆顶与格样天花上。这间餐厅同时与庭院相对, 三面各带有一扇窗户, 营造出独特的氛围。

家庭房, 是个适合坐下来享用餐点、观赏节目、放松自在的休闲环境。在这里, 再次使用更为浓郁的蓝色色调, 与深褐色的家具形成了对比。在这一侧, 可以看到花园的美景, 更加深了这种轻松的气氛。书房、家庭房及两个客房、厨房及走廊构成了完整的一楼。

低楼层包括酒吧、游戏室、高尔夫练习室、酒房以及佣人房。酒吧采用深色及更加浓郁色彩的布料及地毯, 为空间营造出更为温馨的氛围。

二层

主卧套房占有第二层楼较大的面积, 并且可以一览下方整座花园的美景。主人床带有加高的顶蓬搭配布幔垂吊于侧边, 在桌子上方挂着一个高大的镜子。更衣室及浴室地面及墙面带有独特石材延续着优雅的设计。这里的用色方案保留着柔和的金黄色以及奶油色, 和深色抛光木质地板形成对比。

总结

这栋别墅花费了整整二年的心血完成, 这漫长的过程的努力十分值得肯定, 结果是非常成功的。为了要达成这种极致奢华的层次, 所有各方之间, 包括客户, 设计师, 制造厂商, 所有艺术顾问, 各团队的辛苦努力是一个不可或缺的力量, HBA感到无比荣幸能够与最优秀的客户一起合作, 并专门为产品设计创造出最高的品质。

The Location at the lake and the proximity to a large city, the décor is elegant but comfortable and relaxed and the color palette is kept light and fresh in soft beiges, French blues plus browns and with accents of black and white gold details.More saturated color is provided by plants and luscious flower arrangements throughout, bringing the outdoor inside.The interior architecture is kept simple, letting the generous spaces speak for themselves, with added details such as inlaid stone floors, carved wood casings, wall paneling and detailed ceiling coffers.The floor plan is centered around an inner courtyard, reminiscent of an old Chinese tradition.

The Materials used are carefully selected to reflect the elegance starting with the large circular laser cut stone medallion in the entry hall, which immediately introduces you to the color palette;the marble flooring continues throughout the first level.

The marble fireplace surround and polished wood floors, delicate grass cloth wall coverings for added texture and painted paneling and moldings continue the elegant setting and mixed with the extra comfort of deep fully upholstered contemporary sofas, Chinese accent pieces of furniture and art, the stage is set for the optimal experience of a harmonious décor.

The Lounge with its double story height with a view to the upstairs is still very welcoming.The grand staircase railing as the focal point at one end with a portrait of a lady (possibly the lady of the house) above and the tall fireplace to one side with a full height custom mural above kept in the blue tones of the color scheme, reflecting the proximity to the lake outside.To the other side is a view of the inner courtyard through French doors, reminiscent of the old Chinese lay-out, which houses a tranquil setting for a relaxing moment outside, as the seasonal weather permits.The stone floor continues into the lounge from the entry hall, where seating groups are generously proportioned and invite for easy conversation.

The Dining Room sets the tone for a formal dinner with the high domed and coffered ceiling with a grand crystal chandelier.This room also faces out to the courtyard and has windows on 3sides creating a unique atmosphere.

The Family Room is where one will sit and enjoy a casual meal or watch TV in a relaxed environment.Here again, the color palette is Blue but with stronger hues and contrasted with deep brown stained furniture pieces.On this side of the house, the view is of the garden, further enhancing the relaxing atmosphere.The Study, Grand Parents Suite and 2 Guest rooms plus Kitchen and Corridors complete the first level.

The Lower Level houses the Bar, Game Room, Golf Practice Area, Wine room plus the servant’s quarter.The Bar has a more intimate setting with darker and more intense colors with deeper colored upholsteries and carpet.

The Master Suite occupies the second floor and has lovely view across the gardens below.The master bed has a full height canopy with drapes on the side and over the desk hangs a tall mirror.The dressing room and the ensuite bathroom with the unique stone floor and walls continue the elegant décor.The color palette here is kept in soft golden yellows and cream contras ted with a polished dark wood floor.