代订房合同

代订房合同

代订房合同 篇1

一、我国倒按揭贷款合同的主体和担保物

因为倒按揭贷款的本质是一种社会养老模式, 所以合同的借款方、贷款方和担保物都要有明确的限制。

1. 对于借款方的限制。

对于借款方的限制主要是针对其年龄而言, 这一限制由倒按揭贷款的业务属性决定的, 其作为一种养老的新途径, 也体现了一种政策行为和福利性质, 并且考虑了控制贷款机构的风险, 年龄限制太小有可能影响对老人寿命和房屋未来价值的准确性, 年龄限制太大则难以实现养老的目的。在国外, 对于借款方的年龄条件多数要求为62岁以上的老年人。而我国规定的退休年龄因性别、身份而不尽相同, 一般男性要求年满60周岁, 女性则为50或55周岁, 因此, 本文认为我国倒按揭合同借款方应限制为男65周岁、女60周岁。这时老人的平均剩余寿命还有十至二十年, 对贷款机构来说, 这一贷款期间比较合理, 风险也较易控制, 并且此时老人的劳动能力可能已经减弱甚至丧失, 也失去了收入来源, 对倒按揭贷款的依赖性较强, 从而实现养老的目的。此外, 借款方应当具有完全民事行为能力。因为倒按揭贷款合同内容比较复杂, 并且关乎老人的晚年生活, 需要老人具备理解合同条款的能力, 以达到切实满足自身需求保障和自身权益的目的。

2. 对于贷款人的限制。

在确定倒按揭贷款的贷款机构这一点上, 在学术界存在一些争议。本文认为在我国推行这一政策的起步阶段, 应以商业银行为主办机构。首先, 商业银行有十分充裕的资金, 并且大量的储户存款都是用于购买房屋或养老的。其次, 正向的住房按揭贷款就是由商业银行运作的, 对于处理房地产金融与贷款业务有着丰富的经验, 可以利用现有的资源。虽然倒按揭贷款具有养老保障的功能, 但抵押贷款仍是民事行为, 由商业银行作为合同的贷款方, 则与借款方处于平等的民事主体地位, 更有利于实现合同目的, 保障借款方的权益。

3. 对于担保物范围的限制。

担保物就是借款方的房屋。为了保障债权的实现和维护交易安全, 必须对担保物的范围予以限制。首先, 担保物应是所有权明确且完整的房屋, 所以除夫妻共有财产, 共有的房屋、小产权房、权属不明的、非法开发建设的房屋都不符合担保物的要求。其次, 担保物应能自由流通并且符合最低房价的要求, 所以单位福利房、住房保障房等也应受到严格限制。另外, 担保物必须是老人实际居住的房屋, “二套房”、商品房也不可以, 否则有违倒按揭贷款的目的。

二、我国倒按揭贷款合同主体的权利和义务

1. 借款方的权利义务。

借款方的主要权利包括: (1) 对房屋占有、收益、使用的权利; (2) 房屋的回赎权, 即返还请求权, 但须还本付息; (3) 可随时解除合同; (4) 自由选择支付方式, 例如一次性支付、按月支付、按年支付等等; (5) 享有房屋变价后的升值部分。借款方的主要义务包括: (1) 如实告知义务, 例如自身的健康状况; (2) 合理使用房屋, 有妥善保管、维护房屋的义务, 因自身原因造成房屋损坏应承担相应的赔偿责任; (3) 接受贷款方对房屋使用情况的检查、监督; (4) 不得随意处分房屋, 不得设立其他担保物权; (5) 按时交纳各项费用。

2. 贷款方的权利义务。

贷款方的主要权利包括: (1) 对房屋享有优先受偿权; (2) 根据借款方的寿命、房屋的预估价值来确定贷款额度; (3) 监督、检查房屋的使用状况; (4) 要求借款方提供相关资料。贷款方的主要义务包括: (1) 按约定支付贷款; (2) 允许贷款方提前解除合同; (3) 将房屋变价后的升值部分返还; (4) 聘请专门的评估机构评估借款方的寿命和房屋的未来价值。

三、我国倒按揭贷款合同的特征

1. 倒按揭贷款合同是无名合同。

无名合同也被称为非典型合同, 合同的限制条件较宽, 还可以促进交易。无名合同可以适用《合同法》总则的规定, 还可以参照适用与之相类似的有名合同的有关规定。依合同法法理, 无名合同发展到具有一定的成熟性和典型性后, 立法应当适时地予以规范, 使之成为有名合同。而倒按揭贷款合同的内容复杂, 牵扯领域较广, 专业性较强, 在大规模推行之前, 应形成行之有效的规范以防范风险。

2. 倒按揭贷款合同是双务合同。

倒按揭贷款合同的双方当事人互相承担对待给付的义务, 并且二者的义务也就是对方所享有的对应权利。双方的权利义务参见上文“我国倒按揭贷款合同主体的权利和义务”。

3. 倒按揭贷款合同是有偿合同。

倒按揭贷款合同的双方获取利益都需付出相应的代价, 因此是有偿合同。在附随义务、注意义务方面, 有偿合同对债务人的要求更高, 存在过失并造成损害后果, 就要承担责任。在倒按揭合同中, 借款方应合理使用房屋, 善管、维护房屋, 所以若因借款方故意或过失而导致房屋功能损坏或者价值严重减损的话, 就需承担赔偿责任。

4. 倒按揭贷款合同是要式合同。

倒按揭贷款合同内容复杂, 需要明确合同双方的权利义务, 而且合同的贷款方是金融机构, 担保物是房屋, 应比照我国不动产物权变动的相关规定, 基于此, 适用要式合同是有必要的。另外, 从合同生效条件来看, 梁慧星教授在《物权法草案建议稿》中提出“采取通知登记或者设定合同登记的形式。大多数学者主张倒按揭贷款采用登记生效主义, 也就是说登记机关除了要登记合同, 还应在不动产登记簿和不动产权利凭证上做出抵押登记, 并向贷款方做出他物权的相关证明。除了登记以外, 贷款方为了进一步达到公示公信的目的, 还可以将倒按揭贷款合同进行公证。以上这些规定都是为了保障交易的安全性和稳定性, 双方发生纠纷时也便于举证。

5. 倒按揭贷款合同是格式合同。

倒按揭贷款合同的借款方是老年人, 其法律知识和风险防范的意识可能比较薄弱, 而贷款方是金融机构, 其操作经验与专业性较强, 因此如果在签订合同时需要老人与贷款方谈判并明确双方权利义务, 老人就处于弱势地位, 并且, 由贷款方预先拟定合同并反复使用, 可节约交易成本, 提高效率。此外, 双方还可以再协商再签订一些补充协议。

6. 倒按揭贷款合同是无追索权合同。

无追索权是针对房价波动风险的一种做法, 如果房屋的价值在贷款期间迅速贬值, 对此双方当事人无过错, 直到合同到期时, 房屋价值仍低于预计价值, 贷款方不得自行减少对借款人的贷款额, 并且也不能要求借款方或其继承人以除住房外的其他资产予以补偿;如果房屋价值高于预计价值, 借款方可享有房屋的升值部分。反过来, 如果因为不可抗力而使反向住房抵押贷款合同终止, 按照房屋现有价值折算后的款项抵偿贷款方所支付贷款本金及利息后仍有剩余的, 返还给借款方或由其继承人合法继承。因此, 无追索权主要是贷款方的无追索, 对于借款方而言仍是有追索的。