房屋出租税收政策

房屋出租税收政策（通用8篇）

房屋出租税收政策 篇1

个人出租房屋转让二手房各项税收 个人出租、转让房屋之各税征管规定 个人出租房屋

一、增值税

（一）其他个人（自然人）出租房屋

1．自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 2．其他个人（自然人）出租房屋等不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

（二）个体工商户出租房屋

1．个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% 2．个体工商户出租房屋等不动产（非住房）适用一般计税方法计税的，税率为11%；

个体工商户出租房屋等不动产（非住房）适用简易计税方法计税的，征收率为5%。

二、房产税

个人出租房屋（非住房），以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

三、城镇土地使用税

对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

四、印花税

对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

五、个人所得税

个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。自2001年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得，暂减按10%的税率征收个人所得税。

财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：

（一）财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的教育费附加、地方教育附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。（适用于房屋转租）

（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

（四）税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。如有个人将其所得对教育事业和其他公益事业以及其他符合规定的对象进行捐赠的部分，按照国务院以及财政部、国家税务总局的有关规定从应纳税所得中扣除。

税海涛声提示：有些省市对个人出租房屋的个人所得税是实行的核定征收方式，按租金收入直接乘以征收率（如2%；1.5%等）计算应缴个人所得税，具体遵循当地的征收规定。其他个人二手房转让

注：所称个人均不包括个体工商户

一、增值税

1．个人销售其取得的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额

2．个人转让其自建的不动产（不含其自建自用住房），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

3．个人销售自建自用住房免征增值税。

4．个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。5．个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

6．涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

二、个人所得税

1．个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

2．个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

3．个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

4．以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

(1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

5．通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

相关资料：

纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征增值税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件（继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件）、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：

（一）离婚分割财产的，应当提交：

1．离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；

2．离婚证原件及复印件。

（二）亲属之间无偿赠与的，应当提交： 1．无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件； 2．无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。

（三）无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交： 人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。

（四）继承或接受遗赠的，应当提交： 1．房屋产权所有人死亡证明原件及复印件； 2．有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。税务机关应当认真核对上述资料，资料齐全并且填写正确的，在《个人无偿赠与不动产登记表》上签字盖章，留存《个人无偿赠与不动产登记表》复印件和有关证明资料复印件，原件退还纳税人，同时办理免税手续。税海涛声提示：有些省市对个人转让二手房的个人所得税是实行的核定征收方式，按销售额直接乘以征收率（如2%等）计算应缴个人所得税，具体遵循当地的征收规定。

三、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

四、土地增值税

1．对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2．以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：

(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(2)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

五、契税

1．契税税率为3%至5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在契税条例规定的幅度内按照本地区的实际情况确定（报财政部和国家税务总局备案）。

2．自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。3．自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房（指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本项政策)4．对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

5．市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

6．在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。发票开具

为了方便纳税人办税，税务总局决定，在营业税改征增值税后，包括个人（个体工商户、其他个人）在内的增值税小规模纳税人销售其取得的房屋等不动产，以及其他个人出租房屋等不动产，相关增值税发票（增值税普通发票、增值税专用发票）的代开事项以及增值税申报缴税等业务，继续由地税机关受理。

个人销售取得的房屋等不动产、其他个人出租房屋等不动产需要开具发票的，可以凭下列证明材料，直接向地税机关申请代开增值税发票：

1．申请代开发票人的合法身份证件（原件及复印件）； 2．购买、承租房屋等不动产的付款方对受让、租赁不动产的名称、单价、金额等出具的书面确认证明。

对于其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管地税机关按规定申请代开增值税发票。

温馨提示

鉴于个人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产这两项业务的特殊性，各地对于这两项业务的税收征管尤其是个人所得税的征管模式不尽相同，因此，具体仍应以当地（区、县；市、州；省、直辖市、自治区以及计划单列市）主管税务机关的相关细则为准。

房屋出租税收政策 篇2

第一、在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能的获得“节税”的税收利益;

第二、在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排,以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。

一、理论基础

在进行课题研究之前,对于房屋实际情况进行了调查,分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面,将分别进行阐述说明。

(一)出租租金纳税情况

现今市场存在一种普遍的投资方式,即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。

(二)纳税税目

包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税

房产税:是以房屋为征税对象,以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据,在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据,在会计核算时,需要区分纯租金收入(不包括,水电费等)。

根据税法规定,自用房产,房产税实行从价计征,按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据,税率1.2%;出租房产,房产税实行从租计征,以房产租金收入为计税依据,税率12%。其中,出租房产税计算:年租金收入×12%,自用房产税计算=房产原值×(1-30%)×1.2%(江苏省比率30%)。

房产税的征税对象是房产。所谓房产,是有屋面和围护结构,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

二、平衡点

年租金收入×12%=房产原值×(1-30%)×1.2%

年租金收入/房产原值=0.07,即年租金收入=7%*房产原值

当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。

三、节税途径分析

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

不要在合同中约定免租期,可以摊到每月租金中计算(根据税法规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税)。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。

房产租赁行为除缴纳营业税外,需按房产租赁收入为计税依据,税率12%计征房产税,仓储保管行为缴纳5%的营业税,房产税按照自用规则缴纳。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

租金缴纳5%营业税及12%房产税,物业费只缴纳5%营业税。

途径四:改变水电费等费用支付方式的纳税筹划

承租企业自行支付或由出租企业代收代缴,出租房屋的水电费,燃气费等,那么出租企业实际得到的租金不变,但由于降低了营业税、房产税的税基,因此税负随之降低。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

企业以房产与其他单位联营,共担风险,共享利润就可以避免缴纳营业税,按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移,该企业按从租计征方式征收房产税,还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。

途径六:转租房产,因为转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知,沪地税地[1996]42号1996年7月18日;浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知,浙地税函[2002]257号2002年8月28日)

具体案例分析:

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元(1-2月份免租金,3-12月份每月2400元),房屋原值100,000元。

方案1:有免租期,正常1-2月份房产税=(100,000*70%*1.2%)/12*2=140元,3-12月份按租金计算房税=24000*12%=2,880。

方案2:没有免租期,可以摊到每月租金中计算,只需要交纳租金计算的房产税2880。

方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少140元。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元。

如果上述租金合同改为仓储代为保管合同(假设没有免租期),年租金收入24000>7%*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。

方案1:房产税2880元,营业税1200元。

方案:房产税 %%=

营业税24000*5%=1200

税金总计=

方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少了2040元。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元,将租金分成两块,租金(90%)、物业费(10%),即租金21600,物业费2400。

方案1:没有分成两块前:房产税2880元,营业税1200元。

方案2:分成两块后房产税=21600*12%=2592

营业税=21600*5%=1080

税金总计=2592+1080=3672,

而物业公司物业费承担的营业税=2400*5%=120,即税金总计=3792,比方案1节约房产税288,增加营业税不变,即税金总计减少了288。

途径四:改变水电费等费用支付方式

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元,改为年租金收入20000元,承租方承担水电燃气费4000元。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计2880+1200=4080元

方案:房产税 %=元

营业税20000*5%=1000元

税金总计=元

方案2比方案1节约了房产税480元,营业税200,税金总计减少680元。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产,共担风险,共享利润。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计=2880+1200=4080元

方案2:房产税100000*70%*1.2%=840

营业税免

税金总计=840元

方案2比方案1节约了房产税2040元,营业税1200,税金总计减少3240元。

途径六:转租行为的纳税筹划

房屋所有人可以成立一个资产管理公司,将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的,因此,该方案多出一道5%营业税,(a-b)12%=(a+b)*5%,只有a>1.42b方案才可行。

如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话,可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租,这种方案避税是比较合理合法的,筹划风险很低。

四、制定对策

(1)签订合同时不要出现免租期,尽量把租金摊在每个月的房租里;

(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。

(3)从房屋租金中分离出物业费;

(4)房屋中不要包括水电费等其它费用,如确有其它费用单独列明收费项目及金额;

(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费,不要全部计在房租中。

(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险,共享利润。

(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。

五、结束语

为减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化,企业对房屋出租业务进行合理的纳税筹划意义重大。为保证筹划合法、合理、可行性,企业对房屋出租业务进行合理筹划以降低税负时应注意以下问题。

(1)出租前做好筹划工作,从源头抓起,从业务洽谈、签定合同、开具发票逐项跟踪。

(2)集合企业自身的优势,选择适合企业自己的筹划方案。

(3)不同的纳税筹划方案,风险亦不同,企业全面考虑方案的优劣性,选择最优方案。

(4)公司各部门普及相关税法知识,提高员工纳税筹划的意识,做到合法、合理纳税。

综上,房屋租赁业务纳税筹划项目,需要招商、法律及财务部门全面、系统地考虑整个招商流程的成本,以保证筹划方案的科学性、合理性和可行性。企业开展税收筹划工作除了能提升经营管理水平外,还能够使税收成本最小化、企业财务利益最大化,实现企业的内在价值,因此,企业应充分认识其重要性。今后,财务、招商、法律部门通力合作,在招商合同谈判环节就介入进去,从成本、税务视角审核合同条款,为降低房屋持有成本、发挥房屋最大价值积极献计献策。

摘要：税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨。

关键词：房产税,自用房产,出租房产,税收筹划

参考文献

德国房屋政策起争议 篇3

德国政府为防房地产炒作，一直不愿松绑束缚房东的“10年条款”：租屋如在10年内卖出，获利得缴交高昂的所得税——所以炒作图利的空间有限，自住则不在此限制内，因此德国的房价一向不动如山般地稳定。

因为两次大战的摧毁，德国许多城市在重建时，盖了许多平价公寓。虽是平价国宅，质量却不差，房客只要入住，不需理会昂贵的房屋修缮问题，所以自购住宅的动机低落，尤其是到处是国宅的大城市。为鼓励民众购买私宅，德国政府在1996年推出所谓的自用住宅补贴方案，分新房或旧屋（为新屋的一半）给予不同补助，每年每户最多可得到相当今天1250欧元的补助，连续8年，如果家里有小孩，每个小孩最多还可获补贴1500欧元。一直到2006年，这个政策才被取消。

房客至上的情况在金融危机之后，有了戏剧性的变化。根据左派政党的资料，因为国际热钱的流入，每3个平价国宅中，就有一个被私有化了，近3年来付不起房租的人数增加了15%，全德至少缺15万套付得起的新国宅。左派党最重要的主张，即是将住的权利明文写入宪法中，立法保护。他们痛批默克尔政府追求“符合市场经济运作的民主”，错置的房屋政策正在制造新一批的社会新贫，扩大穷富鸿沟。在德国，房租如占个人或家庭可支配收入的1/3以上，即被视为负担过重，目前全国平均房租负担为23%。

思杰房产中介就曾遭到左派人士丢玻璃泄恨，公司发言人思路特如此解释弱势的不平：“柏林房屋供给原本就不足，再加上近年来城市吸引力大增，引来许多外来人，房市更加吃紧。对国际人士来说，每平方米2500至3000欧元很便宜，但对于习惯低廉房租的本地中下阶层，却是难以承受的重，自然产生怨怼。”

对外国人买房置产，德国没有任何限制，但置产和取得居留权或国籍毫无关联，不像其他国家。据报道，近来在希腊买一户25万欧元的房子，就可换来全家5年的居留，希腊政府发出去的头三张居留证就是给中国家庭的；同样身陷债权危机的塞浦路斯则是30万换3年居留，更多金的，可以直接换到国籍；西班牙的情况雷同。（编辑/袁红）

房屋出租税收政策 篇4

策解读(一)

最近发表了一篇名为《两会关于出租车专业政策,2018年全国两会关于出租车专业政策提案政策解读(一)》的范文，好的范文应该跟大家分享，为了方便大家的阅读。

两会关于出租车专业政策,2016年全国两会关于出租车专业政策提案政策解读

据悉，2016年两会，李书福一共提出了3个提案，分别是《关于改革出租车市场监管体系，建立开放、公平的市场竞争秩序的提案》、《关于个人所得税以家庭为单位征收的提案》和《关于

给予民办高校公平待遇的提案》。其中，后两个提案与民生、教育相关，而第一个提案，据说则源于李书福的一次乘坐出租车经历。提案全文如下：

我们现行的出租车市场管理机制，是在计划经济向市场经济过渡中产生的一种集权与市场相融的体制，随着社会与经济的不断发展、市场经济体制的不断完善和建立，这种出租车管理体制弊端和危害越来越多地表现出来，由此而产生的管理部门的既得利益、地方保护的既得利益和运营老板的既得利益，已形成一种利益固化形态和一种被默认的社会文化环境，严重侵害了消费者的利益、广大出租车司机的利益，影响到城市治理与社会的稳定。

针对出租车行业所出现的问题，几届中央领导同志都批示要解决这一问题，但始终未能从根本上解决，其根本原因还是在于我们有关部门对出租车市场管理的认识存在误区，以管控代替市场，以行政手段代替市场资源配置。党 的十八届三中全会提出，“经济体制改革的核心问题是处理好政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用”，充分体现了中央约束和规范行政权力，推进经济市场化改革的决心，从中我们可以清楚地认识到，我国目前出租车管理体制显然不符合党的十八届三中全会精神，现在国家各方面都在根据党中央这一精神进行改革，让更多的资源配置权回归市场，应该说，这也为长期得不到解决的现有出租车行业管理体制改革创造了时机和条件，我国出租车行业管理体制是到了该改革的时候了。对此，我提出以下建议：

1、改革现有出租车市场监管体系，根据市场需求来决定出租车资源配置。在目前交通状况下，我国各大城市人均出租车率严重不足，据专家数据统计，作为我国城市万人拥有出租车率最高的城市北京是42辆/万人，深圳是9辆/万人、成都是8辆/万人，兰州是6辆/万人

等，打车难成为普遍存在的一个问题，而相对比的是，黑车大量涌现，据统计，目前北京黑车数量在10万辆左右，大大超出在册出租车数量，这种混乱的市场秩序，一方面让消费者深受其害，另一方面也使国家大量税收流失、TOP100范文排行执法成本增加，因此，目前的这种出租车数量管控制度与市场需求是严重不符的，对广大

房屋出租税收政策 篇5

近年来，随着我国改革开放的深入进行，市场经济的发展，以及城市化的进行，人们的生活水平不断的提高，对房地产的需求越来越大，随着房地产业的迅速发展，城乡建设规模的扩大以及流动人口的增加，房屋租赁市场日趋活跃，个人建房、购房不断增多，个人通过房改、购买经济适用房或商品房取得房产，并不是完全为了居住，而是看准了以后的投资价值，因为随着城市的扩建、改造，农村人口向城市的转移，现在拥有房产的价值只能是升值，而不可能是减值，正是出于这一点，个人购房行为成为当今具有一定经济实力人群的一种时尚。在各县市地区，农村进城镇人员越来越多，有如浪潮，有经商的、居住的等各方面，逐步形成了巨大的房地产租赁市场。但由于私房出租户纳税意识淡薄，以及租赁双方受各自个人利益的驱动，加上整个社会没有一套完整的房产申报制度，个人房产不公开，其使用和出租十分隐蔽，使税务部门无法完全掌握其房产变化情况，给税收征管带来了极大的难度，大量自用房租赁的出现，所涉及的税收管理问题，已成为税收征管中不可忽视的一个重要问题。房屋租赁税收征管中存在的问题

一、业主纳税意识差，税源难控制。从实际情况看主动申报纳税的房东微乎其微，大部分房东抱着“能逃则逃，能少则少”的心态。很多纳税人有一种思想：税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的。谁也不愿主动伸报纳税，尽管知道出租房屋应该纳税，但担心自己纳税而别人不去纳税，反而多支付一笔费用。纳税相当被动、消极，能逃则逃，能偷则偷，致使税收大量流失。

二、个人房屋出租的税收税源零星分散，房屋租赁收入缺乏监控。由于私人房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致个人房屋出租税收流失。再加上信息不畅，资料不完整，尽管经过定期清理，但漏征漏管户时有发生。一是租房协议不真实或业主不提供。房屋租赁是指房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一种经济行为。按照现行税法规定，房屋出租除要缴纳房产税、城镇土地使用税、印花税、营业税及附加外，个人出租房屋还应按规定缴纳个人所得税。无论是营业税、房产税还是个人所得税，其计税依据都是租金收入，为达到少缴税金的目的，往往出租方与承租方形成一种默契，签订两份合同，一份对付各类检查，另一份作为收取租金的依据，而且两份合同在租金收入上存在很大的差异，因而租金收入少报、漏报严重，直接导致税收流失；二是变相出租。房主假借无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或变通以折旧、维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据。这种行为往往比较隐蔽，一般外人不知道情况，税务机关更无从掌握。

三、个人私房出租业务税收负担重，征管难度大。在开征房产税的地区，房屋出租收入的名义税收负担高，其中个人最高可达27.65%以上（其中房产税12%，租赁营业税、城建税及教育费附加5.5%，印花税0.1%，个人所得税10%，另外还有土地使用税、政府有关基金、费用），并且个人的同一出租收入既要征房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的现象。这种高税负的名义负担率不但增加了该项税收征收管理工作的难度，同时也催生了一部分房屋出租人偷逃税收的动机。涉及税种过多且计税依据不同，操作上不便。有关房屋租赁业所涉及的税种最少有3种，多则7—8种，甚至上10种。这不仅使税收征管带来诸多不便，不便于征纳双方的理解和执行；不同行政区划适用税种的多寡，造成征纳矛盾的激化，同时有损税收法律公允、公正和严肃性；出租和自营房产税收计税依据不同以及分别适用不同税率，纳税人抵触情绪较强。从2000年起，国家出台相应法规，将个人出租自有房屋的营业税由原来的5%下调为3%，房产税由原来的12%下调到4%，营业房的征收税率一共为17%.尽管税率下调幅度较大，但由于宣传力度不够，很少有市民知道房屋租赁税费已经有大幅度调整，致使各种偷逃税费的手段仍层出不穷。除承租双方共同“隐匿”外，出租人通常委托黑中介私下进行交易。据了解，正规中介公司在接受租赁业务时，通常要求业主出具所出租房屋的产权证及相关证照，而一些黑中介为抢夺生意，在接受房源时根本不进行核实把关，更不会督促出租人备案登记并交纳税费，使一些有争议或根本就不具备出租条件的房屋也进入市场进行黑交易，不仅造成大量税费流失，也引发大量纠纷。

四、私房地域、结构、设施差异大，租金收入悬殊，征税依据难确定。按规定，对私有房屋出租取得的租金收入征收税款，应严格据实计征。但现实情况是，因为出租房屋面积不同、地段不同、房间朝向不同、装修程度不同、房型不

一、楼层有异，甚至是房东、房客性格的不同，都会影响到租金的高低，房屋租金一房一价，相差悬殊。倘若房东、房客结成“攻守同盟”，拒绝提供租赁协议，或提供租赁协议不实或不能如实申报租赁收入的，税务人员根本无从知晓房东所取得的真实的租金收入，也不能在核定房东租金收入时来个“一刀切”。

五、现行政策不利于实际征管。个人出租房屋的房产税由产权所有人缴纳，如产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳。税务机关调查的往往是临街经营的经营者（即使用人），能将文书送达的也是使用人，根本无法找到房主（即产权所有人）。

六、对房产租赁情况，税务机关征管薄弱，底册不清。在调查中我们发现，税务机关对辖区内纳税户房产租赁情况掌握的征管基础资料欠缺，尤其对个人房产租赁情况的底册几乎为零。房屋租赁税源底子不清，暴露出我们征管基础工作方面的漏洞，税源监控不够，也反映出税务机关与相关部门的信息交换不畅。

加强房屋租赁业税收征管的对策和建议：

一、加大税法宣传力度，增强公民自觉纳税意识。加强宣传，努力提高广大公民的自觉纳税意识和相互监督意识。税收，取之于民，用之于民，要采取多种形式向广大群众宣传税收的重要性以及有关个人房屋租赁税收的具体政策，让纳税人交纳明白税。其次，还要花大力气鼓励培养广大群众相互监督的意识；大力进行税法宣传既是税务部门政务公开的内容，也是房屋租赁业税收征收工作顺利开展的保证。由于房屋租赁业税收涉及税种多，征收起步晚，个人私房出租户多且纳税意识普遍较差。为此，要加大投入，扩大宣传效果，广泛开展宣传工作。通过报纸、电视、广播等媒体，宣传与房屋租赁相关的法规和政策，增强群众的法律意识、防范意识和纳税意识，赢得社会各界和广大出租户、业主的理解、配合与支持，使群众明白，只有主动签订房屋租赁合同，并到市房产租赁管理处办理房屋租赁手续与登记备案，才能在关键时刻用法律武器维护自己的合法权益。要做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。

二、改革现有税制，促进税收征管。按租金收入税率偏高，距次单一，从而不利于调动纳税人的积极性，不利于发挥房产税在地方收入中的主体作用。改革现行房产税制，取消从租计征，只采用从价计征房产税从根本上解决现行房产税两种计税依据并存所产生的税负不公的问题。

三、提高立法层次，提升有关政策法规效力。进一步完善税收法律体系，提高税收征管办法政策的立法层次，使有关房屋租赁业税收管理的行政规章有足够的法律效力。建议市委、市政府要高度重视，尽快出台《房屋租赁税收管理办法》。制订可操作性实施方案，建议对出租房屋税收进行代扣代缴。

四、完善税收管理办法，健全税收监控机制。

1、建立健全以房屋租赁合同（协议）为主要内容的房屋租赁业税务登记管理制度，租赁双方必须在《房屋租赁合同》签订后30日内持合同文本向主管地方税务机关报验贴花，并在规定期限内办理税务登记。

2、探索和建立由付租方代扣代缴房屋出租税款的征管办法，严格实行由税务机关开具

《房屋租赁业发票》，承租方凭发票支付租金的制度，如果出租方未提供发票，承租方有权拒收。出租方不在当地的，由承租方扣留相当于应付租金30%的款项，于房屋租赁合同规定付款期到期之日15日内向主管税务机关申报纳税。

3、实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，对于各类出租房屋，税务机关进行定期普查，摸清税源，掌握底数进行动态跟踪管理，并在广泛调研的基础上，根据房屋的地段、楼层、用途，分门别类进行管理，及时制定相对合理又与市场租金比较接近的最低租金标准，对于所提供租金收入明显低于计税租金标准又无正不当理由的，则按计税租金标准征税，规范租赁行为。

4、建立健全以公安、房管、房屋租赁中介机构、居委会、村委会、物业管理等为依托的房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，进一步提高对房屋租赁业税源监控水平。一是与房管部门的协作，房屋出租收入和房产价值必须由税务部门依据国家有关法律、法规，结合实际按位置优劣、房屋结构、质量、面积等综合标准具体量化，这样可杜绝纳税人申报收入的随意性；二是与工商部门的对口衔接，及时把握纳税人“进”、“出”情况，从而摸清房源、税源；三是与公安、社区密切配合，社区对本辖区住户情况熟悉，公安基层派出所拥有房籍检查权和暂住人口登记资料，这就为税务部门掌握私有住房出租情况提供了可靠的依据。为了强化征管，弥补税务机关征管力量的不足，建议可仿效城监管理办法，在辖区各居委会抽选1-2名熟悉情况、热心公益、责任心强的居委会干部，组成一定阵容的协税员队伍，及时了解辖区内纳税人房产变动情况，做好政策宣传工作，定期提供房产使用情况，及时掌握纳税人变化，以规范税收征管，尽可能减少税收流失。对偷漏税行为一经查实，严格按政策处罚，情节严重的应追究刑事责任。在社会中营造纳税光荣的良好风气，公平税负，调动纳税人的纳税积极性，推动社会经济的发展

五、加大惩处力度，提高纳税人偷逃税款成本。对不依法纳税的纳税人实施“小税重罚”，加大纳税人偷逃税款的货币成本，从根源上遏制纳税人偷逃税款的念头。对查出和被举报存在偷逃税行为的纳税户，按高税率进行补税和罚款；对不履行代扣代缴义务的单位和个人，按新《征管法》及其实施细则有关规定处理，增加偷税的风险成本，降低偷逃税的预期收益。强化税务人员自身素质建设，提高征管和检查水平，防止税收执法中的不规范行为。

房屋出租税收政策 篇6

第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关税收法律、法规和规章的规定，并结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同)在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。

第三条 个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。(以下统称“税费”)。

第四条 对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便利征收，降低税收成本，也可采取按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。

对于个人转租或再转租以及非房产税、城镇土地使用税征收范围的个人出租房屋取得的收入，按实际收入的2.5%计征。

个人所得税按照现行办法进行申报纳税，不得并入综合征收率征收。

第五条 对于纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况，并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。

第六条 各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税款，也可委托其他单位或部门(以下简称“代征人”)代征代缴。

第七条 各区县局、分局的税务所应认真做好个人出租房屋的税款征收入库的各项工作，并可以为完税方提供代开发票的服务，同时做好税源资料的搜集整理工作。

第八条 受税务机关委托的代征人必须具有健全的管理机构，各项规章制度完善，并且具有代征税费的实际能力。

第九条 代征人可确定为各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他单位。

第十条 代征人的代征资格由各区县地方税务局、地方税务分局认定，在双方协商一致后应与代征人签定《委托代征税款协议书》(一式四份)。同时各区县地方税务局、地方税务分局向代征人核发《委托代征证书》。

第十一条 代征人应严格按照税收法律、法规和规章的规定，严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作，认真履行代征义务，严格遵守北京市地方税务局的《委托代征税款管理的暂行规定》，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体的代征工作。

第十二条 代征人不得再行委托其他单位代征。

第十三条 如遇国家税收法律、法规和规章的废止或修订，税务机关应及时通知代征人，并修改或终止《委托代征税款协议书》，换发或取消《委托代征证书》。

第十四条 税务机关对税款代征工作有权进行检查、监督、指导，并负责对代征人的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征人提供代征税款所需的各种税收票证。

第十五条 税务机关可根据实际需要，向代征人提供发票。

第十六条 代征人应接受税务机关的指导和检查，定期向税务机关通报有关情况，提供资料信息等。

第十七条 代征人应按照有关规定向税务机关领购发票和税收票证，并严格执行《中华人民共和国发票管理办法》和《北京市地方税务局税收票证管理办法》以及其他有关税收法律、法规和规章的规定，做好发票和税收票证的各项管理工作。

第十八条 代征人应在代征税款时向纳税人开具税务机关规定的完税凭证，税款专户存储，严禁挪用税款，并在次月10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》填报房产税科目(个人出租房屋子目)向银行汇总解缴税款。

第十九条 代征人应于次月10日内将上月的税票、发票使用情况和征收税款的情况报送税务机关。

第二十条 税务机关应按规定依据实际入库的代征税款的5%的比例向代征人返还手续费。

第二十一条 代征人不得从代征税款中坐扣手续费。

第二十二条 纳税人有违反本办法规定的税收违法行为的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规及规章的规定予以处罚。

第二十三条 本办法第八条规定的代征人以外的单位和个人不得进行税款征收活动。未经税务机关依法委托征收税款的，责令其退还并依法给予行政处分或行政处罚;致使他人合法权益受到损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条 代征人在代征税款的过程中，纳税人拒绝代征税款的，代征人应在24小时内报告主管税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。

第二十五条 纳税人与代征人在代征税款时发生争议，可以向委托代征税款的税务机关的上一级税务机关申请行政复议。

第二十六条 代征人有下列情形之一者，税务机关可以单方面终止《委托代征税款协议书》，取消其代征资格和《委托代征证书》：

(一)未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的;

(二)代征人玩忽职守，不征、少征税款的;

(三)代征人故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的;

(四)代征人再行委托其他单位和个人代征税款的。

第二十七条 本办法由北京市地方税务局负责解释。

房屋出租税收政策 篇7

关键词：倡议联盟框架,城市房屋拆迁政策,政策变迁

一、我国城市房屋拆迁政策的变迁

改革开放后,市场经济体制逐步得到发展,我国的城市房屋拆迁政策也同时代发展随之推进。到目前为止,我国的城市房屋拆迁政策历经了三个阶段,表现形式大都为各种法律和行政法规。

第一阶段:1991 年《城市房屋拆迁管理条例》。这是由1991年国务院第76 次常务会议通过,并于1991 年6 月1 日起施行。这一举措标志我国着手进行城市房屋拆迁管理工作。

第二阶段:2001 年《城市房屋拆迁管理条例》。这是2001 年国务院常务会议通过的,并于2001 年7 月1 日起施行。2001 年《城市房屋拆迁管理条例》较之1991 年的条例,有较大的修改,较为明显的是2001 年的条例是按照户籍人口进行安置,而1991年则是按照被拆迁房的面积及相关因素予以补偿,这标志着由非市场资源配置方式向市场配置方式的巨大改变,体现出我国城市房屋拆迁逐步走向规范化的轨道。但值得一提的是,2001年的条例并未区分公益性拆迁和商业性拆迁。

第三阶段:2007 年 《中华人民共和国物权法》。这是2007年第三届全国人民代表大会第五次会议通过,并于2007 年10月1 日起施行。这标志着我国城市房屋拆迁政策逐步上升到法律层面,也为规范合法拆迁,保障居民合法权益提供了有利条件。

第四阶段:2011 年《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这是2011 年国务院第141 次常务会议通过,并于公布之日起施行。新的条例不仅用列举的方式对公共利益进行了界定,而且在立法程序上公开透明,征求民意,同时强调政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产市场价,这些举措体现了国家治理过程中遵行“以人为本、依法行政”的精神。

这四个阶段出台了不同政策,这些政策有什么联系与区别呢?这些政策是如何进行变迁?哪些因素导致了这些政策的变迁?本文运用倡议联盟框架对这些政策的变迁进行分析,可以更清楚地了解多年来我国城市房屋拆迁的过程与发展方向。

二、倡议联盟框架下我国城市房屋拆迁政策变迁分析

政策变迁实际上是对现行政策的渐进变革活动。一项政策从产生之初到结束,一般不会自始至终保持最开始的样子,其随着时间、环境等内外因素的影响,会发生持续不断的变化,以适应不断变化的政策环境。政策的变化过程:在一个政策子系统/ 社群中相互竞争的政策行动者之间的互动关系;子系统的外部变化环境因素;相对稳定的系统参数所产生的影响。

倡议联盟框架是由保罗·A·萨巴蒂尔和汉克·C·詹金斯-史密斯在《政策变迁与学习:一种倡议联盟途径》中提出来的。该理论解释了传统的政策分析模型所未能解释的因素,同时也提供了解释政策变迁的新视角。

根据倡议联盟框架,我国20 世纪自90 年代开始出台城市房屋拆迁管理的各项政策,这些政策也在逐渐发生变化,实现了由最初国企主导到政府主导、再转向以人民的利益为主导的变迁,这是在相对稳定变量的约束与外部动态事件变化的影响下,该政策子系统内对城市房屋拆迁持不同信念的联盟不断进行互动并由政治活动家进行协调而导致的结果。

(一)相对稳定的变量确定城市房屋拆迁政策的变迁范围

相对稳定变量决定了城市房屋拆迁这一政策变迁所需要的一致性程度。构成我国城市房屋拆迁政策的稳定参数主要包括:

1.城市房屋拆迁问题的复杂性。城市房屋拆迁涉及到政府、开发商、当地居民的切身利益。如今政府财政收入的很大一部分来自土地,即土地财政,但政府又代表人民的意志,政府在“自利”的基础上如何保证“公共利益”不受侵害实则为难。开发商作为改革开放后崛起的利益集团,一定程度上直接影响政策议程的设置。当地居民的居住问题、生活问题、安全稳定问题皆是政策所应考虑的主要问题。城市房屋拆迁问题本身就具有较强的复杂性,已超越经济问题,日益扩展为严重的政治问题与社会问题。因而解决城市房屋拆迁问题必须考虑经济发展、社会公平、政治稳定等诸多因素。

2.自然、社会资源的基本分布。自然资源与社会保障、教育、公共服务等公共资源的分布极大地左右着整个社会的富裕程度以及各个部门的物质条件、生存能力等各方面,城市房屋拆迁政策的变迁和可行性也受之影响。

3.主要社会文化价值和社会结构。随着改革开放的逐步推进和社会主义市场经济体制的建立,公正平等法治的价值观、以人为本的执政理念在整个社会中不断发挥作用,治理理念深入人心。同时随着经济发展,农业人口的转移,城市规模逐步扩大,现有的资源与结构的长期存在与调整困境直接制约空间配置,对城市房屋拆迁政策有着巨大影响。

4.基本法律框架。我国现行的宪法与基本的法律规范、法律传统等,总体上都保持稳定,即使有变化,也都以渐进过程逐步推行。

上述这些因素在比较长时间内一般很难发生较大改变,在总体上确定了城市房屋拆迁政策的基本理念、制约因素与价值取向。

(二)外部动态事件决定城市房屋拆迁政策的基本走向

外部动态事件在较短时间内可能发生巨大变化,这些新变化会改变城市房屋拆迁政策子系统参与者面临的制约条件和机会。主要体现在以下几方面:

1.社会经济环境的变迁。影响城市房屋拆迁政策变迁的社会经济因素可以分两类,一是导致原来的城市拆迁政策出台的主要因素依然存在,原来政策的制定和执行在一定程度上解决了最初的问题与矛盾,简单回馈了原先这些因素的要求,但实质上并没有解决最初问题;二是社会经济环境出现了较大变化,使出台的这些政策与实际上变化了的社会经济环境更加不相适应,激化出了新的矛盾与问题。这些变化为拆迁政策的渐进变迁提供了原动力。这些变化主要包括:当地政府财政困境和执政理念的转变、人们法制意识增强和维权意识提高、政策执行障碍重重等。

当地政府财政困境和执政理念的转变。虽然当地政府进行房屋拆迁的初衷可能基于公共利益的需要,然而分税制体制下当地政府财政紧张,不得不依赖土地“借地生财”,来实现城市和公共基础设施的建设。政府通过向房地产开发商出让国有土地使用权收取转让金,成为解决地方政府财政收入的重要来源。同时,我国政府执政理念也在与时俱进,发生了重要改变。政府在进行决策是更多地尊重民意,征求民意,以人民的根本利益为出发点,并逐步践行依法治国的理念。政府这些变化对城市房屋拆迁政策的变迁起了重要的影响。

人们法制意识增强和维权意识提高。改革开放后,民主法治自由平等观念深入人心,人们逐渐接受并深刻的理解这些观念,在日常生活中也在践行这些观念与理论。人们是政策制定和执行的客体,城市房屋拆迁政策的制定、执行,乃至变迁都深刻地受到人们思想和生活习惯等的左右。

政策执行障碍重重。从本质上来讲,政府也在追寻自身经济利益最大化,优于追求公共利益呵呵社会福利的最大化。所以,在公共权力介入到这种利益竞争格局中时,它将会面对来自各方的压力乃至诱惑,从而使其政策执行的力度或者过程面临重重困难,进而发生政策执行的阻滞。政策执行阻滞通常会使政策的执行表面化,政策难以深入解决问题;政策执行局部化,难以从全局上解决根本矛盾;政策执行全异化和停滞化,违背政策制定和实施的本意和宗旨。

2.系统内占统治地位联盟系统的变化。随着改革开放的深入发展,历届中央政府班子虽都在总体上坚持“一个中心,两个基本点”,但是各界中央政府执政理念和执政方针会有差异,在一定程度上影响城市房屋拆迁政策的制定。90 年代初,城市房屋拆迁政策制定必然服从和服务于国家的经济建设。随着经济发展,中央政府更加在遵行“以人为本,依法行政”,注重社会保障和民生建设。城市房屋拆迁政策的变迁逐渐服务于社会建设,保障民生,构建和谐社会的理念逐渐成为更高的追求。

3.来自其他政策子系统的影响。就业、户籍、社会保障、教育等其他政策子系统的变化逐渐影响着城市房屋拆迁政策的制定与变迁。

(三)各源流间的互动、各联盟体之间的政策学习决定城市房屋拆迁政策的变迁进程

城市房屋拆迁政策子系统多种多样,包含政府的各个层级、各个机构部门、利益集团、私营组织、学者研究者群体等持有不同信念的参与者。这些参与者通过合作,形成许多倡议联盟,大都是为了实现自己的利益而采取行动来推动政策的制定与变迁。

根据城市房屋拆迁由谁主导这一命题,将联盟体划分为支持政府作为拆迁主导者联盟、支持开发商作为拆迁主导者联盟和支持拆迁无主导者联盟。各联盟体的参加者和信念如图1 所示。

在城市房屋拆迁子系统中,实际上并不是所有参与者都长时期地归属于某个政策倡议联盟,参与者随着自身利益的改变或外部事件的触动会主动或被动地改变其信念,从而选择新的政策子系统。

政策的各倡议联盟体总是尝试将联盟体的信念转化为法律或公共政策,能力取决于各联盟体自身的资源,加之外部动态事件所带来的新的政治资源。在城市房屋拆迁政策变迁的过程中,我们可以清楚地观察到:政策行动者持续不断地从实际生活情况中发现问题、寻找解决方案,并且也从已经发生的教训中吸取经验来学习,从而促成推动城市房屋拆迁政策变迁的内在原动力。新近政策中的所有改进都是政策行动者对前期反馈及环境变化做出的响应。当然,政策的变迁也会出现各种复杂的、非线性的现象。

三、我国城市房屋拆迁政策的前景预测:政府仲裁下的城市拆迁政策的不断优化与创新

相比1991 年和2001 年的城市房屋拆迁政策,2007 年的《物权法》和2011 年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》有如下几个明显的特征:

一是用列举的方式明确界定了公共利益。在实际的城市房屋拆迁过程中,当地政府和开发商为了实现其自身的经济利益,经常用公共利益的名目遮掩商业性质的拆迁活动,这不仅损坏政府形象,而且侵犯公民的合法权益。

二是立法程序公开透明,新的政策广泛征求民意,集民智,汇民心。政府践行“以人为本,依法行政”的理念,在政策制定过程中广泛征集公众意见,把群众的意见与建议纳入到程序中,给与了民众一定程度上的参与权和表达权。

三是政府征收房屋补偿金不得低于类似房地产市场价。实际的拆迁过程中出现大量的强制拆迁,但究其根本,也是因为“补偿安置”的不合理。当地政府和开发商在“建设大都市”的宣传下,通过不公平的征收,地方政府获取了土地财政,开发商也实现了其经济目的。

总体而言,2007 年的《物权法》和2011 年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》是对原有的城市房屋拆迁政策的改善和优化。虽然新政策的出台对原有的城市房屋拆迁政策反馈的部分问题进行了解决,但仍存在许多局限性,从而酝酿着新一轮的政策变迁。

在城市房屋拆迁政策的变迁进程中,体现了政策行动者通过不断发现新问题、不断获取经验、从而不断修正与优化的路线。在城市房屋拆迁过程中由谁来主导,使得相关政策也随之发生变迁。无论是公益性质的拆迁还是商业性质的拆迁,政府都不可能处于明确的中立地位,更何况开发商。在这样的拆迁模式下,民众毫无他法。即使在拆迁补偿或是司法救济程序,政府已经为民众预设了很多前提。这样的拆迁模式主要是以牺牲民众的合法权益为代价。在拆迁过程中,开发商和民众各有自己的利益需求,可能会出现矛盾冲突,政府应作为拆迁过程的仲裁者,引导其在公平公正的框架下进行对话。

四、结语

本文将倡议联盟框架用于研究城市房屋拆迁政策的变迁过程,重点分析了三个主要因素: 一是稳定的要素对城市房屋拆迁政策子系统的限制约束和对其资源分布状况的影响; 二是外部动态事件,主要是社会经济环境对城市房屋拆迁政策子系统的双重影响; 三是城市房屋拆迁政策子系统中相互竞争的各个倡议联盟体之间的互动。同时,政策学习在支持政府主导与支持开发商主导这两大倡议联盟体间实现,推导出城市房屋拆迁政策的未来变迁方向是渐进式政府仲裁下的城市拆迁政策。总之,倡议联盟框架为解释政策的变迁提供了一个新的视角,可以借此工具观察较长时间内复杂的政策变迁过程,从而对政策走向进行预测评估。

参考文献

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[2]丁煌.政策执行阻滞机制及其防治对策——一项基于行为和制度的分析.中国人民出版社,2002

[3]陈振明.政策科学——公共政策分析导论.北京,中国人民大学出版社,2003

[4]牛玉兵,刘意.我国城市房屋拆迁制度的缺陷及重构.电子科技大学学报(社科版),2005,4

房屋抵押后能出租吗 篇8

半年前，我将一栋二层楼房作抵押向银行贷款20万元，借期1年，并到房产部门办理了登记手续。因用作抵押的房屋闲置，我准备出租，但不知房屋抵押后是否还可以出租？

读者 罗英

罗英读者：

房屋抵押后能够出租，不过，若抵押权实现，将影响租赁合同的效力。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”据此规定，抵押在先，租赁在后的，抵押权实现后，租赁合同自然终止。租赁合同提前终止，可能给承租人带来损失，谁来为承租人的损失埋单呢？

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第2款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”告知承租人抵押情况，可能影响到房屋的出租和租金的多少，不告知承租人抵押情况，又可能因抵押权的实现而负担承租人的损失。房屋出租时是否告知抵押情况，你应具体问题具体分析，若有把握如期偿还银行贷款，则不告知也无妨。