房屋出租

房屋出租（共12篇）

房屋出租 篇1

随着市场竞争的日益激烈,税收筹划对企业稳住脚跟并取得长足发展具有重要的现实意义。税收筹划,就是纳税人在法律法规允许的范围内,通过合理安排经营活动和使用会计税收政策,达到在合规范围内税收负担最低(即节税)的目的。

第一、在税法规定的范围内,通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排,尽可能的获得“节税”的税收利益;

第二、在纳税行为发生之前,在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下,通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排,以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。

一、理论基础

在进行课题研究之前,对于房屋实际情况进行了调查,分别从出租租金收入纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。下面针对于这两个方面,将分别进行阐述说明。

(一)出租租金纳税情况

现今市场存在一种普遍的投资方式,即企业将闲置的房屋对外出租。房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。具体规定为:按租金收入的5%计算缴纳营业税;按租金收入的12%计算缴纳房产税。另出租合同还需按照1‰缴纳印花税。可见,房产税与营业税的计税依据都是租金收入,且税负较重。因此,企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。

(二)纳税税目

包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税

房产税:是以房屋为征税对象,以房价或出租租金收入为征收依据。如自用房以房价为计税依据,在会计核算时,需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分,单独列示,分别核算。如出租房产以租金收入为计税依据,在会计核算时,需要区分纯租金收入(不包括,水电费等)。

根据税法规定,自用房产,房产税实行从价计征,按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据,税率1.2%;出租房产,房产税实行从租计征,以房产租金收入为计税依据,税率12%。其中,出租房产税计算:年租金收入×12%,自用房产税计算=房产原值×(1-30%)×1.2%(江苏省比率30%)。

房产税的征税对象是房产。所谓房产,是有屋面和围护结构,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

二、平衡点

年租金收入×12%=房产原值×(1-30%)×1.2%

年租金收入/房产原值=0.07,即年租金收入=7%*房产原值

当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税,当年租金收入低于房产原值的7%时,租赁房产交纳的房产税小于自用房产交纳的房产税。

三、节税途径分析

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

不要在合同中约定免租期,可以摊到每月租金中计算(根据税法规定,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税)。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划。

房产租赁行为除缴纳营业税外,需按房产租赁收入为计税依据,税率12%计征房产税,仓储保管行为缴纳5%的营业税,房产税按照自用规则缴纳。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

租金缴纳5%营业税及12%房产税,物业费只缴纳5%营业税。

途径四:改变水电费等费用支付方式的纳税筹划

承租企业自行支付或由出租企业代收代缴,出租房屋的水电费,燃气费等,那么出租企业实际得到的租金不变,但由于降低了营业税、房产税的税基,因此税负随之降低。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

企业以房产与其他单位联营,共担风险,共享利润就可以避免缴纳营业税,按自用房缴纳房产税。如果房屋权属没有转移,该企业按从租计征方式征收房产税,还需要按照租金收入缴纳营业税因此变房屋出租业务为联营业务税负随之降低。

途径六:转租房产,因为转租方不是房屋产权所有人,因此,转租方转租房屋时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税。(上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知,沪地税地[1996]42号1996年7月18日;浙江省地方税务局关于规范房产税若干政策问题的通知,浙地税函[2002]257号2002年8月28日)

具体案例分析:

途径一:房屋租赁合同签署方式导致不同税负的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元(1-2月份免租金,3-12月份每月2400元),房屋原值100,000元。

方案1:有免租期,正常1-2月份房产税=(100,000*70%*1.2%)/12*2=140元,3-12月份按租金计算房税=24000*12%=2,880。

方案2:没有免租期,可以摊到每月租金中计算,只需要交纳租金计算的房产税2880。

方案2比方案1节约了免租期从价征收的房产税140元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少140元。

途径二:结合某些客户,可将房屋的租赁行为改为仓储保管行为的纳税筹划甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元。

如果上述租金合同改为仓储代为保管合同(假设没有免租期),年租金收入24000>7%*100,000,故当年租金收入超过房产原值的7%时,自用房产交纳的房产税小于租赁交纳的房产税。

方案1:房产税2880元,营业税1200元。

方案:房产税 %%=

营业税24000*5%=1200

税金总计=

方案2比方案1节约了从价征收的房产税2040元,营业税不变=24000*5%=1200,税金总计减少了2040元。

途径三:将房屋租金分为二块,租金、物业费的纳税筹划。

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,房屋原值100,000元,将租金分成两块,租金(90%)、物业费(10%),即租金21600,物业费2400。

方案1:没有分成两块前:房产税2880元,营业税1200元。

方案2:分成两块后房产税=21600*12%=2592

营业税=21600*5%=1080

税金总计=2592+1080=3672,

而物业公司物业费承担的营业税=2400*5%=120,即税金总计=3792,比方案1节约房产税288,增加营业税不变,即税金总计减少了288。

途径四:改变水电费等费用支付方式

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将年租金收入24000出租企业承担水电燃气费4000元,改为年租金收入20000元,承租方承担水电燃气费4000元。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计2880+1200=4080元

方案:房产税 %=元

营业税20000*5%=1000元

税金总计=元

方案2比方案1节约了房产税480元,营业税200,税金总计减少680元。

途径五:变房屋出租业务为联营业务的纳税筹划

甲公司与乙公司签订房屋租赁合同租金1年,租金收入24000元,出租企业承担水电燃气费4000元,房屋原值100,000元

将租赁合同改为甲公司以联营方式投入乙公司房产,共担风险,共享利润。

方案1:房产税24000*12%=2880元

营业税24000*5%=1200元

税金总计=2880+1200=4080元

方案2:房产税100000*70%*1.2%=840

营业税免

税金总计=840元

方案2比方案1节约了房产税2040元,营业税1200,税金总计减少3240元。

途径六:转租行为的纳税筹划

房屋所有人可以成立一个资产管理公司,将预出租的房产先以较低的价格b出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司按市场价格假设a出租。转租要全额缴纳营业税的,因此,该方案多出一道5%营业税,(a-b)12%=(a+b)*5%,只有a>1.42b方案才可行。

如果出租人是准备对精装修后房屋重新出租的话,可以先将毛坯房屋先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行精装修改造后再转租,这种方案避税是比较合理合法的,筹划风险很低。

四、制定对策

(1)签订合同时不要出现免租期,尽量把租金摊在每个月的房租里;

(2)房屋的租赁行为改为仓储保管行为。

(3)从房屋租金中分离出物业费;

(4)房屋中不要包括水电费等其它费用,如确有其它费用单独列明收费项目及金额;

(5)房屋租赁中应尽量区分房租及物品租赁费,不要全部计在房租中。

(6)将房屋出租业务改为联营业务共担风险,共享利润。

(7)成立资产管理公司将毛坯房以较低价格出租给资产管理公司后装修改造后再以市场价格对外出租。

五、结束语

为减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化,企业对房屋出租业务进行合理的纳税筹划意义重大。为保证筹划合法、合理、可行性,企业对房屋出租业务进行合理筹划以降低税负时应注意以下问题。

(1)出租前做好筹划工作,从源头抓起,从业务洽谈、签定合同、开具发票逐项跟踪。

(2)集合企业自身的优势,选择适合企业自己的筹划方案。

(3)不同的纳税筹划方案,风险亦不同,企业全面考虑方案的优劣性,选择最优方案。

(4)公司各部门普及相关税法知识,提高员工纳税筹划的意识,做到合法、合理纳税。

综上,房屋租赁业务纳税筹划项目,需要招商、法律及财务部门全面、系统地考虑整个招商流程的成本,以保证筹划方案的科学性、合理性和可行性。企业开展税收筹划工作除了能提升经营管理水平外,还能够使税收成本最小化、企业财务利益最大化,实现企业的内在价值,因此,企业应充分认识其重要性。今后,财务、招商、法律部门通力合作,在招商合同谈判环节就介入进去,从成本、税务视角审核合同条款,为降低房屋持有成本、发挥房屋最大价值积极献计献策。

摘要：税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式等方面对房产税的税收筹划进行探讨。

关键词：房产税,自用房产,出租房产,税收筹划

参考文献

[1]中华人民共和国营业税暂行条例实施细则.财政部国家税务总局第52号2008-12-18

房屋出租 篇2

出租方（甲方）

承租方（乙方）

为了维护甲乙双方的共同利益，明确职责，根据中华人民共和国合同法，有关规定，经双方共同协商制定以下合同条款严格遵照执行。

一、甲方有位于三中附近统建12号住房楼102室出租给乙方使用。（甲方留一间卧室存放物品）

二、乙方对承租房屋必须妥善保管，合理使用，不得损坏和丢失室内设备，如有损坏和丢失一律由乙方以物换物或照价赔偿。

三、乙方在承租期间，必须按规定交纳有关费用，其中包括水、电、暖、有线电视费。

四、本合同自年月日起到年月日止，合同期为年。一个月交纳租金元，全年共交纳元。房屋不管租多长时间，租金要一次性付清。不得拖欠，但拖欠时间最常不到超过半个月，否则甲方有权收回所承租给乙方的房屋并扣押乙方的任何财物，做承租费付交，合同期内甲乙双方不的擅自终止合同，如违约需付甲方违约金元。

五、因房屋内有部分家具，乙方向甲方交纳租房押金500元，做为房屋财物完好保证金，承租期满后，不再继续承租时，如甲方财物未受任何损失，押金如数退还乙方，如有损失，甲方可从押金中扣除，剩余的退还乙方。

六、乙方应在承租期满前半个月告知甲方是否继续承租，如继续承租，在同等条件下应优先租给乙方，租金随市场变化由双方协商确定。

七、本合同一式两份，甲方双方各执一份。未尽事宜，按照中华人民共和国有关合同法有关规定执行。

八、本合同至双方签字之日起生效。

九、本合同最终解释权归甲方所有。

出租方（甲方）

承租方（乙方）

房屋抵押后能出租吗 篇3

半年前，我将一栋二层楼房作抵押向银行贷款20万元，借期1年，并到房产部门办理了登记手续。因用作抵押的房屋闲置，我准备出租，但不知房屋抵押后是否还可以出租？

读者 罗英

罗英读者：

房屋抵押后能够出租，不过，若抵押权实现，将影响租赁合同的效力。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”据此规定，抵押在先，租赁在后的，抵押权实现后，租赁合同自然终止。租赁合同提前终止，可能给承租人带来损失，谁来为承租人的损失埋单呢？

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第2款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”告知承租人抵押情况，可能影响到房屋的出租和租金的多少，不告知承租人抵押情况，又可能因抵押权的实现而负担承租人的损失。房屋出租时是否告知抵押情况，你应具体问题具体分析，若有把握如期偿还银行贷款，则不告知也无妨。

企业房屋出租的税务及账务处理 篇4

我国企业出租房屋, 具体需要交纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税。现将各税种分述如下:

第一, 营业税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据, 按“服务业—租赁业”税目, 税率为5%计算缴纳营业税。 (《中华人民共和国营业税暂行条例》及税目税率表、《营业税税目注释 (试行稿) 》)

第二, 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。城市维护建设税, 以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据, 分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的, 税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的, 税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的, 税率为1%。

教育费附加, 以各单位和个人实际缴纳的产品税、增值税、营业税的税额为计征依据, 分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳 (1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》) 。

这里值得注意的是, 1994年1月1日至今, 教育费附加比率为3%。同时在国家总局2010年10月18日下发的国务院《关于统一内外资企业和个人城市维护建设税和教育费附加制度的通知》 (国发[2010]35号) 中, 自2010年12月1日起, 外商投资企业、外国企业及外籍个人适用国务院1985年发布的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和1986年发布的《征收教育费附加的暂行规定》。1985年及1986年以来国务院及国务院财税主管部门发布的有关城市维护建设税和教育费附加的法规、规章、政策同时适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。即外资企业同内资企业交纳城市维护建设税和教育费附加。

第三, 印花税。以财产租赁合同记载的租赁金额为计税依据, 按“财产租赁合同”税目, 税率为1‰计算缴纳印花税, 或按财产租赁合同记载的租赁金额按1‰贴花, 税额不足1元, 按1元贴花 (《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表) 。

第四, 房产税。以房屋出租取得的租金收入为计税依据, 自2009年1月1日起对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房, 减按4%的税率征收房产税。[《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税[2008]24号) ]。

除企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房情况外, 在城市、县城、建制镇和工矿区范围内出租房屋的, 以房屋出租取得的租金收入为计税依据, 税率为12%计算缴纳房产税 (《中华人民共和国房产税暂行条例》) 。

第五, 城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位, 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 依照规定税额计算征收城镇土地使用税 (《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》) 。

根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》 ([1988]国税地字第15号) 文件第四条规定, 土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的, 由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的, 由实际使用人纳税;土地使用权共有的, 由共有各方分别纳税。

第六, 企业所得税。查实征收企业所得税的企业将房屋租赁取得的租金收入并入本企业收入, 扣除与该经营用房有关的成本和税费支出, 计算应纳税所得额, 按期预缴、年终汇算清缴企业所得税 (《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例) 。

二、企业房屋出租收取房租的相关纳税义务发生时间

第一, 营业税。根据《营业税暂行条例》第十二条营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。所称收讫营业收入款项, 是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天, 为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的, 为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务, 采取预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

第二, 企业所得税。新企业所得税法实施条例规定:租金收入, 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函[2010]79号, 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》对企业提前收到租金收入的情形作出了补充规定。根据《实施条例》第十九条的规定, 企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入, 应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度, 且租金提前一次性支付的, 根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则, 出租人可对上述已确认的收入, 在租赁期内, 分期均匀计入相关年度收入。

三、企业房屋出租收取房租的税务及账务处理

企业收取符合上述规定的本期租金, 应当期确认收入, 交纳营业税。但在实际操作过程中, 经常会提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入, 如一次性收取几年的租金, 在此情况下, 应在收到预收款当天交纳营业税, 但在租赁期内, 分期均匀计入相关年度收入。同时, 与此相关的出租房屋的折旧及交纳的税费等也应按税法规定分期计入支出。相关会计账务处理列示如下:

收到租金时:

企业在发生出租业务时, 可参照上述进行税务和账务处理。

四、税务机关对企业房屋出租收取房租的纳税核定

平日顾问过程中, 发现有些企业为了少纳税, 减少租金入账的金额, 依据《中华人民共和国税收征收管理法》 (中华人民共和国主席令第49号) 第三十五条规定, 纳税人申报的计税依据明显偏低, 又无正当理由的, 税务机关有权核定其应纳税额。

依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 (国务院令[2002]362号) 第四十七条规定, 纳税人有税收征管法第三十五条所列情形之一的, 税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额:参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定;按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定;按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定;按照其他合理方法核定。

采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时, 可以同时采用两种以上的方法核定。

根据以上规定, 如果税务机关认为申报的计税依据偏低, 是有权依据规定方法调整的, 企业少报租金不但起不到少交税的目的, 反而会给自己带来不必要的麻烦, 这是得不偿失的。

综上所述, 企业在发生房屋出租业务时, 应据实申报纳税, 缴纳营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等, 并按以上规定进行账务处理。

参考文献

[1]、中华人民共和国印花税暂行条例[Z].

[2]、财政部、国家税务总局、关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知 (财税[2008]24号) [Z].

[3]、中华人民共和国房产税暂行条例[Z].

[4]、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[Z].

[5]、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定 ([1988]国税地字第15号) [Z].

[6]、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例[Z].

房屋出租协议 篇5

签订日期年月日

出租方姓名：身份证号码：（简称甲方）承租方姓名：身份证号码：（简称乙方）甲方现在：m2面积的房屋，套型为：，地址：出租给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续。经甲、乙双方共同协商达成以下协议：

一、租房从年月日起至年月日止，有效期为年。

二、该房出租的使用性质为用房，月租金为元，缴租的方式为支付一次，共计人民币（大写）元（￥：元），以后应在付款末前天支付。

三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意见与甲方无关。

四、乙方不得擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。

五、在本协议期间，甲方不得干涉乙方的合法居住权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房屋或终止协议。

六、乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方在租房期间，如发生火灾、煤气中毒、偷窃、违法等均与甲方无关。

七、乙方必须遵守当地暂住区域的各项规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理费用。乙方交保证金元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、收视电话、物业管理等费用后及屋内设施家具，家电无损坏，由甲方退还乙方所交的保证金，另水、电、气度为：水吨；电度；气方。乙方的民事纠纷均自行负责。

八、若乙方在本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。

九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊原因，双方自行解决。另：房屋税收由甲乙双方共同协商。

十、如果拆迁此房乙方无条件搬出，所交给甲方的房租按未满天数甲方退还乙方。

十一、本协议一式叁份，甲乙双方、物管各执一份。从签字之日起生效，到期自行作废。

备注：

甲方签字：联系电话：

房屋出租 篇6

一、经典案例

上诉人（原审原告）A公司；上诉人（原审被告）B公司；上诉人（原审被告）C公司。

2004年8月，A公司与C公司签订厂房租赁协议，约定C公司将其建造的位于某地的建筑面积1700平方米的厂房出租给A公司开设工厂，年租金17万元，合同还就其他事项作了约定。次月，因C公司将该厂房交B公司管理，A公司又与B公司就同一厂房租赁事项签订租赁协议，约定原C公司与A公司协议作废，以重新签订的协议为准。两份协议其余内容一致。涉案厂房在建造过程中未取得规划许可证照，房屋建成后亦未取得产权证。A公司承租时，当地房屋土地管理部门曾出具房屋产权证正在办理中的书面材料，A公司依据上述材料办理手续后取得营业执照。2008年，该地区出现强降雪和积雪天气，致涉案厂房倒塌，A公司机器设备被压。A公司在公证处对现场情况进行公证后从涉案厂房撤离，另觅场地生产。其间A公司发出解除租赁协议通知，B公司与A公司就退房事宜结算完毕。

因各方就A公司损失赔偿事宜未达成一致，A公司遂诉至该地法院，要求B公司赔偿其机器设备损失、经营损失等共计100万元，同时要求C公司承担连带赔偿责任。B公司和C公司则表示，涉案厂房并非质量不合格建筑，房屋倒塌系自然灾害所致，属不可抗力，不同意A公司的诉讼请求。

二、本案的审判

一审查明，A公司财产损失为机器设备损失40万元， A公司2007年核定利润为40万元。因房屋倒塌现场已不在，一审法院遂向气象部门调查，得知厂房倒塌当日该地积雪深度为6厘米。

一审法院认为，厂房倒塌原因非积雪所致。损失范围以公证情况及评估报告为准，因现场由B公司、C公司清理，A公司的财物残值亦应视为损失。A公司在房屋倒塌后需另寻场地搬迁后再生产，其主张两个月经营损失符合常理，参照税务部门的调查结论计算。关于责任承担，B公司就出租质量不合格的房屋应承担80%的赔偿责任，A公司对房屋质量负有审查义务、注意义务及采取合理措施减损的义务，应承担20%的责任。C公司并非租赁协议当事人，无需承担连带赔偿责任。一审判决：B公司赔偿A公司财产损失32万元、经营损失5.2万元。

一审法院判决后，A公司、C公司、B公司均不服原判，提起上诉。

A公司上诉认为：C公司作为涉案厂房的建造方，系厂房的所有权人（虽然厂房无产权证），应就房屋倒塌与B公司承担连带赔偿责任。因租赁房屋时土地管理部门出具证明表示产权证在办理中，故己方已尽注意义务，并在房屋倒塌后积极采取措施减少损失，故不应承担20%的责任。请求改判C公司与B公司连带赔偿其全额损失。

B公司、C公司上诉认为：强降雪天气应视为不可抗力。A公司对气象部门发布的强降雪警报未予注意，亦未及时清除屋顶积雪，导致房屋倒塌，应承担主要责任。请求改判对A公司的原审诉讼请求不予支持。

二审经审理，各方当事人对于房屋倒塌系房屋质量问题均表示无异议。后经法院主持调解，各方最终达成调解协议：B公司分两次支付A公司35万元；A公司将其在涉案场地的其余受损机器设备搬离。该调解协议不久履行完毕。

三、综合分析

1、强降雪天气能否视为不可抗力

《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害是我国立法和司法实践中认同的典型的不可抗力现象，是指独立于人们意志以外发生的事件，在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2、本案中各方责任的认定

《中华人民共和国侵权责任法》第85条规定，建筑物等发生脱落、坠落造成他人损害，所有人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。该责任在归责原则上采取过错推定，即只要损害由房屋本身设计、建造缺陷所造成，首先推定所有人有过错，如所有人认为其无过错，负有举证责任，不能证明的，仍需承担法律责任。

本案中，B公司作为出租人应向承租人承担涉案厂房的瑕疵担保责任。而关于C公司的责任认定，第一，A公司虽就涉案厂房先后与C公司及B公司签订租赁协议，但A公司与B公司的协议中已明确C公司与A公司的原协议作废，结合A公司此后向B公司付租、解约后B公司向A公司清退款项等行为，应认定租赁关系的出租人一方由C公司变更为B公司。因B公司将质量不合格的房屋出租给A公司，其应就上述违约行为对A公司承担赔偿责任。第二，C公司虽与A公司已不存在租赁关系，但作为房屋建造方，C公司建造了质量不合格的违法建筑，导致该建筑物的实际使用人A公司受损，其亦应向A公司承担赔偿责任，该责任是一种特殊侵权责任。所以，B公司应向A公司承担主要的侵权及违约责任，而C公司应承担特殊的侵权责任。

至于A公司是否应分担部分损失，根据查明的事实，A公司承租涉案厂房时，土地管理部门出具的材料表明房屋产权证尚在办理中，A公司基于对上述材料的信赖承租房屋开展经营，应认定已尽到善意承租人的审查义务。房屋倒塌与不可抗力无关，若仍强调A公司对强降雪天气负有注意义务，系不合理地加重其责任。房屋倒塌后，A公司及时保存证据，另觅场地生产，努力减少损失，现其主张的损失范围并不包含因未采取适当措施导致的扩大损失。鉴于此，原审认定A公司对损失负有20%的责任有所不妥。

四、有关法条

《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法 篇7

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府公权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可干涉个人自由。近代欧美资产阶级法制就是对消极权利的确认。1776年美国的《独立宣言》宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》也重申这些观点。紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障而变得日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

中国2004年宪法修正案规定, “国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 中国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。房屋拆迁冲突的实质是公权力作为“公共利益”的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《城市房屋拆迁管理条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院五位教授———宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[5]五位教授一致认为, 《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经八年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备三个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突[5]: (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对中国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》, 将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公权力不被滥用。

最后, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国, 是西方法治观念产物。1354年英国国会通过的《自由令》第三章规定。“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所, 不得逮捕或监禁, 不得剥夺其继承权, 或剥夺其生命之权利。”[6]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。只有这样, 才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突日趋激烈。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法。必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：房屋拆迁,法规冲突,私权优位,公共利益,正当程序

参考文献

[1]http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议[EB/OL].http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法 篇8

一、拆迁冲突的实质:私权利与公权力的冲突

拆迁冲突从表面上看是“赤手空拳”与“政府铲车”的冲突, 而冲突闹剧之如此惨烈, 显示了其背后激烈的利益冲突。被拆迁方声称住宅权神圣不可侵犯, 未经我的同意, 任何人不能拆除我的房子;拆迁方声称, 没有强制拆迁, 就没有城市发展, 甚至就没有“新中国”[3]。双方的说法似是而非, 然而也各有其理。

在人权发展史上, 有“消极权利”和“积极权利”之分。启蒙运动所提出的以个人自由和财产权为核心的自然权利, 即“第一代人权”概念, 属于消极权利。消极权利是指个人反对国家政府权力的权利, 奉行不干涉原则, 政府被认为只承担“守夜人”的角色, 不可恣意妄为, 干涉个人自由。

近代欧美资产阶级革命的一个成果就是对消极权利的确认, 如美国的《独立宣言》和法国的《人权宣言》。1776年美国的《独立宣言》首先将“天赋人权”写进资产阶级革命的政治纲领, 成为人类历史上第一个人权宣言。它宣称:“人人生而平等, 他们都从‘造物主’那里被赋予了某些不可转让的权利, 其中包括生命、自由和追求幸福的权利”。“为了保障这些权利, 所以才在人们中间建立政府”[4]。如果政府阻碍这些目的实现, 人们有权利推翻它, 以建立新的政府。1789年法国的《人权和公民权宣言》宣布:“在权利方面, 人们生来是而且始终是自由平等的”;而“任何政治结合的目的都在于保护人的天赋的和不可侵犯的权利;这些权利是:自由、财产、安全以及反抗压迫。”[5]紧接着, 私权神圣原则被载入各国宪法与民法典中, 如《法国民法典》, 彰显了私权利对抗公权力的绝对优位。

虽然第一代人权概念对推翻封建专制功不可没, 然而, 19世纪末20世纪初, 社会日益分化为两大对立的阶级, 使人们看到资产阶级所谓“自由、平等”的理想人权在现实中变成了贪婪的资产阶级特权。近代宪法确认的基本权利体系并没有从根本上解决人权问题, 普通公民缺乏享有基本权利的物质基础和社会保障;个人自由和财产权利并未能使人的尊严受到普遍的尊重;为保障人权而建构的政府体制并没有满足全体人民的权利诉求。社会两极分化, 无产阶级日益贫困, 社会矛盾尖锐。有识之士开始重新思考人权的深刻含义, 反思不干涉主义, 宪法不仅仅应当防止国家“积极作为”带来的侵害, 还要避免国家“消极不作为”而造成的社会问题。从德国的《魏玛宪法》开始, 西方国家的私权绝对优位有所松动, 开始强调私有财产权受公共利益限制。《德国民法典》对私权的限制大大超过了早期的《法国民法典》。

我国2004年宪法修正案规定“国家国家尊重和保障人权”以及“保护公民合法的私有财产”, 但同时也规定, 为了公共利益的需要, 可以“依法征收”公民的私有财产;2008年《物权法》也作了类似规定。这说明, 我国一方面承认私有财产权对抗公权力的优先地位, 但同时也认为私有财产权是有限的, 即受公共利益限制。因此房屋拆迁冲突的实质是公权力作为公共利益的代表在房屋拆迁中与私权利产生冲突。

二、拆迁冲突的法律原因:法规冲突 (法律与条例的冲突)

在我们把眼光投向拆迁冲突的画面时, 我们常常看到:私权利 (被拆迁方) 在屋顶上插上红旗, 手里拿着《宪法》和《物权法》要求保护私有财产;公权力 (拆迁方) 则拿着政府的强制拆迁令和《房屋拆迁条例》准备强制拆迁。为什么一方声称“依法拆迁”, 另一方表示“依法维权”还产生剧烈的冲突呢?原来他们不是依据同一部法, 而是依据不同的“法”而已。依据不同的法为什么产生冲突呢?除了人们对两部法的理解有偏差以外, 主要还是两部法的规定之间存在立法冲突, 也就是说法规在打架。事实正是如此, 《物权法》与《房屋拆迁条例》存在着强烈的冲突。

在唐福珍自焚事件发生以后, 正是基于学者的社会良知, 北大五教授上书全国人大常委会, 提出《房屋拆迁条例》涉嫌违宪, 要求对其进行审查。2009年12月7日, 北大法学院5位教授——宪法和行政法学者沈岿、王锡锌、陈端洪、姜明安;民商法学者钱明星以公民名义致信全国人大常委会, 建议废止或修改《城市房屋拆迁管理条例》相关条款。“《拆迁条例》与《宪法》、《物权法》、《房地产管理法》保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触, 这导致了城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。”[6]5位教授一致认为:《拆迁条例》自2001年颁布施行起, 历经8年, 其原有框架已不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。立法机关应以法制协调统一原则为基础, 对《拆迁条例》进行审查, 以建立合法、公平、公正的房屋拆迁法律关系。

依据《宪法》、《物权法》规定, 要通过征收获得公民房屋的所有权, 必须具备3个法定条件:“为了公共利益”、“依据法律规定的条件和程序”、“给予补偿”。而《房屋拆迁条例》与《宪法》、《物权法》至少存在三个方面的冲突:[7] (1) 征收主体方面:依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 征收补偿法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。 (2) 补偿方面:依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。 (3) 征收程序方面:依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。

造成法规冲突的根本原因在于, 《宪法》、《物权法》以私权利为优位, 而《房屋拆迁条例》以公权力为优位, 因而存在严重冲突。虽然《房屋拆迁条例》在特殊历史时代对我国的城市化进程做出了很大历史功绩, 然而愈演愈烈的拆迁冲突说明城市化进程不能以掠夺个人财产的方式来推进, 以社会矛盾的激化为代价。因此, 《房屋拆迁条例》亟待废止或修改。

三、拆迁冲突的解决途径:通过房屋征收立法界定公共利益与征收程序

在北大五教授上书后, 国务院启动了《房屋拆迁条例》的修改程序。然而, 仅修改《拆迁条例》难以根本改变目前拆迁法规冲突的状况。为了从源头上减少和缓和拆迁冲突, 必须首先健全法制, 人大作为立法机关不应怠于行使自己的职责, 而应该积极行动起来, 尽快启动房屋征收立法程序。权衡个人利益与公共利益, 规定征收程序, 制定一个公平合理的《房屋征收法》取代《房屋拆迁条例》;按照《宪法》、《物权法》规定, 修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》, 彻底消除地方政府通过房屋拆迁卖地牟利的渠道;将强制拆迁限制在公益征收范围内, 并且在立法中提高可操作性, 重点规范征收和拆迁程序, 遏制暴力违法拆迁, 使拆迁工作真正“有法可依”, 脱离“人治”的局面。

首先, 房屋征收立法必须坚持私权利对公权力的优位原则。近年来随着经济社会的发展和法律的进步, 人权意识得到加强, 宪法作了重要修改, 规定“国家尊重和保障人权”。私有财产权是人权的一项重要内容, 故国家“保护公民的私有财产权”。物权法的出台, 也正是在这种社会背景下因应宪法的修改而隆重推出的一部保护私有财产权的重要法律。从宪法修改和物权法出台的立法目的来看, 是旨在加强对私有财产权的法律保护, 因而要求制定严格的征收条件。

其次, 解决拆迁冲突应该通过立法尽量清晰界定“公共利益”, 从实体正义上防止公权力的滥用。宪法和物权法在保护私有财产的同时, 也要平衡私有财产与公共利益的关系, 考虑到公共利益的需要, 允许公益征收。但要求通过国家立法机关制定法律来严格界定公共利益的范围, 以防止政府滥用其权力, 借口公共利益侵犯合法的私有财产。当前由于法律对“公共利益”的模糊使用, 使一些拆迁官员有可乘之机。一些官员在遇到法律规定不甚明确的“公共利益”时不是运用法治理念将不确定的法律用语与相应的法律原则、目的、精神结合, 灵活公正的处理个案, 而是滥用自由裁量权, 牺牲行政相对人的合法利益。如果不对公共利益作出合理界定, 而任由执法者自由裁量很难保证公共利益不被滥用。

再次, 解决拆迁冲突应该制定房屋征收法以规范“征收程序”, 从程序正义上严格限制公权力的行使。正当法律程序原则起源于英国古代《自由大宪章》, 是西方法治观念产物。1215年英国国王签署的《自由大宪章》对正当法律程原则作了初步规定。大宪章第三十九条规定:“凡自由民, 如未经其同级贵族之依法裁判, 或经国法判决, 皆不得被逮捕、监禁、没收财产、剥夺法律保护权、流放, 或加以任何其它损害”。[8]1354年英国国会通过的第二十八条法令即《自由令》第三章规定:“未经法律的正当程序进行答辩, 对任何财产或身份的拥有者一律不得剥夺其土地或住所、不得逮捕或监禁、不得剥夺其继承权, 或剥夺其生丰之权利。”[9]正当程序原则为现代各国宪法或行政法所确认。如美国宪法第五条、第十四条修正案所确立的正当法律程序观念由此开始向行政法领域渗透, 逐步形成了行政性正当程序规范。现代国家行政自由裁量权的扩张使法律对行政权的实体控制变得很困难, 于是人们的注意力便集中到了程序的设计方面, 要求实现行政程序的标准化、正规化和加强司法审查。在房屋拆迁问题上, 如果说“公共利益”还难以通过立法清晰界定, 那么对房屋拆迁的程序控制就显得更加必要。立法尤其要规定:先协商或听证再决定征收;先征收补偿后拆迁;先告知诉权后强拆。这些程序规定是私权优位原则的要求, 是依法拆迁的最后一道防线, 只有这样才能有效防止或减少对公民权利的侵犯和拆迁冲突的产生。

摘要：近年来, 房屋拆迁冲突时有发生, 拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突, 拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法, 必须坚持私权优位, 清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。

关键词：拆迁冲突,法规冲突,私权优位,公共利益

参考文献

[1]11月29日晚, 成都市金牛区居民唐福珍因伤势过重, 经抢救无效死亡.16天前, 她因阻止有关政府部门拆迁而站在楼顶抗争, 最后泼上汽油用打火机自焚.http://news.qq.com/a/20091202/001178.html.

[2]9月10日上午, 江西省抚州市宜黄县凤冈镇发生一起因拆迁引发的自焚事件, 三人被烧成重伤.事件发生后, 三人被送到南昌大学第一附属医院进行抢救.9月18日凌晨1时左右, 伤者叶忠诚因伤势严重经抢救无效死亡.http://news.ifeng.com/society/special/yihuangzifen/content-2/detail_2010_09/18/2550938_0.shtml.

[3]宜黄官员撰文谈拆迁自焚:没强拆就没新中国.“从某种程度上说, 没有强拆就没有中国的城市化, 没有城市化就没有一个个‘崭新的中国’.是不是因此可以说没有强拆就没有‘新中国’”http://news.qq.com/a/20101012/001801_1.html.

[4]http://www.annian.net/show.aspx?id=6060&cid=14.

[5]http://baike.baidu.com/view/544412.htm.

[6]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[7]关于对《城市房屋拆迁管理条例》进行审查的建议.http://npc.people.com.cn/GB/14840/10553850.html.

[8]http://baike.baidu.com/view/2070552.htm.

房屋出租 篇9

一、领导重视, 成立专班抓好落实

土地房屋是行政事业国有资产构成的重要部分, 也是国有资产管理的重要内容。开封县对这部分资产的管理高度重视, 成立了县级国有资产管理工作领导小组, 由县政府主要领导任组长, 并从财政局, 国土资源局, 审计局, 监察局等单位抽调人员组成了土地清理工作组、房屋资产变更工作组、财产移交档案工作组、国有资产普查工作组, 每个工作组既责任清楚、任务明确, 又分工合作、相互协同。

二、专项清查, 进一步摸清家底

掌握状况、摸清家底, 是加强土地房屋资产的基本前提。开封县开展土地房屋资产清查的范围包括全县所有党政机关、民主党派、人民团体, 事业单位 (含县属学校, 医院) 使用的国有土地、 (含垂直部门政府划拨的土地) 房屋等国有资产。清查分宣传发动、自查申报、清查核实、资产移交四个阶段有序展开。一是对各单位未办理所有权证等证照的资产, 直接移交县国有资产管理经营有限公司, 统一办理所有权证照。对在资产清查前已转让但未办理过户手续的资产, 各单位要及时完善相关过户手续。对存在纠纷的资产, 各单位应积极协调相关部门, 限期解决。二是各单位应将单位办公以及闲置、出借、出租及经营性房屋和土地资产的土地使用证, 房屋所有权证等所有权证照移交给县资产统一管理领导组办公室, 由资产公司向有关部门申请过户, 变更产权和手续后, 进行集中统一经营管理。县财政局负责监督移交, 对于存在纠纷的资产, 应由资产占有单位写出情况说明, 再进行处理。三是对行政事业单位已签订出租, 出借合同或协议尚未到期的, 要将合同原件和有关资料等移交到国资公司进行登记, 由县国资公司依据法律法规制定统一的合同, 协议文本, 明确界定国资公司和相关各方的责任、义务, 重新规范办理合同, 协议手续;对未签订合同或协议的, 承租方或资产借用方必须于2010年8月25日停止对资产的使用或经营, 由国资公司按照公开, 公平, 自愿的原则, 面向社会进行公开竞租。四是未经政府批准就私自处理的, 要写明情况, 待领导小组研究解决。五是各单位完成资产移交后, 要凭移交清册进行相应的账务处理。

三、形成合力, 加强各环节监管

(1) 全县党和国家机关、民主党派、人民团体、事业单位 (含县属学校、医院) 使用的国有土地、房产 (包括垂直部门政府划拨土地) 等国有资产, 由县政府授权县国有资产管理经营有限公司统一经营管理, 并承担授权经营范围内国有资产保值增值责任。

(2) 县国有资产管理经营有限公司根据政府的授权, 会同实行国有资产统一管理的单位, 到有关部门办理土地、房产变更手续, 依法实施对这部分国有资产的产权管理。

(3) 产权过户后, 按照“保障需要、确保完整、无偿使用、提高效率”的原则, 占有使用国有资产的单位要与县国有资产管理经营有限公司及时签订使用协议, 并负责所占有使用国有资产的日常维修、维护和管理。

房屋出租 篇10

作为出租汽车行业“新国标”, 其出台的背景是什么, 有哪些主要新增内容, 所体现的新的服务要求有哪些, 以及如何贯彻落实等, 针对上述行业内尤为关注的问题, 笔者作为标准修订起草主要负责人, 将逐一进行详细解读。

新国标出台背景

近年来, 出租汽车凭借其快速、便利、舒适及“门到门”等特点和优势, 已发展成为城市交通体系的重要组成部分, 受到了广大市民的青睐。截至2012年底, 我国出租汽车总数已达130万辆, 从业人员250多万人, 年运营里程1 566.28亿km, 完成客运量390.03亿人, 占城市客运的比重为31.7%, 全国所有城市以及经济发达地区的乡镇都有出租汽车运营。出租汽车的健康发展, 方便了人民群众出行, 提升了城市服务能力, 促进了经济社会发展。但同时, 出租汽车服务中挑客、拒载、议价等现象依然时有发生, 与满足人民群众便捷出行、构建完善的城市客运服务体系还不相适应。

标准化是国家发展战略, 是国民经济和社会发展的重要技术支撑。交通运输部部长杨传堂在10月12日召开的全国交通运输科技创新电视电话会议上强调:要加强标准化体系建设, 充分发挥标准对于行业发展的导向和约束作用, 要以标准化引领交通运输行业服务升级, 用标准进一步规范服务管理。《交通运输部关于改进提升交通运输服务的若干指导意见》 (交运发[2013]514号) 中也提出:要加快标准建设, 建立服务标准体系, 提升交通运输服务规范化水平;推进出租汽车服务多样化, 规范出租汽车运营服务, 创新运营服务方式, 优化服务组织, 提升交通运输服务便捷化水平。

出租汽车是与人民群众密切相关的“窗口”服务行业, 在我国交通运输行业转型升级、加快发展的关键时期, 通过完善服务标准, 引导驾驶员提供全过程、标准化、规范化服务, 是加快城市客运行业标准建设、推进城市客运服务升级的重要手段, 是规范城市客运管理工作、不断提升服务质量和服务水平的迫切需要, 也是推动行业发展转型升级、积极应对人民群众对出租汽车服务新期待的必然要求。

新国标对出租汽车运营服务提出新要求

“新国标”进一步突出了出租汽车行业的服务特性, 所提出的新的服务要求集中体现在以下3个方面:

一是体现了全过程服务要求。在原来《出租汽车服务》的基础上, 新国标重点在服务流程方面进行了完善, 从乘客上车、中途运营、结束服务全过程出发, 本着“一步一动”原则, 明确了不同环节相应的服务要求, 比如:运营前做好检查燃油、带齐证件、备足发票和零钱等准备工作;运营中车辆停靠应与道路平行, 引导乘客由右侧上车, 向乘客主动问候并提醒系好安全带, 选择合理路线行驶, 按规定使用计价器等;运营结束应按计价器显示金额收费并出具发票, 提醒乘客携带好随身物品等;遇复杂天气和危险路段应注意哪些安全行车要求, 发生突发情况如何做好应急处置等……新国标将出租汽车运营行为全部流程化、规范化, 有利于进一步提高出租汽车服务和安全运营水平。

二是体现了标准化服务要求。新国标提出了26条驾驶员服务用语, 结合《道路旅客运输驾驶员从业资格考试大纲》提出了19项车辆例行检查项目, 针对爆胎、制动失灵、火灾、落水等不同突发状况, 提出了如何在确保乘客安全的前提下行车。同时, 标准还根据《出租汽车服务质量信誉考核办法 (试行) 》, 对服务评价指标进行了完善, 增加了“车辆服务标志设置合格率”、“消防器材合格率”、“车载卫星定位系统合格率”、“驾驶员从业资格证件拥有率”、“致人死亡同等责任及以上交通事故次数”、“致人受伤同等责任及以上交通责任事故次数”等指标, 通过对服务评价指标及要求的完善, 对服务行为的评价将更加科学和规范。

三是体现了人性化服务要求。新国标要求服务站点应合理设置, 站点平面布局及导向标志应便于乘客乘车, 行李厢内可供乘客放置行李物品的空间不少于行李厢的2/3, 无障碍出租汽车专用设施应满足相应要求, 驾驶员在运营前和运营中不能吃带异味的食物, 应主动帮助老、幼、病、残、孕乘客上车, 协助乘客提取行李, 按乘客意愿升降车窗和使用音响和空调等设备, 遇语言不通、醉酒等无法确认目的地时应帮助查询, 应急处置中应先人后物, 对于乘客投诉要及时处理等, 全面体现了人性化服务要求, 有助于进一步提高乘客满意度。

新国标与原先标准相比主要结构变化

标准修订自2011年立项至正式出台, 历时两年多时间, 经过了多次修改, 不仅前后六易其稿, 还开展了全国范围内的公开意见征集。修订过程中, 充分借鉴了英国、美国、新加坡、日本等发达国家及国内部分城市出租汽车运营在人员、车辆要求、服务质量考核及信息化应用等方面的好的做法, 不仅考虑到提升服务水平的新要求, 同时也兼顾各地实际, 有利于提高标准的可操作性。

从整体结构框架上看, 新国标增加了“运输车辆、服务人员要求、服务流程、电召服务特别要求”4个部分的内容, 新增内容主要基于以下考虑:车辆技术状况、车容车貌、专用标识与车载GPS等, 对于保证运输安全和服务水平至关重要;服务人员作为出租汽车运营服务的直接提供者, 其职业道德、业务素质与服务水平直接相关;出租汽车服务过程与乘客消费过程并存, 对服务流程的规定, 能够规范行业服务形式;对电召服务人员、驾驶员提出特殊要求, 则能够进一步规范和促进电召服务的发展。最终, 除去前言和附录, 整个标准共12章, 主要内容包括术语及定义、总则、服务方式、运输车辆、服务站点、服务人员要求、服务流程、电召服务特别要求、运输安全和服务评价等, 整体框架结构将更加全面和完善。

新国标关于电召服务相关内容

电召服务是新国标中增加的重点内容, 是国外发达国家较为流行的一种出租汽车服务模式, 有助于打破路边招手停车的传统出租汽车单一运营模式, 及时为驾驶员和乘客提供供需双方有效信息, 使驾驶员减少空驶, 让乘客能够及时打到车, 是一种既节能环保, 又方便乘客的服务方式。2013年交通运输部发布《关于规范发展出租汽车电召服务的通知》 (交运发[2013]144号) , 提出了合理确定收费标准、充分调动驾驶员的积极性、加强诚信体系建设和服务监管、建立考核奖惩机制等政策措施, 鼓励发展电召服务。目前, 全国城市出租汽车服务管理信息系统试点工作正在有序推进, 各地电召服务系统也都在加快建设。为加快推进和规范电召服务发展, 新国标对电召服务提出了全新要求, 鼓励企业提供24 h全天候电召服务, 并对电召服务话务员的服务用语、服务流程等都提出具体明确的要求。

需特别指出, 在2008年标准中提到的出租汽车预约服务, 是指通过电讯设施开展的叫车服务。而新国标提出的电召服务则包含手机、电话、网络、ipad等多种终端、多种方式的新型服务, 也就是说, 新国标中的电召服务范围面更大, 内容更丰富, 也更能满足老百姓的需求, 充分体现了行业发展的新形势、新变化。

新国标贯彻实施相关建议

新国标为推荐性国家标准, 兼顾了大多数出租汽车企业的综合服务水平, 是最基本、最低的服务要求, 对于提高出租行业的整体素质和树立行业文明形象具有积极作用。为保障新国标能够贯彻落实到位, 当前应重点做好两方面的工作:

一是要加强标准宣贯。要通过各种方式, 加大对标准工作的宣传力度, 重点加强对出租汽车企业、行业管理部门相关人员的宣贯培训, 通过不断提高标准意识和准确理解标准内涵, 积极营造推进标准实施的良好氛围。同时, 要加强企业内部培训管理。企业与驾驶员作为出租汽车服务的直接提供者, 是标准执行的主体, 要通过多种培训与考核方式, 将出租汽车运营服务的各项要求得到迅速普及, 不断提高服务水平。

房屋出租 篇11

关键词：国有土地，房屋征收，典型房屋，市场价格修正法

中图分类号：F293.3文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0070-73收稿日期：2014-12-28

近年来，由房屋征收引发的强拆、上访等事件屡屡发生。矛盾双方争执的核心主要是房屋价格的补偿问题，补偿价格是否公平、合理、科学，对社会和谐稳定和城市建设效率将产生重要的影响。

与一般的房地产价格评估不同，国有土地上房屋征收具有其特殊性。一是估价对象特殊，多为城市旧城区，结构复杂，类型多且数量大；二是估价原则特殊，理论上来讲可以采用最高最佳使用原则，但特殊的征收环境和政策规定要求必须按照合法的原则，根据被征收房屋合法产权的证载用途来评估市场价格。但是部分房屋产权未登记，建设审批资料不齐，因此，国有土地上房屋征收价格评估工作涉及的问题复杂，值得深入探讨和研究。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，被征收房屋价值不得低于类似房地产的市场价格，一般可采用典型房屋市场价格修正而来。这就需要一套合理、有效的评估方法，既可以保障被征收人的合法利益，也可以减少或避免“钉子户”漫天要价的情形出现。

1 典型房屋市场价格修正法的应用技术路线

1.1 典型房屋市场价格修正法的定义

“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内每一个房屋的类似房地产的评估价格。

1.2 典型房屋的选取方法

典型房屋是指在特定征收区域中，在划分典型房屋控制区域的基础上，挑选出的具有代表意义的房屋。

控制区域划分的原则：初步假设每个典型房屋代表一个控制区域（用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等方面近似或一致的区域范围）。根据房地产市场的实际情况，控制区域可能是一个小区，也可能是小区的一部分，或者是相连的条件近似的区域。

选取典型房屋时，根据控制区域内房屋的建造时间，选取楼层、朝向等有代表性的一幢房屋为该房屋类别的典型房屋。一个征收片区可划分为若干小片区，有若干个典型房屋。

1.3 典型房屋市场价格修正法的操作程序

通过设立典型房屋、典型房屋市场价及修正体系，实现对征收房屋的快速评估。主要包括如下工作内容。

（1）划分典型房屋控制区域：按照房屋的用途、建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等进行房屋分类划定控制区域，从理论上讲，可以用模糊聚类方法确定。

（2）在同一类别房屋内确定典型房屋。

（3）求取典型房屋的市场价格：宜采用市场比较法评估确定，对不适宜采用市场比较法的，可采用其他评估方法确定。

（4）建立评估模型，求取被征收房屋的市场价格：科学选择影响房屋价格的因素，并计算各影响因素的修正系数，通过将拟要征收的房屋与典型房屋进行比较，评估该房屋的价格。

2 典型房屋市场价格修正法在应用中应注意的问题

2.1 典型房屋市场价格修正法的适用范围

这个方法适用于成片住宅类房屋的征收，但是不适宜用于特殊结构房屋、商品房等的征收评估，由于特殊结构的房屋、商品房等的特殊性和单一性，对此类房屋可以按照传统的可比实例市场比较法直接评估。

2.2 征收中涉及的各方主体对典型房屋选取的标准认识不同

一般来说，被征收房屋的小区环境、基础配套设施和结构都较差，土地使用权剩余年限也较短，房地产评估机构按照规范选取典型房屋，这类房屋的市场交易价和市场评估价都会相对较低。而大多数被征收人心里的典型房屋，通常是拿同一地段新建高档商品房来做比较，两者之间的价格落差很大，从而增加了征收工作的难度。

2.3 被征收房屋市场价格的最终确定

首先，典型房屋市场价格的准确性是评估其他征收房屋价格的基础，而可比实例的选取又是市场比较法的关键，因此采用市场比较法评估典型房屋市场价格时，所选可比实例的数量要符合要求，所选房屋状况与典型房屋要一致。

其次，对典型房屋市场价格的二次修正是关键。由于在评估典型房屋价格时已对交易情况、市场状况、区域因素进行了修正，而对各待征收房屋评估时也认定为正常市场交易状态下，交易日期也为征收公告发布之日。各征收房屋与典型房屋都位于同一区域，因此，依据典型房屋评估其它被征收房屋的市场价格时，不再对交易情况、市场状况和区域因素进行修正，只对是否成套、结构、成新、朝向、层次等个别因素进行修正。

3 典型房屋市场价格修正法应用优势分析

3.1 大大提高了征收评估的效率

房屋征收量大面广，典型房屋市场价格修正法的应用，提高了征收房屋价格评估的效率，实现了对同一类型、成片房屋的批量评估。

3.2 评估的结果具有可视性，更易于被认同

征收补偿中矛盾产生的重要原因是被征收人对自己房屋所应获得的补偿没有一个标准和参考。典型房屋市场价格修正法的应用，可以使被征收人根据自己所在征收区域内公布的典型房屋和典型房屋价格，与自己的房屋进行比较，避免了位于同一控制区域的不同被征收人因相互评估价格差异过大而产生的不利影响。

3.3 响应了国家政策的相关规定

住房和城乡建设部2011年颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》中明确规定，城市房屋价格由市场价格决定，并作为补偿价格的合法重要依据，而典型房屋市场价格修正法正符合这一规定。

4 典型房屋市场价格修正法在应用中的相关建议

4.1 建立房屋征收价格评估审查机制

建立对征收评估结果进行审查的组织和流程，在评估结果公布之前发现可能存在的问题，化解可能产生的纠纷，从而保护征收过程中涉及到的各方利益，保证征收的顺利进行。在公示期间，评估机构安排资深的注册房地产评估师对初步评估结果进行现场解释说明，以减少被征收人的疑问，同时，掌握被征收人对结果的争议所在，以对症下药。

4.2 加强现场查勘

准确、细致的现场查勘是保证评估工作独立、客观、公正的基础和前提，但是在目前的征收估价活动中均存在不同程度忽视现场勘查的现象。因此，估价人员要到征收现场感受征收对象的周边环境、位置等状况，如果在评估报告期间所关联的外部环境发生较大的变化，要及时作出调整。

4.3 成立国有土地上房屋征收评估专家委员会

对典型房屋的选取，不再仅仅是依靠估价人员的经验直接确定典型房屋，而且要有评估专家通过理论知识的论证，做到有理有据。同时，由评估专家对典型房屋的市场评估价格进行科学的论证和审查。

4.4 统一修正标准，落到实处

典型房屋的选取是基础，二次修正是关键。由于被征收房屋的最终价格是在典型房屋市场价格的基础上修正得到的，因此，即使典型房屋的市场价格是客观合理的，修正系数的不合理也会对征收房屋的价格有直接的影响。所以，要针对每个征收项目的具体情况，制定统一的、客观合理的修正系数，同时也可以减少各被征收人之间对价格的盲目攀比。

5 结语

国有土地上房屋征收问题是我国在城市建设及法制化过程中一个不可避免的难题，这个难题的解决具有长期性和复杂性。如何运用合理的评估方法高效率地进行国有土地上房屋征收与补偿工作，是国内征收工作者一直在探索的课题。

虽然关于市场比较法的精度和征收估价规范的学术成果很多，但是针对房屋征收目的的成果还相对缺乏，因此，需要建立完善的国有土地上房屋征收补偿体系及征收评估方法的有效模型，使房屋征收工作有据可循。

参考文献：

1.戴西草.国有土地上住宅征收评估市场比较法改进研究.南昌大学.2012

2.常青 张红梅 刘昌平.市场比较法在房屋拆迁估价中运用与体会.建筑管理现代化.2007.5

3.叶光前.试论房屋拆迁补偿估价的特殊性.中国房地产.2002.2

4.李华.赣州市中心城区棚户区居住房屋征收补偿评估研究.江西理工大学.2013

作者简介：

李娜，西安建筑科技大学硕士研究生，研究方向为住宅发展与房地产市场分析。

房屋出租 篇12

2007年7月7日, 刘女士通过某中介公司, 选中了一套位于北京市朝阳区某公寓的商品房, 并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天, 刘女士支付了2万元定金, 两天后又支付了38万元定金。此后, 刘女士要求祁女士交付该商品房, 被祁女士以种种理由拒绝。刘女士认为, 因房屋价格上涨较快祁女士反悔, 故不愿交房, 于是以祁女士违约为由将其告上法庭, 要求祁女士继续履行合同, 并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行, 则要求祁女士双倍返还定金80万, 赔偿居间代理费8万元, 并赔偿损失194万余元。

庭审中, 刘女士的代理人认为, 房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米, 签订合同时价格为每平方米1.65万元, 而现在已经涨到每平方米2.4万元, 祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。对此, 祁女士只同意退还定金, 并表示“房屋还没办理产权手续, 无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格, 规避国家税收法律法规, 故意偷逃税款, 因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司, 因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔, 与我无关”。祁女士的代理人还提出, 双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益。

法院审理后认为, 刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨, 房屋现价值与原买卖合同价款之差额, 应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行, 故对该可得利益应予赔偿。关于赔偿的具体数额, 朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知, 涉案房屋的市场单价已经为每平方米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后, 确定房屋现价与原价的差额为50余万元。2008年2月2日, 朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同, 祁女士双倍返还刘女士定金80万元, 赔偿50万余元, 并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

二、实践做法与不同观点

(一) 实践做法

近几年, 我国许多城市的房地产价格大幅度上升, “边卖边想涨价”的心态在二手房交易市场比较普遍, 由此引发的二手房买卖纠纷案件也呈上升趋势。很多卖房人在签订二手房交易合同之初并没有意识到房价涨幅会如此巨大。受利益驱动, 一些卖房人在办理房屋交割手续前反悔, 寻找各种借口不协助买房人办理“过户手续”的现象时有发生。由于房价涨幅迅猛, 赚取房屋差价的营利空间更大, 故而, 在赚取房屋差价与承担违约责任之间, 这些卖房人会“理性”地选择前者。然而, 对买房人来说, 要重新购置同样位置、同等条件房屋所支出的费用已经远远高于签订合同之时的购房款, 故买房人通常希望出卖人继续履行交付房屋、协助办理“产权过户”手续的义务。

这样, 在卖房人违约, 而买房人请求继续履行合同的情况下, 卖房人则可能因陷入尴尬的困境而“竹篮打水两头空”, 因为我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的, 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”实践中, 卖房人为避免此种尴尬局面的出现, 设计了各式各样的毁约及解除合同的方法, 以达将房屋高价卖给后手买房人之目的。其规避法律的常见做法有:第一, 房屋共有的情况下, 以出卖共有房屋未经其他共有人同意为由主张合同无效;第二, 补造租赁合同, 以承租人主张卖房人剥夺其优先购买为由请求认定合同无效;第三, 出卖人以所售房屋之上负有权利负担而未告知该权利人或该权利人不同意为由主张合同无效;第四, 在出卖人未取得房屋所有权证书的情况下, 卖房人以现行《城市房地产管理法》规定的“未依法登记领取权属证书”为由, 或者由第三人主张出卖人是形式购房人, 而其是实质购房人等等事由, 以达解除与买房人所签合同之目的。此外, 诸如房屋所依附的建设用地系划拨取得, 该房屋是社会保障性住房, 所签合同为逃避税款系“黑白合同”等事由, 均成为卖房人请求认定合同无效, 进而构成解除该合同之“合法”理由。

(二) 不同观点

在确因卖房人过错导致合同无法履行而被迫解除的情况下, 买房人往往要求卖房人赔偿其所受损失, 特别是赔偿房屋的差价损失, 即现在重新购置同样房屋之升值损失。对买房人提出的赔偿请求, 法律能否支持, 争议较大。大体有如下观点:观点一认为, 房屋买卖合同解除后, 应恢复原状, 买房人无权提出损害赔偿请求, 故房屋差价不应得到赔偿;观点二认为, 房屋买卖合同的解除不影响买房人主张损害赔偿, 但房屋差价并不属于损害赔偿的范围;观点三认为, 房屋买卖合同的解除不影响损害赔偿, 房屋差价包含在损害赔偿范围之内应予赔偿。针对观点三, 对房屋差价损失的赔偿范围, 亦有争议。有人认为赔偿部分是房屋现在的市场价值和双方合同约定价格的差额;还有人认为房地产评估部门评估的现在的市场价格与合同签订时约定的交易价格的差价为赔偿数额;另有人提出, 房屋差价不应当作为赔偿的唯一依据, 因为房价本身是动态的, 还要考虑有价无市以及按揭贷款等因素。对此, 笔者同意第三种观点。

三、基于本案需要讨论的几个法律问题

(一) 房屋买卖合同解除与损害赔偿

1. 与本案相关的基本法律范畴

损害赔偿, 是指一方因其故意或过失使对方权益受损, 而以自己的财产填补对方所受损害的一种民事责任, 包括侵权损害赔偿、缔约过失损害赔偿和违约损害赔偿。本案例所指的损害赔偿是违约损害赔偿。合同以实际履行为原则, 合同订立后双方当事人应按照合同约定全面、适当、及时履行自己的义务。合同签订后可因合同解除而终止当事人的权利义务。我国立法上的合同解除可分为协议解除与单方解除, 单方解除又可分为一方行使法定解除权解除合同与一方行使约定解除权解除合同两种情形。本案例所讨论的一方行使法定解除权单方解除合同的情形, 即因当事人一方根本违约致使不能实现合同目的、因不可抗力致使不能实现合同目的或法律规定的其他情形致使合同已无履行之必要, 而导致有解除权主体解除合同的情况。合同解除使合同溯及既往地消灭, 当事人可通过返还原物等方式使双方的利益恢复到自始未成立的状态, 但在签订合同、解除合同、恢复原状的过程中必然会使当事人受到财产上的损害。此外, 因合同未能履行, 也必然会使期待合同履行所得利益落空。这时就产生了合同解除与损害赔偿的问题。协议解除, 是当事人意思自治的表现, 当事人在重新订立协议时, 应对原合同的效力、损失承担等有关问题作出新的安排, 故合同解除损害赔偿主要是在单方解除合同, 特别是法定解除场合下发生。因一方根本违约而导致非违约方解除合同, 所生损害有广义、狭义之分。广义的合同解除所生损害, 系合同解除情形下所生的所有损失;狭义的合同解除所生损害, 仅指债务不履行的损害。本案例讨论的是合同解除后, 非违约方是否能向违约方提出损害赔偿, 损害赔偿之范围, 特别是债务不履行损害之赔偿的问题。

2. 合同解除后的损害赔偿问题

对于合同解除与损害赔偿之间的关系, 各国立法及理论依据不尽相同, 共有三种观点:第一, 合同解除与损害赔偿不能同时并存, 德国民法曾经一直采纳此种观点;第二, 合同解除与损害赔偿可以并存, 即一方违约, 非违约方可以根据法律解除合同同时请求债务不履行之违约损害赔偿, 法国、日本、意大利、2002年债法修改以后的德国民法典和英美合同法均如此规定;第三, 合同解除与信赖利益损害赔偿并存, 即一方面不承认合同解除衍生债务不履行的损害赔偿, 另一方面则允许非违约方请求因合同解除所致的信赖利益之损害赔偿, 瑞士债务法采纳此观点。

我国立法及学理历来认为合同解除与损害赔偿并行不悖。《合同法》第97条规定, “解除合同后, 尚未履行的, 终止履行;已经履行的, 根据履行情况和合同性质, 当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施, 并有权要求赔偿损失。”显然, 当事人是可以要求赔偿损失的, 但对于因对方违约而解除合同的情况下损害赔偿的范围该如何计算, 即对于损害赔偿的内容是信赖利益损失, 还是履行利益损失, 以及是否还包括其他损失和必要费用支出, 则存在分歧。有观点认为, 合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态, 而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。因此, 非违约方选择合同解除的情况下, 其不应得到履行利益的赔偿。也有观点认为, 合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿, 履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。合同解除场合的损害赔偿, 依然是因违约而发生的损害赔偿。我们同意此观点。既然我国《合同法》没有限定损害赔偿的范围, 那么因违约而解除合同下的损害仍应属于违约损害赔偿, 与《合同法》第113条规定的违约赔偿内涵一致, 将履行利益的损失纳入损害赔偿的范畴, 即以履行合同后债权人所能获得的利益为参照, 计算损害赔偿。

在房地产价格大幅上涨的背景下, 房屋买卖合同纠纷案件中, 房屋差价损失是纠纷的焦点。对买房人来说, 房屋差价损失属于履行利益损失, 而不是信赖利益损失。买房人之所以选择解除合同, 是因为出卖人违约导致合同的实际履行在法律上或事实上已为不可能, 或履行费用过高导致实际履行已无必要。此时, 买房人选择解除合同, 并非基于比较解除合同和要求出卖人继续履行, 自愿作出的有利选择, 而是因出卖人的过错不得以而为之的“选择”。如果对买受人的履行利益不进行保护, 对买受人而言殊为不公。比如, 在“一房两卖”的情况下, 因房价大幅上涨, 出卖人已将房屋另售他人并已“合法”办理房屋所有权变更登记;而未取得房屋所有权的先手买房人已支付部分购房款, 此时即便根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条的规定, 判令出卖人加倍赔偿, 亦不足以防止出卖人因违约而获得巨大利益。在出卖人受获得比合同履行更多利益之动机驱动违约的情况下, 如果将损害赔偿范围仅局限于信赖利益之内, 则此种违约损害赔偿后果对违约方十分有利, 亦有可能起到鼓励违约的不良效果。因此, 只有对买受人给予履行利益 (房屋升值部分或者房屋差价损失) 的赔偿, 才能平衡双方当事人利益, 遏制房屋出售中此种恶意违约行为, 弘扬诚实信用原则。

(二) 房屋买卖合同违约解除后损害赔偿的类型

违约损害赔偿从不同角度可作多种划分, 如以赔偿之依据为标准, 可分为约定赔偿、一般法定赔偿与特别法定赔偿。房屋买卖合同因违约解除后, 如果双方当事人约定了损失的计算方法或者数额, 则为约定赔偿;双方无约定或约定不明确的情况下, 按照《合同法》等一般法规定的规则进行赔偿, 则为一般法定赔偿;房地产领域的法律法规有特别规定的, 从其特别规定, 此为特别法定赔偿。由于我国调整房地产领域的法律法规, 未对此种情形下的赔偿在特别法上作出明确规定, 加之其不属于《消费者权益保护法》第49条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条规定之惩罚性损害赔偿性质, 故房屋买卖合同违约解除无特别法定赔偿。

此外, 依违约损害赔偿之内容, 可分为填补赔偿、迟延赔偿、固有利益的赔偿。填补赔偿是替代本来应给付的合同履行下的损害赔偿;迟延赔偿是在履行迟延后, 对履行迟延给债权人额外带来的损失进行赔偿, 这种赔偿被解释为本来给付的扩张;固有利益赔偿, 比如因合同不完全履行, 交付的标的物质量有问题, 导致债权人人身、财产等固有利益遭受损失所给予的赔偿。此种类型的划分下, 房屋买卖合同因违约解除后的损害赔偿应属于填补损失的赔偿, 即通过违约方的赔偿能使守约方遭受的损失得到完全恢复。

(三) 确定房屋差价损失的问题考量

目前, 我国的一些地方法院在总结审判经验的基础上, 出台了一些规范“二手房”交易的规则。比如上海市高级人民法院2006年颁布的《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:对于确不能继续履行的, 违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失, 包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定, 可参照以下方式:双方协商确定的, 从其约定;双方不能协商确定的:1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;2.无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发, 以守约方的请求为基础, 结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等, 合理确定。最后, 守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

结合上述上海市高级人民法院对确定房屋涨跌损失的确定规则, 考量房屋差价损失应明确如下问题:

1. 当事人约定优先

在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下, 买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求, 如双方对此有明确约定或通过协商达成一致, 应尊重双方的约定, 确立约定优先的原则。

房屋买卖双方无事先约定或事后不能协商达成一致, 对于买受人请求赔偿的差价损失, 应当综合考虑守约方的履约情况、双方是否已采取必要措施防止损失扩大、守约方是否存在损益相抵等因素予以适当调整确定。

2. 计算方法的客观化

如果买卖双方没有约定房屋差价损失, 应以何种方法计算?主要有三种计算法:第一, 按市场价格计算;第二, 按转售价格和补进价格计算;第三, 按原合同价格计算。我国法上的损害赔偿通常是金钱赔偿, 亦有金钱替代物之赔付方式。如何将损害以金钱方式量化并评估, 在计算方法上有主观与客观之分, 本案采用的就是按市场价格的客观计算法。对此, 上海市高级人民法院的规定是可取的, 即对于房屋差价损失的确定, 原则上可比照最相类似房屋 (首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋) 的市场成交价与买卖合同成交价的差额予以确定;无最相类似房屋比照的, 可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。这种客观计算法比较科学、合理, 有利于维护守约方的利益;能够真实反映房屋的市场价格;免除了守约方举证方面的诉累;且便于操作, 易于剔除主观裁量因素引发的不利后果。

3. 计算损失的时间点

在肯定客观计算方法的前提下, 如果市场出现波动, 选取哪个时间点的价格作为参照计算损失, 是很值得探讨的。房屋交易市场中的房屋交易价格涨跌幅度较大, 按不同的时间点进行计算, 房屋的市场价格肯定不同, 且有可能相差悬殊。可能选择的时间点包括:缔约时、违约时、中间最高价格、房屋交付时、合同履行期限届满之日、买房人起诉时、一审诉讼辩论终结时, 等等。我们认为, 原则上应以合同履行届满之日作为计算房屋差价损失的时间点。出卖人的主要义务有二:交付房屋与协助办理“产权过户”手续, 故应以约定的出卖人为买受人办理“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。如果在履行期届满之前, 卖房人“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”而构成提前违约的, 例如, 虽履行期未至, 但卖房人已为后手买房人办理了“产权过户”手续, 则事实上已向先手买房人履行不能, 此时如果买受人于履行期届满前主张解除合同的, 应以确定卖房人提前违约之日为计算房屋差价损失的时间点。否则, 还应按照一般原则, 以“产权过户”手续届满之日为计算的时间点。

此外, 本着保护守约方利益的基本要求, 还要综合考察守约方的请求, 结合违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等因素合理确定。当然, 在计算损失的时间点上, 也不能排除法官的自由裁量权, 在个案的处理中由审理案件的法官在诸多不同的时间点中作出合理的选择。但选择的时间点应以保护守约方的利益为前提, 以实现个案的法律实质公平为终极目标。

4. 违约方可预见损失的认知

我国《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定, 给对方造成损失的, 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失, 包括合同履行后可以获得的利益, 但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”有人依据该条规定提出, 如果房屋差价过大, 如房屋升值数额超过房屋买卖合同约定的数额, 就属于合同法规定的“超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”, 超出了违约损害赔偿的范围。此种见解值得商榷。对于违约方预见到的内容是什么, 学界存在争论:有人认为, 应当预见的对象主要是损失的数额;也有观点认为预见的内容是引起损害发生的损害种类, 不应包括预见到损害的具体数额。我们同意第二种观点, 故升值部分的损失, 不论是低于或者高于房屋买卖合同约定的购房款, 乃至高出数倍, 法律均应该支持。这样既强调对违约方责任的限制, 仅对预见到种类的损失承担赔偿责任, 又强调对受害方利益的公平维护, 赔偿的数额以实际损失为准。就此问题, 联合国《国际货物销售合同公约》、《国际商事合同通则》、《欧洲合同法原则》, 均持肯定立场, 即不要求预见到损害的具体数额。