沈阳房屋出租合同

沈阳房屋出租合同（精选8篇）

沈阳房屋出租合同 篇1

甲方: 身份证号码:

联系电话：手机号：

乙方: 身份证号码:

工作单位： 手机号：

一、甲方将沈阳市号#私有住房租予乙方使用。月租金元。自20 年 月 日起至 月 日止，租期个月，押金 元。付租方法：上打租，乙方一次性付给甲方个月的租金 元。余款需于年 月 日前支付。

二、在租用期内甲方不得干扰乙方正常使用房屋，不得私自增加房价。

三、在租用期内，乙方不得破坏屋内设施，不得私自对室内结构进行改造，不得转租、转借、转让他人租用，或另做它用，否则甲方有权解除协议。如乙方利用所租房屋从事非法活动(含搞传销)，则甲方有权收回住房使用权。

四、在租用期内，乙方负责：水费、电费、有线电视、物业费等费用，采暖费用由甲方负责。电表指数 ，水表指数 ，乙方

发生费用待合同到期时结算。上述物品如乙方丢失或损坏按价赔偿。

六、由于乙方使用太阳能热水器不当，给甲方或第三方造成经济损失由乙方负责。

七、由于乙方过错，给甲方或第三方造成经济损失时，由乙方负责承担损失。

八、在租期到期后，甲乙双方有权终止合同。乙方欲续租应提前30

天通知甲方，甲方同意后，乙方需提前20日续交下期房租，到期不交

甲方有权终止协议。

九、一方违约，另一方有权提请民事诉讼，要求赔偿。

十、本协议一式二份，自签订之日起产生法律效力，双方需严格遵

守，如有未尽事宜由双方协商解决。

甲方： (签字)乙方： (签字)

(手印) (手印) 年 月 日

沈阳房屋出租合同 篇2

聚鑫峰通过统一标准化车辆, 利用信息技术调度手段, 采取非常方便的随叫随到“门到门”便民服务, 进军广泛的城市配送“蓝海”, 当地市政府及各部门也给予政策的“绿色通道”, 获得了明显的经济和社会效益。

沈阳“城市货的”公司的成立, 填补了沈阳乃至国内城市货运模式和业态的空白。“城市货的”实行门对门服务, 完成城区“最后一公里”配送, 满足了不同层次社会群体对城市货运的需求, 同时极大地提高了货运效率, 发展到一定程度, 相当于再造了一条“城市内环路”。

截至目前, 聚鑫峰“城市货的”已完成24小时配送服务热线、GPS调度呼叫信息平台的建设, 全部车辆采用欧III标准, 实现了车型、标识、管理、GPS安装、价格、规范服务的“六统一”;逐渐形成了一整套完整的管理制度, 完善城区内布局。

经过试运营, 公司已与京东商城、雄州食品、嘉里大通、苏宁电器、国美电器、桃李食品、吉野家、中外运、联强国际、神州数码等众多国内知名企业建立了合作关系;市区各大农贸市场以及大型商超通过与“城市货的”结盟, 选择为消费者提供更高服务水准的配送新模式和新手段。

以2012年为例, 聚鑫峰“城市货的”累计完成货运量120万立方米, 年均增长11%, 平均运距达到150公里/天, 客户表扬电话平均约120人次/月, 客户满意度达100%。“城市货的”在城市配送市场上经过试运行已初见成效, 得到了社会众多企事业单位及客户的认可。

夯实基础振翅飞

聚鑫峰董事长孙京学介绍, 该公司获得沈阳市政府通行“绿色通道”, 除个别线路外, 享有与城市客运的士同等的通行条件。

根据沈政办发【2008】62号《沈阳市人民政府办公厅文件》第五条第二点规定:沈阳聚鑫峰货运出租汽车有限公司“城市货的”享有市公安局交警支队对货运出租汽车车辆实行的货运出租汽车专段车辆牌照号牌, 同时享有货运出租汽车市内通行“绿色通道”, 除青年大街、北京街、北陵大街和浑河大街一线及一环路内 (含一环路) 早高峰时段 (早6时至9时) 禁止通行外, 其他街路、时段享受与客运出租汽车一样的通行条件。

孙京学介绍, 聚鑫峰“城市货的”辽宁省、沈阳市等的充分肯定和大力支持

并且“城市货的”车辆的优点非常明显, 以沈阳聚鑫峰为例, 就有至少七大优点。车辆环保化、厢式化, 装有GPS终端、计价器, 车辆有统一标识;对外公开服务电话、价格、服务承诺;用户通过电话、网络约车, 24小时服务;费用结算使用计价器、按里程或时间计费;“城市货的”设立了自己的GPS调度呼叫中心, 对车辆统一调度管理;“城市货的”车牌号牌使用专用号段, 以辽AEZ001依次排序;体现“六统一”;规范化、标准化服务。

而且, 聚鑫峰“城市货的”正在致力于打造一个为城市配送服务的智能交通信息系统 (ITIS) 平台。该系统由一个核心即交通信息中心, 八个子系统即交通管理、电子收费、交通诱导、交通信息服务、地理信息、紧急救援、营运车辆管理、车辆安全辅助驾驶以及两个数据库即道路交通管理和车辆管理所构成。

聚鑫峰“城市货的”智能信息公共服务平台, 主要由GSM网络、GPS调度中心、呼叫中心、智能人机接口和GPS车载终端等系统组成, 采用统一的厢式小型货运车辆, 综合应用GPS、GIS等技术和现代信息指挥系统进行统一调度, 为托运人提供城市物流配送及市内零散货物运输服务, 市民通过电话就能就近“叫车”, 既省时又方便。

通过这套“电叫”系统, “城市货的”调度中心不但能实时监控“货的”的运行状况、运营效果, 实施车辆的动态化管理, 还能利用这个信息平台, 准确“定位”车辆所处方位、现车载货等情况, 进行快速配货、“派单”。除此之外, 该平台还可在非常规突发事件发生时为政府及社会相关职能部门以及受灾民众无偿提供应急服务。

聚鑫峰“城市货的”还与客运出租车一样, 计价服务, 按里程和时间收费, 用户只要坐在家里, 就可拨打电话“968111”, 在任何时段, 都可预约“城市货的”上门服务, 真正实现“人在家中坐, 货送达四方”。

接到用车电话后, “城市货的”工作人员将编制货单, 并在图上定准货物位置、货物品类及派车, 并把车辆具体信息反馈给用户, 一般在5—10分钟内, 车辆就会及时准确到达取货地点。车辆到达指定地点, 成功接到货物后按下计价器, 调度中心就会接到信息, 系统自动提示装车完成。

配送的货物保证无错送、无拖延;车载计价器按乘客要求结算运费, 即可打印出发票, GPS系统将跟踪车辆运行轨迹直至配送完成。如果配送的货物有损失, 聚鑫峰“城市货的”司机违反了上述任何一条, 用户均可以拒付车费。如果用户对驾驶员的服务不满意, 可拨打电话进行投诉。“城市货的”真正做到便民、利民、服务于民。

随着沈阳城市布局和功能的调整、城区的扩大和产业升级, 企业搬迁、工业原料和成品商品的运输等货源结构的变化, 形成沈阳市货源分布范围广, 产销地和储销地行程长的特点, 各类大宗货源也呈现出了区域性分布的特点。

如沈河区以服装类货物为主;铁西区为啤酒、调味品类;和平区为蔬菜和小食品类;皇姑区为肉类;大东区为水果、装饰材料、日常百货类;蒲河地区为乳制品和食品类。东陵区为鞋及日杂类, 浑南及张士开发区为高附加值类, 还有大量的超市、商场配送, 这些类别的货物对城市配送有着广泛的需求, 为聚鑫峰“城市货的”进行城市物流配送提供了广阔的发展空间。

共赢“蓝海”广阔

由于沈阳货运市场高度开放, 市场主体集约化、组织化较低, 社会运力盲目增长, 导致货物运输市场出现恶性竞争等现象。车型结构不合理, 车辆尾气排放超标, 货损货差时有发生, 造成生产企业难以对社会运力产生信任, 纷纷自购车辆运输, 加大了企业“大而全、小而全”局面的生成, 增大交通压力的同时造成大量能源浪费。

聚鑫峰“城市货的”作为城市配送体系的组成部分, 采用环保型车辆, 采取电话预约和GPS调度方式, 实行规范化服务, 标准化管理, 价格透明, 24小时配送, 最大程度地方便市民和企、事业单位的需求, 同时由于“城市货的”实行公司化管理, 集约化经营, 大大提高了运输效率和车辆利用率, 有效减少社会运力盲目增长所带来的交通压力和环境污染。

而沈阳市目前城市人口约达1050万, 市管辖九个区、三个县, 一个县级市, 国家及辽宁省明确指出, 建立以沈阳为腹地, 以大连、锦州、盘锦、营口、葫芦岛、鞍山、辽阳为辐射的沿海经济发展圈, 这为“城市货的”的发展提供了广阔的市场空间。

聚鑫峰“城市货的”2014年计划发展完成政府下达2000辆指标, 随着城市经济发展及配送的需求, 随时增加车辆。2014年计划年配送量完成2000万立方米, 年收入为2000万元—2500万元之间, 年创利税300万元左右, 直接或间接安排就业人数达2000余人, 市场经济效益显著提高。

而聚鑫峰“城市货的”相比普通城市配送车辆安装了GPS卫星定位系统。当有运输任务发生时, 从GPS地图显示, A点、B点和C点均有运输货物, 而B点和C点相距较近, 这样通过GPS系统就可以实现就近派车, 直接让B点车辆到C点提货, 大大节约了运输里程和运输车辆, 方便了百姓, 减少了尾气排放, 提高了车辆运输实载率。

据测算, 如果完成政府下达2000辆指标后, “城市货的”可每年为沈城减少1000辆普通货车通行, 节省燃油约335万升, 节省燃油资金约2345万元, 提高配送效率约20%—25%。, 有效降低污染物排放率约50%。

由于“城市货的”实行GPS系统监控, 车辆排放全部达到欧III标准, 因具有“绿色通行证”, 平均每天启用一台“城市货的”, 相当于减少一台普通货车运距的50%约35公里, 按普通货车百公里油耗14L计算, 则每天节约油耗约5L, 则一台“城市货的”一年 (按335天工作日计算) 可以节约汽油约1675L, 减排二氧化碳 (CO2) 约25.3万升。

保障措施分外到位

孙京学介绍, 自聚鑫峰“城市货的”成立以来, 辽宁省、沈阳市各级领导及政府部门对“城市货的”给予了充分肯定和大力支持。

比如沈阳市交通局负责协调省交通厅减免货运出租汽车车辆的相关费用。沈阳市公安局负责对货运出租汽车实行专用号段管理, 核发货运出租汽车专断车辆牌照号牌。同时要开辟货运出租汽车市内通行“绿色通道”, 除青年大街、北京街、北陵大街和浑河大街一线及一环路内 (含一环路) 早高峰时段 (早7时至9时) 禁止通行外, 其他街路、时段享受与客运出租汽车一样的通行条件。

沈阳市工商局负责为货运出租汽车的车体广告办理提供时限、内容等方面的便利。沈阳市地税局对符合国家税收优惠政策, 要给予政策优惠。沈阳市物价局负责制定货运出租汽车的相关收费政策, 并做好监督、检查和明码标价工作。

沈阳市交通局、公安局、环保局等部门要对全市货运市场进行清理整顿, 严厉打击无证经营、恶意扰乱市场经营秩序等行为, 改变商品集散市场配送车辆的脏、乱、差局面。沈阳市公安局、商业局要在全市各大集贸市场和大型商场等处规划和设置货运出租汽车专用装卸、停靠点, 支持货运出租汽车经营。

根据沈阳市政府要求, 聚鑫峰“城市货的”拟将在2012年—2014年针对菜篮子工程、农超对接工程、冷链工程、全运会配送、专业品牌配送及零散货物运输上发展完成政府下达的2000辆规划指标, 并根据需要逐步增加车辆。

进一步完成呼叫信息平台到客服信息平台的升级, 并将“城市货的”服务覆盖率在城市物流配送方面提升至20%—30%, 服务范围以沈阳为中心辐射沿海经济圈, 逐步扩散至辽宁省14个城市区域。

沈阳房屋出租合同 篇3

这趟送机服务，23公里的路程，车资120元，“易到”还为“接送机”这类长途提供20元的额外补贴。即使扣除“易到”从中抽取的20%“中介费”，廖凯的“毛收入”仍然在100元左右，这比出租车60元左右的运价高出许多。

20年前的1994年，20岁的廖凯就已经开始当上了出租车司机。20年后，他却从未想到，自己会站在出租车这个行业的对立面。身份转换之间，他对专车与出租车关系的态度却并没有更超然，“‘专车满足的是更高端的需求，服务的是不同人群，不存在‘抢生意这个说法。”

长期以来，在出租车是“城市大容量公共交通补充”这个名义之下，国家对出租车行业实行行政许可制度及总量控制制度。沈阳市交通局在接受《中国新闻周刊》采访时表示，“这个行业具有公共出行属性，不能完全由市场去自发调节，任其自发调节不符合国家优先发展公共交通的政策。”

在这样的基调下，出租行业尤其是出租车公司长期备受指责，背负着“垄断和暴利”之嫌。而当“专车”以搅局者的姿态出现后，出租车司机、出租车公司、监管者、“专车”司机、乘客、甚至各种旁观者，都纷纷有话要说。

在各种频段不一、立场各异的声音之间，“出租车行业”的真面目变得越来越模糊。

出租车对“专车”说“不”

这次的罢运来得并不突然。

要罢运的消息在元旦前就已经在沈阳的出租车司机中传开，“司机们有的用‘手台在聊，聚在一起吃饭也在谈，还有的公司把司机分成几个小组，有些小组长会分头通知大家”，沈阳出租车司机胡师傅已经55岁了，开出租多年，感觉2014年下半年尤其艰难。他说，自己性格随和，原本不爱扎堆凑热闹，但这次也忍不住跟着响应，“黑车和专车对生意影响太大了，这是大家的普遍感受，所以才会一呼百应。”

要罢运的消息并不止在司机间流传，很多出租车公司也提前得到了消息。沈阳康福德高汽车服务有限公司运营稽查部经理刘同汇告诉《中国新闻周刊》，公司在元旦前就知道了这个消息，也在第一时间向沈阳市交通局通报了情况。

沈阳市交通局出租汽车市场管理办公室（以下简称“出租办”）也向《中国新闻周刊》证实，他们已经提早获知并且制定了应对方案，“事前，管理部门掌握了相关信息，并及时组织召开了行业经营者和驾驶员代表座谈会，听取他们的诉求。”

或许是对座谈会的答复并不满意，1月4日一早，计划中的罢运还是如期进行。从上午早高峰时间开始，近百台出租车开始在浑南新区的奥体中心门口集合。奥体中心位于沈阳市内浑河之南，紧邻浑河大桥，过桥之后就进入了青年大街。这是沈阳市内的一条主干道，也是由南至北贯穿的一条轴线。出租车司机集结行进的目标，正是要沿着青年大街，直达道路北端的沈阳市政府广场。

不过，集结的车队并没有走太远。已经提前获知消息并且准备了应对方案的沈阳市政府，在青年大街沿线的各个路口都布置了警力，所有进入相关路段的出租车，在市政府前的市府大路和青年大街交汇的路口，全部被拦下。“所有的出租车都进入了‘包围圈，有的出租车刚从机场回来，车上还坐着乘客，经过这些路段，也被拦下来”，胡师傅告诉《中国新闻周刊》，大部分司机连人带车都被暂扣，教育一番之后再放人放车，“也有一小部分领头的人，被带到公安局，让公司领导过来领人，直到晚上九十点钟才放出来。”

参与集结和空车行驶的出租车数量并不太多，但由于是元旦假期后的第一个上班早高峰，还是在整个青年大街路段造成了极大的拥堵，而很多上班族则发现，这天早上比往常打车更困难了。“有一部分司机‘请愿去了，一部分司机‘停运罢运，还有一些司机喝酒去了”，胡师傅说，他并没有参与“上路请愿”，只是在家休息了半天，以示罢工。对参与罢运的具体车辆数字，胡师傅说很难估计，但“应该不会少于上千辆车”。

提起罢运的原因，很多司机都认为，从2015年1月1日起取消燃油附加费，只是众多深层次原因中的一个导火索。从这天开始，沈阳所有出租车开始停收1元钱的燃油附加费，起步价从9元，重回三年前的8元时代。“每次少了1元钱，一天拉20个客人，每天就少了20元，一个月下来就是600元”，胡师傅笑称，对很多抽烟的司机来说，“一个月的烟钱又没了”。

不过，在刘同汇看来，燃油附加费的取消对司机的实际影响并不大，“燃油价格下调后，足以弥补燃油附加费取消带来的影响，但无法弥补生意被‘专车和黑车抢走后带来的损失”。

在他看来，“黑车、‘专车对出租车司机的生意造成了非常大的冲击”，这才是真正驱使司机们罢运的根本动因，“以前一个‘白班司机，一天的毛收入可以达到500元，甚至700元，现在普遍都在300～500元。过去一个‘大班（指从早到晚开车）司机的每月净收入可以达到八九千元，目前据我们了解，普遍都在四千元左右。”另一些现象也让他感到不安，“以前白班司机全天都不愁客源，经常下一个客人，紧接着又上一个客人，现在已经极少出现，而且中午之后，生意往往非常惨淡。”

这种说法在受访的大部分出租车司机中得到了验证。下午13点30分，当记者打上一辆出租车，司机小赵为这一天的收入忧心忡忡。从早上四点开始出发，到现在只有不到350元收入，扣除170元的“租车费”和80元的油钱，辛苦了将近10个小时，他的纯收入还不足100元。

一提起“专车”，他就满腹牢骚，“以前滴滴、快的给出租车司机发红包，大家还挺高兴，想不到年底又用‘专车来抢我们的生意”。他很理想化地希望，“有更多人自发的抵制使用这些专车软件”，但也知道并不现实，只能无奈地感叹，“天上果然不会掉馅饼，掉下的都是陷阱。”

而沈阳市委宣传部在提供给《中国新闻周刊》的书面材料中，也将此次罢运事件的原因认定为两点：一是私家车利用滴滴、快的等“专车”平台非法从事出租汽车营运;二是黑车非法从事出租汽车经营，而重中之重，仍然是“私家车利用‘专车平台从事非法营运”。

有出租车司机对《中国新闻周刊》表示，罢运的另一重因素是听说“沈阳市要增加100个左右的‘车标”，也就是向市场增发100个左右出租车经营权。对这一说法，沈阳市“出租办”明确对《中国新闻周刊》回复，“不属实”。

出租车告别“黄金时代”

今年40岁的廖凯见证了沈阳市出租车行业20年来的变迁。

1992年，廖凯从部队退伍回到沈阳，这一年，他刚满18岁。在亲戚的介绍下，进入了一家铁路系统的国有企业，月薪300多元。

这一年，也是沈阳出租车行业起步的开始。沈阳市在1992年开始第一次对出租车经营权进行公开招标，中标价格为3.1万元。出租车是特许经营，经营权又没有限制使用年限，这为后来被诟病为“垄断”埋下了伏笔。

“那时候正规出租车只有两三千台，大部分都归私人所有”，廖凯对《中国新闻周刊》回忆，当时普遍还没有计价器，上车前议价，市内普遍都是5块钱。

2015年1月4日，辽宁沈阳，数千台出租车集体罢运。交警联合特警在主要街道对准备游行车辆进行交通疏导。图/CFP

在单位干了2年后，不安分的廖凯对收入并不满意，决定停薪留职，在朋友的介绍下，1994年开始真正进入出租车行业。那时候普遍的情况是，车主拍下“车标”（出租车经营权的俗称）后，往往并不亲自经营，而是招聘一些专职司机给自己打工。

“那时候大都是早晨去车主家开车，晚上再把车送回来，车主不限制行驶的公里数，一天交给车主220元左右，剩下的都是自己的”，廖凯说，当时油价很便宜，每升汽油只有两块多钱，大部分车主甚至会报销油钱。

“那时候出租车少，而且不堵车，虽然打车的人不如现在多，但也不愁活干”。在他的回忆中，当时东北的市场经济正处于上升期，沈阳已经出现了南塔鞋城、广宜借皮革城等一些大型批发市场，辽宁全省甚至东北的商户都纷纷在这些地方进出，给出租车带来了大量客源。

回忆起那段时光，廖凯印象深刻，语调也开始兴奋，“那时候，司机一天能剩七八十元，一个月两三千元，当时效益好的工厂，工资也只有六七百元。”

对出租车司机而言，那是一段“黄金年代”，“那时候，感觉开出租车很有优越感，是让人很羡慕的职业”，让廖凯记忆最深的是，当时身边的朋友经常起哄让他请吃烤牛肉，一尺二的大盘烤牛肉，也只要28元，“经常花钱请客，谁让咱当时挣钱多呢。”

巨大的收益让很多人看到了出租车行业的利好面，越来越多私人开始进入出租车行业，很多行政机关、国有单位也纷纷上马成立了出租车公司。沈阳市交通局“出租办”给《中国新闻周刊》提供的数据显示，为了让更多社会资金进入出租车行业，沈阳市在1996年和1997年又进行过两次公开投标发放经营权，价格已经上涨到了6.1万元和10.5万元。到1997年时，出租车规模已经达到了17000余台。

“当时出租车公司几乎就是遍地开花了”，廖凯说，很多小公司甚至只有十台、二十台车，“连水利厅这样的政府机关也成立了出租车公司”。

沈阳汽运出租公司副总经理张剑峰在1997年来到公司工作，这家公司于1995年成立，由七八家小公司合并而成，当时已经有七八百辆出租车。在张剑峰看来，当时沈阳的出租车规模，显然是大大超过市场需求。

数量剧增带来的直接后果是生意不好做了，2003年的“非典”更是让整个行业雪上加霜。“当时大街上根本看不见人，很多司机一天就拉200多块钱，扣除要交给车主的170元，剩下的30多块钱还不够一天的菜钱”，廖凯回忆，很多坚持不下去的车主开始在这一时期大量转让“车标”，一些有资金实力、眼光长远的公司也开始大量从私人手里购买“车标”，经营权开始慢慢由私人向公司集中。于是，在沈阳出租车行业出现了所谓“大标”和“小标”之称。沈阳市“出租办”告诉《中国新闻周刊》，沈阳出租车实际并没有“大标”和“小标”之分，现在一般所称的“大标”是指经营权持有者为公司，“小标”是指经营权持有者为个人。

“那时候连标带车一起卖，才十二三万元，还可以分期付款”，廖凯说，情况在2007年之后才稍有所好转。

廖凯的出租车职业生涯也在这几年间时断时续。1998年，在干了四年后，廖凯暂时转行，和朋友合伙做生意，给私人老板开车，直到2005年，重新回到最初的国有企业上班。但工作较为清闲，他又动起了开出租车的念头。2007年，他用五六万元买下一辆使用年限剩下27个月的出租车，在开了10个月后，以4.8万元的价格卖出。几个月后，他又以11.8万元的价格买下康福德高公司的一辆二手车，剩余了4年多的使用年限。

白天在单位上班，晚上自己开车，再雇一个白班司机。一天下来，毛收入在350元左右，每月要向康福德高公司交2500元的“份子钱”，再扣除车辆折旧、油钱和维修费用，每月的纯收入在四五千元左右。

在坚持了2年多后，廖凯感觉到疲惫，最后以8.8万的价格将车卖出，从此正式告别出租车行业，这一年是2010年。

这一时期，出租车的市场需求越来越大，但出租车总量几乎保持不变。沈阳市“出租办”对《中国新闻周刊》表示，除2011年新增300台以外，沈阳市再未增加出租汽车运力。目前沈阳市市区出租汽车总量为17844台，独立法人企业数量为153家，从业司机数量约为5.1万人。

在多重因素助推下，沈阳市“车标”转让价格被一路推高。2010年达到50万元，最高时甚至达到80万元。

“车标”价格的猛涨，被很多人视为出租行业垄断加剧的标志。一些批评者认为，因为政府部门不再发放车标，在经过“收标”“炒标”等过程后，小企业已经很难在市场生存，出租车行业已经成为一个封闭的市场，形成了行业垄断，而标书的高价正是由此而来。

“垄断和暴利”质疑

“根本就不存在‘炒标这种事情”，汽运出租公司总经理张剑峰对这种说法非常不满，“从1997年至今，社会收入和物价在不断上涨，‘车标价格自然也水涨船高，但也并不是一路直线上涨，中间也有下跌，都是根据市场行情进行调整。”

他介绍，1997年投放的最后一批车标，价格是10.5万元，但在2003年非典期间，很多车主经营不下去，以8万左右的价格出手。“标书”价格从2004年开始进入真正的上涨通道，但在2010年前后也经历了一次下跌，价格从60多万下跌至40多万，原因是政府又放出了一批出租车。近两年标书价格最高点达到了破纪录的80多万元，但从2014年下半年开始又逐步回落到60多万元。

“如果市场只有几家公司，你可以说操纵价格，但市场上有上百家公司，谁有这个能力来操纵价格？”张剑峰认为，社会上的这种误解是源自对出租车行业缺乏足够深入的了解。

他对《中国新闻周刊》分析，标书价格的高低与公司盈利能力也没有必然联系。一方面，标书价格过高，如果公司要扩张买车，一样要付出更高成本;另一方面，大部分公司购买车标的目的都在于“经营”，而不是像炒股票一样，“短期持有再去炒高卖出”。

“没有任何一家出租车公司会这么干”，他非常笃定，“即使公司经营不好，要转让车标，一般也是几十台车整体转让，而这个时候，往往车标已经卖不上高价了。”

沈阳市“出租办”则对《中国新闻周刊》表示，“转让价格由市场行情决定。目前，价格大约为70万元左右。未发现有出租车公司‘炒标的问题。”

“出租办”提供的数据显示，目前沈阳市公司持有的经营权约为12000个，个人持有的经营权约为5800个。大约在2010年左右，个人持有的经营权数量为5000个，近年来增长到5800个，也并没有出现社会上所说的“小标向大标集中的现象”。

面对社会纷纷指责出租车公司收取高额“份子钱”，蚕食了出租车司机的收入份额，张剑峰也认为这是一种“不公”的指责。

“份子钱测算的依据，主要包括车辆的折旧费分摊、有的包含车辆的维修保养费和车辆的保险费用，同时包括了公司运营的房租、水电、人员开支，还包括一些风险因素”，张剑峰说，根据车型不同、车辆运营时间，不同公司会各有差异，但基本测算方法都类似。

目前，汽运公司每月大致向司机收取1800元的“份子钱”，而康福德高公司包含车辆保险在内，每月收取2400元左右。“这也基本都是由市场决定的，如果我们可以随心所欲，每天收取1800元，会有司机来干吗？”张江峰说，司机选择这个行业，自己在心里也会算一笔账。

在他看来，另一个容易被很多人忽视的问题是，“出租车公司承担的责任风险有时候比司机本人还大”。因为一旦发生严重交通事故，在司机本人无力偿还的情况下，法院会判决公司进行兜底赔偿，公司往往要承担保险保额之外的高额赔偿，“去年我们公司在一个事故中赔偿了25万，前几年，还有一个公司的司机把别人撞成‘植物人，公司赔偿了230万元。”

在这类严重事故中，除非刑事责任由司机本人承担，如果涉及民事赔偿，在保险赔偿之外，司机往往没有赔付能力，“很多司机除了选择放弃车辆，剩下的所有赔偿都只能是公司来承担。”

至于对于出租车公司“暴利”“不承担任何风险、每天坐等收钱”的指责，张剑峰解释，出租车公司的主要支出包括各项税收支出、办公和人员经费支出、各项事故赔付支出、驾驶员考核教育支出、对外宣传支出和各项公益活动的支出，“每年高考，司机免费接送考生，但我们不能亏了司机，还得把钱给司机补上，这些都是支出。”

对于出租行业的盈利空间，跟踪行业多年的清华大学公共管理学院副教授贾西津认为，“尽管出租车行业老板都高喊‘不存在暴利，但在经营中存在9个方面的利润空间，包括出租车公司与司机地位不对等所获得的承包份额;软性空间的开支，例如被列入成本的维修;管理成本的可能空间;购车成本空间，因为买1台车和买100台车的价格折扣是不一样的;未列支的可能空间，比如保证金银行利息等。”

至于外界关于企业利润率推算，张剑峰并不以为然。他介绍，汽运公司1995年成立，逐渐从七八百台车发展成1048台车，头几年一直处于公司扩张和成长期，在逐步收回投资成本。近几年进入稳定发展期，毛利润率在10%左右。刘同汇表示，康福德高的情况也大致类似，从2004年成立后，十年间，公司车辆一直稳定在1021台，没有增减一台车，公司的毛利润率也在10%左右，“企业投资当然是为了盈利，如果利润率不及银行利息，那还不如把钱存银行呢。”

不公平竞争与技术革命者

2014年3月，在告别出租车行业4年后，廖凯经朋友介绍，成了专车软件“易到”的一名专车司机。

“易到找了一家汽车租赁公司，通过租赁公司联系我们，我们和租赁公司都有协议”，廖凯坦承，这些“专车”司机中大部分都是私家车主，车都是自己的，并非租赁。

沈阳本地媒体曾经暗访了滴滴公司对专车司机的培训过程。培训师会提醒司机，“以后，咱们如果开车上路了，有一些执法的也好，‘钓鱼的也好，乘客也好，凡是问有关车的问题，你们都要说你们的车都是租赁公司的车，人都是劳务公司派遣的代驾，‘滴滴只是和你有一个合作的关系，只是借助的一个平台。”

“易到公司对司机也有要求，要查看驾照、行驶证、身份证，车辆必须是本人的，对保险也有一定要求，要购买了座位险、乘客险，保额也不能低于一定数额”，廖凯说，在上岗之前，公司会召集几个人培训，“就像哥们唠嗑一样，在一起讲解软件的使用方法，还会叮嘱一些服务的注意事项，甚至会细化到不能露出文身这样的细节。”

头几个月，生意乏人问津，“第一个月只有100多块钱收入，到了第三个月，收入是零，一单生意也没有”，廖凯说，随着“专车”软件的普及和认可度提高，情况很快有了变化，“从去年10月份开始，活上来了，开始见着钱了，每月能有两三千元收入。”

为了在车型上有更好的竞争力，廖凯在2014年卖掉了原有的爱丽舍，加钱买了一台东风标致408的二手车，“假如同样是去一趟机场，如果是一台凯美瑞，起步价比我高10元，补贴又比我多20元，一趟活下来比我多赚30元”，他说，如果有经济实力，他也打算换更好的车型。

在他的“专车”微信群众，甚至有奥迪A6的车主，也开始干起“专车”，“现在有不少这样的人群，有足够的经济实力，已经不满足于出租车，希望有更好的车型提供更好的服务。”

在半年时间里，沈阳市的“专车”软件公司、用车人群和专车司机数量都在快速提升。“易到”最早进入沈阳开展业务，滴滴和快的公司也随后跟进。“用车人群也越来越多，过去软件一天只响10下，现在一天至少响200下”，廖凯说，司机数量也成倍增加，“易到公司和三家汽车租赁公司，每家租赁公司应该有一二百名签约司机。”

在《中国新闻周刊》采访中发现，对于乘客而言，车况好、服务好等都是选择“专车”的理由，但有大量的“优惠券”仍然是吸引乘客的最重要因素。一位刚毕业不久的上班族告诉《中国新闻周刊》，她在注册“易到”之后，短短几天内获得了14张、高达270元的代金券，这是她选择“专车”最重要的原因。而这部分人群，并非外界想象的都是“对价格不敏感人群”。

张剑峰为了了解“专车”，在下载滴滴软件之后亲自体验了一次“专车”，“那次打车，我只花了1分钱。但如果优惠券都没有了，乘客还会继续用专车吗，我有很大的疑问。”

在他看来，“专车”的存在对出租车行业不仅造成了严重冲击，而且存在明显的“不公平竞争”，“专车软件公司目前从司机的每单生意中收取20%左右的中介费，按照目前沈阳市白班加晚班司机的平均毛收入800元来算，专车公司一天要收取160元，一个月就是4800元”，在他看来，这比出租车公司的“份子钱”暴利多了，“而且，这并不是纯收入的20%，而是毛收入的20%，也就意味着，专车公司连司机的油钱、车辆折旧等费用都在按比例抽取。”

此外，他还质疑“专车”公司的定价。按照“易到”公司的标准，起步价15元，每公里3.5元，比出租车价格高出不少，“出租车价格都是经过物价局核定的，这些专车公司，谁给了他们定价权？”

2014年10月，沈阳在全国率先对利用“专车”平台进行营运的私家车进行叫停。沈阳市交通局行政执法支队在接受《中国新闻周刊》采访时表示，“在调查中，滴滴和快的两家公司无法提供相关经营许可证照，拒不配合提供相关运营数据，均将相关问题解答推向‘总部。”

此外，沈阳已经对两家公司的私家车“专车”业务进行了实质性处罚。1月9日，沈阳市交通行政执法部门联合市公安局公交分局组成了专案组开展了专项执法行动，查处了2起私家车利用滴滴专车、快的1号专车软件从事出租汽车经营的违规案件。

在沈阳，不仅对“私家车”身份的专车亮起红灯，“租赁车辆从事出租客运经营”也将被叫停。交通局执法支队对《中国新闻周刊》解释，“客运车辆租赁经营是由政府管理部门实行统一规划、统一管理。客运租赁企业和租赁车辆实行许可制度，须经管理部门的审批许可，企业办理《经营许可证》，车辆办理《道路运输证》，由管理部门进行统一监管”，“租赁车辆从事出租客运经营或转租后从事经营活动的，也属违反《沈阳市客运车辆租赁管理办法》的行为。”

沈阳房屋出租合同 篇4

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沈阳市城市房屋拆迁管理办法(2017年最新版)

沈阳市城市房屋拆迁管理办法状态:失效 发布日期:2003-02-05 生效日期: 2003-03-01 发布部门: 沈阳市政府

发布文号: 沈阳市人民政府令第19号

第一章 总则

第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保证建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

关联法规：

第二条 凡在本市行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要拆迁人对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。

第三条 本办法所称的城市房屋拆迁，包括市政建设拆迁和政府

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土地储备项目在内的房屋拆迁。

本办法所称的拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。

本办法所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。

本办法所称的房屋承租人，是指与被拆迁人有合法承租关系的单位或个人。

拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。

第四条 城市房屋拆迁必须符合城市总体规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第五条 沈阳市房产局是本市城市房屋拆迁的行政主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。沈阳市城市房屋拆迁管理办公室负责本市城市房屋拆迁的日常管理工作。

各县(市)人民政府城市房屋拆迁行政主管部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

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各有关部门应当按照法定职责，配合城市房屋拆迁行政主管部门做好城市房屋拆迁的管理工作。

市、县(市)土地行政主管部门负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章 一般规定

第六条 城市房屋拆迁实行许可制度。拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施房屋拆迁。

第七条 申请实施城市房屋拆迁的单位应当向城市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料：

(一)包括拆迁计划、拆迁方案、补偿明细在内的拆迁申请;

(二)建设项目批准文件和建设用地规划许可证;

(三)拆迁范围图;

(四)国有土地使用权批准文件;

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(五)政府土地储备文件;

(六)房地产权属核实手续;

(七)拆迁补偿安置资金已按规定转入指定专用账户的证明;

(八)法律、法规和规章规定的其他资料。

第八条 城市房屋拆迁行政主管部门应当自受理房屋拆迁申请之日起30日内对申请事项进行审查。符合规定的，发放《房屋拆迁许可证》。

第九条 城市房屋拆迁行政主管部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告形式予以公布。

拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门根据拆迁规模、拆迁项目性质确定，一般不超过3个月，市政建设项目拆迁期限不超过1个月。

城市房屋拆迁行政主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好房屋拆迁的有关宣传和解释工作。

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第十条 拆迁人必须按《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁。

拆迁人需要延长拆迁期限的，应当在拆迁期限届满前15日内，向城市房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请。城市房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

延长的拆迁期限由城市房屋拆迁行政主管部门予以公告。

第十一条 被拆除房屋的所有权人未在拆迁范围内居住的，由其委托代理人、房屋使用人通知房屋所有权人办理房屋拆迁补偿安置手续;空置的房屋，由拆迁人通知房屋所有权人。

《房屋拆迁许可证》规定的首次拆迁期限届满，仍无法通知被拆迁人的，拆迁人对被拆迁房屋进行勘察记录，向公证机关办理证据保全，提出补偿安置方案，经城市房屋拆迁行政主管部门核准后，可先行拆迁腾地。

第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托取得《城市房屋拆迁资格证书》的单位实施拆迁，但城市房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

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第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的单位出具委托书，并订立委托拆迁合同。拆迁人应当自委托拆迁合同订立之日起15日内，将委托拆迁合同报城市房屋拆迁行政主管部门备案。

被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十四条 拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式、补偿金额、安置房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他事项，订立房屋拆迁补偿安置协议。

安置房屋为10层以下的，过渡期限不得超过2年;安置房屋为10层以上(含10层)的，过渡期限不得超过3年。

第十五条 拆迁租赁房屋属于下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

(一)拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，且被拆迁人选择货币补偿的;

(二)拆迁执行政府规定租金标准的私有住宅房屋的;

(三)拆迁按照国家落实私房政策带户返还住宅房屋的。

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第十六条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人在拆迁公告规定的拆迁期限内不能达成拆迁补偿安置协议的，当事人应当自拆迁公告发布之日起至拆迁期限届满之日前，向城市房屋拆迁行政主管部门申请裁决;城市房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决机关应当自收到申请之日起30日内作出裁决。

第十七条 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向房屋所在地的人民法院起诉。

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 非财务人员应掌握的财务预算管理知识有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679742.html

 原始凭证必须具备的内容有哪些

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 关于提高部分货物出口退税率的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679740.html

 新准则下其他货币资金实务如何处理 http://s.yingle.com/l/cs/679739.html

 应收账款抵押是什么

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 哪些财务危机易导致战略失败

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 关于娱乐业台球保龄球项目适用营业税税率的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679736.html

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（小企业会计制度）的适用范围是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679734.html

 现金流量表的编制方法有哪几种

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 企业货币资金管理的分析

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 关于印发（农业税收会计制度）的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679729.html

 财务管理审计的定义是什么

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 事业单位会计核算有哪些问题

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 增值税的纳税人有什么

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 企业财务报表分析的主要对象有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/679725.html

 会计如何进行单据的整理

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 内部控制的一般方法有哪些

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 资本公积会计核算内容有哪些

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 资产负债表日后调整事项的处理原则是什么 http://s.yingle.com/l/cs/679721.html

 组织架构内部控制审计实务内容有什么 http://s.yingle.com/l/cs/679720.html

 关于经营免税品业务征收营业税的补充通知 http://s.yingle.com/l/cs/679719.html

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 一般贸易出口视同内销货物怎么做会计核算 http://s.yingle.com/l/cs/679718.html

 其他资本公积核算的内容有哪些

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  如何核销坏账损失 http://s.yingle.com/l/cs/679716.html 关于严格出口退税审核加快出口退税进度的通知 http://s.yingle.com/l/cs/679715.html

 出纳应该具备的书写技能有哪些

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 会计错账的处理方法有几种

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沈阳市婚礼庆典服务合同 篇5

沈阳市工商业联合会

沈阳市工商行政管理局 监制

沈 阳 市 婚 礼 庆 典 服 务 合 同

编号：

甲方（新人方）：乙方（服务方）：

根据中华人民共和国相关法律、法规的规定，经双方协商一致，签定本服务合同： 第一条服务时间及地点

婚礼仪式举行时间：年月日时分 婚礼仪式举行场所：第二条服务项目及服务费

商定的服务项目计项，服务费总额为人民币元，金额大写元，其中定金元。

为使本合同具体明确，请在所选定的服务项目前划“√”，未选项目请打“×”，所选项目的具体要求及说明，详见附件：

项目 场地布置 摄像服务 摄影服务 婚礼用车

其他服务项目

合计

服务费

定金

预付款

附件

备注

* 说明：服务费 = 定金 + 预付款 + 余款

第三条定金及服务费支付方法（从下列条款中二选一）

□合同签订时，甲方应支付总服务费的50%即元，其中20%为定金，其余为预付款，余款婚礼前两日支付完毕；

□

第四条甲方的违约责任

若甲方违约，则定金不予退还；若甲方的违约行为给乙方造成了经济损失，定金额不足以弥补乙方损失时，乙方可以从甲方所交纳的预付款中扣除；若预付款也不足以弥补甲方损失的，乙方有继续追索的权利。

甲方迟延支付服务费的，乙方可以催告其在限定时间内支付，并要求甲方支付违约金。若催告期限届满甲方仍未付款的，乙方可以单方解除协议，并要求甲方支付违约金。

第五条乙方的违约责任

若乙方单方面终止合同，则应退还已收的所有款项，其中定金应双倍返还。

若乙方不能提供分项目服务的，甲方有权单方面解除合同；或要求乙方继续履行合同所签定的其它分项目，并要求乙方承担违约分项目的赔偿责任，支付违约金或提供代偿服务。

乙方所提供的服务与合同规定的不相符时，甲方有权要求乙方支付违约金（按分项目的定金双倍赔偿）。

乙方委托第三方履行合同全部或部分服务项目的，如第三方所提供的服务与合同规定不相符的，由乙方承担全部责任。

第六条争议解决方法

因本合同所产生的争议，双方可协商解决，或向庆典行业商会及消费者权益保护委员会申请调解。

当事人不愿协商调解或调解不成的, 可选择：

□人民法院提起诉讼

□沈阳仲裁委员会仲裁

第七条协议的生效

本合同及附件、补充合同、变更合同自双方签字盖章，并在甲方按合同交纳相应款项后，即时生效。

第八条关于协议附件

合同附件计件，与合同第二条的约定相对应。

合同附件应由双方签字盖章并签订具体日期。如双方另有补充合同、变更合同，应以后者为准，原合同及附件的相关条款失效。

本协议一式份，甲、乙双方各执份。

甲方（签字）：乙方（盖章）：

身份证编号：法定代表人（委托代理人）签字：

住所：

联系方式：联系方式：

日期：年月日日期：年月日

沈阳市房地产委托合同（共） 篇6

沈阳市工商行政管理局监制

房地产委托合同说明

1、本合同所称房地产委托，是指房地产经纪机构及目前单独从业的经纪人接受房地产当事人委托，代为办理房地产各类交易手续的业务活动。

2、本合同所列条款未尽事宜，当事人需要另作约定的，双方当事人可协商增加补充条款，经签字生效附在合同后。

3、本合同正文前的“合同编号”由所在的市中心市场或区市场编号、经纪机构或经纪人资格证书号码、合同流水号等3部分号码构成，填写时不能缺项。

4、本合同要用蓝黑或碳素墨水笔填写。

5、在签订本合同前，甲方有权要求乙方出示从事房地产经纪业务的相关证件。

6、本合同条款由沈阳市房产管理局和沈阳市工商行政管理局负责解释。

房地产委托合同

（合同编号：）

委托人（甲方）

名称或姓名：

法定代表人：身份证号：

住所：电话：

委托代理人：身份证号：

受委托人（乙方）

名称或姓名：资格证书号：

法定代表人：身份证号：

住所：电话：

委托代理人：身份证号：

根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，签订本合同。

第一条　乙方同意接受甲方委托为其代理事项。

第二条　甲方应就授权委托的事项，提供相关合法、有效的证件。

第三条　乙方在代理该委托事项时，应认真审查委托事项的真实性，相关文件的合法性、有效性；对甲方不能提供合法、有效证件的，乙方有权拒绝代为办理。

第四条　双方商定委托事项在天内完成。超过本约定时限的，甲方有权另行委托他人或自行办理，由此造成损失的可同时按本合同第八条的约定向乙方索赔（但因登记管理部门或甲方的原因造成超时的除外）。

第五条　甲方同意在签订本合同后同时支付委托代理费（大写）元人民币。

第六条　甲方同意在签订本合同时预付：

（1）代交应纳税、费（大写）元人民币；

（2）元人民币。

本条约定费用在委托代理事项完成时结清，多退少补。

第七条　由于甲方原因使委托代理事项终止履行的，预交的委托代理费不予返还；因甲方提供虚假情况或隐瞒与订立、履行合同有关的重要事实（如：房地产权属有争议或已被查封、抵押、有法律法规规定禁止交易的情况），造成乙方名誉及经济损失的，甲方应承担违约责任赔偿金（大写）元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

第八条　由于乙方代理当中的原因造成甲方损失的，乙方应承担违约责任赔偿金（大写）元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

第九条　本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或提交有关部门调解。协商、调解不成，双方同意按下列第项方式解决。

（1）向沈阳仲裁委员会申请仲裁；

（2）向有管辖权人民法院起诉。

本合同未尽事宜按法律有规定处理。

第十条　双方需要约定的其他事项：

（1）

（2）

（3）

第十一条　本合同一式份，效力等同，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。

委托人：受委托人：

（签字或盖章）（签字或盖章）

年月日年　月　日

委托代理人：委托代理人：

（签字或盖章）（签字或盖章）

合同无效的房屋登记实务问题 篇7

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的法定情形主要分为以下几种情况(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面,在实践中可以大致归纳为几种情况。

1. 借名购买经济适用房等保障性住房的

经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施,不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房,变相侵害了其他有资格购房者的合法权益,损害了社会公平,属于对社会公共利益的侵害,应属无效。

2. 无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定,无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动;限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动,如无法定代理人的认可应属无效合同。

3. 开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定,我国实行商品房预售许可制度,对于销售未竣工商品房的,必须取得销售的行政许可方属合法。因此,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

4. 非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出,因为农村宅基地的所有权归属集体所有,权利人只有使用权,如果任其无限制地转让,有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中,也未对此做出突破,而且在大量的司法实践中,均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定,有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为,在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致,有个善意取得的规定,鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定,实践中一般可以分为三种情况:无证或者非所有权人房屋的买卖;有查封;异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的,虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力,但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的,则应当根据《物权法》第一百零六条的规定,受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照规定来判断,如果属于恶意买卖的,可以认定为无效合同,如果属于善意的,则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖,在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的,应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范,不必然导致合同无效,但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封,合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下,多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋,应符合《合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的,根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释(一)》第十五、十六条之规定可以判断,如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的,应当认定为非善意,如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下,则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋,原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形,如上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2385号等判决的观点,如果房屋买卖合同已经履行完毕,且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者,合同虽被确认无效,但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然,如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员,由于其是有购房资格的,因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此,合同无效也不必然要返还房屋的。另则,如果房屋经过了装修或者加层改建等,也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。依据此规定,在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下,银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定,商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定,银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的,出卖人应将购房贷款返还给银行,将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的,当合同被判决无效后,应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施,避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中,并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看,合同无效及其后果具有多元化的特征,如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话,极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看,对于合同效力和登记效力是区分开的,故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的,有以下几种模式。

1. 双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书,因此如果买卖合同双方协商一致的,可以持合同无效的生效法律判决文书,按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2. 登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定,如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排,不动产登记由国土部门负责,并且出台了相应的登记规章,但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废,如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3. 协助执行和履行法定义务模式

买卖双方无法达成一致的,可以通过返还原物的民事诉讼来处理,也可以通过对登记机构的行政诉讼,此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的,一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下,此时办理单方申请的转移登记;如果是行政判决,一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记,恢复到前一手的登记状态。

阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇8

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）